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Anlisis de la vivienda en Quito

La vivienda en Quito es una prioridad, pero La oferta existente es la ms adecuada en


cuanto a alcance, tipo y costo?

Para poder llegar a una conclusin positiva o negativa acerca de la vivienda en Quito,
voy a analizar el tema desde varios puntos de vista.
1. Primero desde el punto de vista de la Administracin Publica:

El objetivo de la secretaria de territorio, hbitat y vivienda.

El concepto esencial del cual se parte para definir las estrategias territoriales que se
aplicarn en el Distrito Metropolitano de Quito, radica en el criterio de unidad: hay un solo
territorio y una sola poblacin. Por tanto las decisiones implcitas en esas estrategias se
fundamentarn en la creacin equitativa de oportunidades de desarrollo en todos y cada uno de
los lugares territoriales y para todos y cada uno de sus habitantes.

Fuente: secretaria de territorio, hbitat y vivienda. Pgina Web.

Una de las estrategias territoriales de las que se habla es la construccin de viviendas en


el distrito para abastecer la demanda existente, tanto de sus pobladores existentes
actualmente, as como la de los futuros usuarios por temas como migracin, crecimiento
poblacional, etc. Para lo cual se plantan algunos proyectos inmobiliarios como son:

Municipio de Quito promueve la construccin de 7000 viviendas en el distrito


Distribuidas en 9 proyectos, alrededor de 2600 viviendas en el Norte de la ciudad, 1500 en el
Centro y 3000 en el Sur. Proyectos como Ciudad Bicentenario etapa II, Bellavista de Carretas,
San Francisco de Huarcay, Iess El Ejido, Victoria del Sur. Y otros ms en estudio.
Fuente: Municipio de Quito. Pgina Web.

Pero estas estrategias se las realiza de manera que cumplan dichos fines?, ahora
pasemos a revisar la accin del sector privado en cuanto a vivienda:

Sector privado

La mayora de los proyectos en la ciudad de Quito, tanto los iniciados como los proyectos en
marcha en el ao 2012 y 2013 se encuentran en la zona Centro Norte de Quito, que comprende
la zona que va desde la Av. El Inca hasta la Av. Patria, existe un fuerte crecimiento tambin en
los proyectos localizados en el valle de los Chillos y en la zona Norte de Quito que se extiende
desde el Inca hasta Carceln.

Fuente:
http://www.camicon.ec/descargas_camicon/EVOLUCION_DEL%20_MERCADO_DE%20_VIV
IENDA_EN_EL%20ECUADOR.pdf

Analizando los datos tanto del sector pblico y privado podemos ver que existe cierta
complementacin de uno con otro, ya que el sector privado se enfoca mucho ms en la
zona centro norte de la ciudad, norte y los valles; mientras que el sector pblico cubre
zonas como el Sur, las periferias de la ciudad. Claro est que estos datos son a groso
modo, es decir tomando en cuenta los proyectos de mayor tamao e influencia, ya que
cabe recalcar que existen proyectos pequeos de todo tipo, pblicos y privados a lo
largo de toda la ciudad.

Ahora surgen algunas preguntas: Qu tan beneficioso resulta para la ciudad esta oferta
de vivienda a lo largo de ciudad? Es una verdadera respuesta a la necesidad de los
habitantes? Qu tan accesible es? Resulta incluyente?

Abordemos cada una de estas interrogantes:

Qu tan beneficioso resulta para la ciudad esta oferta de vivienda a lo largo de ciudad?

Desde mi punto de vista es muy importante resolver el tema de vivienda para todos los
individuos de una sociedad, pero lo que no entienden nuestros planificadores
territoriales es que una ciudad como la nuestra (horizontal en constante crecimiento)
crea mucho ms problemas de los que se crea se resuelven, creo que el crecimiento de la
ciudad debe frenarse en sentido longitudinal, y debe pensarse en un crecimiento vertical,
claro est con un criterio adecuado y bajo un plan estratgico acorde a nuestra realidad.

Urbanismo, la ciudad vertical versus la ciudad horizontal


Los modelos intensivos se denominan as a aquellos que consiguen reunir gran nmero de
habitantes por kilmetro cuadrado comienzan a tener defensores. Entre las ventajas de este
sistema se encuentran la de convertir a las ciudades en ncleos urbanos que se pueden
mantener con un menor gasto, la extensin de estas ciudades es ms reducido, su
funcionamiento se puede llevar a cabo ajustando mucho el consumo energtico y para su
existencia son necesarios menos servicios.
Otra corriente de urbanistas, aunque defienden la ciudad vertical, piensan que para equilibrar
ncleos urbanos con edificios muy altos es necesario crear espacios pblicos, como parques y
reas de esparcimiento. Un ejemplo de este tipo de ciudades es Ro de Janeiro. Esta ciudad
brasilea conjuga la densidad en altura con su ubicacin en un ecosistema natural.
Fuente: ECODES

Siguiendo un contrapunto de este crecimiento vertical en nuestra ciudad. Con la salida


del aeropuerto Mariscal Sucre el Municipio de Quito propone la densificacin, desde mi
punto de vista desmedida y no planificada de la zona. Desmedida ya que por alinearse
con tendencias urbansticas actuales a la fuerza, ya que para poder realizar un cambio
como el que se pretende deben existir primero las condiciones adecuadas para dicho fin.
La implementacin de infraestructura, servicios bsicos, planificacin territorial, etc., es
muy importante, solo el hecho de aumentar an ms la demanda de movilizacin
(transporte de todo tipo) con el serio problema de circulacin existente actualmente me
parece un crimen ms hacia la ciudad. Desde el punto de vista del confort para los
usuarios, que es en si el fin ltimo que pretende resolver la arquitectura y el urbanismo
solo se creara una mayor deficiencia.
Por otro lado est la incgnita de: Es una verdadera respuesta a la necesidad de los
habitantes?

Anteriormente se present datos de la implementacin de las grandes ofertas


inmobiliarias existentes en la ciudad, de lo cual deducimos que existen ofertas en todo
el territorio de estudio, pero que tan beneficiosas son estas para los usuarios, responden
a sus necesidades espaciales, econmicas, sociales y en si son confortables?, o es solo
cuestin de negocio?. Para lo cual paso a analizar algunos puntos de estas propuestas
como costos, reas de diseo promedio, etc.

Costo social

Para el ex gerente de la empresa Municipal de Desarrollo Urbano y Vivienda, Jorge Carvajal,


el proyecto IESS-El Ejido se convirti en un cono del proceso de regeneracin urbana. Y si
bien estaba dirigido a la clase media -cuando se lo present en el 2010-, tambin aclar que
con un valor de 640 dlares por metro cuadrado, eso ya generaba rentabilidad para el
Municipio y el IESS.

El objetivo del proyecto es eminentemente social, puesto que lo que buscaba era mejorar la
calidad de vida de las personas del sector, mejorar la plusvala y regenerar la zona porque
Santa Prisca se llen de pequeos hoteles y bares, hacindolo inseguro, comercial y
desordenado, sostuvo.

Fuente: Diario el Telgrafo, 02 Junio 2014.

Como este caso existen muchos otros, en los que se busca la regeneracin de un
determinado sitio a travs de la implementacin de actividades por medio de
equipamientos, el caso del centro histrico es igual al anterior, en el que se pretende
introducir (o reintroducir en este caso) equipamiento de vivienda para obtener un
mayor tiempo de uso y evitar zonas desocupadas y peligrosas. Una buena intencin a mi
parecer, pero con la incrustacin de un elemento de estas proporciones se est dando
una solucin a unos problemas esenciales como la seguridad y regeneracin de zonas
urbanas, pero como en el caso anterior, esta zona est planificada para poder abastecer a
los futuros usuarios de todos los servicios, porque ms all de los servicios bsicos, el
tema de transporte de esta zona es en s un dolor de cabeza, puede ser que por
solucionar un problema de un sector de la ciudad, estemos afectando a una zona mayor.

Anlisis de precios:

Los precios del m2 de vivienda con acabados en la ciudad de Quito est dado por la ubicacin
o zona que determina el nivel socio econmico de desarrollo y finalmente si se trata de un
proyecto de inters social o no. En este sentido, existe una variacin drstica en los precios por
m2. As por ejemplo, en el ao 2013, en la zona Centro Norte de Quito, el precio promedio del
m2 lleg a un promedio de USD$ 1.516, valor que ha crecido a una tasa promedio del 9%
desde el ao 2008. El precio por m2 que se registra en sta zona es el ms alto de todas las
zonas de Quito. El ms bajo actualmente se registra en el Sur de Quito con un valor promedio
de USD $ 586 por m2 con un incremento porcentual del 6% anual en promedio.

El promedio para la ciudad de Quito incluyendo los valles es de USD $900 por m2, con
unidades de vivienda que bordean en promedio los USD $98.110. Este precio se ha
incrementado a una tasa del 5% con respecto al ao anterior y a un promedio de 7.4% anual en
el perodo de anlisis (2008-2013).
Fuente:
http://www.camicon.ec/descargas_camicon/EVOLUCION_DEL%20_MERCADO_DE%20_VIV
IENDA_EN_EL%20ECUADOR.pdf

El crecimiento de la demanda inmobiliaria trae consigo un crecimiento del precio de


dichas ofertas, como se present anteriormente, el precio en todos los sitios experimenta
un crecimiento. La demanda se la puede cubrir en gran medida gracias al apoyo de
instituciones bancarias, sociales (como el BIESS). Ya que los porcentajes de
financiamiento propio (sin necesidad de realizar crditos ni prestamos), es muy baja.

Anlisis Comercial
La demanda de vivienda para todos los quintiles de la poblacin ha impulsado el crecimiento
casi desmedido del mercado inmobiliario, constituyndose en uno de los ms dinmicos de la
economa ecuatoriana a partir de 2010.

La expansin del sector inmobiliario se debe a varios factores. Entre ellos, el fcil acceso a los
crditos hipotecarios ofertados por las instituciones financieras privadas y en especial por el
BIESS; al desarrollo de nuevos e importantes proyectos inmobiliarios; y al apoyo del Estado
para la adquisicin de vivienda a los niveles medios bajos, entre otros. En consecuencia, el
sector de la construccin se constituye en aportante de impacto positivo en las variables
macroeconmicas y en el crecimiento sostenido del Producto Interno Bruto (PIB).

Considerando la evidente dinmica del mercado inmobiliario en Quito, se podra aseverar que
cualquier inversin en bienes races genera alta rentabilidad.

Fuente: Revista Clave /Rentabilidad del Mercado Inmobiliario en Quito. Por: Vernica Acosta.
Marzo - Abril, 2014

Es decir actualmente se realiza un esfuerzo por parte del gobierno (prstamos a largo
plazo para la adquisicin de viviendas por medio del BIESS), como del sector privado
(prstamos bancarios, facilidades de compra por parte de las inmobiliarias, estrategias
de compra venta, etc.), por lo cual podemos llegar a la conclusin de que de una u otra
manera se da alcance a la mayora de la demanda existente a pesar de los costos
vigentes en el mercado, llegando a si a una inclusin de gran parte de la sociedad.

Anlisis espacial de la oferta inmobiliaria / Medicin de la Pobreza

El Artculo 4 de la Constitucin establece el derecho de toda familia a disponer de una


vivienda digna y decorosa; sin embargo, ni en este ordenamiento ni en la Ley de Vivienda se
especifican las caractersticas mnimas que debe tener sta.
Los criterios formulados por la Comisin Nacional de Vivienda (CONAVI) para el indicador de
calidad y espacios de la vivienda incluyen dos sub-dimensiones: el material de construccin de
la vivienda y sus espacios.

Fuente: http://www.coneval.gob.mx/Medicion/Paginas/Medici%C3%B3n/Calidad-y-espacios-
en-la-vivienda.aspx

Al realizar un anlisis de espacios ofertados por las inmobiliarias nos topamos con reas
de 40 m2 hasta un mximo de 112 m2, pero estas reas son las necesarias para sus
futuros usuarios?. Veamos algunas consideraciones acerca del tema:

Dependiendo del sitio de implantacin estas reas pueden o no ser adecuadas, por
ejemplo en la zona norte de la ciudad, si se revisa los datos de los proyectos ofertados
son reas mnimas, los ocupantes son en su mayora familias de 2 hasta 4 miembros.
Pero en la zona sur de la ciudad el escenario es diferente, las mismas reas no cumplen
su acometido debido a varios factores como: segn los censos de poblacin los
miembros de las familias del sur de la ciudad son ms numerosas que las del norte,
tambin est el hecho de que socialmente hablando en el sur el espacio social es muy
importante, la interrelacin con otros es ms notoria (dato por experiencia propia).
Tambin como un dato curioso es que en el norte de la ciudad los departamentos se
venden bien (es decir su oferta responde a una demanda), pero en casos como los valles,
las casas son lo ms ofertado y comprado.

CONCLUSION:
Puedo concluir que la oferta inmobiliaria responde a la demanda existente de vivienda,
pero su concepcin y ejecucin es inadecuada. Al analizar la implantacin de los
proyectos inmobiliarios podemos determinar que se est creando un crecimiento
desmedido de la ciudad, dando como resultado problemas de movilizacin,
abastecimiento de servicios, entre otros. Por lo que se debe buscar estrategias de
crecimiento de la ciudad, ms que nada de detener este crecimiento injustificado
longitudinal.
La creacin de nuevas centralidades, impulsadas por el gobierno y de agrado de
muchos, a la larga puede ser un problema ms, ya que no se realiza acciones de cambio
de origen sino solo soluciones genricas temporales. Por qu con todas estas
centralidades que se plantean, estaramos creando nuevas pequeas ciudades unas juntas
a otras con un crecimiento igual o an ms desesperado que la gran ciudad que
conforman. Dando as una mayor ocupacin territorial agravando problemas como la
necesidad de suelos agrcolas para la agricultura.
El desarrollo de una sociedad debera verse desde varios puntos y resolverlos todos a la
vez, ya que si nos enfocamos en un solo problemas como el vivienda, pero dejamos de
lado todo lo dems, no estaramos dando una solucin, sino creando mas problemas.