Subturmas 1, 3 e 7 ano letivo 2016/2017

Esquema para ajudar a resolver casos prticos sobre contrato-

promessa

Aviso: Este esquema no dispensa, de maneira alguma, o estudo dos manuais

recomendados nas aulas, em especial o Tratado do Professor Menezes Cordeiro. um
mero auxiliar para que consigam sistematizar os casos prticos com mais facilidade.
Qualquer falha ou omisso dever ser suprida pelo estudo do aluno, uma vez que o
esquema meramente indicativo e contm apenas conselhos de estruturao de
respostas.

1.
Identificar o contrato.
Ateno: referir sempre qual o contrato prometido. Exemplo: contrato-promessa de
compra e venda / contrato-promessa de arrendamento.
Explicar de forma muito sumria o que : 410..
Conveno preliminar pela qual algum se obriga a celebrar um contrato prometido /
definitivo.

2.
Monovinculante ou Biviculante? 410. ou 411.?

3.

Regra geral do contrato-promessa: eficcia obrigacional, i.e., eficcia inter partes

(406.).

Ver se no caso concreto foi atribuda eficcia real (413.). Se no caso

prtico nada for referido sobre a inteno de as partes atriburem
eficcia real ao contrato-promessa, ento, o CP tem eficcia meramente
obrigacional.

Mesmo que tenha sido atribuda eficcia real, continuamos a aplicar este esquema. A
soluo s diferente em caso de incumprimento da promessa.

1
 Subturmas 1, 3 e 7 ano letivo 2016/2017

4.
Explicar rapidamente o que o princpio da equiparao e as suas 2 excees ((i)
forma, (ii) disposies que, pela sua razo de ser, no se devam considerar extensivas ao
contrato-promessa: 410./1, parte final).

5.
Analisar a forma do contrato promessa.

(i) A forma uma exceo ao princpio da equiparao: 410./1. Ou seja, as

normas sobre a forma do contrato prometido no so extensveis ao contrato
promessa.
(ii) Assim, a no ser que esteja preenchido o mbito de aplicao do 410./2 e /
ou 410./3 (ou tenha sido atribuda eficcia real ao CP), o CP no carece de
forma especial: 410./1 e 219..
(iii) Porm, se para o contrato definitivo for exigido um documento autntico ou
particular, ento o contrato promessa deve constar de documento assinado
pelas partes que se vinculam: 410./2.
(iv) Cumulativamente com o 410./2, se o contrato promessa disser respeito
transmisso de um direito real sobre edifcio ou frao autnoma contrudo,
em construo ou a construir, exige-se que o documento assinado (i)
contenha o reconhecimento presencial das assinaturas e (ii) certificao da
existncia de licena de construo / utilizao.

Exemplos:
1. Contrato-promessa de compra e venda de um automvel
Segundo o 410./1, parte final, a forma uma exceo ao princpio da equiparao.
Ou seja, as normas que regem a forma do contrato prometido no so extensveis ao
contrato promessa.
Assim, a no ser que se aplique o 410./2 e/ou o 410./3, vigora um princpio geral
de liberdade de forma.
Importa esclarecer que o mbito de previso do 410./2 no se encontra preenchido.
Este artigo aplica-se queles CP cujo contrato definitivo / prometido exija para a sua
celebrao um documento, quer autntico quer particular. No caso, a compra e venda de

2
 Subturmas 1, 3 e 7 ano letivo 2016/2017

um bem mvel, ainda que sujeito a registo (automvel), no carece de forma especial
(porque no se aplica o 875., mas apenas o 219.).

2. Contrato-promessa de compra e venda de um terreno

Segundo o 410./1, parte final, a forma uma exceo ao princpio da equiparao.
Ou seja, as normas que regem a forma do contrato prometido no so extensveis ao
contrato promessa.
Assim, a no ser que se aplique o 410./2 e/ou o 410./3, vigora um princpio geral
de liberdade de forma.
Para saber se se aplica o 410./2 temos de questionar se o contrato prometido (CV de
um terreno) carece de documento, quer autntico quer particular. Nos termos do 875., a
CV de bens imveis exige escritura pblica ou documento particular autenticado.
Assim, nos termos do 410./2 o CP tem de ser celebrado por documento assinado por
uma dou ambas as partes consoante seja mono ou bivinculante.

3. Contrato-promessa de compra e venda de um apartamento

Segundo o 410./1, parte final, a forma uma exceo ao princpio da equiparao.

Ou seja, as normas que regem a forma do contrato prometido no se aplicam ao contrato
promessa.
Assim, a no ser que se aplique o 410./2 e/ou o 410./3, vigora um princpio geral
de liberdade de forma.
Para saber se se aplica o 410./2 temos de questionar se o contrato prometido (CV de
um apartamento) carece de documento, quer autntico quer particular. Nos termos do
875., a compra e venda de bens imveis exige escritura pblica ou documento
particular autenticado. Assim, nos termos do 410./2 o contrato-promessa tem de ser
celebrado por documento assinado por uma dou ambas as partes consoante seja mono
ou bivinculante.
Sendo um apartamento uma frao autnoma construda, aplica-se adicionalmente o
410./3. Assim, o CP tem de contar de documento assinado pelas partes que se vinculam
e tem de conter (i) o reconhecimento presencial das assinaturas e (ii) a certificao, pela
entidade que reconhece as assinaturas, da existncia de licena de utilizao.

Questes que tm obrigatoriamente de estudar:

3
 Subturmas 1, 3 e 7 ano letivo 2016/2017

1. O que acontece a um contrato-promessa bivinculante s com uma assinatura?

Querela doutrinria entre a nulidade, reduo ou converso. (questo vista em aula)
2. Quem deve assinar os contratos-promessa monovinculantes com comisso de
reserva / imobilizao? (questo que no vai ser vista em aulas prticas. fcil, mas podem
colocar as dvidas no final da aula ou por mail).
3. O que se entende por edifcio? (definio dada em aula)
4. O que se entende por edifcio ou frao autnoma a construir.
5. O que acontece em caso de desrespeito da forma e / ou formalidades previstas do
410./3? (i) regime da invalidade mista, (ii) quem pode invocar a invalidade?
(iii) prazo para invocar?

4
 Subturmas 1, 3 e 7 ano letivo 2016/2017

INCUMPRIMENTO DO CONTRATO-PROMESSA COM EFICCIA OBRIGACIONAL

Em caso de incumprimento do contrato-promessa com eficcia obrigacional, h 3 ou 4

mecanismos de tutela da parte fiel que devem ser analisados. So eles:
(i) sinal ou, no existindo, responsabilidade civil obrigacional.
(ii) Execuo especfica
(iii) Direito de reteno

1. hiptese:

Foi entregue uma quantia pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor. Ex.: A

celebra um contrato-promessa de venda de um automvel, por 100, com B. B entrega
50.

Esses 50 podem ser

(i) Antecipao do cump - 440. MAS (ii) no contrato-promessa

de compra e venda presume-se o
carter de sinal

A. Se for antecipao de cumprimento

Para que num contrato-promessa de compra e venda uma quantia monetria seja
considerada como antecipao de cumprimento, necessrio:

a) que as partes o estipulem expressamente

OU
b) seja ilidida (350./2) a presuno do artigo 441.

Neste caso, se houver incumprimento:

5
 Subturmas 1, 3 e 7 ano letivo 2016/2017

H Execuo Especfica 830./1. (no havendo conveno em contrrio que a

exclua). Ou seja, h prometibilidade forte.
Pode, adicionalmente, existir uma indemnizao por responsabilidade civil
obrigacional.

B. Se for presumido ou estipulado um sinal

441. - presuno que qualquer quantia entregue no contrato promessa de compra e

venda tem o carter de sinal
442. - regime do sinal.

Brevssima anlise do 442.:

Referir sempre na resposta em que momento pode ser ativado o mecanismo do sinal. Na
mora ou no incumprimento definitivo?

n. 1: presuno de que o sinal imputado no preo (ou seja, na prestao devida).

n. 2: 1. parte Quem constitui o sinal promitente-adquirente.

Se no cumprir: promitente fiel faz seu o sinal.

2. parte Incumprimento devido a este ltimo

=
incumprimento do promitente-alienante.

Houve tradio da coisa com inteno de cumprir a que se refere o contrato

definitivo? (nem todos os casos de entrega da coisa so considerados tradio para
efeitos do 442./2)

6
 Subturmas 1, 3 e 7 ano letivo 2016/2017

NO. SIM.
Promitente-adquirente exige o sinal em dobro.
OU
Em alternativa (442./3, 1 parte) a exigir o sinal em dobro: execuo especfica SE
E S SE for ilidida a presuno do 830./2.

Se tiver havido tradio da coisa:

Promitente-adquirente tem 2 possibilidades (442./2, in fine):

(i) exigir a restituio do sinal em dobro OU
(ii) Exigir o aumento do valor da coisa. Notas:
a) calculado da seguinte forma: valor da coisa (ou do direito a transmitir
sobre ela) determinado objetivamente data do no cumprimento da
promessa preo convencionado + sinal (ou qualquer outro montante
entregue).
b) Neste caso, o promitente-alienante pode oferecer-se para cumprir a
promessa, a no ser que j haja incumprimento definitivo (808.):
442./3, in fine.
c) O no pagamento do aumento do valor da coisa pelo promitente
faltoso legitima o promitente fiel a reter a coisa (755./1/f)).

OU
Em alternativa a tudo o que foi escrito antes: execuo especfica (442./3, 1. parte)
SE E S SE for ilidida a presuno do 830./2.

A redao do 442./3, 1. parte infeliz. A nica coisa que a 1 parte do 442./3 quer
dizer que a execuo especfica possvel, haja ou no haja tradio da coisa a que
se refere o contrato prometido, solucionando uma querela que tinha surgido no regime
do DL 236/80 (cf. MENEZES LEITO , Direito das Obrigaes, I, p. 239).

Ateno: 442./4. NUNCA cumulem o sinal com qualquer outro tipo de

indemnizao (a no ser que tenha havido conveno nesse sentido)!

7
 Subturmas 1, 3 e 7 ano letivo 2016/2017

2. Hiptese
Execuo Especfica 830..
H uma sentena judicial que produz os efeitos da declarao negocial do
faltoso (830./1).
uma sentena constitutiva. Por via da sentena judicial, considera-se
celebrado o contrato definitivo.

No existir lugar a execuo especfica se as partes convencionarem em

contrrio:
(i) Presume-se que h conveno em contrrio se houver sinal (ou tiver sido
fixada uma pena para o caso de no cumprimento da promessa: 830./2).

MAS essa presuno pode ser ilidida (350./2). Se for ilidida o promitente
fiel pode decidir, alternativamente, ou ativar o mecanismo do sinal ou da
execuo especfica.

(ii) No pode existir conveno contrria execuo especfica (nem se aplica a

presuno do 830./2) no caso de contratos-promessas urbanos: 830./3.

Algumas notas sobre a articulao entre o regime do sinal e da execuo

especfica:
1. Nos contratos-promessa no urbanos, no havendo conveno em contrrio,
presume-se que a existncia de sinal exclui a possibilidade de haver execuo
especfica: 830./2.

Exemplo: A promete vender um terreno a B, por 1.000. B entrega a A 100.

Presume-se que os 100 tm carter de sinal: 441.. A no cumpre, recusando-se a
celebrar o contrato definitivo. B apenas pode pedir a devoluo do sinal em
dobro (200): 442./2. Presume-se que a existncia de sinal exclui a execuo
especfica do contrato-promessa: 830./2.

8
 Subturmas 1, 3 e 7 ano letivo 2016/2017

2. Nos contratos promessa no urbanos em que haja sinal mas em que seja ilidida a
presuno do 830./2, o promitente fiel pode recorrer alternativamente ao
mecanismo do sinal ou da execuo especfica.

Exemplo: no caso anterior, B ilidia a presuno do 830./2 (350./2).

Nesse caso, B pode alternativamente (442./3, 1. parte) ou (i) pedir o sinal em
dobro ou (ii) executar especificamente o contrato promessa.

3. Nos contratos-promessa urbanos em que haja sinal, o promitente fiel pode

alternativamente ativar o mecanismo do sinal ou executar especificamente o
contrato promessa

Exemplo: A promete vender o seu apartamento a B por 1.000. B entrega a A 100.

Presume-se que os 100 tm carter de sinal (441.).
Nos termos do 830./3 no pode haver conveno contrria execuo
especfica neste tipo de contratos. Assim, nos termos do 442./3, 1 parte, B pode
alternativamente: (i) pedir o sinal em dobro ou (ii) executar especificamente o
contrato-promessa.

4. O sinal e a execuo especfica s podem ser ativados simultaneamente quando

expressamente convencionado pelas partes.

5. Se o bem objeto do contrato promessa tiver sido alienado a um terceiro, existe

impossibilidade de celebrar o contrato definitivo e j no ser possvel existir
execuo especfica do contrato-promessa.

Exemplo: A prometeu vender a sua casa a B, por 1.000. B entregou 100 a A.

Presume-se que os 100 tm carter de sinal (441.). Porm, antes de celebrar o
contrato de compra e venda com B, A vendeu a casa a C. C torna-se proprietrio
da casa (408./1). B no pode executar especificamente o contrato-promessa, por
impossibilidade superveniente. O tribunal no se pode substituir vontade
negocial do faltoso porque isso implicaria que a sentena judicial redundaria
numa compra e venda de bens alheios.
B apenas pode pedir a devoluo do sinal em dobro.

3. Hiptese:

9
 Subturmas 1, 3 e 7 ano letivo 2016/2017

Direito de reteno. 755./1, f).

O direito de reteno funciona como garantia que o promitente faltoso paga ao
promitente fiel o aumento do valor da coisa (755./1, f) e 442./2).
Importante: estudar a interpretao restritiva (e o seu fundamento) que tem sido feita
da norma.

10
 Subturmas 1, 3 e 7 ano letivo 2016/2017

INCUMPRIMENTO DO CONTRATO-PROMESSA COM EFICCIA REAL

O regime do sinal funciona da mesma maneira. Ver antes.

Aqui a grande questo saber como se exerce a eficcia real se o bem objeto da
promessa tiver sido alienado a um terceiro. Estudar as divergncias doutrinrias a
este respeito.

11