Sunteți pe pagina 1din 8

UNIVERSITATEA LUCIAN BLAGA SIBIU

SPECIALIZAREA: DREPT / ID

CENTRUL

PUBLICITATE IMOBILIAR
NSCRIERILE DE CARTE FUNCIARA

Coordonator:
Conf. Univ. dr. Circa Adrian

1
- Sibiu 2015/2016
PUBLICITATEA IMOBILIAR
Publicitatea imobiliar deine un rol foarte important, ntr-un stat de drept, asigurnd
securitatea static i dinamic a circuitului juridic civil, ntr-un domeniu important al acestuia -
transmisiunilor succesive ale dreptului de proprietate ale imobilelor i celorlalte drepturi reale
imobiliare.
Datorit condiiilor istorice, pe teritoriul Romniei nu a existat un sistem unitar de
publicitate imobiliar, aceasta realizndu-se prin mai multe modaliti, principalele doua sisteme
fiind cel al registrelor de transcripiuni i inscripiuni i cel bazat pe crile funciare.
Decretul-Lege nr. 115/1938, a consacrat sistemul de publicitate imobiliar bazat pe crile
funciare, fiind aplicat n Transilvania, Banat i nordul Moldovei .Sistem real de eviden, acesta
vizeaz imobilul, realiznd o precis identificare al acestuia i o publicitate integral n sensul c
sunt nscrise n cartea funciar toate actele i fapte juridice privitoare la bunurile imobile pe care
le cuprinde.
Superioritatea sistemului de carte funciar, a fost unanim recunoscut, dovad n acest
sens fiind apariia Legii cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/1996, lege prin care se extinde
sistemul de publicitate imobiliar reala bazat pe cri funciare, la nivelul ntregii ri.
Superioritatea sistemului crilor funciare rezid n faptul c are n vedere interesele terilor.
Conform art. 24 alin (1) din Legea 7-1996, republicat n Monitorul Oficial Partea I nr.
720 din 24 septembrie 2015 i art. 881 alin (1) din Noul Cod Civil, nscrierile n cartea funciar
sunt de trei feluri:
a) intabularea;
b) nscrierea provizorie a drepturilor reale;
c) notarea.
Conform art. 76 al Legii 71/2011, privind punerea n aplicare a Condului Civil,
dispoziiile art. 876- 925, privitoare la cazurile, condiiile, efectele i regimul nscrierilor n cartea
funciar se aplic numai actelor i faptelor juridice ncheiate sau, dup caz, svrite ori produse
dup intrarea n vigoare a Codului Civil.

2
INTABULAREA
Intabularea este acea nscriere care are ca obiect drepturile reale imobiliare care produc
efecte imediate i definitive, de la data nregistrrii n nscriere.
Conform art. 881, alin (2) din Noul Cod Civil, intabularea are ca obiect drepturile
tabulare.
Sunt supuse intabulrii n cartea funciar, ca nscriere definitiv, dreptul de proprietate i
celelalte drepturi reale asupra unui imobil, nscriere realizat pe baza actului sau faptului care a
justificat nscrierea1. Aceste drepturi se sting numai prin radierea lor din cartea funciar, radiere
realizat cu consimmntul titularului, dat n scris autentic notarial 2. Consimmntul nu este
necesar dac dreptul se stinge prin mplinirea termenului artat n nscris ori prin decesul su,
dup caz, prin ncetarea existenei juridice a titularului, n cazul n care acesta este o persoan
juridic.
Art. 885, alin (3) dispune c hotrrea judectoreasc definitiv i irevocabil sau, n
cazurile prevzute de lege, actul autoritii administrative nlocuiete acordul de voin, sau dup
caz, consimmntul titularului.
Nu se supun intabulrii drepturile dobndite prin motenire, accesiune natural, vnzare
silit, expropriere pentru cauz de utilitate public, precum i n alte cazuri prevzute de lege 3. Cu
toate acestea, n cazul vnzrilor silite art. 887 alin (2), prevede c dac urmrirea imobilului nu a
fost n prealabil notat n cartea funciar, drepturile reale dobndite nu vor putea fi opuse terilor
dobnditori de bun- credin.
n cazul drepturile dobndite prin motenire, accesiune natural, vnzare silit,
expropriere pentru cauz de utilitate public, titularii drepturilor dobndite astfel nu vor putea
dispune de ele prin cartea funciar dect dup nscrierea lor.
nscrierea n cartea funciar se realizeaz n baza nscrisului autentic notarial, a hotrrii
judectoreti rmase definitive, a certificatului de motenitor sau n baza unui alt act emis de
autoritile

1
Art. 885 alin(1), Noul Cod Civil, Editura Hamangiu, Bucureti, 2015, pg. 174
2
Art. 885 alin (2), Noul Cod Civil, Editura Hamangiu, Bucureti, 2015, pg. 174
3
Art. 887 ani (1) Noul Cod Civil, Editura Hamagiu, Bucureti, 2015, pg 175
3
NSCRIEREA PROVIZORIE
Aceasta reprezint operaiunea prin care transmiterea, constituirea, modificarea sau
stingerea unui drept real imobiliar devine opozabil fa de teri, sub condiia i n msura
justificrii ei.4
Art. 898 din Noul Cod Civil prevede c nscrierea provizorie de carte funciar de poate
cere n cazul n care dreptul real dobndit este afectat de o condiie suspensiv ori rezolutorie sau
dac privete ori greveaz o construcie viitoare, de asemenea, atunci cnd, n temeiul unei
hotrri judectoreti care nu este nc definitiv, partea czut n pretenii a fost obligat la
strmutare, constituirea sau stingerea unui drept tabular ori cel care administreaz bunurile unei
alte persoane a fost obligat s dea o garanie ipotecar.
nscrierea provizorie mai este posibil n cazul n care debitorul a consemnat sumele
pentru care a fost nscris ipoteca i n cazul n care ambele pri consimt doare pentru efectuarea
unei nscrieri provizorii.
Efectele nscrierii provizorii:
Justificarea nscrierilor provizorii se face n temeiul consimmntului celui mpotriva
cruia s-a efectuat, dat n form autentic, sau a unei hotrri judectoreti definitive5 .
nscrierile provizorii au efect atta timp ct nu s-a fcut o cerere de radiere a acesteia, n
temeiul unei hotrri judectoreti definitive6.
Nejustificarea unei nscrieri provizorii atrage, la cererea celui interesat, radierea ei i a
tuturor nscrierilor care s-au fcut condiionat de justificarea ei.

NOTAREA
Notarea este acea nscriere n cartea funciar care are ca obiect menionarea existenei
unor drepturi personale, fapte sau raporturi juridice strns legate de drepturile intabulare i de
titularii lor, pentru a le face opozabile terilor sau a le aduce la cunotin acestora n scop de
informare7.
n Noul Cod Civil, notarea este prezentat la Titlul VI, capitolul III Notarea unor
drepturi, fapte i raporturi juridice, art. 902 906.

4
Corneliu Brsan, Drept. Civil. Drepturi Reale Principale, ediia a -2, revizuit i actualizat, Editura Hamangiu,
Bucureti, 2015, op cit p. 459
5
Art. 899 (2) Noul Cod Civil , Editura Hamangiu, Bucureti, 2015, pg. 178
6
Art. 899 (3) Noul Cod Civil , Editura Hamangiu, Bucureti, 2015, pg. 178
7
Corneliu Brsan, Drept. Civil. Drepturi Reale Principale, ediia a -2, revizuit i actualizat, Editura Hamangiu,
Bucureti, 2015, op cit p. 459
4
Art. 902, alin (1) din Noul Cod Civil arat c actele i faptele supuse notrii sunt
drepturile, faptele sau alte raporturi juridice ce pot fi nscrise n cartea funciar n cazurile
prevzute de lege, devin opozabile terelor persoane exclusiv prin notare, dac nu se dovedete c
au fost cunoscute pe alt cale.
Sunt supuse notrii n cartea funciar8:
- punerea sub interdicie judectoreasc i ridicarea acestei msuri;
- cererea de declarare a morii unei persoane fizice, hotrrea judectoreasc de
declarare a morii i cererea de anulare sau de rectificare a hotrrii judectoreti de
declarare a morii;
- calitatea de bun comun a unui imobil;
- convenia matrimonial, precum i modificarea sau, dup caz, nlocuirea ei;
- destinaia unui imobil de locuin a familiei;
- locaiunea i cesiunea de venituri;
- aportul de folosin la capitalul social al unei societi;
- interdicia convenional de nstrinare sau de gravare a unui drept nscris;
- vnzarea fcut cu rezerva dreptului de proprietate;
- dreptul de a revoca sau renuna unilateral contractul;
- pactul comisoriu i declaraia de rezoluiune sau de reziliere unilateral a contractului;
- antecontractul i pactul de opiune;
- dreptul de preempiune nscut din convenie;;
- intenia de a nstrina sau de a ipoteca;
- schimbarea rangului ipotecii, poprirea, gajul sau constituirea altei garanii reale asupra
creanei ipotecare;
- deschiderea procedurii insolvenei, ridicarea dreptului de administrare al debitorului
supus acestei msuri, precum i ncheierea acestei proceduri;
- sechestrul, urmrirea imobilului, a fructelor ori veniturilor sale;
- aciunile pentru aprarea drepturilor reale nscrise n cartea funciar, aciunea n
partaj, aciunile n desfiinarea actului juridic pentru nulitate, rezoluiune ori alte cauze
de ineficacitate, aciunea revocatorie, precum i orice alte aciuni privitoare la alte
drepturi, fapte, alte raporturi juridice n legtur cu imobilele nscrise;

8
Art. 902 alin (2) Noul Cod Civil , Editura Hamangiu, Bucureti, 2015, pg. 180
5
- punerea n micare a aciunii penale pentru o nscriere n cartea funciar svrit
printr-o fapt prevzut de legea penal.
Incapacitatea sau restrngerea, prin efectul legii, a capacitii de exerciiu ori de folosin,
declaraia de utilitate public n vederea exproprierii unui imobil, orice alte fapte sau rapoarte
juridice care au legtur cu imobilul i care sunt prevzute n acest scop de lege, reprezint actele
sau faptele care pot fi notate n cartea funciar.
Intenia de a nstrina sau de a ipoteca n folosul unei anumite persoane poate fi notat
n cartea funciar, la cererea proprietarului imobilului. Acesta arat n acest caz si suma ce
corespunde obligaiei garantate. Dac nstrinarea sau ipotecarea se realizeaz n termen de trei
luni de la notarea inteniei, dreptul nscris va avea rangul notrii9.
Notarea inteniei de a nstrina sau a ipoteca i pierde efectul prin trecerea unui termen de
3 luni de la data nregistrrii cererii. Anul, luna i ziua n care notarea i pierde efectul vor fi
menionate att n notare, ct i n ncheierea ce a dispus-o10.
Notarea antecontractelor i pactelor de opiune.
Promisiunea de a ncheia un contract ce are ca obiect dreptul de proprietate asupra unui
imobil sau un alt drept n legtur cu acesta se poate nota n cartea funciar cu condiia ca
promitentul s fie nscris n cartea funciar ca titular al dreptului care face obiectul promisiunii,
iar antecontractul prevede termenul n care urmeaz a fi ncheiat contractul. Notarea se poate
efectua oricnd n termenul stipulat n antecontract pentru executarea sa, da nu mai trziu de 6
luni de la expirarea lui.
Promisiunea se poate radia n termen de 6 luni de la data trecerii termenului fixat pentru
ncheierea lui, sau dac ntre timp, imobilul a fost definitiv adjudecat n cadrul vnzrii silite de
ctre un ter care nu este obligat s rspund de obligaiile promitentului. Radierea se face din
oficiu dac dup termenul de 6 luni nu a fost cerut o nscriere a dreptului care a fcut obiectul
promisiunii11.
Conform art. 37, alin (12) din Legea 7/1996, republicat n Monitorul Oficial Partea I, nr.
720 din 2 septembrie 2015, Promitentul achizitor al imobilului nscris n cartea funciar va putea
cere, n temeiul nscrisului original al promisiunii de a contracta ncheiate cu cel nscris n cartea
funciar, nscrierea ipotecii legale asupra imobilului, pentru restituirea sumei pltite n contul
acesteia. In acest caz, ipoteca se nscrie in termenul i conditiile prevzute de Codul civil pentru

9
Art. 904, Noul Cod Civil, Editura Hamangiu, Bucureti, 2015, pg 181
10
Art. 905, Noul Cod Civil, Editura Hamangiu, Bucureti,2015, p 181
11
Art. 906 Noul Cod Civil, Editura Hamangiu, Bucureti,2015, p 181
6
notarea promisiunii de a contracta i se radiaz, din oficiu, dac imobilul este dobndit de ctre
promitentul achizitor ori, n cadrul vnzarii silite, de ctre un tert care nu este inut s rspund de
obligaiile debitorului.

PROCEDURA DE NSCRIERE N CARTEA FUNCIAR


Procedura de nscriere n cartea funciar este procedura aprobat prin Legea 7/1996 12 i
prezentat n Capitolul II, articolele 24 37.

12
Art. 24 alin (2) Legea 7/1996, republicat n Monitorul Oficial Partea I nr 720 din 24 septembrie 2015
7
BIBLIOGRAFIE

1. Gabriela Boroi, Delia Narcisa Theohari, Noul Cod Civil, Noul Cod de
Procedur Civil, Studiu de practic judiciar neunitar, Editura Hamangiu,
Bucureti, 2015;
2. Corneliu Brsan, Drept Civil. Drepturi reale Principale. Ediia a 2-a, revizuit i
actualizat, Editura Hamangiu, Bucureti, 2015;
3. Legea 7/1996, republicat n Monitorul Oficial Partea I, nr 720 din 24
septembrie 2015.