Universidade Federal do Rio de Janeiro

Escola Politcnica
Departamento de Construo Civil

A importncia da manuteno preventiva para

o bom desempenho da edificao.

Marina Miranda Villanueva

Rio de Janeiro

Maro de 2015
 Universidade Federal do Rio de Janeiro
Escola Politcnica
Departamento de Construo Civil

A importncia da manuteno preventiva para

o bom desempenho da edificao.

Marina Miranda Villanueva

Projeto de Graduao apresentado ao

Curso de Engenharia Civil da Escola
Politcnica, Universidade Federal do
Rio de Janeiro, como parte dos
requisitos necessrios obteno do
ttulo de Engenheiro.

Orientadora: Elaine Garrido Vazquez

Rio de Janeiro

Maro de 2015
 A importncia da manuteno preventiva para o bom
desempenho da edificao.

PROJETO DE GRADUAO SUBMETIDA AO CORPO DOCENTE DO CURSO DE

ENGENHARIA CIVIL DA ESCOLA POLITCNICA DA UNIVERSIDADE FEDERAL
DO RIO DE JANEIRO COMO PARTE DOS REQUISITOS NECESSRIOS PARA A
OBTENO DO GRAU DE ENGENHEIRA CIVIL.

Examinado por:

_______________________________________

Elaine Garrido Vazquez (orientadora)

_______________________________________

Helena da Silva Rodrigues

_______________________________________

Ana Catarina Jorge Evangelista

Rio de Janeiro

Maro de 2015
Villanueva, Marina Miranda

A importncia as manuteno preventiva para o bom

desempenho da edificao / Marina Miranda Villanueva
Rio de Janeiro: UFRJ / Escola Politcnica, 2015.

XIII, 144 p.: il.; 29,7 cm.

Orientador: Elaine Garrido Vazquez

Projeto de Graduao UFRJ / Escola Politcnica / Curso

de Engenharia Civil, 2015.

Referncias Bibliogrficas: p. 145-148.

1. Introduo 2. Contextualizao 3. Reviso Bibliogrfica

4. Estudo de Caso 5. Consideraes Finais.

I. Vazquez, Elaine Garrido. II. Universidade Federal do Rio

de Janeiro, Escola Politcnica, Curso de Engenharia Civil.
III. A importncia as manuteno preventiva para o bom
desempenho da edificao.

III
O objetivo das profisses e a ao dos profissionais volta-se
para o bem-estar e o desenvolvimento do homem, em seu
ambiente e em suas diversas dimenses: como indivduo,
famlia, comunidade, sociedade, nao e humanidade; nas
suas razes histricas, nas geraes atuais e futuras

(Cdigo de tica Profissional).

IV
 RESUMO

O objetivo do presente trabalho foi realizar uma anlise da Gesto da Manuteno

do Prdio da administrao do Parque Tecnolgico UFRJ, esta anlise foi baseada
na bibliografia relativa manuteno e desempenho de edifcios. Procurou-se
enfatizar a relao da manuteno com o bom desempenho da edificao e a
importncia de um sistema estruturado de manuteno de edifcios. Foram utilizados
como referencial terico, os trabalhos de autores reconhecidos no meio acadmico
por sua contribuio para o tema abordado. Com o objetivo de oferecer uma viso
mais clara e aprofundada do tema foram feitas as definies de conceitos
importantes a este. Foi realizada uma reviso das principais Normas Brasileiras
relacionadas manuteno e ao desempenho da edificao, apresentando os
principais pontos de interesse presentes nessas Normas. Foram apresentadas as
estratgias e intervenes de manuteno, alm de todos os aspectos essenciais
pra a elaborao de um sistema estruturado de manuteno. Oferecendo assim as
ferramentas para o emprego de uma gesto estratgica da manuteno. Foi feito um
estudo de caso, da gestao de manutenco do Prdio da Administraco do Parque
Tecnolgico UFRJ, a partir do estudo foram propostas melhorias com o objetivo de
aumentar a eficincia da manutenco. Conclui-se de grande importncia o
planejamento da manuteno predial, seguindo a normatizao, a fim de que possa
ser atingido o nvel de desempenho esperado para a edificao, alm de ser
essencial a busca por ferramentas e mtodos que possam aumentar a eficincia da
gesto.

Palavras- chave: Manuteno, Desempenho, Gesto da Manuteno, Parque

Tecnolgico UFRJ.

V
 ABSTRACT

The main objective of this piece of work was to write a literature review about
buildings maintenance, aiming to emphasize its relation with the good performance of
the building and the importance of a structured system for building maintenance.
Essays written by authors who are recognised for their contribution to the topic
aforementioned were used as theoretical reference. In order to provide a clearer and
more detailed vision of the theme, important concepts about it were defined. A
revision of main Brazilian standards related to building maintenance and
performance was done and key points in those standards were presented.
Maintenance strategies and interventions were also presented, as well as essential
aspects for the elaboration of a structured maintenance system. Thus, tools for the
implementation of strategic maintenance management were provided. A study was
done in order to analyze the maintenance management of the administration building
of Technological Park UFRJ, based on the study were proposed improvements in
order to increase the efficiency of maintenance. Therefore, it can be concluded that
planning building maintenance by following the standards in order to reach the
expected performance level is important. Besides, it is essential to look for tools and
methods that can improve management efficiency.

Keywords: Maintenance, Perfomance, Management efficiency, Technological Park

UFRJ.

VI
 LISTA DE QUADROS

Quadro 1- Objetivos especficos do trabalho............................................................... 2

Quadro 2- Comparativo do emprego das diferentes estratgias de manuteno no
Brasil e nos pases desenvolvidos. ........................................................................... 15
Quadro 3- Fatores que alteram a durabilidade .......................................................... 26
Quadro 4- Vantagens da manuteno voltada para disponibilidade e confiabilidade30
Quadro 5 - Fatores de degradao que afetam a vida til dos materiais e
componentes de construo ..................................................................................... 33
Quadro 6 - Tipos de obsolescncia ........................................................................... 35
Quadro 7 - Classificao da Falhas .......................................................................... 39
Quadro 8 - Melhores prticas do setor de Manuteno ............................................ 43
Quadro 9- Princpios Benchmarking .......................................................................... 45
Quadro 10- Requisitos do Memorial Descritivo ......................................................... 48
Quadro 11- Aspectos a serem considerados no planejamento anual ....................... 53
Quadro 12 - Pontos que devem estar presentes nos oramentos de servios ......... 54
Quadro 13 -Metodologia a ser empregada na Inspeo Predial ............................... 59
Quadro 14 - Documentaes da Inspeo Predial .................................................... 59
Quadro 15 - Classificao das Anomalias e Falhas .................................................. 61
Quadro 16 -Tpicos Essenciais do Laudo de Inspeo ............................................ 63
Quadro 17 - Diviso da NBR 15575:2013 ................................................................. 66
Quadro 18 - Requisitos Sistemas Estruturais ............................................................ 67
Quadro 19 - Requisitos Sistemas de Pisos ............................................................... 68
Quadro 20 - Requisitos dos Sistema de Vedaes Verticais .................................... 69
Quadro 21 - Requisitos dos Sistemas de Cobertura ................................................. 70
Quadro 22 - Requisitos dos Sistemas Hidrossanitrios. ........................................... 71
Quadro 23 - Classificao Manuteno Corretiva ..................................................... 74
Quadro 24 - Incumbncias do Gestor de Manuteno .............................................. 86
Quadro 25 - Vantagens dos Sistemas Informatizados .............................................. 91
Quadro 26 - Obrigatoriedades do Plano de Manuteno .......................................... 93
Quadro 27 - Panorama Geral da Terceirizao......................................................... 98
Quadro 28 - Efeito da Contratao por Mo de Obra.............................................. 101
Quadro 29 - Comparativo entre Contratao por Servio e por Mo de obra ......... 103
Quadro 30 - Efeitos da Contratao por Desempenho ........................................... 105
Quadro 31 - Relaco equipe Operaces ................................................................. 120
Quadro 32 - Servicos Terceirizados ........................................................................ 123
Quadro 33 - Certificados Prediais ........................................................................... 128
Quadro 34- Principais documentos do Manaual de Uso, Operao e Manuteno 131
Quadro 35- Modelo para elabrorao do programa de manuteno....................... 135
Quadro 36- Registros da Manuteno .................................................................... 138

VIII
 LISTA DE FIGURAS

Figura 1- Desempenho com e sem manuteno....................................................... 21

Figura 3 - Passos para assegurar a garantia do imvel ............................................ 24
Figura 3 - Desempenho ao longo do tempo .............................................................. 32
Figura 4 - Evoluo dos custos (Lei de Sitter) ........................................................... 41
Figura 5 - Etapas implatao Benchmarking ............................................................. 44
Figura 6 - Fluxo de documentao ............................................................................ 56
Figura 7 - Aplicao de recursos na Manuteno ..................................................... 73
Figura 8 - O funcionamento da Manuteno Preventiva ........................................... 79
Figura 9 - Diferenas dos tipos de Manuteno ........................................................ 81
Figura 10 - Processo de Reparao de um elemento ............................................. 112
Figura 11- Panorama Parque Tecnolgico UFRJ.................................................... 117
Figura 12- Prdio Adm Parque tecnolgico ............................................................. 118
Figura 13- Planta Adm 1 pavimento ........................................................................ 118
Figura 14- Planta Adm 2 pavimento ........................................................................ 119
Figura 15- Organograma Gerncia Operaces ....................................................... 120
Figura 16- Cursos Equipe Operaces ..................................................................... 121
Figura 17- Interface Leankeep ................................................................................ 122
Figura 18- Fluxo Abertura de Chamado .................................................................. 123
Figura 19- Backlog Parque ...................................................................................... 125
Figura 20- Controle Energia Eltrica Parque ........................................................... 126
Figura 21- Controle gua Parque............................................................................ 126
Figura 22- Comparativo de consumo de gua ........................................................ 127
Figura 23- Quadro de Avisos do prdio ................................................................... 127
Figura 25- Fluxo Almoxarifado ................................................................................ 141

IX
 LISTA DE TABELAS

Tabela 1- Distribuio das formas de contratao no Brasil ..................................... 98

X
 SUMRIO

1 INTRODUO...................................................................................................... 1

1.1 Consideraes Iniciais ................................................................................... 1

1.2 Objetivo .......................................................................................................... 2

1.3 Justificativa ..................................................................................................... 3

1.4 Metodologia .................................................................................................... 5

1.5 Estruturao do Trabalho ............................................................................... 5

2 CONJUNTURA DA MANUTENO PREDIAL .................................................... 7

2.1 Manuteno Predial ....................................................................................... 7

2.2 Histrico da Manuteno.............................................................................. 10

2.3 Panorama mundial da Manuteno.............................................................. 12

2.4 Panorama brasileiro da Manuteno............................................................ 13

2.5 A busca pelo desempenho ........................................................................... 15

2.6 Importncia da manuteno no desempenho da edificao ........................ 17

3 ASPECTOS RELEVANTES MANUTENO E AO DESEMPENHO .............. 19

3.1 Requisitos de Desempenho ......................................................................... 19

3.1.1 Vida til .................................................................................................. 19

3.1.2 Prazo de garantia .................................................................................. 22

3.1.3 Durabilidade .......................................................................................... 25

3.1.4 Mantenabilidade/ Manutenibilidade ....................................................... 26

3.1.5 Confiabilidade e disponibilidade ............................................................ 28

3.2 Fatores de Depreciao ............................................................................... 30

3.2.1 Desgaste natural/ Decrepitude .............................................................. 31

3.2.2 Deteriorao/Degradao ...................................................................... 32

3.2.3 Obsolescncia ....................................................................................... 34

XI
 3.2.4 Anomalias Construtivas ......................................................................... 36

3.2.5 Falha ...................................................................................................... 38

3.3 Lei de Sitter .................................................................................................. 40

3.4 Benchmarking .............................................................................................. 42

3.5 Normas Relativas ao Tema .......................................................................... 46

3.5.1 NBR 14037:2011 - Diretrizes para elaborao de manuais de uso,

operao e manuteno das edificaes ........................................................... 46

3.5.2 NBR 5674:2012 - Manuteno de edificaes - Requisitos para o sistema

de gesto de manuteno .................................................................................. 50

3.5.3 Norma Nacional de Inspeo Predial- IBAPE: 2012 .............................. 57

3.5.4 NBR 15575:2013- Edificaes Habitacionais Desempenho ............... 64

4 GESTO DO PROCESSO DE MANUTENO ................................................. 72

4.1 Classificao da Manuteno ...................................................................... 72

4.1.1 Tipo de Estratgia.................................................................................. 72

4.1.1.1 Manuteno Corretiva ..................................................................... 73

4.1.1.2 Manuteno Preventiva .................................................................. 75

4.1.1.3 Manuteno Preditiva ..................................................................... 77

4.1.1.4 Manuteno Detectiva .................................................................... 80

4.1.2 Tipo de Interveno ............................................................................... 81

4.1.2.1 Conservao ................................................................................... 81

4.1.2.2 Reparao....................................................................................... 82

4.1.2.3 Restaurao .................................................................................... 83

4.1.2.4 Modernizao.................................................................................. 84

4.2 Gesto da manuteno ................................................................................ 85

4.2.1 Sistemas de Manuteno ...................................................................... 88

4.2.1.1 Tipos de Sistemas de Informao da Manuteno ......................... 89

XII
 4.2.2 Programa/Plano de Manuteno ........................................................... 92

4.2.3 Terceirizao da manuteno ............................................................... 96

4.2.3.1 Contratao por mo de obra ....................................................... 100

4.2.3.2 Contratao por Servio ............................................................... 102

4.2.3.3 Contratao por Desempenho/Resultado ..................................... 103

4.2.4 Indicadores de Desempenho ............................................................... 105

4.2.4.1 Custo ............................................................................................. 109

4.2.4.2 Taxa de Falhas ............................................................................. 110

4.2.4.3 TMEF (MTBF) ............................................................................... 110

4.2.4.4 TMPR ............................................................................................ 111

4.2.4.5 Satisfao do Cliente .................................................................... 112

4.2.4.6 Disponibilidade .............................................................................. 113

4.2.4.7 Retrabalho..................................................................................... 114

4.2.4.8 Back log ........................................................................................ 115

5 ESTUDO DE CASO.......................................................................................... 116

5.1 Apresentando o Parque Tecnolgico UFRJ ............................................... 116

5.2 Caracterizao do Objeto de Estudo.......................................................... 117

5.3 Panorama geral .......................................................................................... 119

5.4 Principais problemas da Gesto ................................................................ 128

5.5 Propostas de Melhoria ............................................................................... 130

6 CONSIDERAES FINAIS .............................................................................. 142

6.1 Sugesto para trabalhos futuros ................................................................ 144

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS ........................................................................ 145

ANEXO.................................................................................................................... 149

XIII
1 INTRODUO

1.1 CONSIDERAES INICIAIS

Um imvel planejado e construdo para atender seus usurios por muito tempo.
Para que esta expectativa seja concretizada, torna-se primordial a prtica constante
da manuteno preventiva deste bem. Infelizmente, essa prtica ainda no muito
difundida no Brasil, ou seja, quando se fala em imveis, poucos so os usurios que
realizam a manuteno preventiva to adequadamente quanto o fazem para outros
bens, como automveis, equipamentos eletrnicos etc.(CASTRO, 2007)

Do ponto de vista do proprietrio, a manuteno adequada preventiva em seu

imvel traz inmeros benefcios. Alm de promover a valorizao do bem no
mercado imobilirio, a manuteno preventiva vai acarretar em um aumento da vida
til da edificao, melhoria no desempenho de equipamentos e instalaes em
geral, alm de garantir a segurana, o conforto e a economia para o proprietrio e
para todos os indivduos que utilizam o edifcio.

Com o passar do tempo, os inconvenientes resultantes da inexistncia de atividades

de manuteno preventivas e peridicas se tornam mais freqentes, e ameaam o
sentimento de segurana dos usurios e, por que no dizer, a correlao entre
homem e ambiente. Apesar disso, paradoxalmente, as atividades de manuteno
ainda so vistas como um problema financeiro de baixa prioridade, enquanto
deveriam ser consideradas como um investimento, retardando o envelhecimento e
agregando valor ao produto imobilirio (CREA-PR, 2011)

A NBR 14037:1997, cita que uma das principais causas do descaso com a
manuteno a definio do edifcio em si como objetivo final do processo
construtivo, ou seja, quando da entrega da edificao ao proprietrio. Esta inverso
de valores, derivada da lgica da mercadoria, prpria do sistema econmico de
mercado vigente, coloca o real motivo pelo qual a edificao foi construda, que a
satisfao das necessidades dos usurios, em segundo plano.
1.2 OBJETIVO
O objetivo do presente trabalho foi realizar uma anlise da Gesto da Manuteno
do Prdio da administrao do Parque Tecnolgico UFRJ, procurando enfatizar a
relao da Manuteno com o bom desempenho da edificao e a importncia de
um sistema estruturado de manuteno de edifcios.

Alm disso, o quadro 1 apresenta os objetivos especficos do presente trabalho.

Quadro 1- Objetivos especficos do trabalho

OBJETIVOS ESPECFICOS

Revisar a bibliografia relativa manuteno e desempenho dos edifcios e

apresentar uma viso geral acerca do tema, expondo os principais conceitos, sua
importncia e histrico.
Realizar um estudo das Normas pertinentes ao tema, apresentando seus pontos
principais e seus efeitos no tema estudado.
Esclarecer os direitos e deveres de proprietrios, condomnios e construtores no
que diz a manuteno.
Demonstrar a necessidade de se elaborar um sistema de manuteno consistente a
fim de alcanar uma gesto eficiente da manuteno, apresentando assim
estratgias e ferramentas para a elaborao deste.
Quebrar paradigmas que esto enraizados no setor, oferecendo uma viso mais
ampla a respeito do tema.
Apresentar possibilidades para reduo de custo de uso e operao na ps-
ocupao baseada em decises preocupadas com a manuteno;
Mostrar conceitos relativos a terceirizao da Manuteno e apresentar vantagens e
desvantagens dessa atividade.
Realizar um estudo de caso da gesto de Manutenco do Prdio da Administraco
do Parque tecnlgico da UFRJ.

2
1.3 JUSTIFICATIVA

A ausncia da manuteno adequada em edificaes responsvel por anomalias

das mais variadas, que por sua vez so causadoras de danos materiais e, s vezes,
pessoais. Esses danos so significativos e atingem no apenas ao proprietrio, mas
tambm a sociedade em geral, j que causa de deteriorao urbana, o que, em
logo prazo, favorece a criminalidade, afasta turistas e reduz a auto-estima do
cidado (IBAPE/SP, 2005).

Segundo a NBR 5674: 2012, as edificaes so o suporte fsico para a realizao

direta ou indireta de todas as atividades produtivas e possuem, portanto, um valor
social fundamental. Essa grande importncia, atribuda edificao, justifica a
necessidade da elaborao e a implantao de um programa de manuteno
corretiva e preventiva nas edificaes, pois alm de serem importantes para a
segurana e qualidade de vida dos usurios, so essenciais para a manuteno dos
nveis de desempenho ao longo da vida til projetada, garantindo assim que a
edificao possa exercer seu papel na sociedade por mais tempo.

Para atender as expectativas dos usurios, importante que a edificao apresente

condies adequadas ao uso para o qual se destina, resistindo s intempries e ao
uso propriamente dito, ou seja, necessrio que ela apresente um bom
desempenho durante sua vida til, evidenciando-se assim a importncia das
atividades de conservao e manuteno do ambiente construdo, para se alcanar
um bom desempenho da edificao. (CREA-PR, 2011)

Entretanto para alcanar resultados satisfatrios nas atividades de manuteno,

necessria uma gesto eficiente da manuteno predial. A importncia de uma
gesto adequada fundamentada pela NBR 5674:2012, quando esta declara que
para atingir maior eficincia na administrao de uma edificao ou de um conjunto
de edificaes, necessria uma abordagem fundamentada em procedimentos

3
organizados em um sistema de manuteno, segundo uma lgica de controle de
qualidade e de custo.

Alm dos aspectos expostos, a manuteno de edifcios possui um forte significado

econmico. Existem poucas estatsticas que considerem especificamente a
importncia da manuteno de edifcios dentro da economia toda, no Brasil, no so
registrados dados especficos sobre atividades de manuteno, mas apenas dados
gerais da produo da indstria da construo. Contudo BONIN (1988) estimou que
as atividades relacionadas manuteno de habitaes podem atingir cerca de
2,6% do PIB brasileiro.

evidente, que esta estatstica no suficiente para tirar uma concluso definitiva a
respeito do assunto, entretanto fica claro que uma estimativa de participao no PIB
nessa ordem de grandeza, indica que a manuteno de edifcios um assunto de
grande importncia econmica. importante salientar que o crescente nmero de
edifcios aumenta ainda quantidade de investimentos no setor da indstria da
construo, tornando necessrio que se dediquem estudos mais aprofundados a
este assunto. (NOUR, 2003)

O presente assunto possui tambm uma forte motivao Legal, pois na medida em
que o construtor orientar corretamente o proprietrio ou usurio sobre como operar,
conservar e manter uma edificao corretamente, as partes envolvidas,
conseqentemente, estaro mais conscientes das suas funes e
responsabilidades, minimizando problemas e atritos jurdicos futuros. (NOUR, 2003)

A autora considera esse trabalho oportuno, pois diante do exposto percebe-se que
um edifcio no apenas um objeto acabado, no apenas uma mercadoria, no
apenas um volume na paisagem. tambm uma utilidade e um valor econmico,
uma realizao social. Portanto essencial o estudo de medidas que valorize esse
bem, aumentando sua vida til e garantindo o bom desempenho.

4
1.4 METODOLOGIA
Foi elaborada uma reviso da bibliografia existente a respeito do assunto em
questo e de assuntos direta e/ou indiretamente correlatos. Em meio reviso
bibliogrfica, esto pontuados alguns comentrios e elaboraes da autora, que
objetivam a sistematizao do contedo apresentado.

Foram utilizados como referencial terico, os trabalhos de autores reconhecidos no

meio acadmico por sua contribuio para os temas abordados, como XAVIER,
BONIN, CREMONINI, PUJADAS, GOMIDE, NETO E KARDEC. So adotadas
tambm como referenciais tericos, as Normas tcnicas referentes ao tema,
trabalhos de concluso de graduao, dissertaes de mestrado e de ps-
graduao, matrias de importantes revistas do setor, apostilas de cursos da rea,
apresentaes em congressos e por ltimo, materiais criados por importantes
instituies tais como CREA, SINDUSCON, ABRAMAN e etc.

Alm da reviso bibliogrfica foi realizado um estudo de caso com o objetivo de

realizar a avaliao da Gesto da Manuteno empregada no prdio da
administrao do Parque Tecnolgico UFRJ. As informaes do estudo foram
coletadas a partir de entrevistas com os coordenadores de manutenco e
conservao do Parque, foram utilizados tambm dados coletados no software
empregado na gesto da Manuteno do Parque. A partir das informaes avaliadas
da edificao foi elaborado um panorama geral da situao da manutenco no
Parque, com base nesse panorama foram apontados os principais problemas, e por
fim foram propostas melhorias, usando como base a reviso bibliogrfica
apresentada nos captulos anteriores.

1.5 ESTRUTURAO DO TRABALHO

O primeiro captulo trata da introduo ao tema do trabalho, com a apresentao de
uma viso inicial do tema, bem como os objetivos do trabalho, da justificativa de
escolha do tema, metodologia de pesquisa e estruturao do trabalho.

O segundo captulo oferece uma viso mais ampla do tema estudado. Primeiro
apresentado um breve histrico da manuteno no Brasil e no mundo, aps a

5
retrospectiva do tema realizada uma insero da manuteno predial dentro do
contexto atual, atravs do panorama mundial e brasileiro. Alem disso nesse capitulo
inserido conceito de desempenho dentro da realidade da manuteno.

O terceiro captulo oferece uma extensa reviso bibliogrfica, englobando a

definio de temas importantes, que influenciam o tema do trabalho, tais como,
Fatores de Depreciao, Requisitos de Desempenho e Vida til. Alm disso, nesse
capitulo, feita uma reviso das principais Normas Brasileiras relacionadas
manuteno e ao desempenho da edificao. So apresentados os principais pontos
de interesse presentes nessas normas alm de ser ressaltada a importncia destas
como balizadoras das atividades de manuteno predial.

O quarto captulo apresenta qual estratgia e interveno podem ser empregadas na

gesto de manuteno predial. So apresentados todos os pontos essenciais pra a
elaborao de um sistema estruturado de manuteno, desde a organizao das
informaes, orientaes para a elaborao do programa de manuteno, tipos de
contrato de terceirizao at indicadores de desempenho da manuteno.
Oferecendo assim as ferramentas para uma gesto estratgica da manuteno.

O quinto captulo elabora um estudo de caso realizando uma avaliao da Gesto

da Manuteno empregada no prdio da administrao do Parque Tecnolgico
UFRJ, e prope melhorias para um aumento da eficincia da atual gesto.

O sexto captulo trata das consideraes finais do trabalho. Fazendo, portanto, uma
anlise final do atendimento aos objetivos do trabalho e apresentando em seguida
as suas referncias bibliogrficas.

6
2 CONJUNTURA DA MANUTEO PREDIAL

2.1 MANUTENO PREDIAL

No h dvidas quanto forte influncia que o espao construdo exerce sobre a

qualidade de vida da humanidade, j que a maior parte da populao mundial habita
em cidades, e vive essencialmente em edificaes. O ambiente edificado se
configura como suporte fsico para a realizao direta ou indireta de todas as
atividades produtivas, e por isso representa um papel social fundamental. Assim
sendo, importante que a edificao apresente condies adequadas ao uso para o
qual se destina, resistindo s intempries e ao uso propriamente dito. Apesar disso,
paradoxalmente, as atividades de manuteno ainda so vistas como um problema
financeiro de baixa prioridade, enquanto deveriam ser consideradas como um
investimento, retardando o envelhecimento e agregando valor ao produto imobilirio
(CREA-PR, 2011)

A ausncia da manuteno adequada em edificaes responsvel por anomalias

das mais variadas, que por sua vez so causadoras de danos materiais e, s vezes,
pessoais. Esses danos so significativos e atingem no apenas ao proprietrio, mas
tambm a sociedade em geral. (IBAPE/SP, 2005).

Em estudos realizados pelo IBAPE-SP, foi verificado que mais de 60% dos
acidentes ocorridos em edifcios com mais de 10 anos esto relacionados
deficincia ou inexistncia de manuteno, perda precoce de desempenho e
degradao acentuada. O estudo ainda concluiu que em mais da metade dos
acidentes avaliados houve o colapso parcial ou total do sistema estrutural, ora por
falta de manuteno, ora por erros de projeto ou de execuo.

Ainda sob essa tica, segundo estatsticas do corpo de bombeiros (2007), as

instalaes eltricas so a segunda causa de incndios no estado de So Paulo. A
falta de manuteno em instalaes eltrica em edifcios ocasiona curto-circuito,
sobrecargas e incndios. Fazer uma manuteno preventiva, uma vez por ano,

7
questo de segurana e no apenas de economia, atesta Rubens Leme, analista de
marketing da Eletropaulo.

Com o passar do tempo, os inconvenientes resultantes da inexistncia de atividades

de manuteno preventivas e peridicas se tornam mais freqentes, e ameaam o
sentimento de segurana dos usurios. A manuteno predial vai alm da questo
de manter as edificaes em bom estado. Questes legais, sociais, econmicas,
tcnicas e ambientais, so algumas das muitas variveis que esto envolvidas no
processo de manuteno.

Em termos econmicos, a manuteno predial, envolve recursos da ordem de 1% a

2% do custo total da edificao, o que altamente significativo em termos de PIB se
for considerado todos os ativos prediais brasileiros. Ressalte- se ainda que, os
prdios so partes integrantes dos ativos imobilizados de grande parte das
empresas, as quais necessitam das edificaes para abrigarem as plantas
industriais, os processos produtivos, os escritrios, assim como, as lojas das
empresas varejistas. Os edifcios se constituem em um dos principais ativos de
diversos empreendimentos de base imobiliria, tais como hotis, shoppings, dentre
outros. Logo, procedimentos eficientes de manuteno impactam de forma
significativa os custos de produo destes negcios (IBAPE/BA, 2007).

A ABRAMAN (2004), apud Salermo (2005) referencia a manuteno como um elo de

integrao entre os responsveis pelas atividades de conformidade e inovao,
tendo como foco a melhoria contnua do sistema e a subsistncia do ritmo adequado
das operaes.

O COMMITTEE ON BUILDING MAINTENANCE (1972) apud Antunes (2004) define

manuteno como sendo um trabalho a ser desenvolvido para se manter, restaurar
ou melhorar qualquer edifcio, bem como, qualquer parte de um edifcio, seus
servios e ambientes, de forma a se atingir um padro aceitvel, de forma a se
sustentar a utilidade e o valor da edificao.

8
Segundo a NBR 5674/99, manuteno predial o conjunto de atividades a serem
realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificao e de
suas partes constituintes de atender as necessidades e segurana de seus
usurios.

J a NBR 5462/1994 interpreta a manuteno como a Combinao de todas as

aes tcnicas e administrativas, incluindo as de superviso, destinadas a manter ou
recolocar um item em um estado no qual possa desempenhar uma funo
requerida.

E para finalizar as definies, Gomide et al. (2006) ,estabelece que a manuteno

predial pode ser definida, em linhas gerais, como o conjunto de atividades e
recursos que garanta o melhor desempenho da edificao para atender s
necessidades dos usurios, com confiabilidade e disponibilidade, ao menor custo
possvel.

A realizao de atividades de manuteno pode ser ento considerada como a

reconstruo de nveis de desempenho perdidos, a fim de manter as condies de
uso, e tem como resultado imediato o prolongamento da vida til do edifcio em
funo da estratgia de manuteno empregada. Dependendo da estratgia
utilizada, pode-se passar a gerenciar as atividades de manuteno no apenas
como uma resposta a problemas observados no edifcio construdo, mas tambm
como uma ao programada e preventiva de futuros problemas.

Infelizmente a prtica de manuteno, ainda no muito difundida no Brasil, ou seja,

quando se fala em imveis, poucos so os usurios que realizam a manuteno
preventiva to adequadamente quanto o fazem para outros bens, como automveis,
equipamentos eletrnicos etc.

De acordo como o CREA-PR (2011) a manuteno predial, por ser uma rea de
estudo relativamente nova, est longe de atingir o nvel de qualidade da manuteno
industrial. Tal diferena pode ser explicada por razes evidentes: indstria
transformao, e por isso a manuteno traz lucros imediatos, proporcionando a
9
minimizao de perdas e maior produtividade, enquanto a manuteno predial,
especialmente de residncias, encarada como consumo, gasto.

2.2 HISTRICO DA MANUTENO

O termo manuteno teve sua origem histrica junto aos militares, com o significado
de manter, nas unidades de combate, o efetivo e os equipamentos blicos em
condies de combate. (FERREIRA, 2010)

A manuteno predial, como compreendida atualmente, um fato recente quando

comparado ao tempo em que a humanidade vem edificando suas cidades. Mesmo
em pases mais antigos, como os europeus, ainda recente o conceito de
manuteno das edificaes.

Seeley (1987) indica que a manuteno predial na Europa comeou no final da

dcada de 1950, ainda que de forma bastante modesta. Em 1965, a importncia das
pesquisas focadas neste assunto foi reconhecida pela criao do Comit de
Manuteno das Construes pelo Ministrio de Construes e Servios Pblicos do
Governo Britnico. A partir desse momento, o assunto ganhou muito destaque, em
carter mundial.

Em 1979, dando ainda mais importncia aos estudos sobre manuteno predial, foi
fundado o grupo de trabalho W70 do CIB (International Council for Research and
Innovation in Buildingand Construction). (CASTRO, 2007). Este grupo voltou a
reunir-se em Edimburgo no ano de 1983 para discutir o tpico Sistemas de
Manuteno Predial, depois em 1988 com o tema Manuteno dos Estoques
Prediais durante toda sua vida til, j em 1992 em Roterdam o assunto do encontro
foi Inovaes em Manuteno, Gerenciamento e Modernizao das Edificaes.
O W70 se tornou referncia mundial nos estudos da rea de manuteno predial.

No Brasil, o tema comeou a ser discutido com a criao da NBR 5674 em 1977.
Lopes (1993) verifica que a norma limitava-se a fornecer informaes no muito
precisas, incapazes de orientar a implantao de um sistema de manuteno
predial. Entretanto Neto (2012) afirma que a publicao recente em Julho de 2012
10
da verso atualizada da NBR 5674 proporciona uma melhoria significativa na
abordagem do assunto e avana ao esclarecer e delinear a metodologia de
implantao alm de explorar os aspectos associados gesto do programa de
manuteno.

Mesmo possuindo diversas lacunas, a criao da Norma estimulou a elaborao de

trabalhos tcnicos na rea de manuteno, uma vez que diversos autores
publicaram trabalhos tcnicos no final da dcada de 1980, tais como CREMONINI
(1989), DAL MOLIN (1988), HELENE (1988), IOSHIMOTO (1988) e LICHTENSTEIN
(1986). Estes apresentam essencialmente estudos sobre durabilidade de materiais e
componentes, bem como, manifestaes patolgicas com suas respectivas causas.
(CASTRO, 2007)

Em 1988, foi realizado em Porto Alegre, o Seminrio de Manuteno dos Edifcios,

organizado pela UFRGS1. E em 1989, ocorreu um Simpsio Nacional, realizado pelo
IPT (Instituto de Pesquisas Tecnolgicas do Estado de So Paulo), aumentando o
interesso do pblico a respeito da Manuteno Predial.

A tragdia do desabamento do Edifcio Palace ll em 1998, no Rio de Janeiro,

despertou a sociedade e o meio tcnico para a importncia de inspecionar a
edificao visando detectar anomalias e falhas, bem como orientar a boa
manuteno predial. Levando assim a criao em 2001 da Norma de Inspeo
Predial, pelo IBAPE/SP2, o objetivo dessa Norma de preencher a lacuna deixada
pela NBR 5674 com relao a avaliao tcnica da qualidade da manuteno e sua
aplicao direta na gesto patrimonial. Essa Norma atualizada constantemente,
sendo sua verso mais recente de outubro de 2012.

Outro passo importante para a regularizao e melhoria da Manuteno predial no

Brasil foi a aprovao em 1998 da NBR 14037, a qual aponta as diretrizes para a
elaborao do Manual de Uso e Operao das Edificaes, tendo sido atualizada
pela ltima vez em 2011.

1
Universidade Federal do Rio Grande do Sul
2
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia
11
2.3 PANORAMA MUNDIAL DA MANUTENO
Diferentemente do Brasil, nos pases de primeiro mundo, manter o patrimnio
imobilirio em boas condies de uso uma questo cultural e rotineira, a
contratao dos servios de Inspeo Predial para elaborao de um plano para
manuteno realizada naturalmente, demonstrando a consolidao desta atividade
nestes pases. (NEVES; BRANCO, 2009)

Alm disso, possvel notar uma participao efetiva da atividade de manuteno

de edifcios dentro da cadeia produtiva da construo civil. Esta participao
evidenciada pela existncia de normas especficas para o assunto, pela existncia
de diversas instituies voltadas para essa rea e pela elevada participao da
atividade da manuteno e reabilitao na estrutura de produo da construo civil
desses pases.

Nos EUA e no Canad, a Inspeo Predial considerada como pr-requisito em

qualquer transao imobiliria, sendo obrigatria a presena do laudo de inspeo
para possibilitar assinatura dos contratos. (NEVES;BRANCO, 2009) Segundo dados
da American Society of Home Inspectors, 80% dos imveis disponveis para
locao ou venda so previamente inspecionados por profissionais habilitados Nos
prdios pblicos desses pases pode-se verificar o Certificado de Inspeo Predial
nos quadros de avisos, e nos imveis residenciais disponveis para venda e locao,
este certificado geralmente fixado atrs da porta, permitindo em ambos os casos
ao usurio ou ao futuro morador, avaliar as condies fsicas e o estado de
conservao destas edificaes. (NEVES;BRANCO, 2009)

Alm disso, nestes pases a profisso de inspetor predial regulamentada, existindo

uma vasta literatura sobre o tema, cujos trabalhos e procedimentos so
regularizados por normas, o que leva a um reconhecimento da importncia e
necessidade de sua realizao.

J no plano industrial dos pases desenvolvidos, bastante ntida a preocupao,

que todos tm em situar suas empresas entre as empresas excelentes ou melhores
do mundo. Em consequncia a rea de manuteno dessas empresas procura
tambm a excelncia. Pois no h empresa excelente sem que os seus diversos
segmentos tambm no o sejam. Apoiados nessa necessidade, a manuteno nas
12
empresas, busca a melhoria de modo constante utilizando, simplesmente, as
melhores prticas que so conhecidas mundialmente. (XAVIER, 2011)

2.4 PANORAMA BRASILEIRO DA MANUTENO

Como houve um expressivo crescimento da construo civil brasileira, na dcada de
1960 e 1970, em funo do Milagre Econmico Brasileiro, existem nas nossas
cidades muitos edifcios com mais de 40 anos, sendo essencial uma boa prtica de
manuteno, a fim de manter um nvel de desempenho mnimo, dessas edificaes,
evitando assim uma deteriorao precoce.

Entretanto no Brasil, os trabalhos e estudos sobre manuteno predial ainda so

poucos e o conceito ainda pouco difundido fora do meio acadmico. Criando assim
um ambiente no qual os sndicos das edificaes residenciais desconhecem a real
importncia da manuteno predial, considerando-a um custo desnecessrio, no se
atentando para o grande custo socioeconmico e ambiental que a falta de a
manuteno gera.

Diversas publicaes importantes no Brasil colocam em xeque a nossa cultura de

manuteno predial, afirmam que ainda estamos muito distantes da realidade dos
pases de primeiro mundo, e que h quase uma inexistncia de manuteno
preventiva nos edifcios residenciais.
Os acidentes prediais decorrentes de falhas na construo ou na
manuteno predial vm causando mortes e prejuzos injustificveis,
principalmente com o envelhecimento e desvalorizao de nossas
edificaes. Desabamentos, incndios, quedas de marquises e
fachadas, vazamentos, infiltraes e tantas outras mazelas
provenientes dos descuidos com as edificaes podem ser evitadas
com medidas preventivas, simples, de longo prazo, atravs de um
planejamento que se inicia com a inspeo predial, para a posterior
implantao do plano de manuteno, que garante a boa
performance do prdio, a segurana e conforto dos seus
usurios.(IBAPE/SP, 2005).

A prtica da Manuteno Brasileira, atualmente, est focada em

consertar o que est quebrado, sem a disponibilizao de recursos
necessrios implantao de plano de atividades particularizado a
cada empreendimento, o qual de veria considerar alguns pontos
fundamentais para o sucesso do programa de manuteno, quais
sejam: vida transcorrida das instalaes, tipos e freqncias de uso,
horas de funcionamento de mquinas e equipamentos,
13
operacionalidade e perdas de desempenho. (GOMIDE; PUJADAS;
NETO, 2006)

A experincia prtica de fiscalizao do uso e manuteno por meio

das inspees prediais tem revelado que a maioria das edificaes
brasileiras apresenta anomalias e falhas enquadradas como criticas
na classificao da norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP.

Tal constatao deriva do atual estagio da manuteno predial

brasileira, em geral, baseada na desinformao e improvisao, com
evidente gravidade de riscos e conseqentes prejuzos materiais e
humanos. Os recentes acidentes de incndios e desabamentos de
prdios, pontes, estradas e demais construes brasileiras
comprovam tal gravidade.

A manuteno predial comercial e industrial ainda possui relativa

viso tcnica, ainda que incipiente, mas com a tendncia de
evoluo. Quanto a manuteno predial residencial, a viso geral
ainda muito limitada, estacionada em nvel corretivo e considerada
pelos usurios como despesa inconveniente. Somente os grandes
empreendimentos imobilirios privados possuem plano de
manuteno, o que evidencia que o problema de manuteno predial
brasileira principalmente de gesto, poltico, visto no existir regras
que determinem sua obrigatoriedade.

[...] A partir de 1999, com as recentes aes institucionais do IBAPE,

Secovi e Sinduscon de So Paulo, principalmente aps os
lanamentos da norma de Inspeo Predial e Manuais de Uso
Manuteno de reas comuns e privativas de apartamentos, h
maior mobilizao e conscientizao no meio tcnico e condominial,
quanto a importncia da manuteno predial.

Assim sendo, no estando implantada a cultura da manuteno

predial no Brasil, compreensvel, que em geral a mo-de-obra
dessa manuteno seja oriunda da construo civil e dos prprios
condomnios, com pouca ou nenhuma formao tcnica. Raros os
cursos de formao e treinamento de tcnicos em manuteno
predial e, mais raros ainda, aqueles de formao dos gestores da
rea.

Tal quadro revela situao preocupante, pois o fator humano da

manuteno predial no Brasil, em geral, despreparado intelectual e
manualmente, o que favorece a ocorrncia de erros, acidentes e
disperdicios.

Recentes estudos e publicaes tcnicas , dentre os quais o nosso

livro Tcnicas de inspeo e Manuteno Predial, destacam a
importncia da manuteno predial, no so quanto a segurana, mas
como fator de investimento da valorizao imobiliria. Tal evidencia
tem servido de semente para implantar a cultura da manuteno
predial no Brasil, fator politico fundamentaL para a valorizacao do
patrimnio imobiliario nacional e tambm do fator humano da
manuteno predial. (Gomide, 2008)
14
Ao comparar o Brasil e pases mais desenvolvidos, chega-se a uma preocupante
concluso, que ainda falta maior capacitao de profissionais na rea predial e
mais investimentos. No apresentado investimentos suficientes em reas como
engenharia de confiabilidade, tcnicas preditivas e principalmente, na engenharia de
manuteno. O Quadro 2 apresenta a comparao, dos diversos tipos de
manutenes prediais existentes, a confrontao foi feita entre o Brasil e os pases
de primeiro mundo.

Quadro 2- Comparativo do emprego das diferentes estratgias de

manuteno no Brasil e nos pases desenvolvidos.

Primeiro mundo em
Tipo de Manuteno
relao ao Brasil
Corretiva no planejada Menor
Preditiva Maior
Preventiva Igual
Engenharia de Manuteno Maior

Fonte: Construo Mercado, 2010

A principal justificativa para a falta de crescimento e evoluo da rea ainda a

acomodao e a alegao de que este mercado no arca com a despesa de
servios mais tcnicos ou empresas mais estruturadas. A estruturao da atividade
manuteno requer em sua base a definio de escopo, a elaborao de polticas e
procedimentos e a organizao de informaes. A evoluo da atividade de
Operao & Manuteno depender da anlise de histricos e estudos de
tendncias e a capacitao das equipes. Dado esse primeiro passo, restar ainda
investir no controle e gesto de todo este processo, atravs de uma equipe
experiente e bem treinada e investimentos na informatizao da gesto.

2.5 A BUSCA PELO DESEMPENHO

A idia de desempenho j faz parte da sociedade desde os tempos antigos. O
primeiro registro remonta a poca que rei Hammurabi reinou na Babilnia, entre
15
1955 e 1913 a.C., nesta poca entrou em vigor um cdigo que estabelecia que uma
construo no poderia entrar em colapso durante seu uso, definindo assim o
comportamento que ela deveria apresentar ao final da construo, ou seja, o
desempenho mnimo da edificao. Sobre um obelisco no Louvre, pode se visto
parte da inscrio do Cdigo Hammurabi:

Art. 229 Se um arquiteto constri para algum e no o faz solidamente e a casa

que ele construiu cai e fere de morte o proprietrio, esse arquiteto dever ser morto.

Em 1970 o CIB comeou o estudo de desempenho das construes, para tal, criou a
Comisso de Trabalho W060. Este foi o marco para que a temtica desempenho,
fosse estudada de forma mais estruturada e com maior complexidade. Em 1982, o
coordenador desta Comisso, foi responsvel por apresentar uma simples definio
para desempenho, porm este conceito ficou consolidado em todo o meio
acadmico e considerado por muitos, como o melhor.

A abordagem de desempenho , primeiramente e acima de tudo, a

prtica de se pensar em termos de fins e no de meios. A
preocupao com os requisitos que a construo deve atender e
no com a prescrio de como essa deve ser construda. (Gibson,
1982.)

A partir dessa definio percebe-se que o processo adotado para a construo do

empreendimento no compreendido nas normas de desempenho, pois o
desempenho o comportamento do edifcio durante o uso deste, ou seja, o
resultado final do processo. Portanto independente do material empregado, ou
tcnica construtiva adotada o empreendimento deve obrigatoriamente atender os
critrios de desempenho da norma.

O desempenho pode variar de um usurio para o outro, uma vez que este um
critrio um tanto subjetivo, Borges (2008) afirma que o desempenho depender da
percepo individual do usurio, ou seja, o desempenho se alterar de acordo com
as exigncias do mesmo e estas so subjetivas, crescentes, variveis com o tempo
e regio, e baseadas ainda na expectativa que os usurios tm com relao ao
produto. Porm o usurio no a nica varivel do desempenho da edificao, ele
tambm depender das condies de exposio do ambiente no qual a edificao

16
ser construda, tal como temperatura, umidade, insolao, aes externas
resultantes da ocupao e etc.

O objetivo da avaliao de desempenho de uma edificao verificar como o

produto, quando submetido s condies de exposio e ao uso, comporta-se diante
das necessidades de seus usurios. So considerados usurios todos os indivduos
envolvidos com o edifcio; condies de exposio so todas as aes aplicadas
sobre o prdio ou sobre o componente durante sua vida til. (Cremonini, 1988).

Mas como estabelecer ento o desempenho de uma edificao? A NBR 15575/2013

conseguiu transformar o conceito de desempenho de algo subjetivo a algo palpvel,
definindo critrios qualitativos e quantitativos para o mesmo e criou mtodos de
avaliao, os quais sempre permitem a mensurao clara do seu cumprimento.

De acordo com a ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas), um marco

importante mundialmente, para a aplicao do conceito de desempenho foi a
elaborao da ISO 6241, em 1984, a qual definiu uma lista mestra de requisitos
funcionais dos usurios de imveis. Apesar de ter sido publicada h 24 anos, a ISO
6241 ainda vlida como referncia e serviu como base para a elaborao da NBR
15575:2013.

2.6 IMPORTNCIA DA MANUTENO NO DESEMPENHO DA EDIFICAO

A importncia da manuteno para a conservao do desempenho da edificao
inegvel, impossvel manter desempenho da edificao acima do limite aceitvel
sem que haja intervenes de manuteno periodicamente.

Os edifcios, uma vez que esto submetidos a inmeros agentes de

deteriorao tendem a deteriorar-se ao longo de sua vida til, Assim
para que essa deteriorao seja minimizada e o edifico consiga
atender, durante a sua vida til, os requisitos de desempenho para
os quais foi projetado, necessrio realizar atividades de
manuteno nos vrios componentes, elementos, subsistemas e
sistemas do edifcio. Entretanto, essas atividades no tm como
objetivo repor o desempenho inicial do edifcio, uma vez que sempre
existe uma perda residual, ou seja, uma deteriorao irreversvel
(LICHTENSTEIN, 1985).

Tambm se pode entender a Manuteno em Edificaes como o

conjunto de atividades tcnicas, operacionais e administrativas que
garanta o melhor desempenho da edificao para atender as

17
 necessidades dos usurios, com confiabilidade e disponibilidade, ao
menor custo possvel. (GOMIDE; PUJADAS; NETO, 2006)

Todavia, apenas construir no suficiente. preciso, tambm,

manter aquilo que foi construdo para que essa edificao
permanea habitvel pelo perodo para o qual foi projetada,
atendendo a todos os requisitos para os quais foi criada. Alm disso,
dos pontos de vista econmico e ambiental, invivel, e at mesmo
inaceitvel, que se considerem as edificaes como produtos
descartveis, substituindo-as por construes novas quando as
antigas j no atendem seus usurios (NBR 5674/99).

A degradao prematura das edificaes ou suas partes, e a conseqente reduo

de desempenho, um problema frequente em todo o mundo. De forma geral, esta
deteriorao ocorre devido envelhecimento precoce das mesmas, o qual geralmente
desencadeado pela baixa qualidade dos materiais de construo empregados, por
problemas de projeto e execuo e falta de manuteno. Estudos do IBAPE
constatam que 66% das provveis causas e origens dos acidentes em edificaes
com mais de dez anos, esto relacionados deficincia com a manuteno, perda
precoce de desempenho e deteriorao acentuada.

A garantia de maior vida til e de satisfatrio desempenho estrutural e funcional s

ser obtida atravs de uma manuteno adequada, a qual dever fazer parte de
uma gesto predial eficiente. Neste sentido, o desempenho das instalaes e o
perfeito funcionamento dos equipamentos, devem fazer parte das obrigaes da
gerncia dos condomnios, que precisa conhecer e adotar os conceitos e mtodos
da manuteno preventiva, condicional ou preditiva e onde for aplicvel, a
manuteno produtiva total.

Do ponto de vista do proprietrio, a manuteno adequada em seu imvel traz

inmeros benefcios. Alm de promover a valorizao imobiliria do bem, a
manuteno preventiva vai acarretar em um aumento da vida til da edificao,
melhoria no desempenho de equipamentos e instalaes em geral, alm de garantir
a segurana, o conforto e a economia para o proprietrio e para todos os indivduos
que utilizam o edifcio. Aps a fase da entrega da obra caber ao(s) proprietrio(s)
ou condomnio(s), proceder s aes de manuteno, desenvolvendo e propiciando
condies materiais e financeiras para sua implantao.

18
3 ASPECTOS RELEVANTES MANUTENO E AO DESEMPENHO

3.1 REQUISITOS DE DESEMPENHO

3.1.1 Vida til

Todo artefato produzido pela ao humana possui uma depreciao,
seja por desgaste devido ao uso, por influncias de condicionantes
fsicas e naturais do meio ambiente, por reaes qumicas, por
agentes biolgicos, intervenes do usurio, etc. Este processo de
depreciao processa-se durante um perodo de tempo (entre a
produo do artefato at sua obsolescncia) o qual se pode chamar
de vida til (JOHN, 2006)

A norma NBR 15575 oferece uma definio para vida til bem detalhada e realiza
uma diferenciao do conceito de vida til e vida til de projeto.

Vida til (VU): Perodo de tempo em que um edifcio e/ou seus

sistemas se prestam s atividades para as quais foram projetados e
construdos, com atendimento dos nveis de desempenho previstos
nesta Norma, considerando a periodicidade e a correta execuo dos
processos de manuteno especificados no respectivo Manual de
Uso, Operao e Manuteno (a vida til no pode ser confundida
com prazo de garantia legal ou contratual).

Nota: Interferem na vida til, alm da vida til projetada, das

caractersticas dos materiais e da qualidade da construo como um
todo, o correto uso e operao da edificao e de suas partes, a
constncia e efetividade das operaes de limpeza e manuteno,
alteraes climticas e nveis de poluio no local da obra,
mudanas no entorno da obra ao longo do tempo (trnsito de
veculos, obras de infraestrutura, expanso urbana), etc. O valor real
de tempo de vida til ser uma composio do valor terico de Vida
til Projetada devidamente influenciado pelas aes da manuteno,
da utilizao, da natureza e da sua vizinhana. As negligncias no
cumprimento integral dos programas definidos no manual de
operao, uso e manuteno da edificao, bem como aes
anormais do meio ambiente, iro reduzir o tempo de vida til,
podendo este ficar menor que o prazo terico calculado como Vida
til Projetada.

Vida til de Projeto (VUP): Perodo estimado de tempo para o qual

um sistema projetado a fim de atender aos requisitos de
desempenho estabelecidos nesta norma, considerando o
atendimento aos requisitos das normas aplicveis, o estgio do
conhecimento no momento do projeto e supondo o cumprimento da
periodicidade e correta execuo dos processos de manuteno
especificados no respectivo Manual de Uso, Operao e Manuteno
19
 (a VUP no deve ser confundida com tempo de vida til,
durabilidade, prazo de garantia legal e certificada).

Nota: A VUP uma estimativa terica de tempo que compe o tempo

de vida til. O tempo de VU pode ou no ser confirmado em funo
da eficincia e registro das manutenes, de alteraes no entorno
da obra, fatores climticos, etc.(NBR15575/2013)

A partir das definies expostas, possvel perceber, que a vida til o perodo de
tempo compreendido entre o incio de operao e uso de uma edificao at o
momento em que o seu desempenho deixa de atender s exigncias do usurio,
sendo diretamente influenciado pelas atividades de manuteno, reparo e pelo
ambiente de exposio.

Diferentemente da VU a VUP, possui predominantemente um carter econmico,

esta adotada como uma referncia tcnica do projeto. De acordo com Neto3 a
determinao da VUP obrigao do projetista, de comum acordo com o
empreendedor e usurio, esta tem de ser estabelecida inicialmente para balizar todo
o processo de produo do bem.

Segundo a NBR 15575/2013 quando se projeta um sistema ou um elemento,

possvel escolher entre uma infinidade de tcnicas e materiais, logo a VUP deve
especificar, para os diversos sistemas, os produtos e processos adotados, e estes
devem atender ao desempenho mnimo estabelecido na norma. Observa-se que as
normas prescritivas e as normas de produtos devem ser adotadas, conjuntamente, e
respeitadas as suas exigncia, prevalecendo quando for o caso, a de maior
restrio.

Definida a VUP, estabelece-se a obrigao de que todos os

intervenientes atuem no sentido de produzir o elemento com as
tcnicas adequadas para que a VU atingida seja maior ou igual
VUP. Sem este balizamento, quem produz o bem pode adotar
qualquer das tcnicas disponveis e empregar qualquer produto
normalizado sem que ele esteja errado, do ponto de vista tcnico.
evidente que a tendncia optar pelo produto de menor custo inicial,
ou seja, sem a definio da VUP, a tendncia de se produzir bens
de menor custo inicial, porm menos durveis, de maior custo de
manuteno e provavelmente de maior custo global.
(NBR15575/2013)

3
VIDA TIL E DESEMPENHO DAS EDIFICAES na ABNT: NBR 15575/13 Revista CONCRETO
IBRACON Ano XLI n70

20
 Um desafio inerente previso da vida til em relao ao custo
global de um produto, especialmente em edificaes, que constitui
um produto de extrema complexidade. Todos os bens de
consumo, quando ofertados no mercado, possuem preos e
qualidades distintas, que variam de acordo com a forma de
fabricao (JERNBERG, 2005).

Em suma, a norma 15575/2013, estabelece que, para que a VUP possa ser atingida
necessrio que sejam atendidos simultaneamente todos os seguintes aspectos;
emprego de componentes e materiais de qualidade compatvel com a VUP;
execuo com tcnicas e mtodos que possibilitem a obteno da VUP;
cumprimento em sua totalidade dos programas de manuteno corretiva e
preventiva; atendimento aos cuidados preestabelecidos para se fazer um uso correto
do edifcio; utilizao do edifcio em concordncia ao que foi previsto em projeto.

importante ressaltar, aps a fase da entrega da obra, caber ao usurio ou

condomnio, realizar as aes de manuteno, desenvolvendo e propiciando
condies materiais e financeiras para sua implantao. Essa condio de
importncia fundamental para que a vida til de projeto seja alcanada.

Na figura 1 pode-se verificar a influncia das aes de manuteno em uma

edificao, as quais so necessrias para garantir ou prolongar a vida til de projeto
(VUP).

Figura 1- Desempenho com e sem manuteno

Fonte: creaprw16.crea-pr.org.br/revista/Sistema/index.php/revista/article/.../10

21

Sob a tica da sustentabilidade, uma vida til longa economizaria a retirada das
matrias-primas da natureza, que seriam necessrias para a construo de uma
nova edificao, beneficiando assim o meio ambiente e diminuindo assim o grande
impacto que a construo civil causa ao meio ambiente

3.1.2 Prazo de garantia

Um aspecto importante relativo questo temporal e que tambm foi bastante
debatido durante a elaborao da norma de desempenho, refere-se aos prazos de
garantia e de responsabilidade de uma construo (BORGES, 2008). A NBR
15575/2013 estabelece uma diferenciao entre o prazo de garantia legal, garantida
por lei, e a certificada, estipulada pela construtora.

prazo de garantia legal: perodo de tempo previsto em lei que o

consumidor dispe para reclamar dos vcios (defeitos) verificados na
compra de produtos durveis.

prazo de garantia certificada: perodo de tempo, acima do prazo de

garantia legal, oferecido voluntariamente pelo fornecedor
(incorporador, construtor ou fabricante) na forma de certificado ou
termo de garantia ou contrato, para que o consumidor possa
reclamar dos vcios (defeitos) verificados na compra de seu produto.
Este prazo pode ser diferenciado para cada um dos componentes do
produto a critrio do fornecedor.

Segundo Borges (2008), a garantia tem um aspecto jurdico, que envolve prazos de
responsabilidade legais estabelecidos conforme legislao de cada pas, e um
aspecto tcnico e contratual, que regula a relao entre construtores e
consumidores de imveis. A questo da responsabilidade legal na construo civil
uma matria complexa do ponto de vista jurdico, e envolve questes como prazos
de prescrio, decadncia, presuno, jurisprudncias existentes, etc., alem de
vrios tipos de dispositivos legais, tais como o Cdigo de defesa do Consumidor e o
Cdigo Civil Brasileiro.

O Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC) prev que o construtor responsvel

pelo reparo de eventuais defeitos e anomalias do edifcio por um perodo de cinco
anos. Ainda segundo o CDC, esses defeitos podem ser decorrentes do projeto ou da

22
execuo do mesmo, ou seja, fatores endgenos, bem como por informaes
insuficientes ou inadequadas sobre sua utilizao.

Artigo 618: Nos contratos de empreitada de edifcios ou outras

construes considerveis, o empreiteiro de materiais e execuo
responder , durante o prazo irredutvel de cinco anos, pela solidez e
segurana do trabalho, assim em razo dos materiais, como do solo
(Cdigo Civil Brasileiro, 2003)

Artigo 12: O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou

estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da
existncia de culpa, pela reparao dos danos causados aos
consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricao,
construo, montagem, frmulas, manipulao, apresentao ou
acondicionamento de seus produtos, bem como por informaes
insuficientes ou inadequadas sobre sua utilizao e riscos. [...]

3 O fabricante, o construtor, o produtor ou importador s no ser

responsabilizado quando provar:

I - que no colocou o produto no mercado;

II - que, embora haja colocado o produto no mercado, o defeito

inexiste;

III - a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.

Podemos salientar a importncia da manuteno preditiva e preventiva, e mais do

que isso, do registro adequado de todas as atividades do plano de manuteno
preventiva, ao considerarmos que a responsabilidade da construtora sobre o defeito
desaparece ao se comprovar que essa falha foi originada a partir da negligencia do
usurio. Dessa maneira, com a realizao de manutenes peridicas o proprietrio
se isenta de gastos com manuteno corretiva durante o perodo de garantia do
imvel. A figura 2 especifica todos os passos que devem ser seguidos para, que o
usurio tenha sua garantia assegurada.

23
 Figura 2 - Passos para assegurar a garantia do imvel

Fonte: Sinduscon/PA, 2010

recomendvel que se realizem inspees em marcos transitrios como, por

exemplo: quando da entrega do edifcio pela construtora, para que se tenha um
registro do estado real em que o edifcio foi entregue, um pouco antes do final da
garantia da edificao, para que se avalie a existncia de alguma anomalia de
responsabilidade da construtora.(FERREIRA, 2010)

Muitos usurios confundem os conceitos de prazo de garantia e vida til, sendo

importante, do ponto de vista legal, a distino destes. Prazo de Garantia envolve
questes de responsabilidade legal, sendo definidas por leis e contratos. Durante o
perodo do prazo de garantia, a responsabilidade sobre o produto, inteiramente do
construtor, caso o defeito ou perda desempenho tenha tido origem no usurio, cabe
24
ao construtor, provar essa hiptese. J o perodo de Vida til um perodo para o
qual o construtor, do ponto de vista tcnico, deve responder pelo desempenho da
edificao. Contudo, a fim de manter um bom desempenho durante a vida til da
edificao, so necessrias diversas medidas, muitas das quais esto fora do
alcance da construtora, tais como manuteno e inspeo predial. Sendo assim, ao
ocorrer um defeito, concludo o prazo de garantia, porm ainda dentro da vida til,
cabe ao usurio provar que o problema foi decorrente de um vicio de origem, ou
seja, do construtor, invertendo assim o nus da prova.

A Norma de Desempenho recomendou prazos de garantias que foram considerados,

pelo meio especializado, justos ao consumidos e defensveis tecnicamente. Os
quais so contemplados no anexo A.

3.1.3 Durabilidade
impossvel pensar em um bom desempenho sem considerarmos o aspecto de
durabilidade dos sistemas, j que uma boa durabilidade est intrinsecamente ligada
a uma vida til longa. Para Mehta e Monteiro (2008) uma vida til longa
considerada sinnimo de durabilidade.

Apesar de durabilidade no ser um conceito novo, o mercado da construo civil s

comeou a dar uma maior importncia a este recentemente, aps a publicao da
NBR 15575:2013. Entretanto possvel encontrar diversas definies para o termo
durabilidade, entre elas podemos destacar:

Durabilidade a capacidade da edificao ou de seus sistemas de desempenhar

suas funes ao longo do tempo, sob condies de uso e manuteno
especificadas. (NBR 15575/2013)

Durabilidade a capacidade de uma estrutura ou de seus componentes de

satisfazer, com dada manuteno planejada, os requisitos de desempenho do
projeto, por um perodo especfico de tempo sob influncia das aes ambientais, ou
como resultado do processo de envelhecimento natural. (ISO 13823/ 2008)

importante destacar que a durabilidade no uma propriedade intrnseca dos

materiais, mas sim uma funo relacionada com o desempenho dos mesmos sob
determinadas condies ambientais.
25
 A durabilidade essencialmente uma viso retrospectiva do
desempenho de uma estrutura. A expectativa de que uma estrutura
pode ser durvel ou no s pode ser avaliada por meio da utilizao
de modelos que representem os processos de deteriorao a que
est suscetvel, de forma que, para garantias do projeto, requer-se a
utilizao de metodologias de previso de vida til (FIB 53, 2010).

Para uma durabilidade longa necessrio alm de uma escolha correta dos
materiais empregados, uma correta utilizao por parte do usurio durante a vida til
da edificao, bem como de realizao de manutenes peridicas em estrita
obedincia s recomendaes do fornecedor do produto, sendo que as
manutenes devem recuperar parcialmente a perda de desempenho resultante da
degradao.

Como j foi dito anteriormente, existem diversos fatores que devem ser
considerados, quando se almeja uma boa durabilidade , em resumo os pontos
essenciais esto presentes no quadro 3.

Quadro 3- Fatores que alteram a durabilidade

FATORES QUE ALTERAM A

DURABILIDADE
Materiais
Projeto
Condies de uso
Manuteno
Condies de exposio

A NBR15575: 2013 estabelece que: A durabilidade do edifcio e de seus sistemas

uma exigncia econmica do usurio, pois est diretamente associada ao custo
global do bem imvel.

3.1.4 Mantenabilidade/ Manutenibilidade

As Normas Brasileiras definem Mantenabilidade como:

Mantenabilidade a facilidade de um item em ser mantido ou

recolocado no estado no qual pode executar suas funes
requeridas, sob condies de uso especificadas, quando a

26
 manuteno executada sob condies determinadas e
mediante procedimentos e meios prescritos. (NBR 5462/94)
Manutenibilidade o grau de facilidade de um sistema,
elemento ou componente de ser mantido ou recolocado no
estado no qual possa executar suas funes requeridas, sob
condies de uso especificadas, quando a manuteno
executada sobre condies determinadas, procedimentos e
meios prescritos. (NBR 15575/2013)

A partir das definies expostas podemos compreender a mantenabilidade como a

facilidade de realizar a manuteno em um bem para que este possa executar as
funes para as quais foi projetado. Os fatores que influenciam a mantenabilidade
de um edifcio so, basicamente, de ordem fsica, ou seja, as caractersticas fsicas
do imvel podem facilitar ou no a manuteno do mesmo.

De acordo com Ferreira (2010) a importncia da mantenabilidade deve ser pensada

pelos projetistas em duas fases distintas do empreendimento, que so a concepo
e projeto.

A Concepo a fase do empreendimento, na qual so definidas as diretrizes, do

projeto especificando as caractersticas gerais do mesmo, tais como: nmero de
unidades, quantidade de pavimentos, padro da construo, dentre outros. Muitas
das decises tomadas nessa etapa resultaro em maior ou menor facilidade de
praticar a manuteno, melhorando ou piorando assim o nvel mantenabilidade do
empreendimento.

J na etapa de Projeto realizada a definio dos materiais de acabamento e de

construo. Estas decises tm o poder de alterar drasticamente a mantenabilidade
da edificao. A utilizao de materiais adequados s condies ambientais nas
quais o empreendimento est inserido e aos usos a que se destinam de
fundamental importncia, para manter um alto nvel de mantenabilidade.

Podemos perceber com o exposto que para garantir uma boa mantenabilidade do
empreendimento, necessrio ter uma viso mais ampla para conceito de
manuteno, uma vez que essencial romper o paradigma, o qual estabelece que a
manuteno um item que s deve ser pensado na ps ocupao do edifcio. vital
considerarmos a manuteno na fase de concepo e projetos, pois essas so as
27
duas nicas etapas nas quais se torna possvel alterar a mantenabilidade,
permitindo assim diminuir os custos e a necessidade de manuteno da edificao.

3.1.5 Confiabilidade e disponibilidade

As definies de confiabilidade e disponibilidade esto sendo dispostas

conjuntamente, pois estes indicadores possuem uma relao intrnseca entre si de
causa e efeito. Essa relao evidente, ao considerarmos que quanto mais
confivel um sistema menor a probabilidade da necessidade de uma ao de
manuteno devido a uma falha, aumentando assim a disponibilidade do mesmo.

Para Gomide (2006), a manuteno predial pode ser definida, em linhas gerais,
como o conjunto de atividades e recursos que garanta o melhor desempenho da
edificao para atender s necessidades dos usurios, com confiabilidade e
disponibilidade, ao menor custo possvel. A partir dessa definio, pode se perceber
que confiabilidade e disponibilidade so parmetros que fazem parte do cotidiano da
manuteno. Sendo assim, possvel encontrar diversas definies para os tais
termos.

Confiabilidade a probabilidade que um item possa desempenhar sua funo

requerida, por um intervalo de tempo estabelecido, sob condies definidas de uso.
(PINTO; XAVIER, 2001)

Confiabilidade a capacidade de um item desempenhar uma funo especfica,

sob condies e intervalo de tempo pr determinados. (NBR-5462/1994)

Disponibilidade: o tempo em que o equipamento, sistema ou instalao esta

disponvel para operar ou em condies de produzir. (KARDEC; XAVIER)

Disponibilidade a capacidade de um item estar em condies de executar uma

funo em um dado instante ou intervalo de tempo determinado, levando-se em
conta os aspectos combinados de sua confiabilidade, mantenabilidade e suporte
logstico, e supondo que os recursos externos requeridos estejam assegurados.
(DIAS; MATOS, 1999)

28
Portanto, pode-se concluir que confiabilidade a capacidade expressa pela
probabilidade de funcionar corretamente, durante um determinado perodo de tempo
preestabelecido e em condies operacionais e ambientais especficas, enquanto a
disponibilidade o intervalo de tempo que o equipamento estar apto para operar,
em um tempo aleatrio refletindo assim a capacidade de utilizao de um item.

Fundamentalmente, a teoria da Confiabilidade e Disponibilidade tem como objetivos

principais, estabelecer as leis estatsticas da ocorrncia de falhas nos dispositivos e
nos sistemas e elaborar mtodos que permitem melhorar os dispositivos e sistemas
mediante a introduo de estratgias capazes da alterao de ndices quantitativos
e qualitativos relativos s falhas.4

A confiabilidade e disponibilidade em um sistema, bem ou servio depende da

poltica de manuteno adotada, esses elementos so fortemente afetados pela
periodicidade das atividades de manuteno efetuadas, logo a escolha do tipo de
manuteno adotado, depender do resultado esperado. Essa situao pode ser
melhor compreendida a partir de exemplo apresentado por Pujadas (2007).

[...] ao considerarmos que um hospital possui necessidades de

disponibilidade e confiabilidade de seus sistemas e equipamentos
instalados, diferentemente de uma edificao residencial. Em um
hospital, as ocorrncias de paralisaes no programadas, ou
deficincias operacionais, incorrem em riscos maiores para as
finalidades de uso deste empreendimento e seus usurios, que em
uma edificao residencial. Portanto, preliminarmente, a estratgia
de manuteno a ser empregada em um hospital possui uma carga
maior nas atividades preditivas e preventivas do que em um edifcio
residencial. A correta utilizao de indicadores, como confiabilidade e
disponibilidade, auxiliam na avaliao do desempenho da
manuteno e a tomada de decises.

Uma poltica de manuteno estratgica voltada para Disponibilidade e

Confiabilidade, uma prtica muito utilizada na indstria, por causa da grande
dependncia de maquinrio que esse meio apresenta. Porm de forma errnea essa
cultura pouco disseminada nos empreendimentos imobilirios, ocasionando
freqentes defeitos em elevadores, bombas, alarmes e etc. Esse tipo de
manuteno gera muitas vantagens, como pode ser visto no quadro 4.

4
Apostila Virtual Manuteno Eltrica Industrial, professor orientador: Joo Maria Camara - UFNR
(Universidade Federal do Rio Grande do Norte)
29
 Quadro 4- Vantagens da manuteno voltada para disponibilidade e confiabilidade

VANTAGENS DA MANUTENO ESTRATGICA VOLTADA

PARA DISPONIBILIDADE E CONFIABILIDADE
Aumento da disponibilidade e confiabilidade
Aumento da segurana pessoal e das instalaes.
Reduo da demanda de servios.
Reduo dos custos.
Preservao ambiental.

Assim necessria uma nova postura para o homem de manuteno, exigindo

novas atitudes e habilidades das pessoas, desde gerentes, engenheiros,
supervisores e executantes, no que diz respeito conscientizao de: quanto uma
falha de equipamento afeta a segurana e o meio ambiente, da relao entre
manuteno e qualidade do produto, da maior presso para se conseguir maior
disponibilidade e confiabilidade da instalao, essa conscientizao garantir a
Qualidade na Manuteno. (SILVA, 2004)

3.2 FATORES DE DEPRECIAO

De acordo com o Glossrio de Terminologia Bsica Aplicvel Engenharia de
Avaliaes e Percias do IBAPE/SP tem-se que depreciao a diminuio do valor
econmico ou do preo de um bem, por alguma causa que lhe modificou o estado
ou qualidade. Tambm pode ser entendida como a perda da plena aptido da
benfeitoria de servir ao fim a que se destina. No caso de imvel, as depreciaes
das construes existentes no mesmo ocasionam perda de interesse, de
comodidade, de procura e, portanto, de valor. Suas causas podem ser de ordem
fsica e funcional.

Para Mascarenhas (2011) a depreciao de ordem fsica proporcionada pelo

desgaste das vrias partes que compem a edificao e suas causas podem ser
devido ao uso, ausncia de manuteno ou material sem qualidade e redundam em
avarias bruscas e acidentais, deteriorao, desgaste constante e decrepitude. J a
depreciao de ordem funcional abrange a inadequao (falhas de projeto e/ou
execuo) e superao (obsoletismo).

30
3.2.1 Desgaste natural/ Decrepitude

Com o decorrer do tempo, as partes da edificao, e por

conseqncia o seu todo, apresentam uma natural queda de
desempenho, cujo comportamento varia conforme as caractersticas
dos componentes e a sua interao com o meio, as chamadas
condies de exposio. Caso se considere um patamar mnimo de
desempenho, abaixo do qual o edifcio no mais cumprir de forma
adequada as suas funes, deve-se ento evitar que a deteriorao
natural provoque uma queda suficiente para atingir esse nvel
mnimo. As intervenes servem para elevar o patamar de
desempenho, mesmo considerando as quedas residuais, retardando
a sua chegada ao patamar mnimo exigido. (Andrade; Silva, 2012)

O desgaste natural/decrepitude se trata de um fenmeno natural, o qual todas as

edificaes esto expostas, sendo assim impossvel evit-lo restando apenas tratar
seus efeitos. Algumas definies para tal conceito so:

Decrepitude: Desgaste de suas partes constitutivas, em conseqncia de seu

envelhecimento natural, em condies normais de utilizao e manuteno. (IBAPE
2002)

Decrepitude: Depreciao de um bem pela idade, no decorrer da sua vida til, em

conseqncia de sua utilizao, desgastes e manutenes normais. (ABNT NBR
13752).

O desgaste natural nas edificaes uma preocupao constante aos usurios,

uma vez que a causa de uma grande desvalorizao imobiliria e perda de
desempenho. Entretanto possvel retard-lo, de acordo com a Cartilha do Sndico
elaborada pelo CREA/DF (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia);

Para evitar as conseqncias do desgaste natural ou decorrente do

uso, a alternativa para o proprietrio e sndicos a execuo de
manuteno preventiva ou corretiva em suas edificaes. Para a
execuo dos servios ou obras necessrios, o sndico ou
proprietrio deve recorrer profissional habilitado, condio primeira
para a obteno de um resultado que atenda a necessidade dos
proprietrios, sndicos e condminos

31
3.2.2 Deteriorao/Degradao
Segundo Gaspar e Brito (2005), a degradao nada mais , que a perda de
capacidade do material de responder s exigncias, ao longo do tempo, devido aos
agentes de deteriorao, a natureza do material e, em certos casos, a prpria
maturao deste (como o caso dos rebocos ou dos concretos). As vrias formas
de manifestaes patolgicas existentes, em geral, no se originam somente por
uma causa, normalmente so resultantes da atuao simultnea de diversos fatores
promotores de degradao.

Fator de degradao pode ser definido na viso de Bauer (2013) por qualquer
agente que afete de maneira desfavorvel o desempenho de um edifcio ou de suas
partes, podendo ser incluso nesses fatores as intempries, agentes biolgicos,
esforos, incompatibilidade e fatores de uso. Ao se observar a curva de degradao
dos materiais ou elementos do edifcio evidencia-se que o desempenho cai ao longo
do tempo, essa queda devida a ao continuada ao longo do tempo dos fatores de
degradao.

Como conseqncia da deteriorao dos materiais e componentes do edifcio,

natural que o edifcio, em uma determinada poca, no atenda ao desempenho
mnimo exigido tanto pelos usurios quanto pela Norma. Dessa forma necessrio
avaliar a viabilidade econmica de intervenes, que iro possibilitar que o edifcio
recupere o desempenho perdido, voltando assim ao patamar desejado. Na figura 3
mostra essa queda de desempenho ao longo do tempo, e a elevao do mesmo
mediante intervenes programadas de manuteno.

Figura 3 - Desempenho ao longo do tempo

32
Fonte: Pujadas, 2013.
H uma crescente preocupao dos usurios com relao degradao das
edificaes, pois os custos provenientes da reparao e manuteno dos mesmos
tm sido bastante elevados. Visto os recursos financeiros serem limitados
necessrio otimizar a utilizao dos recursos existentes efetuando uma gesto
racional e previamente planificada dos mesmos. (COSTA, 2011)

Em estudo realizado no Brasil, Meira e Padaratz (2002) observaram que os

investimentos em intervenes de manuteno, em uma estrutura com alto grau de
deteriorao, podem chegar a aproximadamente 40% dos custos de execuo do
componente degradado.

A determinao dos fatores de degradao que influenciaro a vida til de materiais

ou componentes da edificao muito importante para uma correta previso da vida
til de projeto e para um planejamento eficiente da manuteno. De forma muito
simples, possvel determinar os principais fatores de degradao dos edifcios
existentes, conforme o quadro 5.

Quadro 5 - Fatores de degradao que afetam a vida til dos

materiais e componentes de construo

Fonte: Costa, 2011 (adaptado da ISO 6241:1984) 33

A partir da informao exposta, pode ser observado que alguns fatores atuam de
forma permanente (gravidade), outros fatores tm variao cclica (radiao solar), e
outros apresentam ao aleatria (chuva dirigida sobre as fachadas). A importncia
dos fatores varivel, a ao de determinados fatores leva a falhas mais graves ou
maior intensidade de degradao do que outros.

De acordo com Bauer (2013) devem ainda ser identificados os mecanismos pelos
quais estes fatores de degradao podem causar alteraes nas propriedades do
material ou componente e os possveis efeitos da degradao nas caractersticas de
desempenho escolhidas para o material ou componente. Para cada uma das
caractersticas de desempenho selecionadas, deve optar-se por um mtodo de
ensaio que permita identificar, estimar, quantificar, e monitorizar de modo a
determinar relaes entre a degradao do material e o efeito desses fatores.

Podemos com o exposto, perceber a grande importncia de se evitar a degradao

das edificaes, entretanto muito comumente no Brasil, existem edificaes que
mesmo que no estejam localizadas em meio to agressivo, padecem,
prematuramente, de deteriorao. Esse quadro ocorre por conta dos critrios de
especificaes insuficientes sob a tica da durabilidade, aliada, em alguns casos, a
prticas construtivas que no buscam a qualidade e inexistncia de uma
manuteno preventiva adequada, ao longo do ciclo de vida da estrutura.

3.2.3 Obsolescncia

O conceito de obsolescncia no sinnimo de degradao fsica do bem ou

imvel, trata-se de um processo que ocorre devido a uma desatualizao do
empreendimento, que pode no limite, por obsolescncia do projeto e dos mtodos
construtivos deixar de cumprir o nvel de desempenho exigido, geralmente est
relacionado ao fim da vida til do empreendimento. (PEREIRA, 2003)

Apoiando esse ponto de vista Sarja (2004) define Obsolescncia como a

incapacidade do edifcio ou das suas partes de satisfazerem a evoluo funcional,
econmica e cultural ou as exigncias ecolgicas.. E a ISO 15686 /2000 ainda
34
complementa a viso de Sarja ao afirmar que a perda de aptido de um
determinado item para desempenhar satisfatoriamente as suas funes devido a
alteraes no nvel de desempenho exigido.

A Norma ISO 15686-1/2000, ainda diferencia em seu contedo trs tipos de

obsolescncia possveis de ocorrer nos edifcios, podendo ser elas de carter
funcional, tecnolgico ou econmico.

A Obsolescncia Econmica ocorre quando a manuteno/reabilitao se torna

economicamente invivel. De acordo com (Brito, 2001), a definio do fim da vida
til de uma construo na realidade muitas vezes mais um problema de ndole
econmica do que tcnica.

J a Obsolescncia Funcional caracterizada quando um elemento de construo

pode ser substitudo por outro que desempenhe a mesma funo de forma
semelhante, ou melhor.

E por ltimo, a Obsolescncia Tecnolgica acontece sempre que o elemento ou

construo seja suplantado em termos de desempenho por outra soluo alternativa
moderna.

A fim de facilitar a compreenso a cerca do tema, o quadro 6 exemplifica os trs

tipos de obsolescncia expostos.

Quadro 6 - Tipos de obsolescncia

Fonte: Adaptado da norma ISO-15686-1 (2000)

35
Lopes (2005) afirma que para se suprimir a obsolescncia de um elemento ou
edifcio necessrio implementar uma ao de renovao, de modo a se voltar a
atingir o nvel de desempenho exigido.

Entretanto antes de se realizar intervenes drsticas na edificao, de grande

importncia avaliar se mais vantajosa a opo de realizar obras de reabilitao no
imvel, a fim de superar a obsolescncia ou optar por comprar um imvel novo
dotado de outras caractersticas mais atuais no s do ponto de vista construtivo,
mas tambm arquitetnico e funcional.

A obsolescncia pode ocorrer devido a mltiplos fatores variveis ao longo do

tempo, do ritmo e conceitos sociais, tendncias estticas, entre outras. Trata-se por
isso de um conceito relativo, de difcil mensurao e previso a mdio e longo prazo.
No entanto a forma de evitar os seus efeitos passa pelo conhecimento e estudo
destas tendncias, prevendo-as e adotando medidas para minimizar e se possvel
anular os seus efeitos na vida til do elemento ou bem. Sendo possvel tambm a
realizao de manutenes/reabilitaes peridicas, a fim de postergar a
obsolescncia da edificao, que em determinado momento passa a ser inevitvel.

3.2.4 Anomalias Construtivas

Os edifcios podem apresentar deficincias (anomalias) que resultam de vrios

fatores: inadequao de determinada soluo construtiva, obra m executada devido
a falta de acompanhamento tcnico, uso de materiais inapropriados e ausncia de
detalhes em projetos e no memorial descritivo.5 A existncia destas anomalias nos
edifcios resulta em desperdcios de tempo, mo de obra e materiais, que afetam a
qualidade de vida dos seus usurios.

Para Gomide (2013) a causa primaria das anomalias construtivas decorrem do

imprevisto aliado ao despreparo tcnico do operrio e finalizado pelo improviso de
execuo. Entretanto o autor ressalta que no se deve atribuir a responsabilidade

5
Texto retirado da apresentao de Silvania Miranda do Amaral no XVII COBREAP (2013) com o
titulo M execuo de obras de Engenharia com estudo de casos
36
dessas anomalias, exclusivamente aos operrios, pois em geral, eles no foram
treinados adequadamente, alm de receber forte presso dos empreiteiros para
grande produo, o que leva ao improviso inadequado. (Gomide, 2013)

Diante dessa realidade conclui-se que muitas das anomalias verificadas nos
edifcios poderiam ser evitadas se fosse feito um investimento para uma maior
especializao da mo-de-obra, o despreparo desses profissionais causa para a
construo civil um grande prejuzo anual em indenizaes e retrabalhos. Gomide
(2015) declara que No Brasil as despesas de reparao e indenizaes decorrentes
de anomalias construtivas chegam a alcanar a mdia de 5% do custo total da obra

De uma forma mais tcnica possvel definir anomalia como o desvio da

normalidade, caracterizando uma irregularidade ou ainda apresentada na forma de
sintoma, leso, defeito ou manifestao patolgica. (GOMIDE; NETO; PUJADAS,
2006)

As anomalias das edificaes podem ser originrias de fatores Endgenos,

Exgenos, Naturais e Funcionais.

As Anomalias Endgenas ou internas so intrnsecas ao prprio sistema edificante,

ocasionada por irregularidades de projeto, de execuo, da baixa qualidade dos
materiais empregados, ou ainda da combinao desses fatores. Como exemplo
desse tipo de anomalia pode-se citar: infiltraes, trincas, portas empenadas,
insuficincia de vagas de garagem e etc. As anomalias sendo elas aparentes ou
ocultas, devem ser reparadas na fase inicial para evitar agravamentos posteriores. A
responsabilidade de reparo fica por conta do construtor se o imvel estiver dentro do
prazo de garantia, de cinco anos, estabelecido pelo Cdigo de Defesa do
Consumidor. Recomenda-se, para estes casos, que sejam feitas inspees tcnicas
e legais para devida apurao das falhas construtivas e respectivas recomendaes
corretivas.

J as Anomalias Exgenas ou externas so provenientes da interveno de

terceiros no edifcio, tais como os danos causados por obra vizinha, choques de
veculos em partes da edificao, vandalismo e etc. Esse tipo de anomalia pode
ameaar seriamente o prdio, sendo assim necessria a imediata correo. As

37
anomalias de origem exgena devem ser reparadas pelos causadores destes danos,
desde que sejam comprovados em Laudo Tcnico Pericial.

As Anomalias Naturais tem sua origem na imprevisvel ao da natureza; descargas

atmosfricas excessivas, enchentes, tremores de terra e ventos fortes so alguns
exemplos de ocorrncias naturais que podem danificar a edificao. Esses
fenmenos podem causar avarias ou alterar as condies de funcionamento dos
sistemas projetados, colocando em risco as edificaes. A reparao dos danos fica
por conta do proprietrio para evitar surpresas, recomendada a aquisio de um
seguro para o bem.

E por ltimo as Anomalias Funcionais, surgem aps significativo tempo de vida em

uso repetitivo e inadequado, envelhecimento natural e falta de manuteno da
edificao. Pode-se aplicar como exemplo de tal anomalia, as sujidades das
fachadas, desgastes dos revestimentos, incrustaes, corroses, obsolescncia,
perda funcional, degradao e etc. A responsabilidade de reparao dos danos do
proprietrio.

De acordo com diversas estatsticas sobre a incidncia dos problemas na

construo civil, a manifestao das anomalias se d nas etapas de uso e operao
das edificaes, mesmo que estas tenham sua origem s etapas de projeto e
execuo. Com isso os gestores prediais no podem prescindir da obrigatoriedade
da realizao de inspees prediais, periodicamente, pois estas tm a funo de
classificar os diferentes tipos e origens dos problemas constatados, a fim de
proceder a orientaes tcnicas pertinentes Manuteno ou ao Plano de Reparos,
visando boa manuteno e conseqentemente segurana e conforto de seus
usurios.

3.2.5 Falha

As anomalias possuem origem nas etapas de projeto, execuo ou especificao de

materiais, j as falhas so as no conformidades decorrentes de aes de
manuteno e, portanto possuem origem em atividades de manuteno, uso e

38
operao inadequada ou inexistente. A anomalia trata-se de vcio construtivo e a
falha trata-se de vcio da manuteno. (NEVES; BRANCO, 2009 )

Gomide et al. (2006), define que:

Falha incorrer em erro, relacionado ao desvio de uma previso

tcnica, ou ainda liga interrupo de um processo operacional. A
falha esta relacionada a procedimentos e processos sem aderncia
ou executados equivocadamente. Portanto, falhas vinculam-se a
problemas decorrentes de servio de manuteno, Operao das
edificaes.

Ainda segundo o autor as falhas podem ser classificadas de quatro maneiras

distintas, de acordo com a sua origem. (quadro 7)

Quadro 7 - Classificao da Falhas

CLASSIFICAO DA FALHAS

Decorrentes de falhas de procedimentos e especificaes inadequadas

do plano de manuteno, sem aderncia a questes tcnicas, de uso
planejamento
Falhas de

de operao, de exposio ambiental e, principalmente, de

confiabilidade e disponibilidade das instalaes, consoante a estratgia
de manuteno. Alm dos aspectos de concepo do plano, h falhas
relacionadas s periodicidades de execuo.

Provenientes de falhas causadas pela execuo inadequada de

Falhas de
execuo

procedimentos e atividades do plano de manuteno, incluindo o uso

inadequado dos materiais.
operacionais

Relativas aos procedimentos inadequados de registros, controles,

Falhas

rondas e demais atividades pertinentes.

Decorrentes da falta de controle de qualidade dos servios de

gerenciais
Falhas

manuteno, bem como falta de acompanhamento de custos da

mesma.

Fonte: Gomide et al., 2006

39
A ausncia da manuteno adequada em edificaes responsvel por falhas das
mais variadas, que por sua vez so causadoras de danos materiais e, s vezes,
pessoais. Esses danos so significativos e atingem no apenas ao proprietrio, mas
tambm a sociedade em geral, j que causa de deteriorao urbana, o que, em
logo prazo, favorece a criminalidade, afasta turistas e reduz a auto-estima do
cidado (IBAPE/SP, 2005).

Toda edificao construda para atender durante a sua vida til, s necessidades
de seus usurios, entretanto, estes no se planejam para atender as necessidades
da edificao ao longo desse tempo. de fundamental importncia o planejamento
de sistemas de manuteno para corrigir e at mesmo antever falhas nos sistemas
constituintes de cada edificao.

3.3 LEI DE SITTER

Em nosso pas clara a existncia da cultura de s consertar o que est quebrado,
como j foi citado anteriormente, esse comportamento consequncia da falta de
fomentao do conceito de manuteno preventiva. A maior parte dos usurios s
pondera sobre a importncia da manuteno quando o problema j existente,
porm a demora em iniciar a manuteno torna os reparos mais trabalhosos e
onerosos. A lei de evoluo dos custos, conhecida como Lei de Sitter, mostra que os
custos de correo crescem segundo uma progresso geomtrica de razo cinco.

Para cada real que eu gasto no planejamento/projeto eu economizo 5 reais para a

execuo, 25 reais para a manuteno preventiva e 125 reais em manuteno
corretiva Lei de Sitter

40
A figura 4 mostra graficamente a evoluo exponencial dos custos de interveno,
ao longo das fases de um empreendimento.

Figura 4 - Evoluo dos custos (Lei de Sitter)

Fonte: SITTER, 1984

Para melhor compreenso dessa Lei, podemos analisar o efeito preconizado por ela,
fase a fase de um empreendimento.

Fase de Projeto - Toda medida tomada em nvel de projeto com o

objetivo de aumentar a mantenabilidade, a durabilidade, vida til e
etc, corresponde a um custo X reais do projeto.

Fase de Execuo - Toda medida extra projeto, tomada durante a

execuo da obra, implica num custo cinco vezes maior ao custo que
teria sido acarretado se esta medida tivesse sido tomada em nvel de
projeto, para obter o mesmo grau de proteo e durabilidade;

Fase de Manuteno Preventiva - Toda medida tomada com

antecedncia e previso, durante o perodo de uso e manuteno do
empreendimento, pode ser associado a um custo vinte e cinco vezes
maior que aquele necessrio se a deciso de obter certo grau de
proteo e durabilidade tivesse sido tomada no projeto.

Fase de Manuteno Corretiva - Correspondem ao trabalho de

diagnostico, prognostico reparo e proteo dos sistemas que j
apresentam manifestaes patolgicas. A esta atividade pode
associar um custo de cento e vinte e cinco vezes superior ao custo
das medidas que poderiam ser tomadas em nvel de projeto.

(Curso de Patologias das construes, UFMG/2011.)

A maior contribuio da Lei de Sitter no so os valores em si, mas a

conscientizao da cadeia produtiva de que, o foco da ateno deve ser

41
concentrado nas fases de projeto e construo e na manuteno preventiva para
obteno da durabilidade dos sistemas.

3.4 BENCHMARKING
Segundo Paschoal et al. (2009) a palavra japonesa dantotsu significa lutar para
tornar-se o melhor do melhor e esse princpio pode levado para prtica atravs
processo de procurar, encontrar e superar os pontos fortes dos concorrentes . Este
conceito enraizou-se na nova abordagem de planejamento estratgico e, que hoje
conhecido como Benchmarking. O poder do benchmarking est no fato de que as
decises so tomadas com base em dados e no pela intuio ou percepo.
(XAVIER, 2013)

Considera-se que o incio formal do benchmarking ocorreu na empresa Xerox, em

1979,nos EUA, o processo empregado tinha como objetivo, examinar os custos
unitrios das operaes industriais da empresa. O benchmarking se caracteriza por
ser um processo positivo e pr-ativo por meio do qual uma empresa examina como
a empresa lder nessa prtica realiza um processo especfico, a fim de melhorar na
sua empresa essa mesma funo ou uma funo semelhante. Outras definies
so:
Benchmarking um processo ou tcnica de gesto por meio do qual
as empresas ou organizaes avaliam o desempenho dos seus
processos, sistemas e procedimentos de gesto, comparando-o com
os melhores desempenhos encontrados em outras organizaes.
(Nunes, 2008, apud Franco, Rodrigues e Cazela, 2009).

Mtodo para comparar desempenho de algum processo, prtica de

gesto ou produto da organizao com o de um processo, prtica ou
produto similar, que esteja sendo executado de maneira mais eficaz
e eficiente, na prpria ou em outra organizao, entender as razes
do desempenho superior, adaptar realidade da organizao e
implementar melhorias significativas. (FPNQ, 2005).

Qualquer organizao, pblica ou privada, com ou sem fins lucrativos, de qualquer

setor ou porte pode utilizar o Benchmarking para entender e melhorar os seus
processos

No Brasil essa prtica ainda no difundida entre as empresas, alm disso, h uma
cultura no pas, de no divulgar, para o mercado, resultados e prticas da empresa.
42
Impedindo assim que as empresas realizem um estudo eficiente de benchmarking.
Tentando contornar essa carncia, profissionais, estudantes, pesquisadores e
gerentes das maiores empresas nacionais e internacionais, adotam como referencial
de benchmarking, o Documento Nacional6, o qual representa uma detalhada anlise
da situao da Manuteno em todo o Brasil.7 Informalmente, tambm possvel
recolher informaes a partir de matrias publicadas, informaes obtidas em
reunies de negcios, conversas com especialistas do setor e clientes.

A cada dois anos, a Associao Brasileira de Manuteno e Gesto

de Ativos lana o Documento Nacional, medidor da situao da
Manuteno no Brasil, a partir de ampla pesquisa realizada entre
empresas representantes dos principais setores da economia de todo
o pas. Os dados e as informaes do Documento so ferramentas
que apoiam as decises gerenciais e ainda servem de subsdios para
trabalhos, palestras e artigos publicados no Brasil e no exterior.
uma pesquisa importante, pois permite uma viso sobre como se
encontra a Manuteno no Pas e suas tendncias.(Abraman, 2013)

A partir de um estudo do Setor de Manuteno, Xavier (2009) evidenciou os

processos praticados pelas melhores empresas do segmento, e que podem
consideradas, como as melhores prticas na manuteno (quadro 8) , servindo
assim referencial de benchmarking para as empresas do setor.

Quadro 8 - Melhores prticas do setor de Manuteno

MELHORES PRTICAS NA MANUTENCAO

Eliminao das falhas ocorridas atravs da anlise da causa bsica (causa raiz da falha).

Atuao integrada com a Operao e a Engenharia na busca de solues para as falhas

ocorridas.

nfase na Inspeo e na Manuteno Preditiva em detrimento da Manuteno Corretiva no

planejada e da Manuteno Preventiva em excesso.

Aplicao da tcnica de Anlise Preliminar de Riscos para os principais servios de

manuteno como prtica para aumentar a confiabilidade e segurana das intervenes.

6
Documento Nacional - A Situao da Manuteno no Brasil, documento elaborado a cada dois anos
pela Abraman
7
Anlise Dos Indicadores De Qualidade E Produtividade Da Manuteno Nas Indstrias Brasileiras-
The 4th International Congress on University-Industry Cooperation (2012)

43
Anlise crtica das intervenes com foco na disponibilidade e na confiabilidade

Aplicao do TPM como premissa de que operador contribua para a disponibilidade ao

mesmo tempo em que se libera a mo de obra de manuteno para tarefas mais complexas

Prtica da multifuncionalidade (polivalncia) para os servios com pessoal prprio e pessoal

terceirizado;

Contratao, sempre que possvel, por resultados com indicadores de desempenho focados
nas metas da manuteno e da empresa - disponibilidade, confiabilidade e etc.

Aplicao sistematizada de programas de capacitao de pessoal;

Aplicao sistmica de programas de auditorias internas e externas como ferramenta para

avaliao e divulgao das melhores prticas.
Fonte: Xavier, 2009.

As principais etapas da implantao do benchmarking so destacadas na figura 5.

Figura 5 - Etapas implatao Benchmarking

Fonte: Xavier, 2010

44
Os princpios do Benchmarking formam a sua base metodolgica. Caso esses
princpios no sejam bem entendidos e adotados, o estudo de Benchmarking e os
resultados decorrentes podero ser desastrosos, comprometendo significativamente
a instituio. So quatro os princpios fundamentais do Benchmarking. (CNC, 2011)
(Quadro 9)
Quadro 9- Princpios Benchmarking

PRINCPIOS DO BENCHMARKING

Processo baseado em troca, em relaes recprocas. As entidades ou

Reciprocidade

organizaes envolvidas em um Benchmarking devem estar dispostas a

compartilhar suas informaes. uma relao de parceria, da forma
ganha-ganha.

Envolve comparaes de processos, prticas, produtos e resultados que

devem, necessariamente, ser similares para permitir a comparao e a
adaptao dos resultados para as entidades ou organizaes envolvidas.
Analogia

Os objetos da comparao so considerados similares se os

conhecimentos relacionados a eles puderem, direta ou indiretamente,
explcita ou implicitamente, ser transferidos aos parceiros de
Benchmarking com a devida adaptao, considerando os contextos
culturais, estruturais e organizacionais existentes.
Envolve comparaes de desempenho. Assim, a capacidade de medir o
Medio

desempenho de um processo, prtica de gesto ou produto essencial

para poder identificar qual o parceiro possui o melhor resultado.
O processo de Benchmarking deve seguir o fundamento de gesto
baseada em fatos. Para que se possam implementar melhorias
Validade

significativas nos processos, os dados obtidos em qualquer estudo

precisam ser vlidos, sob pena de comprometer o estudo e, alm de no
gerar melhorias no processo, ainda pior-lo

Fonte: CNC, 2011

O benchmarking vem acompanhado de um paradoxo, pois se todos os seus maiores

concorrentes comearem a usar os mesmos processos e se tornarem muito

45
parecidos, ento onde est a vantagem sobre a concorrncia que voc espera
conseguir O que significa que a chave do sucesso ainda ser encontrada nas
tcnicas inovadoras.

3.5 NORMAS RELATIVAS AO TEMA

Com relao normalizao relativa ao assunto, dispe-se, de forma geral, das

normas NBR 14037 (Manual de operao, uso e manuteno das edificaes
contedo e recomendaes para elaborao e apresentao), a NBR 5674
(Manuteno de edifcios - Requisitos para o sistema de gesto de manuteno), a
Norma Nacional de Inspeo Predial e por ltimo a NBR 15575 (Edificaes
Habitacionais Desempenho) .

3.5.1 NBR 14037:2011 - Diretrizes para elaborao de manuais de uso,

operao e manuteno das edificaes

Segundo a CBIC (2013), a entrega dos manuais de uso e operao das edificaes
tem como funo ressaltar que a durabilidade de uma edificao est ligada, no s
aos fatores relacionados ao projeto e execuo da obra, mas tambm ao correto uso
e manuteno, principalmente a manuteno preventiva. Portanto, importante
realizar esforos conjuntos no sentido de mudar a cultura da falta de cuidados e
ateno rotineiros com a edificao.
O processo de produo das edificaes normalmente vinha sendo
observado como constitudo de apenas duas etapas: o projeto e a
execuo em canteiro. Entretanto, a edificao construda no pode
ser entendida, ela prpria, como a realizao do objetivo do
processo, pois somente aps a concluso do projeto e da
execuo da edificao que ela pode ser colocada a servio dos
seus usurios e, servindo-os adequadamente em relao ao previsto,
ou seja, realizar o motivo pelo qual a edificao foi produzida.

A qualidade da documentao tcnica produzida ao longo das fases

de projeto e execuo e seu direcionamento para esclarecer dvidas
relativas s etapas de conservao, uso e manuteno, e da
operao dos equipamentos sistematizadas na forma de manuais
das edificaes tem sido outro instrumento para melhorar a
comunicao no processo, e este o foco desta Norma.

46
 [...] Esta Norma estabelece os requisitos para elaborao e
apresentao dos contedos a serem includos no manual de uso,
operao e manuteno das edificaes elaborado e entregue pelo
construtor/incorporador. (NBR 14037:2011)

Os manuais de uso, operao e manuteno possuem grande importncia, pois

atravs destes manuais que ficam explcitas as condies de uso do imvel. Desta
forma a construtora pode garantir que no ser responsvel por vcios ou defeitos
decorrentes do mau uso, ou da no manuteno correta e prevista. Alm disso, a
existncia do manual inibe a degradao precoce da edificao, preservando a vida
til de projeto. Neste captulo ser feita uma analise sucinta, apenas dos principais
itens da norma NBR14037: 2011.

Esta norma tem como seu Objetivo informar aos proprietrios e ao condomnio as
caractersticas tcnicas da edificao construda, descrever procedimentos
recomendveis e obrigatrios para a conservao da vida til de projeto, informar e
orientar os usurios com relao s suas obrigaes no tocante realizao de
atividades de manuteno, assim como prevenir a ocorrncia de falhas ou acidentes
por falta de informao. Alm de contribuir para que a edificao atinja a vida til.

A Linguagem Utilizada no Manual dever ser simples e direta, utilizando-se de

recursos como ilustraes, desenhos esquemticos, fotografias e tabelas. As
informaes devem ser colocadas de forma didtica e o nvel de detalhamento
dever ser compatvel com a complexidade do sistema e/ou da edificao. O manual
deve ser produzido em meio fsico durvel e acessvel aos seus leitores. O uso de
meios eletrnicos permitido, desde que possuam a alternativa de fcil reproduo
dos contedos em meios impressos convencionais.
.
Para a Estrutura Mnima do Manual, sugerida uma tabela com a estrutura de
disposio de contedos dos captulos, contendo algumas subdivises bsicas que
o manual dever apresentar, a tabela poder ser complementada e adaptada
conforme necessidade e complexidade de cada edificao.

47
Deve fazer parte do contedo do manual uma relao dos componentes e
equipamentos utilizados, assim como sua descrio e tambm a Relao de seus
Fornecedores em geral e dados para contato de cada um. Tambm deve estar
contido no manual a relao dos responsveis pela elaborao dos projetos e seus
dados para contato, e as concessionrias (utilidade pblica) juntamente com os
dados de contato.

O Manual deve conter informaes sobre os Prazos de Garantia, vida til, e caso
exista, contratos de garantia preexistentes. necessrio explicitar aos usurios as
condies de perdas de garantias. O Manual deve conter ainda o procedimento que
o construtor e/ou incorporador adotar para o atendimento ao cliente, para
orientaes e esclarecimentos de duvidas referentes a manuteno, garantias e
Assistncia Tcnica.

A Norma estabelece os requisitos bsicos que devem estar presentes no Memorial

Descritivo (Quadro 10).
Quadro 10- Requisitos do Memorial Descritivo

REQUISITOS DO MEMORIAL DESCRITIVO

Informaes como propriedades especiais previstas em projeto e sistema construtivo;

Desenhos esquemticos cotados, que representem a posio das instalaes;

Descrio sucinta dos sistemas e quando aplicvel dos elementos e equipamentos;

Cargas mximas admissveis nos circuitos eltricos;

Cargas estruturais mximas admissveis;

Relao dos componentes utilizados para acabamentos com as suas especificaes;

Sugesto ou modelo do programa de manuteno preventiva.

Fonte: ABNT, 2011

48
O manual deve apresentar informaes sobre os procedimentos para a Operao e
Uso da edificao, contendo descrio clara dos procedimentos para solicitao de
ligao dos servios pblicos, instrues sobre onde e como os usurios devem
instalar os equipamentos previstos em projetos e recomendaes para a
movimentao horizontal e vertical nas reas comuns do edifcio, identificando as
dimenses e cargas mximas de mveis e equipamentos dentro da edificao
construda.

A Elaborao do Manual deve ser feita por uma empresa ou responsvel tcnico. A
Entrega do Manual deve ser feita pela incorporadora ou construtora, em edificaes
condominiais devem ser entregues, no ato da entrega das chaves.

Aos primeiros proprietrios, deve ser entregue um exemplar do manual com

informaes sobre cada rea de uso privativo, contendo tambm informaes
julgadas necessrias sobre sistemas, elementos e componentes, instalaes e
equipamentos de uso comuns. J para o representante legal do condomnio, ser
entregue um exemplar do manual especfico s reas comuns e seus equipamentos,
incluindo o conjunto completo de projetos atualizados e especificaes tcnicas.

Caso o proprietrio no seja ocupante efetivo da edificao, ele dever entregar

cpia do manual para o usurio, de forma que este atenda s instrues e
prescries contidas no manual.

O manual deve recomendar um modelo de programa de Manuteno preventiva,

que poder ser adotado pelo empreendimento. O programa de manuteno
recomendado deve conter informaes sobre procedimentos, roteiros e
periodicidades das atividades e descrever as condies de manutenibilidade
previstas no projeto. necessrio que seja destacada no manual a importncia da
manuteno ser efetuada por pessoal qualificado e/ ou empresa especializada.

As normas, os materiais, os componentes e os sistemas de manuteno esto em

constante processo de evoluo, portanto essencial a Atualizao dos Manuais De
Uso, Operao e Manuteno sempre que houver uma alterao da unidade e/ou
49
edificao. O manual dever conter uma advertncia explcita e grifada ao
proprietrio ou condomnio a respeito de sua responsabilidade pela atualizao
obrigatria do manual, e toda e qualquer modificao na edificao em relao ao
originalmente construdo dever ser registrado em nova verso do manual
atualizado e documentado no manual original.

3.5.2 NBR 5674:2012 - Manuteno de edificaes - Requisitos para o sistema

de gesto de manuteno
A publicao recente em Julho de 2012 da verso atualizada da NBR 5674 da ABNT
proporciona, em relao verso anterior de 1999, uma melhoria significativa na
abordagem do assunto e avana ao esclarecer e delinear a metodologia de
implantao alm de explorar os aspectos associados gesto do programa de
manuteno nas edificaes em geral, no contemplado objetivamente na norma
anterior. A metodologia da norma atual desenvolvida atravs da apresentao de
um fluxograma de documentos e detalhamento das etapas de trabalho, includa a
indicao da documentao necessria a ser produzida para implantao do plano,
seus respectivos controles e condies para o seu arquivamento, sempre sob a
responsabilidade direta de proprietrios ou sndicos. (Neto, 2012)

Destaca-se que mesmo as edificaes mais antigas, anteriores NBR 5674 de

2012, devem adequar ou criar seus programas de manuteno, visando a
preservao das caractersticas originais da edificao, sem embargo da
necessidade de reformas ou modernizao das mesmas ao longo dos tempos, em
atendimento necessidade dos usurios em relao s inovaes tecnolgicas e
exigncias do prprio mercado imobilirio para os respectivos produtos disponveis e
em uso regular.

Em sua introduo a Norma ressalta a importncia da manuteno declarando ser

inconcebvel do ponto de vista sustentvel e econmico que uma edificao seja
descartada ao atingir baixos nveis de desempenho em conseqncia da falta de
manuteno predial.

50
 A manuteno de edificaes um tema cuja importncia supera,
gradualmente, a cultura de se pensar o processo de construo
limitado at o momento quando a edificao entregue e entra em
uso.

[...] invivel, sob o ponto de vista econmico, e inaceitvel, sob o

ponto de vista ambiental, considerar as edificaes como produtos
descartveis, passveis da simples substituio por novas
construes quando os requisitos de desempenho atingem nveis
inferiores queles exigidos pela ABNT NBR 15575 (Partes 1 a 6). Isto
exige que a manuteno das edificaes seja levada em conta to
logo elas sejam colocadas em uso.

A omisso em relao necessria ateno para a manuteno das

edificaes pode ser constatada nos frequentes casos de edificaes
retiradas de servio muito antes de cumprida a sua vida til
projetada(VUP), causando muitos transtornos aos seus usurios e
um sobrecusto intensivo dos servios de recuperao ou construo
de novas edificaes.

Significando custo relevante na fase de uso da edificao, a

manuteno no pode ser feita de modo improvisado, espordico ou
casual. Ela deve ser entendida como um servio tcnico
perfeitamente programvel e como um investimento na preservao
do valor patrimonial.(NBR 5674 :2012)

Os tpicos presentes na Norma sero amplamente explorados e aprofundados no

decorrer desse capitulo, logo nessa seo ser apresentada apenas uma viso
superficial do contedo da norma.

Em seu escopo estabelecido que a Norma responsvel por definir os requisitos

para a gesto do sistema de manuteno de edificaes. E ainda determinado
que a gesto do sistema de manuteno deve preservar as caractersticas originais
da edificao alm de prevenir a perda de desempenho decorrente da degradao
dos seus sistemas, elementos ou componentes.

Na seo Requisitos para a Manuteno, a norma aponta quais caractersticas das

edificaes devem ser consideradas, na gesto de um sistema de manuteno ,
alm de estabelecer quais as diretrizes que devem orientar a Manuteno Predial,
sendo essas: preservar o desempenho previsto, minimizando assim a depreciao
patrimonial; estabelecer as informaes pertinentes e o fluxo de comunicao;
estabelecer as incumbncias e autonomia de deciso dos envolvidos.
51
A Norma discorre sobre a necessidade da organizao de gesto do sistema de
manuteno prever a infraestrutura material, tcnica, financeira e de recursos
humanos que ser capaz de atender as diferentes tipologias de manuteno, tais
como: rotineira, corretiva e preventiva. ressaltado ainda o fato que a gerncia da
Manuteno deve promover a realizao coordenada dos diferentes tipos de
manuteno das edificaes.

recomendado no texto da Norma que os indicadores de desempenho da gesto do

sistema de manuteno, sejam periodicamente avaliados, de forma que contemplem
os seguintes parmetros: atendimento ao desempenho conforme a NBR 15575;
prazo acordado entre a observao da no conformidade e intervenes de
emergncia; periodicidade das inspees prediais de uso e manuteno
estabelecidas no manual de operao,uso e manuteno da edificao; registros
das inspees. Esses parmetros podem se alterar de acordo com a complexidade
da edificao.

A Norma contempla ainda a parte de Inspeo Predial, a qual foi negligenciada na

sua verso anterior. Segundo a Norma devem fazer parte do Contedo bsico do
relatrio de Inspeo relatrio, os seguintes itens: descrio da degradao de cada
sistema, subsistema, elemento ou componente e equipamento da edificao;
recomendao das aes para minimizar os servios de manuteno corretiva; o
prognstico de ocorrncias; e por ltimo necessrio estimar, sempre que possvel
a perda do seu desempenho. Alm disso, a Inspeo deve considerar um roteiro de
inspees dos sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e componentes da
edificao; as formas de manifestao esperadas da degradao natural dos
sistemas, conforme indicaes do manual e que resultem em risco sade e
segurana dos usurios; as solicitaes e reclamaes dos usurios ou
proprietrios.

Na seo 4.3 a Norma aborda o Programa de Manuteno que de acordo com a

mesma, este consiste na determinao das atividades essenciais de manuteno,
sua periodicidade, responsveis pela execuo, documentos de referncia,
52
referncias normativas e recursos necessrios, todos referidos individualmente aos
sistemas e, quando aplicvel, aos elementos, componentes e equipamentos..
Todos os tpicos presentes na Norma relacionados a esse tema foram tratados na
seo 4.4.2, do presente trabalho.

So estabelecidos os Requisitos do Planejamento Anual das Atividades, os quais

esto listados no quadro 11.

Quadro 11- Aspectos a serem considerados no planejamento anual

ASPECTOS A SEREM CONSIDERADOS NO PLANEJAMENTO ANUAL

Prescries e especificaes tcnicas para as edificaes;

Disponibilidade de recursos humanos;

Disponibilidade de recursos financeiros, incluindo previso de contingncia;

Sequncia racional e durao das atividades;

Cronograma fsico x financeiro;

Necessidades de haver desenhos, incluindo seus detalhes;

Procedimentos de execuo ou referncia s normas tcnicas e legislao;

Especificaes detalhadas dos insumos e materiais;

Manutenibilidade;

Dispositivos de sinalizao e proteo dos usurios;

Previso de acessos seguros a todos os locais da edificao onde sejam realizadas inspees
e atividades de manuteno;
Minimizao de interferncia nas condies de uso normal da edificao durante a sua
execuo

Fonte: ABNT, 2012.

O sistema de manuteno deve possuir, de acordo com a Norma, mecanismos

capazes de prever os recursos financeiros necessrios para a realizao dos
servios de manuteno em perodo futuro definido. As Previses Oramentrias
53
Anuais devem incluir uma reserva de recursos destinada realizao de servios de
manuteno corretiva, devem ser flexveis, de modo a assimilar uma margem de
erro em estimativas fsicas, de custos alm de expressar claramente a relao custo
x benefcio dos servios de manuteno.

Quando o gestor da manuteno faz um oramento com uma empresa terceirizada

para a realizao de um servio de manuteno, ele deve se atentar ao fato que o
oramento, segundo a Norma, deve conter diversos requisitos, os quais podem ser
visualizados no quadro 12. Para balizar a escolha da empresa, aps a realizao
dos oramentos, o gestor deve se atentar para: a qualificao da empresa,
experincia profissional na rea, referncia de outros clientes, proposta tcnica
apresentada, habilitao jurdica, regularidade fiscal e capacidade financeira da
empresa, alm do prazo para execuo e cronograma fsico financeiro.

Quadro 12 - Pontos que devem estar presentes nos oramentos de servios

OS ORAMENTOS DOS SERVIOS DE MANUTENO DEVEM CONTER:

Dados do cliente;

Escopo dos servios ou objeto;

Descrio de cada atividade, com os respectivos prazos;

Especificaes tcnicas de execuo e de manuteno futura, desenhos, clculos ou

projetos, quando aplicvel;

Condies comerciais, valor, forma de pagamento e validade da proposta;

Responsabilidades legais e obrigaes de cada parte, incluindo o atendimento legislao
pertinente quanto segurana do trabalho;

Indicao do responsvel tcnico pela atividade, quando aplicvel;

Garantias e excluses;

Previso de seguros, se aplicvel.

Fonte: ABNT, 2012.

54
O gestor de manuteno deve exigir do executante de servios, que antes que
comecem os servios de manuteno, ele providencie meios que assegurem
condies necessrias realizao segura dos servios de manuteno; meios que
protejam os usurios das edificaes de eventuais danos ou prejuzos decorrentes
da execuo dos servios de manuteno; delimitaes, informaes e sinalizao
de advertncia aos usurios sobre eventuais riscos.

A Norma ainda observa que durante a realizao dos servios de manuteno,

todos os sistemas de segurana da edificao devem permanecer em
funcionamento ou, se necessrio, devem ser previstos sistemas alternativos. No
permitida a obstruo, mesmo que temporria ou parcial, das sadas de emergncia
e caso seja necessria, imprescindvel criar rotas ou providncias compatveis que
devem ser implementadas, antes da obstruo.

Caso os servios resultem em mudana de caractersticas tcnicas da edificao, o

memorial descritivo, as especificaes, os respectivos projetos e o manual de uso,
operao e manuteno da edificao devem ser adequados.

Todos os documentos que o Programa de Manuteno de incluir, esto listados na

Norma, como exemplo, tm o manual de uso e operao, relatrio de inspeo,
contratos firmados e etc. E o condomnio deve dispor de um fluxo, escrito e
aprovado, de documentao (figura 6).

55
 Figura 6 - Fluxo de documentao

Fonte: ABNT,2013

Devem ser mantidos registros legveis e disponveis para prover evidncias da

efetiva implementao do programa de manuteno, do planejamento, das
inspees e da efetiva realizao das manutenes. A organizao e a coleta de
dados devem ser registradas de forma a indicar os servios de manuteno
preventiva e corretiva, bem como alteraes realizadas. E toda a documentao dos
servios de manuteno executados deve ser arquivada como parte integrante do
manual de uso, operao e manuteno da edificao.

A Norma ainda recomenda que o sistema de gesto da manuteno disponha de

indicadores de eficincia da gerncia.

Na parte de Incumbncias ou Encargos, a Norma estabelece que o proprietrio de

uma edificao, o sndico ou a empresa terceirizada responsvel pela gesto da
manuteno deve atender a esta Norma, s normas tcnicas aplicveis e ao manual
56
de uso, operao e manuteno da edificao; o proprietrio de uma edificao ou o
condomnio deve fazer cumprir e prover os recursos para o programa de
manuteno preventiva das reas comuns; o construtor ou incorporador deve
entregar ao proprietrio do imvel o manual de uso, operao e manuteno da
edificao; no caso de propriedade condominial, os condminos respondem
individualmente pela manuteno das partes autnomas e solidariamente pelo
conjunto da edificao, de forma a atender ao manual de uso, operao e
manuteno de sua edificao; o proprietrio ou o sndico pode delegar a gesto da
manuteno da edificao empresa ou profissional contratado.

Em seu anexo a Norma mostra exemplos de Modelo para a elaborao do programa

de manuteno preventiva, a fim de orientar o gestor da Manuteno para a correta
execuo do mesmo.

3.5.3 Norma Nacional de Inspeo Predial- IBAPE: 2012

O conceito de Inspeo Predial foi introduzido no Brasil no ano de 1999, atravs de
um trabalho tcnico apresentado no X Congresso Brasileiro de Avaliaes e Percias
de Engenharia - COBREAP, aps esta data, os estudos sobre o tema foram
aprofundados, novas tcnicas foram introduzidas e algumas adaptaes foram
realizadas, com o objetivo de adequar a Inspeo Predial s necessidades do nosso
mercado.

Para fins de padronizar a Inspeo Predial, no ano de 2001, o IBAPE/SP lanou a

primeira norma tcnica sobre o tema, proporcionando ao profissional responsvel
pela elaborao do servio, um balizador das atividades a serem executadas. A
aplicao dessa norma foi amplamente difundida no meio tcnico pericial, com
excelentes resultados. Desde seu lanamento a Norma de Inspeo Predial, sofre
constantes atualizaes, a fim de acompanhar a evoluo do mercado.

A ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas disponibilizou a

sociedade texto normativo voltado para Manuteno de Edificaes
Procedimentos (ABNT NBR 5674). Verifica-se, entretanto, lacuna
que esta norma vem preencher, alm de disciplinar a atividade
tcnica denominada Inspeo Predial. Ou seja, orientar o profissional
57
 para proceder s avaliaes necessrias ao diagnstico do estado
da qualidade de manuteno, bem como indicar as criticidades e
providncias que devero ser encaminhadas no mbito da
manuteno e segurana patrimonial das edificaes

Esta norma fixa as diretrizes, conceitos, terminologia, convenes,

notaes, critrios e procedimentos relativos inspeo predial.[...]

a) Classifica a sua natureza;

b) Institue a terminologia, as convenes e as notaes a serem
utilizadas;
c) Define a metodologia bsica aplicvel;
d) Estabelece os critrios a serem empregados nos trabalhos;
e) Prescreve diretriz para apresentao de laudos e pareceres
tcnicos. (Norma de Inspeo Predial Nacional, 2012)

Neste captulo, feita uma sntese sobre aspectos considerados importantes da

Norma de Inspeo Predial Nacional, elaborado pelo IBAPE Nacional, com base na
Norma de mesma natureza do IBAPE/SP.

As Inspees Prediais devero ser realizadas apenas por profissionais, engenheiros

e arquitetos, devidamente registrados no CREA e CAU e dentro das respectivas
Atribuies Profissionais, preferencialmente membros do IBAPE, treinados e
capacitados.

O Nvel da Inspeo Predial determinado quanto complexidade de sua

realizao, so consideradas as caractersticas tcnicas da edificao, manuteno
e operao existentes e necessidade de formao de equipe multidisciplinar para
execuo dos trabalhos. Os nveis de inspeo predial podem ser classificados em
nvel 1, nvel 2 e nvel 3. A classificao da inspeo realizada pelo inspetor
predial, aps anlises das caractersticas da edificao e de acordo com a finalidade
da mesma.

A Metodologia que deve ser aplicada na inspeo predial explorada na Norma,

essa discrimina todas as etapas que devem fazer parte de uma inspeo predial
adequada (quadro 13). A inspeo predial dever ser planejada conforme o tipo da
edificao, consideradas suas caractersticas construtivas, qualidade da
documentao entregue ao inspetor e nvel de inspeo a ser realizado.

58
 Quadro 13 -Metodologia a ser empregada na Inspeo Predial

METODOLOGIA

Determinao do nvel e tipo de inspeo

Verificao da documentao

Obteno de informaes dos usurios, responsveis, proprietrios e gestores das

edificaes

Inspeo dos tpicos da listagem de verificao

Classificao das anomalias e falhas

Classificao e anlise das anomalias e falhas quanto ao grau de risco

Ordem de prioridades

Indicao das orientaes tcnicas

Classificao do estado de conservao

Recomendaes gerais e de sustentabilidade

Tpicos essenciais do laudo

Responsabilidades

Fonte: IBAPE, 2012

A Norma estabelece a relao das Documentaes que uma edificao deve

possuir, porm essa relao pode se alterar de acordo com o nvel de complexidade
do empreendimento, portanto a listagem completa de documentos, deve ser
adequada pelo inspetor predial, conforme o tipo e a complexidade da edificao e
suas instalaes e sistemas construtivos. A norma divide os documentos em trs
tipologias: Administrativos, Tcnicos e Manuteno e Operao (quadro 14).

Quadro 14 - Documentaes da Inspeo Predial

DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS
Regimento Interno do Condomnio;

Auto de Concluso;

59
IPTU;

Certificado de Manuteno - Ficha de cadastro de Manuteno (FICAM);

Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB);

Alvar de funcionamento;

Certificado de Manuteno do Sistema de Segurana;

Certificado de treinamento de brigada de incndio;

Licena de funcionamento CETESB ou rgo estadual competente;

Cadastro no sistema de limpeza urbana;

Comprovante da destinao de resduos slidos, etc;

Contas de consumo de energia eltrica, gua e gs.

DOCUMENTAO TCNICA
Memorial descritivo dos sistemas construtivos;

Projeto executivo;

Projeto de estruturas;

Projeto de Instalaes Prediais;

Instalaes Hidrulico-sanitrias, e de gua pluviais;

Instalaes de gs;

Instalaes eltricas;

Instalaes de cabeamento e telefonia;

Instalaes do Sistema de Proteo Contra Descargas;

Instalaes de ar condicionado;

Projeto de Impermeabilizao;

Projeto de Revestimentos;

Projeto de Pintura;

Projeto de Paisagismo.
DOCUMENTAO DE MANUTENAO E OPERAO
Certificado de limpeza e desinfeco dos reservatrios;

Relatrio das anlises fsico-qumicas de potabilidade de gua dos reservatrios e rede;

Certificado de ensaios de pressurizao em mangueiras;

60
 Laudos de Inspeo Predial anteriores;

Certificado de ensaios de pressurizao em cilindro de extintores;

Relatrio do acompanhamento de rotina da Manuteno Geral;

Relatrios dos Acompanhamentos das Manutenes dos Sistemas Especficos;

Relatrios de ensaios da gua gelada e de condensao de sistemas de ar condicionado
central;
Certificado de teste de estanqueidade do sistema de gs;

Relatrios de ensaios preditivos;

Relatrios dos Acompanhamentos das Manutenes dos Sistemas Especficos;

Cadastro de equipamentos e mquinas.

Fonte: IBAPE, 2012

A Norma apresenta uma Classificao das Anomalias e Falhas (quadro 15)

passveis de serem encontradas pelo inspetor durante uma inspeo predial:

Quadro 15 - Classificao das Anomalias e Falhas

ANOMALIA FALHA
Endgena Planejamento
Exgena Execuo
Natural Gerenciais
Funcional Operacionais
Fonte: IBAPE, 2012

A classificao quanto ao Grau de Risco de uma anomalia ou falha deve sempre ser
fundamentada, conforme limites e os nveis da Inspeo Predial realizada,
considerando o grau de risco oferecido aos usurios, ao meio ambiente e ao
patrimnio. Pode ser classificado como: Crtico, Mdio e Mnimo.

Quanto ordem de Prioridades de execuo das correes necessrias,

recomenda-se que seja disposta em ordem decrescente quanto ao grau de risco e
intensidade das anomalias e falhas, apurada atravs de metodologias tcnicas
apropriadas ou ainda, pela listagem de criticidade decorrente da Inspeo Predial.

61
De acordo com a Norma as Recomendaes Tcnicas para as anomalias e falhas
constatadas na inspeo predial devem ser apresentadas de forma clara e simples,
possibilitando ao gestor, sndico ou proprietrio a fcil compreenso destas.
Recomenda-se indicar manuais, ilustraes e normas pertinentes para facilitar as
futuras providncias do contratante.

A Classificao da Qualidade da Manuteno e Uso deve sempre ser

fundamentada, considerando os graus de risco e perdas precoce de desempenho
dos sistemas, frente as constataes das anomalias e, especialmente das falhas
encontradas. Alem disso, na avaliao da Manuteno, o inspetor dever analisar o
plano de manuteno para a edificao e as respectivas condies de execuo das
atividades propostas no Plano de Manuteno. A classificao da Qualidade da
Manuteno poder ser: Atende; Atende Parcialmente ou No Atende.

J a avaliao das Condies de Uso, parametrizada pela anlise das condies

de uso da edificao e de seus sistemas construtivos; consoante aspectos tcnicos
previstos em projeto e conforme nveis de desempenho estimados. A eventual
inexistncia de qualquer parmetro de referncia que impossibilite a anlise do
inspetor dever ser devidamente registrada no Laudo Final. A classificao da
condio de uso poder ser: Regular ou Irregular.

Considerando a definio de Sustentabilidade, recomenda-se indicar todos os dados

administrativos, de gesto e outros que possam favorecer a melhor habitabilidade da
edificao. Importante se consignar as medidas de correo e melhoria da
edificao que possam favorecer a sustentabilidade.

A Norma tambm estabelece quais so os Tpicos Essenciais do Laudo de

inspeo Predial (quadro 16).

62
 Quadro 16 -Tpicos Essenciais do Laudo de Inspeo

TPICOS ESSENCIAIS DO LAUDO

Identificao do solicitante;
Classificao do objeto da inspeo;
Localizao;
Data da Diligncia;
Descrio Tcnica do objeto;
Tipologia e Padro Construtivo;
Utilizao e Ocupao;
Idade da edificao;
Nvel utilizado;
Documentao analisada;
Critrio e Metodologia adotada;
Das informaes;
Lista de verificao dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados com a
descrio e localizao das respectivas anomalias e falhas;
Classificao e anlise das anomalias e falhas quanto ao grau de risco;

Indicao da ordem de prioridade;

Classificao do estado de conservao geral do imvel;

Lista de recomendaes tcnicas;

Lista de recomendaes gerais e sustentabilidade;

Relatrio Fotogrfico;

Recomendao do prazo para nova Inspeo Predial;

Data do LAUDO;

Assinatura do(s) profissional (ais) responsvel (eis), acompanhado do N. do CREA

e N. do IBAPE;
Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART);

Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART).

Fonte: IBAPE, 2012

63
O profissional de Inspeo Predial tem a Responsabilidade nica e exclusivamente
pelo escopo e pelo nvel de inspeo contratada. Este se exime de qualquer
responsabilidade tcnica, quando as observaes e orientaes existentes no
Laudo, no forem implementadas pelo responsvel legal da edificao, bem como
por qualquer anomalia e falha decorrente de deficincias de: projeto, execuo,
especificao de materiais, e/ou deficincia de manuteno, bem como qualquer
outra alheia ao trabalho de inspeo procedido. O profissional se exime tambm,
sobre a anlise de elementos, componentes, subsistemas e locais onde no foi
possvel executar a Inspeo Predial.

3.5.4 NBR 15575:2013- Edificaes Habitacionais Desempenho

A discusso sobre o tema qualidade e desempenho acontece j h algum tempo no

Brasil, quando a norma foi emitida pela primeira em 2008, de acordo com a Tchne8
houve uma grande averso por parte dos construtores, projetistas e indstria de
materiais, pois a norma apresentava muitos requisitos inditos poca e
representaria um grande aumento de custo na construo, caso entrasse em vigor.
Em conjunto, as principais entidades da indstria da construo conseguiram
estender o prazo de exigibilidade. Para o CBIC (2013) nesse perodo a norma teve
que sofrer algumas alteraes, havendo assim avanos significativos tanto na
qualificao e aprimoramento de seu contedo, quanto no envolvimento e resoluo
consensual dos agentes interessados e na adequao realidade do pas. Aps
essas modificaes a Norma se tornou mais palpvel ao mercado da construo
civil, possibilitando sua aplicao nos empreendimentos habitacionais, assim entrou
em vigor em julho de 2013.

Segundo o portal da revista Tchne, o conceito de normalizar o desempenho segue

uma vertente internacional, iniciada na dcada de 1980. Em 1992 foi criada uma
norma britnica (BS 7543), que versa sobre a durabilidade para edifcios e
elementos componentes, com conceitos de desempenho. Essa norma britnica,
segundo Battagin, guiou os critrios de durabilidade e vida til da NBR 15.575.
8
HOLTZ,M., Rudo mapeado. [S.I.]:Tcnhe,2013.

64
Especialistas defendem que apesar da NBR 15575 ter se guiado em normas
internacionais de desempenho, a norma brasileira deu um passo a mais, ao ser a
primeira impor limites mnimos de vida til da edificao, enquanto as internacionais
focam no desempenho acstico e trmico, deixando de lado a VU.
O foco desta Norma est nas exigncias dos usurios para o edifcio
habitacional e seus sistemas, quanto ao seu comportamento em uso
e no na prescrio de como os sistemas so construdos.

A forma de estabelecimento do desempenho comum e

internacionalmente pensada por meio da definio de requisitos
(qualitativos), critrios (quantitativos ou premissas) e mtodos de
avaliao, os quais sempre permitem a mensurao clara do seu
cumprimento.

As Normas assim elaboradas visam de um lado incentivar e balizar o

desenvolvimento tecnolgico e, de outro, orientar a avaliao da
eficincia tcnica e econmica das inovaes tecnolgicas.

As Normas prescritivas estabelecem requisitos com base no uso

consagrado de produtos ou procedimentos, buscando o atendimento
s exigncias dos usurios de forma indireta.

Por sua vez, as Normas de desempenho traduzem as exigncias dos

usurios em requisitos e critrios, e so consideradas como
complementares s Normas prescritivas, sem substitu-las. A
utilizao simultnea delas visa atender s exigncias do usurio
com solues tecnicamente adequadas. No caso de conflito,
diferena ou divergncia de critrios ou mtodos entre as normas
prescritivas e esta norma, deve-se atender a todos os critrios e
mtodos de todas as normas.

A abordagem desta Norma explora conceitos que muitas vezes no

so considerados em Normas prescritivas especficas, como, por
exemplo, a durabilidade dos sistemas, a manutenibilidade da
edificao e o conforto ttil e antropodinmico dos usurios. (NBR
15575/2013)

Segundo o CBIC (2013), o mercado, o meio tcnico e as associaes de

profissionais, esperam que a aplicao desta norma implique numa melhoria da
qualidade das construes, representando um novo marco, definindo, no momento,
o limite mnimo esperado para a produo habitacional brasileira, tendendo a evoluir
para condies de qualidade intermediria e superior, conforme o decorrer do tempo
e a autorregulao do mercado que passar a adotar a evoluo da melhoria da

65
qualidade como um diferencial, expurgando os maus fornecedores, diminuindo a
ilegalidade, alm de beneficiar toda a populao.

A Norma estabelece critrios e mtodos de avaliao de Desempenho para os

principais sistemas que compem um edifcio A Norma divide-se em seis partes.
(quadro 17)
Quadro 17 - Diviso da NBR 15575:2013

DIVISO DA NBR 15575:2013

NBR 15575-1 Requisitos gerais.

NBR 15575-2 Requisitos para os sistemas estruturais.
NBR 15575-3 Requisitos para os sistemas de pisos.

NBR 15575-4 Requisitos para os sistemas de vedaes verticais internas e

externas.

NBR 15575-5 Requisitos para os sistemas de cobertura.

NBR 15575-6 Requisitos para os sistemas hidrossanitrios.

Fonte: ABNT, 2013

Cada um desses itens traz requisitos de Desempenho com critrios e mtodos para
se fazer avaliaes, com seus parmetros preestabelecidos. O foco desta Norma
est na evoluo e a forma de incidir em menos erros, propiciando a ausncia ou
pelo menos a no constncia de sinistros, queda de estruturas, incndios e
colapsos. Com base nos requisitos de desempenho dos sistemas, foi elaborada uma
descrio simplificada de cada uma das seis partes da Norma.

Nos Requisitos Gerais a Norma definine as exigncias dos usurios que se

transformaram em requisitos de desempenho. So eles: segurana (estrutural,
contra o fogo, no uso e na operao), habitabilidade (estanqueidade; conforto
trmico; conforto acstico; conforto lumnico; sade, higiene e qualidade do ar;
funcionalidade e acessibilidade; conforto ttil e antropodinmico) e sustentabilidade
(durabilidade, manutenibilidade, impacto ambiental). Cada requisito tem seus
critrios mnimos definidos ou, se for o caso, so indicadas as normas a serem

66
consideradas.

Na parte da Norma dedicada aos Sistemas Estruturais, so tratados os requisitos

para os sistemas estruturais, analisados do ponto de vista dos estados-limites ltimo
e de servio pelo mtodo semi probabilstico de projeto estrutural. O estado-limite de
servio tem como premissa assegurar a durabilidade quando da utilizao normal da
estrutura, limitando a formao de fissuras, a magnitude das deformaes e a
ocorrncia de falhas localizadas que possam prejudicar os nveis de desempenho
previstos para a estrutura e os demais elementos e componentes que constituem a
edificao. Os principais requisitos de desempenho desse sistema esto
representados no quadro 18.

Quadro 18 - Requisitos Sistemas Estruturais

PRINCIPAIS REQUISITOS DOS SISTEMAS ESTRUTURAIS

Apresentar um nvel especfico de segurana contra a runa, considerando-se as

combinaes de carregamento de maior probabilidade de ocorrncia, ou seja, aquelas que
se referem ao estado-limite ltimo;

No ocasionar deslocamentos ou fissuras excessivas aos elementos de construo

vinculados ao sistema estrutural, levando-se em considerao as aes permanentes e de
utilizao, nem impedir o livre funcionamento de elementos e componentes da edificao,
tais como portas e janelas, nem repercutir no funcionamento das instalaes;
Sob ao de impactos de corpo mole e duro, os componentes da estrutura, no devem
sofrer ruptura ou instabilidade sob as energias de impacto,sendo tolerada a ocorrncia de
fissuras, escamaes, delaminaes e outros danos em impactos de segurana,
respeitados os limites para deformaes instantneas e residuais dos componentes;

Conservar a segurana, estabilidade e aptido em servio durante o perodo

correspondente sua vida til;

Devem ser previstas e realizadas manutenes preventivas sistemticas e, sempre que

necessrio, manutenes com carter corretivo. As manutenes devem ser realizadas
obedecendo-se ao manual de operao, uso e manuteno fornecido pelo incorporador ou
construtora.
Fonte: ABNT, 2013

67
Na parte dos Sistemas de Pisos a Norma trata do desempenho dos sistemas de
pisos, destinados as reas de uso privativo ou de uso comum do edificio. Acidentes
relacionados ao sistema de pisos so previsveis e, portanto evitveis, exigindo
apenas ateno a alguns requisitos. No contemplado nessa parte, os requisitos
de limpabilidade ou manchamento. So complementares a esta, as Normas
Brasileiras prescritivas aplicveis a diferentes materiais utilizados na produo de
sistema de pisos. Os principais requisitos de desempenho desse sistema esto
representados no quadro19.

Quadro 19 - Requisitos Sistemas de Pisos

PRINCIPAIS REQUISITOS DOS SISTEMAS PISOS

No apresentar runa, seja por ruptura ou perda de estabilidade, e nem falhas que
coloquem em risco a integridade fsica do usurio;

Limitar os deslocamentos verticais da camada estrutural do sistema de piso, bem como a

ocorrncia de fissuras ou quaisquer falhas, de forma a atender s exigncias dos usurios
da edificao habitacional;

Resistir a cargas verticais concentradas previsveis nas condies normais de servio, sem
apresentar runa ou danos localizados nem deslocamentos excessivos;

Dificultar a ocorrncia da inflamao generalizada no ambiente de origem do incndio e no

gerar fumaa excessiva capaz de impedir a fuga dos ocupantes em situaes de incndio;

Tornar segura a circulao dos usurios, evitando escorregamentos e quedas;

Os sistemas de pisos de reas molhadas no podem permitir a passagem de umidade;

Os sistemas no podem apresentar excessiva sensibilidade s condies de servio

previsveis, alterando suas caractersticas funcionais ou estticas alm do esperado em
funo de seu envelhecimento natural ao longo da vida til, exigindo maior esforo e
investimento dos usurios em atividades de manuteno ou impondo restries ao uso
normal do ambiente construdo;

68
A planeza da camada de acabamento ou superfcies regularizadas para a fixao de
camada de acabamento das reas comuns e privativas deve apresentar valores iguais ou
inferiores a 3 mm com rgua de 2 metros em qualquer direo.
Fonte: ABNT, 2013

Esta Parte da Norma estabelece os requisitos, os critrios e os mtodos para a

avaliao do desempenho de sistemas de vedaes verticais internas e externas
(SVVIE) de edificaes habitacionais ou de seus elementos. Os Sistemas de
Vedaes Verticais, alm da volumetria e da compartimentao dos espaos da
edificao, integram-se de forma muito estreita aos demais elementos da
construo, recebendo influncias e influenciando o desempenho da edificao
habitacional. Os principais requisitos de desempenho desse sistema esto
representados no quadro 20.

Quadro 20 - Requisitos dos Sistema de Vedaes Verticais

PRINCIPAIS REQUISITOS DOS SISTEMAS DE VEDAES VERTICAIS

Apresentar nvel de segurana considerando-se as combinaes de aes passveis de

ocorrerem durante a vida til da edificao;
Resistir s solicitaes originadas pela fixao de peas suspensas. Resistir a aes
transmitidas por portas;
Resistir aos impactos de corpo duro e mole. Sob a ao de impactos, as paredes verticais
externas e as vedaes verticais internas no devem apresentar fissuras, escamaes,
delaminaes ou qualquer outro tipo de dano, sendo admitidas mossas localizadas, para
os impactos de corpo duro;
Resistir ao das cargas de ocupao que atuam nos guarda-corpos e parapeitos da
edificao habitacional;
Dificultar a ocorrncia da inflamao generalizada no ambiente de origem do incndio e
no gerar fumaa excessiva capaz de impedir a fuga dos ocupantes em situaes de
incndio;
Ser estanques gua proveniente de chuvas incidentes ou de outras fontes. E no
permitir infiltrao de gua, atravs de suas faces, quando em contato com reas
molhveis e molhadas;

69
Apresentar transmitncia trmica e capacidade trmica que proporcionem pelo menos
desempenho trmico mnimo estabelecido na NBR 15220-3;
Apresentar aberturas, nas fachadas das habitaes, com dimenses adequadas para
proporcionar a ventilao interna dos ambientes;
Devem ser limitados os deslocamentos, fissuraes e falhas nas paredes externas,
incluindo seus revestimentos, em funo de ciclos de exposio ao calor e resfriamento
que ocorrem durante a vida til do edifcio;
Manter a capacidade funcional e as caractersticas estticas, ambas compatveis com o
envelhecimento natural dos materiais durante a vida til de projeto.

Fonte: ABNT, 2013

A Norma trata da resistncia e durabilidade dos Sistemas de Coberturas considera

ainda a ao do granizo, deslizamento de componentes, arrancamento pelo vento,
escoamento de guas pluviais, estanqueidade, absortncia trmica, estabilidade da
cor de telhas, entre outros. Os principais requisitos de desempenho so esto
representados no quadro 21.
Quadro 21 - Requisitos dos Sistemas de Cobertura

PRINCIPAIS REQUISITOS DOS SISTEMAS DE COBERTURA

No sofrer avarias sob a ao de granizo e de outras pequenas cargas acidentais;

Dificultar a propagao de chamas no ambiente de origem do incndio e no criar

impedimento visual que dificulte a fuga dos ocupantes em situaes de incndio. A
estrutura do SC deve resistir ao fogo por no mnimo de 30 minutos;
Propiciar condies seguras para sua montagem e manuteno, bem como para a
operao de dispositivos instalados sobre ou sob o SC;

Ser estanques gua de chuva, evitar a formao de umidade e evitar a proliferao de

insetos e micro-organismos;

Apresentar vida til de projeto conforme perodos mnimos especificados, desde que o SC
seja submetido a intervenes peridicas de manuteno.

Fonte: ABNT, 2013

70
Os Sistemas Hidrossanitrios so responsveis diretos pelas condies de sade e
higiene requeridas para a habitao, alm de apoiarem todas as funes humanas
nela desenvolvidas. As instalaes devem ser incorporadas construo, de forma
a garantir a segurana dos usurios, sem riscos de queimaduras (instalaes de
gua quente), ou outros acidentes. Devem ainda harmonizar-se com a
deformabilidade das estruturas, interaes com o solo e caractersticas fsico-
qumicas dos demais materiais de construo. Os principais requisitos de
desempenho desse sistema apresentados na Norma esto representados no quadro
22.
Quadro 22 - Requisitos dos Sistemas Hidrossanitrios.

PRINCIPAIS REQUISITOS DOS SISTEMAS HIDROSSANITRIOS

Os sistemas hidrossanitrios devem resistir s solicitaes mecnicas, dinmicas e no

devem provocar golpes e vibraes que impliquem risco sua estabilidade estrutural.
As instalaes devem ter reservatrio de gua fria com volume necessrio para o combate
a incndio, alm do necessrio para o consumo;
Evitar a propagao de incndio entre pavimentos;
Evitar queimaduras e choques eltricos em sistemas de equipamentos de aquecimento
quando em operao e uso normal;
No apresentar riscos de exploso ou intoxicao, aos usurios;
As peas e os componentes dos sistemas hidrossanitrios manipulados pelos usurios no
podem possuir cantos vivos ou superfcies speras;
Quando houver sistema de gua quente, devem ser previstas formas de limitar a
temperatura da gua na sada do ponto de utilizao. E apresentar estanqueidade quando
sujeitos s presses previstas no projeto;
Manter a capacidade funcional durante vida til de projeto conforme perodos especificados
na ABNT NBR 15575-1, desde que o sistema hidrossanitrio seja submetido s
intervenes peridicas de manuteno e conservao;
Evitar a introduo de substncias txicas ou impurezas. No utilizar material ou
componente que permita o desenvolvimento de bactrias ou outras atividades biolgicas,
as quais provocam doenas;
Coletar e afastar, at a rede pblica ou sistema de tratamento e disposio privados, os
efluentes gerados pela edificao habitacional;
Coletar e conduzir gua de chuva.
Fonte: ABNT, 2013
71
4 GESTO DO PROCESSO DE MANUTENO

4.1 CLASSIFICAO DA MANUTENO

importante entender que existem diversas formas de classificao dos tipos de
manuteno.

Segundo Gomide et al. (2006), uma possibilidade de classificao com relao a

estratgia de manutenco a qual , basicamente, a ideologia do plano, ou seja os
aspectos tericos que so considerados para que seja definida uma forma de
materializao de objetivos, baseados em etapas de planejamentos. Outra forma
de acordo com o tipo de interveno de manuteno adotada.

4.1.1 Tipo de Estratgia

De acordo com Pinto & Xavier (2001), existe uma variedade muito grande de
denominaes para classificar a estratgia de manuteno adotada pelo edifcio,
contudo os conceitos so anlogos, muitas vezes divergindo apenas na terminologia
ou nomenclatura adotada. Gomide et al (2006) aponta como as principais
estratgias de manuteno : a manuteno corretiva no planejada, a manuteno
corretiva planejada, a manuteno preventiva, a manuteno preditiva e a
manuteno detectiva.

importante evidenciar a particularizao da estratgia a fim de permitir uma melhor

identificao e detalhamento da manuteno, a escolha da estratgia definir o grau
de sofisticao do programa de manuteno adotado. (FERREIRA, 2010)

A coerncia entre a estratgia de manuteno, o uso da edificao e as expectativas

do usurio pautada na anlise e verificao da aderncia entre as atividades e
intervenes realizadas com as necessidades da operao dos sistemas,
equipamentos e mquinas existentes no empreendimento. (PUJADAS, 2009)

O Documento Nacional de 2011 realizou uma pesquisa, a fim de determinar qual

estratgia de manuteno era a mais adotada nas indstrias brasileiras, chegando
ao resultado apontado na figura 7.

72
 Figura 7 - Aplicao de recursos na Manuteno
Fonte: Abraman, 2011

4.1.1.1 Manuteno Corretiva

Como foi dito anteriormente, a manuteno corretiva foi a primeira estratgia de
manuteno a ser adotada pelo meio profissional, esta pode ser definida pelo ciclo
esperar quebrar para consertar, ou seja, o reparo dos equipamentos apenas aps
a ocorrncia da falha. Constitui a forma mais cara de manuteno quando encarada
do ponto de vista global da manuteno do sistema.

E impossvel eliminar completamente este tipo de manuteno, em vista da

imprevisibilidade de certos eventos, entretanto pode-se observar que existem aes
a fim de reduzi-las, tal como, pessoal previamente treinado para atuar com rapidez e
proficincia em todos os casos de defeitos previsveis.

Esse tipo de manuteno amplamente difundida no Brasil, em funo do seu custo

com peas e materiais at a falha ser zero, gerando uma falsa noo de economia.
Porm geralmente o custo aps a falha muito maior que na manuteno
preventiva e em outros tipos de manuteno, devido a compras e contratao de
profissionais em carter emergencial.

Gomide et al. (2006) define Manuteno Corretiva: como sendo a atividade que visa
reparao ou restaurao de falhas ou anomalias, seja ela planejada ou no.

73
Implica, necessariamente, a paralisao total ou parcial de um sistema. o tipo de
manuteno que apresenta os custos mais elevados de execuo.

A partir de um ponto de vista mais tcnico a NBR 5674:2012 estabelece que a

Manuteno Corretiva caracterizada por servios que demandam ao ou
interveno imediata a fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas,
elementos ou componentes das edificaes, ou evitar graves riscos ou prejuzos
pessoais e/ou patrimoniais aos seus usurios ou proprietrios

A Manuteno Corretiva pode ser classificada de duas formas distintas, de acordo

com a estratgia adotada. (quadro 23)

Quadro 23 - Classificao Manuteno Corretiva

Estratgia Adotada Caracterstica

Correo que se faz em funo de um

acompanhamento preditivo, detectivo, ou at pela
deciso gerencial de se operar at a falha. Esta
Manuteno corretiva
deciso, para ser eficaz, deve ser calcada em estudos
planejada
tcnico-financeiros. Decide-se pela manuteno
corretiva porque, no equipamento ou componente
especfico, o custo ser menor que outros mtodos.

Correo da falha de maneira aleatria, , ou seja, a

manuteno atuando no momento da falha do
Manuteno corretiva equipamento, agindo de forma impulsiva. Caracteriza-
no planejada se pela ao, sempre aps a ocorrncia da falha, que
aleatria, e sua adoo leva em conta fatores
tcnicos e econmicos.

Fonte: Marques, 2010

Segundo Silva (2004), comum a adoo da manuteno corretiva para algumas

partes menos crticas dos equipamentos, porm preciso dispor dos recursos
necessrios peas de reposio, mo-de-obra e ferramentas para agir
rapidamente, ou seja, a manuteno corretiva pode ser aplicada para equipamentos
que no comprometam o sistema ou a integridade fsica do usurio.
74
Entretanto Xenos (1998) repudia essa viso ao afirmar que mesmo que a
manuteno corretiva tenha sido a adotada por ser mais vantajosa, no podemos
simplesmente nos conformar com a ocorrncia de falhas como um evento j
esperado e, portanto, natural.

Araujo e Santos9, afirmam que a manuteno corretiva conduz a uma baixa

utilizao anual dos equipamentos e mquinas, a uma diminuio da vida til dos
equipamentos, mquinas e instalaes alm de paradas para manuteno em
momentos aleatrios e, muitas vezes, inoportunos. Portanto essa estratgia se
constitui como a menos vantajosa devendo ser evitada quando o gestor visa adoo
de uma gesto estratgica da Manuteno Predial.

4.1.1.2 Manuteno Preventiva

Manuteno preventiva uma manuteno planejada, que baseada nos histricos

de quebras em funcionamento, ou das revises peridicas realizadas. A idia central
reduzir, evitar a falha ou queda no desempenho, obedecendo a um plano
previamente elaborado, baseado em intervalos definidos de tempo, que geralmente
so estabelecidos em manuais tcnicos. A Manuteno Preventiva estabelece
paradas peridicas com a finalidade de permitir a troca de peas gastas por novas,
assegurando assim o funcionamento perfeito do equipamento por um perodo pr-
determinado.

Segundo Martins (2008), a manuteno preventiva representa um conjunto de

atividades que visa evitar falhas nas instalaes, com o comprometimento do seu
desempenho. Ela depende diretamente de informaes a respeito da edificao,
sendo alimentados por dados dos fabricantes, histricos de manuteno e
avaliaes das instalaes atravs de rotinas peridicas e de vistorias de inspeo
predial.

9
Projeto Apostila virtual. Disponivel em: <http://www.caee.ufrn.br/manut/cap03.htm>
75
Para a NBR 5674:2012 Manuteno Preventiva caracterizada por servios cuja
realizao seja programada com antecedncia, priorizando as solicitaes dos
usurios, estimativas da durabilidade esperada dos sistemas, elementos ou
componentes das edificaes em uso, gravidade e urgncia, e relatrios de
verificaes peridicas sobre o seu estado de degradao.

Gomide et al. (2006), alm de elaborar um completa definio da manuteno

preventiva, este ressalta a importncia de se fazer o registro de todas as atividades
de manuteno realizadas , a fim de criar um histrico, o qual seja possvel usar
como base para a elaborao de um plano de manuteno preventiva, a fim de
otimizar a mesma.

Manuteno preventiva a atividade que atua antecipadamente para

que no haja a reparao. So atividades programadas em datas
preestabelecidas obedecendo, portanto, a critrios tcnicos e
administrativos, baseados em dados estticos ou do prprio histrico
da manuteno realizada.
Pode ser determinada, tambm, atravs das horas de funcionamento
dos sistemas e equipamentos, mediante parmetro de confiabilidade
e disponibilidade das instalaes.
A manuteno preventiva pode ser definida, tambm, como o
conjunto de atividades que visa evitar problemas (falhas) nos
componentes das mquinas e equipamentos, comprometendo sua
performance.

A manuteno preventiva feita sem critrios de analises e estudo de

histricos, bem como falta de atividades preditivas, pode gerar custos
elevados; sendo assim, efetuar substituies antecipadas de
componentes, sem analise de desempenho e de causas, uma
soluo inadequada ao plano de manuteno.
Parmetros de programao das manutenes preventivas podem
ter origens nas informaes dos fabricantes, histricos de
manuteno e, ainda, na avaliao sistmica das instalaes,
atravs de rotinas peridicas simples e de vistorias de Inspeo
predial abrangentes.

Com o emprego da manuteno preventiva, estima-se aumentar a

vida til das partes do edifcio, suas instalaes e equipamentos.
Pode-se, tambm, reduzir o custo final dos servios de manuteno,
se esta estiver associada a aspectos de manuteno
Proativa.(Gomide, Neto, Pujadas; 2006)

Procedimentos regulares e programados de manuteno so essenciais para a

conservao e eficcia da destinao da edificao. Evitam o surgimento dos
problemas e deterioraes inesperadas, permitindo previso segura de gastos
76
peridicos. H, portanto, que estabelecer-se um programa sistemtico de
manuteno predial que ao mesmo tempo em que reponha os sistemas
deteriorados, permita o prolongamento da vida til dos edifcios, atravs de servios
peridicos e de sua conservao global. Para alcanar tal objetivo, deve-se designar
um funcionrio que seja capacitado. Os trabalhos programados de Manuteno
Preventiva consistem, em muitos casos, em inspees e verificaes que, apesar de
aparentemente simples, podem evitar altos custos de reforma. (RODRIGUES, 2009)

Ainda de acordo com essa apostila se o controle desses servios puder ser
informatizado, haver um ganho sensvel em termos de rapidez, eficincia e reduo
de custos. Quando no for possvel, deve ser adotado um bom controle atravs de
quadros, cronogramas e fichas so aceitveis. Servios que ultrapassem o mbito
da manuteno preventiva devem ser contratados com firmas especializadas.

Araujo e Santos listam como vantagens, da Manuteno Preventiva a diminuio do

numero total de intervenes corretivas, reduzindo o custo da corretiva; a grande
diminuio do numero de intervenes corretivas ocorrendo em momentos
inoportunos como, por exemplo: em perodos noturnos, em fins de semana, durante
perodos crticos de produo e distribuio; alm do aumento considervel da taxa
de utilizao anual dos sistemas de produo e de distribuio.

4.1.1.3 Manuteno Preditiva

A manuteno preditiva uma filosofia ou atitude que usa a condio operacional

real de equipamentos e sistemas para otimizar a operao total. O objetivo deste
tipo de manuteno prevenir falhas nos equipamentos ou sistemas atravs de
acompanhamento de diversos parmetros, assim quando o grau de degradao se
aproxima ou atinge o limite estabelecido para a varivel monitorada, tomada a
deciso de interveno. Normalmente esse tipo de acompanhamento permite a
preparao prvia do servio, alm de outras decises e alternativas. Trata-se de
um meio de se melhorar o desempenho do empreendimento, reduzir os prazos e
custos de manuteno e prever falhas com maior antecedncia.

77
Desse modo, Corra e Corra (2006) explicam que a manuteno preditiva
geralmente aplicada quando existe a possibilidade de monitoramento de condies
que determinem a falha, como rudos, temperaturas ou vibraes, ou ainda, quando
a manuteno for excessivamente dispendiosa.

Com relao ao aspecto econmico desse tipo de manuteno, Assis (2010) , afirma
que a manuteno preditiva preza pela realizao do menor nmero possvel de
intervenes, programando tarefas especficas de manuteno somente quando
forem de fato necessrias, reduzindo assim o custo global da manuteno. Essa
situao possvel, pois ao monitorar regularmente as condies reais dos sistemas
e seu rendimento/desempenho, com o uso de programas e equipamentos
especficos, o processo assegurar o intervalo mximo das aes de manuteno e
reduzir as paradas no programadas.

A PINI Servios de Engenharia realizou um estudo a fim quantificar uma possvel

economia na adoo da manuteno preditiva, diante das informaes estudadas, a
revista chegou a concluso que a economia gerada pela adoo de processos de
gesto de Manuteno Preditiva no ser inferior a 30%. (Revista Construo e
Mercado, 2006)

A diferena entre a manuteno preventiva e preditiva, como destaca Resende

(2004), que a primeira realizada de maneira rotineira, obedecendo a uma
periodicidade estabelecida previamente conforme as caractersticas de cada
componente, enquanto a preditiva possui um carter mais ativo, dinmico, pois as
aes so tomadas a partir do monitoramento contnuo do estado de conservao,
diminuindo as perdas devidas a substituies prematuras.

J Viana (2002) enquadra a manuteno preditiva como sendo uma vertente da

manuteno preventiva ao afirmar que a primeira consiste em uma seqncia de
tarefas da manuteno preventiva que juntas, visam acompanhar um determinado
equipamento, por monitoramento, medies ou ainda, atravs de um controle
estatstico com a inteno de predizer a proximidade da ocorrncia da falha. Ainda
dentro desta lgica, Tavares (1987), define controle preditivo da manuteno,como
78
sendo a determinao do ponto timo para execuo da manuteno preventiva
num determinado equipamento. Assim, muitos autores estabelecem que a
Manuteno Preditiva tambm pode ser denominada como Manuteno Preventiva
baseada na condio.

O mecanismo da manuteno preditiva pode ser dividido em trs etapas distintas.

(figura 8)

Figura 8 - O funcionamento da Manuteno Preventiva

Fonte: Arajo e Cmara, 2010

Para a implementao de uma manuteno preditiva na edificao os objetivos e

resultados esperados de cada sistema predial instalado devem ser claros, para que
assim seja assegurada a qualidade da instalao, operao e desempenho.

79
4.1.1.4 Manuteno Detectiva

Esse tipo de manuteno (detectiva) relativamente nova, surgiu a

partir da dcada de 90, e por isso mesmo ainda muito pouco
conhecida no Brasil. Assim como a manuteno preditiva, a
manuteno detectiva gera corretiva planejada, ou seja, uma vez
detectada a falha, programada a sua correo

A Manuteno Detectiva focada em sistemas de proteo, que no

podem falhar quando solicitados, visando a aumentar sua
confiabilidade. So sistemas que, geralmente, se falharem, colocam
em risco a segurana ou a continuidade operacional. Um exemplo
simples e objetivo de aplicao da Manuteno Detectiva o teste
de lmpadas de sinalizao e alarme em painis. (SENAI, 2008)

A identificao de falhas ocultas primordial para garantir a confiabilidade. [...] O

que diferencia a manuteno preditiva da manuteno detectiva o nvel de
automatizao. (KARDEC; XAVIER).

Gomide et al. (2006) define a Manuteno Detectiva como sendo a atividade que
visa identificar as causas de falhas e anomalias, auxiliando nos planos de
manuteno, com o objetivo de atacar a origem do problema, e no apenas o
sintoma do mesmo.

J de acordo com Pinto & Xavier (2001), a Manuteno Detectiva: a atuao

efetuada em sistemas de proteo buscando detectar falhas ocultas ou no
perceptveis ao pessoal de operao e manuteno. Caracteriza-se por permitir a
deteco e correo das falhas, mantendo o sistema operando. Sua importncia
cresce a cada dia, em virtude da maior automao dos sistemas.

Em suma pode-se dizer que a manuteno detectiva uma ao que analisa as

causas de falhas e problemas, com o objetivo de auxiliar os planos de manuteno.
Tem uma ao efetiva na gnese do problema, para que este no ocorra
novamente, antecedendo a prpria manuteno preditiva. Uma das grandes
dificuldades na implantao da Manuteno Detectiva a definio da periodicidade
das verificaes. Isto porque o que se pretende detectar falhas ocultas de
equipamentos que falham aleatoriamente.

80
4.1.2 Tipo de Interveno

Gomide et al. (2006) estabelece que a manuteno pode ainda ser classificada com
relao ao tipo de interveno realizada, podendo essas ser denominadas de:
conservao, reparao, restaurao e modernizao. A figura 9 busca facilitar a
compreenso a cerca do tema, elucidando a diferena entre estas intervenes, a
partir de um grfico de desempenho x idade da edificao.

Figura 9 - Diferenas dos tipos de Manuteno

Fonte: Bonin, 1988

4.1.2.1 Conservao
Segundo Barbosa e Pusch (2011), no dia- a- dia proprietrios ou sndicos devem
tomar aes de conservao do edifcio, que se configuram como atividades
simples, de operao diria, como limpeza e remoo de resduos, e nem sempre
so consideradas como atividades de manuteno. No entanto, tais atividades so

81
importantes quando integradas aos demais tipos de manuteno, e contribuem para
a obteno de bons resultados na conservao do ambiente construdo. O texto
ainda ressalta que infelizmente, comum que os proprietrios e sndicos no sejam
devidamente orientados quanto aos procedimentos mais eficientes e
recomendveis.

Na definio dada por Gomide et al. (2006) para esse tipo de atividade, se
estabelece que a Conservao a atividade rotineira , realizada diariamente ou com
pequenos intervalos de tempo, relacionada com a operao e limpeza dos edifcios.
Ainda destacado que na conservao pode-se estabelecer os procedimentos para
que o operrio esteja atento a outras falhas, observando se os procedimentos
relacionados a reparao esto ou no apresentando o desempenho esperado. O
autor aponta tambm a importncia desse tipo de feedback da equipe de
conservao, uma vez que essa atitude proporcionar avaliaes e anlise, alm de
tempos de atuao mais eficientes e reduo de retrabalhos. Entretanto Quando a
conservao improvisada, poucas so as informaes fornecidas quanto ao
feedback e, as vezes, a equipe de manuteno no esta preparada para a
realizao dos procedimentos, resultando em problemas e atritos entre cada
responsvel das etapas de manuteno.

Portanto a conservao est relacionada com aquelas atividades rotineiras

realizadas diariamente ou ento, com pequenos intervalos de tempo entre
intervenes, diretamente relacionada operao e limpeza do edifcio, criando
condies adequadas para seu uso. (BONIN, 1988)

4.1.2.2 Reparao

Segundo Gomide et al. (2006) Reparao a atividade preventiva ou corretiva,

realizada antes de se atingir em um sistema, instalao ou elemento o nvel de
qualidade mnimo aceitvel, o qual est vinculado com parmetros de desempenho
estabelecidos pela manuteno, observando aspectos de disponibilidade e
confiabilidade dos sistemas, alm de parmetros de projeto. Essa atividade envolve
substituies localizadas de antigos elementos e componentes das instalaes com

82
planejamento e controle detalhado, vinculados ao prolongamento da vida til do
edifcio.

Numa definio mais simplificada Bonin (1988), interpreta a Reparao como

atividades preventivas ou corretivas realizadas antes que o edifcio ou seus sistemas
atinjam o nvel de desempenho mnimo aceitvel, estabelecendo ainda, que no se
deve ultrapassar o nvel de qualidade inicialmente construdo.

4.1.2.3 Restaurao

Segundo uma reportagem de maio de 2013 do site da revista Infra, comum que se
confunda retrofit, reforma e restaurao, pois esses conceitos tm uma essncia
em comum, porm h diferenas substanciais entre eles. A restaurao consiste na
restituio do imvel sua condio original, a reforma por sua vez visa a realizao
de melhorias, sem compromisso com as caractersticas anteriores. J no retrofit a
inteno conciliar ambos, renovao e manuteno, pois ao mesmo tempo em que
se deve manter caractersticas originais da edificao preciso moderniz-la.

A partir de um conceito mais amplo Vale (2006) define Restaurao como um

conjunto de aes desenvolvidas de modo a recuperar a imagem, a concepo
original ou o momento ureo da histria da edificao em questo. A expresso tem
sua utilizao no que se refere a intervenes em obras de arte.

J com o foco na rea de manuteno, Bonin (1998) conceitua a Restaurao, como

sendo um conjunto de atividades corretivas que so realizadas quando o elemento
esta abaixo do nvel mnimo de qualidade aceitvel. Tambm ressalta que neste tipo
no se deve ultrapassar o nvel de qualidade inicialmente construdo.

De acordo com Barbosa e Pusch (2011), os servios de conservao e restaurao

de edifcios histricos demandam tcnicas especiais de planejamento, projeto,
execuo e conservao, que necessariamente devem ser realizadas por
profissionais de diversas reas especializadas. Para que seja possvel a execuo

83
dos servios de conservao e restaurao, necessrio que o projeto de
interveno seja precedido por uma vasta pesquisa, tanto histrica, cronolgica,
iconogrfica e at mesmo arqueolgica, quando necessria..

A restaurao um tipo de interveno predial que tem como objetivo possibilitar a

readequao e a reinsero de edifcios antigos estrutura da cidade, contribuindo
para a maximizao e otimizao do espao construdo. Assim como a preservao
dos valores arquitetnicos e paisagsticos das cidades. (CIANCIARDI e BRUNA,
2004)

possvel concluir assim que a maior parte das restauraes realizada em prdios
com valor histrico que foram deteriorados pela ao do tempo, a restaurao pode
ser caracterizada por um conjunto de intervenes que visa conservar tanto quanto
possvel suas caractersticas formais e construtivas originais, porm permitindo que
a edificao possa apresentar um bom desempenho e condies prprias de ser
utilizada.

4.1.2.4 Modernizao

De acordo com a Revista Infra (2012), a modernizao predial caracterizada como

uma busca da atualizao dos equipamentos e sistemas de um edifcio, para tal
realiza as reformas necessrias para manter tudo atualizado, substituindo aparelhos
desgastados e obsoletos por novos e mais eficientes, possuindo assim uma
liberdade de ao maior do que a restaurao e o retrofit por exemplo. A revista
ainda ressalta que esse processo auxilia na reduo de gastos com gua e energia
e em resduos gerados, alm de atrair novos investidores e prolongar a vida til da
edificao.

O conceito de manuteno de edifcios no pode ser definido apenas no objetivo de

manter as condies de desempenho originais do edifcio construdo, mas tambm
em acompanhar a dinmica das necessidades dos seus usurios, incluindo tambm
a considerao de aspectos de modernizao e desenvolvimento da edificao. E

84
quando fala-se em modernizao, pode-se entender que est se superando o
desempenho original do edifcio.( SEELY apud BONIN ,1988)

Compartilhando a viso apresentada por Seely, Gomide et al.(2006), define

modernizao como sendo uma a atividade preventiva e corretiva, visando que a
recuperao de qualidade ultrapasse o nvel inicialmente construdo e projetado,
fixando um novo patamar de qualidade e desempenho para a edificao e seus
sistemas. a atividade que envolve estreito acompanhamento das necessidades
dos usurios e do desenvolvimento tecnolgico, procurando manter atualizado o
edifcio com suas condies de uso. Essa atividade, normalmente no esta
vinculada diretamente rotina de manuteno, a fim de possibilitar estudos e
avaliaes quanto a sua viabilidade.

Portanto, a modernizao tem o objetivo de atender a evoluo das necessidades

do usurio, retardando a obsolescncia da edificao e aumentando assim a vida til
da edificao.

4.2 GESTO DA MANUTENO

A gesto da manuteno de edifcios se refere a todas as atividades de gesto que
determinam os objetivos, a estratgia e as responsabilidades que dizem respeito
manuteno. (SILVA, 2011).

O Gerenciamento da Manuteno foi criado a partir da necessidade de planejar e

avaliar os procedimentos, reduzir custos, aumentar a disponibilidade, evitar o acaso,
reduzir a manuteno corretiva, reduzir desperdcios e administrar estoques.
(MORILHA, 2011)

De acordo com a NBR 5674:2012, a gesto da manuteno deve considerar a

tipologia da edificao, o uso efetivo da mesma, o tamanho e a complexidade do
ambiente construdo, incluindo consideraes relacionadas localizao e
implicaes com o entorno. A norma ainda aponta que na organizao da gesto do
sistema de manuteno deve ser prevista infraestrutura material, tcnica, financeira
e de recursos humanos, capaz de atender aos diferentes tipos de manuteno
necessrios, a saber:

85
A gesto da manuteno de uma edificao responsabilidade do proprietrio ou do
sndico do condomnio. recomendvel que esta tarefa seja realizada por pessoas
qualificadas, isto porque uma gesto eficiente do sistema de manuteno requer
tempo, conhecimento tcnico e multidisciplinar e capacidade de gerenciamento.

A NBR 5674:2012 estabelece uma srie de responsabilidades, pelas quais o gestor

de manuteno deve responder o quadro 24, mostra um resumo de todas as
incumbncias presentes na norma.

Quadro 24 - Incumbncias do Gestor de Manuteno

Incumbncias do Gestor de Manuteno

Assessorar o proprietrio ou o sndico nas decises que envolvam a manuteno da

edificao;

Providenciar e manter atualizados os documentos e registros da edificao e fornecer

documentos que comprovem a realizao dos servios de manuteno;

Implementar e realizar as verificaes ou inspees previstas no programa de manuteno

preventiva;

Elaborar as previses oramentrias;

Supervisionar a realizao dos servios de acordo com as Normas Brasileiras, projetos e

orientaes do manual de uso, operao e manuteno;

Orar os servios de manuteno;

Assessorar o proprietrio ou o sndico na contratao de servios de terceiros para a

realizao da manuteno da edificao;

Estabelecer e implementar uma gesto do sistema dos servios de manuteno;

Orientar os usurios sobre o uso adequado da edificao ;

Orientar os usurios para situaes emergenciais.

Fonte: ABNT , 2012

86
Os requisitos que a gesto do sistema de manuteno de edificaes deve atender,
tambm so estabelecidos na NBR 5674:2012, so eles: preservar as
caractersticas originais da edificao; e prevenir a perda de desempenho
decorrente da degradao dos seus sistemas, elementos ou componentes

Alm dos aspectos j citados, a gesto da manuteno tambm deve visar

sustentabilidade do empreendimento. O conceito de sustentabilidade sistmico, e
abrange questes relacionadas continuidade de aspectos econmicos, sociais e
ambientais da sociedade humana. A sustentabilidade aplicada manuteno de
edificaes traz preocupaes com a utilizao racional dos recursos naturais e a
minimizao da gerao de resduos durante o uso do edifcio, com a otimizao de
recursos, e tambm com a conscientizao dos usurios quanto importncia
destas aes. (CREA-PR, 2011)

Vrias ferramentas gerenciais so colocadas disposio do gestor de manuteno,

tais como: CCQ (Circulo de Controle de Qualidade), TPM (Manuteno Produtiva
Total), GQT (Gesto de Qualidade Total), PDCA (Mtodo de Controle de
Processos), MASP (Mtodo de Analise e Soluo de Problemas), FMEA (Anlise de
Modo de Falha), RCFA (Anlise de Causa Raiz de Falha), MCC (Manuteno
Centrada em Confiabilidade), Anlise de Pareto, CEP (Controle Estatstico do
Processo), Programa 5S, 5W1H, Mtodo dos Porqus.

Entretanto importante perceber que so simplesmente ferramentas e sua simples

utilizao no sinnimo de resultados. Conforme Pinto e Xavier (2001), o uso de
instrumentos gerenciais que o homem de manuteno tem a sua disposio, como
por exemplo, as ferramentas de qualidade, por serem somente ferramentas, por si
s no garantem qualidade, porm a aplicao correta destas ferramentas pode
levar a excelentes resultados.

A Gerncia da Manuteno estar cumprindo o seu papel, na medida em que

conseguir acompanhar os principais eventos do dia a dia, cuidar do fator humano e
pensar o amanh da manuteno. (XAVIER; DORIGO, 2010)

87
4.2.1 Sistemas de Manuteno

Os sistemas de manuteno fazem parte da gesto da manuteno. A NBR

5674:2012 define sistema de manuteno como sendo: conjunto de procedimentos
organizados para gerenciar os servios de manuteno. A Norma ainda ressalta em
sua introduo que Para atingir maior eficincia na administrao de uma edificao
ou de um conjunto de edificaes, necessria uma abordagem fundamentada em
procedimentos organizados em um sistema de manuteno, segundo uma lgica de
controle de qualidade e de custo.

Quando se trata de um conjunto de edifcios, a problemtica de gerir

as atividades de manuteno maior, porque alm da necessidade e
complexidade de gerenciar um grande nmero de atividades distintas
ainda precisa conciliar diversos interesses e conflitos dos
intervenientes nas atividades de manuteno. Neste caso, justifica-se
o desenvolvimento de sistemas de manuteno visando planejar,
gerenciar e prever as necessidades de manuteno. [...] sistema de
manuteno uma estrutura capaz de permitir a realizao e o
controle dos trabalhos necessrios para manter os edifcios aptos
para atenderem s necessidades dos usurios, de maneira a obter o
menor custo global. (JONH; BONIN, 1998)

Cremonini (1988) afirma que um sistema de manuteno est ligado a manuteno

preventiva, ou seja, as intervenes so realizadas antes que o desempenho caia a
um nvel menor que o mnimo aceitvel e para que essas aes preventivas sejam
possveis, necessrio ter conhecimento dos possveis defeitos dos componentes,
os quais podem ocorrer devido degradao natural ou causas externas. Este
conhecimento das possveis patologias adquirido a partir de estudos de
durabilidade dos materiais e levantamentos de campo, de modo que se identifique
as causas e origens dos defeitos, subsidiando assim procedimentos de identificao
e correo.

Lnn (1983) estabelece que o sistema de manuteno deva objetivar a manuteno

ou aumento de um padro de desempenho estabelecido; minimizao de custos; e
satisfao dos requisitos dos usurios.

A NBR 5674:2012 estabelece que:

88
 O sistema de manuteno deve possuir mecanismos capazes de
prever os recursos financeiros necessrios para a realizao dos
servios de manuteno em perodo futuro definido.

As previses oramentrias devem incluir uma reserva de recursos

destinada realizao de servios de manuteno corretiva.

As previses oramentrias devem ser flexveis, de modo a assimilar

uma margem de erro em estimativas fsicas, de custos.

As previses oramentrias devem expressar claramente a relao

custo x benefcio dos servios de manuteno, devendo constar em
ata as deliberaes sobre a realizao ou no destas intervenes

O treinamento especfico dos recursos humanos envolvidos nos servios de

manuteno fundamental, uma vez que os conhecimentos exigidos na
manuteno so diferenciados dos servios convencionais utilizados na construo
civil. So fontes de informaes para o sistema de manuteno, as solicitaes e
reclamaes dos usurios e as inspees tcnicas.

4.2.1.1 Tipos de Sistemas de Informao da Manuteno

Dependendo da complexidade existente para realizar a gesto da manuteno

predial, torna-se essencial pensar numa organizao eficiente das informaes.
Para tal existem diversas opes de Sistemas de Informao da Manuteno,
podendo-se adotar desde o sistema manual at os informatizados, deve- se balizar a
escolha pela soluo de maior coerncia com a estratgia de manuteno adotada.

A velocidade das tomadas de decises e o volume de informaes a se considerar

hoje muito superior ao que se verificava no passado, por isso somente com
informaes precisas e no tempo adequado, o gestor da manuteno poder atingir
os objetivos estratgicos da organizao. (MORILHA,2011)

A forma como uma empresa obtm e trabalha as informaes, define o sistema

utilizado pela mesma, segundo Tavares (1996) os sistemas se distinguem entre si
por seus elementos constituintes e pela natureza do processo de transformao das
informaes, sendo possvel afirmar que existem, basicamente, quatro sistemas de
controle de dados da manuteno.

89
O Primeiro o Sistema de Controle Manual que se caracteriza por ser um sistema
rudimentar, ainda utilizado em pequenas empresas e por empresas prestadoras de
servios de manuteno de pequeno porte. Todas as informaes relacionadas s
atividades de manuteno, aos equipamentos ou a qualquer outro item, so
anotadas manualmente e guardadas fisicamente pelas empresas (papis, pastas,
etc).

J nos Sistemas de Controle Automatizado, o computador recebe diretamente as

informaes relevantes sobre as aes de planejadas e no planejadas da
manuteno possibilitando a obteno de relatrios peridicos e no peridicos, com
dados precisos para a tomada de decises. A transferncia das informaes feita
para o banco de dados do sistema por meio de formulrios padronizados, programas
especficos ou coletores de dados.

O terceiro tipo o Sistema de Controle Semi-Automatizado, o qual as atividades de

manuteno predial planejadas tm o auxlio da tecnologia e as atividades de
manuteno predial no planejada so controladas e arquivadas fisicamente e em
sua maioria de forma manual.

E por ltimo o Sistema de Controle Computadorizado, nesse tipo as informaes so

transferidas e obtidas diretamente do computador por via online, possibilitando o
acesso s informaes com maior agilidade e rapidez. Dependendo da abrangncia
que se quer do sistema de gerenciamento de manuteno, dados podem estar
armazenados em um banco do mainframe da empresa, em uma rede de
computadores ou at mesmo em um simples computador de grande porte dedicado
a essa tarefa.

Na atualidade se torna cada vez mais difcil um Planejamento e Controle da

manuteno trabalhar sem o auxlio de um software, diante do volume de
informaes a serem processadas; os controles manuais e as planilhas eletrnicas
so ineficazes, acarretando em atrasos e pobreza da qualidade de dados fornecidos
para tomada de deciso gerencial.

90
Um sistema de manuteno informatizado permite a interligao da manuteno
com as demais reas da empresa, tornando o gerenciamento de custos, materiais e
pessoal mais gil e seguro. O fator primordial da informatizao da manuteno o
gerenciamento dos equipamentos e instalaes, visando possibilitar a formao de
um banco de dados histrico dos equipamentos, o planejamento e programao de
recursos para a manuteno, orientar atividades e estabelecer o panorama das
condies dos equipamentos. (BRANCO FILHO, 2005)

De acordo com Carvalho et al. (2009):

O uso de sistemas informatizados no gerenciamento da

manuteno fundamental para a execuo da poltica de
manuteno, em razo do alto volume de informaes manuseado
pela equipe e do pequeno nmero de profissionais envolvidos. Dessa
forma, pode-se dizer que um sistema de manuteno informatizado
possui um papel importante na evoluo do processo de
manuteno, dinamizando o mesmo, atravs do fluxo rpido das
informaes, sendo utilizado como ferramenta para o gerenciamento,
alm de formar um banco de dados, permitindo o uso de histricos
na busca de informaes para o planejamento e para o rastreamento
de problemas que j ocorreram.

Diante do exposto possvel perceber a vantagem de implementar um sistema de

manuteno informatizado, o quadro 25 expe as principais vantagens deste.

Quadro 25 - Vantagens dos Sistemas Informatizados

VANTAGENS DOS SISTEMAS INFORMATIZADOS

Organizar e padronizar os procedimentos ligados a servios de manuteno;

Facilitar a obteno de informaes da manuteno;

Gerenciar a estratgia de manuteno atravs dos planos preventivos, de forma a garantir
que as tarefas planejadas sejam automaticamente emitidas em forma de Ordem de
Manuteno;
Aumentar a produtividade da manuteno atravs de informaes, otimizao de mo-de-
obra e/ou priorizao dos servios;

Controlar o estado dos equipamentos;

Fornecer relatrios de histrico dos equipamentos, bem como de ndices consolidados,

como backlog, ndice de corretiva, MTTR, etc.

Fonte: Carvalho et al., 2009

91
De acordo com Morilha (2011):

Antes de decidir pela implantao dessa nova ferramenta de

gesto, importante considerar que a implantao de qualquer
nova tecnologia, metodologia e, principalmente, de um novo
software vai ter seu sucesso relacionado com o atendimento de
algumas necessidades:
a) avaliao rigorosa e divulgao das reais necessidades;
b) apoio da alta direo da empresa;
d) elaborao do Plano Diretor da implantao;
c) envolvimento do usurio final.

O mercado tem se desenvolvido de forma to impressionante que h produtos para

todas as necessidades, cabendo assim, a cada empresa interessada, verific-las e
decidir pela melhor opo. Por isso necessrio definir muito bem o que esperar do
programa que se deseja adquirir, afinal a escolha errada ir, fatalmente, gerar perda
de dinheiro, tempo, confiana, compromisso e poder tornar a implantao
impraticvel.

4.2.2 Programa/Plano de Manuteno

A partir de definies anteriores, pode-se dizer que Sistema de Manuteno o

conjunto de informaes e procedimentos necessrios para realizar a gesto da
manuteno, quando individualizados os procedimentos e as informaes para
apenas um sistema ou elemento, passa-se ento a ser chamado de Programa de
Manuteno

Para Castro (2007), fundamental que haja um plano de manuteno a ser seguido.
E esse plano deve ser constitudo de um conjunto de informaes e procedimentos,
os quais vo orientar as atividades de manuteno e as rotinas de operao de
sistemas, de acordo com uma estratgia de ao estabelecida. Segundo o autor o

92
programa deve considerar as orientaes do fabricante relacionadas ao uso e
inspeo rotineira de cada componente.

A partir de uma definio mais completa a NBR 5674:2012 estabelece que:

O programa consiste na determinao das atividades essenciais de

manuteno, sua periodicidade, responsveis pela execuo,
documentos de referncia, referncias normativas e recursos
necessrios, todos referidos individualmente aos sistemas e, quando
aplicvel, aos elementos, componentes e equipamentos. O programa
de manuteno deve ser atualizado periodicamente.

importante ressaltar que todo o registro e histrico de atividades de manuteno

tambm devero ser inseridos no programa, onde podero se encontrar tambm os
dados de referncia quanto ao custo mdio de cada atividade. Desta forma, o
programa de manuteno deve conter todos os dados relativos estratgia de
manuteno implantada no empreendimento.

O Plano de Manuteno e Conservao de Edificaes, da FAF10 estipula que como

passo inicial para a implementao de um programa de manuteno, necessrio
analisar criteriosamente a funo do edifcio, determinando todos os sistemas que o
compem. A partir desse levantamento, recolhe-se o maior nmero possvel de
informaes existentes a respeito desses sistemas. Em seguida, determina-se as
funes de todas as suas partes. Essas partes devem ser relacionadas e estudadas
separadamente a partir de suas caractersticas construtivas, tipo de uso, situao
atual, necessidade de interveno imediata ou reforma geral. A partir da reunio de
todas essas informaes, possvel organizar os trabalhos de forma sistemtica,
determinando-se assim a periodicidade de cada inspeo e os custos globais dos
servios.

A NBR 5674:2012 estabelece uma relao completa de todos os aspectos que

devem estar contidos no Programa da manuteno, alm de todas as
obrigatoriedades que devem ser considerados na hora de elaborar um programa de
manuteno (quadro 26).

Quadro 26 - Obrigatoriedades do Plano de Manuteno

10
Faculdade Alta Floresta
93
 OBRIGATORIEDADES DO PLANO DE MANUTENO SEGUNDO A NBR
5674:2012
Caractersticas especficas da edificao que devem ser consideradas no plano

Tipologia, complexidade e regime de uso da edificao;

Sistemas, materiais e equipamentos;

Idade das edificaes;

Expectativa de durabilidade dos sistemas

Relatrios das inspees, constando comparativos entre as metas previstas e as
metas efetivas
Relatrios das inspees constando as no conformidades encontradas;

Relatrios das inspees sobre as aes corretivas e preventivas;

Solicitaes e reclamaes dos usurios ou proprietrios;

Histrico das manutenes realizadas;

Rastreabilidade dos servios;

Impactos referentes s condies climticas e ambientais do local da edifi cao;

Escala de prioridades entre os diversos servios;

Previso financeira.

O plano de manuteno deve conter

Designao do sistema, quando aplicvel aos elementos e componentes;

Descrio da atividade;

Periodicidade

Identificao dos responsveis;

Documentao referencial e formas de comprovao;

Modo de verificao do sistema;

Custo.

A documentao do programa de manuteno deve incluir:

Manual de uso, operao e manuteno das edificaes conforme NBR 140377;

94
Manual dos fornecedores dos equipamentos e servios;

Programa da manuteno;

Planejamento da manuteno contendo o previsto e o efetivo, tanto do ponto de

vista cronolgico quanto financeiro;

Contratos firmados;

Catlogos, memoriais executivos, projetos, desenhos, procedimentos executivos dos

servios de manuteno e propostas tcnicas;

Relatrio de inspeo;

Documentos mencionados na ABNT NBR 14037:2011, Anexo A, em que devem

constar a qualificao do responsvel e os comprovantes da renovao;

Registros de servios de manuteno realizados;

Ata das reunies de assuntos afetos manuteno;

Documentos de atribuio de responsabilidade de servios tcnicos.

Fonte: ABNT, 2012

De acordo com a NBR 5674:1999:

O planejamento deve ser definido em planos de curto, mdio e longo

prazo, de maneira a: coordenar os servios de manuteno para
reduzir a necessidade de sucessivas intervenes; minimizar a
interferncia dos servios de manuteno no uso da edificao e a
interferncia dos usurios sobre a execuo dos servios de
manuteno; otimizar o aproveitamento de recursos humanos
financeiros e equipamentos.

A garantia de bons resultados da manuteno assegurada pelo carter estruturado

de seus processos de trabalho, que permite a definio, o planejamento e a
avaliao de todas as atividades, bem como tomadas de decises oportunas para o
aperfeioamento de seus fatores de produo ou de seu universo de atuao.

Ferreira (2010) defende que para reduzir custos na manuteno, deve-se adequar o
programa de manuteno a fim de evitar aes corretivas em componentes que
poderiam sofrer aes programadas de manuteno. Para que isto ocorra,
fundamental que o planejamento seja entendido como um servio tcnico,
95
executado por empresas especializadas e/ou por profissionais treinados
adequadamente.

Em suma A elaborao e a implantao de programa de manuteno preventiva

nas edificaes, alm de ser importante para a segurana e qualidade de vida dos
usurios, essencial para a manuteno dos nveis de desempenho ao longo da
vida til. (NBR 5674: 2012)

4.2.3 Terceirizao da manuteno

Amato Neto (1995) define Terceirizao como ato de trasferir a responsabilidade por
um determinado servio ou operao/fase de um processo de produo ou de
comercializao de uma empresa para outra(s), nesse caso conhecida(s) como
terceira(s).

Em uma entrevista dada a Revista Construo Mercado, em junho de 2010,

Alexandre Lara afirma que:

A manuteno predial no pas vem passando por algumas

transformaes desde a dcada de 1980, quando era
predominantemente desenvolvida por equipes prprias, no final da
dcada houve um princpio de terceirizao em alguns prdios
corporativos ou monousurios. No entanto, foi na dcada de 1990
que esta relao comeou a mudar, juntamente com a chegada de
um novo conceito de gerenciamento de facilidades trazido por
empresas norte-americanas. A terceirizao com empresas
especialistas ganhou espao..

Bezerra (2000) defende a adoo terceirizao como uma forma de melhorar o

desempenho da gesto da manuteno.

evidente que para o condomnio oferecer sempre as melhores

condies de habitabilidade e uso, deve ter uma gesto eficiente e
eficaz. Isto exige disponibilidade integral de tempo e conhecimentos
tcnicos e administrativos, que os condminos, entre eles, o sndico,
normalmente no dispem.

A soluo entregar estas tarefas a empresas administradoras de

condomnios, cabendo ao sndico a tarefa de supervisionar os gastos
e avaliar os resultados, ou seja, terceirizar a administrao, incluindo
a manuteno do prdio, seus equipamentos e instalaes.

A terceirizao se j uma realidade em todas as atividades da

economia e cresce sem parar em todos os ramos da economia, nas
atividades rotineiras dos condomnios atualmente, quase uma

96
 unanimidade, exceto, talvez, para os pequenos condomnios de
baixa renda.

[...] A diminuio das responsabilidades com encargos sociais e

querelas trabalhistas, o alvio da gerncia dos pagamentos, facilidade
de substituio, seleo e treinamento da mo-de-obra, so
vantagens da terceirizao. (Bezerra, 2000)

Moraes (2011) aponta a grande adeso das empresas terceirizao da

Manuteno e cita que o objetivo principal desta atividade reduzir custos e
melhorar a qualidade. Entretanto o autor ainda aponta que apesar das vantagens,
quando indevidamente administrada a subcontratao pode acarretar perdas
financeiras por reclamatrias trabalhistas, dentre outras consequncias.

Com o exposto, possvel perceber que mesmo que a terceirizao apresente uma
srie de vantagens, necessrio que a deciso por sua adoo no seja tomada de
forma precipitada. Com a inteno de auxiliar a deciso final do gestor, a Revista
Construo e Mercado (2009), prope uma srie de questionamentos que devem
ser feitos pelo sndico/gestor, antes de realizar a contratao da empresa
terceirizada, a fim que assim possa ser tomada a melhor deciso possvel, as
perguntas so: Quantas pessoas vamos ter que demitir? Quanto essas demisses
vo nos custar? Vamos reduzir custos com a terceirizao ou no? Quais as
vantagens do processo? Estamos pensando somente em reduzir custos ou em
contar com um parceiro de longo prazo, que disponibilize pessoal sempre atualizado
e treinado? Quanto vamos reduzir por ms em nosso atual custo de manuteno?

Com o objetivo de tambm orientar o gestor de manuteno, com relao ao

contrato de terceirizao, a NBR 5674: 2012, recomenda avaliar os seguintes pontos
na a avaliao das propostas das empresas terceirizadas:

a)qualificao da empresa ou profissional em termos de capacidade

tcnica, recursos humanos e equipamentos necessrios ao
desenvolvimento dos servios;
b) experincia da empresa ou profissional na rea, incluindo a
meno de outros servios em andamento ou j concludos, e o
eventual fornecimento de acervo tcnico;
c) referncias de outros clientes;
d) proposta tcnica apresentada, incluindo atendimento s normas
aplicveis e legislao;
e) habilitao jurdica, regularidade fiscal, idoneidade e capacidade
financeira da empresa ou profissional, avaliadas em relao ao porte
de servio contratado; e

97
 f) prazo para a execuo, preo, condies de pagamento,
cronograma fsico-financeiro com base no contrato

De acordo com Medeiros et al. (2005) inicialmente no Brasil , a terceirizao era

realizada apenas por contratao de mo- de- obra ,posteriormente se evoluiu para
a forma de servios e por ltimo por performance. A contratao por performance
ainda se encontra em fase experimental e de amadurecimento no Brasil. Esse fato
corroborado a partir das estatsticas apresentadas no tabela 1.

Tabela 1 - Distribuio das formas de contratao no Brasil

Forma de Contratao Existente (%) Ideal(%)

Mo- de- obra 65 5

Servio 30 30

Resultado/Desempenho 5 65

Fonte: Kardec; Carvalho, 2002

O quadro 27 apresenta um panorama geral da terceirizao no Brasil.

Quadro 27 - Panorama Geral da Terceirizao

PANORAMA GERAL DA TERCEIRIZAO

Poucas empresas vocacionadas e capacitadas para a atividade de manuteno.

DIFICULDADES PARA A TERCEIRIZAO

Legislao trabalhista, ainda restritiva.

Baixa integrao entre contratantes e contratadas com prtica da poltica perde-

ganha.

Pouca mo de obra qualificada no mercado

Baixo ndice de treinamento e qualificao entre as empresas prestadoras de

servio.
Possibilidade de cartelizao em alguns setores

No cumprimento (ainda) de obrigaes trabalhistas por parte de algumas

prestadoras de servio.

Maior taxa de acidentes entre os contratados

98
 Cultura gerencial, mdia gerncia, em manter pessoal prprio
Definir quais atividades podem ou devem ser terceirizadas no todo ou em parte
tomando especial cuidado com as atividade fim e estratgicas, onde se inclui
parte da manuteno.
CONDIES BSICAS PARA TERCEIRIZAR

Verificar a existncia, no mercado, de empresas prestadoras de servio ou

mesmo a possibilidade de serem desenvolvidas.
Procurar resultados de mdio e longo prazo ao invs de reduo de custo no
curto prazo

Estabelecer relaes de parceria (as duas partes ganham)

Procurar a melhoria contnua dos resultados, com ganhos divididos entre as

duas partes

Estabelecer indicadores de resultados

Desenvolver um instrumento contratual claro e justo. Lembrar que o instrumento
contratual no deve ser uma fonte de ameaa para a contratada nem para a
tomadora de servios.

Exigir a qualificao necessria para as funes que esto sendo contratadas.

Aumento da qualidade;
Reduo de custos;
VANTAGENS DA
TERCEIRIZAO

Transferncia de processos suplementares a quem os tenha como atividade fim;

Aumento da especializao;
Flexibilidade organizacional;
Reduo de reas ocupadas;
Melhor atendimento;

Melhor administrao do tempo para gesto do negcio.

Aumento da dependncia de terceiros;

DESVANTAGENS DA

Aumento de custos quando se empreiteriza;

TERCEIRIZAO

Aumento do risco empresarial pela possibilidade de queda na qualidade;

Aumento do risco de acidentes pessoais;

Aumento do risco de passivo trabalhista, funo da baixa qualidade de contratao;

Perda de know-how.

Fonte:Xavier, 2001

99
4.2.3.1 Contratao por mo de obra
Como foi mostrado anteriormente, esse modelo de contratao o mais adotado no
setor de manuteno no Brasil, o principal motivo a sua facilidade de aplicao,
uma vez que no exige uma elaborao contratual muito complexa. Entretanto
tambm, o modelo de terceirizao que recebe mais criticas por parte dos
estudiosos do assunto, na literatura podemos encontrar diversas citaes que
corroboram a falta de eficincia deste tipo de contratao:

Contrato por mo de obra a forma mais antiga e incorreta de se

efetuar a contratao, pois tem a finalidade de mascarar a relao de
emprego com a mo de obra. Neste tipo de contratao as empresas
fornecem mo de obra no qualificada para a funo, sendo a mais
barata. Com isso os ndices de produtividade, qualidade,
atendimento e comprometimento tendem a cair. Este tipo de contrato
tem uma relao de alto risco empresarial e normalmente a relao
cresce unilateralmente, uma poltica perde-perde. (KARDEC;
XAVIER, 2001)

Esta forma de contratao possui produtividade baixa, j que o nus

exclusivo do contratante, no tendo a contratada interesse em
aumentar esta produtividade, por razes bvias: menor produtividade
significa maior utilizao de recursos humanos, de equipamentos e
materiais, que resultam em maior faturamento e lucro da contratada;
o que mais grave: no h qualquer compromisso com os
resultados. (KARDEC; XAVIER, 1998)

O contrato por mo de obra uma relao de alto risco empresarial e

trabalhista e que no deve ser praticada por qualquer empresa que
tenha uma viso de futuro moderna, e que queira sobreviver por
longo prazo no mercado. uma relao de crescimento unilateral, do
ganho imediato, enfim, a poltica do perde-ganha. Para ser mais
preciso pode-se afirmar que, a mdio e longo prazo, uma poltica
do PERDE-PERDE. (KARDEC; CARVALHO, 2002)

Medeiros et al. (2005) ainda chama a ateno para o fato do supervisor acumular a
funo de preposto da contratada, descaracterizando quanto as suas reais
atribuies, evidenciando duplo papel que afeta seu desempenho. De modo usual,
os executantes acabam respondendo tanto ao supervisor da contratada quanto a
fiscalizao, no considerando aqui as intervenes dos usurios, provocando um
conflito pessoal que prejudica o bom andamento das tarefas do dia a dia.

Como fica claro no exposto acima, a forma de contratao por Mo de Obra de uma
maneira geral a ltima alternativa a ser aplicada por empresas que desejam

100
manter a sua competitividade no mercado. Em suma pode-se afirmar que um
modelo de fcil elaborao contratual, carrega possveis riscos de passivos
trabalhistas, o contratante arca com a tarefa de fiscalizar a mo-de-obra,
caracterizando um vnculo de superviso, alm de comumente no possuir
parmetros de resultados e qualidade. Os efeitos desse tipo de contratao podem
ser visualizados no quadro 28.

Quadro 28 - Efeito da Contratao por Mo de Obra

Efeitos da Contratao por Mo de Obra

Mo de obra menos qualificada;

Mo de obra mais barata;

Baixa produtividade (o nus exclusivamente da contratante);

No h qualquer compromisso com os resultados;

Maior ndice de acidentes;

Baixa qualidade final do trabalho;

Menor comprometimento dos empregados (no tm identidade com nenhuma das duas
empresas);

Tendncia de descumprimento de obrigaes trabalhistas (como fonte de aumento de

renda);

Interferncia da contratante na administrao da atividade da contratada;

Pagamento por homem hora ou homem dia;

A disponibilidade, que o grande resultado da manuteno, afetada negativamente;

Para a contratada quanto mais gente tiver melhor;

Para a contratante o excesso de gente tumultua a instalao, e no significa maior volume

Fonte: Xavier,2001

101
4.2.3.2 Contratao por Servio

Nessa modalidade de contratao necessrio que a contratante estabelea os

servios de manuteno necessrios, depois define um escopo de atividades
especficas e delimitadas, e aps esses pontos definidos contrata a empresa
prestadora de servios para realiz-lo, com custo previamente definido. Esta
modalidade apresenta queda na utilizao sendo que 25,2% das empresas
praticavam esta modalidade em 1997 contra 27,2 % em 1995 (ABRAMAM, 1997)

Canhada e Lima (2000) ao realizarem uma anlise desse mtodo de contratao,

estabeleceram que a principal vantagem desta modalidade a possibilidade de se
minimizar os riscos trabalhistas, uma vez que h a contratao de um servio e no
de uma pessoa, sendo os servios coordenados por uma liderana do contratado.

Entretanto, os autores apontam tambm uma srie de desvantagens do mtodo, tais

como, necessitar de escopo muito bem definido e equalizao apurada de
propostas, com clareza de responsabilidades e obrigaes, j que situaes no
acordadas podem gerar grandes conflitos durante e ao final do trabalho,
principalmente no que se refere a adicionais. Alm disso, a avaliao de
desempenho pouco satisfatria.

Alm das desvantagens j citadas, Medeiros et al. (2005) consegue identificar nesse
mtodo um claro conflito de interesses, uma vez que para alcanar um lucro maior:

[...] as contratadas procuram executar o mximo de servios no

menor prazo possvel, s vezes esquecendo s questes de
qualidade e segurana, para aumentar ao extremo seu faturamento.
Buscam uma maior produtividade, j que o nus da baixa
produtividade passa a ser um problema da contratada Porm essa
baixa qualidade interfere negativamente os interesses do contratante.

Esse antagonismo de objetivos corroborado por Kardec e Carvalho (2002).

A contratante est procura de uma maior disponibilidade e para se
conseguir isto necessrio uma srie de aes envolvendo,
inclusive, mudanas de paradigmas, e a resultante de tudo isto
uma reduo na demanda de servios.[...] Por outro lado, quanto
maior a demanda de servios maior ser a remunerao da
contratada e, conseqentemente, o seu lucro. muita ingenuidade
por parte da contratante julgar que a contratada ser uma parceira
102
 sua na busca de maior disponibilidade, que reduzir a demanda de
servios e, por conseqncia, o faturamento e o lucro da contratada.

Como pode ser observado, embora o avano seja considervel em relao ao

mtodo anterior, o modelo ainda apresenta claras deficincias, porm mesmo que
haja inconvenientes mais vantajoso aplic-lo quando se compara este ao modelo
de contratao por mo- de- obra, como pode ser observado no quadro 29.

Quadro 29 - Comparativo entre Contratao por Servio e por Mo de obra

Vantagens da Contratao por Servio em relao a

Contratao por Mo de Obra

Menor desperdcio;

Melhor aplicao da mo de obra existente;

Quadro mais enxuto;
Pessoal mais qualificado, servio de maior qualidade;
Superviso da contratada experiente capaz de tomar decises para continuidade do
servio e preocupada com a produtividade;
Reduo significativa de retrabalhos.
Fonte: Xavier, 2001

4.2.3.3 - Contratao por Desempenho/Resultado

Medeiros et al. (2005) estabelece que nesta forma de contratao, as empresas

contratante e contratada desempenham um papel essencialmente de parceria na
obteno de avanos de desempenho dos equipamentos e sistemas, medidos
atravs de resultados dos indicadores negociados. Quanto melhores forem os
resultados, maiores so os ganhos financeiros para ambas as empresas. A empresa
contratante ganha com o aumento natural da disponibilidade e a reduo das
intervenes corretivas que normalmente so mais caras, sendo que a contrata
beneficiada com o aumento de sua margem de lucro propiciada pelo tipo de contrato
caracterstico, onde melhores resultados implicam em maiores remuneraes.

103
 Nesse tipo de contrato o objetivo estratgico no contratar servios
de manuteno e, sim, contratar solues de manuteno. No
contrato de risco deve-se, inicialmente, estabelecer os parmetros de
disponibilidade mnima dos equipamentos e um teto dos recursos
contratados e, com base nestes indicadores, a contratada ser
remunerada [...] O contrato por resultados estimula para que no
haja quebra de equipamento, e assim leva as empresas a fazerem o
servio bem feito, assegurando que o equipamento permanea em
funcionamento o maior tempo possvel. Normalmente este tipo de
contrato est amarrado ao faturamento da empresa. (PINTO;
XAVIER, 2000)

A Contratada, na busca da meta comum da Contratante, que a

maior disponibilidade, ter maior lucro, ainda que menor faturamento
decorrente da menor demanda de servios, pois parte dos recursos
no despendidos ser dividida entre as partes, o que aumentar o
lucro. Ou seja, haver a seguinte tendncia: (Demanda de servios
Queda) / (Faturamento: Queda) / (Lucro: Aumento). (KARDEC;
CARVALHO,2002)

Esse modelo de contratao, conforme exposto anteriormente, o que apresenta

menor aderncia entre setor de manuteno predial Brasileiro. Entretanto ele
representa um grande avano nas relaes contratante x contratada comparados as
formas anteriores, e o mtodo que mais se aproxima do ideal da terceirizao,
pregado por Kardec e Carvalho (2002).

Terceirizar passa pelo pressuposto bsico de uma relao de

parceria, por uma atuao semelhante com a contratante, sobretudo,
que seja uma relao de resultados empresariais para as partes
envolvidas, trazendo uma vantagem competitiva para a empresa
contratante, atravs de uma economia de escala e para a Empresa
contratada atravs de uma maior especializao, comprometimento
com resultados e autonomia gerencial. [...] A contratao por
resultado a verdadeira essncia da terceirizao, a
materializao da parceria entre duas empresas que produzem
resultados positivos para ambas, a relao GANHA-GANHA.

Entretanto Medeiros et al. (2005) ressalta o fato que para esse mtodo funcionar, as
empresas Contratante e Contratada devem procurar se conhecer mutuamente para
ficar bem clara a meta a serem atingidas, seus pontos fortes e limitaes para que
possam, em um esforo de parceria, definir quais os resultados a serem atingidos,
garantindo a performance a ser alcanada nos equipamentos e instalaes,
tornando as unidades competitivas.

Em suma esse mtodo oferece liberdade de atuao da contratada no objeto

contratado, permitindo ganhos diferenciados baseados na sua competncia para

104
atingir metas negociadas; A responsabilidade tcnica passa a ser totalmente
assumida pela contratada; H uma tendncia de reduo de custos da manuteno;
Aumenta a disponibilidade das instalaes; A contratada tem um foco maior no
atendimento das metas negociadas; Alm do aumento da vida til dos
equipamentos.

Diante das vantagens expostas inegvel o efeito positivo que a adoo desse
mtodo trar para manuteno da edificao, como pode ser verificado no quadro
30. Entretanto para que ele ganhe mais adeptos, ser imprescindvel uma mudana
de paradigma.

Quadro 30 - Efeitos da Contratao por Desempenho

Vantagens da Contratao por Servio em relao a

Contratao por Mo de Obra
Menor desperdcio;

Melhor aplicao da mo de obra existente;

Quadro mais enxuto;
Pessoal mais qualificado, servio de maior qualidade;
Superviso da contratada experiente capaz de tomar decises para continuidade do
servio e preocupada com a produtividade;
Reduo significativa de retrabalhos.
Fonte: Xavier, 2001

4.2.4 Indicadores de Desempenho

Medeiros et al. (2005) ressalta que com a implementao macia da terceirizao na
manuteno, houve necessidade das empresas contratantes buscarem formas
adequadas de se relacionarem com suas contratadas para que se atingissem os
objetivos traados. Resultando nos dias atuais em uma relao de metas comuns
com foco no desempenho das unidades operacionais, com a aferio dos resultados
alcanados atravs de indicadores, previamente estabelecidos.

Segundo Sink e Tuttle (1993),

A essncia do gerenciamento : no podemos gerenciar aquilo que

no podemos medir. Os melhores sistemas de medio so um
105
 misto de objetivo e subjetivo, quantitativo e qualitativo, intuitivo e
explcito, difcil e fcil, bom-senso e regras de deciso ou mesmo
inteligncia artificial. O principal objetivo da medio, muitas vezes
desprezado, melhorar. Por que medir? Medir para melhorar. Medir
para fornecer equipe gerencial, novas percepes, como: por que o
sistema est ou no sob controle.

comprovada, a partir do exposto, a importncia que os indicadores representam

na busca de uma gesto da manuteno mais eficiente. Por ser um assunto que se
encontra em voga entre os profissionais do setor de manuteno, possvel
encontrar diferentes definies para o termo, tais como:

Indicadores de Manuteno so dados estatsticos relativos a um ou

diversos processos de manuteno que desejamos controlar. Usa se
para comparar e avaliar situaes atuais com situaes anteriores.
Servem para medir o desempenho contra metas e padres
estabelecidos. (BRANCO FILHO, 2006)

Como definio, um indicador uma ferramenta que permite a

obteno de informaes sobre uma dada realidade, tendo como
caracterstica principal poder sintetizar diversas informaes, retendo
apenas o significado essencial dos aspectos analisados (MITCHELL,
2004).

Os indicadores mostram a soluo para os possveis problemas e

ainda so guias que permitem medir a eficcia das aes tomadas,
bem como medir os desvios entre o programado e o realizado. Com
a utilizao dos indicadores possvel comparar ao longo do tempo,
com relao a dados internos e externos, sem eles praticamente
impossvel avaliar o desempenho de uma organizao e identificar os
seus pontos fracos (SEIXAS; FLORES; KARDEC, 2005).

Somente os indicadores permitem a quantificao e o

acompanhamento dos processos, controlando a participao da
subjetividade do decisor e propiciando as correes necessrias. Ou
seja, os indicadores so dados chave para a tomada de deciso.
(XAVIER, 1999).

Indicador de desempenho o que mostra o nvel no qual uma meta

atingida. Para saber se as metas da empresa esto ou no sendo
atingidas, devem-se comparar os indicadores de desempenho com
outras empresas do mesmo setor e que sejam de excelncia.
(DWIGHT; MARTIN, 1995)

Os indicadores permitem uma quantificao e acompanhamento dos

processos, banindo a subjetividade e propiciando as correes
necessrias. Ou seja, os indicadores so dados chaves para a
tomada de deciso. (XAVIER, 2002)

Segundo Seixas, Flores e Kardec (2005), os indicadores de manuteno so

desenvolvidos e utilizados pelos gestores, para avaliar o desempenho dos

106
processos e planejar aes a fim de atingir as metas operacionais definidas pelas
empresas. Devem indicar onde e quais melhoramentos podem ser conduzidos de
modo a otimizar os processos, assim como destacar as reas onde o desempenho
satisfatrio. So, portanto, instrumentos de anlise fundamentais para o executivo
de manuteno na avaliao do desempenho de sua planta.

Portanto as medidas de desempenho devem ser utilizadas para indicar os pontos

fracos e analis-los para identificar os possveis problemas que esto causando
resultados no desejados. Um bom monitoramento do ndice de desempenho do
setor de manuteno um ponto importante no gerenciamento das organizaes.
Os indicadores de desempenho nos permitiro gerenciar a manuteno de modo
eficaz, sintonizados com os objetivos estratgicos da empresa.

Seixas et al. (2005) estabelece que o tipo e a eficincia dos indicadores so

influenciados pela necessidade da organizao e pelo conhecimento disponvel. O
desenvolvimento e anlise desses fatores so a chave para que os indicadores
possam ser implementados com sucesso. Esse ponto de vista apresentado por
Seixas et al. compartilhado por diversos estudiosos do tema , como pode ser
constatado atravs das seguintes citaes:

Fatores como simplicidade e clareza, acessibilidade, pontualidade,

baixo custo e abrangncia so essenciais para formao dos
indicadores e para que os mesmos atendam as expectativas da
empresa. A necessidade da organizao definir o tipo e nvel de
eficincia dos indicadores. (BARRETO, 1999 apud SANTOS, 2004)

Os indicadores necessitam ser corretamente especificados, para

que forneam resultados confiveis. Esses resultados esto
relacionados ao que as pessoas, ou mquinas, esto fazendo, como
esto fazendo e se esto funcionando como parte de um todo, alm
de mostrar quais as reas que necessitam de melhorias e mostrar
como est o controle, qualidade e desempenho dos bens e
servios.(NEGREIROS et al., 2013 )

Os indicadores na expectativa da manuteno devem retratar

aspectos importantes ocorridos nos processos, e eles variam de
acordo com a organizao. Sendo assim, deve haver uma anlise
para determinar quais indicadores so recomendados para cada tipo
de empresa. Logo, o mais importante acompanhar tudo aquilo que
agrega valor ao processo. (VIANA, 2012).

107
Assim, o uso de indicadores tem sido uma valiosa ferramenta para gerentes
avaliarem o desempenho de suas reas e no planejamento estratgico a fim de se
alcanar metas. A tarefa de avaliar o desempenho torna-se crucial para tomar novas
decises. S devemos tomar decises baseados em fatos e dados. (DEMING, 1986)

Medeiros et. al. afirma que a gesto de manuteno deve selecionar indicadores
que meam a eficcia de seus processos, tais como, disponibilidade, confiabilidade
e segurana. As metas estabelecidas devem se basear em benchmarking,
preferencialmente a nvel internacional ou na pior das hipteses, superar os valores
praticados pelo concorrente. Outros indicadores tcnicos, tais como, tempo mdio
entre falhas (TMEF) e tempo mdio para reparo (TMPR) so necessrios para
subsidiar o monitoramento e a gesto de manuteno. [...] Indicadores hoje que no
podem faltar nas empresas esto relacionados a questes de Segurana, Meio
Ambientes e Sade Ocupacional.

A partir do texto de Medeiros et al, percebe- se a existncia de mais de uma

categoria de indicador, ele diferencia os indicadores entre os que apontam a eficcia
da empresa e os tcnicos. Juran (1992) realiza uma diviso distinta da apresentada
por Medeiros et al., segundo ele existem dois vetores de medidas de desempenho
distintos. O primeiro tem unidades objetiva de medida, onde as medidas so
estabelecidas por unidades de tempo, temperatura, etc. O segundo tem unidades
abstratas de medida, tais como cortesia, presteza, pontualidade, flexibilidade,
credibilidade, onde os indicadores vo depender da avaliao individual dos clientes
envolvidos, sendo, invariavelmente, resultantes de uma anlise momentnea.

Com o intuito de facilitar a escolha dos indicadores a NBR 5674:20127 recomenda

que o sistema de gesto da manuteno disponha de indicadores de eficincia com
a finalidade de avaliar: a relao entre custo e tempo estimados e efetivamente
realizados; a taxa de sucesso das intervenes, medida pela incidncia de
retrabalho necessrio; a relao ao longo do tempo do custo x benefcio gerado
pelas manutenes; a preservao do valor da edificao ao longo de sua vida til.

Sucintamente, importante destacar que imprescindvel para uma gesto

estratgica da manuteno, o uso de indicadores, uma vez que eles permitem
108
identificar os processos falhos da gesto e possibilitam uma mudana de estratgia
para que seja alcanado resultados mais favorveis. Entretanto importante
destacar que a adoo dos indicadores uma deciso individualizada, ou seja, cada
empresa deve realizar um estudo a fim de estipular qual indicador se encaixa melhor
na poltica e cultura da mesma.

4.2.4.1 Custo

Antigamente, quando se falava em custos de manuteno, a maioria dos gerentes

acreditava que era impossvel controlar os custos desta atividade, que os custos de
manuteno oneravam o produto final e que a manuteno em si, tinha um custo
muito alto, conforme afirmam (PINTO; XAVIER, 2001).

O planejamento da manuteno a base para o dimensionamento correto dos

recursos materiais, mo-de-obra e servios subcontratados. (XENOS, 1998).

De acordo com Xavier (2002):

Custo de mo de obra (mo-de-obra prpria) o nmero de horas alocadas ao

servio x salrio mdio mensal, incluindo encargos sociais

Custo de materiais o custo de sobressalentes (custo da pea aplicada que pode

ser dado pela nota fiscal, se a compra for para aplicao imediata) e custo de
materiais de consumo (leo, graxa, produtos qumicos, lixa e similares);

Custo de servios de terceiros so servios comprados externamente e realizados

por terceiros.

109
Nesse custo esto includas todas as contrataes para realizar trabalhos dentro da
planta e todos os servios contratados fora, como usinagem, recuperao de peas,
aferio e calibrao, enrolamento de motores, reforma de equipamentos etc.

Outro aspecto relacionado ao acompanhamento de custos na manuteno a

quantificao de resultados positivos obtidos pela introduo, melhoria ou adoo de
tcnicas preditivas, anlise de falhas etc.

Esses resultados positivos, quando bem quantificados e acompanhados,

demonstram para a gerncia superior o acerto da medida e permite novos
investimentos com vistas melhoria da confiabilidade e disponibilidade da planta,
traduzidos pela melhor atuao da manuteno.

4.2.4.2 Taxa de Falhas

De acordo com vila (2007) Taxa de Falha :

[...] a relao entre o nmero total de itens com falha (Manuteno

Corretiva), e o tempo total acumulado no qual esse conjunto foi
observado. Esse ndice deve ser acompanhado em perodos fixos,
semanais, quinzenais ou mensais, de modo a permitir a anlise dos
dados, pois o objetivo da equipe deve ser a TXFO Taxa de Falha
Observada mais baixa possvel, de preferncia tendendo para zero.

Esse indicador empregado, com o objetivo de reduzir ao mximo o nmero de

quebras dos equipamentos.

4.2.4.3 TMEF (MTBF)

O Tempo Mdio Entre Falhas (TMEF) ou Mean Time Between Failures (MTBF) um
tipo de indicador bastante utilizado no setor industrial, especialmente nas reas de

110
produo e manuteno, para que se possa mensurar a confiabilidade de uma
mquina e tambm o tempo em que uma determinada falha ou pane ocorre em um
equipamento entre o perodo de manuteno. Este indicador tem sido usado por
gestores h quase 60 anos como parmetro para as tomadas de decises,
especialmente no segmento de manuteno. 11

O TMEF uma mtrica para medir e relatar a confiabilidade. O TMEF o

tempo mdio em que um equipamento/sistema de consegue realizar a
sua funo acordada sem interrupo. medido a partir do momento em que o item
comea a funcionar, at sua prxima falha. 12

A taxa de falhas o nmero de falhas observadas em um determinado intervalo de

tempo. O Tempo Mdio Entre Falhas (TMEF) o inverso da taxa de falha e
determina a confiabilidade de equipamentos e sistemas em um determinado
intervalo de tempo. Podem ser apresentados por meio de grficos em evoluo
histrica, semanal ou mensalmente. A reduo do TMEF ocorrer atravs de um
projeto voltado manutenibilidade. Seu clculo se d por:

Essa equao indica ao gestor que, em mdia, naquele equipamento ou sistema

uma falha ocorre a cada X horas.

4.2.4.4 TMPR

Relao entre o tempo total de interveno corretiva em um conjunto de itens com

falha e o nmero total de falhas detectadas nesse item, no perodo observado.
Tempo Mdio Para Reparo (TMPR) deve ser utilizado para itens para os quais o

11
http://www.manutencaoesuprimentos.com.br/conteudo/1928-tempo-medio-entre-falhas-mtbf/
12
http://www.pmgacademy.com/pt/glossario-itil/324-tempo-medio-entre-falhas-tmef
111
tempo de reparo ou substituio significativo em relao ao tempo de operao. E
pode ser calculado pela equao:

A Taxa de Reparo determina o nmero de reparos efetuados em um

perodo de tempo. O Tempo Mdio Para Reparos (TMPR) definido
como o inverso da taxa de reparo, determinando a manutenabilidade
de equipamentos e sistemas, Isto significa que: quanto menos
reparos for efetuado em um equipamento, maior ser o TMRP.

[... ]Calculado semanal ou mensalmente e apresentado por meio de

uma srie histrica, a taxa de reparo tem por finalidade determinar a
manutenabilidade de equipamentos e sistemas. O TMPR permite
visualizar o tempo gasto para as aes de reparo de modo que
possamos avaliar se este tempo condizente com as metas
operacionais e de segurana das empresas. (MIRANDA, 2007)

Aumento do TMDR (Tempo Mdio de Reparo) ocorrer atravs do projeto voltado

confiabilidade.

Todo o processo que envolve a reparao de um elemento pode ser visualizado na

figura 10.

Figura 10 - Processo de Reparao de um elemento

Fonte: Miranda, 2007

4.2.4.5 Satisfao do Cliente

112
A anlise dos resultados das pesquisas de satisfao com o usurio torna possvel a
visualizao dos pontos vulnerveis do relacionamento entre o cliente interno e o
prestador de servios da gesto da manuteno

Cabe salientar que deve se tomar o cuidado de apresentar os itens de forma clara e
simples ao pblico-alvo, evitando-se a utilizao de tabelas, quadros ou qualquer
outra representao em que o pblico-alvo pudesse no estar familiarizado.

4.2.4.6 Disponibilidade

Nagao (1998) define disponibilidade como:

a probabilidade de que um item possa estar disponvel para

utilizao em um determinado momento ou durante um
determinado perodo de tempo, sendo que a disponibilidade de
um item no implica necessariamente em estar funcionando,
mas que se encontre em condies de funcionar
A disponibilidade a relao entre a diferena do nmero de horas do perodo
considerado e o nmero de horas de interveno pelo pessoal manuteno,
(manuteno preventiva, manuteno corretiva e outros servios) para cada item
observado, e o nmero total de horas do perodo considerado.

Uma vez que tenhamos os valores do TMEF e do TMPR, podemos calcular a

disponibilidade que dada pela seguinte equao:

Convm relembrar que proporcionar a Disponibilidade dos equipamentos e

instalaes o principal objetivo da manuteno.

O Benchmarking para a disponibilidade pode ser um valor

estabelecido objetivando comparao ou um valor definido
segundo as metas da produo. Deve-se levar em
considerao a confiabilidade (nmero de falhas ou nmero de
paradas) e a manutenabilidade (tempo para reparo ou tempo
de paralisao), que interferem na disponibilidade dos
equipamentos.

113
4.2.4.7 Retrabalho

De acordo com Xavier (2002):

Retrabalhos so repeties ocasionadas por problemas ligados

s seguintes falhas: Mo de Obra; Material; Problemas de
Projeto; Problemas de Operao. O acompanhamento dos
retrabalhos permite rastrear sua causa e corrigi-la.
Levantamentos levados a efeito no Brasil do conta que a
maior causa dos retrabalho est relacionada a problemas de
mo de obra, o que refora a necessidade de se investir no
treinamento e capacitao.
O indicador de retrabalho deve ser tomado em relao ao total de servios
executados.

Essa forma de medir no leva em conta o porte do servio, nem a indisponibilidade

do equipamento. Desse modo, outras maneiras de medir so:

O ndice de re-trabalho representa o percentual de horas

trabalhadas em Ordens de Manuteno encerradas, reabertas
por qualquer motivo, em relao ao total geral trabalhado no
perodo.
Esse indicador tem a finalidade de verificar a quantidade dos
servios de manuteno, se as intervenes vm sendo
definitivas, ou paliativas gerando um constante retorno ao
equipamento. O ideal que o valor desse ndice seja zero.
A observao dos resultados referentes a este indicador
sugere a necessidade ou no de melhorias no PCM, a
mudana ou no de abordagens na prtica da manuteno.
(VIANA, 2002)
Em suma, a meta do indicador de retrabalho atingida a partir do momento em que
se determinou a quantidade estimada de retrabalho do servio apresentado. De

114
posse da quantidade de retrabalho detectada no empreendimento, o gerente pode
tomar decises baseadas em fatos.

4.2.4.8 Back log

O Back Log ou simplesmente a carga futura de trabalho, indica quantos homens

hora ou quantos dias, para aquela determinada fora de trabalho, sero necessrios
para executar todos os servios solicitados. (XAVIER, 2002) A literatura
internacional considera que o back-log no deve ser superior a 15 dias.

O Back Log a relao entre o tempo total estimado para a realizao dos servios
de manuteno em carteira e o tempo total disponvel na manuteno, por perodo.
Ele pode ser calculado como um todo ou subdividido por especialidades.

De acordo com Silveira (2012),

O valor ideal do backlog seria que o mesmo fosse sempre igual

a 1. Assim o quadro da empresa estaria exatamente
dimensionado para atender as necessidades de manuteno
em carteira. Um backlog menor do que 1 indica que o quadro
est superdimensionado. Por outro lado, um backlog maior do
que 1 indica que existem mais servios para serem executados
do que a mo-de-obra em carteira consegue executar.O ideal
que o backlog seja calculado diariamente e avaliado
mensalmente, pois com o passar dos dias o backlog sofre
variaes (determinados dias podem haver menos
necessidades de servios do que em outros dias por exemplo).

115
5 ESTUDO DE CASO

Ser feito no Estudo de Caso a avaliao da Gesto da Manuteno empregada no

prdio da administrao do Parque Tecnolgico UFRJ, e a partir das informaes
avaliadas sero propostas melhorias, baseadas na reviso bibliogrfica
apresentada, as quais permitiro que a Gesto do presente estudo ganhe uma maior
eficincia gerando assim indicadores melhores.

O Parque possui sob sua administraco quatro prdios, so eles: o Prdio da

Administraco, Prdio de Acesso, CETIC (Centro de Excelncia em Tecnologia da
Informao e Comunicao) e MP(Mdulo de Prototipagem); sendo os dois ltimos
de uso compartilhado com empresas locatrias do espao. Portanto por mais que o
estudo de caso seja focado no prdio da administrao, alguns pontos na anlise da
manutenco sero de carter geral, uma vez que certos aspectos globais, interferem
diretamente na manuteno de um prdio especfico.

Os dados do estudo foram coletados a partir de entrevistas com os coordenadores

de manutenco e conservao do Parque tcnologico UFRJ alm de dados
coletados no software utilizado para a gesto da Manuteno do Parque.

5.1 APRESENTANDO O PARQUE TECNOLGICO UFRJ

O Parque um projeto da UFRJ que est subordinado diretamente ao gabinete do

Reitor da Universidade. O diretor executivo necessariamente um servidor da
UFRJ. Localizado dentro do campus da UFRJ, o Parque Tecnolgico UFRJ, tem
objetivo de estimular a interao entre a universidade e empresas que fazem da
inovao o seu cotidiano. A estimativa que mais de 200 empresas se instalem em
toda a rea do Parque. (PARQUE TECNOLGICO UFRJ, 2014)

116
So 350 mil metros quadrados, destinados a abrigar empresas de setores intensivos
em conhecimento, com prioridade para as reas de energia, meio ambiente e
tecnologia da informao. Este ambiente de convivncia entre empresrios,
pesquisadores e estudantes de graduao e ps-graduao, alm de estimular o
empreendedorismo entre os alunos e gerar programas de estgio, garante s
empresas um acesso privilegiado a laboratrios, profissionais de alta qualificao e
novas oportunidades de negcios. O Parque Tecnolgico UFRJ j abriga inmeras
empresas de base tecnolgica alm de laboratrios e centros de excelncia, como o
Laboratrio de Tecnologia Ocenica da COPPE. (PARQUE TECNOLGICO UFRJ,
2014) (figura 11)

Figura 11 - Panorama Parque Tecnolgico UFRJ

Fonte:
DD Dirio Oficial, 2011

5.2 CARACTERIZAO DO OBJETO DE ESTUDO

O objeto do estudo de caso um edifcio de escritrios de dois pavimentos com uma
rea construda de aproximadamente 500m2 (figura12), o prdio situa-se no Parque
Tecnolgico UFRJ, o qual est localizado na Cidade Universitria, na Rua Paulo
Emdio Barbosa 485, Rio de Janeiro. A edificao em questo concentra toda a
parte administrativa do Parque Tecnolgico no escritrio do segundo pavimento,
alm de realizar frequentemente eventos, palestras, e etc., para as empresas

117
localizadas no Parque, nos dois auditrios existentes no primeiro pavimento. O
detalhamento do prdio pode ser visto nas plantas da edificao (figuras 13 e 14).

Figura 12 - Prdio Adm Parque tecnolgico

Fonte: IFRJ, 2011

Figura 13 - Planta Adm 1 pavimento

Fonte: Acervo Parque tecnolgico UFRJ, 2010

118
 Figura 14 - Planta Adm 2 pavimento

Fonte: Acervo Parque tecnolgico UFRJ, 2010

5.3 PANORAMA GERAL

A Gerncia de Operaes do Parque Tecnolgico da UFRJ tem como

responsabilidade a manuteno da infraestrutura urbana do Parque, a manuteno
dos prdios pertencentes a este e toda a parte operacional do Parque. Essa
gerncia dividida nas seguintes reas: Segurana, Manuteno, Conservao e TI.
(figura 15)

119
 Figura 15 - Organograma Gerncia Operaces

A gesto da manuteno predial englobada pelas coordenaes de Manuteno e

Conservao, suas funes abrangem algumas das seguintes tarefas: elaborar
planejamentos, realizar levantamento dos materiais necessrios, definir o escopo
dos servios terceirizados de manuteno, realizar as manutenes corretivas,
preventivas e rotineiras, supervisionar as intervenes realizadas por empresas
terceirizadas, manter os documentos tcnicos atualizados, atualizao dos dados no
software de Manuteno entre outras. O quadro 31 mostra as equipes
correspondentes a cada coordenao.

Quadro 31 - Relaco equipe Operaces

MANUTENO
Profissional Cargo
Carlos Coordenador
Alexandre Supervisor
Gelson Auxiliar tcnico de manuteno
Mendes Auxiliar tcnico de manuteno
Benedito Tcnico em eletrnica
Evandro Eletricista
Marcos Tcnico em refrigerao
CONSERVAO
Profissional Cargo
Helena Coordenadora
Rosngela Supervisora
Solange Aux. de Servios Gerais
Ariana Aux. de Servios Gerais

120
 Penha Aux. de Servios Gerais
Valria Aux. de Servios Gerais
Wellington S. Aux. de Servios Gerais
Wellington M. Aux. de Servios Gerais

Com o objetivo de trazer uma maior eficincia para a Gesto da Manuteno do

Parque, a gerncia incentiva a realizao de cursos de especializaes por parte
dos funcionrios. Essa preocupao pode ser comprovada com o fato do atual
coordenador de manuteno, estar realizando uma ps-graduao na rea, a partir
de um incentivo da gerncia, a fim de ampliar seus conhecimentos e aplic-los na
realidade do Parque. Alm disso, diversos cursos tcnicos e congressos so
realizados pelos funcionrios da gerncia de operaes, como pode ser verificado
na figura 16, que contm os cursos realizados pela equipe no ano de 2014.

Figura 16 - Cursos Equipe Operaces

Fonte: Acervo Parque 2014

O Sistema de Informao de Manuteno utilizado pelo Parque o Leankeep o qual,

segundo o site deste, se caracteriza por ser um software de manuteno predial
usado para gesto da manuteno de qualquer tipo de estrutura, de forma leve ou

121
Lean-maintenance13. O Leankeep um software disponibilizado via web com o
objetivo de aumentar a vida til das edificaes e equipamentos por meio do
processo de melhoria contnua alm de maior controle dos processos. A figura 17
mostra a interface do software.

Figura 17 - Interface Leankeep

Atualmente o registro de uma falha no Leankeep se d pelo seguinte procedimento:

dada uma falha em certo sistema ou equipamento do prdio em questo, existem
duas possibilidades destas serem identificadas, pelo usurio ou pelo funcionrio do
gerncia de operaes, viabilizando assim dois caminhos possveis para o fluxo de
informao. Caso a falha seja identificada pelo usurio, a reclamao dever ser
dirigida a recepcionista do prdio, a qual registrar a falha via o sistema de intranet
(Leankeep). Por outro lado se a falha for identificada por um funcionrio da gerncia
de operaes, tanto da parte de conservao quanto da parte de manuteno,
dever ser comunicado ao seu devido supervisor e este ser responsvel pelo
registro da falha no sistema.

A falha captada pelo Engenheiro responsvel pela rea de manuteno predial,

que analisar a ocorrncia, e encaminhar a ordem de servio para o funcionrio
designado a executar o servio, porm caso a ocorrncia no apresente grande
urgncia, esta colocada em espera. Depois de executado o servio, o papel com a

13
Lean-Maintenance a operao proativa que emprega atividades planejadas de manuteno
atravs de prticas de TPM usando estratgias de manuteno centrada na confiabilidade,
recorrendo a equipes autnomas atravs do uso correto de sistemas informticos de apoio
manuteno. (J. PINTO, 2010)
122
respectiva solicitao, com o tempo necessrio para a resoluo da falha, mais
possveis observaes alm da assinatura do executante encaminhado de volta ao
gestor da manuteno para posterior baixa na rede. O procedimento para a abertura
de chamado representado a partir do fluxo da figura 18.

Figura 18 - Fluxo Abertura de Chamado

Fonte: Acervo Parque 2014
.

A manuteno do Parque composta por uma equipe mista, ou seja, alguns

servios so realizados de forma orgnica, ou seja, pela prpria equipe do parque,
tal como as atividades de conservao, j os servios de manuteno de maior
complexidade so terceirizados, como por exemplo a manuteno dos elevadores.
Os servios terceirizados aplicados no prdio em questo so apresentados no
quadro 32.

Quadro 32 - Servicos Terceirizados

SERVIOS TERCEIRIZADOS
Manuteno elevador
Paisagismo
Dedetizao
Limpeza de Reservatrio

123
 Coleta de resduos
Teste de Medio hmica
Teste de Mangueira de Incndio
Recarga do extintor
Segurana

Ainda com relao terceirizao, a poltica de contratao praticada pela

administrao do Parque a de Contratos por Servio, definindo o escopo do
servio e contratando a empresa terceirizada. Por apresentar caractersticas de uma
empresa pblica, dependendo do valor do servio necessrio realizar uma
licitao. A terceirizao empregada tanto para servios de curta durao, como
tambm para servios de carter permanente, tais como paisagismo e segurana.

A estrutura da manuteno, ainda conta com uma oficina, onde possvel realizar
pequenos consertos de equipamentos que apresentaram alguma falha durante o
funcionamento e estejam fora do prazo de garantia. Alm da oficina o Parque ainda
conta com um depsito onde se pode armazenar peas sobressalentes, as
ferramentas necessrias para realizar o servio de manuteno e os materiais para
conservao, tais como, lixeiras, produtos de higiene, produtos de limpeza e etc.

Com relao estratgia adotada, o sistema de manuteno atual contempla

basicamente a estratgia de manuteno corretiva, apresentando intervenes
preventivas somente no sistema de refrigerao, atravs do PMOC (Plano de
Manuteno Operao e Controle). Em funo da alta carga de tarefas, a equipe de
manuteno atua sob a filosofia de apagar os incndios constatados. Diminuindo a
disponibilidade e confiabilidade dos sistemas, que so de grande importncia para
esse prdio, em funo dos inmeros eventos que recebe.

Pode ser apontado como um dos motivos para o grande volume de atividades o fato
da equipe realizar reformas e obras civis, apesar destas no estarem dentro do
escopo da manuteno predial. Esse cenrio pode ser explicado pela demora em
realizar a contratao de servios, em funo da burocracia existente. Como muitos
desses servios apresentam carter emergencial acaba no restando outra soluo
a no ser passar a tarefa para a equipe de manuteno.

124
A alta carga de trabalho cria um grande desafio para o gestor de manuteno, pois
se torna impossvel absorver a demanda de ordens de servio de carter corretivo e
ainda realizar intervenes preventivas. No atual cenrio mesmo que no seja
implementado um Sistema de Manuteno preventiva, j existe um alto backlog.
(figura19)

Figura 19 - Backlog Parque

Fonte: Acervo Parque, 2015

Um aspecto positivo presente na manuteno o constante acompanhamento das

medies de gua, energia eltrica e resduos figuras 20 e 21. A medio de gua
conferida diariamente com o objetivo de identificar algum vazamento ou desperdcio
de gua antes que este se torne um grande problema, a partir desse controle
possvel contornar facilmente a falha com a adoo de intervenes de manuteno.
Alm do acompanhamento dirio, so criados relatrios mensais, a partir dos dados
coletados, nos quais so elaboradas estatsticas de consumo e so feitas
comparaes de consumo entre os meses. A partir desse histrico de consumo foi
possvel criar solues de diminuio de consumo, tal como a adoo de redutores
de vazo nas torneiras, resultando em uma reduo de 20% quando comparado
com o mesmo perodo do ano anterior a implementao dos arejadores, conforme a
figura 22.

125
 CONTROLE DE CONSUMO DE ENERGIA ELTRICA DO PRDIO ADM
N DO MEDIDOR: 7581603 ANO REF: 2014
LEITURA
LEITURA ATUAL VALOR OUTRAS
MS DE ANTERIOR CONSTANTE CONSUMO CONSUMO
CONSUMO UNITRIO DE COBRANAS TOTAL (R$)
REFERNCIA DO MEDIDOR REAL (kWh) (R$)
(kWh) DATA (kWh) DATA kWh (R$) (R$)

JANEIRO 1016 02/01/14 1123 03/02/14 107 80 8560 0,47207 R$ 4.040,92 R$ 26,33 R$ 4.067,25
FEVEREIRO 1123 03/02/14 1238 10/03/14 115 80 9200 0,47092 R$ 4.332,46 R$ 76,68 R$ 4.409,14
MARO 1238 10/03/14 1332 10/04/14 94 80 7520 0,46666 R$ 3.509,28 R$ 76,68 R$ 3.585,96
ABRIL 1332 10/04/14 1380 09/05/14 48 80 3840 0,48619 R$ 1.866,97 R$ 140,93 R$ 2.007,90
MAIO 1380 09/05/14 1431 06/06/14 51 80 4080 0,46302 R$ 1.889,12 R$ 38,82 R$ 1.927,94
JUNHO 1431 06/06/14 1472 03/07/14 41 80 3280 0,46184 R$ 1.514,84 R$ 38,82 R$ 1.553,66
JULHO 1472 03/07/14 1513 01/08/14 41 80 3280 0,45471 R$ 1.491,45 R$ 37,85 R$ 1.529,30
AGOSTO 1513 01/08/14 1576 02/09/14 63 80 5040 0,45112 R$ 2.273,64 R$ 76,68 R$ 2.350,32
SETEMBRO 1576 02/09/14 1641 03/10/14 65 80 5200 0,45225 R$ 2.351,70 R$ 76,68 R$ 2.428,38
OUTUBRO 1641 03/10/14 1707 03/11/14 66 80 5280 0,45849 R$ 2.420,83 R$ 127,47 R$ 2.548,30
NOVEMBRO 1707 03/11/14 1779 02/12/14 72 80 5760 0,55367 R$ 3.189,14 R$ 76,68 R$ 3.265,82
DEZEMBRO 1779 02/12/14 1853 05/01/15 74 80 5920 0,56234 R$ 3.329,05 R$ 72,01 R$ 3.401,06

Figura 20 - Controle Energia Eltrica Parque

Fonte: Acervo Parque, 2014

CONTROLE CONSUMO DE GUA 2014

leitura anterior leitura anterior leitura anterior
FEVEREIRO Administrao CETIC MP
Nr. do hidrometro: F08C001935 Nr. do hidrometro: E09L001903 Nr. do hidrometro: E060C000037
DIA leitura consumo leitura consumo leitura consumo
3 281 - 631 - 3351 -
4 283 2 645 14 3365 14
5 288 5 660 15 3374 9
6 294 6 674 14 3386 12
7 298 4 683 9 3395 9
10 299 1 698 15 3404 9
11 305 6 710 12 3410 6
12 308 3 721 11 3416 6
13 311 3 730 9 3423 7
14 316 5 746 16 3425 2
17 321 5 768 22 3431 6
18 321 0 776 8 3439 8
19 322 1 787 11 3445 6
20 323 1 797 10 3451 6
21 325 2 806 9 3462 11
24 328 3 822 16 3477 15
25 334 6 843 21 3511 34
26 337 3 852 9 3526 15
27 341 4 860 8 3534 8
28 343 2 869 9 3541 7
Consumo total 62 Consumo total 238 Consumo total 190

Figura 21 - Controle gua Parque

Fonte: Acervo Parque, 2014

126
 Figura 22 - Comparativo de consumo de gua

Fonte: Acervo Parque, 2014

Apesar de no existir um Sistema estruturado de Manuteno Preventiva, h uma

preocupao de manter atualizados os certificados prediais obrigatrios, tais como
SPDA, Limpeza de Reservatrio e Potabilidade, Dedetizaco e etc. Alm disso,
todos os certificados so fixados no quadro de avisos, possibilitando que o usurio
possa verificar sua validade (figura 23). A listagem completa de certificados pode ser
vista no quadro 33.

Figura 23 - Quadro de Avisos do prdio

127
 Quadro 33 - Certificados Prediais

CERTIFICADOS PREDIAIS

Laudo de Medio hmica

Teste de Mangueira de Incndio
Limpeza de Reservatrio
Potabilidade
Manuteno de Elevadores
Dedetizao
Controle de Dengue
Certificado de Coleta de Resduo

5.4 PRINCIPAIS PROBLEMAS DA GESTO

A partir do Panorama Geral da rea de Manuteno Predial do Prdio da
Administrao do Parque Tecnolgico UFRJ possvel perceber os principais
problemas vivenciados pelos Gestores de Manuteno.

A equipe de manuteno pode at ser apontada como excessiva quando

considerada a baixa complexidade do objeto estudado, entretanto quando se
considera a manuteno global do Parque, percebe-se a partir do backlog que o
nmero de colaboradores no o suficiente para atender a demanda de servios.

Apesar de existir um depsito para armazenar os materiais sobressalentes das

coordenaes de manuteno e conservao, a instalao no organizada, sendo
inexistente um inventrio dos itens presentes no depsito. Esse cenrio gera uma
extensa lista de problemas, tais como, perda de tempo procurando peas, sumio de
peas, peas danificadas por armazenamento inadequado, baixa otimizao do
espao, atrasos no reparo, uma vez, s percebida a falta de determinada pea ao
necessitar dela para algum conserto.

Quando foi adquirido o software foi dispensado o suporte tcnico para auxiliar na
compreenso acerca do funcionamento do programa, em razo do custo. Essa

128
deciso resultou em um grande atraso na implementao do programa, pois era
necessrio descobrir os recursos existentes, o funcionamento, a lgica utilizada pelo
programa, se adaptar a interface do software e etc. Depois de mais de um ano de
funcionamento a equipe ainda apresenta dificuldades em emitir alguns relatrios ou
para cadastrar sistemas/equipamentos. Em entrevista o coordenador revelou como
sendo esse um dos principais problemas enfrentados por ele.

Outro problema enfrentado pela gesto o fato das licitaes de contratao de

servio levarem em conta apenas o aspecto econmico das propostas,
desconsiderando a parte tcnica. Tornando necessria a superviso constante
durante a realizao do servio pela empresa terceirizada, a fim de garantir que as
intervenes estejam sendo realizadas da maneira correta, para que assim possa
ser assegurada a durabilidade e confiabilidade do sistema/equipamento. Entretanto
essa atividade de superviso gera um desvio de mo de obra para este fim,
diminuindo a disponibilidade da equipe para outras atividades de manuteno.

Uma reclamao constante da equipe o fato de apesar de existir um contrato de

manuteno para o elevador de PNE, frequentemente este se encontra indisponvel.
Em inmeras situaes nas quais se mostrou necessria a utilizao do elevador
por um portador de deficincia o transporte foi impossibilitado por algum problema
tcnico. Evidenciando-se assim, a necessidade de uma manuteno preventiva
voltada para a confiabilidade, sendo essencial realizar um estudo da causa raiz da
falha, possibilitando a extino da mesma.

Como apontado anteriormente essencial a existncia de um Manual de Uso,

Operao e Manutenco para orientar as atividades de manuteno e conservao.
Entretanto nas entrevistas no foi confirmada a existncia de um manual,
destacando dessa maneira que as intervenes no so balizadas por intrucoes pr-
definidas pela empresa responsvel pela construo da edificao, diminuindo
assim a eficincia dessas intervenes.

Entretanto diante de todos os problemas apresentados o que apresenta maior

gravidade o fato da Gesto no ser guiada por um Sistema estruturado de
manuteno, apresentando como nico Programa/Plano de Manuteno, o PMOC.
Dessa maneira a equipe fica constantemente num ciclo de consertar o que est
129
quebrado, diminuindo a disponibilidade, confiabilidade e durabilidade. A ausncia da
manuteno adequada em edificaes responsvel por falhas das mais variadas,
que por sua vez so causadoras de danos materiais. Alm disso, segundo os
princpios da Lei de Sitter, a prevalncia da manuteno corretiva gera um aumento
do custo da Manuteno.

5.5 PROPOSTAS DE MELHORIA

Utilizando a reviso bibliogrfica como embasamento tcnico, sero propostas

melhorias de acordo com a realidade do Parque tecnolgico UFRJ.

Como visto anteriormente a elaborao de um Manual de Uso e Operao e

Manuteno essencial para guiar a manuteno da edificao alm de reunir
informaes tcnicas importantes tais como Prazos de Garantia, vida til, e caso
exista, contratos de garantia preexistentes. Segundo a NBR 14037 o Manual
esclarece dvidas relativas s etapas de conservao, uso e manuteno, e da
operao dos equipamentos, sendo assim um instrumento para melhorar a
comunicao no processo.

Portanto essencial para a gesto da manuteno do Parque organizar as

informaes tcnicas da edificao, na forma de um Manual. A NBR 14037:2011
relaciona os principais documentos que devem fazer parte da documentao de um
Manual, sendo que alguns deles so entregues pela construtora ou incorporadora e
os demais devem ser providenciados pelo condomnio. A autora adaptou essa
relao de documentos para se adequar a realidade do edifcio. (quadro 34) 14

14
O contedo original do quadro presente na norma se encontra no anexo 4
130
 Quadro 34- Principais documentos do Manaual de Uso, Operao e Manuteno

Incumbncia
Incumbncia
pelo Periodicidade
Documento pela
fornecimento da renovao
renovao
inicial
Gerncia Quando houver
Construtora ou
Manual do proprietrio Operaces Parque alterao na fase de
incorporadora
Tecnolgico UFRJ uso
Gerncia Quando houver
Construtora ou
Manual das reas comuns Operaces Parque alterao na fase de
incorporadora
Tecnolgico UFRJ uso ou legislao
Gerncia
Certificado de garantia dos Construtora ou A cada nova aquisio/
Operaces Parque
equipamentos instalados incorporadora manuteno
Tecnolgico UFRJ
Gerncia
Notas fiscais dos Construtora ou A cada nova aquisio/
Operaces Parque
equipamentos incorporadora manuteno
Tecnolgico UFRJ
Manuais tcnicos de uso, Gerncia
Construtora ou A cada nova aquisio/
operao e manuteno Operaces Parque
incorporadora manuteno
dos equipamentos instalados Tecnolgico UFRJ
Construtora ou
Auto de concluso (habite-se) No h No H
incorporadora
No h, desde que
Alvar de aprovao Construtora ou inalteradas as
No H
e execuo de edificao incorporadora condies
do edifcio
No h, desde que
Alvar de instalao Construtora ou inalteradas as
No H
de elevadores incorporadora condies
do edifcio
Gerncia
Alvar de funcionamento Construtora ou
Operaces Parque No H
de elevadores incorporadora
Tecnolgico UFRJ
Gerncia
Auto de vistoria de corpo Construtora ou Verificar legislao
Operaces Parque
de bombeiros (AVCB) incorporadora estadual especfica
Tecnolgico UFRJ
Construtora ou
Projetos legais No H No H
incorporadora
Projetos aprovados Construtora ou
No H No H
em concessionrias incorporadora
Construtora ou
Projetos executivos No H No H
incorporadora
Gerncia
Construtora ou
Licenas ambientais Operaces Parque Quando necessrio
incorporadora
Tecnolgico UFRJ
Gerncia
Termos de ajustamento de Construtora ou
Operaces Parque Quando necessrio
conduta ambientais (TAC incorporadora
Tecnolgico UFRJ

131
Recibo de pagamento do IPTU
do ltimo ano de obra, boletos
Gerncia
de IPTU a serem pagos, cpia Construtora ou
Operaces Parque No h
do processo de incorporadora
Tecnolgico UFRJ
desdobramento do IPTU e
carns IPTU desdobrado

Recibo de pagamento da Gerncia

Construtora ou
concessionria de energia Operaces Parque No h
incorporadora
eltrica (ltimo pagamento) Tecnolgico UFRJ

Recibo de pagamento da Gerncia

Construtora ou
concessionria de gua e Operaces Parque No h
incorporadora
esgoto (ltimo pagamento) Tecnolgico UFRJ

Certificado de limpeza, Gerncia

Construtora ou
desinfeco e potabilidade dos Operaces Parque A cada seis meses
incorporadora
reservatrios de gua potvel Tecnolgico UFRJ

Declarao de limpeza do
Gerncia
poo de esgoto, poo de gua Construtora ou
Operaces Parque A cada ano
servida, caixas de drenagem e incorporadora
Tecnolgico UFRJ
esgoto
Relatrio de vistoria Construtora ou
No h No h
de entrega de obra incorporadora
Relao de equipamentos,
Construtora ou
mveis, eletrodomsticos, No h No h
incorporadora
objetos de decorao

Atestado de instalao de Gerncia

Construtora ou Verificar legislao
gs e instalaes hidrulicas Operaces Parque
incorporadora especfica
e outras instalaes prediais Tecnolgico UFRJ

Gerncia
Atestado de instalaes Construtora ou Verificar legislao
Operaces Parque
eltricas incorporadora especfica
Tecnolgico UFRJ

Atestado Sistema de Gerncia

Construtora ou
proteo a descarga Operaces Parque A cada ano
incorporadora
atmosfrica (SPDA) Tecnolgico UFRJ
A cada cinco anos para
edificaes residenciais
ou
Construtora ou
Medio hmica Condomnio comerciais e trs anos
incorporadora
para edificaes com
grandes concentraes
pblicas
Sugesto ou modelo de
Construtora ou
programa de manuteno No h No h
incorporadora
preventiva

Sugesto ou modelo de lista

Construtora ou
de verificao do programa No h No h
incorporadora
de manuteno preventiva

132
 Aplice de seguro de Gerncia Operaces Gerncia
incndio ou outro sinistro que Parque Tecnolgico Operaces Parque A cada ano
cause destruio UFRJ Tecnolgico UFRJ

Documentos de registros de Gerncia Operaces Gerncia A cada alterao

funcionrios do condomnio Parque Tecnolgico Operaces Parque de funcionrio,
de acordo com a CLT UFRJ Tecnolgico UFRJ quando aplicvel

Cpia dos documentos de Gerncia Operaces Gerncia A cada alterao

registro dos funcionrios Parque Tecnolgico Operaces Parque de funcionrio,
terceirizados UFRJ Tecnolgico UFRJ quando aplicvel

Gerncia Operaces Gerncia

Programa de preveno de
riscos ambientais (PPRA)
Programa de controle mdico Gerncia Operaces
de sade ocupacional Parque Tecnolgico
(PCMSO)
Atestado de brigada
de incndio
Relatrio de inspeo anual
dos elevadores (RIA)
Contrato de manuteno
de elevadores
Contrato do sistema e
instrumentos de preveno Parque Tecnolgico
e combate a incndio
Certificado de teste dos
equipamentos de combate
a incndio
Livro de ocorrncias da
central de alarmes
Certificado de desratizao
e desinsetizao
Cadastro do condomnio
junto s concessionrias
de servios
Parque Tecnolgico Operaces Parque A cada ano
UFRJ Tecnolgico UFRJ
Gerncia
Operaces Parque A cada ano
UFRJ Tecnolgico UFRJ
Gerncia Operaces Gerncia
Parque Tecnolgico Operaces Parque A cada ano
UFRJ Tecnolgico UFRJ
Gerncia Operaces Gerncia
Parque Tecnolgico Operaces Parque A cada ano
UFRJ Tecnolgico UFRJ
Gerncia Operaces Gerncia
Parque Tecnolgico Operaces Parque Validade do contrato
UFRJ Tecnolgico UFRJ
Gerncia Operaces Gerncia
Operaces Parque A cada ano
UFRJ Tecnolgico UFRJ
Gerncia
Construtora ou Verificar legislao
Operaces Parque
incorporadora vigente
Tecnolgico UFRJ
Gerncia Operaces Gerncia
Parque Tecnolgico Operaces Parque A cada ocorrncia
UFRJ Tecnolgico UFRJ
Gerncia Operaces Gerncia
Parque Tecnolgico Operaces Parque A cada seis meses
UFRJ Tecnolgico UFRJ
Gerncia No h (desde que
Construtora ou
Operaces Parque inalteradas as
incorporadora
Tecnolgico UFRJ condies do edifcio)

133
Alm do Manual de Uso, Operao e Manuteno, para atingir maior eficincia na
manuteno de uma edificao necessria uma abordagem fundamentada em
procedimentos organizados em um sistema de manuteno, segundo uma lgica de
controle de qualidade e de custo. Portanto fundamental que haja um plano de
manuteno para cada sistema/equipamento existente no prdio. Esse plano se
constitui por um conjunto de informaes e procedimentos, que orientaro as
atividades de manuteno e as rotinas de operao, de acordo com uma estratgia
de ao estabelecida pelo gestor. De acordo com a NBR 5674:2012 a gesto
eficiente do sistema de manuteno deve promover a realizao coordenada dos
diferentes tipos de manuteno das edificaes.

Alm disso, a realizao das manutenes corretivas, preventivas e rotineiras a

alternativa mais eficiente para evitar as consequncias do desgaste natural ou
decorrente do uso. Sendo importante tambm a determinao dos fatores de
degradao que influenciaro a vida til de materiais ou componentes da edificao
para um planejamento eficiente da manuteno.

A confiabilidade e disponibilidade em um sistema, bem ou servio depende da

poltica de manuteno adotada, esses elementos so fortemente afetados pela
periodicidade das atividades de manuteno efetuadas, logo ao elaborar um plano
de manuteno deve-se levar em considerao o resultado esperado. Por ser uma
edificao que recebe inmeros eventos uma manuteno peridica relevante no
somente para aumentar a confiabilidade e disponibilidade, mas tambm importante
a fim de postergar a obsolescncia principalmente dos equipamentos.

Em funo dos aspectos considerados acima, a autora elaborou um plano de

manuteno simplificado (quadro 35)15 a partir do modelo preconizado na NBR
5674:2012. Procurou-se adequar o Plano a realidade do prdio da Administrao,
eliminando equipamentos e sistemas que no existem na edificao.

15
O contedo original do quadro presente na norma se encontra no anexo 2
134
 Quadro 35- Modelo para elabrorao do programa de manuteno

Periodi- Elemento/
Sistema Atividade Responsvel
cidade Componente
A cada
Ssema

Verificar o nvel dos Equipe de

Sistemas Reservatrios de
na

reservatrios e o manuteno
Hidrossanitrios gua potvel
funcionamento das bias local
Verificar o funcionamento e
alternar a chave no painel Equipe de
Sistemas Bombas de gua
A cada 15 dias

eltrico para utiliz-las em manuteno

Hidrossanitrios potvel
sistema de rodzio, quando local
aplicvel
Efetuar teste de
Equipe de
Equipamentos Iluminao funcionamento dos sistemas
manuteno
industrializados de emergncia conforme instrues do
local
fornecedor
Equipe de
manuteno
Jardim Manuteno geral
local/ Empresa
capacitada
Manuteno recomendada
Equipamentos Ar- Empresa
pelo fabricante e atendimento
industrializados condicionado especializada
legislao vigente
Dados,
A cada ms

Equipe de
informtica, Verificar o funcionamento
Sistema de manuteno
voz, telefonia, conforme instrues do
automao local/Empresa
vdeo, TV, fornecedor
capacitada
CFTV
Revestimentos Mrmore, Verificar e se necessrio, Equipe de
de parede e piso e teto granito e etc. encerar as peas polidas manuteno local
Limpar o sistema das guas
pluviais e ajustar a
Ralos,grelhas, Equipe de
Sistemas periodicidade
calhas e manuteno
Hidrossanitrios em funo da sazonalidade,
canaletas local
especialmente em poca de
chuvas intensas
Equipe de
Efetuar limpeza geral das
A cada trs meses

manuteno
Esquadrias de Alumnio esquadrias e seus
local/ Empresa
componentes
capacitada
Caixas de
esgoto, de Equipe de
Sistemas
gordura e de Efetuar limpeza geral manuteno
Hidrossanitrios
guas local
servidas
Verificar a integridade
Lajes, vigas e Empresa
A cada ano

Estrutural estrutural conforme ABNT

pilares especializada
NBR 15575
Empresa
Equipamentos Sistema de Manuteno recomendada
capacitada/
industrializados segurana pelo fornecedor
especializada

135
 Inspecionar sua integridade e
reconstituir o sistema de Empresa
SPDA
medio de resistncia especializada
conforme legislao vigente
Aplicao de produtos Empresa
Desratizao e Desinsetizao
qumicos especializada
reas
Verificar sua integridade e
molhadas
reconstituir a proteo Equipe de
internas,
Impermeabilizao mecnica, sinais de infiltrao manuteno
reservatrios,
ou falhas da local
coberturas e
impermeabilizao exposta
jardins
Verificar sua integridade e
reconstituir os rejuntamentos
Equipe de
internos e externos dos pisos,
manuteno
Rejuntamentos e vedaes paredes, peitoris, soleiras,
local/ Empresa
ralos, peas sanitrias,
capacitada
grelhas de ventilao, e
outros elementos
Equipe de
Paredes
Verificar a integridade e manuteno
externas/
reconstituir, onde necessrio local/ Empresa
fachadas
Revestimentos de especializada
parede, piso e teto Piso Equipe de
acabado,reves Verificar a integridade e manuteno
timento de reconstituir, onde necessrio local/ Empresa
parede e teto especializada
Equipe de
Quadro de manuteno
Instalaes
distribuio de Reapertar todas as conexes local/ Empresa
eltricas
circuitos capacitada/Empre
sa especializada
Verificar falhas de vedao, Equipe de
fixao das esquadrias, manuteno
e reconstituir sua local/ Empresa
integridade, onde necessrio especializada
Esquadrias em geral Efetuar limpeza geral das
Equipe de
esquadrias incluindo os
manuteno
drenos, reapertar parafusos
local/ Empresa
aparentes, regular freio e
especializada
lubrificao.
Verificar a presena de
Equipe de
fissuras, falhas na vedao e
manuteno
Vidros e seus sistemas de fixao fixao nos caixilhos e
local/ Empresa
reconstituir sua integridade,
especializada
onde necessrio
Verificar as tubulaes de
gua potvel e servida, para Equipe de
detectar obstrues, falhas manuteno
Tubulaes
ou entupimentos, e fixao e local/ Empresa
Sistemas
reconstituir a sua integridade, especializada
hidrossanitrios
onde necessrio
Metais, Verificar os elementos de Equipe de
acessrios e vedao dos metais, manuteno
registros acessrios e registros local

136
 Empresa
Equipamentos de incndio Recarregar os extintores
especializada
Sistemas de Inspecionar periodicamente
proteo de acordo com a legislao
Equipamentos Empresa
contra vigente Em locais expostos
industrializados especializada
descargas corroso severa, reduzir os
atmosfricas intervalos entre verificaes.
Verificar a integridade
Equipe de
estrutural dos componentes,
manuteno
Sistema de cobertura vedaes, fixaes, e
local/ Empresa
reconstituir e tratar, onde
especializada
necessrio
A cada dois

Equipe de
Verificar as conexes, estado
Tomadas, manuteno
anos

Instalaes dos contatos eltricos e seus

interruptores e local/ Empresa
eltricas componentes, e reconstituir
pontos de luz capacitada/Empre
onde necessrio
sa especializada

Efetuar lavagem Verificar os Equipe de

trs anos
A cada

elementos e, se necessrio, manuteno

Fachada solicitar inspeo Atender s local/ Empresa
prescries do relatrio ou capacitada/Empre
laudo de inspeo sa especializada

Entretanto para uma real eficincia do Sistema de Manuteno, importante que

sejam estipulados indicadores de desempenho para avaliar a gesto do sistema, e
estes devem contemplar os seguintes parmetros: atendimento ao desempenho
conforme a NBR 15575:2013; prazo acordado entre a observao da no
conformidade e intervenes de emergncia; periodicidade das inspees prediais
de uso e manuteno estabelecidas no manual de operao, uso e manuteno da
edificao; registros das inspees.

imprescindvel ainda a realizao de um estudo aprofundado a respeito do

dimensionamento ideal da equipe de manuteno. No dimensionamento de equipes
busca-se uma abordagem que trate os indicadores do atendimento das
necessidades de uma unidade de manuteno, ou seja, deseja-se determinar o
tamanho timo da equipe necessrio para proporcionar a disponibilidade e
confiabilidade do sistema desejada a um custo mnimo. Deve ser levado em
considerao tanto o custo de contratao de tcnicos quanto o custo estimado da
conseqncia pela indisponibilidade do sistema, o estudo deve ser baseado na
disponibilidade e confiabilidade desejada.

137
Para o aumento da eficincia do sistema de manutenco, importante tambm
explorar o potencial do Parque, realizando um benchmarking na rea, a partir de
reunies com os facilities das empresas presentes no Parque. A partir dessa ao
ser possvel entrar em contato alm de adotar as melhores prticas de manuteno
empregadas pelos gestores destas empresas, possibilitando assim a melhoria dos
indicadores de desempenho da manuteno do Parque.

Muitas anomalias poderiam ser evitadas caso fosse realizada a contratao de uma
empresa terceirizada com melhor habilidade tcnica. O despreparo desses
profissionais causa um grande prejuzo anual em retrabalhos. Essa realidade s
poderia ser modificada, a partir de uma mudana no perfil de licitao praticada. Um
modelo de contratao para empresas terceirizadas indicado o de Contratao por
Resultado/Desempenho, uma vez que, esse mtodo oferece liberdade de atuao
da contratada no objeto contratado, permitindo ganhos diferenciados baseados na
sua competncia para atingir metas negociadas; h uma tendncia de reduo de
custos da manuteno; aumenta a disponibilidade das instalaes; a contratada tem
um foco maior no atendimento das metas negociadas; alm do aumento da vida til
dos equipamentos. Entretanto esse aspecto de difcil ou impossvel mudana em
funo da poltica de licitao adotada na Universidade.

A NBR 5674 apresenta uma lista com o modelo de registros que convm que
estejam disponveis, a fim de evidenciar que as atividades de manuteno foram
levadas a efeito, sendo necessrio. Essa lista foi adaptada pela a autora e se
encontra no quadro 3616.

Quadro 36- Registros da Manuteno

Gerais

Programa de preveno de riscos ambientais (PPRA)

Programa de manuteno preventiva
Planilha ou lista de verificaes da execuo do programa de manuteno preventiva
Relatrio de verificaes das manutenes corretivas executadas

16
O contedo original do quadro presente na norma se encontra no anexo 3
138
 Sistemas eletromecnicos
Relatrio anual de verificaes dos elevadores (RIA)
Relatrio de verificaes da manuteno dos elevadores
Verificaes e relatrio das instalaes eltricas
Verificaes e relatrio de medio hmica
Verificaes e relatrio de manuteno das bombas
Atestado SPDA Sistema de Proteo e Descarga Atmosfrica
Proteo contra descargas atmosfricas
Verificaes com registros no livro de
Automao de dados, informtica, voz,telefonia, vdeo e manuteno ou em formulrios especficos
televiso ou, dependendo do caso, em relatrio da
Ar-condicionado empresa contratada
Circuito fechado de TV
Quadro de distribuio de circuitos Verificaes com registros no livro de
Tomadas, interruptores e pontos de luz manuteno

Elevadores Verificaes com registros no livro de

manuteno ou em formulrios especficos
ou, dependendo do caso, em relatrio da
Exausto mecnica
empresa contratada

Equipamentos em geral
Relao de equipamentos
Certificado de garantia dos equipamentos instalados
Manuais tcnicos de uso, operao e manuteno dos equipamentos instalados
Livro de registro das atividades da manuteno
Instalaes hidrulico-prediais e gs
Verificaes com registros no livro de
manuteno ou em formulrios especficos
Instalaes hidrulicas/ esgotos / guas pluviais/ louas/ ou, dependendo do caso, em relatrios e
metais/ bombas certificado da empresa contratada/
certificado e atestado de potabilidade da
gua
Verificaes de limpeza dos reservatrios com registro no livro de manuteno
Verificaes da limpeza do poo de esgoto, poo de gua servida, caixas de drenagem e esgoto, com
registro no livro de manuteno
Sistemas de combate a fogo ou incndios
Auto de verificao do corpo de bombeiros (AVCB) (quando obrigatrio)
Certificado de recarga de extintores
Atestado da brigada de incndio
Ficha de inscrio no cadastro de manuteno (FICAM) do sistema de segurana contra incndio das
edifi caes

Aplice de seguro de incndio ou outro sinistro que cause destruio (obrigatria) e outros opcionais
Certificado de ensaio hidrosttico de extintores
Livro de ocorrncias da central de alarmes
139
Sprinklers e seus componentes industrializados Verificaes com registros no livro de
(bombas, vlvulas de fluxo, detectores de fumaa etc.) manuteno ou em formulrios especficos
ou, dependendo do caso, em relatrios,
Equipamentos de incndio como
certificado da empresa contratada
Iluminao de emergncia
Revestimentos de paredes / pisos e tetos
Pedras naturais (mrmore, granito e outros)
Azulejo/cermica/pastilha
Paredes e tetos internos revestidos de argamassa/gesso
liso/ou executado com componentes de gesso
acartonado Verificaes com registros no livro de
manuteno ou em formulrios especficos
Paredes externas/fachada
Rejuntamento e tratamento de juntas
Paredes externas/fachada
Forros de gesso
Esquadrias
Verificaes com registros no livro de
Vidros
manuteno ou em formulrios especficos

Lazer
Verificaes com registros no livro de
manuteno ou em formulrios
Desratizao e desinsetizao especficos. Convm que os registros
incluam referncias s condies de
higiene

As necessidades de materiais nem sempre so imediatas e quase nunca so

constantes. Enquanto os materiais no so necessrios ao processo de
manuteno, eles precisam ser armazenados. Entretanto os materiais
sobressalentes so estocados atualmente de maneira inadequada, gerando perda
de material e tempo. necessria uma reestruturao do depsito, adotando as
diretrizes utilizadas nos almoxarifados, j que estes criam condies para assegurar
que o material adequado, na quantidade devida, estar no local certo, quando
necessrio, por meio da armazenagem de materiais, de acordo com a normas
adequadas. Resguardando as quantidades exatas e preservando a qualidade dos
materiais. O fluxo de aes, que so adotadas no almoxarifado so demonstrados
na figura 24.
140
 Figura 24 - Fluxo Almoxarifado

A fim de otimizar a utilizao do software de manuteno importante a contratao

de um consultor, com o objetivo que ele ensine a correta utilizao, aponte o melhor
caminho e sane dvidas da equipe. A consultoria poder ser realizada a partir da
realizao de cursos e palestras com a equipe de manuteno.

141
6 CONSIDERAES FINAIS

Depois de analisar a questo da manuteno predial sob as diversas perspectivas

apresentadas, pertinente concluir que a preveno a soluo mais eficaz contra
os fatores de depreciao que afetam uma edificao, alm de ser a mais
econmica, e de garantir outros benefcios para a edificao e seus usurios, tais
como, segurana, valorizao imobiliria, manuteno do prazo de garantia etc.

A garantia de maior vida til e de satisfatrio desempenho estrutural e funcional s

ser obtida atravs de uma manuteno adequada, a qual dever fazer parte de
uma gesto predial eficiente. Neste sentido, o desempenho das instalaes e o
perfeito funcionamento dos equipamentos, devem fazer parte das obrigaes da
gerncia dos condomnios.

de fundamental importncia a definio de um sistema de manuteno que

abranja o planejamento, os projetos e a programao de todos os servios de
manuteno para intervalos de pequeno, mdio e longo prazo, dando tambm a
previso oramentria dos servios de manuteno necessrios.

Os construtores exercem um papel essencial dentro do processo de manuteno

predial, uma vez que para essa atividade alcanar a maior eficincia possvel, os
conceitos de manuteno predial devem nascer ainda durante concepo do
projeto, ao invs de serem pensados somente na ps-ocupao, e estes conceitos
devem ainda seguir princpios que visem uma maior mantenabilidade. Alm disso,
os construtores so responsveis tambm na questo educativa, ou seja, eles
devem ensinar e dar as ferramentas necessrias ao usurio, atravs da entrega do
manual do proprietrio, para que este possa praticar a manuteno de maneira
correta e eficaz.

A edificao deve apresentar sempre um nvel adequado de desempenho, para tal

essencial uma gesto eficiente e eficaz. Entretanto isto exige disponibilidade integral
de tempo alm conhecimentos tcnicos e administrativos, que o sndico
142
normalmente no dispe. Portanto uma soluo possvel e eficiente entregar estas
tarefas a empresas terceirizadas especialistas no assunto. A terceirizao j uma
realidade em todas as atividades da economia e apresenta uma grande aderncia
nas atividades rotineiras dos condomnios de grande porte. Essa prtica precisa ser,
no entanto, divulgada com mais entusiasmo para que possa se tornar uma atitude
natural por parte dos proprietrios de imveis residenciais.

Como foi dito anteriormente, com relao ao estudo de caso, o problema detectado
que apresenta maior gravidade o fato da Gesto no ser guiada por um Sistema
estruturado de manuteno, apresentando como nico Programa/Plano de
Manuteno, o PMOC. Dessa maneira a equipe fica constantemente num ciclo de
consertar o que est quebrado, diminuindo a disponibilidade, confiabilidade e
durabilidade. A ausncia da manuteno adequada em edificaes responsvel
por falhas das mais variadas, que por sua vez so causadoras de danos materiais.
Alm disso, segundo os princpios da Lei de Sitter, a prevalncia da manuteno
corretiva gera um aumento do custo da Manuteno.

Para atingir maior eficincia na manuteno de uma edificao necessria uma

abordagem fundamentada em procedimentos organizados em um sistema de
manuteno, segundo uma lgica de controle de qualidade e de custo. Portanto
fundamental que haja um plano de manuteno para cada sistema/equipamento
existente no prdio. Esse plano servir de orientaro para as atividades de
manuteno e as rotinas de operao, de acordo com uma estratgia de ao
estabelecida pelo gestor.

Portanto, com a introduo nos ltimos anos, dos conceitos de desempenho dos
sistemas e sua definio clara dos prazos de garantia e vida til, se faz necessrio
uma alterao do modelo mental da importncia das manutenes para que se
possa atingir a vida til e manuteno do desempenho inicial previsto a um edifcio,
sistema ou subsistema.

143
6.1 SUGESTO PARA TRABALHOS FUTUROS
De acordo com o pesquisado, o uso de indicadores de desempenho se mostrou a
melhor ferramenta para avaliar a gesto da manuteno, uma vez que os
indicadores mostram a soluo para os possveis problemas e ainda so guias que
permitem medir a eficcia das aes tomadas, bem como medir os desvios entre o
programado e o realizado. Com a utilizao dos indicadores possvel comparar ao
longo do tempo, com relao a dados internos e externos, sem eles praticamente
impossvel avaliar o desempenho de uma organizao e identificar os seus pontos
fracos. Portanto torna-se importante que se amplie o conhecimento acerca dessa
ferramenta em trabalhos futuros.

144
 REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

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os sistemas de pisos, Rio de Janeiro, 2013.

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os sistemas de vedaes verticais internas e externas, Rio de Janeiro, 2013.

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148
 ANEXO
Tabela A.1- Prazos de Garantia presentes na NBR 15575:2013

149
150
 ANEXO 2
Tabela A.2- Modelo para a elaborao do programa de manuteno preventiva de
acordo com a NBR 5674

151
152
153
 ANEXO 3

Tabela A.3- Lista dos principais registros de manutenco da NBR 5674:2012

154
155
156
 ANEXO 4

Tabela A.4- Lista dos principais documentos de do Manual de Uso, Operao e

Manutenoda NBR 5674:2012

157
158
159