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2 Locao de Imveis
Verso 1.00
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Governo do Estado de Pernambuco | Secretaria de Administrao | Secretaria Executiva de Administrao
Caderno de Orientaes
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Locao de Imveis | Verso 1.00
EQUIPE TCNICA
Mnica Maria Echeverria Martins
Sandra Maria Athayde Amorim
Fernanda Lbo Monteath
PROGRAMAO VISUAL
Zilmara Simone Arago
www.sad.pe.gov.br
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APRESENTAO
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SUMRIO
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1 P R O C E D I M E N TO S PA R A A CELEBRAO DE
C O N T R AT O DE LOCAO DE IMVEL DE
TERCEIROS
Sendo assim, segue abaixo o roteiro dos procedimentos para a celebrao do contrato de
locao de imveis de terceiros:
1) O rgo ou entidade interessada dever realizar busca de imvel prprio do Estado que
atenda s suas necessidades, no Sistema Patrimonial de Bens Imveis. O referido sistema
acessado via web e est disponvel no site da SAD/PE (www.sad.pe.gov.br);
Obs.: a busca s poder ser realizada por servidor cadastrado.
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5) A SAD analisa o ofcio de solicitao e, estando tudo de acordo com as exigncias legais
e com este manual de procedimentos, autoriza a celebrao do contrato de locao de
imvel de terceiro e devolve os autos ao rgo/entidade interessada;
()
1 As alteraes de editais e os Termos Aditivo aos instrumentos de que trata
este artigo devero ser igualmente apreciados pela Procuradoria Geral do Estado,
independentemente de valor.
2 Os instrumentos constantes deste artigo sero encaminhados Procuradoria
Geral do Estado, instrudos com a aprovao da Assessoria Jurdica do rgo ou
entidade interessada.
()
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2 DISPENSA DE L I C I TA O NA LOCAO DE
IMVEIS DE TERCEIROS
A Lei n 8.666/93 exige, como regra geral, a realizao de procedimento licitatrio para a
contratao de servios, dentre eles o de locao de imveis. No obstante, h determinadas
situaes em que essa licitao dispensvel, conforme dispe o art. 24 da referida Lei.
A licitao para locao de imvel de terceiro pode ser dispensada na hiptese do art. 24, X,
da Lei n 8.666/93:
Pela anlise do dispositivo acima transcrito, identificam-se requisitos essenciais para que
seja dispensada a licitao, os quais devem ser destacados de maneira clara e fundamentada no
procedimento de dispensa.
Os requisitos so os seguintes:
d) o preo deve ser compatvel com o praticado pelo mercado, sendo necessrio comprovar
essa compatibilidade mediante prvia avaliao.
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3 PROCEDIMENTOS PA R A A R E N OVA O DO
C O N T R AT O DE LOCAO DE IMVEIS DE
TERCEIROS
c) que os preos, aps eventual reajuste, permanecem compatveis com a realidade local.
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3) A SAD analisa o ofcio que solicita a renovao do contrato de locao e, estando tudo
de acordo com as exigncias legais e com este manual de procedimentos, autoriza a
renovao do contrato e devolve os autos ao rgo/entidade interessada;
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4 D U R A O D O S C O N T R AT O S D E L O C A O D E
BENS IMVEIS
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5 EXECUO DO C O N T R AT O DE LOCAO DE
BENS IMVEIS
Aconselha-se ainda ao gestor do contrato que providencie vistorias nos imveis, no incio e
no final das locaes, elaborando laudo circunstanciado sobre o estado do bem, acompanhado de
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fotografias, para prevenir impasses quanto a eventuais pedidos de recuperao da estrutura fsica
do imvel.
Em caso de reajuste, o novo valor ser calculado tomando-se por base o ndice nacional
de preos ao consumidor INPC, fornecido pelo Instituto Brasileiro de Geografia e
Estatstica IBGE, conforme estabelece o art. 1, inciso II, da Lei Estadual n 12.525/03.
5.3 Apostilamento
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Essas alteraes podem ser feitas por apostilamento porque no alteram as bases
contratuais.
Veja modelo de apostilamento para reajuste do valor contratual no anexo II.
Com base no 3 do art. 62 e no art. 58, I e II, da Lei Federal n 8.666/93, so atribudas ao
locatrio as seguintes prerrogativas:
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6 O R I E N TA O PA R A S O L I C I TA O DE
E L A B O R A O D E L AU D O D E AVA L I A O
De acordo com a Portaria SAD/PE n 110 de 02/02/2012, ser exigido laudo de avaliao do
imvel para a celebrao de contratos de locao de imvel de terceiro. O referido laudo dever
ser encaminhado, juntamente com outros documentos exigidos pela citada Portaria, Secretaria
de Administrao do Estado para a autorizao da celebrao do contrato.
Cumpre destacar que, caso o valor pactuado no supere 3 (trs) salrios mnimos mensais,
no ser necessria a elaborao do referido laudo (Portaria SAD/PE n 110/2012). Apesar da
aludida dispensa, no h qualquer impedimento para que o rgo ou entidade locatria
providencie a elaborao do laudo de avaliao, caso entenda que o caso concreto assim
recomenda, como forma de assegurar a vantajosidade na celebrao dos contratos (Portaria
SAD/PE n 110/2012).
Nas renovaes de contrato de locao, no ser exigido novo laudo de avaliao como
regra geral. Tal exigncia s ocorre quando a renovao for referente a contratos cujo prazo de
vigncia ultrapasse 5 (cinco) anos (Portaria SAD/PE n 110/2012). Ocorrendo a referida hiptese, o
laudo dever ser encaminhado, juntamente com outros documentos exigidos pelo referida
Portaria, Secretaria de Administrao do Estado para autorizao da renovao do contrato.
Cumpre destacar que, caso o valor pactuado no supere 3 (trs) salrios mnimos mensais,
no ser necessria a elaborao de novo laudo de avaliao, mesmo que o prazo de vigncia
contratual ultrapasse 5 (cinco) anos (Portaria SAD/PE n 110/2012). Apesar da aludida dispensa,
no h qualquer impedimento para que o rgo ou entidade locatria providencie a elaborao de
novo laudo de avaliao, caso entenda que o caso concreto assim recomenda, como forma de
assegurar a vantajosidade na celebrao dos contratos (Portaria SAD/PE n 110/2012).
Na hiptese de ser exigido laudo de avaliao do imvel, nos termos da Portaria SAD/PE n
110/2012, o rgo ou entidade locatria dever providenciar a elaborao do referido laudo por
intermdio de seu setor de engenharia. Caso no exista setor de engenharia em sua estrutura
interna, devero ser adotados, pela ordem, os seguintes procedimentos:
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que o imvel a ser avaliado tenha rea construda acima de 250 m 2 (duzentos e
cinquenta metros quadrados);
que o valor pactuado no negcio que envolva o imvel a ser avaliado seja superior a 3
(trs) salrios mnimos mensais.
Verificados os dois requisitos acima elencados e existindo interesse em que a SAD elabore o
laudo, o rgo ou entidade interessada dever formalizar sua solicitao por meio de formulrio
prprio (anexo nico da Portaria SAD/PE n 109/2012). Juntamente com o formulrio devero ser
encaminhados os documentos exigidos pela referida Portaria. Cumpre destacar que todo o
detalhamento no que toca Solicitao de Elaborao de Laudo de Avaliao pode ser encontrado
no Caderno de Orientaes de Avaliao de Imveis.
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8 FLU XOGRA MA
Consultar no
Sistema Oficial Existe imvel
NO Existe imvel
de Cadastro de disponvel no disponvel no
Imveis a mercado? - Formaliza o contrato de
Estado?
existncia de locao.
imvel prprio
disponvel. - Providencia a
SIM SIM publicao do Extrato do
rgo ou Contrato no DOE.
Entidade Encaminhar ofcio Encaminhar ofcio SAD,
Gerncia de Gesto do solicitando autorizao - Encaminha ofcio
interessada
Patrimnio do Estado, para celebrao do GEPAT, comunicando a
justificando o interesse contrato de locao. celebrao e indicando o
na ocupao do bem e Encaminhar em anexo a nmero do instrumento
solicitando a documentao exigida contratual.
confirmao de sua pela Portaria SAD/PE n
disponibilidade. 110/2012.
A SAD no autoriza o
contrato de locao, Encaminha A SAD autoriza a
por entender que no ofcio celebrao do contrato
SAD esto presentes os GEPAT. de locao.
(SEADM) pressupostos legais.
NO SIM Cadastramento
Anlise da documentao e do contrato no
SAD/GEPAT verificao de atendimento Sistema Oficial de
dos pressupostos legais Cadastro de
necessrios contratao. Imveis. (FIM)
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ANEXOS
ANEXO I MODELO-PADRO DO CONTRATO DE LOCAO DE IMVEIS DE TERCEIROS
CONTRATO DE LOCAO
N___/___ QUE ENTRE SI
CELEBRAM O ESTADO DE
PERNAMBUCO, POR
INTERMDIO DA SECRETARIA
______________, E
_____________, NOS TERMOS
ABAIXO ADUZIDOS:
2.2 Por razes de interesse pblico, poder o LOCATRIO alterar a finalidade pblica a ser
atendida pela presente locao, a qualquer tempo, sem que isso acarrete resciso do contrato,
multa ou o dever de pagar qualquer indenizao ao LOCADOR.
2.3 A modificao na destinao a ser dada ao imvel ser formalizada atravs de termo
aditivo, autorizado pela Secretaria de Administrao do Estado. Referida autorizao deve ser
chancelada pela Procuradoria Geral do Estado, nas hipteses do art. 1, inciso III, do Decreto
n 37.271/2011.
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3.1.1 Esgotado o prazo de vigncia deste contrato, este se extinguir de pleno direito,
independentemente de notificao, aviso ou interpelao judicial ou extrajudicial, obrigando-
se o LOCATRIO a desocupar o imvel, entregando-o nas condies previstas neste
instrumento contratual.
3.2 O prazo de vigncia deste contrato poder ser prorrogado, enquanto houver necessidade
pblica a ser atendida atravs da presente contratao, mediante assinatura de termo aditivo,
aps apresentao de justificativa por escrito e autorizao da autoridade competente para
celebrar o contrato em nome do LOCATRIO.
3.3 LOCATRIO ter direito a renovao do contrato, por igual prazo, desde que,
cumulativamente:
3.3.1 O contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado.
3.3.2 O prazo mnimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos
escritos seja de cinco anos.
3.3.3 O LOCATRIO esteja no mesmo local, pelo prazo mnimo e ininterruptos de trs anos.
3.4 Para a prorrogao do prazo contratual indispensvel prvia autorizao por parte da
Secretaria de Administrao do Estado - rgo ao qual deve ser encaminhado o processo
administrativo de renovao, com antecedncia mnima de 60 (sessenta) dias da data de
expirao contratual. Referida autorizao deve ser chancelada pela Procuradoria Geral do
Estado, nas hipteses do art. 1, inciso III, do Decreto n 37.271/2011.
3.6 Se, por determinao do Poder Pblico, o LOCADOR tiver que realizar no imvel obras que
importem na sua radical transformao, ou realizar modificaes de tal natureza que aumente
o valor do negcio ou da propriedade, no estar obrigado a renovar o presente contrato.
3.6.1 Se o LOCADOR, no prazo de trs meses da entrega do imvel, no der o destino alegado
ou no iniciar as obras determinadas pelo Poder Pblico ou que declarou pretender realizar,
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ter que ressarcir ao LOCATRIO uma indenizao correspondente aos prejuzos que este
ltimo tiver que arcar com mudana ou perda do lugar.
4.2 O LOCADOR anui expressamente com o resultado do laudo de avaliao mencionado nesta
clusula.
4.3O presente contrato dever ser reajustado em periodicidade anual, contada a partir da
elaborao do ltimo laudo de avaliao, nos termos do art. 5 da Lei Estadual n 12.525/03,
atualizada pela Lei Estadual n 12.932/05.
4.4 Em caso de reajuste, o novo valor ser calculado tomando-se por base o ndice nacional de
preos ao consumidor INPC, fornecido pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica
IBGE, conforme estabelece o art. 1, inciso II, da Lei Estadual n 12.525/03.
4.5 O reajuste ser formalizado atravs de apostilamento, o qual deve ser encaminhado
Secretaria de Administrao do Estado para cincia.
4.5.1 O apostilamento poder ser realizado por meio da juntada de documento adicional ao
termo de contrato e no exige publicao no Dirio Oficial do Estado.
4.6 Se, durante a locao, a coisa alugada se deteriorar, sem culpa do LOCATRIO, e o imvel
ainda servir para o fim a que se destinava, a este caber pedir reduo proporcional do valor
do aluguel.
5.1.1 Projeto/atividade:
5.1.7 Empenho:
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6.1.1 Entregar ao LOCATRIO o imvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina e
na data fixada no item 3.1 deste instrumento;
6.1.2 Garantir, durante o tempo da locao, o uso pacfico do imvel locado, resguardando o
LOCATRIO dos embaraos e turbaes de terceiros, que tenham ou pretendam ter direito
sobre a coisa alugada;
6.1.4 Responder pelos danos ao patrimnio do LOCATRIO decorrentes de seus atos, bem
como de vcios e defeitos anteriores locao, como desabamentos decorrentes de vcios
redibitrios, incndios provenientes de vcios pr-existentes na instalao eltrica, etc;
6.1.5 Responder pelas obrigaes tributrias incidentes sobre o imvel, como impostos, taxas
e contribuies de melhoria;
6.1.6 Responder pelos dbitos de energia eltrica, de prmio de seguro contra fogo, de gs, de
gua, e de servio de telefonia ou de outros meios de comunicao anteriores locao;
6.1.9 Fornecer ao LOCATRIO recibo discriminado das importncias por este pagas, vedada a
quitao genrica;
6.1.11 Averbar o presente contrato junto matrcula do imvel logo aps a sua publicao.
7.1.2 Utilizar o imvel para atendimento da finalidade pblica especificada no item 2.1 deste
instrumento;
7.1.4 Restituir o imvel, finda a locao, no estado em que o recebeu, salvo as deterioraes
decorrentes de seu uso normal e aquelas decorrentes de caso fortuito ou fora maior;
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7.1.6 Responder pelos dbitos de energia eltrica, de prmio de seguro contra fogo, de gs, de
gua, e de servio de telefonia ou de outros meios de comunicao, referentes ao perodo de
vigncia contratual;
7.1.7 Permitir a vistoria do imvel pelo LOCADOR ou por seu mandatrio, mediante
combinao prvia, de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado por terceiros,
na hiptese de sua alienao, quando no possuir interesse no exerccio do direito de
preferncia de aquisio;
7.1.9 Pagar as despesas ordinrias de condomnio, entendidas como tais aquelas necessrias
conservao e manuteno do imvel, notadamente as enumeradas no 1 do art. 23 da Lei
Federal n 8.245/91.
8.2 Rescindido o contrato pelos motivos enumerados nos subitens 8.1.3.2 e 8.1.3.3 desta
clusula, sem que haja culpa do LOCADOR, ser o mesmo ressarcido dos prejuzos
comprovadamente sofridos e ter direito ao pagamento dos aluguis relativos ao perodo em
que vigeu o ajuste.
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9.1.2 Em decorrncia da prtica de infrao legal ou contratual por quaisquer das partes;
9.1.5 Para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que no
possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio no imvel ou, podendo,
ele se recuse a consenti ls;
9.2 Na hiptese de ser o LOCADOR pessoa fsica, sua morte acarreta a transmisso da locao
aos herdeiros, permanecendo o contrato em pleno vigor.
9.3 Se, durante a locao, a coisa alugada se deteriorar, sem culpa do LOCATRIO, a este
caber pedir reduo proporcional do valor do aluguel ou resolver o contrato, caso o imvel
no sirva mais para o fim a que se destinava.
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11.3 Finda a locao, toda e qualquer benfeitoria til ou necessria realizada pelo LOCATRIO,
removvel e no indenizada, poder ser levantada, s suas expensas, desde que sua retirada
no acarrete danos ao imvel.
11.4 O valor de toda e qualquer benfeitoria til ou necessria no removveis sem causar
danos ao imvel realizadas pelo LOCATRIO poder ser abatido dos alugueis a serem pagos, no
percentual sobre cada parcela mensal, at integral ressarcimento, no limite estabelecido pelas
partes.
11.5 As benfeitorias volupturias, desde que autorizadas pelo LOCADOR, sero indenizadas.
12.3.1 A averbao far - se - vista de qualquer das vias do contrato de locao desde que
subscrito tambm por 02 (duas) testemunhas.
12.4 Na hiptese de o LOCATRIO no possuir interesse em adquirir o imvel locado, e este for
alienado durante a locao, o adquirente no poder denunciar o contrato, que permanecer
em vigor at seu termo final, nos termos do art. 8 da Lei Federal n 8.245/91.
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13.2.8 Fiscalizar a averbao do presente contrato junto matrcula do imvel, a ser efetuada
pelo LOCADOR, de acordo com o item 6.1.10 deste contrato.
14.2 O pagamento ser efetuado pelo LOCATRIO no () dia til de cada ms, aps atesto do
recibo de locao, mediante ordem bancria creditada em conta corrente a ser informada pelo
LOCADOR.
15.1.1 ADVERTNCIA, que consiste na repreenso por escrito imposta ao LOCADOR quando
constatadas pequenas irregularidades contratuais para quais tenha concorrido;
15.1.2 MULTA, de at 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato, a critrio da
Administrao, levando-se em conta o prejuzo causado, devidamente fundamentado,
devendo ser recolhida no prazo mximo de 05 (cinco) dias teis a contar da notificao;
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15.3 A LOCATRIA poder deduzir o valor da sano de multa aplicada ao LOCADOR dos
valores devidos a este ltimo, em razo das obrigaes deste contrato.
15.4 A LOCATRIA poder inscrever em dvida ativa o valor da sano de multa aplicada ao
LOCADOR, para cobrana judicial.
16.2 Os casos omissos sero resolvidos luz das mencionadas legislaes, recorrendo-se
analogia, aos costumes e aos princpios gerais do direito e dos contratos.
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LOCATRIO ( autoridade competente)
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LOCADOR - ( nome completo)
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TESTEMUNHA ( nome completo e CPF)
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TESTEMUNHA - ( nome completo e CPF)
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LOCADOR: _____________________________________________________
LOCATRIO:____________________________________________________
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LOCATRIO ( autoridade competente)
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