Sunteți pe pagina 1din 6

UNIVERSITATEA LUCIAN BLAGA SIBIU

SPECIALIZAREA: DREPT / ID

CENTRUL

PUBLICITATE IMOBILIAR
CONSIDERAII PRIVIND PRINCIPIUL CONSTITUTIV DE DREPT AL
NSCRIERII N CARTEA FUNCIAR I PRINCIPIUL OPOZABILITII
NSCRIERII N CARTEA FUNCIAR N DREPTUL ACTUAL

Coordonator:
Conf. Univ. dr. Circa Adrian

- Sibiu 2015/2016

1
PUBLICITATEA IMOBILIAR
n Romnia, publicitatea imobiliar s-a realizat prin mai multe modaliti, dar principalele dou
sisteme fiind cel al registrelor de transcripiuni i inscripiuni i cel bazat pe crile funciare.
Decretul Lege nr 115/1938 a consacrat sistemul de publicitate imobiliar bazat pe crile
funciare. Acesta este un sistem real de eviden, avndu-se n vedere imobilul precum i modul ct mai
precis de identificare al acestuia. Prin acest sistem se realizeaz o publicitate imobiliar integral n
sensul c impune nscrierea obligatorie n cartea funciar a tuturor actelor i faptelor juridice privitoare
la bunurile imobiliare. Superioritatea sistemului de carte funciar, a fost unanim recunoscut, dovad n
acest sens fiind apariia Legii cadastrului i publicitii imobiliare reale bazate pe crile funciare, la
nivelul ntregii ri. Superioritatea sistemului crilor funciare rezid n faptul c are n vedere
interesele terilor pe care vechiul Cod Civil i-a ignorat i c acesta permite o identificare facil a
imobilului.
Crile funciare constituie un sistem real de publicitate imobiliar deoarece are la baz
identificare topografic a terenurilor. Toate nscrisurile se fac pe imobile, nu pe proprietar. Fiecare
imobil are propria sa carte funciar n care sunt evideniate toate schimbrile care intervin n situaia
material i juridic. Drepturile reale imobiliare nscrise n cartea funciar se numesc drepturi tabulare,
iar nscrierile referitoare la drepturile tabulare alctuiesc starea tabular.
Noile cri funciare, reglementate de Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr 7/1996, sunt
crmuite de anumite reguli fundamentale, numite principii sau reguli de baz referitoare att la
organizarea, conducerea i inerea crilor funciare, ct mai ales la activitatea propriu-zis de publicitate
imobiliar. Principiile crilor funciare asigur fora probatorie a acestora, fiind recunoscut de ctre
jurispruden i de ctre literatura de specialitate.

PRINCIPIUL CONSTITUTIV DE DREPTURI AL NSCRIERII N CARTEA FUNCIAR


Noul Cod Civil a instituit efectul constitutiv de drepturi reale nscrierilor n cartea funciar, fa
de Legea 7/1996 care a consacrat doare efectul de opozabilitate fa de teri. Legea 7/2011, la art. 56 (1)
prevede c dispoziiile Noului Cod Civil privitoare la dobndirea drepturilor reale imobiliare prin
efectul nscrierii acestora n cartea funciar se aplic numai dup ce se vor finaliza lucrrile de cadastru
pentru fiecare unitate administrativ teritorial. De asemenea, art. 76 din Legea 7/2011 precizeaz c
dispoziiile Noului Cod Civil se aplic numai actelor i faptelor juridice ncheiate, svrite ori produse
dup intrarea n vigoare a Noului Cod Civil.
Art. 885 alin (1) (4) Noul Cod Civil, prevede efectul constitutiv de drepturi reale:

2
(1) Sub rezerva unor dispoziii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n
cartea funciar se dobndesc, att ntre pri, ct i fa de teri, numai prin nscrierea lor n cartea
funciar, pe baza actului sau faptului care a justificat nscrierea.
(2) Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciar, cu
consimmntul titularului, dat prin nscris autentic notarial. Acest consimmnt nu este necesar dac
dreptul se stinge prin mplinirea termenului artat n nscrierea ori prin decesul sau, dup caz, prin
ncetarea existenei juridice a titularului, dac aceasta era o persoan juridic.
(3) Dac dreptul ce urmeaz s fie radiat este grevat n folosul unei tere persoane, radierea se
va face cu pstrarea dreptului acestei persoane, cu excepia cazurilor anume prevzute de lege.
(4) Hotrrea judectoreasc definitiv sau, n cazurile prevzute de lege, actul autoritii
administrative va nlocui acordul de voin sau, dup caz, consimmntul titularului.1
Modificarea drepturilor reale asupra imobilelor se face potrivit regulilor stabilite pentru
dobndirea sau stingerea drepturilor reale, dac prin lege nu se dispune altfel.
Drepturile reale ce privesc imobilele pot fi constituite, modificate sau stinse prin nscrierea lor
n cartea funciar. De aici rezult c nscrierea d natere, modific sau stinge drepturi reale i le face
opozabile fa de teri. Drepturile reale asupra imobilelor vor fi constituite sau strmutate numai dac
radierea lor a fost nscris n cartea funciar cu consimmntul i contra titularului.
n sistemul crilor funciare, orice operaiune juridic prin care se tinde la translaie sau
constituirea de drepturi reale imobiliare se compune din trei operaiuni juridice succesive:
1. Actul obligaional care d natere obligaiei de transmitere sau constituire a
dreptului real care formeaz obiectul cuprinsului su;
2. Actul real actul de ntocmire a formalitilor i de predare a bunului prin care i-a
asumat o obligaie consimte prin nscrisul dat c acel drept s fie intabulat n cartea
funciar;
3. nscrierea efectiv a dreptului real care se nate n momentul nregistrrii oficiale a
cererii la biroul de cadastru i publicitate imobiliar a oficiului judeean competent.
Raportul obligatoriu rezultat din ncheierea conveniei este un drept de crean, el
fiind opozabil doar debitorului care rmne inut de obligaia asumat prin convenie.
Momentul constituirii dreptului real este unic nscrierea efectiv i caracterizeaz acest
principiu. Prin aceasta se realizeaz concordana dintre starea tabular i situaia juridic a imobilului n
cauz.

1
Art. 885, Noul Cod Civil, Editura Hamangiu, Bucureti, 2015,pg. 174
3
De la acest principiu exist i excepii conform art. 26 alin (1) (2) din Legea nr.7/1996 i art.
887 alin (1) (2) din Noul Cod Civil: drepturile reale se dobndesc fr nscriere n cartea funciar
cnd provin din motenire, accesiune natural, vnzare silit, expropriere pentru cauz de utilitate
public, precum i n alte cazuri expres prevzute de lege. Aceste drepturi reale poart denumirea de
drepturi reale intabulare, deoarece pot fi dobndite fr nscrierea n cartea funciar.

PRINCIPIUL OPOZABILITII NSCRIERII N CARTEA FUNCIAR


Principiul opozabilitii presupune c dobndirea sau modificarea valabilitii unui drept
imobiliar nu poate fi opus terilor dect prin nscrierea n cartea funciar. Aceast nscriere se face
conform condiiilor stabilite de Noul Cod Civil prin procedura aprobat n Legea 7/1996 republicat.
Fr nscriere, dreptul real imobiliar este opozabil inter partes, nu ns i fa de ter i (ergo
tertios) chiar dac, prin ipoteza este vorba de un drept real absolut, opozabil erga omnes, iar nicidecum
unul relativ. Astfel se dorete a se scoate n eviden efectul principal al nscrierilor n cartea funciar
dar i faptul c ntre pri, drepturile reale produc efecte imediate i depline, independent i n absen,
adic nainte de efectuarea oricrei nscrieri n cartea funciar. Numai fa de teri, drepturile dobndite
sau modificate nu exist dect de la data nscrierii n cartea funciar n folosul succesorului tabular.
Pn la nscrierea modificrii n cartea funciar, titularul drepturilor reale tabulare rmne titularul lor,
adic antecesorul tabular. Fa de teri, nscrierea asigur opozabilitatea, adic eficacitatea drepturilor
reale dobndite sau, dup caz, modificarea n temeiul unui act sau fapt juridic anterior, n sensul c, n
lipsa nscrierii, drepturile reale valabile transmise, constituite ori modificate nu exist fa de teri, care
le pot ignora.
De la regula opozabilitii fa de teri a drepturilor reale nscrise n cartea funciar pe baza
actului prin care s-au constituit, transmis ori modificat n mod valabil. Noul Cod Civil prevede la art.
887 o serie de excepii, de cazuri n care dobndirea drepturilor tabulare este opozabil fa de ter i fr
nscrierea n cartea funciar atunci cnd provin din motenire, accesiune natural, vnzare silit,
expropriere, hotrre judectoreasc.

4
PRINCIPIUL EFECTULUI CONSTITUTIV VERSUS PRINCIPIUL EFECTULUI DE
OPOZABILITATE
Prin coroborarea Legii 7/1996, Legii 71/2011 i a Noului Cod Civil reiese c pentru stabilirea
efectului nscrierilor n cartea funciar prin raportarea att la momentul ncheierii unui act juridic ori
svririi sau producerii unui fapt juridic n neles restrns prin care se nasc ori se modific drepturi
reale imobiliare, ct i la data la care se face nscrierea acestora n cartea funciar, n literatura de
specialitate au fost identificate mai multe posibile situaii, cu soluii diferite, dup caz2.
Prima situaie se refer la drepturi reale imobiliare care au fost dobndite pe temeiul unor acte
sau fapte juridice ncheiate nainte de intrarea n vigoare a Noului Cod Civil. nscrierea n cartea
funciar a acestor fapte sau acte juridice va avea numai efect de opozabilitate fa de ter i, chiar dac s-
a fcut dup intrarea n vigoare a noului cod i dup finalizarea lucrrilor de cadastru la nivelul
unitilor administrativ teritoriale.
A doua situaie poate privi drepturile reale imobiliare dobndite prin acte sau fapte juridice
ncheiate, produse ulterior datei finalizrii lucrrilor de cadastru la nivelul unitilor administrativ
teritoriale. n acest caz nscrierea va avea efect de opozabilitate fa de teri, aa cum dispune art. 56
alin (2) din Legea 71/2011.
A treia situaie poate fi aceea a drepturilor reale imobiliare dobndite pe temeiul unor acte
juridice ori fapte juridice ncheiate, svrite dup finalizarea lucrrilor de cadastru la nivelul unitilor
administrativ teritoriale. n acest caz, nscrierea va avea efect constitutiv de drepturi, aa cum dispune
art. 56 alin (1) din Legea 81/2011.

2
Corneliu Brsan, Drept Civil. Drepturi reale principale, Editia a -2a, revizuit i actualizat, Editura Hamangiu, Bucure ti,
2015,op cit pg 443

5
BIBLIOGRAFIE

1. Gabriela Boroi, Delia Narcisa Theohari, Noul Cod Civil. Noul Cod de procedur civil,
Editura Hamangiu, Bucureti, 2015;
2. Corneliu Brsan, Drept Civil. Drepturi reale principale, Editia a -2a, revizuit i actualizat,
Editura Hamangiu, Bucureti, 2015.
3. Legea nr 7/1996, republicat n Monitorul Oficial Parte I nr 720/24.09.2015, cu modificrile
i completrile ulterioare;
4. Szilard Sztranyiczki, Drept civil. Drepturi reale principale conform Noului Cod civil,
Editura C.H. Beck, Bucureti, 2012;
5. Legea nr 71/2011, publicat n Monitorul Oficial Partea I nr. 409/ 10.06.2011, cu
modificrile i completrile ulterioare;