Sunteți pe pagina 1din 12

TEMA 5 FORMELE DE PROPRIETATE IMOBILIAR

5.1 Proprietatea imobiliar (public i privat)


5.2 Drepturile de proprietate
5.3 Restricionri de drept public i privat asupra proprietii
5.4 Co-proprietatea imobiliar
5.5 Drepturile de proprietate ale persoanelor juridice
5.6 Forme speciale de proprietate:
5.7 Apartamentul (spaiul) proprietate personal;
5.8 Proprietatea colectiv sau prin acionariat ;
5.9 Proprietatea n timesharing
5.10 Dezmembrmintele dreptului de proprietate

5.1 Proprietatea imobiliar (public i privat)

Proprietatea imobiliar reprezint nu numai identificarea i evaluarea unei game foarte largi de
drepturi, ci i analizarea diverselor limitri ale acestora, ca i efectul pe care l au aceste limitri
asupra valorii.
Unele limitri ale dreptului de proprietate, cum ar fi exproprierea, sunt rezultatul aciunii statului, n
timp ce altele, prevzute prin acte cu titlu privat, sunt rezultatul aciunii unei persoane particulare.
A avea o form a dreptului de proprietate asupra unui bun imobil nseamn a avea o cot de
participare la acel bun.

Tabel 1 Termeni importani (1)

Chiria, locatar Imobil subnchiriat (inchiriere n lan)


Chirie contractual Impozitare
Chirie de pia Locator
Confiscare Locuire, ocupare
Consoriu Perete comun
Coproprietatea n cote egale a soilor Proprietate colectiv
Coproprietatea n cote egale Proprietate cu drepturi depline
Drept comun (indivizibil) Proprietate individual nesolidar
Drept de servitute accesoriu (colateral) Proprietate indiviz
Drepturi de construire cesionabile Proprietate n timesharing
Expropriere Imobil subnchiriat (inchiriere n lan)
Chiria, locatar

n materie de drepturi imobiliare, prima mare distincie trebuie fcut ntre proprietatea privat i cea
public.
Proprietatea public asupra bunurilor imobile poate avea multe forme. Strzile, drumurile,
ntreprinderile de gospodrie comunal i alte instituii de utilitate public, cum ar fi: primriile,
nchisorile, ntreprinderile de lucrri publice (regiile) sunt de obicei deinute de unitile
administrative n beneficiul cetenilor din respectiva forma de organizare administrativ.
Centralele zonale de carte au posibilitatea de a nfiina biblioteci publice. Instituiile de coordonare a
parcurilor, a zonelor de agrement i cele ccologice cumpr terenuri pentru a nfiina parcuri, zone de
agrement i rezervaii.
Cea mai mare parte a proprietilor imobiliare publice sunt create pentru a rspunde unor nevoi sau
cererii cetenilor.
Evaluatorul trebuie s identifice drepturile de proprietate imobiliar care fac obiectul fiecarei lucrri
de evaluare.
Evaluatorul trebuie s neleag foarte bine ce form de proprietate caracterizeaz proprietatea
imobiliar pe care o evalueaz, ca i diversele dezmembrminte ale acesteia.

Figura 1 Entiti de proprietate imobiliar

5.2 Drepturile de proprietate

Forma complet de proprietate

Forma complet de proprietate este proprietatea deplin. Ea d dreptul total asupra unui bun imobil,
adic proprietatea deplin (absolut), adica negrevat de alte cote de participare sau de motenire,
supus numai limitrilor care corespund celor patru atribuii fundamentale ale statului, respectiv
obligaiei legale de a plti impozite, de a fi expropriat, de a respecta ordinea de drept i de
reversiune (dreptul succesoral al statului). Suma drepturilor reale imobiliare cuprinde:
dreptul de a vinde o participaie;
dreptul de a nchiria i de a ocupa proprietatea;
dreptul de a ipoteca o participaie;
dreptul de a nstrina o participaie;
dreptul de a nu ntreprinde nici una din aciunile de mai sus.
Dreptul deplin de proprietate nseamn deinerea tuturor acestor drepturi:
dreptul de a vinde o participaie;
dreptul de a nchiria i de a ocupa proprietatea;
dreptul de a ipoteca o participaie; dreptul de a nstrina o participaie;
dreptul de a nu ntreprinde nici una din aciunile de mai sus.
Fiecare drept individual are valoarea lui. Dac din dreptul deplin de proprietate se scot unul sau mai
multe drepturi, nseamn c se creeaz o cot de participare parial, care trebuie evaluat.
Date fiind particularittle pietei imobiliare, suma valorilor diverselor cote pariale nu va fi egal
niciodat cu valoarea dreptului deplin de proprietate.

Figura 2 Forme ale dreptului de proprietate imobiliar deinute de persoane fizice sau juridice

5.3 Restricionri de drept public i privat asupra proprietii


Cele 4 prerogative ale statului de a impune restricii asupra dreptului de proprietate sunt :
1. Impozitarea;
2. Exproprierea;
3. Reglementarea;
4. Reversiunea (dreptul succesoral al statului)
Impozitarea este dreptul statului de a ncasa venituri prin impunerea bunurilor, produselor i
drepturilor. Legislaia fiscal prevede, de multe ori, dreptul administraiei financiare de a confisca
bunurile pentru care nu s-a pltit impozitul.
Exproprierea este dreptul statului de a-i nsui un bun privat, n interes public n schimbul unei
despgubiri. Acest drept poate fi exercitat de o instituie a statului sau de o alt entitate, abilitat de
stat n acest scop, cum ar fi o agenie a spaiilor locative, un inspectorat colar, o administraie a
parcurilor sau o autoritate care se ocup de administrarea drepturilor de trecere. Termenul ,,a nsui"
nseamn aciunea concret de executare silit a actului de expropriere, adic de luare n stpnire a
unei proprieti private, n beneficiu public.
Dreptul de reglementare este dreptul statului de a emite legi si reglementri cu privire la proprietate
astfel nct aceasta s poat fi aprat. Decretele de sistematizare, restriciile de utilizare, legislaia
construciilor, regulile de trafic aerian i terestru, legislaia sntii i cea de mediu au la baz
aceasta atribuie a statului.
Dreptul succesoral al statului este dreptul statului de a conferi unei uniti administrativ-teritoriale
dreptul de a lua n proprietate un bun al crui proprietar a decedat fr motenitori sau fr a fi lsat
un testament.

5.4 Co-proprietatea imobiliar

5.5 Drepturile de proprietate ale persoanelor juridice


Proprietatea imobiliar poate aparine nu numai persoanelor fizice, ci i diverselor persoane juridice,
cum ar fi:
5.6 Forme speciale de proprietate:
Ca si persoanele fizice, aceste entiti pot deine un imobil cu drepturi depline sau cu drepturi
pariale.
Tabel 2 Forme speciale de proprietate. termeni importani

Spaiu proprietate personal;


Valoarea de vnzare pe unitate;
Proprietate colectiv;
Proprietate transmisibil;
Proprietatea netransmisibil;
Proprietate viager:
Participaii fizice;
Active financiare;
Drepturi de construire cesionabile;

In afar de proprietatea persoanelor fizice i cea a persoanelor juridice, exist i alte forme de
proprietate:
Apartamentul (spaiul) proprietate personal;
Proprietatea colectiv sau prin acionariat;
Proprietatea n time-sharing.

5.7 Apartamentul (spaiul) proprietate personal

Spaiul proprietate personal este o form de proprietate asupra unei uniti locative distincte sau
asupra unor poriuni dintr-o cldire cu mai multe astfel de uniti.
n anii trecui, principalele tipuri de proprietate deinut n astfel de cldiri erau apartamentele de
locuit i spaiile de desfacere cu amnuntul; azi, exist aa numitele forme de organizare gen stup
pentru toate tipurile de spaii imobiliare, respectiv birouri, spaiile industriale, magazine, etc.
O unitate proprietate personal este o proprietate separat asupra creia are titlu de proprietate o
persoan particular.
O astfel de unitate poate fi nchiriat, vndut sau ipotecat separat.
Intr-un bloc de locuinte traditional, proprietarul detine titlul de proprietate asupra locuinei, precum
i o cot-parte indiviz din suprafaa total a spaiilor comune ale imobilului (terenul, spaiile de
trecere, fundaia, pereii exteriori, spaiile de parcare i terenurile de joac sau de recreere).

5.8 Proprietatea colectiv sau prin acionariat ;Proprietatea colectiv sau prin acionariat
n unele ri este foarte rspndit proprietatea colectiv asupra apartamentelor. Intr-o astfel de
asociere, se nfiineaz o societate pe aciuni care achiziioneaz, cu titlu de proprietate, un bloc de
locuine, stabilete preul diverselor apartamente i emite, n mod legal, un numr de aciuni la o
anumit valoare nominal.
Proprietarii individuali cumpr aciuni proportional cu preul apartamentului lor. Fiecare deintor
de aciuni posedadreptul de a nchiria apartamentul i este obligat s plteasc lunar o sum care
reprezint partea lui din cheltuielile de administrare i din sumele de rambursare a datoriei pentru
ipotec (creditul ipotecar) pe care o pltete societatea pe aciuni.
Contractul de inchiriere l oblig pe proprietar s plteasc o contribuie lunar la ntreinere, care
poate fi modificat din cnd n cnd de consiliul de administraie al societii.
Contribuia acoper cheltuielile de administrare, de exploatare i de ntreinere a spaiilor comune.

5.9.Proprietatea n time-sharing
Proprietatea n time-sharing presupune vnzarea fie a unor drepturi de proprietate limitate, fie a unor
drepturi de folosin i ocuparea unor uniti locative sau camere de hotel.
Exist dou forme de proprietate n time-sharing: cea cu titlu deplin, este cea n care cumprtorul
imobilului primete un act de proprietate care i confer titlul asupra unei uniti locative pe o
anumit perioad a anului. Cumpraorul are dreptul de a vinde, de a nchiria sau de a lsa motenire
dreptul su.
Dreptul de proprietate astfel dobndit poate fi ipotecat, iar titlul de proprietate poate fi nscris la
autoritile fiscale; cea de-a doua form de time-sharing, nu este n proprietate deplin i nu confer
titlu de proprietate. Cumprtorul dobndete doar dreptul de a folosi o astfel de unitate locativ i
spaiile conexe. La ambele categorii de time-sharing, exist subcategorii. La prima categorie de time-
sharing cu drepturi depline, exist proprietatea transmisibil i cea netransmisibil (sau sezonier).
La cea transmisibil, cumprtorul dobndete titlu de proprietate asupra unei uniti locative ca i n
cazul co-proprietarului cu drept de succesiune pentru urmaii si. Fiecare cumprtor consimte s
foloseasc locuina numai n intervalul prevzut n actul de proprietate.
La cea netransmisibil, perioada n care cumprtorul deine bunul, dureaz numai ct se menine i
proiectul. La finele acestei perioade, posesia se rentoarce la proprietarii iniiali, n calitate de co-
proprietari cu drepturi depline, dup care acetia au dreptul de a vinde proprietatea i de a mpri
banii sau de a-i pstra calitatea de co-proprietari cu drepturi depline, rennoind contractul de
proprietate sezonier.
Proprietarii din ambele subcategorii pltesc cheltuielile de exploatare, inclusiv o cot-parte din
impozite, asigurarea i alte costuri aferente, precum i o contribuie pentru ntreinerea spaiilor
comune i pentru administrare.
n multe proiecte de acest gen, se creeaz 50 de perioade de cte o sptmn fiecare, cele dou
sptmni care rmn, fiind destinate lucrrilor de ntreinere i reparaii.
La categoria de time-sharing fr titlu exist trei subcategorii denumite: drept de inchiriere, permis
de vacan i membru al unui club. Dreptul de inchiriere este, practic, o nchiriere cu plata
anticipat.
Permisul de vacan nseamn transferul autorizaiei eliberate investitorului imobiliar, ctre
cumprtorul unei astfel de formule, prin care acesta dobndete dreptul de a folosi un anumit spaiu
locativ la date bine stabilite, pe durata contractului prin care s-a acordat permisul de vacan.
Calitatea de membru al unui club, const n aceea c posesorii cumpr drepturile de membru pe un
anumit numr de ani, la un club care are n proprietate sau ia n concesiune sau n exploatare imobile
n regim de time-sharing. Cumprtorul dobndete dreptul de a folosi un anumit spaiu locativ pe o
anumit perioad, n fiecare an, pe durata contractului.
In unele ri, permisele de vacan i calitatea de membru al unui club nu sunt considerate forme ale
dreptului de proprietate imobiliar, ci proprietate asupra unui bun mobil.

5.10 Dezmembrmintele dreptului de proprietate


Indiferent de tipul de proprietate, proprietarul unui bun imobiliar este considerat a avea un drept de
proprietate asupra acelui bun.
O misiune de evaluare poate consta n stabilirea valorii dreptului deplin de proprietate, sau a
dreptului parial de proprietate.
Drepturile pariale sau fragmentare, se pot obine pe mai multe ci :

Dezmembrmintele economice
Cel mai des ntlnit dezmembrmnt al dreptului de proprietate de ordin economic, se nate cnd
dreptul absolut se fracioneaz n urma nchirierii. n acest moment, locatorul i locatarul dobndesc,
fiecare, drepturi pariale, care sunt prevzute ntr-un contract ce se supune dreptului contractual.
Drepturile fragmentare, rezultate dintr-un contract de nchiriere, sunt distincte dar nrudite, respectiv
se nate dreptul asupra unei proprieti dat cu chirie i dreptul de folosin i posesie al chiriaului
asupra aceleiai proprieti nchiriate.
n anumite condiii, se pot nate i alte dezmembrminte ale dreptului de proprietate de natur
economic, respectiv cele de subnchiriere.
O misiune de evaluare poate consta n stabilirea valorii dreptului deplin de proprietate, de exemplu a
unuia parial.
Drepturile pariale sau fragmentare se pot nate pe mai multe ci:

Dezmembrminte juridice i limitri juridice


Practic, fiecare proprietate imobiliar este afectat de o servitute sau alta sau de constrngeri de ordin
juridic asupra dreptului de folosin, care reduc dreptul de proprietate.
Unele servitui sunt permanente, altele sunt temporare.

Evaluatorii au de multe ori de estimat fie valoarea proprietii cu tot cu servitute, fie valoarea
dreptului de servitute nsui. n unele cazuri, se poate nate un drept viager care, la rndul lui,
genereaz diverse alte drepturi pariale.
Drepturile de construire cesionabile (DCC) sunt i ele o alt form de drepturi pariale speciale,
nscute prin efect juridic.

Servituile
O servitute este un drept imobiliar care confer dreptul de folosin, dar nu de proprietate, asupra
unei pri din imobilul proprietarului.
Servituile permit folosirea unei anumite pri a proprietii imobiliare ntr-un anumit scop, cum ar fi
accesul la o alt proprietate sau amplasarea unei reele subterane.
Dei servituile de suprafa sunt cel mai des ntlnite, exist i servitui subterane sau aeriene, pentru
conducte, tuneluri de metrou, poduri.
Exist alte servitui care-l pot mpiedica pe proprietar s se bucure de anumite forme de utilizare a
proprietii, pe care le-ar avea n virtutea dreptului sau de proprietate deplin, fr ca prin aceasta
titularul dreptului de servitute s dobndeasc un drept de posesiune asupra imobilului, cum ar fi
servituile legate de amenajrile peisagiste.

Proprietatea viager
Proprietatea viagera este definita ca fiind totalitatea drepturilor de folosinta, ocupare si decizie asupra
unei proprietati imobiliare numai pe durata vietii uzufructuarului.
Acesta este cunoscut i sub denumirea de beneficiar viager. El are obligaia de a ntreine
proprietatea n bun stare i de a plti toate impozitele aferente pe toat durata dreptului su viager.
In cazul unui uzufruct se creeaz dou feluri de drepturi i este posibil ca evaluatorul s trebuiasc s
le evalueze pe amndou.
Primul drept este cel al uzufructuarului; cel de-al doilea este dreptul rezidual de reposesiune asupra
proprietii la moartea beneficiarului viager. Drepturile viagere pot lua natere n mai multe feluri:
Prin efectul legii
Prin testament
Prin acte de cesiune

Drepturile de construire cesionabile (transferabile)

Drepturile de construire cesionabile (DCC), uneori numite i drepturi de folosin separabile (DFS),
au aprut n Statele Unite, n sectorul imobiliar, n deceniul al optulea.
Un drept de construire cesionabil este un drept de construire care se desprinde din drepturile totale
ale proprietarului de teren pentru a se transmite, de regul prin vnzare, unui alt proprietar de pmnt
dintr-un alt loc.
Unele drepturi de acest gen pstreaz tipurile de folosin a proprietii, fie pentru producie
agricol, fie ca spaiu n aer liber, sau ca spaiu n cldiri istorice. n aceasta formul de obicei apare
i o autoritate local de mediu i un inspectorat al construciilor.
Proprietarilor de teren din jurisdicia autoritii de mediu li se acord drepturi de construcie, pe care
ns nu le pot fructifica construind pe propriile lor terenuri, dar pe care le pot vinde proprietarilor de
teren din zonele n care este permis construirea.
Acetia pot beneficia de dreptul de construcie astfel dobndit pentru a construi cu o densitate mai
mare dect ar permite reglementrile de sistematizare din zona n care sunt permise construciile.

Participaiile fizice pe orizontal


Participaiile fizice ale dreptului de proprietate pot fi obinute fie pe orizontal fie pe vertical.
Metoda cea mai rspndit de a crea fragmente ale dreptului imobiliar pe orizontal este ce a
parcelrii i a comasrii. Prin parcelare, o ntindere mare de pmnt este mprit n parcele mai
mici, care sunt apoi vndute separat. Prin comasare, se unesc mai multe parcele mici ntr-una mai
mare, care astfel va avea o valoare superioar valorii parcelelor mici.
S ne imaginm dou terenuri industriale alturate, de cte 2000 mp fiecare, ntr-o zon n care
suprafaa ideal a terenurilor industriale ar fi de 4000 de mp. Valoarea terenurilor de 2000 mp este de
20.000 $ fiecare, dar reunite, ea crete la 50.000$.
Dar i invers, atunci cnd pe pia se caut parcele mai mici, valoarea unitar a celor mari va fi mai
mic. Majoritatea evaluatorilor cunosc procedura de evaluare a drepturilor imobiliare pe orizontal,
pentru care se folosesc tehnicile de evaluare tradiionale.

Participatiile fizice pe vertical


Drepturile imobiliare create pe verticala pot necesita o examinare distinct atunci cnd avem de-a
face cu vnzare, nchiriere, ipotecare i alte tipuri de tranzacii imobiliare.
Cele mai obinuite dezmembrminte ale dreptului de proprietate imobiliar create pe vertical sunt
drepturile asupra subsolului si cele asupra aerului.

Dreptul asupra subsolului este dreptul de a folosi i de a beneficia de pe urma poriunii subterane a
unei proprieti imobiliare. Termenul se refer de regul la dreptul de a extrage minerale din subteran
i de a construi tuneluri pentru ci ferate, vehicule rutiere i conducte pentru reeaua de gospodrie
comunal.
Drepturile aeriene sunt drepturi de proprietate asociate cu folosina i cu dreptul de decizie i de
reglementare al spaiului aerian de deasupra unei proprieti imobiliare.
Ambele aceste drepturi fragmentare (pe orizontal i pe vertical) reprezint dezmembrminte ale
dreptului deplin de proprietate i fiecare din ele se sprijin pe conceptul de tridimensionalitate a
terenului. Divizarea pe vertical a proprietii imobiliare este important deoarece progresul
tehnologic a schimbat radical dreptul de folosin asupra pamntului i, prin aceasta, i criteriile celei
mai bune utilizri. Rspndirea construciilor pe cadre de oel, a lifturilor de mare capacitate, a
tehnicilor de excavare a tunelurilor de mare adncime, ca i tehnologia comunicaiilor au schimbat
nftiarea oraelor de astzi.
Pe msura creterii densitii construciilor pe unitatea de teren n mediul urban, rmn din ce n ce
mai puine terenuri pentru construcie i pretul, cum este i firesc, urc vertiginos.
Aceast tendin a sporit interesul fa de lrgirea categoriei drepturilor aeriene.
Drepturile aeriene pot fi vndute cu titlu deplin, vnztorul pstrndu-i unul sau mai multe drepturi
de trecere pentru un anume tip de folosin, cum ar fi exploatarea unei ci ferate.
Acestea pot fi i ele submparite, ca atunci cnd, de exemplu, proprietarul dreptului absolut vinde
sau concesioneaz numai terenul sau spaiul aerian care urmeaz a fi destinat unei amenajri anume.
Statul este cel care stabilete regulile dup care se pot vinde drepturile aeriene, cci aceast categorie
de drepturi nu exist n mod automat ntr-o form vandabil. In funcie de legislaie, drepturile
aeriene pot fi transmise n mai multe feluri. De multe ori, drepturile aeriene aferente unei proprieti
imobiliare sunt transferate altei proprieti, situat n aceai zon construibil din punctul de vedere
al planului de sistematizare.
Transferul drepturilor aeriene permite investitorilor imobiliari s modifice densitatea de amenajare a
teritoriului fr a provoca incoveniente pentru proprietarii, cartierele sau unitile administrative
respective.
Aceasta practic demonstreaz importana autoritilor de sistematizare i urbanism, crora le revine
sarcina de a reglementa regimul de nalime al cldirilor, funcionalitatea acestora, retragerea de la
aliniament, precum i alte elemente variabile legate de crearea de drepturi aeriene.
Aspectele financiare ale drepturilor imobiliare au o mare influen asupra practicilor din domeniul
investiional. De mare importan este analiza a dou componente: creditul i capitalul propriu.

Creditele ipotecare sunt obligaii garantate, n timp ce investiiile de capital sunt capital de risc.
Att dreptul de proprietate deplin, dreptul proprietarului asupra proprietii nchiriate ct i dreptul
chiriaului de folosin i posesie asupra proprietii luate cu chirie pot fi ipotecate, operaiune prin
care fiecare din ele se submparte n componena ipotecar i n cea de capital propriu.
Alte nelegeri de ordin financiar sunt cele cunoscute sub denumirea de:
crean de rangul nti,
datorie subordonat,
finanare prin vanzare si inchiriere de catre vnztor;
contribuiile de capital prin consorii.
Pentru a evalua corect proprietile publice sau private, depline sau pariale, este esenial s fie
cunoscute:
Tema 5 ntrebri de control
1.
2.
3.
4.