Actuaciones Registrales en La Republica Dominicana

PRACTICA FORENSE INMOBILIARIA
I. Establezca para cada actuacin registral:
a) Condiciones del inmueble para que sea ejecutable el acto.

b) Documento base a ser aportado en Registro de Ttulos.
c) Consecuencias en el Registro y documentacin que el Registro debe entregarle al usuario.
DESARROLLO
1. Venta ordinaria
Por su ejecucin, puede hablarse de venta ordinaria en la que el objeto se entrega una sola vez, o
suministro en el que el objeto se entrega de forma sucesiva y peridica.
a. Condiciones del inmueble:
Artculo 35 Reglamento General de Registros de Ttulos. El derecho del disponente debe estar
debidamente justificado con el correspondiente asiento en el Registro de Ttulos.
Artculo 36 Reglamento General de Registros de Ttulos. Para transferir un inmueble, el o los
propietarios, deben tener la libre disponibilidad del mismo.
b. Documento base:
(I). Acto bajo firma privada, que incluya:

1. Generales completas de las partes.
2. En caso de que acte un mandatario o se trate de una persona jurdica, debe figurar en el acto las
generales completas del representante legal o quien ejerce el mandato.
3. Identificacin correcta del inmueble.
4. Firmado por las partes con la misma rbrica que la cdula de identidad y electoral.
5. Legalizadas las firmas por Notario Pblico.
6. Matrcula del Notario Pblico.
(II). Acto autntico (primera copia autntica), que incluya:

3. Debidamente registrado.
Nota: Los actos deben redactarse cumpliendo de conformidad con lo establecido en el Art. 35,
inciso (a) del Reglamento General de los Registros de Ttulos.
(III). Documentos Anexos:

1. Duplicado del Certificado de Ttulos o Constancia Anotada Original.
2. Copia de Cdula/RNC del propietario, o Certificacin de la Direccin General de Impuestos
Internos (donde se haga constar el RNC).
1
3. Copia de Cdula/RNC del adquiriente, o Certificacin de la Direccin General de Impuestos
4. Registro Mercantil (nicamente en caso de persona jurdica que realicen actividades comerciales en
el pas).
5. Acta de Asamblea (o documento con la misma fuerza legal avalado por los estatutos sociales).
6. Acta de Nacimiento (en caso de ser menor de edad).
7. Copia del documento de identidad del depositante.
8. Poder de representacin, si aplica.
9. Pago de Tasa por Servicio.
c. Consecuencias en el Registro:
Segn lo establece la Ley 108-05 en su artculo 27 dentro de un periodo no mayor de treinta (30)
das contados a partir del recibo de la sentencia definitiva e irrevocable, la oficina de Registro de
Ttulos correspondiente debe proceder a realizar la expedicin del Certificado de Titulo que acredita
la existencia del derecho para el nuevo propietario. En el Certificado de Titulo se deben incorporar
los elementos esenciales del derecho de propiedad adjudicado en la sentencia definitiva e
irrevocable.
.
2. Venta en pblica subasta

Se considera venta en pblica subasta aqulla en la que se vende un bien a quien, mediante el
sistema de pujas y dentro del plazo concedido al efecto, ofrezca el precio ms alto por encima de un
mnimo, que puede ser fijado inicialmente o mediante ofertas descendentes realizadas en el curso del
propio acto.
El encargo de subasta deber documentarse en un escrito en el que se identificarn las partes, el
objeto y condiciones de la venta, as como la retribucin de la empresa subastadora.
Segn el artculo 129 del Reglamento General de Registros de Ttulos, cuando un inmueble es
adquirido como consecuencia de un proceso de venta en pblica subasta, la inscripcin de la
sentencia emanada del Tribunal actuante lleva implcita la cancelacin de todos los asientos que
afectan al inmueble, de acuerdo con el artculo 717 del Cdigo de Procedimiento Civil. Si el proceso
de venta en pblica subasta est referido a una constancia anotada, la orden de inscripcin que
emana del tribunal actuante solo cancelar los asientos que afecten dicha constancia anotada.
Artculo 35. El derecho del disponente debe estar debidamente justificado con el correspondiente
asiento en el Registro de Ttulos.
Artculo 36. Para transferir un inmueble, el o los propietarios, deben tener la libre disponibilidad
del mismo.
b. Documento base:
(IV). Acto bajo firma privada, que incluya:

2
(V). Acto autntico (primera copia autntica), que incluya:

(VI). Documentos Anexos:

el pas).
9. Pago de Tasa por Servicio,
la existencia del derecho para el nuevo propietario. En el Certificado de Titulo se deben incorporar
los elementos esenciales del derecho de propiedad adjudicado en la sentencia definitiva e
irrevocable.

3. Expropiacin
A partir de lo establecido en el artculo 2 de la Ley 344, en caso de que no se llegue a un acuerdo sobre
el valor de la propiedad que deba ser adquirida, el Estado, los municipios, o las partes perjudicadas en
ausencia de accin del Estado, o el Distrito Nacional por medio de sus representantes, debidamente
autorizados, dirigen una instancia al juez de primera instancia competente o al tribunal de jurisdiccin
original, segn el caso, solicitando la expropiacin de la misma y la fijacin del precio correspondiente.
3
En caso de que la expropiacin afecte una parte del inmueble se debe acompaar a la instancia, el plano
de subdivisin correspondiente donde se determine e identifique la parte expropiada; dicho plano debe
ser aprobado por la Direccin Regional de Mensuras Catastrales y la parcela resultante no se registrar
en la oficina de Registro de Ttulos hasta tanto el juez interviniente no ordene su registro.

Artculo 97 Ley 108-05. Cuando un inmueble sea objeto de expropiacin por el Estado
Dominicano el Registrador de Titulo respectivo no proceder a registrar la transmisin de
ningn derecho sobre dicho inmueble hasta que se haya demostrado que el titular del derecho
registrado ha percibido del Estado Dominicano la totalidad del importe correspondiente a dicha
expropiacin.
b. Documento base:
Segn el artculo 3 de la Ley 344 la instancia deber contener las siguientes enunciaciones:
1. Nombre y titulo oficial del funcionario actuante;
2. Mencin del acto del Poder Ejecutivo por virtud del cual actu;
3. Una descripcin detallada de la propiedad que deba ser expropiada, con indicacin del lugar
donde se encuentre, y si se tratare de un inmueble, con indicacin de la Comn y calle donde
est situado, as como los limites, las medidas y las mejoras que contuviere, o indicacin de los
limites y las medidas en caso de ser un inmueble rural;
4. El uso a que se destinar la propiedad y las razones que justifican la expropiacin;
5. Nombre, domicilio y ocupacin del propietario o propietarios actuales del bien a expropiar;
6. Si cualquiera de los propietarios o todos ellos estn en posesin y si no es as, el nombre de la
persona o personas que estn en posesin;
7. Que el requeriente ha tratado de llegar a un acuerdo con el propietario para la compra de la
propiedad de grado a grado, y las razones porque no pudo hacerlo.
8. La cantidad ofrecida por el demandante como precio de la propiedad y la declaracin de que el
requeriente est habilitado legalmente para pagarlo y que est dispuesto a hacerlo segn la
sentencia del Tribunal.
9. Que el requeriente intenta llevar a cabo el proyecto para el cual desea adquirir la propiedad.
10. Una peticin de entrega de la propiedad, basada en que el requeriente tiene derecho a tomarla y
retenerla para el fin perseguido y que la utilidad pblica o el inters social requieren su
expropiacin.
Una vez que la sentencia sea irrevocable, el juez interviniente debe ordenar el registro del o los
inmuebles a nombre de quien corresponda. Asimismo, en virtud de la Ley 108-05 en su artculo 27
dentro de un periodo no mayor de treinta (30) das contados a partir del recibo de la sentencia
definitiva e irrevocable, la oficina de Registro de Ttulos correspondiente debe proceder a realizar la
expedicin del Certificado de Titulo que acredita la existencia del derecho para el nuevo propietario.
En el Certificado de Titulo se deben incorporar los elementos esenciales del derecho de propiedad
adjudicado en la sentencia definitiva e irrevocable.
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4. Hipoteca convencional
En virtud de lo dispuesto en el artculo 2117 del Cdigo Civil, la hipoteca convencional es la que
depende de los convenios y de la forma exterior de los actos y contratos.

Artculo 2124 Cdigo Civil. Las hipotecas convencionales no pueden consentirse sino por los
que tengan capacidad de enajenar los inmuebles que a ellas se sometan.
Artculo 2127 Cdigo Civil. La hipoteca convencional no puede consentirse, sino por acto que
se haya hecho en forma autentica, ante dos notarios, o ante uno asistido por dos testigos.
Artculo 2129 Cdigo Civil. No hay ms hipoteca convencional valida, que la que, ya sea en el
ttulo autntico constitutivo del crdito, o en un acto autntico posterior, declare de una manera
especial la naturaleza y situacin de cada uno de los inmuebles pertenecientes actualmente al
deudor, sobre los cuales consciente la hipoteca del crdito. Cada uno de todos sus bienes
presentes puede someterse a la hipoteca, nominativamente. Los bienes futuros no pueden
hipotecarse.
Artculo 2132 Cdigo Civil. La hipoteca convencional no es vlida, sino en tanto que la suma
por la cual se ha consentido es cierta y est determinada en el acta.

b. Documento base:
(I). Acto bajo firma privada, que incluya:

(II). Acto autntico (primera copia autntica), que incluya:

(III). Documentos Anexos:

el pas).
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Segn lo establece el Reglamento General de Registros de Ttulos en sus artculos 91 y 95, Registro
de Ttulos emitir un registro complementario al Certificado de Ttulo, siendo este la compilacin de
todos los derechos accesorios, cargas y gravmenes que afectan al inmueble registrado. En el
registro complementario se incorporan los elementos esenciales del derecho, carga o gravamen que
se inscribe o anota, y se realiza sobre la base de breves notas.
5. Hipoteca judicial provisional

La hipoteca judicial es provisional cuando est fundamentada en una sentencia recurrida, en una
sentencia susceptible de recurso, o en un auto del juez competente.

La hipoteca judicial provisional solo se puede tomar sobre los bienes inmuebles de la propiedad
del deudor, incluyendo los muebles reputados inmuebles por destino.
La hipoteca judicial provisional solo puede ser inscrita teniendo como base una sentencia
condenatoria o una autorizacin del juez competente.
La ordenanza que autoriza la inscripcin de la hipoteca judicial provisional debe enunciar la
suma por la cual se permite la inscripcin y el plazo dentro del cual se deber iniciar la accin en
validez o demanda al fondo a fin de que la hipoteca se pueda convertir de provisional en
definitiva. La enunciacin de la suma y el plazo estn prescritos a pena de nulidad.
b. Documento base:
(I). Ordenanza Original o auto que ordena la inscripcin o sentencia condenatoria que no haya
adquirido autoridad de la cosa juzgada..
(II). Documentos Anexos:

1. Doble factura para inscripcin hipotecaria.
2. Copia de Cdula/RNC de la persona a favor de la cual se inscribe, o Certificacin de la
Direccin General de Impuestos Internos donde se haga constar el RNC).
Segn lo establece el Reglamento General de Registros de Ttulos en sus artculos 91 y 95, Registro
de Ttulos emitir un registro complementario al Certificado de Ttulo, siendo este la compilacin de
todos los derechos accesorios, cargas y gravmenes que afectan al inmueble registrado. En el
registro complementario se incorporan los elementos esenciales del derecho, carga o gravamen que
se inscribe o anota, y se realiza sobre la base de breves notas.
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6. Litis sobre derechos registrados
En virtud del artculo 28 de la Ley 108-05 la litis sobre derechos registrados en el proceso
contradictorio que se introduce ante los Tribunales de la Jurisdiccin Inmobiliaria en relacin con un
derecho o inmueble registrado.

Los hechos que caracterizan una litis, son aquellos que surgen posteriores a la sentencia definitiva de
saneamiento, aquellos que cuestionan un derecho real principal o accesorio registrado.
b. Documento base:
El procedimiento para interponer una litis sobre derechos registrado por ante los Tribunales de la
Jurisdiccin Inmobiliaria, se inicia de la siguiente manera:
1. Se introduce mediante una instancia motivada sobre los hechos que se pretenden probar y el
derecho que debe ser aplicado, por ante la Secretaria del Despacho Judicial del Tribunal de
Jurisdiccin Original territorialmente competente.
2. Una vez depositada la instancia por ante la Secretaria del Tribunal de Jurisdiccin Original, la parte
demandante debe notificar en el plazo de la octava franca la constancia de que ha notificado al
demandado.
3. El Juez apoderado de la instancia una vez realizada la notificacin tiene la obligacin de informar al
Registro de Ttulos y a la Direccin Regional de Mensuras Catastrales correspondiente la existencia
de la litis.
El Registro de Ttulos tiene la obligacin de realizar un asiento que haga constar que el mismo es
objeto de una litis, dando publicidad a tal circunstancia.
Luego de celebradas la audiencia de pruebas y de fondo, es decir, una vez la litis dirimida el Juez de
Jurisdiccin Original debe notificar al Registro de Ttulos y a la Direccin Regional de Mensuras
Catastrales el resultado de la misma para los fines correspondientes. El Registro de Ttulos debe
levantar la oposicin asentada. La sentencia que levantara dicha oposicin es aquella que toque el
fondo del asunto y que haya adquirido la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada.
la existencia del derecho del propietario. En el Certificado de Titulo se deben incorporar los
elementos esenciales del derecho de propiedad adjudicado en la sentencia definitiva e irrevocable.
7. Duplicado por prdida

Artculo 35 Reglamento General de Registros de Ttulos. El derecho del disponente debe
estar debidamente justificado con el correspondiente asiento en el Registro de Ttulos.
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b. Documento base:
En virtud del artculo 86 de Reglamento General de Registros de Ttulos para obtener un Duplicado
de un Certificado de Ttulo por prdida, el interesado deber depositar en el Registro de Ttulos lo
siguiente:
1. Solicitud de expedicin de un Duplicado de un Certificado de Ttulo por perdida debidamente

motivada y firmada por el interesado, o su representante dotado de poder autntico a tales fines si lo
hubiere.
2. Publicacin en un peridico de amplia circulacin nacional con motivo de la prdida del Certificado
de Ttulo, debidamente certificada por el peridico utilizado.
3. Declaracin jurada instrumentada con motivo de la prdida del Certificado de Ttulos, la cual
deber hacerse mediante acto autntico instrumentado ante Notario, haciendo constar la
circunstancia de la prdida, as como que no ha realizado ninguna operacin que afecte el inmueble
con persona o institucin alguna.
4. Comprobantes de pago de impuestos y tasas correspondientes.
5. Dems datos requeridos por la Direccin Nacional de Registro de Ttulos, si los hubiere.
Ttulos correspondiente debe proceder a realizar la expedicin del Certificado de Titulo. Asimismo:
Artculo 89 Reglamento General de Registros de Ttulos. En el nuevo Duplicado de

Certificado de Ttulos que se emita por perdida el Registro de Ttulos consignar tal situacin
indicando que el nuevo duplicado reemplaza y cancela al anterior. Igual anotacin se har en el
registro complementario correspondiente.
Artculo 90 Reglamento General de Registros de Ttulos. el nuevo Duplicado del Certificado

de Ttulos expedido por prdida solo ser entregado por el Registro de Ttulos al Tribunal
apoderado del proceso segn corresponda.
8. Constitucin de rgimen de condominio

El artculo 108 del Reglamento General de Registros de Ttulos nos define al rgimen de condominio
como el derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida
directa o indirecta a la va pblica podrn ser de propiedad exclusiva de una o ms personas las que a su
vez son copropietarias indivisas sobre las partes comunes.
Artculo 109 Reglamento General de Registros de Ttulos. El rgimen de condominio es aplicable

para dividir edificaciones construidas en forma vertical, horizontal o mixta, o cualquier otro sistema de
propiedad inmobiliaria en que se pretenda establecer una relacin inseparable entre reas de propiedad
exclusiva y reas comunes.
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Artculo 110 Reglamento General de Registros de Ttulos. Solo se permitir la constitucin del
rgimen de condominio sobre un inmueble registrado.
Prrafo I. Cuando se pretenda someter a un mismo rgimen de condominio dos parcelas
colindantes entre si, stas deben estar previamente refundidas.
Prrafo II. Cuando se pretenda someter al rgimen de condominio una parte de un inmueble
registrado, ste debe estar previamente subdividido.
Prrafo III. Cuando se pretenda someter al rgimen de condominio un derecho amparado en una
constancia anotada, ste debe estar previamente deslindado.
Prrafo IV. Cuando se pretenda someter al rgimen de condominio derechos amparados en
extractos de ttulos, deber previamente haber sido efectuada la particin.
Prrafo V. No se permite la constitucin del rgimen de condominio sobre inmuebles registrados
afectados por cargas, gravmenes o limitaciones legales, a efectos de poder inscribir en el registro
complementario el bloqueo registral sobre el terreno.
Prrafo VI. Cuando el inmueble objeto de constitucin al rgimen de condominio se encuentre
afectado por una hipoteca o cualquier otra garanta real inmobiliaria, es indispensable la
presentacin ante el Registrador de Ttulos correspondiente, junto a los dems documentos, de un
acto donde el acreedor y el propietario consientan la forma y proporcin en que sern gravadas con
la hipoteca las unidades funcionales resultantes del proceso de constitucin del rgimen de
condominio.
b. Documento base:
En virtud del artculo 133 del Reglamento General de Registros de Ttulos, la solicitud de constitucin
del rgimen de condominio, presentada al Registro de Ttulos correspondiente, deber estar
acompaada, de:
1. Duplicado del Certificado de Ttulo correspondiente al inmueble que se desea afectar, acompaado
de la certificacin del estado jurdico del inmueble donde se indique que el mismo se encuentra
libre de cargas, gravmenes y limitaciones legales.
2. Acta de constitucin del consorcio, Acta declaratoria de condominio y del reglamento del rgimen
de condominio aprobados, debidamente firmados y legalizadas las firmas por ante Notario Pblico.
3. Certificacin emitida por la autoridad administrativa competente que aprueba los planos de la obra.
4. Plano de divisin del condominio aprobado por la Direccin Regional de Mensuras Catastrales
competente.
5. Constancia de pago de la contribucin especial para el Fondo de Garanta de Inmuebles
Registrados.
6. Contrato de Hipoteca indicando la forma en que se afectar cada una de las futuras unidades
funcionales del condominio, si corresponde.
7. Dems requisitos establecidos por la Direccin Nacional de Registro de Ttulos, si los hubiere.
Segn lo establece el Reglamento General de Registros de Ttulos en sus artculos 91 y 95, Registro de
Ttulos emitir un registro complementario al Certificado de Ttulo, siendo este la compilacin de todos
los derechos accesorios, cargas y gravmenes que afectan al inmueble registrado. En el registro
complementario se incorporan los elementos esenciales del derecho, carga o gravamen que se inscribe o
anota, asimismo se reflejar la afectacin al rgimen de condominio u otro rgimen especial.

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I. Establezca para cada actuacin registral:

a) Condiciones del inmueble para que sea ejecutable el acto.

a. Condiciones del inmueble:

(I). Acto bajo firma privada, que incluya:

(II). Acto autntico (primera copia autntica), que incluya:

(III). Documentos Anexos:

2. Venta en pblica subasta

a. Condiciones del inmueble:

(IV). Acto bajo firma privada, que incluya:

(V). Acto autntico (primera copia autntica), que incluya:

(VI). Documentos Anexos:

a. Condiciones del inmueble:

(I). Acto bajo firma privada, que incluya:

(II). Acto autntico (primera copia autntica), que incluya:

(III). Documentos Anexos:

5. Hipoteca judicial provisional

a. Condiciones del inmueble:

(II). Documentos Anexos:

7. Duplicado por prdida

a. Condiciones del inmueble:

1. Solicitud de expedicin de un Duplicado de un Certificado de Ttulo por perdida debidamente

Artculo 89 Reglamento General de Registros de Ttulos. En el nuevo Duplicado de

Artculo 90 Reglamento General de Registros de Ttulos. el nuevo Duplicado del Certificado

8. Constitucin de rgimen de condominio

a. Condiciones del inmueble:

Artculo 109 Reglamento General de Registros de Ttulos. El rgimen de condominio es aplicable

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