LEY N 29090 LEY DE HABILITACIONES URBANAS Seccin de

OFICIO

Artculo 24.- Habilitaciones urbanas de oficio

Las municipalidades distritales y las provinciales o la Municipalidad

Metropolitana de Lima, en el mbito del Cercado, identificarn los predios,
registralmente calificados como rsticos, que se encuentren ubicados en
zonas urbanas consolidadas, con edificaciones y servicios pblicos. Para
estos casos, las municipalidades emitirn la resolucin que declare
habilitados de oficio dichos predios, y disponga la inscripcin registral de
uso rstico a urbano. La inscripcin individual registral ser gestionada por
su propietario. Estas habilitaciones no se encuentran sujetas a los aportes
de habilitacin urbana. (*)
(*) Artculo modificado por el Artculo nico de la Ley N 29898,
publicada el 11 julio 2012, cuyo texto es el siguiente:

"Artculo 24.- Habilitaciones urbanas de oficio

Las municipalidades declaran la habilitacin urbana de oficio de los predios

registralmente calificados como rsticos ubicados en zonas urbanas
consolidadas, que cuentan con edificaciones y servicios pblicos
domiciliarios. Estas habilitaciones no se encuentran sujetas a los aportes de
la habilitacin urbana."

"Artculo 24-A.- Procedimiento de habilitacin urbana de oficio

El procedimiento se inicia con la identificacin de los predios matrices que

renen las condiciones para ser beneficiados con la habilitacin urbana de
oficio.
La municipalidad notifica a los titulares registrales de los predios matrices y
a los ocupantes del predio, sobre el inicio del procedimiento de habilitacin
urbana de oficio y la elaboracin del expediente tcnico cuyos requisitos lo
establece el reglamento de la presente Ley.
La municipalidad elabora el expediente tcnico que sustenta la declaracin
de la habilitacin urbana de oficio. La declaracin se efecta mediante
resolucin municipal que dispone la inscripcin registral del cambio de uso
rstico a urbano. La inscripcin individual registral es gestionada por el
propietario o por la organizacin con personera jurdica que agrupe a la
totalidad de propietarios.

Para la declaracin de habilitacin urbana de oficio, el predio matriz debe:

a) Encontrarse inscrito en la oficina registral como predio rstico.
b) Ubicarse en una zona urbana consolidada con edificaciones
destinadas a vivienda y dems complementarias a dicho uso. El nivel de
consolidacin ser del 90% del total del rea til del predio matriz.
c) Contar con servicios pblicos de agua potable, desage o
alcantarillado, energa elctrica y alumbrado pblico.
d) Encontrarse definido el manzaneo y lotizacin y ejecutadas las vas
acorde con los planes urbanos y alineamiento vial, aprobados por la
municipalidad respectiva.
e) En caso de encontrarse afectado por condiciones especiales, debe
encontrarse ejecutada la canalizacin de acequias de regado y respetar
 las servidumbres de los cables de red elctrica de media y alta tensin,
de la va frrea y la faja marginal de los ros, de ser el caso." (*)
(*) Artculo incorporado por el Artculo nico de la Ley N 29898,
publicada el 11 julio 2012.

CONCORDANCIAS: Ley N 29898, Primera Disp. Compl. Final

(Comunicacin a entidades pblicas)

"Artculo 24-B.- Improcedencia de la habilitacin urbana de oficio

No procede declarar la habilitacin urbana de oficio, cuando el predio
matriz:
a) Tiene en trmite un procedimiento de habilitacin urbana o de
regularizacin de una ejecutada ante la municipalidad o de recepcin
de obras de habilitacin urbana a la fecha de publicacin de la
presente Ley.
b) Cuenta con servicios pblicos domiciliarios, pero no tiene
edificaciones fijas y permanentes.
c) Se encuentra ubicado sobre reas naturales protegidas, zonas
reservadas o fajas de servidumbre, entre otras, segn ley de la
materia.
d) Se encuentra ubicado en terrenos de uso o reservados para la
defensa nacional.
e) Se encuentra en reas de uso pblico o derecho de va.
f) Se encuentra sobre reas de inters arqueolgico, histrico o
patrimonio cultural.
g) Se encuentra incurso en un proceso judicial en el cual se ha de
determinar la titularidad, mejor derecho o preferencia de ttulo.
h) Es considerado por la entidad competente como zona de alto
riesgo para la salud, la vida o integridad fsica de la poblacin.
i) Cuando exista superposicin de reas con predios de terceros.
En los casos previstos en los literales c), d), e) y f), cuando el predio matriz
se encuentra afectado parcialmente, puede aprobarse la habilitacin urbana
de oficio excluyendo la zona afectada."*
(*) Artculo incorporado por el Artculo nico de la Ley N 29898,
publicada el 11 julio 2012.

"Artculo 24-C.- rgano responsable

La municipalidad determina el rgano responsable del procedimiento de

habilitacin urbana de oficio, con facultades para realizar las inspecciones
de verificacin catastral, los levantamientos de informacin topogrficos, la
elaboracin de los planos correspondientes y las respectivas memorias
descriptivas, los cuales estn sujetos a las normas urbansticas establecidas
en los planes de desarrollo, acondicionamiento territorial y planeamiento
integral. (*)
(*) Artculo incorporado por el Artculo nico de la Ley N 29898,
publicada el 11 julio 2012.
 LA HABILITACION URBANA COMO LOTE UNICO
EL CASO DE LOS PREDIOS RUSTICOS UBICADOS EN ZONAS
URBANAS
JAIME FRANCISCO COAGUILA VALDIVIA
Abogado. Magster con Mencin en Derecho Civil por la Universidad Nacional
de San Agustn de Arequipa
SUMARIO: I. LA NORMATIVIDAD SOBRE PREDIOS RUSTICOS. 1. EL
PROCEDIMIENTO DE DESMEMBRACION POR ANTE EL PETT; 2. EL
PROCEDIMIENTO DE PARCELACION POR ANTE LAS MUNICIPALIDADES
PROVINCIALES; 3. EL PROCEDIMIENTO DE HABILITACION URBANA POR ANTE
LAS MUNICIPALIDADES DISTRITALES; 4. OTROS PROCEDIMIENTOS
ADMINISTRATIVOS Y NOTARIALES II. EL CASO DEL LOTE UNICO III.
CONCLUSIONES.
I. LA NORMATIVIDAD SOBRE PREDIOS RUSTICOS
El carcter difuso de la legislacin en materia de predios rsticos ha
determinado una cierta confusin en las atribuciones de los entes
encargados del saneamiento fsico-legal de los predios rsticos. Es por ello
que resulta indispensable aclarar por lo menos de manera sistemtica los
alcances del Proyecto Especial de Titulacin de Tierras (PETT) del Ministerio
de Agricultura, las atribuciones de las Municipalidades Provinciales y
Provinciales en cuanto a la Desmembracin e Independizacin de predios
rurales y su rol en el procedimiento de Habilitacin Urbana; aparte de los
procedimientos regulados por la Comisin de la Formalizacin de la
Propiedad Privada (COFOPRI) y el trmite notarial de Regularizacin de
Edificaciones previsto por Ley 27157.
La intencin de este artculo consiste en precisar ordenadamente las
atribuciones de cada sector en lo que atae a la desmembracin,
independizacin o parcelacin de predios rurales catastrados y no
catastrados; y de manera especfica explicar el caso de las Habilitaciones
Urbanas en la modalidad de Lote nico.
1. EL PROCEDIMIENTO DE DESMEMBRACION POR ANTE EL PETT
Segn el art. 4 del D.S. 064-2000-AG del 12-12-2000 el PETT (PROYECTO
ESPECIAL TITULACIN DE TIERRAS Y CATASTRO RURAL) es el rgano tcnico-
normativo del Ministerio de Agricultura que tiene a su cargo las acciones
tendentes al saneamiento fsico-legal de los predios rurales que fueron
expropiados y adjudicados con fines de reforma agraria, y los predios
rurales pertenecientes a particulares y de las tierras eriazas con aptitud
agropecuaria de libre disponibilidad del Estado. En este sentido el PETT es el
organismo autorizado para la formalizacin de la situacin jurdica de la
propiedad rstica y su consiguiente inscripcin registral; siendo que para
ello la SUNARP ha creado el REGISTRO DE PREDIOS RURALES a travs del D.
Leg. 667 dentro del Sistema Nacional de los Registros Pblicos.
Efectivamente en base a la R. N 094-96-SUNARP (REGLAMENTO DE
INSCRIPCIONES DE LA SECCIN ESPECIAL DE PREDIOS RURALES) y ms
especficamente la R.N 237-99-SUNARP del 19-07-99 la Superintendencia
ha aprobado los lineamientos generales para el uso de formularios de
INMATRICULACIN, INSCRIPCIN DE TRANSFERENCIAS, GRAVMENES,
ACUMULACIN Y PARCELACIN DE PREDIOS INSCRITOS. Dicha Directiva ha
establecido en su acpite 6) que las DESMEMBRACIONES DE PREDIOS
RURALES INSCRITOS darn lugar a la inscripcin en partida independiente y
procedern cuando el TITULAR CON DERECHO INSCRITO lo solicite. Para ello
el solicitante deber previamente recabar el Plano Catastral de las unidades
inmobiliarias del saldo de la matriz y del terreno desmembrado, para
posteriormente presentar el Formulario Registral autorizado por verificador.
Pero este procedimiento ante el PETT solamente cobra efectos respecto de
los predios rurales debidamente catastrados, siendo que el PETT no est
legitimado para desmembrar ni parcelar aquellos predios que no se
encuentren en el Catastro Rural.
2. EL PROCEDIMIENTO DE PARCELACION POR ANTE LAS
MUNICIPALIDADES PROVINCIALES
Segn la Constitucin Poltica de 1993 en su art. 192 inc. 5 las
Municipalidades tienen competencia para planificar el desarrollo urbano y
rural de sus circunscripciones y ejecutar los planes y programas
correspondientes. Esta disposicin constitucional se condice con el art. 64
de la Ley Orgnica de Municipalidades (Ley 23853) que seala dentro de los
planes urbanos de las Municipalidades se deben limitar las reas agrcolas,
las reas de expansin agrcola futura, las reas dedicadas a los distintos
fines urbanos, las reas de recreacin, entre otras.
Asimismo en virtud al art. 65 inc. 7 de la misma Ley, las Municipalidades
estn autorizadas para determinar las zonas de expansin urbana en
concordancia con la zonificacin y planes de desarrollo urbano; siendo que
corresponde exclusivamente a las Municipalidades Provinciales formular,
aprobar, ejecutar y supervisar el Plan Integral de Desarrollo Provincial y los
Planes Urbanos o Planes de Desarrollo de los Asentamientos Humanos
previa coordinacin con la Municipalidad Distrital de acuerdo al art. 70 inc. 1
de la Ley 23853.
Toda esta normatividad ha servido de base legal para que las Municipales
Provinciales hayan contemplado en su TUPA( ) EL PROCEDIMIENTO
ADMINISTRATIVO DE INDEPENDIZACIN O PARCELACIN DE TERRENO
RSTICO; mediante el cual estn autorizadas para parcelar terrenos rurales
ubicados en zonas urbanas y de expansin urbanas. Hay que aclarar que las
Municipalidades no estn autorizadas para parcelar ni desmembrar terrenos
rurales debidamente catastrados; porque como ya se explic anteriormente
ese procedimiento se regula por la Directiva N 237-99-SUNARP y compete
nicamente al PETT mediante los formularios registrales citados.
De esta manera las Municipalidades Provinciales en atencin a sus
atribuciones de planeamiento del desarrollo urbano y rural estaran
facultadas para desmembrar o parcelar terrenos rurales no catastrados; lo
que de ninguna manera significa que las Municipalidades Provinciales
efecten las Habilitaciones Urbanas, ya que el trmite de desmembracin
solamente implica una divisin en parcelas que en el futuro continan
siendo rurales.
3. EL PROCEDIMIENTO DE LA HABILITACION URBANA POR ANTE LAS
MUNICIPALIDADES DISTRITALES
Las Habilitaciones Urbanas estn reguladas actualmente por la Ley N
26878 del 19-11-97 (LEY GENERAL DE HABILITACIONES URBANAS), sus
modificatorias incorporadas por Ley 27135 del 04-06-99 y su Reglamento
D.S. 022-97-MTC del 09-12-97. La Ley de Habilitaciones Urbanas ha
contemplado en su art. 1 que esta comprende el procedimiento simplificado
para la aprobacin de habilitaciones urbanas nuevas, la regularizacin de
aquellas habilitaciones ejecutadas que no han culminado con los trmites
municipales y cuentan con viviendas ya construidas sobre terrenos de
propiedad de asociaciones de vivienda u otras formas asociativas, y la
regularizacin de las lotizaciones informales que sin constituir habilitaciones
urbanas cuentan con construcciones parcialmente consolidadas y cuyos
lotes han sido individual y directamente adquiridos por los integrantes de
cada lotizacin informal.

Asimismo la Ley estipula en su art. 3 que el procedimiento simplificado de

Aprobacin de Habilitacin Urbana se inicia ante la Municipalidad Distrital
respectiva con la presentacin de la solicitud acompaada de Ttulo de
Propiedad Registrado, Plano de Ubicacin, Plano de Lotizacin y Memoria
Descriptiva, Certificacin de Zonificacin y Vas, Factibilidad de servicios de
agua y alcantarillado y de energa elctrica y la Declaracin Jurada de
reserva de reas para los aportes. Sin embargo en el caso de tratarse de
REGULARIZACIN DE HABILITACIONES URBANAS slo sern exigibles
documento pblico o privado en que conste la transferencia de la propiedad,
Plano de Ubicacin, Plano de Lotizacin y Memoria Descriptiva y Declaracin
Jurada de Reservas de rea para aportes. Una vez obtenida la resolucin de
Habilitacin Urbana de la Municipalidad Distrital corresponde su ratificacin
a la Municipalidad Provincial; siendo que sta conforme al mismo art. 3 de la
Ley slo puede observar la Habilitacin cuando no se ajuste a los planes de
desarrollo urbano.
De esta forma la Ley de Habilitaciones ha previsto dos procedimientos, uno
de carcter simplificado para las Habilitaciones Urbanas Nuevas con todos
los requisitos y otro para la Regularizacin de Habilitaciones Urbanas
Ejecutadas exceptuando de ciertos requisitos. Bajo este presupuesto las
Municipalidades Distritales solamente estaran facultadas para HABILITAR
TERRENOS URBANOS SIN CONSTRUCCIONES O PARCIALMENTE
CONSTRUIDOS PERO DE HECHO LOTIZADOS. La Ley no ha establecido
expresamente la Habilitacin Urbana de predios rsticos no catastrados
ubicados en zonas urbanas y de expansin urbanas y que no cuenten con
construcciones.
4. OTROS PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS Y NOTARIALES
De otro lado el Reglamento de la Ley de Habilitaciones Urbanas ha
incorporado en su art. 6 un procedimiento denominado de "Formalizacin de
Centros Urbanos Informales" que deber ser seguido por ante COFOPRI y
que tendr por objeto regularizar las lotizaciones y el derecho de propiedad
individual de los poseedores de lotes construidos que conforman un grupo
de manzanas determinadas y vas trazadas, pero sin habilitacin urbana y
que han sido directamente adquiridos por los integrantes del centro urbano
informal. Este procedimiento est reservado como aparece del propio
articulado a los poseedores informales y no para los propietarios, que
necesariamente deben seguir el procedimiento de Regularizacin de
Habilitaciones por ante las Municipalidades Distritales.
Asimismo la Ley 27157 del 20-07-99 sobre REGULARIZACIN DE
EDIFICACIONES, PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA DE FBRICA Y
RGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMN
ha contemplado en su art. 3 que los propietarios de edificaciones que hayan
sido construidas sin licencia de construccin, conformidad de obra o no
cuenten con declaratoria de fbrica, independizacin y/o reglamento interno
podrn sanear su situacin va notarial. De esta forma concordantemente la
Ley 27333 del 30-07-00 en su art. 4 indica que la acumulacin o subdivisin
se efectuar por el propietario en proceso no contencioso ante Notario
Pblico, no siendo necesario ninguna autorizacin previa de subdivisin o
independizacin del terreno por parte de la municipalidad; ya que el registro
en mrito a la Escritura Pblica proceder a la desmembracin o
segregacin de las unidades inmobiliarias como aparece del art. 7 de la Ley
27333.
En este orden de ideas a travs del procedimiento notarial solamente los
propietarios podrn regularizar la situacin legal de sus propiedades
siempre y cuando se trate de terrenos edificados sin licencia de
construccin, sin declaratoria de fbrica o sin independizar. Esta Ley no ha
diferenciado si las construcciones se realizan en terrenos rurales o urbanos,
y si son catastrados o no catastrados, lo que puede llevar a serie de
confusiones en la prctica notarial y registral. Particularmente consideramos
que la Ley favorece a las edificaciones en terrenos urbanos y a las
edificaciones en terrenos rurales no catastrados ubicados en zonas urbanas
y de expansin urbana, y respecto de los cuales el PETT ha renunciado a
seguir su desmembracin.
II. EL CASO DE LA HABILITACION URBANA COMO LOTE UNICO
As presentada la situacin aparentemente no existe ninguna regulacin
expresa para la desmembracin o subdivisin de terrenos rurales no
catastrados ubicados en zonas urbanas y de expansin urbana. Ante este
vaco legal la prctica administrativa-registral denominada HABILITACIN
COMO LOTE UNICO constituye el nico procedimiento legal para Habilitar un
terreno rstico no catastrado pero en zona urbana o de expansin urbana.
Este procedimiento se sustenta en una interpretacin extensiva del mbito
de aplicacin de la Ley de Habilitaciones Urbanas y su Reglamento, en tanto
que esta Ley solamente comprende literalmente a lo sumo la regularizacin
de habilitaciones urbanas con construcciones parcialmente consolidadas y
no la Habilitacin de terrenos rurales sin edificaciones.
El procedimiento de la Habilitacin como Lote Unico es idntico al de
cualquier Habilitacin Urbana, el trmite se inicia por ante la Municipalidad
Distrital adjuntando los requisitos que establece la Ley 26878 y su
Reglamento y modificatorias, para que esta Municipalidad proceda a
aprobar solamente la Habilitacin Urbana como Lote Unico de un rea rural
no catastrada, sin alterar la condicin de rural del saldo del Predio Matriz. La
resolucin habilitatoria debe entonces ser remitida para su ratificacin a la
Municipalidad Provincial y con esta nueva resolucin aprobatoria se
proceder a su inscripcin en los Registros Pblicos tal como lo seala la
citada Ley.
III. CONCLUSIONES
1. El Proyecto Especial Titulacin de Tierras y Catastro Rural (PETT) es el
organismo encargado de la inmatriculacin, inscripcin de transferencias,
gravmenes, acumulacin, desmembracin y parcelacin de predios rurales
inscritos catastrados.
2. Las Municipalidades Provinciales son los entes encargados de la
desmembracin, parcelacin e independizacin de predios rurales no
catastrados en virtud a sus atribuciones de planeamiento urbano y rural; lo
que de ninguna manera constituye una modalidad de Habilitacin Urbana.
3. La Comisin de Formalizacin de la Propiedad Informal (COFOPRI) es el
organismo a cargo de la regularizacin de las lotizaciones y el derecho de
propiedad individual de los poseedores de lotes construidos que no cuentan
con habilitacin urbana.
4. El procedimiento notarial de la Ley 27157 contempla la regularizacin de
las edificaciones construidas sin licencia de construccin, conformidad de
obra o sin declaratoria de fbrica, independizacin y/o reglamento interno y
que hayan sido practicadas de hecho por sus propietarios.
5. Las Municipalidades Distritales son los entes autorizados para la
aprobacin de las Habilitaciones Urbanas en la modalidad de Lote Unico
respecto de predios rurales no catastrados ubicados en zonas urbanas y de
expansin urbana; siendo las Municipalidades Provinciales responsables de
su ratificacin para su consiguiente inscripcin registral.
(1 ) La Municipalidad Metropolitana a travs de Ordenanza N 360 del 18 de
febrero del 2002 ha aprobado su Texto Unico de Procedimientos
Administrativos, donde consta en su rubro 14) el procedimiento de
Independizacin de Predios Rsticos a seguir por ante la Direccin de
Desarrollo Urbano y entre los requisitos que el Plano de Independizacin
incluya las parcelas a independizar. Asimismo el TUPA del 2002 de la
Municipalidad Provincial de Arequipa aprobado por Ordenanza Municipal N
135 del 11 de febrero del 2002 tambin contempla en su rubro 10) el mismo
trmite de Independizacin de Terreno Rstico por ante la Direccin de
Asentamientos Humanos.

SUBDIVISIN DE LOTE URBANO

SUBDIVISIN DE LOTE URBANO
El Captulo XII del derogado Reglamento Nacional de Construcciones define
a la subdivisin de tierras como la particin de terrenos urbanos, ya sea con
cambio de uso o sin cambio de uso asignado al suelo. En ese mismo sentido
el actual reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) define: La particin
de terrenos habilitados en fracciones destinadas al mismo uso del lote
matriz. Cabe indicar que la subdivisin solo ser factible si se encuentra en
concordancia con el Plan Regulador de la Ciudad y exista la factibilidad
tcnica para la instalacin de los servicios.
SUBDIVISIN O INDEPENDIZACIN?
De la definicin reseada podra colegirse que el trmino subdivisin solo
resulta aplicable a la particin de terrenos, es decir, de suelo no edificado
(GONZALES BARRON, Ghunter. Estudio Crtico de la Legislacin Inmobiliaria
sobre Predios Urbanos. 1era. Edicin. Ediciones Legales. Pg. 289),
mientras que la independizacin sera aplicable a las unidades inmobiliarias
sobre las que se levanten edificaciones. Sin embargo, en la prctica
registral, la independizacin procede respecto de la desmembracin de un
lote de un terreno matriz habilitado, se levante o no una fbrica sobre el lote
a independizar. La subdivisin, por su parte, ser procedente respecto de
lotes de terrenos ya independizados y sobre los cuales no exista edificacin
alguna. As, el artculo 73 del Reglamento de las Inscripciones, al referirse a
la desmembracin de inmuebles inscritos, est regulando la
independizacin de lotes y no la subdivisin de predios urbanos, para lo cual
se precisa de los requisitos sealados en el D.S. N 002-89-JUS.
La correcta delimitacin de los conceptos de subdivisin e independizacin
no es una discusin balda; por el contrario, es trascendental conocer a
ciencia cierta los alcances de cada institucin. La Ley N 27157, su
Reglamento y la Ley N 27333, sin embargo, emplean indistintamente
ambos trminos, concluyndose que los trminos subdivisin e
independizacin, para la aplicacin de dichas normas, son sinnimos.
EL RECONOCIMIENTO LEGAL DE LA SUBDIVISIN
Como se indic la subdivisin es segregar un predio matriz en dos o ms
predios denominados sub lotes o como quiera que se denomine.
Ahora bien, la subdivisin no basta que se efectu en el predio o terreno
sino que para que tenga efecto legal es necesario su aprobacin por la
municipalidad del sector, sea por municipalidad provincial o distrital segn
sea el caso, y su inscripcin en el registro de predios de la Superintendencia
Nacional de los Registros Pblicos (SUNARP).
Para ello es necesario cumplir ciertos requisitos que se encuentra
contemplados en la Ley N 29090, Ley de Regulacin de Habilitaciones
Urbanas y de Edificaciones, D.S. N 008-2013-VIVIENDA, Reglamento de
Licencias de Habilitacin Urbana y Licencias de Edificacin, Reglamento
Nacional de Edificaciones (RNE), el TUPA de la Municipalidad respectiva,
Directiva N 03-SUNARP/SN, aprobado por Resolucin del Superintendente
Nacional de los Registros Pblicos N 189-2014-SUNARP/SN, en esta ltima
se establece los requisitos tcnicos que deben contener los planos y
memoria descriptiva, y Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios,
aprobado por Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros
Pblicos N 097-2013-SUNARP-SN.
El procedimiento administrativo ante la Municipalidad
Adems de los requisitos especificados en el TUPA de la Municipalidad, que
es necesario su revisin, el D.S. N 008-2013-VIVIENDA, Reglamento de
Licencias de Habilitacin Urbana y Licencias de Edificacin, establece los
requisitos bsicos para iniciar el procedimiento de subdivisin ante la
Municipalidad. As precisa que se deber preparar y presentar la siguiente
documentacin, que debern ser por triplicado:
Documentacin Administrativa - legal:
- FUHU - Licencia, debidamente llenado y suscrito.
- Anexo F del FUHU, debidamente llenado y suscrito.
- Copia literal de dominio expedida por el Registro de Predios con una
antigedad no mayor a treinta (30) das naturales.
- Declaracin jurada de habilitacin de los profesionales que intervienen en
el proyecto de encontrarse hbiles para suscribir la documentacin tcnica.
- Copia del comprobante de pago por la tasa municipal correspondiente.
Nota: En caso que el solicitante no sea el propietario del predio, se deber
presentar la escritura pblica que acredite el derecho a habilitar. Si el
solicitante es una persona jurdica se acompaar vigencia de poder
expedida por el Registro de Personas Jurdicas con una antigedad no mayor
a treinta (30) das naturales.
Documentacin tcnica:
- Plano de ubicacin y localizacin del lote materia de subdivisin
- Plano del lote a subdividir, sealando el rea, linderos, medidas
perimtricas y nomenclatura, segn los antecedentes registrales.
- Plano de la subdivisin sealando reas, linderos, medidas perimtricas y
nomenclatura de cada sublote propuesto resultante.
- Memoria descriptiva, indicando reas, linderos y medidas perimtricas del
lote materia de subdivisin y de los sublotes propuestos resultantes.
Nota: Los documentos a que se refiere deben estar firmados por el
solicitante y el profesional responsable del proyecto.
Presentada la documentacin a la Municipalidad respectiva, segn el Art. 30
del D.S. N 008-2013-VIVIENDA, Reglamento de Licencias de Habilitacin
Urbana y Licencias de Edificacin, esta cuenta con un plazo de diez (10) das
hbiles contados desde la presentacin del expediente, para la verificacin
administrativa, elaboracin del Informe respectivo y la emisin de la
resolucin que autoriza o deniega la subdivisin materia de trmite.
En caso que exista observaciones en la verificacin administrativa y tcnica
de ser el caso, se comunica al solicitante para que subsane de los defectos
advertidos.
Subsanada y de ser conforme, el nmero de la resolucin se consignara en
el FUHU.
El FUHU, su anexo F y los documentos tcnicos respectivos debidamente
sellados y visados, por duplicado, sern entregados al interesados para su
inscripcin en el Registro de Predios.
El procedimiento registral ante la SUNARP
A nivel del registro se efecta la independizacin del predio por subdivisin.
La independizacin es el acto que consiste en abrir una partida registral
para cada unidad inmobiliaria de una desmembracin de terreno.
Como regla general. Todo ttulo que da mrito a la independizacin debe
contener el rea de cada uno de los predios que se desmembra y, en su
caso, el rea remanente, con precisin de sus linderos y medidas
perimtricas, acompaando los documentos exigidos para cada tipo de
predio.
Los requisitos que dan merito a la independizacin de predios urbano se
encuentra regulado en el artculo 60 del Reglamento de inscripciones del
registro de predios. As indica: La independizacin de un predio urbano, con
edificacin o sin ella, se efecta por el solo mrito de los siguientes
documentos:
a) El Formulario nico de Habilitacin Urbana FUHU, el anexo F y el plano
municipal de subdivisin y plano debidamento sellados y visados, donde
debe precisarse el rea, linderos y medidas perimtricas de cada uno de los
predios resultantes;
b) Planos y cdigos de referencia catastral de los predios resultantes o la
constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-
89-JUS, segn sea el caso;
c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que
conste el consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido
en el trmite de subdivisin, en caso de copropiedad.
Como se aprecia adems del FUHU, el anexo F y el plano municipal de
subdivisin y plano debidamento sellados y visados, se presentara los
planos y cdigos de referencia catastral de los predios resultantes o la
constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-
89-JUS, segn sea el caso; para ello el administrado previamente debe
tramitarlos ante la Municipalidad del Sector. Y de corresponder el
documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste
el consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el
trmite de subdivisin.
Con dicha documentacin, previo pago de los derechos correspondiente, son
presentados a la SUNARP para su evaluacin tcnica y jurdica.
Dentro del plazo que establece el Reglamento General de los Registros
Pblicos, la SUNARP debera emitir la constancia de inscripcin o la
denegatoria, sea estas subsanables, como son la observacin o liquidacin,
o insubsanables, como la tacha.
Con la inscripcin registral el registrador apertura partida registral para
cada predio independizado, consignado en el asiento de la partida registral
la informacin que indica el artculo 5 del reglamento de inscripciones del
registro de predios, como los el antecedente dominial, descripcin del
predio, ttulos de dominio, cargas y gravmenes, que debe ser trasladados
de la partida matriz si los hubiere, cancelaciones y otros.
Sin perjuicio de lo antes expuesto, se tendr presente el Artculo 50 del
T.U.O. del Reglamento General de los Registros Pblicos que indica: Todo
asiento de inscripcin contendr un resumen del acto o derecho materia de
inscripcin, en el que se consignar los datos relevantes para el
conocimiento de terceros, siempre que aparezcan del ttulo; as como, la
indicacin precisa del documento en el que conste el referido acto o
derecho; la fecha, hora, minuto y segundo, el nmero de presentacin del
ttulo que da lugar al asiento, el monto pagado por derechos registrales la
fecha de su inscripcin, y, la autorizacin del registrador responsable de la
inscripcin, utilizando cualquier mecanismo, aprobado por el rgano
competente, que permita su identificacin.
OTROS SUPUESTOS DE SUBDIVISIN DE PREDIOS: CASOS
ESPECIALES
Supuestos de inscripcin de subdivisin de predio urbano sin aprobacin de
la municipalidad
Si bien por regla general toda subdivisin de predio urbano debe ser
aprobada por la municipalidad respectiva, ello no es aplicable para los
supuesto de regularizacin de edificaciones al amparo de la Ley 27157,
modificada por la Ley 27333, conforme a lo previsto por los artculos 4 y 7
de este ltimo dispositivo legal (Resolucin del Tribunal Registral N 389-
210-SUNARP-TR-A, del 19 de Octubre de 2010).
Inscripcin de Subdivisin de predios urbanos sin que exista plano del
predio matriz inscrito en el archivo registral de la SUNARP.
Es posible inscribir la subdivisin de un predio matriz sin que exista
previamente plano en los antecedentes registrales. Para ello se debe aplicar
extensivamente el siguiente precedente de observancia obligatoria: No
impide la inmatriculacin de un predio el informe del Area de Catastro
sealando la imposibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito o
no. (Criterio adoptado en la Resolucin N 067-2005-SUNARP-TR-T del 25 de
abril de 2005 y N 252-2005-SUNARP-TR-L del 29 de abril de 2005).