Sunteți pe pagina 1din 11

UNIVERSITATEA LUCIAN BLAGA SIBIU

SPECIALIZAREA: DREPT / ID

DREPT FUNCIAR
CIRCULAIA JURIDIC A TERENURILOR CONFORM NOULUI COD
CIVIL

- Sibiu 2015/2016

1
INTRODUCERE

Sistemul de drept naional a suferit modificri semnificative de-a lungul timpului, cu


privire la regimul circulaiei juridice a terenurilor.
n perioada 1947 1989, regimul totalitar din Romnia a marcat profund circulaia
juridic a terenurilor. n aceasta perioad s-a instituit un control administrativ prealabil al
nstrinrii tuturor categoriilor de terenuri, fiind impus condiia formei autentice a actului de
nstrinare.
Aceasta perioad se caracterizeaz prin :
- restricionarea progresiv a dreptului de a dispune de bunuri imobiliare reprezentnd
terenuri, culminnd cu interdicia nstrinrii terenurilor prin acte juridice ncheiate ntre vii.;
- trecerea terenurilor proprietate privat n proprietate de stat socialist sau cooperatist.
Trecerea a fost fcut prin: expropriere, trecerea n proprietatea statului a unor bunuri considerate
fr stpn, preluarea n mod abuziv de ctre stat sau de ctre cooperativele agricole de producie
a unor terenuri, trecerea n proprietatea statului a terenurilor aferente construciilor, nstrinate.
Restricia proprietii private a atins punctul culminant prin adoptarea Legii nr. 58/1974
privind sistematizarea teritoriului i a localitilor urbane i rurale i Legea nr. 59/1974 privind
fondul funciar1. Scopul acestor acte normative a for de limitare a proprietii private i de
extindere a proprietii funciare a statului. Toate terenurile proprietate privat a persoanelor fizice
au fost considerate ca fiind scoase din circuitul civil.
Dup decembrie 1989, au fost adoptate o serie de acte normative prin care proprietatea
privat a fost restituit persoanelor careu au fost deposedate anterior. Aceste msuri normative, au
produs o serie de consecine juridice, cu o deosebit importan pentru regimul juridic actual al
terenurilor.

1
Corneliu Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale n regimul noului Cod Civil, ediia a 2-a, Ed. Hamangiu,
Bucureti, 2015, p 117-118

2
REGIMUL JURIDIC AL TERENURILOR

Introducere
Codul Civil de la 1864 nu cuprindea dispoziiile speciale cu privire la circulaia
terenurilor proprietate privat, ceea ce presupunea aplicarea principiilor generale nscrise n
diversele sale texte.
n anul 1974 au fost adoptate Legea nr 58 privind sistematizarea teritoriului i a
localitilor urbane i rurale i Legea nr 59 privind fondul funciar, prin care a avut loc scoaterea
tuturor terenurilor din circuitul civil legal, singura modalitate de dobndire recunoscut fiind
motenirea legal.
Dup decembrie 1989, Legea 58/1974 a fost abrogat prin Decretul Lege nr. 1/1989,
republicat la 05 februarie 1989. Acest Decret a stabilit procedura de reconstituire a dreptului de
proprietate n favoarea persoanelor ndreptite, ce au deinut teren n proprietate, ns a unor
suprafee mai mici de 100ha teren agricol n echivalent arabil de familie, precum i procedura
constituirii dreptului de proprietate n favoarea unor categorii de persoane, prin care se realizeaz
practic o mproprietrire a acestora, cu toate c, persoanele n cauz nu au fost anterior
proprietarele terenurilor, pe care se realizeaz constituirea.
n anul 1998, a fost adoptat Legea 54/1998 (abrogat prin Legea 247/2005) care
reglementa circulaia juridic a terenurilor. Dispoziiile acestei legi au nlocuit Capitolul V din
Legea 18/1991, ce reglementa circulaia juridic a terenurilor, dar a meninut unele dispoziii ale
Legii fondului funciar, referitoare la circulaia juridic a terenurilor, n sensul c toate terenurile
proprietate privat se afl n circuitul civil i pentru nstrinarea lor prin acte juridice inter vivos
se impunea ncheierea actului n form autentic. Legea a introdus unele dispoziii speciale
referitoare la instituirea dreptului de preemiune n cazul nstrinrii prin vnzare a terenurilor
agricole situate n extravilan. Scopul instituirii acestui drept de preemiune, era acela al evitrii
mpririi excesive a proprietilor funciare i favorizarea concentrrii lor pentru o mai bun
punere n valoare a terenurilor respective2.
Noul Cod Civil impune un regim juridic unitar al circuitului imobiliar, fr a se mai face
vreo distincie ntre terenuri i construcii. Transmiterea dreptului de proprietate asupra bunurilor
imobiliare, ori constituirea de drepturi reale dezbrcminte ale acestui drept referitoare la aceste
bunuri, prin acte juridice pot fi realizate doar prin ncheierea unui act n form autentic i

2
Corneliu Brsan, op. Cit p. 121

3
nscrierea transmisiunii ori a construirii dreptului n cartea funciar. Aceste condiii trebuie
ndeplinite imperativ, sub sanciunea nulitii absolute a actului juridic.

Clasificarea terenurilor
n funcie de destinaie, terenurile pot fi:
a) terenuri cu destinaie agricol: i anume terenuri agricole productive - arabile, viile,
livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbutii fructiferi, plantaiile de hamei i duzi, punile,
fneele, serele, solariile, rsadniele, - cele cu vegetaie forestier, dac nu fac parte din
amenajamentele silvice, punile mpdurite, cele ocupate cu construcii i instalaii
agrozootehnice, amenajrile piscicole
b) terenuri cu destinaie forestier: terenurile mpdurite sau cele care servesc nevoilor de
cultur, producie ori administrare silvic, terenurile destinate mpduririlor i cele neproductive,
stncrii, abrupturi, bolovniuri, rpe, ravene, toreni, dac sunt cuprinse n amenajamentele
silvice;
c) terenuri aflate permanent sub ap: albiile minore ale cursurilor de ap, cuvetele
lacurilor la nivelurile maxime de retenie, fundul apelor maritime interioare i al mrii teritoriale;
d) terenuri din intravilan, aferente localitilor urbane i rurale, pe care sunt amplasate
construciilor, alte amenajri ale localitilor, inclusiv terenurile agricole i forestiere;
e) terenuri cu destinaie special, cum sunt deinute de diferite persoane fizice i juridice.
Prin deintorii de terenuri se nelege titularii dreptului de proprietate, ai altor drepturi reale
asupra acestora sau cei care potrivit legii civile, au calitatea de posesori ori deintori precari.
Proprietatea privat asupra terenurilor, sau alte drepturi reale, poate avea ca titulari persoane
fizice i juridice, iar terenurile care aparin domeniului public sunt proprietatea statului.

Situaia juridic a terenurilor


Prin regimul juridic al terenurilor se nelege ansamblul de reguli de fond i de form care
guverneaz actele juridice cu privire la terenuri.
Dreptul de proprietate acel drept real subiectiv care d expresia apropierii unui bun,
drept care permite titularului s posede, s foloseasc i s dispun de acel lucru, n putere
proprie i n interes propriu, n cadrul i cu respectarea legislaiei existente 3. Dreptul de

3
Corneliu Brsan, Drept civil. Drepturi reale principale, ediia a 2-a, revizuit i actualizat, Editura Hamangiu,
Bucureti, 2015, op cit, p. 37

4
proprietate asupra terenurilor, precum i celelalte drepturi reale se nregistreaz n documentele
cadastrului general i de publicitate imobiliar prevzute de lege.
Terenurile din domeniul public aceste terenuri sunt destinate unei utiliti publice.
Aparin domeniului public terenurile pe care sunt amplasate construciile de interes public, piee,
ci de comunicaii, reele stradale i parcuri publice, porturi i aeroporturi, terenurile cu destinaie
forestier, albiile rurilor i fluviilor, lacurile de interes public, fundurile apelor maritime
interioare i al mrii teritoriale, rmurile Mrii Negre, inclusiv plajele, terenurile pentru
rezervaii naturale i parcuri naionale, monumentele, ansamblurile i siturile arheologice i
istorice, monumentele naturii, terenurile pentru nevoile aprrii sau pentru alte folosine.
Terenurile din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile i insesizabile.
Ele pot fi date n administrate numai regiilor autonome i instituiilor publice. De
asemenea pot fi concesionate sau nchiriate.
Terenurile din domeniul privat al statului i al unitilor administrativ teritoriale sunt
supuse dispoziiilor de drept comun. Aceste terenuri pot fi vndute, concesionate, nchiriate sau
date n folosin gratuit n scopul ndeplinirii unor aciuni de interes public local. Vnzarea,
concesionarea, nchirierea i locaia de gestiune se fac prin licitaie public. Actele de dispozi ie
asupra terenurilor din proprietatea unitilor administrativ teritoriale, indiferent de natura sa, sunt
de competena consiliilor locale i judeene.

Terenurile din domeniul privat al statului i al unitilor administrativ teritoriale


este alctuit din terenurile care nu fac parte din domeniul public, aflate sau intrate n proprietatea
lor prin cile i modurile prevzute de lege: terenurile care au aparinut CAP neatribuite conform
Legii 18/1991, terenurile provenite din fosele iazurilor comunale folosite ca puni i restituite
comunelor, oraelor, bunurile dobndite de stat n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989,
dac au intrat n proprietatea statului n temeiul unui titlu valabil (art. 4 din Legea nr. 213/1998).

Terenurile proprietate privat, indiferent de titularul lor, se afl n circuitul civil, adic
ele pot fi dobndite i nstrinate.

5
CIRCULAIA JURIDIC A TERENURILOR

Art. 533 din Codul Civil prevede c bunurile obiect al proprietii private, indiferent de
titular sunt i rmn n circuitul civil, dac prin lege nu se dispune astfel. Ele se pot nstrina, pot
face obiectul unei urmri i pot fi dobndite prin orice mod prevzut de lege.
Conform art. 1244 din Codul Civil, actele juridice ntre vii prin care se strmut sau
constituie drepturi reale care urmeaz a fi nscrise n cartea funciar se ncheie n form autentic,
sub sanciunea nulitii absolute. Art. 885 din Codul Civil din materia crii funciare
reglementeaz efectul constitutiv al nscrierilor n cartea funciar: drepturile reale asupra
imobilelor cuprinse n cartea funciar se dobndesc, att ntre pri, ct i n fa de ter i, numai
prin nscrierea lor n cartea funciar, pe baza actului sau faptului care a justificat nscrierea.
nscrierea drepturilor reale n cartea funciar se face pe baza nscrisurilor doveditoare ale
actului sau faptului care a generat acele drepturi. Potrivit art. 48 din Legea nr. 7/1996, cererea de
intabulare a unui drept real imobiliar poate fi admis numai dac nscrisul doveditor al actului
juridic ndeplinete urmtoarele condiii de form: este ncheiat cu respectarea formelor prescrise
de lege; identific n mod corect numele sau denumirea prilor i meninerea codului numeric
personal, numrul de identificare fiscal atribuit acestora; individualizeaz imobilul printr-un
numr de carte funciar i un numr cadastral sau topografic, dup caz.

Vnzarea terenurilor forestiere


Conform art. 1746 din Codul Civil vnzarea terenurilor forestiere se poate realiza doar
prin respectarea dreptului de preemiune al coproprietarilor sau vecinilor.
Potrivit art. 45 din Codul Silvic, coproprietarii i vecinii proprietari de fond forestier,
persoane fizice sau juridice, de drept public sau privat, au drept de preemiune, n ordinea
prevzut de art. 1746 din Codul Civil i n condiiile legii, la cumprarea de terenuri din fondul
forestier aflat n proprietate privat, la pre i n condiiile legii.

Vnzarea terenurilor agricole situate n extravilan


Legea nr. 17/2014 privind unele msuri de reglementare a vnzrii cumprrii
terenurilor agricole situate n extravilan i de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea
societilor comerciale ce dein n administrare terenuri proprietate public i privat a statului cu
destinaie agricol i nfiinarea Ageniei Domeniilor Statului reglementeaz un drept de
preemiune la un pre i n condiii egale, aplicabil n cazul vnzrii de terenuri agricole situate n
6
extravilan. Beneficiarii dreptului de preemiune la achiziionarea terenurilor sunt, n ordinea
prioritii: coproprietarii, arendaii, proprietarii vecini i Statul Romn prin Agenia Domeniilor
Statului.

Dreptul de preemiune
Potrivit art. 1730 alin(1) din Codul Civil, n condiiile stabilite de lege sau contract,
titularul dreptului de preemiune, numit i preemptor, poate s cumpere cu prioritate un bun.
Alin. (2) din acelai articol face precizarea c dispoziiile codului privitoare la dreptul de
preemiune sunt aplicabile numai dac prin lege sau contract nu sunt stabilite altfel.
Regimul juridic al dreptului de preemiune stabilit de lege este:
-dreptul de preemiune poate fi definit ca un beneficiu, legal sau convenional, acordat
unei persoane, de a cumpra un bun cu prioritate fa de alte persoane, la acelai pre;
-titularul dreptului de preemiune care respinge o ofert de vnzare nu i mai poate
exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost propus;
-vnzarea bunului cu privire la care exist un drept de preemiune legal sau conven ional
se poate face de ctre un ter numai sub condiia suspensiv a neexercitrii dreptului de
preemiune de ctre preemtor.
Condiiile exercitrii dreptului de preemiune sunt:
-vnztorul este obligat s notifice de ndat preemtorului cuprinsul contractului ncheiat
cu un ter. Notificarea poate fi fcut i de acesta din urm.
-aceast notificare va cuprinde numele i prenumele vnztorului, descrierea bunului,
sarcinile care l graveaz, termenii i condiiile vnzrii, precum i locul unde este situat bunul;
-preemptorul i poate exercita dreptul prin comunicarea ctre vnztor a acordului su de
a ncheia contractul de vnzare, nsoit de consemnarea preului la dispoziia vnztorului.
Dreptul de preemiune se exercit n termen de cel mult 30 de zile.
Efectele exercitrii preemiunii:
-prin exercitarea preemiunii, contractul de vnzare se consider ncheiat ntre preemptor
i vnztor n condiiile cuprinse n contractul ncheiat cu terul.
-clauzele contractului ncheiat cu terul avnd drept scop s mpiedice exercitarea
dreptului de preemiune nu produc efecte fa de preemptor.

7
Regimul juridic al antecontractului de vnzare n baza art. 1279 coroborat cu art.
1669 din Codul Civil
Promisiunea bilateral de vnzare este acel contract prin care una din pri (promitent) se oblig
c va vinde, iar cealalt parte (beneficiar) se oblig c va cumpra un anumit bun la un pre
determinat.
Conform art. 1279 din Codul Civil:
(1) Promisiunea de a contracta trebuie s conin toate acele clauze ale contractului promis, n
lipsa crora prile nu ar putea executa promisiunea.
(2) n caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are drept de daune interese.
(3) Dac promitentul refuz s ncheie contractul promis, instana, la cererea prii care i-a
ndeplinit propriile obligaii, poate s pronune o hotrre care s in loc de contract, atunci cnd
natura contractului o permite, iar cerinele legii pentru validitatea acestuia sunt ndeplinite. Acest
alineat nu este aplicabil n cazul promisiunii de a ncheia un contract real, dac prin lege nu se
prevede altfel.
Conform art. 1669 Promisiunea de vnzare i promisiunea de cumprare.
(1) Cnd una dintre pri care au ncheiat o promisiune bilateral de vnzare refuz,
nejustificat, s ncheie contractul promis, cealalt parte poate cere pronunarea unei hotrri care
s in loc de contract, dac toate celelalte condiii de validitate sunt ndeplinite.
Termenul de prescripie n acest caz este de 6 luni de la data la care contractul trebuia
ncheiat.

Clauza de inalienabilitate
Art. 627 din Codul Civil permite includerea n actele juridice translative a unei clauze de
inalienabilitate. Prin convenii sau testament se poate interzice nstrinarea unui bun, ns numai
pentru o durat de cel mult 49 de ani i dac exist un interes serios i legitim.
Condiiile pe care trebuie s le ndeplineasc aceast clauz:
-poate fi dispus numai prin convenia prilor ori prin testament;
-trebuie justificat un interes serios i legitim;
-poate fi doar temporar i este supus formalitii de publicitate.
Termenul ncepe s curg de la data dobndirii bunului.
Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate ntr-un contract atrage nulitatea ntregului
contract dac a fost determinant la ncheierea acestuia.
n contractele cu titlu oneros, caracterul determinant se prezum, pn la proba contrar.
8
Transmiterea bunului pe cale de succesiune nu poate fi oprit prin stipularea
inalienabilitii.

Vnzarea cu opiunea de rscumprare


Vnzarea cu opiune de rscumprare este o vnzare afectat de condiia prin care
vnztorul i rezerv dreptul de a rscumpra bunul sau dreptul transmis cumprtorului.
Opiunea de rscumprarea nu poate fi stipulat pentru un termen mai mare de 5 ani.
Exercitarea termenului de rscumprare de ctre vnztor se poate face numai dac acesta
restituie cumprtorului preul primit i cheltuielile pentru ncheierea contractului de vnzare i
realizarea formalitilor de publicitate.

Renta viager agricol


Renta viager agricol reprezint suma de bani pltit rentierului agricol care nstrineaz
sau arendeaz terenurile aflate n proprietatea sa, avnd sigurana unei surse viagere de venituri
garantate de stat.
Condiiile ce trebuie ndeplinite de o persoan pentru a beneficia de renta viager:
-rentierul agricol s fie o persoan fizic n vrst de peste 62 de ani;
-s dein n proprietate pn la 10 ha de teren agricol;
-s nstrineze prin acte ntre vii sau s arendeze terenurile agricole dup intrarea n
vigoare a prezentului titlu.
Renta viager agricol este instituit n scopul concentrrii suprafeelor agricole n
exploataii eficiente.
Dovada nstrinrii se face prin actul de nstrinare, ncheiat n form autentic, iar
dovada arendrii se face prin contractul de arend.
Renta viager agricol se pltete ntr-o singur rat anual n primul trimestrul al anului
urmtor celui pentru care aceasta este datorat.

9
CONCLUZII

Din ansamblul legislaiei n vigoare, privind terenurile, rezult intenia legiuitorului de a


statua principiul liberei circulaii a bunurilor, inclusiv n spaiul european.
Se poate constata de asemenea i intenia legiuitorului de a stimula comasarea terenurilor
pe proprietari i destinaii, n concordan cu structurile de proprietate i cu formele de cultivare a
pmnturilor4.

4
O.Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de Drept civil-Bunurile.Drepturi reale principale, EdituraHamangiu, Bucureti,
2008, p. 135

10
BIBLIOGRAFIE

1. Corneliu Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale n regimul noului Cod Civil,
ediia a 2-a, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2015;
2. O.Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de Drept civil-Bunurile.Drepturi reale principale,
Editura Hamangiu, Bucureti, 2008;
3. Conf. Univ. dr. Circa Adrian Note de curs
4. L. Dnescu, L. Popoviciu, Dreptul de proprietate privat n noul Cod, in Codul civil,
adnotat de expertii Caselor de avocatura de top din Romania, Colectia Lex Dex,
Saptamina Financiar;
5. 5. B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic,
Bucureti, 2011.

11