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VEFA
Champ
d'application
Conseil Rgional Des Notaires de Casablanca
Suite la table ronde, tenue en le sige du CRNC, le 23 mars 2016, jai le plaisir de
vous adresser le compte rendu, des divers points et problmatiques discuts, dans le
cadre de lapplication de la nouvelle loi 107-12 compltant et modifiant la loi 44-00
sur la vente en ltat futur dachvement.
I. La loi 107-12 modifiant et compltant la loi 44-00 sur la VEFA, est entre en
vigueur le 18 fvrier 2016, aprs sa publication au bulletin officiel ;
II. Les principaux apports de la loi n107-12, voqus lors de cette table ronde,
peuvent se rsumer comme suit :
11) Lacqureur peut dsormais conserver son droit par le biais dune
prnotation quil peut requrir doffice du conservateur de la proprit
foncire. De ce fait, lacheteur nest plus tenu de demander laccord du
vendeur contrairement ce qui tait prvu par lancien texte (Loi 44-00)
sur la VEFA. Ce droit ne peut, toutefois, tre exerc que si lacqureur a
procd au paiement dau moins 50% du prix de vente principal.
12) Le droit de lacqureur de rsilier le contrat et de rclamer une
indemnisation en cas de non respect par le vendeur du dlai de livraison.
III. Les principales problmatiques dbattues par les participants, concernent
essentiellement les points ci-aprs :
1. Article 618-3 bis 8 nonce que parmi les mentions obligatoires que doit
comporter le contrat prliminaire de vente en ltat futur dachvement (ci-
179, Angle Bd la rsistance et rue Omar hadj Riffi, Immeuble Al Wahda, 4 me tage
Tl : 05 22 30 51 36 / 37/ 42- Fax : 05 22 45 29 35
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aprs CPV ), figure les rfrences de la garantie de restitution des
fractions/chances payes en cas de non excution par le Vendeur de lacte ou
de la garantie dachvement des travaux (GAT) ou lassurance . Ce qui
suppose que la garantie est pralable ou concomitante au CPV.
Ce qui va en contradiction avec :
i. LArticle 618-9 alina 1 qui dicte, que Il appartient au Vendeur, aprs
signature du CPV, de prsenter au profit de lAcqureur une GAT ou
une garantie de restitution des chances dj payes, en cas de non
excution de lacte .
ii. LArticle 618-9 alina 5 qui dicte, que Il est fait interdiction au
rdacteur de lacte, de se dessaisir des fractions dposes en ses caisses
pour le compte du Vendeur, quaprs production par ce dernier de la
garantie qui couvre chaque fraction rgle par lacqureur.
QUESTION 1 : Devons-nous comprendre, compte tenu de la gravit de la
sanction ( savoir la nullit prvue par larticle 618-2), et au vu des
contradictions entre les Articles 618-3 et 618-9 (telles que explicites ci-avant),
que :
i. La mention des rfrences de la garantie dans le CPV, vise inclure, les
rfrences du contrat gnral de garantie souscrit par le Vendeur pour le
compte des Acqureurs ;
ii. Le Vendeur devant produire, postrieurement au CPV, chaque Acqureur,
une garantie nominative incluse dans le cadre dudit contrat gnral de
garantie .
2. Article 618-3 bis avant dernier alina impose le dpt par le Vendeur, chez le
rdacteur du CPV, pour information, (i) dune copie conforme du plan
darchitecture ne variateur , (ii) copie conforme des plans btons, (iii) copie
du cahier des charges (iv) et copie de la garantie bancaire ou toute autre
garantie similaire ou lassurance.
Cest la seule rfrence dans la loi 107-12, comme ctait le cas avec la loi 44-
00, la garantie bancaire ou toute garantie similaire ou assurance .
QUESTION 2 : Quen est-il de la GAT qui nest plus voque par cet alina ?
4. Article 618-9 alina 2 dicte que Seront fixes les conditions et les
modalits dapplication de cet article par un texte rglementaire .
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QUESTION 4 : Cela veut-il dire, que tant que ce dcret nest pas publi, que
toute caution ou garantie est irrecevable, et que de facto, le dblocage des fonds
est impossible ?
Ou compte tenu que la loi est entre en vigueur, et que le texte de lArticle 618-
9 ne conditionne pas expressment lapplication de la loi par la publication
dudit dcret, quil demeure donc la possibilit dmettre une caution,
notamment bancaire, dont la forme et le fond sont libres (sous rserve des
dispositions impratives notamment sa validit jusquau transfert de proprit
ou compter de la date du jugement dfinitif de rsiliation, un montant
quivalent aux avances reues), en attendant la publication dudit dcret ?
5. Article 618-9 in fine dicte que Dans le cas de libration du Vendeur de son
obligation de garantie, il appartient au rdacteur du CPV, de restituer le(s)
justificatif(s) de la garantie ou de lassurance, au Vendeur, ds rception dune
demande crite de ce dernier, laquelle seront joints les documents justifiants
les deux cas ci-dessus .
QUESTION 5 : Le(s) justificatif(s) de la garantie ou de lassurance, tant en
principe, et semble-t-il en excution des dispositions de lArticle 618-9 alina 1
remis par le Vendeur au bnfice de lAcqureur, comment, appartiendra-t-il au
rdacteur de lacte de les restituer au Vendeur ?
6. Article 618-14.
QUESTION 6 : Sagit-il dune facult lgale de ddit, par laquelle lune des
parties peut rsilier sa seule discrtion le CPV ou le Contrat de Rservation et
sen dlier, en sacquittant de lindemnit lgale ou faut-il une faute ou
linexcution de ses obligations de lune des parties pour que la partie victime
de la rsiliation puisse demander la rsiliation et le paiement de lindemnit ?
7. 618-19 Cet article prvoit un dlai de 60 jours maximal pour signer lacte de
vente dfinitif (CDV) aprs la dernire des 2 notifications (notification de
lobtention du Permis dhabiter et du titre foncier parcellaire).
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QUESTION 7 : Faut-il que ce dlai de 60 jours soit ncessairement inclus dans
le dlai de livraison, que la loi, dfini comme tant la remise des cls et donc
signature du contrat dfinitif de vente ?
IV. Les recommandations du CRNC sont les suivantes, et ce compte tenu, que la loi
est entre en vigueur, quelle na pas fait tat expressment, de sa suspension en
attendant la publication du dcret dapplication de lArticle 618-9, savoir :
1) La rception par acte authentique du contrat de rservation ne soulve
aucune remarque, sous rserve que ce contrat soit conclu dans le respect
total des dispositions de la loi 107-12 ;
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Avis
Contexte gnral
Cette ouvelle gle e tatio a toutefois pas eu les effets es o pt s. E effet, elle a t d i e
pour ses conditions difficilement applicables et donc peu respectes.
Cette ouvelle outu e de la loi e sus ite toutefois e o e u e fois pas lu a i it . Elle risque
e de ge d e de ouvelles disto sio s dans le march de limmobilier. Parmi les principaux
points soulevs figurent : la nullit des actes, en cas de non-respect des dispositions de la loi, ce qui
peut encourager des comportements contrai es lesp it de la loi, tels u tit e de e ple des
eta ds p dit s da s u e situatio di po ta tes hausses de p i , a outissa t la ulatio des
engagements de vente, aprs avoir utilis les avances pour financer la construction.
Le Conseil Economique Social et Environnemental a t saisi par la Chambre des Conseillers afin
d tudie les i pa ts o o i ue et so ial du p ojet de loi -12 modifiant et compltant le
Dahir du 9 ramadan 1331 (12 aot 1913) formant Code des Obligations et des Contrats. La saisine
concerne la Section IV du Code : de la ve te di eu le e l tat futu da h ve e t, a ti les 618-1
618-20.
Le t aite e t de la saisi e sest as su uat e sou es de pe tise et di fo atio : la al se
documentaire, les auditions des p i ipau i te ve a ts o e s pa la th ati ue, la al se
de p ie es i te atio ales et le pe tise des e es du CESE i pli u s da s le do ai e.
Rgulateurs
Promoteurs immobiliers
Holding Al Omrane
Acheteurs
Intermdiaires
Groupement Professionnel des Banques du Maroc (GPBM) - CIH Bank et Wafa Immobilier
1
I di e t i est iel p oduit o joi te e t pa Ba k Al Magh i et lAge e Natio ale de la Co se vatio
Foncire du Cadastre et de la Cartographie
2
Source : Donnes Bank Al Maghrib
La loi n44-00 (compltant le Dahir du 12 aot 1913 formant code des obligations et des contrats)
d fi it la ve te e l tat futu da h ve e t o e toute convention par laquelle le vendeur
so lige difie u i eu le da s u d lai d te i et la u eu se gage en payer le prix au
fu et esu e de lava e e t des t avau . Elle a t adopte le 3 octobre 2002 et est entre en
vigueur le 6 novembre 2003, dans un souci de protection juridique des parties prenantes lors de
la hat su pla du ie i o ilier, e pa ti ulie la heteu . E effet, pa le pass , la se e
de ad e e t ju idi ue de e t pe de ve te do ait lieu des a us, aussi bien de la part des
promoteurs immobiliers publics que privs, qui peuvent tre rsums en quatre grands cas de
figures :
LEtat a do voulu gule la p ati ue de ve te su pla pa la voie l gale. Elle p voit des
a is es de s u isatio de la heteu . Mais au-del du fait que ces mcanismes ne couvrent pas
tous les as de figu e litigieu da s la elatio e t e la heteu et le ve deu , e tai s des p i ipes
dicts ont but sur des aspects pratiques, rendant leur application difficile et donc abandonne.
Le lgislateur a cherch mettre en adquation les priodes de paiement avec les grandes phases
dava e e t des p ojets i o ilie s, tout e laissa t la li e t au ve deu de fi e les o ta ts.
Trois phases dans la construction ont t retenues : la h ve e t des t avau elatifs au fo datio s
de la construction au niveau du rez-de- hauss e, la h ve e t des g os uv es de le se le de
li eu le et la h ve e t des t avau de fi itio . Bie ue loua le, ette gle e tatio sest
v l e i suffisa te a elle e ouv e pas le se le du le de ve te, jus u la e ise des l s.
Qui plus est, e la se e de plafo ds pour les montants payer, elle ne garantit ni un appel de
fonds en phase avec les besoins du chantier, ni un chelonnement quitable et justifi des
paiements.
La possibilit de prnotation
La loi considre que l'immeuble vendu n'est rput achev, bien que les travaux de sa construction
soient termins, qu'aprs l'obtention du permis d'habiter, ou du certificat de conformit, ou le cas
chant, lorsque le vendeur prsente, la demande de l'acqureur, un certificat attestant que
l'immeuble est conforme au cahier des charges. La garantie de la conformit du bien livr avec celui
achet sur plan reste donc partielle et non systmatique, dans la mesure o le vendeur peut lui
su stitue le pe is dha ite sa s justifie des diff e es, et uelle este de a de pa
la u eu .
Contrairement au Maroc, la VEFA est le mode principal de vente en France, qui offre, de manire
effe tive et effi a e, tout u a se al de dispositio s e de s u ise les i t ts de la heteu .
En effet, la loi franaise prvoit toutes les tapes de la vente et mme les dlais.
En France Au Maroc
3
Cf le rcapitulatif du modle franais de la VEFA en annexe.
Ainsi, afin de systmatiser et de garantir la conformit du bien livr avec les plans et le cahier des
charges initiaux, le projet de loi conditionne explicitement la signature du contrat dfinitif de vente
la fourniture par le vendeur du certificat de conformit dlivr par la hite te, attesta t de la fi des
travaux et de la conformit de la construction avec les plans et le cahier des charges. Cette
espo sa ilisatio de la hite te, ui vie t sajoute le gage e t de sa espo sa ilit da s la
garantie dcennale (art. du Code des O ligatio s et des Co t ats , doit t e a o pag e du e
elle i pli atio et a ge de a uv e de la hite te da s les t avau , souve t a to
l la o atio des pla s de o st u tio i itiau et a a t pas essai e e t la ai sur les
changements apports en cours de route par le promoteur. Par ailleurs, dans un souci de conformit,
le projet de loi remplace, dans le contrat de vente prliminaire, le prix de vente dfinitif global par le
prix de vente dfinitif du mtre carr, pour viter les msententes sur le lien entre le prix et la
surface dfinitive livre, parfois infrieure ce qui tait initialement prvu.
Alors que la loi n44-00 se li ite fi e t ois jalo s pe da t les uels la u eu doit pa e u e
pa tie du p i glo al, le ouveau p ojet de loi, da s u o je tif de la ifi atio et dha o isatio des
procdures, fixe les pourcentages payer pour chacune des phases considres, largies au nombre
de cinq : 5% lors de la conclusion du contrat prliminaire, 75% rpartir en trois temps (
l'achvement des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau du rez-de-chausse,
l'achvement des gros uv es de l'e semble de l'immeuble, l'achvement des travaux de finition
et o te tio du pe is dha ite ou du e tifi at de o fo it et e fi % la e ise des l s.
Cette pa titio , ui pe et de g a ge % du o ta t ava t la h ve e t des t avau , est pas
adapte aux projets de logements sociaux et aux modalits de financement auxquelles ont recours
ette t a he da u eu s.
Les amendements apports la loi initiale tendent rsoudre un certain nombre de points noirs
reconnus par les professionnels et les consommateurs. Les changes et auditions mens au sein du
CESE ont toutefois permis de relever des pistes complmentaires, mme de satisfaire davantage les
deux parties, sans porter atteinte aux intrts des uns et des autres.
Trois grands objectifs structurent les recommandations du CESE, qui portent aussi bien sur le fond
que sur la forme, et visent vritablement crer une relation plus juste e t e la heteu et le
vendeur, en protgeant les plus faibles et donc les particuliers, sans porter prjudice ou
contraindre les autres parties :
Sur le fond :
Les recommandations sur le fond permettent de rpondre aux trois objectifs assigns, savoir :
Le CESE a jug essentiel de rglementer deux moments phares dans la vente sur plan : la
o tisatio de la te da hat, souvent fait dans la prcipitation en raison du dficit en logements
et de le goue e t su e tai s p ojets ; et le paie e t des ava es e fo tio de l tat
dava e e t des t avaux.
Les recommandations proposes plus haut sont mme de rduire les cas de litiges et de
d failla es, et do le e ou s la justi e. Il e de eu e pas oi s ue es situatio s diffi iles
doivent tre considres et traites, de la manire la plus efficace et la plus rapide.
Sur la forme :
10. La suppression de la lgalisation des signatures des actes est une recommandation
ncessaire pour la simplification des procdures administratives au Maroc, de manire
gnrale. En cas de maintien de la lgalisation, les contrats de rservation et prliminaire
devraient tre exempts des frais de timbre et de egist e e t.
11. Allo ge e t des d lais di fo atio et de otifi atio , afin de tenir compte des
contraintes ventuelles rciproques des vendeurs et acqureurs en termes de gestion
ad i ist ative ou de plois du te ps, et vite ai si la l atio apide des as de
dsaccords et litiges :
U e fois ue le ve deu a o te u le pe is dha ite ou le certificat de conformit, il
dispose du d lai de ois au lieu de jou s a tuelle e t pou e i fo e
la u eu et e u i l late e t du tit e fo ie ;
De e, le d lai passe de jou s ois pou li fo atio su lo te tio des
titres fonciers clats ;
En cas de retard, le dlai de versement des indemnits de retard est fix un mois
de la date de eptio de la otifi atio e vo e pa la heteu au ve deu ;
12. Maintenir dans le contrat de vente prliminaire le prix global, au lieu du prix de vente du
mtre carr.
Le contrat de vente prliminaire doit spcifier le prix de vente global, en respectant la
superficie globale prcise dans le titre foncier, conformment aux dispositions de l'article
529 du code des obligations et des contrats ( Article 529 : Si la chose a t vendue en bloc
ou comme un corps dtermin par son individualit, l'expression du poids, de la mesure ou
de la contenance ne donne lieu aucun supplment de prix en faveur du vendeur, ni
aucune rduction en faveur de l'acheteur, moins que la diffrence de la quantit ou mesure
relle celle exprime au contrat ne soit d'un vingtime en plus ou en moins. Le tout s'il n'y
a stipulation ou usage contraire. ), au lieu du prix au mtre carr comme propos dans la
loi. En ou ". Qui plus est, mettre le prix global est plus adapt aux diffrents cas de vente, en
particulier le cas des logements sociaux dont le prix global est plafonn.
Un t a sfe t i diat de la p op i t la u eu
La vente en l'tat futur d'achvement est le contrat par lequel le vendeur transfre immdiatement
l'acqureur ses droits sur le sol ainsi que la proprit des constructions existantes. Les ouvrages
venir deviennent la proprit de l'acqureur au fur et mesure de leur excution ; l'acqureur est
tenu d'en payer le prix mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de
matre de l'ouvrage jusqu' la rception des travaux . (Code Civil)
Le contrat prliminaire de rservation se fait directement entre les deux contractants, sans passer
par un notaire ou autre professionnel agr (acte sous seing priv), mais reste norm, avec une
obligatio l gale di fo atio s i i ales i t g e da s le o t at. Il se t aduit pa u d pt de
garantie de 5% dans un compte rservataire (en gnral une banque). Ces 5% ne sont dbloqus que
lo s de la sig atu e de la te de ve te fi al. Pe da t ette p iode, les parties restent libres.
Le contrat authentique de vente est une phase trs importante de la VEFA car signe le dbut du
transfert progressif de proprit. Il peut tre sign trs en amont, ds que les garanties financires
da h ve e t ou i t i s ue do t dispo i les.
La supp essio de ette ga a tie i t i s ue tie t au fait uelle g ait la ajo it des as de
dfaillances et litiges : le fait que le g os uv e soit te i ho s deau e ga a tit pas
la h ve e t, de e ue la dispo i ilit de % du fi a e e t e duit pas le is ue si
lesse tiel de ette pa t est ouve t pa les fo ds p op es pa e e ple.
En gnral, les banques franaises exigent que le promoteur cre une socit ad hoc (une
socit civile immobilire- SCI en gnral) pour assurer un financement du projet en question
(une structure par opration).
- Une prise de contrle en total accord avec le promoteur et en dehors de toute procdure
judiciaire : Les o t ats so t ai te us et le o t at de at e douv age est sig e t e le
p o oteu et le at e douv age d l gu p opos pa lo ga is e garant (banque,
assurance), avec des avenants ventuellement avec les autres acteurs.
La a ue ou o pag ie dassu a e a pas di g e e da s les o t ats, elle p opose des
o s pou les at es douv age.
- Si la p ise de o t le est pas la ia le p o oteu e situatio de diffi ult : la
dmarche de redressement ou liquidation judiciaire est mene au tribunal, et la banque
fo ule u e de a de au o iliateu de ett e e pla e u at e douv age d l gu . Et
est do le o iliateu ui se ha ge.
La garantie de remboursement
La garantie de remboursement porte sur les sommes verses au promoteur (sans les intrts
ni pnalits). Elle prend la forme d'une convention de cautionnement aux termes de laquelle
la caution, e g al u e a ue, se gage e ou se les so es ve s es pa
la u eu e as de solutio a ia le ou judi iai e de la ve te pou ause de d faut
da h ve e t.