IDC 145 Contabilidad Fiscal
mx
Pago provisional del ISR por
enajenacin de bienes inmuebles
Revisin de los procedimientos a seguir por el notario o fedatario pblico
en materia del clculo y entero del ISR derivado de la obtencin de dichos
ingresos.
1. Sujetos
La enajenacin de bienes inmuebles realizada por personas f-
sicas sin actividad empresarial, se ha vuelto ms recurrente en
la ltima dcada. Esto conlleva en la mayora de los casos, a la
utilizacin de los notarios, corredores, jueces y dems fedatarios
obligados por disposicin legal a ejercer funciones notariales.
En el caso de un contrato de compra-venta, es necesario
elevarlo a escritura pblica cuando se trate de la enajenacin
de un bien inmueble cuyo valor de avalo exceda de 365 ve-
ces el salario mnimo general diario vigente en el Distrito
Federal, en el momento de la operacin (artculos 2316 y 2320
del Cdigo Civil Federal).
2. Pagos federales y locales
De la enajenacin de inmuebles se desprende la obtencin de
un ingreso susceptible del pago de impuestos conforme a
lo dispuesto en el Captulo IV, del Ttulo IV de la Ley del
Impuesto sobre la Renta (LISR); mediante un entero provisio-
nal calculado por los mencionados fedatarios, en los trminos
del artculo 154 y presentado por ellos dentro de los 15 das
siguientes a la fecha de firma de la escritura o minuta. Asimis-
mo, el pago definitivo del impuesto al valor agregado (IVA),
8 15 de Noviembre de 2006
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URA OB
LECT
LIGADA
1. SUJETOS
2. PAGOS
FEDERALES
Y LOCALES
3. OBLIGACIONES
4. CASOS PRCTICOS
5. LLENADO DE LA FORMA OFICIAL
6. PREGUNTAS FRECUENTES
7. COMENTARIOS
en los casos donde as lo disponga la ley de dicho impuesto
(artculos 8o y 9o de la LIVA).
Sin embargo, de acuerdo con el artculo 154-Bis de la LISR,
cuando el bien inmueble se encuentre localizado en alguna
de las Entidades Federativas que hubieren suscrito el Anexo
7 al Convenio de Colaboracin Administrativa en Materia Fis-
cal Federal, se deber efectuar un pago por cada operacin
equivalente al 5% de la ganancia obtenida en los trminos del
mencionado Captulo, el cual debe enterarse mediante decla-
racin ante la Entidad que corresponda.
Empero, dicho pago efectuado a la Entidad ser acreditable
contra el pago provisional federal. Cuando el pago local sea
superior al federal, nicamente se enterar el monto que co-
rreponda a este ltimo, a la Entidad Federativa de que se trate.
Al igual que para efectos federales, cuando las operaciones se
consignen en escrituras pblicas, los notarios, corredores, jueces
y dems fedatarios obligados por disposicin legal a ejercer
funciones notariales, calcularn el pago y lo enterarn bajo su
responsabilidad.
Ahora bien, segn la regla 3.30.3. de la Resolucin Miscel-
nea Fiscal para 2006 (RMISC 2006), cuando la enajenacin se
realice dentro de alguna de las Entidades Federativas listadas
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a continuacin, el pago debern efectuarlo en las oficinas au-
torizadas de dichas Entidades, a travs de las formas oficiales
que stas publiquen.
Aguascalientes Durango Quertaro
Baja California Estado de Mxico Quintana Roo
Baja California Sur Guanajuato Sinaloa
Campeche Hidalgo Tabasco
Coahuila Jalisco Tamaulipas
Colima Michoacn Veracruz
Chiapas Morelos Zacatecas
Chihuahua Nayarit
Distrito Federal Oaxaca
En ambos casos el pago debe efectuarse dentro de los 15
das siguientes a la fecha de firma de la escritura o minuta.
Cabe apuntar que dicho pago ser acreditable contra el im-
puesto del ejercicio.
Tratndose de Entidades Federativas distintas a las lista-
das en el cuadro anterior, se enterar el impuesto a travs
de medios electrnicos, de conformidad con el Captulo 2.14.
Presentacin de pagos provisionales y definitivos va Internet
de la RMISC 2006.
3. Obligaciones
Adems de lo ya comentado, en la regla 3.15.4. de la RMISC
2006, se establecen los detalles del procedimiento para que los
fedatarios cumplan con las siguientes obligaciones:
O realizar el entero de los pagos del ISR e IVA correspondien-
tes a cada una de las enajenaciones en las que hubieren
intervenido, a travs de medios electrnicos, de conformidad
con el Captulo 2.14. Presentacin de pagos provisionales
y definitivos va Internet de la citada Resolucin. Se podr
omitir realizar el envo de la informacin correspondiente
a las operaciones exentas del pago del ISR, salvo cuando
se trate de casa habitacin cuyo ingreso correspondiente al
propietario, cualquier copropietario o cualquiera de los in-
tegrantes de la sociedad conyugal le corresponda un monto
que exceda de $500,000.00 en cuyo caso se enviar la in-
formacin correspondiente a la totalidad de copropietarios
o integrantes de la sociedad conyugal de dicha operacin,
aun cuando los dems no rebasen de dicho monto,
O presentar en febrero de cada ao, la informacin de las
operaciones realizadas en el ejercicio inmediato anterior,
mediante el uso del programa electrnico Declaracin In-
formativa de Notarios Pblicos y dems Fedatarios Decla-
ranot, contenido en la pgina electrnica www.sat.gob.mx,
O expedir la impresin de la constancia que emita el pro-
grama electrnico Declaranot, la cual deber contener el
sello y firma del notario o fedatario pblico que la expida,
slo cuando as lo solicite el interesado,
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IDC 145
Pasos a seguir por la enajenacin
de inmuebles por personas fsicas
sin actividad empresarial:
O contactar a un fedatario pblico e informarle los pormenores de la
operacin,
O verificar si el inmueble se localiza en una entidad federativa con
convenio con la SHCP, caso en el que puede implicar un impuesto local,
O pagar los impuestos federales y locales determinados por el fedatario
pblico, y enterarlos a travs de su gestin,
O recordar que si el inmueble est destinado a casa-habitacin, estar
exento del ISR e IVA,
O presentar declaracin informativa por las contraprestaciones recibidas
en efectivo cuando sean mayores a $100,00.00, y
O calcular y enterar el ISR anual a cargo, pudiendo acreditar los pagos
federales y locales efectuados.
O presentar declaracin informativa mensual por la totalidad
de las operaciones en las que hubieran intervenido, incluso
las exentas del pago del ISR por enajenacin de bienes, in-
dependientemente del monto de la operacin, a travs del
programa electrnico Declaranot, cuando no hubiesen pre-
sentado la informacin de manera individual de las opera-
ciones en las que hubieran intervenido.
4. Casos prcticos
Con el objeto de identificar los procedimientos aplicables a
la enajenacin espordica de un bien inmueble ubicado en el
Distrito Federal, considrese el caso de la propiedad vendida por
Anglica Mndez Berumen, con base en la siguiente informacin.
Costo del terreno $220,000.00
Costo de la construccin 880,000.00
Costo total del inmueble 1,100,000.00
Fecha de adquisicin del inmueble 10 de octubre de 1998
Inversiones en mejoras al inmueble 110,500.00
Fecha de la inversin 25 de agosto de 2005
Gastos notariales, derechos y avalo 92,000.00
Fecha de erogacin 10 de octubre de 1998
Precio de venta del inmueble $2,000,000.00
Fecha de enajenacin 15 de septiembre de 2006
Recurdese que la regla 3.15.1. de la RMISC 2006 prev la
opcin de efectuar la actualizacin de las deducciones a que se
refiere el artculo 148 de la LISR, conforme a lo previsto en dicho
artculo, o bien, aplicando la tabla contenida en el Anexo 9 de la
citada Resolucin, la cual a la fecha de cierre de la presente edicin
an no haba sido publicada en su versin para la RMISC 2006.
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COSTO COMPROBADO DE ADQUISICIN DEL TERRENO ACTUALIZACIN DE LOS GASTOS NOTARIALES,

Costo comprobado de adquisicin (1)
$220,000.00 DERECHOS Y AVALO
Por: Factor de actualizacin 1.6142 Gastos notariales, derechos y avalo $92,000.00
Igual: Costo comprobado de adquisicin actualizado Por: Factor de actualizacin 1.6142
del terreno (2) $355,124.00 Igual: Gastos notariales, derechos y avalo actualizados $148,506.40
Donde: Donde:
INPC del mes inmediato anterior a aqul en que INPC del mes inmediato anterior a aqul en que
se efecte la enajenacin (agosto 2006) 117.979 se efecte la enajenacin (agosto 2006) 117.979
Entre: INPC del mes de adquisicin (octubre de 1998) 73.085 Entre: INPC del mes en el que se efecto la erogacin
Igual: Factor de actualizacin 1.6142 (octubre de 1998) 73.085
Igual: Factor de actualizacin 1.6142
(1)
Notas: En caso de desconocer el costo del terreno, se considerar el 20% del costo total del
inmueble
(2)
Conjuntamente con el costo comprobado de adquisicin actualizado de la construccin,
deber representar cuando menos el 10% del precio de venta de que se trate
GANANCIA EN ENAJENACIN DE BIENES
Precio de venta del inmueble $2,000,000.00
Menos: Deducciones autorizadas
COSTO COMPROBADO DE ADQUISICIN DE LA CONSTRUCCIN segn el artculo 148 de la LISR: 1,736,715.84
Costo comprobado de adquisicin del inmueble $1,100,000.00 Costo comprobado de adquisicin
Menos: Costo del terreno 220,000.00 actualizado del terreno 355,124.00
Igual: Costo de la construccin 880,000.00 Costo comprobado de adquisicin
Menos: Deduccin fiscal ($880,000.00 x 3% x 7 aos) (1) 184,800.00 actualizado de la construccin 1,122,191.84
Igual: Costo comprobado de adquisicin de la construccin Gastos notariales, derechos
(no deber ser inferior al 20% del costo inicial) 695,200.00 y avalo actualizados 148,506.40
Por: Factor de actualizacin 1.6142 Costo comprobado de adquisicin
Igual: Costo comprobado de adquisicin actualizado actualizado de las inversiones
de la construccin (2) $1,122,191.84 en mejoras al inmueble 110,893.60
Igual: Ganancia obtenida en la enajenacin $263,284.16
(1)
Notas: Deber disminuirse a razn del 3%, por cada ao transcurrido entre la fecha de adquisi-
cin y la de enajenacin
(2)
Conjuntamente con el costo comprobado de adquisicin actualizado del terreno, deber
representar cuando menos el 10% del precio de venta de que se trate
GANANCIA ACUMULABLE
Ganancia obtenida en la enajenacin $263,284.16
Entre: Nmero de aos transcurridos entre la fecha de
COSTO COMPROBADO DE ADQUISICIN DE LAS INVERSIONES adquisicin y la de enajenacin (sin exceder de 20) 7
EN MEJORAS AL INMUEBLE Igual: Ganancia promedio anual acumulable a los
Costo de las inversiones en mejoras al inmueble $110,500.00 dems ingresos $37,612.02
Menos: Deduccin fiscal ($23,205.00 x 3% x 1 ao) (1) 3,315.00
Igual: Costo comprobado de adquisicin de las inversiones
en mejoras al inmueble (no deber ser inferior al GANANCIA NO ACUMULABLE
20% del costo inicial) 107,185.00 Ganancia obtenida en la enajenacin $263,284.16
Por: Factor de actualizacin 1.0346 Menos: Ganancia promedio anual acumulable
Igual: Costo comprobado de adquisicin actualizado de a los dems ingresos 37,612.02
las inversiones en mejoras al inmueble $110,893.60 Igual: Ganancia no acumulable $225,672.14
Donde:
INPC del mes inmediato anterior a aqul en que
se efecte la enajenacin (agosto 2006) 117.979 PAGO PROVISIONAL DEL ISR (1)
Entre: INPC del mes de la inversin (agosto 2005) 114.027 Ganancia promedio anual acumulable
Igual: Factor de actualizacin 1.0346 a los dems ingresos $37,612.02
Menos: Lmite inferior 5,952.85
(1)
Nota: Deber disminuirse a razn del 3%, por cada ao transcurrido entre la fecha de adquisicin Igual: Excedente del lmite inferior 31,659.17
y la de enajenacin
Por: % aplicable sobre el excedente del lmite inferior 10%
Igual: Impuesto marginal 3,165.92
Ms: Cuota fija 178.56

10 15 de Noviembre de 2006
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Igual: ISR a cargo promedio anual 3,344.48 148 de la LISR, nicamente se modifica el costo comprobado
Por: Nmero de aos transcurridos entre la fecha de adquisicin actualizado de la construccin, as como los
de adquisicin y la de enajenacin (sin exceder de 20) 7 gastos notariales, para quedar como sigue:
Igual: ISR a cargo en el pago provisional 23,411.36
Menos: ISR a Entidades Federativas (acreditamiento Costo comprobado de adquisicin del inmueble $1,100,000.00
del artculo 154-Bis de la LISR) 13,164.21 Menos: Costo del terreno 220,000.00
Igual: ISR a cargo a enterar a la Federacin $10,247.15 Igual: Costo de la construccin 880,000.00
Menos: Deduccin fiscal ($880,000.00 x 3% x 6 aos) 158,400.00
(1)
Nota: Se aplic la tarifa a que se refiere el segundo prrafo del artculo 154 de la LISR, as como la Igual: Costo comprobado de adquisicin de
Regla 3.15.2. de la Resolucin Miscelnea Fiscal para 2006 (publicada el 15 de mayo de 2006
dentro de su Anexo 8)
la construccin (no deber ser inferior al 20%
del costo inicial) 721,600.00
Por: Factor de actualizacin 1.3082
IMPUESTO AL VALOR AGREGADO Igual: Costo comprobado de adquisicin actualizado
Valor de la enajenacin gravada (no incluye terreno) $1,600,000.00 de la construccin $943,997.12
Por: Tasa aplicable 15% Donde:
Igual: Impuesto al valor agregado $240,000.00 INPC del mes inmediato anterior a aqul en que se
efecte la enajenacin (agosto 2006) 117.979
Entre: INPC del mes de adquisicin (agosto de 2000) 90.183
ISR DE ENTIDADES FEDERATIVAS Igual: Factor de actualizacin 1.3082
Ganancia obtenida en la enajenacin $263,284.16
Por: Tasa aplicable 5%
Igual: ISR segn el artculo 154-Bis de la LISR (A) 13,164.21 ACTUALIZACIN DE LOS GASTOS NOTARIALES,
Contra: ISR a cargo en el pago provisional DERECHOS Y AVALO
(artculo 154 de la LISR) (B) 23,411.36 Gastos notariales, derechos y avalo $18,000.00
Igual: ISR correspondiente a la Entidad Federativa Por: Factor de actualizacin 1.6142
(A) o (B) el menor $13,164.21 Igual: Gastos notariales, derechos y avalo actualizados $29,055.60
Donde:
El ejemplo anterior no tiene mayor complejidad pues la INPC del mes inmediato anterior a aqul en que
fecha de adquisicin del terreno es idntica a la de construc- se efecte la enajenacin (agosto 2006) 117.979
cin; empero, cmo se determina la ganancia acumulable y Entre: INPC del mes en el que se efecto la erogacin
el pago provisional del ISR, si las fechas fueran distintas? La (octubre de 1998) 73.085
respuesta est plasmada en el artculo 191 del Reglamento de Igual: Factor de actualizacin 1.6142
la Ley del Impuesto sobre la Renta (RLISR).
Para efectos prcticos y con base al ejemplo anterior, con- En adelante y siguiendo el procedimiento descrito en el
sidrese que en la propiedad vendida por Anglica Mndez citado artculo 191, la ganancia acumulable y el pago provisio-
Berumen, se termin de construir oficialmente el 20 de agosto nal del ISR se determina de la siguiente manera.
de 2000. Por tanto, de las deducciones autorizadas del artculo
GANANCIA EN ENAJENACIN DE BIENES
CONCEPTO TERRENO CONSTRUCCIN TOTAL
Precio de venta del inmueble $400,000.00 $1,600,000.00 $2,000,000.00
Menos: Deducciones autorizadas segn el artculo 148 de la LISR: (1) 384,179.60 1,054,890.72 1,439,070.32
Costo comprobado de adquisicin actualizado 355,124.00 943,997.12 1,299,121.12
Gastos notariales, derechos y avalo actualizados (2) 29,055.60 0.00 29,055.60
Costo comprobado de adquisicin actualizado de las inversiones en mejoras al inmueble 0.00 110,893.60 110,893.60
Igual: Ganancia obtenida en la enajenacin $15,820.40 $545,109.28 $560,929.68

Notas: (1) Cuando las deducciones no puedan identificarse si fueron efectuadas para el terreno o la construccin, se considerarn efectuadas en relacin con ambos conceptos en la proporcin que les corres-
ponda conforme al precio de la enajenacin
(2)
Para efectos prcticos se consider un monto de $18,000.00 histricos

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GANANCIA ACUMULABLE
CONCEPTO TERRENO CONSTRUCCIN TOTAL
Ganancia obtenida en la enajenacin $15,820.40 $545,109.28 $560,929.68
Entre: Nmero de aos transcurridos entre la fecha de adquisicin y construccin, respectivamente
y la de enajenacin (sin exceder de 20) 7 6
Igual: Ganancia promedio anual acumulable a los dems ingresos $2,260.06 $90,851.55 $93,111.61

COCIENTE
Ganancia promedio anual acumulable a los dems ingresos $93,111.61
Menos: Lmite inferior 88,793.05
Igual: Excedente del lmite inferior 4,318.56
Por: % aplicable sobre el excedente del lmite inferior 25%
Igual: Impuesto marginal 1,079.64
Ms: Cuota fija 11,141.52
Igual: ISR a cargo promedio anual 12,221.16
Entre: Ganancia promedio anual acumulable a los dems ingresos 93,111.61
Igual: Cociente 0.1313

PAGO PROVISIONAL DEL ISR (1)

CONCEPTO TERRENO CONSTRUCCIN TOTAL
Cociente 0.1313 0.1313
Por: Ganancia promedio anual acumulable a los dems ingresos 2,260.06 90,851.55 93,111.61
Igual: ISR a cargo en proporcin anual 296.75 11,928.81 12,225.55
Por: Nmero de aos transcurridos entre la fecha de adquisicin y la de enajenacin (sin exceder de 20) 7 6
Igual: ISR a cargo en el pago provisional 2,077.22 71,572.85 73,650.07
Menos: ISR a Entidades Federativas (acreditamiento del artculo 154-Bis de la LISR) 28,046.48
Igual: ISR a cargo a enterar a la Federacin $45,603.59

Nota: (1) Se aplic la tarifa del artculo 177 de la LISR

ISR DE ENTIDADES FEDERATIVAS Con base en el impuesto local determinado en el primer

Ganancia obtenida en la enajenacin $560,929.68 supuesto del caso prctico, se ilustra el llenado de la forma
Por: Tasa aplicable 5% oficial Declaracin para el pago del impuesto sobre la renta
Igual: ISR segn el artculo 154-Bis de la LISR (A) 28,046.48 al Distrito Federal por enajenacin de bienes inmuebles, que
Contra: ISR a cargo en el pago provisional deber presentar el notario en los trminos ya descritos con
(artculo 154 de la LISR) (B) 73,650.07 anterioridad.
Igual: ISR correspondiente a la Entidad Federativa
(A) o (B) el menor $28,046.48

5. Llenado de la forma oficial ptor:

le s uscri licado
s se
pub e manera
El entero de los pagos del ISR e IVA correspondientes a cada ciab q u
Apre res a les d
icado disponib nica
una de las enajenaciones en las que hubieren intervenido los s Ind os ctr al,
que lo on aquell ccin ele acin Fisc
erde c e tualiz
fedatarios, se realizar a travs de medios electrnicos (plata- Recu mentan uestra dir
le n n Ac
comp nente en x, s ecci idade
s
forma electrnica del SAT), de conformidad con el Captulo a
perm cweb.com estacan:
.m , activ
larios damiento
,
w .id le s d s y s a
2.14. Presentacin de pagos provisionales y definitivos va ww s cua s (sueldo ales, arre
n
r e lo
ent tabla fesio
n )
Internet de la RMISC 2006. Dicho procedimiento obedece a ta
rifas y les y pro ntes, ) A, CFF,
e saria ntribuye R , IV
las nuevas disposiciones implementadas con las reformas al em p r
co das (I S ucho
eos ualiza nym
pequ ades act das, t r ib utaci
Cdigo Fiscal de la Federacin del pasado 28 de junio. ca
ntid
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12 15 de Noviembre de 2006
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15 de Noviembre de 2006 13
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6. Preguntas frecuentes
Cmo se determina el costo cuando el inmueble se adquiri a
travs de una herencia?
El artculo 152 de la LISR establece que se considerar como
costo de adquisicin, el que hubiera pagado el autor de la suce-
sin y como fecha de adquisicin, la que hubiere correspondido a
aqulla. En el supuesto de que dicho autor hubiera adquirido el
inmueble a ttulo gratuito, se aplicar la misma regla.
Cmo se calcula el costo de la construccin y del terreno, cuando
no est desglosado en la escritura pblica?
El artculo 151, fraccin I de la LISR seala que cuando no se
pueda efectuar la separacin del costo del terreno y la cons-
truccin, se considerar como costo del terreno el 20% del to-
tal, en consecuencia el 80% corresponder a la construccin.
De otra manera, el artculo 197 del Reglamento de la LISR
indica que los contribuyentes podrn considerar la proporcin
que se hubiera dado en el avalo practicado a la fecha de la
adquisicin del bien de que se trate, o bien se podrn conside-
rar las proporciones que aparezcan en los valores catastrales
que correspondan a la fecha de adquisicin.
Cmo se calcula el ISR si el bien inmueble pertenece a varios
copropietarios?
El artculo 198 del RLISR establece que tratndose de la ena-
jenacin de inmuebles cuyo dominio pertenezca proindiviso a
varias personas fsicas, cada copropietario determinar la ga-
nancia conforme al Captulo IV del Ttulo IV de la Ley; a cada
proporcin de la ganancia resultante para cada copropietario
se le aplicar lo dispuesto en el artculo 147 de la LISR.
En el caso de que no pudieran identificarse las deducciones
que correspondan a cada copropietario, stas se harn en for-
ma proporcional a los derechos de copropiedad.
Cuando en la escritura pblica viene globalizado el precio de ven-
ta del bien inmueble, cmo se puede identificar cuanto le corres-
ponde al terreno y a la construccin, para efectos del clculo de la
base gravable del IVA?
Conforme a la proporcin a que se refiere el artculo 151,
fraccin I de la LISR; o bien la que precisa el artculo 197 del
RLISR, se podr identificar el precio de venta de la construc-
cin y el terreno, a fin de conocer la base gravable del impues-
to al valor agregado, siempre que se trate de un inmueble de
uso no habitacional.
En el ejemplo planteado en el caso prctico, la base grava-
ble se determin como se indica:
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Precio de venta del inmueble $2,000,000.00
Por: Porcentaje que representa del costo total
del inmueble, el relativo a la construccin 80%
Igual: Valor de la enajenacin gravada por el IVA $1,600,000.00
En una enajenacin de bienes inmuebles de uso no habitacional,
cmo y dnde se traslada y entera el IVA?
Para una mejor comprensin de la respuesta, considrese
la informacin del caso prctico planteado, donde el IVA arro-
j una cantidad determinada como sigue:
Valor de la enajenacin gravada por el IVA $1,600,000.00
Por: Tasa aplicable 15%
Igual: Impuesto al valor agregado $240,000.00
Dicho impuesto estar contenido en la escritura pblica
correspondiente y se enterar por medio de fedatario pblico a
travs de medios electrnicos, de conformidad con el Captulo
2.14. Presentacin de pagos provisionales y definitivos va
Internet de la RMISC 2006, debiendo el adquirente recabar
copia de la citada declaracin.
Para efectos del IVA, qu tratamiento debe darse a la enajena-
cin de un bien determinado previamente para uso habitacional,
cuyo adquirente le dar uno comercial?
La fraccin II, del artculo 9o de la LIVA establece que estarn
exentos del pago del impuesto las construcciones adheridas
al suelo, destinadas o utilizadas para casa habitacin. En rela-
cin con ello, el artculo 21 del Reglamento de dicha ley indica
que se considera que son casas habitacin, las construcciones
adheridas al suelo que sean utilizadas para ese fin cuando me-
nos los dos ltimos aos anteriores a la fecha de enajenacin.
Tambin son casas habitacin los asilos y orfanatorios.
Adems, seala que en el caso de las construcciones nue-
vas, se atender al destino para el cual se construy, conside-
rando las especificaciones del inmueble y en su defecto las
licencias o permisos de construccin.
Asimismo, se considerar destinada a casa habitacin,
cuando en la enajenacin de una construccin el adquirente
declare que la destinar a ese fin, siempre que se garantice el
impuesto que hubiera correspondido ante las mismas autori-
dades recaudadoras autorizadas para recibir las declaraciones
de este impuesto. Dichas autoridades ordenarn la cancela-
cin de la garanta cuando por ms de seis meses contados a
partir de la fecha en que el adquirente reciba el inmueble, ste
se destine a casa habitacin.
15 de Noviembre de 2006
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Igualmente se consideran como destinadas a casa habitacin
las instalaciones y reas cuyos usos estn exclusivamente dedi-
cados a sus moradores, siempre que sea con fines no lucrativos.
Es obligatorio para el enajenante presentar declaracin anual
del ISR?
De conformidad con el artculo 147 de la LISR, las personas que
obtengan ingresos por enajenacin de bienes, debern realizar
el clculo del impuesto anual siguiendo el procedimiento con-
tenido en el propio artculo. En este caso, podrn acreditar los
pagos provisionales efectuados durante el ejercicio, incluido el
realizado ante la Entidad Federativa que corresponda.
Si est exenta del ISR la enajenacin de la casa habitacin del con-
tribuyente, tambin queda exento el terreno donde se encuen-
tra construida?
No del todo, pues segn el artculo 130 del RLISR, se enten-
der que la casa habitacin comprende tambin al terreno
en donde se encuentre sta construida, siempre que la su-
perficie del terreno no exceda de tres veces el rea cubierta
por las construcciones que integran la casa habitacin (no
incluye a las accesorias a sta o las bardas perimetrales),
por el excedente se pagar el impuesto correspondiente a la
enajenacin del terreno, en los trminos del Captulo IV, del
Ttulo IV de la LISR. En resumen, slo la parte proporcional
del ingreso por la enajenacin del inmueble que comprenda
al terreno, se encuentra exenta del ISR.
Es evidente que esta disposicin del RLISR excede la figura
jurdica considerada en la LISR. A esta conclusin arrib el
Dcimo Quinto Tribunal Colegiado en Materia Administrati-
va del Primer Circuito, visible en el Semanario Judicial de la
Federacin y su Gaceta, Novena poca, Tomo XXII, julio de
2005, Tesis I.15o.A.23 A, pgina 1515, del siguiente rubro:
RENTA. EL ARTCULO 130 DEL REGLAMENTO DE
LA LEY DE ESE IMPUESTO (PUBLICADO EL 17 DE
OCTUBRE DE 2003), AL LIMITAR EL BENEFICIO
FISCAL CONTENIDO EN EL NUMERAL 109, FRAC-
CIN XV, INCISO A), DE LA LEY DEL IMPUESTO
RELATIVO VIOLA LOS PRINCIPIOS DE RESERVA
DE LEY Y SUBORDINACIN JERRQUICA QUE
RIGEN LA FACULTAD REGLAMENTARIA. El artculo
109, fraccin XV, inciso a), de la Ley del Impuesto sobre la
Renta, prev una exencin en el pago de ese tributo por
la obtencin de los ingresos derivados de la enajenacin
de la casa habitacin del contribuyente, y slo impone
como requisito para que opere dicho beneficio, que los in-
gresos correspondientes sean declarados en los trminos
del prrafo tercero del artculo 175 de esa ley. Sin em-
bargo, el artculo 130 del reglamento de la mencionada
ley establece que para los efectos del citado artculo 109,
en su fraccin e inciso invocados, se entender que la
15 de Noviembre de 2006
IDC 145
casa habitacin tambin comprende el terreno donde se
encuentra edificada, sin considerar como parte integrante
de sta a las construcciones accesorias o las bardas pe-
rimetrales que existan en el predio, y tambin dispone,
que si la superficie del predio excede tres veces al rea
construida, entonces debe pagarse el tributo por el exce-
dente del terreno enajenado. En esos trminos, es patente
que esta disposicin reglamentaria limita los alcances del
beneficio fiscal contenido en el citado precepto legal, en
funcin de una distincin que no contempl el legisla-
dor, como son las dimensiones del terreno donde se en-
cuentra construida la casa habitacin del contribuyente,
afectando sustancialmente a la exencin, al modificar y
limitar su aplicacin, con evidente violacin en el ejerci-
cio de la facultad reglamentaria concedida al presidente
de la Repblica en la fraccin I del artculo 89 constitu-
cional, que se rige por los principios de reserva de ley y
de subordinacin jerrquica, conforme a los cuales est
prohibido que el reglamento aborde aspectos reservados
a las leyes, como son los elementos esenciales de las con-
tribuciones o los de sus exenciones, exigindole adems,
que su proceder reglamentario est precedido por una ley
cuyas disposiciones desarrolle o complemente, pero sin
contrariarlas o cambiarlas.
Si a pesar de este exceso del RLISR, el fedatario pblico
efecta la causacin del impuesto, el enajenante podr impug-
nar va amparo la aplicacin reglamentaria y en caso de obte-
ner sentencia favorable, solicitar la devolucin del gravamen.
En qu formato fiscal el fedatario pblico debe expedir la
constancia de los impuestos que retiene al enajenante?
En trminos de la regla 3.15.4. de la RMISC 2006, los fedata-
rios pblicos a peticin del interesado, debern expedir la im-
presin de la constancia que emita el programa electrnico
Declaranot, misma que deber contener el sello y firma del
notario o fedatario pblico que la expida.
Cabe apuntar que cuando el enajenante no se encuentre
dado de alta en el Registro Federal de Contribuyentes (RFC), la
constancia se expedir sin el citado registro; por lo que debe evi-
tarse realizar la captura del RFC que sea diverso al proporciona-
do por la autoridad fiscal, as como a diez caracteres; lo anterior
segn el Instructivo para el llenado del programa electrnico
Declaranot, contenido en el Anexo 1 de la RMISC 2006.
Cul es el procedimiento para obtener el ISR cuando se hubiere
pactado realizar el pago en parcialidades?
De conformidad con el ltimo prrafo del artculo 147 de la
LISR y 190 de su Reglamento, cuando la contraprestacin se
reciba en parcialidades, el ISR correspondiente a la ganan-
cia no acumulable se podr pagar en los aos de calendario
en los que efectivamente se reciba el ingreso, siempre que el
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plazo para obtenerlo sea mayor a 18 meses y se garantice el Donde:

inters fiscal. A manera de esquema, enseguida se ilustran Garanta del inters fiscal sin recargos
ambos mecanismos. Ms: Monto de los posibles recargos
Igual: Garanta del inters fiscal (2)
ISR A ENTERAR POR CADA AO DE CALENDARIO
(1)
Notas: Considerando la tasa del 3% mensual
ISR por la ganancia no acumulable (2)
Cuando la enajenacin a plazos se consigne en escritura pblica, el fedatario pblico
Entre: Ingreso total de la enajenacin deber presentarla conjuntamente con la declaracin del pago provisional
Igual: Cociente
Por: Ingresos efectivamente recibidos en el ejercicio Antes del vencimiento del plazo de un ao contado a partir
Igual: ISR a enterar por la ganancia no acumulable en enajenaciones a plazo de la fecha de la enajenacin, el contribuyente deber renovar
la garanta por la cantidad que le falte cubrir del impuesto que
se cause sobre la parte de la ganancia no acumulable, ms los
DETERMINACIN DEL ISR A CARGO EN LA DECLARACIN DEL posibles recargos que se causen por un ao ms. Dicha renova-
EJERCICIO cin se deber efectuar cada ao hasta que se termine de pagar
ISR de los ingresos acumulables el impuesto adeudado y, en el caso de no hacerlo, el crdito se
Ms: ISR a enterar por la ganancia no acumulable en enajenaciones a plazo har exigible al vencimiento de la garanta no renovada.
Igual: ISR del ejercicio
Menos: Retenciones 7. Comentarios
Menos: Pagos provisionales En la gran mayora de las operaciones de enajenacin de bienes
Igual: Saldo a cargo o (saldo a favor) inmuebles, las disposiciones fiscales acertadamente prevn que
el clculo del impuesto y la presentacin de la declaracin estn
El procedimiento contenido en el RLISR se muestra a con- a cargo de los fedatarios pblicos. Ello simplifica la compleja
tinuacin: carga administrativa para los contribuyentes, tanto del clculo
como de su presentacin ante las autoridades, delimitando las
PAGO PROVISIONAL responsabilidades que le corresponden a cada uno de ellos.
Ganancia obtenida en la enajenacin Sin embargo, una obligacin que queda fuera del mbito de
Entre: Nmero de aos transcurridos entre la fecha de adquisicin responsabilidad del fedatario pblico, es la referente a cuando
y la de enajenacin (sin exceder de 20) las personas fsicas que realicen alguna operacin consignada
Igual: Ganancia promedio anual acumulable a los dems ingresos (1) en escritura pblica (donde hubieren obtenido ingresos por
Menos: Lmite inferior la enajenacin de bienes), debern informar a las autoridades
Igual: Excedente del lmite inferior fiscales mediante el programa electrnico Declaracin Infor-
Por: % aplicable sobre el excedente del lmite inferior mativa por contraprestaciones o donativos recibidos superio-
Igual: Impuesto marginal res a 100,000.00 pesos, a ms tardar el da 17 del mes inme-
Ms: Cuota fija diato posterior a aquel en el que se realice la operacin, de las
Igual: ISR a cargo promedio anual contraprestaciones recibidas en efectivo en moneda nacional
Por: Nmero de aos transcurridos entre la fecha de adquisicin y la de o extranjera, cuyo monto sea superior a $100,000.00 (artculo
enajenacin (sin exceder de 20) 154-Ter de la LISR y regla 3.1.6. de la RMISC 2006).
Igual: ISR a cargo en el pago provisional Es muy importante precisar, que la propia autoridad fiscal
ha sealando que las declaraciones y pagos de los meses de
Nota: (1) Se aplica la tarifa del artculo 177 de la LISR
noviembre y diciembre se podrn hacer utilizando el esque-
GARANTA DEL INTERS FISCAL ma de la Solucin Integral o el esquema actualmente vigente
con la banca. Sin embargo, las declaraciones y pagos que se
Pago provisional conforme al artculo 154 de la LISR efecten despus del lunes 29 de enero se ejecutarn, exclu-
Menos: Pago provisional conforme al artculo 190 del RLISR sivamente, va la Solucin Integral; esto es, a travs de la
Igual: Garanta del inters fiscal sin recargos nueva plataforma electrnica (Captulos 2.14., 2.15. y 2.16. de
Por: Posibles recargos correspondientes a un ao (1) la RMISC 2006).
Igual: Monto de los posibles recargos

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