Condominios:
Modelo de organizacin
administrativa
Luz Alexandra Montoya Restrepo
Ivn Alonso Montoya Restrepo'
Introduccin
ste artculo recopila las ideas fundamenta-
E
les de nuestra monografa de grado titulada
"Condominios, modelo de organizacin ad-
ministrativa", que fue realizada con la inten-
cin de proponer nuevos mecanismos para elevar la
calidad de vida de los habitantes de las grandes ciuda-
des colombianas, quienes se enfrentan cada da con
los problemas de inseguridad, contaminacin ambien-
tal, salubridad y dificultades de trfico, entre otros.
Cont con el empleo de bibliografa jurdica, ambiental
y social que enmarca a los condominios, la experien-
cia de administradores, habitantes y los conocimientos
gerenciales para el desarrollo de un modelo en que la
calidad y el factor humano son los pilares fundamenta-
les. De all en adelante se plante un sendero para la
planificacin de los recursos fsico, tecnolgico, finan-
ciero y ambiental.
A continuacin se enunciarn brevemente los
conceptos de propiedad horizontal y condominio, su
ubicacin histrica y legislacin y los requisitos para
la constitucin y funcionamiento. Luego se explicar
un modelo para su administracin, involucrando la
gestin racional de los recursos.
La Propiedad Horizontal
La propiedad horizontal tiene un origen remoto. Sus
estudiosos identifican el concepto desde la edad de
las cavernas, cuando el hombre abra cuevas super-
puestas unas sobre otras en las laderas de las colinas,
que utilizaba como viviendas. Este nacimiento circuns-
tancial es slo un precedente que se fortalecera en el
siglo IV de nuestra era con la importante contribucin
de los juristas romanos.
El criterio romano por su exagerado y absoluto
seoro sobre las cosas, impeda la posibilidad de
concebir un ttulo de propiedad sobre un piso o porcin
1 Egresados de la carrera en Administracin de Empresas,
Departamento de Gestin Empresarial, Facultad de Ciencias
Econmicas, Universidad Nacional de Colombia. 125
 de ste, distinto al del correspondiente titular del suelo.
Esta discusin filosfica encontrara a nivel prctico
diferentes especies de contratos con artificios que
produciran la prctica de la "propiedad horizontal".
Este tipo de propiedad permite la distribucin de un
solo objeto material entre varios dueos por partes
materiales, e implica por tanto la existencia de relacio-
nes jurdicas complejas y de reglamentaciones admi-
nistrativas",
Para la Edad Media, por obra de las guerras entre
los seores y sus feudos, se dio la necesidad de con-
centrarse formando ciudades y poblados; tales lugares
fueron rodeados de fosos o murallas para facilitar su
defensa militar y esta situacin limit ms la posibili-
dad de tierra urbanizable, estimulando esta forma de
dominio de inmuebles.
La costumbre de la ciudad de Auxerre (1561) se
cita como el antecedente legislativo ms remoto y fue
la base del posterior cdigo civil francs (1804).
Ejemplos clsicos son los de la ciudad de Rennes
que debido al gran incendio de 1720 se decidi a la
construccin por pisos, y el de Grenoble, que a fines
del siglo XVIII tena 4.190 propietarios diferentes y
edificios pertenecientes a treinta, cuarenta y hasta
ochenta propietarios",
Con la Revolucin Francesa las nociones de con-
dominio y propiedad horizontal fueron implantadas y
su definicin inundara los cdigos civiles de los pases
del Nuevo Mundo.
Definiciones Contemporneas
* El Condominio: La acepcin condominio se deriva
del derecho que tiene como significado el "Dominio de
una cosa que pertenece en comn a dos o ms per-
sonas'".
* Propiedad Horizontal: "La propiedad horizontal
es la forma de propiedad que se ejerce sobre los
diversos pisos o departamentos en que se divide mate-
rialmente un edificio o construccin habitable, siendo
duea exclusiva de cada uno de dichos pisos o de-
partamentos una persona diferente y conduea con
otro y otros propietarios de divisiones semejantes del
2 Hernando Reyes Duarte, El rgimen de propiedad horizontal,
Imprenta del departamento, Bucaramanga, 1950. p. 18.
3 Vanse Reyes Duarte, Op. cit., p. 23; Pedro Vsquez Daz,
"La propiedad horizontal y el problema de la vivienda urbana
en Colombia",Tesis de grado, Facultad de Ciencias Econ-
micas y Jurdicas, Universidad Javeriana, Bogot, 1961, pp.
16-20.
4 Enciclopedia Lexis 22, tomo 5, CAUJ/CORO, Circulo de Lec-
126 tores, Barcelona, 1988.
mismo edificio, en algunos bienes que todos se sirven
conjuntamente para el cumplido ejercicio de sus res-
pectivos derechos".
Legislacin en Colombia
La muerte del caudillo liberal Jorge Elicer Gaitn y
los hechos incitados en "El Bogotazo" el 9 de abril
de 1948 provocaron las circunstancias histricas pa-
ra el desarrollo de una legislacin ms moderna y
amplia sobre la propiedad horizontal. "El Bogotazo",
que bien debera ser llamado "El colombianazo", "o-
curri a lo ancho y largo del pas" y ocasion distur-
bios y daos de las principales ciudades y enfrenta-
mientos en ms de 200 centros urbanos, entre ellos
la capital. Bajo este funesto panorama el gobierno
nacional aprovech las medidas de excepcin para
expedir el decreto legislativo 1286 de 1948 que poste-
riormente se convirti en la ley 182 de 1948.
En 1985 con la expedicin de la ley 16, la propie-
dad horizontal se convirti en persona jurdica, con
la posibilidad de ser sujeto de derechos y con capa-
cidad legal de contraer obligaciones; esta nueva ley
en vez de derogar la anterior le dio amplitud y permi-
ti al usuario escoger entre las mismas.
Luego aparece el decreto reglamentario 1365 de
1986, que da fundamento jurdico a las leyes 182 de
1948 y 16 de 1985.
Fue necesario entonces, bajo el nuevo marco
legislativo que la Superintendencia de Industria y
Comercio mediante la resolucin 0142 de 1991 asu-
miera la normatividad sobre el trmite de las perso-
neras jurldicas".
Para que la perspectiva jurdica fuese comple-
mentada, a la cual se ve expuesta la construccin de
nuevos proyectos, aparecen la ley 99 de 1993 y el
decreto 1753 del Ministerio del Medio Ambiente, sobre
la plataforma proporcionada por la nueva constitucin
poltica de Colombia y el Cdigo de Procedimiento Ci-
vil, que respetan los derechos de asociacin, del suelo,
de la proteccin a los recursos naturales y de los funda-
mentales a una vida digna y respetuosas.
5 Reyes Duarte, Op.cit, p. 52.
6 Eduardo Senz Rovner, La ofensiva empresarial. Industriales,
polticos y violencia en los aos 40 en Colombia, Ediciones
Uniandes y Tercer Mundo Editores, Bogot, 1992, p. 170.
7 Ricardo Motta Vargas, compilador, Propiedad horizontal, Ecoe
Ediciones, Bogot, septiembre de 1995, p. 20.
8 Constitucin poutice de Colombia, titulo 11,De los derechos, las
garantas y los deberes.

Posteriormente el gobierno nacional en aras de la
simplificacin de trmites existentes en la administra-
cin pblica cre mediante el decreto ley 2150 de
1995 la figura de "curadores urbanos", quienes se
encargan de estudiar, tramitar y expedir licencias
de urbanismo y de construccin en todos aquellos
municipios del pas que tengan una poblacin
superior a 100.000 habitantes.
Requisitos de constitucin y
funcionamiento
El condominio como tal se caracteriza por tener dos
etapas concretas:
o La primera se identifica con los procesos de pro-
duccin y venta
o La segunda, con el servicio y mantenimiento de las
condiciones ofrecidas.
Etapa de construccin del proyecto
Se distingue porque tiene como principio obtener un
lucro de la actividad de la edificacin, por parte de las
organizaciones constructoras.
Como todo nuevo plan, la creacin de modernos
condominios se fundamentar en las siguientes
acciones:
o Una evaluacin de inversin del proyecto". Un inver-
sionista desear dentro de su racionalidad econmica
obtener una ganancia gracias a los dineros colocados
en la produccin y venta, en este caso, de conjuntos
de copropiedad; probablemente se asocien con compa-
as constructoras, de su mismo grupo econmico de
influencia.
o La elaboracin y/o contratacin de investiga-
ciones de mercado. Gracias a este proceso pueden
establecerse las caractersticas de su probable con-
sumidor, sus facultades financieras y sus requeri-
mientos.
o La seleccin y compra de un gran lote que satisfaga
la mayora de tales necesidades. Este terreno debe
cumplir varias especificaciones como el tipo de suelos,
el clima, las vas de acceso y su ubicacin.
o La zonificacin y demarcacin de pequeas por-
ciones en la superficie adquirida, de acuerdo con las
normas ambientales. Esta normatividad nos enmarca
9 El administrador financiero debe, luego de decidir la manera
de proceder sobre el presupuesto de capital, evaluar las
diversas propuestas de inversin bajo mtodos alternati-
ESPACIO ESTUDIANTIL
dentro de un 30% de construccin total posible del
rea del predio.
o Las caractersticas y comodidades del condominio
se definirn de acuerdo con la estrategia de mercadeo.
Mediante una promotora se procede, en la mayora de
los casos, a adelantar la venta del proyecto.
Para iniciar un proyecto de tal ndole se precisa
cumplir con varios requisitos legales, que han cam-
biado con las nuevas normas de descentralizacin
del Estado en direccin hacia los municipios, an-
teriormente el Instituto Nacional de Recursos no
Renovables, INDERENA, se encargaba de aprobar
los proyectos, hoy en da es de la jurisdiccin de cada
municipio y potestativo de cada cual otorgar el permiso
de construccin.
Para alcanzar esta autorizacin se requiere la
aprobacin por resolucin de la licencia ambiental
expedida por las corporaciones autnomas de cada
regin. En el caso especial de la Sabana de Bogot,
tal funcin la desempea la CAR, Corporacin
Autnoma Regional de la Sabana de Bogot y los valles
de Ubat y Chiquinquir.
Dicha solicitud debe expresar el deseo de obtener
la Licencia Ambiental nica (basuras, aguas, impac-
to ambiental, etc.). Adems se presenta con los certi-
ficados de existencia y representacin legal, razn
social, y seala las caractersticas propias del pro-
yecto como son:
o La dimensin mediante cdula catastral y matrcula
inmobiliaria.
o El costo estimado del proyecto.
o La obtencin de los servicios pblicos.
o La presencia de diversas comunidades.
o El estudio del ecosistema.
o La solicitud de localizacin.
o Los permisos de vertimientos, acompaados de una
resolucin aprobatoria de la oficina de planeacin del
municipio.
o El certificado de tradicin y libertad.
o El recibo del impuesto predial y la CAR.
o La copia de la escritura de venta de protocoli-
zacin.
vos. Vase James Van Horne, y John M. Wachowicz, Jr.,
Fundamentos de administracin financiera, octava edicin,
1994, pp. 399-419. 127
 Los planos.
El reglamento de copropiedad.
Tales exigencias buscan proteger el medio am-
biente y exigen la claridad en los documentos sobre el
impacto ambiental y social que cualquier tipo de
proyecto de esta ndole pudiera tener. Es importante
destacar que las empresas constructoras y asegura-
doras asumen todo el riesgo de desastre ecolgico
que pueda ser causado con motivo de su accin sobre
la naturaleza.
Este tipo de licencias y trmites legales necesarios
pueden durar varios meses en proceso de verifica-
cin, porque en caso de duda, la entidad guberna-
mental correspondiente se reserva el derecho de
iniciar estudios y solicitar nuevas informaciones
sobre el particular; actualmente existen empresas
especializadas en la presentacin de este tipo de
informe que adems suele estar acompaado de
campaas de reforestacin.
Luego de este proceso deben practicarse los pasos
que se sugieren a continuacin:
Con la resolucin de la corporacin y la aprobacin ser compartidas por diferentes profesionales, como
de planeacin municipal, se pueden empezar a gestio-
nar los requisitos respectivos en catastro.
Posteriormente es necesario protocolizar la pro-
piedad horizontal, con personera jurdica frente a la
Superintendencia de Industria y Comercio; la copia
autntica debe ser elevada a escritura pblica y remitida
nuevamente a la Superintendencia.
Otra de las partes ms importantes en este pro-
ceso es la redaccin del reglamento de copropie-
dad; su objetivo fundamental consiste en someter
los inmuebles al rgimen establecido por la ley 182
de 1948. Determina adems las caractersticas de
los bienes, los derechos y obligaciones de los propie-
tarios y establece las normas para una mejor relacin
entre los habitantes. Por lo general es desarrollado
por los inversionistas y en la asamblea general se re-
forma o se acepta su contenido. Todos los cambios al
reglamento de copropiedad debern ser notificados y
protocolizados en notara.
Por lo general, cada reglamento cuenta, entre otros,
con los siguientes temas:
10 Mediante estudios topogrficos se pueden determinar curvas
de nivel. Una curva de nivel en un mapa une todos los puntos si-
tuados en la misma cota de altitud. Cuando representa el relieve
de la superficie terrestre se denominan curvas isohipsas o hipso-
128 mtricas ya que las mediciones se hacen gracias a la hipsometra,
1. Objeto y alcance
2. Propietarios y porcentajes de participacin
3. Bienes privados
4. Bienes comunes
5. Contribuciones de propietarios y coeficientes
6. Modificaciones, mejoras y reparaciones
7. Derechos, obligaciones y prohibiciones
8. rganos de administracin
9. Otras disposiciones
Plan de organizacin del terreno
Este plan operativo se puede dividir en dos fases
importantes: en la primera se trata de realizar un diag-
nstico y reconocimiento del rea y en la segunda se
busca organizar lgicamente la distribucin de todos
los servicios e infraestructura en el terreno.
La primera fase comprende actividades que deben
son:
Elaboracin de un plano cartogrfico (determina la
extensin).
Elaboracin del estudio de suelos".
Elaboracin del levantamiento topogrfico del sue-
lo.
Elaboracin de un plano de uso actual de la tierra.
Diagnstico de la disponibilidad, distribucin y aforo
de aguas.
Diagnstico del medio ambiente.
En la segunda fase, se determina:
Tipo de construccin, de acuerdo con los propsitos
en mercadeo, usando un enfoque interfuncional entre
capacidad de produccin y anhelos en ventas.
reas comunes.
reas de entretenimiento y recreacin.
que se encarga de la cuantificacin de la elevacin empleando
presin atmosfrica. Las isobatias o curvas batimtricas des-
criben las formas de relieve sumergidas en profundidades la-
custres y marinas. Vase Diccionario Enciclopdico VOX, Cr-
culo de Lectores, Barcelona, 1987, p. 1553.

Estudios paisajsticos, es decir, especies por
sembrar, y adecuacin a la par con embellecimiento.
Vas y parqueaderos.
Zonas comunes: accesos, porteras, entradas de
servicio, etc.
Zonas deportivas, comerciales y culturales.
Determinacin del personal requerido para la cons-
truccin e implementacin.
Planteamientos urbansticos, esto es, un mapa de
distribucin ptima.
Etapa de sostenimiento del proyecto
En esta segunda parte el inters slo se fundamenta
en costos de mantenimiento y mejoramiento de las
condiciones; los copropietarios no persiguen obtener
un lucro de la administracin del condominio como
tal sino alcanzar cada vez ms bajas cuotas de sos-
tenimiento, lo que se logra realizando los presupues-
tos de ingresos y egresos y los presupuestos de
inversin para financiar mejoras, reposiciones,
ampliaciones, adquisicin de activos fijos o corrien-
tes, de igual modo la efectividad en la gestin para el
mantenimiento de las posibles cimentaciones que se
deterioren con el paso del tiempo o simplemente que
se daen, no afecten las condiciones de vida y puedan
ser readecuadas.
Los requisitos de ley en esta segunda fase son
primordialmente:
11 Russell L. Ackoff advierte lo siguiente sobre los problemas
ambientales "... la persona que daa el medio ambiente que
comparten todos, debe ser responsable del costo de restaurar-
lo. A menos que se introduzca este sistema de precios [en la
reparacin de los daos), la calidad del ambiente puede dete-
ESPACIO ESTUDIANTIL
Realizar asambleas de socios, al menos anualmen-
te.
Tener una administracin responsable.
Tener una junta que responda solidariamente ante
los condminos.
Adicionalmente el respeto de las normas ticas y
legales de convivencia, muchas de ellas plasma-
das en el reglamento de la propiedad.
En estos organismos la jerarqua debe fluir hacia
abajo y la responsabilidad hacia arriba. La democra-
cia y la autoridad pueden participar conjuntamente
gracias a la realizacin de reuniones, pues as se
permite tener una extensa visin de la organizacin,
en todas las direcciones, lo que asegura la integra-
cin vertical de los vecinos con los miembros de la
junta y con la administracin dentro de la organiza-
cin, al igual que por conformar grupos directivos co-
mo las juntas o asambleas de socios se obtiene la
coordinacin horizontal.
Las juntas tienen dos responsabilidades a nivel
administrativo:
Primero, evalan el desempeo de la gerencia
Segundo, fijan normas que controlan las operaciones
de la misma.
Estas responsabilidades aseguran una favorable
reaccin ante las necesidades y deseos tanto de
quienes estn dentro de la organizacin, como de
quienes se ven influidos por ella.
Impacto ambiental y social
En la implementacin de un sistema multifamiliar se
deben considerar las caractersticas ambientales
necesarias para que no se afecten las condiciones
naturales y as se pueda respetar nuestro sistema en
el cual florece la vida".
El ambiente y los recursos naturales se
deben utilizar segn criterios de equidad
que aseguren: primero el desarrollo armni-
co del hombre y de dichos recursos; se-
gundo: la disponibilidad permanente de
ellos, y tercero, mxima participacin so-
cial".
riorarse al grado que ya no permita su restauracin". Vase
Russell L. Ackoff, Rediseando el futuro, Limusa, Ciudad de
Mxico, 1994, p. 88.
12 Germn Eduardo Rojas, Poltica y legislacion del medio am-
biente, Ediciones Futuro, Bogot, 1980, p. 7. 129
 Desarrollo del modelo administrativo
Caractersticas del modelo
De acuerdo con las premisas propuestas por la escuela
del proceso administrativo, los condominios pueden
gestionarse con base en el siguiente esquema:
El modelo pretende servir como apoyo al adminis-
trador de un condominio para que su gestin sea
efectiva. A nivel terico, la teora clsica proporcion
invaluable colaboracin para la formulacin de una
estructura y de un proceso administrativo de nivel
operativo. Luego los aportes del conductismo, la
teora general de sistemas y el estructural-funciona-
lismo permitieron revolucionar tal proceso adminis-
trativo involucrando en l variables como la estructura
informal, la integracin, la motivacin y el autocon-
trol, el empleo de grupos de participacin, el desarro-
llo organizacional y humano, la planeacin estratgica
y por objetivos, la calidad y el impacto social y am-
biental.
El modelo busca cumplir con las fases del proce-
so administrativo en su parte superior, llevando las
intenciones de la asamblea de copropietarios me-
diante el vnculo de las facultades ejecutivas a una
fase de planeacin de carcter estratgico, que cum-
plirn en forma compartida el consejo de adminis-
tracin al encargarse de guiar la filosofa y los principios
generales como la misin y la visin, ya la adminis-
tracin propiamente dicha se le atribuir la conversin
de estos preceptos en estrategias, objetivos, polticas
y procedimientos.
La fase que hemos denominado de ejecucin in-
volucra las actividades de organizacin, direccin y
coordinacin que pretenden establecer el orden social
y fsico.
Dentro de la faceta de control tenemos el estable-
cimiento de tres tipos de evaluadores: el aporte de
alto nivel del revisor fiscal, quien funge como contras-
tador peridico ante la asamblea general; luego un
auditor interno evaluar con regularidad el desarrollo

Figura 1

MODELO DE ADMINISTRACiN DE CONDOMINIOS

f ---- -.- --..,__

-- ------------- -- -1
Ejecucin: Produccin
de los productos y servicios.
Control
Organizacin, direccin
y coordinacin

Planeacin
de la gestin
administrativa

Modelo para condominios

segn el proceso administrativo

Intenciones
de la asamblea
de copropietarios

1
: 1_ _ _ _ _ _ _ ?Onipoftami~nto org~nizfcional.. .. 1

~--------------~+------------------_.
AMBIENTE

Funciones administrativas O
Funciones de integracin O ------___. Retroalimentacin

130 Nodo de fase finalizada O


Figura 2
EMPLEO DE LA TEORA ADMINISTRATIVA
;-----
..
Intenciones de la 1
Asamblea general
tL-
de las ocupaciones de la empresa y, finalmente, con
la instauracin de mecanismos de autocontrol de
gestin, la gerencia podr disponer de informacin
propia sobre su comportamiento frente a estndares
propuestos en la etapa de planeacin.
Esta seccin del modelo busca apropiar gran par-
te del conocimiento heredado por la teora clsica
ms los aportes para la gestin de la teora contem-
pornea. Sin embargo, con el fin de concebir un
modelo que en realidad aplique las innovaciones
de la teora contempornea dentro del desarrollo del
personal, de la organizacin misma y la satisfaccin
por parte de los dueos, una funcin de comporta-
miento organizacional ha sido agregada. Esta fun-
cin de integracin segn la definicin de Douglas
McGregor pretende reunir el inters particular con el
de la empresa".
Dentro del diagrama se cuenta con nodos de fase
finalizada, los cuales van a indicar el momento en el
cual, dentro del flujo de entradas y salidas, las fun-
ciones han cumplido con el desempeo de sus activi-
dades. En el fondo esto no es ms que una abstraccin
ya que las actividades de ejecucin difcilmente
pueden ser finalizadas, salvo en el caso de dividirlas
por tareas muy especficas y las de planeacin y control
13 McGregor dice sobre el principio de integracin: "El principio
fundamental que se deduce de la teora Yes el de integracin,
o sea creacin de condiciones que permitan a los miembros
de la organizacin realizar mejor sus propios objetivos enca-
minando sus esfuerzos hacia el xito de la empresa". Douglas
McGregor, El aspecto humano de las empresas, Diana, Ciudad
de Mxico, decimaquinta impresin, 1991, p. 59.
14 El mercado ha presionado la competitividad de las empresas,
ESPACIO ESTUDIANTil
EN EL MODELO
Teora clsica ms
aportes contemporneos
Proceso administrativo
O
--1.~(
Teora contempornea ~
Ambiente
han sido sugeridas para ejecutarse con carcter
permanente. El modelo se permite este supuesto
gracias a la definicin de plazos en los objetivos, pues
generalmente la gestin hace reuniones de revisin
de sus planes y programas, de las etapas de ejecucin
y del estado del control; adems las evaluaciones pe-
ridicas contables, financieras, de auditora interna y
externa, son de la misma naturaleza.
Tales nodos sern el punto de enlace entre el
modelo de proceso administrativo y el modelo de
gestin de calidad en condominios que se presentar
ms adelante.
Las lneas continuas representan el flujo de infor-
macin y entrada, mientras que las punteadas repre-
sentan el flujo de retroalimentacin. Su disposicin es
la siguiente:
Entre los deseos de la asamblea general y la planea-
cin estratgica y por objetivos, de doble va.
Entre la asamblea general de condominios y la fun-
cin de integracin organizacional, de doble va.
De planeacin a ejecucin", de doble va.
De ejecucin a control, sin retroalimentacin.
que ahora pueden disponer de sus propios empleados o de
los de otras compaas especializadas de mayor competitividad
a travs de los contratos, las maquiladoras, etc. Es por esto
que en ltimas slo hemos considerado como fase a la ejecu-
cin para que el administrador pueda adoptar libremente el
propsito que aumente su efectividad. No por esto dejan de
ser sustanciales la coordinacin, la direccin y la organizacin,
que sern de vital trascendencia para el gerente en el manejo
de su personal y recursos. 131
 De control al nodo de finalizacin de control, sin re-
troalimentacin.
De la funcin de integracin al nodo de finalizacin
de control, sin retroalimentacin.
Tambin se tienen dos retroalimentaciones espe-
ciales:
Retroalimentacin de gestin: Entre el nodo de fina-
lizacin de control y la informacin de la asamblea
general. Esta retroalimentacin busca que los infor-
mes producidos por los tres tipos de controles sean
conocidos por los condminos a fn de que estos
ltimos puedan establecer nuevas directrices en la
evolucin de la organizacin.
Autorretroalimentacin: Dado que los condominios,
como veremos enseguida, poseen una estructura de
autogestin, es claro que los directos beneficiados con
un cumplimiento exitoso de la etapa de ejecucin se-
rn los mismos miembros, quienes sentirn de inme-
diato sus efectos y de esta forma se estarn retroali-
mentando.
Finalmente, debemos observar los marcos jur-
dicos, sociales, culturales, tributarios y ambientales
como contexto en el cual funciona la gestin de con-
dominios. As, involucramos de alguna manera los
aportes de la teora general de sistemas entendiendo
que las organizaciones funcionan en un mbito defi-
nido.
Planeacin estratgica y administracin
por objetivos en condominios
La administracin del condominio deber plantearse
objetivos de largo plazo segn el comportamiento de
las variables externas; adems tendr encomendada
la transcripcin y el establecimiento, segn las concep-
ciones del consejo de administracin, de una visin
estratgica a largo plazo de naturaleza flexible, enmar-
cada dentro de una misin corporativa.
De all su camino ser la implementacin de estos
principios en objetivos estratgicos, polticas y requi-
sitos generales del trabajo que satisfagan a los clien-
tes.
La misin de la gestin de condominios tendra que
ver, a nuestro parecer, con el concepto de tener
"habitantes felices de vivir en la unidad multifamiliar".
15 Esta forma tuvo su origen en la ideologa socialista. Su imple-
mentacin prctica surgi en Yugoslavia a finales de los aos
132 60. Vase Carlos E. Martnez Fajardo, Administracin de organi-
Esto significa que la administracin les proporcione
servicios eficaces (mantenimiento y reparaciones,
aseo, seguridad, etc.), cuotas razonables y cmodas
de pago por la administracin, servicios complemen-
tarios (comerciales, deportivos, etc.) a bajo precio,
valorizacin y facilidades para un vivir mejor (conser-
vacin del ambiente, parques para recreacin,
seguridad de los nios, por ejemplo). Tal misin tam-
bin puede incluir, acertadamente, la bsqueda de la
satisfaccin de los clientes internos.
La visin estratgica probablemente podra
formularse as: "La unidad multifamiliar, condominio o
copropiedad -propiedad horizontal- buscar prolongar
y ampliar hacia el futuro los productos y servicios que
ofrece a sus clientes externos y la satisfaccin de
sus clientes internos para garantizarles la conservacin
de las condiciones que actualmente gozan. As estar
cumpliendo con su misin social de hacer habitantes
felices". Esta visin estratgica implementa la misin
sugiriendo a los condminos y empleados estabilidad
y mejoramiento de las cualidades que posee la unidad
hacia el maana.
Los objetivos debern aterrizar la misin y la visin,
por ejemplo a la reduccin del costo de la cuotas a
cierto plazo, a mejorar radicalmente la calidad de los
servicios que se prestan y a incorporar nuevos y
variados, a facilitar una estructura flexible y de fcil
acceso a los clientes con elevados niveles de efi-
ciencia o a garantizar mejores perspectivas de
satisfaccin interna y externa. Todo depende de los
lineamientos de la gerencia y de los principios rectores
del consejo de administracin en representacin de la
asamblea general.
Las polticas y requisitos del trabajo debern
orientarse segn el cumplimiento de los objetivos
establecidos de manera clara y equitativa.
Ejecucin de las labores planeadas:
organizacin
Estructura orgnica de un condominio
Debido a que esta organizacin se caracteriza por un
sistema de autoqestin", la estructura orgnica sera
de la siguiente forma:
* Asamblea de copropietarios: Es el rgano funda-
mental de la organizacin, a travs de sta se ma-
nifiesta la voluntad de los propietarios y sus resolu-
zaciones. Productividad y eficacia, Departamento de Gestin
Empresarial, Facultad de Ciencias Econmicas, Universidad
Nacional de Colombia, Bogot, 1996, pp. 447-449.
 ESPACIO ESTUDIANTIL

Figura 3
ORGANIGRAMA USUAL DE UN CONDOMINIO

l Asamblea de
copropietarios J
( Revisor fiscal J
( Consejo de administracin)

( Administrador J
( Auditor Interno J

( Divisiones
J

ciones son de cumplimiento obligatorio. Es all donde
se aprueban todas las normas. Algunas funciones
primordiales son (entre otras) la eleccin del consejo
de administracin, eleccin del administrador, grav-
menes, nombramiento del revisor fiscal, modificacio-
nes al reglamento y control sobre su cumplimiento.
* Revisor fiscal: Junto con la auditora interna, este
tipo de control ofrece una visin objetiva, imparcial e
independiente, que otorga a los habitantes seguridad
y confianza, su labor es un examen crtico de los ac-
tos de la administracin mediante la confrontacin de
la informacin presentada".
* Consejo de administracin: Es nombrado por perio-
dos anuales por la asamblea de copropietarios. Su
composicin es diversa, dependiendo de las necesi-
dades. Generalmente cuenta con un presidente, es-
cogido entre los condueos, un secretario, remune-
rado o no y quien tiene a cargo las actas de las
asambleas y de las reuniones del consejo, un revisor
fiscal y sus respectivos suplentes. El consejo de
administracin vigila y dirige al administrador y a la
vez acta como asesor.
* Auditora interna y control interno: Es una asesora
a la administracin que le permite favorecer la vigilancia
y los controles apropiados; como herramienta de
control requiere conocimientos en auditora y con-
tadura. Gracias a ella es posible efectuar una revi-
sin completa y permanente de las operaciones con-
tables y financieras, adems de que se convierte en
un recurso importante para prevenir fraudes y auxilia
a la administracin permitindole ser ms eficiente.
El control interno ofrece una excelente oportunidad
para evitar errores y realizar mejoramiento conti-
nu017
* Administrador: Puede ser una persona natural o
jurdica, elegida por la asamblea de copropietarios, pero
su actividad depende directamente del consejo de
administracin. Le corresponden las funciones de acti-
vidades administrativas, financieras, de seguridad,
comerciales y contables.
Por sugerencia de la junta de socios, la adminis-
tracin debe encargarse de planear y programar, llevar
a cabo dichas programaciones y posteriormente debe
evaluar sus efectos; los resultados de este proceso

16 Jos Elpidio Carrero, Organizacin contable para la adminis-
tracin de condominios, Monografa de grado, Carrera de conta-
dura, Universidad Nacional de Colombia, 1978, p. 31.
17 En organizaciones de mayor complejidad, como las de carc-
ter estatal, el control interno se concibe como una actividad
ntima al desarrollo de las funciones de todos los cargos
que existen, indicando esto la responsabilidad de cada
director de rea por el desempeo del autocontrol ante la
gerencia. Las auditoras y el autocontrol pueden llevar a la
empresa al concepto de calidad total y al mejoramiento
continuo, ya que propone una racionalizacin de recursos
y del tiempo. 133
 administrativo sern tenidos en cuenta por la asamblea,
nuevamente realizando una correcta retroalimentacin.
Las actividades que deben ser planeadas,
ejecutadas y verificadas comprenden:
1. Administrativas: involucradas con el recurso huma-
no y su seguridad.
2. Gestin de los recursos tecnolgicos y ambienta-
les.
3. Financieras y de contabilidad: gestin y acopio de
recursos financieros y el registro de la informacin
contable.
4. Mantenimiento: adecuacin y sostenimiento del
recurso fsico; compras de suministros y relaciones
con proveedores.
Ejecucin de las labores planeadas: Direccin
Est estrechamente relacionada con el liderazgo de
la gerencia; como nos ubicamos dentro de un marco
de calidad el estilo de direccin se encuentra
caracterizado por ser altamente participativo,
entendiendo que los aportes de habitantes, visitantes
y del recurso humano son la piedra angular de la
gestin. Al tratar con residentes que poseen iguales
derechos, obligaciones y responsabilidades, es
indicado que la administracin tambin disfrute de una
autoridad informal donde el grupo se identifica con el
lder y est dispuesto a seguirlo; de igual manera
ocurre con el personal propio de la organizacin y con
el contratado; todo esto nos lleva a un clima de
armona.
Ejecucin de las labores planeadas:
Coordinacin
La administracin debe concertar todos los esfuerzos
de la organizacin para hacer que las rdenes se
cumplan. Por esto es importante que la direccin del
condominio adopte un plan de reuniones permanentes
con los empleados de las diferentes divisiones en
comits de participacin. Igualmente es aconsejable
la creacin de grupos de esta naturaleza entre los
habitantes del conjunto, a fin de facilitar el plantea-
miento y solucin de problemas, crear vnculos de
18 Todos ellos involucran las fases de identificacin y seleccin
del problema, anlisis, generacin de soluciones potenciales,
de alternativas y planes de solucin, implementaciones
evaluaciones sobre la decisin. El brainstorming propone el
desarrollo de una "tormenta de ideas", mientras los diagramas
causa-efecto o de Ishikawa buscan establecer las causas y
134 subcausas a un problema especfico.
amistad e integracin entre ellos. Estos desarrollan la
iniciativa, la autodireccin y el autocontrol dentro de
un clima participativo y democrtico, despiertan los
sentimientos de afiliacin y conforman una herra-
mienta til para la direccin en cuanto a la deteccin y
remedio de problemas.
Estos crculos de participacin pueden emplear
diferentes tcnicas para proponer salidas:
brainstormings, diagramas de causa y efecto adaptados
a las necesidades o mtodos para la solucin de
problemas 18.
Control
El control debe realizarse en tres fases diferentes; en
un primer lugar y dentro de la jerarqua ms alta est
el revisor fiscal, quien determina si las actividades de
la gerencia se estn llevando correctamente, posterior-
mente es el auditor interno quien le permite a la gerencia
mediante evaluaciones peridicas conocer el estado
de la ejecucin de los planes proyectados. Tales audi-
toras deben ser ejecutadas por personas idneas a
nivel terico y prctico, con una independencia mental
y operativa a fin de lograr objetividad e imparcialidad;
adems deben trabajar con evidencia suficiente y com-
patente". Finalmente nos encontramos con el control
de gestin, que es interno; este sistema de evaluacin
y control de eficacia, segn el modelo SEEO, compren-
de cuatro fases:
1. Estndares previstos e indicadores de resultados
comparados.
2. Un sistema de medicin que relacione lo actual
contra lo deseado.
3. Un sistema de acciones correctivas o reprogra-
macin.
4. Un sistema de informacin gerenciaFo.
Funcin de comportamiento organizacional
Segn el principio de integracin, esta rea buscara
coordinar el desarrollo de sus miembros paralelo al de
la organizacin.
Aqu se centrarn junto con las actividades reali-
zadas en las funciones de coordinacin y direccin,
todas aquellas tareas que representan beneficios para
19 Jos Dagoberto Pinilla, "Las normas de auditora informtica",
en INNOVAR, revista de ciencias administrativas y sociales,
y No. 4, Julio-diciembre de 1994, pp. 31-34.
20 Modelo propuesto por Carlos E. Martnez Fajardo en 1985
como SEEO. Vase Carlos E Martnez Fajardo, Op. cit.,
p.480.

la organizacin. stas deben involucrar el desarrollo
de un sistema de valores propios donde se inculque
la responsabilidad, el respeto al individuo, la im-
portancia de la capacitacin, el liderazgo, la partici-
pacin y el reconocimiento, el empowerment, planes
de carrera y las actividades de desarrollo organiza-
clonal,
Este desempeo no slo une las funciones de
organizacin, coordinacin y direccin, sino que cumple
las labores de enlace para proponer un modelo de cali-
dad en la administracin de condominios.
Este departamento no tiene una aplicacin real en
copropiedades con una estructura limitada y tiende
a repartirse entre las funciones de organizacin,
coordinacin y control. Sin embargo, debido a que
para el futuro es posible que ciertos condominios
tengan una estructura grande y buen nmero de per-
sonal, nos pareci conveniente ubicarla explcitamente
dentro del modelo.
Otras implementaciones pueden sugerir llevar las
tareas de organizacin, coordinacin y control a este
departamento y eliminar las tres primeras o, repartir la
ltima segn corresponda y no alterar el proceso
administrativo bsico.
El departamento de comportamiento organizacio-
nal har nfasis en mejorar la condicin actual de
los miembros de la empresa. Para cumplir con este
cometido se establecer el estado del proceder ac-
tual mediante la solucin de las siguientes pregun-
tas":
1. Cules son las entradas que recibe la organiza-
cin?
Recursos.
Ambiente y marcos jurdicos, legales, tributarios, etc.
2. Cmo nos afectan estas entradas en relacin con
la(s) estrategia(s) de la empresa?
3. Al procesar dentro de la compaa las entradas,
qu efectos causan en ...?
Los procesos de trabajo
21 Modelo de diagnstico del comportamiento organizacional.
Adaptado de DA Nadler y M.L. Tushman, "A model for
diagnosing organizacional behavior: Applying a congruence
perspective", Organizational Dynamics (otoo de 1980). Cita-
do por O. Kearns y O.A. Nadler, Xerox. profetas en la oscuri-
dad, McGraw-Hill, Ciudad de Mxico, 1993, Apndice 8.
22 Este modelo se apoya en los requisitos suministrados por el
documento U.S Companies Improve Performance Through
Quality Efforts, Informe de United States General Accounting
ESPACIO ESTUDIANTIL
La estructura formal de la organizacin
El personal y sus intereses
La estructura informal
4. A qu niveles esperamos salidas?
A nivel del sistema administrativo y de la sociedad
A nivel de grupos
A nivel individual
5. Cmo las salidas retroalimentan la estrategia y
las entradas para evolucionar en el cambio organiza-
cional?
A partir de los resultados encontrados se podr
proceder a la determinacin de horizontes mejorados
para la evolucin de la firma, en especial si est bus-
cando orientarse hacia programas de calidad.
Este departamento se encargar de la capacita-
cin sobre calidad al momento de juzgar oportuna su
implantacin y proporcionar herramientas a los
empleados para facilitar los procesos de solucin de
problemas y de conformacin de comits partici-
pativos.
Modelo para administracin de condo-
minios segn un enfoque de calidad22
Para los condminos quedeseen implementar un mo-
delo de calidad en su gestin proporcionamos el
siguiente esqu~ma que completa el modelo sugerido
segn el proceso administrativo:
En este diseo, los nodos= de fase completada
cumplen ahora con la labor de servir de indicadores
de la calidad suministrada por la administracin. Es
aqu donde la divisin de comportamiento organiza-
cional va a desempear un papel muy importante para
adaptar la estructura a la estrategia del negocio, y para
coordinar los valores de los miembros de la empresa.
Office al Honorable Oonald Ritter, Casa de Representantes,
GAO. Utilizado para el Premio Malcolm Baldrige, informe nme-
ro GAO/NSIAO-91-190, mayo de 1991.
23 Un nodo es, en general, un punto de inflexin en el movimiento
de una onda, o un lugar geomtrico donde un plano corta una
trayectoria definida por un cuerpo. En este caso un nodo repre-
senta el espacio en el cual finaliza una actividad del proceso
administrativo para dar comienzo a otra. 135
 Figura 4
MODELO SEGN ENFOQUE DE CALIDAD

Ejecucin Control

Presin de la asamblea
por un mantenimiento
ptimo de las
condiciones y por una
constante mejora

Comportamiento organizacional:
'- Beneficios de la organizacin __/

Ambiente

Nodos Tan pronto como est determinado el grado de ca-

Nodo No. 1. Luego de la etapa de planeacin, donde
los productos y servicios a prestar han sido planea-
dos, la administracin deber evaluar cules contri-
buyen o desmejoran la condiciones exigidas por el
cliente en trminos de requerimientos. Los siguientes
aspectos son a nuestro juicio los relevantes en la
gestin de condominios:
o Presentacin fsica de las instalaciones: aseo, lim-
pieza.
o Mantenimiento oportuno y reparacin de daos.
o Servicios de seguridad privada: confianza en un
servicio responsable.
o Efectividad de las comunicaciones (en especial, en
las copropiedades rurales).
o Calidad de los servicios pblicos: suficientes, segn
los requerimientos del cliente.
o Calidad del medio ambiente: conservacin.
o Prestacin de servicios adicionales (deportivos,
culturales, sociales, comerciales).Calidad de los ser-
vicios, costo adecuado al servicio.
o Cero equivocaciones: no errar los montos de dinero
en los cobros y las cuotas, ni en las adjudicaciones
temporales de zonas comunes, ni en los aspectos
jurdicos, tributarios y ambientales.
136 o Existencia de reservas: 10% de las cuotas.
lidad, podr implementarse un proceso de mejora-
miento de calidad.
Nodo No. 2. Al planear, evaluar la calidad y prestar
los servicios de acuerdo con las especificaciones del
cliente que se han traducido a procedimientos tcnicos,
es menester de la administracin conocer sobre la
satisfaccin que su accin ha causado sobre los
habitantes de la unidad multifamiliar. Para encontrar
respuesta a esta pregunta, debern gestionarse las
siguientes actividades:
o Encuesta de satisfaccin general a los habitantes
de la copropiedad.
o Encuesta de satisfaccin general practicada a los
empleados sobre los beneficios que han percibido de
parte del departamento de comportamiento organiza-
ciona!.
o Establecimiento de la red de sugerencias gracias a
comits instaurados por secciones con delegados.
Para esto han de practicarse reuniones peridicas.
o Evaluacin del nmero de quejas: gracias al con-
cepto de cero equivocaciones (CE) podr accederse
a la nocin de cero quejas (CQ).
Nodo No. 3. En este nodo se recogen los resultados
de la satisfaccin del cliente, del control de la gestin
en trminos de eficacia y de los resultados proporcio-
nados por el departamento de comportamiento orga-
nizaciona!. Con esta informacin la administracin

tendr un detalladsimo informe de datos no slo
tcnicos, contables o de desempeo. Tambin podr nuevos sistemas vivenciales en nuestro pas y en
contar sobre los niveles de calidad logrados, las nue-
vas implementaciones, la satisfaccin de la organi-
zacin y el cumplimiento de los intereses particulares
y generales.
Indicadores de calidad total y
mejoramiento continuo
Construccin
"Las obras realizadas con un buen control de calidad,
proporcionan datos para determinar sta, en cualquier
fase de la construccin y pone de manifiesto aquellas
operaciones que precisen de una accin correctiva,
permitiendo en algunos casos un ajuste vlido a las
especlcaciones?",
Elementos de un sistema de calidad en la cons-
truccin:
a. Consideraciones de diseo: El concepto de control
de calidad se va gestando desde el mismo momento
en que se concibe el proyecto, teniendo en cuenta las
especificaciones de acuerdo con el alcance propuesto
(como una receta) y con el producto final.
b. Se deben tener muestreos de calidad.
c. Pruebas de campo y laboratorio con anlisis de
resultados.
d. Inspeccin directa.
Administracin
No slo es suficiente que la gerencia se encargue de
que las actividades funcionen como siempre, lo impor-
tante es estar a la vanguardia y adaptarse a los conti-
nuos cambios que la competencia (siempre es posible,
aunque poco probable que un condueo cambie su
eleccin a otra unidad residencial; este punto de vista
podra eventualmente ser considerado como compe-
tencia) y la tecnologa nos indican, de all la necesidad
de contar con un departamento de comportamiento
organizacional.
24 Jorge\Tamayo y Jorge Cabrera, Algunas disposiciones sobre
el control de calidad en la construccin de pavimentos, en
AICUN, Construccin y rehabilitacin de pavimentos, Bogot,
julio de 1992.
25 El benchmarking es un proceso sistemtico y continuo para
evaluar productos, servicios y procesos de trabajo de las or-
ganizaciones que son reconocidas como representantes de
las mejores prcticas con el propsito de realizar mejoras
ESPACIO ESTUDIANTil
Tambin es esencial estar informado sobre los
otros; el benchmarkinfl5 es una excelente herramienta
que nos ayuda a compararnos y as mejorar nuestros
servicios, en las zonas deportivas compararnos con
clubes, en la parte comercial con los mejores en cada
rea: comidas, suministros, productos, etc.
De igual forma, si aplicamos el Justo a tiempo"
podremos mantener buenas relaciones con nuestros
proveedores, con lo cual mejoraremos las entregas,
los pagos y se pueden sustentar criterios de calidad
de los productos, ya que con lotes de menor tamao
es mucho ms fcil y econmica la revisin.
En ambas circunstancias el respeto al medio am-
biente y a la calidad de vida deben convertirse en la
vanguardia de la gerencia, ya que esto permite dejar
un legado para generaciones futuras.
Administracin de recursos
Los medios que utiliza la organizacin para lograr sus
objetivos son los recursos que tiene a su disposicin;
stos son:
Recurso humano
Su manejo es muy importante, ya que la calidad del
servicio es proporcional al estado de nimo, capaci-
tacin y motivacin del personal.
Deficiencias en la seleccin, donde se inicia el pro-
ceso, se ven reflejadas en todas las etapas. La conse-
cucin de este factor necesita tiempo y responsabi-
lidad, pues una apropiada eleccin de los nuevos
integrantes facilita la gestin.
Para lograr este cometido se conformarn adecua-
das bases de datos y con la aplicacin de procedi-
mientos tcnicos para la calificacin de hojas de vida,
se realizarn las entrevistas; continuar este desarrollo
con las labores de induccin, capacitacin, remunera-
cin y motivacin del personal.
La administracin debe cumplir los deberes legales
que tiene con sus empleados. Todos los empleados
deben atender las recomendaciones de seguridad labo-
organizacionales. Vase Michael J. Spendolini, Benchmarking,
Norma, Bogot, 1992.
26 Justo a tiempo es una filosofa que sugiere la eliminacin de to-
do lo que implique desperdicio en los procesos; involucra que
debemos comprar o producir slo lo que se necesita y cuando
se necesita. Vanse Edward Hay, Justo A Tiempo, Norma,
Bogot, 1989, pp. 13-38; Pierre Beranger, En busca de la ex-
celencia industrial, Limusa, Ciudad de Mxico, 1994. p. 119. 137
 ral, cumpliendo normas de alturas, temperaturas, elec-
tricidad, uso de cascos, guantes, overoles y otros im-
plementos que sern suministrados puntualmente.
La direccin, entonces, debe poner a disposicin
de los trabajadores instrumentos oportunos, materias
primas y dems suministros como zapatos y vestidos
de labor, procurados por ley cada 4 meses.
El personal que tiene a su cargo responsabilidades
econmicas y de valores, debe estar amparado por
seguros de manejo y cumplimiento.
Por otra parte, el condominio puede eventualmente
contratar servicios externos, ya que su alto costo no
permite tener personal de planta para cumplirlos. Reco-
mendamos considerar los siguientes:
a) Mantenimiento
Ascensores, su nivel de complejidad y tecnologa
necesita personal especializado que nicamente lo
tienen fbricas y distribuidores.
Bombas de agua, plantas elctricas, pneles solares,
pozos spticos, plantas biodigestoras, compactado-
res de basura, entre otras.
Conmutadores telefnicos, sonido y equipos audiovi-
suales.
Jardines: paisajismo y decoracin exterior.
b) Fumigaciones: desratizacin, insectos, plagas, etc.
e) Vigilancia. En un alto porcentaje de condominios
es contratada, porque este personal debe poseer per-
misos para porte de armas, conocimiento sobre su u-
so y correcta disposicin.
d) Aseo de reas comunales, vas, zonas duras y lava-
do de vidrios.
Este personal, aunque no pertenezca a la nmina
de la unidad, se encarga de prestar importantes servi-
cios, de all que la gerencia no deba descuidar su bie-
nestar.
Recurso fsico
Para la gestin de este factor es conveniente dividir
su estudio en los siguientes sectores:
Zonas verdes y decoracin exterior: parques para
nios, bosques, etc.
Instalaciones deportivas: Entre ellas, canchas de
ftbol, multicanchas con servicios de basquetbol, vo-
leibol y microftbol. Bajo techo encontramos gimnasios
(con pisos de madera y maquinaria para gimnasia pasi-
va), saunas, baos turcos, ping-pong, entre otros.
Locales comerciales, culturales y sociales. Los
coparticipantes y habitantes percibirn mayores
138 beneficios si pueden disponer de:
Instituciones educativas
Guardera
Centros de salud y drogueras
Supermercado
Restaurante
Tiendas de ropa y accesorios
Peluquera
Lavandera
Zapatera
Cajeros automticos
Estacin de gasolina
Centros de informacin: fotocopiadoras, papeleras,
fax, computadores, etc.
De la adecuada planeacin de estos recursos de-
pende su funcionamiento y calidad; por ejemplo, en la
construccin de la red vial se debe insistir en la relacin
costo-beneficio, puesto que es onerosa y de alto impac-
to ambiental.
El mantenimiento de las zonas comunes, de carc-
ter predictivo y curativo, ser una de las tareas a practi-
car por parte de la administracin. De realizacin diaria
es el de las zonas verdes, puesto que su belleza depen-
de del cuidado que se le proporcione (necesita fungici-
das, riegos, especies nuevas y cuidados contra depre-
dadores).
Es funcin de cada propietario mantener sus zonas
privadas en buen estado, pues stas no hacen parte
de las responsabilidades de la direccin.
Para evitar los altos costos, es favorable controlar
los siguientes factores y as lograr mayor eficiencia:
Reutilizacin de aguas tratadas para el riego.
Implementacin de pequeos circuitos de electrici-
dad, preferiblemente con control automtico o regla-
mentar la responsabilidad de apagar las luces en zonas
oscuras como parqueaderos o sectores comunales.
Estos circuitos podrn funcionar en las mismas reas
para facilitar diferentes intensidades de iluminacin y
ahorrar apagando algunos tendidos elctricos cuando
se necesite una iluminacin mnima.
Preferir energa solar o sistemas de gas a la elctrica.
Postes de luminarias y lmparas, sern de circuitos
separados. Esto permitir dejar slo algunas encendi-
das despus de la media noche.
Debe existir control sobre fuentes y suministros de
agua evitando su desperdicio.
El montaje de plantas generadoras de electricidad y
tanques de agua, para proveerse en caso de que los
servicios pblicos tengan interrupciones.
 ESPACIO ESTUDIANTIL

Usar adecuada y responsablemente las compac- en direccin hacia el Estado, otras empresas y dueos
tadoras de basuras y en general los desperdicios sli- de las unidades.
dos, ya que su reciclaje permite obtener lucros y redu-
Es importante tratar de reducir los costos de funcio-
cir el impacto ambiental.
namiento sin alterar la calidad de los servicios ofrecidos.
La seguridad del recurso
fsico es tambin imprescindi- Las compras se realizarn
ble. En atencin a esto se dota- teniendo en cuenta criterios de
r de hidrantes y extinguidores flexibilidad, permanencia en el
a la copropiedad, adems la ge- mercado, precio, calidad, tiem-
rencia debe suscribir plizas de po de entrega y servicio.
seguros que permitan en caso
de siniestro cubrir las prdidas: Recurso tecnolgico
contra incendios, huracanes,
terremotos, temblores, erupcio- La administracin del condo-
nes, aeronaves, sustraccin, minio debe aprovechar las
hurto, actos mal intencionados ventajas que ofrece la tecno-
de terceros (AMIT) y de respon- loga tanto en las mejoras fsi-
sabilidad civil para proteger cas y tcnicas como en las im-
bienes y personas. plantaciones blandas y dentro
de estas ltimas, las adminis-
De igual manera, debe suge- trativas. Es as como se debe
rir a los copropietarios la toma contar con algunas de las si-
de plizas individuales para pro- guientes facilidades:
teger su patrimonio: responsabi-
lidad civil, automviles, conte- Canales de intercambio de
nido de las propiedades, accidentes, etc. informacin, va telefnica o por fax, servicio de tele-
conferencia, redes informticas, Internet, computado-
Recurso financiero res que cuenten con procesadores de datos, de pala-
bras y programas de contabilidad.
La principal caracterstica financiera que tiene el condo-
minio es la necesidad de un presupuesto de gastos Comunicacin entre los accesos y las unidades
de funcionamiento, que le facilite organizar los flujos familiares, como citfonos, redes de televisin cerrada,
y fije oportunamente la cuota de mantenimiento y admi- comunicacin zonal, mvil e incluso megfonos o par-
nistracin. lantes.

Para lograrlo es importante tener orden en el manejo
de las cuotas, que son el principal ingreso; esto se
simplifica mediante formatos de informacin de las
unidades habitacionales, ya que no todas pagan la
misma cantidad, debido, incluso, a los diferentes por-
centajes de divisin, que se denominan "ndices de
copropiedad"; en la actualidad los administradores de
la propiedad horizontal podrn contratar una pliza de
"Proteccin patrimonial- copropiedades", esto garanti-
zar que la aseguradora corra con el incumplimiento
del pago de las cuotas. Es decir, que con el pago de
una prima mensual se garantiza la liquidez de la admi-
nistracin y los cobros de la cartera morosa corren
por cuenta de la entidad asequradora".
La organizacin debe llevar en forma adecuada sus
estados financieros y hacer puntualmente el pago de
los impuestos. As puede cumplir con sus obligaciones
Telefona celular para facilitar las comunicaciones,
cuando otros servicios no funcionen.
Televisin por cable o fibra ptica y suscripcin a
antenas parablicas.
Correos giles.
En las reas comerciales, culturales, deportivas y
sociales que necesiten intercambio de informacin o
sistemas financieros: cajas conectadas por sistemas
contables y de descargo.
Acceso a servicios financieros que presten bancos
y corporaciones, extendibles a los coparticipantes de
la propiedad. Esto puede traducirse en mayores disponi-
bilidades de sucursales para el pago, giros telefnicos
gracias a transferencias, cajeros automticos, etc.
Vehculos especializados para la recoleccin de ba-
suras.

27 "Nueva pliza integral para copropiedades", El Tiempo, 10. de Sistemas elctricos de seguridad en la periferia, entre
febrero de 1997, p. 40. ~oo. l~
 Recurso ambiental
Finalmente el recurso ambiental se concibe como la ni-
ca forma que tenemos de transmitir a las generaciones
futuras el goce y empleo de los ecosistemas que actual-
mente disfrutamos; por esto, conservar estas despensas
se debe convertir en propsito de la sociedad, pues al
tratarse de construcciones pueden afectarse gravemente
los sistemas de diferentes especies.
Como empeo para no agredir el medio debemos,
por lo menos, tener en cuenta:
Contemplar las normas ambientales en los regla-
mentos internos, que prohiban las fogatas y controlen
las emisiones de las chimeneas. Igualmente la corrupcin
del aire por causa de automotores y plantas que prestan
servicio a la unidad, como son las de electricidad y
agua.
Emplear una legislacin clara sobre la contaminacin
auditiva.
El manejo de las aguas debe ser organizado, ya
que stas presentan graves problemas despus de su
utilizacin. Se recomienda la implementacin de pozos
spticos en condominios que tengan facilidades de
espacio, ya que un acueducto y alcantarillado tiene
un grave efecto ambiental (por su construccin, necesita
ir en forma subterrnea para lo cual debe realizarse el
correspondiente trazado; adems el sistema termina
con una gran afluencia de aguas contaminadas que
deben ser vertidas a un sistema fluvial, ro o laguna).
Las plantas biodigestoras y los pozos permiten controlar
esta contaminacin reduciendo los costos de tratamiento.
De esta manera se puede tambin aprovechar el
agua de cocinas, duchas y lavamanos para el riego
de plantaciones y con un sistema alterno slo se trata-
ran los fluidos de cisternas a los pozos.
Otra solucin de bajo impacto ambiental es la insta-
lacin de pneles de energa solar.
El manejo de basuras y desperdicios slidos debe
ser tratado con criterios de reciclaje: vidrios, plsticos,
papel y cartn, pueden ser vendidos y la parte orgnica
usarse en produccin de metano con biodigestores o
enterrada como abono.
Los habitantes sern conscientes del cuidado que
requieren las especies de fauna y flora propias de la
regin, de esta forma se mantiene el correcto equilibrio
natural.
Para concluir
Despus de realizar este recorrido por los recursos
que deben ser tenidos en cuenta, podemos observar
cmo en muchas de las copropiedades visitadas
encontramos algunas deciencas que se pueden solu-
140 cionar:
Cuando se ejecuta un traspaso de administracin,
las entidades no realizan un correcto empalme yalgu-
nas actividades quedan desconectadas e inconclusas.
A veces los propietarios se muestran apticos y no
se solidarizan con las necesidades de su comunidad,
lo que se puede evitar logrando una integracin,
mediante las reuniones de la asamblea; pensamos que
stas no deben ser nicamente cada ao, como lo
exige la ley (si se realizan grupos de participacin y
se convocan asambleas en otras ocasiones, se puede
lograr una motivacin ms efectiva).
La gestin no debe entrometerse en los conflictos
que suceden entre vecinos, dado que esto es parte de
la convivencia y puede terminar solucionando proble-
mas triviales e involucrndose en asuntos personales,
que son ajenos a su labor.
Cuando los propietarios tengan problemas de ley,
como embargos, se recomienda avisar al condmino
en cuestin y llenar un formato donde se asegure de
que los requisitos legales se cumplen.
La administracin debe conocer formas de reso-
lucin de conflictos, sobre todo en las asambleas. Lo
importante no es lograr la mayora en las decisiones,
lo mejor es obtener consensos en la toma de stas.
Es fundamental tener alternativas de seguridad en
reas rurales.
El error ms grave que presentan algunos condomi-
nios es la prdida de confianza y el respeto de los pro-
pietarios, por esto la direccin debe ser muy clara y
justa en sus transacciones.
Es as como hemos podido apreciar que las
copropiedades tienen un gran potencial como altemativa
de vivienda hacia el futuro. stas presentan facilidades
para mejorar la calidad de vida, favorecen el acerca-
miento a la naturaleza, contribuyen a mejorar la salud
y a vivir con ms tranquilidad.
De esto se deduce la importancia de contar con dife-
rentes zonas comerciales y sociales que suavicen la vi-
da de quienes residen en las coparticipaciones, sin des-
truir los sistemas biolgicos ni afectar el medio ambiente.
Finalmente, no se puede olvidar el compromiso
social y cultural que tiene el administrador de condomi-
nios frente al caos de las grandes ciudades, ya que
stos probablemente proporcionarn soluciones para
la mejora de las urbes a travs de pequeos poblados
autocontenidos.
Una poderosa alternativa se encuentra en la crea-
cin de multifamiliares para clases menos favorecidas,
que con una adecuada administracin y mediante im-
portantes lazos de comunidad, como el de solidaridad,
pueden organizarse autoconstruyendo y gestionando
eficazmente los recursos para lograr su desarrollo social.