Ebook Demo Phoenix-Valuacion Inmobiliaria

Phoenix, Valuacin Imobiliaria.
8
VALUACIN INMOBILIARIA
9
Irapuato, Gto., 2017

1 edicin
Realizado en Mxico /
Editado por Phoenix, Instituto de Valuacin.
10
Prlogo
La capacitacin constante es el da a da de la profesionalizacin de la
valuacin, en este tiempo de cambio continuo y globalizacin, es
indispensable el contar con las herramientas didcticas y las ltimas
metodologas aceptadas en el campo de la valuacin.
Actualmente la valuacin en Mxico y Latinoamrica estn en un proceso de
mejora en los estndares acadmicos, ya con esquemas de CERTIFICACIN
EN VALUACIN, hace inevitable el capacitarse constantemente para el
correcto ejercicio de la profesin.
Es por tal motivo, que creamos el INSTITUTO INTERNACIONAL DE

INVESTIGACIN EN VALUACIN, S.C. que a travs de Phoenix,
Instituto de Valuacin, con el fin de aportar conocimiento, tcnicas y
experiencia de calidad a esta profesionalizacin del sector en servicios de
valuacin.
Esperamos que la compilacin de conocimientos vertidos en esta

publicacin les permita innovar en sus campos de trabajo.
JOEL CRDOVA ESPITIA.
Director General
11
TABLA DE CONTENIDO
CAPTULO 1 QU ES EL MERCADO INMOBILIARIO? ....................................................15
1. QU ES EL MERCADO INMOBILIARIO? .............................................................................16
CAPTULO 2 QU ES UN BIEN RAZ O UN BIEN INMUEBLES.......................................18

1. DEFINICIN DE BIEN RAZ ................................................................................................19
2. DEFINICIN DE INMUEBLE ...............................................................................................20
3. CONCEPTOS DE TIERRA Y PROPIEDAD .........................................................................23
4. USOS DE SUELO ................................................................................................................25
4.2 INSTRUMENTOS DE PLANEACIN TERRITORIAL................................................26
4.3 REAS QUE COMPRENDE LA ZONIFICACIN DE USO DE SUELO O
VOCACIN DEL SUELO .................................................................................................30
4.4 USOS Y DESTINOS QUE SE PODRN ASIGNAR EN EL PROGRAMA
MUNICIPAL ......................................................................................................................32
4.4.1 CLASIFICACIN DE LAS VIALIDADES URBANAS............................................35
4.4.3 FASES DE LA GESTIN DE FRACCIONAMIENTOS Y DESARROLLOS EN

CONDOMINIO ..........................................................................................................39
4.4.4 QU ES LA DENSIDAD DE POBLACIN? ..................................................43
4.4.5 RGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO ................................................44
4.4.5.1 CONSTITUCIN E INSCRIPCIN ..........................................................44
4.4.5.2 ORIGEN DEL CONDOMINIO ................................................................45
4.4.5.3 MODALIDADES .....................................................................................46
4.4.5.4 CONTENIDO DE LA ESCRITURA CONSTITUTIVA DEL RGIMEN ........47
4.4.5.4 PROPIEDAD PRIVATIVA Y ELEMENTOS DE LA COPROPIEDAD ..........50
4.4.5.6 DERECHOS DE LOS CONDMINOS. ...................................................52

4.4.5.7 CLCULO DE INDIVISOS EN CONDOMINIOS. .................................53
CAPTULO 3 LA VALUACIN INMOBILIARIA ..................................................................56

1. OFERTA Y DEMANDA .........................................................................................................57
2. DIFERENCIA ENTRE VALOR, PRECIO Y COSTO ............................................................58
3. QU ES LA VALUACIN?.................................................................................................60
4. FACTORES QUE AFECTAN EL VALOR DE UN INMUEBLE .............................................61
5. PRINCIPIOS ECONMICOS APLICADOS A LA VALUACIN ..........................................66
12
.......................................................................................................................................72
6. ENFOQUES DE VALUACIN..............................................................................................73
6.1 ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO .............................................................73
6.2 ENFOQUE DE CAPITALIZACIN O DE INGRESOS ...............................................89
6.3 ENFOQUE FSICO O DE COSTOS .........................................................................103
................................................................................................................................135
................................................................................................................................136
6.4 ENFOQUE RESIDUAL .............................................................................................143
6.4.1 EL RESIDUAL ESTTICO. ...........................................................................144
6.4.2 EL RESIDUAL DINMICO ............................................................................150
7. FLUJO DE EFECTIVO .......................................................................................................163
8. QUE ES UN AVALO? ....................................................................................................169
8.1 DEFINICIONES GENERALES .................................................................................171
8.2 PRINCIPIOS TICOS ..............................................................................................175
8.3 CLASIFICACIN DE LOS SERVICIOS DE VALUACIN .......................................177
CAPTULO 4 PROCESO DE VALUACIN ........................................................................179

1. DIAGRAMA GENERAL ......................................................................................................180
2. ANLISIS PRELIMINAR ....................................................................................................181
3. INVESTIGACIN DE CAMPO ...........................................................................................184
3.1 INSPECCIN FSICA URBANA Y SU ENTORNO. .................................................184
3.2 INSPECCIN DE LAS CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES PROPIAS........188
3.3 INVESTIGACIN DEL MERCADO INMOBILIARIO ................................................196
4. ANLISIS DE METODOLOGAS .......................................................................................199
4.1 ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO ...........................................................200
4.2 ENFOQUE DE INGRESOS ......................................................................................203
4.3 ENFOQUE DE COSTOS ..........................................................................................206
4.4 ENFOQUE RESIDUAL .............................................................................................210
5. CLCULO Y PONDERACIN DE INDICADORES DE VALOR ........................................216
6. LLENADO DE FORMATO DE AVALUO ............................................................................218
CAPTULO 5 COMPILACIN DE FACTORES ................................................................231

1. GENERAL ...........................................................................................................................232
1.1 FACTOR DE NEGOCIACIN (FN) ..........................................................................232
2. DEL TERRENO ..................................................................................................................233
2.1 FACTOR DE UBICACIN (FUB) .............................................................................233
2.2 FACTOR DE FRENTE (FFR) ...................................................................................234
2.3 FACTOR DE CALLE (FCLL) ....................................................................................235
13
FACTOR DE ZONA (ZN): ........................................................................................236

2.4 FACTOR POR TOPOGRAFA (FTP) .......................................................................237
2.5 FACTOR PROMEDIO APLICABLE AL TERRENO SUJETO (FP) ..........................238
2.6 FACTOR DE FONDO (FFD) ....................................................................................239
2.7 FACTOR DE FORMA (FFM) ....................................................................................241
2.8 FACTOR POR INUNDACIN (FID) .........................................................................244
3. CONDOMINIO ....................................................................................................................246
1.5 MTODO DE LA HUELLA .......................................................................................246
4. PORCENTAJE DE PARTICIPACIN DE COSTOS EN LA URBANIZACIN ..................247
5. CONSTRUCCIONES URBANAS .......................................................................................250
5.1 FACTOR DE DEMRITO POR EDAD (FED): (2) ....................................................251
5.2 FACTOR DE DEPRECIACIN TOTAL (FDT) .........................................................254
5.3 FACTOR DE CONSERVACIN (FCO)....................................................................255
5.3.1 CLASIFICACIONES DE LAS CONSTRUCCIONES .....................................257
6. CLASIFICACIONES DE PARTIDAS GENERALES ...........................................................259
7. PARTICIPACIN EN PORCENTAJE POR CADA PARTIDA DE CONSTRUCCIN .......261
8. COSTOS INDIRECTOS .....................................................................................................263
CAPITULO 6 CONCEPTOS BSICOS DE MATEMTICAS FINANCIERAS. ................268

1. INTERS SIMPLE ..............................................................................................................269
2. INTERS COMPUESTO ....................................................................................................270
3. CAPITALIZAR.....................................................................................................................271
4. TASA DE INTERS NOMINAL Y EFECTIVA ....................................................................272
5. TREMA ...............................................................................................................................272
6. MTODO DEL VALOR PRESENTE ..................................................................................273
7. MTODO DE LA TASA INTERNA DE RENDIMIENTO .....................................................273
8. VA .......................................................................................................................................274
9. MODELADO FINANCIERO. ...............................................................................................274
10. ANLISIS DE INVERSIN...............................................................................................275
11.TASA DE DESCUENTO ....................................................................................................275
12. TASA INTERNA DE RETORNO (TIR) .............................................................................275
13. VALOR PRESENTE NETO (VPN) ...................................................................................276
GLOSARIO DE TRMINOS EN VALUACIN .............................. Error! Marcador no definido.
REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS. .........................................................................................280
14
Captulo 1
QU ES EL MERCADO INMOBILIARIO?
El mercado inmobiliario es el marco en el cual se desarrollan todas aquellas

transacciones econmicas, que tienen por objeto inmediato la propiedad o el disfrute
de un bien inmueble, es decir, tienen como finalidad el derecho a gozar o disponer de
un bien que tiene una situacin fija en el espacio y no puede desplazarse, como son
los terrenos, locales comerciales, viviendas, fincas, etc.
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1. QU ES EL MERCADO INMOBILIARIO?
Recibe el nombre de mercado inmobiliario a las diferentes acciones comerciales
que pueden presentarse con los bienes races que pertenecen al sector de la
construccin. De esta manera, se generan relaciones en la que participan
diferentes actores que intervienen en estas acciones, que son los oferentes, el
bien inmueble y los demandantes.
El mercado inmobiliario es el marco en el cual se desarrollan todas aquellas

transacciones econmicas, que tienen por objeto inmediato la propiedad o el
disfrute de un bien inmueble, es decir, tienen como finalidad el derecho a gozar
o disponer de un bien que tiene una situacin fija en el espacio y no puede
desplazarse, como son los terrenos, locales comerciales, viviendas, fincas, etc.
Es importante conocer las diversas caractersticas que cada uno de ellos posee,
de manera que se identifiquen adecuadamente, por lo que es pertinente conocer
mejor su comportamiento en el rea especfica del sector. En l intervienen un
conjunto de compradores potenciales con la necesidad de satisfacer la
adquisicin, venta o disfrute de un bien inmueble, ya sea mediante una
transaccin u otro tipo de negocio de acuerdo con el vendedor.
Por tanto, se observarn dos operaciones principales (aunque no son las nicas),
la compraventa y el arrendamiento. La compraventa es el contrato o pacto entre
dos personas por el que una se obliga a entregar una cosa determinada y la otra
a pagar un precio por la misma. En cambio, el arrendamiento es la cesin o
adquisicin del uso o aprovechamiento temporal de cosas, obras o servicios, a
cambio de un precio.
16
En el caso de la compraventa se produce un traspaso de la propiedad del

inmueble, mientras que en el arrendamiento o alquiler slo se produce una
cesin, en ambos casos, a cambio de un precio.
LISTA DE FACTORES QUE AFECTAN EL INGRESO POTENCIAL, LA

COMPRA VENTA O LA RENTA DE UN BIEN INMUEBLE:
EN RELACIN CON LA TIERRA:
a) Localizacin.
b) Tamao y medidas del lote.
c) Topografa.
d) Condiciones de suelo y subsuelo.
e) Disponibilidad de servicios y tipo de estos.
EN RELACIN CON LAS CONSTRUCCIONES:
a) Tipo de construccin en relacin con el lote.
b) Calidad y durabilidad.
c) Funcionalidad.
d) Estilo y esttica.
e) Concordancia con el vecindario.
g) Servicios que proporcionan a sus habitantes.
DIVERSOS:
a) Tipo de propiedad raz (comercio, habitacin, industria, etctera).

17
b) Calidad dentro de su tipo.
c) Cantidad dentro de su tipo con respecto al mercado.
Captulo 2
QU ES UN BIEN RAZ O UN BIEN
INMUEBLES
La propiedad real incluye todos los derechos, intereses y beneficios relacionados con
la propiedad de bienes races. La propiedad real se representa normalmente mediante
alguna prueba de propiedad separada del bien raz fsico. Por tanto la propiedad real
es un concepto no fsico
18
1. DEFINICIN DE BIEN RAZ
Los intereses, beneficios y derechos inherentes a la tenencia de bienes inmuebles;

la Tierra y todo lo dems de naturaleza permanente que est fija a ella.
Se define como bienes races o bienes inmuebles al suelo fsico y aquellos

elementos de factura humana que se adhieren al suelo. Es la cosa fsica, tangible
que puede verse y tocarse, junto con todas las adiciones en, sobre y bajo suelo.
Las leyes locales dentro de cada Estado establecen las bases para diferenciar los
bienes races de los bienes muebles. Aun cuando se entiende que estos conceptos
legales no se reconocen en todos los Estados, se adoptan aqu para distinguir
importantes trminos y conceptos.
La propiedad real incluye todos los derechos, intereses y beneficios relacionados

con la propiedad de bienes races. La propiedad real se representa normalmente
mediante alguna prueba de propiedad separada del bien raz fsico. Por tanto la
propiedad real es un concepto no fsico.
Los bienes muebles incluyen objetos tangibles e intangibles (corpreos e

incorpreos) que no son bienes races. Estos son cosas que no estn
permanentemente adheridas a los bienes races y generalmente se caracterizan
por su movilidad.
19
2. DEFINICIN DE INMUEBLE
El trmino inmueble proviene de un vocablo latino que sirve para referirse a algo
que est unido al terreno de modo inseparable, tanto fsica como jurdicamente.
Es decir, una estructura que no puede moverse sin causarle daos.
El inmueble es un bien, considerado como bien raz, como consecuencia que se

encuentra estrechamente ligado al suelo o terreno en el cual se halla, de modo
que resultar imposible de separar tanto en lo fsico como en lo jurdico. Son
ejemplos de inmuebles: las parcelas urbanizadas o no, las casas, las naves
industriales, las fincas, los departamentos, etc. Es decir, el inmueble es un bien
inmvil al cual no se podr trasladar de ninguna manera o separarlo del suelo
sin que ello no ocasione perjuicios y daos al mismo, ya sea porque forma parte
del terreno o porque se encuentra anclado en l.
EN TRMINOS LEGALES DE REGLAMENTACIN CIVIL, SON BIENES

INMUEBLES:
I. El suelo y las construcciones adheridas a l.
II. Las plantas y rboles mientras estn unidos al suelo y los frutos pendientes de
los mismos rboles y plantas mientras no sean separados, por cosechas o cortes
regulares.
III. Todo lo que est unido a un inmueble de una manera fija, de modo que no
pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a l adherido.
IV. Las estatuas, relieves, pinturas y otros objetos de ornamentacin, colocados

en edificios o heredades por el dueo del inmueble, en tal forma que revele el
propsito de unirlos de un modo permanente al fundo.
20
V. Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos anlogos, cuando el

propietario los conserve con el propsito de mantenerlos unidos a la finca y
formando parte de ella de un modo permanente.
VI. Las mquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario

de la finca, directa y exclusivamente a la explotacin de la misma.
VII. Los abonos y semillas destinados al cultivo de una heredad, que estn en las
tierras donde hayan de utilizarse.
VIII. Los aparatos elctricos y sus accesorios adheridos al suelo o a los edificios
por el dueo de stos, salvo convenio en contrario.
IX. Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, as como los

acueductos y las caeras de cualquiera especie que sirvan para conducir lquidos
o gases a una finca o para extraerlos de ella.
X. Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estn fijados
slidamente a la ribera de un ro o lago, y que estn destinados a serlo de manera
permanente para su utilizacin.
XI. El material rodante de los ferrocarriles, las lneas telefnicas, telegrficas y de

transmisin y distribucin de energa elctrica y las estaciones radiotelefnicas o
radiotelegrficas fijas.
LOS BIENES SON DE DOMINIO DEL PODER PBLICO O DE

PROPIEDAD DE LOS PARTICULARES:
a) Bienes de Propiedad de los particulares: casas habitacin, condominio,

terrenos para casas habitacin, almacenes, edificios de oficinas, departamentos,
casas para rentar, casas dplex, hoteles, bancos, estacionamientos de carga,
ferrocarriles, parques de diversiones, caminos y puentes de peaje, ranchos y
21
granjas, teatros, fbricas, molinos, gasolineras, aeropuertos, diques, muelles,

pozos de petrleo, etctera.
b) Bienes de dominio del poder pblico los que pertenecen a la Federacin,

a los Estados o a los Municipios, como: edificios municipales, casas de gobierno,
museos, iglesias, edificios de correos, auditorios, estaciones de ferrocarril, playas
pblicas, juzgados, bibliotecas, hospitales, escuelas, aduanas, estadios, parques,
calles y avenidas, etctera.
22
3. CONCEPTOS DE TIERRA Y
PROPIEDAD
La Tierra es esencial para nuestras vidas y para nuestra existencia. Su importancia

es tal, que atrae la atencin de abogados, gegrafos, socilogos y economistas.
En la medida en que cada una de estas disciplinas se relaciona con la tierra y con
los usos de la tierra, las sociedades y naciones del mundo se ven afectadas.
La valuacin de la tierra como baldo o de la tierra y sus mejoras, es un concepto

econmico. Balda o con mejoras, de manera indistinta alude a la tierra o suelo,
como bien raz. El valor lo crea la utilidad del bien raz o la capacidad para
satisfacer las necesidades y deseos de las sociedades humanas. Contribuyen al
valor de un bien raz sus cualidades singulares de durabilidad, inamovilidad de
ubicacin, lo relativamente limitado de la oferta y la utilidad especfica de un sitio
dado.
La Propiedad es un concepto legal que comprende todos los derechos, intereses

y beneficios relacionado con la tenencia de un bien. La propiedad se integra con
los derechos privados que otorgan al propietario uno o varios derechos
especficos sobre lo que posee. En algunos Estados, el conjunto de derechos
relativo a la propiedad del bien inmueble, se conoce como haz de derechos.
El concepto de haz de derechos o propiedad de un bien raz puede compararse

con un haz de palos, en el que cada palo representa un derecho distinto y
separado que tiene el dueo de una propiedad, es decir, el dueo tiene derecho
a utilizar, vender, arrendar, regalar o ejercer todos o ninguno de estos derechos.
La tenencia de un derecho sobre artculos distintos a los bienes races, se conoce

como propiedad sobre bienes muebles. La palabra propiedad, utilizada sin ms
23
calificacin o identificacin, puede referirse a un bien inmueble, a un bien mueble

o a otros tipos de propiedades tales como negocios o derechos financieros, o a
un conjunto de estos.
Un mercado es un medio en el que se intercambian bienes, servicios y mercancas

entre compradores y vendedores por la va del mecanismo de precio. El concepto
de mercado implica la habilidad de compradores y vendedores de llevar a cabo
sus actividades sin restriccin.
El principio de oferta y demanda estipula que el precio de un bien, servicio o

mercanca vara inversamente a la oferta del mismo y directamente con su
demanda.
24
4. USOS DE SUELO
El suelo se utiliza con muy diversos fines, por ejemplo para uso forestal,
agricultura, minera, industria, habitacin, etc. Es un recurso natural nico, pero
est sometido a una gran presin antrpica.
Normalmente el uso que se le da al suelo est determinado por cada trmino

municipal, y los datos se van ampliando posteriormente a nivel comarcal,
provincial, regional y nacional.
LOS PRINCIPALES USOS POTENCIALES DEL SUELO SON:
Utilizacin agrcola (cultivos)
Mantenimiento de pasto para el ganado.
Forestal, bien sea para monte maderable y leoso o monte abierto para el
pastoreo.
Extraccin de recursos minerales, energticos e hdricos, minas, canteras y

perforaciones de gas, petrleo y aguas subterrneas.
Uso industrial, instalaciones para la transformacin de materias primas o

elaboradas.
Uso de servicios, para el transporte y las comunicaciones (carreteras,

autopistas y vas de ferrocarril).
Asentamientos humanos, hbitats rural y urbano, edificaciones, instalaciones

depuradoras y vertidos, etc.
Uso recreativo, cultural, cientfico y de proteccin de la Naturaleza, parques

naturales.
25
4.1 PLANEACIN TERRITORIAL

La planeacin territorial de las ciudades se efecta a travs de los instrumentos
programticos y de poltica pblica de las que disponen las autoridades
competentes, para el ordenamiento sustentable del territorio, as como para la
regulacin del uso de suelo y del desarrollo de los centros de poblacin,
propiciando un entorno ms equilibrado, eficiente y competitivo, orientado a
mejorar el nivel de vida de sus habitantes, protegiendo al ambiente y a los
recursos naturales.
La planeacin territorial forma parte de los Sistemas de Planeacin y tiene como

sustento los principios de la planeacin democrtica previstos en cada
Constitucin Poltica de cada pas.
4.2 INSTRUMENTOS DE PLANEACIN

TERRITORIAL
LA PLANEACIN TERRITORIAL SE INTEGRA POR VARIOS

INSTRUMENTOS COMO:
Programas estatal.
Programas municipales.
Programas metropolitanos.
26
Los instrumentos de planeacin a que se refieren anteriormente debern guardar

congruencia entre s.
ELEMENTOS MNIMOS DE LOS PROGRAMAS DE PLANEACIN:
La determinacin de las diferentes regiones ecolgicas, describiendo sus

atributos fsicos, biticos y socioeconmicos del territorio, as como el
diagnstico de sus condiciones ambientales y las tecnologas utilizadas por
sus habitantes.
Los criterios de regulacin ambiental para la preservacin, proteccin,

restauracin y aprovechamiento sustentable de los recursos naturales.
La planeacin hidrulica.
Las normas para la constitucin y aprovechamiento de las provisiones y

reservas territoriales;
Las directrices relativas al ordenamiento de los espacios y sistemas naturales,

para:
a) La identificacin de la vocacin de aprovechamiento del territorio
b) La proteccin al ambiente y preservacin de la vocacin natural de los suelos.
c) La conservacin y restauracin de los terrenos forestales, los sumideros de

carbono y las cuencas hidrolgicas.
d) La identificacin, declaracin y administracin de reas naturales protegidas,

zonas de restauracin y zonas de recarga de mantos acuferos.
e) La proteccin, restauracin y aprovechamiento sustentable de los recursos

naturales.
27
f) La identificacin y manejo de zonas de riesgo.
Las directrices relativas al ordenamiento de los centros de poblacin, para:
a) La distribucin general de la vivienda y de las actividades econmicas en los

territorios.
b) La determinacin de las zonas para la consolidacin y crecimiento de los

centros de poblacin y de las reservas territoriales respectivas, as como la
induccin de proyectos, medidas y acciones para su aprovechamiento y
desarrollo.
c) El impulso y apoyo a la construccin de vivienda popular o econmica y de

popular.
d) La proteccin y conservacin de los parques urbanos, jardines pblicos y reas

verdes, as como del patrimonio cultural urbano y arquitectnico, y de las zonas
de valor escnico.
e) La identificacin de las zonas de riesgo y el establecimiento de las modalidades

y restricciones para el uso del suelo y a las construcciones, incluyendo la
definicin de los polgonos de proteccin en torno a instalaciones penitenciarias
o de seguridad nacional, as como la de zonas intermedias de salvaguarda en
torno a predios, reas o instalaciones en que se realicen actividades de alto riesgo
ambiental.
Los proyectos, medidas y acciones prioritarias en materia de infraestructura

pblica para:
a) El aprovechamiento sustentable de los recursos hdricos.
b) El mejoramiento de la prestacin de los servicios pblicos y el fomento a la

implementacin de fuentes renovables de energa.
28
c) La optimizacin de la movilidad y la comunicacin.
Los proyectos, medidas y acciones prioritarias en materia de equipamiento

urbano para:
a) El incremento del nivel educacional y cultural de la poblacin.
b) El abatimiento de los niveles de morbilidad y mortalidad.
c) El mejoramiento del abasto de bienes de consumo bsico.
d) El mejoramiento de los medios de transporte colectivo y el fomento a la

movilidad no motorizada.
e) La accesibilidad de las personas con discapacidad, en igualdad de condiciones

con las dems, al entorno fsico, el transporte y a otros servicios e instalaciones
de uso pblico.
f) El incremento de las actividades deportivas y recreativas de la poblacin.
g) La optimizacin de las funciones administrativas del sector pblico.
Las polticas de vivienda.
El ordenamiento turstico del territorio, en el que se establecer:
a) La regionalizacin turstica de los territorios, a partir del diagnstico de las

caractersticas, disponibilidad y demanda de los recursos tursticos, incluyendo el
anlisis de riesgos de los mismos.
b) Los lineamientos y criterios para la preservacin de los recursos naturales y el

aprovechamiento ordenado y sustentable de los recursos tursticos, incluyendo el
establecimiento de modalidades y restricciones al uso del suelo y a las
construcciones.
29
Los lineamientos para su ejecucin, seguimiento y modificacin.
La definicin de los indicadores de gestin y de los mecanismos de

evaluacin.
4.3 REAS QUE COMPRENDE LA

ZONIFICACIN DE USO DE SUELO O
VOCACIN DEL SUELO
LA ZONIFICACIN SE ESTABLECER EN EL PROGRAMA DE

PLANEACIN Y DEBER DE PRECISAR:
Las zonas y corredores que integran el territorio municipal.
Los usos y destinos predominantes y compatibles, condicionados e

incompatibles, en cada zona o corredor.
La intensidad de los usos de suelo, as como sus respectivas densidades

poblacionales y coeficientes de ocupacin del suelo.
Las reas para la conservacin, consolidacin, mejoramiento y crecimiento de

los centros de poblacin.
Las reservas territoriales para la consolidacin o crecimiento de los centros

de poblacin, as como los predios susceptibles para constituir las mismas.
VI. Las provisiones territoriales constituidas para la fundacin de centros de

poblacin.
Las zonas de conservacin ecolgica.

30
Los parques urbanos, jardines pblicos y reas verdes.
Las modalidades y restricciones al uso del suelo y a las construcciones,

derivadas de:
a) Declaratorias como Patrimonio Cultural, en los trminos de la Convencin

sobre la Proteccin del Patrimonio Mundial, Cultural y Natural.
b) La preservacin de humedales ubicados dentro del territorio del Municipio, en

la Lista de Humedales de Importancia Internacional a que se refiere la Convencin
Relativa a los Humedales de Importancia Internacional especialmente como
Hbitat de Aves Acuticas.
c) reas naturales protegidas.
d) reas de refugio o hbitats crticos para la conservacin de la vida silvestre.
e) Zonas de recarga de mantos acuferos.
f) Zonas de riesgo.
g) Polgonos de proteccin y amortiguamiento de la infraestructura de carcter

estratgico y de seguridad nacional.
h) Zonas intermedias de salvaguarda en torno a actividades altamente riesgosas.
i) Derechos de va.
j) Zonas federales de vasos y cauces de aguas nacionales.
k) Zonas de desarrollo turstico sustentable.
l) Zonas de monumentos arqueolgicos, artsticos o histricos.
m) Zonas de entorno del patrimonio cultural urbano y arquitectnico.
31
n) reas de valor escnico.
X. Las dems que los ayuntamientos estimen procedentes.
4.4 USOS Y DESTINOS QUE SE PODRN

ASIGNAR EN EL PROGRAMA MUNICIPAL
LOS USOS Y DESTINOS QUE PODRN ASIGNARSE EN EL

PROGRAMA MUNICIPAL SON:
Usos del suelo:
a) Agrcola
b) Pecuario
c) Forestal
d) Habitacional
e) De servicios
f) Comercial
g) Turstico o recreativo
h) Agroindustrial
i) Actividades extractivas
j) Industrial
32
k) Mixto
Destinos del suelo:
a) Parque urbano, jardn pblico o rea verde.
b) Conservacin ecolgica.
c) Recarga de mantos acuferos.
d) Equipamiento urbano.
e) Infraestructura pblica.
f) Mixto.
En los usos y destinos mixtos slo estarn permitidos aqullos que sean
compatibles entre s y que no impliquen un riesgo para las personas o sus bienes.
EJEMPLO DE DIFERENTES TIPOS DE USOS DE SUELO:
Habitacional: Se refiere a edificaciones donde residen individual o

colectivamente personas o familias.
Habitacional con comercios: Se refiere a edificios y casas habitacin que

incluyen, comercios, oficinas, restaurantes y/o talleres en planta baja o pisos
intermedios.
Hoteles: Edificaciones destinadas a prestar servicio de alojamiento temporal,

comprendiendo hoteles, moteles, albergues, casas de huspedes y similares.
Oficinas: Edificaciones destinadas al desarrollo empresarial pblico o privado,

tales como oficinas empresariales y corporativas, de profesionistas, sucursales
de banco, casas de cambio, as como despachos mdicos de diagnstico.
33
Deportivos y Gimnasios: Edificaciones e instalaciones en donde se practican

ejercicios de acondicionamiento fsico y se presenten todo tipo de
espectculos deportivos.
Comunicaciones: Instalaciones destinadas a difundir o transmitir informacin,

como son televisoras, estaciones de radio, telgrafos, telfonos y correos.
Terminales: Edificaciones/instalaciones destinadas al traslado de personas o

bienes como son terminales de autobuses locales y forneos, estaciones de
ferrocarril, muelles o embarcaderos.
Comercio: Edificaciones destinadas a la compra-venta o intercambio de

artculos de consumo y servicios, tales como tiendas, panaderas, farmacias,
tiendas de autoservicio, centros comerciales, venta de materiales para
construccin, electricidad, ferreteras, pintura, estacionamientos pblicos y
privados, cubiertos o descubiertos, abarrotes, mdulos y centrales de abasto,
rastros, frigorficos y edificaciones para el consumo de alimentos y bebidas.
Abasto: Edificaciones o instalaciones pblicas y privadas destinadas al

almacenamiento, venta y distribucin de diversos productos perecederos y
no perecederos, construcciones metlicas ligeras para los siguientes usos:
bodegas, silos, tolvas, almacenes de granos, mercados, tianguis e
instalaciones similares.
Industria: Se refiere a cualquier instalacin o edificacin destinada para taller,

industria extractiva, manufacturera y de transformacin, de ensamble,
bebidas, de alimentos, agrcola, pecuaria, forestal, textil de calzado,
metalmecnica. Tambin incluye las instalaciones para el almacenamiento de
maquinaria, materias primas y productos procesados. Las instalaciones
destinadas al suministro y/o almacenamiento de combustible, as mismo las
edificaciones de reparacin y conservacin de bienes muebles y herramientas,
34
como son talleres de reparacin, lubricacin, alineacin y balanceo de

vehculos, maquinaria y lavadoras, carpinteras, etc.
Hospitales: Se refiere a las edificaciones destinadas a la atencin, diagnstico,

tratamiento y rehabilitacin de las personas afectadas por enfermedades o
accidentes tales como: unidades mdicas, clnicas, hospitales, sanatorios,
maternidades, laboratorios clnicos y radiolgicos, centros de tratamiento de
enfermedades crnicas. Son instalaciones que requieren remodelacin mayor
por el uso rudo y la asepsia que exige el giro en periodos cortos de tiempo.
4.4.1 CLASIFICACIN DE LAS VIALIDADES URBANAS
LAS VIALIDADES URBANAS DE LOS CENTROS DE POBLACIN SE

PODRN CLASIFICAR EN:
EJES METROPOLITANOS: aqullos que cuentan con una seccin superior a

sesenta metros, medida de alineamiento a alineamiento, con camelln central,
que cuentan con la estructura vial para la movilidad motorizada y no motorizada,
y que conforman una red de comunicacin vial integral en las zonas
metropolitanas.
VAS PRIMARIAS: aqullas con una seccin igual o mayor a cuarenta metros
pero inferior a sesenta metros, medida de alineamiento a alineamiento, con
camelln central, que cuentan con la estructura vial para la movilidad motorizada
y no motorizada, y que conforman una red de comunicacin vial integral en los
centros de poblacin.
VAS SECUNDARIAS: aqullas con una seccin igual o mayor a veinte metros
pero inferior a cuarenta metros, medida de alineamiento a alineamiento, con o
sin camelln central, que cuentan con la estructura vial para la movilidad
35

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Phoenix, Valuacin Imobiliaria.

Irapuato, Gto., 2017

La capacitacin constante es el da a da de la profesionalizacin de la

valuacin, en este tiempo de cambio continuo y globalizacin, es

indispensable el contar con las herramientas didcticas y las ltimas

metodologas aceptadas en el campo de la valuacin.

Actualmente la valuacin en Mxico y Latinoamrica estn en un proceso de

mejora en los estndares acadmicos, ya con esquemas de CERTIFICACIN

EN VALUACIN, hace inevitable el capacitarse constantemente para el

correcto ejercicio de la profesin.

Es por tal motivo, que creamos el INSTITUTO INTERNACIONAL DE

Esperamos que la compilacin de conocimientos vertidos en esta

JOEL CRDOVA ESPITIA.

1. QU ES EL MERCADO INMOBILIARIO? .............................................................................16

CAPTULO 2 QU ES UN BIEN RAZ O UN BIEN INMUEBLES.......................................18

4.4.1 CLASIFICACIN DE LAS VIALIDADES URBANAS............................................35

4.4.3 FASES DE LA GESTIN DE FRACCIONAMIENTOS Y DESARROLLOS EN

4.4.4 QU ES LA DENSIDAD DE POBLACIN? ..................................................43

4.4.5 RGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO ................................................44

4.4.5.1 CONSTITUCIN E INSCRIPCIN ..........................................................44

4.4.5.2 ORIGEN DEL CONDOMINIO ................................................................45

4.4.5.3 MODALIDADES .....................................................................................46

4.4.5.4 CONTENIDO DE LA ESCRITURA CONSTITUTIVA DEL RGIMEN ........47

4.4.5.4 PROPIEDAD PRIVATIVA Y ELEMENTOS DE LA COPROPIEDAD ..........50

4.4.5.6 DERECHOS DE LOS CONDMINOS. ...................................................52

CAPTULO 3 LA VALUACIN INMOBILIARIA ..................................................................56

CAPTULO 4 PROCESO DE VALUACIN ........................................................................179

CAPTULO 5 COMPILACIN DE FACTORES ................................................................231

FACTOR DE ZONA (ZN): ........................................................................................236

CAPITULO 6 CONCEPTOS BSICOS DE MATEMTICAS FINANCIERAS. ................268

GLOSARIO DE TRMINOS EN VALUACIN .............................. Error! Marcador no definido.

REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS. .........................................................................................280

El mercado inmobiliario es el marco en el cual se desarrollan todas aquellas

El mercado inmobiliario es el marco en el cual se desarrollan todas aquellas

En el caso de la compraventa se produce un traspaso de la propiedad del

LISTA DE FACTORES QUE AFECTAN EL INGRESO POTENCIAL, LA

EN RELACIN CON LA TIERRA:

b) Tamao y medidas del lote.

d) Condiciones de suelo y subsuelo.

e) Disponibilidad de servicios y tipo de estos.

EN RELACIN CON LAS CONSTRUCCIONES:

a) Tipo de construccin en relacin con el lote.

e) Concordancia con el vecindario.

g) Servicios que proporcionan a sus habitantes.

a) Tipo de propiedad raz (comercio, habitacin, industria, etctera).

b) Calidad dentro de su tipo.

c) Cantidad dentro de su tipo con respecto al mercado.

1. DEFINICIN DE BIEN RAZ

Los intereses, beneficios y derechos inherentes a la tenencia de bienes inmuebles;

Se define como bienes races o bienes inmuebles al suelo fsico y aquellos

La propiedad real incluye todos los derechos, intereses y beneficios relacionados

Los bienes muebles incluyen objetos tangibles e intangibles (corpreos e

El inmueble es un bien, considerado como bien raz, como consecuencia que se

EN TRMINOS LEGALES DE REGLAMENTACIN CIVIL, SON BIENES

I. El suelo y las construcciones adheridas a l.

IV. Las estatuas, relieves, pinturas y otros objetos de ornamentacin, colocados

V. Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos anlogos, cuando el

VI. Las mquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario

IX. Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, as como los

XI. El material rodante de los ferrocarriles, las lneas telefnicas, telegrficas y de

LOS BIENES SON DE DOMINIO DEL PODER PBLICO O DE

a) Bienes de Propiedad de los particulares: casas habitacin, condominio,