BOLILLA 15

CONTRATOS EN PARTICULAR

CONTRATO DE COMPRAVENTA Y PERMUTA

Qu es un Contrato?

ART. 957 CC Y CN: CONTRATO: Es el acto jurdico mediante el cual dos o ms

partes manifiestan su consentimiento, para crear, regular, modificar, transferir
o extinguir relaciones jurdicas patrimoniales.

CONCEPTO DE COMPRAVENTA

El art. 1123 define al contrato: Hay compraventa si una de las partes

se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un
precio en dinero.

Se simplifica el concepto respecto al anterior, eliminando de la definicin la

obligacin de recibir la cosa. Tambin habla de un precio en dinero, el cdigo
anterior deca que se obligaba a pagar un precio cierto en dinero. La razn es
que la expresin cierto generaba confusin, interpretndose como precio
determinado o determinable.

Se considera que en caso de no incluir las partes el precio se considera como

precio el corriente del da de entrega del contrato.

CARACTERISTICAS DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA:

Es un contrato bilateral, ya que existen obligaciones reciprocas para las

partes.

Es contrato Consensual: Porque se perfecciona y produce sus efectos con el

mero consentimiento de las partes.

La diferencia con la tradicin consiste en que la tradicin es la entrega de la

cosa, y sirve para determinar cundo se adquieren los derechos de propiedad
sobre una cosa, mientras que para que se perfeccione el contrato, basta con el
mero consentimiento de las partes.

Es un contrato conmutativo: Porque en regla general las contraprestaciones

del contrato son ciertas y equivalentes. Las prestaciones son ciertas e
inequvocas:

Y excepcionalmente en algunos casos puede ser aleatorio: Seria por ejemplo,

cuando voy a un campo y digo yo le voy a comprar toda la produccin de este
ao. Porque al momento de contratar yo no s cul va a ser mi beneficio:
Ejemplo. Jugar en las mquinas de juego del casino. Ello sera aleatorio.
Es un contrato Oneroso: porque la contraprestacin de una de las partes
tiene su razn de ser en la contraprestacin de las otras partes. En caso de la
compraventa es la cosa por el precio o el precio por la cosa.

Es un contrato No formal: SALVO, que estemos ante un contrato sobre la

compraventa de un inmueble, dado que para este tipo de contratos, se
requiere la escritura pblica. Art.1017

Aplicacin supletoria a otros contratos

Se establece que las normas de este contrato se aplican en forma supletoria a

otros contratos en los que una de las partes se obliga a transferir a la otra
derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo o
uso, o a constituir los derechos reales de condominio, superficie, usufructo,
uso, habitacin, conjuntos inmobiliarios o servidumbre, y dicha parte, a pagar
un precio en dinero; o transferir la titularidad de ttulos valores por un precio en
dinero.

Compraventa y permuta

Art. 1126. Si el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato
es de permuta si es de mayor valor de la cosa y de compraventa en los dems
casos. Es decir en relaciones donde surge el pago de un precio mixto, parte
representada en una suma de dinero y parte representada en una cosa, se
estar al valor de la cosa que es el que determinar si se trata de compraventa
o permuta respectivamente.

Naturaleza jurdica del contrato

El contrato no debe ser juzgado como compraventa, aunque las partes as lo

estipulen, si para ser tal le falta algn requisito esencial. Es decir que aunque
por regla general se debe estar a lo que dicen las partes, corresponde aplicar al
contrato normas jurdicas imperativas por sobre lo dicho por los contratantes si
faltan requisitos esenciales para su configuracin (Falta la cosa o falta el precio,
estos son requisitos esenciales del contrato).

Supuesto de venta forzada. Obligacin de vender

Nadie puede ser obligado a vender, sino cuando se encuentre

sometido a una necesidad jurdica de hacerlo. Es decir solamente
puede derivar den una obligacin legal.

TRANSFERENCIA DEL DOMINIO.

Hay varios sistemas, el ms antiguo es el sistema romano que dice que el
contrato no es traslativo de dominio, sino que el contrato genera el derecho del
dominio sobre el cual se va a trasmitir la cosa. En el sistema romano uno no es
dueo de la cosa.

El sistema francs, entiende que el contrato es traslativo de dominio, es decir

que en el momento en que se consensuo o perfecciono el contrato, uno ya es
dueo de la cosa.

El SISTEMA ARGENTINO, adopto el sistema romano. En nuestro rgimen

judicial el contrato no es traslativo de dominio, para uno ser propietario
de la cosa tiene que tener la tradicin, tenemos que estar en posesin de la
cosa. Sino solo tenemos el derecho de exigir que nos entregue la cosa.

CAPACIDAD PARA CELEBRAR EL CONTRATO DE COMPRAVENTA.

La regla general es que todos pueden comprar y vender salvo que la ley lo
prohba.

Los incapaces de goce, no pueden comprar ni vender sino a travs de sus

representantes. Estas incapacidades son salvables a travs de sus
representantes siempre. Ejemplo, un nene de doce aos puede comprar una
casa pero a travs de sus representantes.

Las excepciones sobre incapacidad de derechos. Son las incapacidades para la

compraventa.

1.- Los esposos entre s. Lo que se busca con esto es evitar que los esposos
burlen a los acreedores haciendo transferencia reciproca de bienes, ello porque
la sociedad conyugal, o matrimonio es una sociedad propiamente dicha. En el
actual cdigo vigente no existe prohibicin expresa de que los cnyuges
puedan celebrar contrato de compraventa, y ello permite sostener que lo
pueden hacer, con fundamento en el principio constitucional de que todo lo
que no est prohibido est permitido.

2.- Padres tutores y curadores, lo que no pueden hacer los padres, tutores
o curadores, comprar o vender bienes de las personas a su cargo, no pueden
hacer o celebrar ningn tipo de contrato entre ellos.

3.- Los mandatarios No existe prohibicin de que el mandatario celebre

contrato de compraventa con su mandante; incluso no habra impedimento en
que el propio mandatario acte en el doble carcter de mandatario y por
derecho propio. El lmite es el conflicto de intereses.

4.- Los empleados pblicos, respecto de los bienes del estado o de las
municipalidades de cuya administracin o venta se encuentren a su cargo.
Ejemplo: lo que se busca es proteger con eso es que existan negociados por
parte de los empleados pblicos de ese mismo Estado.

5.- Los jueces abogados, defensores, etc., respecto de los bienes que
estuviesen en litigios ante el juzgado ante el cual ejerciesen o hubiesen
ejercido su respectivo ministerio.

LAS INCAPACIDADES DE HECHO SON SUBSANABLES.

LAS INCAPACIDADES DE DERECHO SON NULAS DE NULIDAD ABSOLUTA,

LO QUE SE BUSCA CON ELLO ES PROTEGER EL ORDEN PUBLICO. NO SE
PUEDEN SUBSANAR.

REQUISITOS ESCENCIALES DE LA COMPRAVENTA: LA COSA Y EL PRECIO

LA COSA VENDIDA

Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos (art.
1129).

Con todo, pueden hacerse algunas precisiones.

a) Debe ser una cosa en sentido propio, es decir un objeto material

susceptible de apreciacin econmica. Este concepto comprende a las energas
(elctrica o atmica, por ejemplo) y a las fuerzas naturales susceptibles de
apropiacin. La necesidad de que la cosa sea susceptible de valoracin
econmica ha sido receptado en el art. 1003 cuando refirindose en general al
objeto de los contratos dispone que debe ser susceptible de tal valoracin.

b) Debe tratarse de una cosa cuya venta no est prohibida por la ley,
como ocurre con los bienes pblicos del Estado, o que sea contraria a la moral
o al orden pblico (art. 1004,).

c) Debe ser una cosa determinada o determinable. La cosa es

determinada cuando, al menos, se determina su especie o su gnero, segn el
caso. Es determinable cuando se establecen los criterios suficientes para su
individualizacin (art. 1005). Si la cosa es fungible y tiene una cotizacin en el
mercado, el contrato ser vlido puesto que el precio fijado permitir
determinar la cantidad.

Venta de cosa cierta que ha dejado de existir

Art.1130 Cosa cierta que ha dejado de existir. Si la venta es de cosa cierta
que ha dejado de existir al tiempo de perfeccionarse el contrato, este
no produce efecto alguno. Si ha dejado de existir parcialmente, el
comprador puede demandar la parte existente con reduccin de
precio. Puede pactarse que el comprador asuma el riesgo de que la cosa
cierta haya perecido o est daada al celebrarse el contrato. El vendedor no
puede exigir el cumplimiento del contrato si al celbralo saba que la
cosa haba perecido o estaba daada.

A) Cosa que ha deja do de existir. Si la cosa cierta no exista al

momento de perfeccionarse el contrato, sea por que no existi nunca,
sea por que dej de existir en ese momento, el contrato es nulo, no
produce efecto alguno.
B) Cosa cierta ha dejado de existir parcialmente al momento de
perfeccionarse el contrato. El comprador tiene la facultad de
demandar la entrega de la cosa y, a la vez, la reduccin del precio del
contrato, pero implcitamente puede dejarlo sin efecto, para que ello se
produzca el comprador debe sufrir una prdida o un dao.

Venta de cosa futura

Pueden venderse las cosas futuras, el contrato se entiende hecho bajo la

condicin suspensiva de que lleguen a existir. Es decir mientras no exista
la cosa futura, el contrato no produce efectos.

El vendedor deber realizar las tareas y esfuerzos que resultaren del contrato,
o de las circunstancias, para que la cosa llegue a existir en las condiciones y
tiempo convenidos.

El comprador puede asumir el riesgo de que la cosa no llegue a existir, sin

culpa del vendedor. En este caso el vendedor recibe el precio de todas formas,
salvo culpa o dolo de su parte. Se exige que esa asuncin de riesgo sea por
clausula expresa.

Venta de esperanza es aquel contrato por el cual el comprador asume el

riesgo de que la cosa llegue o no a existir. En otras palabras, el comprador
deber pagar el precio pactado aunque el vendedor no pueda entregar la cosa,
justamente por que no existe. Es, como se ve un contrato aleatorio.

Venta de cosa ajena

La venta de cosa ajena se regula tenindola por vlida, obligndose el
vendedor a transmitir o hacer transmitir su dominio al comprador. Los bienes
ajenos pueden ser objeto de contratos, siempre que ambas partes
conozcan dicha situacin, en esto juega tambin el art. 1008 del Cdigo.

Art.1008 Bienes Ajenos. Los bienes ajenos pueden ser objetos de los
contratos. Si el que promete trasmitirlos no ha garantizado el xito de la
promesa, solo est obligado a emplear los medios necesarios para que la
prestacin se realice y, si por su culpa, el bien no se trasmite, debe
reparar los daos causados. Debe tambin indemnizarlos cuando ha
garantizado la promesa y esta no se cumple.

EL PRECIO

El precio es la contraprestacin que entrega el comprador a cambio de la cosa.

Como requisito esencial se fija que la misma debe ser en dinero, si so es en
dinero, no hay compraventa.

Se ha eliminado el requisito de precio cierto, ya que los contratos modernos

pueden admitir un cierto grado de indeterminacin inicial del precio.

Determinacin del precio

Hay un precio vlido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo.

Cuando las partes lo fijan en una suma que el comprador debe pagar, puede
dejarse su indicacin al arbitrio de un tercero designado o fijarlo con referencia
a otra cosa cierta (fijar el precio en relacin al precio de otra cosa cierta. Por
ejemplo: te vendo mi casa al precio que Marcos vendi su casa. (Art. 1133).

Precio determinado por un tercero.

Cuando el precio lo fija un tercero, en el Cdigo anterior, si ese tercero se niega

o no puede determinarlo, la venta queda sin efecto. En el cdigo nuevo
vigente, en estos supuestos el precio es fijado por el juez por el procedimiento
ms breve que prevea la ley local (art. 1134).

Precio por unidad de medida de superficie.

Para la venta de inmuebles, se establece que cuando el precio no estuviese

fijado en dinero por unidad de medida de superficie, y que cuando la
diferencia de superficie sea de ms de un 5% de la acordada, el vendedor o
comprador puede pedir el reajuste del precio.

Cuando se vende con un precio por unidad de superficie, si dicha superficie

supera el 5% de lo expresado en el contrato, el comprador tiene derecho a
resolver. (arts. 1135 y 1136)
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

1) Conservar la cosa vendida, sin modificaciones hasta su entrega.

2) Entregar la cosa al comprador: El vendedor tiene la obligacin

de transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida,
mediante la tradicin de la cosa.

Obligacin de poner a disposicin los documentos de la venta. El

estudio de ttulos.

El Cdigo Unificado establece como una obligacin complementaria a la de

entregar la cosa, la de poner a disposicin del comprador todos los
documentos requeridos por los usos y modalidades de la venta, obligacin que
vena siendo reconocida por la doctrina y jurisprudencia como proveniente del
principio de buena fe, y que ahora fue recogida en la nueva codificacin.

Se considera que todos los gastos de entrega estn a cargo del vendedor, salvo
pacto en contrario. Tambin establece como novedad que salvo pacto en
contrario, en la compraventa de inmuebles estn a cargo del vendedor los
gastos referidos al estudio de ttulo y sus antecedentes y, en su caso, los de
mensura y los tributos que graven la venta. Se considera que esta
enumeracin es enunciativa, incluyendo todos los gastos de entrega.

Entrega de la cosa

Se establecen disposiciones separadas para las cosas muebles e inmuebles.

Para las cosas muebles se establece que debe hacerse dentro de las 24 horas
de celebrado el contrato(art. 1147), y para los bienes inmuebles se establece
que deben entregarse inmediatamente luego de la escrituracin (art. 1139), en
ambos casos, salvo pacto en contrario.

El art. 1140 establece que la cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de
toda relacin de poder y de oposicin de tercero. Al mencionar libre de toda
relacin de poder incluye tanto a poseedores como a tenedores.

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

Art.1141 Son obligaciones del comprador

A) Pagar el precio en el lugar y tiempo convenidos. Si nada se pacta se

entiende que la venta es de contado.
 B) Recibir la cosa y los documentos vinculados al contrato. Esta obligacin
de recibir consiste en realizar todos los actos que razonablemente cabe
esperar del comprador para que el vendedor pueda efectuar la entrega,
y hacerse cargo de la cosa.

C) Pagar los gastos de recibo, incluidos los de testimonio de la escritura

pblica y los dems posteriores a la venta.

El pago del precio

El comprador debe pagar el precio de la cosa en el lugar y tiempo convenidos.

Si nada se pacta, se entiende que la venta es de contado (art. 1141).

Al regular las cosas muebles, en el art. 1152 se establece que el pago se hace
contra la entrega de la cosa, excepto pacto en contrario. Adems se aclara que
el comprador no est obligado a pagar el precio mientras no tiene la posibilidad
de examinar las cosas, a menos que las modalidades de entrega o de pago
pactadas por las partes sean incompatibles con esta posibilidad. Esto se
relaciona con la venta sobre muestras o cosas que no estn a la vista, dando
por cumplido el contrato si la cosa que se entrega se ajusta a lo pactado (art.
1153). Se elimina la facultad discrecional del comprador de rescindir
libremente el contrato si los gneros no le convinieren.

Si las cosas muebles se entregan en fardo o bajo cubierta que impiden su

examen y reconocimiento, el comprador puede reclamar en los 10 das
inmediatos a la entrega, cualquier falta en la cantidad o la inadecuacin de las
cosas al contrato (art. 1155), unificando con el plazo establecido por el art. 34
de la ley de defensa del consumidor 24.240. Igual plazo se establece para las
compraventas sujetas a condicin suspensiva, como las a satisfaccin del
comprador o a prueba, salvo que se pacte otro plazo, la cosa se considera
aceptada si transcurren diez das sin que el comprador se pronuncie (art.
1160).

PACTOS DE RETROVENTA, REVENTA Y DE PREFERENCIA.

La principal novedad es que estos tres pactos pueden ser agregados adems
de en los contratos sobre inmuebles, tambin en los de compraventa de cosas
muebles.

Pacto de retroventa

Es aquel por el cual el vendedor se reserva la facultad de recuperar la cosa

vendida devolviendo el precio percibido, o una cantidad mayor o menor
previamente estipulada en el contrato.
El contrato sujeto a este pacto se rige por las reglas de la compraventa
sometida a condicin resolutoria. Es decir que deja sin efecto el contrato
anterior retroactivamente (art. 1163)

Parece claro que para que haya venta con pacto de retroventa es necesario
que se haya hecho tradicin de la cosa, pues la norma hace referencia al
derecho a recuperar la cosa vendida y entregada al comprador.

En el cdigo anterior estaba prohibido para las cosas muebles, al considerarse

que no exista una publicidad suficiente y que muchas veces poda ser usado
para encubrir pactos usurarios. El plazo mximo que se da el cdigo es de 5
aos si se trata de cosas inmuebles, y de dos aos si se trata de cosa muebles
contados desde la celebracin del contrato.

Pacto de reventa

Es aqul por el cual el comprador se reserva el derecho de devolver la cosa

comprada. Cuando ocurra esto, el vendedor deber restituir el precio percibido
o una suma mayor o menor, si esto ltimo se hubiese convenido. Tambin se
aplica el rgimen de la condicin resolutoria. (Art. 1164)

Pacto de preferencia

Es aqul por el cual el vendedor tiene derecho a recuperar la cosa con

prelacin a cualquier otro adquirente si el comprador decide enajenarla. El
derecho que otorga es personal y no puede cederse ni pasa a los herederos.
(art. 1165)

El comprador debe comunicar oportunamente al vendedor su decisin de

vender la cosa y todas las particularidades de la operacin proyectada o, en su
caso, el lugar y tiempo en que debe celebrarse la subasta.

Se ampla a 10 das (era 3 en el cdigo anterior) el plazo del vendedor para

ejercer su derecho de preferencia desde que recibe la comunicacin del
comprador. A diferencia del rgimen anterior, cuando ante la venta sin
comunicar al vendedor slo produca una accin personal para reclamar daos
y perjuicios,

Estos pactos son oponibles a terceros cuando se trata de cosas

muebles e inmuebles registrables. Cuando se trata de cosas muebles
no registrables, el pacto no es oponible al adquirente de buena fe y a
ttulo oneroso.

Estos pactos no pueden exceder de cinco aos en el caso de

inmuebles y de dos aos para las cosas muebles.

El boleto de compraventa
Qu efectos tiene el boleto de compraventa?

En el nuevo Cdigo Civil en su artculo 1170 explica que el derecho de los

compradores de buena fe tiene prioridad sobre los derechos de terceros en
determinadas situaciones. Ejemplo: la persona que compr un departamento
desconociendo que su vendedor no era el verdadero dueo del bien y le pag
por el bien, tiene prioridad por sobre el reclamo del verdadero dueo, este no
le podr reclamar nada al comprador de buena fe, sino que tendr que
accionar directamente contra el falso vendedor. Este ltimo no solo tendr que
resarcir por todos los gastos y daos ocasionados, sino que deber pagarlos
con intereses independientemente de la accin penal que puede ser iniciada
contra l.

En qu supuestos el boleto de compraventa tiene prioridad sobre terceros?

El artculo 1170 del nuevo cdigo dice:

Si el comprador contrat con el titular registral, o puede subrogarse en la
posicin jurdica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los
adquirentes sucesivos, o cuando el comprador pag como mnimo el
veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la medida
cautelar, o cuando el boleto tiene fecha cierta o cuando la adquisicin tiene
publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

Obligacin de escriturar.

Aqu se recepta lo establecido en el antiguo artculo 1185 en el art. 1018: El

otorgamiento pendiente de un instrumento previsto constituye una obligacin
de hacer si el futuro contrato no requiere una forma bajo sancin de nulidad. Si
la parte condenada a otorgarlo es remisa, el juez lo hace en su
representacin, siempre que las contraprestaciones estn cumplidas,
o sea asegurado su cumplimiento.

Los art. 1170 y 1171 por su parte regulan la oponibilidad del boleto de
compraventa tanto frente a quienes hayan trabado cautelares sobre el bien
como en el concurso a quiebra. Para el caso de las cautelares se requiere:

a) Que el comprador haya contratado con el titular registral, o que haya un

perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos hasta el titular;

b) Que el comprador haya el 25% del precio con anterioridad a la traba de la

cautelar;

c) Que el boleto tenga fecha cierta;

d) Que la adquisicin tenga publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria

La solucin para la oponibilidad al concurso es idntica a la establecida en el
Cdigo anterior:

ARTCULO 1171.- Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos

de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes
de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera
abonado el VEINTICINCO POR CIENTO (25%) del precio. El juez debe disponer
que se otorgue la respectiva escritura pblica. El comprador puede cumplir sus
obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestacin a cargo del
comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el
bien, en garanta del saldo de precio.

PERMUTA

CONCEPTO DE PERMUTA

Art. 1172 Hay permuta si las partes se obligan recprocamente a

transferirse el dominio de cosas que no son dinero

La permuta es el trueque de una cosa por otra. El Nuevo Cdigo Civil, dispone
que existe permuta si las partes asumen la obligacin de transferirse
recprocamente el dominio de cosas que no son dinero; ello es as, pues si se
intercambia cosa por dinero no habr permuta sino compraventa.

Si el precio consistiere, parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato ser de

permuta si es mayor el valor de la cosa, y de compraventa en el caso contrario.

CARACTERISTICAS DEL CONTRATO DE PERMUTA

Es un contrato consensual: porque produce efectos por el solo acuerdo de

voluntades.

Es no formal: rige el principio de libertad de formas.

Es bilateral: por que engendra obligaciones para ambas partes

Es onerosa: pues las contraprestaciones son reciprocas

Es conmutativa: porque las contraprestaciones recprocas son por naturaleza

equivalentes. La relacin de sacrificio y ventaja es susceptible de ser apreciada
en forma inmediata y cierta al momento de su celebracin.

GASTOS

Art. 1173. Gastos. Excepto pacto en contrario, los gastos previstos en

el art.1138 (gastos de entrega) y todos los dems gastos que origine
la permuta, son soportados por los contratantes por partes iguales.
EVICCION EN LA PERMUTA

Art.1174 Eviccin. El permutante que es vencido en la propiedad de la cosa

que le fuera trasmitida puede pedir la restitucin de la que dio a cambio o su
valor al tiempo de la eviccin, y los daos. Puede optar por hacer efectiva la
responsabilidad por saneamiento prevista en este cdigo.

En efecto, la norma -despus de fijar lo que puede pedir- dispone que el

permutante pueda optar, adems, por hacer efectiva la responsabilidad por
saneamiento prevista en el propio cdigo. Esto nos remite al art. 1039, el cual
establece que el acreedor de la obligacin de saneamiento tiene derecho a
optar entre

A) Reclamar el saneamiento del ttulo, lo que en nuestro caso ya no es

posible, pues se ha perdido la cosa por eviccin.

B) La subsanacin de los vicios: ste tema -el de los vicios ocultos- que es
ajeno al problema ahora planteado.

C) Resolver el contrato: lo que implcitamente ya ha ocurrido, desde que el

permutante ha perdido la cosa recibida y se le ha reconocido el derecho
a reclamar la entregada.

D) Reclamar un bien equivalente, si es fungible, lo cual se constituye en

otra opcin a favor del permutante vencido por eviccin. Adems, el
permutante vencido por eviccin -como acreedor de la obligacin de
saneamiento- tiene derecho a pedir que se le indemnicen los daos
sufridos, pues as lo dispone el art. 1040.

NORMA SUPLETORIA

Art.1175 Norma Supletoria. En todo lo previsto por el presente capitulo se

aplican supletoriamente las normas de la compraventa.

Si se considera la naturaleza jurdica de la permuta, surge clara su analoga con

la compraventa. Es que, la compraventa, en el fondo no es otra cosa que el
trueque de una cosa por un precio en dinero.