Sunteți pe pagina 1din 83

C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

PARTICULARITI METODOLOGICE
i
ELEMENTE SPECIFICE LA APLICAREA

GHID-ului DE EVALUARE
Determinarea

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

1. GEV 500- ANTERIOR PREZENTAT1 (seciunea 1 a seminarului)


2. PAII DE URMAT 2

3. DOCUMENTE DE PORNIRE
4. DOCUMENTE SUPLIMENTARE
5. STANDARDE
6. PARTICULARITI METODOLOGICE
7. B.I.F.
8. VERIFICARE
9. CONCLUZII
10. ANEXE (Anexele 1, 2, 3 i 4 la GEV 500)2
11. PARTICULARITI
12. Analize SUPLIMENTARE

1
http://nou.anevar.ro/noutati/14-dec-2015-nou-prin-hcn-32015-s-adoptat-forma-finala-gev-500-determinarea-valorii
2
http://nou.anevar.ro/noutati/15-jan-2016-important-anexele-la-gev-500-actualizate-conform-normelor-aplicare-noului-cod

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

1. PAII DE URMAT
1.1. Preluare Comand3
1.2. Stabilirea termenilor de referin; 3

1.3. Contractarea4;
1.4. Solicitarea de date/documente suplimentare5;
1.5. Programarea Inspeciilor;
1.6. Efectuarea Inspeciilor;
1.7. Completare termeni de referin6;
http://nou.anevar.ro/sites/default/files/revista-
asociatiei/revista-valoarea-oriunde-este-ea-nr-09.pdf

3 pe baza ANEXEI 1 (anex la contract)


4 Atenie i la Analiza anterioar demarrii redactrii raportului

5 (Bine ar fi) cerui i certificai de contribuabil prin contract

6 Coroborat cu Anexa 4

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

1.8. Analiza anterioar demarrii redactrii raportului:


1.8.1. Definirea metodologiei adecvate n concordan cu GEV500
1.8.2. Selecie elemente specifice i corespunztoare de pia 4

1.8.3. Verificarea suficienei informaiilor descriptive i a documentelor


justificative
1.9. Demararea ntocmirii raportului:
1.10. Completarea raportului;
1.11. nregistrarea n BIF
1.12. ntocmirea 7

1.12.1. Model uniform (este un format tabelar excel)


1.12.2. Rubrici obligatorii
1.12.3. Rubrici blocat, predefinite, universale
1.12.4. Termeni de referin
1.12.5. Rezultatele evalurii

7
i parial blocate (zona termenilor de referin comuni)
Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

1.13. naintarea RAPORT-ului de evaluare pentru IMPOZITARE


1.13.1. Sinteza RAPORT, cuprinde i
1.13.1.1. Termenii de referin 5

1.13.1.2. Valorile impozabile8


1.13.2. Fi nregistrarea n BIF
1.13.3. Anexa 1
1.13.4. Corp Raport de evaluare pentru impozitare9:
1.13.4.1. Prezentarea datelor
1.13.4.2. Evaluarea (propriu-zis) pentru impozitare
1.13.4.1. Anexele10 raportului de evaluare

8 Ataate cldirilor din Anexa 1


9 a se vedea i capitolul:

PARTICULARITILE Raportului de evaluare pentru impozitare:


10 a nu se confunda cu anexele la GEV

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

2. DOCUMENTE DE PORNIRE

2.1. ANEXA 111 6

2.1.1. LIST de la client12


2.1.2. Anexa la contract
2.1.3. Clasificare R/N/M13 (destinaii/scop)
2.1.4. ZONARE/NCADRAREA
2.2. Splitare/Definire arii14 destinaie R/N n cadrul destinaiei M15

11 Declaraia contribuabilului privind cldirile supuse evalurii pentru impozitare


12 A nu se confunda cu INVENTARUL-listingul de clasa 1 utilizat la raportare

13 conform COD FISCAL


14
i modul de calcul (n concordan cu normele de aplicare a Codului Fiscal)
Vezi Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 227/2015 privind Codul
fiscal (MOF partea I, Nr. 22/13.I.2016)
15 Poate fi i n setul suplimentare de date

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

3. DOCUMENTE SUPLIMENTARE
7

3.1. Vechea valoare impozabil a cldirii16


3.2. Certificare dimensiuni (Arii, volume, nlimi, amd17.)
3.3. Standarde de construire
3.4. ISTORIC Data PIF.
3.5. ISTORIC UTILIZARE
3.6. ISTORIC MENTENAN (reparaii)
3.7. ISTORIC DEZVOLTARE (modernizri, extinderi)
3.8. Stare tehnic atipic (motivele deprecierile fizice accidentale, documente)
3.9. Dovezi argumentate ale prezenei unor eventuale deprecieri funcionale
3.10. Eventuale contaminri i conformare la mediu

16 Poate fi i n setul de pornire. Este doar pentru BIF, nu o punem n raport


17
Compartimentri, grosimi, pori acces, suprafee vitrate, etc.
Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

3.11. Dup caz (dac sunt utile/necesare)18:


3.11.1. Cadastrale aferente i terenului
3.11.2. Elemente aferente potenialului/istoricului de nchiriere 8

3.11.3. Justificarea/argumentare limitrii utilitii, dac se prezint i deprecieri


funcionale;
3.11.4. Alte elemente de argumentare a metodologiei aplicate i calculelor
efectuate n estimarea valorii impozabile ;

3.12. Sursa datelor:


3.12.1. contribuabilul
3.12.2. trecut n raport19

18
n funcie de metodologia aplicat i de importana/utilitatea cunoaterii acestor
date (ce pot fi redundante scopului prezent)
19
surs de date reale, considerat credibil (declaraii ale contribuabilului)
Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

4. STANDARDE
9

4.1. STANDARDE DE EVALUARE ANEVAR 2015


4.2. PARTICULARIZRI SCOP GEV 50020
4.2.1. TIP VALOARE
4.2.2. METODOLOGIE (vezi particulariti metodologice)
4.2.2.1. Bazat pe ABORDRI
4.2.2.1.1. Particulariti COST
4.2.2.1.2. Aplicabilitate VENIT, PIA
4.2.2.1.3. Particulariti RECONCILIERE
4.2.2.2. Bazat pe CALCULE ADMINISTRATIVE (Anexa 3)
4.2.3. IPOTEZE DE LUCRU

20
Atenie la actualizrile operative fcute pentru armonizarea cu legislaia (vezi site)
Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

5. PARTICULARITI METODOLOGICE
5.1. Precizri specifice abordare prin COST21
5.1.1. Justificare cost nou (ataarea costului brut cel mai credibil) 10

5.1.2. Elemente de calcul Uzur fizic (pe baze bine definite22)


5.1.3. Meniuni estimare Depreciere funcional
5.1.4. Neaplicare Depreciere extern
5.2. Aplicabilitate (limitat) abordare prin PIA
5.3. Aplicabilitate (limitat) abordare prin VENIT
5.4. Precizri specifice (limitative) la RECONCILIERE23
5.5. Precizri ncadrare administrativ a rezidenialelor de la Pjuridice24

21
obligatorie
22
Vezi i Anexa 2 (seciunea 2 a seminarului)
23
propunere valoare impozabil
24
unde avem algoritm de calcul, nu metode tradiionale de evaluare (fie ele cu
limitri de aplicare)
Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

6. PARTICULARITI n PREZENTARE, adecvate scopului i utilizatorului desemnat

6.1. Sinteza uniform 11

6.1.1. Format predefinit, clar i neconfuz ca rezultate


6.1.2. Termeni de referin clari i adecvai scopului
6.1.3. Definirea clar a utilizatorilor desemnai= UAT
6.1.4. Asumarea de ctre evaluatori a rezultatelor i valorilor de impozitare n
concordan cu cerinele legale;
6.1.5. Raportare uniform a rezultatelor i cldirilor evaluare;
6.1.6. Certificarea nregistrrii n BIF;
6.1.7. Urmrire simpl (verificare rapid) de ctre Autoritile locale
6.1.8. Uniformizare component la dosarul Autoritilor locale
6.1.9. Sintetizarea datelor necesare fi prelucrate de ctre Autoriti
6.1.10. Pies de lucru i analiz cu stocare facil

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

6.2. Anexa 1
6.2.1. Format predefinit, a cldirilor supuse evalurii pentru impozitare
6.2.1.1. raportare uniform 12

6.2.1.2. declaraie semnat de contribuabil


6.2.2. Urmrire/verificare/confruntare simpl pentru Autoritile locale

6.3. Recipis BIF


6.3.1. Format predefinit de certificare a nregistrrii datelor
6.3.2. Document component la dosarul Autoritilor locale , care certific25:
6.3.2.1. Este ntocmit de persoan autorizat (cu acces la BIF);
6.3.2.2. Este asumat i prin nregistrarea n BIF;
6.3.2.3. Este supus monitorizrii de ctre Asociaie prin BIF;

25
cu privire la raportul pentru impozitare c
Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

6.4. Concluzie PARTICULARITILE n PREZENTAREA rapoartelor ntocmite


n conformitate cu GEV 500 13

n prezentarea specific cerut pentru rapoartele guvernate de GEV


adecvate i fructificrii optime de ctre

EVALUATORI UAT

BIF., monitorizare
Sinteza Definirea clar termeni de Facilitarea urmririi datelor
uniform referin

ANEVAR:
Beneficiarul urmririi calitii
Anexa 1 Definirea reperelor metodologice rapoartelor
Transparena rezultatelor; Uniformizare valori impozabile
Recipis
BIF Limitare nivel subiectivitate Analize macro
Contientizare impact raport Predictibilitate

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

7. B.I.F. ( )
7.1. Baz comun i
7.2. Identificatori legai de adres 14

7.3. Identificatori legai de destinaia cldirii (N/R/M/ cu defalcrile necesare )26


7.4. Identificatori legai de structura cldirii
7.5. Arii de calcul
7.6. CIB/CRB total
7.6.1. Valori/cotaii 7.6.2. Sursa selectat
7.7. CIN
7.7.1. Valori calculate 7.7.2. Metodele aplicate27
7.8. CIN unitar
7.9. Monitorizare & Interpretare (Date minime ptr. Fructificri maxime)

26
splitare necesar la R i M
27
Inclusiv cu oglindirea corelrii cu destinaia declarat
Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

8. VERIFICARE
8.1. Pe baza SEV 400 i cu respectare specificitate GEV 500;
8.2. Client, Utilizator desemnat; 15

8.3. Aspecte metodologice verificate28


8.3.1. Corelare descriere cu datele de calcul
8.3.2. Nivel Cost Brut/Nou
8.3.2.1. Mrime29
8.3.2.2. Surs credibil i verificat
8.3.2.3. Asimilare subiect cu costul etalon (unitar, catalog, segregat)
8.3.2.4. Adecvare/Justificare asimilare
8.3.3. Estimarea uzurii fizice
8.3.4. Respectarea limitrilor la venit, pia, alocare i reconciliere
8.3.5. Aplicare eronat ALGORITM administrativ,

28
Cel mai evident i cu posibiliti de inducere NECONFORMITI MAJORE
29
Coroborat cu aplicarea la aria corespunztoare de calcul i de definire a costului
Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

9. CONCLUZII

16

9.1. documente de pornire specifice IMPOZITRII


9.2. documente suplimentare adaptate scopului i metodologiei
9.3. tratament separat REZIDENIALE vs. NEREZIDENIALE, respectiv MIXT
9.4. metodologii adecvate (standarde, dar i administrative)
9.5. limitri n aplicarea abordrilor, reguli de alocare teren/cldire
9.6. costul CLDIRII CIN obligatoriu (Uzura definit mod de calcul)
9.7. principii de reconciliere subiective (min = cost * (1-10%))
9.8. nregistrare BIF (obligatorie)
9.9. sinteza uniform (semnat i tampilat)

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

10. ANEXE din GEV 500


10.1. Anexa 130 Lista cldiri devine anex la RAPORT
10.2. Anexa 231 Estimarea Ufizice i a VEF seciunea 2 a seminarului 17

10.3. Anexa 332 Metodologie Rezideniate deinute de PJ se va actualiza


10.4. Anexa 433 Sinteza uniform devine anex la RAPORT

A se urmri i precizrile i actualizrile publice de pe site-ul Anevar

30 privind cldirile supuse evalurii pentru impozitare la


data 31.12.2015
31 estimarea deprecierii fizice precum i , avnd
n vedere modernizrile/ extinderile aduse cldirii supuse evalurii
32 Metodologie de estimare a valorii impozabile pentru

deinute de (Pliat pe Normele metodologice)


33 a raportului de evaluare este prezentat n Anexa 4, ale crei
rubrici sunt obligatorii a fi completate:
(excel cu rubrici obligatorii i blocate)
Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

11. PARTICULARITILE Raportului de evaluare pentru impozitare:


11.1. Sinteza (uniform) RAPORT34, cuprinde i
11.1.1. Termenii de referin (cu elemente obligatorii35) 18

11.2. Corp Raport de evaluare pentru impozitare:


separat dezvoltat
11.2.1. Prezentarea datelor
separat dezvoltat
11.2.2. Evaluarea pentru impozitare
11.2.3. Anexele raportului de evaluare
11.2.3.1. Elemente de calcul
11.2.3.2. Fotografii
11.2.3.3. Documente legate de identificarea dimensional
11.2.3.4. Documente justificative ale strii necorespunztoare
11.2.3.5. Documente justificative baz a deprecierii funcionale;
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

Doar Sinteza este uniform , raportul propriu-zis NU!


34 vezi capitole anterioare
naintarea RAPORT-ului de evaluare pentru IMPOZITARE
35
pot fi completai, dar nu contrazii
Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

19
11.3. Sinteza Uniform

Data evaluarii Curs de schimb RON/ EUR Data raportului


31 decembrie 2015 4,5245 * X *

Restrictii de utilizare, difuzare sau publicare


Este interzisa distributia si reproducerea raportului de evaluare, iar utilizarea raportului de evaluare este restrictionata la partile care detin din punct de vedere legal acest drept.

Declararea conformitatii cu SEV


Prezentul raport de evaluare este intocmit in conformitate cu Standardele de Evaluare ANEVAR 2015.

Verificarea raportului de evaluare


Verificarea evaluarii pentru impozitare poate fi realizata in conformitate cu prevederile SEV 400 "Verificarea evaluarii", numai de catre un evaluator autorizat avand ca specializare
Verificarea Evaluarii ("VE"), dovedita cu parafa de verificator cu specializarea EPI.

11.3.1. Uniform i de respectat, aa cum este

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

11.3.2. SCOPUL: estimarea VALORII IMPOZABILE A CLDIRILOR,


11.3.2.1. ntocmit la cererea = CLIENT;
11.3.2.2. interzis utilizarea n alte scopuri36; 20

11.3.2.3. Sinteza este adaptat (uniformizat pentru a servi) scopului;


11.3.3. DESTINATAR Autoritatea local pe raza creia contribuabilul
pltete impozit pe cldiri,
11.3.4. VALOAREA IMPOZABIL valoarea de pia 37
11.3.5. Conformitate cu SEV
11.3.6. Verificare doar cu SEV 400, paraf EPI

36 raportare, garantare, vnzare sau altele


37 sau just, sau investiie (sau alt tip definit n SEV 100 Cadrul general)

Atenie la tendina (utilizatorilor desemnai, dar i a evaluatorilor) de a fi confundat


(din inerie, dar i din necunoatere) cu valoarea just:
Raportarea financiar Evaluare pentru impozitare
Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

11.3.7. Format EXCEL

21

11.3.7.1. Corelat cu Anexa 1


ncadrare
n zon
pe
Rangul
localitii
Juridice/
localiti*
rezidenial-R

11.3.7.2. preluare date ntre foile sintezei


11.3.7.3. se poate lega direct de foile noastre de calcul de cost/reconciliere
11.3.7.4. exprimarea valorii impozabile n i
11.3.7.5. este partea semnat i tampilat
11.3.7.6. este instrument de lucru i al Administraiilor

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

11.3.7.7. Corelat cu BIF i Raportul (i documentele avute la dispoziie)

22

38

11.3.7.7.1. Legenda - Sursa suprafaa cadastru


DA - Valoarea impozabila corespunzatoare suprafetei declarate de catre contribuabil ca fiind rezultata din documente cadastrale,
rezultata conform Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal, Titlul IX, Capitolul 2, Sectiunea a 5-a, art.
44.
NU - Valoarea impozabila, corespunzatoare suprafetei integrale a cladirii, declarata de catre contribuabil si care nu este rezultata din
documente cadastrale, estimata conform Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal, Titlul IX, Capitolul
2, Sectiunea a 5-a, art. 46.

11.3.7.7.1. Atenie la
11.3.7.7.2. Atenie la
11.3.7.7.3. Atenie la
11.3.7.7.4. Atenie la

38 Splituit R/N pentru


Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal
GEV 630 vs. GEV 500 !!!

11.4. Adaptarea procesului de evaluare (paralela 23

GEV 630 vs.GEV 500 )

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

11.5. Prezentarea datelor

11.5.1. Inspecia 24

, evaluatorul fiecare cldire subiect.


Contribuabilul va asigura accesul

11.5.2. Inspecia
Dac nu se realizeaz inspecia evaluatorul
se va asigura c a identificat corect cldirea i starea fizic a acesteia i
va prezenta n raport fotografii, care s prezinte cldirea n starea existent la
data evalurii.
Neinspectarea cldirii va fi justificat n raport.
Se vor folosi informaii (preluate de la client i/sau de la teri) care s
suplineasc inspecia, elaborndu-se ipoteza de lucru corespunztoare39.

39 Vezi i : chestionare acoperitoare


Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

11.5.3. Enumerare cldiri i locaii (Anexa 1, obligaie contribuabil40) i


destinaii curente41
25

11.5.4. Descriere amplasamentelor


11.5.4.1. Corelat cu metodologia
11.5.4.2. Identificator cod potal42
11.5.4.3. Identificator zona n cadrul localitii43
11.5.4.4. Multiplicatorul zonal
11.5.4.5. Uurina/complexitatea construirii
11.5.4.6. Extindere la toate datele dac se evalueaz terenul44

40 Lista cu cldirile care urmeaz s fie supuse evalurii va fi pus la dispoziia


evaluatorului de ctre contribuabil prin completarea formularului din Anexa 1
41
Necesare doar la R (i implicit M) aparinnd PJUR
42 La toate

43 La REZIDENIALE aparinnd persoanelor juridice (vezi Anexa 3 la GEV 500)

44 Dac se aplic PIAA i sau VENITUL

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

11.5.5. Descriere Urbanismului i zonei


11.5.5.1. Tratat diferit n funcie de destinaia N/R/M
11.5.5.1.1. Nerezidenial n msura utilitii n raport45, 26

11.5.5.1.2. Rezidenial Atenie la algoritmul din Anexa 3


11.5.5.1.2.1. Zonarea administrativ nu este cea a pieei46 imobiliare
11.5.5.1.2.2. Utilizm algoritmul cu trimiterile sale

11.5.6. Descriere accesului


11.5.6.1. n msura utilitii n raport.
11.5.7. Descriere vecintilor
11.5.7.1. n msura utilitii n raport

45
corelat cu influena admis (abordrilor prin pia i venit, precum i a reconcilierii)
a se lua n calcul la cldiri;
46
Cunoscut de noi
Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

11.5.8. Descriere Influenelor externe


11.5.8.1. Nu se vor aplica deprecieri economice, nefiind necesare date.
27

11.5.9. Descriere imobilului aparintor


11.5.9.1. n msura n care el este mult mai amplu dect cldirea subiect
11.5.9.2. Se urmrete structura constructiv, standardul, starea i dotrile
i alte aspecte de influen a costului47;
11.5.9.3. Se urmrete partiul, accesul, dotri , spaii anexe, etc.
11.5.9.3.1. Arii utile, construite, desfurate (raportul ntre ele48)
11.5.9.3.2. Spaii de circulaii, comune,
11.5.9.4. Se analizeaz costul de nou49 al ansamblului (regsit n cel al
componentelor apartamentate)

47 n nelesul prezentului standard


48 Influen direct i evideniat la cele rezideniale

49 Atenie: Elaborare/estimare costului unitar aferent unui tip de arie (construit

desfurat) i atribuirea sa la acelai tip de arie (EPI metoda comparaiei unitare)


Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

11.5.10. Prezentare cldiri cu ocazia inspeciei i/sau chestionare:


11.5.10.1. Obligaia clientului
11.5.10.2. Identificarea sursa= clientul; 28

11.5.10.3. Ipoteze legate de identificare i msurtori;


11.5.10.4. Chestionare acoperitoare50:
11.5.10.4.1. Standard de construire;
11.5.10.4.2. Istoric utilizare, mentenan, dezvoltare
11.5.10.4.3. Contaminri i probleme de mediu (spe atipic)
11.5.10.4.4. Stare tehnic atipic (motivele deprecierile fizice accidentale,
documente)
11.5.10.4.5. Dovezi ale deprecierii funcionale existente, percepute de
pia ca pierdere de utilitate i posibilitatea lor de nlturare;
11.5.10.4.6. amd. (n special pentru cldiri i dac este relevant i pentru
terenul evaluat)

50 Vezi :
DOCUMENTE SUPLIMENTARE
Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

11.5.11. Descrierea CLDIRII- date necesare


11.5.11.1. Localizare51,52 29

11.5.11.2. Standard de construire i dotri53


11.5.11.3. Dimensiuni (arii, nlimi, volume, amd54.)55
11.5.11.3.1. Documentate
11.5.11.3.2. Elaborate pentru a corespunde definiiilor din COD
11.5.11.3.3. Pregtite a se aplica la criteriile unitare de cost de nou

51
Vezi i date minime necesare de introdus n BIF
52
Corelare i cu imobilul aparintor
53
Atenie la ce dotri imobiliare are subiectul (cldirea) i care sunt cele definite a fi
cuprinse la etalonul de cost de nou;
54
Altele dup importan, aport i de modul de formare/elaborare a costului de nou
55
Preluate de la contribuabil. Vezi ipotezele necesare de generat
Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

11.5.11.4. Istoric edificare i utilizare


11.5.11.5. Stare tehnic definit
11.5.11.6. Particulariti ale strii tehnice (uzuri accidentale mari) 30

11.5.11.7. Neadecvri funcionale


11.5.11.8. Fotografii relevante

11.5.12. Descrierea CLDIRII- corelri cu alte capitole


11.5.12.1. Dimensiunile de calcul i sursa de unde au fost preluate
11.5.12.2. COST de nou unitar56
11.5.12.3. COST de nou total57
11.5.12.4. ncadrarea strii tehnice i calcularea uzurilor fizice
11.5.12.5. Dup caz artarea uzurilor excesive i a deprecierilor funcionale

56
Definit i ajustat corespunztor
57
ncadrare, actualizare i ajustare corespunztor
Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

11.5.13. Descriere DESTINAIEI CLDIRII


11.5.13.1. Clasificare R/N/M (sarcina contribuabilului)58
11.5.13.1.1. M59 =100%= %R60 + %N61, sau 31

11.5.13.1.2. mpM = mpR + mpN,


11.5.13.2. A nu se confunda cu Analiza CMBU62
11.5.13.3. Atenie (cel puin) la:
11.5.13.3.1. ce ne spun normele de aplicare a Codului Fiscal.
11.5.13.3.2. ce tip de documente avem (cadastrale sau nu)
11.5.13.3.3. cum nregistrm n BIF (suprafee i valori)

58
Vezi anexa 1 la GEV 500
59 Mixt, cumul de destinaii (R reunit cu N)

60 Pondere declarat a destinaiei REZIDENIALE (scop rezidenial)

61 unde:

Pondere declarat a destinaiei NEREZIDENIALE (scop nerezidenial) %N i =


(100%-%R)
ambele definite de contribuabil i preluate ca atare de evaluatorul autorizat
62 din cadrul procesului uzual de evaluare a proprietii imobiliare

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

11.5.14. Personalizarea raportului


11.5.14.1. Sinteza este uniform63 (nu poate fi personalizat pe evaluator)
11.5.14.2. Corpul raportului trebuie adaptat destinaiilor din Anexa 1 (R/M/N) 32

11.5.14.3. Anexa 1 va fi parte a raportului


11.5.14.4. Termenii de referin64
11.5.14.4.1. Obligatorii prin sintez
11.5.14.4.2. completai dac este cazul
11.5.14.4.3. a nu fi contrazii ( prin completri)
11.5.14.5. Descriere i analize adaptate metodologiei aplicate65
11.5.14.6. Reconcilierea (n concordan cu metodologia i limitrile impuse)
11.5.14.7. Anexe n funcie de susinerea necesar

63
Completat pe baza Anexei 4 la GEV 500
64
Cuprini n sinteza uniform
65
Cu siguran:
trebuie s tratm mai atent tot ce influeneaz costul i uzurile fizice
Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

12. Evaluarea pentru determinarea valorii impozabile pentru cldirile


NEREZIDENIALE
33

12.1. Vezi GEV 500


12.1.1. Metodologia de determinare a valorii impozabile pentru
deinute de persoane i/sau
12.2. Abordrile n evaluare sunt: cost, venit i pia
12.3. n determinarea valorii impozabile
12.3.1. aplica doar n evaluare67, fiind
12.3.2. ns ca aceasta s fie abordarea prin

66
Noutate la PERSOANELE FIZICE
67 n condiiile n care nu exist informaii suficiente pentru aplicarea celorlalte

abordri
Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

12.4. Abordarea prin PIA/VENIT se aplic condiionat


12.4.1. terenul aferent proprietii imobiliare, din care face parte cldirea
evaluat pentru impozitare68, nu este n cot indiviz i dac 34

12.4.2. contribuabilul a pus la dispoziia evaluatorului informaii privind


o suprafaa terenului la PIA, respectiv
o suprafaa terenului corespunztoare69 cldirii subiect la VENIT

12.5. Abordarea prin PIA/VENIT au la baz70:


12.5.1. Date de pia evidente i verificabile
12.5.2. O pia activ la chirii
12.5.3. Comparabile adecvate i cunoscute

68
Asigur premisa unei alocri bine definite pe componente imobiliare
69
(atribuit strict la)
70
Nu este o forare i nici noutate absolut, fiind o precizare mai clar a existenei
datelor de intrare real ancorate n pia
Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

12.6. Particulariti la Abordarea prin PIA/VENIT


12.6.1. Nu exist
12.6.2. Cerinele indic o demonstrare a valorii de pia (pe fondul creia 35

urmeaz alocarea valoric)

12.7. Alocarea valorii obinute prin PIA/VENIT


Urmrim alocarea valorii CLDIRII pentru impozitare
Alocarea se face prin deducerea din valoarea proprietii imobiliare
a valorii de pia a terenului aferent cldirii, estimat pentru (CMBU).

12.8. Particulariti la Abordarea prin COST


12.8.1. la costul de nou
12.8.2. La deprecieri sunt prezentate aspecte:
Nu se aplic depreciere extern (economic)
Se cere aplicarea cu just argumentare a deprecierii funcionale
Uzura fizic va ine cont de ( preluat
tabelar- pentru un tratament unitar. Vezi Anexa 2.
Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

12.9. Justificare neaplicare (celorlalte) abordri


12.9.1. Costul obligatoriu 36

12.9.2. Pia/venit, aplicate n funcie de:


Limitrile impuse de GEV500
Rezerve cu privire la ALOCARE
Tipul CLDIRII
Piaa specific
Modul (impus de GEV) de reconciliere,

(cost ; 0,9*cost)
cost CLADIRE

comp alocat

venit alocat

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

12.10. Determinarea valorii impozabile71


12.10.1. Pentru scop impozitare72, bazat pe vs. abordri73
12.10.2. COST dac este singurul aplicat, 37

12.10.3. COST dac este minim (fa de valorile alocate pe cldiri),


12.10.4. MAXIM (COST - 10% * COST) dac costul este mai mare74,

12.11. Valorile IMPOZABILE pentru sunt .

71
Reconciliere subiectiv (nu are la baz elementele obiective A-P-S)
72 Atipic fa de uzual la valoarea de pia,

73 Adic:

dac valoarea prin COST este cea mai mic, va fi selectat aceast valoare;
dac valoarea prin COST nu este cea mai mic, iar dac diferena existent
ntre COST i cea mai mic valoare rezultat este de maxim 10%, se va selecta
valoarea cea mai mic dintre aceste dou valori.
74
fa de valorile alocate pe cldiri
Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

13. Evaluarea pentru determinarea valorii impozabile pentru cldirile


REZIDENIALE deinute de persoanele juridice
13.1. Vezi GEV 500 38

13.1.1. Metodologia de determinare a valorii impozabile pentru


deinute de persoane
13.1.2. Anexa 3 (actualizat pentru aliniere la Normele metodologice)
13.2. Este o metod de calcul) 76;
13.2.1. Nu se vor confunda cu niciuna dintre cele trei abordri utilizate
(particularizat) la nerezideniale (sau uzual pentru alte scopuri);
13.2.2. Nu se vor aplica la alte destinaii de cldiri77;
13.2.3. Cotaiile unitare sunt n LEI, neinfluenate de cursul valutar;
13.2.4. Cotaiile unitare (definite tabelar i ajustate) nu fac referire la niciun fel
de taxe i vor fi preluate ca atare;

75
la cele fizice funcioneaz algoritmul aplicat de Primrii
76 Utiliznd un tabel definit se determin valoarea impozabil unitar (lei/mp)

corespunztoare cldirii rezideniale deinut de persoane juridice


77
Chiar dac sunt similare dpdv. constructiv
Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

13.2.5. Zonarea i rangul localitii nu sunt date analiza de pia, ci prin


clasificri administrative i legale fiind preluate ca atare78 ;
39

13.2.6. Coreciile i ajustrile nu sunt date de pia, ci dispuse/indicate prin


norme administrative i legale ;
13.3. Raportul Arie util, Arie construit desfurat 1,4 (dac nu ai direct aria
construit, respectiv construit desfurat79);
13.4. Elementele de calcul sunt definite n Anexa 380;

78
Este sarcina contribuabilului de a le trece (corect) n Anexa 1
79 Atenie la documentele oficiale din care se preia aria i prin intermediul i

certificarea clientului- Ipotez desprins de scris


80 preluate din Codul fiscal i rearanjate

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

13.5. Informaii exist i pe site-urile administraiilor locale; Alturi de informaiile


din Codul fiscal se vor trece ca surse i deciziile de aplicare (ncadrare) de la
nivelul local;
40

13.6. Simulatoarele de calcul de pe anumite site-uri trebuie vzute ca instrumente


de lucru, nu ca surs de date ;

13.7. Atenie la selecia n BIF la R i M (splitare) ;


13.8. Atenie la selecia n Sintez uniform ;

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

14. Evaluarea pentru impozitare proprieti MIXTE


14.1. Contribuabilul ne va indica destinaia/scopul cldirii;
14.1.1. mixt81; 41

14.1.2. cu ponderile complementare %R+%N=100%;


14.2. Este obligaia contribuabilului de a delimita ponderile/ariile destinaiilor i
evaluatorul nu va face nicio proprie delimitare82;

14.2.1. Art.44-NORME Suprafaa documente ;


14.2.2. Art.46-NORME Suprafaa (nu rezult din cadastrale).

81 a nu se confunda cu utilizarea mixt definit/analizat pentru CMBU


82
chiar dac exist argumente fizice sau de delimitare a structurii constructive
separat utilizate/destinate (care ar face logic definirea a dou cldiri distincte
constructiv i ca utilizare/destinaie)
Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

14.3. Valoarea impozabil pentru imobil cu destinaie MIXT se va calcula astfel:


14.3.1. Contribuabil PERSOAN FIZIC
14.3.1.1. Destinaie 42

calcul de ctre UAT


14.3.1.2. Destinaie
conform Abordrilor i/sau reconcilierii mai sus prezentate:
A exist
se va calcula valoarea cldiri83 utiliznd suprafa din cadastru prin estimrile
adecvate, valoare la care se va aplica ponderea destinaiei nerezidenial %N);
se obine astfel VALOAREA IMPOZABIL pentru partea din cldire cu destinaia
NEREZIDENIAL Raport de Evaluare GEV 500 valoarea Impozabil
B distinct
se va calcula valoarea cldiri84 integral nerezidenial85;
se obine astfel VALOAREA IMPOZABIL pentru cldirea cu destinaia
NEREZIDENIAL Raport de Evaluare GEV 500 valoarea Impozabil

83 n ipoteza de calcul ca Nerezidenial suprafa din cadastru


84 n ipoteza de calcul ca Nerezidenial
85
valoare la care se va aplica ponderea destinaiei nerezidenial %N
Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

14.3.2. Contribuabil PERSOAN JURIDIC


14.3.2.1. Destinaie
calcul de ctre evaluator; 43

conform metodelor administrative mai sus definite Anexa 3


14.3.2.2. Destinaie
conform Abordrilor i/sau reconcilierii mai sus prezentate:
A exist
se va calcula valoarea cldiri86 utiliznd suprafa din cadastru prin estimrile
adecvate, valoare la care se va aplica ponderea destinaiei nerezidenial %N);
se obine astfel VALOAREA IMPOZABIL pentru partea din cldire cu destinaia
NEREZIDENIAL Raport de Evaluare GEV 500 valoarea Impozabil
B distinct
se va calcula valoarea cldiri87 integral nerezidenial88;
se obine astfel VALOAREA IMPOZABIL pentru toat cldirea cu destinaia
NEREZIDENIAL Raport de Evaluare GEV 500 valoarea Impozabil

86 n ipoteza de calcul ca Nerezidenial suprafa din cadastru


87 n ipoteza de calcul ca Nerezidenial
88
valoare la care se va aplica ponderea destinaiei nerezidenial %N
Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

44

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

14.3.3. Art.48-Norme Exemple de calcul impozit cldiri cu


destinaie mixt, 45

proprietatea unei persoane fizice,


se cunosc suprafeele folosite n scop R i n scop NR

14.3.4. (!) Atenie la splitarea pe N i R


n raport
n BIF89
n Sintez

89
Modul de nregistrare
ARE/NU ARE CADASTRAL N/R
Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

15. ANALIZE SUPLIMENTARE


15.1. ABORDAREA PRIN COST
15.1.1. Pentru evaluarea (SEV 230, GEV 630) 46

deseori era considerat doar o abordare de sprijin90 (la comparaie i/sau


venit)
15.1.2. Pentru evaluarea pentru impozitare ( GEV 500) este
indicat o abordare obligatorie91
15.1.2.1. Costul de nou trebuie bine definit
15.1.2.2. Uzura fizic92 tratare prin prisma analiz vrst/durat
15.1.2.3. Deprecierea funcional

90 extremele greu de demonstrat deprecierea extern i profitul dezvoltatorului


91 Se elimin n contextul acestui standard i nu este cazul s se ia n calcul:

deprecierea extern i
profitul dezvoltatorului
Ambele de mai sus componente ale abordrii prin cost, alturi de teren
92 (are indicaii de tratare/calcul)

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

15.2. COSTUL brut (de NOU)


15.2.1. surse credibile
15.2.2. prezentate n raport 47

15.2.3. verificate93 din 2(dou) surse de date credibile, diferite;


15.2.3.1. Nimic nou 2(dou) surse vezi GEV 63094
15.2.3.2. MIN, MAX percepute diferit de UTILIZATORII DESEMNAI ;
15.2.3.3. Efectul MIN, MAX regsit direct proporional n valoarea prin COST
a cldirii95 ;

93 Ori de cte ori este posibil


94 Evaluarea bunurilor imobile art. 70

95Dup caz, chiar direct a valorii impozabile

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

Pret unitar
Operatia U.M.
- Ron-
Sapatura fundatie manuala mc 80
Cofrat astereala rasinoase mp 16
Popire popi metalici mp 7
Fasonat si montat armatura kg 3
Legat si montat fier fasonat kg 1,5
Montat plasa sudata kg 2,5
Montat folie pardoseala un strat mp 1 48
Turnat beton cu pompa mc 14
Turnat beton manual mc 80
Preparat beton mc 50
Scari beton armat (H=15x30=L) ml 18
Umplutura pamant compactat mc 30
Zidarie caramida plina 12,5x25x8,8 mc 160
Zidarie BCA 62/24/20 mc 90
Zidarie GVP 29/24/16 mc 80
Zidarie caramida Nevada 20x20 mp 55
Zidarie caramida Porotherm 30x24x25 mc 120

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

15.2.4. Estimarea costului de nou (brut)


costurile cldiri similare,
15.2.4.1. devizelor. construite recent i pentru care
se cunosc preturile contractuale,
15.2.4.2. costurilor segregate 49
AJUSTATE n funcie de
15.2.4.3. comparaiilor unitare, localizare
diferenele fizice
Ideal, dar scump i mai puin accesibil evaluatorilor.
Atenie la :
Acoperire tip CLDIRI: Nelimitat
Reflect cantitatea i calitatea tuturor materialelor de Etalonul definit
construcie folosite i toate categoriile de manoper Standard, Dotri
necesare. Bine aplicate sunt cele mai credibile Dimensiune, Form
Pre per Arie unitar definit
Cataloage/manuale de cost suficient de credibile Similitudine i Ajustri
Acoperire tip CLDIRI: Uzual:
Limitat Mai multe surse credibile
Posibiliti de extrapolare, ajustare Surse:
Uzual: Surse recunoscute pe pia Constructori;
Atenie la : Dezvoltatori
Standard, Dotri, Dimensiune, Form Beneficiari de lucrri
Similitudine i Ajustri Acoperire tip CLDIRI:
Sunt instrumentele uzuale ale verificatorului Foarte limitat

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

15.2.5. Reconciliere costului de nou


15.2.5.1. Vezi metode COMP, SEGREGATE, DEVIZE;
15.2.5.2. Descriere SUBIECT; 50

15.2.5.3. Cunoatere ETALON96 de cost brut;


15.2.5.4. Definire (clar) arii calcul cost i ataare cost unitar
15.2.5.5. Comparabilitate SUBIECT vs. ETALON
15.2.5.5.1. NIVEL SIMILITUDINE
15.2.5.5.2. AJUSTRI NECESARE
15.2.5.5.2.1. STANDARD (materiale, instalaii, finisaje, dotri)
15.2.5.5.2.2. DIMENSIUNI
15.2.5.5.2.3. COMPLEXITATE
15.2.5.5.2.4. ALTELE UZUALE (la cost)
15.2.5.5.3. JUSTIFICARE AJUSTRI.

96
CREDIBILITATE i notorietate surs
Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

15.2.5.6. Pare o reconciliere intermediar , dar este cu influen DIRECT

15.2.5.7. Este o reconciliere ce trebuie s fie ct de OBIECTIV 51

15.2.5.8. Principii de RECONCILIERE

15.2.5.8.1. ADECVARE
ETALON

UNIVERSALITATE

SPECIALIZATA
15.2.5.8.2. PRECIZIE

vs.
vs.

15.2.5.8.3. SUFICIEN
SUBIECT

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

UNIVERSALITATE TIPO-DIMENSIUNE
CLDIRE
nu au cum s rezolve problema 52

COMPARAII UNITARE (oferte


punctuale, investiii recente,
cotaii medii, etc.)
greu
CATALOAGE COST (SEGREGRI) rezolv spea
mai merit
aplicate?
DEVIZE
CLDIRE
SPECIALIZAT

Complexitate estimare cost brut

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

15.2.6. Reconcilierea Statistic a costului de nou


Situaie comparativ:
15.2.6.1. Transparen decizional97 53

15.2.6.2. Experiena membrilor Asociaiei


15.2.6.2.1. Aport colectiv de lucru
15.2.6.2.2. Aport membrii care au fcut observaii98
15.2.6.3. Analiz mai ampl
15.2.6.3.1. Prezent
15.2.6.3.2. Ce poate fi actualizat99
15.2.6.4. Adecvarea
15.2.6.4.1. Nu nlocuiete propria justificare a evaluatorului, dar
15.2.6.4.2. O poate ntri/susine, fiind o indicaie important.

97
http://nou.anevar.ro/sites/default/files/page-iles/bun_draft_situatie_comparativa_surse_cost_nou_draft.pdf
98
Termenul observaii 11 ianuarie 2016
99
Constructive, prin observaii i propuneri
Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

15.2.6.5. Concluzii Situaie comparativ


15.2.6.5.1. Analiz elemente de comparat cu subiectul
15.2.6.5.1.1. Tip construcie & Structur 54

15.2.6.5.1.2. Data edificare /1977100/ /2000/


15.2.6.5.2. Observaii despre evoluie construcii, normative i surse
15.2.6.5.3. Concluzii cu privire la
15.2.6.5.3.1. Adecvarea sursei
15.2.6.5.3.2. Corespondena ntre surse
15.2.6.5.3.3. Informaii ce pot fi fructificate (pro i contra)
15.2.6.6. Fructificare Concluzii Situaie comparativ
15.2.6.6.1.1. (spiritul elaborrii) trebuie
15.2.6.6.1.2. Adecvarea indicat evalurii;
15.2.6.6.1.3. Atenie la i
15.2.6.6.1.4. Atenie la

100
s-au modificat normativele de proiectare seismic
Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

15.2.1. Erori n cadrul estimrii costului de nou


15.2.1.1. Necunoaterea etalonului din sursele de cost
15.2.1.2. Definirea neclar a arie unitare de raportare cost cunoscut 55

15.2.1.3. ncadrarea eronat a subiectului n cataloage;


15.2.1.4. Asimilarea eronat a subiectului cu costuri unitare neadecvate101;
15.2.1.5. Erori de asimilare;
15.2.1.5.1. Ajustri
15.2.1.5.1.1. neaplicate (nlime, dimensiune, dotri, )
15.2.1.5.1.2. dublu aplicate
15.2.1.5.1.3. insuficient sau deloc (ne)justificate
15.2.1.5.2. preluri eronate a componentelor din cataloage102
15.2.1.5.3. ajustarea improprie a cataloagelor103
15.2.1.6. i devizele au erorile lor104

101
Ex.: utilizare de fie total diferite
102
Ex.: din mai multe fie
103
Ex.: eliminarea total a unei poziii de tmplrie (fr a pune altceva n loc)
Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

15.2.2. Utilizarea datelor i interferena surselor:


15.2.2.1. este ca de cost i meniuni despre
necesare de la Etalon spre Subiect, inclusiv cele de actualizare; 56

15.2.2.2. Indicii de actualizare elaborai pentru o surs nu sunt automat


valabili i pentru o alt surs chiar dac reprezint evoluia specific pe o
anumit perioad comun (modul de calcul i elaborare al indicilor este
cel mai adecvat cu fia pe care o actualizeaz)105

15.2.2.3. Urmrirea/nelegerea coreciilor indicate de o anumit surs poate


s fie aspect de analiz i la alte surse , chiar dac acele tere
cataloage/surse nu fac trimitere la aceste tipuri de ajutri106.

104
inclusiv posibil de verificat
105
Trendul poate fi, ns, o informaie util la reconciliere
106
Aspectele pot fi reinute chiar i la reconcilierea pentru estimarea costului de nou
Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

15.2.2.4. Utilizarea componentelor din mai multe fie din cadrul acelorai
surse corelate (n acelai catalog) este preferabil celor din dou surse
diferite care pot fi total necorelate (Similar i ajustrile din fiele aceluiai
57
catalog vs. interpretrile de corecii preluate107 de la alte surse)108.

107
eronat extrapolate
108
Aplicarea ncruciat poate genera erori.
Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

15.2.3. Erori de CALCUL.


15.2.3.1. programe informatice greite
15.2.3.1.1. ca i calcule matematice: 58

15.2.3.1.2. ca preluare date din baza sursei:


15.2.3.2. utilizarea de programe informatice necertificate109
15.2.4. Erori de RECONCILIERE la COST
15.2.4.1. Surse necredibile, neverificate, sau neadecvate;
15.2.4.2. Insuficienta analiz a similitudinii i erori de ajustare;
15.2.4.3. Susinerea subiectiv a uneia dintre sursele utilizate110
15.2.4.4. Selecia neargumentat a unei anumite surse chiar dac mai multe
alte evidente sunt cu trend diferit;

109
(! atenie) instrumentele de lucru nu sunt surse de cost, dei faciliteaz
prelucrarea unor surse de cost.
110
Nu sursa preferat, sau cea mai utilizat i/sau cunoscut de noi este i cea mai
bun pentru o anumit spe.
Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

15.3. DETERIORARE/UZUR FIZIC


15.3.1. Vezi anex specific 59

15.3.2. Corelare cu descrierea din text


15.3.3. Descriere i corelare istoric utilizare, ntreinere,
15.3.4. A nu se uita de modernizri, extindere
15.3.5. Vezi definirea strii normale:

15.3.6. Vezi justificarea analizei vrst/durat:

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

15.3.7. Atenie la uzurile excesive situaie atipic111


15.3.7.1. Definire
15.3.7.2. Motivare 60

15.3.7.3. Documente justificative


15.3.7.3.1. expertize
15.3.7.3.2. autorizaii demolare
15.3.7.3.3. alte piese similare ntocmite de specialiti
15.3.7.4. Declaraia clientului i instruciuni de evaluare ca atare
15.3.7.5. Cuantificare112
15.3.7.6. Fotografii relevante

111 CLDIRI cu stare care NU ESTE SATISFCTOARE


112 se determin prin costul de readucere a cldirii la nivelul la care ar putea fi

ncadrat n una din strile tehnice normale, argumentat n mod corespunztor


Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

15.4. DEPRECIERE FUNCIONAL


15.4.1. Deprecierea funcional113
pierdere de valoare/utilitate cauzat de supradimensionare, de deficiene 61

ale traseului circulaiei interioare, de lipsuri care diminueaz confortul


15.4.2. Se adaug (la deprecierea fizic) doar cu pruden
15.4.3. Trebuie s fie corelat calculul cu tipul de cost brut luat n calcul
15.4.4. Trebuie argumentat i documentat n mod relevant i complet
15.4.5. Atenie
15.4.5.1. s nu fie cuprins n depreciere fizic deja
15.4.5.2. s nu fie, cumva, de natur extern
15.4.5.3. s fie cuantificat corespunztor114

113 Nu nseamn depreciere funcional nefuncionarea cldirii din motive


independente de starea fizic a acesteia (dac mai trebuia precizat)
114 Vezi curs formare

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

15.4.5.4. s fie clasificat corespunztor


Deficien recuperabil care necesit adugare
Deficien recuperabil care necesit nlocuire sau modernizare 62

Supradimensiona nerecuperabil
Supradimensionare nerecuperabil

Anexa
GEV 500

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

15.4.5.5. Posibiliti multiple de erori de interpretare i/sau cuantificare ;


63

15.4.5.6. Efectul l regsit direct n scderea valorii prin COST a cldirii115 ;

15.5. DEPRECIERE EXTERN-ECONOMIC


15.5.1. Nu se aplic la estimarea COSTULUI CLDIRII
15.5.2. (!) Aplicarea116 conduce la o scdere eronat a valorii impozabile

115Dup caz, chiar a valorii impozabile


116
Care este o neconformitate major
Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

15.6. STRUCTURI CONSTRUCTIVE MIXTE


15.6.1. IDEAL dac sunt declarate ca si CLDIRI SEPARATE
15.6.2. Structura mixt la o CLDIRE DECLARAT ca poziie singular 64

Arii, nlimi volume, structuri, standarde diferite

Str_4

Str_3
Str_2
Str_1 Str-admin Str-ind

Calcule pe structuri Raportri cumulate/medii

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

15.7. Surse statistice

65

http://www.rodev.ro/images/indici1.gif http://www.rodev.ro/images/indici2.gif

15.7.1. Condiii utilizare


15.7.1.1. Credibilitate
15.7.1.2. Notorietate/recunoatere
15.7.1.3. nelegere concluziilor
15.7.1.4. Extrapolare limitat (Rezerve)

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

http://www.newtowncreekalliance.org/green-roofs/ 15.7.2. Factor de scal

66

http://energyinnovation.org/2015/02/07/levelized- 15.7.3. Indici actualizare


cost-of-energy/

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

15.8. Paii de urmat n BIF


15.8.1. Sistem perfectibil
http://nou.anevar.ro/noutati/04-jan-2016-comunicat-important-pentru-membrii- 67

anevar-baza-date-bif

C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

Recomandare (Normalitate):
nainte de a intra i a completa n BIF, s-i citim Manualul de utilizare.

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

Predefinit la 31.12.2015
15.8.2. Stadiul implementrii

68

Probabil blocat dup


31.03.2016

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

= predefinit = calculat automat

69

SPLITARE
Atenia la ce spun Normele de
aplicare ale CODULUI FISCAL

DATE din raport

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

70

DATE CORELATE LEI IMPOZITE


vs.
EURO PIAA

>90% din COST


Nu i n raport

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

SPLITARE

71

ALGORITM

ABORDARE

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

72

Descriere N

Descriere R

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

73

Valori N
(mai amplu, fiind abordri)

Valori R
(mai simplu, fiind algoritm)

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

15.8.3. Genereaz recipis


15.8.3.1. Generat un pdf cu COD UNIC (legitimaie, dat, nr.)
15.8.3.2. Coninut RELEVANT 74

15.8.3.3. Data i ora generrii

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

15.9. Situaii atipice


Datorit
Definire spe atipice
15.9.1. identificrii neclare 75

15.9.2. identificrii insuficiente


15.9.3. inspecie limitate
nelegere limitri
15.9.4. numrului mare de poziii
15.9.5. complexitii structurare
15.9.6. problemelor de mediu
15.9.7. problemelor de structur Analize suplimentare
15.9.8. incidente n exploatare
15.9.9. structuri depite
15.9.10. destinaie MIXT Ipoteze clare definite
15.9.11. coproprietate cldire
15.9.12. scutiri pariale
15.9.13. Pregtire rspunsuri
15.9.14. cldirile verzi
15.9.15.
Justificri clare

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

15.10. Alte SUBIECTE (seciunea 4 a seminarului)


15.10.1. PROPUNERI
76

15.10.2. PROBLEME 15.10.3. SOLUII

15.10.4. NTREBRI 15.10.5. RSPUNSURI

15.11. Extindere MATERIAL


Conferina se adreseaz n primul rnd evaluatorilor autorizai, dar i
altor persoane care sunt implicate n

Vor fi prezentate ale evalurii pentru


impozitare rezultate att din aplicarea legislaiei n ultima variant a
acesteia, ct i din practica primelor evaluri realizate la nceputul
anului 2016.

De asemenea, vor fi tratate teme referitoare la , precum i


comparaia ntre evaluarea pentru impozitare i cea pentru raportare
financiar a aceleiai cldiri.

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

16. Exemplul 1 Reconciliere Spaiu industrial


77

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

17. Exemplu 2117 Evaluare Spaiu comercial. Selecie metode i Reconciliere


17.1. Spea subiect (evaluare cldire pentru impozitare)
Spaiu comercial situat la parter de bloc P+4 78

Acd = 820 mp
Au = 576 mp
H = 3,25m (parial 2,75m)
Suprafaa teren : cpi% de 220/1220 mp (18%)
Caracteristici tehnice:
Structura: beton armat
Mediu de folosin: mediu normal
Starea tehnic: bun
Vechimea: 22,5 ani
Specificatie Descriere Starea tehnica
Structura Cadre beton armat buna
Elemente Inchideri Placi beton buna
structurale si Invelitoare Terasa hidroizolata buna
nestructurale Pardoseli Calitate superioara buna
Finisaje interioare Calitate superioara buna
Finisaje exterioare Obisnuite buna
Specificatie Descriere Starea tehnica
Electrice Da buna
Instalatii Termice Da buna
Utilitati Apa , canalizare Da buna
Instalatii gaze Da buna
Telecomunicatii Da buna

117
Se va prezenta la sal, ca , n limita timpului i cu calcule
Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

Dimensiuni
(arii, nlimi)
79

Standard construire

Finisaje

Instalaii imobiliare
(tip, calitate,
suficien)

Stare tehnic

Particulariti

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

17.2. Sursele publice selectate118 pentru costul de nou


17.2.1. Cataloage IROVAL 119 ediia 2010
Fisa 2.1.2 pag. 105 + indici de actualizare 80

17.2.2. ndreptar (Editura) MATRIX ROM120 ediia 2015 decembrie


Fisa 8 pag. 32 + indici de actualizare121
17.2.3. Cataloage 1964122 de la 1965
Catalog nr. 120 - Fia nr. 3 + indici de actualizare

118
, dar sunt cele reprezentative, alese pentru exemplul de fa
119
COSTURI DE RECONSTRUCIE - COSTURI DE NLOCUIRE Cldiri Industriale,
Comerciale, Agricole, Construcii Speciale IROVAL 2010, si Indicii de Actualizare
afereni acestora 2015-2016
120
ndreptarul tehnic pentru evaluarea imediata, la preul zilei, a costurilor
elementelor si construciilor de locuine procentual si valoric
121
Fiind la decembrie 2015 nu mai trebuie actualizat
122
Cataloage elaborate de Comisia Central pentru Reevaluarea si Inventarierea
Fondurilor Fixe, aprobate n anul 1964, cu valabilitate de la 01.01.1965 cu indici de
actualizare corespunztori
Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

17.2.4. Analiza paralel a surselor. Erori posibile123

81

123
i cifrele din exemple sunt , i
n rapoartele de evaluare.
Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

17.2.5. Alegerea surselor de cost124 (abordarea prin cost obligatorie)


125
17.2.5.1.
17.2.5.2. Cotaii 82

17.2.5.3. cu subiectul
17.2.5.4. Definirea fiei/ 126

17.2.5.5. Cunoatere
17.2.5.6. n pia a cotaiilor
17.2.5.7. (dac este cazul) a diferenelor127

124
Cursantul analizeaz deinute (care, n fapt )
125
n sfera cunosctorilor din domeniu
126
Atenie la generaiile i particularitile indicate de autori:
Mod de calcul i Fiscalitate
Mod utilizare cataloage; Valabilitate i rezerve;
Ajustri/corecii necesare
Surse i actualizri necesare
127
Fa de alte surse de pe pia
Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)
C039 - Evaluarea pentru impozitarea cldirilor conform Noului Cod Fiscal

17.3. Metodologii utilizate i Analiza pentru Reconciliere


17.3.1. Destinaia (indicat de proprietar/contribuabil)
________________ 83

17.3.2. Metodologii impuse de GEV 500


________________ motivaia
_______________________________
17.3.3. Surse avute la dispoziie (vezi capitol aferent)
17.3.4. Reconciliere cost
COST1____________ COST2____________ COST3_____________)
COST BRUT____________
justificare____________________________
_______________________________________________________________
17.3.5. Elemente legate de uzura fizic
Catalog________ stare__________ mediu_______ vechime______
Guz%___________
17.3.6. Reconciliere valoare impozabil
Impozabil ____________
justificare_____________________________
_______________________________________________________________

Material valabil numai mpreun cu precizrile, analizele, elementele limitative, rezervele i celelalte aspecte trecute n revist cu ocazia prelegerilor (prezentrii la sal)