HOTARARE nr. 1.

588 din 19 decembrie 2007

pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007
privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari

EMITENT: GUVERNUL
PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL nr. 43 din 18 ianuarie 2008

n temeiul art. 108 din Constituia Romniei, republicat, i al art. 59 din

Legea nr. 230/2007 privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor
de proprietari,

Guvernul Romniei adopt prezenta hotrre.

ART. 1
Se aprob Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind
nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, prevzute
n anexa care face parte integrant din prezenta hotrre.
ART. 2
La data intrrii n vigoare a prezentei hotrri se abrog Hotrrea
Guvernului nr. 400/2003 pentru aprobarea Normelor metodologice privind
organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, publicat n Monitorul
Oficial al Romniei, Partea I, nr. 311 din 8 mai 2003, cu modificrile i
completrile ulterioare, precum i orice alte dispoziii contrare.

PRIM-MINISTRU
CLIN POPESCU-TRICEANU

Contrasemneaz:
---------------
Ministrul internelor
i reformei administrative,
Cristian David

Ministrul muncii, familiei

i egalitii de anse,
Paul Pcuraru

Ministrul dezvoltrii,
lucrrilor publice i locuinelor,
Laszlo Borbely

p. Ministrul economiei
i finanelor,
Ctlin Doica,
secretar de stat

Bucureti, 19 decembrie 2007.

Nr. 1.588.
ANEX

NORME METODOLOGICE
de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind nfiinarea,
organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari

CAP. I acordul de asociere, va conine, n mod obligatoriu,

Dispoziii generale urmtoarele: numele i prenumele proprietarului,
adresa, codul numeric personal, seria i numrul
ART. 1 actului de identitate, indicarea titlului de
Prezentele norme metodologice au ca obiect proprietate, data exprimrii voinei de asociere i
punerea la dispoziia asociaiilor de proprietari i a semntura.
autoritilor administraiei publice centrale i locale ART. 5
a cadrului general pentru nfiinarea, organizarea i (1) n cldirile de locuine cu mai multe
funcionarea asociaiilor de proprietari, exploatarea tronsoane sau scri se pot constitui asociaii de
i administrarea cldirilor-blocuri de locuine- proprietari pe fiecare tronson ori scar n parte
condominii, precum i exercitarea controlului numai n condiiile n care nu exist o proprietate
financiar-contabil i de gestiune asupra activitii comun aferent tronsoanelor sau scrilor care nu
asociaiilor de proprietari, n aplicarea prevederilor poate fi delimitat.
Legii nr. 230/2007 privind nfiinarea, organizarea i (2) Asociaiile de proprietari la nivel de scri sau
funcionarea asociaiilor de proprietari. tronsoane de cldire se pot constitui prin hotrre a
ART. 2 adunrii generale i cu acordul expres al
(1) n scopul reprezentrii i susinerii intereselor coproprietarilor cu privire la delimitarea efectiv a
comune ale proprietarilor, legate de folosirea prilor de proprietate comun care se preiau n
bunurilor aflate n proprietate comun indiviz din administrare de respectiva asociaie de proprietari
cldirea ce alctuiete un condominiu, proprietarii i cu privire la obligaiile i drepturile legale care
apartamentelor i ai spaiilor cu alt destinaie vor continua s rmn n sarcina tuturor
dect aceea de locuin se pot constitui n asociaii coproprietarilor.
de proprietari. (3) Prin acordul de asociere pe scar sau tronson
(2) Asociaia de proprietari este forma de se reglementeaz i raporturile cu celelalte asociaii
asociere autonom, de organizare i de de proprietari constituite n cldire, pe scar sau
reprezentare a intereselor comune a majoritii tronson, cu privire la posibilitatea defalcrii tehnice
proprietarilor unui condominiu, cu personalitate a consumurilor i repartizarea cheltuielilor comune,
juridic, fr scop patrimonial, nfiinat n condiiile precum i la modalitatea acestei
prevzute de lege. defalcri/repartizri. Dac este necesar, se solicit
(3) Pentru promovarea valorilor civice ale avizul furnizorilor de servicii implicai cu privire la
democraiei i statului de drept i pentru posibilitile tehnice de furnizare independent a
reprezentarea la nivel local i naional, asociaiile utilitilor pe tronsoane sau pe scri, precum i
de proprietari se pot asocia n federaii, uniuni, ligi pentru realizarea branamentelor.
ale asociaiilor de proprietari din municipii, orae ART. 6
sau judee, respectiv la nivel naional, n condiiile (1) Anterior adunrii generale de constituire,
prevzute de lege. proprietarii din cldirile cu mai multe apartamente
ART. 3 se pot ntruni pentru a hotr cu privire la nfiinarea
Proprietarii din asociaiile de locatari din cldirile asociaiei de proprietari sau la transformarea
ale cror apartamente au fost dobndite n asociaiei de locatari n asociaie de proprietari.
proprietate n condiiile legii i care nu s-au Totodat, vor hotr i cu privire la persoana fizic
organizat n asociaii de proprietari vor lua msurile sau juridic nsrcinat cu ntocmirea acordului de
prevzute de prezentele norme metodologice asociere i a statutului, cu privire la termenul de
pentru constituirea n asociaii de proprietari, finalizare a acestora i la data de convocare a
potrivit prevederilor Legii nr. 230/2007. adunrii de constituire. Hotrrea proprietarilor se
consemneaz ntr-un proces-verbal care se
CAP. II semneaz de toi cei prezeni.
nfiinarea, organizarea, funcionarea (2) Cu cel puin 10 zile naintea datei fixate
pentru adunarea general de constituire proprietarii
i administrarea asociaiei de proprietari se convoac prin afiare ntr-un loc vizibil.
(3) Adunarea general de constituire a asociaiei
ART. 4
de proprietari este legal ntrunit n cvorumul
Asociaia de proprietari se nfiineaz prin acordul
prevzut la art. 5 alin. (1) din Legea nr. 230/2007.
scris a cel puin jumtate plus unu din numrul
(4) Acordul privind nfiinarea asociaiei de
proprietarilor apartamentelor i spaiilor cu alt
proprietari se obine cu votul a cel puin jumtate
destinaie dect aceea de locuin din cadrul
plus unu din numrul proprietarilor apartamentelor
aceluiai condominiu cu cel puin 3 proprietari.
i ai spaiilor cu alt destinaie dect aceea de
Acordul se consemneaz ntr-un tabel nominal,
locuin din cadrul cldirii, scrii sau tronsonului
anex la acordul de asociere, potrivit art. 5 alin. (1)
respectiv, dup caz.
din Legea nr. 230/2007. Tabelul nominal, anex la
 (5) Dac nu este ntrunit cvorumul prevzut la
art. 5 alin. (1) din Legea nr. 230/2007, o nou
convocare va avea loc, dup cel puin 5 zile de la
data primei convocri. n cazul n care nici la a doua
convocare nu se poate realiza acordul de asociere
din lipsa cvorumului, se face o a treia convocare,
dup cel puin 5 zile de la data celei de-a doua
convocri. Dup a treia convocare a adunrii
generale de constituire, acordul de asociere se
consider realizat, sub condiia exprimrii voinei
de asociere, consemnat n tabelul nominal, anex
la acordul de asociere, a cel puin jumtate plus
unu din numrul proprietarilor.
(6) n adunarea general de constituire se
prezint i se adopt statutul asociaiei de
proprietari, n care se vor cuprinde precizri cu
privire la:
a) denumirea, forma juridic, sediul, durata de
funcionare ale asociaiei de proprietari;
b) scopul i obiectul de activitate ale asociaiei
de proprietari;
c) mijloacele materiale i bneti de care poate
dispune asociaia de proprietari; structura
veniturilor i a cheltuielilor;
d) membrii asociaiei de proprietari, drepturile i
obligaiile acestora;
e) structura organizatoric, modul de
funcionare, managementul asociaiei de
proprietari;
f) repartizarea cheltuielilor asociaiei de
proprietari;
g) condiiile n care se dizolv asociaia de
proprietari;
h) dispoziii finale, modalitatea de rezolvare a
litigiilor, relaiile contractuale, penalizrile, cazurile
de urgen n care se permite accesul n
apartament sau n spaiul su al unui delegat al
asociaiei.
i) posibilitatea asigurrii, dup caz, a unui spaiu
de administrare special amenajat, unde se va putea
desfura serviciul de administrare i n care pot fi
pstrate n siguran documentele asociaiei.
ART. 7
(1) Acordul proprietarilor privind constituirea
asociaiei de proprietari se consemneaz ntr-un
proces-verbal al adunrii generale de constituire,
ntocmit n dou exemplare originale, semnate de
toi proprietarii care i-au dat consimmntul.
(2) Proprietarii i dau consimmntul, de regul,
n adunarea de constituire; n cazul proprietarilor
abseni, consimmntul poate fi exprimat prin
semnarea procesului-verbal prevzut la alin. (1), n
termen de 30 de zile de la data la care a avut loc
adunarea de constituire, conform art. 6.
(3) n cazul n care un proprietar se afl n
imposibilitatea de a semna, se va consemna c
acesta i-a dat consimmntul i se va face
meniune despre cauza acestei imposibiliti.
ART. 8
(1) Cererea pentru dobndirea personalitii
juridice a asociaiei de proprietari mpreun cu
statutul, acordul de asociere i procesul-verbal al
adunrii generale de constituire se depun i se
nregistreaz la organul financiar local n a crui
raz teritorial se afl cldirea.
(2) Statutul i acordul de asociere se ntocmesc
n baza Legii nr. 230/2007.
(3) Acordul de asociere trebuie s conin:
a) adresa i individualizarea proprietii
individuale, potrivit actului de proprietate;
b) numele i prenumele tuturor proprietarilor;
c) descrierea proprietii, cuprinznd: descrierea
cldirii, structura cldirii, numrul de etaje, numrul
de apartamente structurate pe numr de camere,
numrul spaiilor cu alt destinaie dect aceea de
locuin, suprafaa terenului aferent cldirii;
d) enumerarea i descrierea prilor aflate n
proprietate comun;
e) cota-parte indiviz ce revine fiecrui proprietar
din proprietatea comun.
(4) Asociaia de proprietari dobndete
personalitate juridic n baza ncheierii
judectorului-delegat desemnat la organul financiar
local de ctre preedintele judectoriei n a crei
circumscripie teritorial se afl cldirea.
(5) ncheierea se d fr citarea prilor i este
executorie.
(6) ncheierea este supus recursului n termen
de 5 zile de la comunicare. Recursul se judec cu
citarea prilor.
ART. 9
nscrierea ulterioar n asociaia de proprietari a
proprietarilor care nu au fost prezeni la adunarea
general de constituire i care nu i-au dat
consimmntul n condiiile prevzute la art. 7 se
face la cererea scris a acestora, fr alte
formaliti. Proprietarul din condominiu solicit s
devin membru al asociaiei de proprietari prin
semnarea unui act adiional la acordul de asociere,
fr alte formaliti.
ART. 10
nscrierea n cartea funciar a proprietii
individuale i a condominiului se face potrivit
dispoziiilor legale n materie.
ART. 11
Dup nfiinarea asociaiei de proprietari, aceasta
se identific prin denumire, adresa condominiului,
ncheierea judectorului-delegat sau orice alt
document legal acordat la nfiinare i prin codul de
identificare fiscal al asociaiei. Actele care eman
de la asociaiile de proprietari vor cuprinde
atributele de identificare.
ART. 12
Proprietarii membri ai asociaiei, pe lng
drepturile i ndatoririle prevzute n statutul
asociaiei de proprietari, au i urmtoarele drepturi
i obligaii:
A. Drepturi:
a) s participe, cu drept de vot, la adunarea
general a asociaiei de proprietari;
b) s i nscrie candidatura, s candideze, s
aleag i s fie alei n structura organizatoric a
asociaiei de proprietari, dac au capacitatea
deplin de exerciiu;
c) s cunoasc toate aspectele ce in de
activitatea asociaiei i s aib acces, la cerere, la
orice document al acesteia;
d) s primeasc explicaii cu privire la calculul
cotei de contribuie la cheltuielile asociaiei de
proprietari i, eventual, s o conteste la
preedintele asociaiei de proprietari, n termen de
10 zile de la afiarea listei de plat. Preedintele
asociaiei de proprietari este obligat s rspund la
contestaie n termen de 7 zile;
 e) s foloseasc prile comune de construcii i tehnic menionat;
instalaii ale condominiului conform destinaiei i) nu pot ocupa funcii n comitetul executiv i n
pentru care au fost construite; comisia de cenzori membri avnd grade de rudenie,
f) s i nchirieze proprietatea, fr a fi afectate pn la gradul al 4-lea inclusiv.
exercitarea drepturilor i ndeplinirea ART. 13
responsabilitilor legate de asociaia de (1) Proprietarul poate aduce mbuntiri sau
proprietari. modificri proprietii sale individuale, cu
respectarea prevederilor legale referitoare la
B. Obligaii: autorizarea de ctre autoritatea public local a
a) s menin n bune condiii proprietatea modificrilor construciei, fr a pune n pericol
individual, apartamentul sau spaiul cu alt integritatea structural a cldirii sau a altor
destinaie dect aceea de locuin, pe propria proprieti individuale.
cheltuial. Niciun proprietar nu poate nclca, (2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau
afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comun destinaia proprietii comune fr a obine mai
sau individual al celorlali proprietari din nti acceptul asociaiei de proprietari.
condominiu; (3) Orice modificare a proprietii individuale se
b) s accepte accesul n apartamentul sau n va aduce la cunotina asociaiei pentru nscrierea
spaiul propriu, cu un preaviz de 5 zile, al unui n jurnalul evenimentelor din cartea tehnic a
delegat al asociaiei, atunci cnd este necesar i construciei, prin depunerea n copie a actelor de
justificat s se inspecteze, s se repare ori s se autorizare, a procesului-verbal de recepie i a
nlocuiasc elemente din proprietatea comun, la schielor.
care se poate avea acces numai din respectivul (4) Unitile care au administrat cldirile i sunt
apartament sau spaiu. Fac excepie cazurile de deintoare a crii construciei au obligaia de a o
urgen, cnd accesul se poate face fr preaviz, preda asociaiilor de proprietari, iar acolo unde
conform prevederilor din statutul asociaiei de aceasta nu mai exist, s o reconstituie pe
proprietari; cheltuiala proprie.
c) s contribuie la constituirea mijloacelor ART. 14
bneti i materiale ale asociaiei de proprietari i (1) Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari
s achite n termenul stabilit cota de contribuie se ntrunesc n adunri generale ordinare sau
care le revine n cadrul cheltuielilor asociaiei de extraordinare.
proprietari; (2) Adunarea general ordinar are loc cel puin
d) s ia msuri, n cadrul asociaiei, pentru o dat pe an, n primul trimestru. Convocarea se
modernizarea, consolidarea, reabilitarea termic, asigur de preedintele sau de comitetul executiv al
precum i pentru creterea performanei energetice asociaiei de proprietari.
a cldirii, dup caz, potrivit prevederilor legale, i (3) Pentru situaii speciale sau de maxim
s achite cota-parte din costurile aferente. urgen, adunrile generale extraordinare ale
Indiferent de natura interveniilor, se va avea n asociaiei de proprietari pot fi convocate oricnd de
vedere meninerea aspectului armonios i unitar al comitetul executiv sau de cel puin 20% din
ntregii cldiri. n cldirile afectate de seisme, numrul proprietarilor membri ai asociaiei de
proprietarii au obligaia de a lua de urgen msuri proprietari.
pentru consolidare, conform prevederilor legale n (4) Proprietarii trebuie anunai, prin afiare la loc
vigoare; lucrrile de reparaii, intervenii etc. se vor vizibil sau pe baz de tabel nominal convocator,
executa cu personal autorizat, potrivit legii; asupra datei adunrii generale a asociaiei de
e) s repare stricciunile ori s plteasc proprietari cu cel puin 7 zile nainte ca aceasta s
cheltuielile pentru lucrrile de reparaii, dac ei sau aib loc, inclusiv cu privire la ordinea de zi a
alte persoane care acioneaz n numele lor au adunrii generale.
provocat daune oricrei pri din proprietatea (5) Adunarea general a asociaiei de proprietari
comun sau unui alt apartament ori spaiu; poate adopta hotrri, dac majoritatea
f) la nstrinarea proprietii, s transmit toate proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari
obligaiile ctre dobnditor, inclusiv cele cu privire sunt prezeni personal sau prin reprezentant legal.
la sumele de plat ctre asociaia de proprietari Dac nu este ntrunit cvorumul necesar de jumtate
existente la data tranzaciei, precum i orice alte plus unu, adunarea va fi suspendat i reconvocat
informaii relevante sau avnd consecine asupra n termen de maximum 10 zile de la data primei
drepturilor i obligaiilor privitoare la proprietatea convocri. La adunarea general reconvocat, dac
care este nstrinat; exist dovada c toi membrii asociaiei de
g) la dobndirea proprietii, s depun n copie, proprietari au fost convocai, hotrrile pot fi
la asociaie, actul de proprietate; adoptate, indiferent de numrul membrilor prezeni,
h) s modifice instalaiile de distribuie a prin votul majoritii acestora. Dovezi ale convocrii
utilitilor n interiorul unui condominiu sau al unui i reconvocrii constituie afiul de la avizier i
apartament din cadrul unui condominiu numai n tabelul nominal convocator cu semnturi.
condiiile legii, pe baza referatului tehnic de ART. 15
specialitate emis de furnizorul utilitii, n care se Adunarea general a asociaiei de proprietari are
arat efectele modificrii instalaiei respective. Pe urmtoarele atribuii:
baza acestui referat, comitetul executiv va hotr a) alege i revoc din funcie preedintele,
asupra efecturii modificrii. n cazul producerii membrii comitetului executiv i cenzorul sau
locale, la nivel de condominiu, a energiei termice i membrii comisiei de cenzori a asociaiei de
a apei calde de consum, nu este necesar referatul proprietari;
 b) adopt, modific sau revoc hotrri;
c) adopt i modific bugetul de venituri i
cheltuieli;
d) mandateaz comitetul executiv, reprezentat
de preedintele asociaiei de proprietari, pentru
angajarea i eliberarea din funcie a persoanei care
ocup funcia de administrator al imobilului sau a
altor angajai ori prestatori, n scopul administrrii
i bunei funcionri a cldirii;
e) exercit alte atribuii care i-au fost conferite
prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul
proprietarilor asociai.
ART. 16
Comitetul executiv, format dintr-un numr impar
de membri alei de adunarea general, reprezint
asociaia de proprietari n administrarea i
exploatarea cldirii, cu excepia atribuiilor
rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la
proprietile individuale, apartamente sau spaii cu
alt destinaie dect aceea de locuin.
Preedintele asociaiei de proprietari este i
preedinte al comitetului executiv.
ART. 17
(1) Comitetul executiv al asociaiei de proprietari
are urmtoarele atribuii:
a) duce la ndeplinire hotrrile adunrii generale
i urmrete respectarea prevederilor legale, a
statutului i a acordului de asociere ale asociaiei
de proprietari;
b) emite, dac este cazul, decizii scrise privind
regulile pentru ducerea la ndeplinire a hotrrilor
adunrilor generale i pentru respectarea
prevederilor legale, a statutului i a acordului de
asociere, precum i alte decizii ce privesc
activitatea asociaiei de proprietari;
c) ntocmete proiectul bugetului de venituri i
cheltuieli i pregtete desfurarea adunrilor
generale;
d) reglementeaz folosirea, ntreinerea,
repararea, nlocuirea i modificarea prilor
proprietii comune, inclusiv cu privire la
consumurile aferente proprietii comune, n
conformitate cu actele normative n vigoare;
e) ntocmete sau propune planuri de msuri i
activiti, conform cu responsabilitile ce le revin,
i urmrete realizarea lor;
f) supravegheaz desfurarea tuturor
activitilor din cadrul asociaiei de proprietari, n
mod special situaia ncasrilor i a plilor lunare;
g) pentru realizarea scopului i a activitilor
asociaiei de proprietari, angajeaz i demite
personalul necesar, ncheie i reziliaz contracte cu
persoane fizice/juridice;
h) i asum obligaii, n numele asociaiei de
proprietari sau n numele proprietarilor membri ai
asociaiei de proprietari, privind interesele legate
de cldire;
i) iniiaz sau apr n procese, n numele
asociaiei de proprietari sau n numele proprietarilor
membri ai asociaiei de proprietari, interesele
legate de cldire;
j) stabilete sistemul propriu de penalizri al
asociaiei de proprietari pentru restanele afiate pe
lista de plat ce privesc cheltuielile asociaiei de
proprietari, conform prevederilor legale;
k) avizeaz documentele asociaiei de
proprietari;
l) asigur completarea la zi a crii tehnice a
construciei;
m) asigur urmrirea comportrii n timp a
construciei, pe toat durata de existen a
acesteia;
n) gestioneaz situaiile excepionale i de criz;
o) exercit alte atribuii care i-au fost conferite
prin hotrrile adunrii generale;
p) aprob lunar lista cu cotele de contribuie la
plata cheltuielilor asociaiei de proprietari, conform
hotrrii adunrii generale;
r) stabilete cotele de participare pe persoan la
cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul n
cldire i pentru persoanele care locuiesc temporar,
minimum 15 zile pe lun; stabilete perioada
pentru care proprietarii, respectiv chiriaii, pot
solicita n scris scutirea de la plata cheltuielilor pe
persoan i care trebuie s fie de cel puin 15 zile
pe lun, conform hotrrii adunrii generale;
s) analizeaz problemele ridicate de membrii
asociaiei de proprietari i ia msuri pentru
rezolvarea acestora, conform hotrrii adunrii
generale;
) ia toate msurile pentru aducerea la starea
dinaintea producerii evenimentului a zonei n care
se efectueaz reparaii la prile comune, urmnd
ca sumele aferente reparaiilor respective s fie
suportate de toi proprietarii, proporional cu cota
indiviz.
(2) edinele comitetului executiv se desfoar
lunar i sunt legal ntrunite dac jumtate plus unu
din numrul membrilor si sunt prezeni. edinele
comitetului executiv pot fi convocate de
preedintele asociaiei de proprietari sau de
jumtate plus unu din numrul membrilor si.
(3) Deciziile comitetului executiv se
consemneaz n registrul de decizii al comitetului
executiv i se afieaz la avizier.
(4) Dup aprobarea bugetului de venituri i
cheltuieli, comitetul executiv va urmri derularea
acestuia n condiiile legii.
(5) Comitetul executiv poate angaja personal
specializat pentru ndeplinirea atribuiilor ce i revin
i adopt decizii asupra cuantumului salariilor,
indemnizaiilor, remuneraiilor i al eventualelor
premieri care se acord personalului ncadrat cu
contract individual de munc sau n baza unei
convenii civile de prestri de servicii, n limita
bugetului aprobat de adunarea general.
(6) Comitetul executiv angajeaz sau demite
personalul, ncheie sau reziliaz contracte n ceea
ce privete activitatea de administrare i ntreinere
a cldirii, a prilor comune de construcii/a
instalaiilor, precum i pentru alte activiti
conforme cu scopul asociaiei de proprietari:
administrare, contabilitate, casierie, ngrijire,
mecanic, instalaii etc. Angajarea personalului
necesar asociaiei de proprietari se face de ctre
comitetul executiv, reprezentat de preedinte, n
conformitate cu prevederile legislaiei specifice n
vigoare.
(7) Comitetul executiv decide asupra acordrii
unor drepturi bneti membrilor asociaiei de
proprietari care desfoar activiti lucrative
folositoare acesteia, n limita bugetului de venituri
i cheltuieli adoptat de adunarea general a
proprietarilor, potrivit art. 35 alin. (5) din Legea nr.
230/2007.
(8) Comitetul executiv preia toate obligaiile i
rspunderile privind activitatea de management
stabilite la art. 22 din prezentele norme
metodologice pe perioada ct asociaia nu are
angajat un administrator sau a fost reziliat
contractul de administrare, indiferent de cauze.
(9) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin,
membrii comitetului executiv, inclusiv preedintele
asociaiei de proprietari, rspund, personal sau
solidar, dup caz, n faa legii i a proprietarilor,
pentru daunele i prejudiciile cauzate proprietarilor
n mod deliberat.
ART. 18
(1) Preedintele asociaiei de proprietari este fie
candidatul care a obinut cel mai mare numr de
voturi la alegerea membrilor comitetului executiv,
fie oricare alt membru al comitetului executiv ales
prin voina sa i a majoritii proprietarilor n cadrul
adunrii generale.
(2) Preedintele asociaiei de proprietari
reprezint asociaia n derularea contractelor
angajate de aceasta i i asum obligaii n numele
acesteia.
(3) Preedintele asociaiei de proprietari
reprezint asociaia n relaiile cu terii, inclusiv n
aciunile iniiate de asociaie mpotriva unui
proprietar care nu i-a ndeplinit obligaiile fa de
asociaie sau n procesele iniiate de un proprietar
care contest o hotrre a adunrii generale a
proprietarilor.
(4) Preedintele asociaiei de proprietari
urmrete ndeplinirea obligaiilor ceteneti ce
revin proprietarilor i punerea n aplicare a deciziilor
comitetului executiv.
(5) Preedintele asociaiei de proprietari
pstreaz i urmrete inerea la zi a crii tehnice ulterioare, n partid dubl sau n partid simpl,
a construciei, precum i a celorlalte documente
privitoare la activitatea asociaiei de proprietari.
(6) tampila asociaiei de proprietari se
pstreaz i se folosete numai de ctre preedinte
sau de vicepreedinte.
(7) n cazul n care preedintele se afl n
imposibilitatea de a-i exercita atribuiile, acestea
vor fi ndeplinite de ctre un vicepreedinte, numit
de preedintele asociaiei de proprietari dintre
membrii comitetului executiv, urmnd ca n termen
de 90 de zile de la data cnd s-a constatat
indisponibilitatea s fie convocat o adunare
general pentru a alege un nou preedinte.
(8) Preedintele asociaiei de proprietari poate fi
remunerat, pe baz de contract de mandat, potrivit
art. 32 alin. (1) din Legea nr. 230/2007, n limitele
bugetului de venituri i cheltuieli aprobat prin
hotrre a adunrii generale, potrivit prevederilor
Codului fiscal.
ART. 19
(1) Cenzorul sau comisia de cenzori urmrete i
asigur respectarea legalitii n administrarea
bunurilor materiale i a fondurilor financiare ale
asociaiei de proprietari.
(2) Comisia de cenzori este format dintr-un
numr impar de membri, care trebuie s aib cel
puin studii medii.
(3) Dac dintre membrii asociaiei de proprietari
nu se poate alege comisia de cenzori, atunci
adunarea general va mandata comitetul executiv
pentru angajarea unui cenzor din afara asociaiei de
proprietari, persoan fizic ori juridic de
specialitate, pe baz de contract sau convenie de
prestri de servicii.
(4) Cenzorii alei ai asociaiei de proprietari pot fi
remunerai pe baza unui contract de mandat,
conform hotrrii adunrii generale a proprietarilor,
la data adoptrii bugetului anual de venituri i
cheltuieli.
(5) Cenzorul angajat sau contractat din afara
asociaiei de proprietari poate fi remunerat,
conform hotrrii adunrii generale a proprietarilor,
la data adoptrii bugetului anual de venituri i
cheltuieli.
(6) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin,
cenzorul sau cenzorii asociaiei de proprietari
rspund, personal sau solidar, n faa legii i a
proprietarilor pentru daunele i prejudiciile cauzate
proprietarilor n mod deliberat.
ART. 20
Cenzorul sau comisia de cenzori a asociaiei de
proprietari are, n principal, urmtoarele atribuii:
a) verific legalitatea actelor i documentelor, a
hotrrilor, deciziilor, regulilor i a regulamentelor;
b) verific execuia bugetului de venituri i
cheltuieli;
c) verific gestiunea financiar-contabil;
d) cel puin o dat pe an, ntocmete i prezint
adunrii generale rapoarte asupra activitii sale i
asupra gestiunii asociaiei de proprietari,
propunnd msuri.
ART. 21
(1) Asociaiile de proprietari au obligaia s
organizeze i s conduc contabilitatea proprie,
potrivit prevederilor Legii contabilitii nr. 82/1991,
republicat, cu modificrile i completrile
prin opiune, potrivit hotrrii adunrii generale a
asociaiei de proprietari.
(2) Asociaiile de proprietari organizeaz i
conduc contabilitatea n conformitate cu
reglementrile contabile pentru persoanele juridice
fr scop patrimonial, aprobate prin ordin al
ministrului economiei i finanelor.
(3) Asociaiile de proprietari care opteaz pentru
conducerea contabilitii n partid simpl vor
depune la compartimentele specializate n
sprijinirea i ndrumarea asociaiilor de proprietari
din cadrul consiliilor locale situaia soldurilor
elementelor de activ i pasiv, ntocmit potrivit
ordinului ministrului economiei i finanelor, pn la
data de 1 martie pentru situaia existent la 31
decembrie i pn la data de 1 septembrie pentru
situaia existent la 30 iunie. Asociaiile de
proprietari care opteaz pentru conducerea
contabilitii n partid dubl vor depune bilan
contabil, conform prevederilor legale.
ART. 22
(1) Activitatea de administrare a condominiului
include activiti de administrare tehnic, de
contabilitate i casierie.
(2) Asociaia de proprietari angajeaz persoane
fizice atestate pentru funcia de administrator sau
ncheie contracte cu persoane juridice specializate
i autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea
serviciilor necesare administrrii, ntreinerii,
investiiilor i reparaiilor asupra proprietii
comune.
(3) Pentru a fi autorizate de ctre autoritile
administraiei publice locale pentru activitatea de
administrare, persoanele juridice specializate
trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii:
a) s aib ca obiect de activitate numai domeniul
asociaiilor de proprietari ori ca activitate principal
administrarea imobilelor pe baz de tarife sau
contract;
b) s aib angajate persoane atestate n
condiiile prezentelor norme metodologice;
c) s dovedeasc c au bonitate financiar.
(4) Administratorii trebuie s prezinte garanii
morale, materiale i profesionale acceptate de
comitetul executiv al asociaiei de proprietari a
cldirii pe care urmeaz s o administreze.
(5) Administratorul asigur managementul de
proprietate al condominiului prin:
a) prestarea serviciilor conform atribuiilor,
obligaiilor i responsabilitilor atribuite de
comitetul executiv, n condiiile legislaiei n
vigoare;
b) gestionarea bunurilor materiale i a fondurilor
bneti, dac nu are angajat un casier;
c) efectuarea formalitilor necesare n angajarea
contractelor cu furnizorii/prestatorii de servicii
pentru exploatarea i ntreinerea cldirii, derularea
i urmrirea realizrii acestor contracte;
d) asigurarea cunoaterii i respectrii regulilor
cu privire la proprietatea comun;
e) gestionarea modului de ndeplinire a
obligaiilor ceteneti ce revin proprietarilor n
raport cu autoritile publice. Obligaiile ceteneti
sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea
general;
f) ndeplinirea oricror alte obligaii expres
prevzute de lege, precum i a celor stabilite prin
contractul ncheiat cu asociaia de proprietari.
(6) Contabilul rspunde de organizarea i
conducerea contabilitii, n condiiile legii. La
asociaiile de proprietari care opteaz pentru
conducerea contabilitii n partid simpl,
administratorii de imobile pot cumula i funcia de
contabil.
(7) Administratorul care ndeplinete i funcia de
contabil n partid simpl are obligaia s
ntocmeasc i s completeze registrul jurnal,
registrul inventar, registrul pentru evidena fondului
de reparaii, registrul pentru evidena fondului de
rulment, registrul pentru evidena sumelor speciale,
registrul pentru evidena fondului de penalizri,
precum i alte formulare specifice activitii de
contabilitate, prevzute prin ordin al ministrului
economiei i finanelor.
(8) n situaia n care asociaia de proprietari
angajeaz un casier, acesta rspunde de efectuarea
operaiunilor de ncasri i pli n numerar, cu
respectarea prevederilor Regulamentului
operaiunilor de cas. La asociaiile de proprietari
care opteaz pentru conducerea contabilitii n
partid simpl, administratorii de imobile pot
cumula i funcia de casier. Pentru ncasrile n
numerar, asociaia de proprietari are obligaia s
emit chitane care vor cuprinde obligatoriu
urmtoarele date: numrul de ordine, n baza unei
serii, care identific chitana n mod unic; data
emiterii facturii; denumirea/numele, adresa i codul
de nregistrare fiscal ale asociaiei de proprietari
pentru care se emite chitana.
(9) Pentru lucrrile privind proprietatea comun,
administratorul, innd seama de pre, durat de
execuie i calitate, supune spre analiz, selecie de
oferte i aprobare comitetului executiv al asociaiei
de proprietari ofertele operatorilor economici care
satisfac cerinele, n vederea executrii lucrrilor,
conform legislaiei n vigoare, potrivit art. 37 din
Legea nr. 230/2007. n caz contrar, cheltuielile nu
vor fi acceptate la plat.
ART. 23
Spaiile din proprietatea comun pot fi utilizate
de ctre teri, persoane fizice sau juridice, de drept
public ori de drept privat, numai cu acordul
majoritii proprietarilor membri ai asociaiei i al
proprietarilor direct afectai de vecintate, n baza
unui contract de nchiriere, de folosin sau de
concesiune, potrivit art. 39 din Legea nr. 230/2007.
ART. 24
(1) n scopul asigurrii fondurilor necesare pentru
pli curente, asociaia de proprietari stabilete
cuantumul i cota de participare a proprietarilor la
constituirea fondului de rulment. De regul, fondul
de rulment se dimensioneaz astfel nct s poat
acoperi cheltuielile curente ale condominiului la
nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea
cuantumului se face prin echivalare cu suma care a
fost necesar pentru acoperirea cheltuielilor lunare
nregistrate de asociaia de proprietari n anul
expirat, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari,
majorate cu rata inflaiei, iar n cazurile asociaiilor
de proprietari nou-nfiinate, prin constatarea i
nsuirea experienei n domeniu a unor asociaii de
proprietari echivalente ca mrime.
(2) Fondul de rulment se constituie prin plata
anticipat a cotei ce revine fiecrui proprietar,
potrivit hotrrii adunrii generale a asociaiei de
proprietari, iar rentregirea fondului de rulment se
face lunar, prin plata sumelor afiate pe lista de
plat. Pentru ncasarea fondului de rulment,
casierul asociaiei de proprietari elibereaz chitan
personalizat separat.
(3) n situaiile n care, prin contractul de
nchiriere ncheiat cu proprietarul, chiriaul se
oblig s participe la plata cheltuielilor curente ale
condominiului n care locuiete, acesta va participa
i la formarea fondului de rulment.
(4) Fondul de rulment ncasat se poate restitui n
situaiile de schimbare a domiciliului sau a dreptului
de proprietate, dac prin actele de transmitere a
dreptului de proprietate sau a folosinei locuinei nu
se stipuleaz altfel, precum i n situaiile n care
cheltuielile lunare scad conform deciziei comitetului
executiv, la cererea proprietarului.
(5) Asociaia de proprietari va constitui un fond
pentru repararea prilor de construcii/instalaii
aflate n proprietate comun, fond cu perioad de
folosire limitat, care va fi depus n contul asociaiei
de proprietari i nu va putea fi folosit dect cu
acordul adunrii generale a asociaiei de
proprietari, n conformitate cu bugetul de venituri i
cheltuieli.
(6) Veniturile obinute de asociaia de proprietari
din activiti economice sau din alte activiti
desfurate se constituie ca fond special i se vor
utiliza n exclusivitate pentru mbuntirea
confortului i eficienei condominiului, pentru
ntreinerea i repararea proprietii comune,
potrivit art. 45 alin. (3) din Legea nr. 230/2007. n
aceste venituri se cuprind i cele obinute din
nchirierea unor spaii aflate n proprietate comun
indiviz, a spaiilor pentru instalarea de reclame i
pentru serviciul de televiziune prin cablu, firme
luminoase, precum i alte venituri obinute din orice
surs, n condiiile legii. Aceste venituri se
constituie ca surse proprii ale asociaiei de
proprietari, nu se pltesc proprietarilor, nu pot fi
folosite la constituirea sau la completarea fondului
de rulment i nu pot fi folosite la plata facturilor
emise de furnizorii de servicii publice de utiliti.
Acest fond va fi depus n contul asociaiei de
proprietari i nu va putea fi folosit dect cu acordul
adunrii generale a asociaiei de proprietari, n
conformitate cu bugetul de venituri i cheltuieli.
ART. 25
(1) Cotele de contribuie la cheltuielile asociaiei
de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar
din condominiu, vor fi achitate de acetia, dup caz,
n termen de maximum 20 de zile de la data afirii
listei de plat, dat care trebuie s fie nscris n n conformitate cu art. 58 alin. (2) din Legea nr.
lista de plat respectiv. n vederea respectrii
termenelor legale de plat a facturilor ctre
furnizorii de utiliti, administratorii au obligaia de
a afia lista de plat n termen de maximum 5 zile
de la data primirii ultimei facturi expediate prin
pot, certificat prin nscrisul de pe tampila
potei, sau de la data confirmrii de primire, n
cazul transmiterii facturii prin curier/delegat.
Asociaia de proprietari poate calcula i percepe
penalizri de ntrziere pentru suma neachitat, n
condiiile stabilite i aprobate de comitetul executiv
al asociaiei de proprietari, n limitele stabilite de
art. 49 alin. (1) din Legea nr. 230/2007. Suma
acestora nu poate depi suma cotei restante la
care s-a aplicat.
(2) Sumele rezultate din aplicarea penalitilor de
ntrziere vor face obiectul fondului de penaliti al
asociaiei de proprietari i se vor utiliza numai
pentru plata penalizrilor impuse asociaiei de
proprietari de ctre teri i pentru cheltuieli de
reparaii ale proprietii comune sau pentru alte
cheltuieli de natur administrativ.
(3) Dac terii impun penaliti asociaiei de
proprietari pentru ntrzieri la plata facturilor,
acestea se vor recupera de la:
a) restanierii la cotele de ntreinere,
proporional cu cuantumul restanelor;
b) persoana mputernicit s achite facturile,
dac a ntrziat plata facturilor la termen.
ART. 26
Asociaia de proprietari are, potrivit legii, un
privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra
apartamentelor i a altor spaii proprieti
individuale ale proprietarilor din condominiu,
precum i un privilegiu asupra tuturor bunurilor
mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu
de cot de contribuie la cheltuielile asociaiei de
proprietari, dup cheltuielile de judecat datorate
tuturor creditorilor n interesul crora au fost fcute.
ART. 27
Privilegiul imobiliar se nscrie n partea a III-a a
Crii funciare, conform procedurii publicitii
imobiliare prevzute n titlul II din Legea cadastrului
i a publicitii imobiliare nr. 7/1996, republicat, i
n Regulamentul de organizare i funcionare a
birourilor de cadastru i publicitate imobiliar,
aprobat prin Ordinul directorului general al Ageniei
Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar nr.
633/2006, cu modificrile ulterioare.
ART. 28
(1) Privilegiul imobiliar se nscrie la cererea
preedintelui asociaiei de proprietari.
(2) Cererea se adreseaz biroului de cadastru i
publicitate imobiliar n a crui circumscripie este
situat imobilul i va cuprinde numele,
prenumele/denumirea i domiciliul/sediul
solicitantului, actul de identitate, codul numeric
personal, obiectul nscrierii, indicarea actului sau a
actelor n msur s justifice cererea, localitatea n
care este situat imobilul, numrul cadastral al
imobilului i numrul de carte funciar, dup caz.
(3) n cazul n care nu exist deschis carte
funciar pentru imobilul asupra cruia se solicit
nscrierea privilegiului, se va face meniune despre
aceasta n cerere, urmnd ca privilegiul s fie
nscris n vechile registre de publicitate imobiliar,
7/1996, republicat.
(4) La cerere se va anexa un exemplar original
sau o copie legalizat a extrasului de pe listele
lunare de plat a cotelor de contribuie, din care
rezult suma datorat.
(5) Cererea i extrasele de pe listele de plat,
prevzute la alin. (4), vor purta tampila asociaiei
de proprietari i, dup caz, semntura
administratorului, a unui membru al comisiei de
cenzori, respectiv a preedintelui asociaiei, cu
precizarea numelui i prenumelui acestora.
ART. 29
Privilegiul imobiliar prevzut la art. 26 este
opozabil celorlali creditori numai de la data
ndeplinirii formalitilor de publicitate imobiliar.
ART. 30
Privilegiul imobiliar se radiaz la cererea
preedintelui asociaiei de proprietari sau a
proprietarului, pe baza chitanei ori a altui nscris
prin care asociaia confirm plata sumei datorate.
ART. 31
Executarea silit a privilegiului imobiliar prevzut
la art. 26 se va efectua numai n temeiul unei
hotrri judectoreti.
CAP. III
Repartizarea cheltuielilor
SECIUNEA 1
Repartizarea cheltuielilor rezultate din
ntreinerea, repararea i exploatarea
condominiilor
ART. 32
(1) Toi proprietarii au obligaia s plteasc
lunar, conform listei de plat a cheltuielilor
asociaiei de proprietari, n avans sau pe baza
facturilor emise de furnizori, cota de contribuie ce
le revine la cheltuielile asociaiei de proprietari,
inclusiv cele aferente fondurilor din asociaia de
proprietari.
(2) Repartizarea cheltuielilor sau a obligaiilor
financiare pe fiecare proprietate individual revine
administratorului, n cadrul contractului ncheiat cu
reprezentantul asociaiei de proprietari a
condominiului. Lista de plat se semneaz de
administrator i de un membru al comisiei de
cenzori i se aprob de preedinte prin semntur
i aplicarea tampilei asociaiei, persoanele
semnatare certificnd i rspunznd de
corectitudinea listei de plat.
(3) Niciun proprietar de apartament sau de spaiu
cu alt destinaie dect aceea de locuin nu va fi
exceptat de la obligatia de a contribui la plata
cheltuielilor comune, ca urmare a renunrii la
folosirea unei pri din proprietatea comun, a
abandonrii apartamentului sau a spaiului cu alt
destinaie dect aceea de locuin ori n alte
situaii.
ART. 33
(1) Asociaiile de proprietari constituite n
condominii cu mai multe scri pot s i monteze
contoare de ap pe fiecare scar n parte, pentru
defalcarea consumului. Consumurile nregistrate de
aceste contoare pot fi utilizate la repartizarea
facturii pe fiecare scar. Diferenele fa de
consumul nregistrat de contorul de branament se
repartizeaz fiecrei scri n cote-pri egale, n
baza conveniei scrise dintre asociaiile de
proprietari nfiinate pe scri sau tronsoane de
cldire. Consumurile nregistrate de contoarele
montate n aval de contorul de branament nu fac
obiectul contractului de furnizare a serviciului i nu
determin obligaii ale asociaiei de proprietari
ctre furnizorul serviciului respectiv.
(2) Asociaiile de proprietari crora li se
factureaz consumul n sistem paual au obligaia
s declare la furnizorii de servicii, n scris, cu
numele reprezentantului n clar i cu aplicarea
tampilei asociaiei de proprietari, pe propria
rspundere, numrul mediu de persoane, ori de
cte ori se produce o modificare a acestuia.
(3) Asociaiile de proprietari care au n
componen cel puin dou scri sau tronsoane de
cldire dotate cu contor de branament propriu vor
repartiza cheltuielile cu apa rece, apa cald i/sau
energia termic pentru nclzirea apartamentelor i
a spaiilor cu alt destinaie dect aceea de
locuin pe scri sau tronsoane de cldire, n funcie
de indicaiile contoarelor de branament. Dup
aceast repartizare, pentru lista de plat aferent
fiecrei scri sau fiecrui tronson de cldire calculul
contravalorii consumului pentru fiecare apartament
i spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin
se face conform prevederilor art. 47 lit. a)-c) din
Legea nr. 230/2007.
SECIUNEA a 2-a
Repartizarea cheltuielilor pe numr de
persoane
ART. 34
Cheltuielile care sunt determinate de numrul
persoanelor care locuiesc n condominiu i nu pot fi
individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor
dispozitive de msur se repartizeaz proporional
cu numrul de persoane care locuiesc sau
desfoar activiti n cldire n luna pentru care
se calculeaz lista de plat i reprezint cheltuielile
asociaiei pentru: ap rece, cald i canalizare;
combustibil pentru prepararea apei calde de
consum; energia electric utilizat pentru
funcionarea instalaiilor comune; colectarea
deeurilor menajere, vidanjare.
ART. 35
Prin hotrre a adunrii generale, pot fi
exceptate de la plata cheltuielilor aferente
consumului de energie electric pentru
funcionarea ascensorului/ascensoarelor persoanele
care locuiesc n apartamente situate la subsol,
demisol, parter, mezanin, precum i la etajul 1 din
cldirile fr mezanin. De asemenea, n cazul
cldirilor care au amplasate la etajele superioare
bi, spltorii, usctorii, prin hotrre a adunrii
generale, persoanele care locuiesc n apartamente
situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum
i la etajul 1 din cldirile fr mezanin pot s fie
exceptate de la plata cheltuielilor aferente
consumului de energie electric pentru
funcionarea ascensorului/ascensoarelor, n baza
unor angajamente personale, date n scris ctre
asociaia de proprietari de ctre persoanele care nu
folosesc spaiile de la etajele superioare.
ART. 36
(1) n cldirile n care consumul de gaze naturale
pentru buctrii i spltorii se nregistreaz prin
acelai aparat care msoar i consumul aferent
nclzirii, se stabilete consumul aferent buctriilor
i spltoriilor pe baza unor bareme stabilite
potrivit legislaiei n vigoare.
(2) Pentru repartizarea valorii consumului de ap
cald menajer pe apartamente i spaii cu alt
destinaie dect aceea de locuin la cldirile cu
central termic proprie, asociaia de proprietari
poate monta un contor pe instalaia de ap cald,
astfel nct acesta s nregistreze consumul de ap
cald menajer din condominiu. Valoarea
consumului de gaze naturale, n lipsa unui contor
care s nregistreze acest consum, pentru
prepararea apei calde se determin pe baza unor
bareme stabilite potrivit legislaiei n vigoare.
(3) Cheltuielile privind consumul de gaze
naturale pentru nclzire la cldirile cu central
termic proprie, n situaiile n care nu exist
aparate de msur a consumului respectiv, se
determin scznd din factura de gaze naturale
contravaloarea gazelor naturale rezultate pentru
apa cald i buctrii conform prevederilor de la
alin. (1) i (2).
ART. 37
(1) Cheltuielile care sunt determinate de numrul
persoanelor care locuiesc n condominiu i nu pot fi
individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor
dispozitive de msur se repartizeaz proporional
cu numrul de persoane care locuiesc sau
desfoar activiti n cldire n luna pentru care
se calculeaz lista de plat i reprezint cheltuielile
asociaiei pentru: ap i canalizare; combustibil
pentru prepararea apei calde menajere i a hranei;
energia electric utilizat pentru funcionarea
instalaiilor comune; colectarea deeurilor
menajere; vidanjare. Modul de repartizare a acestor
cheltuieli se stabilete printr-o convenie aprobat
de comitetul executiv al asociaiei de proprietari.
(2) Convenia prevzut are durat
nedeterminat, fiind valabil pe toat perioada
activitii desfurate de deintorii prevzui la
alin. (1), i se actualizeaz periodic, n funcie de
elementele noi care intervin, n funcie de numrul
persoanelor care desfoar zilnic activiti n combustibilul i apa rece pentru prepararea apei
spaiul sau apartamentul respectiv, de numrul
mediu zilnic de clieni i de obiectul de activitate.
Numrul acestora se stabilete de deintorul
spaiului i se certific de comitetul executiv al
asociaiei de proprietari. Acest numr se utilizeaz
pentru calculul cheltuielilor pe persoan aferente
spaiului respectiv.
(3) Convenia precizeaz contribuia
proprietarului la cheltuielile asociaiei de
proprietari, cu privire la consumurile care nu pot fi
nregistrate distinct pe fiecare proprietate n cauz
i care sunt determinate de activitatea desfurat.
(4) Convenia completeaz obligaiile
proprietarului fa de cheltuielile din cadrul
asociaiei de proprietari menionate la art. 47 din
Legea nr. 230/2007 lit. b)-f).
(5) n situaia n care, la notificarea scris din
partea asociaiei de proprietari, proprietarii spaiilor
cu alt destinaie dect aceea de locuin din
condominiu refuz ncheierea conveniei, sunt
aplicabile criteriile stabilite i adoptate n acest
sens de ctre comitetul executiv al asociaiei de
proprietari prin decizie scris i n baza constatrilor
vizuale cu privire la activitatea desfurat din
punct de vedere al numrului de persoane angajate
i al numrului de clieni.
(6) n situaia n care, la notificarea scris a
proprietarului, conducerea asociaiei de proprietari
refuz ncheierea conveniei, este aplicabil criteriul
prevzut la art. 47 lit. a) sau b) din Legea nr.
230/2007, dup caz,cu obligaia proprietarului de a
declara, n scris, numrul persoanelor angajate sau
care desfoar activiti n spaiul su. costuri, conform normei tehnice i metodologiei
ART. 38
(1) n lipsa contoarelor de nregistrare a
consumului de ap la branament, repartizarea
consumului se face potrivit normelor legale, pe
baz de bareme pe fiecare tip de consumator n
parte.
(2) n cazurile n care condominiul dispune numai
de duuri i bi comune care deservesc
apartamentele/spaiile, cheltuielile se repartizeaz
pe fiecare proprietar n raport cu numrul
persoanelor care locuiesc curent n cldire, aferent
fiecrui apartament/spaiu.
(3) n cazul n care nu se pot separa, prin
msurare, consumurile de energie electric la
prile comune ale cldirii de cele din apartamente,
repartizarea acestor consumuri se realizeaz
conform cu baremele stabilite potrivit normelor
legale, pentru consumul comun i pentru deintorii
de apartamente, inndu-se seama de consumatorii
electrici existeni, iar cheltuielile aferente prilor
de folosin comun se repartizeaz pe fiecare
proprietar proporional cu numrul de persoane
care locuiesc n condominiu, conform cu legislaia n
vigoare.
SECIUNEA a 3-a
Repartizarea cheltuielilor pe consumuri
individuale
ART. 39
(1) Cheltuielile pe consumuri individuale
reprezint cheltuielile asociaiei pentru: ap rece i
canalizare; ap cald menajer; energia termic,
calde; gaze naturale; nclzirea apartamentului sau
a spaiului cu alt destinaie dect aceea de
locuin.
(2) Cheltuielile pe consumuri individuale se
repartizeaz n funcie de indexul contoarelor
individuale sau n funcie de alte criterii n baza
crora se pot individualiza consumurile.
ART. 40
(1) Dac sunt ntrunite condiiile prevzute n
actele normative n vigoare cu privire la asigurarea
gradului de montare a repartitoarelor de costuri
pentru ap sau nclzire, atunci repartizarea acestor
utiliti se stabilete prin decizie a comitetului
executiv al asociaiei de proprietari, printr-un
regulament propriu care trebuie s cuprind
prevederi cu privire la modul de citire, de calcul i
de repartizare a contravalorii consumurilor
respective.
(2) Dac toate proprietile individuale din
condominiu au sisteme proprii de nregistrare a
consumurilor, asociaia de proprietari poate stabili
modul de plat a cheltuielilor pe baz de convenie
cu caracter individual, considerat ca un serviciu
suplimentar, diferit de contractul de furnizare a
serviciului, ncheiat cu furnizorul serviciului, cu
acordul tuturor beneficiarilor serviciului respectiv. n
toate cazurile, plata consumurilor proprii nu
scutete niciun proprietar de la plata contribuiei la
cheltuielile comune.
ART. 41
(1) Cheltuielile pe consumuri individuale se
repartizeaz n funcie de indexul repartitoarelor de
elaborate de Autoritatea Naional de
Reglementare pentru Serviciile Comunitare de
Utiliti Publice.
(2) n cazul distribuiei orizontale a energiei
termice pentru nclzire, diferena dintre consumul
nregistrat de contorul montat la branament i
suma consumurilor nregistrate de contoarele
individuale montate la nivel de apartament
reprezint consum comun i se repartizeaz
proporional cu cota indiviz.
ART. 42
(1) Asociaiile de proprietari vor evidenia
cheltuielile cu energia termic pentru nclzire i
apa cald menajer, separat pentru fiecare
apartament, pe un borderou special, care va fi
afiat mpreun cu lista pentru defalcarea celorlalte
cheltuieli de ntreinere.
(2) n borderoul prevzut la alin. (1) se vor nscrie
obligaiile de plat a energiei termice consumate
pentru nclzire i prepararea apei calde menajere
pe fiecare apartament, aa cum rezult din
defalcarea facturii primite de la furnizorul de
energie termic, i separat cuantumul ajutorului
social aprobat n conformitate cu Ordonana de
urgen a Guvernului nr. 107/2006 pentru
modificarea Ordonanei de urgen a Guvernului nr.
5/2003 privind acordarea de ajutoare pentru
nclzirea locuinei, precum i a unor faciliti
populaiei pentru plata energiei termice, aprobat
prin Legea nr. 116/2007.
 (3) La primirea borderoului cuprinznd ajutoarele i cota-parte indiviz de proprietate sunt stabilite
de caldur pe beneficiari se vor meniona pe potrivit actului de proprietate, dup caz, contractul
chitane aceste sume, beneficiarii urmnd s achite de vnzare-cumprare, fia cadastral, contractul
diferena dintre cota de ntreinere afiat pe lista de construire sau procesul-verbal de predare-
de plat i ajutorul social. primire i contractul de schimb sau contractul de
donaie i/sau cele determinate pe baz de
SECIUNEA a 4-a msurtori i nscrise ntr-o documentaie
Repartizarea cheltuielilor pe cota-parte cadastral recepionat de oficiul de cadastru i
indiviz de proprietate publicitate imobiliar competent.
(2) n cazul n care suma cotelor-pri indivize din
ART. 43 actele de proprietate, care sunt fraciuni abstracte
Cheltuielile pe cota-parte indiviz de proprietate, pentru fiecare apartament sau spaiu cu alt
n funcie de suprafaa util a apartamentelor i a destinaie dect aceea de locuin din
spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin, cldirea/blocul care constituie condominiul, nu este
reprezint cheltuielile efectuate pentru egal cu 100, comitetul executiv al asociaiei de
administrarea, ntreinerea, repararea, exploatarea proprietari solicit ntocmirea unei noi documentaii
i, dup caz, consolidarea prilor de construcii i cadastrale, prin punerea la dispoziie a crii
instalaii din condominiu aflate n proprietate tehnice a imobilului i cu respectarea prevederilor
comun. n vigoare cu privire la autorizarea, calitatea i
ART. 44 sigurana construciilor.
(1) Cheltuielile pe cota-parte indiviz de (3) Cota-parte indiviz de proprietate reprezint
proprietate reprezint cheltuielile asociaiei cu raportul procentual dintre suprafaa util a
privire la proprietatea comun, cu privire la: fondul apartamentului sau a spaiului cu alt destinaie
sau fondurile pentru lucrri de ntreinere, service, dect aceea de locuin i suma suprafeelor utile
reparaii i, dup caz, de consolidare, reabilitare, ale tuturor apartamentelor i spaiilor cu alt
eficien energetic, modernizare la prile de destinaie dect aceea de locuin din condominiu.
construcii i instalaii aflate n i pe proprietatea ART. 47
comun, astfel cum este descris n cartea tehnic Cheltuielile aferente consumului de gaze la sobe
a construciei i n acordul de asociere: subsolul; pentru nclzire, n cazul n care nu exist aparate
conductele de distribuie i coloanele instalaiilor de de msurare a acestuia pentru fiecare apartament
ap, canalizare, nclzire, energie electric; casa sau spaiu cu alt destinaie dect aceea de
scrii; podul; spltoria; usctoria; terasa; locuin, inclusiv pentru proprietatea comun
ascensorul; interfonul - partea de instalaie de pe aferent acestora, se repartizeaz tuturor
proprietatea comun; centrala termic proprie; proprietarilor din cadrul asociaiei de proprietari
crematoriul; tubulatura de evacuare a deeurilor proporional cu cota-parte indiviz din proprietatea
menajere; structura de rezisten; faadele; comun, aa cum este nscris n acordul de
acoperiul i altele asemenea, conform prevederilor asociere.
din acordul de asociere; personalul angajat sau
contractat al asociaiei: salarii sau remuneraii SECIUNEA a 5-a
pentru administrator, contabil, casier, instalator, Repartizarea cheltuielilor pe beneficiari
electrician, portar, cheltuieli pentru curenie etc.;
indemnizaii acordate membrilor asociaiei de ART. 48
proprietari ori persoanelor alese: preedintele, Cheltuielile pe beneficiari reprezint cheltuielile
membrii comitetului executiv i ai comisiei de aferente serviciilor de care beneficiaz n mod
cenzori; prime; credite bancare; contracte sau individual proprietarii, toi sau n parte, gestionate
polie de asigurri; alte servicii administrative ctre financiar prin intermediul asociaiei de proprietari.
proprietatea comun. ART. 49
(2) Dac facturarea serviciilor publice de utiliti Cheltuielile pe beneficiari sunt cheltuielile cu
este individual, pentru consumurile de pe spaiile privire la: citirea, calculul i gestiunea consumurilor
comune furnizorii vor ncheia contracte de furnizare individuale de ap rece, ap cald, cldur, gaze,
cu asociaia de proprietari, n condiiile stabilite de energie electric, deeuri municipale; servicii cu
comun acord. privire la repartitoarele de costuri; chiriile spaiilor
ART. 45 comune - boxe, casa scrii, holuri, spaiu ghen,
Cheltuielile pe cota-parte indiviz de proprietate teras etc.; gestiunea ajutoarelor bneti;
se repartizeaz proporional cu cota-parte indiviz gestiunea contractelor cu caracter individual;
de proprietate din proprietatea comun a fiecrui ntreinerea interfonului i a prii de instalaie din
proprietar, calculat n funcie de suprafaele utile interiorul apartamentului; verificarea metrologic a
ale tuturor apartamentelor i ale spaiilor cu alt contoarelor individuale de energie termic, n cazul
destinaie dect aceea de locuin. Cota-parte distribuiei orizontale; reviziile instalailor interioare
indiviz de proprietate din proprietatea comun a de gaze, ap i nclzire; alte servicii individuale
fiecrui proprietar este nscris n acordul de ctre proprietari.
asociere. Modificrile asupra cotei-pri indivize se ART. 50
consemneaz n acordul de asociere, conform (1) Cheltuielile pe beneficiari se repartizeaz
regulii stabilite de acesta. conform valorii care revine fiecrui beneficiar n
ART. 46 cauz.
(1) Suprafaa util a apartamentului sau a (2) Pentru proprietarii care beneficiaz de
spaiului cu alt destinaie dect aceea de locuin anumite servicii i determin consumuri
suplimentare, n condiiile n care nu exist nicio
interdicie legal n acest sens, calculul cotei de
contribuie aferente cheltuielilor pe beneficiari se
face conform baremelor stabilite prin normativele
tehnice n vigoare sau, n lipsa acestora, conform
deciziei comitetului executiv, n funcie de
cantitatea consumat.
SECIUNEA a 6-a
Repartizarea cheltuielilor pe consumatori
tehnici
ART. 51
Cheltuielile pe consumatori tehnici reprezint
cheltuielile asociaiei de proprietari pentru:
nclzirea proprietilor individuale - apartamente,
spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin
(energia termic sub form de cldur;
combustibilul i energia electric pentru nclzire;
salariu/remuneraie pentru fochist i echipament de
lucru; costuri pentru funcionarea instalaiilor de
nclzire central).
ART. 52
(1) Cheltuielile cu consumurile comune de
energie termic din spaiile aflate n proprietate
comun, i anume casa scrii, culoare, spltorii,
usctorii, subsol, holuri i altele asemenea, se
repartizeaz proporional cu cota-parte de
proprietate indiviz care i revine fiecrui proprietar, asigurate prin centrale termice proprii sau aflate n
astfel cum aceasta este nscris n actul de
proprietate sau cum a fost recalculat conform
prevederilor prezentelor norme metodologice.
(2) Pentru calculul cheltuielilor cu nclzirea
spaiilor comune, precum i pentru alocarea,
ncasarea i plata sumelor aferente contractului
individual de prestri de servicii energetice,
societatea prestatoare poate ncheia un contract de lucru i protecie pentru fochitii care deservesc
prestri de servicii cu asociaia de proprietari.
Valoarea contractului se negociaz ntre pri.
(3) Proprietarii apartamentelor i ai spaiilor cu
alt destinaie dect aceea de locuin deconectai cureniei n centralele termice, costul apei pentru
de la sistemul de alimentare centralizat cu energie umplerea instalaiei.
termic al cldirii au obligaia s-i asigure o alt
surs de nclzire.
(4) Dac proprietarul unui apartament sau al unui
spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin
modific suprafaa echivalent termic de nclzire
din apartamentul sau din spaiul pe care l deine,
cota-parte de participare la cheltuielile pentru
nclzire se va recalcula prin aplicarea unui
coeficient de modificare a suprafeei utile luate n
calcul, fr a modifica cota indiviz a
apartamentului. Coeficientul se calculeaz conform
normelor tehnice elaborate de Autoritatea
Naional de Reglementare pentru Serviciile
Comunitare de Utiliti Publice, pe baza unui studiu
de specialitate.
SECIUNEA a 7-a
Repartizarea cheltuielilor de alt natur
ART. 53
Cheltuielile de alt natur reprezint cheltuielile
efectuate pentru plata unor servicii care nu pot fi
repartizate dup criteriile prevzute la art. 47 lit. a)-
c) din Legea nr. 230/2007.
ART. 54
Cheltuielile de alt natur reprezint cheltuielile
asociaiei de proprietari pentru: lucrrile de
ntreinere, reparaii i nlocuiri la antena ori
antenele colective de televiziune, care se
repartizeaz n raport cu numrul prizelor de
televizoare aflate n locuine i n spaiile cu alt
destinaie dect aceea de locuin, n condiiile n
care nu exist o hotrre a adunrii generale prin
care sistemul de anten colectiv s fie desfiinat
sau casat; cutiile potale, cheile de la ua de intrare
comun n cldire, care se repartizeaz n raport cu
numrul proprietarilor; alte cheltuieli, repartizarea
fcndu-se n conformitate cu clauzele contractuale
sau conform modului de facturare; curatul
courilor de fum, care se repartizeaz fiecrui
proprietar proporional cu numrul sobelor i al
mainilor de gtit racordate la courile de fum ale
cldirii.
ART. 55
Alte cheltuieli n cadrul asociaiei de proprietari
se repartizeaz n conformitate cu normele i
normativele avute n vedere la facturarea comun a
acestora i/sau n conformitate cu clauzele
prevzute n contractele ncheiate cu furnizorii
respectivelor servicii.
ART. 56
Cheltuielile privind serviciile pentru nclzirea
central i prepararea apei calde menajere
exploatarea direct a asociaiei de proprietari
cuprind: costul combustibilului, costul transportului
acestuia pn la locul de consum, cheltuielile
efectuate cu ndeprtarea reziduurilor, costul
energiei electrice consumate pentru funcionarea
instalaiilor aferente i iluminatul ncperilor n care
sunt amplasate acestea, costul echipamentului de
centralele termice, indemnizaiile, respectiv salariile
acestora, inclusiv contribuiile ctre bugetul de stat,
costul materialelor necesare pentru pstrarea
CAP. IV
Raportul dintre administraia public
local i central i asociaiile de
proprietari
ART. 57
Consiliile locale ale municipiilor, oraelor,
comunelor i ale sectoarelor municipiului Bucureti
organizeaz compartimente specializate n scopul
sprijinirii proprietarilor pentru nfiinarea,
organizarea i funcionarea asociaiilor de
proprietari i pentru realizarea scopurilor i
sarcinilor ce le revin n administrarea imobilelor, n
conformitate cu prevederile legale n vigoare.
Compartimentele specializate nfiinate n cadrul
autoritilor administraiei publice locale au n
componen specialiti n domeniul financiar-
contabil, tehnic, juridic, al legislaiei muncii i a
raporturilor de munc.
ART. 58
(1) Persoanele fizice care doresc s obin
calitatea de administrator de imobile sunt atestate
de ctre primar, la propunerea compartimentelor
specializate din cadrul autoritii administraiei
publice locale, n baza unei hotrri a consiliului
local.
(2) Atestatul are drept scop certificarea calitilor
profesionale ale persoanelor care doresc s practice
activitatea de administrare a imobilelor la
asociaiile de proprietari.
(3) Atestatul de administrator de imobil se
elibereaz pentru o perioad nedeterminat i este
valabil pe tot teritoriul Romniei.
(4) Atestatul de administrator de imobil se poate
retrage de ctre autoritatea administraiei publice
locale care l-a eliberat, dac nu mai sunt ndeplinite
condiiile pentru exercitarea acestei activiti.
ART. 59
(1) Exercitarea controlului asupra activitii
financiar-contabile din cadrul asociaiilor de
proprietari se realizeaz n conformitate cu
prevederile art. 55 din Legea nr. 230/2007 de ctre
organele competente potrivit legislaiei financiar-
contabile.
(2) Asociaia de proprietari sau orice proprietar
din condominiu poate contracta, n nume propriu,
lucrri de expertiz tehnic i/sau contabil cu o
persoan fizic sau juridic care are calitatea de a
efectua expertize, conform legislaiei privind
organizarea activitii de expertiz tehnic i
contabil, judiciar i extrajudiciar.
(3) n condiiile stabilite de consiliile locale,
judeene sau de Consiliul General al Municipiului
Bucureti i n funcie de resursele bugetare proprii,
primriile pot ncheia parteneriate cu Corpul
Experilor Contabili i Contabililor Autorizai din
Romnia, n vederea efecturii expertizei financiar-
contabile a gestiunii fondurilor asociaiilor de
proprietari, la solicitarea unuia sau a mai multor
membri ai asociaiei, ulterior efecturii de ctre
comisia de cenzori a controlului financiar-contabil
pe respectiva perioad.

CAP. V
Dispoziii tranzitorii i finale

ART. 60
Pn la elaborarea i aprobarea normelor privind
repartizarea consumurilor de energie termic
pentru nclzire i ap cald menajer, n cazul
utilizrii repartitoarelor de costuri, se aplic
metodologiile nsuite i aprobate de asociaiile de
proprietari.
ART. 61
Prezentele norme metodologice intr n vigoare
la 3 zile de la data publicrii n Monitorul Oficial al
Romniei, Partea I.

----------