Sunteți pe pagina 1din 56

Ministerul Educaiei al Republicii Moldova

Universitatea Tehnic a Moldovei


Facultatea Cadastru Geodezie i Construcii
Catedra Evaluarea i Managementul Imobilului

Lucrare de an
la disciplina: Evaluarea tehnica a imobilului
Tema: Expertiza tehnic a fabricii de mobila din or.Nisporeni str.Mircea
Eliade 15

A elaborat : st. gr. IMC-

A verificat: Conf. univ.

Albu Ion

Chiinu 2015

1
CUPRINS
INTRODUCERE.............................................................................................................................
1.NOTIUNI CONCEPTUALE PRIVIND EXAMINAREA SI EVALUAREA STARII
TEHNICE A BUNULUI IMOBIL..................................................................................................
1.1Necesitatea si importanta expertizei bunului imobil.................................................................
1.2 Asigurarea informationala a inspectarii si examinarea starii tehnice a constructiei.
1.3 Scurt istoric al obiectului de studiu..........................................................................................
2. INSPECTAREA BUNULUI IMOBIL.......................................................................................
2.1. Metode i tehnici de inspectare a bunului imobil.................................................................
2.2. Inspectarea propriu-zis i caracteristica elementelor constructive...................................
2.3. Analiza rezultatelor inspectrii elementelor constructive i a construciei...........................
3. ESTIMAREA UZURII FIZICE A BUNURILOR IMOBILE.................................................
3.1 Metode de estimare a deprecierii.............................................................................................
3.2 Estimare uzurii fizice a cladirii si a elementelor constructive.................................................
3.3 Estimarea uzurii fizice a cldirii. Soluii de reabilitare............................................................
CONCLUZII....................................................................................................................................
BIBLIOGRAFIE..............................................................................................................................
ANEXA 1 Poze Fabrici de mobila..................................................................................................

2
INTRODUCERE
Actualitatea temei. Activitatea de construcii este creatoare a mediului de via cu implicaii
deosebite din punct de vedere social-economic, ecologic i cultural, marcnd nivelul de civilizaie i
cultur a societii. Activitatea de constructii cere o atentie deosebita din partea ocupanilor
(proprietari sau chiriai), executanilor, inginerilor de ntreinere i, n cele din urm, din partea
oricrui membru implicat n aceasta activitate
Scopul raportului dat este familiarizarea cu informatia legata de inspectarea si expertiza
tehnica a cladirilor, are menirea de a ne prezenta esenta procedurii de inspectare a obiectului
evaluarii si expertizei tehnice a bunului imobiliar,necesitatea de examinare tehnica. Sunt expuse
criteriile de descriere bunurilor imobiliare. Acest raport ne ajuta sa analizam informatia pe care am
colectat-o cu privire la obiectul nostru investigat din oraul Nisporeni. Vom stabili diagnosticul
corect privind structura acestei cldiri. Vor fi stabilite anumite principii, acordndu-se o atenie
special recomandrilor standardelor n vigoare, n scopul de a asigura activitii de examinare i
evaluare tehnic un cod de procedura unitar i o calitate ct mai bun a rapoartelor de care este
nsoit.
Diagnosticarea defeciunilor este calea raional de a proceda, pornind de la efecte ,dovezi i
ajungnd la cauzele oricrei deteriorri, care este urmat de recomandarea lucrrilor de remediere
necesare pentru reabilitare. Este foarte important s se verifice cu atenie orice posibilitate n acest
sens i s nu existe idei preconcepute n privina cauzelor.
Constatarea uzurii elementelor de constructie cum ar fi planseele,fundatia,coloanele si
grinzile,acoperisul,scarile reprezint un proces ndelungat de inspectare i examinare a tuturor
semnelor de deteriorare.
Capitolul I intitulat Notiuni conceptuale privind examinareasi ev starii tehnice a bunului
imobil si elementele constructive este dedicat aspectului teoretic al subiectelor abordate. Este
analizat procedura de examinare i evaluare tehnica, sunt precizate etapele de parcurgere a acestui
proces, expertizei tehnice. Se pune accent anume pe rolul examinarii tehnice.
n capitolul II denumit Inspectarea bunului imobil . Acest capitol la fel tine de aspectul
teoretic.Este analizata etapa de colectare si analiza a datelor,indeosebi analiza informatiei cu privire
la starea constructiilor. Reducerea calitatilor de consum ale bunului imobiliar din punct de vedere al
investitorului potential nu reprezinta altceva
decit notiunea de depreciere. Deci, este definit i clasificat uzura fizic, ca proces de pierdere a
calitilor iniiale a construciei sub influena factorilor climaterici i a mediului.

3
n capitolul III intitulat Estimarea uzurii fizice .Acest capitol are menirea de a aduce o
caracterizare generala obiectului investigat,adica fabricii de mobila care este ampasata pe str.Mircea
Eliade 15,oraul Nisporeni,o caracteristica scurt generala despre fiecare element in
parte(fundatie,plansee,scari,goluri,acoperis). Se va caracteriza elementul cu toate deteriorarile
depistate,masurarile luate, fapt care va duce la determinarea uzurii fizice a intregii constructii.Intr-un
final se va evalua starea tehnica a gradinitei.
Aceasta lucrare va fi incheiata cu conluzi care expertul tehnic lea prezentat in forma scrisa ce
includ in ele gradul total de uzura ce va fi determinat pe parcursul lucrari si alte conluzi pe baza
obiectului inspectat , acest aliniat se va termina cu recomandarii care sunt de un folos major
deoarece ele duc la majorarea atit a valorii imobilului cit si la indelungirea a duratei de viata a
cladirei.

4
NOTIUNI CONCEPTUALE PRIVIND EXAMINAREA SI EV STARII
TEHNICE A BUNULUI IMOBIL SI ELEMENTELE CONSTRUCTIVE
1.1 Necesitatea si importanta expertizei bunului imobil
Expertiza tehnica a constructiei- reprezinta un complex de masuri pentru determinarea si
evaluarea caracterisiticilor reale ale constructiei, in scopul asigurarii functionarii si posibilitatii
utilizarii in continuare a constructiei.
Consolidare- complex de masuri orientate spre asigurarea si sporiirea capacittii portante si
de exploatare a cladirii.
Evaluarea a starii tehnice a constructiei- este determinarea gradului de defectare si categoriei
starii tehnice a constructiei prin comparatia indicilor reali cu indici stabili de norme de proiect.
Activitatea de construcii este creatoare a mediului de via cu implicaii deosebite din punct
de vedere social-economic, ecologic i cultural, marcnd nivelul de civilizaie i cultur a societii.
Orice cetean se gsete ntr-o construcie sau n afar pe tot parcursul vieii. Dezvoltarea
economic a oricrei societi nu poate fi conceput i dezvoltat n afar activitii de construcie i
fr a proteja mediul nconjurtor.
Din punct de vedere social, o construcie prezint un produs utilizat de societate precum i de
fiecare persoan aparte prin urmare calitatea construciei se prezint drept una din categoriile
sociale i ecologice importante pentru stat i societate, pentru fiecare cetean. Protecia
consumatorului nu poate fi asigurat dac nu va fi supravegheat calitatea i starea ecologic la
etapele de extragere, fabricare, executare, exploatare i postutilizare a construciilor.
Evaluarea i expertiza tehnic se efectueaz din mai multe motive, cum ar fi: dorina
proprietarului de a face unele modificri aduse construciei deja existente, de a cunoate starea
construciei, continuitatea acesteia, ceea ce i determin beneficiarul de a lua hotrrea de a apela la
un expert tehnic. Procesul de evaluare solicita evaluatorului utilizarea unor date sistematizate si
veridice obtinute din diferite surse demne de incredere.
Termenul de expertiza tehnica deriva de la latinescul expertus,experior cu sensul de
incerc, dovedesc.
La etapa initiala de desfasurare a lucrarilor de evaluare, evaluatorul trebuie sa studieze
minutios toata documentatia tehnica a obiectului evaluarii, sa determine parametrii de baza care
caracterizeaza obiectul la data evaluarii si sa inspecteze obiectul evaluarii. Inspectarea obiectului

5
evaluarii trebuie sa fie adecvata scopului evaluarii. Evaluatorul urmeaza sa stabileasca din timp
limitele inspectarii si sa le mentioneze ulterior in raportul de evaluare.
In practica exista o distinctie clara intre inspectarea bunului imobiliar si expertiza tehnica a
cladirii. Spre deosebire de inspectarea bunului imobiliar, care este o conditie obligatorie a evaluarii,
expertiza tehnica este efectuata destul de rar si doar in cazurile cind evaluatorul nu este in stare sa
estimeze desinestatator starea tehnica a constructiei sau a unor elemente constructive. Expertiza
tehnica este efectuata de specialisti calificati care dispun de autorizatiile corespunzatoare. Ea
presupune analiza detaliata a starii cladirii in general simelementelor constructive, structurii,
materialelor de constructie, materialelor de finisare, terenului (solului). Cunostintele evaluatorului
pot sa se limiteze doar la cunostinte generale privind expertiza constructiei, la metodele de expertiza
a starii constructiilor si la interpretarea corecta a rezultatelor expertizei. Inspectarea, la rindul sau,
poarta un caracter mult mai general si superficial si reprezinta vizitarea si examinarea bunului
imobiliar in scopul obtinerii informatiei necesare pentru formularea unei opinii profesionale privind
valoarea proprietatii imobiliare, necesitatea efectuarii unor lucrari necesare pentru a aduce bunul
imobiliar in conformitate cu cerintele pietii sau privind alte aspecte.
Este recomandabil ca inspectarea bunului imobiliar sa se desfasoare cu participarea
reprezentantului serviciului tehnic responsabil pentru intretinerea bunului imobiliar.
In procesul de inspectare este necesar sa fie remarcate toate deficientele in constructii si se
recomanda sa fie fotografiat intregul obiect, precum si deficintele remarcate, cum ar fi :crapaturile
peretilor, deficientele finisajului, peretii umezi, etc.
Unul din scopurile inspectarii este si verificarea corespunderii obiectelor indicate in
documentatia tehnica si cea de evidenta cu situatia reala de pe teren. Este important sa fie
comparata denumirea bunurilor imobiliare conform Registrului Bunurilor Imobile si conform
actelor evidentei contabile (in cazul bunurilor imobiliare utilizate in activitatea economica). De
regula, pentru bunurile imobiliare cu destinatie industrila datele din Registrul Bunurilor Imobile si
datele evidentei contabile nu corespund. O astfel de analiza a corespunderii inscrierilor oficiale si a
starii lucrurilor in realitate, va permite evitarea majorarii sau diminuarii neintemeiate a valorii
proprietatii imobiliare.
Este important sa fie fixata data inspectarii obiectului evaluarii, deoarece conform practicii
generale data evaluarii, indicata in raport, este considerata data ultimei inspectarii a bunului
imobiliar.

6
Expertul tehnic este un specialist cu cunotine n domeniul construciei, exploatrii
construciei sau economist n construcii, recunoscut sau atestat oficial de ctre autoritatea public,
el efectueaz lucrri de verificare i cercetare a strii unei construcii.
Expertul tehnic este obligat:
a) s ntocmeasc un raport de expertiz care s conin consultrile fcute, soluiile
propuse cu justificrile acestora;
b) s nu extrag i s nu transmit, pentru a fi folosite n alte scopuri, elemente i detalii
de execuie verificate n cadrul expertizei i considerate de proiectant confideniale;
c) s pun la dispoziia organelor de control toate documentele necesare pentru
verificarea respectrii prevederilor prezentului Regulament;
d) s ntocmeasc i s in la zi registrul de eviden a lucrrilor de construcie i
proiectelor expertizate;
e) s respecte condiiile prevzute n contract.
Expertiza i evaluarea tehnic a unei construcii sunt ntlnite n urmtoarele situaii:
Schimbarea destinaiei construciei sau a unei pri a acesteia;
Amenajarea de subsoluri, supraetaje, mansarde a construciei;
Desfiinarea sau practicarea de goluri n pereii structurali de rezisten;
nlocuirea sau mbuntirea proceselor tehnologice ce se petrec n cldiri industriale;
Schimbarea sau reamplasarea echipamentelor ce pot modifica ncrcrile utile ale
acestora;
Apariia defectelor sau fisurilor n structurile de rezisten din cauza greelilor de
proiectare sau a execuiei necorespunztoare a cldirii;
Exploatarea sau ntreinerea defectuoas a construciei;
Suprancrcarea elementelor de construcie n procesul de exploatare mult mai mare
dect cele proiectate;
Suprasarcin tehnologic aprut n urma exploatrii;
Apariia unor avarieri datorit calamitilor naturale.
Procesul de evaluare i expertiz tehnic a strii construciei existente se efectueaz
respectnd urmtoarele principii de baz:
Evaluarea strii tehnice a construciei se face n etape succesive din ce n ce mai complexe pentru a
cunoate ct mai amnunit i exact condiiile n care se afl i funcioneaz elementele componente
ale cldirii;
7
Procesul de evaluare se desfoar pe mai multe nivele:
- stabilirea datelor iniiale prin analiza documentaiei de proiect privind construcia i prescripiile
valabile la data executrii inspectrii i expertizei tehnice;
- evaluarea preliminar calitativ, ce are loc prin observri directe, analize vizuale i inspecii la faa
locului;
- evaluri calitative suplimentare i amnunite prin sondaje;
- evaluarea preliminar aproximativ analitic;
- evaluri analitice detaliate de complexitate ridicat.
Procedurile de examinare menionate anterior pot fi abordate independent, cte una sau cte dou i
mai multe, n dependen de informaia obinut la etapele anterioare.
Deci pentru a putea estima corect atit valoarea unei constructii cit si insusi starea tehnica a
acesteia, este necesar de a efectua expertiza tehnica a constructiei, pentru ca beneficiarul sa stie
exact in ce stare se afla bunul imobil si cit valoreaza acesta dupa caz.
Importanta procedurii de expertiza este indiscutabila in cazul cind se preconizeaza
schiimbarea destinatiei unei cladiri, sau instalarea utilajelor noi si a liniilor noi de producere in hale
industriale mai vechi, pentru a putea determina daca sarcinile preconizate vor putea fi suportate de
constructia existenta sau se necesita lucrari de consolidare.
In general constructiile de orice tip la o anumita faza a ciclului lor de viata necesita efectuarea
unei expertize, pentru ca de aceasta depinde siguranta tuturor oamenilor ce traiesc si activeaza in
aceste constructii, iar o expertiza corect efectuata si la timp poate saolva multe vieti omenesti, si
constructiile insusi.

I.2 Asigurar informationala a inspectarii si examinarea starii tehnice a constructiei


In cadrul desfasurarii activitatii de expertiza tehnica a constructiilor, numai inspectarea deseori
nu este suficienta pentru a putea determina exact starea constructiei. Din aceasta cauza este necesara
colectarea informatiei despre constructia inspectata, informatia colectata apoi necesita examinare, si
in dependenta de tipul si provenienta informatiei abordarea este diferita.
Pentru ca informatia colectata sa fie cit mai eficienta ea trebuie sa posede urmatoarele calitati
de baza:
sa fie oportuna (este legata de timp);
claritatea;
completitudinea(fond suficient de date pertinente);

8
concizia (ct mai comprimat, fara detalii inutile, );
fidelitatea informatiei (adevarul);
relevanta(gradul de utilitate pragmatica a informatiei).
Insusi informatia in sine nu prezita o valoare prea mare fara tehnicile de prelucrare si procesare
a datelor. In scopul obtinerii rezultatelor asteptate informatia este prelucrata in cadrul unui sistem
informational. In primul rind esete necesar de a defini ce este un sistem informational.
Sistemul informational - este un ansamblu de mijloace si legaturi comunicationale (circuite sau
fluxuri), metode, tehnici si proceduri destinate colectarii, transmiterii, prelucrarii, stocarii si
securitatii datelor si a informatiilor externe si interne necesare unei mai bune desfasurari a activitatii
organizatiei (managerii sunt interesati n a construi sisteme informatice pentru colectarea
informatiei nregistrate, stocarea si procesarea lor).
Informatia odata inclusa intr-un sistem informational parcurge 3 etape de baza:
etapa de intrare a datelor
etapa de procesare a datelor
etapa de colectare a rezultatelor obtinute.

Sistemele informationale se clasifica dupa cum urmeaza in:

sisteme informationale formale.- definirea si acceptarea datelor si a procedurilor pentru colectarea,


stocarea, procesarea, diseminarea si utilizarea datelor; sunt de obicei predefinite si opereaza cu
anumite reguli, modificarile sistemului nefiind usor de realizat;
sisteme informationale informale se bazeaza pe acorduri implicite si reguli de comportament, care
nu sunt redefinite.
Informatia este importanta pentru:

luarea unor decizii cu scopul de a imbunatatii organizarea serviciilor si facilitatilor; si

realizarea planificarii, implementarii, monitorizarii si evaluarii participative.

In cadrul activitatii de expertiza tehnica informatia poate fi obtinuta din diverse surse: rapoarte
ale personalului tehnic, registre, chestionare completate de diversi participanti, intalniri de lucru,
interviuri, grafice.

9
Procesul de expertiza tehnica incepe cu colectarea datelor initiale, etapa foarte importanta care
presupune acumularea informatiei necesare expertizei.

Informatiile sunt obtinute drept urmare analizei documentelor existente la beneficiar,


proiectant, in arhiva: proiectul initial, cartea constructiei, studiul geotehnic, baza de date privind
urmarirea comportarii constructiei, informatii furnizate de administratie privind exploatarea si
comportarea la cutremurile anterioare sau la alte actiuni neprevazute sau deosebite.

Datele initiale vor cuprinde:

perioadele proiectarii si executiei constructiei, numele proiectantilor si executantilor


lucrarilor;
destinatia constructiei, amplasament;
descrierea constructiei: deschideri, travee, numar de niveluri, structura de rezistenta si
dimensiunile geometrice ale principalelor elemente structurale, sistemul de
compartimentare, sisteme de inchidere si izolatii, finisaje;
descrierea tehnologiilor de executie, durata si etapele de executie;
caracteristicile materialelor din proiect (pentru beton marca sau clasa, granulometria
agregatelor etc.
intervalul de exploatare a constructiei, interventii, reparatii si modificari ale constructiei,
anomalii, abateri si evenimente deosebite produse pe perioada exploatarii etc.;
rezumatul studiului geotehnic.
In urma efectuarii examinarii tehnice a cladirii, expertul elaboreaza raportul de expertiza, in
care analizeaza si toate documentele scrise si desenate de care a dispus.

Din documentatia stipulata fac parte:


proiectul constructiei sau, in lipsa, releveele de arhitectura si ale structurii de rezistenta
intocmite in cadrul expertizei;

10
studiul sau referatul geotehnic si modul cum a fost intocmit: pe baza unor fo sondaje sau
sapaturi efectuate in cadrul expertizei si/sau date obtinute din studii geotehnice elaborate
pentru constructii invecinate;
documente sau informatii privind istoricul constructiei, comportarea la cutremurele trecute
sau la alte actiuni extraordinare, existenta unor expertize elaborate cu alte ocazii, date
referitoare la modificarile, reparatiile sau consolidarile efectuate;
releveele degradarilor constructiei pereti, tavane, fundatii, scari, stilpi, grinzi, buiandrugi
etc.;
notele privind rezultatele decopertarilor si sondajelor efectuate la interiorul si exteriorul
constructiei pentru aflarea structurii de rezistenta sau a unor vicii ascunse;
buletinele de analiza si referatele cu rezultatele si concluziile determinarilor si incercarilor
experimentale;
tema cu modificarile solicitate de beneficiar daca este cazul asupra functionalului,
fatadelor etc. constructiei insotita eventual de documente si avize;
breviarul de calcul cu rezultatele analizei structurii in starea actuala, dupa efectuarea
eventualelor transformari cerute de beneficiar si dupa realizarea masurilor de
interventie/consolidare, daca sunt necesare.
Captarea si prelucrarea informatiei se mai efectueaza cu ajutorul unor sisteme si aparatura
speciala pentru diagnosticarea structurilor. Acestea cuprind doua metode:
nedistructive;
distructive.
O metoda nedistructiva este diagnosticarea cu ultrasunete. Cu ajutorul ultrasunetelor se pot
detecta si localiza unele defecte interne a betonului, cum ar fi zonele de segregare, goluri etc. Pentru
colectarea informatiei se mai utilizeaza metode mecanice, cum sunt: metoda amprentei, metoda
reculului. Acestea ajuta la aprecierea rezistentei betonului.
Inspectarea tehnica detaliata una din cele mai importante etape a procesului de examinare
si evaluare tehnica este inspectarea detaliata a constructiei si elementelor constructive.
In procesul inspectarii tehnice detaliate, evaluatorul va concretiza :
a) Datele tehnice din documentatia de proiect
b) Masurarile, caracteristicile elementelor constructive
c) Mediul de exploatare a constructiilor
d) Starea constructiilor in conditii normale de functionare
e) Carti si rapoarte de expertiza efectuate anterior
f) Permisiunea decopertarii constructiilor

11
g) Permisiunea luarii de probe pentru investigatiiloe de laborator
h) Cerintele privind componenta si structura raportului(calcule cu explicatii, rezultatelel
analizelor, caracterul recomandarilor, posibilitati de executie).

.
Rezistenta betonului poate fi determinata, de asemenea, prin incercari distructive pe carote,
care la fel ofera expertului informatii ample in ceea ce priveste starea elementului constructiv
examinat.
Deci, putem conclude ca oricare nu ar fi sursa sau originea informatiei obtinute despre
constructia inspectata, informatia trebuie sa fie cit mai veridica si apla posibil, pentru a minimiza
sansele producerii unei erori in cadrul efectuarii expertizei.
I.3 Scurt istoric al obiectului de studiu
Domeniul de aplicare a expertizei de construcii este suficient de larg pentru a fi studiat de
ctre un specialist, fiind necesare cunostinte in diverse domenii a industriei constructiei cum ar fi
arhitectura, materiale de constructii, retele ingineresti, mecanica, si alte, in dependenta de
diversitatea cunostintelor specialistului se poate spune si de calitatea expertizei.
Elevii din instituiile speciale tehnice i teriar fac destul de diferite tipuri de activiti
didactice, ceea ce permite formarea logicii si patrunderea mai adinca si pe inteles in problemele
constructiilor, cauzelor degradarilor si a scrierea rapoartelor.
Principalul document de reglementare privinde expertiza tehnica este regulamentul privind
expertiza tehnic n construcii stabilete modul, formele, obiectele, coninutul i subiecii implicai
n efectuarea expertizelor tehnice ale construciilor, n scopul asigurrii i meninerii strii tehnice a
construciilor n corespundere cu exigenele eseniale prevzute de Legea nr.721-XIII din 2
februarie 1996 privind calitatea n construcii.
Prevederile Regulamentului se extind asupra construciilor de orice categorie (civile,
industriale, agrozootehnice, drumuri, poduri, ci ferate, construcii hidrotehnice, comunale etc.) i
instalaiilor aferente acestora (n continuare - construcii), indiferent de apartenena, forma de
proprietate i destinaia lor, precum i asupra lucrrilor de intervenii n timp (consolidri,
modernizri, reparaii capitale, reabilitri, transformri, extinderi).
Trebuie remarcat faptul c subiectul este o totalitate de teorie, un studiu efectuat pe cauza si
efect de a lungul timpul. Pentru un specialist este necesar s execute cit mai multa practica si
cercetari pentru ca ulterior sa poata percepe cauzele degradarilor, acestea fiind diverse dupa caz.

12
n aceste prelegeri se studiaza cauzele problemelor constructive, precum si faptele sunt
clarificate, artnd care a fost de fapt responsabil pentru apariia unor astfel de probleme.
Trebuie mentionat faptul ca in urma expertizei tehnice in constructii pot aparea, identificate
incalcari in de executie, de exploatare, de proiect sau de exploatare. Astfel este necesar de efectuat
expertiza tehnica pentru a preveni la timp degradarile sau macar de a le stopa.
Un alt motiv de importanta acestui obiect de studiu este in identificarea i justificarea
elementelor constructive fara de care ar avea un mare prejudiciu imobilul.
Astfel de necesitatea si importanta acestui obiect de studiu este indinspensabila, asa si
cunostintele din alte domenii sunt necesare pentru studierea cauzelor- efect a degradarilor, a
influientei factorilor externi si interni a mediului.

INSPECTAREA BUNULUI IMOBIL

2.1 Metode si tehnici de inspectare a bunului imobil


Expertiza tehnic a construciilor se desfoar atunci cnd o reglementare tehnic prevede
acest lucru sau o situaie deosebit o impune. Aceasta se exercit asupra:
- construciilor existente;
- proiectelor de lucrri de construcie;
- obiectelor n curs de construcie;
- materialelor utilizate n construcii;
- litigiilor aprute n cadrul verificrilor ntre proiectant i verificatorul atestat.
Investitorul sau proprietarul este obligat s comande expertiza tehnic, dac acest lucru
este cerut de o reglementare tehnic sau de un organism legal mputernicit cu atribuii de control
al statului n domeniul calitii construciilor.
Expertul tehnic rspunde de asigurarea, prin soluiile propuse, a nivelelor minime de calitate
pentru exigenele eseniale, impuse de documentele normative n vigoare.
Bunurile imobile pot fi supuse urmatoarelor tipuri de expertiza:
1 expertiza judiciara (aspectul legal) consta in analiza dosarului cadastral; este necesar de
identificat dreptul de proprietate asupra terenului si asupra constructiilor identificate.

13
2 expertiza amplasarii obiectului evaluarii consta in analiza factorilor de influenta asupra
pretului in procesul de tranzactionare a bunului imobil.
3 expertiza ecologica investigarea si analiza mediului ambiant.
4 expertiza terhnica consta in inspectarea elementelor constructive si a sistemelor
ingineresti pentru determinarea starii constructiei si formularea recomandarilor pentru
beneficiar.
5 expertiza economica analiza veniturilor incasate in urma exploatarii sau administrarii
bunurilor imobile, povara fiscala axata pe imobil si rezervele existente ce pot fi
vbalorificate; cheltuieli de intretinere, reparatii capitale, reconstructie si renovare.
6 expertiza manageriala - consta in analiza sistemului managerial existent pentru planificarea
gesdtiunii eficiente a bunului imobil.
Pentru a efectua examinarea i evaluarea tehnic a obiectului, expertul tehnic trebuie s
organizeze procesul de inspectare, examinarea a obiectului, pentru a putea culege datele necesare
efecturii de calcule pentru determinarea uzurii fizice a construciei.

Etapele ce le parcurge expertul n procesul de examinare sunt:


examinarea preventiv etap ce const n examinarea vizual a obiectului investigaiei,
ct i pentru stabilirea condiiilor contractului de prestare a serviciilor. n cadrul acestei
etape, expertul tehnic parcurge urmtoarele etape succesive:
a) deplasarea pentru inspectarea obiectului evaluat;
b) formarea grupului de lucru n dependen de solicitare;
c) primirea i studierea dosarului cadastral;
d) culegerea i analiza documentaiei de proiect;
e) elaborarea sarcinii tehnice i aprobarea acesteia dup caz cu beneficiarul;
f) pregtirea i perfectarea ofertei i contractului de prestare a serviciilor;
g) calculul indicatorilor conform ofertei de prestare a serviciilor;
h) elaborarea raportului de examinare i expertiz tehnic;
i) prezentarea raportului beneficiarului.
efectuarea inspectrii prealabile i preventive - const n obinerea informaiei privind:

14
a) istoricul obiectului evaluat: durata construciei; perioada i durata construciei capitale;
modificri n timp a proiectului; cauzele i caracterul lucrrilor efectuate;
b) caracteristica construciei: volume, suprafee;
c) legalizri a construciei;
d) hotrri tehnice privind aspectele constructive ale construciei;
e) caracteristica solului i aspecte geotehnice;
f) schema sarcinilor i momentelor de influen asupra elementelor constructive;
g) nclcri a cerinelor de exploatare a cldirilor;
h) starea tehnic a construciei i defecte pronunate, ct i apariia acestora.
Inspectarea tehnica detaliata una din cele mai importante etape a procesului de
examinare si evaluare tehnica este inspectarea detaliata a constructiei si elementelor
constructive.
Inspectarea tehnica detaliata este necesara pentru proiectarea reconstructiei sau reparatiei
capitale a obiectului. Evaluatorul sau inspectorul tehnic trebuie sa parcurga o consecutivitate de
etape cum ar fi:

Tabelul 2.1 Etapele parcurse pentru efectuarea inspectarii tehnice detaliate


Unitatea de Numarul
Denumirea lucrarilor
masura incercarilor
studiul informatiei din arhiva (retrospectiva):dosar cadastral,
obiect 1
solicitare la Arhiva Nationala, si la Institutul de Proiectare.
studiul geologic sapatura 1
decopertari fundatii sapaturi 2
investigatii de laborator (analiza solului) probe 5
testarea in laborator a materialelor peretilor portanti bucati 1020
calcule de rezistenta a constructiilor portante calcule 57
testari mecanice a zidariei(caramida, mortar, beton) test, proba 1050
testarea finisarii exterioare (daca exista): sectiune,
teste 24
decopertare
inspectari electro-fizice a constructiilor portante
test 1
(electrosunet), constructia intreaga
test mecanic a planseelor(cladiri cu multe nivele) test 4
test mecanic coloane test 4
test mecanic a elementelor din beton armat si scarilor. test 4
rapoarte elaborate. bucati 2
Sursa: [completat de autor]

In procesul inspectarii tehnice detaliate, evaluatorul va concretiza :


Datele tehnice din documentatia de proiect

15
Masurarile, caracteristicile elementelor constructive
Mediul de exploatare a constructiilor
Starea constructiilor in conditii normale de functionare
Carti si rapoarte de expertiza efectuate anterior
Permisiunea decopertarii constructiilor
Permisiunea luarii de probe pentru investigatiiloe de laborator
Cerintele privind componenta si structura raportului(calcule cu explicatii, rezultatelel
analizelor, caracterul recomandarilor, posibilitati de executie).
Pentru a efectua expertiza tehnica calitativa a oricarei cnstructii este necesara parcurgerea
consecutivitatii de etape enumerate mai sus, altfel rezultatul evaluarii nu va corespunde cu situatia
de la fata locului, si prin aceasta poate fi supusa pericolului soarta constructiei in cazurile cind
aceasta ar necesita lucrari de reabilitare sau consolidare.

Datele iniiale rezult din informaiile obinute urmare analizeidocumentelor existente la


beneficiar, proiectant, n arhiv: proiectul iniial, cartea construciei, studiul geotehnic, baza de date
privind urmrireacomportrii construciei, informaii furnizate de administraie privindexploatarea
i comportarea la cutremurele anterioare sau la alte aciuni neprevzute sau deosebite.
Datele iniiale vor cuprinde:
perioadele proiectrii i execuiei construciei, numele proiectanilor iexecutanilor
lucrrilor,
destinaia construciei, amplasament,
descrierea construciei - deschideri, travei, numr de niveluri, structurade rezisten i
dimensiunile geometrice ale principalelor elementestructurale, sistemul de
compartimentare, sisteme de nchidere iizolaii, finisaje,
msura n care proiectul respect prevederile prescripiilor n vigoarereferitoare la
conformarea i alctuirea construciilor,
descrierea tehnologiilor de execuie, durata i etapele de execuie,
intervalul de exploatare a construciei, intervenii, reparaii imodificri ale construciei,
anomalii, abateri i evenimente deosebite produse pe durata exploatrii etc.,
caracteristicile materialelor din proiect (pentru beton - marca sauclasa, granulometria
agregatelor, tipul i calitatea cimentului, metodade preparare etc., pentru armtur - marca
i tipul de oel,caracteristicile oelului rezultate din buletinele furnizorilor incercrile de pe
antier etc., pentru oelul din confeciile metalice -marca i tipul de oel, furnizorii,
buletinele de ncercri efectuate ndiverse laboratoare, suduri etc.),
16
rezumatul studiului geotehnic.

Evaluarea calitativ a unei construcii este prima etap a expertizriicare se face printr-o
inspecie i examinare la faa locului pentru a i sestabili alctuirea, avariile/ degradrile/ defeciunile
aprute i cauzeleacestora.
Cu acest prilej se apreciaz dac sistemul constructiv analizat areasigurat gradul de protecie
corespunztor destinaiei i importanei construciei, zonei seismice n care se afl, aciunilor la care
este supus.
Urmare acestui fapt se identific construciile care au cu certitudine nivelulde protecie
impus, cele care n mod sigur prezint risc seismic sau la alteaciuni i a celor care au un grad de
protecie incert, cu un risc potenial laaciunile exterioare, i care urmeaz a fi examinate prin
metode analitice.
Evaluarea calitativ se face urmrind proiectul de rezisten i de arhitectura construciei i,
n lipsa acestora, pe baza releveelor care se execut odatcu evaluarea. Sunt situaii n care
elementele structurale nu sunt observabile,fiind ascunse de finisaje i izolaii (termice, contra
focului, fonice). Deaceea sunt necesare decopertri sau desfaceri ale acestor protecii pe unele
poriuni pentru a se recunoate elementele structurale. n general seurmrete identificarea
urmtoarelor componente:
elemente verticale: stlpiori i perei din beton, beton armat, zidrii,
elemente principale i secundare ale planeelor: plci, centuri, grinzi, rigle,
elemente de acoperi,
elemente prefabricate folosite i modul de mbinare,
sisteme de contravntuire,
scri, podeste,
elemente de nchidere i de compartimentare,
sistemul de fundare,
elemente de finisaj i de izolare n msura n care sunt fixate decomponentele structurale.

Concomitent cu depistarea (identificarea) elementelor, se efectueaz ireleveul acestora.


Releveul este sumar n cazul existenei documentaieitehnice i mai detaliat n lipsa proiectului. n
orice situaie relevarea construciei permite stabilirea poziiei i dimensiunilor reale ale elementelor
structurale i nestructurale i a faptului dac construcia a suferit modificri pe durata exploatrii cu
i fr documentaie ntocmit i aprobat deorganismele competente. Se vor preciza urmtoarele
date:
axele construciei,
axele tuturor elementelor, n plan orizontal i vertical,
17
deschideri, travei, nlimi (cote) de nivel,
forma i dimensiunile seciunilor elementelor,
armarea elementelor din beton armat,
poziia i alctuirea mbinrilor dintre elementele prefabricate din beton armat,
poziia i alctuirea mbinrilor metalice.

Evaluarea calitativ urmrete de asemenea starea tehnic i de conservare aelementelor i


stabilirea defeciunilor, degradrilor i avariilor aprute pe parcursul exploatrii construciei. Se vor
urmri n special urmtoareleaspecte vizibile:
deplasri ale construciei datorit alunecrilor de teren,
fisuri i crpturi generate de tasri difereniate,
descrierea (cercetarea) terenului de fundare (prin foraje, sondaje sauanuri), nivelul apelor
subterane i gradul lor de agresivitate,
existena infiltraiilor de ap la nivelul fundaiilor din diverse cauze(alimentri cu ap i
canalizri defecte, accesul apelor pluviale, lipsatrotuarelor, lipsa jgheaburilor i burlanelor
etc.),
existena scurgerilor de ap, a igrasiei i condensului i efectele asupraelementelor
construciei,
starea izolaiilor de orice natur,
efectele diferenelor de temperatur, a radiaiilor solare i ciclurilor denghe-dezghe,
efectele condiiilor de mediu agresiv asupra betonului i metalului(starea procesului de
coroziune - superficial, n profunzime, evolutiv -,starea sistemului de protecie anticoroziv,
degradarea betonului iarmturilor prin coroziune, starea stratului de acoperire a armturilor
etc.),
axele tuturor elementelor, n plan orizontal i vertical,
deschideri, travei, nlimi (cote) de nivel,
forma i dimensiunile seciunilor elementelor,
armarea elementelor din beton armat,
poziia i alctuirea mbinrilor dintre elementele prefabricate din beton armat,
poziia i alctuirea mbinrilor metalice.Evaluarea calitativ urmrete de asemenea starea
tehnic i de conservare aelementelor i stabilirea defeciunilor, degradrilor i avariilor
aprute pe parcursul exploatrii construciei. Se vor urmri n special urmtoareleaspecte
vizibile:
deplasri ale construciei datorit alunecrilor de teren,
fisuri i crpturi generate de tasri difereniate,
descrierea (cercetarea) terenului de fundare (prin foraje, sondaje sauanuri), nivelul apelor
subterane i gradul lor de agresivitate,

18
existena infiltraiilor de ap la nivelul fundaiilor din diverse cauze(alimentri cu ap i
canalizri defecte, accesul apelor pluviale, lipsatrotuarelor, lipsa jgheaburilor i burlanelor
etc.),
existena scurgerilor de ap, a igrasiei i condensului i efectele asupraelementelor
construciei,
starea izolaiilor de orice natur,
efectele diferenelor de temperatur, a radiaiilor solare i ciclurilor denghe-dezghe,
efectele condiiilor de mediu agresiv asupra betonului i metalului(starea procesului de
coroziune - superficial, n profunzime, evolutiv -,starea sistemului de protecie anticoroziv,
degradarea betonului i armturilor prin coroziune, starea stratului de acoperire a armturilor
etc.),
efectele aciunii unor factori biologici (de exemplu prezena unor ciuperci sau
microorganisme la elementele din lemn),
dezaxri ale elementelor, seciunilor sau mbinrilor,
inexistena unor elemente structurale,
efectele unor cutremure, accidente, avarii, explozii, incendii (rupereaunor elemente sau bare,
flambajul unor bare componente, deplasrisau deformaii mari ale elementelor i structurii,
fisuri mari nelementele de beton armat sau zidrie, degradri ale mbinrilor metalice din
cauza lipsei unor piese de legtur, a sudurilor incomplete sau incorecte, a lipsei unor
uruburi sau datorit uruburilor insuficient strnse etc.),
starea de deformare a construciei, care poate rezulta i din msurtori topometrice,
starea betonului ca urmare a degradrilor provenite din uzur i lovituriaccidentale i modul
de protecie a armturilor

Degradrile evideniate la analiza strii tehnice a construciilor sunt trecute n relevee ale
avariilor i defeciunilor. Aceste relevee vor cuprinde:
defectele, natura i poziia (traseul) acestora n elementele deconstrucie,
lipsa unor elemente, bare, piese, uruburi, nituri, suduri etc.,
date privind elementele dimensionale ale defectelor: deformri (sgei)i deplasri (dezaxri,
translaii ale structurii, deplasri remanente),deschiderea fisurilor i distanele dintre fisuri
(la perei i elemente din beton, beton armat, zidrii),
gradul de degradare a betonului, adncimea stratului de beton afectatde agenii chimici i
fizici,
gradul de degradare a armturilor, grosimea stratului de coroziune,
grosimea stratului de coroziune la elementele din oel,
poriunile elementelor din lemn afectate de umezeal, microorganisme etc.,
zonele din cldire afectate de umezeal i igrasie,

19
starea de degradare a izolaiilor hidrofuge, termice, acustice,
starea de degradare a instalaiilor de orice natur.

n situaia n care este necesar i verificarea caracteristicilor fizice, chimice i mecanice ale
materialelor, dac elementele nu prezint degradri, se pot considera valorile caracteristicilor din
proiect. n caz contrar se vor efectuadeterminri experimentale pentru stabilirea acestor proprieti,
poziia armturilor n elementele de beton armat, calitatea sudurilor etc.
n conformitate cu diversele metodologii de evaluare calitativ, rezultatele analizelor se pot
sistematiza, nota i consemna n diverse tipuri de documente sau formulare, care cuprind sintetic
constatrile referitoare la elementele structurale i nestructurale. n final, funcie de
importan,construcia poate primi un calificativ prin care se apreciaz capacitatea sa de
rezisten sau se caracterizeaz sub raportul riscului sau a siguranei.

2.2 Inspectarea propriu-zisa i caracteristica elementelor constructive


Expertiza tehnic este efectuat de specialiti calificai care dispun de autorizaiile
corespunztoare. Ea presupune analiza detaliat a strii cldirii n general i elementelor
constructive, structurii, materialelor de construcie, materialelor de finisare, terenului (solului). Este
recomandabil ca inspectarea bunului imobiliar s se desfoare cu participarea reprezentantului
serviciului tehnic responsabil pentru ntreinerea bunului imobiliar.
In procesul de inspectare este necesar s fie remarcate toate deficienele n construcii i se
recomand s fie fotografiat ntregului obiect, precum i deficienele remarcate, cum ar fi:
crpturile pereilor, deficienele finisajului, pereii umezi, etc.
Unul din scopurile inspectrii este i verificarea corespunderii obiectelor indicate n
documentaia tehnic i cea de eviden cu situaia real de pe teren. Este important s fie
comparat denumirea bunurilor imobiliare conform Registrului Bunurilor Imobile i conform
actelor evidenei contabile (n cazul bunurilor imobiliare utilizate n activitatea economic). De
regul, pentru bunurile imobiliare cu destinaie industrial datele din Registrul Bunurilor Imobile i
datele evidenei contabile nu corespund.
Aceast cladire este anplasat in orasul Nisporeni , , pe strada Mircea Eliade 15, cu destinatie
industrial , si anume este o fabrica de mobilier. Pe parcursul inspectarii am observat ca cladirea de
tip P+1E si este construit din blocuri de calcar aceasta cladire are subsol dar din cause
nedeterminate nu a fost stabilit acesul spre inspectarea lui mai detaliata din interio, sa determinat ca
are o fundatie continue simpla, cu o suprafata de 31,40m * 12,40m. Sint prezente patru intrari,
intrarea principal este situate in fata cladiri si un similara ei are in spate, mai sunt 2 intrari la 1 etaj
20
lateral cladirii, sa determinat acoperis de tip terasa si este acoperit cu beton de panta si izolatie
hidrofuga-straturi de ruberoid
lipite pe bitum. Sint prezente
retele ingineresti (energie
electrica,ventilare,sisteme
informationale). Acest obiect
este confectionat din schelet
portant din beton armat care este
amplasat pe fundatie, in
interiorul cladiri sunt 15 stilptii
din beton-armat prefabricat care au capacitate portanta, acesti stilpi preiau sarcinile de la18 grinzi .
Pereti sunt confectionati din blocuri de calcar, iar la finisarea exterioara sau utilizat placare peretilor
cu placi de ceramic de o dimensiune medie.

ELEMENTELE CONSTRUCTIVE A CLADIRII


FUNDAII
Fundaia este elementul de construcie care se afl n contact direct cu terenul bun de
fundare i transmite acestuia toate ncrcturile care acioneaz construcia. Fundaia este partea
principal a structurii de rezisten a cldirii prin intermediul creia se realizeaz ncastrarea n
pmnt. Fundatia constructiei este partea aflata in contact direct cu solul si are rolul de a
sustine greutatea constructiei si de a o transmite in pamant.
La acest obiect fundatia e simpla continua turnata monolit, cu grosimea de circa 80
cm si inaltimea 3.5m . Pe alocuri se observa careva deteriorari cum ar fisuri de la 2-5 mm, in unile
locuri sint prezente fenomene ca macinarea stratului de finisare si chiar dezvelirea completa a
fundatiei.

21
Stratul de protectie a fundatiei este grav afectat fiind cu multe fisuri, cu locuri umede
si decopertaje a armature.

PERETI
Pereii sau zidurile sunt elemente de
construcii verticale care ndeplinesc urmtoarele
funcii:
preiau i transmit fundaiilor cldirii
greutatea proprie i n unele cazuri i ncrcturile
provenite de la alte elemente ca planee, grinzi,
acoperiuri;
nchid cldirea spre exterior
protejnd interiorul acesteia mpotriva agenilor
atmosferici i asigur izolarea termic i fonic;
compartimenteaz cldirea n
interior n funcie de destinaie;
asigur rezistena construciei la
solicitri orizontale (vnt, cutremur).
Aceasta constructie e construita din cladirea
este construit din

22
blocuri de calcar i stilpi de beton-armat prefabricat . Cu scop de a intari si de sustinere a acoperisul
au fost facuti 15 stilpi. Peretilor au fost acoperiti cu un strat de mortar cu scop de a proteja de
umezeala blocurile de calcar. Starea mortarului este proasta fiind prezente multe fisuri si
decopertari a blocurilor de calcar .

ACOPERIS
Acoperiul este de tip teras,construit din
zidrie n combinaie cu beton armat.La partea
superioara cladirea este inchisa cu acoperis de
tip terasa, alcatuit din urmatoarele
straturi(planseu de pod- elemente prefabricate
(1600x6000mm) ,un strat de cheramzit cu rol de
izolare termica,beton de panta,izolatie hidrofuga-
straturi de ruberoid lipite pe bitum.
Acces direct pentru inspectarea acoperisului nu a
fost posibil .

PLANEU
Element de construcie de lemn, de beton armat etc. care servete ca suport pentru fixarea
unei maini, formeaz partea carosabil a unui pod, separ etajele unei cldiri (constituind
duumeaua sau acoperiul).

23
La imobilul dat acesta este din beton armat prefabricate si are o lungime de 6m*1.6 si are sarcina
de a transmite grautaetea grinzilor si stilpilor pe care este aplasat planseul.
GOLURI
Ferestrele i uile sunt elemente de construcie care trebuie s asigure iluminarea i
ventilarea natural a ncperilor, accesul n cldire precum i legtura pe orizontal ntre diferite
ncperi ale construciilor. Realizarea uilor i ferestrelor caracterizeaz lucrrile de tmplrie care
se execut n ateliere i fabrici speciale.Usa- deschiztur n peretele unei cldiri, care face posibil
ptrunderea n interiorul ei. Fereastra- deschiztur de form regulat lsat n peretele unei cldiri,
pentru a permite s intre aerul i lumina.
In urma inspectari am determinat 2 tipurii de usi :
2,1m * 1,6m sunt 2 usa principala , una este confectionata din table de metal iar
a doua este confectionata din lemn dar nu este in functiune.

24
2.2m * 1.2m - sunt 18 usi secundare care a fost confectionata din lemn
Usile atit acea metalica sit si cele din lemn sunt prelucrate contra ruginei al metalului si
contra unflari si putreziri a celor din lemn, acesste usi au o stare satisfacatoare,.

Ferestrele sunt efectuate din lemn si sunt vopsite cu un strat de vopsea pentru protetiea de actiunile
factorului natural, feresti sunt de doua tipuri de dimensiuni 2m*1.9m si 1,20m*1,80m. sunt stabilite
si 2 ferestre din PVC .
PARDOSELI
Pardoseala este elementul care delimiteaz cldirea la partea inferioar sau se aplic pe
partea superioar a
planeelor.
La acest bun
imobil pardoseau este
din mortar turnat pe un
subtire deasupra
planseului si este

25
amenajata placi de gresie si ceramic, unele locuri sund deteriorate parti ale pardoselei si lipseste
placile de gresie.

FINISARI
Tencuielile sunt
elemente de finisaj care se
aplic pe suprafaa brut a

pereilor, tavanelor sau a altor elemente de construcii, avnd rol


estetic, igienic i de protecie mpotriva agenilor exteriori
(intemperii, radiaii etc.) sau interiori (ap i vapori de ap), a gazelor, focului i a altor
ageni i aciuni chimice i mecanice din mediul ambiant.
Finisarea este avariata in deorebi in partea de spate a cladiri unde sau observant ceve mai mari
deteriorari di obiectul dat. Asa dar finisarea peretilor este efectuata cu o tencueala de mortar sisunt
amplasate placate de ceramic pe intreaga constructiie.
Finisarile in interiorul cladiri sunt efectuate la fel cu o tencueala de mortar si este folosita amestecul
de piatra de var pentru finisajul interior.

26
27
ELEMENTE A STRUCTURII DE
REZISTENTA
Stlpii sunt elemente de construcie vertical care
preiau incrcrile date de elmentele orizontale ale
structurii de rezistent(grinzi,planee,arpante) sau de
alte pri ale structurii care reazem pe ei i le transmit la
fundaii.
La aceasta constructive am depistat 12 stilpi amlasati si
alipiti de peretii portanti exterior si inca 3 stilpi amplasati
la mijlocul cladirei pe care sunt amplasate grinzile si care
au o capacitate dubla de a preia greutatea planseului.
Grinda
Element de construcie din lemn, oel, beton
armat etc., cu lungimea mare n raport cu celelalte
dimensiuni, folosit de obicei la asigurarea rezistenei unei
construcii.
Grinzile la obiectul dat sunt amplasate pe stilpii portanti
si sunt 17 la numar.

28
RETELE INGINERESTI
Ansamblu de ramificaii prin care se distribuie consumatorilor dintr-un ora apa, gazele,
electricitatea, incalzire, telecomunicatie etc.
La aceasta cladire retelele ingineresti sunt
prezente, nu toate doar cele de care s-a avut
necesitate:
Energie electric
Ventilare
Sisteme informationale si de
comunicatie.

29
2.3 Analiza rezultatelor inspectarii elementelor si a bunului imobil
Investigarea tehnica a cladirii este o cercetare, studiere minuioas, la nivel tehnic
efectuat sistematic, cu scopul general de a caracteriza starea tehnica a constructei. In
aspectul de investigare sunt concentrate citeva tipuri de proceduri: expertiza tehnica,
inventarierea tehnica (aprecierea cantitativa), inspectarea tehnica etc.
In cazul dat am analizat obiectul cu destinatie industriala, amplasat in orasul Nisporeni st.
Mircea Eliade 15 . La examinarea tehnica sau observat urmatoarele deteriorari:
Fundatia
La acest obiect fundatia e simpla continua turnata monolit, pe alocuri se observa
careva deteriorari cum ar fisuri de la 2-5 mm, in unile locuri sint prezente fenomene ca
macinarea stratului de finisare si chiar dezvelirea completa a fundatiei sau mai observat
unele locuri din cauza dezgolirii complete atit stratului protector de umiditate a fundatiei cit
si a tencuelei sau observat armatura dezgolita cu un strat de corozie unde si betonul in
inprezurime lua culoare rugiinie. In obiectul dat mai avem un tip de fundatie neregulata la
stilpii pornanti, aceasta fundatie nu a fi putut determinata din cauza accesului limitat in
subsolul cladirii.
Pereti.
La bunul dat sunt observat 3 tipuri de pereti:
Exterior portanti- am examinat peretii dati si sau obesrvat ca in spatele obiectului se
creaza o situatie grozav de negativa din cauza lipsei nemarginita a stratului de
protectie care in constituie tencueala acoperitacu ceramic. In restul la obiectul dat sau
mai observant oarecare fisuri de circa 1-2 cm.
Interior portanti- sau observant la peretii dati mai putine deteriorari doar la stratul
finisat care este executat din tencueala cu mortar si finisat cu var. Ca elemente
portante sunt si stilpii care au un grad de deteriorare redus si sunt intr-o stare
satisfacatoare, la ei nu sau determinat oarecare deteriorari doar unele locuri niste
fisuri foarte mici.
Despartitori- peretii dati au la fet
ca sin cei interior portanti un
grad scazut de uzura , sau
constatat doar fisuri care au fost
determinate in unele incaperi in
care schimbul de aier adica
aerisirea incaperilor este redusa.
30
Planseu
Sa determinat in rezultatul examinari planseului unele locuri este mai deteriorate din cauze
ca cazut stratur protector ce era constituit din var, in rest planseul era intro stare buna , fisurile
aveau o dimensiune mica , unele locuri sau determinat umiditae din cauza peretelui portant exterior
care dupa spusele de mai sus este cu un grad de umiditate inalta si dic asa cauza dupa capacitatea
betonului de a absoarbe apa planseul in zona data este umed .

Pardoseaua
La examinare pardoselei sa constatat ca o mare parte din pardosea o are placile din ceramic care
are cea mai mare extindere pe intreaga pardosea si o uzura inlta de oarece in multe locuri aceaste
placi sun uzate si chiar lipses parti de 1m 2. In alte incaperi nu am putut determina ce tip de pardosea
din cauza accesului limitat.

Golurile
Am determinat usi si ferestre de doua tipuri , care aveau un garad de uzura inalta din cauze
observate la fata locului lipsei vopselei protectoare a lemnului si a ferului. Une locuri sau
determinat un grad foarte inalt cum ar fi la usa central din spate care nici nu functiona si se afla
intro stare grozav de rea.
In deosebi nui am putut determina acoperisul ce stare are si subsolul, din spusele proprietarului
acoperisul a fost reparat din data dari in exploatare, la acest obiect sau observant si retelele
ingineresti care aveau un grad de uzura satisfacator in care predomina gradul cel mai mare la retelel
alimentare cu caldura unde nu functionau si in retelele informationale unde erau partial distruse,
energiea electrica se afla intr-o stare satisfacatoare si nu au fost determinate oarecare dezgoliri sau
alte deteriorai.
Sau determinat si scarile care erau lipite de pereti exterior care permiteu accesul la etajui unu a
cladirei date, sunt construite din fer si au un grad de uzura satisfacator , unele locuri sau stabilit
oarecare incercari de corozie din cauza lipsei vopselei protectoare de corozie.
Asa dar acest obiect in deosebi are o stare satisfacatoare , nu putem presupune ca are o uzura
inalta deoarece din data exploatarii acest obiect a fost intretinut deosebit de bine si este in functie si
in ziua data.

31
ESTIMAREA UZURII FIZICE A BUNURILOR IMOBILE
3.1 Metode de estimare a deprecierii
Valoarea bunului imobil este n funcie de caracteristicile lui naturale i fizico constructive i
de schimbrile, care au loc n aceste caracteristici pe durata ciclului de via. Acest principiu
reflect legtura caracteristicilor naturali i fizico constructive caliti de consum utilitate
(valoarea util) valoare. Aadar, valoarea obiectului depinde de starea lui fizic, de etapa ciclului
de via la care el se afl:
V = f (t),
Unde: V valoare; t timp.
Cea mai general caracteristic a procesului de schimbri, care are loc cu obiectul pe parcursul
duratei ciclului de via, se numete uzur. Uzura se clasific n uzur fizic i moral sau
funcional. Exist uzur economic, n urma factorilor externi (magistrala de lng cas construit
recent).

Figura III.1. Clasificarea uzurii obiectelor imobiliare

UZURA

Fizic Funcional Economic


nlturabil

Nenlturabil

De forma ntia

De forma a doua

nlturabil

Nenlturabil

Ca regul nenlturabil

lemente de lung
Elemente
durat
de scurt durat

Sursa: [completat de autor]

32
Uzura fizic a bunurilor imobile are loc n procesul mbtrnirii lor, aa i sub influena
factorilor exteriori, mai ales climaterici. Procesul de exploatare al obiectului influeneaz mai puin,
deoarece sarcinile de lucru sunt n majoritatea cazurilor covritoare i statice, i dup mrime mai
mici dect alte normative.
Procesul uzurii fizice a cldirilor locative i a elementelor constructive constau n faptul, c
construciile, instalaiile i cldirile n ansamblu dup funcionare i pierd calitile i proprietile
iniiale.
Prin pierderea calitilor tehnice i de exploatare se nelege pierderea de ctre elementele
constructive a cldirii, a rezistenei, rigiditii, stabilitii sub influena mediului ambiant. Aceste
pierderi de caliti a cldirii cu timpul duc la mbtrnirea i prbuirea lor. Uzura fizic mai
depinde i de condiiile locale, respectarea cerinelor de exploatare i ntreinere, de sistemul de
reparaii curente i capitale.
Este importan dinamica uzurii fizice pe parcursul termenului real de exploatare. Factorii
distrugtori n mod diferit influeneaz uzura fizic. Durata de exploatare n fond, depinde de
durabilitatea construciilor, deoarece elementele cldirii dup rezisten sunt neuniforme, evident i
termenul de exploatare este diferit. Unele elemente (scrile, pereii exteriori) sunt supuse unor
sarcini mai mari comparativ cu alte elemente ale cldirii.
n baza acestor constatri se poate concluziona, c ntre uzur fizic i factorii temporari exist
o legtur direct. Factorii de timp sunt: vrsta real a cldirii i durabilitatea (limita de trinicie).
Exist dou formule de determinare a uzurii fizice, avnd n vedere proporionalitatea cu
vrsta i limita de trinicie:
U = 100 * R * (R + D) / 2 * D2; (1)
Unde: U uzura, %;
R vrsta real a cldirii, ani;
D durabilitatea (limita de trinicie), ani.
U = 100 * R * (R + D) / 2,67 * D2; (2)
Diferena dintre aceste formule, const n faptul, c 1.3.1 se bazeaz pe principiul, c
durabilitatea se termin la 90% de uzur fizic, formula 1.3.2 75% de uzur fizic, ce n practic
coincide cu starea degradat a cldirilor.
Din aceste legturi analitice urmeaz c:
1. durata de exploatare a unei cldiri este mai mic dect limita de trinicie. Aceast diferen de timp
(t), trebuie s fie mai mic pentru cldirile locative i poate fi mai mare pentru cldirile

33
industriale. Uzura fizic a primelor cldiri nu poate depi 90%, pentru a doua categorie de cldiri:
70 80%, unde cerinele de securitate nu sunt att de stricte.
2. mrimea duratei de exploatare a cldirilor se poate de obinut schimbnd destinaia lor din locative,
de exemplu, n industriale.
3. formulele reflect legturi parabolice a procesului de uzur fizic fr reparaii capitale.
Calculele dup formulele prezentate pentru cldirile din crmid demonstreaz, c durata de
exploatare este de 100 90 ani.
n practic, pe parcursul duratei de exploatare (75 80% de uzur fizic) se efectueaz
reparaii capitale, ce recupereaz uzura fizic i reparaii curente, care menin starea normal de
exploatare.
Se evideniaz trei faze a uzurii fizice totale:
Prima faz (25% tn) se caracterizeaz prin creterea sporit a uzurii fizice n urma defectelor, legate
de calitatea materialelor, prefabricatelor i lucrrilor de construcie, la fel i de nceputul duratei de
exploatare a obiectului (tasarea, aezarea fundaiei i a altor elemente).
A doua faz (50% tn) se caracterizeaz de o ncetinire a uzurii fizice n urma acumulrii oboselii
de exploatare. La aceast faz oprirea sau compensarea uzurii fizice este imposibil. Se efectueaz
numai lucrrile de ntreinere a obiectului n starea de exploatare satisfctoare.
A treia faz (perioada de exploatare a bunului imobil se caracterizeaz prin dubla cretere sporit a
uzurii fizice a elementelor constructive n rezultatul acumulrii oboselii de exploatare),
corespunde perioadei, cnd elementele constructive sunt supuse efortului de distrugere. La aceast
stadie uzura cldirii de oprit i de compensat practic este imposibil. Se efectueaz numai reparaii de
susinere pentru pstrarea i susinerea cldirii i construciei ntr-o stare tehnic limitat pn n
momentul reconstruciei complexe sau demolri.

Figura 3.2.
UF
75 80% ----------------------------------------
III faz
50% ------------------------ ---- --
II faz
40% --------
I faz

34
25% 50% 25%
Sursa: [completat de autor]

Exist dou metode de apreciere a uzurii fizice:


metoda vizual;
metoda valorii nominale.
Metoda vizual de apreciere a uzurii fizice.
Valoarea cantitativ (mrimea) a uzurii fizice a cldirii se determin n funcie de starea
tehnic a elementelor de construcie principale. Trebuie de menionat, c dei caracteristica final a
uzurii fizice este gradul de diminuare a capacitii portante iniiale, componena elementelor, dup
care se determin mrimea uzurii fizice nu se delimiteaz numai cu construciile portante de baz.
Lmurirea este urmtoarea c: orice cldire prezint un sistem unic, care include tot fr excluderea
elementelor componente (construciile i materialele, instalaiile de ventilare i sanitare). Starea
tehnic a fiecruia din aceste elemente, influeneaz ntr-o oarecare msur asupra strii cldirii n
ansamblu, adic la mrimea uzurii fizice.
Problema const n argumentarea selectrii anume a acelor elemente constructive, pentru
determinarea adecvat a mrimii lor, deoarece influenarea strii tehnice a unor elemente este aa de
mic, c practic nu se ia n consideraie. La rndul su, uzura fizic a construciilor aparte, dup
care se calcul uzura fizic a cldirii n ansamblu, este proporional cu raportul dintre mrimea
sectorului deteriorat a construciei i mrimea total a ei.

Procesul de determinare a uzurii fizice include dou etape:


Etapa I: Determinarea uzurii fizice pentru elementul constructiv UFC, %:

; (3)
Unde: Mi dimensiunea (suprafaa sau lungimea) sectorului deteriorat, m2 sau m;
MC dimensiunea total a construciei, m2 sau m;
n numrul sectoarelor deteriorate.

35
Semnele uzurii fizice sunt existena deformrilor deschise sau nchise a elementului
constructiv. De aceea exist o legitate: creterea numrului i dimensiunilor deformaiilor,
corespunde mririi uzurii fizice i invers; gradul uzurii fizice reprezint prin sine o mrime derivat
(funcie) de la numrul i dimensiunea deformaiilor elementului constructiv. Caracteristica
cantitativ i calitativ a deformaiilor i mrimea uzurii fizice a elementelor constructive pot fi
determinate numai n rezultatul examinrii pe teren a cldirii cu utilizarea utilajelor i procedurilor
speciale. Astfel de lucrri n deosebi pentru obiecte mari i compus sunt de un volum mare de
munc. De aceea n majoritatea cazurilor fr pagub pentru determinarea precis a uzurii fizice a
cldirii n complect se poate de limitat din punct de vedere numai la elementele constructive, care
influeneaz la capacitatea portant.
Valoarea mrimii p (greutatea specific a elementelor constructive) din tabel este
aproximativ i se schimb n dependen de cldirile i construciile capitale. Pentru alte condiii
egale, mrimea p pentru fundaii i perei crete cu mrirea capitalizrii (deoarece anume aceste
elemente constructive o asigur).

Etapa II: Determinarea uzurii fizice a cldirii n ansamblu %:

, (4)

Unde: - uzura fizic a elementului constructiv j, %;

- ponderea valoric a elementului i n valoarea total a cldirii, (fraciuni de unitate);


m numrul elementelor constructive.
Aceast formul permite de a lega ntre sine evaluarea relativ i valoric a uzurii fizice, care
pe de o parte caracterizeaz gradul de pierdere a proprietilor iniiale a cldirilor civile (n primul
rnd rezistena), pe de alt parte corespunde valorii obiective, msurilor de reparaii necesare,
nlturnd deformaiile elementelor constructive.
Este demonstrat, c utilitatea noiunii uzura fizic normativ mrimea invers proporional
cu durata normativ de exploatare, n scopuri de evaluare nu este indicat. Aceasta este legat de
natura uzurii fizice, care nu este aceeai pe durata de exploatare; de faptul, c cldirile se

36
exploateaz n diferite condiii, cu sau fr executarea lucrrilor de ntreinere i capitale. Aceasta
indic la necesitatea expertizei individuale.
Determinarea uzurii fizice prin metoda nominal
Evaluarea uzurii fizice de fapt nseamn aprecierea costului reparaiilor necesare. n
majoritatea cazurilor pentru determinarea costului reparaiei capitale, care are, mrimea covritoare

n costul reparaiilor integrale, este suficient de a utiliza coeficientul , este egal cu raportul dintre
costul reparaiei capitale i valoarea nominal a cldirii:

, (5)

Unde: - costul reparaiei capitale, lei;

- valoarea nominal a cldirii, lei.

Necesitatea de a calcula apar n urmtoarele cazuri:


cnd persoana fizic sau juridic, care a comandat evaluarea, va exploata bunul imobil
i va suporta cheltuielile reparaiilor capitale;
cnd costurile reparaiilor capitale se vor compensa n urma vnzrii bunului imobil,

adic ntre valoarea cldirii reparate depete: ,


cnd bunul imobil se arendeaz sau se pune n gaj.
Determinarea uzurii fizice se efectueaz parcurgnd urmtoarele etape:
1. se stabilete componena elementelor constructive dup care se calculeaz uzura fizic total.
2. n baza deformrilor se determin valoarea uzurii fizice pe fiecare elemente constructiv
3. se determin valoarea uzurii fizice integrale.
4. n baza datelor despre ponderea valorii de reproducere a elementului constructiv n valoarea total
de reproducere sau n conformitate cu raportul ntre costul reparaiilor i valoarea nominal n
dependen de uzura fizic n uniti valorice.
Menionm c n contiina oamenilor de rnd exist prerea, c uzura fizic real este mai
mare ca uzura fizic normativ, mai ales la cldirile din perioada N. S. Hruciov. S-ar prea c
aceast opinie este corect e de ajuns s vezi unele cmine, case de locuit din acea perioad. Cu
37
toate acestea se ntlnesc cazuri cnd uzura fizic real este mai mic dect cea normativ (unele
case construite nc n sec. XIX au uzura fizic real circa 30%).
Analiza unor cldiri, care au suportat cutremure, avarii n urma exploziilor de gaze,
demonstreaz c nu au avut loc cderi de perei exteriori sau tasri de fundaii. Construciile
portante i-au pstrat caracteristice lor de rezisten.
Lmurirea contradiciei ntre uzura fizic real i uzur fizic perceput de populaie, se
ascunde n sisteme i elemente constructive cu rezisten diferit. Cu toate acestea starea cldirilor
mai puin rezistente (ngrdirilor neportante, pardoselei, etc.), se nelege de majoritatea ca uzur
fizic real a ntregii cldiri (dac la casa scrii tencuiala n ntregime a czut, atunci i cldirea
mult nu va rezista). Aceast situaie este creat din cauza neexecutrii reparaiilor curente i a
calitii joase.
Metoda vrstei efective. Orice constructie sub influienta actiunii umane suporta modificari in
afara normaelor de intretinere si de exploatare.
Metoda vrstei efective folosete urmtoarea formula:

VE VE
U 100 100
DVF sau VE DVFR

unde,
U - uzura fizica exprimata in procente;
VE - vrsta efectiva;
DVF - durata de viata fizica;
DVFR - durata de viata fizica rmasa.
Metoda valorica este aplicata pentru a estima uzura fizica att a elementelor constructive ale
construciei separat, cit si a ntregii construcii.
Metoda ciclogramelor se aplica pentru un numar limitat de elemente constructive pentru
care in timp s-a efectuat monitorizarea si s-au elaborat ciclograme (grafice) de comportare a uzurii
fizice in timp.
Aceasta metoda este recomandata a se folosi la retele ingineresti (apeduct, incalzire, retele
electrice, canalizare). Graficele se pot lua din VSN 5386.
Metoda Interpolarii este o metoda ce permite estimarea Uf cu o precizie mai mare folosind
normele in contructie si rezultatele inspectarii in teritoriu.
Formulele de calcul prin metoda interpolarii:
Uf= Umin+(Umax + Umin) * Sdet/ Stot

38
Unde,
Umin- uzura minima a elementului constructiv
Umax uzura maximala a elementului constructiv
Sdet suprafata deterorata a elementului constructiv
Stot suprafata totala a elementului constructiv
O alta metoda de calcul in caz ca predomina suprafata buna
Uf= Umax -(Umax - Umin) * Sbuna/ Stot
Unde,
Umin- uzura minima a elementului constructiv
Umax uzura maximala a elementului constructiv
Sbuna suprafata buna elementului constructiv
Stot suprafata totala a elementului constructiv
Precizia rezultatelor depinde de corctitudinea segmentarii pe tip si calitate a elementelor
constructive.

3.2 Estimarea uzurii fizice a cladirii si a elementelor constructive


Obiectul care lam inspectat este o cladire industriala Sectiea pentru constructii neregulate
pe timpul U.S.S.R se afla sub denumirea de Uzina Experimentala Mecanica. Cladirea data a
fost data in exploatare in anul 1975 si este de tip P+1E, are o dimensiune de 31m*13m, la
momentul dat obiectul dat tot este folosit conform destinatiei sale numai ca nu pai produce
constructi de metal dar este o mini fabrica de mobilier. Subsolul se utilizeaza ca depozit de materie
prima iar parterul este locul unde
este situat totalitatea de utilaj pentru
producerea mobilierului si la primul
etaj avem spatiile unde proectanti si
dizaineri de mobilier isi indeplinesc
meseriile de a schita aceste proiecte.
La prima vedere obiectul dat
se afla intro stare satisfacatoare, in
ultimii ani oarecare lucrari de

39
reabiliotare a cladirii nu sau petrecut doar ca a fost inlocuite 2 feresti PVC dintoate cele 42, din
spusele proprietarului obiectului am aflat
1990 a fost reparate si inlaturate totalitatea golurilor.
2005 sa efectuat oarecare lucrari de reabilitare a peretilor interiorisi acoperisului.

Obiectul dat are o fundatie continua din beton armat, pereti sunt efectuati din blocuri de calcar mari
si mici iar ca structura portanta are la baza sa stilti si grinzi portante care preiau greutatea asupra sa
si o trimit fundatiei.
Retelele ingineresti la cladirea data sunt inrtun numar mai scazut ea dispune de energie electrica,
apa , canalizare si sisteme informationale ( telefon, internet,cablu tv, etc)
Examinarea tehnica a fundatiei
Fundaia este partea principal a structurii de rezisten a cldirii prin intermediul creia se
realizeaz intarirea n pmnt a masei si rezistentei acestia.
Calculul uzurii fizice a fundatiei s-a efectuat prin metoda normativa, aceast este cea mai
optimala si relevanta metoda de calcul a fundatiei pentru acest obiectiv. Motivul este in accesul la
aceasta si la calitatea inspectarii care nu pot fi relevante deoarece pentru a le infaptui este necesar
decopertarea si saparea fundatiei ceea ce poate dauna constructiei si este costisitor.
Metoda normative
Datorita acestei metode care se bazeaza pe cercetarile privind comportarea fundatiei in timp,
aceasta informatie o putem gasi in VSN 5888, si se poate calcula dupa formula:
Ue = Dreala./ Dnorm *100%
Ue = 39 / 60 * 100% = 65 %
Metoda virstei effective v-a analiza finisarile presupunind ca aceasta a fost exploatata si s-a
intretinut dupa norme.
Uf=100*VR*(VR+DNE)/2*DNE2

Ducata economica= ( 12515


5 )125 = 103

Uf= 10039 (39+103)/2*1032=26%

Metoda interpolarii la aceasta metoda sa examinat fundatiea la fata locului dupa toate
normale si ce stare are la momentul dat din toate punctele de vedere, la aceasta metoda se atrage o
atentie foarte mare deoarece ea exprima uzura reala dupa toate calculele conform rezultatelor
examinate

40
V ol . deteriorat
Uf= Umin+[(Umax+Umin)* Vol .totala ].

Vol. deteriorate= (1,2*0,58*0,4)+(0,9*0,85*0,4)+(1,0*0,85*0,4)+(2,4*0,85*0,6)+(1,8*0,85*


*0,50)=3,04m3 + suprafetele deteriorate care nu sau putut fi inspectate la fata locului din cause de
acces limitat la fundatiea data, din propriea sa experienta am determinat un cooeficient de 25% din
intreada suprafata a fundatie este in stare deteriorate si necesita o reparatie.
Vol. total=(31,40*0,80*3,5)+(12,40*0,85*3,5)=260,6m3*0.3=78,18m3
Uf= 21+[(40-21)*25%/78,18]=40%
Tabel nr. 3.1 ,,Estimarea uzurii fizice a fundatiei
Metode utilizate Uzura fizica obtinuta, %
Metoda normativa 65
Metoda virstei efective 26
Metoda ciclogramelor -
Metoda interpolarii 40
Sursa : [completata de autor in urma efectuarii calculelor]

Examinarea tehnica a peretilor


In cadrul oricarei constructii compartimentarea pe orizontala este efectuata de pereti portanti
si de catre pereti intermediari. Sacrcina peretilor portanti este de a prelua sarcinile de la plansee si
de a le transmite fundatiei, pe cind sarcina peretilor intermediari este numai de copartimentare a
caonstructiei.
Metoda normative: datorita acestei metode care se bazeaza pe cercetarile privind
comportarea elementelor constructive in timp, aceasta informatie o putem gasi in VSN 5888 in
anexa nr. 3
Ue = Dreala./ Dnorm *100%
Ue=39/50*100%=78%
Metoda virstei effective:
Uf=100*VR*(VR+DNE)/2*DNE2

Uf= 10039 (39+103)/2*1032=26%

Metoda ciclogramei:
Conform graficilor din VSN 53-86 am stabilit ca la durata de 38 de ani coincide uzura de 49%.
Metoda interpolarii:

41
Vol . deteriorat
Uf= Umin+[(Umax+Umin)* Vol .totala ].

Se va calcula volumul suprafetelor deteriorate a peretilor dupa inspectare si masurarea


suprafetelor deteriorate :
Vol.deter.per.portanti exterior:
(2,4*0,45*1,5)+(1,02*0,45*0,89)+(1,80*0,45*1,51)+(2,5*0,45*1,59) =21m312%
Vol.deter.per.portanti interior:
(2,5*0,35*1.80)+(1,98*0,35*1,25)+(1,71*0,35*1,11)+(2,0*0,35*2,0)+(1,80*0,35*1,01)=4,76m1
0%
Vol.deter.per.despartitori:
(1,9*0,2*1,9)+(2,3*0,2*1,7)+(1,89*0,2*2,5)+(1,5*0,2*2,0)+(1,93*0,2*1,28)+(1,68*0,2*1,23)+(2
,39*0,2*1,10)=4,47m3 15%
Sunt calculate volumele tuturor peretilor:
Vol.total per.port. exteriori:
31*0,45*10=139,5*2=279m3
13*0,35*4,5=48,82*2=58,5*2=117m3
279+117-60,09=335,91m3
Vol.total per. port.interiori:
31*0,35*4,5=48,82*275,94=89,71m3
Vol.total per.despartitori:
5*0,20*4,5=4,5*10=45 m3
4*0,20*4,5=3,6 m3
4,5*0,20*4,5=4,05 m3
45+3,6+4,05=52,65-49,12=49,13m3
Ponderea :
335,91/474,74*100%=70,75%
89,71/474,74*100%=18,90%
48,12/474,74*100%=10,35%

La peretii despertitori uzura minima si uzura maxima a elementului constructiv se v- a determina


reesind din informatia colectata in urma inspectarii si aplicarei acesteia in VSN 5386 din tabelul 13,
astfel Umin= 31% si Umax= 40%.

42
Ufper.port.exter.=31+[(40-31)*12/335,91] 31%
Ufper.port.inter. =21+[(30-21)*10/89,7122%
Ufper.despar. =21+[(30-21)*15/49,12=24%

( 3170,75 ) + ( 2218,90 )+(2410,35)


Upere.estimata = 100 =28%

Tabelul nr. 3.2 ,,Estimarea uzurii fizice a peretilor


Metode utilizate Uzura fizica obtinuta, %
Metoda normative 78
Metoda virstei effective 26
Metoda ciclogramelor 49
Metoda interpolarii 28
Sursa : [completata de autor in urma efectuarii calculelor]

Expertiza tehnica a planseului constructiei


Planseul reprezinta elemetul constructiv ce indeplineste functia de compartimentare pe verticala a
constructiei precum si preluarea sarcinilor si transmiterea acestora peretilor portanti.
Metoda normative: datorita acestei metode care se bazeaza pe cercetarile privind
comportarea elementelor constructive in timp, aceasta informatie o putem gasi in VSN 5888.
Ue = Dreala./ Dnorm *100%
Ue=39/65*100=60%
Metoda virstei effective:
Uf=100*VR*(VR+DNE)/2*DNE2

Uf= 10039 (39+103)/2*1032=26%

Metoda interpolarii:
Planseul reprezinta elemetul constructiv ce indeplineste functia de compartimentare pe
verticala a constructiei precum si preluarea sarcinilor si transmiterea acestora peretilor portanti.
La constructia analizata planseul este din beton-armat, trebuie de anlizat planseul conform
starii prezente, informatie colectata in urma inspectarii. Aceasta informatie ne permite sa efectuam
calculul uzurii prin metoda interpolarii vom utiliza VSN 5386 din tabelul 27, astfel Umin= 21% si
Umax= 30%.
Vol . deteriorat
Uf= Umin+[(Umax+Umin)* Vol .totala ].

Vol.deter.planseu1.
(2,1*0,28*1,5)+(2,5*0,28*1,8)*(1,09*0,28*1,2)*(1,59*0,2*1,80)=3,3m35%
43
Vol.deter.planseu2.
(2,8*0,28*1,9)+(1,8*0,28*1,5)*1,25*0,28*1,74)+(1,81*0,28*1,52)=3,6m36%
Uf.plans.1.=21+[(30-21)5/93,6=21%
Uf.plans.2.= 21+[(30-21)6/93,6=22%
Volumul total al planseului:
0,26*30*12=93,6
0,26*30*12=93,6

Ponderea :
93.6*187,2/100=50%
93.6*187,2/100=50%

( 2150 ) + ( 2250 )
Uplans.estim.= =22
100

Tabelul nr. 3.3 ,,Estimarea uzurii fizice a planseului


Metode utilizate Uzura fizica obtinuta, %
Metoda normative 60
Metoda virstei effective 26
Metoda ciclogramelor -
Metoda interpolarii 22
Sursa : [completata de autor in urma efectuarii calculelor]

Expertiza tehnica a pardoselei constructiei


Pardoseaua este elementul de construcie care formeaz o suprafa continu, rezistent la uzur,
necesar asigurrii unei circulaii convenabile conform destinaiei cldirii.
Uzura fizica a acestei se poate de determinat prin urmatoarele metoda:
Metoda normative:
Ue = Dreala./ Dnorm *100%
Ue=39/60*100=65%
Metoda virstei effective:
Uf=100*VR*(VR+DNE)/2*DNE2
Deconom.=80(80-15)/5=67

Uf= 10039 (39+67)/2*672=46%

Metoda interpolarii:

44
Vol . deteriorat
Uf= Umin+[(Umax+Umin)* Vol .totala ].

Vol.deter.pardoselei
(2,5*1,8)+(2,1*1,5)+(1,9*1,1)+(1,4*1,2)+(1,5*2,1)+(0,1*0,9)+(0,2*1,5)+(1,8*1,9)+(1,2*2,0)+(1
,8*1,5)=26,2m3 plus suprafetele care nu au putut fi egzaminate si alte caturi de pardorea care am
considerat ca sunt uzate am stability uzura de 30 %

Vol.total.
30*12=360-7,5=352,5m3
30*12=360-34,6=325,4m3

Uf=21[(40-21)28/677,9=22%
Tabelul nr. 3.4 ,,Estimarea uzurii fizice a pardoselii
Metode utilizate Uzura fizica obtinuta, %
Metoda normative 65
Metoda virstei effective 46
Metoda ciclogramelor -
Metoda interpolarii 22
Sursa : [completata de autor in urma efectuarii calculelor]

Expertiza tehnica a golurilor constructiei

Ferestrele i uile sunt elemente de construcie care trebuie s asigure iluminarea i


ventilarea natural a ncperilor, accesul n cldire precum i legtura pe orizontal ntre diferite
ncperi ale construciilor.

Metoda normative:
Ue = Dreala./ Dnorm *100%
Uef. =39/60*100%=65%
Ueu. =39/40*100%=97%
Metoda virstei effective:
Uf=100*VR*(VR+DNE)/2*DNE2

Uf.f.= 10039 (39+56)/2*562=60%

Uf.u.= 10039 (39+44)/2*442=83%

45
Metoda interpolarii:
Vol . deteriorat
Uf= Umin+[(Umax+Umin)* Vol .totala ].

Vol.deteriorat:
Usi (2,0*1,9)+(1,2*1,8)*(1,6*2,1)*(1,2*2,1)*(1,2*1,8)=14m322%
Ferestre (1,9*2)+(1,4*1,9)+(1,8*1,5)*(1,6*2,1)+(1,6*2,1)+(1,2*1,8)=
16,84 m325%

Vol.total
Ferestre [(2*1,9*0,450)*19]+[(1,2*1,8*0,45)*23]=32,49+22,35=54,84m3
Usi 1,60*2,10*0,45=1,51*2=3,02 m3
1,2*2,1*0,45=1,13*2=2,26 m3
1,2*2,1*0,35=0,88*16=14,08 m3
3,02+2,26+14,08=19,36 m3
Total: 54,84+19,36=74,2 m3

Ponderea:
Ferestre (54,84/74,2)*100%=73,9%
Usi (19,36/74,2)*100%=26,1%

Uf.f.=21[(40-21)25/54,84=30%
Uf.u.=21](40-21)22/19,36=43%

( 3073,9 ) + ( 4326,1 )
Ugolurilor.estim.= =33
100

Tabelul nr. 3.5 ,,Estimarea uzurii fizice a golurilor


Metode utilizate Uzura fizica obtinuta, %
Ferestre Usi
Metoda normative 65 97
Metoda virstei effective 60 80
Metoda ciclogramelor -
Metoda interpolarii 33
Sursa : [completata de autor in urma efectuarii calculelor]

Examinarea tehnica a finisarilor


Tencuielile sunt elemente de finisaj care se aplic pe suprafaa brut a pereilor, tavanelor
sau a altor elemente de construcii, avnd rol estetic, igienic i de protecie mpotriva agenilor

46
exteriori (intemperii, radiaii etc.) sau interiori (ap i vapori de ap), a gazelor, focului i a altor
ageni i aciuni chimice i mecanice din mediul ambiant.
Metoda normative: se v- a utiliza formula 3.1, aceasta metoda v- a necesita informatie din
VSN 5888 in anexa nr. 3.
Ue = Dreala./ Dnorm *100%
Ue=(39/60)*100%=65%
Metoda virstei effective: v-a analiza finisarile presupunind ca aceasta a fost exploatata si s-a
intretinut dupa norme.
Uf=100*VR*(VR+DNE)/2*DNE2
D.econ.=(60-50)/5=11;60-11=49.

Uf= 10039 (39+49)/2*492=71%

Metoda interoplarii- la aceasta constructie sunt 2 tipuri de finisari, exterioare si interioare.


Pentru finisarile interioare uzura minima si uzura maxima a elementului constructiv se v- a
determina reesind din informatia colectata in urma inspectarii si aplicarei acesteia in VSN 5386 din
tabelul 63, astfel Umin= 31%, Umax= 40.
Vol.deter.finisarilor exterior:
(2,4*0,45*1,5)+(1,02*0,45*0,89)+(1,80*0,45*1,51)+(2,5*0,45*1,59)=21m3 plus zonele
deteriorate care nu au putut fi stabilite in dimensiuni sa constatat uzura circa de 24 %
Vol.deter.finisarilor interioare:
(1,9*0,2*1,9)+(2,3*0,2*1,7)+(1,89*0,2*2,5)+(1,5*0,2*2,0)+(1,93*0,2*1,28)+(1,68*0,2*1,23)+(2
,39*0,2*1,10)=4,47m3 15%

Pentru finisarile exterioare uzura minima si uzura maxima a elementului constructiv se v- a


determina reesind din informatia colectata in urma inspectarii si aplicarei acesteia in VSN 5386 din
tabelul 63, astfel Umin= 21%,Umax= 30% si ponderea suprafetelor deteorate sunt circa 44%
aceastea sunt doar pe linga goluri.
Ufin. ex.= 31+( 40- 31)* 24%/430= 32%
Ufint.int.= 31+( 40- 31)*15 %/1260= 31%
( 3275 ) + ( 3125 )
Ufinisarilor.estim.= =32
100

Tabelul nr. 3.6 ,,Estimarea uzurii fizice a finisarilor


47
Metode utilizate Uzura fizica obtinuta, %
Metoda normative 65
Metoda virstei effective 71
Metoda ciclogramelor 78
Metoda interpolarii 32
Sursa : [completata de autor in urma efectuarii calculelor]

Examinarea tehnica a acoperisului.


Acoperiurile sunt elementele de construcie prevzute la partea superioar a cldirilor, n
scopul de a le proteja mpotriva intemperiilor (ape din ploi i zpezi, vnt, soare, variaii de
temperatur etc.).
Metoda normativa, aceasta metoda v- a necesita informatie din VSN 5888 .
Uf = 39 / 40 * 100% = 97%
Conform VSN 5888 anexei 3, finisarile cu mortar o durata normativa de 40 ani, constructia
este construita in 1975 rezulta ca durata reala este de 39 ani.
Metoda virstei efective v-a analiza acoperisului presupunind ca aceasta a fost exploatata si s-
a intretinut dupa norme .
Uf=100*VR*(VR+DNE)/2*DNE2
D.econ.=(80-15)/5=13;80-13=67.

Uf= 10039 (39+67)/2*672=46%

Metoda interpolarii- pentru acoperis uzura minima si uzura maxima a elementului


constructiv se v- a determina reesind din informatia colectata in urma inspectarii si aplicarei
acesteia in VSN 5386 din tabelul 44, astfel Umin= 21%,Umax= 40% si ponderea suprafetelor
deteorate este de circa 28%. Nu sunt mari deteorari, sunt doar niste fisuri dar pentru a remedia este
necesar de schimbat fisii intregi de invelitoare bitumata.
Uf = 21+( 40 - 21) * 28/360= 23%

Tabel nr. 3.7 ,,Estimarea uzurii fizice a acoperisului


Metode utilizate Uzura fizica obtinuta, %
Metoda normative 97
Metoda virstei effective 46
Metoda ciclogramelor 65
Metoda interpolarii 23
48
Sursa : [completata de autor in urma efectuarii calculelor]

Examinarea tehnica a retelelor ingineresti.


Construcia este dotat cu urmtoarele reele inginereti:
nclzire;
Apeduct;
Canalizare;
Electrificare.
Metoda normativa, , aceasta metoda v- a necesita informatie din VSN 5888 in anexa nr. 3

Tabelul 3.8 ,,Estimarea uzurii fizice a retelelor inginesti


Reteleinginersti Durata reala, ani Durata normativa,ani Uzura fizica, %
Teava zincata 22 25 88
Robinete 22 12 100
Canalizarea teava 22 30 73
Scaun de viceu 22 10 100
Lavuar 22 10 100
Electricitate cablu 22 40 55
Total - - 85
Sursa : [completata de autor in urma efectuarii calculelor]

Conform VSN 5888 anexei 3, retelele ingineresti au o durata normativa de viata diferita in
dependenta de elemente acestea pot avea de la 10 la 40 ani, constructia este construita in 1975
rezulta ca durata reala este de 39 ani, dar unele elemente au fost schimbate in 1990.

Metoda virstei efective v-a analiza acoperisului presupunind ca aceasta a fost exploatata si s-
a intretinut dupa norme.. Din ,,O din tabelul 1.2
unde sunt date durate aproximative de exploatare a elementelor constructive, pentru retele
ingineresti sunt date 10- 60 ani.
Uf=100*VR*(VR+DNE)/2*DNE2
D.econ.=(60-10)/5=10;60-10=50.

Uf= 10039 (39+50)/2*502=70%

Metoda ciclogramei- conform ciclogramei, canalizatia din VSN 5386 figurii 6 este indicat la
22ani, uzura este de 38%, aceasta se explica prin faptul ca acestea au fost schimbate.

Conform ciclogramei, incalzirea centrala din VSN 5386 figurii 4 este indicat la 22 ani, uzura
este de 38%, aceasta se explica prin faptul ca acestea au fost schimbate.
49
.

Metoda interpolarii- determina uzura fizica pe elementele ingineresti, cu divizarea lor pe tip.
Tabelul 3.9 ,,Estimarea uzurii fizice a retelelor inginesti
Reele Greutatea Interval de VSN 5386 Pondere Uzura pe Uzura
ingineresti specifica, uzur, % deteriorat, elemente, totala, %
% % %

nclzire 28 61 80 Tabelul 66 60 72 20
Apeduct 30 61 80 Tabelul 67 100 80 24
Canalizare 15 61 80 Tabelul 68 100 80 12
Electricitate 27 61 80 Tabelul 69 80 76 21
Total 100 - - - - 77
Sursa : [completata de autor in urma efectuarii calculelor]

Tabelul 3.10 ,,Estimarea uzurii fizice a retelelor ingineresti


Metode utilizate Uzura fizica obtinuta, %
Metoda normative 91
Metoda virstei effective 52
Metoda ciclogramelor 44
Metoda interpolarii 77
Sursa : [completata de autor in urma efectuarii calculelor]

Concluzie cea mai veridica conform starii actuale este uzura fizica calculata conform
metodei interpolarii cu gradul de uzura de 77%, este veridica deoarece analizeaza starea reala din
teritoriu si nu cea cum ar trebui sa fie dupa norme.

3.3 Estimarea uzurii fizice a cladirii. Solutii de reabilitare.

Determinarea gradului de uzura a intregii cladiri, am elaborat si completat tabelul de mai jos
in care sunt prezentate uzura elementelor constructive, greutatea specifica din ICVR si uzura fizica
totala a cladirii.
Tabelul 3.11 ,,Estimarea uzurii fizice a imobilului
Uzura fizic, %
Uzura Valoarea medie
Greutatea
elementelor, % ponderat a uzurii, %
Denumirea elementului specific, %
Fundaii 4 40 1,6
Perei 15 28 4,2
Planee 26 22 5,72
Acoperi 9 23 2,07
Goluri 11 33 3,63
50
Pardosele 11 22 2,42
Finisaj 4 32 1,28
Reele inginereti 16 77 12,32
Altele 4 48 1,92
Total 100 - 32,9733%
Sursa [completata de autor]

In urma evaluarii starii generale a fabricii de mobila am constatat uzura generala a cladirii
avind valoare de 33 %. Avind in vedere virsta cladirii, si faptul ca reparatii capitale nu au fost
efectuate gradul de uzura este relativ mic.
La o astfel de concluzie am ajuns datorita faptului ca in cadrul fabrici de mobila date la nivel
de intretinere a cladirii totul se afla la un nivel inalt, adica exista persoane responsabile de
intretinerea cladirii, deci si insusi cladirea odata ce este bine intretinuta se va afla in stare buna.
Necatind la toate acestea totusi sunt citeva imbunatatiri ce ar trebui efectuate in cadrul
acestei fabrici, recomandari ce sunt prezentate in continuare.

Concluzii si recomandari
In urma procesului de evaluare a constructiei, inspectarii si efectuarea unei examinari
adecvate este vitala pentru determinarea cit mai precisa a valorii constrcuctiei. Pentru a putea
indeplini o astfel de sarcina este necesar ca evaluatorul sa posede competenta si cunostintele
adecvate.
Dupa inspectarea halei industriale de prelucrarea a mobilierului ca chiar daca virsta acestui
obiectiv este de 39 ani, imobilul se afla in stare satisfacatoare, avind o uzura 33%.
Este necesar de reabilitat stratul de protectie a fundatiei, pentru a izola fundatia de
patrunderea a apei, aceasta o sa mai aduca si la transportarea apei mai departe de la pereti si
finisajul exterior, din cauzelele ca este o mare parte lipsa la trotuaara care protejeaja fundatiea de
apa si o indeparteaza mai departe sau produs o uzura mai mare, ar trebui inplimentata o reabilitare a
fundatiei si de a proteja de ape.
Alta masura ce ar trebuie de inplimentat este necesitaea reparatiei ce tine de protejarea
peretilor de blocuri care au o umiditate inalta si necesita o izolare neaparata, deaorece in spatele
cladiri este im mare parte lipsa de suprafata de finisare care o considera un strat de tencuieala cu
mortar si placaj de ceramica sunt observate si gauri , macinaturi care trebuiesc inlaturate si trebuie

51
sa fie reabilitat cu tencueala de mortar si cu placaj de ceramica sau alte elemente ce vor inpedica
patrunderea apei pina la pereti.
O alta recomandare ar fi inlocuirea tuturor tipurilor de retele, intru-cit la marea majoritate
termenul de exploatare normativ a expirat deja si in cazul conditiilor climaterice mai extreme
acestea ar putea ceda, astfel ne mai fiind asigurate conditii normale de exploatare a edificiului dat.
O ultima masura de imbunatatire a cladirii date ar fi inlocuirea usilor si ferestrelor, deoarece
si acestea sunt invechite si nu mai asigura acea izolate termica si fonica necesara.
Acoperisul ar trebui itodeauna de atras ce mai mare atentie deoarece toti factori
climaterici ai naturi inluenteaza negativ asupra lui, de aceia e de dorit sa verificam daca nu sunt
scurgeri si alte deteriorari care trebuie inlaturate pentru a nu deteriora planseul si panta turnata pe
planseu.
Aceste imbunatatiri sunt necesar de a fi efectuate, in special avind in vedere tehnologiile
avansate si materialele noi de constructie implimentate in acest domeniu, materiale ce pot asigura o
protectie mai indelungata si efecte cu mult mai bune decit materialele folosite in timpul edificarii
cladirii date.

BIBLIOGRAFIE
1. Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, Nr.989-XV din
18.04.2002, Monitorul Oficial al Republicii Moldova Nr.102 din 16.07.2002. accesat la data de
22.04.2015
2. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile. Accesat la data de 23.04.2015
3. Normele de evaluare a construciilor ce aparin cetenilor R.S.S.M. n scopul asigurrii de
stat, ediia 1982, aprobate prin Hotrrea S.M. a R.S.S.M. din 29.03.1982, nr. 119. Accesat la data
de 23.04.2015.
4. Normele de determinare a uzurii fizice a bunurilor imobile cu destinaie locativ,
( 53-86). Accesat la data de 23.04.2015.
5. Buzu O. Organizarea activitii de evaluare, ed. a doua. Chiinu, 2002.
6. Buzu O., Matcov A. Evaluarea bunurilor imobile teorie i practic , Chiinu, 2003.
7. Coma E., Tutu L. Construcii civile, Vol. I , Editura Bucureti, 1977
8. Petianu C., Voiculescu A., Construcii, Editura Bucureti, 1986
9. Dicionar de construcii rus romn.
10. www. Expertt.ru // . Accesat la data de 22.04.2015.

52
11. Expertiza tehnica a constructiilor http://www.expertiza-tehnica-constructii.ro/ accesat la tata de
28.04.2015.
12.

Proiecte case de locuit .expertiza tehica a


acestora.http://www.proiectedecase-casa.ro/proiecte/Expertize-tehnice/3.htm accesat la data de 28.04.2015
13. Expertiza tehnica .http://www.ruspromgroup.ru/expertiza/inspection_building.html accesat la data de
28.04.2015.

Anexa 1: Poze Fabrici de mobila

53
54
55
56