Mihail Bojinca - Elemente Care Influenteaza Valoarea Terenurilor Agricole PDF

Evaluarea proprietatilor din agricultura,
silvicultura si industria alimentara - 29

octombrie 2011, Craiova Elemente care
influenteaza valoarea terenurilor agricole, autor
Mihail BOJINCA
FIECARE
FOTOGRAFIE
ESTE UN
EXEMPLU
2
Evaluarea proprietatilor din agricultura, silvicultura si industria alimentara - 29 octombrie 2011, Craiova
Elemente care influenteaza valoarea terenurilor agricole, autor Mihail BOJINCA
GN 10 EVALUAREA PROPRIETILOR AGRICOLE
Prestarea serviciilor de evaluare credibile i

corecte, pentru proprietile agricole, presupune
ca evaluatorul s posede cunotine solide i s
poat nelege elementele
FIZICE,
ECONOMICE SI
SOCIALE,
care afecteaz capacitatea de producie a

terenurilor agricole i valoarea mrfurilor produse
pe acestea.
3
GN 10 EVALUAREA PROPRIETILOR AGRICOLE
Caracteristicile fizice i economice ale

terenurilor agricole sunt diferite,
diferite, ca grad de
importan,
importan, de cele ale mediilor neagricole sau
urbane.
Solurile din mediul urban trebuie s poat
suporta amenajrile i construciile care sunt
amplasate pe aceste terenuri.
terenuri. n cazul
proprietilor agricole,
agricole, terenul este principalul
agent de producie,
producie, variind n capacitatea sa de
a produce o anumit cantitate dintr-
dintr-o anumit
clas de mrfuri
mrfuri
4
CATEGORII DE FOLOSIN A TERENURILOR AGRICOLE
-Arabil A
-Vii V
-Livezi L
-Puni P
-Fnee F
-Pduri i alte terenuri cu
vegetaie forestier PD
5
Evaluarea
Evaluarea
proprietatilor
proprietatilor
dindin
agricultura,
agricultura,
silvicultura
silvicultura
si industria
si industria
alimentara
alimentara- 29
- 29
octombrie
octombrie2011,
2011,
Craiova
Craiova
Elemente care
Elemente care influenteaza valoarea terenurilor influenteaza
agricole,
valoarea
autor Mihail
terenurilor
BOJINCA
agricole, autor Mihail BOJINCA
METODELE PRIMARE DE EVALUARE A TERENULUI
1.. Tehnica comparaiei vnzrilor
2. Capitalizarea rentei funciare (ARENDEI)

(ARENDEI
2 Tehnica parcelrii i dezvoltrii

3 Repartizarea (alocarea)
4 Extracia (prin scdere)
5 Tehnica rezidual a terenului
6
TEHNICA COMPARAIEI VNZRILOR
evaluarea terenului implic o comparaie direct a

terenului evaluat cu loturile similare de teren
pentru care exist informaii disponibile asupra
tranzaciilor de pia recente.
Dei vnzrile sunt cele mai importante, analiza
cotaiilor i ofertelor de pre pentru loturi similare,
care concureaz cu proprietatea evaluat, poate
aduce o contribuie la o mai bun nelegere a
pieei.
7
CAPITALIZAREA RENTEI FUNCIARE

Dac terenul este capabil s genereze n mod
independent rent funciar (ARENDA), aceast
rent poate fi capitalizat ntr-o indicaie de
valoare de pia atunci cnd exist suficiente
informaii de pia.
Trebuie acordat atenie n folosirea termenilor
i condiiilor speciale ale rentei funciare care
pot s nu fie reprezentative pe anumite piee
8
Fluxul de venit asociat cu proprietatea

agricol va fluctua de la un an la altul,
n funcie de:
tipul de agricultur utilizat,
mrfurile produse i
natura ciclic a pieelor de mrfuri
9

n evaluarea proprietilor agricole, aspectele
fizice i de mediu ale proprietii au o
importan special. Acestea includ
caracteristici precum:
climat,
tipurile de sol i capacitatea lor de producie,
disponibilitatea sau absena apei pentru
irigare, i
capacitatea de hrnire/dezvoltare a
animalelor vii
10
Studii de caz evaluare teren Mihail BOJINCA
ABORDAREA PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI
Analiza datelor privind

cheltuielile i veniturile aferente
unei proprietei constituie
punctul de plecare n aplicarea
metodelor bazate pe venit n
evaluare.
11
FORMULA GENERALA
venitul net din exploatare

Valoarea= -------------------------------
rata de capitalizare general
12
EVALUAREA TERENULUI PRIN

Stabilirea rentei funciare pentru

terenurile agricole are la baz
potenialul de producie al solului,
stabilit dup nota de bonitare n
condiii naturale, pentru folosina
arabil, i calculat pentru cultura gru.
13
FACTORI EXTERNI
Factorii externi, care trebuie luai n considerare, sunt:
disponibilitatea i caracterul adecvat al instalaiilor necesare
pentru:
depozitare,
procesare i
transport.
Importana relativ a acestor factori va fi diferit, n funcie
de tipul de agricultur pentru care proprietatea este
corespunztoare sau pentru care este utilizat.
Evaluatorul trebuie s in cont att de factorii interni, ct i
de cei externi pentru determinarea clasei de utilizare
agricol n care proprietatea se poate ncadra cel mai bine.
14
CMBU
Rmnnd la definiia valorii de pia, ar trebui
efectuat ntotdeauna o analiz a celei mai bune
utilizri a proprietii:
1) pentru a garanta c va fi utilizat n continuare,
din punct de vedere agricol, mai ales cnd se
dovedete c o alt sistematizare a terenului, de
exemplu o subdivizare cu ocazia creterii
expansiunii urbane/suburbane, ar putea fi mai
indicat i
2) pentru de a stabili dac utilizarea agricol
specific trebuie continuat
15
VENIT STABILIZAT
Estimarea venitului stabilizat al
proprietii agricole trebuie s se
bazeze pe tipurile de recolt i pe
ciclurile din aria de pia.
Fluxul de numerar pentru proprietile
agricole este o funcie att a ciclului de
producie, urmat n cadrul proprietii, ct i
a forelor ciclice cum sunt pieele de mrfuri.
Evaluarea proprietii trebuie s se bazeze pe
venitul stabilizat care corespunde ciclurilor
de producie practicate n regiunea n care se
afl proprietatea.
16
octombrie 2011, Craiova Elemente care
influenteaza valoarea terenurilor agricole, autor
Mihail BOJINCA
17
octombrie 2011, Craiova Elemente
care influenteaza valoarea terenurilor
agricole, autor Mihail BOJINCA
18
DOTARI
Utilizarea agricol a proprietii poate solicita
amenajri, construcii i instalaii importante, de
exemplu: hambare, silozuri, instalaii pentru
prelucrarea laptelui. Valoarea acestora trebuie s se
bazeze pe contribuia lor la valoarea total a
proprietii, indiferent de costul lor sau o alt
msur a valorii lor.
n mod normal, astfel de amenajri i construcii au
o valoare de utilizare, de exemplu valoarea lor de
contribuie la ntreprindere/entitate.
In cazul n care poate fi cerut o alocare a valorii
ntre active, o astfel de alocare nu trebuie
considerat ca un indiciu al valorii individuale a
acestora, luate ca active separate.
19
20
21
22
23
FORME DE EXPLOATATII
24
FORME DE EXPLOATATII
25
26
TOTAL
2,5
17 PARCELE
HA
50 HA
VALOARE
SPECIAL
27
S=5600 HA
27 ZONE
S=0,79 Ha
D= 7843 m
S=34,97 Ha
D=1498 m
28
COSTURI SUPLIMENTARE CU DEPLASAREA

Suprafata Parcurs Distanta
parcela in camp de ferma
ha m m/dus
1.500 7.000
1 1.667 64% 89%
2 3.333 47% 81%
5 8.333 26% 63%
10 16.667 15% 46%
50 83.333 3% 14%
29
S=20 ha
Bltire = 35%
Grad de incoltire= 60%
S=18 ha
Bltire=0
30
S=4,5 HA
Baza mica >4 m
S=3 HA
TRIANGULATIE
-25%
S=1,2 HA
TRIANGULATIE
-3%
31
32
33
34
35
Drum Judetean
CANAL
36
37
Autor: Mihail BOJINC

mbojinca@yahoo.com
38

Mihail Bojinca - Elemente Care Influenteaza Valoarea Terenurilor Agricole PDF

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Mihail Bojinca - Elemente Care Influenteaza Valoarea Terenurilor Agricole PDF

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Evaluarea proprietatilor din agricultura,

silvicultura si industria alimentara - 29

GN 10 EVALUAREA PROPRIETILOR AGRICOLE

Prestarea serviciilor de evaluare credibile i

care afecteaz capacitatea de producie a

GN 10 EVALUAREA PROPRIETILOR AGRICOLE

Caracteristicile fizice i economice ale

METODELE PRIMARE DE EVALUARE A TERENULUI

1.. Tehnica comparaiei vnzrilor

2. Capitalizarea rentei funciare (ARENDEI)

2 Tehnica parcelrii i dezvoltrii

4 Extracia (prin scdere)

5 Tehnica rezidual a terenului

TEHNICA COMPARAIEI VNZRILOR

evaluarea terenului implic o comparaie direct a

CAPITALIZAREA RENTEI FUNCIARE

CAPITALIZAREA RENTEI FUNCIARE

Fluxul de venit asociat cu proprietatea

natura ciclic a pieelor de mrfuri

CAPITALIZAREA RENTEI FUNCIARE

ABORDAREA PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI

Analiza datelor privind

venitul net din exploatare

EVALUAREA TERENULUI PRIN

Stabilirea rentei funciare pentru

COSTURI SUPLIMENTARE CU DEPLASAREA

Autor: Mihail BOJINC

S-ar putea să vă placă și