CAPITOLUL II: Procesul de estimare i aspectele economice ale unui bun

Printre multiplele definiii date conceptului de estimare, putem preciza c estimarea

nseamn s exprimi suma de moned care se poate atribui unui bun oarecare (obiect de
valoare) pentru a satisface anumite cerine practice. Rezult din aceast defini ie c estimarea
presupune stabilirea unei metodologii corespunztoare pentru a rezolva att probleme tehnice
ct i cu privire la bunul ce urmeaz a fi analizat.
2.1 Valoarea de pia sau preul
Valoare de pia a unui bun este ddat de raportul cerere-ofert existente pe o anumit
pia n momentul cnd se face estimarea. El reprezint cantitatea de moneda cu care acel bun
poate fi schimbat pe o anumit pia la un moment dat.
n principiu, orice bun economic poate fi evaluat cu acest criteriu, cu singura condi ie,
adic, existena unei piee a bunului de evaluat, dac el este mai mult sau mai pu in obiect de
schimb. Pentru a aplica acest criteriu de estimare trebuie s se verifice anumite ipoteze:
s existe o pia activ de bunuri similare bunului obiect de estimare;
s existe posibilitatea stabilirii cu exactitate a valorii bunurilor similare ce
constituie obiect de vnzare-cumprare pe pia;
stabilirea parametrilor tehnici sau economici att pentru bunul obiect de
estimare ct i pentru bunurile similiare acestuia, care constituie obiect de
vnzare-cumprare pe pia.
Odat satisfcute aceste cerine, cea mai probabil valoare de pia a unui bun ce se
estimeaz este dat de relaia:
V0
X= Px
P

Unde:
V0 valorea bunurilor similare ce constituie obiect de vnzare-cumprare pe pia;
P suma parametrilor de referin;
Px parametrul de referin aferent bunului care se estimeaz ;
X cea mai probabil valoare de pia ce se atribuie bunului obiect de estimare.
Estimarea va fi precis cnd pia a bunurilor similare bunului estimat este activ n
mod deosebit. Pentru acelai bun, pe pia se formeaz preuri diferite:pre ul de pia en-
gross, en detail i preuri stabilite prin acte normative.
Expertul n estimaiuni va trebui s aleag pre ul care s satisfac cel mai bine scopul
sau raionamentul practic al estimrii. Pe de alt parte, sunt cazuri cnd pentru anumite bunuri
nu exist pe pia sau acesta este greu de determinat.
 Exemplu: bunuri care n mod obinuit nu se vnd (gunoi de grajd), bunuri care sunt
foarte diferite ntre ele (terenuri cu clase diferite de fertilitate). n aceste cazuri expertul
evaluator va trebui s ia n considerare i alte aspect care s rezolve problem practica a
estimrii.

2.2 Valoarea de cost

Costul sau valoare de producie este constituit din suma tuturor cheltuielilor
susinute de ntreprinztor de la nceputul procesului productiv i pn la vnzarea unui
anumit produs. Cheltuielile efectuate de ntreprinztor sunt date de relaia:

Ct = Q + Chd + Imp + Sa + St + Db + Bf
Unde:
Q cot de reintegrare, de ntreinere, de St stipendiu;
asigurare;
Db dobnzi;
Cht cheltuieli diverse;
Bf beneficiu funciar.
Imp impozite;
Sa salarii;
 Din aceste costuri, unele sunt fixe, altele sunt variabile n mod operaional sau nu
cu variaia produciei. Costul susinut pentru a produce un anumit bun se numete cost de
producie sau cost de construcie.
Costul de reconstrucie este corespunztor cheltuielilor care s-ar efectua astzi
pentru a produce un bun existent i produs n trecut. Reproducerea unui bun este neleas n
termeni de utilitate, adic a reproduce un bun care s aib aceeai utilitate cu a bunului
preexistent.
Costul de producie se obine calculnd costuri cu mijloace, criterii i preuri
actuale scznd din valoarea astfel determinate procentul de depreciere sau de vechime. Un
asemenea criteriu se aplic de exemplu la estimarea privitoare lao constructive veche distrus
de un incendiu.
Conceptul de cost este raportat la un produs dat i la un ntreprinztor dat. Costul
variaz de la ntreprindere la ntreprindere n funcie de sistemul de organizare, sistemul de
administrare n raport de abilitatea ntreprindereii.
Se ntmpl rar ca o ntreprindere s produc un singur bun, de obicei,
ntreprinderea produce n acelai timp mai multe bunuri i ca urmare costul se raporteaz n
acelai timp la toate produsele. De aici decurge problema costurilor conexe sau asociate
(costul asociat al boabelor i a paielor de gru, costul asociat al vinului i al borhotului).

n realitate exist numai costul total al produselor conexe, n aceast accepiune,

costul grului, al paielor, respectiv, nu sunt costuri ci cote de repartizare a costului total.
Metod cea mai adecvat const n a deduce din costul total valoarea de pia a
produsului secundar, gsind astfel costul produsului principal.
Putem concluziona c nu este posibil ntotdeauna s se determine costul ntr-o
manier riguroas, ntruct este nevoie s se efectueze evaluri i repartiii de valori care
adesea sunt arbitrare. Aceasta nu exclude ns utilitatea determinrii sale i folosirea lui ca i
criteriu de estimare.
Criteriul economic al costului de construcie i de reconstrucie
Acesta folosit mai ales n estimarea construciilor, cum ar fi cazul de despgubire
pentru daune pariale sau totale sau n cazul n care lipsete o pia activ pentru construcii
rurale, publice i industriale.
Dac n momentul evalurii, constructia este nou, cea mai probabil valoare de
estimare coincide cu costul de constucie.
Dac ns construcia are o vechime de civa ani, aceast se va estima n baz
costului de reconstrucie, care va fi egal cu costul de construcie actual diminuat cu
vechimea sau deprecierea.
Aceast depreciere va fi calculat c un procent determinat la vedere sau calculat prin
expresia:
 m
n *100

unde:
m anii de existen a construciei n momentul evalurii
n durata total a costrucie
Vechimea (deprecierea construciei) se poate calcula i ca acumulare a cotelor
anuale de amortisment de la nceputul vieii economice a construciei pn n momentul
evalurii.

2.3 Valoarea de capitalizare

Valoarea de capitalizare este dat de acumularea, la momentul estimrii, a veniturilor
viitoare pe care un anumit bun estte capabil s le produc.
Pentru a folosi acest criteriu de estimare trebuie s se cunoasc:
veniturile ce se obin, aferente bunului obiect de estimare;
durat n care aceste venituri sunt realizate;
rata de capitalizare
Bf
V0 = r

Un asemenea criteriu de estimare se poate folosi numai n cazul bunurilor i

activitilor care produc venituri n mod repetat i continuu.
Ca urmare, a capitaliza nseamn a determina valoarea unui bun cunoscut, fiind
venitul mediu ce se obine n mod obinuit (limitat sau nelimitat) i rata de capitalizare.
n acest fel, se poate determina valoarea actual a unui fond cunoscnd beneficiul
funciar i rata de capitalizare.
n determinarea valorii unui bun, venitul pe care l produce se consider ntrziat, fie
c este vorba de un venit limitat sau nelimitat, anual sau periodic.
Exist 3 forme de capitalizare cu frecven ridicat de aplicare:
1. cazul n care un bun imobil este capabil s furnizeze un venti anual constant, ntrziat i
limitat.
Considernd c a este venitul anual furnizat de bunul respectiv se aplic relaia:
n
q 1
V0 = a * rq ,
n q =1+r
 2. cazul n care un bun imobil este capabil s furnizeze un venit anual constant, ntrziat
nelimitat:
Bf
V0 = r

3. bun imobil capabil s furnizeze un venit periodic constant, ntrziat nelimitat (ex: o livad
specalizat avnd n componen pomi de aceeai vrst)
Considernd P venitul periodic, rezult relaia:
P = Pr - Ch
Unde:
P- valoarea produciei
Ch cheltuieli
1
V0 = Bf ( qn - 1)

Unde:
V0 valoarea solului sau valoarea pmntului nud