Capitolul VII.

ANALIZA MODURILOR DE DOBNDIRE

A DREPTULUI DE PROPRIETATE

Seciunea I.
Legea - ca mod de dobndire a dreptului de proprietate
Prevzut de art.645 C.civ. ca mod de dobndire a dreptului
de proprietate, este controversat n literatura de specialitate. De fapt,
chiar enumerarea modurilor de dobndire este criticat. 1 n ce privete
legea, s-a susinut c prin ea nsi nu constituie un mod separat, de
sine-sttror, de dobndire a dreptului de proprietate, temeiul acelei
prezumii l constituie n realitate tot un act sau un fapt juridic. Legea,
ca mod de dobndire, nu este enumerat n art.711 i 712 C.civ.fr.,
aspect sesizat de doctrina francez i sunt puse n umbr virtuile
acestui cod de juriti celebri, ca: M.Planiol i G.Ripert; 2 A.Colin i
H.Capitant,3 n tratate monumentale pentru dreptul civil, care i
pstreaz actualitatea.
Planiol i Ripert apreciaz enumerarea confuz i incomplet
i consider legea ultimul dintr-o niruire de opt moduri. Claseaz n
aceast categorie succesiunea ab intestat, dobndirea mobilelor de
ctre posesorul de bun-credin, dobndirea fructelor de ctre cei ce
au fost trimii n posesiunea provizorie a averii celui care absenteaz
i dobndirea fructelor czute din arborii vecinului pe fondul
proprietarului4, de ctre acesta din urm. De reinut c aceast ultim
ipotez este nserat n art.673, din C.civ.fr., care ns nu a mai fost
reluat de art.609 din C.civ.romn. n aplicarea acestui text legal de
ctre jurisprudena romn s-a reinut c fructele se cuvin
proprietarului arborilor sau pomilor, indiferent unde au czut i de
cine au fost culese.
Autorii A.Colin i H.Capitant nuaneaz aceasta de
proprietatea dobndit prin efectul legii, care a ntlnit deja numeroase
aplicaiuni, enumernd dou moduri importante de dobndire i dou
moduri secundare. Primele ar fi dobndirea prin accesiune i
dobndirea prin prescripiune sau uzucapiune, iar cea de a doua
categorie ar fi dobndirea coproprietii zidului comun, dobndirea

181
fructelor de ctre uzufructuarii legali, dobndirea de ctre posesorii de
buncredin ai bunurilor mobile.
n viziunea lor, aplicri ale acestui mod de dobndire sunt cerute,
altele contestabile. Sunt considerate certe: dobndirea fructelor de
ctre uzufructuarii legali; dobndirea zidului comun, n conformitate
cu art.660 i 661 C.civ.fr.; atribuirea comorii sau a unei pri din
aceasta, precum i a epavelor proprietarului solului sau celui care le-a
gsit, recunoscnd c aceasta opereaz mcar atunci cnd nu este
socotit ocupaiune. Mai pot fi considerate dobndiri ale proprietii
prin efectul legii, dou serii de ipoteze prin care se efectueaz
atribuirea proprietii, ca rezultat al producerii a dou fapte, anume:
accesiunea i posesiunea, chiar contestabile.
Se constat c n literatura juridic francez nu a existat un
punct de vedere unitar n privina legii ca mod de dobndire. Cu toate
acestea, dei legea nu era prevzut expres de codul civil ca mod de
dobndire a proprietii, acest lucru a fost criticat ca o deficien a
codului i s-a considerat unanim c trebuie s fie apreciat ca atare.
Terenul ipotezelor nesigure apare evident i, de aceea, a influenat pe
legiuitorul romn, preocuprile doctrinei franceze fiind cunoscute de
alctuitorii Codului civil romn. Pentru a trana acest aspect, Codul
nostru civil prevede expres la art.645 c legea este un mod de
dobndire a proprietii. n enumerarea fcut, codul nostru se abate
de la sincretismul juridic, ignornd actele sau faptele juridice care stau
de fiecare dat la baza dobndirii proprietii. Dar, fiind prevzut
expres, acest mod de dobndire (legea) trebuie privit ca atare, cu att
mai mult cu ct n dreptul francez acest mod de dobndire a
proprietii nu este prevzut expres i totui este recunoscut n
doctrin i practic.
Observm c, pentru a se feri de criticile aduse de doctrin
modelului su francez, legiuitorul nostru i-a asumat riscul de a-i
abandona consecvena, mprtind ideea de a enumera i legea printre
modurile de dobndire. ntr-adevr lipsa de consecven a codului este
evident. n doctrina noastr veche se apreciaz c principalele
dobndiri prin efectul legii sunt: a) dobndirea proprietii fructelor de
ctre trimiii n posesiunea provizorie a averii absentului (art.112),
acest text legal a fost abrogat implicit prin Legea nr.173/1941; b)
dobndirea de ctre copii a jumtate din averea prinilor, n caz de
divor, prin consimmnt mutual, prevzut de art.285, text la fel
182
abrogat prin Legea nr.18/1948; c) dobndirea fructelor de ctre
uzufructuarii legali (art.338), text la fel abrogat prin Decr.nr.32/1954;
d) dobndirea fructelor de ctre posesorii de bun-credin (art.485);
e) dobndirea coproprietii zidului comun (art.597, 598), care este
similar cu o vnzare silit, o expropriere n interes privat; f) n fine,
ca efect al legii, mai este dobndirea proprietii mobilelor de ctre
posesorul de bun-credin, conform art.1909, deja analizat n
capitolul anterior.
n doctrina juridic contemporan a fost criticat enumerarea
textelor art.644 i 645, pentru c ar conine unele repetiii sau c s-ar
omite unele moduri de dobndire i, pe drept cuvnt, s-a reinut c
atta timp ct toate modurile sunt legale, este inutil includerea i a
legii, aa cum s-a fcut la redactarea art.645. 5 S-a susinut c legea, ca
atare, nu poate fi n principiu un mod de dobndire a proprietii. 6
Legea este cadrul organizatoric al dobndirii proprietii n toate
celelalte moduri, care fiecare are la baz criterii normative specifice
care fac trimitere la lege.
Aezat la temelia oricrei ordonri a relaiilor sociale, legea
st i la temelia dobndirii proprietii n toat diversitatea, extinznd
raionamentul legea este la urma urmei premisa oricrei dobndiri i
ca atare nu este distinct. Ea este o consacrare a dreptului de
proprietate asupra unui lucru intrat n stpnirea persoanei, n condiii
anume determinate, dar, n nici un caz, legea nu nzestreaz de la sine
pe nimeni cu un drept de proprietate. Pentru argumentarea punctului
de vedere sunt date exemplele motenirii ab intestat, unde se are n
vedere criteriul afeciunii prezumate din partea defunctului pentru
rudele sale i cel al rezervei succesorale, unde proprietatea nu decurge
direct din lege.
Motenirea legal este n fond un testament prezumtiv al
defunctului, pentru c el are o anumit afectaiune pentru rudele sale,
altminteri ar fi lsat testament sau ar fi nstrinat el nsui bunurile n
timpul vieii. Aceasta este o reminiscen din vechiul drept roman,
unde motenirea testamentar era regula, iar lsarea devoluiunii
succesorale dup rudenia fireasc, adic dup lege, a constituit
excepia. Motenirea legal care a devenit fireasc n societile
contemporane, las loc ideii de testament prezumat n interpretarea
dat de doctrin, dar care n practic i-a pierdut interesul.
Devoluiunea succesoral are loc n cele dou moduri, i este acceptat
183
c acest aspect este dezvoltat n nelesul legii. S-a remarcat n acest
sens c funcioneaz criteriul afectaiunii prezumate, ca o atitudine
fireasc pe care trebuie s o aib defunctul fa de rudele sale, crora
n condiii normale le las motenirea sau o parte din aceasta. Dar, n
situaia motenitorilor rezervatari s-ar putea susine c se realizeaz n
direct o achiziie n puterea legii. Acestora, pe consideraiuni de
moralitate, legea le rezerv o fraciune din patrimoniu. n faa
testatorului se pun opreliti legale n sensul c nu poate nstrina totul
prin testament, dac exist so supravieuitor sau descendeni.
Existena acestora ns este tot o mprejurare de fapt de care sunt
legate efecte juridice.
Se consider de unii autori i n doctrina actual c mai toate
modurile de dobndire pot fi cuprinse n modul general care este
legea, sau unele chiar lipsesc din enumerare, precum i dobndirea pe
cale de execuie silit. Dac execuia silit nu este un mod de
dobndire prevzut de Codul civil, ea trebuie acceptat n opinia
acestor autori ca fiind un mod derivat de dobndire, pentru c se
ntemeiaz pe gajul general ce-l au la ndemn creditorii chirografari,
asupra patrimoniului debitorului. Gajul general duce la concluzia c
debitorul a consimit implicit ca n cazul n care nu-i ndeplinete
obligaia s poat fi urmrite bunurile din patrimoniul su prin
posibilitatea oferit creditorului de a trece la vnzarea silit a lor.
n doctrina francez se atribuie dou serii de ipoteze care n
virtutea legii ar avea drept consecin dobndirea proprietii:
accesiunea i posesiunea.7 n ce ne privete constatm c la noi nu
poate fi acceptat aceast teorie pentru c att accesiunea, ct i
dobndirea proprietii prin posesiunea de lung durat sunt moduri
distincte de dobndire, prevzute de art.645 C.civ. i, drept urmare,
vor fi analizate ca atare.
Doctrina contemporan este controversat n a admite legea ca
mod de dobndire a dreptului real de proprietate. n diversitatea de
opinii nscut din deficiena de redactare i concepie a codului,
fiecare dintre ele aduce argumente solide n sprijinul su sau ale
nuanrilor care se fac. Reinem c ntr-o opinie exprimat recent
legea este analizat fr nici un echivoc printre modurile de dobndire
a proprietii.8 Autorul ncadreaz aici: art.485 privind dobndirea
fructelor de ctre posesorul de bun-credin; art.597 i 598 C.civ.,
dobndirea coproprietii zidului comun; art.1909 C.civ dobndirea
184
bunurilor mobiliare prin posesia de bun-credin. Din considerente
deja expuse nu poate fi mprtit aceast opinie. Trebuie s reinem,
ns, c, aa fiind, nu putem face abstracie de la prevederea expres a
art.645 C.civ. care consacr legea ca mod de dobndire a dreptului de
proprietate, ceea ce nu poate fi ignorat. Se pare c domeniul de
aplicare al legii n materia dobndirii proprietii cuprinde:
- dobndirea fructelor prin posesia de bun-credin,
reglementat de art.485 C.civ. n caz c posesia nu este de bun-
credin posesorul este obligat la restituire;
- dobndirea coproprietii zidului comun, care are loc potrivit
art.597, din cod, cnd vecinul care nu a contribuit la nlare poate
ctiga dreptul de comunitate, dac pltete cheltuiala pentru partea
sa, care de regul este jumtate, precum i a locului folosit pentru
lrgirea i edificarea acestui zid; n acelai sens se exprim i art. 598
C.civ., referitor la zidul existent, care poate fi fcut comun, n tot sau
n parte, pltind primului stpn jumtate din valoarea sa, n aceleai
condiii ca n textul anterior;
ntr-o spe soluionat de Curtea de Apel Timioara, s-a
apreciat c poarta care este ntre proprieti i deservete corpuri de
cldire aparinnd la proprietari diferii urmeaz soarta prilor
comune indivize, forate i perpetue, astfel cum sunt ele reglementate
de prevederile Legii din 2 mai 1927 privind construciile comune pe
etaje i pe apartamente. Indiferent cui aparine poarta, urmeaz soarta
coproprietii zidului comun i revine ambilor proprietari. 9
- dobndirea mobilelor prin posesia de bun-credin, n
condiiile art.1909 C.civ. care instituie o prezumie legal absolut de
proprietate, n beneficiul posesorului de bun-credin. 10
n ce privete practica judiciar a instanelor, s-a admis c
legea constituie un mod de dobndire a proprietii. S-a reinut c
trecerea bunului prsit n favoarea statului, n temeiul
Decr.nr.111/1951, opereaz n temeiul legii. Temeiul este acest act
normativ, iar titlul n baza cruia opereaz este hotrrea
judectoreasc pronunat de instana sesizat n acest sens. 11
Titlul de proprietate pentru amenajamentele silvice n
favoarea statului rezult din combinarea Legii nr.204/1947 pentru
aprarea fondului forestier cu dispoziiile constituiilor din 1948, 1952
i 1965, care au instituit proprietatea de stat asupra pdurilor.12 Aceste
acte normative au fost n vigoare iar practica judiciar le-a considerat
185
ca avnd efecte asupra dobndirii proprietii n temeiul legii, de unde
rezult concluzia c ideea nu poate fi exclus.
mproprietrirea n temeiul reformelor agrare, fcute dup
legile din 30 iulie 1921 i din martie 1945, vizeaz anumite persoane,
determinate de lege i n virtutea creia se dobndete proprietatea. 13
Dar i n practica mai recent a instanelor judectoreti legea apare ca
un mod distinct de dobndire a proprietii, innd seama de art.645
C.civ.
Punndu-se problema restituirii unor imobile naionalizate,
C.S.J. a reinut c legea reprezint un mod distinct de dobndire a
proprietii, iar naionalizarea dispus prin Decr.nr.92/1950 a avut ca
efect, pe de o parte, stingerea dreptului fotilor proprietari asupra
imobilelor naionalizate, iar pe de alt parte, constituirea dreptului de
proprietate al statului asupra acestor imobile. n spe, statul, n
calitate de prt a dovedit titlul su de proprietate care i are izvorul
n lege i n cadrul aciunii n revendicare, care presupune
preexistena acestui titlu, instana va constata dac este mai bine
caracterizat, n raport cu reclamantul care este titularul dreptului,
dobndit prin oricare din modurile prevzute de lege. n condiiile
Constituiei din 1991, naionalizarea nu mai este prevzut ca mod de
dobndire, regimul proprietii este de ordine public i este astfel
reglementat, dar nu se refer la dreptul nsui. Ca atare, instana nu
poate schimba titularul dreptului de proprietate dobndit anterior, n
temeiul legii de naionalizare.
Legea este considerat ca un mod de dobndire a proprietii
prin naionalizarea nfptuit n temeiul Decr.nr.92/1950, coroborat cu
art.645 C.civ., i prin mult discutata Hotrre nr.1 din 2 febr.1995, a
Seciilor Unite ale Curii Supreme de Justiie, pentru unificarea
practicii Curii, pronunat n temeiul art.25 i 67 din Legea nr.56 din
9 iulie 1993. Desigur, considerentele reinute de C.S.J. se refer la
acest mod de dobndire sub regimul juridic anterior.
n sprijinul considerrii legii ca un mod distinct de dobndire
a dreptului de proprietate, invocm un alt argument de text, prevzut
de art.8 din Legea nr.18/1991 a fondului funciar, care se refer la
constituirea acestui drept pentru o anumit categorie de persoane. Nu
avem n vedere pe cei crora li se reconstituie dreptul de proprietate,
fa de care msura este reparatorie i li se restituie un drept pe care l-
au avut anterior. Pentru cei crora li se constituie dreptul de
186
proprietate, nici un alt mod prevzut de art.644 i 645 C.civ. nu le este
aplicabil. Numai legea poate fi considerat mod de dobndire a
dreptului de proprietate, n toate situaiile ce nu se ncadreaz n
celelalte moduri prevzute de Codul civil.
innd seama de reglementri relativ recente se pot aduce
argumente de text i de practic judiciar n justificarea acestui mod
de dobndire. Astfel este cazul dobndirii proprietii prin art.20 din
Legea nr.15/1990 potrivit cruia bunurile din patrimoniul fostelor
ntreprinderi aflate n administrare sunt, potrivit alin.II, proprietatea
societilor comerciale nfiinate prin reorganizarea dispus de acest
act normativ.
ntr-o spe soluionat n faa curii de apel, s-a stabilit c
dou magazine de pine care constituiau obiect al litigiului, au trecut
n proprietatea prtei n virtutea art.20 din Legea nr.15/1990. 14

Seciunea II.
Tradiiunea - ca mod de dobndire a dreptului de
proprietate.
Tradiiunea este un mod de dobndire a dreptului de
proprietate enumerat de textul art.644 C.civ. Ea este un mod originar
de dobndire, pentru c privete lucruri care nu au aparinut nimnui
(aquisitio originaria). Acest mod de dobndire i-a pierdut interesul n
zilele noastre. Termenul de tradiiune, consacrat i de codul nostru
civil nc n vigoare, are n legislaii diferite tot att de diferite
accepiuni. Astfel, art.1053, coroborat cu art.431 din Codul civil
austriac de la 1811, dispune c proprietatea se dobndete numai prin
tradiiune i nu prin contract de vnzare-cumprare. Dar aceasta nu n
nelesul de tradiiune corporal, ceea ce ar duce la contrazicerea
dintre cele dou texte artate, ci ca operaiune juridic. Dup
comentatorii acestui cod, tradiiunea este de dou feluri: la mobile
predarea corporal, iar la imobile ntabularea. 15
Tradiiunea era specific transmiterii proprietii n Codul
civil austriac care a fost puternic nrurit de dreptul roman i de cel
bizantin, care i-a influenat pe acltuitorii lui de la 1811. Acest lucru s-
a transmis i dreptului aplicabil n Ardeal i Bucovina de Nord,
legiuiri ale cror influene se resimt i astzi. Dup dreptul austriac i
cel ungar se putea efectua n urmtoarele forme: tradiie corporal,

187
tradiie prin declaraiune, tradiie prin spedare (cnd locul nvoielii nu
era identic cu cel al bunului) i tradiie la ordin (dispus de o autoritate
competent).16
Actul juridic (contractul de vnzare, de donaie etc.) d natere
numai la un raport de drept personal, prin care cumprtorul, de pild,
poate pretinde tradiiunea lucrului cumprat. Actul juridic datorit
caracterului dominant volitiv poate fi alterat de vicii sau afectat de
modaliti i condiii, el este desprit de transmiterea dreptului real,
care este al doilea moment. Cele dou momente sunt distincte, ca atare
tradiiunea este acea care reflect momentul transmiterii dreptului real,
prin supunere la prescripiile formale ale legii (ex. imobile) sau prin
remiterea material a bunului (ex. la mobile). Fr dovada tradiiunii
corporale a mobilelor, care se afl la un ter, nu se poate considera c
s-a dobndit proprietatea. Tot la mobile art.427 i 428 din C.civ.austr.
au consacrat ca modaliti efective ale tradiiunii: predarea simbolic
i tradiia prin declaraiune. Aceasta funciona la mobile prin predarea
documentelor justificative, punerea unor semne distinctive (la
tradiiunea simbolic pentru lucrul ce nu putea fi predat imediat
corporal), sau predarea bunului prin manifestarea evident a voinei de
a deine bunul pentru viitor de ctre primitor, avnd de acum nainte
un drept real (cnd opereaz efectiv tradiia, ca a doua faz ce
marcheaz dobndirea proprietii). Tradiia era acea formalitate
esenial, fr observarea creia acordul dintre pri nu poate avea
efectul abrogator de drept pentru o parte i efectul constitutiv de drept
pentru cealalt parte.
La imobile, transmiterea proprietii se fcea prin nscrierea n
cartea funciar, care era considerat ca tradiiunea bunului
(asemntoare predrii simbolice de la mobil, cum ar fi predarea
biletului de proprietate pentru un animal luat din obor). ntabularea
const n nregistrarea n registrele publice de carte funciar a
dreptului real transmis echivalent - dup cum am vzut - tradiiunii.
Adic, ntabularea era egal tradiiunii i aceasta transmitea dreptul de
proprietate, iar nu convenia prilor. Pe lng schimbarea faptic a
posesorului prin tradiie, este necesar ca proprietatea s se strmute n
favoarea achizitorului de drept s se opereze i nscrierea n cartea
funciar. nscrierea este momentul consumrii consensului prilor i
se ndeplinete cu aceast formalitate. Titlul, adic contractul,
testamentul, sentina judectoreasc sau dispoziia legii constituiau
188
modaliti ale achiziiei mijlocite. Dar art.425 preciza c Titlul singur
nc, nu d proprietate. Proprietatea se poate ctiga numai prin
predare i luare n primire just. 17 Practica Codului civil austriac a
consacrat c dobndirea deplinei proprieti opereaz prin ntabulare,
ca operaiune distinct de acea a consensului prin act juridic.
Am struit puin asupra acestui aspect avnd n vedere Legea
nr.115/1938, care prevede la art.17 c dreptul de proprietate n regimul
de carte funciar se transmite odat cu nscrierea lui n cartea funciar.
ntabularea este momentul constituirii dreptului de proprietate.
Publicitatea imobiliar prin regimul de carte funciar existent la noi
are, fr ndoial, la origine sistemul din legislaia austriac. Acesta a
fost introdus n sec.XIX de mpratul Iosif al II-lea. Crile funciare au
fost reglementate n mare parte de legislaia austriac i ntr-o mic
msur de legislaia ungar; inspirat din prima aceasta din urm s-a
aplicat exclusiv n unele localiti. Evoluia regimului de constituire i
de publicitate al proprietii s-a cldit pe acest sistem, inclusiv Legea
nr.115/1938 a fost nevoit s in seama de aceasta. ns avem n
vedere i prevalena Codului civil i, pentru considerente de aplicare
unitar a legii, nu poate fi cerut o similitudine. Textul art.644 din
Codul civil romn, prevede convenia ca mod de dobndire i ca atare
prin ncheierea ei se transmite i se dobndete dreptul de proprietate.
Tradiiunea bunului nu are, dup prerea noastr, relevana textului
din Codul civil austriac. Aceasta chiar prin pstrarea publicitii
imobiliare de carte funciar
Acceptnd soluia din dreptul austriac, s-ar diminua rolul
conveniilor pentru dobndirea proprietii, ceea ce n concepia
dreptului romn nu este admis. Chiar aa fiind, nu putem trece cu
vederea faptul c literatura juridic i practica judiciar au dat un rol
aparte constituirii dreptului de proprietate din momentul nscrierii
titlului n cartea funciar. Este clar, dup prerea noastr, c n regimul
de carte funciar dobndirea dreptului de proprietate asupra imobilelor
opereaz de la data nscrierii transmisiunii n cartea funciar, conform
art.17 din Legea nr.115/1938. n acest fel observm c dei exist
difereniere net de concepii ntre cele dou coduri (austriac i
romn), sub acest aspect nrurirea legiuitorului nostru de la 1938 de
ctre jurisprudena existent n Ardeal, dup Codul civil austriac, este
evident. Problema este pentru viitor clarificat prin punerea n
aplicare a Legii cadastrului i a publicitii imobiliare nr.7/1996, n
189
care s-a optat pentru concepia consensualist a naterii dreptului de
proprietate iar nscrierea n cartea funciar are doar rolul de a asigura
publicitatea.
Menionm c i n practica judiciar ulterioar Legii
nr.115/1938 s-a meninut aceast concepie. Principiul a fost respectat
constant pentru dobndirea de ctre persoane particulare, chiar dac n
cazul naionalizrii nu avea nici o importan pentru constituirea
dreptului de proprietate al statului efectuarea transcrierii,
naionalizarea fiind considerat ca un mod originar de dobndire. 18
Deci n cazul statului practica judiciar de pn la 1989 nu condiiona
dobndirea proprietii de efectuarea ntabulrii. n acest contest, se
pune problema de a ti dac exist o identitate ntre tradiiunea
imobiliar prin nscrierea n cartea funciar cerut de art.1053 i 431
din C.civ.austr. pe de o parte, i cerina nscrierii n regimul de
publicitate pentru dobndirea dreptului de proprietate, pe deplin, a
actului juridic al dobndirii, potrivit art.17 din Legea nr.115/1938 i
fiind vorba de tradiiune n nelesul art.644 din Codul nostru civil.
Indiscutabil legiuitorul nostru s-a inspirat din jurisprudena
timpului la redactarea Legii nr.115/1938 pentru a da publicitii
imobiliare rolul su puternic, dar este n dezacord cu art.644 din Codul
nostru civil, unde convenia este enumerat chiar naintea tradiiunii.
Pentru a mpca acest dezacord putem conchide c proprietatea se
dobndete prin convenie, dac inem seama i de art.1295 C.civ.,
aspectul depinde de voina prilor, ns transmiterea opereaz odat
cu data nscrierii n cartea funciar, asimilat tradiiunii. Cu precizarea
c vinderea este perfect i proprietatea de drept strmutat la
cumprtor, dup cum se prevede n art.1295 C.civ.romn, este
simplificat la regula consensualismului spre care opteaz i Legea nr.
7/1996.
Jurisprudena a fost favorabil ideii c n sistemul de carte
funciar drepturile reale se pot dobndi numai prin nscrierea n cartea
funciar. Raiunea ei const, n principal, n realizarea publicitii fa
de teri, care s fie avertizai despre operaiunile care privesc
imobilul.19 Titlurile constitutive de drepturi reale nenscrise n cartea
funciar sunt aprate prin aciunea n prestaie tabular, care este o
aciune n realizarea dreptului i ale crei condiii de exercitare sunt
cele prevzute de art.25 din Decr.nr.115/1938, pus n aplicare n
Transilvania i Banat prin Legea nr.241/1947.20
190
 n teoria i jurisprudena recent s-a reiterat aspectul c n
regimul crilor funciare un drept real se constituie, se strmut, se
modific sau se stinge numai prin nscriere (ntabulare) i c prin
aceasta inconvenientele dovezii proprietii prin titluri sunt
nlturate.21 Titlul rmne un simplu act obligaional (ius ad rem) care
oblig la strmutarea sau constituirea dreptului real. nscrierea
dreptului confer dobnditorului o prezumie absolut de proprietate
(iuris et de iure). Aceasta este tradiia sistemului sigur i riguros i fa
de care consensualismul codului civil din art. 1295 i cel al Legii nr.
7/1996, reprezint un evident regres.
Mai este de reinut c n cazul darurilor manuale, ndeplinite
fr alte formaliti, momentul dobndirii dreptului este acela al
remiterii, al tradiiunii bunului n minile donatorului, acesta devenind
veritabil proprietar. Dup cum s-a subliniat n doctrin, darul manual
const n tradiiunea material a unui bun mobil corporal de la o
persoan la alta, atunci cnd apare intenia de a gratifica, fiind necesar
acordul celor dou pri manifestat, practic prin predarea, respectiv
preluarea bunului.22 Darurile manuale sunt donaii speciale, ele se
realizeaz prin tradiiune (art.644) i ca atare sunt supuse
consecinelor ce decurg din aceasta. ntr-o spe 23 darul la nunta unui
copil a fost caracterizat dar manual. Caracterizarea ca dar manual are
importan n ce privete, de exemplu, obligaia de raport succesoral.
Comentnd spea, un autor consider c darurile fcute, potrivit
obiceiului, copiilor de ctre prini la natere, botez sau nunta lor, la
zile onomastice i alte asemenea ocazii, nu alctuiesc donaii manuale
i nu sunt raportabile de succesorii care le-au primit. Suma de bani
primit cadou la nunt este o donaie preciputar conform art.762
C.civ. iar decizia citat este criticat c (n opinia autorului) calific un
asemenea dar ca fiind manual.
n ce ne privete, caracterizarea ca dar manual sau ca donaie
n sensul art.712 C.civ., este dat de elementele de fapt n care are loc
predarea bunului n sensul (sau nu) unei tradiiuni simbolice i de
voina prilor. Tradiiunea, n acest caz, pe lng faptul c este de
esena validrii contractului, produce irevocabil calitatea de proprietar
din acel moment al beneficiarului donaiei. Este considerat
tradiiunea ndeplinit i atunci cnd nu se realizeaz o deplasare a
bunului, dar sunt manifestri exterioare echivalente, cum ar fi

191
predarea cheilor de la o caset cu valori, depunerea unor sume bneti
pe numele donatorului.24
n cazul donaiilor, tradiiunea considerat dar manual
frecvent ntlnit n practic i materializnd diferite forme, face
excepie de la regula solemnitii donaiilor, de aceea ea trebuie s
rezulte fr echivoc fiind un mod aparte de dobndire al dreptului de
proprietate. Ce altfel ar justifica mai puternic prezumia instituit de
art. 1909 C.civ.
Dup prerea noastr, tradiiunea unor mobile, pentru a fi
considerat dar manual i fiind o excepie de la regula formei
autentice a donaiilor, trebuie dovedit de cel care o pretinde. n
contextul dovedirii este necesar a se stabili att animus donandi ct i
remiterea material a bunului mobil corporal, sau realizarea implicit
a tradiiunii, aceasta din urm fiind o creaie a practicii judiciare.
Tradiiunea este considerat ca avnd o sfer de aplicare
foarte restrns. La darurile manuale ea este o solemnitate care
nlocuiete forma autentic ce condiioneaz contractul de donaie i
rezult din materialializarea gestului. Transmiterea dreptului de
proprietate opereaz prin tradiiune i la nstrinarea titlurilor la
purttor (obligaiuni C.E.C., obligaiuni de stat, depuneri la purttor,
aciuni la societi comerciale). 25 n cazul titlurilor nominative nu pot
fi dobndite prin dar manual, dect cu ndeplinirea unor condiii ce le
sunt specifice. Este cazul aciunilor comerciale ale PAS-urilor, cnd nu
s-au pltit creditele la F.P.S., n perioada de interdicie a vnzrii,
prevzut de Legea nr.77/1994; la fel depuneri n banc, nominative i
alte asemenea titluri.
Concluzia ce se desprinde este c tradiiunea ca mod de
dobndire a dreptului de proprietate este cel mai bine reflectat n
cazul darului manual i c, att doctrina, ct i practica judiciar sunt
unanime n acest sens, c poate mbrca diferite forme n raporturile
sociale i i sunt asimilate remiterea titlului care ncorporeaz valoarea
cnd este la purttor sau depunerile la instituii de specialitate (bnci,
C.E.C. etc.).26
n fine, apreciem c i mai pstreaz valabilitatea susinerii
unor autori mai vechi, ct i a celor contemporani, c n cazul
dobndirii prin convenie a unor bunuri determinate de specia lor, pe
lng operaiunea de individualizare (prin numrare, cntrire,
msurare) trebuie s opereze i tradiiunea. 27
192
 Seciunea III.
Hotrrea judectoreasc, ca mod de dobndire a dreptului
de proprietate
Regula general este c hotrrile judectoreti au caracter
declarativ de drepturi. Aceste hotrri nu duc prin ele nsele la
dobndirea dreptului de proprietate, deoarece altul este titlul cu
aceast valoare. Hotrrile instanelor de judecat constituie un mod
de dobndire a dreptului de proprietate numai n cazul cnd acestea au
caracter constitutiv sau atributiv de drepturi. Intr n aceast categorie,
n principal, ordonanaele de adjudecare prin care se finalizeaz
executarea silit prin vnzarea la licitaie public a bunurilor ce
aparin debitorului. n virtutea ordonanei de adjudecare cumprtorul
devine proprietarul bunurilor, respectiv al imobilului pus n vnzare
prin aceast form a licitaiei. Referitor la ordonana de adjudecare s-a
reinut c nu i se poate aplica regimul juridic specific hotrrilor
judectoreti. Ea constituie un act procedural care pune capt
activitii de executare silit, n sensul c dac rmne definitiv, se
transmite adjudecatarului dreptul de proprietate asupra imobilului
vndut, drept ce l-ar avea i debitorul.28
Acest punct de vedere singular rmne neclar i nu poate fi
mprtit. Ordonana de adjudecare, ca i ncheierile instanei au
caracterul de hotrri judectoreti constitutive de drepturi n ce-l
privete pe dobnditor, indiferent care este faza procesual i
procedura dup care se materializeaz.
Considerm c aici se impun o serie de restricii legate de
vnzrile imobiliare cnd privesc ca imobile terenuri care intr sub
incidena restriciilor i interdiciilor de nstrinare stabilite prin Legea
nr.18/1991. Prin ordonana de adjudecare nu pot dobndi terenuri
proprietate n Romnia, cetenii strini sau apatrizi, conform art.47
alin.1 din Legea nr.18/1991. Aceasta privete i persoanele juridice
care nu au naionalitate romn sau sediul n Romnia (art.1 din Legea
nr.35/1991 n reglementarea anterioar). Tot astfel, spre deosebire de
ali autori, apreciem c i n acest caz este necesar exprimarea
dreptului de preempiune reglementat de art.48 din Legea nr.18/1991
i art.9 din Legea nr.16/1994, privind nstrinarea terenului n timpul
contractului de arendare.29
Ordonana de adjudecare are valoarea unui act autentic i
apreciem c se pot adjudeca orice fel de terenuri care se afl n circuit
193
civil, nstrinarea opernd astfel i cu respectarea condiiei formei
autentice prevzute de art.46 din Legea nr.18/1991. n dreptul
comparat, respectiv Codul civil austriac ale crui efecte prelungite n
timp mai au pe alocuri unele reminiscene n zonele din Ardeal, de
asemeni recunotea c prin licitaie i adjudecare se dobndea dreptul
de proprietate al lucrului, dac s-a fcut plata preului. 30
Rolul hotrrilor judectoreti de dobndire prin expropriere
pentru cauz de utilitate public a fost considerat ca atare de doctrina
tradiional.31 Autorii dau hotrrii judectoreti de expropriere puterea
de a fi transcris n formele de publicitate. Dup intrarea n vigoare a
Legii nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate
public, considerm c acest aspect poate fi repus n discuie, mai ales
c reglementrile antebelice n materie au constituit surs de inspiraie
pentru legiuitorul de azi care a alctuit legea. Atunci cnd expropriatul
se opune, exproprierea se dispune prin hotrre judectoreasc de
ctre instan potrivit art.22 i 23 din lege. De altfel, textul art.28 vine
n sprijinul acestei susineri statund c: transferul dreptului de
proprietate se produce ndat ce obligaiile impuse prin hotrre
judectoreasc au fost ndeplinite. Exproprierea dispus prin
hotrre judectoreasc n baza Legii nr. 33/1994, se aplic exclusiv
exproprierilor dup data intrrii n vigoare a acestei legi (2 iunie
1994), pentru c procedurile sale privesc numai situaiile pe care le
reglementeaz pe viitor.
Spre deosebire de tradiiune, dreptul de proprietate se
dobndete n conformitate cu art.26 din Legea nr.115/1938, fr
transcriere n cartea funciar, n caz de moarte, vnzare silit i
expropriere. Problema este c titularul nu poate dispune de el, dac nu
s-a fcut nscrierea.32 Mai este de observat situaia dobndirii
proprietii n cadrul partajului care este judiciar i voluntar. Partajul
are caracter declarativ i n cazul celui voluntar nu se pune problema
dobndirii dreptului de proprietate, deoarece efectele sale se rsfrng
retroactiv din momentul n care starea de indiviziune a intervenit. La
partajul judiciar, dac dreptul de proprietate este clarificat prin
atribuirea unuia dintre coprtai sau masa de bunuri comod partajabil
n natur se distribuie pe loturi coprtailor, datorit caracterului su
declarativ nu se dobndete dreptul de proprietate ca efect al
partajului. Cnd, ns starea de indiviziune urmeaz s fie sistat prin
vnzarea la licitaie public a bunurilor supuse mprelii, iar dup
194
efectuarea acestei proceduri bunul este achiziionat de un ter,
hotrrea de adjudecare este constitutiv de drepturi n privina
cumprtorului i, n consecin, prin adjudecare s-a dobndit dreptul
de proprietate.33
Aadar, n cazul partajului judiciar, atunci cnd el nu se poate
realiza prin alte modaliti, n ordinea determinat de art.9 i 10 din
Legea 603/1943 combinat cu art.728 C.civ. i se recurge la licitaie
dispus de instan, se pronun adjudecarea bunului i se stabilete
preul care poate fi mai mic sau mai mare dect cel stabilit de instan
din probele administrate. Adjudecarea bunului este modalitatea de
dobndire de ctre adjudecatar.34 La partajul care nceteaz prin
modalitatea vnzrii la licitaie, trebuie fcut distincie dintre
situaiile cnd achizitor este unul dintre coprtai sau dac este un ter,
strin de coproprietate. Numai terul este considerat dobnditor prin
ordonan de adjudecare care este constitutiv de drepturi, n ce-l
privete, cu ofertele pe care le implic. Aceasta este o excepie i este
constitutiv de drepturi deoarece creeaz o situaie nou, distinct de
cea anterioar i n acelai timp este translativ pentru c apare un nou
subiect de drept - terul dobnditor, care schimb proprietarul.
Explicaia diferenei de regim juridic const n aceea c
adjudecarea n favoarea unui coprta nu este considerat o nou
dobndire a dreptului de proprietate, deoarece acest drept este deja
ctigat prin efectul cauzei care a dus la calitatea de coprta
(ex.motenitorului), pe cnd alta este situaia terului achizitor, care nu
poate fi confundat nici cu a dobnditorului pentru cauz de convenii.
Tot aici ar mai fi de observat problema dac coprtaii convin prin
tranzacie ncheiat n temeiul art.1704 i urm. C.civ. consfinit prin
hotrre de expedient de ctre instan potrivit art.271 C.pr.civ., s
lichideze starea de indiviziune prin licitaie public este tot o
adjudecare i deci dobndire prin hotrre judectoreasc sau este o
dobndire prin vnzare-cumprare.
Apreciem c dac vnzarea la licitaie se face de ctre
executorul judectoresc dup ndeplinirea formalitilor procedurale
specifice execuiei silite, se emite ordonan de adjudecare, iar terul
este considerat dobnditor n temeiul acestei adjudecri i nu a voinei
coprtailor. Dimpotriv, dac dup rmnerea definitiv a hotrrii de
expedient, folosindu-se de aceasta, coprtaii sunt cei care organizeaz
licitaia i efectueaz vnzarea, nu se mai emite ordonan de
195
adjudecare, transmitarea proprietii ctre ter opereaz n temeiul
conveniei.
S-a mai pus problema dac hotrrile judectoreti care in loc
de contract autentic de vnzare-cumprare pot fi considerate sau nu n
aceast categorie, anume, dac duc la dobndirea dreptului de
proprietate.35 Nu vom intra n detalii privind valabilitatea conveniei
prilor, fiindc ne-am propus analizarea acestui aspect cu prilejul
contractelor ca mod de dobndire a dreptului de proprietate. Vom
analiza doar caracterul acestei dobndiri i dac poate fi asimilat
dobndirii prin hotrre judectoreasc. Ct timp a fost n vigoare
Decr.nr.144/1958, prevedea la art.12 posibilitatea pronunrii unei
hotrri care s in loc de act autentic la nstrinrile imobiliare, n
prezena unei dispoziii legale exprese, era clar c aceste hotrri
judectoreti erau constitutive de drepturi i se ncadrau n acest mod
definitiv de dobndire al proprietii.
Fostul Tribunal Suprem a statuat, fr nici o rezerv c
hotrrea pronunat n temeiul art.12 din Decr.nr.144/1958 este
constitutiv de drepturi, ca atare considerat act translativ de
proprietate. Aceast interpretare a fost mprtit illo tempore i de
ctre literatura de specialitate.36 S-a susinut c se deduce chiar din text
c este productor de efecte translative de proprietate. 37
Abrogarea acestui act normativ prin Legea nr.50/1991 n lipsa
unui temei legal expres, ar duce la concluzia c hotrrile instanelor
care constat i consfinesc nvoiala prilor exprimate prin
antecontract nu mai constituie un mod de dobndire al proprietii. Cu
toate acestea, practica judiciar a pronunat hotrri care in loc de act
autentic i n temeiul hotrrii s-a transmis dreptul de proprietate. 38
Chiar dac se accept ideea validrii antecontractelor de
nstrinare la construcii, prin impunerea de a duce obligaia de a
face pn la capt, convenia prilor este aceea care transfer
proprietatea i nu hotrrea judectoreasc care, n litigiu, dezleag
pricina dintre pri referitoare la obligativitatea finalizrii clauzei de
transmitere a proprietii ce a fost asumat.
n practica judiciar se observ c s-au combinat cele dou
moduri de dobndire - convenia i hotrrea judectoreasc sau pur
i simpu s-a neglijat acest aspect. S-a acceptat posibilitatea obinerii
de ctre cumprtor a unei hotrri judectoreti care s in loc de

196
contract autentic i s produc transferul dreptului de proprietate, chiar
n condiiile abrogrii art.12 din Decr.nr.144/1958.39
Corobornd cu art.22 din Legea nr.115/1938, care prevede
obligaia celui ce nstrineaz s predea i nscrisurile necesare
evidenierii n cartea funciar, dac ele nu sunt predate, art.24 din
acest decret d dreptul de a cere instanei s dispun nscrierea i
atunci hotrrea judectoreasc opereaz transferul, fiind ca atare un
mod de dobndire al dreptului de proprietate.40
Invocndu-se prevederile art.1073 i 1075 din C.civ.,
referitoare la dreptul creditorului de a cere ndeplinirea obligaiei de a
face, nu se pune la ndoial posibilitatea de a cere instanei de judecat
pronunarea unei hotrri care s in loc de act autentic. Acest aspect
nu-l dezbatem aici. Este de reinut, n esen, c aceste hotrri
consfiinesc actul de vnzare-cumprare, fr ca ele nsele s
constituie acest drept. Hotrrea ine loc actului autentic pentru a se
transcrie potrivit Legii nr.115/1938 sau pentru a suplini cerina art.46
din Legea nr.18/1991, dac n cauz este vorba i de teren, dar
nstrineaz prin voina prilor exprimat prin contractul sub
semntur privat, iar nu prin hotrrea judectoreasc chemat s
verifice dac voina a fost liber exprimat precum i ndeplinierea
unor alte cerine legale. Abrogarea Decr. nr. 144/1958 face ca obligaia
asumat prin antecontract s fie pus n discuie, efectele sale sunt
nlocuite cu principiul consensualismului i duce la realizarea
transferului de proprietate. Instanele judectoreti sunt n drept s
constate valabilitatea vnzrii-cumprrii, cu efect de la data
pronunrii hotrrii n constatare.
n legtur cu dobndirea dreptului de proprietate prin
hotrre judectoreasc discuia se redeschide prin promulgarea Legii
nr.7/1996, legea cadastrului i a publicitii imobiliare. 41 n art. 22 alin.
ultim al legii menionate se arat c hotrrea judectoreasc
definitiv i irevocabil va nlocui actul prin care s-a constituit sau
prin care s-a transmis dreptul de proprietate n mod valabil, dup cum
prevede alin.1 al aceluiai articol. De aici concluzia c hotrrile
pronunate potrivit acestor texte din lege duc prin ele nsele la
dobndirea dreptului de proprietate, din moment ce nlocuiesc actul
respectiv, acesta nemaiexistnd sau neavnd puterea de a constitui i
transmite n mod valabil. Constatm c legiuitorul a dorit s
suplineasc prin aceast reglementare i n acelai timp s actualizeze
197
dup noile cerine reglementarea anterioar a art.12 din D.144/1958
care a fost abrogat. Acest raionament ne ndeamn s considerm i
decizia administrativ a autoritii competente, prevzut de acelai
text, pe cnd actul administrativ nu este enumerat de art.644-645 din
C.civ.

Seciunea IV.
Ocupaiunea, ca mod de dobndire a dreptului de
proprietate
Ocupaiunea este un mod originar de dobndire a dreptului de
proprietate. Este considerat de doctrin c reprezint titlul prin care
se dobndete proprietatea unui lucru care nu aparine nimnui, prin
luarea lucrului n stpnire n scopul de a-i dobndi proprietatea. 42 n
prezent acest mod de dobndire este foarte restrns, innd seama c
nsuirea bunului gsit impune gsitorului predarea ctre autoriti sub
sanciunea legii penale. Proprietarul bunurilor fr stpn devine
statul, att n cazul lucrurilor pierdute i nerevendicate de proprietar,
ct i n cazul succcesiunilor vacante. Codul nostru civil
reglementeaz la art.477 c toate averile vacante i fr stpn,
precum i ale persoanelor care nu las motenitori sunt ale
domeniului public. Ideea este reluat de art.646: Bunurile fr
stpn sunt ale statului.; i, n fine, art.680 prevede c n lips de
motenitori legali sau testamentari, bunurile lsate de defunct trec n
proprietatea statului. Din reglementarea dat de C.civ.i din
Decr.nr.111/1955, se uniformizeaz temeiul dobndirii acestor bunuri.
De asemeni, nu pare s fac vreo distincie ntre persoanele care mor
fr motenitori pe de o parte i cele ale cror moteniri sunt
abandonate, pe de alt parte. Aceasta face s se nasc ntrebarea,
dac n cazul succesiunilor vacante sau a celor prsite, dobndirea
dreptului de proprietate de ctre stat se face n temeiul succesiunii
(art.644) sau al ocupaiunii (art.645). Tot astfel, am artat c trecerea
bunului gsit n favoarea statului, practica judiciar a statuat c
opereaz n temeiul legii. Constatm diferenieri de abordare i opinie
ntre practica judectoreasc i autorii de specialitate.
n privina succesiunilor rmase fr urmai, apreciem c
situaia este diferit de succesiunile prsite de urmai, cu toate c
autorii le trateaz ca avnd un temei unitar.43

198
 n doctrin s-au purtat discuii asupra naturii dreptului statului
cu privire la succesiunile vacante. ntr-o opinie s-a apreciat c aceste
bunuri se cuvin statului n virtutea dreptului su de suveranitate, prin
exerciiul dreptului de desheren, dup cum el culege orice bun fr
stpn aflat pe teritoriul su. 44 Dac s-ar mprti acest punct de
vedere, fr discuie dreptul de proprietate al statului se dobndete
prin ocupaiune. Aici rmne valabil adagiul devenit maxim: Fiscus
post omnes - fiscul n urma tuturor; cu alte cuvinte statul prin organele
sale de administrarea averii publice culege ce rmne al nimnui. ntr-
o alt opinie, s-a susinut c statul are calitatea de motenitor.
Motenirea, dup cum am vzut, este un mod distinct de dobndire, ce
urmeaz s fie analizat ntr-un paragraf viitor.
n cazul succesiunilor prsite de motenitori, trebuie s
facem distincie dac au fost prsite nainte sau dup ce au fost
acceptate i preluate n posesie. n ipoteza c au fost prsite nainte
de acceptare, apreciem c suntem n prezena unei succesiuni fr
urmai, adic vacante i se pun aceleai probleme pe care le-am artat,
adic dobndete, fie n virtutea calitii de putere suveran, fie n
calitate de motenitor. n ipoteza abandonrii dup acceptare i
preluare n posesie, nu mai avem de a face cu o motenire vacant, ci
cu bunuri prsite, al cror regim este clar i nltur orice alt
discuie.
mprtim punctul de vedere c statul culege bunurile n
virtutea calitii sale de putere suveran. Aceasta a fost concepia
codului dup modelul su francez din care s-a inspirat. Dintr-un
considerent raionalist decurge c ntre stat i de cuius nu exist nici o
legtur specific, precum acesta din urm o are cu ceilali
motenitori. Persoana defunctului nu este continuat de stat, cum este
cazul celorlali motenitori, apropierea de defunct st la baza stabilirii
claselor i gradelor de motenitori.
Prin deschiderea succesiunii opereaz o transmitere
patrimonial ctre persoane aflate n via, care are o legtur de
rudenie sau n puterea testamentului n consideraia persoanelor care
sunt motenitori. Statul nu poate avea nicidecum calitatea de
motenitor, el nu are nici un raport cu persoane defunctului, specific
raiunilor de reglementare a succesiunii. Odat cu decesul persoanei
nceteaz i calitatea sa de subiect de drept. ncetnd calitatea de
subiect de drept, patrimoniul su rmne fr stpn, din lips de
199
motenitori legali, notarul public declar succesiunea vacant i
elibereaz la cererea reprezentantului statului certificatul de vacan
succesoral conform art.85 din Legea nr.36/1995. Vacana succesoral
nu este n raport cu statul ci certific inexistena motenitorilor.
n dreptul nostru, dobndirea dreptului de proprietate are loc
prin ocupaiune: a) lucrurile al cror uz este comun tuturor
(art.647); b) vnatul i pescuitul dobndit de vntor n mod legal
(art.648).45 Cele din prima categorie nsui Iustinian n Institute le
numete comun tuturor, ele sunt: aerul, lumina, apa natural, ploaia,
marea liber etc.46 Nimeni nu le poate sustrage de la uzul comun al
tuturor oamenilor i s le aproprie n mod exclusiv.
Chiar aa fiind, este de precizat c atunci cnd o persoan a
luat din aceste bunuri, de exemplu, ap pe care a depozitat-o ntr-un
recipient, a comprimat aer ntr-o butelie etc., din acel moment devine
proprietatea sa prin ocupaiune i terii nu mai pot s se foloseasc de
ele.
n a doua categorie intr vnatul i pescuitul, de pe fondurile
de vntoare sau piscicole, unde aceste bunuri (vieti) triesc n
libertate. Ele sunt considerate de doctrin res nullius i devin n
virtutea art.648 C.civ. proprietatea primului ocupant. Tot dup
Iustinian, ceea ce nu aparine nimnui, se cuvine, dup dreptul natural,
primului ocupant. Acestea sunt animalele, flora i fauna maritim, care
triesc i se dezvolt independent de activitatea uman, n deplin
libertate natural. Ocupaiunea nu strmut proprietatea animalului la
vntor, dect atunci cnd vnatul a czut n mna lui. Cderea
animalului (petilor) n captivitate, n posesia dobnditorului
marcheaz momentul naterii dreptului de proprietate. Proprietatea
prin ocupaiune se pierde odat cu pierderea posesiei, ndat ce
animalul i-a redobndit libertatea, pentru c el redevine res nullius.
n legislaia actual sunt reglementri speciale n domeniu:
Legea nr.26/1976, privind economia vnatului i vntoarea i Legea
nr.12/1974 privind piscicultura i pescuitul. Animalele slbatice
domesticite sau aflate n rezervaii, sub dependena omului, nu mai pot
fi dobndite prin ocupaiune.
Tot prin ocupaiune se dobndete i atunci cnd proprietarul
de drept al bunului mobiliar se leapd de bun, printr-o intenie
exteriorizat i neechivoc. Apreciem delsarea voluntar de bun
poate fi echivalent indirect cu un dar fcut nedeterminat ctre primul
200
venit. Acesta nu mai este un bun fr stpn sau pierdut n sensul deja
analizat de noi mai nainte. Considerm c cel care intr n posesia
unui bun de care proprietarul s-a delsat cu scopul de a-l oferi
primului gsitor, sau fiindu-i indiferent acest lucru, el intr prin
ocupaiune n proprietatea acestui prim posesor. Situaia nu poate fi
asimilat cu bunurile ce intr sub incidena Decr.nr.111/1951. Tot prin
ocupaiune sunt dobndire: comoara i tezaurul (art.649 C.civ.), aspect
pe care l-am analizat la un capitol anterior. Menionm acest lucru din
nou deoarece apreciem c le sunt asimilate pietrele, diamantele, coralii
etc. gsite n ape, care n doctrin sunt analizate distinct.
Capturile luate de la inamic n timp de rzboi (praeda
bellica), ar fi ultima dobndire a proprietii prin ocupaiune. Ea a fost
consacrat de dreptul ginilor i se refer la dreptul nvingtorului de a
lua ca prad de rzboi bunurile vrjmaului biruit. n dreptul Romei
antice, n rzboaiele sale de cucerire justifica nu numai dreptul asupra
bunurilor, dar chiar i a persoanelor inamice pe care-i transforma n
sclavi. Problema a stat n preocuparea juritilor timpului, att din
perspectiva analizei istorice, ct i a doctrinelor naturale sau raionale
ale teoreticienilor. Rzboiul era privit ca o fatalitate ce se conduce
dup legile eterne ale umanitii. Legile s tac la sunetul armelor,
ns numai legile civile i judectoreti, care se aplic n timp de
pace a exclamat Hugo Grotius. Mult vreme s-a considerat c
popoarele se pot ucide ntre ele, dar i de a se prda unele pe altele.
Capturarea navelor de rzboi i comerciale ale inamicului, precum i
navele corsarilor au gsit variate justificri, cu distincii dintre cele
aparinnd statelor beligerante, particularilor sau rzvrtiilor pentru a
fi sau nu considerate doccupatio bellica.47 De asemeni, trecerea
proprietilor domeniului public sau ale particularilor, ca urmare a
anexrilor teritoriale, n fine, dreptul celor care au fost victime i
mijloace de ndestulare din ceea ce s-a dobndit prin ocupaiune de la
adversari.48 Observm c autorii citai situeaz captura de rzboi ca un
mod de dobndire a lucrurilor strine.
n prezent, documentele organismelor internaionale i
tratatele dintre state exclud rzboiul ca mod de rezolvare a
diferendelor dintre state. Din practica de dup cel de-al doilea rzboi
mondial, consfinit n conveniile de armistiiu i tratatele dintre state
care au pus capt conflagraiei, nu s-a acceptat, cel puin teoretic,
dreptul statelor inamice de a-i lua unul altuia din proprietate valori
201
patrimoniale. Mai mult, prin convenii de armistiiu s-a dispus
restituirea acestor bunuri. Aceasta face ca n prezent, aspectul s aib
doar o importan teoretic i istoric. Sunt ns state care ignor
obligaiile de restituire ale capturilor de rzboi.
O ultim chestiune care i are aici locul s fie analizat aici
este dobndirea prin ocupaiune a imobilelor, prin posesia pur i
simpl a statului, pe timp de 2 ani, potrivit prevederilor Decretului
nr.218/1960 i 712/1966. Pentru deplina lmurire a problemei, cele
dou acte normative prevedeau o prescripie special de 2 ani, socotii
de la data intrrii unui bun n posesia statului, n aceea a unei
organizaii cooperatiste, obteti, fie fr nici un titlu, fie n cadrul
procedurii prevzute de Decr.nr.111/1951, fiind astfel considerate
proprietate de stat sau obteasc. n practica instanelor s-a reinut c
posesia de 2 ani, prevzut de Decr.nr.218/1960, trebuia s
ndeplineasc aceleai condiii prevzute de art.1847 C.civ. potrivit
crora: ca s se poate prescrie, se cere o posesie continu,
nentrerupt, netulburat, public i sub nume de proprietar.
Cu privire la condiia referitoare la caracterul netulburat al
posesiei, prin art.1851 C.civ. se prevede c posesia este tulburat
cnd este fondat sau conservat prin acte de violen n contra sau
din partea adversarului. Condiia nu este ndeplinit atunci cnd este
fondat i apoi conservat prin violen moral, constnd din temerea
expunerii la un ru pe tot timpul ct a durat. De aceea, posesia
exercitat de stat prin organele sale, s-a fcut n condiiile existenei
unei violene morale i aceasta face ca aceast posesie s nu fie util i
s mpiedice pe ocupant s devin proprietar. Acest aspect a fost
reinut n practica Curii Supreme de dup anul 1990. 49 Practica Curii
Supreme a mai statuat c nu se poate invoca dobndirea prin deinerea
timp de 2 ani, potrivit acestor acte normative. 50 Prin aceasta s-a
nclcat chiar Constituia din 1952, sub imperiul creia au fost emise
cele dou acte normative, pentru c n art.12 i aceast constituie
garanta protecia general a proprietii. Dar i art.481 C.civ., care era
n vigoare, prevede c: Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea
sa, afar numai pentru cauz de utilitate public, fa de care, de
asemenea, s-a contravenit.
mprtim aceast soluie a practicii judiciare i apreciem c
i pstreaz actualitatea chiar dac ulterior a fost pronunat
Hotrrea nr.1/2 febr.1995 a S.U. ale C.S.J., aceasta pronunndu-se n
202
sensul c instanele judectoreti nu au atribuia de a cenzura i de a
dispune restituirea imobilelor naionalizate prin Decr.nr.92/1950 i
listele anexe la acest decret. Hotrrea instanei supreme a lsat pe
seama puterii legislative reglementarea situaiei imobilelor
naionalizate, dar nu i cele trecute la stat n baza celor dou decrete.
Inconsecvena instanei supreme, oscilrile de orientare dup cum
penduleaz i orientrile puterii politice, rezult i din faptul c prin
Hot. nr. 1/28 septembrie 1998, s-a revenit asupra jurisprudenei Curii
Supreme constituit n S.U.A., acordnd instanelor judectoreti
competena s soluioneze litigiile de proprietate respective.
Nici promulgarea Legii nr.112/1995 nu constituie dup
prerea noastr o oprelite pentru revendicare de ctre fotii
proprietari i nlturarea consecinelor ocupaiunii de ctre stat, pentru
c fac obiectul reglementrilor acestei legi numai acele case care au
trecut la stat, cu titlu (art.1 din lege).51 Ori, Decr.nr.218/1960 i
Decr.nr.712/1966, nu constituie titlu. Ocuparea unui bun imobil mai
mult de 2 ani de stat i nerevendicarea de proprietar, trecea la stat. Prin
ele nsele, cele dou decrete nu pot constitui titlu, nici alt mod de
dobndire prevzut de art.644 i 645 din C.civ. Argumentul cel mai
puternic este c bunurile imobile nu sunt susceptibile s fie dobndite
prin ocupaiune, aa cum pe drept cuvnt s-a subliniat n literatura de
specialitate, punct de vedere pe care l mprtim.
n fine, preocuparea legiutorului de a clarifica situaia juridic
a acestor imobile a fost materializat i prin Legea nr. 10/2001
( Publicat n M.O., I, nr. 75/14 febr. 2001). Legea arat care sunt
msurile reparatorii pentru fotii proprietari ale cror imobile au fost
preluate abuziv de stat, organizaiile cooperatiste sau orice alte
persoane juridice n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989,
precum i cele rechiziionate care se restituie de regul n natur. n
cazul n care restituire n natur nu este posibil, se vor stabili msuri
reparatorii prin echivalent (art. 1 al. 1 i 2). Legea arat care sunt
msurile raparatorii prin echivalent ele putnd fi combinate ntre ele
(art. 1 al. 3).
n art. 2 sunt descrise ce se nelege prin imobile preluate n
mod abuziv, fiind abandonat distincia dintre imobiel preluate cu titlu
i cele preluate fr titlu, consacrate de Legea nr. 112/1995.
n seciunea de fa sub acest aspect este de reinut c
indiferent de modul n care statul a preluat proprietate fie i prin
203
simpla lor ocupaiune ca bunuri considerate abandonate, fr stpn
sau apreciate a nimnui, cu efecte juridice create de-a lungul timpului
sunt supuse restituirii sau altor msuri reparatorii.

Seciunea V.
Accesiunea, ca mod de dobndire a dreptului de proprietate

1. Noiune
Dreptul de accesiune este reglementat de art.482 C.civ. i este
enumerat printre modurile de dobndire ale dreptului de proprietate,
prevzute de art.645 din acelai cod, constituind un mod originar de
dobndire. El este definit, conform art.488 coroborat cu art.482 C.civ.
ca o ncorporare material a unui lucru mai puin important ntr-un
lucru mai important i n virtutea creia, dac cele dou lucruri au
aparinut unor proprietari diferii, proprietarul lucrului mai
important dobndete dreptul de proprietate i asupra lucrului mai
puin important. Ceea ce numim accesiune, este o consecin a
ncorporrii materiale a unui lucru accesoriu cu lucrul principal, care
formeaz obiectul dreptului, fie c lucrul accesoriu e un produs al
lucrului principal, fie c e unit cu el n mod material sau artificial. n
doctrin s-a afirmat c: Principiul e c tot ce e produs de lucrul care
e obiectul dreptului, precum i tot ce se ncorporeaz n lucru, e
cuprins n obiectul dreptului. Accesiunea mai este denumit i
ncorporaiune.
Codul nostru civil de la 1864 reglementa accesiunea n
art.483-516. De atunci i pn astzi au aprut o serie de modificri i
abrogri exprese sau tacite prin acte normative succesive i sisteme
legislative diferite. Au mai rmas n vigoare puine texte, care la rndul
lor se adapteaz n prezent n urmtoarele direcii cluzitoare:
a) accesiunea, ca mod de dobndire a proprietii este
admisibil numai excepional, atunci cnd dou lucruri aparinnd de
proprietari diferii s-au unit n aa fel nct separarea lor nu se mai
poate produce dect prin deteriorarea lor sau distrugerea unuia dintre
ele, interesul economic i cel al proprietarilor impunnd atribuirea la
unul dintre ei. Acela nu poate fi altul dect proprietarul lucrului
principal. Lucrul principal este acela care are valoare mai ridicat i
diferena de valoare trebuie s fie substanial;

204
 b) cazurile de dobndire a dreptului de proprietate nu
opereaz n raporturile dintre soi, cnd prin contribuie comun
acetia ridic construcii pe terenul proprietatea unui dintre ei. Soul
neproprietar dobndete un drept de folosin asupra terenului
aparinnd celuilalt so pe care se afl construcia. Acest drept de
folosin apreciem c n prezent este asimilat dreptului de superficie,
avnd la baz nvoiala soilor. Dreptul de superificie nu era acceptat
sub imperiul Legilor nr.58 i nr.59 din 1974. Odat cu abrogarea lor,
considerm c acest drept a revenit n deplin actualitate, fiind de
altfel semnalat n literatura de specialitate. 52 Cu acest amendament se
aduc coreciile de consecin opiniilor artate ale autorilor citai mai
nainte;
c) cnd lucrul accesoriu face parte din domeniul public,
considerm c nu poate opera dreptul de accesiune n favoarea
dreptului de proprietate privat a persoanelor fizice sau juridice, altele
dect statul. n virtutea art.135 (5) din Constituia Romniei, bunurile
proprietate public sunt declarate inalienabile. Textul stabilete
restrictiv, statund c n condiiile legii ele pot fi date n administrare
regiilor autonome i instituiilor publice, sau pot fi concesionate ori
nchiriate. Per a contrario, ele nu pot s-i schimbe proprietarul i nici
s primeasc o alt destinaie n afara celor limitativ i expres artate
de lege.
Lucrurile afectate interesului obtesc, ct timp aceast
destinaie subzist, exced posibilitii de a fi susceptibile de a face
obiectul dreptului privat, n nelesul art.475 C.civ. Regimul lor juridic
este impus de dreptul public (i nu de cel privat). Ca atare, n privina
lor, din punct de vedere al art.5 C.civ., nu se poate deroga prin
convenii sau acte juridice unilaterale. Lucrurile afectate uzului
obtesc, nu pot face obiectul revendicrii, a aproprierii dreptului de
proprietate, ntruct fac exclusiv obiectul proprietii publice, uzajul
lor este al ntregului public i drepturile ce se poart nu sunt
echivalente dreptului de proprietate n sensul Codului civil. 53 Bunurile
care fac parte din domeniul privat al statului sunt susceptibile de a fi
dobndite prin accesiune. n prezent regimul juridic al proprietii
private se bucur de un tratament egal indiferent de titularul dreptului
de proprietate. Cu alte cuvinte, toate bunurile care se afl n circuit
civil, adic susceptibile de nstrinare pot face obiectul dobndirii
dreptului de proprietate prin acesiune.
205
 Dup obiectul principal la care se refer, accesiunea poate fi
imobiliar i mobiliar; la rndul su cea imobiliar poate fi natural
i artificial.

2. Accesiunea imobiliar
Accesiunea imobiliar natural este aceea care se realizeaz
fr intervenia omului i apare n urmtoarele cazuri reglementate de
Codul civil: aluviunea (art.495), avulsiunea (art.498); insulele i
prundiurile (art.500); accesiunea albiei unei ape curgtoare (ru,
pru, fluviu, art.502); accesiunea animalelor slbatice (porumbei,
albine, iepuri etc., art.503).
La accesiunea imobiliar natural trebuie s se in seama de
prevederile art.5 din Legea nr.18/1991, privind fondul funciar, pentru
c se preteaz la modificri naturale terenurile care prin acest text sunt
afectate domeniului public. Textele Codului civil sufer coreciile
corespunztoare n cazul albiilor rurilor i fluviile, cuvetele lacurilor
de interes public, terenuri cu destinaie forestier, plajele etc.,
nesusceptibile de dobndire prin accesiune n dauna domeniului
public. Principiul general care domin n textele Codului civil materia
accesiunii imobiliare este c pmntul se consider totdeauna ca lucrul
principal. Pornind de la aceasta, toate lucrurile care se ncorporeaz n
el sunt considerate accesorii, fcnd abstracie de valoare. 54
n prezent, cnd exist bunuri mobile sau imobile ca valori
mai ridicate dect pmntul pe care ele se aeaz sau n care se
ncorporeaz, considerm c aceast concepie tradiional trebuie
schimbat i pe plan legislativ. n doctrin i n practic s-a acceptat c
aceast concepie trebuie reconsiderat, pentru c progresul economic
(i odat cu el dreptul civil i comercial) din societatea contemporan,
iar criteriul valoric al imobilelor fa de mobile, a pmntului fa de
alte bunuri nu mai este de actualitate. Preocuparea principal pentru
nfrngerea acestei concepii tradiionale, s-a manifestat cu mai mult
asiduitate la autorii de specialitate n drept comercial. 55
ntr-o spe soluionat de Curtea de Apel, invocnd
argumente de drept comparat i pe autorii citai se abordeaz aceast
chestiune pe nlturarea diferenierii automate dintre mobil i imobil,
precum i pe reconsiderarea criteriului pur valoric pentru a nu se crea
artificial distincia dintre un lucru considerat principal i altul
accesoriu.56
206
 n soluionarea speei n materie contractual, unde se pune n
discuie dac vnzarea imobiliar este de natur civil sau comercial,
se pune i problema dac n cadrul vnzrii activului comercial,
potrivit Legii nr.58/1991, care dintre bunuri au calitatea de a fi
principale: pmntul, spaiile comerciale, fondul de comer, mrfurile.
S-a considerat c n realizarea raportului juridic, n spe de natur
contractual, nu pmntul precumpnete ca fiind lucrul principal.
Celelalte componente ale activului, potrivit art.53-62 din Legea
nr.58/1991, caracterizate prin totalitatea lor corporal i incorporal,
dar aparinnd aceluiai activ, unde este cuprins i terenul dau o
importan economic specific i deci, principal. Fondul de comer
este o entitate att corporal ct i incorporal, prin componentele sale
care pot s includ i imobile, nu mai fac absolut ierarhizarea n
sensul aprecierii imobilului ca un lucru principal, pentru a opera
accesiunea, dei poate fi posibil.57
Acesta este i rolul practicii judiciare, de a interpreta o lege
potrivit realitilor vieii sociale, pe care normele juridice sunt
chemate s o ordoneze. Pentru a dezlega judiciar raportul social
concret dedus judecii, conflictul de interese care este actual, norma
juridic nu poate fi privit nchistat i imuabil, ea trebuie actualizat
pentru a nu deveni anacronic n soluionarea raporturilor juridice
concrete.
Revenind la analiza teoretic a accesiunii imobiliare naturale,
ea este de dou feluri: accesiunea pmnturilor depuse sau create de
ape i accesiunea animalelor. n lipsa unei reglementri apreciem c,
prin asemnare, textele art.495, 498 i 500 din C.civ. sunt aplicabile i
n cazul cnd accesiunea se realizeaz pe alt cale i ne referim la
depunerile rezultate n urma micrilor tectonice de pmnt, ale
aciunii vulcanilor, a exploziilor etc.
a) Aluviunile sunt creteri de pmnt ce se fac succesiv i pe
nesimite la malurile fluviilor i ale rurilor. Textul art.495 C.civ. se
interpreteaz n sensul c el se refer la orice ap curgtoare, adic i
la prruri. Aceste depuneri se mai numesc i mluri i provin din
faptul c adesea apele curgtoare depun ncetul cu ncetul pmnt i
materiale pe unul din maluri. Ele aparin proprietarului terenului
riveran, la care s-au fcut acele depuneri de pmnt, indiferent de
natura cursului de ap. Sunt asimilate cu aluviunile pmnturile lsate
de apele curgtoare, cnd acestea se retrag pe nesimite de la un mal la
207
altul, prin modificarea treptat a cursului lor. n conformitate cu
art.496 din C.civ., pmntul descoperit i eliberat prin retragerea apei,
aparine proprietarului fondului de-a lungul cruia s-a retras apa.
Caracteristic pentru aluviune este c proprietarul de pe cellalt mal, al
crui fond scade prin faptul c apa s-a extins spre el, nu poate s cear
nici o despgubire de la proprietarul al crui fond s-a mrit i nici nu
poate s revendice pmntul descoperit prin retragerea apei. (Vezi aici
C.Hamangiu, N.Georgean, vol.II, p.495).
b) Avulsiunile sunt adugiri ale unor buci de pmnt smulse
brusc datorit aciunii apelor curgtoare i care se adaug la alt fond.
Accesiunea se poate recunoate i identifica. Proprietarul fondului de
la care s-a rupt pstreaz asupra ei un drept, o poate revendica de la
proprietarul fondului la care s-a produs alipirea. Aciunea n
revendicare poate fi intentat n termen de un an, altminteri poriunea
rupt i alipit devine proprietatea proprietarului fondului la care s-a
alipit. Termenul de un an este un termen de decdere. El se calculeaz
de la data alipirii i nu are relevan faptul c noul proprietar a pus sau
nu stpnire pe poriune.58
c) Insulele i prundiurile, n conformitate cu art.500 C.civ.,
cnd acestea se formeaz n ruri navigabile i neplutitoare, sunt ale
proprietarului rmului pe care ele s-au format. n urma determinrii
liniei mediane a apei, revin n totalitate sau n parte proprietarului
fondului riveran spre aceast linie median. Cnd ea trece peste linia
median a rului fiecare proprietar are dreptul de proprietate asupra
prii din insul ce se ntinde spre el, pornind de la jumtatea rului.
Este locul unde trebuie s avem n vedere apele care in de domeniul
public, conform art.5 din Legea nr.18/1991, i Legea nr.107/1996,
legea apelor, care prevede c aparin acestui domeniu printre altele
albiile rurilor i fluviilor. Problema este de interes juridic
dac n urma avulsiunilor sau a insulelor i prundiurilor au loc
deplasri ntre domeniul public de interes general i cel de interes
local sau ntre dou uniti administrative locale. Ea i gsete
rezolvarea n sensul reglementat de Codul civil, dac nu sunt alte
reglementri legale prin acte normative speciale sau dac aspectul nu
este soluionat pe cale administrativ.
Codul civil nu prevede situaia cnd insula sau prundiul se
desprinde, se formeaz prin ruperea brusc a unei poriuni de fond. S-
a apreciat c ea poate fi revendicat de proprietarul fondului tot n
208
termen de un an, dup care ea va aparine statului ca res nullius, ali
autori considernd c dup un an ea trebuie mprit ntre proprietarii
riverani, dup aceleai reguli prevzute de art.500 C.civ.59 Dac insula
se desprinde prin avulsiune de la un particular i se formeaz ca insul
pe domeniul public, adic pe cursul unui ru sau fluviu, ea poate fi
revendicat n termen de un an. n prezent, pentru ca statul s o
cuprind n patrimoniul public, suntem de prere c trebuie s recurg
la procedura de expropriere, prevzut de Legea nr.33/1994. Acest
lucru devine aplicabil n ipoteza c dup intrarea n vigoare a Legii
nr.18/1991 i a Constituiei se produce o atare insul, pentru c cele
existente anterior, fr ndoial, aparin domeniului public al statului.
Proprietarul de la care s-a desprins insula, poate s o
foloseasc la locul unde ea se afl, care este consecina fatal a
vecintii cu o ap curgtoare i nu prejudiciaz pe cellalt
proprietar. Pentru ca un proprietar riveran s reclame proprietatea
unei insule formate pe un ru nenavigabil i neplutitor trebuie ca el s
fie proprietar riveran n momentul formrii insulei. Dac proprietatea
riveran a fost nstrintat fr ca s figureze i insula, dobnditorul
subsecvent (cumprtorul) nu poate pretinde nici un drept asupra
insulei. mprirea insulei ntre riverani se face prin trasarea unei linii
imaginare n mijlocul rului (linia median). Dac linia nu traverseaz
insula, ea va aparine proprietarilor de partea crora s-a format. Dac
linia traversaz insula, proprietarii riverani vor avea fiecare dreptul la
poriunea de insul care se afl pe partea lor. Dup formarea insulei,
proprietarii se bucur de dreptul de aluviune care se formeaz la
aceast insul.
d) Albia prsit este reglementat de art.502 C.civ., n
ipoteza cnd un curs de ap i schimb n mod natural cursul,
prsind vechea albie. Interpretarea dat de doctrin d dreptul
riveranilor, n termen de un an, s cear autorizarea de a readuce apa
n vechea albie pe cheltuiala lor. Schimbarea cursului apei unui ru nu
se confund cu prsirea subit a unui rm i intrarea n rmul opus
prin ruperea terenului, deoarece n ipoteza art.502 C.civ. (sau art.563
C.civ.fr.) se prevede situaia cnd un ru i schimb cursul vechi i
formeaz un curs nou independent de cel vechi. Nici cu inundaia nu
se confund, care este o cauz temporar prin natura sa, ca i o ruptur
de diguri, o furtun, o ploaie mare. Termenul de un an prevzut la
art.498, la avulsiune, pentru revendicare, nu-i gsete aplicaiune n
209
cazul prevzut de art.502 C.civ.60 Se impune i aici precizarea n
legtur cu albiile, reglementarea din art.5 din Legea nr.18/1991, n
situaiile n care le consider aparinnd domeniului public, fiind
valabile consideraiile fcute, pentru a nu mai repeta.
n condiiile Codului civil romn, dac nu se aprob sau dac
nu se face lucrarea de revenire la albia veche, albia prsit se va
mpri ntre proprietarii riverani, dup regulile pentru mprirea unei
insule. Noua albie se va considera ca fiind albia normal, fr drept de
despgubire pentru cei pe fondul crora s-a aezat. Nimeni nu
rspunde de cazul fortuit i de fora major. Face excepie sistemul de
asigurri prin efectul legii pentru terenurile agricole, la care prile pot
recurge.
e) Accesiunea animalelor slbatice. Dobndirea dreptului are
loc n condiiile art.503 C.civ. Animalele devin un accesoriu al
fondului pe care se afl, ct timp ele se stabilesc acolo. Dreptul
nceteaz de ndat ce animalele prsesc fondul. Animalele slbatice
fac parte din fondul cinegetic, acesta n prezent este proprietatea
statului i modul de exploatare, inclusiv dobndirea lui, a fost
reglementat de Legea nr.26/1976, privind economia vnatului i
pescuitului, abrogat prin Legea nr.103/1996. Animalele slbatice
circul n voie n natur, ele nu pot fi dobndite prin fraud sau
artificii, dup cum glsuiete finalul textului sus-amintit din C.civ.
Vntoarea sau prinderea autorizat legal a animalelor absolut
slbatice, devin proprietate prin ocupaiune, pentru c ele sunt res
nullius ct timp n-au fost prinse, cel care le vneaz chiar pe un fond
strin devine ocupantul lor. Animalele pur domestice nu pot face parte
din cele prevzute la art.503 C.civ. Chiar dac ele se afl pe un fond
strin aparin proprietarului care le crete. n condiiile dreptului
comun poate s le revendice de la proprietarul unui fond, pe care se
afl i refuz s le restituie. Acesta din urm nu poate invoca excepia
dreptului de accesiune. Animalele semi-domestice, cum sunt
porumbeii, cprioarele, albinele, iepurii, stabilite sau n trecere pe
fond, aparin acestuia aplicndu-li-se art.503 C.civ. Ele sunt
considerate accesorii ale fondului.

3. Accesiunea imobiliar artificial.

Denumirea de artificial presupune faptul c se realizeaz
prin intervenia omului. Este reglementat de art.492, C.civ., care
210
prevede c orice construcie, plantaie sau lucru fcut pe pmnt sau
asupra pmntului sunt prezumate a fi fcute de ctre proprietarul
acelui pmnt cu cheltuiala sa i c sunt ale lui, pn ce se dovedete
din contra.
n literatura juridic veche se mai numete i accesiune
industrial, ntlnit dup definiia dat de art.492, atunci cnd o
plantaie sau o construie se face pe un fond sau se fac adugiri unei
construcii existente, interesul juridic fiind acela c fondul sau cldirea
iniial aparin unei persoane, pe cnd materialul plantaiunii sau
construciei, sau manopera, aparin uneia sau mai multor persoane. n
acest sens, art.493 C.civ. prevede c proprietarul terenului devine prin
accesiune i proprietar al construciei sau plantaiei, ce au fost
edificate ca materiale strine, iar proprietarul materialelor nu are
dreptul s le revendice sau s le ridice. Aceste texte legale au primit
diverse interpretri de-a lungul timpului, chestiunea fiind amplu
dezbtut n literatura de specialitate i soluionat controversat n
jurispruden.
O interpretare dat mai recent, art.493 C.civ. privete situaia
n mod global. Se apreciaz c n concretizarea principiului, potrivit
cruia nimeni nu se poate mbogi fr just temei, proprietarul
terenului poate fi obligat la plata contravalorii reale a materialelor, la
pre de circulaie liber a acestora de la data de cnd se face plata i nu
de la data cnd au fost ncorporate. Se conchide c cel cruia i-au fost
ncorporate materialele n construcii s-i achiziioneze aceeai
calitate i cantitate cu cele pe care le-a avut. Aceast interpretare se
gsete n orientarea jurisprudenei, avnd la baz motivaii de echitate
social i raiuni innd de realitatea vieii economico-sociale, dar nu
nuaneaz variantele oferite de lege.
Pentru o corect nelegere a problemei, se impune analiza
structurat a textelor art.492-494 C.civ. n lumina unor studii
aprofundate i interpretri teleologice, innd seama i de evoluia
practicii judiciare n aceast materie. nainte de toate, este de observat
c sunt dou cazuri de accesiune imobiliar artificial; a)
accesiunea construciilor, plantaiilor sau altor lucrri fcute de un
proprietar pe terenul su cu materiale aflate n proprietatea altei
persoane (art.493); b) accesiunea construciilor, plantaiilor sau altor
lucrri fcute de o persoan cu materialele sale pe un teren aflat n
proprietatea altuia (art.494).
211
 Interpretarea dat de autorii de specialitate interbelici art.492
C.civ. este puternic nrurit de doctrina francez (art.553 C.civ.fr.) n
sensul c se stabilesc dou prezumii cu privire la construciile,
plantaiile i lucrrile ce se afl pe pmnt i anume: 1) c plantaiile
i construciile au fost fcute de ctre proprietar i cu cheltuiala sa; 2)
c plantaiile i construciile fcute pe pmnt sau sub pmnt aparin
proprietarului pmntului.61 Este concepia bazat pe teoria c terenul
este lucrul cel mai important, iar materialele sunt tratate juridic ca un
accesoriu. Prezumia se aplic i dac sunt mai muli proprietari. Se
consider c n acest caz lucrrile fcute devin imobile, dei
elementele din care se compun erau mobile prin natura lor nainte de a
se uni n acea construcie fixat pe sol (superficies solo cedit).
n practica veche era indiferent valoarea construciilor, n
toate situaiile prezumia i gsea aplicarea n temeiul principiului c
terenul este lucrul principal. Construciile fcute pe pmnt, pentru c
sunt accesoriul fondului, au aceeai natur ca i fondul pe care au fost
fcute. Instituind cele dou prezumii 62 (prima, c construciile i
plantaiile sunt presupuse ca fcute de nsui proprietarul acelui
pmnt i a doua, c aceste lucrri sunt considerate fcute pe
cheltuiala sa), autorii vremii susin c, odat prezumia rsturnat, ea
ntea un raport obligaional dintre proprietarul terenului fa de cel
care a adus sau/i ncorporat materialele. Cel ce se pretindea
constructor, trebuia s dovedeasc c a edificat cldirea (sau plantaia)
i c aceasta s-a fcut pe cheltuiala lui, altminteri era presupus c a
lucrat n numele i pe cheltuiala proprietarului, avnd calitatea de
mandatar sau de negotium gestor. n fine, aceiai autori au mai
remarcat c prezumiunile respective nu sunt de ordine public i
proprietarul pmntului are dreptul s renune la beneficiul dreptului
de accesiune.
i n cazul dovezii c cel care a fcut cldirea este
reclamantul, ea aparine prin accesiune tot proprietarului terenului,
rmnnd ca s-l despgubeasc pe constructor, dup distincia
stabilit de art.494 C.civ. S-a mai admis c aceast cldire poate fi a
reclamantului numai atunci cnd el ar dovedi c i s-a cedat locul,
anume n scopul de a ridica pentru sine o cldire pe acel loc. Aceast
ultim chestiune prezint continuitate i interes actual pentru situaiile
construciilor fcute de soi pe terenul unuia dintre ei, sau pe terenul
prinilor lor.
212
 Din aceast succint analiz am putut constata modul clasic de
abordare a problemei, ns este important n ce msur a evoluat
doctrina i jurisprudena, optica n care ea este vzut n prezent. S-a
susinut, i cu temei, c tratarea problemei amintite se poate face
avnd ca referin i opernd cu conceptele de bun-credin i de rea-
credin.63 Prevalena bunei sau relei-credina asupra modului de
soluionare a raporturilor dintre constructor (plantator), pe de o parte
i proprietarul fondului, pe de alt parte, ca i natura aciunii pe care o
poate formula primul, a drepturilor ce i se cuvin, a fost impus de
Decizia de ndrumare a Plenului T.S. nr.13/6 august 1959.64
ntr-un capitol anterior am analizat rolul i consecinele ce le
are asupra drepturilor constructorului faptul c el este de bun sau de
rea-credin, implicaiile pe care le are decizia sus-menionat,
consideraiile acolo fcute nu le vom mai reitera. Sub aspectul
dobndirii dreptului de proprietate, aceast decizie i pstreaz
actualitatea, n doctrin i jurispruden observm ns o evoluie
impus la rndul ei de evoluia sistemului legislativ parcurs ntre timp
de necesitile vieii social-economice i, nu n ultimul rnd, regimul
juridic actual de protecie a proprietii.
n rstimpul de pn la intrarea n vigoare a Legii nr.58/1974
n cazul construciilor edificate anterior, dreptul de folosin asupra
terenului putea fi dobndit numai prin condiiile Decr.nr.144/1958.
Dac o atare dovad nu se fcea, el nu mai putea fi dobndit sub
regimul Legii nr.58/1974.65 Cel ce a edificat o construcie pe un teren
cu privire la care a ncheiat un contract de vnzare-cumprare ce nu s-
a perfectat, nu a dobndit un drept de proprietate asupra construciei,
ci are numai un drept de crean pe care-l poate valorifica mpotriva
proprietarului terenului, iar n ipoteza c acesta l-a nstrinat,
mpotriva celui ce l-a dobndit.66
n ipoteza c a edificat construcia mpreun cu proprietarul
terenului, n temeiul unei convenii ncheiate cu acesta din urm,
dreptul la despgubiri al constructorului neproprietar al terenului se
stabilea avndu-se n vedere valoarea de circulaie a construciei. 67 n
cazul edificrii construciilor pe terenul altuia, practica judiciar din
perioada respectiv a explicat i raiunea opiunii legale de atunci.
Astfel, dispoziia cuprins n art.494 C.civ. a fost edictat n favoarea
proprietarului terenului n sensul c acesta are dreptul s aleag
despgubirea cea mai mic pe care s o plteasc constructorului
213
(valoarea materialelor i a manoperei sau sporul de valoare dobndit
de imobil). Evaluarea se fcea la preurile din momentul efecturii
lucrrii respective. Aceast din urm soluie i pstreaz n principiu
actualitatea, cu excepia momentului evalurii. Fa de evoluia
preurilor, de creterea indicelui de inflaie corelativ cu deprecierea
monedei naionale, l-ar dezavantaja evident pe constructor i l-ar
mbogi corelativ pe proprietarul fondului, fr just cauz i nu
acesta este, credem, scopul urmrit de legiuitor. Preuirea este cazul s
se fac dup preul actualizat al materialelor i manoperei, respectiv a
sporului de valoare adus fondului prin construcie sau plantaie.
Lipsindu-l de beneficiul muncii i materialelor sale, aceste
considerente de echitate trebuie avute n vedere de instane, care sunt
chemate s aplice legea la realitile vieii sociale pe care s o
ordoneze. Actualizarea se face prin expertiz.
n literatura de specialitate se propune pentru constructorul de
bun-credin ca aceast echivalen s se fac la valoarea de
circulaie.68 Este un pas spre a recunoate drepturile acestuia, dar
aceast valoare de circulaie propunem s fie actualizat la momentul
cnd se pronun hotrrea judectoreasc, innd seama de situaia
economic actual ce nu poate fi anticipat i nici imputabil
constructorului. Valoarea de circulaie era o noiune des utilizat pn
n 1989, cnd preurile erau uniforme i impuse centralizat.
Acestea sunt argumentele pentru care considerm depit
practica judiciar bazat pe considerentul c ridicarea preului profit
proprietarului fondului, conform principiului accesiunii. 69 Interpretarea
art.494 C.civ. trebuie s fie fcut n mod egal att pentru proprietarul
fondului, ct i pentru constructorul de bun-credin, altfel acesta s-
ar afla ntr-o situaie dezavantajoas. Chiar dac asistm la o evoluie
n materie, pe care o constatm fr ndoial, ea a rmas sub multe
aspecte nc insinuoas i desele situaii inedite n practic pun n faa
analitilor nc o serie de interpretri ireconciliabile.
ntr-o opinie, se propune c pornind de la felurile accesiunii,
n cazul art.493 C.civ. s se acorde acelai tratament juridic, fcnd
abstracie de buna sau de reaua-credin a constructorului. Se are n
vedere c materialele ce se ncorporeaz n construcii i plantaii sunt
bunuri mobile i proprietarul fondului devine proprietar al acestora
prin faptul posesiei lor, potrivit art.1909 C.civ., i nu numai n baza
art.493 din acelai cod; cele dou texte se coroboreaz. Aici
214
accesiunea este pus pe plan secundar i primeaz fa de ea
prescripia instantanee pe care o invoc. Prezumia poate fi rsturnat
i atunci proprietarul va fi obligat la plata contravalorii materialelor pe
principiul mbogirii fr temei legitim.
n cazul proprietarului terenului care este de rea-credin,
eficien mai mare are art.493 C.civ. Ne exprimm rezerve fa de
aceast opinie, care se bazeaz pe un artificu. n primul rnd, bunurile
care iniial sunt mobile, dup ce se ncorporeaz ntr-o construcie
deasupra sau n interiorul fondului, ele devin imobile prin destinaie i
atunci art.1909 C.civ. nu mai poate fi invocat, nefiind o posesie asupra
unui bun mobil, pentru c tocmai calitatea de mictor nesupus unei
forme de eviden sau publicitate, d posesiei ce creeaz aparena unui
drept, caracterul de prezumie prin prescripia instantanee. Nu este
aceeai situaia materialelor puse ntr-o construcie de ctre proprietar
pe terenul su cu materialele altuia.
n al doilea rnd, att textele legale ct i decizia de ndrumare
s-ar aplica extensiv. Buna sau reua-credin l privete pe constructor,
cnd o face cu materialele sale sau ale altuia, dar pe terenul unui ter i
nicidecum pe terenul lui. n aplicaiunea art.493 C.civ., nu se mai d
proprietarului fondului o alternativ de a pstra construcia sau de a
cere demolarea ei, pentru c el nsui este constructor. Nu are nici o
relevan mprejurarea c cel ce edific pe terenul su cu materiale
strine, este sau nu de bun-credin, n toate situaiile aplicndu-se
acelai tratament juridic. Adic va fi obligat fie s restituie materiale
de aceeai calitate i cantitate, conform principiului restituirii n
natur, consacrat n practica judiciar, fie echivalena lor actualizat n
moned naional, dup criteriile ce le-am expus.
Din alt perspectiv trebuie vzut accesiunea construciilor i
plantaiilor fcute de o persoan cu materialele sale pe terenul
proprietatea altuia, reglementat de art.494 C.civ. Dac proprietarul
terenului invoc accesiunea, n mod obligatoriu el devine i
proprietarul construciei i nu poate cere demolarea sau desfiinarea
construciei sau plantaiei din raiuni economice. Literatura juridic
este unanim i practica judiciar s-a aliniat n a aplica un tratament
juridic diferit constructorului de bun-credin fa de cel de rea-
credin.
3.1. n situaia constructorului de bun-credin, el are
convingerea ferm c terenul pe care construiete este proprietatea lui.
215
Aceast convingere este ns eronat, dar neimputabil. Buna-credin
poate rezulta din existena unui titlu asupra terenului, ce se dovedete
ulterior a fi viciat, sau dedus din alte mprejurri cum sunt: existena
unei promisiuni de donaie, vnzarea unui teren care este ulterior
revendicat de adevratul proprietar, vnzarea unui teren de un coprta
care la sistarea indiviziunii cade n locul altui coprta, dobndirea
terenului de motenitorul aparent, pierderea calitii de motenitor a
constructorului, admiterea petiiei n ereditate.
n jurisprudena creat dup decembrie 1989, a fost considerat
constructor de bun-credin: cel care a plantat o vie sau o livad pe
fostul lot ajuttor n anul 1990 70, terenul revenind pe baza
reconstituirii dreptului de proprietate, n temeiul Legii nr.18/1991,
celui ce l-a deinut anterior cooperativizrii; cel care a ridicat o anex
gospodreasc sau a fcut plantaii pe terenul aferent acordat n
folosin prin Decr.-Lege nr.42/1990, apoi aceast suprafa a fost
redus sub limita celor 5000 mp n cadrul unui proces de
revendicare71; situaia este aceeai dac s-au delimitat pe suprafaa
respectiv dou gospodrii iar plantaia a fost atribuit altuia dect
constructorului; cel cruia i s-a reconstituit dreptul de proprietate i i
s-a eliberat altuia titlu i a fost pus n posesie 72, cel cruia i s-a atribuit
prin licitaie o construcie agrozootehnic de ctre comisia de lichidare
a fostului C.A.P. i ulterior a fost anulat licitaia sau s-a restrns
suprafaa de teren atribuit pe care ns el a extins construcia sau a
fcut plantaii73; cel cruia dup ce a construit sau a plantat pe un teren
pentru care avea titlu de proprietate iar ulterior acest titlu a fost anulat
de instan.74 Pasivitatea i tolerana proprietarului au fost apreciate ca
o atitudine, care l-a asimilat pe constructor de bun-credin.
Buna-credin trebuie s fie constant sau s rezulte din voina
inechivoc a prilor. n practica judiciar s-a apreciat c i pe baza
unei promisiuni de vnzare constatate printr-un nscris sub semntur
privat, urmat de predarea bunului, dup care dobnditorul intrnd n
posesia lui trece la ridicarea unei construcii. 75 De asemenea, s-a
reinut c exist interesul pentru stabilirea bunei-credine, n cazul
unei demolri sau dac se motenete pentru a se putea recunoate
dreptul asupra construciilor sau materialelor folosite. Tot constructor
de bun-credin este acela care a cumprat o construcie fr a
ncheia un act deplin valabil, iar ulterior a demolat-o i n locul ei a
ridicat o alt construcie fr s obin autorizaie legal n acest scop.
216
El este ndreptit, n acelai timp, s solicite instanei n
contradictoriu cu proprietarul, recunoaterea unui drept de superficie.
Constatarea calitii de constructor de bun-credin nu echivaleaz
cu un titlu, deci nu este aciune n realizare, fiind pe deplin posibil n
condiiile art.111 din C.pr.civ.76
Rezult de aici contribuia jurisprudenei la definirea noiunii
de bun-credin, materializat n efortul de a gsi soluii unor
mprejurri de fapt, care nu-i gsesc corespondent direct n textul
legii, dar pe care o actualizeaz n aplicarea practic. Buna-credin a
constructorului se raporteaz la momentul cnd se fac lucrrile, chiar
dac dup terminarea lor el a devenit de rea-credin. 77 Astfel, dac
cumprtorul construiete pe terenul nstrinat de un neproprietar,
constructorul fiind de bun-credin, nu va trebui s drme
construcia, n ipoteza c terenul este revendicat de adevratul
proprietar. Important este c la data edificrii credea c este
proprietarul terenului.78
n privina ntinderii obligaiei de despgubire, proprietarul
terenului poate s opteze ntre dou soluii posibile: a) s-l
ndemnizeze pe constructor cu o sum de bani egal cu valoarea
materialelor i preul muncii; b) s-i plteasc o sum de bani
reprezentnd sporul de valoare nregistrat ca urmare a edificrii
construciei, a punerii plantaiei sau facerii altei lucrri.
Se observ c legiuitorul a oferit proprietarului posibilitatea
pentru a alege varianta n care pltete o despgubire mai mic,
dezavantajndu-l n coninutul reglementrii pe constructorul de bun-
credin, fa de cel de rea-credin. n doctrin 79 s-au purtat discuii
referitoare la momentul n care se nate dreptul de accesiune
imobiliar artificial, reglementat de art.484 C.civ. Clarificarea acestui
aspect este n msur s stabileasc i natura juridic a dreptului
constructorului ntre data edificrii construciei i cea a invocrii
accesiunii de ctre proprietar.
S-a exprimat prerea c dreptul de proprietate al celui ce
invoc accesiunea ia natere odat cu ncorporarea construciei sau
plantaiei n teren, titlul su derivnd din lege. 80 Corelativ cu aceasta
dreptul constructorului a fost considerat n diferitele opinii c ar fi un
drept de crean, de proprietate rezolubil sau de folosin. 81 Opinia
majoritar este c dreptul constructorului intr n discuie i ia natere
numai n momentul n care proprietarul terenului i manifest expres
217
voina de a deveni proprietarul construciei prin invocarea accesiunii.
Atunci, ntre cei doi se nate un raport obligaional, constructorul
devenind creditorul obligaiei de despgubire. Ct timp ns
proprietarul terenului nu-i valorific acest drept, lsndu-l pe
constructor s-o foloseasc nestingherit, nu poate fi obligat la
despgubiri.82
Aadar, dup invocarea accesiunii, dreptul constructorului este
un drept de crean. Dup cum s-a pronunat instana suprem, chiar
dac s-a fcut cu bun-credin nu se poate nate un drept real, atare
soluie decurge din dreptul de accesiune al proprietarului fondului - ca
mod originar de dobndire a proprietii. 83 Considerarea dreptului
constructorului ca un drept de crean a fost exprimat i n opinia
unor autori. Acest drept devine exigibil numai de la data cnd se
invoc accesiunea i de cnd ncepe s curg i prescripia. Teza
proprietii rezolubile const n faptul c ea este incert pn la data
precizrii atitudinii proprietarului terenului pentru nsuirea
construciei sau eventualitatea demolrii construciei ridicat fr
autorizaie. Aceast tez a fost criticat pentru c proprietarul este
obligat s preia construcia i atunci nu este un eveniment viitor i
nesigur, iar n zonele unde se face publicitate prin crile funciare,
art.26 din Legea nr.115/1938 nu prevede o astfel de situaie pentru
constructor. Menionm c prin art.72 din Legea nr.7/1996, Legea
cadastrului i publicitii imobiliare se abrog Legea nr.115/1938,
ns, conchidem c principiul i pstreaz valabilitatea.
Dreptul proprietarului nu poate rmne n suspensie i el nu
depinde n mod direct de exteriorizarea voinei sale. Un drept nu poate
pluti n incertitudine, ordinea social organizat impunnd clarificarea
situaiei. Odat cu stingerea dreptului de proprietate al constructorului
privind materialele ncorporate se nate concomitent dreptul de
proprietate al titularului asupra terenului. Esena accesiunii face ca
proprietarul terenului s fie i proprietar al construciei, nc din
momentul ncorporrii materialelor n sol. i atunci, opinia cea mai
logic i care satisface i cerinele legale, fiind i mai realist, const
n aceea c, pe de o parte, din faptul edificrii rezult un drept de
proprietate asupra construciei aparinnd proprietarului terenului, n
virtutea legii (n temeiul accesiunii), iar pe de alt parte, un drept de
crean al crui titular este constructorul, nscut din principiul
mbogirii fr just cauz. n perioada cuprins de la edificarea
218
construciei i pn cnd proprietarul fondului solicit dreptul su de
accesiune, constructorul exercit doar posesia ca o simpl stare de
fapt, care nu este un drept real. Dac starea de fapt a posesiei se
prelungete n timp, n anumite condiii poate duce la dobndirea
dreptului de proprietate prin uzucapiune. Uzucapiunea poate anihila
efectele accesiunii. Dac aceasta nu este invocat n termenul prevzut
de lege, statutul su este de simplu tolerat, fr drept de abitaie
proprie, dar poate recurge (dac este conturbat) la aciunile posesorii.
Constructorul este ndreptit s pretind despgubiri i de la terul
care a dobndit ulterior construcia de la proprietarul terenului. n
practic, s-a apreciat c dreptul este opozabil achizitorului subsecvent.
n spea citat, prii care au cumprat casa n discuie au fost
obligai fa de constructor, obligaia lor fiind strns legat de posesia
lucrului, nct, n mod necesar trebuia considerat c s-a transmis odat
cu aceasta. Terul czut n pretenii va putea chema n garanie pe cel
care i-a vndut pentru a-l dezduna de indemnitatea la care a fost
obligat. Fiind un drept de crean el este supus termenului general de
prescripie de trei ani. Acest termen ncepe s curg de la data la care
proprietarul terenului a preluat construcia, adic din momentul n
care constructorul a pierdut posesia.
Majoritatea autorilor i practica judiciar au recunoscut
constructorului un drept de retenie pn la satisfacerea creanei sale.
n temeiul acestui drept, constructorul va putea reine construcia pn
i se va satisface creana. Acest drept poate fi invocat de constructor,
dup prerea noastr, numai n situaia n care era n posesia
construciei cnd a primit ctig de cauz n acordarea despgubirilor.
Dac el a pierdut posesia bunului, nu mai poate valorifica dreptul de
retenie, care presupune c atunci cnd i se acord s aib stpnirea
material (corpus) i elementul intenional (animus), care sunt
atributele posesiunii.
Accesiunea imobiliar artificial trebuie analizat i n raport
cu dreptul de superficie. Aceasta din urm nu se confund cu dreptul
de crean al constructorului pe terenul altuia. Superficia este
caracterizat ca un dezmembrmnt al dreptului de proprietate i este
consfinit ca atare n practica judiciar. Fa de art.492 C.civ., care
constituie regula, superficia constituie excepia. Ea opereaz atunci
cnd exist o convenie ntre constructor i proprietarul terenului, cnd
nu se aplic art.492 C.civ. n modul analizat. Superficia a fost
219
recunoscut n jurispruden anterior intrrii n vigoare a Legii
nr.58/1974. Dac se construia pe terenul altuia n temeiul unei
convenii, se justifica dreptul de superficie asupra terenului n
favoarea constructorului.84 Superficiile create au rmas valabile
ulterior pe principiul neretroactivitii legii civile.
S-a reinut de jurispruden c dreptul de superficie se nate
cnd o ter persoan ridic o plantaie sau o construcie pe terenul
altuia n urma unei convenii cu acesta sau pe baza unei dispoziii
legale prin care proprietarul construciei este altul dect cel al
terenului.85 Dup intrarea n vigoare a Legii nr.58/1974, dreptul de
superficie nu a mai fost acceptat n practica judiciar, fiind fie
transformat n drept de folosin, fi respins. Astfel, ntr-o spe, apare
prima ipotez dup care dreptul de superficie al soului constructor pe
terenul celuilalt so a fost considerat un drept de folosin. 86 n cazul
soilor se considera o situaie de excepie, fiind soluii n practica
judiciar care, n faa evidenei, au fost silite i au fcut ca rareori s
recunoasc dreptul de superficie. 87 Limitativ acest drept a mai fost
recunoscut n condiiile art.58 din Legea nr.4/1973, referitoare la
posibilitatea proprietarului terenului de a se constitui n asociaie cu
ali ceteni pentru construirea unei cldiri cu mai multe locuine. 88
Superficia se mrginea la partea de teren corespunztoare cotei de
cldire a proprietarului, situat sub cldire.
Au fost i soluii care au negat dreptul soului constructor de a
avea un drept de superficie, ca i n situaia precedent fiind considerat
c, fa de interdicia legal de a se mai constitui drept de superficie,
el este un drept real de folosin de tip nou. Dup abrogarea Legii
nr.58/1974 s-a renscut posibilitatea dobndirii dreptului de superficie,
cu condiia s existe o convenie n acest sens ntre constructor i
proprietarul terenului. n practica judiciar s-a decis posibilitatea de a
nltura prezumia dreptului proprietarului terenului asupra
construciilor de pe teren (art. 492 partea final) dac se dovedete c
au fost efectuate de alte persoane, pe baza unei convenii, aceasta
concretizeaz dreptul real de superficie 89. Dup prerea noastr,
convenia este valabil sub aspectul recunoaterii superficiei, att dac
este fcut prin nscris autentic, ct i sub semntur privat. Esenial
este acordul nendoielnic al proprietarului, dat n scopul construirii de
ctre altul sau de a planta pe terenul su. Superficia este un
dezmembrmnt al dreptului de proprietate i nu se cere forma
220
nscrisului autentic, precum n cazul nstrinrii terenului. De asemeni,
apreciem c n cazul construirii pariale pe terenul altuia, proprietarul
construciei extinse nu poate primi acea mic poriune de teren,
inversnd accesiunea n sensul c terenul devine accesoriu al
construciei, cum s-a reinut n practic. 90 Echitatea i respectarea
textelor legale (art.494 C.civ.) impun recunoaterea unui drept de
superficie asupra acelei poriuni de teren, pe care proprietarul unei
construcii a efectuat o prelungire.
Problematica dreptului de superficie a redevenit de actualitate
n literatur i jurispruden dup abrogarea Legii nr.58 i a Legii nr.
59/1974, nsemnnd i sfritul unei ndelungate controverse
doctrinare pe aceast tem. 91 Odat cu reintrarea terenurilor n circuitul
civil nu mai sunt opreliti de fond pentru constituirea dreptului de
superficie.
innd seama de principiul consensualismului la contracte,
superficia se poate constitui prin acordul prilor, respectiv al
proprietarului terenului i suntem de prere c dreptul de superficie nu
echivaleaz cu o nstrinare deghizat, nefiind deci o nstrinare, la
care se cere forma autentic (art.48 din Legea nr.18/1991). Superficia
este valabil constituit i prin nscris sub semntur privat. Mai mult,
s-a susinut c i convenia verbal, care a fost recunoscut de
jursiprudena deceniilor trecute, dovedit dup cerinele art.1191-1197
C.civ., ar putea crea dreptul de superficie.
n materia accesiunii imobiliare artificiale a fost recunoscut
sub regimul juridic anterior superficia dedus din convenia tacit a
prilor. ntr-o spe s-a acceptat c la ridicarea unei construcii cu
nclcarea fondului nvecinat, ngduina sau pasivitatea manifestat
de proprietarul terenului n perioada efecturii lucrrilor de construcie
echivaleaz cu o intervertire a regulilor accesiunii. 92
n regimul de carte funciar unde funcioneaz regimul
publicitii absolute a drepturilor reale, sunt discuii referitoare la
efectul principiului consensualismului pentru constituirea superficiei 93
Literatura juridic a admis posibilitatea dobndirii dreptului
de superficie, indiferent de nscriere, n mijlocul de publicitate al
crilor funciare n cazurile de: construcii ridicate de soi pe terenul
unuia dintre ei; construcia ridicat cu nclcarea terenului nvecinat
aparinnd altui proprietar; construcii de stat asupra terenului
particularilor.94 Momentul naterii superficiei este acela al intervenirii
221
conveniei dintre pri, prin care constructorul a dobndit dreptul de a
construi pe acel teren. El este un drept virtual dobndit, indiferent i
independent de nscrierea n cartea funciar. Dei creaie a
jurisprudenei el este reglementat ca drept real care poate fi transmis
n art. 11 i 61 din Decr.-lege nr. 115/1938 i Legea nr. 7/1996, art.21
(n aceasta din urm ca sarcin n partea a treia a crii funciare a
terenului asupra cruia s-a constituit superficia). Dreptul de superficie
este privit ca o varietate a dreptului de proprietate. 95
Tot legat de dreptul de superficie i de actualitate este
problema dac coproprietatea de stat poate fi grevat de acest
dezmembrmnt. Prin Constituia din 1991, proprietatea de stat a fost
divizat n domeniul public i domeniul privat. Domeniul privat al
statului este n circuitul civil i, deci, este supus n anumite condiii
regimului de drept comun. De aceea, considerm c i aceast
proprietate poate fi afectat de acest dezmembrmnt, adic de
superficie. Exist astzi acte normative care nu sunt n concocordan
cu realitatea. n astfel de condiii, s-a considerat c recunoaterea a
fortiori a posibilitii constituirii dreptului de superficie asupra unor
terenuri fcnd parte din domeniul public, este admisibil (art.20 din
Legea nr.15/1990). Dup prerea noastr, soluia legal desprins din
textele Constituiei, Legii fondului funciar, art.25 din Legea
nr.15/1990, Legii nr.50/1991 nu poate fi alta dect c dezmembrarea
prin superficie a domeniului public nu este admisibil. n astfel de
situaii putem vorbi de administrare, concesionare sau nchiriere a
terenului, dar nu de superficie n sensul clasic.
Regulile concesiunii imobiliare artificiale sunt aplicabile,
credem, i n cazul concesionrii unor terenuri; la ncetarea sau
expirarea contractului de concesionare putem avea urmtoarele
soluii:
a) bunurile mobile care au devenit imobile prin destinaie
(art.468-469 C.civ.) revin concedentului (n cazul ncorporrii de
materiale ntr-o construcie);
b) bunurile imobile construite de concesionar pe terenurile
proprietate de stat, trec la sfritul concesiunii n proprietatea statului
sau a concedentului, dup caz (art.492 C.civ.). 96 De menionat c H.G.
nr.1228/1990, anexa 2, pct.8.II, prevede c la expirarea duratei
contractului de concesionare, concesionarul are obligaia de a preda
toate bunurile ce au fcut obiectul concesiunii i cele ce au rezultat
222
n urma investiiilor fcute de el, gratuit i libere de orice sarcini
(subl.ns.- I.S.P.). Nu putem accepta soluia potrivit creia
concesionarul s nu primeasc bunurile ce-i aparin pentru c nici o
dispoziie legal nu-i d aceast favoare concedentului. Prevederea
contravine flagrant garantrii dreptului de proprietate de ctre art.135
din Constituie i constituie pentru stat o mbogire fr just cauz,
i este deci o dispoziie neconstituional i contrar art.492-494
C.civ., punnd ntr-o situaie vdit dezavantajoas pe concesionar. Ea
descurajeaz iniiativa privat i practicarea concesionrii. Am
susinut c se impune abrogarea acestei hotrri, aflat n total
dezacord cu principiile care trebuie s guverneze materia
concesionrii de terenuri, abrogare care s-a i realizat prin art.42 din
Legea nr. 219/1998.97
Situaii cu totul noi s-au ivit n practica judiciar i care sunt
n strns legtur cu accesiunea imobiliar, cu prilejul aplicrii Legii
nr.18/1991. ntr-o spe, n anul 1978 se trec n favoarea statului 100
mp. teren n temeiul art.30 din Legea nr.58/1974, iar prin
Decr.nr.183/1979 se expropriaz de la aceiai proprietari 343 mp care
rmn n indiviziune cu statul. Pe terenul expropriat se construiesc 2
garaje de ctre alte persoane. n temeiul art.33 i 35 din Legea
nr.18/1991 se restituie terenul fotilor proprietari care solicit
demolarea garajelor. Instana respinge ca nefondate aciunile de
demolare constatnd c cei care au construit garajele au un drept de
superficie. mprtim aceast soluie pe considerentul c au fost
constructori de bun-credin, au construit cu autorizarea organului
competent care administra terenul, situaia fiind asimilabil celei n
care ntre pri s-a ncheiat o convenie.
ntr-o alt spe, se pune problema dreptului pe care l are cel
ce a cumprat o construcie agrozootehnic (grajd, saivan etc.),
potrivit art.28 din Legea nr.18/1991, de la comisia de lichidare a
fostului C.A.P., asupra terenului aferent Instanele au respins aciunea
cumprtorului prin care licitase grajdurile fostului C.A.P. de a i se
acorda drept de superficie asupra terenului. Se motiveaz c orice
dobndire trebuie s aib la baz un act translativ de proprietate sau o
dispoziie a legii. Reclamanta nu a dobndit terenul ntr-unul din
modurile prevzute de lege.
Opinm c o atare soluie este la adpost de orice critic dac:
cumprtorul nu este o asociaie agricol de tip privat, altminteri i se
223
cuvine i teren conform art.28 din Legea nr.18/1991; cumprtorul nu
i-a nscris dreptul de proprietate asupra terenului pn la apariia
Legii nr.18/1991, precum cazul din spe dup care, n baza acestei
legi, el a fost atribuit prin reconstituire fotilor proprietari. Regimul
juridic aplicabil este cel al dreptului de superficie. Dac dobnditorii
construciei nu mai au temei legal de a li se stabili un drept de
proprietate asupra terenului aferent, nici dobnditorii subsecveni ai
terenului prin reconstituire, potrivit art.28 din Legea nr.18/1991, nu
pot cere demolarea sau nsuirea construciilor cu plata contravalorii
materialelor i manoperei n baza principiului accesiunii imobiliare.
Dreptul de superficie presupune o suprapunere a dou drepturi
de proprietate aparinnd la doi proprietari diferii i avnd obiecte
diferite; dreptul de proprietate al superficiarului asupra plantaiilor,
construciilor i lucrrilor i dreptul de proprietate al altei persoane
asupra terenului i constituie o excepie de la regula prevzut de art.
488 C.civ. Aici superficia compare ca un dezmembrmnt constituit
prin convenia prilor, el nu poate fi stabilit prin hotrre
judectoreasc.98
3.2. n cazul constructorului de rea-credin, tratamentul
juridic care se aplic este cel prevzut de art.494 C.civ., care d
proprietarului terenului posibilitatea de a opta ntre dou variante:
a) s invoce accesiunea, situaie n care devine proprietarul
construciei, plantaiei ori lucrrii respective cu obligaia de a plti
constructorului de rea-credin valoarea materialelor i preul muncii;
b) s pretind constructorului de rea-credin s demoleze
construcia, plantaia sau lucrarea respectiv, pe cheltuiala sa i dac
este cazul, daune-interese, n condiiile rspunderii civile delictuale.
Pentru prima posibilitate, n practica judiciar s-a statuat c se
va plti constructorului de rea-credin numai valoarea materialelor i
preul muncii, fr a se lua n calcul sporul valorii fondului. 99
Referitor la plata valorii materialelor i preului muncii,
acestea se actualizeaz potrivit cu evoluia preurilor i creterea
indicelui de inflaie, aspect pe care l-am argumentat mai nainte.
Pentru cea de-a doua posibilitate, se au n vedere considerente
de natur economic i de cercetare concret n care s-au fcut
lucrrile respective i conduita proprietarului pentru a-l dezavantaja pe
constructor. n acest sens este nc aplicabil Decizia de ndrumare
nr.13/1959 a fostei instane supreme, cu precizarea c n caz de
224
drmare sau desfiinare a construciei este necesar autorizaia
organului competent, prevzut de art.9 din Legea nr.50/1991. Se pune
problema dac n condiiile actuale autorizaia de demolare sau
desfiinare este obligatorie pentru instane, avnd n vedere faptul c
autoritatea judectoreasc este independent n stat i soluiile acesteia
nu mai depind de celelalte autoriti din stat, sau dup ce constat c
exist o construcie sau plantaie edificate cu rea-credin urmeaz a
aplica potrivit voinei proprietarului msura desfiinrii sau demolrii.
Rezolvarea problemelor edilitar-gospodreti fiind de
competena organelor administraiei publice, ele sunt singurele care
realizeaz oportunitatea unor lucrri de construcie sau de demolare.
Aceasta nu nseamn c prile sau instana sunt la discreia autoritii
executive. Msura dispus de organul administrativ este cenzurabil
pe calea oferit de contenciosul administrativ dup procedura
prevzut de Legea nr.29/1990.
Iat de ce apreciem c nici n condiiile actuale instana nu va
putea dispune demolarea sau desfiinarea construciei, ct vreme
autorizaia de desfiinare nu a fost obinut n prealabil. Cu nimic nu
este tirbit prin aceasta autoritatea justiiei.
n literatura juridic s-a exprimat prerea c fostele ndrumri
ale Deciziei Tribunalului Suprem nr.13/1959 au n prezent doar
valoarea unor orientri facultative pentru instan. Dac organul
administrativ abilitat nu elibereaz autorizaia de demolare i aceast
soluie nu este atacat la instana de contencios administrativ sau este
atacat i rmne definitiv, n procesul de drept comun pentru
aplicarea art.494 C.civ., instana nu va putea dispune demolarea, chiar
dac aceasta se cere. Este obligatorie pstrarea lucrrilor de ctre
proprietarul terenului care va fi obligat s-l despgubeasc pe
constructor. Nimic nu mpiedic ns prile ca ulterior s
tranzacioneze n sensul ncheierii unei convenii de superficie, cnd
constructorul de rea-credin devine proprietar al edificatelor sau al
plantaiilor.
n legtur cu actualitatea Deciziei de ndrumare a Plenului
Trib. Supr. nr.13/1959 pronunat n regimul trecut s-ar putea susine
caracterul su prtinitor, de clas i avnd o alt viziune a aprrii
dreptului de proprietate.
n condiiile social-juridice actuale, art.494 C.civ. trebuie
interpretat n nelesul art.41 din Constituie, referitor la garantarea i
225
aprarea dreptului de proprietate. n acest context apreciem c Decizia
de ndrumare i atenueaz exigenele sale, iar art.494 C.civ. se
adapteaz la exigenele sistemului social, n care trebuie s-l protejeze
pe deplin pe proprietarul terenului. De aceea, stabilirea bunei sau relei
credine trebuie s se fac inechivoc, iar simpla interferen sau
delsare a proprietarului terenului s fie interpretate prin prisma
atributelor pe care le are el, iar nu n favoarea constructorului. Din
moment ce acesta tie c nu construiete pe terenul su, apreciem c
nu mai are nici o relevan dac proprietarul rmne n pasivitate,
trebuind considerat c svrete un abuz de drept.
Principiul proprietii i al garantrii sale nu poate fi nlturat
sau limitat de decizia sus-numit. Sunt considerente pentru care
susinem revizuirea punctului de vedere al deciziei, n pas cu practica
judiciar i contextul social-juridic. Adugm c nsui textul art.494
C.civ. nu mai corespunde exigenelor actuale i el trebuind revizuit
prin prisma ntririi drepturilor pe care le are proprietarul fondului, n
consens cu principiile unanime recunoscute ale dreptului de
proprietate.

4. Accesiunea mobiliar.
Accesiunea mobiliar are loc atunci cnd se unesc dou
bunuri mobile care aparin la proprietari diferii sau cnd o persoan
confecioneaz un bun prin munca sa, folosind n total sau n parte
materialele altuia. Din textele art.504-516 C.civ. i din clasificrile
fcute de autori de specialitate rezult c sunt 3 cazuri de accesiune
mobiliar: adjonciunea, specificaiunea i confuziunea sau
amestecul.100
Reglementarea n texte numeroase a celor trei forme de
accesiune mobiliar se datoreaz influenei tradiiei din dreptul roman,
preluat de Codul civil francez101, chiar i de Codul civil austriac102 ns
n zilele noastre ele nu prezint un interes practic deosebit, deoarece
proprietarul lucrului principal are la ndemn invocarea art.1909
C.civ.
n toate cele trei forme sunt valabile urmtoarele reguli
generale:
n primul rnd, dac obiectele care se unesc aparin aceluiai
proprietar, se nelege de la sine c tot el devine proprietarul lucrului

226
nou cret prin aceast unire. De altfel, considerm c nici nu este vorba
de o accesiune cu semnificaie juridic.
n al doilea rnd, dac cele dou (sau mai multe) lucruri
aparin la proprietari diferii, atunci cnd exist o convenie ntre ei,
att n ce privete intenia de ncorporare a lucrurilor sau cnd s-a
produs fr intenie, dar au convenit asupra atribuirii lucrului nou,
nvoiala dintre ei trebuie respectat. Dispoziiile art.504-516 C.civ nu
sunt imperative, prin acordul lor prile implicate pot face derogare i
conveni altfel, ceea ce nltur aceste texte de la aplicare.
n al treilea rnd, chiar dac lucrurile se reunesc n acelai tot
cu o ntrebuinare unic i nou, diferit de a lucrurilor care s-au
ncorporat, ns ele pot fi desprite la starea iniial fr a produce
prejudicii, fiecare proprietar i rezerv dreptul de a cere desprinderea
lucrului su. i aici prile pot aciona ntr-un fel sau altul fcndu-se
abstracie de texte legale artate.
n al patrulea rnd, textele legale care reglementeaz
accesiunea mobiliar nu sunt aplicabile fa de cel ce dobndete
fructele ca posesor de bun-credin chiar dac fructele sunt produse
de un bun rezultat n urma accesiunii pentru c, dup cum vom
constata, acesta este un alt mod de dobndire al proprietii (art.485
C.civ.).
Din dispoziiile codului privitoare la accesiunea mobiliar se
desprinde principiul c proprietatea ntregului aparine proprietarului
lucrului principal: accesorium sequitur principale. El are obligaia de
a despgubi pe proprietarul acelui accesoriu.
a) Adjonciunea este definit de art.504 din C.civ. ca unirea a
dou lucruri mobile care, cu toate c formeaz prin aceast unire un
singur tot, pot fi desprite aa cum au fost iniial, fr a-i pierde
individualitatea. Dei bunurile se ncorporeaz unul n cellalt, ele
rmn deosebite i pot fi recunoscute fr mare dificultate. Art.505
C.civ. arat c se consider ca principal acela pentru care uzul,
ornamentul sau completarea au servit ncorporarea celuilalt lucru.
Dac lucrul ncorporat are un pre superior celui principal, proprietarul
su poate revendica lucrul su. Adic s cear desprirea i
restituirea, chiar dac se produce o degradare (art.506 C.civ.).
Dac dup criteriul art.505 C.civ., nici unul din obiecte nu
poate fi considerat ca principal, atunci va fi considerat ca atare cel
care are o valoare mai mare, iar dac lucrurile sunt de valoare egal,
227
se va considera ca principal acela care are un volum mai mare
(art.507). n situaia c nici unul dintre criteriile artate nu poate
determina care din lucruri este principal i care accesoriu, se va aplica
art.511, adic lucrul comun al ambilor porprietari, n caz cnd
desprirea a devenit cu neputin sau dezavantajoas pentru oricare
dintre ei. Astfel, devin coproprietari n cote egale ideale i soluionarea
atribuirii se va face prin aciunea de ieire din indiviziune conform
art.728 C.civ., atribuindu-se unuia dintre coprtai cu obligarea lui la
plata n echivalent bnesc pentru partea cuvenit celuilalt i care s
reprezinte preul bunului pe care l-a pierdut prin aceast unire. n
situaia cnd din aceast unire rezult o valoare mai ridicat, practic
fiind vorba de un bun nou, n calitate de coproprietari li se cuvin valori
egale, ce se pot stabili recurgnd la serviciile unui expert.
b) Specificaiunea const n prelucrarea unui bun i
transformarea lui n aa fel nct se furete un obiect cu totul nou. De
exemplu, dintr-o stof se confecioneaz un constum, din material
lemnos se face mobilier etc. (art.508-510 C.civ.). Munca se face de
ctre o persoan care furete bunul nou, folosind materialul sau un
lucru aparinnd altuia. Aici se unete un lucru material cu munca,
realizndu-se un bun de o valoare nou. Art.508 C.civ prevede c
obiectul realizat va aparine proprietarului materialului ntrebuinat,
dac valoarea acestuia va fi superioar manoperei, iar n caz contrar
proprietatea va aparine celui care a prestat manopera. Ei se vor
despgubi reciproc pn la concurena valorii lucrului ntrebuinat,
respectiv manoperei.
c) Amestecul sau confuziunea, reglementat de art.511-516
C.civ. are loc atunci cnd mai multe lucruri mictoare ce aparin de
proprietari diferii s-au unit n aa fel nct nu se mai pot recunoate.
De exemplu, dou metale au fost topite mpreun i a rezultat un nou
aliaj, amestecul a dou lichide. Lucrul principal poate fi considerat
dup orice criterii, proprietarul su devine, prin accesiune, proprietar
al noului bun, cu obligaia de a-l despgubi pe cellalt. Cnd nu sunt
elemente de determinare pentru a fi stabilit care dintre lucruri este
principal (mai de valoare), ceea ce s-a obinut prin amestec va aparine
n coproprietate pe cote-pri egale. ncetarea coproprietii se face
dup regulile dreptului comun, n materie de sistare a indiviziunii pe
care deja le-am enunat. Prin hotrre de partaj judiciar sau prin partaj
voluntar bunul rezultat din amestec se atribuie unuia sau la mai muli
228
coprtai, cu obligarea la plata echivalentului celorlalte cote, sau
nimic nu-i oprete s rmn n coproprietate, potrivit art.729 C.civ.

Seciunea VI.
Uzucapiunea - ca mod de dobndire a dreptului de
proprietate
1. Uzucapiunea sau prescripia achizitiv. Noiune
Uzucapiunea sau prescripia achizitiv este un mod de
dobndire a proprietii i a altor drepturi reale, caracterizat prin
posesiunea lucrului n timpul fixat de lege. Este prevzut de art.645
din Codul civil ca unul din modurile originare de dobndire, iar n
art.1847 din acelai cod se dispune c prescripia achizitiv are acelai
caracter.
Denumirea de uzucapiune i dobndirea pe aceast cale a
dreptului de proprietate a fost cunoscut de dreptul roman, ea i-a
gsit consacrarea n vechiul drept romnesc, fiind pe larg tratat de
pild n Codul Caragea n ara Romneasc i Codul Calimah n
Moldova. n legislaia noastr termenul de "uzucapiune" nu a fost
regsit, el fiind consacrat de practica judiciar. n Codul civil de la
1864 este reglementat n cartea III, titlul XX, dispoziii care se
completeaz cu cele ale Decr.167/1958 privind prescripia extinctiv,
prevederile Decr.-Lege 115/1938 pentru unificarea dispoziiilor de
carte funciar, acolo unde mai este n vigoare acest mijloc de
publicitate imobiliar.
n prezent, art.28 din Legea cadastrului i publicitii
imobiliare nr.7/1996, consacr termenul de "uzucapiune" referitor la
opozabilitatea dreptului de proprietate fa de teri, cnd provine i din
uzucapiune (printre alte enumerri).
Dac posesiunea unui imobil se prelungete o anumit durat
i sunt realizate anumite condiii prescrise de lege acest fapt nu poate
rmne fr consecine juridice, cea mai important consecin fiind
naterea dreptului de proprietate asupra imobilului n favoarea
persoanei care a avut posesia util a acestuia. Posesia prelungit n
timp este considerat de lege un izvor al proprietii.
n doctrin i jurispruden prescripia achizitiv sau
posesiunea este definit ca un mijloc de a dobndi proprietatea unui
lucru, prin posesiunea acelui lucru n tot timpul i n condiiile fixate

229
de lege.103 Starea de fapt se transform n stare de drept, care este
efectul principal al posesiei.
Din definiie rezult c uzucapiunea nu este posibil dac
bunul a fost obinut n temeiul unui act translativ de proprietate, cum
ar fi de exexmplu un contract de donaie. Existena unui act translativ
de proprietate d dreptul titularului la aciunea n realizarea dreptului,
iar nu la cea n constatare, cum se procedeaz n cadrul uzucapiunii.
Ori, potrivit art.111 din C.pr.civ., aciunea n constatare nu este
admisibil dac partea are deschis calea n realizarea dreptului, care
are la baz un titlu de dobndire, dup cum s-a reinut i n practica
judiciar.104 Aadar, uzucapiunea d natere dreptului de proprietate,
ori altui drept real, asupra unui bun imobil prin posedarea lui de ctre
una sau mai multe persoane n condiiile i termenele prevzute de
lege. Posesia trebuie s fie nentrerupt. Ea se aplic numai drepturilor
reale.105

2. Justificare i domeniu de aplicare

n sistemul Codului civil romn, uzucapiunea are un rol
deosebit de important, ea constituind singura dovad absolut a
dreptului de proprietate. Ea simplific posibilitatea dovedirii, cel ce o
invoc avnd sarcina de a face dovada posesiei n condiiile legale.
Uzucapiunea este o dovad cert a dreptului de proprietate i
constituie unul din efectele cele mai importante ale posesiei utile.
Aceast posesie este o stpnire de fapt a unui lucru i apare din
punctul de vedere al posesorului ca o manifestare exterioar a unui
drept real. Justificarea uzucapiunii const n aceea c de cele mai
multe ori posesia corespunde dreptului de proprietate. 106 Dovada
dreptului de proprietate este o sarcin dificil, de aceea uzucapiunea
ca mod originar de dobndire nltur inconvenientele probei dreptului
de proprietate.
n al doilea rnd, sunt situaii juridice neclarificate, prin
convertirea posesorului util n proprietar se transform o aparen
ndelungat ntr-un drept de proprietate cert i indiscutabil.
n al treilea rnd, proprietarul neglijent, care a lsat timp
ndelungat posesia unei alte persoane, nu poate rmne fr nici o
consecin pe plan sancionator. Dac el a permis altei persoane s
aib posesia bunului fr nici o mpotrivire, acesta s-a comportat

230
public ca un proprietar, legea nu poate lsa aceast stare de lucruri fr
consecine juridice.
Referitor la domeniul de aplicare al uzucapiunii, acesta se
mrginete la bunuri imobile i care se af n circuit civil. Se afl n
circuit civil imobilele proprietate privat, fr deosebire de titularul
dreptului de proprietate care poate s fie: o persoan fizic, persoan
juridic de drept privat, statul, regie autonom etc. Per a contrario nu
pot fi uzucapate imobilele aparintoare domeniului public, care sunt
inalienabile (art.135, al.5 din Constituie). n aceeai msur aceste
imobile sunt imprescriptibile, dup cum expres se refer la terenuri
art.5 din Legea nr.18/1991, art.74 din Legea nr.69/1991.
n sistemul reglementrii anterioare nu puteau fi uzucapate
imobilele din proprietatea statului sau cooperatist de ctre persoane
fizice.107 Era inadmisibil aciunea pentru dobndirea dreptului de
proprietate asupra unui imobil, proprietate de stat, prin uzucapiune.
Acest drept de proprietate al statului a fost considerat ntreaga
perioad de atunci ca fiind inalienabil, insesizabil i imprescriptibil i
deci nu se putea pierde prin trecerea timpului. 108 n schimb, statul, dac
poseda n condiiile dreptului comun, putea s dobndeasc dreptul de
proprietate prin uzucapiune, att mpotriva proprietii individuale ct
i a celei cooperatiste, dreptul su de proprietate era considerat de
esen superioar.
Am adus n discuie acest aspect, pentru a se ti dac n
condiiile actuale, ca urmare a abrogrii Constituiei de la 1965 i a
celorlalte acte normative se poate uzucapa imobilul proprietate de stat
sau cooperatist, care a fost posedat sub imperiul acestor reglementri,
prin adugare la durata de timp de dup abrogarea lor. Considerm c
aceste acte normative, chiar abrogate, pentru perioada ct au fost n
vigoare i-au produs efectele i noile reglementri, neavnd caracter
retroactiv, uzucapiunea curge numai de la data i n contextul noilor
reglementri legale. Asupra bunurilor din domeniul privat al statului, a
celor aflate n proprietate cooperatist sau altor persoane juridice sunt
aplicabile regulile dobndirii dreptului de proprietate prin uzucapiune
de la intrarea n vigoare a Constituiei din 1991 i a altor acte
normative care crmuiesc regimul juridic al acestor bunuri.
Uzucapiunea nu i gsete aplicare n privina bunurilor
mobile. Ea se circumscrie numai la imobile, pentru c presupune o
posesiune prelungit iar nu una "instantanee". La analiza art.1909 din
231
C.civ. am artat pe larg cum funcioneaz dobndirea la mobile. Cu
toate acestea, s-a exprimat de ctre jurispruden opinia rmas
minoritar a dobndirii prin uzucapiune la mobile, care, desigur nu
poate fi mprtit.
Ca o reglementare generic a categoriilor de imobile care nu
se pot prescrie, face referire expres art.1844 din C.civ. Acest text
prevede c nu se prescrie domeniul lucrurilor, care prin natura lor sau
o declaraie a legii nu pot fi obiect al dreptului de proprietate privat,
ci sunt scoase din comer. Rezult din text c n cod nu sunt enumerate
bunurile ce nu pot fi dobndite prin uzucapiune, ci se face referire la
criteriile dup care anumite bunuri sunt declarate imprescriptibile,
adic scoase din circuit civil i ca atare nesusceptibile de a fi
dobndite prin uzucapiune.
Att din interpretarea art.135 (5) din Constituie, art.5 din
Legea nr.18/1991, art.74 din Legea nr.69/1991, ct i art.1844 din
C.civ. rezult c pot fi dobndite prin uzucapiune acele imobile aflate
in circuit civil i sunt n proprietatea privat, fr a se mai face vreo
difereniere legat de titular, care poate fi persoan fizic, o regie
autonom, societate comercial indiferent de structura capitalului,
statul etc.
n ce privete persoanele ndreptite s invoce beneficiul
uzucapiunii sunt exclui strinii sau apatrizii, care nu pot dobndi
terenuri i n consecin nu pot nici uzucapa, astfel dup cum prevede
art.42(2) teza II din Constituie. La fel art.47 din Legea fondului
funciar nr.18/1991, prevede c persoanele fizice care nu au cetenia
romna i domiciliul n Romnia, precum i persoanele juridice care
nu au naionalitatea romn i sediul in Romnia nu pot dobndi
terenuri n proprietate. Posesia exercitat de aceast categorie de
persoane, orict ar dura, nu este "util" pentru a produce efectele
juridice ale uzucapiunii.
Uzucapiunea este un mod originar de dobndire a proprietii
i constituie singura dovad absolut a dreptului de prorpietate. Am
artat care sunt justificrile ei, rezumate n: a) n imensa majoritate a
cazurilor posesia corespunde dreptului de proprietate a crui dovad,
n unele situaii, este greu de fcut; b) certitudinea situaiilor i a
raporturilor juridice face absolut necesar s se recunoasc efecte
juridice unor aparene ndelungate de proprietate; i, n fine, c)

232
uzucapiunea apare ca o sanciune mpotriva proprietarului care a fost
delstor i lipsit de diligent.109
n timpul posesiei exist o aparen de proprietate. La
mplinirea termenului se poate vorbi de o consolidare a dreptului de
proprietate, atunci proprietarul iniial nu are nici o ans n faa celui
care invoc uzucapiunea.
Uzucapiunea este justificat i prin aceea c odat cu trecerea
timpului, de cele mai multe ori dovada dreptului de proprietate devine
dificil, prin pierderea, distrugerea, deteriorarea actelor sau acel titlu
devine discutabil. n aceste condiii, posesia ndelungat consolideaz
dreptul de proprietate, iar cel care se pretinde n aceste condiii
proprietar, va fi inut s fac dovada posesiei n termenul i n
condiiile legii. Acolo unde proprietarul nu mai manifest nici un
interes pentru bun o perioad ndelungat, se poate presupune c a
achiesat la un drept eventual al posesorului, atunci nici legea nu mai
trebuie s i acorde protecie. Demonstraia este fcut de la sine cnd
o stare de fapt s-a prelungit timp ndelungat, ar fi nechibzuit s se
tulbure ordinea stabilit firesc a lucrurilor. Chiar ordinea social este
interesat ntr-o mare msur la clarificarea unor situaii n sensul n
care ele s-au statornicit prin trecerea timpului. Justificarea i
modalitatea instituiei uzucapiunii au preocupat pe clasicii dreptului
civil francez, chiar fiindu-i ludate efectele sale utile pn la a o
considera patroana geniului juridic uman. Uzucapiunea d o trstur
calitativ posesiei prin aceea c o transform n proprietate, adic
starea de fapt dobndete consacrare n drept.
Susin autorii citai c proprietarul neglijent este necesar s
sufere cndva consecinele acestei neglijene, iar pe de alt parte
funcioneaz cu trie prezumia c, mergnd napoi n timp, celui ce
posed i-a fost transmis dreptul de ctre proprietar.
Am artat c nu pot fi dobndite prin uzucapiune lucrurile ce
aparin domeniului public, care este o situaie de inalienabilitate
legal. Tot astfel poate ca inalienabilitatea s fie natural. Sunt
inalienabile prin natura lor lucrurile aa-numite res communes cum
sunt : lumina, aerul, apa mrii, apa de ploaie aflat n cdere liber,
razele soarelui etc.

3. Condiionarea esenial a uzucapiunii de faptul posesiei

233
 Conceptul de posesiune a stat n preocuparea doctrinei juridice
din cele mai vechi timpuri. n secolul trecut apar dou mari curente:
doctrina lui K.Savigny110 dup care posesiunea era legat ntr-un cerc
restrns, fr a fi o instituie, avnd postulatul animus et corpus,
animus domini, animus rem sibi habendi, animus possidentis. Al
doilea curent, reprezentat de doctrina lui R.Ihering 111, care se abate de
la acest postulat, gravitnd spre o nou definiie legat de scopul
economic, folosina dup destinaie a obiectului, posesiunea fiind
manifestarea exterioar a voinei unei persoane prin care aceast
persoan aduce n nex cu sine un obiect n relaiunile sale totale sau
pariale, prin care acel obiect se prezint, c de fapt ei i aparine.
Relaia dintre persoan i obiect nfiineaz posesiunea, prin
stpnirea acestuia.
Posesiunea este un concept caracteristic pentru instituia
uzucapiunii. Ea corespunde ideii de stpnire faptic i ilustreaz ntr-
o manier elocvent c nu exist o ruptur ntre spaiul juridic i cel
nejuridic. Elementele de fapt care se circumscriu n criteriile pe care le
impune legea duc la legitimare pe planul dreptului, pentru a consfini
realitatea cu care ordinea juridic trebuie s fie ntr-o simetrie
raional.
Posesiunea, prin faptul c se exercit efectiv, se ncadreaz
ntr-un raport exteriorizat ntre titular i bunul asupra cruia se
exercit i prin efectele sale este un mijloc de publicitate. Avertizeaz
pe cei interesai de caracterul deschis i public al transferului de
proprietate i care deseori se confund cu dreptul nsui. Importana ei
pentru uzucapiune este covritoare. S-a mers pn acolo nct a fost
considerat pe plan probatoriu fundamentul prezumiei dreptului de
proprietate, necesar pentru constituirea dreptului real, avnd n unele
situaii i funcia de publicitate prin nscrierea n registrele de
publicitate imobiliar. Este dat ca exemplu efectul creator al
posesiunii n regimul de carte funciar, iar n regimul de publicitate
prin registrul de transcripiuni-inscripiuni posesia constituie singurul
mijloc absolut de dovad a dreptului real.112
Am constatat din definirea uzucapiunii c ea se fondeaz pe
posesia ndelungat a imobilului aflat n circuit civil. Aceast posesie
trebuie s fie apt de a duce la uzucapiune n favoarea celui care
posed, posesia ntemeindu-se pe dispoziiile art.1864 C.civ. Pentru a
avea efectul urmrit, adic s duc la dobndirea dreptului de
234
proprietate, art.1847 C.civ.prevede urmtoarele condiii pe care s le
ndeplineasc: s fie continu, nentrerupt, netulburat, public i sub
nume de proprietar. Acestea sunt calitile posesiei care o face util s
duc la dobndirea proprietii.
Iniial, dei persoana se afl n stpnirea bunului, ea are deci
calitatea de posesor, dar se comport ca un adevrat proprietar. Unul
dintre efectele juridice la care duce posesia unui bun, cnd cel care
posed se comport fa de el ca un proprietar, este uzucapiunea sau
prescripia achizitiv. Deci, condiia esenial a uzucapiunii este
posesia exercitat n anumite condiii. Ea trebuie s fie util, care este
opusul viciului, adic, posesia s fie neviciat.
Contrariul acestei caliti a posesiei de a fi util, sunt viciile
sale: discontinuitatea, adic exercitarea cu intermitene anormale
(art.1858 C.civ.); violena sau tulburarea, atunci cnd este fondat sau
conservat prin acte de violen n contra sau din partea proprietarului
(art.1851 C.civ.); clandestinitatea, adic se exercit n aa fel nct s
nu fie cunoscut de cel n drept (art.1852 C.civ.); precaritatea, adic
este nfaptuit n numele titularului sau avnd o calitate derivat dintr-
un act juridic ncheiat cu acest titular al dreptului de proprietate,
locator, chiria, depozitar, mandatar, coprta etc. ceea ce face ca
precaritatea s echivaleze cu lipsa nsi a posesiei (art.1853 C.civ.). 113
Precaritatea este mai mult dect un viciu, este absolut, putnd fi
exercitat de orice persoan interesat. Ea const n lipsa a nsui
elementului constitutiv al posesiei juridice. Posesia precar poate fi
intervertit n condiiile art.1858 C.civ., care o transform n util i n
consecin apt s duc la dobndirea dreptului de proprietate prin
uzucapiune. Simplii detentori precari nu pot uzucapa, ei dein lucrul n
baza unui titlu netranslativ, care-i oblig la restituire ctre proprietar.
Aceasta i impiedic s aib animus domini, cu intenia de a se
comporta ca proprietar. Cnd obligaia de restituire se stinge i posesia
i continu cursul, ncepe o posesie util care a nlturat obstacolul
iniial n faa lui animo domini, sau dac se intervertete titlul
transformnd deteniunea n posesie util. n acest caz el poate
uzucapa. Precaritatea apare ca un viciu perpetuu pentru c un detentor,
ct timp i pstreaz caracterele deteniei iniiale, nu poate uzucapa
prin nici o curgere de timp. Este regula impus categoric de art.2236
C.civ.francez, caruia i corespunde art.1853 din Codul nostru, care este
mai puin categoric, dar ducnd la aceeai concluzie dup cum reiese
235
i din art.1857 care spune c detentorul nu poate s schimbe el nsui
calitatea posesiunii sale.
Viciul care rezult din precaritate nu se prezum, cealalt
parte, alta dect posesorul, trebuie s fac dovada c posesiunea este
precar. Aceast dovad rezult din existena unui titlu care s duc la
concluzia c posesorul exercit cu precaritate. n caz de indoial legea
presupune c posesorul posed pentru sine, ns nimic nu impiedic a
se dovedi contrariul.
Nu ne propunem aici s facem o analiz n detaliu a calitilor
i viciilor posesiei, fiind amplu dezbtut n literatura de specialitate. 114
Ne rezumm s semnalm importana primordial a acesteia pentru
uzucapiune, de altfel, ea este condiionat de posesie care, la rndul ei,
cum s-a vzut, trebuie s ndeplineasc unele cerine aflate n strns
legtur cu nelegerea i semnificaia acestui mod de dobndire. Le
artm succint i pe rnd.
Continuitatea posesiei este o condiie impus de art.1847
C.civil. Ea const n starea de fapt realizat prin succesiunea, dac nu
permanent, cel puin regulat, i n strns legtur cu natura bunului,
a actelor de deinere material. Din raiuni impuse de desfurarea
normal a activitilor umane n societatea organizat legea nu poate i
nici nu cere ntrebuinarea constant a lucrului, pentru c o astfel de
ntrebuinare este imposibil i pretinderea ei apare absurd. Deci
trebuie s se in seama de natura posesiunii la care bunul este
susceptibi i de toate mprejurrile concrete ale cauzei. Pe de alt
parte, continuitatea posesiunii se prezum fr ca prin aceasta s se
impiedice proba contrar (art.1850 C.civil).
Posesiunea unui imobil odat dobndit prin acte materiale
suficiente s intre n coninutul de continuitate, se conserv prin
simpla intenie a posesorului, atta timp ct ea nu a fost abandonat n
mod voluntar sau dac nu a fost distrus pintr-o alt posesie efectiv.
Aceasta este teza cea mai realist i constituie o prezumie de
continuitate care se deduce, dup cum am reinut, din art.1850 C.civil.
Intenia de posedare, solo animo, care apare n momente de
intermiten, nu este suficient pentru ca posesia s fie continu dect
dac este exercitat n toate ocaziile i n toate momentele n raport cu
natura lucrului posedat, fr intervale anormale i prelungite de timp,
care pot presupune fie un abandon, fie intercalarea unei alte posesii,
acestea fiind motive s fie apreciat c este o posesie discontinu.
236
 Discontinuitatea este viciul continuitii posesiei, el este
temporar n sensul c dispare imediat ce actele materiale de stpnire
sunt reluate n succesiune normal. Discontinuitatea care presupune
nlturarea continuitii trebuie s fie cu intermitene anormale.
O alt condiie a posesiei, enumerat de art. 1847, cere ca ea
s fie nentrerupt. Ea este legat mai mult de noiunea de uzucapiune,
fiindc n context ntreruperea nu este un viciu al posesiei, ea
constituie o ntrerupere propriu-zis a prescripiei achizitive. Spre
deosebire de continuitate, care este opera posesorului nsui,
ntreruperea se datoreaz faptei unui ter, care deseori este
proprietarul, ea ducnd la desfiinarea posesiei. Caracterul nentrerupt
este o condiie faptic a oricrei posesiuni.
Acelai art.1847 din Cod.civ. prevede c posesia trebuie s fie
"netulburat", adic s nu se fundeze pe acte de violen. Textul
art.1851 C.civil se exprim c :"Posesia este tulburat cnd este
fundat sau conservat prin acte de violen n contra sau din partea
adversarului." Violena, ca viciu al posesiei, contrariul calitii de
"netulburat" poate fi material sau moral. n jurisprudena de dupa
anul 1989 s-a apreciat c violena moral const n imposibilitatea
impus de fostul regim comunist de a revendica un bun de ctre fostul
proprietar.115
S-a reinut n soluiile pronunate c preluarea imobilelor s-a
fcut prin obstrucionarea proprietarului prin msuri de autoritate
excesiv i este calificat ca un act de violen fizic i de aceea
posesia a fost nelegitim, pentru c ulterior s-a transformat n violen
moral, meninut pn la schimbarea sistemului politic.
S-a reinut c att n ce privete art.1851 din C.civil, ct i
prescripia special instituit n favoarea statului prin Dec.nr.218/1960
i 712/1966, proprietarul nu a putut aciona din impedimente rezultate
ale constrngerii morale impuse de sistemul juridic al regimului trecut,
dei cereri i alte demersuri administrative a mai fcut. Statul nu poate
invoca dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, pentru c
posesia lui a fost conform cu art.1851, adic a fost fondat pe acte de
violen moral.116
Dac statul se prevaleaz de prescripia achizitiv, nu el are
sarcina de a dovedi c posesia a ntrunit toate calitile cerute de lege
spre a fi util ad usucapionem, revenind adversarului su (fostul
proprietar) s dovedeasc viciile care ar mpiedica-o s fie util.
237
Pretinsul viciu fiind relativ (violena, clandestinitatea, precaritatea)
numai cel mpotriva cruia ea are acest caracter l va putea invoca
pentru a o face ineficient fa de el prescripia (art. 1862 C.civ.). Deci
posesia trebuie s conin calitativ elementele sale, nelegnd prin
aceasta absena viciilor.
ntr-o alt spe, nu a fost acceptat aprarea unei societi
comerciale succesoare n drepturi a unei ntreprinderi de stat, ca
urmare a reorganizrii conform Legii 15/1990, care a invocat posesia
de peste 30 de ani, care duce la dobndirea dreptului de proprietate
prin uzucapiune de lung durat. Nu a fost ndeplinit condiia de a
avea o posesie "netulburat", deoarece, n cauz, a fost fondat i apoi
conservat prin samavolnicie (violen), iniial fizic i devenit
ulterior o violen psihic, constnd din temerea continu, resimit
de reclamanii deposedai pe tot timpul ct a durat posesia statului n
regimul totalitar. Pentru identitate de raiune s-a statuat n soluia n
discuie, c nu poate fi primit nici susinerea c imobilul ar fi trecut
n proprietatea statului ca urmare a aplicrii Decr.167/1958 i a
Decr.nr.712/1966, cu privire la bunurile care se ncadreaz n art.III
din Decr.nr.218/1960.
Posesiunea de 2 ani prevzut de acest ultim decret, pentru a
prescrie dreptul la aciune, nu se putea fonda pe un act de violen, ca
n spe, fiindu-i aplicabile i acestei prescripii regulile dreptului
comun ale art.1847 din C.civil, referitoare la condiiile ce trebuie
ndeplinite pentru a prescrie. Decr.nr.218/1960 nu a restrns cmpul de
aplicare al acestor prevederi, neexistnd n cuprinsul su nici o
dispoziie n sensul artat. Se constat astfel c recunoaterea dreptului
de proprietate al reclamanilor asupra imobilului revendicat, dobndit
de ei n 1950 n baza unui contract de vnzare-cumprare autentificat,
nedesfiinat vreodata prin hotrrea primei instane este legal i
temeinic.
Caracterul netulburat al posesiei este o condiie ce nu este
ndeplinit, atunci cnd se insufl temerea expunerii la un ru pe tot
timpul ct a durat posesia din partea organelor de represiune ale
statului i pn cnd a acionat n judecat. Jurisprudena instanei
supreme dup 1990 a reinut, o perioad, c posesia organelor statului
n condiiile violenei morale face s impiedice prescripia achizitiv. 117
Jurisprudena actual s-a preocupat de acest viciu al posesiei
i interpretnd art.1850 din C.civ. s-a generalizat n practica
238
instanelor c posesia exercitat de stat, prin organele sale, n
condiiile existenei unei violene morale a fcut ca aceasta s nu fie
util i s mpiedice aplicarea prescripiei achizitive, care s duc pe
aceast cale la dobndirea dreptului de proprietate. Pregnana
regimului politic care inspira team i sistemul su de constrngere
sunt acceptate ca un viciu (violena) care mpiedic posesia util.
Astfel, n spe, proprietarul a fost deposedat n anul 1954,
pur i simplu, prin constrngerea fizic i moral, determinat s
prseasc imobilul, fr ca acesta s fie naionalizat sau expropriat. 118
Pentru identitate de raiune, nu s-a acceptat nici susinerea c imobilul
din litigiu a trecut n proprietatea statului ca urmare a aplicrii
Decr.nr.218/1960, fiindu-i aplicabile i acestei prescripii speciale
prevederile art.1847 din C.civil. Preluarea imobilului a fost
nendoielnic nelegitim, care s-a transformat in violen moral,
pentru c nu s-a exercitat n baza unui drept conferit de lege iar,
ulterior, s-a meninut temerea de expunere la un ru pe tot timpul ct a
durat posesia statului. Aceasta posesie i-a pierdut utilitatea i
impiedic s opereze prescripia achizitiv, care s duc pe aceast
cale la dobndirea dreptului de proprietate asupra imobilului.
O alt condiie este c posesia trebuie s fie public
(neclandestin), element care const n aceea c trebuie s se exercite
n vzul tuturor i s fie cunoscut ca atare de toi aceia care voiesc i
trebuie s tie i s vad.
Clandestinitatea este viciul publicitii posesiei i presupune
exercitarea posesiei pe ascuns fa de adevratul proprietar, astfel nct
acesta nu o poate cunoate, conf.art.1582 C.civ.
n practica judiciar s-a decis c chiriaul este un detentor
precar, el nu poate dobndi proprietatea bunului nchiriat prin
uzucapiune ct timp exercit stpnirea ca locator i nu ca proprietar.
Faptul c nu s-a pltit chiria nu nseamn c proprietarul a renunat i
nu are nici o relevan pentru uzucapiune. 119 Precaritatea are caracter
permanent i creeaz prezumia c a existat pn la capt.
Jurisprudena nu a fost constant i s-a pronunat i n alt sens. 120 S-a
reinut c dac o persoan a folosit iniial o camer n calitate de
chiria n baza unui contract de nchiriere, ncheiat cu proprietarul
imobilului, iar de la o anumit dat a folosit-o n mod constant,
nentrerupt, timp de peste 30 de ani (n spe ntre 1959-1989), pltind
i impozitul aferent, ea a dobndit dreptul de proprietate asupra acelei
239
camere prin uzucapiune, fiindc uzucapiunea poate avea loc i asupra
unei fraciuni din imobil.
De asemenea, actele care se execut asupra lucrului ce
aparine altuia n calitate de locator nu constituie o posesie sub nume
de proprietar. Locatorul exercitnd posesia n numele altuia, respectiv
al proprietarului, n calitate de detentor precar nu poate beneficia de
prevederile din cod privind uzucapiunea, orict ar dura posesia. 121
Tot legat de aceast materie, n jurisprudena fostei instane
supreme, care i pstreaz actualitatea, s-a decis c stpnirea unui
imobil, dar cu ngduina proprietarului, nu poate s duc la
dobndirea proprietii prin uzucapiune. Acea persoan nu este n
exerciiul unei posesii utile, deoarece posesorul a fost n realitate un
detentor precar. Aceasta chiar dac a stpnit bunul mai mult de 30 de
ani.122 Detentorul nu beneficiaz de uzucapiune orict timp ar dura
posesia sa ca detentor-precar. Detentorul poate schimba, el nsui sau
prin persoane interpuse, actul de stpnire material cu titlu precar n
posesie, dac nu exist un act juridic care s conduc la intervertire.
Schimbarea precaritii nu poate rezulta dect din acte de rezisten
prin care detentorul s nege exercitarea dreptului de ctre cel pentru
care deine bunul intrnd n conflict deschis cu acesta. Intervertirea nu
va fi posibil dac titularul nu a fost cel puin avizat despre
schimbarea de atitudine a detentorului. Remediul pentru detentor
apare n situaia n care precaritatea se transform n posesie util prin
unul din modurile admise, adic negarea dreptului titularului prin acte
crora legea le atribuie o asemenea consecin.
n legtur cu coninutul posesiei de a fi public, se poate
ntmpla n practic s se schimbe i calitatea iniial. Astfel, se poate
ntmpla ca posesia, care iniial a fost clandestin, s devin ulterior
public, sau invers. n ambele ipoteze exist o singur soluie:
publicitatea este necesar s existe pe toat durata posesiei care este
invocat n beneficiul uzucapiunii.
n materie imobiliar situaia ipotetic i foarte rar a fost
exemplificat prin ocuparea treptat i pe neobservate a unei fii de
teren din fondul vecin. Ea a fost rezolvat de doctrin n sensul c
faptul de a cultiva o fie de teren din proprietatea vecinului constituie
un fapt de posesie public i deci de posesie util.
n fine, posesia trebuie s fie fr echivoc. Dup unii autori
echivocul nu este un viciu distinct, ci se confund cu precaritatea,
240
deoarece cazurile cnd se vorbete de o posesiune echivoc sunt
tocmai acelea n care detentorul posed totodat pentru sine i n
numele altuia. Este dat exemplul uzufructuarului care n raport cu cel
de-al treilea posed pentru sine, iar n raport cu proprietarul bunului
este detentor, precum i cel al comotenitorilor asupra bunurilor
indivize. Dei exist asemnri pn aproape la identificare, suntem
de prere c lipsa de echivoc trebuie privit ca o calitate aparte a
posesiei, necesar pentru a uzucapa.
Posesia este echivoc, i deci viciat, atunci cnd nu se
cunoate dac este manifestarea unui drept i are sau nu la baz un
titlul. Echivocul este un viciu care afecteaz elementul animus. n
jurispruden caracterul de posesie echivoc a fost consacrat de
instana suprem, n cadrul motenirii, atunci cnd motenitorii
dobndesc calitatea de coindivizari. Ei sunt presupui c stpnesc
bunurile unii pentru alii atta timp ct dureaz indiviziunea i nu pot
s-i fundamenteze unii mpotriva altora dobndirea dreptului de
proprietate prin uzucapiune.123 Prin excepie de la aceast regul, dac
posesia unuia dintre motenitori a unor bunuri succesorale aflate
iniial n indiviziune a intervenit ulterior i demonstreaz c a neles
s transforme posesia, iniial comun, ntr-una exclusiv, este apt s
duc la dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune. 124 El va
trebui s demonstreze c s-a produs, n fapt, o intervertire a posesiei.
Ipoteza dobndirii prin intervertirea posesiei dintr-una
echivoc ntr-una neechivoc, n cazul comotenitorilor, este prevzut
n teza final a art.729 C.civil i dezbtut n literatura de
specialitate.125 Atta timp ct un motenitor posed i conserv aceast
calitate de erede, el stpnete att pentru sine ,ct i pentru ceilali,
avnd aceast exprimare posesia are caracter echivoc i nu-i poate fi
util pentru a dobndi prin prescripie. El poate poseda pentru sine
prin intervertirea titlului de comotenitor, sau poate s exercite o nou
posesiune nevicioas atunci cnd nu a cunoscut viciul autorului su
care l-ar descalifica din calitatea de motenitor asupra acelui imobil.
Cu alte cuvinte, posesiunea n contra comotenitorilor sau cnd ncepe
o posesiune viciat a autorului su, are la ndemn numai
uzucapiunea de 30 de ani. La cea de 10-20 de ani presupunea just titlu
i buna-credin, ceea ce nu este cazul la starea de indiviziune
rezultat din motenire. El nu poate uzucapa dect prin 30 de ani
pentru c succesiunea nu-i poate folosi just titlu.
241
 Alta este situaia dac comotenitorul este un detentor al lucrului
imobil, de ex. chiria sau depozitar, el este, n aceste cazuri, un simplu
deintor precar obligat la restituire, ca atare va trebui s
interverteasc titlul n condiiile art.1858 C.civ. pentru a putea
beneficia de prescripia achizitiv prevzut de art.729 Cod civil. Din
considerentele deciziei citate126, rezult cu claritate care este orientarea
practicii judiciare atunci cnd se pune problema prescripiei achizitive
ntre motenitorii aflai n coproprietate.
Astfel, pentru a rezuma, succesorii sunt presupui a stpni bunul
motenit unii pentru alii, motiv pentru care posesia lor nu este apt
pentru a fundamenta dobndirea dreptului de proprietate prin
uzucapiune. Cu totul excepional i obligat s dovedeasc mpotriva
prezumiei de coproprietate, atunci cnd unul dintre motenitori
stpnete cu titlu de proprietar un bun succesoral, n condiiile unei
posesii utile, el poate dobndi prin uzucapiune dreptul de proprietate
asupra acelui bun, numai dac posesiunea a durat cel puin 30 de ani.
Stpnirea acelui bun se face sub nume de proprietar de ctre acel
motenitor, n condiiile unei posesii utile el poate dobndi prin
uzucapiune acel bun. Manifestarea de voin n acest sens s apar
exteriorizata pentru a se putea nelege c posesia comun s-a
transformat n posesie exclusiv prin fapte concrete. Ceilali
comotenitori s fie avertizai de aceast mprejurare, prin
exteriorizri de voin nendoielnice. Acest fel de posesie poate s
duc la uzucapiunea de 30 de ani. Ea nu poate sta la baza uzucapiunii
de 10 pn la 20 de ani, pentru c motenirea nu este o "just cauz"
n nelesul art.1897 C.civil.
n principiu i jurisprudena recent, uzucapiunea nu curge ntre
coindivizarii a cror stare de indiviziune este rezultat dintr-o
motenire. Se prezum c posesia exercitat de oricare dintre ei este n
interesul i n numele tuturor. n spe, din simpla mprejurare a plii
taxelor locale de ctre un motenitor i din faptul c ali doi locuiesc
n localitai diferite din zone ale rii, nu-l ndreptete pe reclamant
s pretind c a uzucapat.
n literatura de specialitate s-a mai reinut c viciul de echivoc este
relativ i limitat. Echivocul este relativ n sensul c, n cazul
indiviziunii, terii nu pot invoca acest viciu asupra actelor unui
posesor, pentru c el se refer la raporturile dintre coindivizari i n
aceast calitate el poate fi pus n discuie. Echivocul este limitat pentru
242
c atunci cnd posesia comun este exercitat simultan de mai multe
persoane este echivoc pentru oricare din persoanele care posed n
comun i nu poate profita exclusiv nici uneia dintre ele. Pentru a putea
prescrie, stpnirea de ctre unul dintre coprtai (n spe motenitor)
este apt numai dac a intervenit o manifestare exterioar a voinei
acestuia, care s demonstreze c el a neles s o transforme n posesie
exclusiv. Adic, s-a produs prin acte materiale de stpnire asupra
unui bun, o intervertire de fapt a posesiei.127
Intervertirea legal a precaritii are loc n patru moduri:
a) intervertirea care provine din fapta unui ter (art.1858 pct.1 C.civil);
b)intervertirea provenind din contradicia opus proprietarului
(art.1858 pct.2 C.civil); c) cea rezultat din textul art.1858 pct.3
C.civil care se exprim c intervertirea are loc "cnd deintorul
strmut posesiunea lucrului, printr-un act cu titlu particular
translativ de proprietate, la altul, care este de bun-credint"; d) al
patrulea mod prevzut de art.1858 pct.4 C.civil "cnd transmiterea
posesiunii din partea deintorului la altul se face printr-un act cu
titlu universal, dac acest succesor universal este de bun-credin."
Am analizat condiiile posesiei care, nsumate, dau acesteia
caracterul de a fi util pentru a dobndi dreptul de proprietate prin
uzucapiune. Exercitarea acesteia n condiiile care trebuie s o
ndeplineasc pentru a fi util a fost conturat n practica judiciara.
Ca stare de fapt const n stpnirea bunului de ctre o
persoan ce se pretinde a fi titularul unui drept real asupra acelui bun,
ea putnd fi exercitat i de o alt persoan, n numele acestuia.
Cnd posesia este conform cu starea de drept ea este
legitim, n caz contrar fiind nelegitim. n ambele cazuri pentru a fi
util n vederea producerii efectelor urmrite ea trebuie s fie
continu, nentrerupt, netulburat i sub nume de proprietar.

4. Felurile uzucapiunii
n sistemul nostru legislativ sunt cunoscute i acceptate dou
feluri de dobndire a dreptului de proprietate prin uzucapiune: a)
uzucapiunea n sistemul Codului civil i b) uzucapiunea n sistemul
crilor funciare. Pn la unificarea general prin sistemul de
publicitate i de eviden tehnic pe ntreg teritoriul rii n
conformitate cu Legea nr.7/1996, privind cadastrul i publicitatea

243
imobiliar, care va dura n timp, aceast distincie i pstreaz
valabilitatea.
Din punct de vedere procedural, uzucapiunea poate fi
valorificat att prin aciunea principal, ct i pe cale de excepie n
procesul de revendicare intentat de cel ce se pretinde proprietar. n
jurispruden a fost reinut n mod constant acest aspect. ntr-o spe
recent128, care contureaza aceast idee, s-a reinut c att la instana de
fond, ct i la cea de apel prii au susinut, constant, c au folosit
terenul din litigiu 30 de ani, instanele aveau obligaia de a verifica
atare afirmaie, de vreme ce prescripia achizitiv poate fi invocat
chiar i pe cale de excepie.
ntr-o alt cauz, partea a formulat recursul pus la ndemn
prin dispoziia tranzitorie a art.V al.6 din Legea nr.59/1993. La
judecarea lui s-a constatat c nu au fost verificate n suficient msur
susinerile prtelor care folosesc un imobil construit de peste 30 de
ani, unde au fcut i lucrri de investiii. Fiind o excepie, ca urmare a
admiterii ei, s-a dispus rejudecarea cauzei, printre alte chestiuni s-a
ndrumat n rejudecare s fie verificate dac sunt ndeplinite condiiile
uzucapiunii.129
4.1. Uzucapiunea cunoscut n sistemul Codului civil
Uzucapiunea cunoscut n sistemul Codului civil este
aplicabil n acele pri ale teritoriului rii n care publicitatea
imobiliar este realizat prin registrul de transcripiuni i inscripiuni.
Ea este de dou feluri: uzucapiunea de 30 de ani i uzucapiunea de 10
pn la 20 de ani.
4.2. Uzucapiunea de 30 de ani este reglementat de art.1890
din C.civ.
n sistemul Codului civil constatm c o posesiune
ndelungat i neviciat poate duce la dobndirea dreptului de
proprietate, ca mod originar de dobndire. Punndu-se condiia
prevzuta de art.1847 C.civ. s-a ajuns la concluzia c i posesorul de
rea-credin poate exercita o posesie util timp de 30 de ani i, ca
atare, poate dobndi dreptul de proprietate prin prescripia achizitiv
de lung durat.130 Are importan faptul dac posesorul este de rea-
credin i nu are la baz un just titlu, pentru c prin aceasta
uzucapiunea de 30 de ani se distinge de uzucapiunea de 10 pn la 20
de ani i, n definitiv, i urmeaza acesteia din urm. Vom vedea c
acolo unde posesorul nu poate invoca o uzucapiune de 10 pn la 20
244
de ani, din cauz c nu are un titlu sau nu este de bun-credin, el
poate ns dobndi dac a posedat 30 de ani. Un exemplu elocvent
este atunci cnd se pune problema dac existena unui contract de
vnzare-cumprare este sau nu un just titlu, discutabil pentru
uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani.
Jurisprudena s-a pronunat nuanat ntr-o spe n care
reclamantul care a cumprat teren agricol - cu act sub semntur
privat - potrivit art.8,11 i 12 din Dec.151/1950, n vigoare la acea
dat, i era obligatorie forma autentic sub sanciunea nulitii. 131 Se
argumenteaz n principiu c existena unui act de vnzare-cumprare,
ca de altfel a oricrui alt act translativ de proprietate, ncheiat conform
legii exclude posibilitatea dobndirii bunului prin uzucapiune, el fiind
dobndit n astfel de cazuri prin efectul conveniei. Cu toate acestea,
atunci cnd din diferite motive convenia prilor nu este valabil,
adic este ineficient din punct de vedere juridic pentru a transmite
dreptul de proprietate pe aceasta cale, posesorul poate s prescrie
mpotriva titularului dreptului.
Tot astfel, n cazul schimbului de proprietate efectuat n
perioada 1950-1974, fr ndeplinirea formelor legale prevzute de
Decr.nr.151/1950, nu a dus la dobndirea proprietii pentru
beneficiarul acelui schimb de terenuri. Punndu-se problema curgerii
termenului de prescripie achizitiv de 30 de ani, pentru dobndirea
dreptului de proprietate, instana este datoare s stabileasc dac
pasivitatea titularului este sau nu imputabil proprietarului acelui
teren, avndu-se n vedere prevederile legislaiei asupra terenurilor
existente n aceast perioad. n aceste cazuri termenul de prescripie
de 30 de ani este calculat avndu-se n vedere c prescripia achizitiv
rencepe s curg dup abrogarea Legilor nr.58/1974 i 59/1974, iar
perioada anterioar se adaug la timpul necesar mplinirii acestui
termen.132 n context este analizat ndeplinirea condiiilor posesiei n
sensul prevederilor art.1847 C.civil n perioada de 30 de ani prev. de
art.1890 din acelai cod.
Tot in jurisprudena pe care am cercetat-o pentru elaborarea
prezentei lucrri, sunt reinute condiiile ce sunt impuse de art.1890
C.civil pentru dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune,
prin ntrunirea cumulativ a dou asemenea condiii: a) posesia
exercitat asupra bunului imobil s fie util, adic s reprezinte o
posesie propriu-zis i neviciat; b) posesia s fie exercitat
245
nentrerupt timp de 30 de ani, indiferent dac posesorul este de bun
sau de rea credin.
ntr-o soluie de dat recent s-a reinut c acest lucru fiind
posibil, exercitarea posesiunii fiind opozabil i n timpul ct au fost
n vigoare Legea nr.58 i Legea nr.59/1974, l ndreptete pe
reclamant deplin i n mod absolut la constatarea uzucapiunii. n
sistemul Codului civil romn singura dovad deplin i absolut a
dreptului de proprietate imobiliar o constituie dobndirea lui prin
uzucapiune. n alte condiii, existena unui act autentic de vnzare-
cumprare ncheiat de pri cu privire la imobilul din discuie, a crui
posesie nu a fost exercitat niciodat de ctre cumprtor, este lipsit
de efectele sale juridice i nu poate fi opus uzucapientului.
Am remarcat aceast soluie a unei Curi de Apel pentru a
releva actualitatea acestei uzucapiuni. 133 n acest sens este de reinut c
n legislaia local aplicabil n unele zone ale Transilvaniei, acolo
unde posesiunea a nceput sub aceste legiuiri (32 de ani dup dreptul
cutumiar maghiar i 30 de ani dup art.1460 i urm. din C.civ.austr.),
se cere ca posesorul s fi fost de bun-credin pe toat durata
termenului.134
n sistemul Codului civil romn, al art.1890, pentru
dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea de 30 de ani este
necesar ndeplinirea a doua condiii: a) posesia s fie util, adic o
posesie propriu-zis neviciat, astfel cum a fost analizat n punctul
anterior; b) posesia s fie exercitat nentrerupt timp de 30 de ani, fr
s se fac distincie dac posesorul este de bun- sau de rea-credin.
Astfel s-a reinut i n practica judiciar a fostului Trib.Supr., prin
Dec.nr.61/1985, pronunat n complet format din 7 judectori.
5.2. Uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani, se gsete
reglementat n art.1895-1899 din C.civ. Era uzucapiunea propriu-zis
din dreptul roman. 135 Aceast uzucapiune presupune totdeauna un
intermediar ntre titularul primitiv i adevrat al dreptului i posesorul
intermediar de la care eman titlul translativ, care este viciat i al crui
viciu este cunoscut de posesor - astfel cum se remarc n doctrina
veche.136 Uzucapiunea constituie n asemenea caz o consolidare a
titlului translativ, o acoperire prin buna-credin i prin posesiunea
util i neviciat exercitate n timpul cerut de lege, a viciului de care
titlul este afectat. Autorul citat susine c este un mod derivat de
dobndire a dreptului de proprietate, iar nu unul originar unde este
246
ncadrat uzucapiunea n sistemul Codului civil, pentru c el
presupune neaprat un titlu translativ, care este un raport juridic
personal care determin natura dreptului dobndit.
Observm c n acest caz Codul civil trateaz deosebit
posesiunea util, condiionnd ca ea s fie exercitat cu bun-credin
(spre deosebire de uzucapiunea de 30 de ani), ea avnd loc n temeiul
unui titlu translativ de proprietate care, dac ar fi valabil, el nsui ar fi
suficient s duc la dobndirea proprietii n momentul cnd actul s-a
ncheiat. Posesorul crede n puterea translativ a actului de proprietate,
acesta, ns, din deficiene intrinseci nu are calitatea sau puterea de a-i
transfera proprietatea, ci numai posesiunea bunului ce l-a achiziionat.
Posesorului i se acord tratamentul juridic, care const n aceea c
dobndete proprietatea dac a posedat cu bun-credin timp de 10
sau 20 de ani, dup cum adevratul proprietar caruia i se opune
prescripia achizitiv locuiete sau nu n acelai jude n care bunul
este situat. Constatm c buna-credin i justul titlu sunt condiii
fundamentale pentru uzucapiune i constituie elemente independente.
n situaia n care adevratul proprietar a locuit succesiv n
raza teritorial a mai multor tribunale, termenul de prescripie se
calculeaz potrivit art.1896 C.civ. Astfel, la numrul de ani n care
proprietarul a locuit n raza teritorial unde se afla imobilul se adaug
un numr dublu de ani ct el a locuit n raza teritorial a altui tribunal,
pentru ca s fie 10 ani, dar nu mai mult de 20 de ani. De aceea se i
spune ca aceast uzucapiune este de la 10 pna la 20 de ani.
Un aspect de actualitate este acela de a ti dac n prezent
pentru uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani, acest termen se aplic
dup cum adevratul proprietar locuiete n "circumscripia curii de
apel" sau n "raza teritorial a tribunalului" unde se afl imobilul. n
redactarea lui iniial codul prevedea la art.1895 ca "dac adevratul
proprietar locuiete n circumscripia curii de apel unde se afl
nemictorul". Textul fiind clar, nu s-a pus nici o problem n doctrin
i jurispruden pn la suprimarea triplului grad de jurisdicie. O
important modificare a codului s-a produs n anul 1952 prin
Decr.nr.132/19.VI.1952, cnd a fost suprimat apelul i s-au desfiinat
curile de apel, dup care au existat ca instane tribunalele raionale i
regionale, dup ce n prealabil, prin Legea nr.18/1948, se adusese o
prima modificare substanial. Prin Decr.135/17 febr.1968, art.XIV s-
au introdus termenii de judectorie i cel de tribunal judeean. Prin
247
Legea nr.59/1993 se reintroduce calea de atac a apelului, se modific
competena material, incluznd n circuitul competenelor la art.3 i
pe aceea a curilor de apel nfiinate prin Legea nr.92/1992, pentru
organizarea judectoreasc.
Aceste modificri legislative succesive, ndeosebi prin Legea
nr.59/1993, reprezint serioase inconveniente prin lipsa total a unor
corelri, lipsa de simetrie a unor dispoziii legale cu legtur ntre ele.
Deficienele sunt att conceptuale ct i de fond, multe dintre ele fiind
semnalate n literatura de specialitate pentru c nu corespund realitii.
O necorelare evident pe care o semnalm este i nelesul ce trebuie
dat textului art.1895 din C.civil. Se aplic prescripia de 10 pn la 20
de ani, innd seama dac proprietarul locuiete n circumscripia
curii de apel sau a tribunalului? n literatura juridic actual se
propune diferit: dup vechea redactare, adic dac proprietarul
locuiete "n circumscripia curii de apel"137 sau dimpotriv "dac
proprietarul locuiete n raza teritorial a tribunalului". Nu avem
cunotin s se fi fcut dup anul 1948 o republicare a Codului civil,
ceea ce considerm c ar fi fost necesar. Au circulat diferite ediii, care
au modificat termenii, de multe ori dup concepia editorilor.
Legea nr.59/1993 nu a fcut nici o referire la art.1895 din
C.civil. n lipsa unei modificari exprese, care s indice revenirea la
redactarea iniial, textul n cauz se aplic aa cum este redactat dup
ediiile sale din anul 1958 i 1981 de ctre Ministerul Justiiei, care
ine seama de cele dou modificri importante de denumiri din anii
1952 i 1968. Aa fiind, apreciem i noi c, dupa reglementrile de
astzi n vigoare, condiia este ca adevratul proprietar s locuiasc n
raza teritorial a tribunalului unde se afl imobilul, care este
interpretarea corect a art.1895 C.civil. Propunem, de lege ferenda,
revenirea la redactarea iniiala a acestui articol i adugarea sintagmei:
"s domicilieze i s locuiasc efectiv" pentru a simplifica sensul
probaiunii. Raiunile care impun modificarea constau n faptul c,
fa de mijloacele rapide i moderne de informare, comunicare,
deplasare i de eviden care exist astzi, fiecare are la ndemn
posibiliti multiple de a cunoate care este situaia proprietaii sale.
Despre buna-credin n cadrul acestei uzucapiuni artm c
ea trebuie s existe n momentul "ctigrii imobilului", adic acela al
dobndirii posesiei, i concomitent cu justul titlu. Uzucapiunea curge
n favoarea posesorului chiar dac ulterior buna-credin nceteaz sau
248
titlul su nu mai este valabil. n practica judiciar s-a confirmat
constant c trsturile bunei-credine apar i sunt analizate n raport de
mprejurri i de persoana posesorului, ea este un factor de ordin
psihologic care ine de posibilitile de analiz a voinei interne a
fiecarui individ. Aceasta este o chestiune de fapt lsat la aprecierea
judectorilor, n toate fazele judecii. 138 S-a admis ca buna-credin
fundeaz uzucapiunea att n caz de eroare de fapt, ct i de eroare de
drept.139
Considerm c, n prezent, eroarea de drept nu mai poate fi
invocat n beneficiul acestei uzucapiuni. n condiiile actuale
principiul nemo censetur ignorare legem i gsete aplicarea mai
ferm, configuraia relaiilor din societate i mijloacele de informare
sunt cu totul altele fa de timpul cnd autorii vechi au susinut acest
punct de vedere. Desigur, eroarea de drept nu poate ramne fr
consecine, ea poate s duc la uzucapiunea de 30 de ani, unde nu mai
este necesar buna-credin.
n calificarea bunei-credine art.1898 din C.civ. se deosebete
de corespondentul su francez. 140 n alin.2, care nu are echivalent n
art.2269 C.civ.fr., se definete buna-credin ca fiind credina
posesorului c cel de la care dobndete are toate nsuirile cerute de
lege spre a-i servi la transmiterea proprietii. Prin urmare, dac
achizitorul avea cunotin de viciul titlului autorului su, el nu mai
poate fi considerat de bun-credin. Alineatul al doilea din art.1898
C.civ.rom. este asemntor cu art.2269 din corespondentul su
francez. Buna-credin este aprecierea greit fcut de posesor c
bunul provine de la adevratul proprietar. Atunci cnd posesorul
cunoate nevaliditatea titlului el este de rea-credin. 141 Faptul c
vnztorul nu avea dreptul s transmit bunuri determinate dintr-o
succesiune nemprit nu mpiedic prescripia, atunci cnd
cumprtorul este de bun credin, deoarece prescripia scurt
implic tocmai situaia c vnzarea se face de adevratul proprietar,
conform art.1895 C.civil.142
Buna-credin este prezumat i pentru c ine de forul
interior al fiecrei persoane; spre deosebire de unele puncte de vedere
din doctrin143, nu gsim necesar ca posesorul s-i dovedeasc bunele
intenii prin investigaii asupra situaiei reale a bunului. Sarcina probei
i revine celui care contest buna-credin i nu posesorului. Stabilirea

249
ei este o chestiune de fapt lsat la aprecierea judectorului care, n
analiza ce o face, pornete de la prezumia bunei-credine.
Justul titlu este o alt condiie alturi de buna credin pentru
dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea scurt. Justul
titlu trebuie s fie un titlu translativ de proprietate care eman de la o
alt persoan dect adevratul proprietar, pentru c dac provine de la
adevratul proprietar nu se mai pune problemea uzucapiunii. El este
denumit "just cauz" de art.1879 i 1899 din C.civil, unde i sunt
enumerate exemplificativ "vinderea i schimbul etc.", textul lsnd
posibilitatea de a fi considerate ca atare i alte titluri translative.
Fcnd aceast enumerare, care apare criticabil, ieind din tiparele de
redactare riguroas ale unui act normativ, legiuitorul de atunci a voit
s sugereze c este vorba doar de titluri translative ce au la baz un
raport juridic de natur contractual, adic s fie acel negotium
intervenit ntre prti.144
n jurispruden s-a reinut c textul art.1897 C.civ. cuprinde
noiunea de just cauz, prin care se nelege justul titlu care este o
operaiune juridic, un negotium, care are ca scop s transforme
proprietatea. El nu are aceast calitate cnd este lovit de nulitate
absolut n privina transmiterii proprietii, deoarece, potrivit art.1897
al.2 C.civ., un titlu nul nu poate servi de baz prescripiei de 10 pn
la 20 de ani. Potrivit aceleiai soluii, att buna-credin ct i justul
titlu trebuie s coexiste.
Fiind ncheiat acest act translativ, de regul guvernat de
principiul consensualitii, se pune problema dac justul titlu impune
i respectarea unor dispoziii de form actului juridic i de publicitate
impuse de legi succesive. Au fost asemenea dispoziii succesive
impuse de forma scris i autentic: art.30 din Legea nr.58/1974,
Decr.144/1958, Legea nr.9/1990, art.46 din Legea nr.18/1991,
reglementarea dreptului de preempiune prin Legea fondului funciar i
Legea arendrii nr.16/1994 (art.9). Se pune problema, pentru a fi
considerat just titlu, dac actul translativ care a fost ncheiat cu
nclcarea acestor dispoziii, mai poate fi invocat pentru uzucapiune.
Suntem de prere c dac termenul de uzucapiune s-a
mplinit, condiia justului titlu este realizat, actul avnd neajunsul
semnalat, se poate dobndi dreptul de proprietate prin uzucapiune.
Rolul posesiei este acela de a o consolida i presupune c nuntrul
termenului cel care pretinde un drept trebuie s i-l valorifice, altfel
250
acioneaza i fa de el sanciunea prescripiei achizitive care-i este
favorabil posesorului. Altminteri, am lsa n continuare raporturile
juridice neclarificate, evidena cadastral ar deveni haotic, ceea ce nu
corespunde intereselor generale ale societaii organizate.
Pe de alt parte, nu ar fi justificat n nici un fel protecia
juridic pentru proprietarul iniial sau succesorul su pentru neglijena
dovedit n timpul defipt de lege. n sprijinul acestui punct de vedere
pot fi folosite ca argumente de text art.10 alin.3 din Legea cadastrului,
potrivit cruia funcia juridic a cadastrului se realizeaz pe baza
actului de proprietate, coroborat cu art.11 pct.c din aceeai lege, unde
se dispune c identificarea bunurilor imobile se face i pe baza
posesiei exercitat sub nume de proprietar. Interpretarea este situat n
concordan i cu elementul bunei credine, pentru c posesorul care
se bucur de aceasta prezumie s-a ncrezut n promisiunea celui care
i-a transmis de a-i ntocmi un act apt pentru transmiterea proprietii,
de vreme ce i-a transmis n mod valabil posesiunea imobilului i nu cu
scopul de a poseda n interesul transmitorului, adic i-a transmis o
posesie legitim. n principiu, calitatea de neproprietar a celui care
transmite i care nu a fost cunoscut dobnditorului, constituie astfel
un element ce-l caracterizeaza ca un just titlu. Apreciem ca important
preocuparea c exist posibilitatea c i alte elemente pot s existe i
s defineasc justul titlu.145 mprtim ntru-totul aceast opinie.
n primul rnd, s-a evocat c titlul anulabil nu poate fi opus
posesorului dect de cel ce ar fi avut dreptul de a cere anularea sa. 146 n
consecin, un titlu lovit de nulitate absolut nu poate constitui un just
titlu. Dar susinem c existena titlului lovit de nulitate absolut las
deschis calea, dac posesia continu, s se dobndeasc dreptul prin
uzucapiunea de 30 de ani, unde posesia este util, fcnd abstracie de
calitile titlului i de buna sau reaua-credin.
n literatura juridic s-a recunoscut ca n unele cazuri s fie
posibil ca titlul s emane chiar de la proprietar.147 Aceasta ar rsturna
deja o tradiie constant n doctrina i jurisprudena noastr. 148
Realitile vieii juridice ne oblig a vedea lucrurile i a le analiza i n
noua lor lumin. Marea majoritate a autorilor au apreciat c este
esenial ca justul titlu s provin de la un neproprietar. Dac ar proveni
de la adevratul proprietar, actul juridic respectiv ar fi suficient s
produc, prin el nsui, efectul dobndirii proprietii, fr a mai fi
necesar o posesie ndelungat. Constatm c, ntr-adevr, aceasta este
251
calea de realizare a dreptului, care ar exclude posibilitatea valorificrii
prin aciunea n constatare, potrivit art.111 din C.pr.civ.
n ipoteza aceasta, o uzucapiune pe baza unui titlu ce eman
de la adevratul proprietar este de neconceput, aa cum s-a pronunat
practica judiciar i s-au adus argumente solide n doctrin, de altfel,
nici interesul dobnditorului nu mai este acela de a recurge la aciunea
n constatarea uzucapiunii. Bunoar, au trecut trei ani de la data
ncheierii i i se refuz transcrierea, sau nu mai ndeplinete condiiile
de a fi transcris potrivit unor reglementri legale succesive n materia
dobndirii imobilelor. Transmitorul iniial refuz sau nu poate s-i
dea un nou act translativ, n ce mod i valorific dreptul posesorul?
i, de asemeni, este de vzut ce se ntmpl cu imobilul, cui aparine
acesta dac se admite uzucapiunea. Apreciem c, cu att mai mult,
trebuie s existe calitatea de "just titlu dac el eman de la adevratul
proprietar, iar buna-credin a posesorului c a ncheiat raport juridic
cu proprietarul este consolidat i cu att mai mult justificat.
Cu nimic nu ar mpieta ordinea de drept, dac se iese din
cmpul atrgtor al ficiunii juridice i pe reazemul solid al realitii s-
ar creea n practica judiciar posibilitatea posesorului de a-i
valorifica, prin uzucapiunea scurt, dreptul de proprietate, prin
considerarea justului titlu i cnd acesta eman de la adevratul
proprietar, dar, care titlu, din pricina unor impedimente, nu i poate
produce direct efectele juridice. Chiar i fr consideraiile precedente,
problema justului titlu rmne n continuare controversat n materia
uzucapiunii. Vom analiza actele translative de proprietate care pot
constitui just titlu, semnalate n literatura i practica judiciar.
Cumprtorul unei poriuni de teren, mai mare dect cea care
era proprietatea vnztorului, necunoscnd acest lucru i fiind deci de
bun-credin, el va dobndi aceast diferen de teren i contractul de
vnzare-cumprare cu neproprietarul constituie just titlu pentru
uzucapiunea scurt.149 Ivocarea unei chitane sub semntur privat pe
baza creia s-a cumprat un bun imobil nu poate s duc la constatarea
c un atare nscris reprezint un just titlu, translativ de proprietate, ci
numai o promisiune de vnzare, care poate fi perfectat numai prin
ncheierea unui act autentic de vnzare-cumprare sau prin
pronunarea unei hotrri judectoreti care s in locul actului
autentic.150

252
 ntr-o alt spe, s-a conchis c certificatul de motenitor
eliberat de notar nu poate fi caracterizat ca just titlu, n nelesul
art.1897 C.civ., pentru dobndirea dreptului de proprietate prin
uzucapiune.151 Certificatul de motenitor nu face dovada dreptului de
proprietate, ci numai a calitii de motenitor. Soluia pe care o
mprtim a fost statuat i n practica C.S.J. 152
S-a reinut n practica judiciar c posesiunea, ca s se
ntemeieze pe just titlu, adic pe orice titlu translativ de proprietate,
pentru a fi valid este necesar s aib dat cert. Instana 153 a respins
titlul solicitat de reclamant, consemnat ntr-un nscris sub semntura
privat, cu motivarea c nu ntrunete cerinele unui act potrivit naturii
sale (art.1182 C.civ.).
Este justificat obiecia adus hotrrii instanei c data cert
a nscrisului devine, atunci cnd nscrisul este prezentat oficial unei
instituii, condiia opozabilitii privete pe terii care s nu fie lezai
prin acte fictive. Ori, n spe, prtul nu era un ter, ci un succesor n
drepturi al celui de la care eman nscrisul i care era adevratul
proprietar al bunului din litigiu. Respingerea aciunii este considerat
justificat pentru c nscrisul nu provine de la altcineva, ci de la
proprietar.154 Data cert a fost subliniat ca fiind important att pentru
opozabilitatea fa de teri ct i pentru faptul c termenul uzucapiunii
ncepe s curg de la data cert.
n practica judiciar s-a pus problema dac o hotrre
judectoreasc poate sau nu constitui just titlu. Este necesar a se
distinge ntre hotrrile declarative i cele translative. Este citat de
literatura juridic, cu caracter de principiu, Dec. nr.70/13 apr.1979 a
fostului T.S.155, din considerentele creia rezult c hotrrile
judectoreti, prin care are loc o translaiune a dreptului de proprietate,
avnd deci caracter constitutiv, pot fi invocate ca just titlu.
Dimpotriv, cele declarative, prin care se contat numai un drept
preexistent, nu pot servi just titlu.
n acelai sens, instana suprem a mai precizat c o hotrre
prin care instana nu suplineste consimmntul prii, ci doar
interpreteaz actul de vnzare-cumprare, nu poate fi considerat ca
avnd caracter translativ de proprietate i deci nu poate fi just titlu. 156
Efect translativ de proprietate au acele hotrri judectoreti care
suplinesc consimmntul vnztorului la efectuarea vnzrii cum este
cazul ordonanei de adjudecare sau acelora care s-au pronunat n baza
253
art.12 din Decr.144/1958, n vremea cnd acest act normativ a fost n
vigoare.157
De asemenea s-a statuat c hotrrea judectoreasc prin care
s-a dispus trecerea n proprietatea statului a unui imobil - potrivit
Decr.111/1951 -, constituie just titlu pentru stat n ipoteza c a fost
pronunat n contradictoriu cu non dominus. Aici mprtim rezerva
c statul nu poate opune o posesie util dac fostul proprietar a fost
supus violenei morale, ntreinut de temerea c va suferi un ru dac
ar fi acionat pentru revendicarea dreptului su. Aceste hotrri sunt
considerate de decizia citat c dau eficien transmiterii dreptului de
proprietate n favoarea statului i sunt suficiente prin ele nsele - cnd
procesul s-a purtat cu adevratul proprietar i pot fi invocate ca just
titlu n sensul art.1895-1897 C.civ., iar cnd procesul s-a purtat cu o
persoan care din eroare a fost considerat ca proprietar, aa cum s-a
artat, pentru consolidarea actului este necesar i buna-credin,
ambele unite cu o posesie util.
Tot n legtur cu hotrrea judectoreasc, atunci cnd
ndeplinete cerinele prevzute de art.11 al.3 din Legea nr.7/1996,
privind cadastrul i publicitatea imobiliar, suntem de prere c poate
constitui just titlu pentru dobndirea dreptului de proprietate prin
uzucapiune.
n literatura de specialitate s-au purtat discuii referitoare la
jurisprudena contradictorie dac un antecontract de vnzare-
cumprare poate fi considerat un just-titlu. Au fost exprimate opinii c
un antecontract poate fi considerat un just titlu. Menionm soluia
unei instane care a acceptat uzucapiunea scurt, avnd la baz un
antecontract de vnzare a unei case nstrinat de constructorul de
bun-credin pe terenul unui ter. S-a apreciat c este o convenie
valabil, care insereaz toate elementele necesare transmiterii
dreptului de proprietate, ca atare constituie just titlu.
n majoritate, autorii de specialitate susin c niciodat un
antecontract nu poate fi considerat just titlu, pentru c prin
antecontract nu se transmite proprietatea, aptitudine necesar pentru
just titlu, prin el ia natere doar obligaia personal de a face i nu o
obligaie de a de a da.158 Justul titlu trebuie s fie valabil n sine i s
aib toate calitile de a fi eficace, cu excepia situaiei cnd este privit
ca atare atunci cnd este lovit de o nulitate relativ. Or, antecontractul

254
nu are aceste valene. Sensul dat de art.1897 alin.1 C.civ., se refer la
calitatea lui de negotium i nu la aceea de instrumentum.
n privina construciilor, unde se cere consimmntul valabil
prin materializarea voinei printr-un act sub semntur privat, nu este
necesar instrumentarea n form autentic i, drept urmare, n
consens cu soluia amintit mai sus, se pare c un asemenea nscris,
cunoscut n literatur sub denumirea de "antecontract", poate fi
apreciat ca avnd puterea unui just titlu.
n ce privete terenurile, nu pot fi nstrinate dect prin act
autentic, cu luarea n vedere a prevederilor normative: Decr.144/1958
pn la apariia Legilor nr.58 i 59/1974, abrogarea acestora, intrarea
n vigoare i abrogrea Legii nr.9/1990, a Legii nr.18/1991, Legea nr.
54/1998, ca s le amintim pe cele mai importante. Art. 66 din Legea
nr. 1/1991, republicat, apoi art. 1 din Legea nr. 54/1998, privind
regimul juridic al circulaiei terenurilor prevede pentru nstrinarea
acestora prin acte juridice ntre vii forma autentic. n noul cadru
legislativ toate terenurile proprietate privat sunt n circuit civil,
indiferent de titularul lor (art.1).159 Fr nici o ndoial antecontractul,
avnd ca obiect teren, nu poate fi invocat ca just titlu. Continuarea
posesiei poate fi folosit ca util pentru uzucapiunea de 30 de ani.
Tot controversat este i problema dac succesiunea poate
constitui just titlu. n doctrina veche s-a reinut c "este nendoielnic
c legiuitorul nostru a considerat succesiunea universal, att cea ab
intestat ct i cea testamentar ca un just titlu" pentru fundarea
uzucapiunii. i jurisprudena acelui timp n mod constant s-a
pronunat favorabil.160 n cadrul acestei concepii se remarc faptul c
succesiunea nu putea fi opus ca just titlu dect terilor nemotenitori,
iar nu celorlali comotenitori, aspect deplin valabil i n prezent. Cu
att mai mult n cazul sezinarilor pui de drept n posesia motenirii.
Considerndu-se c efectul propriu al uzucapiunii de 10 pn
la 20 de ani este acela de a consolida un titlu de dobndire viciat prin
aceea c eman de la neproprietar, acesta este acoperit prin posesia
util care a dinuit n termenul cerut de lege s-a conchis, ntr-o alt
opinie, c motenitorul nu se afl ntr-o situaie n care s se poat
aplica uzucapiunea, iar efectele acesteia nu-i pot fi de nici un folos.
Un asemena comotenitor nu are titlu care s emane de la un
neproprietar. Dup acest autor, pe de o parte, motenitorul dobndete
bunurile succesorale care au aparinut autorului su i nu exist nici un
255
viciu care s fie acoperit prin posesiune ndelungat, pe de alt parte,
ea nu funcioneaz nici fa de teri, pentru c motenitorul continu
posesiunea cu caracterele pe care defunctul i-a transmis-o odat cu
succesiunea.161 i aici el poate uzucapa n timp de 30 de ani, pentru c
succesiunea nu-i poate servi de just titlu.
Partajul judiciar sau voluntar este declarativ de drepturi. Prin
excepie, cnd vnzarea se face prin licitaie public, ea poate s
constituie un just titlu, pentru c fa de achizitor partajul este
constitutiv de drepturi. Fa de acesta opereaz o transmitere prin act
juridic.
Am artat c actul lovit de nulitate absolut nu poate fi
invocat ca just titlu. Tot aa, putem aprecia c nici titlul putativ nu
poate avea atare caliti. Cu att mai puin suficient va fi un simplu
titlu putativ, pentru c nu are o existen real, chiar dac posesorul
crede n aceasta. Titlul putativ d dreptul s se culeag fructele.
Tranzacia dintre pri poate fi invocat ca just titlu pentru
uzucapiunea scurt.162 Discuiile se pot ivi, dup prerea noastr, atunci
cnd tranzacia este extrajudiciar, ntocmit cu scopul de a
prentmpina un proces referitor la un imobil i nu a fost ncheiat n
forma autentic sau nu are alt dat cert pentru vremea cnd forma
autentic nu era necesar (n perioada Decr.144/1958 sau innd seama
de Decr.151/1952). Dac tranzacia extrajudiciar este ulterior
prezentat n instan sau ncheiat n faa instanei, ea devine o
tranzacie judiciar ce se consfinete prin hotrrea de expedient
pronunat de instan potrivit art.271-272 din C.pr.civ., devenind
astfel nscris autentic. Cerinele formei autentice sunt necesare la
terenuri, dac se constituie un drept. Tranzacia ntre comotenitori are
efect declarativ ca i partajul.
Tranzacia, chiar cuprins n dispozitivul hotrrii
judectoreti, este un contract cu caracterele juridice ce i sunt
specifice (art.1704 C.civ.) i are calitatea de just titlu ca orice contract
pe care l d nelesul de just cauz din art.1897 C.civ., "precum:
vnzarea, schimbul etc.", la care adugam pe cel de donaie,
ntreinere, legatul particular, adjudecarea imobiliar precum i altele
nenumite sau nespecifice (ex.vnzarea-cumprarea cu clauz de
ntreinere), avnd ca trstura comun puterea de a transmite dreptul
de proprietate spre un nou titular.

256
 Nu constituie just titlu conveniile prin care un lucru imobil
ajunge n stpnirea unui detentor precar sau n temeiul altui titlu n
care posesiunea nu este exercitat pentru sine, cum sunt: locaiunea,
depozitul, comodatul, contractul de nchiriere ncheiat potrivit Legii
nr.5/1973, care este o varietate a locaiunii, atribuirea n folosin prin
acte administrative conform Legii 15/1990, contractul de arendare
conform Legii nr.16/1994, contractul de concesionare a unor imobile,
cnd este opus acel titlu unui alt mod de dobndire, cum este
exproprierea pentru utilitate public, conveniile de mpreal din
cadrul unui partaj etc.
Proba justului titlu cade n sarcina posesorului spre deosebire
de buna-credin, despre care am artat c se prezum. Mijloacele de
prob i ordinea de administrare sunt cele puse la ndemn de dreptul
procesual civil.
Pentru a concluziona n analiza ce am fcut-o noiunii de just
titlu, ca o condiie alturi de buna-credin pentru a dobndi dreptul de
proprietate prin uzucapiune, n definitiv el este un titlu care are ca
scop s transfere proprietatea, dar nu-i poate indeplini scopul propus
prin el nsui din cauza c nu este pe deplin valabil.

5. Uzucapiunea n regimul de carte funciar.

Este cunoscut realitatea c pe teritoriul Ramniei se aplic
sistemul de publicitate prin transcripiuni i inscripiuni, n vechiul
regat, unde uzucapiunea este reglementat de Codul civil. n teritoriul
Transilvaniei, Banatului si Bucovina de Nord, unde a mai rmas o
mic poriune din teritoriu n componena Romniei, este aplicabil
sistemul de publicitate prin cri funciare, aici uzucapiunea fiind
reglementat prin Legea nr.115/1938. Aceast lege a intrat n vigoare
succesiv i diferit n zonele cu regim de carte funciar, datorit unor
evenimente istorice vitrege, care au mpiedicat unificarea sistemului
legislativ pe cuprinsul rii. Aceasta face ca uzucapiunea s fie
crmuit diferit n sistemul Legii nr.115/1938, subzistnd ns n
paralel, dup cum vom vedea, i posibilitatea uzucapiunii dup
legiuirile care au fost n vigoare anterior pe aceste teritorii, respectiv
Codul civil austriac, legislaia local i dreptul cutumiar maghiar.
Reglementarea strict prin Legea nr.115/1938 a dus la
concluzia c n aceste situaii nu mai acioneaz prevederile art.1846
si 1895 din C.civil, pentru c aceast lege cuprinde dispoziii contrare
257
Codului civil, facndu-l neaplicabil. Acest aspect a rmas controversat
nc n literatur i practic, prerea dominant este c n sistemul de
carte funciar uzucapiunea are un caracter de excepie. Sub aspect
temporal Decr.-lege nr. 115/1938, a intrat n vigoare prin Legea nr.
241/1947, care cuprinde norme tranzitorii menite s soluioneze
conflictele posibile cu alte reglementri.
S-a conchis n practica recent a C.S.J. c este greit
aplicarea, n soluionarea pricinii, a prevederilor Codului civil n
materie de prescripie achizitiv, dac imobilul se afl situat ntr-o
regiune n care funcioneaz regimul de carte funciar. n trecut, n
sistemul de carte funciar dreptul de proprietate se dobndea, n afar
de cazurile n mod expres prevzute de lege, numai prin nscrierea n
cartea funciar, iar n cazul uzucapiunii aceast nscriere se face
numai n condiiile expres prevzute de Decr.-Lege nr.115/1938.
Rezida de aici c prevederile diferite din C.civ. referitoare la
uzucapiune nu sunt aplicabile n teritoriile aflate sub regimul
publicitii crilor funciare.163
Nu trebuie, spunem noi, confundat uzucapiunea cu
posesiunea. Aceast posesiune se exercita n condiiile legii, dup cum
o cere Legea nr.241/1947, care n art. 6 alin.2, arat c prescripiile
mplinite, precum i cele ncepute naintea punerii sale n aplicare
rmneau crmuite de dispoziiile legii sub care au nceput. Adic
pn n 1943 se aplic codul civil austriac, din 1943 pn n 1947
Decr.-lege nr. 389/1943, iar dup 1947 se aplic Decr.-lege 115/1938.
n succesiune legislativ discuia este deschis dup intrarea n
vigoare a Legii nr. 7/1996. Numai posesiunea cerut n vederea
uzucapiunii trebuie s ndeplineasc condiiile din Codul civil,
conform art.8 al legii sus-menionate. Problema poate fi clarificat
avnd n vedere succesiunea legilor n timp pe aceste teritorii, pentru
Transilvania dou momente prezentnd importan deosebit. 164
Primul moment este cnd prin Legea nr.389 din 21 iunie 1943 s-a
extins legislaia civil i comercial a vechiului Regat n Romnia de
peste Carpai, deci i a Codului civil. Prin art.41 al acestei legi sunt
scoase din vigoare Codul civil austriac i legile maghiare. n Nordul
Transilvaniei extinderea i revenirea legislaiei romneti a avut loc n
aceleai condiii, prin Legea nr.260/1945, ca urmare a anulrii
Diktatului de la Viena din 30 apr.1940.

258
 Al doilea moment l-a constituit iulie 1947 cnd, prin Legea
nr.241/1947, a fost pus n aplicare Decr.Lege 115/1938 pentru
unificarea dispoziiilor de carte funciar n teritoriile de peste Carpai.
Acest moment a fost necesar pentru c meninerea art.3 din Legea
nr.389/1943, referitor la pstrarea n vigoare a dreptului local privitor
la nscrierile drepturilor reale, a creat neajunsuri i situaii anacronice
pentru reglementarea situaiilor cu caracter tranzitoriu.
Legea nr.115/1938, pentru unificarea dispoziiilor de carte
funciar, urma s intre n vigoare n Transilvania odat cu Codul civil
unificat. Acesta, republicat la 6 sept.1940, nu a mai intrat n vigoare
datorit evenimentelor istorice cu caracter excepional prin care trecea
ara. Prin Legea nr. 951/1940 s-a amnat pentru o dat ulterioara, ns
nu a mai fost pus n aplicare, aa c n urma extinderii prevederilor
Decr.-Lege nr.115/1938 prin Legea nr.241/1947 a rmas valabil numai
regimul dobndirii drepturilor reale prin uzucapiune. Codul civil
unificat ar fi urmat s intre n vigoare la 1 ian.1941 i aducea, n ce
privete uzucapiunea, deosebiri fundamentale fa de Codul civil
rmas n vigoare. Aceste reglementri erau simetrice celor cuprinse n
Decr.-Lege nr.115/1938, sistemul de publicitate al crilor funciare
urma s stea la baza dobndirii proprietii, pe cnd Decr.-Lege
nr.115/1938 era un act normativ tehnic de punere n aplicare a codului
i urma ca intrarea lor n vigoare s fie concomitent. Pentru c a fost
extins Codul civil de la 1864 a aprut, iat, o alt neconcordan ntre
sistemul general de drept comun cuprins n cod, care recunoate
uzucapiunea ca mod de dobndire a proprietii i Decr.115/1938, care
o reglementeaza i deschide calea aplicrii ei n spiritul i sistemul
unui cod care nu a mai fost aplicat. Semnalnd nc o lips de corelare
esenial ntre normele dreptului nostru civil, care pare s fie deja o
tradiie negativ, a fost rolul doctrinei i al jurisprudenei s
completeze acest vid de sistem. Curios, dac dispoziiile C.civ. s-au
extins, n regimul Legii nr.115/1938 dobndirea nu se poate realiza n
afara nscrierii n cartea funciar. Prevederile acestei legi se aplic
numai uzucapiunilor ncepute sub imperiul ei, deci dup 12 iul.1947.
n art.6 alin.2 din Legea nr.241/1947 se prevede c prescripiile
ncepute sau mplinite nainte de extinderea Legii nr.115/1938, n
regiunile unde s-a fcut sunt i rmn crmuite n continuare, n ce
privete natura, durata i efectele lor, de dispoziiile legale sub care au

259
nceput, respectiv Codul civil austriac i legilor locale maghiare, iar
dup extinderea prin Decr.389/1943 de prevederile Codului civil.
Pn la extinderea legislaiei de care am vorbit, n
Transilvania uzucapiunea a fost reglementat de legile locale i
cutumele maghiare (uzucapiunea era de 32 de ani), iar n inuturile
unde se aplica Codul civil austriac uzucapiunea opera printr-o
posesiune exercitat timp de 30 de ani. Pentru toate drepturile reale ea
opera de plin drept, fr ntabulare n cartea funciar (art.1460, 1467-
1469 C.civ.austriac).165 n aceste dou sisteme de drept uzucapiunea
era o instituie de drept real spre deosebire de prescripie, care era o
instituie de drept obligaional, de unde consecina c uzucapiunea
(denumit i deposedare) constituie drept de proprietate pentru
posesor. Era admis att uzucapiunea mobilelor, ct i a imobilelor, ca
o reminiscen a Curiei regeti ungare, avnd ca termen general de 32
de ani, iar pentru bunurile ecleziastice s-a meninut dreptul vechi de
40 de ani pentru uzucapiune.
n rezumat, sunt trei stadii ale reglementrii de care ne
ocupm.
n primul rnd, prescripiile mplinite sau ncepute nainte de
extinderea C.civ.romn sunt i rmn reglementate de legile locale
maghiare sau, dup caz, de Codul civil austriac, care prevedeau
uzucapiune ca mod originar de dobndire n afara crii funciare, n
condiiile art.1460 i urm. din aceast legiuire. Codul civil austriac
constituia regula n aplicabilitate.
n al doilea rnd, prescripiile ncepute ntre datele de
extindere ale legilor civile romne i momentul punerii n aplicare a
Legii nr.115/1938, n doctrin i practic, s-a susinut c sunt
guvernate de C.civ.romn,166 care a fost extins.
n al treilea rnd, dup data de 12 iulie 1947, uzucapiunea
poate ncepe i i produce efectele numai n cadrul reglementat strict
al Decr.Lege nr.115/1938, n art. 27 i 28.
n fine, o particularitate reprezint i zona Bucovina aflat
anterior sub reglementrile legislaiei austriece, unde a fost pus n
vigoare Legea nr.115/1938 prin Decr.-Lege nr.511/1938, cu aceleai
intenii de unificare legislativ. Legislaia civil a fost extins n
Bucovina prin Decr.nr.478/1938, iar prin Decr.nr.511/1938 a fost pus
n aplicare legea pentru unificarea dispoziiilor de carte funciar, unde
dispoziii speciale n materia uzucapiunii au aplicabilitate redus.
260
 n Bucovina s-a fcut naintea celorlalte provincii extinderea
legii crilor funciare cuprinznd reglementri precise ce, n
consecin, dau uzucapiunii un caracter cu totul excepional.
Prevederile Codului civil austriac, n special art.1468, au continuat s
rmn n vigoare n Bucovina, fiind ntocmite mai repede crile
funciare. Acest cod a prevzut o condiie n plus pentru uzucapiunea
de lung durat, respectiv buna- credin a posesorului, aplicndu-se
cumulativ cu dispoziiile Codului civil romn n ce privete modul de
exercitare a posesiunii.
i n soluiile instanei supreme s-a statuat c este admisibil a
se constata dreptul de proprietate prin uzucapiune, chiar fr nscrierea
n cartea funciar, conform dispoziiilor cuprinse n Codul civil
austriac i a Decr.Lege nr.511/1938. S-a argumentat, n spe, c
potrivit art.1452 C.civ.austr., dreptul de proprietate poate fi dobndit
prin uzucapiune, realizat prin exercitarea posesiunii n conditiile
art.1460 i urm., din acelai cod, termenul fiind de 30 ani. S-a conchis
c dispoziiile sus-citate sunt aplicabile i dup intrarea n vigoare a
Legii nr.115/1938, aspect desprins din art.8 din Decr.-Lege
nr.511/1938, n care se arat c posesiunea cerut n vederea
uzucapiunii trebuie s ndeplineasc condiiile cerute de codul civil i
c posesiunea, anterioar punerii n aplicare a acestei legi, va fi
luat n seam numai dac ndeplinete condiiile cerute att de
legea local (C.civ.austriac), ct i de Codul civil. Uzucapiunile au
fost crmuite pn la acea dat de Codul civil austriac. n prezent, o
mic poriune din acest teritoriu a intrat n componena naional a
statului romn. Uzucapiunile ncepute anterior datei de 15 oct.1938,
dar nemplinite, n conformitate cu art.8 alin.2 din Decr.-Lege
nr.511/1938, au putut duce la dobndirea dreptului de proprietate
numai dac erau ndeplinite att condiiile Codului civil austriac ct i
ale celui romn. Acest aspect rmne ns controversat att n
literatur, ct i n jurispruden. 167 S-a susinut ntr-un punct de vedere
recent168 c nu au fost abrogate tacit prevederile C.civ. referitoare la
uzucapiune, deci aceasta s-ar aplica n sistemul de publicitate al
crilor funciare, chiar i n celelalte regiuni ale Ardealului. Opinia se
bazeaz pe argumentul de text al art.6 alin.1 din Legea nr.241/1947. n
atare situaie conchidem c, cu att mai mult, sunt aplicabile aceste
dispoziii n Bucovina.

261
 n prezent i n cazul uzucapiunii trebuie avut n vedere noua
reglementare a cadastrului i publicitii imobiliare nr.7/1996, care
pune ntr-o ipostaz nou publicitatea imobiliar, n primul rnd c
dobndirea proprietii nu mai este condiionat de nscrierea n cartea
funciar nemaiavnd caracter constitutiv. Ea are numai caracter de
publicitate, iar uzucapiunea este, potrivit art.22, un titlu. Dreptul de
proprietate este opozabil fa de teri, fr nscrierea n cartea funciar,
alturi de proveniena lui prin succesiune, accesiune i vnzare silit i
prin uzucapiune.
Vom analiza pe rnd uzucapiunea reglementat de art.27 si 28
din Legea nr.115/1938, care este tabular i extratabular, precum i
cea recunoscut n jurispruden ca fiind crmuit de legiuirile
anterioare.
5.1. Uzucapiunea tabular este reglementat de art.27 din
Legea nr.115/1938, care prevede c n cazul n care s-au nscris fr
cauz legitim, adic pe baza unui titlu nevalabil, drepturi reale care
pot fi dobndite prin uzucapiune, ele vor rmne valabil dobndite
dac titularul dreptului le-a posedat cu bun-credin, potrivit legii,
timp de 10 ani. Acest fel de uzucapiune se numete convalescena
titlului, expresie care sugereaz c trecerea unui anumit timp, are ca
efect curirea titlului de viciile sale i se consolideaz dreptul
existent pn atunci ntr-o stare de aparen. n acest fel nceteaz
posibilitatea unui dezacord permanent ntre starea de drept i ceea ce
rezult din ntabularea dreptului real n cartea funciar. Aceast
uzucapiune opereaz retroactiv i se numete uzucapiunea tabular.
Pentru stabilirea domeniului de aplicare reglementat de art. 7, va
trebui eliminat ipoteza dobndirii cu bun credin de la un non
dominus, pentru c acest dobnditor este protejat de art. 33 i nu are
nevoie de consolidarea titlului su. Buna credin este ns o condiie
pentru realizarea acestui efect, ceea ce practic reduce simitor sfera de
aplicare a acestui caz de uzucapiune, doar la dobnditorul nemijlocit
de bun credin.
Dup trecerea unui timp de 10 ani, aparena creat de un titlu
nevalabil sau chiar putativ produce att efectul aprrii terilor
dobnditori, ct i consolidarea retroactiv a dreptului lor, adic chiar
de la data nscrierii nevalabile fcut n favoarea lui, ce devine
similar cu nscrierea fcut n temeiul unui titlu valabil.

262
 Practica judiciar d caracter excepional uzucapiunii stabilind
n nelesul textului c ea duce la dobndirea dreptului: cnd s-a
nscris n cartea funciar fr cauz legitim un drept de proprietate iar
titularul lui l posed cu bun-credin, potrivit legii, timp de 10 ani.
Tot astfel, avnd caracter de excepie i ntruct se susine c dreptul
statului romn a fost nscris n cartea funciar, n anul 1956, fr cauz
legitim, instana are obligaia de a verifica dac a operat uzucapiunea
prevzut de art.27 din Legea nr.115/1938, condiiile cerute n acest
sens corespunztor dreptului real ntabulat. Pentru a reliefa aceast
uzucapiune tabular n activitatea instanelor, artm c s-a reinut c
reclamanii care s-au prevalat de titlul bunicilor, nu puteau s-l
valorifice pentru uzucapiunea de 10 ani pentru c posesiunea acestora
a fost ntrerupt prin comasarea terenului la fostul CAP, dup care a
fost folosit ca lot ajuttor de ctre antecesori. Faptul c ei au intrat n
folosin n anul 1991 nu are nici o relevan, dect n situaia cnd
aceast posesiune ar dura timpul prevzut de lege, ea neputnd fi unit
cu a bunicilor. Dreptul lor trebuia s i-l valorifice n temeiul Legii
nr.18/1991, privind fondul funciar iar nu prin uzucapiunea
reglementat de Legea nr.115/1938. 169 Condiiile prescripiei tabulare
sunt: a) nscrierea nevalabil a dreptului; b) posesia de bun credin;
c) posesia de 10 ani.
Efectele uzucapiunii tabulare constau n aceea c, cel nscris
n mod nelegitim dobndete dreptul asupra cruia a fost nscris,
modul de dobndire fiind un mod originar. Aparena creat se
consolideaz retroactiv, prin aceea c titlul se cur de viciile iniiale.
Se vorbete n doctrin i jurispruden de convalescena
titlului, care se produce prin trecerea celor 10 ani, n mod retroactiv,
titularul i vede situaia consolidat, ca i cum de la nceput nscrierea
s-a fcut n temeiul unui titlu valabil.
5.2. Uzucapiunea extratabular este reglementat de art.28
din Legea nr.115/1938, opernd atunci cnd titularul dreptului real
intabulat fiind decedat, dreptul dobndit pe cale de succesiune nu s-a
nscris n favoarea motenitorilor, n care caz posesorul care a posedat
imobilul n condiiile legii, timp de 20 de ani dup moartea titularului,
poate s cear ntabularea n favoarea sa. Avnd n vedere faptul c
posesorul dobndete dreptul de proprietate, fr s fi fost ntabulat la
nceperea posesiei, aceast uzucapiune a primit denumirea de
uzucapiune extratabular. Condiiile cerute de lege pentru
263
uzucapiunea extratabular sunt: a) titularul dreptului real de
proprietate care este ntabulat n cartea funciar s fie decedat; b) cel
ce invoc uzucapiunea s posede imobilul timp de cel puin 20 de ani
de la moartea titularului; c) aceast posesie s fie util, neavnd
relevan dac posesorul este de bun sau de rea-credin. Despre
utilitatea posesiei putem susine c sunt valabile aptitudinile acesteia
pe care le-am analizat i care sunt reglementate de art.1864-1867 din
Cod.civil, fr a se crede prin aceasta c uzucapiunea duce la
dobndirea proprietii n sistemul Codului civil.
O problem de actualitate privete procedura dup care se
dobndete uzucapiunea reglementat de art.28 din Legea
nr.115/1938. n art.130 din lege se prevede c cererea de ntabulare se
adreseaz judectoriei de la locul siturii imobilului i va fi publicat
prin afiare, pentru ca cei interesai s poat face opoziii. Dac n
termen de o lun nu s-au fcut opoziii, judectorul de carte funciar
va dispune ntabularea dreptului de proprietate, prin ncheiere
motivat. Aceasta ar fi o procedur necontencioas, pentru c nu
exist un litigiu propriu-zis, generat de un conflict de interese. Atunci
cnd s-au fcut opoziii ele se noteaz n cartea funciar cu pricina i
cauza se nainteaz instanei de judecat spre soluionare.
n temeiul aceluiai art.130 din Legea nr.115/1938, precum i
ale Decr.nr.40/1953 i Decr.nr.377/1960, privind activitatea notarial,
precum i a unei practici ndelungate n materie, cererea se putea
adresa notarului de stat competent de la locul siturii imobilului care
dispunea prin ncheiere ntabularea dreptului dobndit prin
uzucapiune, urmnd aceeai procedur n caz de opoziie.
Constatm c n urma abrogrii Decr.nr.40/1953 i
Decr.nr.377/1960 privind activitatea notarial, prin art.117 din Legea
nr.36/1995 privind funcionarea notarilor publici, nu s-a revenit - ca i
n cazul pe care l-am semnalat referitor la art.1895 C.civil, cu
circumscripia Curii de Apel -, lsnd nelmurit situaia dac se mai
pot adresa cereri pentru constatarea uzucapiunii n faa notarului
public. Instanele au fost confruntate cu asemenea aspecte i s-a pus
problema spre soluionare n tripl ipotez. ntr-o prim ipotez, dac
sub regimul Decr.nr.377/1960 i 40/1953 privind activitatea notarial
era posibil stabilirea dreptului de proprietate prin uzucapiune,
recurgnd la procedura de adresare a cererii notariatului de stat
competent. Suntem i la aceast ipotez n prezena mai multor legi
264
succesive n timp.170 Posibilitatea oferit de art.130 din Legea
nr.115/1938, care trebuia s se adapteze la competenele instanelor de
judecat prin Legea nr.59/1968, de organizare judectoreasc i ale
Decr.nr.40/1953 privind activitatea notarial, evidena i operaiile de
carte funciar erau n competena notariatelor de stat. O atare cerere
adresat notarului, dac ndeplinea cerinele legale i nu s-a fcut
opoziie, putea fr nici o discuie s duc la ntabularea dreptului real
prin uzucapiunea de 20 de ani, reglementat de art.28 alin.1 din Legea
nr.115/1938. n acest sens s-a pronunat i jurisprudena, preciznd c
se aplic numai dac nu sunt cunoscute persoanele care ar putea s se
opun.171
Sub regimul Legilor nr.58 i 59/1974, nu se mai putea dobndi
dreptul de proprietate prin uzucapiune. Pentru uzucapiunile la care
teremenul de 20 de ani s-a mplinit, anterior acestor legi, era posibil
nscrierea dreptului de proprietate dobndit prin uzucapiune.
Dispoziiile art.28 i 130 din Legea nr.1938 referindu-se la nscrierea
dreptului dobndit prin uzucapiune rezult c se constat preexistena
naterii acestuia. nscrierea dispus de notariat se face cu scopul
asigurrii publicitii i nu este o condiie a existenei dreptului, pentru
c el este preexistent i se prezum constatat.
n privina construciilor apreciem c i sub regimul acestor
legi era posibil uzucapiunea, dar nu se putea recurge la procedura
necontencioas notarial. Reclamantul, pentru constatarea dreptului
su de proprietate dobndit prin uzucapiune, trebuia s urmeze cadrul
impus de un proces civil n faa instanei n contradictoriu cu
motenitorii proprietarului tabular sau orice alte persoane interesate,
inclusiv statul. Citarea statului poate avea ca efect prezentarea
certificatului de vacan succesoral conform cu art. 680 C.civil.
Constatarea dreptului de proprietate asupra construciilor avea ca efect
trecerea n proprietatea statului a terenului aferent, conform art.30
alin.II al Legii nr.58/1974, sau superficie, dac a fost o convenie
anterioar. Acest drept de superficie dobndit anterior intrrii n
vigoare a Legii nr.58/1974, rmne valabil dobndit dac se face
dovada lui.172 ndeplinirea condiiilor uzucapiunii prevzute de art.28
din lege trebuiau verificare de instan prin administrare de probe
pentru a nu se eluda legea, solicitndu-se chiar i organelor locale
datele necesare, dup cum se arat n considerentele unei decizii de
spe173 a fostei instane supreme.
265
 Deci, n aceast ipotez era posibil dobndirea prin
uzucapiune, cu distincia c pn la apariia celor dou legi se putea
face prin cerere adresat notariatului de stat competent i ncheiere
notarial, iar dup intrarea n vigoare a Legilor nr.58 i 59/1974
dobndirea dreptului de proprietate asupra terenului era admisibil
numai prin aciune civil i pronunarea unei hotrri judectoreti n
contradictoriu cu prile, dac termenul de uzucapiune s-a mplinit
anterior ea i produce efectele chiar dac dreptul nu fusese nscris n
cartea funciar.
A doua ipotez, dac este posibil aceeai procedur de a
dispune prin ncheiere notarial dup abrogarea Legilo nr.58 i
59/1974, dar pn la abrogarea Decr.nr.40/1953 prin Legea
nr.36/1995, privind notarii publici. Nu analizm aici problema curgerii
uzucapiunii pe durata legilor abrogate, aspect controversat n doctrin
i jurispruden. Suntem de prere c termenii uzucapiunii de 20 de
ani, reglementat de art.28 alin.1 din Legea nr.115/1938, pot fi
analizai deci n cadrul unui proces civil la instana competent.
innd seama de evidena precar care exist la notariatele de stat
dup anul 1990 i de regimul greoi, uneori depit al procedurii de
identificare topografic, faptul c nu au fost conduse nscrierile la zi
precum i noul cadru legislativ al statului de drept, care impune o
analiz mai riguroas a stabilirii dreptului de proprietate, sunt
argumente de oportunitate pentru a nu fi acceptat aceast procedur
prin simpla cerere adresat notariatului, care s emit apoi ncheiere
de ntabulare.
Reintroducerea terenurilor n circuitul civil a creat o avalan
de aspecte inedite chiar i n materia uzucapiunii, iar pentru cercetarea
ei se impune un probatoriu mult mai amplu, deseori fiind necesar
expertiza topo pentru aducerea la zi a hrilor topografice i pentru
identificarea lor, n timpul ct a funcionat economia socialist nu au
fost notate schimbrile dese de proprietari, de semne de hotare, de
destinaie agricol sau strmutri de vetre ale localitilor. Toate aceste
aspecte pot fi lmurite i corect soluionate doar prin mijloacele oferite
de un proces cu garaniile ce-i sunt specifice.
Intrarea, ntre timp, n vigoare a unor acte normative cu
referire direct la dreptul de proprietate, cum sunt: Constituia din
dec.1991, Legea nr.18/1991, privind fondul funciar, altele care fac
referire i la dreptul de proprietate care i-a schimbat total fizionomia
266
juridic, precum Legile nr.58/1991, 69/1991, 15/1990,
H.G.nr.834/1991 etc. n noul climat juridic al aprrii dreptului de
proprietate, regimul dobndirii acestuia trebuie s fie mai riguros
verificat i aplicat n practic. Vechile reglementri trebuie privite
printr-o nou viziune. Nu putem s nu recunoatem c o serie de acte
normative i legiuiri vechi i-au redobndit actualitatea, dar n aceeai
msur altele au devenit anacronice i depite. Rolul dreptului este
acela de a sprijini ordinea social i progresul societii, de realitile
crora nu poate face abstracie. Toate acestea sunt raiuni care ne duc
la concluzia c uzucapiunea pe cale notarial, conform art.28 i 130
din Legea nr.115/1938, nu mai este acceptabil nici pentru acest
rstimp.
A treia ipotez, dup intrarea n vigoare a Legii notarilor
publici, fiind desfiinate notariatele de stat, ca instituii, nu mai poate
n nici un caz s se desfoare procedura notarial de constatare i
nscrierea n cartea funciar a uzucapiunii extratabulare. Noua lege nu
amintete nimic de procedura de intabulare adresat judectoriei i
care se rezolv de judectorul de carte funciar. Competena material
a instanelor n soluionarea unor cereri sau aciuni este strict i expres
reglementat. Prin abrogarea Decr.nr.40/1953 i a Decr.nr.377/1960,
urmat de darea n competena judectoriilor a conducerii evidenelor
de carte funciar, nu nseamn revenirea automat i la procedura
instituit de art.130 din Legea nr.115/1938. Aceasta, dup cte tim, a
fost pus n aplicare ntr-un moment legat de anumite scopuri propuse
de legiuitor, ce nu mai sunt de actualitate, importana ei practic, chiar
necontestat, a creat o serie de neajunsuri, inclusiv n materia
uzucapiunii.
ncheierea dat de judector are caracterul unei hotrri
judectoreti, cu puterea pe care i-o d aceast calitate. Pronunarea
unei ncheieri, n alte condiii dect dup procedura de drept comun,
constituie o excepie de procedur civil i este necesar s fie
reglementat expres.
Dac legiuitorul ar fi dorit-o, ar fi reglementat-o prin Legea
nr. 7/1996, privind cadastrul funciar. Mai mult de att, n baza art. 49-
57 din lege s-a emis Regulamentul de funcionare al birourilor de carte
funciar aprobat prin Ordinul Ministrului Justiiei nr. 2371/c/1997,
care arat competena judectorului delegat de carte funciar cu
privire la operaiunile de nscriere, fr s figureze posibilitatea
267
constatrii uzucapiunii extratabulare fr proces. Situaia poate deveni
anormal cnd pe parcursul procesului au intervenit succesiv mai
multe acte normative. ntr-o astfel de cerere, n care se face opoziie n
anul 1991, naintat judectoriei care o soluioneaz n anul 1994 n
sensul respingerii opoziiei i admiterii, conform art.130 din Legea
nr.115/1938, a nscrierii dreptului de proprietate prin uzucapiunea
extratabular a unei construcii cu curte i grdin n suprafa de
3.864 mp. Soluia este schimbat n apel, n 1995, cu motivarea c n
anul 1979 a intervenit un schimb de teren cu cel din litigiu i astfel nu
este continuat o posesie util.174 n recurs se menine decizia
tribunalului, adugndu-se ca temei faptul c n contextul legislativ
actual nu mai este posibil constatarea i ntabularea uzucapiunii pe
cale notarial, fiind desfiinat notariatul de stat, legile de procedur
fiind de imediat aplicabilitate.175 mprtim aceast soluie, n care se
mai reine c odat cu apariia Legii fondului funciar, reconstituirea
dreptului de proprietate asupra terenului se face dup art.11 i
urmtoarele din aceast lege, peste care nu se poate suprapune
procedura prevzut de art.27 i 28 din Legea nr.115/1938. Apreciem
c Legea fondului funciar are ntietate, coninnd o procedur care
duce la realizarea dreptului i atunci uzucapiunea nu poate fi invocat,
de nici un fel, acolo unde atribuirea proprietii se face prin aceast
lege.
Considerm c de lege ferenda se impune o reglementare
asemntoare celei prev. de art. 130 din Legea nr. 115/1938, n care
ncheierea judectorului delegat s fie precedat de dovezi
concludente. Modificarea normativ poate avea loc n chiar coninutul
Legii nr. 7/1996 i ale regulamentului su de aplicare, cu forme de
publicitate aferente corespunztoare pentru ca procedura s avizeze pe
terii interesai.
La uzucapiunea extratabular posesorul are recunoscut
retroactiv un drept de proprietate tabular, adic din momentul cnd
posesia sa a nceput a curge. Cnd proprietarul tabular a decedat i nu
a lsat urmai care s accepte succesiunea, este posibil uzucapiunea
extratabular. Este important aceast remarc pentru c nainte de
1989, n lipsa motenitorilor sau dac acetia au renunat, motenirea
era considerat vacant i bunul trecea n proprietatea statului fr a
mai putea fi uzucapat. Posesorul putea pretinde uzucapiunea
extratabular dac succesorul acceptant a omis s se ntabuleze. 176
268
 n contextul legislativ actual este posibil uzucapiunea
extratabular, att dac nu exist motenitor acceptant, ct i n cazul
bunurilor cu privire la care s-a renunat de ctre proprietar, care mai
apoi a decedat. Dac nici o clip bunul nu a fost fr stpn dup
deces, sau dac nu s-a fcut o renunare n favoarea statului, posesorul
poate s uzucapeze, n situaia prevzut de art.28 alin.1, din Legea
nr.115/1938. Dac bunul astfel prsit i rmas fr stpn a fost
preluat n domeniul privat al statului, fr ca statul s se intabuleze,
motenirile vacante nu sunt enumerate ca aparinnd domeniului
public, ele pot fi uzucapate de orice subiect de drept. 177 Dac statul s-a
ntabulat nu mai este ndeplinit cerina ca proprietarul tabular s fie
decedat i exprimm prerea c nu se poate uzucapa, chiar dac este
domeniu privat. n cazul cnd se ncadreaz la criteriile prevzute de
art.4 i 5 al Legii nr.18/1991 sau dac li s-a dat ulterior o utilitate
public prin expropriere sau transformate n instituii publice (coli,
biblioteci, sedii etc.), ele vor trece n domeniul public, acest fapt
ntrerupe curgerea uzucapiunii pentru c vor trece n domeniul public
devenind inalienabile i imprescriptibile (Legile nr.69/1991 i nr.
213/1998). Domeniul privat al statului are regimul juridic similar cu al
oricror bunuri aflate n proprietate privat. 178 Autorul citat nu a avut n
vedere situaia cnd statul i-a ntabulat dreptul n sistemul de carte
funciar. Cu precizarea deja artat, c pot fi uzucapate imobilele din
domeniul privat al statului, dat fiind situaia restrictiv i condiiile
impuse de art.28 din Legea nr.115/1938, nu pot fi, n concepia
noastr, uzucapate mpotriva crii funciare dac s-a fcut ntabularea
de pe defunct pe stat sau uniti administrativ-teritoriale. Dac
ntabularea pe stat se radiaz n urma admiterii unei aciuni n
rectificare de carte funciar, atunci este posibil aceast uzucapiune,
altminteri, nu, pentru c statul nu poate fi considerat decedat,
indiferent de temeiul ntabulrii n favoarea lui.

5.3. Uzucapiunea dup legiuiri locale.179

Considerm necesar a face o tratare aparte a uzucapiunii care
are loc dup Codul civil austriac i sporadic prin legile locale sau
cutumele maghiare, fie i succint, fiind amintite n treact n acest
capitol al lucrrii. Justificarea are o dubl semnificaie: prima, c

269
aceast uzucapiune este creaia practicii judiciare i, a doua, c i mai
pstreaz actualitatea n unele zone ale rii.
Astfel, dup intrarea n vigoare a Legilor nr.58 i 59/1974 s-a
susinut n doctrin i s-a statuat n practica instanelor c fr nici o
excepie, nu mai pot fi admise aciunile pentru dobndirea dreptului de
proprietate prin uzucapiune, indiferent cnd au nceput s curg i
indiferent cnd s-a mplinit termenul. Acest mod de dobndire pare a
fi deja de domeniul istorie dreptului, artnd mai mult c n regimul
de carte funciar situaia a fost oricum restrictiv.
Instana suprem a dezlegat problema de drept, att n ce
privete Legea nr.115/1938, ct i alte legiuiri locale aplicabile, prin
Dec.nr.11/7 februarie 1976.180 Aceast decizie a direcionat apoi att
practica proprie n materie ct i a altor instane, iar autorii de
specialitate au fcut comentarii ample pe marginea problemei. Ea a
statuat c este admisibil aciunea n constatare privind dobndirea
dreptului de proprietate prin uzucapiune, dac aceasta s-a mplinit
anterior intrrii n vigoare a dispoziiilor restrictive din Legile nr.58 i
59/1974.
n teritoriile n care este aplicabil regimul de carte funciar,
dispoziiile Decr.115/1938, referitoare la interzicerea dobndirii
dreptului de proprietate prin uzucapiune n afara crii funciare, nu
sunt aplicabile dac este vorba despre o uzucapiune mplinit sau
nceput sub imperiul legislaiei locale. Aceast soluie a avut n
vedere procesul istoric lent i greoi n interpretarea legilor care s-au
succedat n materia proprietii i evidenei funciare, o succesiune
nesincronizat datorat, printre altele, i concepiilor de coli i sistem
diferite, care au stat la baza legilor care au fost n vigoare, a activitii
normative n general.
Am artat condiiile stricte ale aplicrii Decr.-Lege
nr.115/1938 n materia uzucapiunii, impus ca o legislaie a viitorului,
cum se credea atunci, n care uzucapiunea urma s fie un mod de
dobndire excepional, corespunztor cerinelor unui regim de carte
funciar bazat pe evidena cadastral, situaiile tranzitorii urmnd a fi
rezolvate prin legea de punere n aplicare. Acest lucru s-a fcut prin
Legea nr.241/1947, care a dat dou rezolvri. n primul rnd se
prevede n art.6 alin.2 c prescripiile mplinite, precum i cele
ncepute nainte de punerea n aplicare a acestei legi, sunt crmuite,
n ce privete natura, durata i efectele lor de dispoziiile legii sub
270
care au nceput. n al doilea rnd, prevederea din art.41 din lege
privind dreptul posesorului de a cere, pe baz de aciune n constatare,
rectificarea cuprinsului crii funciare, dac nu mai corespunde cu
situaia juridic real. n spea citat uzucapiunea a nceput n anul
1919 n raport de care se aplica legea atunci n vigoare, respectiv
art.1460 i urm. din C.civ. austiac care prevedea uzucapiunea ca mod
originar de dobndire a proprietii n afara crii funciare.
n literatur s-a reinut c nu se va putea uni timpul posesiunii
care a curs sub vechile legi locale cu timpul ce se va scurge sub legea
extins, care este C.civil romn, cu toate c, dup cum am mai artat,
vechile legi locale prevedeau pentru posesia util condiii mai severe.
Astfel, art.1468 C.civil austriac cerea ca posesorul s fie de bun-
credin la intrarea n posesie, pe cnd aceast condiie nu se cere
dup art.1897 din Codul civil romn.
Concepia acestei soluii a fost mprtit ulterior n doctrin
i numeroase soluii de spe 181. ntr-o spe s-a reinut c uzucapiunea
a nceput n anul 1938, deci nainte de extinderea prevederilor Legii
nr.24/1947, care lege nu este incident, ci prevederile legiuirii sub care
a nceput, respectiv art.1460 C.civ.austr. O soluie a unei alte
instane182, prezentnd interes prin ineditul rezolvrii i a faptului c
este de dat recent, a reinut n fapt c autorul reclamantului a
dobndit imobilul de la proprietarul de carte funciar n anul 1938.
Proprietarul dispare cu evenimentele de rzboi, decednd n strintate
i dreptul nu a fost ntabulat pe dobnditor, care, la rndul su,
decedeaz n anul 1978. Instana admite aciunea reclamantului, care
continu dup 1978 posesiunea autorului su pn la data cnd se
pronun hotrrea (1993). Se reine c posesiunea celui care a
dobndit de la proprietarul tabular, a exercitat o posesie util n
condiiile art.1460 i urm. din C.civ.austr., care prevedea uzucapiunea
ca mod originar de dobndire. Condiiile de exercitare ale posesiei
sunt cele artate de art.1846 i 1847 C.civ., la care se adaug buna-
credin din Codul austriac. Soluia este discutabil, pentru c fiind
decedat proprietarul de carte funciar, fr urmai, se pune problema
dac nu era cazul a se folosi de uzucapiunea prevzut de art.28 alin.1
din Legea nr.115/1938. Este adevrat c posesiunea a nceput anterior
intrrii n vigoare a acestei legi dar, cum proprietarul a decedat
ulterior, este discutabil dac suntem n prezena unei uzucapiuni
extratabulare sau a unei uzucapiuni mpotriva crii funciare. Este
271
adevrat c instana nu a clarificat data decesului proprietarului
tabular. Dup practica Curiei maghiare, la achiziionarea obiectului cu
rea-credin posesorul nu este inut a arta temeiul posesiunii sale i
nici legitimitatea dat de vreun titlu.
n soluiile aprute n practica judiciar 183 s-a stabilit, dup
aceea, n mod constant c dup Codul civil austriac este posibil
dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, dup aceast
legiuire uzucapiunea este un mod originar de dobndire a proprietii
n afara crii funciare. Acest lucru este posibil, potrivit art.6 alin.2 din
Legea nr.124/1947, potrivit cruia, prescripiile ncepute naintea
punerii n aplicare a acestei legi sunt supuse dispoziiunilor legale sub
care au nceput, mplinirea lor putnd fi constatat de instana
competent. n asemenea situaii nu se aplic dispoziiile art.28 din
Legea nr.115/1938 care, tot cu titlu de excepie, reglementeaz
dobndirea proprietii prin uzucapiune n afara crii funciare.
Drepturile dobndire pe aceast cale sunt drepturi ctigate i nu pot fi
afectate de Legea nr.58/1974.
Sunt situaii cnd este dificil a se stabili dac uzucapiunea este
reglementat dup art.27 sau 28 din Legea nr.115/1938 sau dup
legiuirile locale anterioare n vigoare. n cazul cumprrii unui teren
de la rudele proprietarilor decedai n perioada deportrii 1944-1945,
care a fost ntabulat conform Decr.nr.113/1948, n anul 1952, pe
numele Federaiei comunitilor evreieti din Romnia, tribunalul a
stabilit c terenul a devenit prin uzucapiune proprietatea celor care l-
au cumprat n anul 1947, conform art.28 din Legea nr.115/1938, din
moment ce s-a dovedit o posesie de peste 20 de ani. Soluia apare
judicioas dac cumprarea s-a efectuat dup 12 iulie 1947, cnd, prin
Legea nr.24/1947, a intrat n vigoare Legea nr.115/1938, fcnd
efectiv aplicabile dispoziiile art.28 din aceast din urm lege. ns,
dac nceputul uzucapiunii a avut loc n anul 1947, dar pn la 12 iulie
1947, soluia instanei apare discutabil, fiindc n atare situaie se
aplic regulile prescripiei achizitive de 32 de ani (dup legile locale
ungare) sau de 30 de ani (dup art.1460 C.civ.austr.), dup caz. Aici
apare i conflictul temporal de legi, respectiv ntre Codul civil austriac
i Decr.-lege nr. 389/1943.
i n condiiile de dup 1989 s-a decis ca dreptul de
proprietate asupra unui imobil poate fi constatat i nscris n cartea
funciar, dac uzucapiunea invocat a operat dup regulile dreptului
272
local existent n Transilvania, cu ncepere din anul 1920 pn la
aplicarea n aceast parte a rii a Decr.nr.115/1938, respectiv a
Codului civil austriac i a dreptului cutumiar maghiar, care cunoteau
i reglementau instituia dobndirii dreptului de proprietate prin
uzucapiune, fr nscrierea n cartea funciar a dreptului. Dup cum se
poate constata, a rmas i este de actualitate aceast orientare a
jurisprudenei mprtit de doctrin, n situaiile cnd mai apare.

6. Jonciunea posesiilor
Jonciunea posesiilor este adugirea la posesia ce o exercit
posesorul actual, a intervalului de timp ct posesia a fost exercitat de
ctre autorul su, nsemnnd c cele dou posesiuni reunite succesiv
s mplineasc termenul necesar pentru dobndirea dreptului de
proprietate prin uzucapiune.
n codul nostru jonciunea posesiilor este reglementat de
art.1859-1860 cu precizarea fcut n art.1861, diferind de art.2235
C.civ.fr., care las posibilitatea unei interpretri mai largi prin
precizarea fcut c adugarea posesiunii la posesiunea autorului
nostru are loc n orice chip sau n orice mod ( de quelque
maniere ), fcnd-o posibil att pentru succesiunea universal ct
i pentru cea cu titlu particular. n doctrin mai este denumit i
accesiunea posesiunilor, cei doi termeni de adugire i de
accesiune avnd aici acelai sens. Legiuitorul romn asimileaz pe
succesorii universali cu cei particulari.
Din art.1860 C.civ. rezult c jonciunea posesiilor este o
facultate lsat la aprecierea posesorului, care poate deci s se
foloseasc sau s renune la ea. El poate s nceap o posesie diferit
cnd nu se mai poate prevala de cea a autorului su. Autor este
acela care a posedat anterior i nu este titular al dreptului de
proprietate, iar acesta a transmis posesia ca stare da fapt. n acest sens,
practica judiciar a stabilit c pentru a uzucapa, posesorul actual nu
poate uni posesiunea cu cea exercitat anterior de titularul dreptului de
proprietate asupra imobilului respectiv. Posesiunea anterioar s fie
exercitat de un neproprietar. Jurisprudena a statuat c autorul celui
care invoc jonciunea nu poate fi proprietarul imobilului. Prin
autor se nelege numai persoana care, ca i cel care invoc
uzucapiunea, nu este titularul dreptului real, deoarece n cazul

273
titularului acesta poate s-i transmit dreptul fr a mai face necesar
invocarea uzucapiunii.
Pentru a se uni i opera cele dou posesii ntr-una singur, se
cere ndeplinirea cumulativ a dou condiii: s fie vorba de o posesie
propriu-zis; posesorul actual s fi dobndit de la autorul su pe baza
unui raport juridic. Acest raport juridic trebuie s stea la baza faptului
material al transmiterii stpnirii efective a lucrului, adic este necesar
s ndeplineasc condiia unui act translativ de proprietate. Spre
exemplu, dac transmiterea s-a bazat pe un act lovit de nulitate
absolut nu poate opera jonciunea posesiilor. Strmutarea are loc, n
exprimarea art.1859 C.civil, n mod universal sau particular. La modul
universal se are n vedere transmiterea succesoral, atunci cnd
succesorii intr n posesia universalitii patrimoniului defunctului i
vor putea cere reunirea posesiunii lor cu aceea a autorului.
Transmiterea posesiei n temeiul unui raport juridic cu titlu
particular are valoare pentru jonciunea posesiei, atunci cnd actul
translativ din orice motive devine ineficient, cum ar fi un antecontract
de vnzare-cumprare sau orice alt convenie nevalabil care d
dreptul posesorului s prescrie mpotriva titularului dreptului.
Predarea material a bunului este tot o astfel de transmitere. Interes
practic au n prezent aa-zisele predri-primiri prin protocoale ntre
persoane juridice, cnd predtorul nu este titular al dreptului real.
Considerm c i aici prin predarea bunurilor imobile opereaz
jonciune posesorie. Asemenea protocoale sunt prevzute de H.G.
emise n temeiul Legii nr. 15/1990, acele H.G. prin care i-au ncetat
activitatea centralele industriale. Cnd s-au fcut predri de patrimonii
ntre persoanele juridice vechi supuse reorganizrii i cele nou
nfiinate (ex. H.G. nr. 1135/1990; 1225/1990; 120/1991).
ntr-o spe184 proprietarul tabular vinde astfel n 1957,
cumprtorii, la rndul lor, vnd n anul 1965. Instana constatnd c
dup decesul proprietarului tabular au trecut 20 de ani prin unirea
celor dou posesii, opernd jonciunea, este admis uzucapiunea n
temeiul art.28 din Legea nr.115/1938. Soluia este corect, pentru c
raportul juridic a rezultat dintr-un act sub semntur privat de
vnzare-cumprare, care nu mai poate fi valorificat prin
Decr.nr.144/1958, proprietarii tabulari fiind decedai iar acest act
normativ abrogat prin Legea nr.50/1991.

274
 Uzurpatorul nu poate invoca jonciunea cu posesia pe care a
uzurpat-o. Este cazul semnalat de practic, atunci cnd s-a constituit
dreptul de proprietate prin Legea nr.18/1991, dar uzurpatorul ignor i
preia posesia fr acordul titularului. El nu poate invoca posesia
antecesorului care avea titlu de proprietate pentru c este o cauz
ntreruptoare. Este necesar s existe o posesie propriu-zis i nu una
precar. Cel care o invoc trebuie s fie un succesor n drepturi al
autorului i nu un uzurpator. n practica instanelor s-a precizat c
posesia care nu se exercit sub nume de proprietar poate deveni
posesie util, printre altele, n cazul n care transmiterea ei de la un
deintor la altul se realizeaz printr-un act cu titlu universal, dac
succesorul este de bun-credin, conform prevederilor art.1858 pct.4
C.civ. n atari situaii se poate cere jonciunea cu posesia exercitat de
autorul motenitorului, termenul de prescripie achizitiv fiind cel de
30 de ani, termen de care avea nevoie i autorul acestuia pentru a
putea uzucapa.
Pentru a fi incident jonciunea posesiilor, legat de aspectul
ce-l analizm, adic posesiile succesive s aib aceeai calitate i s
fie doar vorba de posesii, este esenial de reinut c att autorul, ct i
succesorul su s nu fi fost titularii dreptului real (subl.nr.). Prin
urmare, nu este posibil unirea duratei posesiunii titularului dreptului
real cu aceea exercitat de netitular. Dac posesorii actuali au dobndit
dreptul de proprietate de la autorii lor prin act translativ, pentru c
acetia erau proprietari de drept nscris n cartea funciar, nu exist o
jonciune a posesiei i nu poate duce la uzucapiune. 185 Posesia trebuie
s aib aceeai calitate cu a autorului, principiu n raport de care pot s
apar trei situaii a) cnd posesia actual este de aceeai natur cu
posesia autorului, fiind de bun sau de rea-credin. Posesorul actual
continu calitatea i are acelai termen ca autorul putnd uzucapa,
dup caz, n 30 de ani sau de la 10 la 20 de ani; b) cnd posesorul
actual este de rea-credin iar autorul su a exercitat o posesie de
bun-credin i cu just titlu, el va putea uzucapa numai n termenul de
30 de ani prevzut pe art.1890 C.civ.; c) situaia invers, cnd
posesorul actual este de bun-credin i are just titlu, iar autorul su a
exercitat o posesie de rea-credin, el are facultatea fie s nceap o
prescripie nou de 10-20 de ani, fie s beneficieze de jonciunea
posesiile, cnd opereaz n mod obligatoriu uzucapiunea de 30 de ani.

275
 Referitor la calitatea posesiilor, n practica judicar s-a reinut
c atunci cnd antecesorul a nceput posesia n condiiile unei
reglementri, cel ce invoc jonciunea trebuie s aib aceeai calitate a
posesiei. Astfel, n spe, posesiunea nceput de autor potrivit
legislaiilor locale aplicabile n Transilvania pentru uzucapiune se cere
o posesie real, just, de bun-credin, adevrat i continu sub
ntreaga durat fixat de lege. Posesorul care alege s uneasc posesia
sa cu aceea a autorului su trebuie s continue aceeai posesie i s se
ndeplineasc termenul cerut pentru posesia autorului.
Concluzia care se desprinde de aici este c i posesiunea
ulterioar, pentru ca cele dou posesiuni s joncioneze ntre ele, este
necesar s aib aceeai natur i s ndeplineasc cerinele aceleiai
legiuiri. Cu alte cuvinte, nu s-ar putea uni posesiunile care curg sub
regimuri juridice diferite i nu ar putea invoca jonciunea posesorie
dintre posesiunea exercitat sub regimul Codului civil austriac i apoi
continuat sub regimul Legii nr.115/1938 sau cele ale Codului civil.
n practic sunt rar ntlnite situaiile cnd uzucapantul are
nevoie de a uni posesia exercitat n regimuri juridice succesive.
Aceasta, pentru c, atunci cnd a nceput sub regimul Codului civil
austriac ea i urmeaz acelai curs, iar dac a nceput sub regimul
Legii nr.115/1938 de asemeni. Mai mult teoretic, aceast problem,
suntem de prere c atunci cnd apare se poate invoca jonciunea
autorului pentru a o aduga n beneficiul jonciunii posesorii. Aceasta,
pentru c am vzut c n regimul juridic anterior condiiile impuse
erau mult mai severe i atunci ea poate fi adugat la un termen al
posesiunii ulterioare, care este mai puin restrictiv. Fiecare posesor
trebuie s ndeplineasc condiia utilitii posesiei sale pentru epoca
cnd o dispoziie legal este n vigoare.

7. Efectele uzucapiunii.
Principalul efect al uzucapiunii este tocmai acela care este i
tema acestei lucrri, adic duce la dobndirea dreptului de proprietate
asupra bunului uzucapat. Acest efect se rsfrnge retroactiv, n sensul
c uzucapantul va fi considerat proprietar al bunului din ziua n care a
nceput a poseda i aceast posesie a fost util. Uzucapiunea poate fi
invocat pe calea aciunii principale sau reconvenionale n justiie, n
temeiul art.111 din C.pr.civ., n care posesorul n calitate de reclamant
solicit acest lucru. Ea mai poate fi invocat pe cale de excepie ca un
276
mijloc de aprare mpotriva aciunii n revendicare introdus de
adevratul proprietar sau de o alt persoan. Mai poate fi aprat i
prin aciunea posesorie, dar aceast aciune nu duce la constatarea i
consolidarea dreptului de proprietate.
Ca o consecin a dobndirii dreptului de proprietate prin
uzucapiunea de ctre posesor, corelativ se stinge acest drept pe care l-a
avut pn atunci fostul proprietar. n aciunea prin care se cere
constatarea dreptului de proprietate asupra unui imobil, prin
uzucapiune, nu poate avea legitimare procesual pasiv persoana care
nu are nici un raport cu proprietarul bunului i nu poate pretinde vreun
drept.186 Invocarea uzucapiunii poate s o fac doar cel interesat sau
reprezentantul acestuia, mandatat pentru a o cere. Nu se poate invoca
uzucapiunea de un ter, nici de ctre instan din oficiu, conform
art.1841 C.civil, care prevede c n materie civil judectorii nu pot
aplica prescripia dac cel interesat nu va fi invocat acest mijloc. Este
i opinia exprimat n general n literatur i jurispruden. 187 De aceea
pare discutabil o soluie comentat din practica judiciar, dac
uzucapiunea este dovedit poate fi invocat i din oficiu de ctre
instan.
n cadrul sistemului nostru legislativ constatm o inadverten
ntre prevederile art.1841 din C.civ. i Decr.nr.167/1958 privind
prescripia extinctiv. n condiiile aplicrii decretului sus-menionat
prescripia este de ordine public, aspect consacrat n doctrin i
practic, odat ea constatat trebuie pus n discuie din oficiu, cu
caracter de excepie, ceea ce impune aplicarea ei cu titlu sancionator
chiar dac cel cruia i profit nu o invoc. 188 Dispoziiile referitoare la
prescripia extinctiv au un caracter imperativ i se impun voinei
subieilor de drept. Nu credem c prin Decr.nr.167/1958 a fost abrogat
implicit art.1841 C.civil, n virtutea principiilor generale de drept,
titularul dreptului de proprietate poate renuna la dreptul su i poate
ignora faptul c posesiunea sa ndelungat i creeaz situaia
avantajoas a dobndirii proprietii prin prescripie achizitiv.
Constatm diferenierea de esen a reglementrilor i
interpretrilor pe aceast tem din textul art.2223 al C. civ. fr., unde
facultatea este lsat la aprecierea titularului dreptului de a o invoca i
ca atare interdicia judectorilor de a putea aplica din oficiu este de
ordine public, pe cnd dup regulile generale ale prescripiei
extinctive n dreptul nostru este exact invers, prescripia fiind
277
imperativ i ocolirea ei este o cauz de nulitate absolut. 189 Apreciem
c se impune, de lege ferenda, clarificarea situaiei n sensul de a
reveni la valorile tradiionale ale disponibilitii lsate la aprecierea
titularului care s poat invoca sau, dimpotriv, s poat renuna la
beneficiul prescripiei.
De regul, prescripia achizitiv este opus aciunii n
revendicare a vechiului proprietar, fcndu-se dovada uzucapiunii
caracteristice i aplicabile n condiiile analizate n acest paragraf.
Posesorul poate renuna la beneficiul oferit de uzucapiune, actul su
de renunare se poate face dup mplinirea ei. Renunarea poate s fie
expres sau tacit, cel care o face s fie capabil s ndeplineasc acte
de dispoziie, cu alte cuvinte s aib capacitatea de a nstrina. Sunt
considerate c au legitimare de a cere constatarea uzucapiunii, n
conformitate cu art.1843 din C.civ. i creditorii posesorului uzucapant,
pe calea aciunii oblice. Ei pot cere cenzurarea actului de renunare a
titularului sau o pot face cnd beneficiarul a renunat la ea. Dreptul lor
este cu att mai puternic cu ct se constat c renunarea sau
delsarea s-a fcut pentru a le frauda interesele, cnd pot solicita
revocarea acelei renunri, prin aciune paulian. Atacarea renunrii
pe motiv de fraud oblig pe creditor s fac dovada actelor
frauduloase dup regulile dreptului comun. n privina momentului
pn la care se poate invoca beneficiul uzucapiunii, art.1842 C.civ.
prevede c poate fi invocat n orice faz n cursul judecii, pn cel
mai trziu la nchiderea dezbaterilor n faa Curii de Apel. Aceasta a
fost interpretarea textului original al Codului civil n doctrina i
jurisprudena antebelic, precizndu-se c nu putea fi invocat pentru
prima oar n Casaie.190 Invocarea prescripiei se poate face n orice
stare a procesului, pn la pronunarea unei hotrri definitive i
nainte de nchiderea dezbaterilor.191 Simpla neinvocare n instanele
inferioare nu nseamn c tacit s-a renunat la ea.
Ne exprimm rezerve dac n prezent poate fi invocat
beneficiul uzucapiunii la oricare instan care judec n grad ordinar
de jurisdicie. Opinm c, fa de reglementrile actuale ale cii de
atac a recursului n faa Curii de Apel, la aceast instan nu mai
poate fi invocat uzucapiunea nici pe cale principal i nici prin
excepie. Dac am ajuns la concluzia c, potrivit art.1841 C.civ.,
judectorii nu pot aplica prescripiunea dac cel interesat nu va fi
invocat acest mijloc, i deci nu este de ordine public, atunci cu
278
siguran nu mai poate fi pus n discuie cu succes la Curtea de Apel
n recurs. Calea de atac a recursului i motivele de casare ce se
realizeaz sunt reglementate de art.299-304 C.pr.civ., iar cadrul
procesual a recursulu-i nu ofer n prezent atare posibilitate. Pot face
obiectul recursului raporturile soluionate n instanele inferioare.
Controversa este dat tot de o nesincronizare de texte din legi
succesive, ultima fiind Legea nr.59/1993, unde legiuitorul nu s-a
preocupat de acest aspect. n fine, recursul este o cale de atac de
reformare i se analizeaz n limita motivelor de casare ale hotrrii
atacate.
Din coroborarea textelor legale ale art.1842 C.civil, 282 i
urm. C.pr.civ., la instana de apel (tribunal) se poate invoca beneficiul
uzucapiunii. Tribunalul este instana la care se face apel n materie de
uzucapiune, cale de atac care are caracter devolutiv i este instana
care, potrivit legii, pronun o hotrre definitiv dup reglementrile
actuale. n prezent, textul art.1842 al C.civ. nu poate fi dect astfel
interpretat, posesorul pierde posibilitatea de a mai invoca uzucapiunea
n faa Curii de Apel.
n literatura juridic s-au exprimat opinii diferite asupra
dobndirii dreptului n cazul uzucapiunii prev. de art. 28 din Legea nr.
115/1938, discuie generat de faptul c dreptul este constituit din
momentul intabulrii.192 Sub influena jurisprudenei instanei supreme,
opinia mai realist i de interes practic la care subscriem, este c n
cazul uzucapiunii prev. de art. 28 din Legea nr. 115/1938, dreptul real
se dobndete retroactiv, de la data mplinirii uzucapiunii, chiar dac
nu s-a intabulat n cartea funciar. Ca argument suplimentar este
perspectiva oferit de Legea cadastrului n care ntabularea nu mai are
efect constitutiv ci de publicitate. Pn atunci uzucapantul a avut un
drept de proprietate extratabular.

8. Aspecte de actualitate ale reglementrii uzucapiunii n

cadrul succesiunii legilor n timp.
Ne propunem s analizm aici unele aspecte pe care le
considerm de actualitate pentru regimul juridic aplicabil n materia
uzucapiunii: primul, legat de intrarea i scoaterea din vigoare a
Legilor nr.58 i 59/1974; al doilea, uzucapiunea n interferen cu
Legea nr.18/1991, privind fondul funciar.

279
 8.1. Efectele Legilor nr.58 i 59/1974 asupra dobndirii
dreptului de proprietate prin uzucapiune. Att doctrina, ct i
jurisprudena anterioar anului 1990, au susinut i au consacrat n
soluii ale instanelor c prin intrarea n vigoare a Legilor nr.58 i
59/1974, dreptul de proprietate a terenurilor nu putea fi dobndit pe
calea uzucapiunii. Cursul prescripiei a fost considerat ntrerupt prin
scoaterea terenurilor din circuitul civil, n condiiile art.30 din Legea
nr.1974 i art.44 din Legea nr.59/1974, care prevedeau ca unic
modalitate dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor
motenire legal. S-a susinut c legea a voit s exclud orice alt mod
de dobndire al proprietii unor astfel de bunuri imobile.
n jurispruden s-au pronunat soluii potrivit crora cele
dou legi fceau referire la dobndirea dreptului de proprietate asupra
terenurilor nu i asupra construciilor. Termenul uzucapiunii, dac nu a
fost mplinit la intrarea n vigoare a Legii nr.58/1974, iar nscrierea
dreptului nu s-a fcut n cartea funciar, termenul de prescripie este
ntrerupt iar dreptul nu se mai poate nscrie. Instana suprem a mai
statuat prin decizia citat c dispoziiile acestor legi nu se aplic
retroactiv pentru uzucapiunile mplinite anterior, potrivit art.6 din
Legea nr.241/1947. Dac posesia a nceput sub Legea nr.115/1938,
pus n Transilvania n aplicare prin Legea nr.241/12 iulie 1947, nu se
putea dobndi dreptul de proprietate asupra terenului n condiiile
art.17 din Legea crilor funciare, adic prin nscrierea lui. Dac pn
la intrarea n vigoare a Legii nr.58/1974 nu a avut loc nscrierea
dreptului de proprietate n cartea funciar, nu mai exist posibilitatea
dobndirii dreptului, chiar dac s-a realizat una din situaiile prevzute
de art.27 sau 28 din Legea nr.115/1938.
Aceeai lege nu a impus restricii asupra dobndirii prin
uzucapiune a construciilor, ceea ce nseamn c s-a putut mplini
termenul i constata ulterior dup intrarea acestei legi n vigoare.
Dobndirea construciilor era asimilat nstrinrilor la care se referea
art.30 alin.II al legii i avea ca efect odat cu constatarea uzucapiunii
construciilor i trecerea terenului aferent n proprietatea statului. Am
artat c instana suprem a acceptat, dup un timp, c este admisibil
aciunea n constatarea dreptului de proprietate dobndit prin
uzucapiune, dac acesta s-a mplinit anterior intrrii n vigoare a
dispoziiilor Legilor nr.58 i 59/1974. n principiu, aceste decizii
statuteaz c cele dou legi nu aduc atingere drepturilor de proprietate
280
preexistente, fiind vorba de drepturi ctigate cu condiia ca termenele
de prescripie ncepute anterior s fie mplinite pn la data de 1
dec.1974, prescripiile ncepute dar nemplinite rmnnd fr efect.
Codul civil austriac prevedea n art.1460 i urm. uzucapiunea ca mod
originar de dobndire a proprietii n afara crii funciare. Potrivit
art.6 alin.2 din Legea nr.241/1974, prescripiile ncepute dup
legiuirile anterioare sunt supuse dispoziiilor legale sub care au
nceput, mplinirea lor a putut fi constatat de ctre instanele
judectoreti.
Tot o situaie aparte, care mpiedic dobndirea dreptului de
proprietate prin uzucapiune o constituie art.1 i 2 din Legea
nr.19/1968, prin care terenurile fr construcii din orae i municipii,
proprietatea persoanelor fizice au fost declarate indisponibile i
expropriabile. Aceste terenuri nu mai puteau fi grevate de sarcini
reale, proprietarii pstrndu-i posesia i folosina lor i se puteau
transmite prin motenire. Dreptul de proprietate asupra acestor
terenuri nu se mai putea dobndi prin uzucapiune, iar posesia nceput
anterior devenea ntrerupt de drept.
Dup abrogarea celor dou legi, terenurile au fost reintroduse
n circuitul civil i deci au redevenit susceptibile de a putea fi
dobndite n proprietate prin uzucapiune. Problema care se pune este
n legtur cu caracterul interpretativ al prescripiei achizitive pe care
l-au luat cele dou legi - nr.58 i 59/1974 -, pe perioada 1974-1989,
ct au fost n vigoare. Ea a fost amplu dezbtut n literatura juridic i
a fcut obiectul unor soluii contradictorii n practica instanelor
judectoreti.
Am vzut c rezolvarea unanim a doctrinei i jurisprudenei,
anterioare anului 1989, a fost n sensul c intrarea n vigoare a celor
dou legi a avut ca efect ntreruperea natural a cursului uzucapiunii.
Aceast prim tez a fost mprtit i dup 1989. Se consider - n
opinia acestor autori - c dreptul de proprietate asupra terenurilor nu
poate fi dobndit pe calea uzucapiunii, ntruct cursul prescripiei a
fost ntrerupt prin scoaterea terenurilor din circuitul civil. 193 Problema a
fost ridicat n faa instanelor pentru c i n situaia c erau n
vigoare aceste legi, posesia, ca stare de fapt, a continuat n tot sau n
parte din acest rstimp, precum i ulterior anului 1989. Atunci s-a pus
problema invocrii posesiei exercitat n intervalul de timp cuprins
ntre anii 1974-1989, la care s se adauge timpul ct posesia a durat
281
dup abrogarea Legilor nr.58 i 59/1974. n favoarea acestei teze s-a
mai adus i argumentul c existena n vigoare a legilor respective a
exclus existena unei posesii utile, aa nct ea nu a mai fost continu
i netulburat, cum cere art.1847 C.civil, iar faptul c au fost abrogate
prin Decr.-Lege nr.1/1989 nu prezint nici o relevan pentru c nu are
caracter retroactiv. El nu poate repune posesia pe fgaul avut, fcnd
abstracie de existena n vigoare la timpul lor a Legilor nr.58 i
59/1974.
mprtind aceast opinie, ntr-o soluie s-a conchis c nu se
poate face abstracie de existena i de faptul c Legile nr.58 i
59/1974 au fost n vigoare. Acest lucru nu poate rmne fr
consecine juridice, cea mai important dintre consecine este aceea a
suspendrii cursului prescripiei, unica modalitate a dobndirii
proprietii prin motenire legal era expres i imperativ, chiar dac
din perspectiva sistemului juridic actual apar ca fiind legi excesive i
aparinnd unui regim social constrngtor. n practic, la fel, s-a
statuat c dac a intervenit Legea nr.58/1974, dup ce ncepuse
exercitarea posesiei, ea este ntrerupt i mpiedic dobndirea
proprietii prin uzucapiune. Termenul de prescripie a fost ntrerupt
de la aceast dat ntruct terenurile au fost scoase din circuitul civil.
S-a considerat c pentru ca un teren s fie dobndit pe aceast cale,
dup abrogarea menionatei legi, este necesar s nceap o nou
posesie. Prescripia care s-a ntrerupt are drept urmare consecina c
nu poate fi invocat nici dup abrogarea intervenit prin Decr.-Lege
nr.1/1989, pentru c ea nu a mai fost continu i netulburat aa cum
cere art.1847 C.civil.
n justificarea aceleiai teze s-a mai reinut c Legile nr.58 i
59/1974 au exclus existena unei posesii utile, aa nct aceasta nu a
mai fost continu i netulburat, cum cere art.1847 C.civ., iar faptul
c ulterior aceste legi au fost abrogate nu prezint relevan pentru c
Decr.-Lege nr.1/1989 nu are caracter retroactiv. Constatm c aceast
tez reitereaz doctrina i practica judiciar, anterioar anului 1990,
existent nainte de abrogarea Legilor nr.58 i 59/1974 i deci
termenele pentru prescripia achizitiv nu puteau ncepe, nu puteau
continua i nu se puteau mplini n perioada 1 dec.1974 - 29 dec.1989.
Controversa are la baz coninutul i redactarea diferit ale textelor
legale incidente pentru acest interval de timp, respectiv art.1844 i
1864 pct.2 C.civil, pe de o parte, i art.30 alin.1 din Legea nr.58/1974,
282
respectiv art.44 alin.1 din Legea nr.59/1974, pe de alt parte. Astfel,
art.1844 statueaz c nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care,
prin natura lor proprie sau printr-o declaraie a legii nu pot fi obiecte
de proprietate privat, ci sunt scoase n far din comer. n acord cu
aceasta este i art.1864 alin.2 C.civil, care dispune c ntreruperea
natural a prescripiei intervine i cnd lucrul este declarat
imprescriptibil n urma unei transformri legale a naturii sau
destinaiei sale.
La rndul lor, textele art.30 din Legea nr.58/1974 i art.44 din
Legea nr.59/1974 stabilesc c dobndirea terenurilor, de orice fel, se
poate face numai prin motenire legal. De menionat faptul c prin
Legea nr.112/1984 s-a reglementat posibilitatea dobndirii prin
convenie de terenuri n anumite condiii ntre prini i copii. Dar i n
aceste situaii n concepia tezei nu se putea dobndi prin uzucapiune,
n sensul c posesorul nu putea invoca beneficiul uzucapiunii, de ctre
posesorul copil mpotriva proprietarului printe, sau s se uneasc prin
jonciune cele dou posesii. Aceast tez asimileaz inalienabilitatea
terenurilor, care sunt scoase n cvasitotalitatea lor din circuitul civil
general de ctre legile n discuie, cu inalienabilitatea i
neprescriptibilitatea domeniului public consacrat n art.1844 din cod,
trgnd concluzia c legile amintite au avut ca efect i ntreruperea
natural a cursului prescripiilor precum i mpiedicarea, n perioada
1974-1989, a nceperii unei noi prescripii asupra terenurilor de orice
fel, or, legat de aceasta este de observat c art.1844 i 1864 vizeaz
bunurile care prin natura lor proprie sau printr-o declaraie a legii sunt
afectate uzului sau interesului public i nicidecum nu privete lucrurile
proprietate privat, aparinnd persoanelor fizice sau ale statului
supuse regimului juridic de drept comun. Prevederea art.1844 i
evident art.1846 pct.2 este o reglementare de excepie care ngrdete
circuitul civil al unor bunuri care nu poate fi extins prin analogie,
fiind de strict interpretare.
n sfrit, ntr-o alt tez se susine c termenul de prescripie
a curs i n perioada ct au fost n vigoare Legile nr.58 i 59/1974, legi
care nu au determinat o ntrerupere legal a prescripiei achizitive.
Mai mult dect att, s-a considerat c uzucapiunea a putut ncepe s
curg i sub imperiul acelor reglementri. Argumentul principal care
se aduce este faptul c aceste legi au interzis doar nstrinarea
terenurilor prin acte juridice i nu au cuprins dispoziii care s declare
283
expres ce anumite fapte productoare n timp de consecine juridice,
precum posesia util asupra terenurilor, nu poate s produc efectul
constatrii uzucapiunii.
Se consider c art.1864 alin.2 C.civil nu poate fi invocat n
sprijinul celor dou legi, situaia i concepia legiuitorului fiind n cele
dou momente total diferite. Bunurile la care se refer art.1864, adic
scoase din circuitul civil (scoase n afar de comer) sunt acelea care
prin natura lor sau ca urmare a unei dispoziii legale nu pot constitui
obiect al proprietii private. nainte de anul 1948 erau bunurile
aparinnd domeniului public, dup reglementrile de atunci, aceasta
era interpretarea din jurisprudena antebelic dat sintagmei bun scos
n afar de comer. Noiunea de domeniu public nu mai era cnd s-a
emis Legea nr.58/1974 i Legea nr.59/1974, ns erau categorii de
bunuri ale proprietii socialiste, conform art.7 i 9 din Constituia
de la 1965, asimilate ntructva sub aspectul regimului juridic cu
domeniul public.
Reglementnd restrictiv dobndirea dreptului de proprietate,
prin acte juridice, aceste legi nu au spus nuimic cu referire la
dobndirea dreptului, prin fapte juridice. S-a considerat c anterior s-a
fcut o interpretare extensiv cuprinznd i uzucapiunea, alturi de
actele juridice, ca imposibilitate de dobndire a dreptului de
proprietate, situaie care apare ca nelegal n concepia celei de a doua
teze. Pentru aceasta ar fi absurd s se adopte i n prezent punctul de
vedere potrivit cruia prescripia achizitiv a fost ntrerupt n
perioada ct au fost n vigoare Legile nr.58 i 59/1974, aplicndu-se
ceea ce a fost creat pe cale de interpretare extensiv, n timp ce nsei
legile interpretate au fost abrogate.
n consecin, dac cele dou legi au interzis doar nstrinarea
terenurilor prin act juridic, per a contrario, transmiterea terenurilor pe
calea uzucapiunii care este un fapt juridic nu a fost prohibit. Teza
prin care se consider c nu a fost ntrerupt i nici suspendat cursul
prescripiei pentru epoca ct au fost n vigoare cele dou legi tinde s-
i fac loc, fiind mprtite de majoritatea autorilor i de
jurispruden. Nimeni nu a putut pune la ndoial c posesiunea a
existat i n acel rstimp, c ntrunea cele dou elemente corpus i
animus, care nu au disprut, deci starea de fapt a existat n continuare.
Intrarea n vigoare a celor dou legi nu a nsemnat c cei care aveau
corpus possessionis au ncetat de a mai deine lucrul pentru sine i c
284
au nceput s dein pentru alii. Rmnnd posesiunea ca stare de fapt
i pstrnd aceleai caracteristici nu poate rmne ntr-o situaie
incert. Aceast posesiune nu a fost recunoscut pentru altul i nu a
avut n continuare animus domini exercitat sub nume de proprietar.
Posesorul trebuie aprat, chiar dac nu este proprietar are prezumia
de neprecaritate; pe timpul Legilor nr.58 i 59/1974 i-a conservat
aceeai calitate, bucurndu-se de art.1858 C.civ., n sensul c se
prezum c nu a aprut o intervertire de titlu pentru c nu a fost cazul
i nu s-a dovedit situaia doar a unui simplu detentor. Pe ntreaga
perioad de aplicare a celor dou legi, posesorii s-au bucurat de
protecia drepturilor lor prin aciunea posesorie, aceasta fiind o dovad
a caracterului real i util al posesiunii exercitate. Avnd caracter
durabil n timp i continund ulterior abrogrii celor dou legi, pn la
zi, ducnd la consecina la care poate duce posesia ndelungat. 194
Aceeai practic a mai statuat c dispoziiile art.1844 C.civ. nu sunt
aplicabile n cauz, deoarece la data nceperii prescripiei achizitive, n
spe n anul 1957, terenul nu putea face obiectul proprietii private,
iar prin adoptarea Legilor nr.58 i 59/1974 nu a intervenit vreunul din
cazurile de ntrerupere prevzute de art.1865-1873 C.civ. sau vreo
cauz de suspendare prevzut de art.1874-1885 C.civ. a cursului
prescripiei.
Pentru o clarificare a situaiei se impune examinarea
comparativ a cazurilor de ntrerupere natural i cea de ntrerupere
civil a prescripiei achizitive, la baza deosebirii dintre ele stnd ideea
de deposedare. n caz de ntrerupere natural posesiunea nu se mai
poate manifesta prin acte concrete de folosin, fiindc elementul
material, vizibil obiectiv, dispare. Toate ipotezele prevzute de
art.1864 se deosebesc de ntreruperea civil (art.1865 C.civ.), unde
posesorul continu s aib elementul material (corpus) dar pierde
elementul intenional (animus domini).
Toate ipotezele de ntrerupere natural a prescripiei achizitive
au la baz ideea de deposedare, adic pierderea folosinei, se
interpreteaz aici potrivit deduciei logice c efectele ntreruperii sunt
absolute n toate situaiile reglementate de art.1864 C.civ. Legiuitorul
a prevzut, cu titlu de excepie, c ipoteza reglementat de art.1864
alin.2 C.civ. duce la ntreruperea natural i fr deposedare, de unde
concluzia c Legile nr.58 i 59/1974 nu au dus la pierderea vreunuia
din cele dou elemente ale posesiunii, fiindc n marea majoritate a
285
cazurilor posesorii sub nume de proprietari nu au pierdut folosina i
detenia imobilelor respective. Ele au rmas n posesia acelorai
persoane sau urmailor lor, care au exercitat stpnirea pentru sine. n
afar de promulgarea celor dou legi cu condiii restrictive pentru
transmiterea terenurilor, statul nu a mai luat alte msuri pentru a
mpiedica pe posesori s exercite acte de stpnire n nume propriu.
Strile de fapt existente au continuat s dinuie, ele nu puteau fi
transformate n stri de drept, pentru c numai motenirea legal putea
duce la dobndirea dreptului de proprietate.
Am vzut la analiza posesiunii precum i la ideea care
prevaleaz n teoria posesiei, c ea apare ca raportul de fapt dintre o
persoan i un lucru, care se exteriorizeaz, animus possidendi ce
concretizeaz voina de a poseda pentru sine i este un element decisiv
n aceast privin. Ea, ca stare de fapt, are o existen de sine-
stttoare, deplin independent de eventualul drept asupra aceluiai
lucru i se poate vorbi de posesiune i atunci cnd stpnirea faptic
este contrar dreptului.
n condiiile aplicrii legilor menionate posesiunea
detentorului care este public, continu, nentrerupt i sub nume de
proprietar apare ca o posesiune util, adic atipic (subl.ns.) pentru
care titularul beneficiaz de protecie juridic concretizat n
admisibilitatea aciunii posesorii potrivit art.674 C.pr.civ. Dar este de
precizat c el nu beneficia i de posibilitatea dobndirii dreptului de
proprietate prin prescripie achizitiv fiind interzis de dreptul obiectiv
pn la finele anului 1989, pentru c ea a rmas iremediabil o stare de
fapt, tocmai pentru c transferul dreptului de proprietate asupra
terenurilor nu putea avea loc. Dar nu pentru c posesia a fost
ntrerupt, ci pentru c atunci aciunea a fost inadmisibil, totul fiind
restrns la motenirea legal.
Avnd n vedere c textul art.645 nu a suferit nici o abrogare
parial, c toate celelalte texte pe care le-am analizat aici i-au pstrat
caracterul i valabilitatea, este clar c dup abrogarea Legilor nr.58 i
59/1974, odat cu dispariia interdiciilor impuse de ele, nimic nu mai
mpiedic pe posesori, dac se afl n continuare n stpnirea
bunurilor n baza unei posesii utile, s poat cere recunoaterea
dreptului lor de proprietate. Este de remarcat aici c cele de mai sus nu
i gsesc aplicare n cazul uzucapiunii scurte de 10 pn la 20 de ani,
pentru c justul titlu este lovit de nulitate absolut i nu poate duce la
286
prescripia achizitiv. Actul de nstrinare invocat just titlu ncheiat
sub imperiul legilor respective sau cnd a fost ncheiat anterior, iar
durata legal a expirat naintea abrogrii acestor legi. Nimic nu
mpiedic ns ca acest timp s fie folosit pentru calcul la uzucapiunea
de 30 de ani, care suntem de prere c poate fi acceptat. n privina
uzucapiunii reglementat de art.28 din Decr.-Lege nr.115/1938 relativ
la situaia pe care o analizm, regimul juridic aplicabil este ca i n
cazul uzucapiunii de 30 de ani, ns este esenial ca termenul s se
mplineasc dup abrogarea Legilor nr.58 i 59/1974.
n concluziile ce se trag de aici este c la uzucapiunea
derivnd dintr-un fapt juridic, nu a fost afectat cursul prescripiei de
existena Legilor nr.58 i 59/1974. Este adevrat ns c problema
curgerii termenului pe timpul acestor legi, chiar acceptat, este
rezolvat din unghiuri diferite. Nu se prevedea nimic la prohibirea
dobndirii proprietii prin fapte juridice i ar fi fost necesar ca aceasta
s fie prevzut expres, pentru c excepiile sunt de strict
interpretare.
ntr-o alt interpretare se consider c aceste prevederi
exprese nici nu erau necesare din moment ce s-a reglementat c
dobndirea dreptului de proprietate nici nu se poate face dect prin
motenire legal. Cu neajunsul care a constat n redactarea i corelarea
cu alte dispoziii legale asupra crora nu s-au fcut referiri, n sensul
abrogrii lor, s-a ajuns la singura soluie corect din punct de vedere
logic, c terenurile nu se puteau dobndi prin nici una din celelalte
modaliti legale exercitate n dreptul comun, fr a distinge ntre
fapte i acte juridice ca izvoare ale raportului juridic concret.
Meniunea expres a fost c nu pot opera transmiteri prin acte juridice
i n acel context dobndirea prin uzucapiune nu mai trebuie
menionat, pentru c s-ar fi instituit o excepie la excepie. Afar de
motenirea legal totul era exclus. Aceasta mpiedic, ca dup
abrogare, posesia din acel timp s fie util pentru a dobndi prin
uzucapiune.
n favoarea celei de-a doua teze, cu referire la art.28 din Legea
nr.115/1938, este c uzucapiunea este un fapt juridic, izvor de
structur complex, n alctuirea lui reunindu-se o pluralitate de
elemente productoare de efecte juridice. Aceste elemente s-au
constituit din succesiunea intervalelor de timp n care au acionat n
caracteristica fiecrei faze de succesiune dup prevederile tuturor
287
dispoziiilor legale. Faptele juridice concomitente sau succesive sunt:
nceperea stpnirii terenului de ctre uzucapant, punnd n valoare
bunul lsat de proprietarul nepstor, care lsat aa s-ar fi degradat; s-
au exercitat acte de folosin material, culegerea fructelor i
ameliorarea bunului pe ntreaga durat a uzucapiunii, n final
constatarea prin hotrre a dobndirii dreptului real. Faptul juridic s-a
pstrat n continuarea posesiunii, ducnd n prezent la dobndirea
dreptului de proprietate asupra terenului de ctre uzucapant, pe lng
argumentele prezentate i n virtutea aplicrii imediate a legii noi la
situaiile juridice n curs de formare, constituire, chiar de finalizare. La
termenele prescripiei mplinite dup abrogarea intervenit prin Decr.-
Lege nr.1/1989, nu se poate vorbi de o situaie juridic consumat n
trecut (facta praeterita), ci de una n curs de constituire de o lege nou
i dreptul rmne ctigat.
Soluia ce se d n materie de uzucapiune privind terenurile
proprietate privat, n ipoteza cnd prescripia s-a mplinit dup
abrogarea legilor sus-amintite, apreciem c impune la fel, o apreciere
innd seama de legislaia aprut dup anul 1990, anume: Legea
nr.9/1990, Legea nr.15/1990, Legea nr.18/1991, cu modificrile
ulterioare, Legea nr. 7/1996, reactualizarea legislaiei civile rmase
neabrogate dar i neaplicat n regimul trecut, avnd ca izvor principal
de interpretare principiile constituionale i regimul juridic al dreptului
de proprietate, care s-i gseasc adevratele valene. Practica
instanelor a mprtit punctul de vedere care a admis cuprinderea
pentru constatarea uzucapiunii i a posesiei exercitate anterior anului
1989. Desigur nu trebuie neles prin aceasta c era imposibil
ntreruprea i suspendarea cursului prescripiei pentru situaiile legal
reglementate de Decr.nr.167/1958, privind prescripia extinctiv i
art.1864 C.civil. Instana este datoare s stabileasc dac titularul
dreptului de proprietate a fost sau nu n imposibilitate s fac acte de
ntrerupere n perioada regimului comunist, s constate dac este cazul
de suspendare a prescripiei extinctive pentru for major, conform
art.13 lit.a din Decr.167/1958. Dac intervine ntreruperea sau
suspendarea prescripiei se aplic regulile dreptului comun n materie.
8.2. Uzucapiunea n interferen cu Legea nr.18/1991. Soluia
uzucapiunii terenurilor proprietate privat, pentru ipoteza cnd
termenele de uzucapiune s-au mplinit dup abrogarea Legilor nr.58 i
59/1974, trebuie analizat i n raport de legislaia aprut ntre timp
288
cu privire la terenuri, important fiind Legea nr.18/1991, privind
fondul funciar. Dac terenul n litigiu cade sub incidena Legii
fondului funciar se pune problema soartei uzucapiunii n dou ipoteze:
cnd termenul s-a mplinit anterior intrrii n vigoare a acestei legi;
cnd, dimpotriv, s-a mplinit ulterior, se mai poate constata
uzucapiunea? Sunt i situaiile terenurilor reglementate de art.22 i 35
din Legea nr.18/1991,195 care se cuvin deintorilor actuali, respectiv
proprietarului construciei n temeiul acestei legi. Aici aspectul
uzucapiunii devine superfluu.
n doctrin s-a artat c dac simplilor detentori precari,
potrivit art.35 din Legea nr.18/1991, li s-a recunoscut un adevrat
drept de proprietate asupra terenurilor pe care se aflau construciile pe
care le-au dobndit sub imperiul Legii nr.18/1991, cu att mai mult
trebuie s li se recunoasc calitatea de posesori acelora care au
stpnit i folosit terenurile persoanelor fizice o perioad ndelungat,
sancionnd astfel pasivitatea i neglijena proprietarului imobilului
respectiv. Ni se pare fcut cu prea mult uurin asemnarea dintre
cele dou situaii. Uzucapiunea este total diferit de situaiile de
dobndire a proprietii potrivit Legii nr.18/1991, care este o lege
special i conine reglementri aparte. Ea nu stabilete alte condiii
posesiei dect aceea prevzut n cele dou texte, respectiv art.22 i 35
ale legii, cu trimitere la Decr.-Lege nr.42/1990. Uzucapiunea nu are
nici o legtur cu aceasta i nu i se pot aduce n sprijin atari
argumente, pentru c altele i diferite sunt regulile dup care se
crmuiesc posesiile cerute pentru fiecare situaie n parte.
n al doilea rnd, problema dac poate s se constate
dobndirea dreptului de proprietate pe cale de uzucapiune pentru acele
terenuri care ar fi fcut obiectul reconstituirii sau constituitii dreptului
de proprietate, prin invocarea posesiei anterioare, rspunsul nu poate
fi dect negativ. Dac asupra terenului s-a procedat la reconstituirea
dreptului de proprietate n favoarea fostului proprietar s-au a unui ter,
posesia este ntrerupt prin faptul reconstituirii i redobndirii
dreptului. Este o cauz de ntrerupere declarat de lege. Acolo unde se
impune aplicarea Legii nr.18/1991, nu poate fi invocat nici
uzucapiunea, fie pe cale principal fie pe cale de excepie i nici
revendicarea. n cazul constituirii dreptului potrivit legii fondului
funciar raionamentul este discutabil pentru c efectul declarativ al
uzucapiunii, las ineficient constituirea care este un act juridic
289
ulterior i nu se pot face constituiri ale dreptului de proprietate asupra
terenurilor aparinnd particularilor.
S-a considerat n jurispruden c i posesorul, dac este el
nsui ndreptit la atribuirea terenului pe care l-a posedat, dup
procedura Legii fondului funciar, nu poate recurge la constatarea
uzucapiunii. Legea fondului funciar este un mod nou i specific care
duce la dobndirea dreptului de proprietate, iar cel ndreptit este
obligat s-i valorifice dreptul apelnd la prevederile acesteia. Dac a
omis acest lucru nu poate invoca uzucapiunea peste Legea fondului
funciar. Posesorul, pierznd posibilitatea de a mai dobndi
proprietatea terenului, comisia anume nfiinat va putea s atribuie
acel teren unei alte persoane ndreptite i mpotriva titlului acesteia
nu se poate opune prescripia achizitiv rezultat din calitatea sa de
motenitor, unind posesia cu aceea a autorului su. Atta timp ct
terenul din litigiu face obiectul reconstituirii dreptului de proprietate
potrivit Legii nr.18/1991, nu i se poate substitui uzucapiunea ca mod
de dobndire a dreptului de proprietate n regimul de carte funciar,
dup situaiile reglementate de Legea nr.115/1938. 196
n ipoteza n care posesiunea i urmeaz cursul i proprietarul
cruia i s-a reconstituit nu-i revendic dreptul sau nu a fost pus n
posesie, curge un nou termen de prescripie achizitiv. Se mai poate
ivi i situaia ca asupra terenului s nu se fi constituit sau reconstituit
n favoarea altei persoane dreptul proprietate i practic stpnirea
faptic a posesorului nu a fost deranjat n nici un fel. Asemenea
situaii nc nu cunoatem din practic. Credem c dup ncheierea
procedurii de validare a lucrrilor comisiilor i punerea n posesie a
tuturor titularilor din localitile rii, posesorul care a exercitat o
posesie util poate cere constatarea uzucapiunii. Aici trebuie avute n
vedere i prevederile Legii cadastrului i publicitii imobiliare
nr.7/1996 i ale Regulamentului de carte funciar.
n practic s-a statuat c detentorul precar nu este ndreptit
la reconstituirea dreptului de proprietate n baza Legii fondului
funciar, invocnd posesia anterioar asupra terenului pe care a avut-o
la data nscrierii n fostul C.A.P., prin faptul c era un simplu
deintor, neavnd clarificat dreptul prin uzucapiune. Proprietarul
anterior este cel ndreptit la reconstituire. Aciunea posesorie i, de
altfel, orice fel de posesiune nu poate fi opus titularului al crui drept
a fost reconstituit prin titlu prin Legea fondului funciar. Reclamanii
290
posesori nu pot intra n stpnirea terenului care a fost atribuit ulterior
prilor de ctre comisie. Chiar dac acetia nu au fost pui ulterior n
posesie, posesia reclamantului a devenit precar pentru c a intervenit
reconstituirea dup Legea nr.18/1991.197
Dup opinia noastr este discutabil soluia pentru c titularul
dreptului nefiind pus n posesie, dac posesia continu ea poate duce
la dobndirea proprietii prin uzucapiune, pentru c proprietarul a stat
n expectativ i i-a neglijat dreptul su. Dimpotriv, posesiunea
anterioar de durat i util figurnd i n registrul agricol din anul
1956, posesiune exercitat de prinii care l-au nscris n C.A.P., duce
la dobndirea dreptului, dar prin reconstituirea potrivit aceleiai Legi
nr.18/1991. Nu are nici o relevan nscrierea de carte funciar care a
existat anterior, n anul 1929, rezultnd deci c nu opereaz nici
uzucapiunea dup legile locale i nici cea reglementat de Legea
nr.115/1938.
Au fost cazuri cnd s-a invocat existena unui titlu dobndit
anterior colectivizrii. n acest sens a fost criticat o soluie din
practica judiciar, care, raportat la prevederile Legii nr.18/1991, a
considerat lipsit de relevan aprarea prtului ridicat pe cale de
excepie pe temeiul c a uzucapat terenul nainte de cooperativizare.
Autorul d prioritate uzucapiunii, susinnd c dac ea se confirm,
titlul obinut de partea advers n baza Legii nr.18/1991 este lipsit de
eficien juridic. Considerm discutabil acest punct de vedere pentru
c dac terenul din litigiu a fost cooperativizat, uzucapiunea anterioar
a fost anihilat. Ea poate fi invocat cu ocazia reconstituirii pentru a i
se atribui terenul pe aceast cale, nicidecum nu poate fi opus pe cale
de excepie i s lipseasc de eficien titlul de proprietate. Acest titlu
ns nu este opozabil celui care revendic dreptul de proprietate,
pentru c nu au participat la procedura de obinere a lui. Instanele
judectoreti sunt ndreptite s hotrasc asupra aciunii n
revendicare, fie i ca urmare a invocrii uzucapiunii. Problema care se
ridic este ca reclamantul care revendic s se fi adresat la rndul lui
comisiei pentru aplicarea Legii fondului funciar pentru a i se
reconstitui dreptul, altminteri este deczut din posibilitatea de a-l
pretinde n contradictoriu cu prtul.
O problem de interes practic pe viitor este dac dreptul s-a
reconstituit potrivit legii fondului funciar, dar proprietarul nu a fost
pus n posesie, iar aceast posesie este exercitat de un ter, care va
291
opune proprietarului uzucapiunea. Punerea n posesie nu trebuie
confundat cu stpnirea efectiv i material a terenului. Lipsa
actului de punere n posesie nu justific expectativa proprietarului.
Dobndirea proprietii are loc n baza titlului de proprietate,
mprejurare ce-l ndreptete pe proprietar s-i exercite prerogativele
acestei caliti, inclusiv punerea n posesie. Aceasta neexercitat
creeaz n timp incertitudinea dreptului care st la temelia raiunii de a
fi a uzucapiunii.

Seciunea VII.
Dobndirea fructelor de ctre posesorul de bun-credin a
unui bun frugifer
Este considerat de o parte important a literaturii juridice ca
fiind un mod de dobndire a dreptului de proprietate. Sunt i autori
care nici mcar nu-l amintesc sau l includ n alt mod de dobndire,
cum ar fi legea, sau cuprins n mod generic la modul de dobndire al
mobilelor, sau privit ca un efect al posesiei.
Acest mod de dobndire nu este enumerat n art.644 i 645 din
C.civ., fiind ns artat n redactarea negativ i defectuoas a art.485
C.civ., condiionnd c posesorul s fie de bun-credin, iar art.486
din cod stabilete cnd posesorul este de bun-credin, anume atunci
cnd posed fructele ca proprietar n puterea unui titlu translativ de
proprietate, ale crei vicii nu-i sunt cunoscute. El trebuie s aib
credina c lucrul i aparine n mod legitim. Credina este plauzibil
atunci cnd rezult dintr-un titlu translativ de proprietate. n schimb i
n realitate acest titlu este viciat, dar viciile nu-i sunt cunoscute.
Posesorul de bun-credin ctig proprietatea tuturor fructelor i
este, n principiu, valabil att pentru posesorul cu titlu particular, ct i
pentru acela al unei universaliti, adic al unei moteniri.
Textele art.485 i 486 C.civ. au corespondent n art.549 i 560
n C.civ.fr., unde problema se pune n cadrul acelorai termeni, fr ca
n evoluia sa dreptul francez s aduc schimbri eseniale cu toate c
aceste texte de lege au fost prin Legea din 17 mai 1960 reactualizate. 198
Posesorul de bun-credin dobndete fructele lucrului pe msura
perceperii lor.199 Cnd proprietarul va revendica lucrul su posesorul
nu va fi obligat s restituie nici fructele care deja erau percepute i nici
valoarea lor.

292
 n principiu, dreptul de a culege fructele aparine
proprietarului n temeiul art.493 C.civ. Acestea s-ar cuveni
proprietarului n virtutea dreptului de accesiune considerat inexact
n literatura de specialitate, deoarece culegerea fructelor trebuie privit
ca un efect al nsui dreptului de proprietate, fiind unul din atributele
acestui drept. Aceasta este regula general. Revenind la posesorul de
bun-credin, care este excepia, nu se cere ca titlul invocat s
formeze un element distinct de buna credin, ci reprezint doar un
aspect al acesteia, un element intrinsec sau justificare a ei.
Ideea este preluat din practica judiciar care a statuat c
pentru dobndirea fructelor este suficient ca posesorul s fi avut numai
credina n existena titlului de proprietate, chiar dac acest titlu nu a
existat n realitate, nefiind nici o asemnare cu uzucapiunea de la 10 la
20 de ani. Nu are importan c a fost luat drept valabil titlul viciat
dintr-o eroare de fapt sau o eroare de drept.
Raionamentul care st la temelia art.485 si 486 C.civ. este
distinct de cel al art.1909 C.civ., fiind fundamentat pe echitate.
Posesorul de bun-credin, crezndu-se proprietar sau titular al
dreptului real, care justific dobndirea fructelor, a depus o activitate
i cheltuial de timp i energie pn ce le-a perceput i a dispus de
bun, tot astfel cum ar fi fcut i adevratul proprietar. n programul
su social i economic, fondul de timp afectat este n strns legtur
cu intenia manifest i de buna credin c acioneaz n condiii
normale.
Supunerea lui la obligarea ulterioar de a le restitui ar nsemna
o constrngere i privaiune material. Este normal ca n sensul pe
care l-am analizat pierderea s fie suportat de proprietar, care este
de cele mai multe ori n culp. Principiul echitii este neles ntr-o
relaie direct i ca o consecin a bunei-credine. El devine funcional
i impus din considerente de activitate social la care se supun
indivizii cnd acioneaz asupra mediului lor de via.
Dobndirea fructelor - indiferent dac sunt naturale,
industriale sau civile200 - se face pe msura perceperii lor. De aici se
desprinde consecina c el nu dobndete fructele civile ajunse la
scaden dar pe care nu le-a cules sau ncasat. Momentul dobndirii
este cel al culegerii, neavnd nici o importan dac le-a consumat sau
nu. Important este s fie separate de imobil i apropiate.

293
 Posesorul de bun-credin nu poate fi obligat la restituirea
fructelor dect la data punerii n ntrziere. 201 Din acest moment
apreciem c el devine de rea-credin, tiind c titlul translativ nu este
valabil i nu se mai poate considera n eroare. Din acest moment poate
s-i reformuleze preocuprile.
n practica judiciar s-a considerat c sunt ndeplinite cerinele
art.486 C.civ., atunci cnd posesorul unui imobil a avut i a rmas cu
convingerea c titlul pe baza cruia exercit posesia, care n spe este
un nscris sub semntur privat ncheiat n anul 1971, este perfect
valabil pentru dobndirea fructelor civile, fiind lipsit de orice viciu.
Sunt considerate percepute la timpul potrivit fructele culese n
condiii normale, adic cele naturale la coacere, la maturizarea lor, iar
cele civile la mplinirea scadenelor, altminteri nu poate dobndi
dreptul de proprietate. Dac nainte de 1990 nu puteau fi dobndite
fructele de ctre posesorul de bun-credin, atunci cnd bunul era
proprietate socialist de stat, dup cum s-a apreciat n doctrin, se
pune problema care este situaia n prezent. Considerm c pot fi
dobndite fructele produse de bunul din domeniul privat al statului
dac sunt ntrunite cerinele art.485 si 486 C.civil.
Dac bunul face parte din domeniul public al statului sau al
administraiei publice locale credem c posesorul poate fi tratat n
acelasi mod. El percepe fructele dac o face n dauna concesionarului,
a chiriaului i aparena dreptului i este favorabil. Posesorul nu
trebuie tratat att de riguros ca n cazul uzucapiunii. ns, dac fructele
nu pot face obiectul dreptului de proprietate privat posesorul nu mai
are nici o protecie, cel mult s i se plteasc cheltuiala avut cu
culegerea lor. Asemenea situaii discutate aici ipotetic ar putea fi, dar
extrem de rar.
n momentul cnd posesorul cunoate viciul nceteaz i buna-
credin i are pentru pri consecina c posesorul va restitui fructele.
S-a considerat n practica judiciar c buna-credin nceteaz cnd s-a
introdus mpotriva posesorului aciune n revendicare. 202 Este
indiferent n care grad de jurisdicie s-a dat ctig de cauz
proprietarului, fiind hotrre declarativ i produce efecte pe data
intentrii cererii n instan.
Considerm c buna credin nceteaz i atunci cnd se
formuleaz mpotriva lui o aciune posesorie, cnd este notificat s-au
somat oficial pentru restituirea bunului, cnd proprietarul face acte
294
exterioare evidente ce sunt de natur a-i curma credina greit n titlul
su. De exemplu, proprietarul anun n pres vnzarea sau nchirierea
la licitaie public a bunului posedat. Posesorul la rndul su nu poate
sta pasiv sub adpostul aprecierii c are titlu, dimpotriv, este obligat
s verifice negrile ce se aduc posesiei sale. Este de actualitate prerea
din doctrin c posesorul de bun credin este asimilat
uzufructuarului, ctignd toate fructele, de orice natur ar fi. El nu
are ns nici un drept la producte sau la produse, acestea neavnd
caracter periodic i potrivit naturii lor reduc, diminueaz nsi
subsubstana lucrului. Prin fructe de orice fel nelegem pe cele
naturale i industriale. Aa, el nu are nici un drept la comoara sau
tezaurul, vnatul, precum i mineralele ce se gsesc n pmnt, nici la
plantaiile existente (art.530,538 si 649, fiind i alte motive care deja
le-am analizat la accesiune).
Printre fructe se mai poate enumera beneficiile aduse de
uzufruct sau rent viager, dividendele care sunt pri ale capitalului
social, precum i dobnzile unor obligaiuni sau C.E.C.-urile la
purttor. Aciunile nominale i carnetele C.E.C. care au titularul
menionat, dup prerea noastr, nu pot s fie deinute din eroare de
ctre un netitular, care s culeag fructele civile care le produc.
Dispozitiile art.485 C.civ. i gsesc aplicaiune att asupra
posesorului unei universaliti juridice, ct i unui bun singular.
Aadar, posesorul unei moteniri de la care adevratul motenitor a
ctigat motenirea, are dreptul s pstreze fructele ce decurg din acea
motenire, pe care le-a cules cu bun credin.
n cazul unei succesiuni, acceptarea are efect retroactiv de la
data deschiderii succesiunii, cel ce a acceptat cu bun-credin are
dreptul la toate fructele de la data deschiderii succesiunii, chiar dac
nu a fost el cel care le-a cules dar i-au fost predate.
n doctrin a fost criticat cerina art.486 C.civ., c posesorul
s posede ca proprietar "n puterea unui titlu translativ de
proprietate", deoarece justul titlu nu constituie o condiie a bunei-
credine, ci numai un mijloc de dovad a acesteia,ceea ce nseamn c
posesorul este ndreptit s devin proprietarul fructelor chiar n
ipoteza unui titlu nul sau a unui titlu putativ, adic n situaia cnd
posesorul este convins c are un titlu valabil, dei este vorba de un
titlu viciat. Important este convingerea posesorului ca titlul su este
valabil, indiferent de caracterul i trsturile sale i de la cine provine.
295
Poate fi vorba de un testament fals, la fel motenitorul poate fi
aparent. Posesorul se afl ntr-o eroare scuzabil provenind din faptele
altuia, a unui eveniment sau chiar o stare de drept, cum ar fi fructele
dup un bun indiviz care a revenit n lotul altui coprta.

1. Cazurile n care posesorul de bun credin poate pstra

fructele.
n general, ipoteza vizat de art.485 i 486 din C.civ. privete
pe terul de bun-credin, care este posesor al bunului prin deinerea
titlului de la o alt persoan dect proprietarul revendicant. Regula are
totui un domeniu mai larg. Posesorul de bun-credin poate s
pstreze fructele i atunci cnd el deine titlul su de la adevratul
proprietar, dar el este n situaia de a pierde bunul productor de
fructe, ca urmare a unei aciuni personale sau reale. Poate fi, de
exemplu, cazul unei aciuni n nulitate cnd, n temeiul actului anulat,
posesorul i schimb calitatea sa n cea de posesor al bunului altuia.
Sunt dou exceptii de la regula privind dobndirea fructelor
de ctre posesorul de bun-credin.
Prima excepie privete situaia n care titlul dobnditorului
este desfiinat retroactiv ca efect al unei condiii rezolutorii, conform
art.1909 din C.civ. Tot aici se ncadreaz i nendeplinirea obligaiei
asumate n contract sinalagmatic, aplicndu-se art.1020 C.civ; sau
neplata preului, artat expres de art.1365 C.civ. Rezoluiunea
funcionnd retroactiv red dobnditorului i ceea ce a produs bunul
pe tot timpul ct nu i-a aparinut posesia. Posesorul temporar, chiar de
bun-credin, nu poate pstra fructele pentru aceast perioad.
Aplicarea art.485 C.civil ar fi contrarie caracterului retroactiv al
rezoluiunii.
A doua excepie se refer la situaiile n care texte exprese ale
legii civile reglementeaz n mod deosebit restituirea fructelor. Texte
exprese sunt de pild art.756 al.2 C.civil, care precizeaz ca fructele
lucrurilor supuse raportului se datoreaz din ziua deschiderii
succesiunii; art.854 C.civil prevede c donatarul va restitui fructele
poriunii ce trece peste partea disponibil, din momentul morii
donatorului.
2. Condiiile dobndirii fructelor de ctre posesorul de bun
credin.

296
 n analiza fcut pn aici am anticipat care sunt aceste
condiii: bun-credin i perceperea fructelor.
n legtur cu prima dintre ele este c buna-credin trebuie s
existe la dobndirea fructelor, aa cum definete art.486 C.civil.
Componentele bunei credine sunt existena titlului i ignorarea
viciilor acestuia. Spre deosebire de imobile, justul titlu este un element
intrinsec al bunei-credine. Iar dac nu este o condiie distinct ci doar
un element sau mijloc de prob al acesteia, rezult c un titlu nul sau
un titlu putativ pot ndeplini funcia de just titlu i dau dreptul
posesorului de a-i nsui fructele. Titlul putativ existent doar n
imaginaia posesorului este echivalent cu un titlu real.
Ignorarea viciilor titlului const n netiina c nu a dobndit
de la adevratul proprietar sau titlul are carene pe care nu le tia i
nici nu avea n mod obinuit cum s le tie. Cazul frecvent ntlnit de
viciere a titlului este dobndirea de la un non dominus, pe care
posesorul l-a crezut c este adevratul proprietar. Ignorarea viciilor
titlului este n legtur numai cu persoana posesorului i numai n
momentul perceperii fructelor. Un succesor poate s dobndeasc
fructele percepute dup deschiderea succesiunii cu condiia s fie de
bun-credin, la rndul su, n momentul perceperii.
Aici exist o deosebire fa de uzucapiune, unde buna-
credin trebuie s existe numai la nceputul posesiei, n materie de
dobndire a fructelor buna-credin trebuie s existe i n momentul
cnd sunt culese, adic la fiecare percepere. Ca i la uzucapiune, buna-
credin se prezum, sarcina probei revine prii adverse, care va
trebui s dovedeasc c posesorul este de rea credin, fiindc a
cunoscut viciile titlului su. Instana suprem a reinut c pentru
dobndirea fructelor este suficient ca posesorul s fi avut numai
credina n existena titlului, chiar dac acest titlu nu a existat n
realitate, doarece justul titlu este numai un element al bunei-credine.
n legtur cu perceperea fructelor, care este a doua condiie,
n primul rnd dreptul posesorului se refer numai la fructele civile i
naturale ale bunului. n al doilea rnd, fructele se dobndesc prin
culegere, prin percepere, modalitate care este o motenire din dreptul
roman. Perceperea trebuie s aib loc efectiv pe durata posesiei i nu
se pot reine fructele ajunse la scaden nainte de intrarea n posesie.
3. Efectele pluralitii simultane a posesiei.

297
 Posesia plural sau coposesia nu este definit n legislaia
civil, dar se deduce din noiunea proprietii indivize, definit la
art.728 C.civ. Coposesia trebuie deci analizat n strns legtur cu
coproprietatea, care este de dou feluri; proprietate comun pe cote-
pri i proprietate comun n devlmie. Tot astfel, coposesia este o
stare de fapt constnd din stpnirea unui bun de ctre mai multe
persoane, care n calitate de posesori exercit cu caliti identice. 203
Pentru ca fiecare dintre cei care exercit coposesia s dobndeasc
fructele, trebuie s ndeplineasc condiiile cerute i analizate la acest
paragraf. Coposesia de acelai caracter poate s fie invocat n
beneficiul coposesorilor i pentru uzucapiune.
n materia dobndirii fructelor civile coposesorii de bun-
credin dobndesc pro parte fructele lucrului comun. n cazul
indiviziunii rezultate din succesiune efectul acesta nu se produce,
pentru c fructele se adaug la masa succesoral (fructus augent
hereditatem). Fructele bunului indiviz sunt accesorii ale acestuia i fac
parte din masa partajabil. Fructele naturale i civile pe care bunul le-
a produs dup deschiderea succesiunii sunt aduse la masa succesoral.
n practica judiciar s-a reinut c regimul juridic al fructelor
unei succesiuni este c se cuvin tuturor coprtailor, dup cota lor, dar
nu pot fi revendicate dect n termen de 3 ani, ca orice drept de
crean (art.3 din Decr.167/1958), ulterior posesorul putnd invoca
prescripia extinctiv.204 Acest drept izvorte dintr-o aciune personal
de restituire, de predare, iar nu dintr-o aciune real care privete
nsui fondul i realizarea dreptului.
Cnd unul dintre comotenitori, cel care are fructele, refuz s
le aduc la succesiune, ceilali comotenitori posesori au dreptul la
aciune personal mpotriva deintorului care poate fi obligat s le
readuc la masa de mprit, iar dac nu mai exist n natur, la
contravaloarea lor actualizat.
Jurisprudena a fost generoas cu dreptul posesorului de bun-
credin de a dobndi fructele bunului ce-l posed. 205 S-a apreciat c
acest drept l are cel ce a achiziionat un bun imobil frugifer. Aceasta
n baza unei convenii ce nu a putut fi perfectat n form legal,
conveniile care nu a putut fi perfectate fiind lovite de nulitate pentru
c au fost ncheiate cu nerespectarea formelor imperative ale legii.
Nerespectarea unor norme imperative intr n conflict flagrant cu
prezumia bunei credine i apreciem c nu se poate invoca cu succes
298
de posesor. Nimeni nu poate invoca propria culp n dispreul legii.
Nemo turpitudem alegans. Credem c fac excepie impedimentele de
natur obiectiv, cum ar fi cumprarea unui extravilan fr s mai
poat fi satisfcut ulterior procedura exercitrii preemiunii.
Practica judectoreasc i apoi literatura de specialitate au
nclinat, n ultima perioad a regimului politic trecut, n sensul de a nu
trata att de sever pe posesor i de a-i da dreptul la pstrarea fructelor.
Soluia era impus mai mult din considerente teoretice pentru c
lipseau textele legale care s o fundamenteze n mod direct. Ea avea la
baz echitatea care l avantaja pe cel care desfsura o activitate s se
bucure de roadele muncii sale, chiar i atunci cnd se referea la
fructele unui bun indiviz. El a fost cel care a depus eforturi pentru
ntreinerea i valorificarea imobilului i ar fi nedrept s le restituie
proprietarului, care s profite de roadele muncii altuia. Nu putem
respinge ideea de echitate care pledeaz n favoarea posesorului de
bun-credin de a dobndi fructele. Explicaia lui este gsit din
realitatea pe care o justific i doctrina veche, fiind suficient s-l
apreciem (dreptul) dintr-un simplu motiv de echitate.
Considerm c soluia este de actualitate n viziunea ce se d
acum dreptului de proprietate, ns pot fi luate n considerare alte
temeiuri. Cu toat rigoarea care d garanii titularului dreptului de
proprietate de a se bucura de prerogativele lui, nu poate avea efect
dezavantajos pentru posesorul de bun credin. Apoi, regimul
sancionator i formalismul la nstrinare nu mai acioneaz att de
sever, fiind altfel neles dreptul de a dispune i lrgirea sferei
circuitului civil.
Spre exemplu, ncheierea unui contract de vnzare, avnd ca
obiect un teren extravilan (o suprafa viticol), fr respectarea
dreptului de preempiune, nefiind nfiinat A.D.A.R., deci
indiscutabil, dreptul cumprtorului ce nu-i poate perfecta contractul
s culeag i s pstreze pentru sine fructele.

299
 Seciunea VIII.
Succesiunea - ca mod de dobndire a dreptului de
proprietate
1.Consideraii generale
Succesiunea este enumerat n art.644 C.civ. printre modurile
prin care se dobndete (transmite) proprietatea. Este modul cel mai
frecvent prin care ia natere dreptul de proprietate comun pe cote-
pri. De regul, cu ocazia transmiterii unei succesiuni, ctre mai muli
succesori, dreptul de proprietate exclusiv ce aparinea defunctului,
care era unic titular al dreptului de proprietate, se nlocuiete cu un
drept de proprietate comun pe cote pri, atunci cnd sunt mai muli
motenitori chemai s li se transmit patrimoniul defunctului.
Indiviziunea succesoral este caracterizat ca o universalitate de
bunuri ce se transmit ctre mai muli motenitori, dreptul fiecruia
fiind determinat print-o cot parte abstract, neindividualizat n
materialitatea ei, asupra bunurilor concrete care formeaz masa
succesoral.
Noiunea de succesiune se impune a fi precizat, ea primind
n dreptul civil dou accepiuni. ntr-un sens mai larg, desemneaz
orice transmisiune de drepturi (ntre vii sau pentru cauz de moarte);
ntr-un sens restrns desemneaz, transmisiune pentru cauz de moarte
care este echivalentul noiunii de motenire (motenitor). n aceast
din urm accepiune tratm unele aspecte de actualitate privind
succesiunea ca un mod de dobndire al proprietii. n acest sens, a
moteni sau a succede (sub cedere) nseamn a lua locul altei
persoane, adic transmiterea patrimoniului constnd din drepturile i
obligaiile unei persoane defuncte ctre una sau mai multe persoane n
via care se numesc motenitori. Textul art. 651 C.civ. glsuiete c
succesiunile se deschid prin moarte, acest fapt opernd dup sine
transmiterea bunurilor.
Transmiterea dreptului de proprietate prin succesiune are loc
n dou moduri: succesiunea legal, cnd motenirea se defer prin
lege, aceasta poart denumirea de motenire ab intestat; succesiunea
testamentar, cnd motenirea se transmite printr-un act de ultim
voin a defunctului; succesiunea contractual (donaii de bunuri
viitoare), cnd determinarea persoanei dobnditoare este fcut prin
contract.

300
 Devoluiunea succesoral contractual, avnd la baz un act
juridic (contractul), nu poate fi cuprins n cadrul succesiunii ca mod
de transmitere a proprietii, ci ntr-un alt mod, anume: contractul. Ea
se realizeaz n temeiul donaiei de bunuri viitoare care pot avea ca
obiect, ntregul patrimoniu, o fraciune a acestuia sau bunuri
individual determinate.
Succesiunea este un mod derivat de a dobndi proprietatea. S-
a subliniat c n realitate, succesiunea este mai mult dect un simplu
mod de dobndire (transmitere) a proprietii. Este ntru-totul adevrat
c, n esen, noiunea de succesiune desemneaz transmiterea unui
patrimoniu sau a unei fraciuni de patrimoniu sau a unor bunuri
singulare de la o persoan fizic decedat la una sau mai multe
persoane fizice sau juridice aflate n via (n fiin). Aadar,
succesiunea este o cauz de transmitere mortis causa, avnd
particularitile sale, printre care afar de cazul n care se refer la
bunuri luate singular, se transmit nu numai drepturi, ci i obligaii,
deci mai mult dect o proprietate. Sinonim cu termenul de succesiune,
Codul civil mai folosete i terminologiile de "motenire" i
"ereditate", avnd acelai neles. Toate la un loc desemneaz alturi
de transmisiunea mortis causa i obiectul acelei transmisiuni, care este
averea lsat de de cuius(2).
Sediul materiei n legislaia noastr este cuprins n C.civil
romn, unde este tratat ca un mod de dobndire al propriettii, n
Titlul I, art.644,650-799 i n Titlul II, art.800-841, precum i n alte
texte, codul fiind n mod normal principalul izvor de drept. Desigur,
Constituia din 1991, garanteaz, n principiu, dreptul la motenire n
art.42 i l ocrotete prin regimul general al proprietii enunat n
art.135.
Dispoziii referitoare la succesiune gsim n Legea
nr.319/1944, pentru dreptul de motenire al soului supravieuitor;
Codul familiei; Legea nr.603/1943, pentru simplificarea procedurii
mprelii judiciare; Decr.nr.32/1954 pentru punerea n aplicare a
decretului privind persoanele fizice i juridice; Legea nr.21/1924,
pentru persoanele juridice; Decr.nr.167/1958 privitor la prescripia
extinctiv; Legea nr.31/1990 privind societile comerciale; Legea
nr.105/1992 pentru reglementarea raporturilor de drept internaional
privat; Legea nr.36/1995 privind notarii publici; Legea fondului
funciar nr.18/1991; Legea cadastrului i publicitii imobiliare
301
nr.7/1996, precum i alte acte normative, toate acestea ntregind
abordarea legal a materiei succesiunilor. Domeniul fiind vast, nu ne
propunem a-l analiza n aceast lucrare, pentru c singur ar depi
cadrul unui amplu tratat de specialitate. L-am evocat n principiu,
fiindc constituie un mod de dobndire al proprietaii, facnd parte din
Cartea a III-a a Codului civil intitulat "Despre diferitele moduri prin
care se dobndete proprietatea".
n cele ce urmeaz vom analiza unele aspecte ale succesiunii n
lumina contextului legislativ de dup anul 1990.
A). n primul rnd, cazul de nedemnitate enumerat de art.655
pct.2 din C.civ., prin care se declar nedemn de a succeda acela care
svrete acuzaia capital calomnioas mpotriva celui care las
motenirea. S-a subliniat constant n doctrin ca noiunea de "acuzaie
capital" la care se refer textul este acuzaia care poate duce la
condamnarea la moarte a persoanei care las motenirea. Dac
succesibilul face un denun, o plngere, o mrturie care ar duce la
condamnarea capital a antecesorului su, cu scopul i intenia ca s
ajung pe acest cale n proprietatea lsat cu titlu de mostenire, ar fi
un act imoral i apreciat n doctrin c nimeni nu poate s-i deschid
singur calea spre o motenire.
La data adoptrii codului de la 1864, pedeapsa cu moartea era
prevzut pentru o arie mai larg de infraciuni, prin Constituia de la
1923, art.16, aria a fost restrns i aplicat n principal ca agravant
pentru infraciuni svrite n timp de rzboi. Ea a fost reintrodus n
anul 1938. Meninut prin Codul penal din 1968. Pedeapsa cu moartea
a fost abolit prin Decr.-Lege nr.8/1989, apoi interzis expres prin
art.22 (3) al Constituiei din 1991. Ca atare prevederile din legile
penale privind pedeapsa cu moartea sunt abrogate n prezent.
n acest context se poate pune n discuie actualitatea acestui
caz de nedemnitate succesoral pentru c una din condiiile art.655
al.2 C.civil, cere ca motenitorul nevrednic s fi fcut o "acuzaie"
care s duc la reprimarea cu pedeapsa capital a defunctului, iar o
alt condiie ca motenitorul s fie condamnat printr-o hotrre
definitiv pentru calomnie sau pentru denunare calomnioas.
Constatm c nu pentru orice fel de infraciuni s fie fcut
denunarea calomnioas, ci numai pentru una care ar fi dus la
suprimarea vieii celui ce las motenirea cu scopul de a intra mai
repede n posesia acesteia.
302
 Ne alturm opiniei acelor autori care susin c, deoarece, n
prezent legislaia penal nu mai prevede pedeapsa cu moartea, acest
caz de nedemnitate nu mai este aparent, nu mai este de actualitate. El
trebuie considerat ca inexistent, textul legal menionat a devenit
desuet.
2. Particularitti ale stabilirii dreptului de proprietate n
favoarea motenitorilor potrivit art.8, 12 i 13 din Legea nr.18/1991,
privind fondul funciar.
Un alt aspect pe care-l considerm de actualitate l constituie
prevederile Legii fondului funciar nr.18/1991, anume privind
stabilirea dreptului de proprietate n favoarea motenitorilor, potrivit
art.8, al.2 i 12 al legii, precum i art.47 al aceleiai legi privind
interdicia de a dobndi terenuri de ctre anumite persoane.
Motenitorii vin la reconstituirea dreptului de proprietate
potrivit vocaiei succesorale din dreptul comun, mprumutnd locul
persoanei care ar fi ndreptit dar care a decedat i n consecin se
bucur de locul i modul pe care de cujus l are ca beneficiar al Legii
fondului funciar. Reinem aici c moenitorii sunt ndreptii doar la
reconstituirea dreptului de proprietate, nu i la constituirea lui, pentru
c nu privete un drept direct i personal, ci vine n locul celui
ndreptit dac s-ar fi aflat n via. Situaiile sunt expres artate,
adic n art.8 alin.2, art.14 alin 2,3,i 4, art.15, art.16, art. 17, art.22,
art. 25, art.36 alin.5, art.36-38 i art.45 ale legii. n cazul
motenitorilor, cnd potrivit art.36, terenul a fost expropriat de la
autorul lor prin decret prezidenial n anul 1948, dar pe imobil nu s-a
realizat obiectivul social-cultural propus, ei sunt ndreptii la
restituire. Constituirea dreptului de proprietate al statului era afectat
de condiia prelurii efective, care nu s-a ndeplinit. Recursul
motenitorilor a fost admis i prefectul obligat s emit ordin de
restituire a terenului intravilan.
Toi motenitorii mpreun primesc partea pe care ar fi primit-
o autorul lor dac s-ar fi aflat n via. Cu alte cuvinte, ei nu pot
cumula mai mult de suprafaa maxim de 10 ha, n redactarea iniial
i 50 ha potrivit art. 9 din Legea nr. 169/1997 i art. 3 din Legea nr.
1/2000, toi la un loc. ndreptirea motenitorilor este strns legat de
dreptul de a i se reconstitui autorului lor. Dac autorul lor a plecat din
ar i a decedat, motenitorilor si nu poate s li se reconstituie

303
dreptul de proprietate n temeiul art.12 din Legea nr.18/1991. n
msura n care autorul lor nu este ndreptit, la rndul lor,
motenitorii si nu pot cere ceea ce el nu ar avea dreptul.
La constituire se poate pune ns problema dac cel ndreptit
a formulat cerere i a decedat ntre timp; atunci apreciem c sunt
ndreptii motenitorii s reclame dreptul autorului lor, acest
echivalent patrimonial ce poate intra n activul motenirii putndu-se
acorda. Rspunsul este pozitiv pentru c dreptul exist ctigat n
patrimoniul defunctului, care a formulat el nsui cererea dup intrarea
n vigoare a legii i a decedat anterior valorificrii efective a dreptului
la constituire. Aceast ndreptire vine n virtutea regulilor dreptului
comun i nu ine neaprat de aplicarea direct a Legii fondului funciar.
Introducerea cererii nate un drept personal prezumtiv, dar care devine
real n momentul reconstituirii, ori bunuri viitoare pot fi incluse n
emolumentul succesoral prin supliment de mpreal. Sunt aplicabile
i regulile referitoare la reprezentarea succesoral n condiiile
dreptului comun. Dac cel ndreptit a decedat, n drepturile sale se
subrog toi motenitorii si, care au la dispoziie calea legal
prevzut de dreptul comun, referitoare la dezbaterile succesorale.
Apreciem c se impune o concluzie similar dac a survenit
decesul n intervalul de timp cuprins de la data naterii dreptului i
pn la data cnd a fost repus n termen i o asemenea cerere este
naintat de succesorii titularului. Aceast poziie a motenitorului este
similar cu dreptul su de a nainta aciune pentru a ntrerupe
prescripia, de a face acte de conservare i de administrare
patrimonial, de executare a creanelor datorate succesiunii, pli de
taxe etc. Introducerea cererii are premisa conservrii unui drept,
pentru a ntrerupe cursul prescripiei. Introducerea cererii de ctre un
motenitor are menirea de a aduce la masa succesoral terenul
respectiv, care dup prerea noastr profit tuturor motenitorilor,
chiar i acelora care nu au introdus o atare cerere de motenire.
n virtutea textelor legale artate dreptul motenitorilor se
acord atunci i acolo unde titularul ndreptit la reconstituire este
decedat sau declarat judectorete mort la data intrrii n vigoare a
Legii 18/1991, precum i repunerilor n termen succesive prin
reglementrile ulterioare. Bazndu-ne pe acest raionament constatm
c fac excepie cei prevzui la art.36 alin. ultim al legii, referitor la
persoanele persecutate politic i se ncadreaz n prevederile Decr.-
304
Lege nr.118/1990, care este n opinia noastr o omisiune regretabil a
legiuitorului. Precum tot astfel de omisiune este i la art.23, unde
motenitorii nu sunt ndreptii n locul autorului lor care se
ncadreaz n situaia reglementat de acest text. Situaia a fost parial
remediat prin modificarea din 1997.
Condiiile n care motenitorii vin n ordinea claselor i
gradelor astfel cum sunt reglementate n Codul civil i Legea
nr.319/1943, privind drepturile succesorale ale soului supravieuitor,
sunt detaliate de art.14 din Regulamentul aprobat prin H.G.R.
nr.131/1991. n cazul cnd sunt mai muli motenitori, stabilirea
dreptului se face pe numele tuturor, iar dac sunt motenitori legali,
cererile vor fi luate n considerare prin excluderea n ordinea claselor
de preferin din dreptul comun, iar n aceeai clas de motenitori vor
fi preferai cei aflai ntr-un grad mai apropiat. Dac exist so
neproprietar, acesta vine n concurs cu ceilali motenitori legali, iar n
lipsa lor vine singur la reconstituire.
Cnd exist i motenitori testamentari i formuleaz cerere,
vor fi trecui n titlu mpreun cu motenitorii legali cu vocaie
succesoral, iar raporturile dintre ei vor fi soluionate tot potrivit
dreptului comun, cnd se va putea pune, eventual, n discuie i
valabilitatea sau reduciunea testamentului. Dup eliberarea titlului de
proprietate pentru toi motenitorii legali i testamentari, se va proceda
conform dreptului comun. Dac testamentul a fost redactat nainte de
intrarea n C.A.P. a testatorului, dar acesta a decedat dup intrarea n
C.A.P., n aceast ipotez testamentul nu-i mai produce efectele.
Valabilitatea lui a ncetat n momentul intrrii n cooperativ cu
terenul care a fcut obiectul testamentului. Prin aceasta testatorul a
revenit asupra actului su de ultim voin, fiind o revocare voluntar
tacit (art.920-921 C.civ.), tiut fiind c testamentul este un act juridic
esenialmente revocabil. Exprimm rezerva n cazul cnd actul de
adeziune n CAP a fost obinut prin silnicie. Motenitorii vin pe locul
cuvenit defunctului, ei pot primi doar suprafaa la care el era
ndreptit, dac s-ar fi aflat n via, adic toi mpreun o suprafa
maxim prevzut pentru titular, chiar dac a predat sau i s-a preluat
de ctre cooperativ suprafee mai mari.
n literatura i practica judiciar s-au ivit situaii dintre care
vom aminti cteva mai semnificative.

305
 Astfel, s-a pronunat o soluie n care se reine c, dac la data
deschiderii succesiunii, terenurile din litigiu nu s-au gsit n
patrimoniul activ al defunctului, nu ndreptete pe renuntori s li se
confere calitatea de motenitori ai succesiunii. Altfel spus, s-a
exprimat prerea c la repunerea n termenul de acceptare a
succesiunii cu privire la cota cuvenit se urmeaz regula
indivizibilitii, adic succesibilul trebuie s accepte succesiunea sau
s o repudieze, neexistnd o situaie intermediar. Cu privire la faptul
dac conduita anterioar promulgrii legii, respectiv n termen de 6
luni de la decesul autorului a acceptat succesiunea, fie a renunat la ea
sau nu i-a exercitat drepturile succesorale, are vreo influen asupra
stabilirii dreptului de proprietate privind terenurile care au revenit prin
lege n circuitul civil? Prerile autorilor sunt diferite:
Exist prerea c s-a renunat la succesiune sau ea nu a fost
anterior acceptat n termenul de 6 luni, avndu-se n vedere c
renunarea este irevocabil, se consider c s-a renunat la repunerea
n termenul de acceptare, situaie ce l privete i pe renuntor.206
Opinia are la baz soluia de principiu, c renunarea la succesiune
cnd este expres constituie un act solemn, ntruct sub sanciunea
nulitii rezult din declaraia dat n faa notarului. Prin art.12 din
Legea nr.18/1991 s-au repus n termenul de acceptare a succesiunii
motenitorii care nu au acceptat-o n termenul i condiiile art.700
C.civil, iar nu i pe cei care au renunat expres sau tacit n temeiul
art.696 C.civil. Efectele renunrii au drept consecin faptul c
renuntorul este socotit, potrivit art.696 C.civ., c nu a fost niciodat
motenitor, vocaia sa succesoral fiind retroactiv desfiinat, astfel c,
n mod practic, renuntorul pierde motenirea care i se cuvenea. n
intenia sa de a evita vacana succesoral, art.701 din C.civ. permite
renuntorului s revin i s retracteze renunarea, dar cu ndeplinirea
obligatorie a dou condiii i anume, ca dreptul la opiune al
renuntorului s nu se fi prescris prin mplinirea prescripiei de 6 luni
de la deschiderea succesiunii i succesiunea s nu fi fost acceptat
ntre timp de ali succesibili. Aceasta este situaia clasic pe care
opinia o transpune fr nici o rezerv n cazul reconstituirii proprietii
potrivit Legii nr.18/1991. Aici ns, dup cum vom vedea mai departe,
aspectul trebuie nuanat. Renunarea privete att bunurile prezente,
ct i pe cele viitoare, care intr n succesiunea respectiv. Art.12 din
Legea nr.18/1991 privete o derogare expres, repunnd n termenul
306
de acceptare motenitorii care nu au acceptat-o n condiiile art.700
C.civ. nu i pe cei care au renunat la succesiune n condiiile art.696
C.civ. Este una din soluiile practicii judiciare care se cere nuanat. 207
S-a mai argumentat c prevederile Legii nr.18/1991 nu ndreptete
pe renuntori s li se confere calitatea de motenitori, din moment ce
au pierdut-o. Aceast lege nu poate fi interpretat n afara dispoziiilor
Codului civil, care reglementeaz instituia acceptrii succesiunii.
Eredele renuntor, potrivit art.696 C.civ., este considerat c nu a avut
niciodat aceast calitate i nu poate reveni ulterior.
A doua opinie208 consider c potrivit art.12 al Legii fondului
funciar, nu are nici o relevan dac anterior a acceptat sau nu
succesiunea. Actul juridic de acceptare i de renunare la succesiune
este guvernat de normele de drept de la data respectiv (tempus regit
actum). Atunci cnd s-a renunat terenurile nu fceau parte din
patrimoniul succesoral, fiind scoase din circuitul civil, ca atare nu
puteau i nu au putut face obiectul actului juridic al renunrii.
ntr-o spe care mprtete aceast opinie s-a considerat c,
dimpotriv, art.12 din Legea nr.18/1991 cuprinde o excepie de la
regula indivizibilitii. n acest sens, pentru terenurile care fac obiectul
reconstituirii succesibilii sunt repui de drept n termenul de acceptare,
iar opiunea motenitorilor este fcut prin cererea adresat comisiei.
Aceast soluie a fost considerat just de autori, ntruct
succesiunile avnd ca obiect terenuri cooperativizate nu s-au deschis
la data decesului, ci numai prin efectul Legii nr.18/1991, art.12 alin.2.
Prin aceasta legea face o derogare de la dispoziiile Codului civil n
materie, cu condiia s se respecte termenul de 45 de zile pentru
introducerea cererii (art.10 modificat prin Legea nr.29/1991), apoi
modificat prin legile din 1997 i 2000. Repunerea n dreptul de a
accepta manifestat expres prin depunerea cererii, a avut loc prin
redeschiderea dreptului prin modificrile legislativ succesive,
prelungit ca atare ca o excepie de la art. 700 C.civ.
mbrim aceast a doua opinie pentru c trebuie s avem n
vedere ideea dup care interpretarea textelor legale i aplicarea lor n
timp trebuie s se fac n raport cu coninutul relaiilor socio-politice
i juridice ale perioadei cnd a avut loc renunarea, precum i cel al
contextului legislativ actual oferit de prevederile art.12 al Legii
nr.18/1991, cnd a renscut interesul pentru proprietatea privat care

307
este regula, ntr-un climat juridic-constituional care-i acord alte
mijloace de aprare i o alt semnificaie. 209
Atunci cnd o persoan accept sau renun la un drept,
precum este i cel de motenire, ea trebuie s aib desctuai toi
senzorii de analiz volitiv a oricror considerente subiective i
consecinele la care ele duc. Adic, anticiparea i interesul actului la
care recurge ar fi cu siguran altul dac n momentul renunrii la
motenire, cel care a renunat ar fi avut n vedere i drepturile
conferite de art.12 din Legea nr.18/1991. Fizionomia juridic actual a
dreptului de proprietate, msurile anterioare luate de stat asupra
terenurilor primesc o revizuire social-juridic, dreptul atunci
obstaculat reintr n actualitate. n acest context este nedrept s fie
sancionat civil cel care a renunat la succesiune, fr a analiza datele
problemei i interesul su economic din momentul renunrii.
Interpretrile date de prima opinie, art.696 din C.civil i art.12
alin.2 din Legea nr.18/1991, sunt prea severe i trec sub tcere faptul
c actul juridic este guvernat de normele de drept i de convieuire
social la data respectiv (tempus regit actum). Atitudinea de
renunare poate s fie determinat de interesul redus pentru
proprietatea individual (cum i se spunea atunci) impus de o etic
social cldit pe alte valori i nu n ultimul rnd de natura i
cantitatea relativ modest a bunurilor ce intrau n compunerea masei
succesorale. Este locul unde, mprtind dreptul renuntorului de a
reveni, s precizm c repunerea n dreptul de acceptare nu opereaz
retroactiv asupra bunurilor ce au fcut obiectul succesiunii la data
renunrii i pentru care a fost dezbtut masa succesoral care s-a
predat motenitorilor atunci acceptani. Acceptarea n condiiile art.12
din lege este valabil numai n legtur cu terenurile agricole sau cu
vegetaie forestier reintrate n circuitul civil prin efectul Legii
fondului funciar.
n sprijinul dreptului su vine i argumentul c prin depunerea
cererii renate i un drept propriu de reconstituire a proprietii
funciare. Fcnd abstracie de prima dezbatere succesoral i
neaducnd nici o atingere succesorilor care iniial au acceptat,
respectm tocmai regula indivizibilitii invocat de prima opinie. Din
moment ce se d dreptul motenitorilor la reconstituirea dreptului de
proprietate, acesta trebuie s vizeze pe toi cei care au o atare vocaie.
Disprnd cauza lipsei de interes care putea duce anterior la renunare,
308
dispare i efectul care a determinat anterior renunarea. Dup
reconstituirea dreptului de proprietate motenitorii sunt ndreptii la
ieirea din indiviziune, n condiiile dreptului comun, art.728 C.civ.
Acest lucru pot s-l fac dup eliberarea titlului de proprietate.
Adeverina provizorie eliberat de comisie nu constituie titlu de
proprietate, aciunea introdus i bazat pe aceast adeverin este
prematur.210 Soluiile din jurispruden contradictorii au fcut obiectul
examinrii recursului n interesul legii n S.U. ale C.S.J. S-a stabilit c
adeverina i procesul verbal de punere n posesie nu constituie titlu de
proprietate care s poat fi acceptat ca atare n cadrul soluionrii unor
aciuni n revendivare sau n sistarea strii de indiviziune. 211
n cadrul partajului, spre deosebire de art.12 care constituie o
excepie de la regula indivizibilitii, aciunea n mpreal spre
deosebire de alt aciune real este cumulativ, iudicium duplex
(aparine n mod reciproc tuturor prilor din proces) i n acelai timp
reprezint un tot indivizibil, n sensul c nu poate fi exercitat dect
contra tuturor coerezilor.
Faptul c a mai existat anterior o mpreal - eventual fr cei
care au acceptat n temeiul art.12 din Legea nr.18/1991, nu mpieteaz
asupra unei noi mpreli, dup regulile dreptului comun ntre toi cei
care au formulat cerere de reconstituire i au obinut titlu n calitate de
motenitori potrivit acestui text legal. Succesiunea nu se dezbate i
pentru situaiile pentru care s-a fcut anterior, ntre motenitorii care
atunci au fost acceptani. Mai degrab are loc un partaj succesoral
suplimentar innd seama de prevederile art.729 i 790 alin.2 C.civ. Ea
poate fi invocat i n faa instanei de apel pentru c art.294 C.pr.civ.
permite aceasta. Nu se schimb elementele aciunii introductive, cauza
i obiectul cererii fiind acelai.
Dovada calitii de motenitor se face aici fa de regulile
dreptului comun, n plus, prin recunoaterea acestei caliti ca
beneficiar al Legii nr.18/1991 (art.8 alin.2, 12 i 13). Aceste norme se
integreaz dreptului succesoral, ale crui dispoziii le completeaz.
Dovada implic ntrunirea n persoana fiecrui succesor a condiiilor
prevzute de C.civil (art.8 alin.2 prevede c se determin potrivit legii
civile), ca o premis obligatorie pentru recunoaterea calitii de
beneficiar al legii fondului funciar. Aceast dovad cade n sarcina
solicitantului n sensul de a convinge c la data deschiderii succesiunii
avea capacitate succesoral, vocaie succesoral, nu se afla ntr-o
309
cauz de nedemnitate i c a acceptat succesiunea (art.700 C.civ. n
coroborare cu art.12 din Legea nr.18/1991). Voina de a accepta
urmeaz ns a fi manifestat expres prin cererea fcut la comisie,
care este un act unilateral, indivizibil, irevocabil i declarativ.
Pe baza recunoaterii calitii de motenitor se elibereaz titlul
de proprietate, care la rndul lui este singurul care st la baza calitii
procesuale (activ sau pasiv) ntre coerezi n procesul de mpreal.
Refuzul comisiei de a elibera titlul sau de a omite trecerea unui
solicitant este cenzurabil n justiie, fiind realizat condiia prevzut
de art.11 alin. 8 din lege cu privire la dreptul de a obine titlul de
proprietate. Toate aceste chestiuni sunt prealabile mprelii
judiciare.
n raport cu aceasta efectele mprelii judectoreti hotrte
anterior Legii nr.18/1991, rmn neatinse. Acum se redeschide doar
problema mprelii terenurilor care fac obiectul Legii fondului funciar
i nimic altceva, adic nu se aduce nici o atingere mprelilor de
bunuri imobile sau mobile care s-au efectuat n timp. Att n privina
emolumentului succesoral ct i a modului cum a operat reduciunea
testamentar, calculul rezervei n raporturile dintre rezervatar i
legatar nu se raporteaz i nu se influeneaz cele dou momente ale
mprelii anterioare Legii nr.18/1991 i cele potrivit aceleiai legi,
chiar dac n principiu are loc ntre aceeai comotenitori. Dac
titularul a decedat dup ce s-a reconstituit dreptul de proprietate, adic
dup punerea n aplicare a Legii nr.18/1991, dar nu s-a eliberat titlul
de proprietate, motenitorul su nu poate s se adreseze instanei de
contencios administrativ pentru clarificarea drepturilor sale. Pentru
stabilirea situaiei juridice a dreptului de proprietate este calea
dreptului comun.
Nici n situaia cnd se procedeaz la atribuirea dreptului de
proprietate, potrivit art.35 din Legea nr.18/1991, problema raporturilor
dintre comotenitori nu se poate rezolva pe calea contenciosului
administrativ. Acest text se coroboreaz cu art.12 al legii, care la alin.2
i 3 prevede c motenitorii care nu i-au dovedit calitatea, ntruct
terenurile nu au fost n circuit civil, sunt socotii repui n termenul de
acceptare, prin cererea pe care o fac comisiei. Titlul se elibereaz pe
numele tuturor, iar dreptul ca ntindere se va concretiza dup Codul
civil. n spea respectiv s-a greit de ctre tribunal care nu a admis ca
fratele defunctului s fie omis la emiterea ordinului prefectului.
310
 Contestarea calitii de motenitor o pot face cei intresai
numai pe calea dreptului comun (subl.ns.), soluie la care duce
interpretarea art.12. Aceasta are loc indiferent dac se cere
reconstituirea dreptului de proprietate prin eliberarea titlului sau dac
face cerere n conformitate cu art.35 al legii i are loc prin decizia
prefecturii. Att titlul de proprietate, ct i decizia prefecturii, dup
caz, trebuie s cuprind pe toi motenitorii, care se consider
acceptani, instana de contencios administrativ nu se poate pronuna
asupra calitii de motenitor. Competent n astfel de situaii este
instana de drept comun, cu trimitere la soluia S.U. a C.S.J.
Termenul de depunerea cererii este valabil numai pentru acele
situaii cnd antecesorul solicitantului a decedat nainte de
promulgarea legii. S-a susinut c, n prezent, urmare a decesului unei
persoane ndreptite a primi pmnt potrivit cap.II din Legea
nr.18/1991, creia i s-a eliberat sau nu un titlu de proprietate,
motenitorii pot sau nu accepta motenirea n termen de 6 luni de la
deschiderea acesteia, aplicndu-se regimul juridic de drept comun.
Alt situaie este cazul instituirii ca legatar universal, n spe
n anul 1989, cnd potrivit Legilor nr.58 i 59/1974 terenurile nu
puteau fi transmise prin succesiune testamentar ci numai legal. Dac
defunctul nu a lsat motenitori legali rezervatari, rezult c terenurile
se motenesc de ctre legatara universal chiar dac n anul 1981,
cnd s-a redactat testamentul ele nu au fost incluse n testament, avnd
n vedere interdicia de atunci i faptul c nu erau n patrimoniul
testatorului. Terenurile s-au atribuit prtei de vreme ce a fost
instituit legatar universal. Aceeai soluie se impune cnd se face
referire la un teren cu privire la care dreptul de proprietate a fost
reconstituit n baza Legii nr.18/1991, dup cum s-au pronunat i alte
instane.
ntr-o alt spe este testat n mod generic ntreaga avere n
favoarea unei persoane devenit legatar universal n anul 1984. Dup
un an testatorul decedeaz, fr urmai rezervatari, eliberndu-se
certificat de motenitor n favoarea legatarului universal. Dup
intrarea n vigoare a Legii nr.18/1991 acesta solicit reconstituirea
dreptului de proprietate care i se acord parial de ctre comisie. n
instan intervine i fratele defunctului, care este colateral, n interes
propriu. Soluia pronunat este n sensul c se reconstituie n favoarea
legatarului universal instituit prin testament, dreptul de proprietate
311
pentru ntreaga suprafa de teren. Fratele defunctului, motenitor
colateral i deci nerezervatar, este nlturat. n consecin, se apreciaz
c motenitorul testamentar este singur ndreptit la reconstituirea
dreptului de proprietate.
n situaii similare, atunci cnd motenitorul testamentar a
venit n concurs cu motenitorii nerezervatari, chiar dac acetia din
urm nu au acceptat anterior, dup deces, n termen de 6 luni, au fost
repui n termen i considerai ndreptii potrivit art.12 din Legea
nr.18/1991.
Soluiile aduse n discuie par elocvente, dar ele nu sunt n
afara oricror observaii. Astfel, la data ntocmirii testamentului, cel
care a lsat averea nu avea reprezentarea exact a ntinderii
patrimoniului su i anume c acesta va fi ntregit cu dreptul de
restituire a terenurilor n condiiile Legii nr.18/1991. Mai mult dect
att, la data decesului terenul nu se gsea ca element component al
patrimoniului su, fiind cooperativizat. Atunci se nate ntrebarea dac
poate fi invocat testamentul pentru bunuri ce nu erau n patrimoniul
defunctului la data deschiderii succesiunii, intervenit cu mult timp
nainte de apariia Legii nr.18/1991. Factorul de voin intern al
testatorului nu putea s cuprind cu anticipare aceast speran, nici
mcar aleatorie i, deci, s aprecieze c se va restabili dreptul de
proprietate funciar i prin aceasta s se cread c el a neles s-l
gratifice pe legatar i cu transmiterea dreptului de proprietate privind
terenul n echivalent arabil. Apariia legii fondului funciar apreciem c
redeschide att succesiunea, componena masei, calitatea de
motenitor i termenul de acceptare.
n situaia cnd terenurile au fost cooperativizate anterior
ntocmirii testamentului, ele nu au fost avute n vedere de testator. La
decesul su legatarul universal nu a motenit terenuri (n anul 1984) i
atunci rezult c n mod corect comisia judeean a reconstituit dreptul
de proprietate asupra terenurilor n discuie i cu privire la succesorii
colaterali (fraii i surorile defunctei, precum i copiii acestora).
Aceasta cu condiia ca ei s fie solicitani, n termen, asupra
reconstituirii dreptului de proprietate, potrivit art.12 alin.2 din Legea
nr.18/1991. n titlul de proprietate vor fi trecui toi, iar pe calea
dreptului comun se va clarifica ntinderea dreptului fiecruia, astfel
cum d ndrumri H.G. nr.131/1991.

312
 Cu alte cuvinte, exteriorizarea voinei prin testament n
condiiile sistemului legislativ anterior nu putea s cuprind i nici
mcar s ntrevad un cadru de extindere privind averea la bunuri ce
nu mai existau demult n patrimoniul su. Mai mult dect att,
testamentul poate s cuprind, dac acceptm referirile sale generice,
terenuri sau alte bunuri potrivit Legii nr.18/1991, pe care nsui
defunctul le-ar fi dobndit tot prin succesiune. Pentru mai mult
claritate ne putem referi la cazul reprezentrii, unde cel reprezentat
care las testament, el nsui ar beneficia de prevederile Legii
nr.18/1991, dac ar fi n via tot n calitate de motenitor. Decednd
nainte ca dreptul su s se fi nscut dup primus, n temeiul Legii
nr.18/1991, el las testament fr s fi cunoscut mcar ce drepturi ar fi
putut s aib dup aceast lege cel pe care l motenete. Tertius,
beneficiarul testamentului, vine astfel la succesiunea lsat de primus
prin reprezentare dup secundus.
Alt idee care se desprinde, este aceea c n concurs cu
motenitorii legali sunt trecui n titlu i motenitorii testamentari,
acetia din urm fiind ndreptii n limita cotitii disponibile care va
fi concretizat dup dreptul comun n materie succesoral. Tot cu acest
prilej motenitorii legali pot invoca excepia pe cale principal sau
incidental a reduciunii testamntare sau s atace valabilitatea
testamentului. Pentru a-l considera ca motenitor ndreptit la
reconstituirea dreptului de proprietate asupra a ceea ce s-ar fi cuvenit
testatorului, dac s-ar afla n via, pe beneficiarul testamentului,
ntocmit cu mult timp nainte de apariia Legii nr.18/1991, mai bine-
zis, cnd terenul se gsea n proprietatea cooperativei, nu poate fi
explicat altfel, dect prin prezumia lsat la ndemna judectorului,
anume c a avut n vedere i posibilitatea revenirii n patrimoniul su a
terenului agricol.
Tot n legtur cu ntocmirea titlului, toi motenitorii sunt
trecui n titlul de proprietate. Acei motenitori care nu sunt trecui n
titlu nu pot cere aceasta pe calea aciunii de drept comun. ntinderea
dreptului de proprietate i sistarea indiviziunii se face numai ntre acei
motenitori crora li s-a reconstituit dreptul de proprietate dar au fost
trecui i n titlu. Ieirea din indiviziune nu se poate pretinde dect prin
prezentarea titlului de proprietate care s cuprind toi motenitorii.
Existena titlului nlocuiete certificatul de motenitor, dar nimic nu
mpiedic pe motenitor s cear notarului competent eliberarea lui. n
313
privina partajului voluntar considerm c nu este nici o oprelite de a-
l face comotenitorii chiar n lipsa titlului de proprietate. Actul de
partaj voluntar astfel ncheiat este deplin valabil ntre acetia, dar nu
poate fi ntabulat dect dup obinerea ulterioar a titlului.
n jurispruden, atunci cnd suprafaa n litigiu provine de la
prinii tuturor prilor, s-a statuat c fiecare are egal ndreptire la
reconstituirea dreptului de proprietate. Curtea de Apel, ca instan de
contencios administrativ, a reinut c celorlali fii le-a fost vtmat
dreptul de proprietate pentru c pe titlu a fost trecut doar unul dintre
frai i ca atare ei sunt ndreptii la anularea acestui titlu i dispune s
se emit un nou titlu n care s fie trecui ca titulari toi cei crora li s-a
reconstituit acest drept. n prezent competena n prim instan revine
judectoriei.
Derogri importante care au fost impuse de specificul aplicrii
Legii fondului funciar sunt prevzute i n alte situaii, n cazul
motenitorilor, la art.12 al legii. Astfel, calitatea de motenitor se
stabilete, pe lng formele clasice reglementate de Codul civil,
Decr.nr.40/1953, n prezent abrogat prin Legea nr.36/1995 (acte de
stare civil, certificat de motenitor, hotrre judectoreasc), i de
alte mijloace de prob ce pot consta n martori, prezumii, nscrisuri
autentice sau sub semntur privat etc. Interesul renscut pentru
succesiunea terenurilor agricole impune n multe cazuri realuarea
dezbaterilor succesorale din faza incipient, de aceea sunt lsate
posibiliti probatorii multiple. Depoziiile martorilor sunt artate la
art.10 al.1 cnd textueaz: "inclusiv declaraii de martori". Aceasta
scoate n eviden caracterul subsidiar pe care dovezile cu martori le
au n raport cu dovezile prin nscrisuri, instanele avnd latitudinea de
a evalua declaraiile de martori n mod concret. Instanele au reinut
c sunt neconcludente depoziiile testimoniale care tind s dovedeasc
printre altele calitatea de motenitor peste nscrisuri oficiale. 212
Relund firul analizei, constatm c motenitorii sunt
considerai repui de drept n termenul de acceptare i sunt considerai
c au acceptat prin cererea pe care o fac la comisie. n aceast
privin, termenul de prescripie de 6 luni este suspendat pn la
intrarea n vigoare a Legii fondului funciar, dup care nu curge un nou
termen de 6 luni, ci unul de 30 zile (ulterior prelungit la 45 zile), la
care se adacug cele dou repuneri succesive din 1997 i 2000.
Acceptarea sau renunarea este indivizibil, adic s-a fcut acceptare
314
sau renunare pentru tot, acesta fiind efectul special al cererii la
reconstituire. 213 Sunt repui n acest drept i succesibilii neacceptani
anteriori. Ei sunt socotii c au acceptat dac nu au depus cerere n 90
zile conf. art. IV din Legea nr. 169/1997. Prin aceast ultim lege,
fotii proprietari i motenitorii lor au redobndit dreptul de a solicita
din nou. 214
n cazul celor decedai dup 20 februarie 1991 i pn la 4
noiembrie 1997 (Legea nr. 169/1997) se aplic dreptul comun. Pentru
motenitorii neacceptani cererea poate valora i acceptarea expres
potrivit art. 689 C.civ., dac este fcut n termen de 90 de zile, termen
care se grefeaz pe cel de 6 luni prev. de art. 700 C.civ.
B. O alt situaie interesant i propus de a fi dezlegat n
literatura de specialitate este a efectelor partajului de ascendent
realizat nainte de cooperativizare.215
n sistemul de carte funciar reconstituirea i dreptul
motenitorilor n cazul partajului de ascendent este privit diferit, dup
cum acesta a fost nscris n cartea funciar, constituindu-se dreptul de
proprietate n temeiul Legii nr.115/1938, sau n ipoteza cnd o atare
nscriere a fost omis.
Dac partajul de ascendent a fost nscris n cartea funciar
anterior cooperativizrii, motenitorii fac cererea n nume propriu,
reconstituindu-se dreptul lor de proprietate cu suprafaa de care au
beneficiat prin efectul acestui partaj. n ipoteza c partajul de
ascendent nu a fost nscris n cartea funciar i nu motenitorul a fost
acela care a adus terenul n cooperativ, atunci cererea de reconstituire
a dreptului de proprietate are loc pentru toi motenitorii care vin la
partea la care ar fi ndreptit defunctul dac ar fi n via i care n
total nu poate depi 50 ha (10 ha n reglementarea iniial).
n jurisprudn s-a stauat i c n cazul nenscrierii n cartea
funciar, n cazul dezbaterii succesorale i ale partajului de ascendent,
chiar nentabulat, reconstituirea dreptului se poate face i fr
nscrierea n cartea funciar conform Legii nr.115/1938.
Din multitudinea de situaii surprinse n practic, atunci cnd
se solicit reconstituirea dreptului ca motenitor, se reine c n clasa
ascendenilor nu se poate trece peste gradul cel mai apropiat (dac
vine la motenire dup mam, nu poate cere dup bunicul su pe care
l-a motenit mama). Partajul de ascendent, respectnd toate rigorile,
dup bunic este valabil, el nu poate fi ignorat, drepturile petiionarului
315
se rsfrng asupra a ceea ce mama lui a beneficiat de pe urma acestui
partaj. Nu mai pot fi puse n discuie suprafeele altor beneficiari ai
partajului de ascendent, indiferent c acetia se mai afl sau nu n
via, petiionarul fiind ndreptit la ceea ce autorul su a primit prin
efectul acelui partaj.
Dac terenul a aparinut ascendentului ordinar, dar acesta a
fcut mpreal pentru copiii si n timpul vieii, mai mult, dac de la
acetia din urm s-a cooperativizat, este corect soluia care conchide
c ei pot s solicite reconstituirea, fie n nume propriu pentru cota
respectiv, fie motenitorii lor, dac nu mai sunt n via, pentru
aceeai cot.216 ntr-o spe s-a reconstituit dreptul de proprietate n
favoarea motenitorilor donatorului care nc din anul 1929 donase
terenul respectiv, meninnd dreptul de uzufruct. Dar donatorul s-a
nscris ulterior cu acest teren n C.A.P., aa c motenitorii si au
solicitat reconstituirea dreptului de proprietate fiindu-le rezolvat
favorabil cererea.217
n legtur cu acelai aspect s-a mai decis c este legal
emiterea titlului de proprietate pentru toi motenitorii legali i
testamentari, urmnd ca ulterior s se procedeze dup dreptul
comun.218 Testamentul a fost redactat n anul 1956, iar testatorii au
decedat dup cooperativizarea agriculturii.
Soluia apare discutabil, pentru c opernd repunerea n
termenul de acceptare, n temeiul art.12 din Legea nr.18/1991, s-a
considerat c att motenitorul testamentar, ct i motenitorii legali
au dreptul s obin titlul, urmnd ca n cadrul procesului de ieire din
indiviziune s li se stabileasc i s se dispun partajarea. Dar titlul
emis confer calitatea de proprietari ambelor categorii de urmai, iar
motenitorul universal, nlturnd automat pe ceilali succesori, care
nu mai beneficiaz de nimic i aa trecerea lor n titlu este inutil.
Situaia se complic atunci cnd motenitorul testamentar vine
n concurs cu motenitorul legal rezervatar, care este ndreptit la
reduciunea liberalitii n termenul legal de prescripie, pentru
depirea cotei disponibile. Dar n aceast ipotez, dac ei nu ar uza
de acest drept la aciune, nu vor putea obine vreo cot din motenire,
deci i titlul lor n acest fel este lipsit de eficien.
Practic, situaia devine dificil pentru c termenul de atac al
testamentului este deja evident depit, atunci ar trebui acordat o
situaie preferenial i motenitorilor legali de a fi repui n termen i
316
pentru atacarea titlului sau a testamentului, aa cum se repune n drept
prin efectul legislaiei fondului funciar. Problema poate fi rezolvat
judicios avnd n vedere c prin art.12 al legii, pot s fie repui n
dreptul de a cere reconstituirea proprietii n toate situaiile
motenitorii legali, iar n ce-i privete pe testamentari numai atunci
cnd ei nu intr n concurs cu rezervatarii.
mbrim aceast idee din practica judiciar, c atunci cnd
iniial motenirea s-a deferit dup testament, motenitorul legal
renuntor poate reveni dup art.12 din Legea 18/1991, iar cel
testamentar nu poate pretinde aceasta exclusiv atunci cnd este un
rezervatar n concurs cu el.219
C. O ultim chestiune pe care o tratm este n legtur cu
calitatea n care dobndete statul, conform art.25 din Legea
nr.18/1991. Conform acestui text terenurile din intravilanul localitii,
care au aparinut unor persoane care au decedat, fr motenitori, trec
n proprietatea unitii adiminstrativ-teritoriale i sunt administrate de
primrie care va dispune de ele potrivit legii. Observm c aceste
terenuri au aparinut unor persoane rmase fr motenitor, atunci n
ce calitate i cu ce titlu devine statul proprietar? S-ar putea susine c
o face n virtutea calitii sale de motenitor sau o face n virtutea
calitii de putere suveran.220 n cazul vacanei succesorale se
elibereaz certificatul de motenitor prevzut de art.26 din
Decr.40/1953, abrogat prin Legea nr. 36/1995 i atunci i-ar reveni
indiscutabil ca motenitor conform art.680 C.civ. Se poate susine c
este un mod de a dobndi proprietatea prin constituirea acesteia pe
calea specific indicat de text, dar se constat c aceasta are loc n
condiiile constatrii c titularul ndreptit este decedat fr urmai.
Opinm c statul culege acest teren, l dobndete n virtutea
calitii de motenitor dup o succesiune devenit vacant, avnd la
baz o procedur specific i cu totul nou. Reinem c i aici Legea
fondului funciar derog de la regulile generale ale devoluiunii
motenirii, sens n care prevederile art.12 sunt edificatoare, din
moment ce la apariia legii se consider succesiunea deschis prin
voina legiuitorului, persoanele ndreptite ca acceptante prin simpla
formulare a cererii i aici avem n fa o succesiune vacant
nesolicitat de nimeni. Spre deosebire de motenirea din codul civil, n
materia legii nr. 18/1991 nu se elibereaz certificat de motenitor, tot

317
astfel nici pentru stat nu se elibereaz certificat de vacan
succesoral.
Chiar n consideraiunea c dobndete dreptul n calitate de
putere suveran, datele problemei nu sunt schimbate n privina
terenurilor agricole. Pentru c discuii nu pot s existe dact n situaia
bunurilor mobile, care, de regul au un regim juridic crmuit de legea
locului unde ele se afl.
3. Interdicia prevzut de art.47 din Legea nr.18/1991 i
motenirea (art. 68 n legea republicat)
Avem n vedere doar situaia exclusiv a dobndirii de
terenuri prin motenire (legal i testamentar).
Conform art. 68 din Legea nr. 18/1991, republicat,
persoanele fizice care nu au cetenia romn i domiciliul n
Romnia, precum i persoanele juridice care nu au naionalitatea
romn i sediul n Romnia, nu pot dobndi n proprietate terenuri de
orice fel prin acte ntre vii. Dac dobndesc terenuri prin motenire
sunt obligate s le sntrineze n termen de 1 an de la data dobndirii
sau de la data intrrii n vigoare a legii, dup caz sub sanciunea
trecerii gratuite a terenurilor n proprietate statului i darea n
administrare la ADAR.
Rezult o incapacitate de a dobndi terenuri de orice fel prin
acte juridice ntre vii n primul rnd de ctre cetenii strini.
Protecia dat de Constituie n art. 18 nu oblig pe legiuitor s
includ pe strini n acest regim de favoare care l-a instituit pentru
cetenii romni, dar cu precizarea c numai n privina terenurilor.
Pentru terenurile care fac obiectul investiiilor strine rmn
aplicabile dispoziiile legislaiei speciale. n acest sens sunt aplicabile
prevederile Legii nr. 35/1991 astfel cum a fost modificat Legea nr.
68/1967.221
De reinut c dobndirea dreptului de proprietate asupra
terenurilor necesare realizrii obiectului de activitate de ctre o
societate cu capital total sau parial strin i care are sediul social n
Romnia este posibil n contextul juridic actual cu atare dobndire nu
intr sub incidena art. 68 din Legea nr. 18/1991, republicat.
Domeniul restrictiv se refer doar la ipoteza dobndirii prin
succesiune pentru cauz de moarte i este aplicabil fr deosebire de
titular dac nu are cetenia romn sau domiciliul n Romnia

318
(persoane fizice) precum i dac nu are naionalitatea romn i sediul
social n Romnia (persoane juridice)
Persoanele care dobndesc n proprietate terenuri prin
motenire sunt obligate s le nstrineze n termen de un an de la data
dobndirii, sub sanciunea trecerii n mod gratuit a acestora n
proprietatea statului (art. 68 alin. (2) i (3) din legea republicat ca
urmare a modificrii survenite prin Legea nr. 169/1997.

Seciunea IX.
Contractul - ca mod de dobndire a dreptului de proprietate
1. Consideraii generale
Contractul sau convenia translativ sau constitutiv de
drepturi reale este modul de dobndire cel mai frecvent ntlnit, att ca
varietate ct i ca multitudine de operaiuni juridice n viaa social de
toate zilele.
Contractul este un mod de dobndire cu titlu particular, cu
titlu oneros n marea majoritate a cazurilor (contractul de donaie este
cu titlu gratuit) i i produce efectele n timpul vieii participanilor,
pentru c este un act juridic ntre vii. Este, de asemeni, un mod derivat
de dobndire pentru c are ca efect translaia proprietii de la un
titular la altul, care opereaz n virtutea acestui act juridic.
n planul de analiz al acestei seciuni ne vom referi la cteva
aspecte generale care caracterizeaz acest mod de dobndire i vom
strui asupra unor chestiuni de drept controversate i de actualitate
datorit unor reglementri succesive n timp, aprute n materie.
Contractul este definit de art.992 C.civil ca fiind acordul de
voin realizat ntre dou sau mai multe persoane cu intenia de a
constitui sau a stinge ntre ele un raport juridic, adic de a produce
efecte juridice. n seciunea de fa, prezint importan numai acele
contracte prin care se transmite un drept de proprietate, fcnd parte
din aceast categorie: vnzarea-cumprarea, schimbul, donatia si renta
viager. Ele au caracteristica esenial c strmut proprietatea de la
un titular la altul, efectul fiind acela pe care prile l urmresc de a se
dobndi dreptul de proprietate n persoana unui nou titular. Cel mai
des ntlnit, constituind arhetipul este contractul de vnzare-cumprare
prin care una din pri (vnztorul) strmut dreptul de proprietate
sau un alt drept al unui bun al su celeilalte pri (cumprtorul) care

319
se oblig n schimb a plti vnztorului preul bunului vndut (art.
1294 C.civ.). Caracterele sale juridice sunt:
a) este un contract sinalagmatic (bilateral);
b) este un contract cu titlu oneros;
c) este un contract comutativ;
d) este un contract consensual; i
e) este un contract translativ de proprietate, n principiu, n
momentul realizrii acordului de voin (art. 1295 C.civ.).
Aspectele legate de noiunea de contract civil, clasificarea
contractelor, ncheierea i efectele contractului, fora lui obligatorie
ntre prile contractante i opozabilitatea lor fac obiectul studiului
Teoriei generale a contractului civil i a contractelor speciale, n
tratatele sau cursurile autorilor de specialitate. 222
n cadrul lucrrii de fa vom releva cteva caracteristici
globale i necesare pentru nelegerea acestui mod de dobndire.
Prevzut n art.644 C.civil, ca mod de dobndire se deosebete
de celelalte moduri pentru c toate reglementrile Codului civil se
bazeaz pe principiul libertii contractuale. Prile sunt libere s-l
ncheie sau nu, tot ele hotrsc asupra coninutului, formei i efectelor
acestuia. Acordul de voin st la baza ncheierii lui. De principiul
libertii contractuale se poate vorbi pn la limitele care intereseaz
ordinea public; de principiul forei obligatorii, n sensul c
contractele ncheiate au putere de lege ntre prile contractante i
nu pot fi modificate sau revocate dect prin consimmntul mutual.
Realizarea acordului de voin privete toate clauzele contractuale i
se realizeaz prin ntlnirea ofertei de contractare cu acceptarea ofertei
respective, ducnd la ncheierea lui valabil cnd voinele sunt
concordante cu privire la toate clauzele. Sub aspectul efectelor sunt
supuse principiului relativitii, iar n privina opozabilitii
contractele sunt cel mai important izvor de obligaiuni, guvernate de
principiul inopozabilitii fa de teri. 223
Noiunile de "contract" i de "convenie" sunt sinonime,
caracterizate n doctrin astfel: convenia este genul iar contractul este
specia224 i sunt considerate n context ca reprezentnd aceeai
semnificaie.
n cazul acestui mod de dobndire a proprietii principiul este
c transmiterea dreptului de proprietate are loc n chiar momentul
ncheierii contractului, dup cum prevede art.971 C.civ. Dobnditorul
320
poart riscul pieirii sau distrugerii lucrului chiar dac nu s-a fcut
tradiiunea lucrului. Aceasta opereaz prin simplul consimmnt al
prilor, fiind consacrat principiul consensualismului n virtutea cruia
contractul se consider valabil ncheiat prin simplul acord de voin al
prilor sau solo consensu. Fac excepie acele situaii prevzute expres
de lege legate de ndeplinirea unor cerine de form.
n mod tradiional art.1295 al.1 din C.civ. prevede faptul c
vnzarea devine perfect ntre pri i proprietatea este de drept
strmutat la cumprtor ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i
asupra preului, dei lucrul nu s-a predat i preul lui nu se va fi
numrat. Prile pot deroga, prin clauzele pe care ele le insereaz, de
la aceast regul statuat n art.1295 C.civ. n condiiile actuale sunt
dese situaiile cnd simplul acord de voin nu mai este suficient.
Complexitatea unor operaiuni juridice care implic ca vnzarea de
bunuri s condiioneze transmiterea proprietii de ndeplinirea unor
formaliti, aspect remarcat att n dreptul comparat, respectiv
interpretarea dat art.1853 C.civ., ct i n literatura juridic de la
noi.225 Astfel, n cazul cumprrii unor bunuri pentru care se cer
autorizri speciale (substane reactive, arme etc.), fr acele autorizaii
dreptul de proprietate nu poate fi dobndit chiar dac acordul de
voin a intervenit n condiiile art.971 si 1295, C.civ. ntre prile
contractante.
Tot astfel, pentru valabilitatea contractului de donaie art.813
din C.civ. prevede obligativitatea respectrii unor solemniti, cerina
ad validitatem a formei autentice, sub sanciunea nulitii absolute. 226
n legtur cu regimul juridic al terenurilor, acestea pot fi
nstrinate ntre vii, potrivit art.46 din Legea nr.18/1991, numai n
form autentic, iar dreptul de proprietate asupra imobilelor n regimul
de carte funciar se constituie n momentul ntabulrii. Legea nr.
54/1998, privind circulaia juridic a terenurilor nlocuiete cap. II al
Legii nr. 18/1991, statueaz c toate terenurile proprietate privat sunt
n circuit civil, pentru nstrinare crora prin acte juridice ntre vii se
cere forma autentic.
n cazul darurilor manuale, donaia devine valabil i
proprietatea este dobndit de donatar atunci cnd are loc remiterea
material a bunului, obiect al donaiei. Pe lng cele artate, de la
principiul potrivit cruia transferul dreptului de proprietate la

321
dobnditor opereaz n momentul ncheierii valabile a contractului,
exist un numr de patru exceptii.227
Prima, cnd prin contract s-a stabilit de ctre pri c pentru
transferul sau constituirea dreptului real se prevede mplinirea unui
termen sau realizarea unei condiii suspensive.
A doua, cnd contractul se refer la bunuri viitoare, transferul
dreptului de proprietate este realizat la data cnd s-a prevzut n
convenie predarea sau cnd aceast predare a devenit efectiv.
Vnzarea de bunuri viitoare (res futura) se refer la acelea care nu
exist n momentul ncheierii contractului, dar vor exista n viitor.
Dintre bunuri viitoare numai motenirea nedeschis nu poate face
obiectul unui contract (art.702 si 965 C.civ.). Nerealizarea sau
inexistena lucrului n viitor nu afecteaz validitatea contractului,
riscul nendeplinirii aparinnd vnztorului care poate fi obligat i la
plata de daune interese dac nu dovedete o cauz de exonerare
(art.1982 C.civ.). Atunci cnd contractul are caracter aleatoriu,
cumprtorul i-a asumat riscul nerealizrii lucrului sau evenimentului
viitor, nerealizare care este independent de voina i atitudinea
vnztorului. Lucrurile determinate de gen care nu pier nu afecteaz
conveniile de pericolul dispariiei.
A treia excepie, sunt contractele care au ca obiect bunuri
generice, cnd transferul dreptului de proprietate are loc numai n
momentul individualizrii (determinrii) prin operaiile de msurare,
cntrire sau numrare, ce de regul sunt realizate odat cu predarea
bunului.
A patrea excepie, se refer la vnzarea de imobile in sistemul
de publicitate imobiliar prin cri funciare, dreptul de proprietate, ca
de altfel orice drept real, se transmite numai pe data ntabulrii, adic
a nscrierii n cartea funciar, conform Legii nr.115/1938. n lipsa
nscrierii unor astfel de drepturi n cartea funciar nu poate fi opus de
o parte contractant celeilalte pri contractante, pentru c ambele sunt
inute la respectarea obligaiilor pe care i le-au asumat ntre ele. Dup
intrarea n vigoare a Legii nr. 7/1996, excepia i pierde actualitatea.
Pentru a fi opozabil terilor, acest drept trebuie nscris i el se
consider constituit din acel moment. 228 n acest sens prevede i
art.1295 al.2 C.civ., ns dup acest text transcrierea nu este
contitutiv de drepturi, avnd scopul de a da dat cert i a face
dovada anterioritii fa de un alt act translativ.
322
 Mai recent, ntemeindu-se pe o nou interpretare a textelor de
lege aplicabile n materie i avnd n vedere tendina din
jurisprudent, care a recunoscut existena dreptului de proprietate
extratabular, s-a ajuns la opinia ca nscrierea nu are dect efecte de
opozabilitate fat de teri, iar nu i constitutive de drept. Constituirea
dreptului are loc independent de aceast transcriere.
Dup intrarea n vigoare a Legii cadastrului acest aspect este
i mai puternic accentuat prin art.10 al.3 din care rezult c funcia
juridic a cadastrului se realizeaz prin identificarea proprietarului pe
baza actului de proprietate i prin publicitatea imobiliar. Coroborat
cu art.22 al aceleiai legi, care textueaz c dreptul de proprietate
asupra unui imobil se nscrie n cartea funciar pe baza actului prin
care s-a constituit ori s-a transmis n mod valabil, este clar c acest
punct de vedere trebuie mprtit pe viitor, innd seama i de faptul
c progresiv cu realizarea lucrrilor de cadastru este scoas din
vigoare Legea nr.115/1938.
Potrivit cu noua reglementare a cadastrului i a publicitii
imobiliare, se pare c nscrierea de carte funciar nu mai are caracter
constitutiv de drepturi ci numai un caracter de opozabilitate fa de
teri. Acest aspect a fost deja semnalat n literatura de specialitate.
Determinarea terilor se va face potrivit dreptului comun, dar cu luarea
n considerare a dispoziiilor art.22,24-27 i 39 din Legea nr.7/1996.
Pentru determinarea noiunii de teri mai intereseaz dac s-a dobndit
imobilul cu titlu oneros ori cu titlu gratuit, precum i dac a fost de
bun credin ori de rea credin la data ncheierii actului juridic de
dobndire. Aceast lege face precizarea c dreptul de proprietate este
opozabil fa de teri, fr nscrierea n cartea funciar, cnd provine
printre altele i din vnzare silit.
n legtur cu autorizarea prealabil a unor nstrinri
precizm c, n prezent, se impune n urmtoarele situaii: a) cazul
prevzut de art.5 al.3 din Legea nr.15/1990 potrivit cruia nstrinarea
bunurilor aparinnd regiei autonome se face cu aprobarea
ministerului de resort; b) cazul prevzut de art.12 din Decretul-Lege
nr.61/1990, potrivit cruia la vnzarea locuinelor proprietate de stat
cumprate pe baz de credit, pn la rambursare, locuina nu poate fi
nstrinat dect cu autorizarea prealabil a C.E.C.; c) cazul vnzrilor
de aciuni i active potrivit art.50 al.2 si 60 din Legea nr.58/1991, n
cadrul aciunii de privatizare, numai cu aprobare prealabil a
323
Ageniei naionale de privatizare; d) cazul prevzut de art.15 al.4 din
Legea nr.85/1992, potrivit cruia pn la rambursarea integral a
preului locuina nu poate fi nstrinat, fr autorizarea prealabil a
unitii vnztoare; e) cazul achiziiilor publice, unde trebuie s fie
respectate condiiile i aprobrile prevzute de O.G.nr.12/1993; f)
cazul construirii de locuine cu credite acordate n condiiile Legii
locuinei nr.114/1996; bunul dobndit prin astfel de credite nu poate fi
nstrinat dup cum glsuiete art.20 al.6 din aceast lege. Autorizarea
prealabil nu mai are nici n aceste cazuri limitate caracterul puternic
i de ordine public al actului adminsitrativ unilateral i cu efect
sancionator, dup cum era regimul juridic pn n anul 1990.
n condiiile exprese ale Legii nr. 54/1998, pentru nstrinarea
terenurilor prin acte juridice nu mai este necesar nici o autorizaie
administrativ.
Precizm c prin art.70 si 73 al Legii nr.114/1996, sunt
abrogate expres unele acte normative, fr s fie menionate Decr.-
Lege nr.61/1990 si nici Legea 85/1992. Considerm c dispoziiile
contrare acestei legi sunt abrogate implicit, ns pentru contractele
ncheiate i pstreaz valabilitatea n virtutea principiului
neretroactivittii legii civile. Dei aspectul se deduce din interpretarea
principiilor generale de drept, art.71 al legii prevede expres
meninerea drepturilor mai favorabile pe care beneficiarii le-au
dobndit anterior. Sanciunea nerespectrii acestei condiii a
autorizrii sau aprobrii prealabile, funcioneaz diferit, n funcie de
natura i interesul proteguit de lege.
Textele legale artate nu conin prevederi exprese legate de
regimul sancionator care se aplic. Astfel, pentru nclcarea art.5 al.3
din Legea nr.15/1990, art.50 si 60 din Legea nr.58/1991, fiind vorba
de un interes general se aplic sanciunea nulitii absolute. Dac se
ncalc art.12 al Decr.-Lege nr.61/1990, art.15 din Legea nr.85/1992,
art.20 al.6 din Legea nr.114/1996 se aplic sanciunea nulitii relative.
n continuare vom aborda o serie de chestiuni legate de
dobndirea dreptului de proprietate prin convenii (contracte) care sunt
de actualitate n materie sau care sunt controversate i impun
dezlegarea unor probleme de drept.

2. Exercitarea dreptului de preempiune.

324
 Exercitarea dreptului de preempiune. Dreptul de preempiune
a fost cunoscut i n trecut, originile sale se pierd n negura vremurilor,
cercettorii istoriei dreptului, sociologii i istoricii nu au un punct de
vedere unitar privind originile sale. La noi a fost strns legat de
vechile structuri agro-pastorale ale manifestrii dreptului cutumiar
cunoscut sub denumirea de Ius valahicum. Importana lui era
covritoare n comunitatea nchis i activitatea juridic relativ
restrns a obtii vicinale. Era o reacie nverunat a comunitii de a
pstra pentru membrii si partea celor care i nstrinau pmntul pe
msura ce societatea feudal evolua, ca o ncercare de a stvili
presiunea celor strini de obte s se mproprietreasc n snul
acesteia.
Este cert c a existat o form a protimisisului de origine
romn, care a fost influenat de culegerile i legiuirile bizantine care
circulau n acele vremi prin cele trei provincii romneti. Influena
bizantin din sec.XVIII gsete un protimisis romnesc bine
structurat. Astfel, legiuirile bizantine acioneaz prin suprapunere i
constituie un progres cert de sigurana tranzaciilor.
n actele de cumprare, precumprare, rscumprare si
formele lor se exprima o adevrat condiionare a stpnirii actuale n
favoarea privilegiailor protimitari. Bunul era n acest fel meninut n
cadrul solidaritii comunitare i erau chemate la protimisis ntr-o
anumit ordine: rude devlmae, rude simple, devlmai simpli, vecini
totali, vecini din col, fostul stpnitor, restul satului sau chiar satele
vecine.
n diferite forme protimisisul a existat att n dreptul feudal, la
nceput n epoca lui Ius valahicum, ca form normativ a cutumei
nscut din obiceiul pmntului i apoi n legiuirile scrise care s-au
aplicat sporadic i n activitatea de codificare printre care amintim
Codul lui Caragea de la 1819 n ara Romneasc i Codul
Calimach n Moldova din 1819, forma de manifestare fiind
mbinat cu criteriile social-economice i istorice ale vremii. 229 n
cadrul proprietii devlmae a ntregii obti, care se afla n proces de
erodare a fost folosit ca o arm juridic de aprare fa de intruii ce
erau strini de comunitate. Protimisisul s-a extins i la proprietatea
individual dup formarea ei, avnd acelai scop protector de a evita
trecerea unui bun strmoec n mna strinilor. Acest drept a fost

325
reglementat i prin Legea nr.63/1974, privind patrimoniul naional
cultural (abrogat prin Decretul nr.9/1990).
n dreptul comparat, preemiunea este facultatea
recunoscut unei persoane sau unei entiti administrative, n virtutea
unui contract sau unei dispoziii legale, de a dobndi proprietatea
unui bun, n cazul nstrinrii sale, cu preferin fa de orice alt
cumprtor2. Dup cum se observ n dreptul francez nu este
precumpnitoare legea n stabilirea dreptului de preemiune ci este
pus pe plan egal cu contractul, ca un reflex al principiilor liberale, n
materia actelor juridice civile.
Ca izvor ns, dreptul de preemiune este att legal ct i
convenional, dup cum se nate dintr-o dispoziie legal, respectiv
prin voina prilor, n acest din urm caz n virtutea unei clauze avnd
caracterul pactului de preferin, cu caracteristicile care decurg de aici.
n prezent, dreptul de preempiune este reglementat de art.48
din Legea nr.18/1991, art.9 din Legea nr.16/1994, privind arendarea.
El are ca atare o natur legal dar nu exist n textele menionate o
definiie a acestuia. O definiie poate fi totui conturat n sensul c
este un drept subiectiv recunoscut de lege anumitor titulari n mod
expres, n virtutea cruia acetia se bucur de prioritate la
cumprarea unui teren din extravilan, n ordinea de preferin, cu
ndeplinirea celorlalte condiii egale.230
n dreptul comparat, codul civil francez, prin art. 815, a
instituit un drept de preemiune n favoarea coindivizarilor cnd unul
dintre ei intenioneaz s cedeze, cu titlu oneros, unei persoane strine
de indiviziune. Jurisprudena francez a decis c reglementarea are ca
scop evitarea intruziunii unui ter strin de indiviziune. 231
Dreptul de preempiune este instituit print-o norm imperativ
i reprezint o derogare de la principiul liberei circulaii a terenurilor
din extravilan i mai ales de la principiul c proprietarul poate dispune
liber de bunul su conform art.480 din C.civ., fiind o derogare, se
impune concluzia c texte legale aplicabile sunt interpretate restrictiv.
Scopul principal al reglementriii const n evitarea frmirii
proprietii funciare, interesul economic fiind de a favoriza
concentrarea pentru o mai bun exploataie agricol.
Dreptul de preempiune este un drept patrimonial, care trebuie
ocrotit, indiferent de titularul lui sau de persoana celui obligat s-l
respecte. El este un drept subiectiv civil avnd caracterele: absolut,
326
real, principal, afectat de modaliti. Ca drept real este opozabil
tuturor, care se nate atunci cnd vnztorul proprietar i manifest
intenia nendoielnic de nstrinare. n legtur cu caracterul real s-
ar putea aduce obiecia c nu este aa, pentru c este un drept de o
natur special, care izvorte din lege. Dac pentru cei care
beneficiaz de ordinea stabilit de lege, de acest drept, n mod
corelativ pentru proprietarul terenului pe care dorete s-l nstrineze
este o restrngere a prerogativelor sale pe care le are n temeiul art.480
C.civ., rezultate din strile faptice sau juridice de: coproprietate, ca
modalitate juridic a dreptului de proprietate, de vecintate a celor
dou fonduri, de stat ca participant la circuitul civil, cnd nu exist
coproprietar sau vecin ori n lipsa inteniei lor de a cumpra. De avut
n vedere i art.9 din Legea nr.16/1994, potrivit cruia arendaul,
persoan fizic, are drept de preempiune naintea statului; n cazul
nstrinrii prin vnzare a terenurilor din extravilan, ce i-au fost
arendate. Aceasta schimb ordinea de preferin prevzut n art.48
din Legea nr.18/1991 i nu se confund cu arenda prevzut de
art.1458-1769 C.civ. Arendaul are acest drept numai n perioada ct
este n executarea contractului de arendare i considerm, de asemeni,
atta timp ct nu a fost reziliat sau anulat, cazuri n care nu poate
beneficia de acest drept. Dreptul la aciune al arendaului izvorte
dintr-un drept de crean care urmrete anularea actului juridic de
nstrinare care l lezeaz.
Aceast restrngere legal pe care o suport proprietarul are
loc numai cnd se realizeaz efectiv transmiterea dreptului real
principal de proprietate asupra terenului i nu dezmembrmintele
acestuia, cum ar fi uzufructul sau atributul folosinei n condiiile legii
arendrii.
Preempiunea se exercit numai la vnzare, care este un
contract cu titlu oneros i comutativ, avnd ca element esenial
contraprestaia, constnd din pre. Fiind o prevedere expres a legii,
care se refer numai la actul juridic al "vnzrii", putem conchide c
la alte forme de nstrinare nu este obligatorie preempiunea,
altminteri am aduga la lege. Este cazul nstrinrii prin schimb,
donaie, ntreinere etc. Aceste contracte au n vedere fie un interes
aparte al proprietarului i care nu duce la frmiarea lotului (la
schimb cnd se urmrete primirea unui anumit teren), fie sunt

327
ncheiate n consideraiunea persoanei, n special la actele cu titlu
gratuit.
Obiectul dreptului de preempiune l constituie numai
terenurile agricole (arabile, puni, fnee, livezi, vii etc.) situate n
extravilan. Enunul legal este limitativ i deci per a contrario nu pot
face obiect al dreptului de preempiune alte categorii de terenuri, cum
ar fi de exemplu cele ocupate de vegetaie forestier (pdurile). Fa
de interesul naional-economic ce-l prezint pdurile, considerm c
se impune de lege ferenda extinderea i n cazul lor, pentru c
existena compact a unor suprafee mari duce la o protejare a lor mai
eficient.
S-a exprimat prerea c acest drept poate fi exercitat, ca o
facultate, i n cazul n care terenul agricol din extravilan face parte
din domeniul privat al statului sau al unitii administrativ-teritoriale.
Avnd n vedere prevederile legale pe care le analizm n legtur cu
acest drept, care poate fi invocat numai n contractele de vnzare
cumprare el nu poate fi recunoscut n cadrul aducerii ca aport ntr-o
societate comercial ( Legea nr.31/1990) ntr-o societate agricol
(art.3 din legea nr.36/1991) sau civil (art.1491-1499 C.civil).
La exproprierea pentru utilitate public dup procedura prevzut
de Legea nr.33/1994, care este tot o vnzare, dar forat, dreptul de
preemiune nu poate fi invocat pentru c terenul trece n domeniul
public care are caracterele lui specifice. Dar, n schimb, se consider
c n cazul retrocedrii imobilului expropriat, proprietarul anterior are
un drept de preemiune la cumprare, dac expropriatorul s-a hotrt
s-l nstrineze.
n caz de tranzacie, care este crmuit de art.1704-1716 C.civil,
n care prile i fac renunri i concesii reciproce pentru a
prentmpina sau pentru a stinge un litigiu dintre ele, ce poate avea ca
obiect nstrinri de teren ce se apreciaz oneroase, nu se poate pune
problema exercitrii dreptului de preempiune. Aici facem observaia
c dac obiectul tranzaciei l constituie un contract ncheiat de pri
i care se afl n litigiu, dat la ncheierea lui, avnd ca obiect vnzarea
de terenuri agricole n extravilan i era necesar preempiunea,
tranzacia nu poate s aib loc pentru a acoperi o nulitate preexistent.
Tranzaciile intr sub incidena instanelor judectoreti, care,
pronunnd hottrea de expedient conform art.271 C.pr.civ., vor
verifica dac nu se ncalc o norm de drept imperativ, cum este i
328
cazul preempiunii, sau dac pe aceast cale se urmreste ocolirea
legii. La tranzaciile extrajudiciare problema apare mai simpl pentru
c dac privesc terenuri agricole n extravilan se cere forma necesar
pentru contractele autentice.
Dac se vinde un drept de proprietate asupra unui teren
litigios i una dintre pri se hotrte s vnd, o poate face numai
dup regulile dreptului comun i, n consecin, va fi obligat s
respecte dreptul de preempiune. Legea, cantonnd exercitarea
obligatorie a dreptului de preempiune i avnd n vedere raiunile ce
stau la baza acestuia, el nu este aplicabil la terenurile intravilane, la
construcii i nici la bunuri mobile.
n acest sens, n practic s-a statuat c unul dintre indivizari
este ndreptit s nstrineze cota sa ideal din dreptul de proprietate,
fr nici o formalitate i fr consimmntul celorlali coindivizari,
avnd ca obiect coproprietatea unui apartament, deoarece legea nu
confer dreptul de preempiune. Acest drept este prevzut expres i se
aplic n condiiile art.48-49 din Legea fondului funciar.
Susinem c, fa de dispoziiile imperative ale art.48 din
Legea nr.18/1991, i n cazul statului, cnd nstrineaz prin vnzare
trebuie s se exprime i dreptul de preempiune. Acestea sunt ns
situaii rare i se refer bineneles la terenuri din domeniul privat al
statului, la vnzarea crora mai sunt i alte restricii sau condiii
impuse de lege (ex. licitaia). Ca n toate cazurile pentru care s-a
instituit preempiunea, se au n vedere raiunile care au stat la baza
reglementrii ei, de a crea suprafee agricole mai mari pentru
exploataie agricol, pentru identitate de regim juridic i egalitate de
tratament juridic, indiferent de titularul dreptului de proprietate. Dac
intenia legiuitorului ar fi fost alta ar fi prevzut expres n lege. Ca
argument de text, art.41 al.2 din Constituia Romniei care prevede un
regim juridic egal pentru proprietatea privat, indiferent de titular,
precum si art.6 din Legea nr.18/1991 care prevede c domeniul privat
al statului este supus dispoziiilor de drept comun, dac nu se prevede
altfel prin lege.
La fel considerm c i n cazul nstrinrii de terenuri agricole
din extravilan care au fost motenite de ceteni strini se impune
aceeai procedur a exercitrii dreptului de preempiune, deoarece
legiuitorul a urmrit n toate situaiile crearea, n viitor, a unor
suprafete compacte n interesul promovrii unei agriculturi moderne.
329
Esenialul pentru dreptul de preempiune, care este conferit de lege
anumitor titulari, const n faptul c acetia au ntietate la cumprare,
sunt preferai de lege naintea altor posibili cumprtori care au
obligaia s se abin de la cumprare pn nu trece termenul prevzut
de lege n favoarea titularilor dreptului de preempiune, pentru c dac
nu-l respect actul ncheiat este anulabil.
Titularii dreptului de preempiune, potrivit art.48 al.2 din
Legea nr.18/1991, sunt, n ordine: coproprietarii, proprietarii vecini,
statul (art.48 al.6), care se exercit prin Agenia de Dezvoltare Rural.
Ulterior, prin art.9 al Legii nr.16/1994 s-a acordat dreptul de
preempiune arendaului, persoan fizic, care are dreptul de
preempiune, naintea statului, n cazul nstrinrii prin vnzare a
terenurilor agricole din extravilan, care au fcut obiectul contractului
de arendare. Alin.2 al aceluiai text prevede exercitarea dreptului "n
condiiile legii", fcnd astfel trimitere la dispoziiile art.48 al.1 din
Legea nr.18/1991. Prin art. 5 din Legea nr. 54/1994, statul i-a pierdut
calitatea de titular al acestui drept.
Statul mai poate s apar la exercitarea dreptului de
preempiune n ipostaza cnd are calitatea de coproprietar sau de
proprietar vecin i atunci beneficiaz de ordinea de prioritate conferit
de calitatea respectiv.
Una din inovaiile Legii nr. 54/1998 este prevzut de art. 8
anume situaia n care i exercit dreptul mai muli titulari de acelai
rang, cnd vnztorul are dreptul s aleag pe unul dintre ofertani.
Dup propria dorin i fr s existe vreun criteriu. Reglementarea
constituie un progres fa de Legea nr. 18/1991 care crea dificulti
cnd erau mai muli acceptani. Prevederea are n sine i raiunea de a
nu frmia proprietatea.
Ordinea preferat de lege trebuie respectat iar preferina
proprietarului se manifest n cadrul ofertanilor din aceiai categorie
(coproprietari, vecini, arendai, art. 5).
Nu are nici o importan care este izvorul coproprietii i nici
a vecintii sau durata acesteia din urm. Precizm c la coproprietate
este vorba de existena ei chiar asupra terenului agricol din extravilan
ce urmeaz a forma obiectul vnzrii, nicidecum faptul c se afl n
coproprietate cu un alt bun (teren situat n alt parte, construcie etc).
Este interpretarea teleologic ce se desprinde din text, pentru c

330
efectul juridic urmrit este s se ajung la ncetarea coproprietii i s
se mpiedice frmiarea terenurilor agricole.
O chestiune de drept care se pune n sensul art.68 al.2 este
dac dreptul de preempiune privete i pe coindivizar. Suntem de
prere c textul are n vedere ambele modaliti ale coproprietii:
devlmia i proprietatea indiviz pe cote-pri. ntr-o opinie contrar
se aduce argumentul c cel aflat n indiviziune poate pune capt
acesteia pe calea partajului (judiciar sau voluntar). 232 Credem c nu are
relevan juridic acest aspect, titularul dreptului de proprietate este
cel care dispune i n consecin poate alege calea partajului sau a
vnzrii pe care o consider mai avantajoas pentru el. Acolo unde
legea nu dispune nu se poate face alt distincie. Pe de alt parte,
partajul i vnzarea au natur juridic diferit, efectele lor sunt
diferite, riscurile pe care i le asum prile sunt altele precum i
garaniile ce rezult din ele. Important este de reinut c cel care alege
este titularul dreptului de proprietate i o poate face fr nici o
ngrdire, dar din moment ce a ales calea nstrinrii prin vnzare se
va supune dreptului de preempiune, care nu este aplicabil n cazul
partajului efectuat dup dispozitiile art.728 C.civil i Legea
nr.603/1943, dac prin ipotez se recurge la procedura acolo
reglementat. Cumprtorul ia locul coproprietarului, rmnnd n
indiviziune cu ceilali coproprietari. n prezent Legea nr. 603/1943
este abrogat prin O.G. nr. 138/2000.
De reinut c n materie de partaj, dac se recurge la aceast
modalitate de sistare a indiviziunii, potrivit art.728 C.civil i Legea
603/1943, nu sunt incidente dispoziiile referitoare la dreptul de
preempiune, fr distincie dac partajul se face pe cale voluntar sau
judiciar. mpreala are caracter declarativ. Dac mpreala nceteaz
prin vnzarea la licitaie public, conf.art.9 din Legea 603/1943, la
care poate participa oricine, ntruct licitaia este o adevrat vnzare
trebuie respectat dreptul de preempiune la preul cel mai ridicat. n
acest caz este necesar introducerea n cauz a A.D.A.R. care va
chema pe toi titularii dreptului de preempiune s participe la licitaie
n cadrul termenului de 30 zile pn la care se prelungete licitaia
pentru a pstra intact termenul de opiune.
O ultim remarc n legtur cu situaia proprietarului vecin,
formularea textului apare clar i de lege lata face referire numai

331
pentru vecinul proprietar (chiar dac este nudul proprietar), nicidecum
i pentru vecinul titular al altui drept real principal.
Tot n legtur cu titularii dreptului de preempiune mai este
de remarcat incapacitatea prevzut de art.46 al.2 din Legea
nr.18/1991, n toate cazurile de dobndire, prin acte juridice ntre vii
cnd proprietatea dobnditorului nu poate depi 100 ha teren agricol
n echivalent arabil, de familie, sub sanciunea nulitii absolute a
actului de nstrinare.
Exercitarea dreptului de preempiune se face dup regulile
dreptului comun, fiind necesare s fie ndeplinite condiiile actului de
dispoziie, ct i reguli speciale. Acestea din urm sunt: regula
oficialitii, regula obiectivitii cerute de textul legal artat.
Credem c vnztorul care face oferta trebuie s indice i
preul cerut, ntruct dreptul de preempiune se poate exercita numai la
pre egal, condiie care este subneleas. ntiinarea fcut i
nregistrat de proprietar la Consiliul local i reprezint tocmai o
ofert de a contracta avnd toate elementele specifice ofertei. Ea este
destinat numai celor care sunt beneficiari ai preempiunii i care sunt
chemai s accepte ntr-un termen determinat imperativ, admis n
dreptul civil romn. Suntem de prere c oferta poate fi retras atta
timp ct nu a fost acceptat dar numai respectnd procedura i
ncunotinarea n care ea a fost lansat. Odat acceptat nu mai poate
fi retras i contractul se ncheie, considerndu-se acordul de voin
dat n condiiile legii speciale. Dac se refuz ncheierea contractului
n form autentic se poate apela la instan, unde apreciem ca va fi
citat i A.D.A.R. pentru a prezenta documentaia din care s rezulte
ndeplinirea cerinelor legale i pentru opozabilitatea hotrrii care se
va pronuna, recurgnd dac apreciaz necesar la cile de atac pe care
le au la ndemnn prile din proces. Hotrrea pronunat ine loc de
act autentic de nstrinare. Instana va constata ncheierea contractului
n condiiile specifice (care nu este un antecontract), c s-a convenit
asupra transferului proprietii, concluzie care se desprinde din
caracterul oficial al procedurii.
Termenul de 30 de zile odat expirat stinge dreptul de a-l mai
putea exercita, fiind un termen de decdere (de drept material).
Ulterior, terenul se vinde liber oricrui solicitant ndreptit s o fac
(art.46 al.2, art.47 al.1 din Legea nr.18/1991, art.135 din Constituie).

332
 Prin considerentele precedente am anticipat i efectele
dreptului de preempiune, principalul efect fiind ncheierea
contractului i strmutarea proprietii la cumprtor. n regimul de
carte funciar dreptul se constituie prin ntabulare conform Legii
nr.115/1938, rmas n vigoare pn la ndeplinirea lucrrilor tehnice
de cadastru i avnd n vedere art.22 din Legea cadastrului nr.7/1996.
Sanciunea nerespectrii dreptului de preempiune este
nulitatea relativ a contractului ncheiat, opinie pe care o
mprtim.233 Ea rezult din art.69 al Legii nr. 18/1991 i art. 5 din
Legea nr. 54/1998, care prevede c actul ncheiat cu nclcarea
dreptului de preempiune este anulabil. Poate cere anularea orice
persoan care justific un interes legitim i poate avea calitatea
procesual, intrnd n categoria acestora cei crora li s-a nclcat
posibilitatea exercitrii lui, iar dac vnzarea s-a fcut prin simulaie
persoanele interesate s intenteze aciunea n declararea simulaiei.
Dreptul la aciune, fiind un drept personal se prescrie n cadrul
termenului general de prescripie de 3 ani, prevzut de art.3 din
Decretul 167/1958.
Realizarea practic a dreptului de preempiune a fost o lung
perioad mpiedicat din cauz c nu s-a nfiinat i nu a funcionat
A.D.A.R., care este o deficien major a sistemului nostru legislativ.
Circuitul civil al terenurilor a fost stnjenit i blocat din acest cauz,
oblignd pe cei interesai fie s ezite, fie s gseasc soluii
improvizate. Pentru a nu se nclca legea s-a recurs la nstrinarea
unor terenuri prin ncheierea unor acte juridice simulate, pe cnd n
realitate s-au fcut vnzri-cumprri sau pur i simplu s-a pltit
terenul i s-a luat n posesie. n multe cazuri s-au ncheiat acte sub
semntur privat, prile ignornd legea sau apreciind c nu o
ncalc. Tot n practic s-a mai ntmplat c s-a recurs la
ncunotinarea sau notificarea coproprietarilor sau vecinilor.
n cazul coproprietarilor unde s-a procedat aa, socotim c
vnzarea unei cote-pri ctre coproprietar nu poate duce la anularea
actului de vnzare-cumprare, oricum coproprietarul este primul
preferat la preempiune i nu lezeaz pe altul.
n privina fructelor cumprtorul a fost tratat n spe ca fiind
de bun credin. El nu poate fi obligat la contravaloarea folosului
sustras pentru c nu s-a probat mpotriva lui reaua-credi i c ar fi
folosit abuziv acel teren. Mai mult dect att, n favoarea lui a existat
333
aparena dreptului i considerentul de echitate c a cules rezultatul
muncii sale. Apreciem c el nu mai poate fi considerat de bun
credin dup rmnerea definitiv a hotrrii judectoreti de anulare
a contractului.
Pentru clarificarea acestor situaii, majoritatea impuse prin
fora unor mprejurri, c s-a procedat astfel nu sunt mprejurri ce s-
ar imputa celor ce au procedat ca atare, apreciem c se impune intrarea
n legalitate. Pentru aceasta, msurilor de sancionare i de tulburare a
circuitului creat deja ca o stare de fapt incontestabil, interpretrilor
contradictorii i crerii unor situaii tensionate care ar duce la
nmulirea proceselor civile, este de preferat o soluionare global
conform cu intenia prilor de la data cnd au recurs la astfel de
raporturi juridice.
n cazul exproprierilor pentru cauz de utilitate public care
este un procedeu unic de achiziie forat a bunurilor imobile ce vor fi
afectate pentru lucrri de interes naional sau de interes local
reglementat de Legea nr. 33/1994 nu sunt aplicabile dispoziiile
privind exercitarea dreptului de preemiune.
Se pune n discuie exercitarea preemiunii cnd opereaz
cesiunea amiabil conform art. 4 din Legea nr. 33/1994 pentru care
semnificaia unei nstriniri imobiliare chiar n cazul acestei cesiuni
de natur excepional dei opereaz opiunea conferit de
preemiune, noul proprietar va trebui s se supun procedurii de
expropriere ceea ce reduce importana chestiunii doar la enunarea ei
teoretic.
Dreptul de preemiune este reglementat cu unele
particulariti i n codul silvic, la art.52 (Legea nr.26/1996). Este
vorba de dreptul de preemiune al statului n cazul vnzrii terenurilor
cu vegetaie forestier, a enclavelor din fondul forestier proprietate
public i a terenurilor limitrofe acestora.
Dreptul statului de exercitare a preemiunii deriv din calitatea
acestuia de autoritate central care este important n domeniul
silviculturii. Ocrotirea pdurilor, administrarea economiei forestiere,
regimul silvic n general reprezint un interes naional major care n
practic nu se bucur de o protecie eficient. Dreptul de preemiune al
statului ca un mijloc de protecie al fondului silvic care trebuie
transmis i generaiilor viitoare, este una din firavele msuri de

334
protecie a regimului silvic, care apreciem c a stat i n concepia
legiuitorului la adoptarea Legii nr. 26/1996.
Avnd n vedere c art.23452 din Codul silvic se refer la
terenurile aflate n vecintate cu fondul forestier proprietate public,
al crui singur proprietar este statul, apreciem alturi de opinia unui alt
autor exprimat n literatura de specialitate c singur statul poate
beneficia de dreptul de preemiune instituit de codul silvic. Drept
urmare, unitile administrativ-teritoriale nu pot beneficia de aceast
preemiune special. Legiuitorul l-a restrns doar n favoarea statului
exercitat prin intermediul Regiei Naionale a Pdurilor.Participarea
statului la exercitarea preemiunii are loc n calitate de persoan
juridic ca subiect de drept civil i nu n calitatea sa de titular al puterii
suverane. n temeiul acestui drept statul dobndete proprietatea
terenurilor ce constituie enclave din fondul forestier proprietate
public sau sunt limitrofe acestui fond precum i terenurile acoperite
cu vegetaie forestier, n cazul vnzrii lor, cu preferin fa de
orice cumprtor, la pre i n condiii egale. Domeniul dreptului de
preemiune este limitat la aceste pri ale fondului forestier i este
reglementat ca i n cazul terenurilor prevzute de Legea nr. 18/1991,
care are semnificaia juridic a unei instituii precontractuale, care
creeaz prin lege posibilitatea statului ca n anumite condiii s
perfecteze acest contract.
n legtur cu exercitarea dreptului de preemiune art.52 al.2
din codul silvic prevede c: Proprietarul vnztor este obligat s
ncunotineze, n scris, unitatea silvic teritorial n raza creia se
afl terenul respectiv, n legtur cu intenia de vnzare. Unitatea
silvic sesizat i va manifesta opiunea n termen de 30 zile, dup
care dreptul de preemiune nceteaz.
Opinm c aceast ntiinare are caracterul unei oferte pentru
c trebuie s cuprind elementele eseniale ale unui viitor contract de
vnzare-cumprare i anume, identificarea terenului, preul, alte
condiii legale ale vnzrii.
Dreptul de preemiune al statului se exercit la pre i aceasta
n condiii egale. Unele dificulti reale le prezint stabilirea preului
cnd poate s apar concurena dintre stat i un virtual cumprtor.
Pentru a lipsi de eficien textul art.52 din Codul silvic, proprietarul
mpreun cu textul poate s creeze aparen unor anumite preuri, care
s aib scop eludarea intereselor statului. De aceea s-ar impune o mai
335
mare precizie a textului, anume efectuarea unei expertize de
specialitate pentru stabilirea preului la nivelul valorii reale de
circulaie.
n urma acceptrii ofertei de ctre stat, contractul va fi
ncheiat, forma scris i autentic constituind condiia ad validitatem.
Dac nu s-a ncheiat contractul n forma autentic datorit refuzului
uneia din pri, cealalt parte are posibilitatea de a aciona n judecat
pentru obinerea unei hotrri care, fie s oblige pe promitent la
ncheierea contractului, fie s pronune o hotrre care s in loc de
act autentic de vnzare-cumprare.
Vnzarea fcut cu nerespectarea dreptului de preemiune al
statului este sancionat cu nulitatea absolut (art.52 alin2).
Dreptul de preemiune reglementat de Legea nr.54/1998,
privind circulaia juridic a terenurilor. Aceast lege lrgete aria
dispoziiilor referitoare att la terenurile aflate n circuitul civil, ct i
la persoanele care au vocaia de a dobndi dreptul de proprietate
asupra acestor terenuri.
n chiar textul art. 1 al.legii se prevede c terenurile
proprietate privat, indiferent de titularul lor, sunt i rmn n circuitul
civil. Ele pot fi nstrinate i dobndite cu respectarea dispoziiilor
legale.
n acest act normativ preemiunea este reglementat de art. 4
i 5. Prevederile art.4 din lege statueaz c nstrinarea terenurilor
agricole situate n intravilan este liber, fr s fie necesar exercitarea
dreptului de preemiune.
n art. 5 dreptul de preemiune este recunoscut:
coproprietarilor, vecinilor sau arendailor terenurilor agricole din
extravilan ce sunt supuse nstrinrii prin vnzare. Aici sunt de reinut
unele precizri cu caracter de noutate. Astfel, statul romn nu mai are
un drept distinct de preemiune, dect n cazul cnd are calitatea de
coproprietar sau de vecin.
Situaia arendaului este la fel modificat.
n art.9 din Legea arendrii nr.16/1994, se prevedea dreptul
de preemiune al arendaului persoan fizic naintea statului prin
vnzarea terenurilor agricole din extravilan, arendate, ori prin art.5
al Legii nr. 54/1994, acest drept aparine arendaului fr distincia
dac este persoan fizic sau juridic.

336
 n concluzie, rezult c ordinea de preferin din
reglementrile anterioare deja analizate, a fost pstrat acetia fiind:
coproprietarii, vecinii, arendaii. Rezid deosebirea n aceea c
vnztorul are dreptul s aleag, n condiii egale, pe oricare dintre
ofertanii din aceeai categorie. Aceasta pentru a evita frmiarea
care era posibil n reglementarea anterioar n parcele mici n
ipoteza c ar fi cumprat toi beneficiarii din aceeai categorie.
n fine, sanciunea nerespectrii dreptului la preemiune este
nulitatea relativ a contractului ncheiat. Ea aparine ca excepie unor
persoane care nu au participat la ncheierea actului juridic. Acetia
sunt titularii dreptului enumerai de lege de exercitare a preemiunii
care a fost nclcat prin ncheierea actului.Fiind vorba de nulitate
relativ ea poate fi confirmat expres sau tacit, nstrinarea devenind
astfel valabil.

3. Particulariti privind schimbul de terenuri.

n condiiile actuale schimbul de terenuri poate fi realizat pe
cale voluntar ntre proprietari de terenuri. Contractul de schimb este
reglementat de art.1405-1409 din C.civ., care n materie de terenuri se
completeaz cu prevederile art.51-52 din Legea nr.18/1991 cu
interdiciile de a face operaiuni juridice cu terenuri de ctre strini,
conform art.47 din lege pn la modificarea intervenit prin art. 12 i
13 din Legea nr. 54/1998.
Exist asemnri ntre contractul de vnzare-cumprare i
contractul de schimb, avnd ns i reguli specifice. Schimbul este
definit de art. 1405 C.civ. ca fiind un contract n care prile i dau
respectiv un lucru pentru altul.
Actul de schimb const n temeiul art. 12 din Legea nr.
54/1998, n schimbul de terenuri ntre persoane fizice sau ntre
persoane juridice private, ori ntre persoane fizice i persoane
juridice private fcut prin acordul prilor.
Schimbul de terenuri, indiferent de calitatea copermutanilor,
trebuie s mbrace obligatoriu forma nscrisului autentic.
Nerespectarea formei autentice este sancionat cu nulitatea absolut
(art.72 alin.1 din Legea nr. 18/1991, republicat, respectiv art. 12
alin.2 din Legea nr. 54/1998). Pe lng aceast condiie, atunci cnd
schimbul de terenuri are loc ntre persoane juridice care au n
administrare terenuri proprietatea statului, schimbul se poate perfecta
337
numai cu avizul Ministerului Agriculturii i Alimentaiei, dac este
vorba de terenuri agricole din extravilan, sau al Ministerului Mediului
dac sunt terenuri care fac parte din celelalte categorii. Acelai aviz
este obligatoriu i n situaia cnd schimbul de terenuri intervine ntre
persoane juridice i persoane fizice sau persoane juridice de tip
particular (art.72 alin. 2 din Legea nr. 18/1991) 235 ntregul capitol V
(art. 66-73) din Legea fondului funciar a fost abrogat prin art. 19 din
Legea nr. 54/1998. Aducem n atenie acest aspect din perspectiva
succesiunii n timp a regimului juridic al terenurilor.
El are relevan n litigii pendinte la instane cu privire la
legalitatea unor operaiuni de schimb efectuate anterior abrogrii
textelor din legea fondului funciar care n cazul persoanelor juridice
era condiionat de existena avizului favorabil, dat n prealabil.
S-a pus problema n jurispruden dac lipsa avizului sau
neregularitatea acestuia dup prescripiile art. 51 din redactarea
iniial a Legii fondului funciar, produce nulitatea schimbului efectuat
sub imperiul acestor reglementri, aciunea fiind formulat n epoca
legii dar soluionat dup abrogarea Cap.V referitor la Circulaia
juridic a terenurilor.
Instanele au anulat schimbul de terenuri efectuat ntre
primrie i o societate comercial agricol (provenit din fostul IAS)
pentru nendeplinirea acestor cerine imperative ale legii. mprtim
soluia instanei care reine c actele juridice sunt crmuite de
dispoziiile n vigoare la data ncheierii lor. Este fr relevan
mprejurarea c ulterior acest aviz nu mai este cerut n prealabil din
partea Ministerului Agriculturii i Alimentaiei sau a Ministerului
Apelor, Pdurilor i Mediului; dup caz. Actul de schimb nu a fost
ncheiat n forma autentic n faa notarului, care fiind o condiie ad
validitatem, nendeplinirea acesteia atrgnd sanciunea nulitii
absolute a actului juridic de schimb de terenuri.
n acelai timp art.51 alin.3 din Legea nr.18/1991 prevede c
prin schimb fiecare teren dobndete situaia juridic a terenului pe
care l nlocuiete, cu respectarea drepturilor reale. Punerea n posesie
a copermutanilor se face atunci cnd pentru schimb este necesar
avizul unuia din cele dou ministere, n prezena delegatului oficiului
judeean de cadastru i organizare teritorial, cu operarea modificrilor
n evidena cadastral i de registru agricol. Avizul necesar de la
Ministerul Agriculturii i Alimentaiei, n cazul terenurilor agricole
338
din extravilan, sau al Ministerului Mediului, dac terenul este din alt
categorie este un act administrativ individual. El este necesar i cnd
schimbul se face ntre persoane juridice care au n administrare
terenuri aflate n proprietatea statului sau unitilor administrativ-
teritoriale, pe de o parte i alte categorii de persoane juridice de tip
privat sau asociativ (societi comerciale, fundaii, asociaii etc.) sau
persoane fizice. Ca act administrativ individual este supus controlului
instanei de contencios administrativ, conform Legii nr.29/1990,
ordinul emis de Ministrul Agriculturii i Alimentaiei privind un
schimb de teren, poate fi atacat de cei care se consider nendreptii,
prevalndu-se de calitatea de proprietari pe care o ignor acel ordin. 236
Instanele sunt datoare s verifice titlurile de proprietate i evidenele
de la comisia judeean constituit n baza Legii nr.18/1991. Acest
minister nu aprob ci doar avizeaz schimbul. Acest aviz nu se poate
emite dac coschimbaii nu fac dovada existenei titlului de
proprietate pentru terenurile obiect al schimbului. Schimbul efectuat
dup intrarea n vigoare a Legii nr. 54/1998 nu mai este condiionat de
obinerea prealabil a unor asemenea avize. n regimul juridic instituit
de Legea nr. 54/1998, chestiunea prezint importan mai redus.
Actualmente regimul este mai elastic, nemaifiind necesar
autorizaia administrativ.
Adeverinele provizorii nu constituie titlu de proprietate, aa
c schimbul fcut n temeiul lor nu este valabil, pentru c dac se
dovedete c una din pri nu este proprietar al lucrului aceasta va
trebui s ntoarc lucrul primit (art.1407 C.civ.). Avizele date greit (n
spe de Ministerul Mediului) pot fi retrase de organul emitent, fiindc
n plan contractual, ct timp nu s-a dovedit calitatea de proprietari a
coschimbailor, avizul este lipsit de obiect. Construcia juridic pe
temeiul reglementrilor anterioare nu mai are semnificaie pentru c s-
a dat circulaiei juridice a terenurilor, un caracter mai elastic bazat pe
liberul acord al prilor, extinzndu-se principiul consensualitii prin
eliminarea acelei pri de formalism, considerat inutil n concepia
legiuitorului din 1998.
Schimbul poate rmne valabil i n ideea vnzrii de bunuri
viitoare, admisibil n dreptul nostru civil. Dac ulterior cel care
deine adeverina primete titlul de proprietate, cum este i firesc n
majoritatea cazurilor, nstrinarea devine perfect valabil. Este

339
valabil regula privind vnzarea unor bunuri viitoare, care nu sunt n
patrimoniul prii la data ncheierii actului.
Schimbul este permis indiferent de categoria de folosin a
terenurilor sau de locul amplasrii lor, n intravilan sau extravilan. Din
interpretarea art. 1407 C.civ. rezult nulitatea contractului dac
copermutanii nu sunt proprietari a terenurilor obiect al schimbului.
Deci problema dac pot fi ncheiate acte juridice de schimb
de terenuri sau de vnzare-cumprare pe baza adeverinelor provizorii
i n lipsa titlului de proprietate care nu a fost eliberat, este soluionat
controversat i se impun aceste precizri.
n practica judiciar s-a reinut c aceste adeverine nu
constituie titlu de proprietate n sensul art.480 C.civ. i nici cele ale
Legii nr.18/1991. Hotrrea C.S.J. nr. I/1997, aduce opreliti numai la
revendicare i la ieirea in indiviziune.
Chiar fcnd dovada provizorie i avnd o valabilitate
tranzitorie l ndreptete pe titular la nstrinare i nu poate fi atacat
de teri actul juridic ncheiat. Considerm c nstrinarea este legal i
ne aflm n situaia unei nstrinri sub condiie rezolutorie, actul
translativ urmnd s se consolideze n momentul obinerii ulterioare a
titlului de proprietate. Un coschimba nu poate invoca drept motiv de
nulitate lipsa titlului, pentru c ar invoca propria turpitudine ceea ce
nu este admis.
n regimul de carte funciar fr acest titlu nu se poate efectua
ntabularea i deci nici contractul n form autentic. La intravilan s-a
admis n practica notarial nstrinarea sub rezerva prezentrii unui
certificat de la consiliul local, care s ateste dac terenul respectiv a
fcut sau nu obiectul Legii nr.18/1991, sau fcnd obiectul
reconstituirii, vnztorul are dreptul la eliberarea certificatului de
urbanism n condiiile Legii nr.50/1991. Aceast soluie cu caracter de
provizorat impus de nevoi practice, are n vedere i faptul c lucrrile
cadastrale prevzute de Legea nr. 7/1996, nu sunt finalizate i circuitul
civil nu poate rmne n ateptare.
n regimul de carte funciar, actul translativ al proprietii are
ntre pri valoarea unui antecontract i le oblig s-i ndeplineasc
obligaiile pe care i le-au asumat. El trebuie s dea dovad de
loialitate i s negocieze cu bun-credin, n caz contrar partea
pgubit poate s pretind dezdunri, pentru care sunt autori care fac
propunerea instituionalizrii rspunderii civile precontractuale. 237
340
 Restricii n materia schimbului legiuitorul a stabilit prin
art.12 alin.3, n primul rnd, pentru terenurile proprietate public,
domeniul public fiind inalienabil.
n al doilea rnd, ca la orice nstrinare, proprietatea celui care
dobndete nu poate depi 200 ha, limita superioar n echivalent
arabil de familie (aplicabile prev.art. 12 alin. 2 din lege).Tot astfel,
sunt oprite schimburile privind terenurile pentru care prin lege, s-a
stabilit inalienabilitatea temporar. n acest sens art. 32 din Legea nr.
18/1991 prevede c terenul atribuit conform art. 19, 21, 43 nu poate fi
nstrinat prin acte ntre vii timp de 10 ani sub sanciunea nulitii
absolute a actului de nstrinare.
Inalienabilitatea temporar privete i terenurile trecute n
titluri de proprietate n privina crora exist litigii pe rolul instanelor
judectoreti conform art. 15 din Legea nr. 54/1998, pn la
soluionarea irevocabil a litigiului.

Note bibliografice:

341
1
L.Pop, Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, Ed.Lumina Lex, Ed.1996, p.238; Gh.Fekete, I.Zinveliu, op.cit., p.177;
C.Sttescu, C.Brsan, op.cit., p.265.
2
M.Planiol, G.Ripert, op.cit., p.572.
3
A.Colin, H.Capitant, op.cit., p.1107-1108.
4
L.Pop, op.cit. p. 239
5
L.Pop, Teoria general a drepturilor reale, Cluj-Napoca, 1987, p.252.
6
P.C.Vlachide, Repetiia principiilor de drept civil, vol.I, Ed.Europa Nova, 1994, p.111-112.
7
A.Colin i H.Capitant, op.cit., p.1118-1119.
8
V.Geonea, Curs de drept civil. Proprietatea i alte drepturi reale, Ed.Scaiul Buc.1996, p.40.
9
Curtea de Apel Timioara, Dec.civ.nr.320/1995, publicat n Revista cercului juridic bnean, nr.3/1995, p.54.
10
Acest aspect a fost analizat n capitolul anterior. Dup prerea noastr, la bunurile mobile se impune o analiz distinct i dobndirea lor
nu poate fi cantonat n acest mod de dobndire.
11
Trib.Supr., Colciv., Dec.nr.175/4 febr.1958, publicat de I.Mihu i Al.Lesviodax n Repertoriu pe anii 1952-1969, Ed.t., 1970,
p.161.
12
I.G.Mihu, n Repertoriu pe anii 1969-1975, Ed.t. i Encicl., 1975, p.89; Trib.Supr., Dec.civ.nr.1150/6 iul.1971.
13
I.G.Mihu, n Repertoriu pe anii 1969-1975, op.cit., p.91; Trib.Supr., S.civ., Dec.nr.1248/15 oct.1969.
14
Curtea de Apel Ploieti, Dec.civ.nr.158/19 ian.1995, n Culegere de practic judiciar a C.A.Ploieti, Ed.1995, p.124-125.
15
t.Laday, Codul civil austriac n vigoare n Ardeal, comentat, Ed.Ministerului Justiiei, Directoratul Cluj, 1924, p.713-722.
16
G.Plopu, Pri alese din dreptul privat ungar, tom.I, Oradea 1929, p.415-419.
17
t.Laday, Codul civil austriac n vigoare n Ardeal Ed.Cluj, 1924, p.713.
18
Trib.Supr., S.civ., Dec.nr.2140/1 oct.1974 i 2159/2 oct.1974, publicate n I.G.Mihu, Repertoriu pe anii 1969-1975, p.101-102;
C.Turianu: Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Ed. All-Beck, 1999, p.108.
19
Trib.Supr., S.civ., Dec.nr.400/1978, n C.D. 1978, p.19.
20
Trib.Supr., S.civ., Dc.nr.911/1978, ne.1584/1980, n I.G.Mihu, Repertoriu de practic judiciar pe 1975-1980, Ed.1982, p.75.
21
P.Perju, Sintez teoretic a jursiprudenei instanelor , n R.D. nr.2/1996, p.80.
22
D.Chiric, Drept civil. Contracte speciale, Ed.Cordial, Cluj-Napoca, 1994, p.161-162; I.Zinveliu, Contracte civile, Ed.Dacia,
Cluj, 1978, p.156.
23
n acest sens, Curtea de Apel Suceava, Dec.civ.nr.742/1995, comentat n R.D. nr.9/1996, p.109.
24
Trib.Supr., S.civ., Dec.nr.580/1971, n I.G.Mihu, Repertoriu pe anii 1969-1975, p.134.
25
L.Pop., Dreptul de proprietate Ed.Lumina Lex, 1996, p.271-272.
26
Vezi i Trib.Supr., S.civ., Dec.nr.1291/5 sept.1978 i 757/19 apr.1979, publicate n I.G.Mihu, Repertoriu pe anii 1975-1980, p.97.
27
M.Planiol, G.Ripert, Traite practique de droit civil francaise, Tome III, Paris 1926, p.572, 6o1; C.Hamangiu, N.Georgean, op.cit.,
vol.II, p.339.
28
Gh.Vintil, Probleme desprinse din practica executrii silite imobiliare, n Revista juridic a Olteniei nr.1-2 1995, p.3941.
29
I.Adam, Regimul juridic al dobndirii i nstrinrii terenurilor, Ed.Europa Nova, 1996, p.32-33.
30
t.Laday, op.cit., p.714.
31
C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., vol.II, p.161.
32
Trib.Supr., S.civ., Dec.nr.468/1971, publicat n Repertoriu de practic judiciar pe anii 1969-1975, p.102.
33
Trib.Supr., Dec.civ.nr.717/22 mart.1972, n C.D. pe anul 1972, p.86.
34
Vezi n acest sens, practica publicat n materie n Repertoriu pe anii 1969-1975, p.222-223.
35
E.S.Romano, op.cit., p.333-334; D.Chiric, Drept civil.Contracte speciale, Ed.Cordial, Cluj-Napoca, 1994, p.
36
M.N.Costin, Marile instituii ale dreptului civil romn, vol.I, Ed. Dacia, 1982, p.385; D.Chiric, op.cit., p.
37
P.C.Vlachide, op.cit., p.129.
38
n acest sens, Senr.civ.nr.1436/1992, Jud.Tg.Mure, nerecurat, citat n Pro Jure nr.2/1995, p.38, Dec.civ. nr.116/1995 a Curii de Apel
Tg.Mure, nepublicat.
39
Vezi C.S.J., S.civ., Dec.nr.1448/16 iunie 1993, publicat n R.D. nr.7/1994, p.76-77.
40
Vezi C.S.J., S.civ., Dec.nr.2221/8 oct.1993, publicat n R.D. nr.8/1994, p.96-97; Vezi i V.Ptulea n Regimul juridic al circulaiei
terenurilor n intravilanul localitilor, Buc., 1995, p.133-135.
41
Publicat n M.O. nr.61/26 mart.1996.
42
C.Hamangiu, N.Georgean, op.cit., p.343.
43
St.D.Crpenaru, Drept civil-succesiunile, Ed.Did.i Ped., 1971, p.215-216.
44
D.Alexandresco, Principiile dreptului civil romn, vol.II, (partea I), Buc., 1927, p.65; M.Eliescu, Motenirea i devoluiunea, E.Acad.,
1966, p.145-146; D.Chiric, Drept civil-Succesiuni, Ed.Lumina Lex, 1996, p.68-70.
45
D.Alexandresco, op.cit., p.8-10.
46
Instit. De divisione rerum et qualitate (Citat dup D.Alexandresco).
47
M.Planiol, G.Ripert, op.cit., p.589-590.
48
Aceeai autori i ntemeiaz sub titlul: Capture de la propriete ennemie, fcnd referire la Acordul de la Paris din 28 martie 1918;
Declaraia de la Paris din 1856 i Legea francez din 15 martie 1916.
49
C.S.J., S.civ., Dec.nr.609/1992, publicat n R.D. nr.10/1992, p.91-92.
50
A se vedea C.S.J., S.civ., Dec.nr.465/2 febr.1993, citat i comentat de E.Lupan i I.Sabu, n Pro Jure nr.2/1995, p.17-37.
51
Publicat n M.O. nr.279/29 noi.1995.
52
I.P.Filipescu, Tratat de dreptul familiei, Ed.All, 1993, p.119-121. Vezi i consideraiile din cap.I, p.21-22, a lucrrii de fa.
53
P.Perju, Sintez teoretic a jurisprudenei, n R.D. nr.9/1996, p.98-99.
54
C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., vol.II, Ed.1929, p.221.
55
St.D.Crpenaru, Drept comercial romn, Ed.All, 1996, p.29 i 364; V.Ptulea i C.Turianu, Elemente de drept comercial, Ed.1993,
p.187, p.187; Cas.Rom, n S.U.nr.14/1939, citat de I.Turcu, n Dreptul afacerilor, Ed.1992, p.17.
56
n acest sens, Curtea de Apel Tg.Mure, Dec.civ.nr.408/R/25 apr.1996, nepublicat.
57
I.L.Georgescu, Drept comercial romn, Ed.Lumina Lex, 1994, p.162-163.
58
D.Alexandresco, op.cit., vol.III, partea I, p.366.
59
C.Hamangiu, .a., op.cit., p.234. Aceast ipotez este prevzut de Codul civil italian, n art.459.
60
C.Hamangiu, N.Georgean, op.cit., p.101.
61
C.Hamangiu, N.Georgean, op.cit., vol.II, p.73, M.Planiol, G.Ripert, op.cit., tome III, p.255-256; Dalloz, Ed.1993-1994, de
G.Goubeaux i Ph.Bihr, p.441-442.
62
Matei B.Cantacuzino, op.cit., p.146; D.Alexandresco, op.cit., vol.III, partea I, p.334
63
D.Gndac, Unele ipoteze prevzute de art.494 C.civ. n Revista juridic a Olteniei nr.1-2/1995, p.35-37.
64
Publicat n C.D. de ndrumare ale plenului T.S. n materie civil, pe anii 1952-1965, Ed.t., Buc., 1966, p.91-94.
65
Tirb.Supr., Dec.civ.nr.1978/3 noi.1977, n C.D. pe anul 1977, p.26-27.
66
Trib.Supr., Dec.civ.nr.2007/7 noi.1979, n C.D. pe anul 1979, p.45-46.
67
Trib.Supr., Dec.civ.nr.1787/6 oct.1979, n C.D. pe anul 1979, p.47.
68
E.S.Romano, Aspecte teoretice i practice privind construciile pe terenul altuia, n Revista Dreptul nr.10/1992, p.36.
69
Trib.Supr., Dec.civ.nr.1916, n Repertoriu pe anii 1969-1975, p.98.
70
n acest sens, Sent.civ.nr.1123/1992 a Judec.Tg.Mure, nepublicat.
71
n acest sens, Dec.civ.nr.464/1993, a Trib.Mure, nepublicat.
72
n acestsens, Dec.civ.nr.129/1994, a Trib.Harghita; Dec.civ.nr.319/1995 pronunat de Curtea de Apel Tg.,Mure, nepublicate.
73
Dec.civ.nr.509/1994, Trib.Mure; Dec.nr.611/1995, Curtea de Apel Tg.Mure, nepublicat.
74
Dec.civ.nr.89/1996, Curtea de Apel Tg.Mure, nepublicat.
75
Trib.Mun.Buc.,Dec.civ.nr.873/1991, n Culegere de practic judiciar civil pe anul 1991, p.1119-1120.
76
Trib.Mun.Buc, Dec.civ.nr.65/1991, n Culegere de practic judiciar pe anul 1991, cu Not de I.G.Mihu, Ed.1992, p.120-121.
77
C.Hamangiu, N.Georgescu, op.cit., p.79.
78
A.Ionacu, M.Murean, C.Surdu, Contribuia practicii judectoreti la dezvoltarea principiilor dreptului civil romn, vol.I., E.S.,
1973, p.89-93 (C.Surdu).
79
D.Chiric, Natura juridic i valorificarea drepturilor constructorului pe terenul unui ter, n R.R.D. nr.1/1987, p.6-8; E.S.Romano,
Dreptul de proprietateprivat i public n Romnia, Ed.Graphix, 1993, p.325-329; L.Pop, op.cit., p.250.
80
C.Brsan, Regimul juridic al construciilor edificare pe terenul proprietatea altei persoane, n R.R.D. nr.5/1985, p.36; D.Gherasim,
op.cit., p.175, Al.Bacaci, op.cit., p.47-50.
81
D.Chiric, op.cit., p.3-12; E.S.Romano, op.cit., p.29-30; L.Pop, op.cit., p.250-253.
82
Not de I.G.Mihu la Dec.civ a Trib.Mun.Buc. nr.65/1991; Trib.Supr., S.civ., Dec.nr.199/1984, nr.1787/1979, n Culegere de practic
pe anul 1991, p.121.
83
C.S.J., S.civ., Dec.nr.892/apr.1994, publicat n Buletinul juripsrudenei pe anul 1994, Ed.1995, p.29-32.
84
A se vedea Trib.Supr., Dec.civ.nr.381/1985, n Repertoriu pe anii 1980-1985, p.71-72. De I.G.Mihu.
85
A se vedea Trib.Supr., Dec.civ.nr.1257/1956, n C.D. 1956, I, p.63 i Leg.pop. 8/1957, p.94, cu Not de S.Brdeanu.
86
Vezi Trib.Supr., Dec.civ.nr.479/22 febr.1984, publicat n Legislaia familiei i practica judiciar n materie, Ed. De M.J. n anul 1987,
p.342-343.
87
A se vedea Trib.Supr., S.civ., Dec.nr.566/1979, n C.D. 1979, p.15.
88
Trib.Supr., S.civ., Dec.nr.1325/6 iul.1977, publicat n I.G.Mihu n Repertoriu pe anii 1975-1980, p.72.
89
C.S.J., S.Civ., Dec. nr. 893/1994, Revista Dreptul, nr. 12/1994, p.62.
90
Trib.Supr., Col.civ., Dec.nr.800/1959, n L.P. nr.10/1960, p.93.
91
C.Alunaru, Noi aspecte teoretice i practice ale dreptului de superficie, n Rev.R.D. nr.5-6/1993, p.65-73; F.I.Ciobanu, Instituia
dreptului de superficie raportat la prevederile legii fondului funciar, n R.D. nr.2/1993, p.61.63.
92
C.Sttescu, n legtur cu practica judiciar privind partajul unor construcii cldite fr autorizaie legal n R.R.D. nr.12/1982,
p.27-30; Trib.Supr., Col.civ., Dec.nr.406/1958, I.G.Mihu, Al.Lesviodax, n Repertoriu de practic, 1962-1969, p.169.
93
D.Chiric, Publicitatea transferurilor dreptului de proprietate imobiliar. n Dreptul nr.4/1992, p.22.
94
Trib.Supr., Dec.civ.nr.585/1989, n C.D. 1980, p.39-40; Dec.nr.277/1983, n C.D. 1983, p.103.
95
I. Albu: Op.cit., p.77.
96
V.Ptulea, C.Turianu, Instituii de dtrept economice i comercial - Practic jurisdicional, Ed.Continent XXI, Buc., 1994, p.69-70.
97
I. Sabu-Pop: Despre dobndirea dreptului de proprietate prin accesiunea imobiliar artificial n Curentul juridic, nr. 2/1997, p.61-
76.
98
Curtea de Apel Ploieti, Dec. nr. 694/1997, n C.Turianu: Dreptul de proprietate, Ed. All-Beck, 1999, p.237-238.
99
Trib.Supr., S.civ., Dec.nr.236/26 ian.1974, n Repertoriu de practic judiciar pe anii 1969-1975, I.G.Mihu, p.97.
100
C.Hamangiu, N.Georgean, op.cit., p.103-104; M.N.Costin, op.cit., p.377; Tr.Ionacu i S.Brdeanu, op.cit., p.190; R.I.Motica,
op.cit., p.121-122; L.Pop, op.,cit., p.255-256.
101
M.Planiol, G.Ripert, op.it., p.572; A.Colin, H.Capitant, op.cit., p.1135-1138; P.Rambaud, op.cit., p.308-311.
102
t.Laday, op.cit., p.709-710; art.414-416, C.civ.austr. sub denumirea de Accesiunea miestrit prin lucru sau prin unire n general.
103
C.Hamangiu, I.Rosetti Blnescu i Al.Bicoianu, op.cit.,p.243; L. Pop, op.cit.256; C-tin Sttescu, op.cit.p.843; P.M.Cosmovici,
Drept civil - Drepturi reale, Ed.All, 1995,p.94, V.Geonea - Curs de drept civil, Ed.Scaiul, Buc.1996,p.45.
104
n acest sens, Trib.Mure, Dec.civ.nr.566 din 10 iun.1994 nepublicat, Curtea de Apel Tg.Mure, Dec,civ.844/R/18.oct.1994,
nepublicata; Trib.Supr., S.civ. Dec.civ.nr.1479 din 1983, publicat in "RRD" nr,5/1984,p.64, nr.9/1983, n C.D.pe anul 1983,p.21-22.
105
A.Colin, H.Capitant, op.cit., p.1141.
106
L.Pop, op.cit., p.257; C.Sttescu i C.Brsan, op.cit., p.290-291.
107
C.Sttescu, Corneliu Brsan, Op.cit.p.291-292; Tr.Ionacu, Salvator Brdeanu, op.cit.p.177-178; Tr.Ionacu i S.Brdeanu,
Dreptul de proprietate socialist i alte drepturi de proprietate de tip nou n dreptul R.P.R., Ed.t.1964, p.275-279; Trib.Supr., Secia civ.,
Dec.nr.577/30 apr.1958, Tv "L.P." nr.9/1958,p.100.
108
Vezi Trib.Supr., S.civ., Dec.nr.618/11 apr.1985, n C.D. 1985, p.13-14.
109
C.Sttescu, C.Brsan, op.cit., p.291-292; M.Scheaua, Dobndirea dreptului de proprietate prin prescripia achizitiv, n
Rev.Dreptul nr.5-6/1993, p.62-65.
110
K.Savigny, n Das Recht des Besitzes. Giessen, 1803.
111
R.Ihering, n Der Besitzwille. Zugleich eine Kritik der herschenden juristischen Metode. Jena, 1889, p.481.
112
A.Boar, Efectul creator al posesiunii n sistemul de publicitate imobiliar prin cri funciare, n R.D.nr.1/1996, p.70-71.
113
n acest sens, Trib.Supr., Dec.nr.1518/1978, n R.R.D. nr.3/1979, p.57; nr.972/1976, n C.D. pe anul 1976, p.52; C.S.J.,
Dec.nr.391/1992, n V.Bogdnescu .a., op.cit., p.39-41; T.S., Dec.nr.1945/1982, n C.D., 1982, p.25; Dec.nr.1335/1975, n C.D. pe anul
1975, p.131.
114
D.Gherasim, Teoria general a posesiei n dreptul civil romn, Ed.Acad.R.S.R., p.44-52; C.Brsan, Regimul juridic al bunurilor
imobile, Ed. t. i Encicl., Buc., 1993, p.76-78; M.Planiol i G.Ripert, op.cit., p.162-170.
115
A se vedea C.S.J., S.civ., Dec.nr.1086/11 mai 1993, comentat de E.Lupan i I. Sabu, n Rev. PRO-IURE nr.2/1995, p.13-15.
116
n acest sens, C.S.J., S.civ., Dec.nr.506/19 mart.1992; Dec.nr.465/2 febr.1993, comentate i citate de E.Lupan i I.Sabu, op.cit., p.14-
15.
117
n acest sens, C.S.J., S.civ., Dec.nr.609/2 apr.1992, n R.D. nr.10/1992, p.92.
118
n acest sens, Curtea de Apel Craiova, Dec.civ.nr.1002/1994, n Revista juridic a Olteniei nr.1-2/1995, p.91.
119
n acest sens, Trib.Supr., S.civ., Dec.nr.2101/8 noi.1972, n I.Mihu, Repertoriu pe anii 1969-1975, p.106-107.
120
n acest sens, Trib.Mun.Buc., S.III civ., Dec.nr.116/1991, n Culegere pe anul 1991, p.117.
121
n acest sens, V.Bogdnescu .a., C.S.J., S.civ., Dec.nr.391/4 mart.1992, n Probleme de drept din deciziile C.S.J, Ed.Orizonturi
1993, p.39-41.
122
n acest sens, Trib.Supr., S.civ., Dec.nr.972/1976, n C.D. pe anul 1976, p.52-54; Dec.nr.392/5 mart.1986, n C.D. pe anul 1986,
p.15-17.
123
n acest sens, Trib.Supr., S.civ., Dec.nr.1327/30 iul.1971, n I.G.Mihu, n Repertoriu pe anii 1969-1975, p.107; Dec.nr.1431/30
iun. 1972, p.106.
124
n acest sens, Trib.Supr., S.civ., Dec.nr.769/21 apr.1979, n C.D. pe 1979, p.37-38.
125
M.Eliescu, Transmisiunea i mpreala motenirii, Ed.Acad., 1966, p.214-217; D. Chiric, Drept civil - Succesiuni, Ed.Lumina Lex,
1996, p.293-294; Trib.Supr., S.civ., Dec.nr.1401/1985, n R.R.D. nr.5/1986, p.82.
126
Trib.Supr., S.civ., Dec.nr.1401/17 iul.1985, publicat i n C.D. 1985, p.9-12.
127
n acest sens, Trib.Supr., S.civ., Dec.nr.1903/30 oct.1975, n C.D. 1975, p.66-68.
128
n acest sens, Curtea de Apel Timioara, Dec.civ.nr.140/6 febr.1996, n Rev. Dreptul nr.11/1996, p.125.
129
n acest sens, Curtea de Apel Tg.Mure, Dec.civ.nr.135/R/28 febr.1994, nepublicat.
130
T.Ionacu i .Brdeanu, op.cit., p.182; C.Sttescu, C.Brsan, op.cit., p.293; M.N.Costin, op.cit., p.368; L.Pop, op.cit., p.258.
131
n acest sens, C.S.J., S.civ., Dec.nr.515/28 febr.1994, n R.D. nr.12/1994, p.77; M.Scheaua, Dobndirea dreptului de proprietate
prin prescripie achizitiv, n R.D. nr.5-6-/1993, p.62-65.
132
A se vedea, Trib.Gorj, Dec.civ.nr.192/A/18 ian.1996, cu Nota de N.Deaconu, n R.D. nr.8/1996, p.120-123.
133
A se vedea Curtea de Apel Galai, Dec.civ.nr.1605/R/1994, n Sintez de practic judiciar a Curii de Apel Galai, publicat n 1995,
p.78.
134
D.Andrei i R.Petrescu, Examen teoretic al practicii Tribunalului Suprem referitoare la uzucapiune, n R.R.D. nr.11/1984, p.45-54;
I.Adam, op.cit., p.227.
135
V.Hanga, Drept privat roman, Ed.1992, p.80-81.
136
Matei B.Cantacuzino, op.cit., p.219.
137
Eugeniu Safta Romano, op.cit., p.304-305.
138
n actuala reglementare procedural invocarea acestui aspect se poate face n toate fazele de judecat, inclusiv n recurs, potrivit
art.304 din C.pr.civ., i nu mai este valabil statuarea din doctrin; (D.Alexandresco, vol.XI, op.cit., p.244; C.Hamangiu, N.Georgean,
op.cit., p.501; Laureant, op.cit., vol.XXXII, nr.502). A se vedea n acest sens i Codul civil editat de Ministerul Justiiei, Ed.t., Buc.,
1958.
139
C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p.279; D.Alexandresco, op.cit., vol.II, p.242; Laureant, vol.XV, nr.505.
140
C.Hamangiu, N.Georgean, op.cit., vol.IX, p.501.
141
n acest sens, Trib.Supr., Dec.civ.nr.95/22 iun.1975, n Ioan G.Mihu, Al.Lesviodax, Repertoriu pe anii 1959-1969, p.175.
142
n acest sens, Trib.Supr., Dec.civ.nr.870/21 iul.1958, p.175.
143
D. Gherasim, op.cit., p.127.
144
D.Andrei i R.Petrescu, op.cit., p.51.
145
D.Andrei i R.Petrescu, op.cit., p.49-51.
146
Eugeniu S.Romano, op.cit., p.301.
147
L.Mazeaud, H.Mazeaud, Le cours de droit civil, tome II, vol.II, Paris 1969, p.178-188.
148
n acest sens, vezi Trib.Supr., Dec.civ.nr.1348/7 dec.1961 i Dec.nr.406/22 martie 1967, n I.Mihu, Al. Lesviodax, Repertoriu
p.175; T.Ionacu, S.Brdeanu, op.cit., p.180; C.tin Sttetescu, op.cit., p.847; C.Hamangiu, N.Georgean, op.cit., p.498; Trib.Supr.,
D.civ., Dec.nr.139/24 ian, n C.D. 1979, p.42.
149
n acest sens, Trib.Jud.Maramure, Dec.civ.nr.35/1959, n L.P. nr.5/1960, p.129.
150
n acest sens, Trib.mun.Buc., S.IV civ., Dec.nr.1031/1990, n Culegere de practic judiciar pe anul 1990, Ed.1992, p.91.
151
Idem, Dec.civ.nr.727/1991, n Culegere de practic judiciar pe anul 1991, p.116-117.
152
n acest sens, C.S.J., S.civ., Dec.nr.459/26 febr.1993, publicat n Buletinul jurisprudenei pe anul 1993, Ed.1994, p.25-27.
153
n acest sens, Curtea de Apel Suceava, Dec.civ.nr.704/1994, n R.D. nr.5/1995, p.45.
154
P.Perju, Comentariu fcut asupra speei, n R.D. nr.5/1995, p.45-46.
155
Publicat n C.D. 1979, p.32 i n I.G.Mihu, Repertoriu pe anii 1975-1980, p.78. A fost pronunat n compunerea prevzut de
art.39 alin.2 i 3 din Legea pentru organizarea judectoreasc, anterioar.
156
Vezi Trib.Supr., Dec.nr.139/24 ian.1979, n C.D. 1979, p.42-44.
157
n acest sens, Trib.Supr., S.civ., Dec.nr.1913/1978, n R.D. nr.4/1979, p.63.
158
L.Pop, op.cit., p.261; Eugeniu S.Romano, op.cit., p.299.
159
E.Chelaru: Circulaia juridic a terenurilor, Ed. All-Beck, 1999, p.142 i urm, Legea nr. 54/1998, publicat n M.O., I, nr. 120/4
martie 1998;
160
C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p.274-275. Aceiai autori citeaz la p.275 un numr important de soluii ale
Curii de Casaie i ale tribunalelor.
161
M.Eliescu, op.cit., p.217-218.
162
Despre natura juridic i caracterele tranzaciei, vezi Fr.Deak i t.Crpenaru, Contracte civile i comerciale, Ed.Lumina Lex,1993,
p.245-254; D.Chiric, Drept civil - contracte speciale, Ed.Cordial, 1994, p.307-314.
163
C.S.J., S.civ., Dec.nr.1264/1993, n R.D. nr.7/1994, p.96.
164
A se vedea pentru nelegerea corect a uzucapiunii de carte funciar, L. Pop, Drept civil - Teoria general a drepturilor reale, Cluj-
Napoca, 1987, p.275-276; La fel, de acelai autor, op.cit., p.261-262.
165
t.Laday, op.cit., vol.III, p.682-691; D.Andrei, R.Petrescu, op.cit., p.53; S.Brdeanu, Extinderea legislaiei civile i comerciale,
Sibiu, 1944, p.147.
166
Trib.Supr., n compunerea prevzut de art.39 alin.2 i 3 din Legea pentru organizarea judectoreasc anterioar. Decizia nr.11/7
febr.1976, n R.R.D. nr.7/1976, p.44, cu Not de R.Petrescu, p.45-46.
167
Pavel Perju, Discuii asupra unor probleme controversate n R.D. nr.10-11/1995, p.55-56. Acelai autor citeaz din practica
judiciar a C.S.J., S.civ., Dec.nr.508/19 mart.1992, nepublicat, i Sent.civ.nr.473/1995 a Jud.Cmpulung Moldovenesc; A.A.Tulus, n
legtur cu uzucapiunea extratabular, n R.D. nr.7/1995, p.25-28.
168
P.Demeny, Crile funciare, Ed. Clasium, Cluj, 1993, p.72-73.
169
n acest sens, Curtea de Apel Tg.Mure, Dec.civ.nr.102/R/31 ian.1996, nepublicat.
170
A se vedea explicaiile teoretice n materie, Tr.Ionacu, .Brdeanu, op.cit., p.184-185. Autorii admit posibilitatea acestei proceduri
pentru teren, dac ea s-a mplinit nainte de intrarea n vigoare a Legilor nr.58/1974 i 59/1974.
171
n acest sens, Trib.Supr., S.civ., Dec.nr.817/23 mai 1978, n C.D. pe anul 1979, p.17.
172
n acest sens, Trib.Supr., S.civ., Dec.nr.404/3 mart.1982, n C.D. 1982, p.29-30.
173
A se vedea: Trib.Supr., Dec.civ.nr.336/10 mart.1981, n R.R.D. nr.11/1981, p.45.
174
n acest sens, Trib.Harghita, Dec.civ.nr.594/11 dec.1995, nepublicat; aceeai instan, Dec.civ.nr.587/7 dec.1995, nepublicat.
175
Curtea de Apel Tg.Mure, Dec.civ.nr.512/13.VI.1996, nepublicat; Trib.Harghita, Dec.civ.nr.587/7 dec.1995, nepublicat.
176
D.Chiric, Uzucapiunea n practica instanelor de judecat, n S.C.J. nr.1/1986, p.62-65.
177
A.A.Tulus, n legtur cu uzucapiunea extratabular, n R.D. nr.7/1995, p.26-27; A.Boar, op. cit., n R.D., nr.1/1996, p.76-77.
178
I.Filipescu, Domeniul public i privat al statului i unitilor administrativ-teritoriale, n R.D. nr.5-6/1994, p.74.
179
Tratarea pe larg a uzucapiunii dup Codul civil austriac de la 1911 i cea acceptat pentru termenul general de 32 de ani, dup
legiuirile locale ungureti i ale Deciziile curiale, a se vedea, G.Plopu n tratatul Prile alese din dreptul privat ungar, tom.I, Tipografia
Ateneul 1929, p.382-391 i 433-436.
180
Pronunat n compunerea prevzut de art.39 alin.2 i 3 din Legea nr.58/1968, n prezent abrogat prin Legea nr.92/1992, publicat n
R.R.D. nr.7/1976, p.44-45, cu Not (I) de R.Petrescu i Not (II) de S.Brdeanu.
181
Tr.Ionacu, S.Brdeanu, op.cit., p.185-186.
182
n acest sens, Jud.Tg.Mure, Sent.civ.nr.1444/26 febr.1993, nepublicat.
183
Trib.Supr., n compunerea prev.de art.39 alin.2 i 3 din Legea nr.58/1968, n prezent abrogat; Dec.nr.16/8 mart.1976, n C.D., p.54.
184
n acst sens, Jud.Tg.Mure, Sent.civ.nr.2577/8 mart.1994, nepublicat.
185
n acest sens, Trib.Jud.Suceava, Dec. civ.nr.25/1992, n R.D. nr.4/1993, p.53 (cu comentariu de P.Perju).
186
Trib.Supr., S.civ., Dec.nr.861/30 mai 1978, n C.D. pe anul 1978, p.258.
187
n acest sens, Curtea de Apel Timioara, Dec.civ.nr.140/6 febr.1996, n R.D. nr.11/1996.
188
Tr.Ionacu, E.Barasch .a., Tratat de drept civil, vol.I, E.Acad., Buc., 1967, p.489-490; Gh.Beleiu, Drept civil romn, Ed. ansa,
1994, p.205-206; E.Lupan, Drept civil - partea general, Ed.Cluj-Napoca, 1995, p.302-303; St.Ruchi, Drept civil, Ed.Fundaiei
Chemarea Iai, 1993, p.167-168.
189
Dalloz, op.cit., p.1698, Nota 2.
190
C.Hamangiu, C.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p.295-296; n jurisprudena i doctrina francez principiul art.2224 este
pstrat, vezi Dalloz, op.cit., p.1698.
191
D.Alexandresco, op.cit., vol.XI, p.71.
192
Pentru detalii asupra controversei vezi I.Adam: Drept civil. Teoria general a drepturilor reale, Ed. Europa Nova, 1998, p.411-413.
193
C.Brsan, V.Stoica, Evoluia legislaiei privind circulaia imobilelor (II), n R.D. nr.6/1990, p.51-52; C.Turianu, Efectul ntreruptiv
al Legilor nr.58 i 59/1974, n R.D. nr.9/1992, p.67.
194
n acest sens, Curtea de Apel Constana, Dec.civ.nr.165/28 febr.1994 i Dec.civ.nr.284/13 apr.1994, n Culegerea de jursipruden,
Ed.Dobrogea, 1994, p.115-117.
195
Pentru evitarea confuziilor vom utiliza n acest paragraf numerotarea iniial a articolelor din lege.
196
n acest sens, Curtea de Apel Tg.Mure, Dec.civ.nr.979/16 noi.1995, nepublicat.
197
n acest sens, Curtea de Apel Constana, Dec.civ.nr.609/24 oct.1994, cu Not de E.Mihalcea, n R.D. nr.8/1995, p.94-96.
198
M.Planiol, G.Ripert, op.cit., p.184-186; Dalloz, op.cit., p.437-438.
199
H.Collin, H.Capitant, op.cit., p.1152.
200
E.Lupan, Drept civil. Partea general, Cluj-Napoca1996, p.132.
201
Trib.Supr., Col.civ., Dec.nr.1364/18 iul.1956, n C.D. 1956, p.251.
202
n acest sens, Trib.Supr., Sec.civ., Dec.nr.1422/28 oct.1970, n I.Mihu, Repertoriu 1969-1975, p.105.
203
D.Gherasim, op.cit., p.68-71; D. Lupulscu, Dreptul de proprietate comun pe cote-pri i aplicaiile sale practice, Ed.t., 1973, p.89-
92.
204
n acest sens, Trib.Supr., n compunerea prevzut de art.39 alin.1 i 2 din lege; Dec.nr.74/16 oct.1982, n C.D. 1982, p.49-50.
205
A.Ionacu, M.Murean .a., Contribuia practicii judectoreti la dezvoltarea principiilor dreptuluicivil romn, vol.II, Ed. Acad.,
1978, p.32-33.
206
P.Perju, Discuii n legtur cu soluii privind drepturile reale pronunate de instanele judectoreti din judeul Suceava, n lumina
Legii nr.18/1991, n R.D. nr.5/1992, p.20-21; C.S.J., Secia civ., Dec.nr.494/24 febr.1994, n R.D. nr.12/1994, p.67.
207
n acest sens, C.S.J., Dec.nr.494/24 febr.1994, din Buletinul jurisprudenei al C.S.J., 1994, p.21-24.
208
Idem, A Sitaru, p.53; M. Georgescu, Al.Oproiu, Restabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor n condiiile diferite ale
acceptrii sau renunrii la succesiune, n R.D. nr.4/1994, p.67-68.
209
E. Lupan, I.Sabu-Pop: Particulariti ale stabilirii dreptului de proprietate n favoarea motenitorilor potrivit Legii nr. 18/1991,
publicat n Rev. Curentul juridic nr. 2/1997, p.26-43.
210
n acest sens, C.S.J., D.civ., Dec.nr.398/10 febr.1994, n R.D. nr.12/1994, p.66.
211
Decizia nr. I, a S.U. a C.S.J. din 30 iunie 1997, publicat n R.D. nr. 9/1997.
212
V.Ptulea, Limitele admisibilitii probei cu martori la stabilirea dreptului de proprietate, n R.D. nr.8/1992, p.77-78; Jud.Tg.Mure,
Sent.civ.nr.3123/31 mart.1992; nr.707/21 ian.1992, nepublicate.
213
C.S.J., Dec. civ. nr. 760/1996, publicat n R.D. nr. 5/1996, p.102.
214
M. Nicolae: Motenitorii ndreptii s beneficieze, n R.D. nr. 6/1998, p.7-18.
215
V.Ptulea: Efectele partajului de ascendent realizat nainte de cooperativizare, dare nescris n cartea funciar, n R.D. nr.8/1992,
p.76.
216
Jud.Tg.Mure, Sent.civ.nr.13413/11 noi.1992, meninut prin Dec.civ.nr.139/R/22 dec.1993, a Trib.Mure.
217
n acest sens, Trib.Maramure, Dec.civ.nr.27/R/1994, cu Not de A. Bozai, n R.D. nr.6/1995, p.71.
218
Idem, Dec.civ.nr.182/R/1994, p.71-72.
219
n acest sens, Jud.Tg.Mure, Sent.civ.nr.13412/11 noi.1992 i nr.454/16 ian.1992, nepublicate.
220
t.D.Crpenaru, op.cit., p.216; M.Eliescu, op.cit., p.145; M.B.Cantacuzino, op.cit., p.243.
221
Pentru detalii privind circulaia juridic a terenurilor n contextul privatizrii i incidena legislaiei privind regimul legislaiei strine, a
se vedea E. Chelaru: Circulaia juridic a terenurilor, Ed. All-Beck, 1999, pag. 275 i urm.
222
L.Pop, Drept civil-Teoria general a obligaiilor. Tratat. Ed.Fundaiei Chemarea,Iai, 1994, pag.29-124; Idem, Dreptul de
proprietate i dezmembrmintele sale, Ed.Lumina Lex, 1996, p.242-244; D. Chiric, Contracte speciale, Ed.Cordial, Cluj Napoca,
1994; Fr.Deak, S. D.Crpenaru, Contracte civile i comerciale, Ed.Lumina Lex, 1993; Ioan Zimveliu: Contracte civile, Ed."Dacia",
Cluj-Napoca, 1978; C.Sttescu, C. Brsan, Tratat de drept civil.Teoria general a obligaiilor, Ed.Acad., 1981; C.Hamangiu, I.Rosetti-
Blnescu,Al.Bicoianu, Drept civil romn, vol.II, Ed. "Socec" 1943; D.Alexandresco, Explicaiune teoretic a dreptului civil romn,
tom.V., Tipografia Naional Iai, 1989; C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, Tratat de drept civil, vol.II, Ed.1929, p.511-
1081; M. Planiol et G. Ripert, Traite de Droit civil francais, tom.VI, Obligations, Ed.1930, Paris; A.Colin et H.Capitant, Tratat de
drept civil, tradus de V.Cdere, 1939, p.1218-1224; Dalloz, Ediia 1993-1994, Code civil, p.741-939; R.I.Motica, Drept civil romn,
pri alese, Ed."Alma Mater", Timioara, 1993, p.140.
223
G. Boroi: Drept civl. Partea general, Ed. All-Beck, 1998, p.127; C.A. Diaconu: Principiul inopozabilitii contractelor fa de teri,
Ed. Lumina lex, p.9 i urm.
224
D.Alexandresco, op.cit., p.5; M.N.Costin, M.Murean, V.Ursa, Dicionar de drept civil, Ed.1980, p.158.
225
Dalloz, op.cit., p.1087-1088; L.Pop, op.cit., p.243.
226
D.Chiric, op.cit., p.159-160.
227
Vezi i C.Sttescu, op.cit., p.858-859.
228
D.Chiric, op.cit., p.109-110; L.Pop, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed."Cordial", 1993, p.228-241; D.Chiric, Publicitatea
transferurilor drepturilor de proprietate imobiliar, n"R.D." nr.4/1992, p.21-22; Trib.Supr., S.civ., Dec.nr.1040/12 ian.1992, n
"C.D"./1982, p.15; Dec.nr.585/1980, n "C.D." 1980,p.38; Dec.nr.400/1978, n "C.D." pe anul 1978, p.19; Dec.nr.911/6 iun.1979;
Dec.nr.1584/6 sept.1979, n Repertoriu1975-1980, p.75.
229
V.Hanga .a., Istoria dreptului romnesc, vol.I., Ed.Acad., 1980, p.549-551; D.Alexandresco, op.cit. tom.IX, p.423,
439; P.Negulescu, Studii de istoria dreptului romnesc, 1929, p.171; Manualul Legilor sau Cele ase cri, de
C.Harmenopoulos n traducere i cu explicaii de I.Peretz, Ed.1921, p.33 i urm.; A.Rdulescu .a., Legiuirea Caragea,
Ediie critic, E.A., 1955, p.252-254.
230
Fr.Deak i St.D.Crpenaru, Drept civil: Contracte civile i comerciale, Ed. Lumina Lex, Ed. 1993, p.25-26; D.Chiric,
Drept civil.Contracte speciale, Cluj-Napoca, 1994, p.63-64; Fr.Deak, Dreptul de preempiune, n R.D. nr.7/1992, p.34-
43; Gh.Beleiu, Dreptul de preempiune reglementat de Legea nr.18/1991 a fondului funciar, n R.D. nr.12/1992, p.3-12;
M.L.Belu-Magno, Contractul de arendare n viziunea Legii nr.16/1994, n Rev. Drept Comercial, nr.6/1995, p.98-99.
231
Casaia francez, Dec. din 5 iunie 1984, citat de G. Goubeau, Ph. Bihr i X. Henry: n Code civil. Enrichi
dlannotatious tirees des bases de donnes juridiques, Ed. Dalloz, Paris 1995-1996, p.569.
232
Gh.Beleiu,Dreptul de preemiune reglementat de Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, n R.D. nr. 12/1992, p.3-12;
Fr.Deak: Tratat de drept civil: Contracte speciale, Ed. Actami, Buc.1998,p.23
233
Fr.Deak, Drept civil. Contracte civile i comerciale. Ed.Lumina Lex, Ed.1993,i Dreptul de preemiune n R.D.
nr.7/1992, p.34-43; Gh.Beleiu, Dreptul de preemiune reglementat de Legea nr.18/1991 a fondului funciar, n R.D.
r.12/1992, p.3-12;M.L.Belu-Magno, Contractul d arendare n viziunea Legii nr.16/1994, n Rev.Drept
comercial,nr6/1995,p.98-99
234

235
L.Pop, Drept civil. Drepturi reale principale, p.82-83.
236
n acest sens, C.S.J., S.cont.adm., Dec.nr.46/20 ian.1994, n R.D. nr.10-11/1994, p.117.
237
I.Albu, Rspunderea civil precontractual, n R.D. nr.7/1993, p.39.