Sunteți pe pagina 1din 19

Introducere

Sectorul de teren reprezint o poriune din suprafaa pmntului, o ntindere de pmnt


delimitat (considerat dup relieful sau dup situarea sa n spaiu); Suprafa de pmnt special
amenajat n vederea anumitelor lucrri sau activiti.
Terenurile de orice fel, care aparin persoanelor fizice i juridice, indiferent de titlurile pe
baza crora sunt deinute, se mpart pe destinaii conform prevederilor legale (Codul Civil al RM).
Terenurile cu destinaie agricol (terenurile arabile, viile, livezile), terenurile cu destinaie
forestier (terenuri mpdurite), terenurile din intravilan i extravilan (destinate utilizrii de ctre
ceteni, la fel destinate construciilor).
Piaa funciar, cu sarcinile i funciile ei moderne, a fost restabilit n Republica Moldova la
nceputul secolului al XXI-lea, odat cu finalizarea procesului de privatizare a pmntului agricol.
De atunci, aceast pia manifest ritmuri relativ stabile de cretere fie a preurilor de pia, fie a
volumelor generale de circuit de pia terenurilor agricole, exprimate n form bneasc.
Concomitent cu unele succese palpabile, mai sunt evideniate i un ir de neajunsuri, depistarea i
eliminarea la timp a crora va mbunti esenial rezultatele finale ale acestui fragment al
mecanismului general de gospodrire de pia.
Odat cu restabilirea drepturilor de proprietate privat asupra terenurilor agricole, care a
fost declarat la nceputul anilor 90, n Republica Moldova a nceput revitalizarea pieei funciare.
Tendinele i dinamismul acestui proces sunt reflectate mai exact n evoluia preurilor de pia
pentru terenurile agricole.
Ca factor de producie, pmntul reprezint un ansamblu de elemente la care oamenii fac
apel pentru a produce; aceste elemente sunt adaptate nevoilor umane prin munc. n acest sens,
natura asigur substana, condiiile materiale, cadrul desfurrii vieii nsi, ca i majoritatea
energiei primare necesare oricrei activiti social-economice. Pmntul ca factor de producie se
caracterizeaz prin cteva trsturi specifice: suport material al oricrei activiti; furnizor
(rezervor) de materii prime date o dat pentru totdeauna (zcminte neregenerabile) sau
reproductive annual (recoltele); magazie originar de resurse naturale; pmntul este ns numai
un punct de plecare n conceperea activitii economice. Unii specialiti fac distincie ntre
resursele naturale ale subsolului i pmntul ca fond funciar (terenuri agricole, puni, vii, livezi,
pduri, luciul apelor interioare).
Metodele de evaluare a terenurilor prezentate snt aplicabile pentru evaluarea tuturor
terenurilor, indiferent de destinaia lor i modul de utilizare curent:
a) metoda analizei vnzrilor comparabile, care include: metoda comparaiei directe, metoda
alocaiei i metoda extragerii;
b) metoda veniturilor, care include: metoda capitalizrii directe, rezidual i metoda parcelrii.
Verif. Pacan Angela
Coala
Efect. Akhtar Iasmin LC 01 2552 - 2016 1
Mod Coala Semnat Data
I Date generale
1.1 Informaiile generale despre teren
Tabel nr. 1.1 Valorile obinute
Nr. d/o Indicatorii Caracteristici

1 Scopul evalurii Vnzarea-cumprarea obiectului evalurii

Suprafaa (ha) 0,720

Adresa Com. Chipeca, r-nul oldneti

Nr. cadastral 8313205018

Proprietarul Carp Petru

Cota-parte

Numele i prenumele beneficiarului Carp Petru

Nemele i prenumele evaluatorului Akhtar Iasmin

Adresa bunului imobil Com. Chipeca, r-nul oldneti

3 Dreptul evaluat Proprietate privat

4 Data ntocmirii contractului 29.02.2016

6 Data evalurii 29.02.2016

8 Moneda evaluii Lei R. M.

9 Ratele de schimb
Dolar
Euro
10 Valoarea de pia estimat pentru
vnzare
11 Metoda analizei comparative a vnzrilor
/Lei
12 Metoda veniturilor /Lei

1.2 Noiuni de baz utilizate n procesul de evaluare


Scopul prezentului raport este aprecierea valorii de pia n scop de vnzare-cumprare a
obiectului evalurii. Fapt pentru care vom definim urmatoarele noiuni:
valoarea de pia - suma estimat pentru care un obiect al evalurii poate fi schimbat la data
evalurii ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt sa vnd, dup un marketing
Verif. Pacan Angela
Coala
Efect. Akhtar Iasmin LC 01 2552 - 2016 2
Mod Coala Semnat Data
adecvat, ntr-o tranzacie liber, n care fiecare parte va aciona competent, cu prudena necesar i
neconstrns;
activitate de evaluare - activitate desfurat de ntreprinderile de evaluare, care const n
estimarea valorii de pia sau a altei valori a obiectului evalurii;
Actualizarea fluxurilor de numerar se bazeaz pe determinarea valorii prezente a veniturilor
anuale prognozate pentru o perioad de calcul determinate;
ajustare - suma care se adun sau se extrage din preul de vnzare a bunului imobil comparabil
pentru a ine cont de diferenele ntre bunul imobil comparabil i bunul imobil evaluat. Ajustarea
poate fi exprimat n mrimi absolute sau relative;
Bonitatea gradul de fertilitate a solului;
capitalizare - procesul de transformare a venitului anual generat de bunul imobil n valoarea lui
la data evalurii;
cea mai bun i eficient utilizare - utilizarea cea mai probabil a unui bun imobil care este
posibil din punct de vedere fizic, permis din punct de vedere legal, eficient din punct de vedere
economic i justificat n mod corespunztor din care rezult cea mai mare valoare a bunului
imobil supus evalurii;
certificat de calificare - document eliberat de comisia de atestare, prin care se confirm c
titularul lui posed cunotinele necesare pentru desfurarea activitii de evaluare;
condiii limitative - constrngeri impuse asupra evalurii bunului imobil de ctre evaluator,
beneficiarul serviciilor de evaluare i / sau de actele normative;
element de comparaie - caracteristica bunului imobil sau condiia de efectuare a tranzaciei
imobiliare care contribuie la schimbarea valorii obiectului evalurii;
evaluare individual - proces de estimare a valorii unui obiect concret al evalurii, la o dat
concret, inndu-se cont de toi factorii care influeneaz asupra valorii;
evaluare masiv - proces de evaluare a unui grup de bunuri imobile cu caracteristici similare, la
o dat concret, cu aplicarea procedurilor standard de evaluare i a analizei statistice;
evaluare - proces de determinare a valorii obiectului evalurii la o dat concret, inndu-se cont
de factorii fizici, economici, sociali i de alt natur, care influeneaz asupra valorii;
evaluarea obiectelor de proprietate intelectual - proces de estimare a utilitii rezultatelor
activitii intelectuale, exprimate n echivalentul valoric al caracteristicilor tehnice, de consum,
economice i de alt natur ale obiectelor de proprietate intelectual;
evaluator - persoan fizic cu o reputaie bun, cu studii superioare corespunztoare, titular al
certificatului de calificare al evaluatorului, care posed o experien de munc suficient n
domeniul evalurii, un nalt nivel profesional i competena necesar pentru desfurarea activitii
de evaluare;

Verif. Pacan Angela


Coala
Efect. Akhtar Iasmin LC 01 2552 - 2016 3
Mod Coala Semnat Data
mbuntiri - cldiri, construcii, reele edilitare existente la nivel de parcel i altele ce
contribuie la sporirea valorii terenului, strmutarea crora este imposibila fr cauzarea de
prejudicii destinaiei lor;
ntreprindere de evaluare - persoan juridic sau fizic, nregistrat n Republica Moldova, n
modul stabilit, n calitate de ntreprindere, indiferent de tipul de proprietate i forma juridic de
organizare;
Preul normativ al pmntului - msur de estimare a valorii lui echivalente cu potenialul
natural i economic al acestuia, exprimate n moned naional. El se determin de ctre prezenta
lege i se aplic n procesul realizrii relaiilor funciare, indiferent de tipul de proprietate asupra
pmntului.
Procesul de evaluare - consecutivitate de proceduri care snt utilizate de ctre evaluator pentru a
estima valoarea bunului imobil;
raport de evaluare - act ntocmit de evaluator, pe hrtie sau pe suport electronic, la finele
procesului de determinare a valorii obiectului evalurii;
rata de absorbie - estimare a vnzrilor anuale a unui anumit tip de bunuri imobile,
exprimat n procente fa de numrul total de bunuri imobile de acelai tip propuse spre vnzare.
rata de actualizare - rat a rentabilitii utilizat pentru calcularea valorii prezente a veniturilor
ce vor fi generate n viitor de obiectul evalurii;
rata de capitalizare - rat a rentabilitii utilizat pentru determinarea valorii unui bun imobil
prin capitalizarea venitului anual generat de el;
reconciliere - procesul de determinare a valorii finale a bunului imobil evaluat;
reversia - preul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vndut la sfritul perioadei de
calcul. Reversia se calculeaz prin capitalizarea venitului operaional net din anul imediat urmtor
perioadei de calcul;
teren comparabil - bun imobil care este similar bunului imobil evaluat i care a fost recent
vndut sau este expus vnzrii;
tipul valorii estimate - categorie a valorii estimate, stabilit n conformitate cu scopul evalurii;
unitate de comparaie - indice valoric specific utilizat n metoda analizei comparative a
vnzrilor;
valoare de pia - sum estimat pentru care un obiect al evalurii poate fi schimbat, la data
evalurii, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd, dup un marketing
adecvat, ntr-o tranzacie liber, n care fiecare parte va aciona competent, cu prudena necesar i
neconstrns;
valoare estimat - valoarea obiectului evalurii calculat la o dat concret, cu aplicarea
metodelor de evaluare prevzute de prezenta lege;

Verif.
valoarea prezent - valoarea actualizat a unei sume ce urmeaz a fi obinut n viitor;
Pacan Angela
Coala
Efect. Akhtar Iasmin LC 01 2552 - 2016 4
Mod Coala Semnat Data
1.3Supoziii i restricii principale
Conform Regulamentului provizoriu cu privire la evaluarea bunurilor imobile, condiiile
limitative reprezint constrngerile impuse asupra evalurii bunului imobil de ctre evaluator sau
benefeciar. Subpoziiile i restriciile raportului de evaluare sunt stabilite cu scopul de a proteja
interesele benefeciarului i a evaluatorului care sunt:
Prezena raportului este valabil timp de 90 de zile de la data evalurii i este valabil numai
integral i n scopurile indicate n el;
Evaluatorul nu poart rspundere pentru destinarea juridic a drepturilor asupra proprietii
evaluate sau pentru chestiuni ce in de examinarea drepturilor de proprietate. Dreptul proprietii
evaluate se consider autotehnic. Proprietatea evaluat se consider liber de orice pretenii sau
restricii n afar de cele indicate n raport;
Evaluatorul presupune lista oricror factori ascuni care influeneaz evaluarea i starea
proprietii. Evaluatorul nu poart rspunderea pentru existena unor asemenea factori ascuni, nici
necesitatea nlturrii lor;
Datele oinute de evaluator i care se cuprinde n raport se consider veridice. Totodat
evaluatorul nu poate s garanteze veridicitatea absolut ai informaiei, de aceea pentru toate datele se
indic surs de informaie;
Nici evaluatorul, nici clientul nu poate folosi raportul astfel dect conform prevederilor
contractului Prestri-servicii de evaluare;
Informaia rezultat evalurii este strict confidenial i poate oferi numai n cazuri prevzute
de legislaie n vigoare n Republica Moldova;
Prerea evaluatorului relativ la valoarea proprietii este valabil numai la data evalurii.
Evaluatorul nu-i asum nici o responsabilitate privind schimbarea factorilor economici, juridici,
sociali, legislative i altor factori care pot intervine dup data evalurii influennd situaie economic
din ar i respectiv valoarea obiectului evalurii;
Evaluatorul nu-i asum nici o responsabilitate pentru existena vreunui contaminant i nici nu
a solicitat o expertiz sau o cercetare tiinific necesar pentru a fi descoperit. Dac ulterior se va
stabili c exist o contaminare pe proprietatea analizat, aceasta ar putea diminua valoarea raportat;
Raportul de evaluare conine opinii profesionale a evaluatorului relativ la valoarea imobilului
i nu prezint garanie c bunul imobiliar va fi comercializat la valoarea indicat n raport.
Evaluarea s-a realizat n baza datelor puse la dispoziie de ctre Proprietar ca urmare a
cererii de date;
Toate informaiile primite au fost considerate ca fiind de ncredere, dar nu ne asumm
rspunderea pentru integritatea i acurateea lor;
Executanii nu-i asum responsabilitatea pentru descrierea juridic a proprietilor care sunt
prezentate de client. Titlurile de proprietate se presupun valabile;
Executanii presupun ca obiectul evaluat este n deplin conformitate cu reglementrile de
mediu;
Verif. Pacan Angela
Coala
Efect. Akhtar Iasmin LC 01 2552 - 2016 5
Mod Coala Semnat Data
Executanii nu au realizat expertiza construciei, deci nu-i pot asuma responsabilitatea pentru
viciileascunse ale acesteia;
Executanii nu poart nici o rspundere pentru eventuala detectare a unor omisiuni i fraude
(din partea Proprietarului sau a altor tere pri), a unor erori sau a cazurilor de nerespectare a
legislaiei sau a regulamentelor n vigoare;
Executanii nu i asum responsabilitatea pentru factorii economici sau fizici care pot aprea
ulterior datei evalurii i care pot influena opiniile exprimate n aceast lucrare;
Acest raport a fost ntocmit n conformitate cu reglementrile legale, inclusiv de evaluare,
nigoare n Republica Moldova la data evalurii. Modificarea ulterioar a acestor condiii poate afecta
rezultatele prezentului raport de evaluare. Executanii nu vor purta nici o rspundere n cazul unor
asemenea schimbri;
Acest raport nu se poate publica, prezenta n mass-media sau utiliza n alt scop dect cel
stipulat n contract, fr acordul prealabil n scris al Evaluatorului. Evaluatorul i declin orice
responsabilitate care ar rezulta din utilizarea acestui raport n alt scop;
Acest raport nu poate servi ca baz pentru depunere de mrturie n justiie sau n numele
acesteia, atta timp, ct nu a existat o nelegere prealabil n acest sens.

II Metodologia evalurii i caracteristica terenului


2.1 Procesul de evaluare
Procesul de evaluare reprezint o consecutivitate de proceduri care snt utilizate de ctre
evaluator pentru a estima valoarea bunului imobil.
Procesul de evaluare este constituit din urmtoarele etape:
a) definirea misiunii de evaluare;
b) colectarea i analiza datelor necesare pentru evaluare;
c) aplicarea metodelor de evaluare;
d) reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale;
e) elaborarea raportului de evaluare.
1.Definirea misiunii de evaluare este efectuat de evaluator n comun cu beneficiarul
serviciilor de evaluare i are drept scop stabilirea condiiilor i criteriilor de desfurare a lucrrilor de
evaluare. Definirea misiunii de evaluare const din urmtoarele elemente:
a) identificarea obiectului evalurii;
b) identificarea drepturilor patrimoniale asupra obiectului evalurii;
c) identificarea scopului evalurii;
d) definiia tipului valorii estimate;
e) identificarea domeniului de aplicare a rezultatelor evalurii;
f) identificarea condiiilor limitative ce stau la baza evalurii.

Verif. Pacan Angela


Coala
Efect. Akhtar Iasmin LC 01 2552 - 2016 6
Mod Coala Semnat Data
2.Colectarea i analiza datelor necesare pentru evaluare. Activitile evaluatorului n cadrul
acestei etape vor ine de studierea pieei imobiliare n general i descrierea obiectului evalurii n scopul
efecturii unei analize detaliate a factorilor de influen asupra valorii lui. Urmtoarele categorii de date
vor fi colectate i analizate de evaluator:
a) datele generale cu caracter economic i social despre regiunea i localitatea n care este
amplasat bunul imobil;
b) datele specifice obiectului evalurii: modul de utilizare, cea mai bun i eficient utilizare a
obiectului evalurii, costurile de construcie, deprecierea, veniturile i cheltuielile operaionale;
c) datele specifice pieei imobiliare: preurile de vnzare i preurile ofertei obiectelor similare,
rata de absorbie, rata spaiilor libere i altele.
3.Aplicarea metodelor de evaluare. Pentru determinarea valorii bunului imobil se vor utiliza
urmtoarele metode: metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vnzrilor i metoda
veniturilor. n cazul n care utilizarea uneia din metodele menionate nu este posibil, evaluatorul va
argumenta n raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei respective. n cazul
evalurii diferitor tipuri de bunuri imobile, metodele de evaluare se vor aplica n urmtoarea
consecutivitate:
a) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie locativ: metoda analizei comparative a
vnzrilor i metoda cheltuielilor. Pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie locativ care snt
date n arend poate fi aplicat metoda veniturilor;
b) pentru evaluarea terenurilor, inclusiv terenurile cu destinaie agricol: metoda analizei
comparative a vnzrilor i metoda veniturilor;
c) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie comercial - metoda analizei comparative a
vnzrilor, metoda veniturilor i metoda cheltuielilor;
d) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie industrial:
- n cazul unei piee dezvoltate - metoda analizei comparative a vnzrilor, metoda veniturilor i
metoda cheltuielilor;
- n cazul unei piee slab dezvoltate sau inexistenei acesteia - metoda cheltuielilor;
e) pentru evaluarea bunurilor imobile unice i specializate - metoda cheltuielilor.
4.Reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale
Reconcilierea rezultatelor evalurii presupune c evaluatorul, innd cont de rezultatele
obinute n urma aplicrii metodelor de evaluare, le analizeaz i decide care este valoarea de pia
a obiectului evaluat.
5.Elaborarea raportului de evaluare constituie etapa final a procesului de evaluare. Raportul
de evaluare este un act ntocmit de evaluator i prezentat beneficiarului serviciilor de evaluare prin care
este justificat estimarea valorii bunului imobil.

Verif. Pacan Angela


Coala
Efect. Akhtar Iasmin LC 01 2552 - 2016 7
Mod Coala Semnat Data
Raport de evaluare este un document care explic procesul determinrii valorii bunului
imobil. Raportul de evaluare trebuie s conin descrierea obiectului evalurii, alt informaie
necesarpentru analiza pieei imobiliare i efectuarea evalurii, rezultatele analizei,
ipotezele i calculele care au condus la determinarea valorii estimate.
Raportul de evaluare este ntocmit n conformitate cu prevederile Legii privind activitatea
de evaluare, standardele internaionale de evaluare i standardele europene de evaluare.
Structura i volumul raportului de evaluare snt determinate de evaluator de sine stttor
sau n comun cu beneficiarul serviciilor de evaluare, i vor depinde de scopul evalurii, utilizarea
ulterioar a rezultatelor evalurii, tipul bunului imobil evaluat i cerinele legislaiei n vigoare.
Pe lng informaia obligatorie prevzut de legislaie, raportul de evaluare poate conine:
fotografii ale bunului imobil evaluat, materiale grafice, rezultatele expertizei tehnice, ecologice sau
oricrei alte expertize efectuate n scopul evalurii, materiale analitice privind evoluia pieei
imobiliare i alt informaie.
Raportul de evaluare trebuie s fie semnat de evaluator, de conductorul ntreprinderii de
evaluare i legalizat cu tampila ntreprinderii.
Raportul de evaluare se ntocmete n dou exemplare, unul se transmite beneficiarului
serviciilor de evaluare, iar altul se pstreaz de ctre ntreprinderea de evaluare timp de cinci ani.

2.2. Metodele de evaluare


La estimarea valorii de pia a casei de livad cu 2 nivele i mansard se vor aplica
urmtoarele metode de evaluare:
- Metoda preulul normativ
- Metoda analizei comparative a vnzrilor
- Metoda veniturilor
Fiecare din aceste metode duce la primirea diferitor caracteristici estimative a obiectului.
Ulterior, analiza comparativ a rezultatelor, permite de a aprecia calitile i neajunsurile fiecrei
din metodele aplicate i de a determina valoarea definitiv a obiectului proprietii, n baza datelor
metodei, considerate cea mai eficient.
Preul normativ al pmntului constituie o msur de estimare a valorii lui echivalente
cu potenialul natural i economic al acestuia, exprimate n moned naional. El se determin de
ctre prezenta lege i se aplic n procesul realizrii relaiilor funciare, indiferent de tipul de
proprietate asupra pmntului.
Tarifele pentru calcularea preului normativ al pmntului se stabilesc pentru o unitate
convenional (grad-hectar), pe baza indicilor cadastrali (cantitativi i calitativi), conform anexei
parte integrant a prezentei legi, i se indexeaz , n funcie de rata inflaiei, de ctre Parlament, la
propunerea
Verif.
Guvernului.
Pacan Angela
Coala
Efect. Akhtar Iasmin LC 01 2552 - 2016 8
Mod Coala Semnat Data
La preul normativ al terenurilor localitilor (cu excepia loturilor de pmnt de pe lng
cas), al celor ocupate de obiective industriale, de transport, de alte obiective neagricole se adaug
i cheltuielile de amenajare inginereasc a teritoriului.
Vnzarea terenurilor
Vnzarea-cumprarea pmntului se efectueaz prin contractul de vnzare-cumprare la
pre normativ, prin concurs sau la licitaie. Pentru perfectarea tranzaciei de vnzare-cumprare se
prezint documente n care snt indicai parametrii cantitativi i calitativi ai terenului, precum i
dreptul deintorului asupra terenului, eliberate, dup caz:
a) de organul cadastral teritorial n a crui raz este situat terenul - pentru vnzare-
cumprare de terenuri proprietate privat;
a1) de Agenia Relaii Funciare i Cadastru pentru terenurile proprietate public a statului;
b) de primria municipiului, oraului, satului (comunei) n al crei teritoriu este situat
terenul - pentru vnzare-cumprare de terenuri proprietate public a unitii administrativ-
teritoriale.
Terenurile pe care snt amplasate construcii, instalaii inginereti, plantaii multianuale i
alte bunuri imobiliare se vnd concomitent cu nstrinarea bunurilor imobiliare. Preul de vnzare a
imobilului se constituie din preul terenului plus preul bunurilor imobiliare, amplasate pe acest
teren.
n scopul impozitrii funciare, noul deintor al terenului i autoritatea administraiei
publice locale informeaz nentrziat organul fiscal teritorial despre schimbarea deintorului de
teren.
Autentificarea notarial a contractelor de vnzare-cumprare a terenurilor este obligatorie, cu
excepia contractelor de vnzare-cumprare a terenurilor agricole proprietate privat cu suprafaa de
pn la 0,25 hectare, atribuite conform art. 12 din Codul funciar nr. 828-XII din 25 decembrie 1991,
confirmate prin certificatul eliberat de primria respectiv.
Vnzarea terenurilor proprietate public
Terenurile proprietate public se mpart n terenuri proprietate de stat i terenuri
proprietate a unitilor administrativ-teritoriale, delimitarea crora se stabilete prin lege.
Vnzarea-cumprarea terenurilor din domeniul privat al unitilor administrativ-teritoriale
se efectueaz de ctre autoritile administraiei publice locale la decizia consiliului respectiv, iar a
terenurilor din domeniul privat al statului de ctre Agenia Proprietii Publice de pe lng
Ministerul Economiei. Vnztorul soluioneaz toate problemele referitoare la construciile,
instalaiile inginereti, plantaiile multianuale i la alte bunuri imobile amplasate pe aceste terenuri
Terenurile proprietate public pot fi vndute att persoanelor fizice i persoanelor juridice
ale Republicii Moldova, ct i investitorilor strini, cu excepia terenurilor cu destinaie agricol i

Verif. Pacan Angela


Coala
Efect. Akhtar Iasmin LC 01 2552 - 2016 9
Mod Coala Semnat Data
ale fondului silvic care se vnd numai persoanelor fizice i persoanelor juridice ale Republicii
Moldova.
Vnzarea-cumprarea terenurilor proprietate public se efectueaz cu achitarea preului la o
plat unic sau n rate. La ncheierea contractului de vnzare-cumprare n rate, se achit cel puin
50% din preul terenului. Restul plii pentru terenurile aferente utilizate n procesul tehnologic
poate fi ealonat pe o perioad de pn la 3 ani i se va efectua trimestrial, n sume egale, cu
indexarea lor n funcie de nivelul inflaiei calculat de la data ncheierii contractului de vnzare-
cumprare pn la data efecturii plii. n cazul neachitrii plii n termenele stabilite n contract,
cumprtorul pltete pentru fiecare zi de ntrziere o penalitate de 0,1% din suma neachitat.
Terenurile aferente proprietate public neutilizate n procesul tehnologic se vnd la o plat unic.
Vnzarea-cumprarea terenurilor proprietate public se efectueaz astfel:
a) cumprtorul (persoan fizic sau persoan juridic) depune la primria municipiului,
oraului, satului (comunei) sau, dup caz, la organul mputernicit de Guvern o cerere de cumprare
a terenului;
b) primarul municipiului, oraului, satului (comunei), n baza deciziei prevzute la alin.
(2), sau, dup caz, organul mputernicit de Guvern examineaz, n termen de o lun, cererea
cumprtorului, aprob planul geometric al terenului, elaborat n modul stabilit de legislaie, n
baza schemei terenului, de ctre serviciul specializat al autoritii administraiei publice locale sau,
dup necesitate, de ntreprinderea liceniat n domeniul urbanismului, determin preul terenului
(sectorului de teren), ncheie contractul de vnzare-cumprare i stabilete termenul de achitare a
plii:
c) cumprtorul achit, n termen de o lun, suma egal cu preul normativ al pmntului
prevzut pentru destinaia respectiv. n cazul vnzrii-cumprrii terenului prin concurs sau la
licitaie, preul acestuia nu poate fi mai mic dect preul normativ al pmntului;
d) contractul de vnzare-cumprare se autentific notarial;
e) noul deintor de teren prezint contractul de vnzare-cumprare i planul geometric al
terenului la oficiul cadastral teritorial n a crui raz de activitate este situat terenul pentru
nregistrarea dreptului de proprietate asupra lui.
Dreptul de proprietate asupra terenului se dobndete n momentul nregistrrii n registrul
bunurilor imobile.
Autoritatea administraiei publice locale trece, n termen de 10 zile, noul deintor n
registrul cadastral al deintorilor de teren i informeaz despre aceasta organul fiscal teritorial.
La ncheierea contractelor de vnzare-cumprare a terenului, autoritatea administraiei
publice locale poate stabili unele restricii (servitui) pe care proprietarii vor fi obligai s le
respecte.

Verif. Pacan Angela


Coala
Efect. Akhtar Iasmin LC 01 2552 - 2016 10
Mod Coala Semnat Data
Vnzarea-cumprarea terenurilor proprietate public utilizate n procesul tehnologic,
aferente obiectivelor privatizate sau supuse privatizrii, aferente obiectivelor private, precum i
celor aferente construciilor nefinalizate, se efectueaz la preul normativ al pmntului. Terenul
care, dup parametri i amplasare, nu poate fi format ca bun imobil de sine stttor se vinde prin
concurs sau la licitaie deintorilor de terenuri adiacente. n cazul n care exist un singur deintor
de teren adiacent, vnzarea-cumprarea terenului care nu poate fi format ca bun imobil de sine
stttor se efectueaz la preul normativ al pmntului. Aceast prevedere se aplic i relaiilor de
arend a unor astfel de terenuri. Celelalte terenuri se vnd prin concurs sau la licitaie, cu excepiile
prevzute de lege.
Terenul de pe lng cas atribuit n folosin temporar i terenul cu care lotul de pmnt de
pe lng cas depete norma prevzut de legislaie se vnd la preul normativ conform tarifului
indicat la poziia I din anexa la lege sau se dau n arend persoanelor n a cror folosin se afl. n
cazul n care, dup parametri i amplasare, pot fi formate ca bunuri imobile de sine stttoare,
terenurile menionate se transmit n proprietate persoanelor n drept ori se nstrineaz n alt mod
conform legislaiei.
Mijloacele bneti rezultate din vnzarea terenurilor proprietate public a statului se vars la
bugetul de stat.
Mijloacele bneti rezultate din vnzarea terenurilor proprietate public a unitilor
administrativ-teritoriale se vars la bugetul municipiului, oraului, satului (comunei). Mijloacele n
cauz urmeaz s fie utilizate la cheltuieli capitale i la realizarea msurilor de valorificare a
terenurilor noi i de sporire a fertilitii solurilor.
Vnzarea terenurilor proprietate privat
n categoria terenurilor proprietate privat intr toate terenurile deintorilor, incluse n
registrul cadastral al deintorilor de terenuri sau n registrul bunurilor imobile cu drept de
proprietate asupra acestora.
Proprietarii au dreptul de a vinde terenurile la pre liber.
Vnzarea-cumprarea terenurilor proprietate privat prin nelegere ntre vnztor i
cumprtor include urmtoarele aciuni:
a) vnztorul perfecteaz documentele care i confirm dreptul de proprietate asupra
pmntului;
b) vnztorul i cumprtorul ncheie contractul de vnzare-cumprare;
c) contractul de vnzare-cumprare a pmntului se autentific notarial, cu excepia
contractelor de vnzare-cumprare a terenurilor agricole proprietate privat cu suprafaa de pn la
0,25 hectare, atribuite conform art. 12 din Codul funciar nr. 828-XII din 25 decembrie 1991.

Verif. Pacan Angela


Coala
Efect. Akhtar Iasmin LC 01 2552 - 2016 11
Mod Coala Semnat Data
noul deintor de teren prezint contractul de vnzare-cumprare la oficiul cadastral
teritorial n a crui raz de activitate este situat terenul pentru nregistrarea dreptului de proprietate
asupra lui.
Dreptul de proprietate asupra terenului se dobndete n momentul nregistrrii n
registrul bunurilor imobile.
Vnzarea-cumprarea terenurilor cu destinaie
agricol aflate n proprietate privat
Se permite vnzarea-cumprarea terenurilor cu destinaie agricol aflate n proprietate
privat. Destinaia terenurilor se stabilete pe baza informaiei primriei municipiului, oraului,
satului (comunei) pe al crei teritoriu este situat terenul.
Dreptul de vnzare-cumprare a terenurilor cu destinaie agricol aparine
statului, persoanelor fizice ceteni ai Republicii Moldova, precum i persoanelor juridice al cror
capital social nu conine investiii strine.
n cazul n care cetenii strini sau apatrizii devin proprietari de terenuri cu destinaie
agricol sau ale fondului silvic prin motenire legal sau testamentar, ei au dreptul de a le
nstrina prin acte juridice ntre vii numai cetenilor Republicii Moldova.
De dreptul preferenial la cumprarea terenului (a unor sectoare din teren) proprietate
comun beneficiaz coproprietarii.
Vnzarea-cumprarea loturilor pomicole
Membrii ntovririlor pomicole snt deintori de loturi pomicole, trecui n registrele
cadastrale ale deintorilor de teren, cu responsabilitate personal fa de legislaia funciar.
Loturile pomicole neprivatizate snt atribuite n folosina membrilor ntovririlor
pomicole pstrndu-se proprietatea public asupra lor.
Terenurile ntovririlor pomicole ocupate de drumuri, cldiri i obiective de deservire a
membrilor ntovririlor pomicole snt trecute la categoria terenurilor de uz public.
Membrii ntovririlor pomicole care doresc s cumpere lotul, aflat n folosina lor, depun
la autoritatea administraiei publice locale o cerere de cumprare, la care anexeaz documentele ce
confirm calitatea de membru al ntovririi respective.
Primarul municipiului, oraului sau satului (comunei) pe al crui teritoriu se afl
ntovrirea pomicol examineaz cererile de cumprare ale membrilor ntovririi pomicole,
ceteni ai Republicii Moldova, precum i avizul conducerii ntovririi pomicole n cauz, iar
consiliul local respectiv adopt o decizie privind vnzarea lotului pomicol. n cazul n care cererea
de cumprare este respins, decizia consiliului local poate fi atacat n instana de contencios
administrativ competent n condiiile legii.

Verif. Pacan Angela


Coala
Efect. Akhtar Iasmin LC 01 2552 - 2016 12
Mod Coala Semnat Data
Borderoul de calcul pentru determinarea preului de vnzare a lotului pomicol, examinat i
aprobat de autoritatea administraiei publice locale, servete drept baz pentru perfectarea
contractului de vnzare-cumprare.
Contractul de vnzare-cumprare a lotului pomicol este perfectat n triplu exemplar de
reprezentantul autoritii administraiei publice locale i este remis cumprtorului, vnztorului i
notarului.
Contractul de vnzare-cumprare poate prevedea ealonarea plii conform art.4.
n cazul cnd dup perfectarea contractului de vnzare- cumprare se constat c suprafaa
lotului pomicol este mai mare dect cea indicat de conducerea ntovririi pomicole,
cumprtorul va achita o plat suplimentar corespunztoare, iar dac se constat c suprafaa este
mai mic, primria i restituie acestuia banii pltii n plus. Diferena de pre este achitat de ambele
pri n termen de o lun.
Proprietarul are dreptul de a vinde lotul su pomicol la pre liber, inclusiv la licitaie, unui
alt cetean al Republicii Moldova sau statului.
-cumprarea loturilor de pmnt de pe lng cas
Loturile de pmnt de pe lng cas includ terenurile ocupate de cas, de anexele
gospodreti i de grdini, atribuite conform legislaiei, inclusiv conform art.82 din Codul funciar
al R.S.S. Moldova cu toate modificrile i completrile ulterioare.
Proprietar al lotului de pmnt de pe lng cas este persoana fizic care l-a primit
conform legislaiei i l-a legalizat prin titlul de autentificare a dreptului deintorului de teren.
Proprietarul lotului de pmnt de pe lng cas are dreptul de a-l vinde integral sau parial,
la pre liber, inclusiv la licitaie, att persoanelor fizice i persoanelor juridice, ct i statului.
Nu snt supuse vnzrii-cumprrii loturile de pmnt de pe lng cas aflate n folosina
temporar a cetenilor, precum i terenurile a cror suprafa depete norma prevzut de
legislaie. Terenurile menionate se vnd conform art.4.
Preul normativ al lotului de pmnt de pe lng cas se calculeaz pornind de la suprafaa
lui, de la fertilitatea solului exprimat n grade i tarifele pentru determinarea preului normativ al
pmntului. n lipsa informaiei despre gradul de fertilitate a lotului supus vnzrii-cumprrii,
preul se calculeaz pornind de la gradul de fertilitate a solului n unitatea administrativ-teritorial
respectiv.
Vnzarea-cumprarea terenurilor destinate
construciilor n municipii, orae i sate
(comune)
n municipii, orae i sate (comune), terenuri destinate construciilor se consider terenurile
pe care snt amplasate construcii i amenajri, prevzute de planul general de dezvoltare a
localitii
Verif.
i terenurile care urmeaz a fi folosite n aceste scopuri, inclusiv terenurile aferente
Pacan Angela
Coala
Efect. Akhtar Iasmin LC 01 2552 - 2016 13
Mod Coala Semnat Data
obiectivelor privatizate sau care se privatizeaz, terenurile aferente ntreprinderilor private, precum
i terenurile aferente construciilor nefinalizate.
Dreptul de a cumpra de la stat i de a vinde terenuri destinate construciilor n municipii,
orae i sate (comune) l au persoanele fizice i persoanele juridice din Republica Moldova i
investitorii strini.
Terenurile proprietate public pe care snt amplasate obiective proprietate de stat se vnd,
dup privatizarea obiectivelor menionate, persoanelor fizice sau persoanelor juridice care au
obinut dreptul de proprietate asupra obiectivelor amplasate pe aceste terenuri.
Preul terenurilor din intravilanul localitilor, destinate construciilor, se calculeaz
pornind de la indicii cadastrali medii, locul amplasrii terenurilor, suprafaa lor, accesul la cile de
comunicaii, amenajarea terenurilor.
Terenurile din zonele de protecie i zonele sanitare ale ntreprinderilor pot fi vndute
numai ntreprinderilor n cauz, fr dreptul de a amplasa pe ele obiective care pot schimba indicii
acestor zone.
Nu snt supuse vnzrii-cumprrii terenurile fondului apelor, cele destinate reelelor
inginereti, precum i terenurile de uz public.
Persoanele fizice sau persoanele juridice crora li s-au atribuit terenuri din fondul de
rezerv, dup compensarea pierderilor cauzate de excluderea acestora din circuitul agricol, conform
legislaiei, snt legalizate ca proprietari asupra pmntului. n cazul atribuirii terenurilor deteriorate
natural, pierderile generate de excluderea acestora din circuitul agricol nu se compenseaz.
Vnzarea-cumprarea terenurilor proprietate public destinate construciilor se efectueaz n
conformitate cu articolul 4.
Terenurile proprietate privat pe care snt amplasate construcii din intravilanul localitilor
pot fi supuse vnzrii-cumprrii la pre liber, inclusiv la licitaie.
Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune estimarea valorii de pia a bunului
imobil n baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evalurii care au fost
vndute recent i ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste bunuri i obiectul
evalurii. Metoda respectiv se utilizeaz n cazurile n care exist suficient informaie despre
vnzrile bunurilor imobile similare obiectului evalurii.
Bunurile imobile comparabile trebuie s fie similare obiectului evalurii din punct de
vedere al caracteristicilor funcionale i fizice. n scopul aplicrii metodei analizei comparative a
vnzrilor evaluatorul trebuie s dispun de informaia privind preurile de vnzare sau preurile de
ofert pentru aceste bunuri.
Aplicarea metodei vnzrilor comparabile este efectuat n baza urmtoarei proceduri
standard:

Verif.
a) colectarea i analiza datelor de pia n scopul selectrii bunurilor imobile comparabile;
Pacan Angela
Coala
Efect. Akhtar Iasmin LC 01 2552 - 2016 14
Mod Coala Semnat Data
b) identificarea unitilor i elementelor de comparaie;
c) determinarea mrimii ajustrilor;
d) comparaia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, n scopul ajustrii preurilor de
vnzare;
e) analiza preurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea
de pia a obiectului evalurii.
La etapa colectrii i analizei datelor de pia evaluatorul determin numrul vnzrilor
comparabile necesar pentru analiz. Pentru efectuarea analizei comparative snt suficiente trei
-cinci vnzri, dar cu ct mai mare este numrul vnzrilor analizate cu att este mai exact rezultatul
evalurii.
Preurile bunurilor imobile comparabile snt analizate i corectate n funcie de asemnri i
diferenieri. Urmtoarele elemente de comparaie snt examinate n cadrul metodei respective:
a) drepturile de proprietate i alte drepturi reale transmise;
b) condiiile de finanare;
c) condiiile tranzaciei;
d) condiiile pieei;
e) amplasarea;
f) caracteristicile fizice;
g) caracteristicile economice;
h) modul de folosin;
i) componentele valorii ce nu snt legate de bunul imobil.
Preul bunului imobil depinde de avantajele obinute odat cu preluarea dreptului de
proprietate asupra lui. Preul de vnzare va fi cel mai mare n cazul transmiterii dreptului de
proprietate absolut asupra terenului i construciei. Apariia unor restricii asupra dreptului de
proprietate (lipsa dreptului de dispoziie a bunului imobil, existena unor grevri a dreptului de
proprietate - servitute etc.) contribuie la reducerea valorii bunului imobil, prin urmare i a preului
de vnzare. Dac dreptul de proprietate asupra obiectului evalurii este absolut, iar dreptul de
proprietate asupra bunului imobil comparabil este grevat de alte drepturi reale, evaluatorul trebuie
s efectueze corectrile respective ale preului de vnzare a obiectului comparabil, mrimea
ajustrii fiind egal cu valoarea de pia a drepturilor adiionale asupra bunului imobil.
Estimarea ajustrii pentru condiiile de finanare depinde de acordul ntre cumprtor i
vnztor privind condiiile efecturii i finanrii tranzaciei. Aceast ajustare este aplicat n
cazurile cnd cumprtorul pltete creditorului dobnd pentru creditul acordat n scopul procurrii
bunului imobil sau cnd vnztorul particip la finanarea tranzaciei, acordnd cumprtorului un
credit ipotecar.

Verif. Pacan Angela


Coala
Efect. Akhtar Iasmin LC 01 2552 - 2016 15
Mod Coala Semnat Data
Ajustarea pentru condiiile tranzaciei reflect condiiile atipice ale tranzaciei, cum ar fi
termenii restrni de vnzare a bunului imobil, existena unei relaii speciale ntre prile
implicate n tranzacie: de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune.
Ajustarea pentru condiiile pieei presupune luarea n considerare a evoluiei preurilor pe
piaa imobiliar n perioada dintre data evalurii i data cnd a fost efectuat vnzarea bunului
imobil comparabil, innd cont de inflaie sau deflaie, modificarea legislaiei fiscale i legislaiei n
general, schimbrile n structura cererii i a ofertei bunurilor imobile i altele.
Ajustarea preurilor pentru amplasare se efectueaz n cazurile n care amplasarea bunului
imobil comparabil difer de amplasarea obiectului evalurii.
Ajustarea pentru caracteristicile fizice este aplicat pentru diferenele ntre caracteristicile
fizice ale obiectelor comparabile i obiectul evalurii, fiind analizat fiecare caracteristic n parte
(elementele constructive, starea bunului imobil, deprecierea construciilor, suprafaa i altele).
Caracteristicile economice snt analizate n cazul evalurii bunurilor imobile care
genereaz venituri. Ele cuprind: cheltuielile operaionale curente, calitatea administrrii bunului,
plata de arend, condiiile i termenele contractului de arend i altele.
Ajustarea preurilor pentru diferenierea modului de folosin se efectueaz n cazul n care
modul de folosin curent al obiectului comparabil difer, dar nu esenial, de modul de folosin al
obiectului evalurii.
Ajustarea pentru componentele valorii ce nu snt legate de bunul imobil se aplic n cazul n
care la tranzacia de vnzare a bunului imobil au participat i alte bunuri ce nu snt considerate
imobile, cum ar fi: utilaje i echipamente de producie, mobilier i altele. Valoarea acestor
componente se separ de valoarea bunului imobil.
Pentru determinarea mrimii ajustrilor se aplic urmtoarele metode:
a) metoda comparaiei pare;
b) metoda analizei datelor secundare;
c) analiza statistic.
Metoda comparaiei pare const n analiza a dou vnzri comparabile pentru a determina
mrimea ajustrii pentru un element de comparaie. n acest caz, bunurile imobile care au
participat n tranzacie trebuie s posede caracteristici identice, cu excepia caracteristicii pentru
care este estimat ajustarea.
Metoda analizei datelor secundare presupune determinarea mrimii ajustrilor n baza
informaiei din rapoartele analitice privind tendinele de dezvoltare a pieei imobiliare, articolele i
publicaiile de specialitate.
Metoda analizei statistice presupune aplicarea tehnicilor economico - matematice de
analiz, n special analiza de regresie i corelare.

Verif. Pacan Angela


Coala
Efect. Akhtar Iasmin LC 01 2552 - 2016 16
Mod Coala Semnat Data
n cadrul metodei analizei statistice, evaluatorul poate aplica i alte metode pentru
determinarea mrimii ajustrilor, cum ar fi: metoda analizei grafice, analiza trendului, analiza
costurilor, analiza comparativ relativ, analiza distributiv i altele.
Ajustrile snt aplicate pentru majorarea sau diminuarea preurilor bunurilor imobile
comparabile i pot fi exprimate n mrimi absolute sau relative.
Ajustrile snt aplicate n urmtoarea consecutivitate:
a) ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise;
b) ajustarea pentru condiiile de finanare;
c) ajustarea pentru condiiile de vnzare;
d) ajustarea pentru condiiile pieei;
e) ajustarea pentru amplasare i caracteristicile fizice.
n procesul aplicrii ajustrilor pentru drepturile de proprietate, condiiile de finanare,
condiiile de vnzare i condiiile pieei, preul de vnzare este recalculat dup fiecare corectare a
elementului de comparaie.
Ajustrile pentru celelalte elemente de comparaie pot fi aplicate n modul stabilit de
evaluator. Preul bunului imobil poate fi recalculat dup ajustarea fiecrui element sau
dup aplicarea tuturor ajustrilor. Modalitatea aplicrii ajustrilor nu va influena rezultatul final.
Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil n baza venitului
operaional net ce poate fi generat de acest bun n viitor. Aplicarea metodei veniturilor se
efectueaz n dou etape:
a) prognozarea veniturilor viitoare;
b) determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.
Veniturile viitoare pot proveni din urmtoarele surse:
a) plata de arend colectat n urma drii n arend a bunului imobil;
b) veniturile din exploatarea comercial a bunului imobil.
Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se
utilizeaz plata de arend.
n scopul calculrii venitului operaional net este necesar de determinat urmtoarele
tipuri de venituri i cheltuieli legate de funcionarea bunului imobil:
a) venitul brut potenial - venitul ce poate fi generat de bunul imobil n cazul folosirii
tuturor spaiilor disponibile;
b) venitul brut efectiv - venitul ce poate fi obinut n urma funcionrii bunului
imobil, innd cont de nivelul de ocupare a spaiilor i eventualele pierderi la colectarea plii de
arend
c) cheltuielile operaionale - cheltuieli legate de exploatarea i asigurarea funcionrii
normale
Verif.
a bunului imobil. Cheltuielile operaionale snt grupate n urmtoarele categorii:
Pacan Angela
Coala
Efect. Akhtar Iasmin LC 01 2552 - 2016 17
Mod Coala Semnat Data
cheltuielile operaionale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a
spaiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil i altele);
cheltuielile operaionale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea
exploatrii bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata
serviciilor comunale i altele);
cheltuieli pentru reparaii i meninere, care includ cheltuielile pentru reparaia curent a
bunului imobil i cheltuielile pentru ntreinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse n
aceast categorie poart att un caracter fix ct i variabil (reparaia ascensorului, zugrvirea
pereilor i altele);
cheltuielile operaionale pentru nlocuire, care includ cheltuielile pentru nlocuirea
elementelor uzate ale bunului imobil (acoperiul, instalaiile sanitare - inginereti i altele).
Pentru estimarea venitului operaional net din venitul brut efectiv se vor scdea doar
cheltuielile operaionale care snt suportate de proprietar. La cheltuieli operaionale nu snt
atribuite: deservirea creditului ipotecar, impozitul pe venit i amortizarea mijloacelor fixe.
n cadrul metodei veniturilor snt aplicate dou metode de estimare a valorii:
a) capitalizarea direct;
b) actualizarea fluxurilor de numerar.

Verif. Pacan Angela


Coala
Efect. Akhtar Iasmin LC 01 2552 - 2016 18
Mod Coala Semnat Data
Verif. Pacan Angela
Coala
Efect. Akhtar Iasmin LC 01 2552 - 2016 19
Mod Coala Semnat Data