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2017 14:57

Sociologie et socits Sociologie et socits

Sociologie des villes, sociologie du logement : Des

complmentarits refonder la lumire du
processus de gentrification
Yankel Fijalkow

Villes contemporaines et recompositions Rsum de l'article

sociopolitiques Volume 45, numro 2, Automne 2013
Ltude thorique des liens entre la sociologie urbaine et la
sociologie du logement ne renvoie pas seulement des chelles
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92 Aller au sommaire du numro diffrentes dinvestigation scientifique. En sociologie urbaine, la
manire dont le logement est pris en compte dans ltude du
changement le rduit trop souvent un lment de lconomie
urbaine ou le dissout dans lobservation des territoires. Ainsi, les
deux modles explicatifs les plus classiques du changement
diteur(s) urbain opposent dune part un paradigme de causalit
structurelle et dautre part un modle danalyse territoriale
Les Presses de lUniversit de Montral sappuyant sur des matriaux descriptifs des pratiques des
groupes sociaux locaux. Aprs avoir montr limportance et les
limites des deux modles, cet article montre comment pour
ISSN 0038-030X (imprim) ltude de la gentrification dun quartier parisien, la Goutte dOr,
1492-1375 (numrique) lhistoire du peuplement du parc de logement savre un
paramtre indispensable pour mieux comprendre les mutations
sociales de la ville et leurs consquences.
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Yankel Fijalkow "Sociologie des villes, sociologie du logement

: Des complmentarits refonder la lumire du processus de
gentrification." Sociologie et socits 452 (2013): 177194.

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 Sociologie des villes,
sociologie du logement
Des complmentarits refonder la lumire
du processus de gentrification

yankel fijalkow
cole Nationale Suprieure dArchitecture Paris Val-de-Seine
CRH / UMR CNRS 7218 LAVUE
CRH Centre de Recherche sur lHabitat
ENSA Paris-Val de Seine
3-15 quai Panhard et Levassor
75013 Paris
Courriel : Yankel.fijalkow@paris-valdeseine.archi.fr

lheure de la mondialisation des villes, les recherches sur le logement

doivent-elles se cantonner dans les effets sociaux de la production et de la distri-
bution de ce bien de consommation ? Celles-ci ne sont-elles pas fondamentales pour
comprendre les modes de vie et les espaces urbains en transformation ?
Les liens entre la sociologie urbaine et la sociologie du logement ne renvoient
pas seulement des questions dembotement entre des chelles et des domaines
diffrents dinvestigation scientifique. Si le poids des facteurs imputables au loge-
ment dans la transformation des villes nest pas contest, la manire dont ils influent
sur le changement urbain mrite dtre identifi, le logement tant, selon les modles
les plus courants du changement urbain, soit rduit un lment de lconomie
urbaine soit dissout dans lobservation des territoires. Si on interroge les courants
classiques de la sociologie urbaine les plus souvent cits (Fijalkow, 2006, Grafmeyer
et Authier, 2008, Steb et Marchal, 2007), on rencontre dune part le paradigme de
causalit structurelle emprunt par les sociologues marxistes des annes 1970, fai-
sant appel aux composantes dynamiques et quantifiables du systme conomique
urbain (logement, transport, emploi, accessibilit, attractivit, polarit), pour
identifier les facteurs conduisant une configuration des structures sociales locales,
voire une sgrgation (Castells, 1972) ; dautre part le modle hrit de lcole de

Sociologie et socits, vol. xlv, no 2, automne 2013, p. 177-194

178 sociologie et socits vol. xlv. 2

Chicago montrant comment les groupes sociaux impulsent, dans la continuit de

stratgies dintgration, dascension sociale et de luttes territoriales, une occupation
symbolique de lespace urbain conduisant des phnomnes dagrgation des
groupes sociaux dans une ville socialement sgrge (Grafmeyer, Joseph, 1978).
Certes, dautres auteurs comme Henri Lefebvre (1968) ou Jean Rmy (1998) pro-
posent des modles plus intgrs, lun sur le droit la ville comme condition
dappropriation de lhabitat, lautre sur les modes doccupation de lespace. Mais,
comment nous le verrons plus loin, la littrature acadmique est si largement
imprgne par les deux perspectives voques que les recherches sur la gentrifica-
tion, thme aujourdhui important des tudes urbaines, tiennent peu compte des
effets des transformations du parc de logement sur le territoire.
Cest pour rpondre ce besoin que cet article montrera dabord comment la
sociologie urbaine a, au cours de son histoire, t conduite rduire son intrt pour
la sociologie du logement une approche conomique des besoins primaires en termes
quantitatifs ou qualitatifs, celle-ci devenant dominante au cours du xxe sicle dans la
perspective de sa marchandisation (Topalov, 1987). Ce bilan, qui tente de montrer
larticulation entre sociologie du logement et sociologie des villes pour interroger la
place du logement dans la thorie de la gentrification, nous conduira dans une seconde
partie montrer comment dans ltude de la gentrification dun quartier parisien, la
Goutte dOr, la sociologie du logement savre un paramtre indispensable pour mieux
comprendre grce lhistoire du peuplement du parc du logement les mutations
sociales de la ville et leurs consquences.

I. la sociologie du logement contre la ville ?

A. De lopacit du logement en sociologie urbaine
La sociologie urbaine est apparue au dbut du xxe sicle dans un contexte important
de croissance urbaine et de migrations de populations. La densification comme lex-
tension spatiale des villes ont conduit des chercheurs sinterroger sur les causes
conduisant les populations sagglomrer et aux processus permettant aux popula-
tions de vivre ensemble. Elle a dabord identifi la ville un ou plusieurs modes de vie,
un espace divis, sgrguant les populations migrantes dans des ghettos avant de les
verser dans un creuset commun, un lieu dinteractions entre groupes sociaux au sein
et lextrieur de quartiers identifis comme des aires morales , une mosaque de
communauts gouverner. Cette sociologie des villes, traverse par la demande des
acteurs institutionnels et la pression des groupes sociaux, a souvent clips la question
du logement en comparaison de problmatiques spatiales, voire gographiques. Ainsi,
la thorie de linvasion-succession de McKenzie (1924) sattache aux cycles dajuste-
ment entre population et ressources, sachant que limplantation de nouvelles indus-
tries ou des innovations relatives aux moyens de transport peuvent mettre cet quilibre
en cause. En se fondant, dans le contexte scientifique et idologique de lpoque, sur
une analogie entre lcologie vgtale et lcologie humaine (Rhein, 2003), elle dcrit
parmi les processus dajustement les invasions territoriales qui ont pour effet, soit
 Sociologie des villes, sociologie du logement 179

un changement de lusage du sol, soit une modification de la composition sociale et

conomique du quartier. Ces invasions se ralisent partir de points dentre qui sont
les lieux de passage et de transition auxquels les populations prsentes sattachent peu
et dont elles ne revendiquent pas un usage exclusif (lieux publics, commerces, trans-
ports collectifs).
Dans ce modle, il nest nulle part question de logement. La notion de territoria-
lit, qui sattache lancrage des populations en un lieu, nintgre quindirectement la
notion dabri, malgr la richesse dune approche attentive au sens que les acteurs
donnent leur espace de vie. Certes la thorie prvoit qu lissue du processus dinva-
sion, on assistera une lvation des valeurs foncires et quun type dominant dorga-
nisation cologique apparatra, mais on na que peu dlments sur le march
immobilier local. Pourtant, cest en rglementant la construction, en encourageant les
logements sociaux ou laccession la proprit, que les pouvoirs locaux et les propri-
taires de logements interviennent tant dans la division sociale de lespace urbain quau
travers de stratgies de peuplement. Ainsi, les limites de cette thorie sont doprer une
naturalisation du phnomne vinant sa dimension politique, quil sagisse des stra-
tgies des collectivits locales ou des propritaires louant des logements (dits bailleurs)
(Fijalkow, 2007).
Lune des preuves de cet effacement de la notion de logement dans une partie de
la littrature scientifique nous est fournie par le modle de Schelling (1971) qui a
emport un vif succs scientifique en expliquant la sgrgation urbaine par la compo-
sition des prfrences individuelles de localisation lchelle des quartiers en fonction
de lappartenance ethno-raciale. Selon Schelling, sur un damier de pions blancs et
noirs, reprsentant la ville, un agent choisira toujours de migrer vers un autre empla-
cement sil nest pas en prsence de voisins de la mme couleur que lui. Face un ou
deux voisins, lagent restera sur sa case si au moins lun deux est de sa couleur.
Confront trois cinq voisins, il restera, si au moins deux voisins sont de sa couleur.
En prsence de six voisins et plus, il restera si au moins quatre voisins sont de sa cou-
leur. Au-del de lapport fondamental de ce modle pour la comprhension des effets
indsirables de laction collective, la conclusion de Schelling est que les villes se struc-
tureraient, naturellement , en blocs communautaires en raison de la seule volont
de ne pas tre trop minoritaire . Ce mcanisme produirait de la sgrgation, que celle-
ci mane de mnages sgrgationnistes ou non. Certes, ce modle sest heurt des
critiques soulignant son approche mcanique, utilitariste et individualiste, postulant
des prfrences de localisation en fonction de la couleur de peau. Mais pour nous, il
est surtout symptomatique dune rduction de la notion de territoire des carrs noirs
ou blancs effaant totalement la notion de logement, pourtant dterminante dans
ltude de la sgrgation.
Ainsi, la remise au premier plan de la question du logement par la sociologie
urbaine marxiste des annes 1970 a sembl salutaire. En rappelant lapport critique de
Engels sur la question (1887), en critiquant le spatialisme culturaliste de lcole de
Chicago, en tentant de montrer le poids des entreprises dans lamnagement des villes.
180 sociologie et socits vol. xlv. 2

Castells (1972) inscrit la question du logement dans le chapitre sur la structure urbaine
et dans le processus de reproduction de la force de travail . Il tudie cet espace de
consommation en pralable ltude de la sgrgation urbaine. Ainsi, le logement,
indispensable la force de travail qui participe la production de la ville, apparat
comme un produit soumis un systme conomique qui cre de la raret et donc de
la spculation, rendant ncessaire lintervention de ltat sous la pression ventuelle de
mouvements sociaux. La sgrgation urbaine apparat ainsi comme une consquence
des politiques de distribution du logement puisque la distribution des lieux de rsi-
dence suit les lois gnrales de la distribution des produits (p. 218). En sattachant
la dimension conomique du logement, cette sociologie dpasse son rle de divulga-
tion des besoins aux matres douvrage comme a pu le faire la sociologie urbaine de
laprs-guerre, quelle soit experte (courant conomie et humanisme, dcrit par La et
Astier 1991) ou savante (Chombart de Lauwe, 1956). Pour cette sociologie, il ne sagit
pas de savoir quels sont les nouveaux besoins qui mergent au milieu du xxe sicle dans
une France subissant une urbanisation et une modernisation soutenues. Les modes de
vie qui se traduisent par des besoins comme la dimension et la fonction des pices du
logement, la qualit des quipements publics et la distance domicile travail, sex-
pliquent moins par une certaine culture ouvrire, comme le suggrent les auteurs
prcdemment cits, que par des ncessits structurelles lies au mode de production
de la ville. Pour les sociologues urbains marxistes, leur rle consiste moins dcrire
ladaptation des populations qu rvler les contradictions du mode de production
capitaliste. Ainsi leurs recherches permettent de constituer les politiques du logement
de production et de distribution du cadre bti comme des objets scientifiques mobili-
sant des rseaux dacteurs plus ou moins contradictoires (Prteceille, 1973).
Nanmoins, dans les annes 1980, le rinvestissement des tudes urbaines sur les
espaces publics, la remise en cause des macro-thories structurelles et des mthodes
quantitatives, ont relativis ces approches juges trop mcaniques et permis de mettre
au jour dautres intelligences de la ville, notamment celle des habitants et des usagers.
Si, dans un premier temps, les recherches sur les modles culturels dhabitat ont mis
au jour les dynamiques dappropriation et de repres dans lhabitat du grand ensemble
et du pavillonnaire (Lefebvre 1968, Raymond et Haumont, 1966), inscrites dans une
anthropologie symbolique et pratique (Palmade, 1974 ; Segaud, 2007), on doit Isaac
Joseph, inspir par la vision foucaldienne du contrle social, le dplacement de lobser-
vation des disciplines domicile vers lespace public (lieux de transport, quipe-
ments, centralits) 1 Ce nouvel intrt a favoris le retour aux thories de lcole de
Chicago et des mthodes qualitatives dobservation de terrain. Ainsi, cette sociologie
pragmatique (Cefa et Joseph, 2002), attentive au sujet agissant, ses argumentaires et
ses interactions, sest fortement consacre ltude des cadres spatiaux et gogra-
phiques dans lesquels ses mthodes dapproche se sont avres possibles, comme le

1. Voir, par exemple, I. Joseph, A. Battegay et P. Fritsch (1977), Disciplines Domicile, les dispo-
sitifs de normalisation de la famille , Recherches, n 28.
 Sociologie des villes, sociologie du logement 181

quartier ou la communaut habitante inscrite dans un processus de changement. Elles

se sont aussi fortement intresses au sans-abrisme comme forme dinscription dans
lespace public, alors quen France, comme dans les autres pays occidentaux, le recul
de lintervention publique de masse sillustrait par la rapparition des symptmes de
crise sur fond dune mtropolisation des villes devenues mondiales : sans domicile fixe,
taudis et insalubrit, concentration de zones de pauvret, situations financires dgra-
des et vulnrabilit rsidentielle. De mme, les manifestations dans lespace public
dnonant les difficults daccs au logement pour les plus pauvres ou les classes
moyennes (France 2005, Isral, 2011) ont t lues dans une perspective de ractuali-
sation des frontires entre le domaine priv et lespace public (Benski, Langman et al.,
2013).
Ces exemples de recherches travaillant les interactions entre le logement et lespace
public sont stimulants. Nanmoins, la valeur explicative de celles-ci savre limite
lorsquil sagit de mettre en relation la manire dont le logement est produit et distri-
bu et son appropriation symbolique par ses occupants, comme cela a t montr pour
les meutes de 2005 dans les quartiers dhabitat social (Driant et Lelvrier, 2006). Or
ce lien entre la production urbaine et les pratiques sociales savre fondamental dans
le contexte actuel de la multiplication des formes prcaires dhabitation (Davis 2007),
dont les incidences tant sur les rapports locatifs que sur lappropriation symbolique
de lhabitat sont potentiellement importantes.
Ainsi, alors que, comme nous le verrons plus loin, la fragilisation de laccs au
logement des plus modestes dans les quartiers en gentrification est dautant plus sen-
sible quinvisible, leur rsistance quotidienne sexprime souvent par leur prsence dans
lespace public des quartiers quils ont d quitter (Slater, 2006).

B. Le logement comme activit sociale

Notre proposition de rinvestir plus solidement le logement en sociologie urbaine nest
pas nouvelle. Certes, les recherches sur le logement constituent un solide vivier, notam-
ment dans les champs de lanthropologie et de la sociologie de la famille. Elles sont
trop nombreuses et varies pour tre cites. Mais, parmi elles, lesquelles mettent au
premier plan une sociologie du logement interrogeant les dynamiques urbaines ? Une
recherche sur lassociation stricte des termes de ville et logement dans la biblio-
graphie gnrale des sciences sociales montre la place troite accorde cette perspective,
notamment en langue franaise. Nanmoins, cest Louis Wirth, sociologue de lcole de
Chicago et auteur du Ghetto, publi en 1925, qui tente le premier de jeter des ponts
entre les deux sociologies en dfinissant lhabitat comme le produit dune activit
sociale. Pour cet auteur majeur de la sociologie urbaine, qui reliait urbanisation et
modes de vie (1938), cette notion renvoie la thorie de laction qui, pour Weber,
sarticule autour de la comprhension des acteurs, de la rationalisation des activits et
du problme du dsenchantement du monde (bureaucratie). Dans cette veine, Wirth
montre que, malgr labsence dune vritable politique nationale du logement, des
processus de rgulation entre les diffrents acteurs sont reprables. Aux cts des nom-
182 sociologie et socits vol. xlv. 2

breuses disciplines soccupant du logement, il affirme que la sociologie peut apporter

un autre regard sur les valeurs, les attentes et les frustrations du public lgard de
lhabitat, en tudiant notamment linvestissement des familles, larrangement intrieur,
le dsir dtre propritaire. Selon lui, le faisceau de relations entre le logement et la
communaut locale ( community ) explique les processus de localisation et de
recomposition ethnique des quartiers. Il permet aux citadins de sapproprier leurs
logements et leurs quartiers. Sans remettre en cause la modlisation spatiale des trans-
formations urbaines labore par lcole de Chicago, Wirth exprime le souci dintgrer
le logement dans ltude du changement urbain.
Pourtant, lappel de Wirth, qui tait alors prsident de lAssociation amricaine de
sociologie, est relativement peu suivi. En France, Paul-Henry Chombart de Lauwe sen
fait cho en 1959, dans la ligne de son livre Famille et habitations. Il dite alors une
courte note mthodologique dans laquelle il repre trois niveaux de proccupation en
matire de sociologie du logement : par rapport la famille, par rapport au voisinage
et la ville2. Concernant le dernier point, il voque les nouvelles constructions de
grands ensembles et sinterroge sur la nature des besoins en logement des mnages
auxquels est cense rpondre la stratgie des pouvoirs publics. Il recommande donc
autant danalyser les besoins des mnages que dtudier attentivement les relations
sociales laune des politiques de peuplement en termes de catgories sociales et de
tranches dge. Dans un contexte marqu par la rnovation urbaine des quartiers
populaires et leur dplacement vers les priphries, la sociologie du logement sint-
resse la marche force vers le progrs (Coing 1966) qui transforme les conditions
de logement et dhabitation de la classe ouvrire en termes de confort, deffort finan-
cier pour se loger, de dplacements et dusages de lespace public. Pour rpondre la
pnurie, la production du logement des trente glorieuses se ralise sans gard pour les
populations dplaces et la qualit des espaces urbaniss. Elle rend dautant plus
urgente une sociologie du logement, qui analyse les effets des dplacements et des
transformations de lhabitation sur les pratiques de la ville (Young et Willmott, 1957,
Coing, 1966, Morris et Mogey, 1965).
Cette perspective critique et attentive lvolution des villes est sensible dans le
programme de la sociologie du logement prsente par D. Foley (1980) au sein de
Annual Review of Sociology. En partant de lide que consommer du logement consiste
aussi consommer de lenvironnement, lauteur, qui met au centre de son attention
les choix rsidentiels, souligne les collaborations interdisciplinaires possibles, notam-
ment avec larchitecture. Dans ce cadre, il voque les recherches sur le logement
dgrad, le changement dans lorganisation des mnages, les politiques du logement,
notamment social, la mixit sociale dans les quartiers centraux en gentrification, lvo-
lution des statuts doccupation.

2. Note en anglais, certainement destine lUnesco : The Sociology of Housing : Research Methods
and Future Perspectives (Rotterdam, 1959).
 Sociologie des villes, sociologie du logement 183

Ce rapide parcours de la littrature croisant les deux domaines montre lintrt

du logement pris dans une perspective historique pour observer les changements
urbains. Certes, sa situation pistmique, au carrefour de nombreuses sociologies (de
la famille, de la consommation, de la ville, de laction publique et des pratiques de
lamnagement), sa position multiscalaire ( lchelle du groupe domestique et du
quartier) la rendent difficilement mobilisable. Pourtant, comme nous le montrerons
en tudiant un processus local de gentrification, la manire dont les socits produisent
le cadre bti et le distribuent, donnant un lieu leurs membres, est un lment fonda-
mental de comprhension de la ville (Fijalkow, 2011).

2. le logement dans la gentrification

A. Les gures de linvasion
La spatialisation de la question de la gentrification est une constante des recherches
depuis que le terme fait partie du monde acadmique. Elle sancre fortement dans la
thorie de linvasion tablie par McKenzie (1924). Ainsi, linventrice du terme (Ruth
Glass) crit-elle en 1963 : Lun aprs lautre, nombre de quartiers populaires de
Londres ont t envahis par la classe moyenne suprieure et infrieure , de petites
maisons modestes de pitre apparence, deux pices au rez-de-chausse et ltage, ont
t reprises en fin de bail et sont devenues des rsidences lgantes et chres. Des mai-
sons victoriennes, qui avaient perdu leur statut plus ou moins rcemment et avaient
t divises en appartements ou transformes en meubls, ont retrouv leur lustre ().
Quand ce processus de gentrification dmarre dans un quartier, il sacclre jusqu
ce que la plupart des habitants ouvriers dorigine aient t carts et que le profil social
densemble du quartier ait t chang (Glass, 1963). Au dbut des annes 1980, le
terme de gentrification est repris dans une perspective critique par des chercheurs
britanniques et nord-amricains confronts aux mutations rapides despaces urbains
centraux jusqualors marginaux dans lconomie politique de la ville. Pour eux, non
seulement la gentrification sinscrit dans les mutations du capitalisme et de la mon-
dialisation en mobilisant une main-duvre trs qualifie vers les villes mondiales
(Sassen, 1995), mais galement le retour en ville des couches moyennes parties dans
les annes 1950 vers le priurbain prend des aspects de revanche symbolique et sociale
(Smith, 1994). L encore, le flux de lextrieur, la figure de linvasion, gouverne le
modle. Elle est renforce par la thorie du diffrentiel de rente foncire qui rend
compte de la diffrence entre la potentialit dun lieu et sa mise en valeur effective dans
limmobilier. Ainsi, les immeubles dprcis sur un terrain de grande valeur (car situ
au centre) appellent un retour en ville, sinon dhabitants du moins de capitaux. Les
bailleurs qui peuvent limiter leur investissement dans des immeubles dgrads et se
laisser entraner dans un processus de dgradation pouvant aller jusqu la destruction
lorsquils ne recouvrent plus leurs cots dentretien, sont ainsi susceptibles de se
retourner lorsque le vent de la mise en valeur est favorable. Alors que le processus de
dgradation voit le nombre de propritaires occupants diminuer et celui des locataires
augmenter, la gentrification voit les premiers regagner du terrain et rhabiliter leurs
184 sociologie et socits vol. xlv. 2

logements. Dans cette thorie, ni les caractristiques des logements (plus ou moins
dgrads) ni les catgories sociales des populations concernes et leurs stratgies (plus
ou moins aventureuses) ne sont voques (Rose, 1984 ; Ley, 1996). Comme le note
Hamnett, la thorie de Neil Smith nexplique gure pourquoi des zones potentielle-
ment gentrifiables peuvent ne pas tre reconquises. De plus, comme il est difficile de
dtacher la valeur foncire dun immeuble, la thorie du diffrentiel de rente foncire
est difficilement applicable (Hamnet, 2003). Dans beaucoup de quartiers anciens, les
catgories populaires souvent ges sont plus souvent remplaces que dplaces. Ainsi,
en scnarisant les comportements des catgories conomiques comme les bailleurs
(landlords), les propritaires occupants et les locataires, et en les prsentant laune du
Capital, la thorie de la gentrification telle qunonce par Neil Smith court le risque
de labstraction simplificatrice dune mise en rcit o le Capital draine dans ses dpla-
cements des couches moyennes envahissant les quartiers populaires.
Ces critiques ninvalident pas lusage du terme de gentrification. Elles appellent
prciser son contenu scientifique en y intgrant lhistoire du peuplement du parc de
logements. Ainsi, en adaptant la dfinition de Ruth Glass, on peut dsigner par gentri-
fication des processus par lesquels des quartiers centraux, anciennement populaires,
se voient transforms profondment par larrive de nouveaux habitants appartenant
aux classes moyennes et suprieures (Fijalkow et Prteceille, 2006). Paris, Prteceille
(2007) distingue soigneusement trois processus : lincorporation de quartiers ouvriers
des quartiers bourgeois proches (qui implique des catgories suprieures hauts
revenus lies au secteur priv), lascension sociale au sein des quartiers ouvriers, et un
troisime type de processus dans lequel des quartiers populaires centraux voient larri-
ve de classes moyennes suprieures (en majorit des cadres du public et des profes-
sions de lenseignement, de la recherche, de linformation, des arts et du spectacle).
Seul le dernier cas, qui se fonde sur le dplacement des catgories sociales, se rapproche
de la notion de gentrification, distinguer de lembourgeoisement qui correspond
un largissement en tache dhuile de lemprise dune catgorie sociale de plus en plus
prsente dans la structure sociale parisienne. Ce distinguo est utile car il permet de
distinguer les mnages des couches moyennes ou suprieures qui se trouvent localiss
dans des quartiers populaires en tant relativement isols de leurs proches (situation
pionnire voque par Ruth Glass) et les mmes mnages qui ne sont que le front
pionnier des couches moyennes ou suprieures dans un quartier populaire mitoyen.
Si le contenu de la notion de gentrification peut tre clairci en matire de popu-
lation, quen est-il pour les conditions de logement ? En effet, cest bien la production
du logement au travers de son renouvellement de cadre et de population qui avait
conduit Ruth Glass forger le concept.

B. La Goutte dOr en gentrication, histoire dun parc de logement

Lexemple du quartier de la Goutte dOr Paris permet dillustrer le poids du logement
et des politiques publiques dans la gentrification du quartier. Il est intressant tudier
dans la mesure o il prsente les caractristiques majeures dun secteur en gentrifica-
 Sociologie des villes, sociologie du logement 185

tion : trs dprci jusqu une priode rcente, bien que situ en zone centrale, il est
depuis les annes 1960 le lieu daccueil des populations immigres, notamment du
Maghreb. Il intgre un habitat trs dgrad qui ne devient attractif quau milieu des
annes 2000 lorsque les oprations durbanisme qui sy droulent et les prix immobi-
liers parisiens connaissent une envole. Les lments essentiels de la recherche sur ce
quartier, qui stale sur plus de dix ans3, permettent de mettre en relation les dyna-
miques de peuplement et ses transformations sociales.
Celles-ci sexpriment dabord sur un plan statistique classique par lascension des
catgories socioprofessionnelles leves et llvation du rapport entre catgories
sociales leves et basses (de 0,33 0,57). On relve ainsi un accroissement des revenus
moyens des mnages par unit de compte qui double entre 1990 et 2009 (srie dflate)
mais connat une stagnation dans la dernire dcennie, ce qui sexplique par le fait que
le quartier serait arriv un plafond dans son renouvellement sur le plan du revenu
des mnages, alors mme que le quartier intgre de plus en plus des couches au statut
social lev.

Tableau 1 : volution des catgories socioprofessionnelles la Goutte dOr

Artisans, Cadres, Prof. Rapport Revenu

Comm., Prof. intel. inter- CSP+/ moyen
Chefs entr sup. mdiaires Employs Ouvriers Total CSP- par UC

2009 4% 24 % 23 % 29 % 20 % 100 % 0,57 14 000

1999 5% 16 % 21 % 32 % 26 % 100 % 0,38 13 000

1990 6% 14 % 19 % 30 % 31 % 100 % 0,33 8 000

Sources : Recensements 1990, 1999, 2009, revenu fiscal des mnages selon lINSEE.

La prsence de nouvelles couches moyennes suprieures fortement dotes en capital

culturel, sinon conomique, peut tre constate dans la continuit dun phnomne
de gentrification dj relev pour les annes antrieures (Fijalkow, Bacqu et al., 2010).
Ainsi, la carte de la progression des catgories sociales suprieures de 1990 2009
accrdite le rcit de linvasion de ce quartier populaire par les couches moyennes sup-
rieures. Une rpartition par quartiles du peuplement de 1990 1997 montre que la
part des cadres et professions intellectuelles suprieures, au dpart prsentes pour plus

3. Elle consiste actuellement en lactualisation de la base documentaire et statistique (Ventes immo-

bilires, INSEE, etc.) ainsi quen des relations avec les acteurs du quartier (associatifs, techniciens et admi-
nistratifs) la suite dune recherche plus intensive conduite au milieu des annes 1990. Partenariat et
projet urbain, approche comparative Paris (quartier Goutte dOr) Boston (South-End) en collaboration
avec le Center for Urban and Developpment Studies, Boston (PUCA, 2003-2005, avec M.-H. Bacqu et B.
Mariolle). Voir aussi : R. Damaris, A. Germain, M.-H. Bacqu, G. Bridge, Y. Fijalkow et T. Slater (2013)
Social Mix and Neighbourhood Revitalization in a Transatlantic Perspective : Comparing Local Policy
Discourses and Expectations in Paris (France), Bristol (UK) and Montral (Canada). International Journal
of Urban and Regional Research, 37 (2), p. 430-450.
186 sociologie et socits vol. xlv. 2

de 15 % aux marges est du quartier en 1990, gagnent, ds 1999 son espace central
(autour de lglise Saint Bernard) et la frange ouest du quartier (le long du boulevard
Barbs). En 2007, les deux IRIS44 pricentraux qui rsistaient en 1999 avec moins de
12,5 %, notamment au nord du quartier dans le sous-secteur Chteau Rouge, sont
absorbs par la dynamique dintgration ( plus de 15 %) des cadres et professions
intellectuelles suprieures. Pratiquement tous les IRIS du quartier sont concerns
lexception de la frange Ouest (celle o les cadres et professions intellectuelles sup-
rieures taient trs prsentes en 1990) qui marque un lger recul de la part des catgo-
ries sociales leves, comme pour montrer que le processus de reconqute nest pas
compltement linaire. De mme, on note que dans cette priode de 1990 2007, le
seul IRIS qui reste stable et populaire avec un peuplement qui relativise le poids des
catgories sociales leves est le secteur Sud, o le logement social est prdominant.
La presse locale ou nationale se fait volontairement cho de ces mutations : elle
voque volontiers la fin dun ghetto , un quartier devenu habitable , soit en dfi-
nitive un transfert de population selon un schma narratif qui, outre sa dimension
prophtique (Bacqu et Fijalkow, 2006), sappuie sur lide que ce mouvement de
population serait autant naturel quinluctable.
Nanmoins, un rapide retour en arrire permet dexpliquer plus finement ces
volutions. Ds laprs-guerre, ce quartier compos de plus de 90 % de btiments
vtustes se spcialise dans laccueil des populations immigres dAfrique du Nord et le
dveloppement des htels meubls (Toubon et Messamah, 1990). Les appartements
sont meubls et dcoups en chambres individuelles afin dchapper la rglementa-
tion sur les loyers et de rentabiliser le patrimoine (Faure et Lvy-Vroelant, 2008). Entre
1962 et 1982, aucune intervention publique ne sattache ce quartier qui aurait pour-
tant rempli les conditions pour figurer parmi les lots insalubres (Fijalkow, 1998). En
effet, sa structure dmographique reflte ds 1962 celle dun quartier dimmigration :
la Goutte dOr recueille progressivement, parmi les quartiers de Paris, la part la plus
importante dtrangers : 11,74 % des chefs de mnage en 1962, 34,8 % en 1982. Dautre
part, elle conserve une part importante douvriers (51 % des actifs en 1962, 49 % en
1982). Son parc de logement est essentiellement constitu de petits appartements
locatifs, anciens et sans confort : 50 % sans w.-.c intrieurs en 1962, 30 % en 1982. Il se
dpeuple : 38 000 habitants en 1962, 29 000 en 1982. En 2011, le secteur comprend
encore 22 000 habitants, 14 % de logements sans confort (7 % Paris), 32 % de popu-
lation de nationalit trangre (19 % Paris). Ces tendances sont donc persistantes
malgr les changements intervenus dans le secteur.

4. En France, lINSEE prsente les rsultats du recensement des communes dau moins 10 000 habi-
tants par IRIS. Ceux-ci correspondent des rassemblements dlots urbains totalisant une population
denviron 2 000 habitants. LINSEE rappelle que le dcoupage par IRIS a t labor en partenariat avec les
interlocuteurs locaux, notamment les communes, selon des rgles prcises dfinies en concertation avec la
Commission Nationale Informatique et Liberts (CNIL). Il est construit partir de critres gographiques
et statistiques et, autant que possible, chaque IRIS doit tre homogne du point de vue de lhabitat.
 Sociologie des villes, sociologie du logement 187

Il faut attendre le dbut des annes 1980 pour que la municipalit parisienne
mette en uvre un projet composite qui comprend une rnovation dure , un volet
de restauration immobilire et de rsorption de lhabitat insalubre, une opration
damlioration de lhabitat et un plan de dveloppement social urbain. Cette rnova-
tion dure consiste en la destruction dun ensemble de 1400 chambres et la recons-
truction de 900 logements sociaux, dont une forte proportion de grands logements.
Lamnagement est confi au plus important bailleur social de Paris, partenaire de la
municipalit. Pour tout un secteur, au sud du quartier, il implique le passage dun parc
dit de logement social de fait (cest--dire des populations trs pauvres dans un habitat
trs vtuste mais avec des niveaux de loyers au m2 levs) un logement social de droit
(un bailleur unique, une rglementation des loyers).
Dautre part, une Opration Programme dAmlioration de lHabitat, applique
au quartier ds 1987, incite les propritaires privs de logements locatifs raliser des
travaux grce des subventions de lAgence Nationale pour lAmlioration de lHabi-
tat. Lobjectif est damliorer le confort dun parc de 14 000 logements afin de produire
une offre de logements de qualit sur le march locatif en lieu et place de lhabitat
populaire dgrad. Les rsultats de cette politique incitative tant mitigs au bout de
ses six ans dexercice5, une socit dconomie mixte est charge de lexpropriation et
la dmolition de 45 immeubles considrablement dgrads. Ceux-ci sont reconstruits
en logements sociaux destins aux couches moyennes afin de diversifier la population,
notamment par rapport au quartier sud de la Goutte dor. Ainsi, dans le contexte trs
tendu du march parisien, linvestissement priv/public se droule en deux temps pour
renouveler le peuplement en faveur des classes moyennes : parc locatif priv, parc
social, et parc en accession la proprit entranant larrive de nouvelles populations
dans le quartier (Chabrol, 2011).
Avec ces mesures on est loin du redploiement du capital vers les quartiers popu-
laires : la rhabilitation du locatif priv reste modeste (voir note 5) en comparaison de
lintervention pondre du secteur locatif social. Cependant, ce dernier na pas syst-
matiquement un effet neutre en termes de prix immobiliers. Certes, le quartier reste
sur ce plan parmi les moins chers de Paris. Nanmoins le taux dvolution des prix est
spectaculaire : 6000 euros le m2 en 2012 contre 1600 euros en 2000. Il continue nan-
moins de progresser alors que, crise oblige, la moyenne parisienne voit sa progression
sessouffler, notamment dans les beaux quartiers.
Cependant, cette volution des prix immobiliers dans le quartier est attnue par
laugmentation de la part des logements sociaux. Mais si ces derniers passent de 4 %

5. Selon la municipalit, le bilan de lopration aprs six ans est tabli 294 immeubles concerns
par des travaux soit 50 % du parc et 5756 logements. Pour inciter les propritaires raliser des travaux
hauteur de 49 millions deuros, les pouvoirs publics ont d les subventionner hauteur de 14 millions
deuros, soit 28 %. Leffet de levier des financements publics est non ngligeable, mais si on mesure linves-
tissement par immeuble et par logement, le bilan est plus mesur : 170 000 euros par immeuble, soit
8 500 euros par logement. On est loin du cot dune rhabilitation totale gnralement estime dans le
logement social 1000 euros/m2.
188 sociologie et socits vol. xlv. 2

18 % du parc entre 1982 et 2010, il nen reste pas moins que les carts de revenus entre
les diffrents types de logements sociaux peuvent varier de 1 3,56. Ainsi, le sud de la
Goutte dOr o dominent les logements sociaux ordinaires se diffrencie trs nettement
du nord du quartier o lon construit surtout des logements pour les revenus moyens.
Cette diffrence entre les deux types de logements sociaux est fondamentale car si le
logement destin aux couches moyennes est essentiel pour les lus parisiens attachs
la mixit sociale, il nen a pas moins des effets sur le march immobilier local.
En effet, bien que la littrature scientifique explique le plus souvent que le loge-
ment social constitue un frein la gentrification (Pincon et Pincon Charlot, 2007),
lobservation empirique une chelle fine pondre cette assertion. Ainsi lobservation
du nombre de ventes de logements dans le quartier (de 2000 2005, soit au total 1320)
permet de distinguer le secteur nord du quartier moins touch par lintervention
publique que le secteur sud o la rnovation urbaine a concern plus de 80 % des
parcelles. Cette tude rvle un certain nombre de rsultats apparemment surprenants
(Bougras, 2008). Dune part le prix (au m2) est lgrement plus lev dans le sud, ce
qui sexplique en raison de la raret de loffre prive qui ne peut qutre de bonne
qualit, la rnovation ayant supprim la grande majorit des taudis. Dautre part cest
dans le Nord que se commercialisent les appartements le plus inconfortables (plus de
la moiti des ventes sont des logements sans salle de bain). Or, mme sils reprsentent
des petites surfaces et des prix unitaires faibles, ils sont 30 % plus chers que dans le sud
(en euros/m2). On peut expliquer ceci par le dplacement de la demande de petits
logements bon march, car peu quips du sud vers le nord.
De plus, les prix immobiliers privs proximit de tel ou tel programme de
logement social tmoignent de limportance de la visibilit des programmes. En
slectionnant les prix relevant du dcile infrieur et le plus lev (dernier dcile) en
termes de prix (132 mutations chacun) et en observant leur proximit physique avec
une parcelle o le logement social est proche (soit immdiatement devant ou proxi-
mit), les prix les plus levs ont plutt tendance tre loigns du logement social.
Cependant cette tendance est moins forte dans le nord o le logement social est plus
dissmin et plus souvent consacr aux classes moyennes que dans le sud. Moins
marqu, le logement social destin aux couches moyennes nest pas un frein lvo-
lution des prix immobiliers.
Cette tude quantitative nous conduit plusieurs conclusions sur le march
immobilier dans un quartier en gentrification : dune part, elle tmoigne de lexistence
dun march local du logement lchelle dun quartier ; dautre part, elle montre
comment des populations fragilises par une rarfaction de loffre les concernant
peuvent participer laccroissement de la demande dans un secteur gographique
propre, ce qui tmoigne de leur fragilit et de leur rsistance ; enfin, on peut faire
lhypothse que cest une vraie crise locale de limmobilier que provoque la gentrifica-

6. Selon le plafond de ressources des occupants de chaque type de logement social fix par le gou-
vernement par dcret.
 Sociologie des villes, sociologie du logement 189

tion. En sinscrivant dans un double mouvement de proprit et de rglementation du

parc social affectant les manires dhabiter dans les logements et de cohabiter dans le
quartier, le processus de dmolition-reconstruction et de rhabilitation fait merger
une offre nouvelle de logements destination des revenus moyens et marginalise loffre
destine aux plus modestes, les conduisant des situations de surpeuplement et des
formes plus prcaires de logement.
Ainsi, la gentrification se traduit par une recomposition de loffre immobilire du
quartier, ce que lon peut constater sur la longue dure grce aux statistiques du recen-
sement de population. Avec les rnovations et reconstructions, le parc total est rest
stable autour de 14 000 logements entre 1982 et 2010 et la part de logements incon-
fortables a trs fortement diminu. Cependant le parc locatif a diminu (de 10 000
8000 units), laissant un peu plus de place au parc en proprit doccupation (de 28 %
38 %). Dans le locatif, le nombre de chambres dhtels meubls a diminu de moiti.
Tous ces lments sont conformes la thorie classique de la gentrification qui insiste
sur la rappropriation du parc de logement et le cantonnement des logements destins
aux plus modestes comme les htels meubls. On peut penser cependant, linstar des
lus et des techniciens de la municipalit, que le triplement dans la mme priode du
logement social (de 4 % 18 %) devrait plutt les aider se loger. Malheureusement,
laugmentation du parc locatif social traduit plutt un mouvement dinstitutionnali-
sation de lhabitat des plus modestes, rejetant en dehors du quartier ceux qui ne
peuvent rpondre aux nouvelles normes par manque de revenus rguliers, de salaires
dclars, de situations familiales stables et de titres de sjour. De plus, les logements
sociaux destins aux plus modestes voisinent peine 20 % alors que ceux destins aux
revenus moyens et levs, sont majoritaires dans le nord du quartier.

Tableau 2 : volution du parc de logements la Goutte dOr

1982 2008

Parc total de logement 17 648 17 012

Dont rsidences principales 14 076 14 418

Propritaires occupants 3 848 (28 %) 5 590 (38 %)

Parc en location 10 228 (72 %) 8 828 (61 %)

Dont logement social 550 (4 %) 2 574 (18 %)

Dont logement locatif priv 9 678 (68 %) 6 254 (43 %)

Chambres en htels meubls 1212 530

Logements de une et deux pices 10 008 (71 %) 9 488 (65 %)

Logements sans confort sanitaire 6612 (46 %) 1479 (10 %)

Sources : recensements, INSEE 1982 et 2008.

190 sociologie et socits vol. xlv. 2

C. La gentrification de et par le logement

Les dynamiques que montrent ces statistiques sur le parc de logement la Goutte dOr
illustrent une recomposition qui opre un tri urbain entre les populations destines
rester dans un quartier rnov et rhabilit et les autres. On constate le dplacement
du march immobilier vers le secteur gentrifiable du nord du quartier, l o des
logements inconfortables peuvent tre ngocis bon prix, mais o les transformations
urbaines promettent un changement. La trajectoire sociale des parcs immobiliers savre
donc indispensable pour comprendre les recompositions territoriales (Lvy, 2005).
Cependant, ltude des volutions des structures du parc immobilier est croiser
avec celle de lemploi local sur le long terme : la Goutte dOr abritait encore dans les
annes 1980 de nombreux ouvriers maghrbins travaillant dans les usines automobiles
de lOuest parisien7. Les transformations du parc immobilier refltent celles de la
main-duvre et des contraintes des migrants. Un lien pourrait tre dress entre habi-
tat insalubre et main-duvre dqualifie dans la production mtallurgique. Ce trait
nest plus vrai aujourdhui en raison de la disparition de ces structures de production.
Les ouvriers habitant la Goutte dOr travaillent principalement dans les entreprises de
la Seine-Saint-Denis toute proche (gardiennage, manutention) et dans les services
publics ou para publics, sur des postes non fixes et souvent non salaris. Comme
membres des classes populaires, ils tiennent se maintenir Paris, quils travaillent
dans les services de la Ville de Paris, souhaitent en tant que migrants rcents se rappro-
cher daires de solidarit communautaires, ou veulent se maintenir grce aux res-
sources sociales de la ville8. Par consquent, ltude historique du parc pondre le rcit
centr sur linvasion des classes moyennes en soulignant limportance des facteurs qui,
avec la gentrification, agissent sur la recomposition des populations locales, sur la
politique de valorisation du quartier et sur leffet dune offre nouvelle pour les couches
moyennes. Si la gentrification soffre comme un rcit dinvasion partag par la presse,
le monde politique et une partie du monde acadmique, la ralit est plus complexe.
De plus, une certaine prcarit rsidentielle est induite par la gentrification. Elle
se manifeste tant par la demande de logement social que par laugmentation des hber-
gements chez un tiers, les locations de chambres, les colocations qui natteignent pas
seulement les jeunes9. Elle sillustre dans le logement par le niveau de surpeuplement
qui baisse faiblement depuis le dbut de lopration en 198210. Ces situations discrtes

7. Voir par exemple le roman de Claire Etcherelli, lise ou la vraie vie, Paris, ditions Denol 1967.
8. La revendication dtre relog sur place est une constante des demandes habitantes depuis 1982
la Goutte dOr. Plus largement, le tropisme mtropolitain concerne aussi les classes populaires Paris, cette
attractivit refltant limportance de son parc social (18 %), les aides sociales municipales, les facilits de
transports diurnes et nocturnes.
9. Selon les rsultats du recensement de 2009, le nombre de mnages sans famille de plus dune
personne (colocations ou chambres loues) est Paris de 61 416 (4,3 %), il est de 7 % la Goutte dOr. Dans
ce type de mnage, la part des plus de trente ans est deux fois plus importante la Goutte dOr que dans le
reste de Paris.
10. Le nombre de personnes par pice, tait en 1982 de 0,97 et en 2009 de 0,91. Ce progrs relatif
sexplique par le fait que lopration de rnovation a offert des logements plus grands que le parc antrieur.
 Sociologie des villes, sociologie du logement 191

de fragilisation rsidentielle ne sont gure dveloppes par les chercheurs dont latten-
tion relative la gentrification porte plus sur les conflits affichs dans lespace public.
Pourtant, par rapport au march du logement, la valorisation des prix fonciers et
immobiliers et lactivit du btiment entranent une diminution de la part relative du
parc locatif et dimportantes tensions qui se traduisent notamment par une fragilisa-
tion des populations locataires. Paradoxalement, alors que la gentrification vise une
revalorisation du parc immobilier par sa rhabilitation, la diminution de linsalubrit
et de tout ce qui relve du mal-logement conduit rarfier loffre destine aux plus
pauvres. Lutter contre le mal-logement peut conduire paradoxalement accrotre la
vulnrabilit rsidentielle.
Ds lors, linfluence de la gentrification sur la fragilisation des rapports rsidentiels
mriterait une attention redouble, notamment dans ltude des rapports locatifs entre
bailleurs et preneurs. ce titre, louvrage de photographie dHortense Soichet (2011),
qui voit cohabiter les logements surchargs lous par les milieux populaires avec ceux
des nouvelles couches moyennes du quartier, est, en raison de ses contrastes, un docu-
ment historique. Soichet illustre la discussion de lapplication de la notion de mixit
sociale dans ce quartier (Launay, 2011). De mme, la thse de Marie Chabrol (2011),
qui montre la dichotomie entre un espace public dvaloris et un espace rsidentiel de
plus en plus cher, est au cur des contradictions actuelles de la gentrification de la
Goutte dOr. Leur apport illustre un moment de lhistoire du quartier au travers dune
grande diversit de conditions de logement.

conclusions
Ltude de la notion de gentrification et sa traduction sur le terrain montre comment
les recherches sur le logement se sont effaces derrire une vision spatiale qui ne per-
met gure de percevoir le dtail. Ainsi, lexemple de la Goutte dOr montre que la figure
de linvasion doit tre relativise, de mme que la notion de front de gentrification
(Smith, 1996), en tenant compte des recompositions du parc de logement entranes
par les politiques de rnovation et de rhabilitation. Ltude de terrain nous montre en
effet, qu la Goutte dOr, les dplacements de capitaux ne sont gure importants et
que les niveaux de revenus des couches moyennes dites conqurantes atteignent vite
un plafond. Nanmoins, les logements sociaux ne sont pas tous un frein la gentrifi-
cation et les dynamiques immobilires ne scartent pas des secteurs o des logements
inconfortables peuvent tre revendus bon prix dans la conjoncture favorable cre
par les politiques urbaines. Dans ce cadre, lobservation des populations pauvres atta-
ches leur quartier dont le parc immobilier se recompose met en vidence un ren-
forcement de la prcarit. Ainsi, ltude du dplacement des groupes sociaux ne suffit
gure tudier la gentrification : si elle rend compte de la crote des phnomnes qui
se droulent la surface du sol, elle souffre de ne pas prendre srieusement en compte

Mais cette moyenne cache de fortes disparits : si lon pouvait compter sparment les logements issus de la
rnovation, on constaterait quau contraire la densit doccupation des appartements sest renforce.
192 sociologie et socits vol. xlv. 2

la question du logement, non seulement comme une composante de lespace urbain,

mais surtout comme un univers de sens, une activit sociale pour reprendre lexpres-
sion de Wirth emprunte Weber. En sintressant la manire dont le logement,
produit et distribu, voire redistribu dans le cas de la gentrification, reflte les diffi-
cults des individus vivre dans lespace, la sociologie du logement constitue une
ouverture et un approfondissement de ltude des villes.

rsum
Ltude thorique des liens entre la sociologie urbaine et la sociologie du logement ne renvoie
pas seulement des chelles diffrentes dinvestigation scientifique. En sociologie urbaine,
la manire dont le logement est pris en compte dans ltude du changement le rduit trop
souvent un lment de lconomie urbaine ou le dissout dans lobservation des territoires.
Ainsi, les deux modles explicatifs les plus classiques du changement urbain opposent dune
part un paradigme de causalit structurelle et dautre part un modle danalyse territoriale
sappuyant sur des matriaux descriptifs des pratiques des groupes sociaux locaux. Aprs avoir
montr limportance et les limites des deux modles, cet article montre comment pour ltude
de la gentrification dun quartier parisien, la Goutte dOr, lhistoire du peuplement du parc de
logement savre un paramtre indispensable pour mieux comprendre les mutations sociales
de la ville et leurs consquences.

Mots cls : logement, gentrification, changement social, modles explicatifs

abstract
The theoretical study of the links between urban sociology and the sociology of housing does not
only refer to different levels of scientific investigation. In urban sociology, how housing is taken
into account in the study of the change too often reduced it to a part of the urban economy or
dissolved it in the observation territories. Thus, the two more traditional explanatory models
of urban change oppose on the one hand a paradigm of structural causality and the other a
model of territorial analysis based on descriptive material of the local social groups practices.
After showing the importance and limitations of both models, this article shows how the study
of gentrification of a Parisian neighborhood, the Goutte dOr, the history of settlement of the
housing stock is an indispensable parameter to better understand the social changes of the city
and its consequences.

Key words : housing, gentrification, social change, explanatory models

resumen
El estudio terico de las relaciones entre la sociologa urbana y la sociologa de la vivienda nos
remite no solamente a diferentes escalas de investigacin cientfica. En sociologa urbana, la
manera como la vivienda es tenida en cuenta en el estudio del cambio, la reduce con demasiada
frecuencia a un elemento de la economa urbana o la disuelve en la observacin del territorio.
De esta manera, los dos modelos explicativos ms clsicos del cambio urbano oponen, por
una parte, un paradigma de causalidad estructural y, por otra, un modelo de anlisis territorial
apoyado en materiales descriptivos de las prcticas de los grupos sociales locales. Despus de
haber presentado la importancia y los lmites de los dos modelos, este artculo presenta cmo
 Sociologie des villes, sociologie du logement 193

para el estudio de la gentrificacin del barrio parisino la Gota de oro (la Goutte dOr), la historia
de la urbanizacin del parque de vivienda revela un parmetro indispensable para comprender
mejor las mutaciones sociales de la ciudad y sus consecuencias.

Palabras claves : vivienda, gentrificacin, cambio social, modelos explicativos

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