REGISRO INTERNACIONAL DE ADMINISTRADORES INMOBILIARIOS N CL-586

MANTENIMIENTO EN EL CONDOMINIO
El mantenimiento se define como el conjunto de
operaciones y cuidados necesarios para que instalaciones
y edificios puedan seguir funcionando adecuadamente.

Todos los equipos y sistemas de un edificio o condominio

requieren de un apropiado mantenimiento. En algunos
casos bastar una revisin peridica con intervenciones
menores, en otros ser necesario realizar trabajos previos
para evitar que se produzcan desgastes peligrosos y las
fallas, como tambin se tendr que hacer reparaciones y
enfrentar imprevistos o emergencias.

Tanto las reas y recintos comunes (salas de uso mltiple,

piscinas, jardines, juegos infantiles, etc.), las instalaciones
elctricas, de agua, gas, emergencia, como los equipos
especiales, sean estos ascensores, grupo electrgeno,
bombas de agua, sistemas hidroneumticos, calderas,
combate de incendio, portones automticos, etc. tienen sus
propios requerimientos, indicaciones y recomendaciones
para su correcta conservacin.

La administracin de la comunidad, para ejercer un

correcto control, debe procurar tener a mano, en el
condominio, la informacin pertinente (planos,
especificaciones tcnicas, manuales de funcionamiento,
libro de vida, etc.) de cada equipo e instalacin, as como
los antecedentes del instalador, fabricante y de la empresa
constructora, para cuando sea el caso, de planificar y
organizar su gestin en esta rea, determinando cuales se
mantendrn con personal propio y cuales por cuenta de
profesionales externos o empresas especialistas, as como
tambin cuando se proceder planificadamente con los
trabajos propiamente tales.

Idealmente mientras se efecta el trabajo de

mantenimiento en algunas instalaciones, sera
recomendable contar con un elemento paliativo, de
reemplazo, que pueda ejercer la funcin del equipo que se
est interviniendo sin afectar la continuidad del trabajo o
servicio que ste presta, minimizando los tiempos
improductivos.

El cuidado que tenga cada trabajador, propietario o

residente de una comunidad con los elementos comunes
ser factor determinante en la conservacin y vida til de
estos bienes. Para este logro es necesario un alto grado de
informacin y capacitacin en estas materias.

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El mantenimiento adecuado y bien ejecutado trae consigo para la comunidad:

Funcionamiento ptimo de las instalaciones
Aumenta la vida til de los equipos
Ahorro de costos operacionales
Se evita prdida de tiempo para los residentes y el personal
No se afecta la productividad y rentabilidad del trabajo y de las organizaciones
Se evitan riesgos de accidentes
Se evita el descontento, reclamos y problemas de convivencia
Se evita deterioro de la imagen y gestin administrativa

TIPOS DE MANTENIMIENTO

En atencin a la oportunidad con que se acta en estas materias, el mantenimiento se clasifica en

tres grandes categoras:

a) Mantenimiento de rutina

Es el que se desarrolla cotidianamente, por lo general slo por

el personal del condominio, bajo las rdenes del mayordomo o del
conserje y que corresponde a trabajos sin mayor
especializacin.

El aseo de pisos, limpieza de vidrios, recoleccin de basuras, reposicin

de ampolletas, regado de jardn, comprobacin de funcionamiento de
equipos (bombas de agua, ascensores, extractores, etc.), representan
las tareas ms comunes de esta clase. Pertenecen a los llamados de
primera capa, es decir a aspectos visibles (ver modelo MIG-AC) que
no requiere de especialistas ni de intervenciones tcnicas para su
cometido.

b) Mantenimiento preventivo

Es el que se realiza planificadamente en el tiempo, de acuerdo

a las recomendaciones de profesionales competentes, de los
fabricantes de equipos y sistemas o de las indicaciones de los manuales
respectivos. Estas labores estn a cargo de especialistas y
tienen por objetivo adelantarse a las fallas ya que de no actuar se
producirn de todas maneras por el cumplimiento del ciclo de vida de
piezas y elementos. Con esta accin (de nivel profundo, segn el Modelo
MIG-AC) se impide consecuencias de daos y costos mayores como:
acortamiento de la vida til de las instalaciones, riesgos de
accidentes, prdidas de tiempo y deterioro de la armona en la comunidad.

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c) Mantenimiento correctivo

Es el que ejecuta personal y empresas

especializadas cuando fallan equipos e
instalaciones de forma repentina (corresponden al nivel
profundo u oculto del Modelo MIG-AC), pudiendo
provocar emergencias y alteracin del normal
desenvolvimiento de los usuarios del
condominio.

Registro de los antecedentes

En el libro de vida de cada equipo debemos recopilar y

ordenar los datos relevantes de modo de contar con los
antecedentes suficientes que nos permita un
eficiente control y llevando las estadsticas
necesarias para procesar la informacin,
analizar los resultados y eventualmente
adoptando medidas de readaptacin para optimizar su
rendimiento y futuras intervenciones.

En definitiva, efectuar un mantenimiento preventivo y programado de las instalaciones y

equipamiento del condominio slo podr producir beneficios: ahorra importantes recursos,
mantiene la continuidad de las actividades, valoriza el patrimonio de la comunidad y no
arriesga los logros de las relaciones interpersonales.

Lo que se gasta en mantenimiento se recupera con creces en valorizacin del inmueble.

ALGUNAS SIGLAS RELACIONADAS A ESTAS MATERIAS

D.O.M. Direccin de Obras Municipales

E.T.G. Especificaciones Tcnicas Generales INN
Instituto Nacional de Normalizacin I.T.O.
Inspector Tcnico de Obra
L.G.U.yC. Ley General de Urbanismo y Construcciones
MINVU Ministerio de Vivienda y Urbanismo
MIG-AC Modelo Iceberg de Gestin de Administracin de Condominios
O.G.U.yC. Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones
SEC Superintendencia de Electricidad y Combustibles
SII Servicio de Impuestos Internos

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