RrM4 Parcelar riveran arterelor de importan local,

destinat restructurrii -
Zon mixt cu regim de construire deschis

SECIUNEA 1. CARACTERUL ZONEI

Caracterul actual
Spaii cu caracter rezidenial de tip periferic, dezvoltat pe un parcelar cu cldiri de factur
modest, situate n lungul unor strzi care, odat cu dezvoltarea oraului au devenit atractive pentru
locarea unei game largi de activiti.
Acest fapt a antrenat un proces de declin urban, determinat de numeroasele disfuncionaliti
i incompatibiliti aprute:
(a) trafic ce se desfoar n spaii urbane neadecvate, subdimensionate
(b) mixaj funcional incoerent prin instalarea n cldirile / pri de cldiri iniial dedicate funciunii
de locuire a unor activiti de tip teriar dintre care unele incompatibile cu aceasta din cauza
polurii fonice, vizuale etc, desfurate frecvent n condiii improvizate, precare, neadecvate
(c) pierderea intimitii curilor locuinelor prin utilizarea celor vecine pentru alte activiti
parcare, depozitare etc
(d) degradarea calitii locuirii i diminuarea prezenei acesteia
(e) volum mare de transport de mrfuri pentru aprovizionare i desfacere
(f) degradarea spaiului public, parcare n exces
(g) adaptarea, transformarea, extinderea nefireasc a cldirilor existente, structural inadecvate
altor funciuni
(h) apariia unor construcii noi disonante cu caracterul zonei care, prin diversitatea modurilor de
ocupare a terenului, tipologie, calitate, determin o diversitate negativ, rezultat al lipsei unei
reglementri clare i unitare

Caracterul propus
Spaii urbane cu funciune mixt, de tip subcentral.
Organizare urban pe principiul cvartalului, cu fronturi deschise.
Cldiri dispuse n retragere fa de aliniament, cu regim mediu de nlime, cu aliniere la
cornia situat la o nlime de 12 m.

A. CONDIIONRI PRIMARE

In principiu, restructurarea se poate realiza pe baza prezentului regulament, pe parcelarul

existent.
Fiecare intervenie va determina n mod obligatoriu restructurarea integral a cel puin unei
parcele n neles urban.
Situaiile n care:
pe parcel se prevd mai multe corpuri de cldire / se creaz un ansamblu
parcela n neles urban are o suprafa mi mic dect cea minim reglementat la punctul 4 de
mai jos
configuraia local nu permite conformarea cldirii propuse conform prevederilor prezentului
regulament
vor fi reglementate urbanistic prin PUD
Pentru fondul construit existent ce nu se ncadreaz n prevederile prezentului Regulament se
admit exclusiv lucrri de ntreinere curent.

Avnd n vedere numeroasele situaii atipice, ca i neregularitatea parcelarului, se recomand

elaborarea de PUZ pentru fiecare situaie / UTR n parte. Acestea vor cuprinde de regul un ntreg
UTR, limita minim de reglementare acceptabil fiind cvartalul.
PUZ sau PUD vor include i detalia n mod obligatoriu prevederile prezentului regulament n
ceea ce privete obiectivele i sevituile de utilitate public, utilizarea funcional, condiiile de
amplasare, configurare i echipare a cldirilor, posibilitile maxime de ocupare i utilizare a terenului.

PUG Cluj-Napoca Regulament local de urbanism UTR RrM4 pag. 1/7

B. SERVITUTI PENTRU OBIECTIVE DE UTILITATE PUBLIC AFLATE N ZON, ALTE
RESTRICTII

Se vor aplica n mod obligatoriu servituile generate de obiectivele de utilitate public precum
i celelalte restricii, aa cum sunt ele evideniate n PUG - plana 3.2. Reglementri Urbanistice
Uniti Teritoriale de Referin i n RLU Cap. 2 Terenuri i Zone cu Regim Special i Cap. 3 -
Condiii Generale Privitoare la Construcii.

Servitui de utilitate public:

Pentru trama stradal pn la nivel de colectoare se vor aplica servituile aa cum sunt ele
marcate n PUG (a se vedea plana 3.2. Reglementri Urbanistice Uniti Teritoriale de Referin)
In cazul elaborrii PUZ, n cadrul acestuia se vor stabili locaii concrete i servituile de
utilitate public aferente pentru trama stradal de interes local, infrastructura edilitar, spaiile verzi,
locurile de joac pentru copii, piaete, instituii publice de nvmnt, sntate, locine sociale etc,
conform programului urbanistic stabilit prin Avizul de Oportunitate (Avizul Arhitectului ef).

C. REGLEMENTRI PENTRU SPATIUL PUBLIC

Amenajarea i utilizarea spaiului public se va face cu respectarea reglementrilor cuprinse n

Anexa 4 i a reglementrilor de mai jos.
Restructurarea acestor zone are ca scop transformarea lor n teritorii urbane cu caracter mixt,
de tip subcentral, relevnd o structur funcional complex i echilibrat, o structur spaial bazat
pe principiul cvartalului si spaii publice - strzi, piee, spaii verzi etc - net determinate.
Procesul de reabilitare i modernizare a spaiului public se va desfura numai pe baz de
proiecte complexe de specialitate ce vor viza ameliorarea imaginii urbane n concordan cu
caracterul acestuia, dezvoltarea cu prioritate a deplasrilor pietonale i a spaiilor destinate acestora,
a modalitilor de deplasare velo, reglementarea circulaiei autovehiculelor i a parcrii, organizarea
mobilierului urban i a vegetaiei. Acestea vor fi avizate de CTATU.
Pentru reeaua de strzi, se vor aplica profile transversale unitare, (conform Anexei 6).
Acestea vor cuprinde n mod obligatoriu plantaii de arbori n aliniament, locuri de staionare n lung,
trotuare de minimum 3,00 4,50 m lime, piste pentru bicicliti etc.
Pieele vor fi organizate ca spaii pietonale, traficul motorizat putnd ocupa maximum dou
laturi.
Spaiile verzi, de tipul scuarurilor sau grdinilor vor avea acces public nelimitat.
Mobilierul urban va fi integrat unui concept coerent pentru imaginea urban a spaiilor publice
din ntregul ansamblu.
Utilitile se vor introduce n totalitate n subteran.

SECIUNEA 2. UTILIZARE FUNCIONAL

Se va aplica lista utilizrilor / activitilor corespunztoare fiecrei categorii de funciuni,

conform Anexei 1 la prezentul Regulament.

1. UTILIZRI ADMISE

Structur funcional mixt incluznd locuire colectiv, activiti administrative, de

administrarea afacerilor, financiar-bancare, comerciale (teriare), culturale, de nvmnt, de sntate
cu caracter ambulatoriu, de turism etc.
Spre spaiile publice, spaiile de locuit (apartamente) vor putea fi amplasate doar la etajele
imobilelor. Prezena locuirii nu este obligatorie.
La imobilele noi, parterele spre spaiile publice vor avea n mod obligatoriu funciuni de interes
pentru public.

2. UTILIZRI ADMISE CU CONDIIONRI

Elemente aferente infrastructurii tehnico-edilitare, cu condiia amplasrii acestora n subteran

sau n afara spaiului public.
Instalaii exterioare (de climatizare, de nclzire, pompe de cldur etc) cu condiia ca n

PUG Cluj-Napoca Regulament local de urbanism UTR RrM4 pag. 2/7

funcionare acestea s produc un nivel de zgomot care s fie inaudibil la nivelul ferestrelor vecinilor.
Garaje publice sau private sub i supraterane n cldiri dedicate cu urmtoarele condiii:
(a) s nu ocupe frontul spre spaiul public (s fie retrase spre interiorul parcelei cu minimum 6 m,
sau s fie dispuse n spatele unui tract dedicat altor funciuni)
(b) accesul autovehiculelor s se realizeze acolo unde este posibil din strzi cu circulaie redus /
secundare i s fie organizat astfel nct s nu perturbe traficul
Activiti de tip teriar ale locatarilor desfurate n interiorul locuinelor, fr ca acest fapt s
implice o conversie funcional servicii profesionale sau manufacturiere, conform Anexei 1 la
prezentul regulament, prestate numai de proprietari/ocupani, cu urmtoarele condiii:
(a) s se desfoare n apartamentul n cauz n paralel cu funciunea de locuire
(b) suprafaa util ocupat de acestea s nu depeasc 50 mp
(c) s implice maximum 5 persoane
(d) s aib acces public limitat (ocazional)
(e) s nu produc poluare fonic, chimic sau vizual
(f) activitatea (inclusiv depozitarea) s se desfoare numai n interiorul locuinei

3. UTILIZRI INTERZISE

Activiti / servicii de tip industrial sau cvasiindustrial, poluante de orice natur, cu risc
tehnologic sau incomode prin traficul generat.
Depozitare en gros.
Depozitare de materiale refolosibile.
Comer en gros.
Comer en detail n cldiri independente de tip supermarket, hypermarket (big box), mall etc.
Comer i alimentaie public practicate prin vitrine / ferestre.
Garaje n cldiri provizorii sau permanente independente amplasate n interiorul parcelelor.
Elemente supraterane independente ale infrastructurii tehnico-edilitare dispuse pe spaiul
public.
Ansambluri monofuncionale rezideniale.
Locuire de tip individual.
Constructii provizorii de orice natur.
Instalaii / utilaje exterioare, montate pe faada dinspre spaiul public a imobilelor.
Reparaia capital, restructurarea, amplificarea (mansardarea, etajarea, extinderea n plan) n
orice scop a cldirilor provizorii sau parazitare sau a celor care nu se ncadreaz n prevederile
prezentului Regulament.
Publicitate comercial realizat prin amplasarea de materiale publicitare de orice natur pe
imobile - faade, calcane, acoperiuri, terase - sau pe mprejmuiri.
Orice utilizri, altele dect cele admise la punctul 1 i punctul 2.

Sunt interzise lucrri de terasament i sistematizare vertical de natur s afecteze

amenajrile din spaiile publice sau de pe parcelele adiacente.

SECIUNEA 3. CONDIII DE AMPLASARE, ECHIPARE I CONFIGURARE A CLDIRILOR

4. CARACTERISTICILE PARCELELOR: SUPRAFEE, FORME, DIMENSIUNI

Se consider construibile parcelele care ndeplinesc cumulativ urmtoarele condiii:

(a) s aib front la strad
(b) lungimea frontului la strad s fie de mai mare sau egal cu 18 m
(c) adncimea s fie mai mare dect frontul la strad
(d) suprafaa s fie mai mare sau egal cu 500 mp
(e) s aib form regulat
Prin excepie, n cazul parcelelor n neles urban existente ce nu ndeplinesc condiiile
enumerate mai sus, se va elabora un PUD, prin care se va evidenia modalitatea de conformare la
prevederile prezentului regulament privind utilizarea funcional, amplasarea, echiparea i
configurarea cldirilor, staionarea autovehiculelor, posibilitile maxime de ocupare i utilizare a
terenurilor.
Se recomand operaiuni de comasare a parcelelor, cu condiia ca toate parcelele rezultate
s respecte cumulativ urmtoarele condiii:

PUG Cluj-Napoca Regulament local de urbanism UTR RrM4 pag. 3/7

 (a) s aib front la strad
(b) s aib form regulat

Spaiile libere din interiorul cvartalelor se vor utiliza numai pentru funciunea de locuire. In acest
scop se recomand folosirea acestora n comun, prin introducerea i extinderea treptat a unui
contract de curte comun.

5. AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE ALINIAMENT

Cldirile se vor amplasa n retragere fa de aliniament, n front discontinu (deschis).

(a) n situaiile n care exist alinieri unitare (aceeai retragere fa de aliniament pe cel puin
patru parcele alturate i nvecinate pe acelai front cu parcela n cauz), cldirile se vor
retrage cu aceeai distan fa de aliniament ca i cldirile alturate
(b) n situaiile cu alinieri variabile, cldirile se vor retrage cu cel puin 3 m i cu cel mult 5 m
de la aliniament
(c) Pentru parcelele de col, retragerea se va realiza fa de ambele aliniamente.

Aliniamentul existent se va conserva, cu excepia situaiilor n care prezentul PUG prevede

realinierea sau n care la limita ntre dou parcele exist un decalaj, caz n care se va proceda la o
corecie prin retragerea aliniamentului parcelei mai avansate pn la nivelul colurilor parcelelor
adiacente, realizndu-se astfel o realiniere local.

6. AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE LIMITELE LATERALE I POSTERIOARE ALE

PARCELELOR

De regul imobilele se vor amplasa n sistem cuplat. In cazul existenei unui calcan vecin,
aparinnd unei cldiri conforme reglementrilor zonei, noile construcii se vor alipi de acesta. Nu vor
fi luate n considerare calcanele construciilor anexe i/sau provizorii sau ale cldirilor restructurabile
(lipsite de valoare economic sau de alt natur), de pe parcelele vecine.
Cldirile se vor retrage n mod obligatoriu de la limita lateral a parcelei opuse celei ce
include un calcan cu o distan minim egal cu jumtate din nlimea cldirii, dar cu nu mai puin
dect 3 m. In cazul construirii n sistem izolat se va asigura retragerea reglementat mai sus pe
ambele laturi ale parcelei.

Retragerea fa de limita posterioar de proprietate va fi mai mare sau egal cu jumtate din
nlimea cldirilor, msurat la cornia superioar sau atic n punctul cel mai nalt, dar nu mai puin
de 6 m.
In cazul n care parcela se nvecineaz pe limita posterioar de proprietate cu o UTR
destinat locuirii de tip individual, cldirile se vor retrage cu o distan minim egal cu nlimea
acestora, dar cu nu mai puin dect 6 m.

7. AMPLASAREA CLDIRILOR UNELE FA DE ALTELE PE ACEEAI PARCEL

In cazul coexistenei pe aceeai parcel a dou corpuri de cldire, ntre faadele paralele ale
acestora se va asigura o distan minim egal cu jumtate din nlimea acestora, dar nu mai puin
de 6 m (sunt admise configuraii n retrageri transversale succesive, cu condiia ndeplinirii la orice
nivel a relaiei menionate).

8. CIRCULAII I ACCESE

Autorizarea executrii construciilor este permis numai dac exist posibiliti de acces la
drumurile publice, direct sau prin servitute.
Se vor prevedea accese pietonale i carosabile de acces la garaje, conform normelor. O
parcel va dispune de un singur acces carosabil, cu limea de maximum 6 m.
Orice acces la drumurile publice se va face conform avizului i autorizaiei speciale de
construire, eliberate de administratorul acestora.
Pentru amenajrile curilor cu rol pietonal i carosabile din interiorul parcelelor se recomand
utilizarea nvelitorilor permeabile.

PUG Cluj-Napoca Regulament local de urbanism UTR RrM4 pag. 4/7

9. STAIONAREA AUTOVEHICULELOR

Necesarul de parcaje va fi dimensionat conform Anexei 2 la prezentul regulament. Atunci

cnd se prevd funciuni diferite n interiorul aceleiai parcele, necesarul de parcaje va fi determinat
prin nsumarea numrului de parcaje necesar fiecrei funciuni n parte.
Staionarea autovehiculelor se va realiza n proporie minim de 75% n spaii specializate,
dispuse la subsolul / demisolul / parterul cldirilor.
Parcajele amenajate la sol vor respecta normele sanitare n vigoare, respectiv vor pstra o
distan minim de 5 m fa de ferestrele camerelor de locuit.
Nu se admite accesul sau staionarea autovehiculelor n curile cldirilor, n afara fiei de
teren adiacente aliniamentului / alinierii, destinate amplasrii construciilor.
Alternativ, se poate asigura staionarea autovehiculelor n cldiri dedicate, situate la o distan
de maximum 250 m de imobil, dac pentru locurile necesare exist un drept real de folosin,
garantat prin deinerea n proprietate sau prin concesiune.

10. NLIMEA MAXIM ADMIS A CLDIRILOR

Inlimea maxim admis a cldirilor se va determina aplicnd cumulativ urmtoarele criterii:

(a) pentru cldirile comune nlimea maxim la corni nu va depi 12 m, iar nlimea total
(maxim) nu va depi 16 m, respectiv un regim de nlime de (1-2S)+P+2+M, (1-
2S)+P+2+1R, n acest caz ultimul nivel va avea o retragere fa de planul faadei de minimum
1,80 m
(b) pentru cldirile de col se poate admite o nlime maxim la corni ce nu va depi 16 m, iar
nlimea total (maxim) nu va depi 20 m, respectiv un regim de nlime de (1-
2S)+P+3+1R.
(c) se admit nivele pariale (supante, mezanine) cu condiia ncadrrii n nlimea la corni /
total reglementat
(d) nlimea total maxim a cldirilor / corpurilor de cldire situate n interiorul parcelei, dincolo
de limita de 18 m de la aliniament, va fi de maximum 12 m, chiar dac corpul dinspre
aliniament are un regim de nlime diferit.

11. ASPECTUL EXTERIOR AL CLDIRILOR

Autorizarea executrii construciilor este permis numai dac aspectul lor exterior nu
contravine funciunii acestora, caracterului zonei (HG 525/1996, Art. 32) aa cum a fost el descris n
preambul i peisajului urban.
Autorizarea executrii construciilor care, prin conformare, volumetrie i aspect exterior, intr
n contradicie cu aspectul general al zonei i depreciaz valorile general acceptate ale urbanismului
i arhitecturii, este interzis. (HG 525/1996, Art. 32).

Arhitectura cldirilor va fi de factur modern i va exprima caracterul programului (imobile cu

funciune mix, imlicnd uneori locuirea la nivelele superioare). Se interzice realizarea de pastie
arhitecturale sau imitarea stilurilor istorice.
Faadele spre spaiile publice vor fi plane i se vor situa n aliniament / aliniere. Se admite
realizarea de balcoane, bow-window-uri etc, ncepnd de la nlimea de 4,00 m de la cota trotuarului,
cu condiia ca acestea s nu fie dispuse la ultimul nivel de sub corni i s ocupe, cumulat,
maximum o treime din lungimea frontului cldirii.
Acoperirea cldirilor va fi plat, (acoperiuri teras sau cu pante mai mici de 10%).
Raportul plin-gol va fi n concordan cu caracterul arhitectural impus de profilul funcional.
Pentru a determina un imagine urban unitar se vor utiliza de o manier limitativ
materialele de finisaj specifice zonei tencuieli lise pentru faade, placaje din piatr pentru faade,
socluri i alte elemente arhitecturale, confecii metalice din oel vopsit.
Culorile vor fi pastelate, deschise, apropiate de cele naturale. Se interzice folosirea culorilor
saturate, stridente, la toate elementele construciei.
Firmele comerciale / necomerciale i vitrinele vor respecta reglementrile cuprinse n Anexa 3
la prezentul regulament.

PUG Cluj-Napoca Regulament local de urbanism UTR RrM4 pag. 5/7

12. CONDIII DE ECHIPARE EDILITAR I EVACUAREA DEEURILOR

Zona e echipat edilitar complet.

Toate cldirile se vor racorda pentru asigurarea utilitilor necesare la reelele edilitare
publice.
Se interzice conducerea apelor meteorice spre domeniul public sau parcelele vecine.
Firidele de branament i contorizare vor fi integrate n mprejmuiri.
Se interzice dispunerea aerian a cablurilor de orice fel (electrice, telefonice, CATV etc).
Fiecare parcel va dispune de un spaiu interior parcelei (eventual integrat n cldire) destinat
colectrii deeurilor menajere, accesibil din spaiul public.

13. SPAII LIBERE I SPAII PLANTATE

Pe ansamblul unei parcele, spaiile verzi organizate pe solul natural vor ocupa minimum 30%
n cazul POT max = 40% i minimum 20% n cazul POT maxim 50% din suprafaa total i vor
cuprinde exclusiv vegetaie (joas, medie i nalt). Suprafeele avnd o mbrcminte de orice tip
sunt cuprinse n categoria spaiilor libere.
Pe fia de teren cuprins ntre strad / spaiu public i cldirile retrase de la alinimanent
(grdina de faad), minim 60% din suprafee vor fi organizate ca spaii verzi.
Eliminarea arborilor maturi este interzis, cu excepia situaiilor n care acetia reprezint un
pericol iminent pentru sigurana persoanelor sau a bunurilor sau ar mpiedic realizarea construciilor.
Se recomand ca, n interiorul cvartalelor, mai ales n cazul n care locuirea e prezent,
spaiul neconstruit s fie utilizat pe principiul contractului de curte comun (spaiul neconstruit s fie
folosit n comun, mai ales n scop rezidenial).

14. MPREJMUIRI

Spre spaiul public aliniamentul va fi obligatoriu nchis pe toat lungimea sa prin mprejmuire.
Imprejmuirile orientate spre spaiul public vor avea un soclu opac cu nlimea maxim de 80
cm i o parte transparent, realizat din grilaj metalic sau ntr-un sistem similar care pemite
vizibilitatea n ambele direcii i ptrunderea vegetaiei. nlimea maxim a mprejmuirilor va fi de 2,2
m. mprejmuirile vor putea fi dublate de garduri vii.
Imprejmuirile spre parcelele vecine vor avea maximum 2,20 m nlime i vor fi de tip
transparent sau opac.
Porile mprejmuirilor situate n aliniament se vor deschide fr a afecta spaiul public.
Tratamentul arhitectural al mprejmuirilor va fi corelat cu cel al cldirilor aflate pe parcel.

SECIUNEA 4. POSIBILITI MAXIME DE OCUPARE I UTILIZARE A TERENULUI

15. PROCENT MAXIM DE OCUPARE A TERENULUI (POT)

Pentru parcelele comune:

POT maxim = 45%
Pentru nivelele cu destinaie de locuire AC maxim = 40% x St (suprafaa terenului)
Pentru parcelele de col, pentru cele cu deschideri spre spaiul public pe dou laturi opuse (ce
taverseaz cvartalul) i adncimea mai mic de 40 m sau pentru cele situate n poziii particulare
(dominante):
POT maxim = 50%.
Pentru nivelele cu destinaie de locuire AC maxim = 40% x St (suprafaa terenului)
Pentru parcele ce includ cldiri pentru garaje/parcaje colective cu o capacitate cel puin dubl
fa de necesarul stabilit la punctul 9:
POT maxim = 60%
In cazul n care parcela este parial grevat de o servitute de utilitate public (servitute de
realiniere etc), poriunea de teren implicat va fi achiziionat / expropriat nainte de emiterea
Autorizaiei de Construire, iar suprafaa de referin pentru calculul POT va fi cea efectiv rmas n
proprietate privat.
Alternativ, la cererea proprietarilor, suprafaa afectat de servitutea de utilitate public va
putea trece cu titlu gratuit n proprietate public, caz n care suprafaa de referin pentru calculul POT
va fi suprafaa total a parcelei iniiale + 0,5 x suprafaa trecut n proprietate public.

PUG Cluj-Napoca Regulament local de urbanism UTR RrM4 pag. 6/7

16. COEFICIENT MAXIM DE UTILIZARE A TERENULUI (CUT)

Pentru parcelele comune:

CUT maxim = 1,4.
Pentru parcelele de col, pentru cele cu deschideri spre spaiul public pe dou laturi opuse (ce
taverseaz cvartalul) i adncimea mai mic de 40 m sau pentru cele situate n poziii particulare
(dominante):
CUT maxim = 1,8.
Pentru parcele ce includ cldiri pentru garaje/parcaje colective cu o capacitate cel puin dubl
fa de necesarul stabilit la punctul 9:
CUT maxim = 2,4
In cazul n care parcela este parial grevat de o servitute de utilitate public (servitute de
realiniere etc), poriunea de teren implicat va fi achiziionat / expropriat nainte de emiterea
Autorizaiei de Construire, iar suprafaa de referin pentru calculul CUT va fi cea efectiv rmas n
proprietate privat.
Alternativ, la cererea proprietarilor, suprafaa afectat de servitutea de utilitate public va
putea trece cu titlu gratuit n proprietate public, caz n care suprafaa de referin pentru calculul CUT
va fi suprafaa total a parcelei iniiale + 0,5 x suprafaa trecut n proprietate public.

PUG Cluj-Napoca Regulament local de urbanism UTR RrM4 pag. 7/7