Sunteți pe pagina 1din 7

UNIVERSITATEA LUCIAN BLAGA DIN SIBIU

FACULTATEA DE DREPT
SPECIALIZAREA: DREPT
CENTRUL: VASLUI

DREPT FUNCIAR
CONTRACTUL DE AREND CONFORM NOULUI COD CIVIL

SIBIU
2015 - 2016

NOIUNEA DE AREND

1
Potrivit art. 17781 alin. 1 din Noul Cod Civil locaiunea bunurilor agricole poart denumirea
de arendare.
n conformitate cu prevederile art. 17772 din Noul Cod Civil locaiunea este contractul prin
care o parte, numit locator, se oblig s asigure celeilalte pri, numite locatar, folosina unui bun,
n schimbul unui pre, denumit chirie.
Arendarea are drept obiect exploatarea pe o durat determinat a bunurilor agricole, contra
unui pre stabilit prin contractul ncheiat (contractul de arendare) ntre proprietarul bunurilor
agricole, pe de o parte, n calitate de arendator, i locatar, pe de alt parte, n calitate de arenda.

REGLEMENTARE
Pn la intrarea n vigoare a Noului Cod Civil, contractul de arendare era reglementat de
Legea arendrii nr. 16/1994 (modificat prin Legea nr. 58/1995, Legea nr. 65/1998, OUG nr.
157/2002, Legea nr. 350/2003, Legea nr. 247/2005, Legea nr. 223/2006 i Legea nr. 20/2008).
n Noul Cod Civil, regulile particulare n materia arendrii sunt prevzute la articolele 1836
1850.

CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE ARENDARE


Arendarea se face prin contract scris, ncheiat ntre arendator pe de o parte, i arenda pe de
alt parte. Prile contractante pot fi persoane fizice sau persoane juridice. Arendaii, persoane
fizice, pot fi ceteni romni sau ceteni strini. Arendaii persoane juridice pot fi de naionalitate
romn sau strin si trebuie s aib ca obiect de activitate exploatarea bunurilor agricole i s
prezinte garaniile solicitate de arendator.
Arendatorul are urmtoarele caractere juridice:
a) Contract sinalagmatic d natere la obligaii reciproce ntre pri, n schimbul
transmiterii folosinei bunurilor agricole, arendaul va plti arendatorului un pre numit
arend;
b) Contract cu executare succesiv- obligaiile prilor se execut n timp, pe durata stabilit
n contract;
c) Contract comutativ prile cunosc ntinderea obligaiilor reciproce nc din momentul
ncheierii contractului;

1
Noul Cod Civil, Actualizat 6 octombrie 2015, Editura Hamangiu 2015, p. 319
2
Indem
2
d) Contract oneros ambele pri urmresc dobndirea unui folos patrimonial n schimbul
propriei prestaii. Pentru prestaia arendatorului, de a transmite folosina bunurilor
agricole n corespunde contraprestaia arendaului de a plti arenda;
e) Contract solemn contractul de arendare trebuie ncheiat n form scris sub sanciunea
nulitii absolute3;
f) Contract netranslativ de proprietate, ci doar al dreptului de folosin;
g) Contract intuitu personae cel puin pentru persoana arendaului care trebuie s prezinte
anumite caliti i calificri. Noul Cod Civil interzice subarendarea, sub sanciunea
nulitii absolute, i oficiile de arendai4.

CONDIIILE DE VALIDITATE
I. PRILE CONTRACTULUI
Prile contractului sunt arendatorul i arendaul. Ele pot fi persoane fizice sau persoane
juridice.
Arendatorul poate fi proprietar, uzufructuar sau alt deintor legal de bunuri agricole.
Arendaul poate fi persoan fizic sau persoan juridic care are pregtire de specialitate
agricol, practic agricultura sau un atesta de cunotine agricole i prezint garanii solicitate de
arendator.
Arendaul are drept de preemiune, care se exercit n conformitate cu art. 1841 din Noul
Cod Civil, cu trimitere la regulile generale ale art.1730- 1740, cu privire la bunurile agricole
arendate n cazul n care arendatorul dorete s vnd aceste bunuri.
II. CAPACITATEA PRILOR
Att arendatorul ct i arendaul trebuie s aib capacitate de a face acte de administrare,
deoarece prin arendare nu se transmite dreptul de proprietate ci doar folosina asupra bunurilor
agricole.
III. CONSIMMNTUL
Persoanele fizice i juridice sunt libere s ncheie sau nu contracte de arendare, dac,
ndeplinesc condiiile legii. Se aplic dispoziiile Noului Cod Civil privind condiiile
consimmntului i viciile5 acestuia.

3
Art. 1838 (1) Noul Cod Civil, Actualizat 6 octombrie 2015, Editura Hamangiu 2015, p. 329
4
Art 1847 Noul Cod Civil, Actualizat 6 octombrie 2015, Editura Hamangiu 2015, p. 3330
5
Art. 1206- 1224, Noul Cod Civil, Actualizat 6 octombrie 2015, Editura Hamangiu 2015
3
IV. OBIECTUL CONTRACTULUI DE ARENDARE
Fiind un contract sinalagmatic, obiectul contractului de arend est format din dou elemente:
bunurile agricole supuse arendrii i arenda.
Bunurile agricole6:
a) terenurile cu destinaie agricol, i anume terenuri agricole productive arabile, viile,
livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbutii fructiferi, plantaiile de hamei i duzi, punile
mpdurite, terenurile ocupate cu construcii i instalaii agrozootehnice, amenajrile piscicole i de
mbuntiri funciare, drumurile tehnologice, platformele i spaiile de depozitare care servesc
nevoilor produciei agricole i terenurile neproductive care pot fi amenajate i folosite pentru
producia agricol;
b) animalele, construciile de orice fel, mainile, utilajele i alte asemenea bunuri destinate
exploatrii agricole.
Contractul de arend trebuie s cuprind obiectul contractului, complet i precis determinat,
s conin descrierea amnunit a tuturor bunurilor agricole arendate, inventarul acestora i planul
de situaie al terenurilor.
Arenda:
Arenda este contraprestaia pe care o datoreaz arendaul arendatorului, adic preul
folosinei bunurilor agricole transmise spre exploatarea arendaului.
Rmne la libera apreciere a prilor s stabileasc forma arendei i cuantumul ei, fr a
exista o limit minim i una maxim legal.
Este obligatoriu, stipularea n contract a arendei, modalitilor i termenelor de plat a
acesteia, obligaia executrii acestei ndatoriri contractuale i faptul c plata arendei se face potrivit
nelegerii prilor contractante i se execut la termenele i la locul stabilite n contract.
Atunci cnd arenda se pltete n fructe, n lipsa altui termen prevzut n contract, arendaul
este de drept n ntrziere pentru predarea lor de la data culegerii, iar arendatorul este de drept n
ntrziere pentru recepie de la data la care a fost notificat n scris de ctre arenda.

V. CAUZA CONTRACTULUI
Scopul pentru care se ncheie contractul de arendare trebuie s fie ilicit i moral.

6
Art. 1836, Noul Cod Civil, Actualizat 6 octombrie 2015, Editura Hamangiu 2015, p. 328
4
VI. FORMA CONTRACTULUI DE ARENDARE
Contractul de arendare trebuie ncheiat n form scris, sub sanciunea nulitii absolute.
Sub sanciunea unei amenzi civile stabilite de instana de judecat pentru fiecare zi de
ntrziere, arendaul trebuie s depun un exemplar al contractului la consiliul local n a crui raz
teritorial se afl bunurile agricole arendate, pentru a fi nregistrat ntr-un registru special inut de
secretarul consiliului local. Cnd bunurile arendate sunt situate n raza teritorial a mai multor
consilii locale, cte un exemplar al contractului se depune la fiecare consiliu local n a crui raz
teritorial sunt situate bunurile arendate.
Dac arendaul este persoan fizic i obine venituri din arendarea unui bun agricol,
veniturile respective fac parte din categoria veniturilor obinute din cedarea folosinei bunurilor. n
acest caz, arendaul trebuie s se prezinte n termen de 15 zile de la ncheierea contractului la
unitatea fiscal de care aparine, pentru a nregistra contractul de arend.
Toate cheltuielile legate de ncheierea, nregistrarea i publicitatea contractului de arendare
revin arendaului.
Arendaul poate schimba categoria de folosin a terenului arendat numai cu acordul
prealabil dat n scris de ctre proprietar i cu respectarea dispoziiilor legale n vigoare.

VII. DURATA ARENDRII


n contract este recomandabil s fie trecut perioada pentru care se ncheie contractul de
arend (n acest caz contractul fiind ncheiat pe o perioad determinat). Cu toate acestea, se poate
ntmpla i ca n contract perioada s nu fie una determinat (n acest caz contractul fiind ncheiat pe
o perioad nedeterminat). n acest ultim caz, dac durata nu este determinat, arendarea se
consider a fi fcut pentru toat perioada necesar recoltrii fructelor pe care bunul agricol urmeaz
s le produc n anul agricol n care se ncheie contractul.
Dac contractele de arendare sunt ncheiate n form autentic, precum i dac sunt
nregistrate la consiliul local, acestea constituie, n condiiile legii, titluri executorii pentru plata
arendei la termenele i n modalitile stabilite n contract.
Potrivit art. 1848 alin. 1 din Noul Cod Civil contractul de arendare se rennoiete de drept
(fr a fi necesare alte formaliti), pentru aceeai durat, dac niciuna dintre pri nu a comunicat
cocontractantului n scris refuzul su cu cel puin ase luni nainte de expirarea termenului, iar n
cazul terenurilor cu destinaie agricol, cu cel puin un an. Dac durata contractului de arendare este

5
de un an sau mai scurt, termenele de refuz al rennoirii prevzute la art. 1848 alin. 1 din Noul Cod
Civil se reduc la jumtate.
Contractul de arendare nceteaz prin decesul, incapacitatea sau falimentul arendaului.

VIII.DREPTURILE I OBLIGAIILE PRILOR


Drepturile i obligaiile arendatorului:
- S primeasc arenda n condiiile stabilite n contract;
- S controleze oricnd modul n care arendaul exploateaz terenurile arendate. Pe timpul
controlului, arendatorul va fi nsoit de arenda sau de un mputernicit al acestuia;
- S primeasc la ncetarea contractului, terenul care a fcut obiectul contractului;
- S predea terenul agricol arendaului la termen i n condiiile stabilite de contractul de
arendare;
- S l garanteze pe arenda de eviciune total sau parial, precum i de viciile ascunse
ale lucrului pe care l arendeaz;
- S nu ia nici un fel de msuri cu exploatarea terenului arendat, de natur s-l tulbure pe
arenda;
- S l ntiineze n scris pe arenda de intenia sa de a rennoi sau nu contractul conform
termenului prevzut de Codul Civil.
- S plteasc taxele i impozitele datorate terenului arendat;
- n caz de tulburri ale terilor n exploatarea normal a terenului, s acioneze mpreun
cu arendaul, potrivit legii, pentru ncetarea actelor de tulburare.
Drepturile i obligaiile arendaului:
- S primeasc terenul arendat la termen i n condiiile stabilite de contractul de arendare;
- Are dreptul de preempiune n cazul nstrinrii prin vnzare de ctre arendator a
terenului;
- S ntrebuineze terenul pe care l-a arendat ca un bun proprietar, n condiiile stabilite de
contract;
- S nu schimbe categoria de folosin a terenului arendat fr acordul scris al
arendatorului;
- S plteasc arenda la termen i n condiiile prevzute de contract;
- S cear acordul arendatorului pentru efectuarea eventualelor investiii pe teren;

6
- S ncheie contracte de asigurare a culturilor pe care le nfiineaz terenul arendat, n
vederea recuperrii daunelor produse de calamitile naturale;
- S comunice arendatorului i s solicite acestuia s intervin n cazurile n care este
tulburat de teri n exploatarea terenului arendat;
- La ncetarea contractului are obligaia de a restitui terenul arendat n starea n care l-a
primit de la arendator;
- S plteasc impozitele datorate pe veniturile realizate din exploatarea terenului arendat/

BIBLIOGRAFIE
1. Noul Cod Civil, Actualizat 6 octombrie 2015, Editura Hamangiu 2015;
2. Dumitru Florescu, Contracte civile n noul cod civil, ediia a 4-a, Editura Universul
Juridic, Bucureti 2014;
3. Oliviu Puie, Contractele civile. n contextul noului cod civil i al noului cod de procedur
Civil, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2014.