Sunteți pe pagina 1din 310

ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR

AUTORIZAI DIN ROMNIA

Standardele de evaluare
a bunurilor
2017

Bucureti
2017
Str. Scrltescu, nr. 7, 011158, sector 1,
Bucureti, Romnia
Telefon: 021 315 65 05; 021 315 65 64
Fax : 021 311 13 40

Standardele de evaluare a bunurilor sunt n conformitate cu Standardele


Internaionale de Evaluare (IVS - International Valuation Standards), ediia 2013,
care includ IVS Cadrul general, IVS 101, IVS 102, IVS 103, IVS 200, IVS 210, IVS
220, IVS 230, IVS 233, IVS 250, IVS 300 i IVS 310, cu Standardele Europene de
Evaluare (EVS European Valuation Standards), ediia 2016, incluse i acestea
parial (EVA 4, EVA 5, EVA 7, EVA 8) i sunt adaptate specificului pieei din Romnia.
Prin urmare, orice trimitere din legislaia n vigoare la Standardele Internaionale de
Evaluare sau la Standardele Europene de Evaluare se consider trimitere la
prezentele Standarde de evaluare a bunurilor.
International Valuation Standards Council, autorii i editorii nu-i asum nicio
responsabilitate pentru pierderi cauzate oricrei persoane, care acioneaz sau se
abine a aciona, n baza materialului coninut n aceast publicaie, indiferent dac
o astfel de pierdere este cauzat de neglijen sau de o alt cauz.
Copyright 2014 International Valuation Standards Council (IVSC) Toate drepturile
rezervate; Asociaiei Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia (ANEVAR) i s-
a acordat dreptul de a traduce n limba romn International Valuation Standards
2013 i de a edita acest document n cadrul culegerii Standardele de Evaluare
ANEVAR. Traducerea n limba romn este copyright-ul IVSC.
IVSC nu este responsabil pentru precizia informaiilor coninute n textul republicat
sau tradus. Textul aprobat pentru International Valuation Standards 2013 este cel
publicat de IVSC n limba englez, care poate fi obinut de la IVSC, 1 King Street,
LONDON EC2V 8AU, United Kingdom. Internet: http://www.ivsc.org

The International Valuation Standards Council, the authors and the publishers do not
accept responsibility for loss caused to any person who acts or refrains from acting
in reliance on the material in this publication, whether such loss is caused by
negligence or otherwise.
Copyright 2014 International Valuation Standards Council (IVSC) All rights
reserved, subject to permission having been granted to the Asociatia Nationala A
Evaluatorilor Autorizai Din Romania (ANEVAR) to translate the International
Valuation Standards 2013 into the Romanian language and reproduce that document
in translation within the ANEVAR Valuation Standards. The Romanian translation is
the copyright of IVSC.
No responsibility is accepted by the IVSC for the accuracy of information contained
in the text as republished or translated. The approved text of the International
Valuation Standards 2013 is that published by the IVSC in the English language and
copies may be obtained from the IVSC, 1 King Street, LONDON EC2V 8AU, United
Kingdom. Internet: http://www.ivsc.org

ISBN 978-973-0-24197-6
Cuprins

Pag.
Cuvnt nainte v
Modificri ale Standardelor de evaluare a bunurilor, ediia 2017,
fa de Standardele de evaluare a bunurilor, ediia 2016... viii

Standarde generale
SEV 100 Cadrul general (IVS Cadrul general)... 3
SEV 101 Termenii de referin ai evalurii (IVS 101) 21
SEV 102 Implementare (IVS 102). 26
SEV 103 Raportare (IVS 103) 29
SEV 104 Tipuri ale valorii 33

Standarde pentru active

Bunuri imobile
SEV 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare (IVS 230) 53
SEV 232 Evaluarea proprietii generatoare de afaceri 62
SEV 233 Investiia imobiliar n curs de construire (IVS 233).. 67
SEV 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru
garantarea mprumutului (IVS 310)... 75
SEV 320 Estimarea valorii de investiie pentru investitori individuali
(EVA 5) .. 84
SEV 330 Evaluarea bunurilor imobile n contextul Directivei privind
administratorii de fonduri de investiii alternative (EVA 7) 88
SEV 340 Evaluarea bunurilor imobile i eficiena energetic (EVA 8) 94
GEV 500 Determinarea valorii impozabile a cldirilor... 106
GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile.. 114

ntreprinderi, fond de comer i alte active necorporale


SEV 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi (IVS 200) 134
SEV 210 Active necorporale (IVS 210)..... 143
GEV 600 Evaluarea ntreprinderii... 153
Bunuri mobile
SEV 220 Maini, echipamente i instalaii (IVS 220) 169
GEV 620 Evaluarea bunurilor mobile de natura mainilor,
echipamentelor, instalaiilor i stocurilor... 176

Aciuni i alte instrumente financiare


SEV 250 Instrumente financiare (IVS 250).. 197

Standarde pentru utilizri specifice


SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar (IVS 300). 213
SEV 400 Verificarea evalurii 232
SEV 450 Estimarea valorii de asigurare (EVA 4) 239
GEV 520 Evaluarea pentru garantarea mprumutului 247

Glosar 2017 259

Abrevieri. 291

iv
Cuvnt nainte

Prin evaluare, n legislaia din Romnia, se nelege activitatea de


estimare a valorii, materializat printr-un nscris, denumit raport de
evaluare, realizat n conformitate cu standardele specifice acestei
activiti i cu deontologia profesional, de ctre un evaluator autorizat.
Prin lege, autoritatea competent s organizeze, s coordoneze i s
autorizeze desfurarea activitii de evaluare n Romnia este Asociaia
Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romnia (ANEVAR sau
Asociaia), n calitate de persoan juridic autonom, care funcioneaz
ca organizaie profesional de utilitate public din care fac parte
evaluatorii autorizai.
Obiectivul strategic principal al ANEVAR const n creterea calitii
rapoartelor de evaluare realizate de membrii si. Acest obiectiv
armonizeaz agenda de interes public, respectiv a clienilor i
destinatarilor rapoartelor de evaluare, inclusiv a autoritilor, cu agenda
de interese a membrilor asociaiei. Numitorul comun este reprezentat de
conformitatea rapoartelor de evaluare cu cele mai bune practici
profesionale, respectiv standardele de evaluare.
La nivel internaional avem cele mai bune practici ale profesiei de
evaluator reprezentate de Standardele Internaionale de Evaluare (IVS),
emise de Consiliul Internaional al Standardelor de Evaluare (IVSC),
avnd ca membri asociaii profesionale din peste 50 de state ale lumii.
IVS reprezint un bun model pentru Romnia deoarece includ standarde
referitoare la toate tipurile de evaluri care pot fi realizate de ctre
evaluatorii autorizai, respectiv evaluri de bunuri imobile, evaluri de
ntreprinderi, fond de comer i alte active necorporale, evaluri de bunuri
mobile i evaluri de aciuni i alte instrumente financiare. Pe de alt
parte, standardele internaionale se limiteaz la definiii, principii i
concepte privind evaluarea bunurilor, fiind, din acest punct de vedere,
mai puin relevante n aplicarea lor efectiv n rapoartele de evaluare.
La nivel european, avem cele mai bune practici ale profesiei de evaluator,
reprezentate de Standardele Europene de Evaluare (EVS) emise de
Grupul European al Asociaiilor de Evaluatori (TEGoVA), avnd ca
membri asociaii profesionale din 35 de state ale lumii, dintre care 31
europene. EVS nu reprezint ns un model adecvat pentru Romnia
deoarece nu includ standarde referitoare la toate tipurile de evaluri
prevzute prin lege n ara noastr. EVS cuprind doar standarde privind
evaluri de bunuri imobile.
Din aceste motive, Conferina naional a ANEVAR a adoptat n cursul
lunii aprilie, prin Hotrrea nr. 2/07.04.2017, Standardele de evaluare a
bunurilor 2017, care intr n vigoare ncepnd cu data de 1 mai 2017,
aplicarea lor fiind obligatorie n activitatea de evaluare desfurat n
Romnia. Din acest punct de vedere, standardele de evaluare adoptate
de Asociaie trebuie s stea la baza elaborrii tuturor rapoartelor de
evaluare/verificare, inclusiv a celor executate pentru expertizele judiciare
care se refer la estimarea valorii unor bunuri.
Aceste standarde sunt adecvate att specificului naional, ct i cerinelor
profesionale de claritate i uurin n aplicare. n plus, acoper ntreaga
palet de activiti de evaluare recunoscute prin actul normativ de
reglementare a profesiei, respectiv Ordonana Guvernului nr. 24/2011
privind unele msuri n domeniul evalurii bunurilor, aprobat cu
modificri prin Legea nr. 99/2013, cu modificrile i completrile
ulterioare. Totodat, constituie un ntreg funcional, nglobnd att
definiii, concepte i principii preluate din IVS, ct i metodologii
concludente n privina desfurrii diverselor activiti de evaluare.
n anumite situaii, legate n special de scopul evalurii, cadrul legal
naional poate conine prevederi exprese care s se abat de la
standardele de evaluare. Un bun exemplu l constituie Legea 151/2014,
care prin trimitere la Legea 31/1990, republicat, coninea cerina ca
rezultatul evalurii (preul de retragere n acest caz) s fie determinat ca
medie a valorilor rezultate din cel puin dou dintre abordrile
recunoscute de standardele de evaluare. Orice astfel de cerin care
presupune o abatere de la standarde trebuie s fie ns extrem de
precis, astfel nct s nu nasc interpretri contradictorii ntre cel care a
realizat evaluarea i clientul sau oricare dintre utilizatorii evalurii, inclusiv
autoritile interesate.
Standardele de evaluare a bunurilor 2017 sunt conforme cu Standardele
Internaionale de Evaluare (IVS), ediia 2013, coninnd inclusiv patru
Standarde Europene de Evaluare (EVS), ediia 2016. A rezultat astfel o
colecie complet, perfect compatibil cu realitile din Romnia legate
de evaluarea bunurilor.
Fiind entitatea care le adopt prin lege, Asociaia reprezint singura
autoritate competent s interpreteze standardele de evaluare. Prin
intermediul Consiliului director, ANEVAR comunic instituiilor publice
interesate, punctul de vedere asupra conformitii cu standardele de
evaluare adoptate de Asociaie, a rapoartelor de evaluare realizate de
ctre evaluatorii autorizai n condiiile legii.

vi
Avnd n vedere interesul public i profesional suscitat de aplicarea
standardelor de evaluare obligatorii pentru desfurarea activitii de
evaluare n Romnia, ANEVAR, n calitate de autoritate competent care
organizeaz, coordoneaz i autorizeaz desfurarea activitii de
evaluator autorizat, a decis s pun la dispoziia publicului Standardele
de evaluare a bunurilor 2017, gratuit, n format pdf, pe pagina web a
Asociaiei, alturi de toate ediiile anterioare ale standardelor de evaluare
valabile n Romnia, ncepnd din anul 1996.

Daniel Manae

Preedinte ANEVAR 2016-2017 aprilie 2017

vii
Modificri ale Standardelor de evaluare a
bunurilor, ediia 2017, fa de Standardele de
evaluare a bunurilor, ediia 2016
Datorit naturii dinamice a profesiei de evaluator, a legislaiei romneti,
precum i a celorlalte profesii cu impact asupra activitii de evaluare,
standardele de evaluare necesit revizuire periodic.
Colecia de standarde, ediia 2017, poart denumirea de Standarde de
evaluare a bunurilor 2017 i intr n vigoare la data de 1 mai 2017.
Structura standardelor din ediia precedent a fost pstrat i n aceast
ediie. A fost introdus un nou standard SEV 104 Tipuri ale valorii, i au
fost realizate modificri i/sau precizri suplimentare la SEV 100 Cadrul
general, SEV 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare, GEV 500
Determinarea valorii impozabile a cldirilor, GEV 630 Evaluarea bunurilor
imobile, GEV 600 Evaluarea ntreprinderii, GEV 620 Evaluarea bunurilor
mobile de natura mainilor echipamentelor, instalaiilor i stocurilor, SEV
400 Verificarea evalurii, GEV 520 Evaluarea pentru garantarea
mprumutului, precum i la Glosar.

List de modificri

1. Introducere standard nou SEV 104 Tipuri ale valorii


Adugat o not de subsol la paragraful 170-3 (h) care precizeaz:
n sensul de plat integral, fr condiii de plat deosebite (de
exemplu: rate, ealonri).

2. SEV 100 Cadrul general


Adugat o not de subsol la paragrafele 38-42 care precizeaz:
Definiia valorii juste este nlocuit cu definiia valorii echitabile din
SEV 104 Tipuri ale valorii.
Para. 57 este modificat astfel: Prima etap a acestei abordri este
obinerea preurilor activelor identice sau similare care au fost
tranzacionate sau oferite spre vnzare pe pia, cu condiia ca
relevana acestor informaii s fie clar stabilit i analizat critic.
Poate fi necesar ca preul comparabilelor s fie ajustat pentru a
reflecta diferenele ntre orice ipoteze care urmeaz s fie adoptate
pentru evaluarea care se realizeaz, ntre caracteristicile juridice,
economice sau fizice fa de cele ale bunului evaluat.
Para. 65 este modificat astfel: Datele de intrare pentru evaluare se
refer la date i informaii care se utilizeaz n oricare dintre
abordrile n evaluare care sunt descrise n acest standard. Aceste
date de intrare pot fi date reale sau date ipotetice.

3. SEV 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare


Introdus o not de subsol la paragraful 2: n Romnia, conform
noului Cod civil, se folosesc sintagmele drept real principal,
respectiv drept real accesoriu.
Para. C16 este modificat astfel: [...] n cazul n care o cldire este
specializat numai pentru un anumit tip de activitate comercial,
venitul este deseori reprezentat de fluxul de numerar efectiv sau
potenial, provenit din activitatea comercial, care ar reveni
proprietarului acelei cldiri.
Para. C19 este modificat astfel: Randamentul sau rata de
actualizare comentate anterior vor fi determinate de termenii de
referin ai evalurii. [...]

4. GEV 500 Determinarea valorii impozabile a cldirilor


La seciunea Abordarea prin cost pentru impozitare a fost adugat
un paragraf nou (22): n abordarea prin cost pentru valoarea
impozabil costul de nou nu include profitul sau stimulentul
dezvoltatorului imobiliar.
La seciunea Dispoziii finale au fost adugate dou paragrafe noi:
Para. 40. Data emiterii rapoartelor de evaluare pentru impozitare
este situat n intervalul 1 ianuarie pn la primul termen de plat
a impozitului, inclusiv, aadar data emiterii acestor rapoarte de
evaluare nu poate fi anterioar datei de 1 ianuarie a anului urmtor
datei evalurii.
Para. 45. Diferena de pn la 20% ntre dou evaluri cu aceiai
termeni de referin, precum i ntre rezultatul verificrii cu obiectiv
extins i rezultatul evalurii din raportul de evaluare verificat,
indiferent de data la care rapoartele au fost ntocmite, nu poate fi
considerat a priori o nerespectare a standardelor de evaluare.
Fr o argumentare conform prezentului standard, nici o diferen
mai mare de 20% nu poate fi considerat o nerespectare a
standardelor de evaluare.
La seciunea Dispoziii finale s-a modificat paragraful 42 (aferent
ediiei 2016) astfel:
Para. 44. Rapoartele de evaluare pentru impozitare trebuie s
poarte parafa de evaluator valabil la data emiterii rapoartelor.

ix
5. GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
La seciunea Introducere a fost inserat un paragraf nou: Para. 8.
Rapoartele de evaluare vor purta parafa de evaluator valabil la
data emiterii acestora.
La seciunea Stabilirea termenilor de referin ai evalurii a fost
modificat para. 9 aferent ediiei 2016 astfel:
Para. 10. Documentul contractual include cerinele cuprinse n
SEV 101, cu precizrile detaliate n continuare. Aceste aspecte se
vor regsi i n raportul de evaluare: [...]
d) Identificarea proprietii imobiliare subiect al evalurii
Aspecte relevante pentru scopul evalurii i utilizarea
desemnat a raportului, care trebuie identificate:
adresa potal, numrul cadastral i alte asemenea i/sau
descrierea legal sau alte referine asemntoare necesare
pentru a prezenta cu precizie localizarea proprietii subiect;
[...]
La seciunea Culegerea datelor i descrierea proprietii imobiliare
a fost introdus un paragraf nou:
Para. 22. Suprafeele utilizate n estimarea valorii trebuie s fie
bazate pe suprafee menionate ntr-un document emis de ctre o
persoan fizic sau juridic autorizat s realizeze lucrri de
specialitate n domeniul cadastrului, geodeziei i cartografiei,
conform legii. n cazul lipsei unor documente sau n cazul existenei
unor neconcordane, se vor utiliza documentele sau informaiile
indicate sau puse la dispoziie de ctre client i/sau utilizatorul
desemnat.
Para. 21 aferent ediiei 2016 a fost eliminat i nlocuit cu un paragraf
nou, para. 23: n situaiile n care exist Carte funciar, iar ntre
suprafaa msurat i suprafaa din actele de proprietate exist
diferen, de regul se ia n considerare suprafaa msurat. n
cazul n care nu exist Carte funciar i din documentele emise de
ctre o persoan autorizat rezult o suprafa diferit de cea din
acte, de regul se va utiliza suprafaa msurat. n cazul n care nu
se utilizeaz suprafaa msurat evaluatorul va argumenta
alegerea sa n termenii de referin ai raportului.
La seciunea Abordarea prin pia para. 41 (2016) a devenit para.
43 i a fost modificat astfel: Atunci cnd exist informaii
disponibile privind preurile bunurilor comparabile, abordarea prin

x
pia este cea mai direct i adecvat abordare ce poate fi aplicat
pentru estimarea valorii de pia.
A fost introdus un paragraf nou: Para. 46. Elaborarea rapoartelor
de evaluare prin utilizarea parial sau exclusiv a ofertelor de pia
avnd ca obiect bunuri imobile comparabile este conform cu
prezentele Standarde de evaluare.
Para. 43 (2016) a devenit para. 45 i a fost modificat astfel: Prin
informaii despre preurile bunurilor comparabile se neleg
informaii privind activele identice sau similare care au fost
tranzacionate sau oferite spre vnzare pe pia, cu condiia ca
relevana acestor informaii s fie clar stabilit i analizat critic.
Para 44. (2016) a devenit para. 47 i a fost modificat astfel:
Evaluatorul trebuie s se asigure c proprietile comparabile sunt
reale (adic pot fi identificate) i c au caracteristicile fizice
conforme cu informaiile scriptice. n raportul de evaluare trebuie s
se indice sursele de informaii, datele utilizate i raionamentul pe
baza crora evaluatorul a selectat proprietile comparabile.
La seciunea Analiza rezultatelor i concluzia asupra valorii a fost
introdus un paragraf nou:
Para. 105. Diferena de pn la 20% ntre dou evaluri cu aceiai
termeni de referin, precum i ntre rezultatul verificrii cu obiectiv
extins i rezultatul evalurii din raportul de evaluare verificat,
indiferent de data la care rapoartele au fost ntocmite, nu poate fi
considerat a priori o nerespectare a standardelor de evaluare.
Fr o argumentare conform prezentului standard, nicio diferen
mai mare de 20% nu poate fi considerat o nerespectare a
standardelor de evaluare.

6. GEV 600 Evaluarea ntreprinderii


La seciunea Introducere a fost inserat un paragraf nou:
Para. 6. Rapoartele de evaluare vor purta parafa de evaluator
valabil la data emiterii acestora.
La seciunea Abordarea prin active para 50. (2016) a devenit 51 i
a fost modificat astfel: Abordarea prin active este adecvat n
general n evaluarea participaiilor cu drept de control.
La seciunea Analiza rezultatelor i concluzia asupra valorii a fost
introdus un paragraf nou:
Para. 61. Diferena de pn la 20% ntre dou evaluri cu aceiai
termeni de referin, precum i ntre rezultatul verificrii cu obiectiv
extins i rezultatul evalurii din raportul de evaluare verificat,
indiferent de data la care rapoartele au fost ntocmite, nu poate fi

xi
considerat a priori o nerespectare a standardelor de evaluare.
Fr o argumentare conform prezentului standard, nicio diferen
mai mare de 20% nu poate fi considerat o nerespectare a
standardelor de evaluare.

7. GEV 620 Evaluarea bunurilor mobile de natura mainilor,


echipamentelor, instalaiilor i stocurilor
La seciunea Introducere a fost inserat un paragraf nou:
Para. 4. Rapoartele de evaluare vor purta parafa de evaluator
valabil la data emiterii acestora.
La seciunea Stabilirea termenilor de referin ai evalurii para. 14.
d) (2) aferent ediiei 2016 a devenit 15. d) (2) i a fost modificat
astfel: Identificarea MEI evaluate pe amplasament (instalate),
implic, suplimentar, localizarea bunurilor prin adresa potal i
alte asemenea i/sau prin descrierea legal sau prin alte referine
asemntoare.
La seciunea Abordarea prin pia a fost introdus un paragraf nou:
Para. 37. Elaborarea rapoartelor de evaluare prin utilizarea
parial sau exclusiv a ofertelor de pia avnd ca obiect bunuri
mobile comparabile este conform cu prezentele Standarde de
evaluare.
La seciunea Abordarea prin pia para. 69 (2) aferent ediiei 2016
a devenit para. 71 (2) i a fost modificat astfel: Durata de via util
se nregistreaz de entitate la punerea n funciune a activului,
avndu-se n vedere factori fizici, funcionali sau economici,
conform IAS 16.
Para. 72 aferent ediiei 2016 a devenit 74 i a fost modificat astfel:
Toate formele de depreciere estimate sub form procentual sunt
sczute din costul de nlocuire n succesiunea tradiional: mai nti
se scade deprecierea fizic; din rezultat se scade apoi deprecierea
funcional; din acest ultim rezultat se scade la final deprecierea
economic. [...]
La seciunea Analiza rezultatelor i concluzia asupra valorii a fost
introdus un paragraf nou:
Para. 81. Diferena de pn la 20% ntre dou evaluri cu aceiai
termeni de referin, precum i ntre rezultatul verificrii cu obiectiv
extins i rezultatul evalurii din raportul de evaluare verificat,
indiferent de data la care rapoartele au fost ntocmite, nu poate fi
considerat a priori o nerespectare a standardelor de evaluare.
Fr o argumentare conform prezentului standard, nici o diferena

xii
mai mare de 20% nu poate fi considerat o nerespectare a
standardelor de evaluare.

8. GEV 520 Evaluarea pentru garantarea mprumutului

La seciunea Principii de evaluare a garaniilor reale de natura


activelor corporale a fost introdus un paragraf nou:
Para. 23. Elaborarea rapoartelor de evaluare prin utilizarea
parial sau exclusiv a ofertelor de pia avnd ca obiect bunuri
comparabile este conform cu prezentele Standarde de evaluare.
La seciunea Evaluarea n faza acordrii creditului, para. 38 aferent
ediiei 2016 a devenit para. 39 i a fost modificat astfel:
Setul de documente necesare elaborrii raportului de evaluare
include:
- pentru proprieti imobiliare:
documentul care atest dreptul de proprietate asupra
bunului evaluat;
extrasul de Carte funciar;
Certificat de urbanism, valabil la data evalurii, din care s
reias posibilitile de dezvoltare (POT, CUT, destinaie,
restricii etc.) n cazul terenurilor libere n intravilan;
alte documente specifice, n funcie de tipul proprietii
evaluate (avize, autorizaii etc.).
Suprafeele utilizate n estimarea valorii trebuie s fie bazate pe
suprafee menionate ntr-un document emis de ctre o persoan
fizic sau juridic autorizat s realizeze lucrri de specialitate n
domeniul cadastrului, geodeziei i cartografiei, conform legii sau s
fie bazate pe suprafee menionate n actele precizate anterior.
n situaiile n care exist Carte funciar, iar ntre suprafaa
msurat i suprafaa din actele de proprietate exist diferen, de
regul se ia n considerare suprafaa msurat. n cazul n care n
Cartea funciar nu sunt menionate suprafeele imobilului i din
documentele emise de ctre o persoan autorizat rezult o
suprafa diferit de cea din acte, de regul se va utiliza suprafaa
msurat. n cazul n care nu se utilizeaz suprafaa msurat
evaluatorul va argumenta alegerea sa n termenii de referin ai
raportului.
n cazul lipsei unor documente sau n cazul existenei unor
neconcordane, se vor utiliza documentele indicate sau puse la
dispoziie de ctre instituia de credit.

xiii
n cazul n care documentele prezentate nu reflect situaia
constatat la inspecie, se vor solicita documente suplimentare
(autorizaie de construire/demolare, autorizaie de funcionare,
raport de expertiz tehnic etc.).
Calitatea de evaluator autorizat nu ofer competene n domeniul
msurrii suprafeelor, responsabilitatea corectitudinii acestora
fiind a persoanelor ce au ntocmit documentele ce stau la baza
evalurii. n cazul n care evaluatorul are dubii cu privire la aceste
suprafee, va solicita clarificri i instruciuni de la utilizatorul
desemnat.
[]
La seciunea Dispoziii finale, a fost eliminat sintagma agreai de
acestea din cadrul paragrafului 71 (70 n ediia 2016).

9. SEV 400 Verificarea evalurii


Mai jos este prezentat o list exhaustiv a paragrafelor modificate,
nou introduse, respectiv eliminate n aceast ediie a standardelor.
Paragrafe modificate: 1; 2; 4 (5 n ediia 2016); 8 (7 n ediia 2016);
10 (8 n ediia 2016) lit. a i f; 12 (10 n ediia 2016) lit. f iii i lit. i;
16 (14 n ediia 2016) lit. c ii i iv, lit. d, h (g n ediia 2016) i j (i
n ediia 2016).
Paragrafe nou introduse: 3; 6; 7; 9; 10 (8 n ediia 2016) lit. c, d i
e; 12 (10 n ediia 2016) lit. d i e; 16 (14 n ediia 2016) lit. g; 21;
22.
Paragrafe eliminate: 3; 4; 10 lit. d (aferente ediiei 2016).

10. Glosar

Definiii modificate/cu precizri suplimentare: Construcii; Durata de


via fizic a unei maini/unui echipament/unei instalaii (MEI);
Elemente de comparaie; ntreprindere; Valoare de pia; Valoare
just; Vrsta cronologic (vechimea); Verificarea evalurii (cf. SEV
400).
Definiii nou introduse: Durata de via fizic a cldirilor; Preul
bunurilor comparabile; Valoare echitabil.

xiv
STANDARDE GENERALE
SEV 100 Cadrul general (IVS Cadrul general)
SEV 101 Termenii de referin ai evalurii (IVS 101)
SEV 102 Implementare (IVS 102)
SEV 103 Raportare (IVS 103)
SEV 104 Tipuri ale valorii
Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar
STANDARD DE EVALUARE SEV 100

Cadrul general (IVS Cadrul general)

Coninut Paragrafe
Evaluare i raionament 1
Obiectivitate 23
Competen 45
Pre, cost i valoare 69
Piaa 1014
Activitatea pieei 1517
Participanii de pe pia 1819

SEV 100 Cadrul general


Factorii specifici entitii 2022
Agregarea 2324
Tipul valorii 2528
Valoarea de pia 2934
Costuri de tranzacionare 35
Valoarea de investiie 3637
Valoarea just 3842
Valoarea special 4346
Valoarea sinergiei 47
Ipoteze 4851
Vnzri forate 5254
Abordri n evaluare 55
Abordarea prin pia 5657
Abordarea prin venit 5861
Abordarea prin cost 6263
Metode de aplicare 65
64
Date de intrare pentru evaluare 6572

3
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Cadrul general al IVS cuprinde definiiile, principiile i conceptele


evalurii general acceptate pe care se bazeaz Standardele
Internaionale de Evaluare. Acest Cadru general ar trebui s fie luat
n considerare i aplicat n conformitate cu standardele individuale
i aplicaiile evalurii.

Evaluare i raionament
1. Aplicarea principiilor din aceste standarde la situaiile specifice va
necesita exercitarea raionamentului. Acest raionament trebuie
s fie aplicat n mod obiectiv i nu ar trebui s fie folosit pentru a
supraevalua sau subevalua valoarea rezultat. Raionamentul va
fi exercitat avnd n vedere scopul evalurii, tipul valorii i orice
alte ipoteze aplicabile n evaluare.

Obiectivitate
2. Activitatea de evaluare impune evaluatorului s aplice
raionamente impariale referitoare la credibilitatea care trebuie
atribuit diferitelor date faptice sau ipoteze utilizate pentru a
ajunge la o concluzie asupra valorii. Pentru ca o evaluare s fie
credibil, este important ca acele raionamente s fie privite din
optica aplicrii lor ntr-un mediu care promoveaz transparena i
minimizeaz influena oricror factori subiectivi asupra procesului.
3. Atunci cnd se aplic aceste standarde, se ateapt s existe
deja sisteme de control i proceduri adecvate, pentru a se asigura
gradul de obiectivitate necesar n procesul de evaluare, astfel
nct rezultatul s fie privit ca fiind neprtinitor. Codul IVSC al
principiilor etice al evaluatorilor profesioniti este un exemplu de
cadru adecvat pentru regulile de conduit deontologic1. n cazul
n care scopul evalurii solicit ca evaluatorul s aib un anumit
statut sau s se prezinte statutul acestuia, cerinele sunt
prezentate n standardul corespunztor. Elementele referitoare la
conduita i comportamentul etic sunt destinate organizaiilor
profesionale de evaluare sau altor organisme care au un rol n
reglementarea sau autorizarea evaluatorilor individuali.

Competen
4. Deoarece evaluarea solicit exercitarea abilitii i a
raionamentului profesional, este esenial ca evalurile s fie

1 Not: n aplicarea prevederilor Standardelor de evaluare a bunurilor, evaluatorul


trebuie s acioneze n conformitate cu raionamentul profesional i cu Codul de etic
al profesiei de evaluator autorizat.

4
SEV 100 Cadrul general

efectuate de ctre o persoan sau de o firm care posed


abilitile tehnice adecvate, experien i cunotine despre
subiectul evalurii, despre piaa pe care acesta se
tranzacioneaz i despre scopul evalurii.
5. n cazul evalurilor complexe sau a unui numr mare de active, se
accept ca evaluatorul s solicite asisten din partea
specialitilor n anumite aspecte ale angajamentului su integral,
cu condiia ca acest lucru s fie prezentat n termenii de referin
ai evalurii (a se vedea SEV 101 Termenii de referin ai
evalurii).

Pre, cost i valoare


6. Preul este suma de bani cerut, oferit sau pltit pentru un
activ. Din cauza capacitilor financiare, a motivaiilor sau
intereselor speciale ale unui anumit cumprtor sau vnztor,
preul pltit poate fi diferit de valoarea care ar putea fi atribuit
activului de ctre alte persoane.
7. Costul este suma de bani necesar pentru a achiziiona sau
produce activul. Cnd acel activ a fost achiziionat sau produs,
costul lui devine un fapt cert. Preul este corelat cu costul
deoarece preul pltit pentru un activ devine costul acestuia
pentru cumprtor.
8. Valoarea nu este un fapt cert, ci este o opinie:
(a) fie asupra celui mai probabil pre care trebuie achitat pentru
un activ, n cadrul unui schimb;
(b) fie asupra beneficiilor economice rezultate din deinerea unui
activ.
O valoare de schimb este un pre ipotetic, iar ipotezele pe baza
crora se estimeaz valoarea sunt determinate de scopul
evalurii. O valoare pentru proprietar este o estimare a
beneficiilor care ar reveni unui anumit titular al dreptului de
proprietate.
9. Cuvntul evaluare (engl. valuation) se poate referi att la
valoarea estimat (concluzia asupra valorii), ct i la
determinarea valorii estimate (aciunea de a evalua). n aceste
standarde, sensul acestui cuvnt ar trebui s rezulte clar din
contextul n care este folosit. Acolo unde exist riscul unei
confuzii sau este necesar s se fac o distincie clar ntre cele
dou sensuri, se utilizeaz cuvinte suplimentare.

5
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Piaa
10. O pia este un mediu n care se tranzacioneaz bunurile i
serviciile, ntre cumprtori i vnztori, printr-un mecanism al
preului. Conceptul de pia presupune c bunurile sau serviciile
se pot comercializa fr restricii ntre cumprtori i vnztori.
Fiecare parte va reaciona la raporturile dintre cerere i ofert i la
ali factori de stabilire a preului, precum i la propria ei nelegere
a utilitii relative a bunurilor sau serviciilor i la nevoile i dorinele
individuale.
11. Pentru a estima preul cel mai probabil care ar fi pltit pentru un
activ, este fundamental nelegerea dimensiunii pieei pe care
acel activ s-ar comercializa. Aceasta deoarece preul obtenabil va
depinde de numrul cumprtorilor i al vnztorilor de pe o
anumit pia, la data evalurii. Pentru a avea o influen asupra
preului, cumprtorii i vnztorii trebuie s aib acces la acea
pia. O pia poate fi definit pe baza unor criterii variate. Printre
acestea sunt:
(a) bunurile sau serviciile care se tranzacioneaz, de exemplu,
piaa autovehiculelor este diferit de piaa aurului;
(b) limitri ale dimensiunii reelei de distribuie, de exemplu, un
productor de bunuri ar putea s nu dein infrastructura de
distribuie sau de comercializare pentru a vinde utilizatorilor
finali, iar utilizatorii finali ar putea s nu solicite bunurile n
volumul la care acestea se produc de ctre productor;
(c) geografic, de exemplu, piaa bunurilor sau serviciilor similare
poate fi local, regional, naional sau internaional.
12. Totui, cu toate c n orice moment o pia poate fi independent
i poate fi puin influenat de activitatea de pe alte piee, ntr-o
anumit perioad de timp pieele se vor influena reciproc. De
exemplu, la o anumit dat, preul unui activ dintr-o ar poate fi
mai mare dect cel care ar putea fi obinut pentru un activ identic
n alt ar. Dac sunt ignorate orice distorsiuni posibile, cauzate
de restriciile legale de comercializare sau de politicile fiscale, n
timp, furnizorii ar majora oferta de marf ctre ara n care ar
putea obine un pre mai ridicat i ar diminua oferta ctre ara n
care preul este mai mic, ceea ce va conduce, n timp, la o
convergen a preurilor.
13. Dac din context nu rezult n mod clar altceva, referinele la pia
din SEV vizeaz piaa pe care se schimb n mod normal activul
sau datoria supuse evalurii, la data evalurii, i la care au acces
cei mai muli participani de pe pia, inclusiv proprietarul curent.

6
SEV 100 Cadrul general

14. Din cauza diferitelor imperfeciuni, pieele funcioneaz rareori


perfect, cu un echilibru constant ntre ofert i cerere i cu un
nivel constant de activitate. Imperfeciunile obinuite ale pieei se
refer la fluctuaii ale ofertei, la creteri sau diminuri brute ale
cererii sau la asimetria informaiilor deinute de participanii de pe
pia. Deoarece participanii de pe pia reacioneaz la aceste
imperfeciuni este posibil, la un moment dat, ca o pia s se
adapteze la orice modificare care a cauzat dezechilibrul. O
evaluare care are ca obiectiv estimarea celui mai probabil pre de
pia trebuie s reflecte condiiile de pe piaa relevant, existente
la data evalurii, i nu un pre corectat sau atenuat, bazat pe o
presupus refacere a echilibrului.

Activitatea pieei
15. Gradul de activitate pe orice pia va fluctua. Dei ar putea fi
posibil s se identifice un nivel normal al activitii pieei, pe o
perioad lung de timp, pe multe piee vor exista perioade n care
activitatea este semnificativ mai intens sau mai redus fa de
nivelul normal. Nivelurile de activitate pot fi exprimate numai n
termeni relativi, de exemplu, piaa este mai activ sau mai puin
activ fa de cum a fost aceasta la o dat anterioar. Nu exist o
linie de demarcaie clar definit ntre o pia activ i o pia
inactiv.
16. Cnd cererea este mai mare dect oferta, se ateapt ca preurile
s creasc, tinznd astfel s atrag intrarea pe pia a mai multor
vnztori i, deci, o cretere a activitii pieei. Contrariul este
cazul cnd cererea este mic i preurile scad. Totui, existena
unor niveluri diferite ale activitii pieei este mai degrab un
rspuns la modificarea preurilor dect o cauz a acesteia.
Tranzaciile pot avea loc i au loc pe piee care, n mod curent,
sunt mai puin active dect este normal, dar exist i posibilitatea
ca potenialii cumprtori s vizeze un pre pentru care ar fi
dispui s intre pe pia.
17. Totui, informaiile despre preurile de pe o pia inactiv pot fi o
dovad a valorii de pia. ntr-o perioad de scdere a preurilor
este posibil s se observe att o diminuare a nivelurilor activitii
pieei, ct i o cretere a vnzrilor care pot fi considerate forate
(a se vedea paragrafele 5254 urmtoare). Totui, pe pieele n
declin exist vnztori care nu acioneaz sub constrngerea de a
vinde i, a nu ine cont de dovada preurilor realizate de astfel de
vnztori ar nsemna ignorarea realitilor pieei.

7
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Participanii de pe pia
18. Referinele din SEV la participanii de pe pia sunt fcute la
ansamblul persoanelor, companiilor sau al altor entiti care sunt
implicate n tranzaciile curente sau care intenioneaz s intre
ntr-o tranzacie cu un anumit tip de activ. Hotrrea de a
comercializa i orice puncte de vedere atribuite participanilor de
pe pia sunt cele specifice acelor cumprtori i vnztori, sau
cumprtorilor i vnztorilor poteniali, activi pe o pia la data
evalurii i nu cele specifice unor anumite persoane sau entiti.
19. n efectuarea unei evaluri bazate pe date de pia,
circumstanele faptice ale proprietarului curent sau cele ale unui
anumit cumprtor potenial nu sunt relevante, deoarece att
vnztorul hotrt, ct i cumprtorul hotrt sunt persoane sau
entiti ipotetice care au atributele unui participant tipic de pe
pia. Aceste atribute sunt comentate n cadrul conceptual
referitor la valoarea de pia (a se vedea paragrafele 30(d) i
30(e)). Cadrul conceptual cere, de asemenea, excluderea oricrui
element al valorii speciale sau a oricrui element al valorii care nu
ar fi disponibil majoritii participanilor de pe pia (a se vedea
paragrafele 30(a) i 30(f)).

Factorii specifici entitii


20. Factorii care sunt specifici unui anumit cumprtor sau vnztor i
care nu sunt disponibili participanilor de pe pia sunt exclui din
datele de intrare utilizate la o evaluare bazat pe informaii de
pia. Exemple de factori specifici entitii, care pot s nu fie
disponibili majoritii participanilor de pe pia, sunt urmtorii:
a) valoarea suplimentar obinut din crearea unui portofoliu de
active similare;
b) sinergii unice dintre activ i alte active deinute de entitate;
c) drepturile sau restriciile legale;
d) beneficiul fiscal din impozitare sau obligaia fiscal;
e) o abilitate de a exploata un activ care este unic numai pentru
acea entitate.
21. Faptul c astfel de factori sunt specifici entitii sau c ar putea fi
disponibili i altora de pe pia, n general, se determin pe baza
unei analize caz cu caz. De exemplu, este posibil ca un activ s
nu se tranzacioneze n mod normal ca element de sine stttor,
ci ca parte a unui grup. Orice sinergii aferente activelor asociate
vor fi transferate participanilor de pe pia, odat cu transferul
grupului i deci, nu sunt specifice numai entitii.

8
SEV 100 Cadrul general

22. Dac obiectivul evalurii este determinarea valorii pentru un


anumit proprietar, n evaluarea activului sunt reflectai factorii
specifici entitii. Situaiile n care poate fi solicitat valoarea
pentru un anumit proprietar sunt:
(a) fundamentarea deciziilor de investiii;
(b) verificarea performanei unui activ.

Agregarea

23. Adesea, valoarea unui activ individual este dependent de


combinarea lui cu alte active asociate. Exemple sunt:
(a) compensarea activelor i datoriilor ce formeaz un portofoliu
echilibrat de instrumente financiare;
(b) un portofoliu de proprieti care se completeaz unele cu
celelalte, pentru a oferi cumprtorului potenial fie un prag
minim al performanei fie o prezen n locaii strategice;
(c) un grup de utilaje dintr-o linie de producie sau programul
pentru calculator necesar pentru funcionarea unei/unor
utilaje;
(d) reete i brevete de invenie care susin un brand;
(e) teren, construcii i maini, echipamente i instalaii
interdependente utilizate ntr-o ntreprindere.
24. Cnd se cere o evaluare a activelor care sunt deinute n
combinaie cu alte active complementare sau conexe este
important s se defineasc clar dac este vorba de un grup sau
portofoliu de active care va fi evaluat sau de active individuale. n
cel de al doilea caz, este, de asemenea, important s se
stabileasc dac fiecare activ se va evalua:
(a) ca un element individual, dar presupunnd c celelalte active
sunt disponibile pentru un cumprtor, sau
(b) ca un element individual, dar presupunnd c celelalte active
nu sunt disponibile pentru un cumprtor.

Tipul valorii

25. Un tip al valorii este o precizare a ipotezelor fundamentale de


cuantificare a unei valori.
26. Acesta descrie ipotezele fundamentale pe care se va baza
valoarea raportat, de exemplu, natura tranzaciei ipotetice, relaia
i motivaia prilor i msura n care activul este expus pe pia.

9
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Tipul adecvat al valorii va fi diferit n funcie de scopul evalurii.


Tipul valorii ar trebui s fie n mod clar difereniat de:
(a) abordarea sau metoda utilizat pentru a oferi o indicaie
asupra valorii;
(b) tipul activului care este evaluat;
(c) starea efectiv sau ipotetic a unui activ, la momentul
evalurii;
(d) orice ipoteze suplimentare sau ipoteze speciale care modific
ipotezele fundamentale n situaii specifice.
27. Un tip al valorii poate fi inclus n una din cele trei categorii
principale:
(a) prima se refer la estimarea celui mai probabil pre care s-ar
obine ntr-un schimb ipotetic pe o pia liber i
concurenial. n aceast categorie se ncadreaz valoarea
de pia, aa cum este definit n aceste standarde;
(b) a doua implic estimarea beneficiilor pe care o persoan sau
o entitate le va obine din deinerea unui activ. Valoarea este
specific pentru acea persoan sau entitate i poate s nu
aib nicio relevan pentru participanii de pe pia. n
aceast categorie se ncadreaz valoarea de investiie i
valoarea special, aa cum sunt definite n aceste standarde;
(c) a treia se refer la estimarea preului care ar fi convenit, n
mod rezonabil, ntre dou pri specifice, pentru schimbul
unui activ. Dei s-ar putea ca prile s fie independente ntre
ele i negocierea s fie neprtinitoare, nu este necesar ca
activul s fie expus pe pia, iar preul convenit poate fi unul
care reflect mai degrab avantajele sau dezavantajele
specifice ale proprietii pentru prile implicate dect cele de
pe pia, n ansamblul ei. n aceast categorie se ncadreaz
valoarea just, aa cum este definit n aceste standarde.
28. Evalurile pot necesita utilizarea unor tipuri ale valorii, definite
printr-un statut, o reglementare, un contract privat sau un alt
document. Dei astfel de tipuri ale valorii pot prea similare cu
tipurile valorii definite n aceste standarde, aplicarea lor poate
solicita o abordare diferit de cea descris n SEV, cu excepia
cazului cnd, n documentul respectiv, se fac referiri fr echivoc
la SEV. Astfel de tipuri ale valorii trebuie s fie interpretate i
aplicate conform prevederilor din documentul surs. Exemple de
tipuri ale valorii, care sunt definite n alte reglementri, sunt
diferitele baze de evaluare definite n Standardele Internaionale
de Raportare Financiar (IFRS) i n alte standarde de
contabilitate.

10
SEV 100 Cadrul general

Valoarea de pia
29. Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ sau o
datorie ar putea fi schimbat() la data evalurii, ntre un
cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie
neprtinitoare, dup un marketing adecvat i n care prile au
acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr
constrngere.
30. Definiia valorii de pia se aplic n conformitate cu urmtorul
cadru conceptual:
(a) suma estimat se refer la un pre exprimat n uniti
monetare, pltibile pentru activ, ntr-o tranzacie
neprtinitoare de pia. Valoarea de pia este preul cel mai
probabil care se poate obine n mod rezonabil pe pia, la
data evalurii, n conformitate cu definiia valorii de pia.
Acesta este cel mai bun pre obtenabil n mod rezonabil de
ctre vnztor i cel mai avantajos pre obtenabil n mod
rezonabil de ctre cumprtor. Aceast estimare exclude, n
mod explicit, un pre estimat, majorat sau micorat de clauze
sau de situaii speciale, cum ar fi o finanare atipic,
operaiuni de vnzare i de lease-back, contraprestaii sau
concesii speciale acordate de orice persoan asociat cu
vnzarea, precum i orice element al valorii speciale;
(b) un activ ar putea fi schimbat se refer la faptul c valoarea
unui activ este mai degrab o sum de bani estimat dect o
sum de bani predeterminat sau un pre efectiv curent de
vnzare. Este preul dintr-o tranzacie care ntrunete toate
elementele coninute n definiia valorii de pia la data
evalurii;
(c) la data evalurii cere ca valoarea s fie specific unui
moment, adic la o anumit dat. Deoarece pieele i
condiiile de pia se pot modifica, valoarea estimat poate s
fie incorect sau necorespunztoare pentru o alt dat.
Mrimea valorii va reflecta starea i circumstanele pieei, aa
cum sunt ele la data evalurii, i nu cele aferente oricrei alte
date;
(d) ntre un cumprtor hotrt se refer la un cumprtor care
este motivat, dar nu i obligat s cumpere. Acest cumprtor
nu este nici nerbdtor, nici decis s cumpere la orice pre.
De asemenea, acest cumprtor este unul care
achiziioneaz n conformitate mai degrab cu realitile pieei

11
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

curente i cu ateptrile pieei curente dect cu cele ale unei


piee imaginare sau ipotetice, a crei existen nu poate fi
demonstrat sau anticipat. Cumprtorul ipotetic nu ar plti
un pre mai mare dect preul cerut pe pia. Proprietarul
curent este inclus ntre cei care formeaz piaa;
(e) i un vnztor hotrt nu este nici un vnztor nerbdtor,
nici un vnztor forat s vnd la orice pre, nici unul pregtit
pentru a vinde la un pre care este considerat a fi nerezonabil
pe piaa curent. Vnztorul hotrt este motivat s vnd
activul, n condiiile pieei, la cel mai bun pre accesibil pe
piaa liber, dup un marketing adecvat, oricare ar fi acel
pre. Circumstanele faptice ale proprietarului curent nu fac
parte din aceste consideraii, deoarece vnztorul hotrt
este un proprietar ipotetic;
(f) ntr-o tranzacie neprtinitoare se refer la o tranzacie care
are loc ntre pri care nu au o relaie deosebit sau special,
de exemplu, ntre compania mam i companiile sucursale
sau ntre proprietar i chiria, care ar face ca nivelul preului
s nu fie caracteristic pentru pia, sau s fie majorat prin
includerea unui element al valorii speciale. Tranzacia la
valoarea de pia se presupune c are loc ntre pri fr o
legtur ntre ele, fiecare acionnd n mod independent;
(g) dup un marketing adecvat nseamn c activul ar fi expus
pe pia n modul cel mai adecvat pentru a se efectua
cedarea lui la cel mai bun pre obtenabil n mod rezonabil, n
conformitate cu definiia valorii de pia. Metoda de vnzare
este considerat a fi acea metod prin care se obine cel mai
bun pre pe piaa la care vnztorul are acces. Durata
timpului de expunere pe pia nu este o perioad fix, ci va
varia n funcie de tipul activului i de condiiile pieei. Singurul
criteriu este acela c trebuie s fi existat suficient timp pentru
ca activul s fie adus n atenia unui numr adecvat de
participani de pe pia. Perioada de expunere este situat
nainte de data evalurii;
(h) n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz,
prudent presupune c att cumprtorul hotrt, ct i
vnztorul hotrt sunt informai, de o manier rezonabil,
despre natura i caracteristicile activului, despre utilizrile
curente i cele poteniale ale acestuia, precum i despre
starea n care se afl piaa la data evalurii. Se mai
presupune c fiecare parte utilizeaz acele cunotine n mod
prudent, pentru a cuta preul cel mai favorabil corespunztor

12
SEV 100 Cadrul general

poziiei lor ocupate n tranzacie. Prudena se apreciaz prin


referire la situaia pieei de la data evalurii i nelund n
considerare eventualele informaii ulterioare acestei date. De
exemplu, nu este neaprat imprudent ca un vnztor s
vnd activele pe o pia cu preuri n scdere, la un pre care
este mai mic dect preurile de pia anterioare. n astfel de
cazuri, valabile i pentru alte schimburi de pe pieele care
nregistreaz modificri ale preurilor, cumprtorul sau
vnztorul prudent va aciona n conformitate cu cele mai
bune informaii de pia, disponibile la data evalurii;
(i) i fr constrngere stabilete faptul c fiecare parte este
motivat s fac tranzacia, dar niciuna nu este nici forat,
nici obligat n mod nejustificat s o fac.
31. Conceptul valoare de pia presupune un pre negociat pe o pia
deschis i concurenial unde participanii acioneaz n mod
liber. Piaa unui activ ar putea fi o pia internaional sau o pia
local. Piaa poate fi constituit din numeroi cumprtori i
vnztori sau poate fi o pia caracterizat printr-un numr limitat
de participani de pe pia. Piaa n care activul este expus pentru
vnzare este piaa n care activul se schimb n mod normal (a se
vedea paragrafele 1519 anterioare).
32. Valoarea de pia a unui activ va reflecta cea mai bun utilizare a
acestuia. Cea mai bun utilizare este utilizarea unui activ care i
maximizeaz potenialul i care este posibil, permis legal i
fezabil financiar. Cea mai bun utilizare poate fi continuarea
utilizrii curente a activului sau poate fi o alt utilizare. Aceasta
este determinat de utilizarea pe care un participant de pe pia
ar inteniona s o dea unui activ, atunci cnd stabilete preul pe
care ar fi dispus s l ofere.
33. Cea mai bun utilizare a unui activ, evaluat pe o baz de sine
stttoare, poate fi diferit de cea mai bun utilizare a acestuia,
cnd activul face parte dintr-un grup, caz n care trebuie luat n
considerare contribuia sa la valoarea total a grupului.
34. Determinarea celei mai bune utilizri presupune luarea n
considerare a urmtoarelor cerine:
a) utilizarea s fie posibil prin prisma a ceea ce ar fi considerat
rezonabil de ctre participanii de pe pia;
b) utilizarea s fie permis legal, fiind necesar s se ia n
considerare orice restricii n utilizarea activului, de exemplu,
specificaiile din planul urbanistic;

13
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

c) utilizarea s fie fezabil financiar, avnd n vedere dac o


utilizare diferit, care este posibil fizic i permis legal, va
genera profit suficient pentru un participant tipic de pe pia,
mai mare dect profitul generat de utilizarea existent, dup
ce au fost luate n calcul costurile conversiei la acea utilizare.

Costuri de tranzacionare
35. Valoarea de pia este preul estimat de tranzacionare a unui
activ, fr a include costurile vnztorului generate de vnzare
sau costurile cumprtorului generate de cumprare i fr a se
face o ajustare pentru orice taxe pltibile de oricare parte, ca efect
direct al tranzaciei.

Valoarea de investiie
36. Valoarea de investiie este valoarea unui activ pentru proprietarul
acestuia sau pentru un proprietar potenial, pentru o anumit
investiie sau pentru anumite scopuri de exploatare.
37. Aceasta este un tip al valorii specific entitii. Dei valoarea unui
activ pentru proprietarul acestuia poate fi egal cu suma de bani
care ar putea fi obinut din vnzarea lui ctre o alt parte, acest
tip al valorii reflect beneficiile obinute de o entitate din deinerea
unui activ i, ca urmare, nu presupune n mod necesar un schimb
ipotetic. Valoarea de investiie reflect situaiile i obiectivele
financiare ale entitii pentru care se face evaluarea. Ea este
deseori utilizat pentru cuantificarea performanei investiiei.
Diferena dintre valoarea de investiie a unui activ i valoarea lui
de pia reprezint motivaia pentru cumprtori sau pentru
vnztori de a intra pe pia.

Valoarea just2
38. Valoarea just este preul estimat pentru transferul unui activ sau
a unei datorii ntre pri identificate, aflate n cunotin de cauz
i hotrte, care reflect interesele acelor pri.
39. Definiia valorii juste, prezentat n IFRS, este diferit de definiia
de mai sus. IVSB consider c, n general, definiia valorii juste
din IFRS este coerent cu definiia valorii de pia. Definiia i
aplicarea valorii juste, conform IFRS, este comentat n SEV 300
Evaluri pentru raportarea financiar.

2 Not: Definiia valorii juste este nlocuit cu definiia valorii echitabile din SEV 104
Tipuri ale valorii.

14
SEV 100 Cadrul general

40. Pentru alte scopuri dect cel de utilizare n situaii financiare,


valoarea just poate fi diferit de valoarea de pia. Valoarea just
cere estimarea preului care este just pentru ambele pri
identificate, lund n considerare avantajele sau dezavantajele pe
care fiecare parte le va obine din tranzacie. Aceasta, de obicei,
este aplicat n context judiciar. Pe de alt parte, valoarea de
pia cere ca orice avantaj, care nu ar fi obtenabil de ctre
participanii de pe pia, s nu fie luat n considerare.
41. Valoarea just este un concept mai larg dect valoarea de pia.
Dei, n multe cazuri, preul care este just pentru ambele pri va fi
egal cu cel obtenabil pe pia, vor fi situaii n care estimarea
valorii juste va presupune luarea n considerare a unor aspecte
care nu trebuie luate n considerare n estimarea valorii de pia,
cum ar fi orice element al valorii speciale rezultat n urma
combinrii drepturilor asupra proprietii.
42. Exemple de utilizare a valorii juste sunt:
(a) determinarea unui pre care este just pentru participaia ntr-o
ntreprindere necotat, deoarece preul pentru doi deintori
anumii poate fi just pentru acetia, dar diferit de preul care
ar putea fi obinut pe pia;
(b) determinarea unui pre care ar fi just pentru un locator i un
locatar, fie pentru transferul permanent al activului nchiriat,
fie pentru anularea datoriei aferente contractului de nchiriere.

Valoarea special
43. Valoarea special este o sum care reflect caracteristicile
particulare ale unui activ, care au valoare numai pentru un
cumprtor special.
44. Un cumprtor special este un anumit cumprtor pentru care un
anumit activ are valoare special, datorit avantajelor rezultate din
deinerea dreptului de proprietate asupra acestuia, avantaje care
nu ar fi disponibile altor cumprtori de pe pia.
45. Valoarea special poate apare cnd un activ are caracteristici
care l fac mai atractiv pentru un anumit cumprtor dect pentru
ali cumprtori de pe pia. Aceste caracteristici pot fi
caracteristicile fizice, geografice, economice sau juridice ale unui
activ. Valoarea de pia cere desconsiderarea oricrui element al
valorii speciale, deoarece se presupune c n orice moment exist
un cumprtor hotrt, i nu un anumit cumprtor hotrt.
46. Cnd valoarea special este identificat, aceasta ar trebui
raportat i difereniat clar de valoarea de pia.

15
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Valoarea sinergiei

47. Valoarea sinergiei este un element suplimentar al valorii, creat


prin combinarea a dou sau a mai multor active sau drepturi,
atunci cnd valoarea rezultat n urma combinrii este mai mare
dect suma valorilor individuale. Dac sinergiile se obin numai de
ctre un anumit cumprtor, atunci acesta este un exemplu de
valoare special.

Ipoteze
48. Deseori este necesar ca, pe lng stabilirea tipului valorii, s se
formuleze o ipotez sau mai multe ipoteze, pentru a clarifica fie
starea activului n cadrul schimbului ipotetic, fie situaiile n care
se presupune c activul se schimb. Astfel de ipoteze pot avea un
impact semnificativ asupra valorii.
49. Exemple de ipoteze suplimentare uzuale, fr a se limita numai la
acestea, sunt:
ipoteza c ntreprinderea este transferat ca o entitate
complet aflat n exploatare;
ipoteza c activele folosite ntr-o ntreprindere sunt transferate
separat de ntreprindere, fie n mod individual, fie ca un grup;
ipoteza c un activ evaluat individual este transferat mpreun
cu alte active complementare (a se vedea paragrafele 23 i 24
anterioare);
ipoteza c un pachet de aciuni este transferat fie ca pachet, fie
n mod individual;
ipoteza c o proprietate imobiliar ocupat de proprietar este
considerat ca fiind neocupat n cazul transferului ipotetic.
50. Cnd se stabilete o ipotez prin care se presupun situaii care
difer de cele existente la data evalurii, ipoteza respectiv
devine o ipotez special (a se vedea SEV 101 Termenii de
referin ai evalurii). Ipotezele speciale sunt utilizate adesea
pentru a descrie efectul unor modificri posibile ale valorii unui
activ. Acestea sunt desemnate ca fiind speciale pentru a sublinia
utilizatorului evalurii faptul c o concluzie asupra valorii este
condiionat de o schimbare n situaiile curente, sau c aceasta
reflect un punct de vedere care ar putea s nu fie luat n
considerare, n general, de ctre participanii de pe pia, la data
evalurii.
51. Ipotezele i ipotezele speciale trebuie s fie rezonabile i s fie
relevante n raport cu scopul pentru care este solicitat evaluarea.

16
SEV 100 Cadrul general

Vnzri forate
52. Termenul vnzare forat se utilizeaz deseori n situaiile cnd
un vnztor este constrns s vnd i, n consecin, nu are la
dispoziie o perioad de marketing adecvat. Preul care ar putea
fi obinut n aceste situaii va depinde de natura presiunii
exercitate asupra vnztorului i de motivele pentru care nu poate
s dispun de o perioad de marketing adecvat. De asemenea,
ar putea reflecta consecinele asupra vnztorului cauzate de
imposibilitatea de a vinde n perioada disponibil. Preul obtenabil
ntr-o vnzare forat nu poate fi estimat n mod realist, cu
excepia cazului cnd se cunosc natura i motivul constrngerilor
asupra vnztorului. Preul pe care un vnztor l va accepta n
cadrul unei vnzri forate va reflecta mai degrab situaia lui
special dect pe cea a vnztorului ipotetic hotrt din definiia
valorii de pia. Preul obtenabil ntr-o vnzare forat are numai
ntmpltor o legtur cu valoarea de pia sau cu orice alte tipuri
ale valorii definite n acest standard. O vnzare forat reprezint
o descriere a situaiei n care are loc schimbul i nu un tip al valorii
distinct.
53. Dac se cere o indicaie asupra preului obtenabil ntr-o vnzare
forat, va fi necesar s se identifice n mod clar motivele
constrngerii vnztorului, inclusiv consecinele imposibilitii de a
vinde n perioada specificat, prin stabilirea unor ipoteze
adecvate. Dac la data evalurii nu exist astfel de situaii, ele
trebuie clar identificate ca fiind ipoteze speciale.
54. Vnzrile de pe o pia inactiv sau n declin nu sunt n mod
automat vnzri forate, deoarece un vnztor ar putea spera la
un pre mai bun n cazul n care condiiile de pia s-ar mbunti.
Cu excepia cazului n care vnztorul este obligat s vnd pn
la o dat limit, fapt care mpiedic un marketing adecvat,
vnztorul va fi un vnztor hotrt, conform definiiei valorii de
pia (a se vedea paragrafele 17 i 30(e) anterioare).

Abordri n evaluare
55. Pentru a obine valoarea definit de tipul valorii adecvat se pot
utiliza una sau mai multe abordri n evaluare (a se vedea
paragrafele 2528 anterioare). Cele trei abordri descrise i
definite n acest Cadru general sunt abordrile principale utilizate
n evaluare. Ele sunt fundamentate pe principiile economice ale
preului de echilibru, anticiprii beneficiilor sau substituiei. Atunci
cnd nu exist suficiente date de intrare reale sau observabile
nct s se poat obine o concluzie credibil din aplicarea unei

17
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

singure metode, se recomand n mod special utilizarea a cel


puin dou abordri sau metode.

Abordarea prin pia

56. Abordarea prin pia ofer o indicaie asupra valorii prin


compararea activului subiect cu active identice sau similare, ale
cror preuri se cunosc.
57. Prima etap a acestei abordri este obinerea preurilor activelor
identice sau similare care au fost tranzacionate sau oferite spre
vnzare pe pia, cu condiia ca relevana acestor informaii s fie
clar stabilit i analizat critic. Poate fi necesar ca preul
comparabilelor s fie ajustat pentru a reflecta diferenele ntre
orice ipoteze care urmeaz s fie adoptate pentru evaluarea care
se realizeaz, ntre caracteristicile juridice, economice sau fizice
fa de cele ale bunului evaluat.

Abordarea prin venit

58. Abordarea prin venit ofer o indicaie asupra valorii prin


convertirea fluxurilor de numerar viitoare ntr-o singur valoare
curent a capitalului.
59. Aceast abordare ia n considerare venitul pe care un activ l va
genera pe durata lui de via util i indic valoarea printr-un
proces de capitalizare. Capitalizarea implic transformarea
venitului ntr-o valoare a capitalului prin aplicarea unei rate
adecvate de capitalizare/actualizare. Fluxul de venit poate s
derive dintr-un contract/din contracte sau s nu fie de natur
contractual, de exemplu, profitul anticipat i generat fie din
utilizarea, fie din deinerea activului.
60. Metodele incluse n abordarea prin venit sunt:
capitalizarea venitului, n care unui venit reprezentativ dintr-o
singur perioad i se aplic o rat cu toate riscurile incluse sau
o rat de capitalizare total;
fluxul de numerar actualizat, n care unei serii de fluxuri de
numerar din perioadele viitoare i se aplic o rat de actualizare
pentru a le actualiza la valoarea lor prezent;
diferite modele de evaluare a opiunilor.
61. Abordarea prin venit poate fi aplicat la evaluarea datoriilor prin
luarea n considerare a fluxurilor de numerar cerute de serviciul
unei datorii, pn la data stingerii acesteia.

18
SEV 100 Cadrul general

Abordarea prin cost

62. Abordarea prin cost ofer o indicaie asupra valorii prin utilizarea
principiului economic conform cruia un cumprtor nu va plti
pentru un activ mai mult dect costul necesar obinerii unui activ
cu aceeai utilitate, fie prin cumprare, fie prin construire.
63. Aceast abordare se bazeaz pe principiul conform cruia preul,
pe care un cumprtor de pe pia l va plti pentru activul supus
evalurii, nu va fi mai mare dect costul aferent cumprrii sau
construirii unui activ echivalent. Deseori, activul supus evalurii va
fi mai puin atractiv dect echivalentul care ar putea fi cumprat
sau construit, din cauza vechimii sau a deprecierii. n acest caz,
poate fi necesar s se aplice ajustri asupra costului activului
echivalent, n funcie de tipul valorii solicitat.

Metode de aplicare

64. Fiecare din aceste abordri principale n evaluare includ diferite


metode detaliate de aplicare. Diferitele metode, care se folosesc
n mod uzual pentru diferitele clase de active, sunt dezvoltate n
Standardele referitoare la active.

Date de intrare pentru evaluare

65. Datele de intrare pentru evaluare se refer la date i informaii


care se utilizeaz n oricare dintre abordrile n evaluare care sunt
descrise n acest standard. Aceste date de intrare pot fi date reale
sau date ipotetice.
66. Exemple de date de intrare reale sunt:
preurile obinute pentru active similare sau identice;
fluxul de numerar realizat generat de activ;
costul efectiv al activelor identice sau similare.
67. Exemple de date de intrare ipotetice sunt:
fluxurile de numerar estimate sau previzionate;
costul estimat al unui activ ipotetic;
atitudinea perceput fa de risc a participanilor de pe pia.
68. O credibilitate mai mare poate fi acordat, n mod normal, datelor
de intrare reale; totui, cnd acestea sunt mai puin relevante, de

19
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

exemplu, cnd informaiile despre tranzaciile reale sunt vechi,


cnd fluxurile de numerar istorice nu sunt elocvente pentru
fluxurile de numerar viitoare sau cnd informaia despre costul
efectiv este numai costul istoric, se poate acorda o relevan mai
mare datelor de intrare ipotetice.
69. n mod normal, valoarea va avea un grad de certitudine mai ridicat
atunci cnd exist multe date de intrare pentru evaluare. Cnd
exist puine date de intrare, trebuie acordat o atenie deosebit
analizei i verificrii acestora.
70. n cazul n care datele de intrare pentru evaluare conin informaii
despre o tranzacie, ar trebui verificat cu atenie conformitatea
caracteristicilor tranzaciei respective cu cele ale tipului valorii
cerut.
71. Natura i sursa datelor de intrare pentru evaluare trebuie s
reflecte tipul valorii, care, la rndul lui depinde de scopul evalurii.
De exemplu, pentru estimarea valorii de pia pot fi utilizate
diferite abordri i metode, cu condiia s se bazeze pe date
obinute din pia. Abordarea prin pia va utiliza, conform
definiiei, date de intrare obinute de pe pia. Pentru a indica
valoarea de pia, abordarea prin venit ar trebui s fie aplicat
prin utilizarea datelor de intrare i a ipotezelor care ar fi adoptate
de ctre participanii de pe pia. Pentru a indica valoarea de
pia utilizndu-se abordarea prin cost ar trebui determinat costul
i deprecierea aferente unui activ cu aceeai utilitate, prin
intermediul analizei costurilor i deprecierii existente pe pia.
Disponibilitatea datelor i situaiile de pe piaa activului evaluat vor
determina care metod este cea mai relevant i adecvat.
Fiecare abordare sau metod ar trebui s ofere o indicaie despre
valoarea de pia dac se bazeaz pe date oferite de pia,
analizate n mod corespunztor.
72. n general, abordrile i metodele de evaluare sunt aceleai
pentru orice tipuri de evaluri. Totui, evaluarea diferitelor tipuri de
active implic surse diferite de date, care trebuie s reflecte piaa
pe care activele vor fi evaluate. De exemplu, investiia n
proprietatea imobiliar deinut de o ntreprindere va fi evaluat n
contextul pieei proprietii imobiliare relevante pe care se
tranzacioneaz proprietatea imobiliar, n timp ce aciunile emise
de aceeai ntreprindere vor fi evaluate n contextul pieei pe care
se tranzacioneaz aciunile.

20
Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar
STANDARD DE EVALUARE SEV 101

Termenii de referin ai evalurii (IVS 101)

Coninut Paragrafe

Principiul general 1
Cerine 2
Modificri ale termenilor de referin ai evalurii 3

SEV 101 Termenii de referin ai evalurii


Principiul general
1. Exist mai multe tipuri i nivele de servicii de evaluare ce pot fi
furnizate. Standardele Internaionale de Evaluare sunt elaborate
pentru a fi aplicate unui spectru larg de evaluri, inclusiv pentru o
verificare a evalurii, caz n care verificatorul ar putea s nu fie
solicitat s prezinte concluzia sa proprie asupra valorii. Toate
serviciile de evaluare, precum i munca depus pentru
efectuarea lor trebuie s fie adecvate pentru scopul desemnat.
Este important ca utilizatorul desemnat al evalurii s neleag
serviciile ce vor fi furnizate i orice limitare asupra utilizrii
acestora, nainte de finalizarea evalurii i de raportare.

Cerine
2. Termenii de referin ai evalurii vor fi stabilii i confirmai n
scris, incluznd aspectele redate n continuare. Cnd se
stabilesc termenii de referin ai evalurii, pentru anumite clase
de active sau aplicaii pot exista variaii de la acest standard sau
poate fi necesar luarea n considerare sau includerea unor
aspecte suplimentare. Acestea sunt prezentate n standardele
pentru active sau n cele pentru utilizri specifice. n urmtoarea
list cu cerine, referina la un evaluator include i pe cea
referitoare la un verificator al evalurii, iar referina la o evaluare
include i pe cea referitoare la verificarea evalurii.
(a) Identificarea i competena evaluatorului
O declaraie care confirm:
(i) identitatea evaluatorului. Evaluatorul poate fi o persoan
fizic sau juridic;

21
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

(ii) faptul c evaluatorul poate oferi o evaluare obiectiv i


imparial;
(iii) dac evaluatorul are orice legtur sau implicare
important cu subiectul evalurii sau cu partea care a
comandat evaluarea;
(iv) faptul c evaluatorul este competent s efectueze
evaluarea. Dac evaluatorul are nevoie s apeleze la
asisten substanial din partea altor specialiti pentru
orice aspect al evalurii trebuie convenit i consemnat
natura unei astfel de asistene, precum i msura n care
evaluatorul s-a bazat pe aceasta.
(b) Identificarea clientului i a oricror ali utilizatori
desemnai
Cnd se determin forma i coninutul raportului de evaluare
este important s se precizeze persoanele pentru care se
realizeaz evaluarea, pentru a se asigura faptul c aceasta
conine informaii adecvate necesitilor lor.
Orice restricie privind persoanele care se pot baza pe
evaluare trebuie convenit i consemnat n scris.
(c) Scopul evalurii
Trebuie prezentat n mod clar scopul pentru care este
efectuat evaluarea, ca de exemplu, evaluarea este cerut
pentru garantarea mprumutului, pentru a oferi asisten la
transferul unor aciuni sau pentru a oferi asisten n cadrul
unei emisiuni de aciuni. Scopul unei evaluri va determina
tipul valorii.
Este important ca evaluarea s nu fie utilizat n afara
contextului sau pentru alte scopuri dect cel prezentat.
(d) Identificarea activului sau a datoriei supuse evalurii
Poate fi necesar o clarificare pentru a se face distincia ntre
un activ i un drept de proprietate asupra acestuia sau un
drept de folosin al acelui activ.
Dac evaluarea se face pentru un activ care se utilizeaz n
combinaie cu alte active, va fi necesar s se clarifice dac
acele active se includ n evaluare, dac se exclud i se
presupune c sunt disponibile sau dac se exclud i se
presupune c nu sunt disponibile (a se vedea SEV 100
Cadrul general, paragrafele 23 i 24).

22
SEV 101 Termenii de referin ai evalurii

(e) Tipul valorii


Tipul valorii trebuie s fie adecvat cu scopul evalurii.
Trebuie citat sursa definiiei oricrui tip al valorii utilizat sau
acesta trebuie s fie explicat. Aceast cerin nu este
aplicabil n cazul verificrii evalurii unde nu i se cere
verificatorului s prezinte o concluzie asupra valorii sau nu
se cere un comentariu asupra tipului valorii utilizat.
Tipurile valorii recunoscute de SEV sunt definite i
comentate n SEV 100 Cadrul general, dar pot fi utilizate i
alte tipuri ale valorii. Ar putea fi necesar i precizarea
monedei n care se va raporta valoarea.
(f) Data evalurii
Data evalurii poate fi diferit de data emiterii raportului de
evaluare sau de data la care investigaiile urmeaz s se
fac sau s se finalizeze. Atunci cnd este adecvat, aceste
date trebuie s fie menionate distinct.
(g) Documentarea necesar pentru efectuarea evalurii
Termenii de referin ai evalurii trebuie s cuprind
precizri privind orice limitri sau restricii referitoare la
inspecia, documentarea i analizele necesare pentru scopul
evalurii.
Dac nu exist informaii relevante, deoarece condiiile
evalurii restricioneaz documentarea, n cazul n care
evaluarea este acceptat de ctre evaluator, aceste restricii
i orice ipoteze necesare sau ipoteze speciale luate n
considerare ca urmare a restriciilor vor fi incluse n termenii
de referin ai evalurii.
(h) Natura i sursa informaiilor pe care se va baza evaluarea
Trebuie convenite i consemnate n scris natura i sursa
oricror informaii relevante pe care se va baza evaluarea,
precum i documentarea necesar pentru orice verificri care
vor fi ntreprinse pe durata evalurii.
(i) Ipoteze i ipoteze speciale
Trebuie specificate toate ipotezele i orice ipoteze speciale
care urmeaz s fie luate n considerare pe durata realizrii
evalurii i raportrii evalurii.
Ipotezele sunt aspecte care sunt acceptate ca fapte, n mod
rezonabil, n contextul evalurii, fr a fi n mod specific
documentate sau verificate. Ele sunt aspecte care, dup ce

23
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

au fost stabilite, trebuie acceptate pentru nelegerea evalurii


sau altor servicii de evaluare furnizate.
O ipotez special este o ipotez care presupune fie date
care difer de datele reale existente la data evalurii, fie date
care nu ar fi presupuse de ctre un participant tipic de pe
pia ntr-o tranzacie, la data evalurii.
Ipotezele speciale se utilizeaz deseori pentru a ilustra
efectul pe care l are modificarea circumstanelor asupra
valorii. Exemple de ipoteze speciale sunt:
faptul c o cldire, aflat n faza de proiect, ar fi finalizat
la data evalurii;
faptul c un anumit contract care nu s-a semnat, ar fi n
vigoare la data evalurii;
faptul c un instrument financiar este evaluat utiliznd o
curb a randamentelor diferit de curba care ar fi utilizat
de un participant de pe pia.
Se iau n considerare numai acele ipoteze i ipoteze speciale
care sunt rezonabile i relevante, avnd n vedere scopul
pentru care este solicitat evaluarea.
(j) Restricii de utilizare, difuzare sau publicare
Cnd este necesar sau de dorit restricionarea utilizrii
evalurii sau a celor care pot s se bazeze pe aceasta, acest
lucru va fi consemnat n scris. Dac se identific elemente
care sunt susceptibile s aib impact asupra evalurii i
acestea trebuie consemnate n scris.
(k) Declararea conformitii evalurii cu SEV
Dei, de regul, declararea conformitii evalurii cu SEV
este necesar, ar putea exista situaia n care scopul
evalurii necesit o deviere de la SEV. Orice astfel de
deviere trebuie s fie identificat mpreun cu justificarea
acelei devieri. O deviere nu este justificat dac efectul
acesteia este o evaluare care induce n eroare.
(l) Descrierea raportului
Trebuie convenit i consemnat n scris confirmarea formei
raportului de evaluare care va fi furnizat. Se vor face referiri la
acele pri ale raportului care ar putea s fie excluse, conform
specificaiei din SEV 103 Raportare.

24
SEV 101 Termenii de referin ai evalurii

Modificri ale termenilor de referin ai evalurii


3. Este posibil ca o parte din aspectele menionate anterior s nu
poat fi precizate nainte de nceperea evalurii sau pot fi
necesare modificri ale termenilor de referin ai evalurii pe
parcursul acesteia, de exemplu, pot deveni disponibile informaii
suplimentare sau poate aprea un aspect care necesit
investigaii suplimentare. Termenii de referin ai evalurii pot fi
consemnai ntr-un document unic, emis la nceperea evalurii
sau ntr-o serie de documente ntocmite pe parcursul evalurii cu
condiia ca toate aspectele s fie consemnate n scris nainte de
finalizarea evalurii i de emiterea raportului de evaluare.

25
STANDARD DE EVALUARE SEV 102

Implementare (IVS 102)

Coninut Paragrafe
Principiul general 1
Documentarea 25
Abordri n evaluare 68
Dosarul de lucru 9

Principiul general
1. Evalurile, inclusiv verificrile evalurilor, vor fi efectuate n
SEV 102 Implementare

conformitate cu principiile stabilite de SEV 100 Cadrul general,


care sunt adecvate scopului desemnat al evalurii cerute i
condiiilor stabilite prin termenii de referin ai evalurii.

Documentarea
2. Documentarea fcut pe durata unei evaluri trebuie s fie
adecvat scopului evalurii solicitate i tipului valorii care se va
raporta.
Referinele la o evaluare cuprinse n acest standard sunt valabile
i pentru o verificare a evalurii.
3. Vor fi colectate, prin diferite mijloace, de exemplu, prin inspecii,
interviuri, calcule i analize, informaii suficiente pentru
fundamentarea adecvat a evalurii. Pentru a determina volumul
de informaii este necesar un raionament profesional, astfel nct
informaiile ce urmeaz a fi obinute s fie adecvate scopului
evalurii. Din motive de ordin practic, este normal s se
stabileasc limitrile extinderii documentrii evaluatorului. Orice
astfel de limitri trebuie s fie consemnate n termenii de referin
ai evalurii.
4. Atunci cnd o evaluare presupune ca evaluatorul s se bazeze pe
informaii furnizate de tere pri, trebuie analizat dac informaiile
sunt credibile sau dac evaluatorul se poate baza pe ele fr a
afecta credibilitatea concluziei asupra valorii. n situaiile n care
evaluatorul are motive s se ndoiasc de credibilitatea sau

26
SEV 102 Implementare

veridicitatea informaiilor furnizate, fie acestea nu trebuie utilizate,


fie evaluatorul va informa clientul asupra rezervelor sale. Pentru a
analiza credibilitatea i veridicitatea informaiilor furnizate, trebuie
luate n considerare elemente cum ar fi:
scopul evalurii;
importana informaiei n formularea concluziei asupra valorii;
experiena sursei de informaii legat de problema respectiv;
experiena evaluatorului legat de problema respectiv;
dac sursa informaiilor este independent fie fa de subiectul
evalurii, fie fa de clientul sau utilizatorul evalurii;
msura n care informaiile sunt disponibile public; i
limitrile obligaiei de documentare, specificate n cadrul
termenilor de referin ai evalurii.
5. Scopul evalurii, tipul valorii, documentarea necesar pentru
evaluare i limitrile documentrii, precum i toate sursele de
informaii pe care evaluatorul se va baza sunt prezentate n
termenii de referin ai evalurii, a se vedea SEV 101 Termenii de
referin ai evalurii. Dac pe durata unei evaluri devine clar c
documentarea inclus n termenii de referin ai evalurii nu va
conduce la obinerea unei valori credibile sau dac informaiile pe
care trebuie s le furnizeze tere pri fie nu sunt disponibile, fie
sunt neadecvate, termenii de referin ai evalurii trebuie revizuii
n mod corespunztor.

Abordri n evaluare
6. Trebuie acordat o importan deosebit selectrii abordrilor n
evaluare care trebuie s fie relevante i adecvate. Principalele
abordri n evaluare sunt descrise n SEV 100 Cadrul general, iar
metodele utilizate frecvent pentru aplicarea acestor abordri n
evaluarea diferitelor tipuri de active sunt prezentate n
comentariile din Standardele referitoare la active.
7. Alegerea celei mai adecvate abordri sau metode depinde de
luarea n considerare a urmtoarelor:
tipul valorii adoptat, determinat de scopul evalurii;
disponibilitatea datelor de intrare i a informaiilor pentru
evaluare;
abordrile sau metodele utilizate de participanii de pe piaa
relevant.

27
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

8. Pentru a obine o indicaie asupra valorii se pot utiliza mai multe


abordri sau metode de evaluare, mai ales atunci cnd nu exist
suficiente date de intrare, reale sau observabile, pentru ca o
singur metod s conduc la obinerea unei concluzii credibile.
Cnd se utilizeaz mai multe abordri i metode, indicaiile asupra
valorii obinute trebuie s fie analizate i reconciliate pentru a se
ajunge la o concluzie asupra valorii.

Dosarul de lucru
9. Trebuie pstrat un dosar de lucru al activitii desfurate pe
parcursul evalurii, pe o durat de timp rezonabil, avndu-se n
vedere cerinele legale sau de reglementare. n funcie de cerine,
acest dosar va include datele cheie de intrare, toate calculele,
documentarea i analizele relevante pentru concluzia final,
precum i o copie a oricrui raport preliminar sau final predat
clientului.

28
Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar
STANDARD DE EVALUARE SEV 103

Raportare (IVS 103)

Coninut Paragrafe
Principiul general 13
Coninutul raportului 45

Principiul general
1. Etapa final a evalurii const n comunicarea rezultatelor ctre
partea care a comandat evaluarea i ctre orice ali utilizatori
desemnai. Este esenial ca raportul de evaluare s comunice
informaiile necesare pentru o nelegere adecvat a evalurii sau
a verificrii evalurii. Un raport nu trebuie s fie ambiguu sau s

SEV 103 Raportare


induc n eroare i va permite cititorului ndreptit o nelegere
clar a evalurii sau a altor servicii furnizate.
2. Pentru a asigura comparabilitatea, relevana i credibilitatea,
raportul va prezenta o descriere clar i precis a termenilor de
referin ai evalurii, a scopului i utilizrii desemnate a acesteia
i va prezenta orice ipoteze, ipoteze speciale, incertitudini sau
condiiile limitative importante care influeneaz n mod direct
evaluarea.
3. Acest standard se aplic tuturor rapoartelor de evaluare sau
rapoartelor referitoare la rezultatul unei verificri a evalurii,
indiferent dac acestea sunt tiprite pe hrtie sau sunt transmise
pe cale electronic. Pentru anumite clase de active sau pentru
evaluri pentru utilizri specifice pot exista modificri fa de
acest standard sau cerine suplimentare de raportare. Acestea se
regsesc n standardele pentru active sau n cele pentru utilizri
specifice.

Coninutul raportului
4. Scopul evalurii, complexitatea activului supus evalurii i
cerinele utilizatorilor vor determina gradul adecvat de detaliere al
raportului de evaluare. Formatul raportului, precum i orice
excludere de la cerinele acestui standard trebuie s fie
convenite n prealabil i consemnate n termenii de referin ai
evalurii.

29
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

5. Toate rapoartele de evaluare vor include referiri la aspectele


listate n cele ce urmeaz. Elementele de la literele (a) la (k) din
aceast list conin aspectele care fac parte din termenii de
referin ai evalurii (a se vedea SEV 101 Termenii de referin ai
evalurii). Se recomand ca n raport s fie menionai termenii de
referin ai evalurii. n urmtoarea list cu cerine, referina la un
evaluator include i pe cea referitoare la un verificator al evalurii,
iar referina la o evaluare include i pe cea referitoare la
verificarea evalurii.
(a) Identificarea i competena evaluatorului
Evaluatorul poate fi o persoan fizic sau juridic. Raportul
trebuie s includ o declaraie prin care evaluatorul s
confirme c poate oferi o evaluare obiectiv i imparial i c
este competent s efectueze evaluarea.
Raportul va include semntura persoanei fizice sau juridice
responsabil pentru evaluare.
Dac evaluatorul a apelat la asisten substanial din partea
altor specialiti, pentru orice aspect al evalurii n raport
trebuie prezentat natura unei astfel de asistene, precum i
msura n care s-a bazat pe aceast asisten.
(b) Identificarea clientului i a oricror ali utilizatori
desemnai
Partea care a comandat evaluarea va fi identificat mpreun
cu orice alte pri care s-ar putea baza pe rezultatele
evalurii (a se vedea i litera (j) n continuare).
(c) Scopul evalurii
Scopul evalurii va fi prezentat n mod clar.
(d) Identificarea activului sau a datoriei subiect al evalurii
Poate fi necesar o clarificare pentru a se face distincia
ntre un activ i un drept asupra acestuia sau un drept de
folosin a acelui activ.
Dac evaluarea se face pentru un activ care se utilizeaz
mpreun cu alte active, va fi necesar s se clarifice dac
acele active se includ n evaluare, dac se exclud i se
presupune c sunt disponibile sau dac se exclud i se
presupune c nu sunt disponibile (a se vedea SEV 100
Cadrul general, paragrafele 23 i 24).

30
SEV 103 Raportare

(e) Tipul valorii


Acesta trebuie s fie adecvat scopului evalurii. Trebuie
citat sursa definiiei oricrui tip al valorii utilizat sau acesta
trebuie s fie explicat. Unele din tipurile uzuale ale valorii
sunt definite i comentate n SEV 100 Cadrul general.
Aceast cerin nu este aplicabil n cazul verificrii evalurii
atunci cnd nu i se cere verificatorului s prezinte o
concluzie asupra valorii sau nu se cere un comentariu
asupra tipului valorii utilizat.
(f) Data evalurii
Data evalurii poate fi diferit de data emiterii raportului de
evaluare sau de data la care investigaiile urmeaz s se
fac sau s se finalizeze. Atunci cnd este cazul, aceste
date trebuie s fie menionate n mod distinct n raport.
Aceast cerin nu se aplic n cazul verificrii unei evaluri
cu excepia cazului n care verificatorului i se solicit s fac
comentarii referitoare la data evalurii utilizat n evaluarea
supus verificrii.
(g) Documentarea necesar pentru efectuarea evalurii
Trebuie s fie prezentate n raport att documentarea
necesar pentru efectuarea evalurii, ct i limitrile
documentrii respective consemnate n termenii de
referin ai evalurii.
(h) Natura i sursa informaiilor utilizate pe care s-a bazat
evaluarea
Trebuie prezentate natura i sursa oricror informaii
relevante pe care se bazeaz evaluarea i amploarea
oricror etape parcurse pentru verificarea acelor informaii. n
situaia n care informaiile furnizate de client sau de o ter
parte nu au fost verificate de ctre evaluator, acest fapt
trebuie precizat n mod clar i trebuie fcut referire, dup
caz, la orice confirmare furnizat de partea respectiv cu
privire la acele informaii.
(i) Ipoteze i ipoteze speciale
Trebuie precizate n mod clar toate ipotezele i ipotezele
speciale adoptate.
(j) Restricii de utilizare, difuzare sau publicare
Cnd este necesar sau de dorit restricionarea utilizrii
evalurii sau a celor care pot s se bazeze pe aceasta,
restricionarea trebuie precizat.

31
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

(k) Declararea conformitii evalurii cu SEV


Dei declararea conformitii evalurii cu SEV este de regul
necesar, ar putea exista situaii n care scopul evalurii
necesit o deviere de la SEV. Orice astfel de deviere trebuie
s fie identificat mpreun cu justificarea acelei devieri. O
deviere nu este justificat dac efectul acesteia este o
evaluare care induce n eroare.
(l) Abordarea n evaluare i raionamentul
Pentru a se nelege rezultatul evalurii n contextul acesteia,
raportul va face trimitere la abordarea sau la abordrile
aplicate, la datele cheie de intrare utilizate i la
raionamentele principale care au condus la concluziile
evalurii.
n cazul unui raport de verificare a evalurii trebuie prezentate
concluziile verificatorului asupra raportului de evaluare supus
verificrii, inclusiv raionamentele pe care se bazeaz aceste
concluzii.
Aceast cerin nu se aplic dac s-a convenit n mod
special i s-a consemnat n termenii de referin ai verificrii
evalurii c va fi prezentat un raport fr explicaii sau fr
alte informaii de fundamentare.
(m) Valoarea sau valorile obinute
Aceasta/acestea va/vor fi prezentate n moneda convenit.
Aceast cerin nu se aplic n cazul unei verificri a
evalurii, dac verificatorului nu i se solicit s furnizeze
propria concluzie asupra valorii.
(n) Data raportului de evaluare
Trebuie s fie inclus data la care este emis raportul. Aceast
dat poate fi diferit de data evalurii (a se vedea punctul (f)
anterior).

32
Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar
STANDARD DE EVALUARE SEV 104

Tipuri ale valorii

Coninut Paragrafe
Introducere 10
Tipuri ale valorii 20
Tipuri ale valorii definite n IVS Valoarea de pia 30
Tipuri ale valorii definite n IVS Chiria de pia 40
Tipuri ale valorii definite n IVS Valoarea echitabil 50
Tipuri ale valorii definite n IVS Valoarea de investiie/ 60
subiectiv
Tipuri ale valorii definite n IVS Valoarea sinergiei

SEV 104 Tipuri ale valorii


70
Tipuri ale valorii definite n IVS Valoarea de lichidare 80
Alte tipuri ale valorii - Valoarea just (Standardele
Internaionale de Raportare Financiar) 90
Alte tipuri ale valorii - Valoarea just de pia
(Organizaia pentru Cooperare i Dezvoltare Economic 100
(OCDE))
Alte tipuri ale valorii - Valoarea just de pia (Serviciul
Fiscal al Statelor Unite ale Americii) 110
Alte tipuri ale valorii - Valoarea just (legal/statutar) n
diferite jurisdicii 120
Premisele valorii/Utilizarea presupus 130
Premisele valorii Cea mai bun utilizare 140
Premisele valorii Utilizarea curent/Utilizarea existent 150
Premisele valorii Vnzarea ordonat 160
Premisele valorii Vnzarea forat 170
Factori specifici entitii 180
Sinergii 190
Ipoteze i ipoteze speciale 200
Costurile tranzaciei 210

33
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Conformitatea cu acest standard impune evaluatorului s


selecteze tipul (sau tipurile) valorii adecvat(e) i s urmeze toate
cerinele aplicabile aferente acelui tip al valorii, fie c acele cerine
sunt incluse ca parte a acestui standard (pentru tipurile valorii
definite n IVS), fie c nu (pentru tipurile valorii care nu sunt
definite n IVS).

10. Introducere

10.1 Tipurile valorii (denumite uneori standarde ale valorii) descriu


ipotezele fundamentale pe care se vor baza valorile raportate.
Este esenial ca tipul (sau tipurile) valorii s fie adecvate
termenilor de referin i scopului evalurii, deoarece tipul valorii
poate influena sau dicta selectarea metodelor de evaluare, a
datelor de intrare i a ipotezelor i n final concluzia evaluatorului
asupra valorii.

10.2 Evaluatorul poate primi solicitarea s utilizeze tipuri ale valorii


definite printr-un statut, o reglementare, un contract privat sau alt
tip de document. Tipurile valorii de acest fel trebuie interpretate
i aplicate n consecin (corespunztor).

10.3 Dei n evaluare sunt utilizate mai multe tipuri ale valorii,
majoritatea au anumite elemente comune: o tranzacie ipotetic,
o dat ipotetic a tranzaciei i prile ipotetice care particip la
tranzacie.

10.4 n funcie de tipul valorii, presupusa tranzacie poate mbrca


mai multe forme:
a. o tranzacie ipotetic,
b. o tranzacie real,
c. o tranzacie de achiziie (sau intrare)
d. o tranzacie de vnzare (sau ieire), i/sau
e. o tranzacie pe o pia anumit sau ipotetic, cu caracteristici
specificate.

10.5 Data unei tranzacii va influena informaiile i datele pe care


evaluatorul le ia n considerare n evaluare. Majoritatea tipurilor
valorii interzic luarea n considerare a informaiilor sau a atitudinii
pieei care nu ar fi cunoscute sau care nu ar putea fi cunoscute,
prin analize rezonabile, de ctre participanii de pe pia, la data
evalurii.

34
SEV 104 Tipuri ale valorii

10.6 Majoritatea tipurilor valorii reflect ipotezele privind prile


implicate ntr-o tranzacie i descriu, ntr-o oarecare msur,
aceste pri. n ceea ce privete prile, ipotezele pot include
una sau mai multe caracteristici reale sau presupuse, cum ar fi:
a. pri ipotetice,
b. pri cunoscute sau specifice,
c. membri ai unui grup identificat/descris de pri poteniale,
d. dac prile sunt supuse unor condiii sau au anumite
motivaii la data ipotetic (de exemplu, la constrngeri), i/sau
e. un nivel presupus de cunotine.

20. Tipuri ale valorii

20.1 Pe lng tipurile valorii definite n IVS i enumerate mai jos, IVS
au furnizat totodat o list neexhaustiv a altor tipuri ale valorii,
care nu sunt definite n IVS, ci sunt prevzute de reglementrile
jurisdicionale ale altor autoriti sau sunt recunoscute prin
acorduri internaionale:
(a) Tipuri ale valorii definite n IVS:
1. Valoarea de pia (seciunea 30)
2. Chiria de pia (seciunea 40)
3. Valoarea echitabil (seciunea 50)
4. Valoarea de investiie/subiectiv (seciunea 60),
5. Valoarea sinergiei (seciunea 70), i
6. Valoarea de lichidare (seciunea 80)

(b) Alte tipuri ale valorii (list neexhaustiv):


1. Valoarea just (Standardele Internaionale de Raportare
Financiar) (seciunea 90),
2. Valoarea just de pia (Organizaia pentru Cooperare i
Dezvoltare Economic) (seciunea 100)
3. Valoarea just de pia (Serviciul Fiscal al Statelor Unite
ale Americii (seciunea 110), i
4. Valoarea just (legal/statutar) (seciunea 120):
a. Legea cadru a corporaiilor (Model Business
Corporation Act) (seciunea 120)

35
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

b. Jurisprudena din Canada (cazul Manning contra Harris


Steel Group Inc.)

20.2 Evaluatorii trebuie s aleag tipul (sau tipurile) relevant al valorii,


conform termenilor de referin i scopului evalurii. Alegerea
unui tip (sau tipuri) al valorii trebuie fcut de evaluator lund n
considerare instruciunile i informaiile primite de la client i/sau
reprezentanii acestuia. Cu toate acestea, indiferent de
instruciunile i de informaiile furnizate evaluatorului, acesta nu
trebuie s foloseasc un tip (sau tipuri) al valorii inadecvat fa
de scopul evalurii (de exemplu, dac n instruciuni se cere s
se utilizeze un tip al valorii definit n IVS n scopul raportrii
financiare conform IFRS, conformitatea cu IVS poate impune
evaluatorului s utilizeze un tip al valorii care nu este definit sau
menionat n IVS).

20.3 Conform IVS 101 Termenii de referin ai evalurii, tipul valorii


trebuie s fie adecvat scopului. Orice tip al valorii trebuie nsoit
de sursa definiiei sale sau trebuie explicat.

20.4 Evaluatorii sunt responsabili pentru nelegerea reglementrilor,


a jurisprudenei i a alor ghiduri de interpretare aferente tuturor
tipurilor valorii utilizate.

20.5 Tipurile valorii ilustrate n seciunile 90-120 ale acestui standard


sunt definite de alte organizaii dect IVSC i este sarcina
evaluatorului s se asigure c utilizeaz definiia relevant.

30. Tipuri ale valorii definite n IVS Valoarea de pia

30.1 Valoarea de pia reprezint suma estimat pentru care un activ


sau o datorie ar putea fi schimbat() la data evalurii, ntre un
cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie
neprtinitoare, dup un marketing adecvat i n care prile au
acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.

30.2 Definiia valorii de pia trebuie aplicat n conformitate cu


urmtorul cadru conceptual:

(a) suma estimat se refer la un pre exprimat n uniti


monetare, pltibile pentru activ, ntr-o tranzacie
neprtinitoare de pia. Valoarea de pia este preul cel mai
probabil care se poate obine n mod rezonabil pe pia, la
data evalurii, n conformitate cu definiia valorii de pia.
Acesta este cel mai bun pre obtenabil n mod rezonabil de

36
SEV 104 Tipuri ale valorii

ctre vnztor i cel mai avantajos pre obtenabil n mod


rezonabil de ctre cumprtor. Aceast estimare exclude, n
mod explicit, un pre estimat, majorat sau micorat de
clauze sau de situaii speciale, cum ar fi o finanare atipic,
operaiuni de vnzare i de lease-back, contraprestaii sau
concesii speciale acordate de orice persoan asociat cu
vnzarea, precum i orice element al valorii disponibile doar
unui proprietar sau cumprtor specific.

(b) un activ sau o datorie ar putea fi schimbat() se refer la


faptul c valoarea unui activ sau datorie este mai degrab o
sum de bani estimat dect o sum de bani
predeterminat sau un pre efectiv curent de vnzare. Este
preul dintr-o tranzacie care ntrunete toate elementele
coninute n definiia valorii de pia la data evalurii.

(c) la data evalurii cere ca valoarea s fie specific unui


moment, adic la o anumit dat. Deoarece pieele i
condiiile de pia se pot modifica, valoarea estimat poate
s fie incorect sau necorespunztoare pentru o alt dat.
Mrimea valorii va reflecta starea i circumstanele pieei,
aa cum sunt ele la data evalurii, i nu cele aferente
oricrei alte date.

(d) ntre un cumprtor hotrt se refer la un cumprtor care


este motivat, dar nu i obligat s cumpere. Acest
cumprtor nu este nici nerbdtor, nici decis s cumpere la
orice pre. De asemenea, acest cumprtor este unul care
achiziioneaz n conformitate mai degrab cu realitile
pieei curente i cu ateptrile pieei curente dect cu cele
ale unei piee imaginare sau ipotetice, a crei existen nu
poate fi demonstrat sau anticipat. Cumprtorul ipotetic
nu ar plti un pre mai mare dect preul cerut pe pia.
Proprietarul curent este inclus ntre cei care formeaz
piaa.

(e) i un vnztor hotrt nu este nici un vnztor nerbdtor,


nici un vnztor forat s vnd la orice pre, nici unul
pregtit pentru a vinde la un pre care este considerat a fi
nerezonabil pe piaa curent. Vnztorul hotrt este
motivat s vnd activul, n condiiile pieei, la cel mai bun
pre accesibil pe piaa liber, dup un marketing adecvat,
oricare ar fi acel pre. Circumstanele faptice ale
proprietarului curent nu fac parte din aceste consideraii,
deoarece vnztorul hotrt este un proprietar ipotetic.

37
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

(f) ntr-o tranzacie neprtinitoare se refer la o tranzacie care


are loc ntre pri care nu au o relaie deosebit sau
special, de exemplu, ntre compania mam i companiile
sucursale sau ntre proprietar i chiria, care ar putea face
ca nivelul preului s nu fie caracteristic pentru pia, sau s
fie majorat. Tranzacia la valoarea de pia se presupune c
are loc ntre pri fr o legtur ntre ele, fiecare acionnd
n mod independent.

(g) dup un marketing adecvat nseamn c activul a fost


expus pe pia n modul cel mai adecvat pentru a se efectua
cedarea lui la cel mai bun pre obtenabil n mod rezonabil, n
conformitate cu definiia valorii de pia. Metoda de vnzare
este considerat a fi acea metod prin care se obine cel
mai bun pre pe piaa la care vnztorul are acces. Durata
timpului de expunere pe pia nu este o perioad fix, ci va
varia n funcie de tipul activului i de condiiile pieei.
Singurul criteriu este acela c trebuie s fi existat suficient
timp pentru ca activul s fie adus n atenia unui numr
adecvat de participani pe pia. Perioada de expunere este
situat nainte de data evalurii.

(h) n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz,


prudent presupune c att cumprtorul hotrt, ct i
vnztorul hotrt sunt informai, de o manier rezonabil,
despre natura i caracteristicile activului, despre utilizrile
curente i cele poteniale ale acestuia, precum i despre
starea n care se afl piaa la data evalurii. Se mai
presupune c fiecare parte utilizeaz acele cunotine n
mod prudent, pentru a cuta preul cel mai favorabil
corespunztor poziiei lor ocupate n tranzacie. Prudena se
apreciaz prin referire la situaia pieei de la data evalurii i
nelund n considerare eventualele informaii ulterioare
acestei date. De exemplu, nu este neaprat imprudent ca un
vnztor s vnd activele pe o pia cu preuri n scdere,
la un pre care este mai mic dect preurile de pia
anterioare. n astfel de cazuri, valabile i pentru alte
schimburi de pe pieele care nregistreaz modificri ale
preurilor, cumprtorul sau vnztorul prudent va aciona n
conformitate cu cele mai bune informaii de pia, disponibile
la data evalurii.

(i) i fr constrngere stabilete faptul c fiecare parte este


motivat s ncheie tranzacia, dar niciuna nu este nici
forat, nici obligat n mod nejustificat s o fac.

38
SEV 104 Tipuri ale valorii

30.3 Conceptul valoare de pia presupune un pre negociat pe o


pia deschis i concurenial unde participanii acioneaz n
mod liber. Piaa unui activ ar putea fi o pia internaional sau o
pia local. Piaa poate fi constituit din numeroi cumprtori
i vnztori sau poate fi o pia caracterizat printr-un numr
limitat de participani de pe pia. Piaa n care activul se
presupune c este expus pentru vnzare este piaa n care
activul, schimbat din punct de vedere teoretic, se schimb n
mod normal.

30.4 Valoarea de pia a unui activ va reflecta cea mai bun utilizare a
acestuia (a se vedea para. 140.1 - 140.5). Cea mai bun
utilizare este utilizarea unui activ care i maximizeaz potenialul
i care este posibil, permis legal i fezabil financiar. Cea mai
bun utilizare poate fi continuarea utilizrii curente a activului
sau poate fi o alt utilizare. Aceasta este determinat de
utilizarea pe care un participant de pe pia ar inteniona s o
dea unui activ, atunci cnd stabilete preul pe care ar fi dispus
s l ofere.

30.5 Natura i sursa datelor de intrare trebuie s fie consecvente cu


tipul valorii, care, la rndul su, trebuie s in cont de scopul
evalurii. De exemplu, la elaborarea unei concluzii asupra valorii,
se pot utiliza diferite abordri i metode, cu condiia s se bazeze
pe informaii extrase din pia. Prin definiie, abordarea prin pia
se bazeaz pe informaii extrase din pia. Pentru ca valoarea
estimat prin abordarea prin venit s fie valoarea de pia,
aceasta trebuie s se bazeze pe informaiile i ipotezele care ar fi
mprtite de participanii de pe pia. Pentru ca valoarea
estimat prin abordarea prin cost s fie valoarea de pia, costul
unui activ cu aceeai utilizare i o depreciere corespunztoare ar
trebui s fie determinate printr-o analiz a costurilor i
deprecierilor de pe pia.

30.6 Informaiile disponibile i circumstanele de pia pentru activul


subiect sunt factorii care trebuie s determine care metod sau
metode de evaluare sunt cele mai relevante i adecvate. Dac se
bazeaz pe analiza adecvat a informaiilor derivate din pia,
fiecare dintre abordrile sau metodele utilizate ar trebui s aib
drept rezultat o estimare a valorii de pia.

30.7 Valoarea de pia nu reflect caracteristicile unui activ care au


valoare pentru un anumit proprietar sau cumprtor i care nu
sunt disponibile altor cumprtori din pia. Astfel de avantaje se

39
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

pot referi la caracteristicile fizice, geografice, de natur economic


sau juridic ale unui activ. Valoarea de pia impune s nu fie luat
n considerare niciun astfel de element, indiferent de moment,
sigurul lucru presupus fiind acela c exist un cumprtor hotrt,
i nu un anumit cumprtor hotrt.

40. Tipuri ale valorii definite n IVS Chiria de pia

40.1 Chiria de pia este suma estimat pentru care un drept asupra
proprietii imobiliare ar putea fi nchiriat, la data evalurii, ntre
un locator hotrt i un locatar hotrt, cu clauze de nchiriere
adecvate, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing
adecvat i n care prile au acionat fiecare n cunotin de
cauz, prudent i fr constrngere.

40.2 Chiria de pia poate fi utilizat ca tip al valorii la evaluarea unui


drept de nchiriere sau a unui drept creat ca urmare a nchirierii.
n astfel de cazuri, se impune luarea n considerare a chiriei
contractuale sau, dac chiria contractual difer de chiria de
pia, a chiriei de pia.

40.3 Comentariile prezentate pentru definiia similar a valorii de


pia, descris mai sus, pot fi aplicate pentru a ajuta la
interpretarea definiiei chiriei de pia. n particular, suma
estimat exclude o chirie majorat sau micorat de clauze,
contraprestaii sau faciliti speciale. Clauzele de nchiriere
corespunztoare sunt acelea care ar fi de regul convenite pe
pia pentru acel tip de proprietate, la data evalurii, ntre
participanii de pe pia. Estimarea chiriei de pia ar trebui s
fie efectuat numai n corelare cu clauzele principale de
nchiriere presupuse de evaluator.

40.4 Chiria contractual este chiria pltibil conform clauzelor unui


contract efectiv de nchiriere. Chiria contractual poate fi fix sau
variabil pe durata contractului de nchiriere. Frecvena plii
chiriei i baza calculrii variaiilor acesteia sunt stipulate n
contractul de nchiriere i trebuie s fie identificate i nelese
pentru a putea stabili beneficiile totale ce revin locatorului,
precum i obligaiile locatarului.

40.5 n anumite mprejurri, chiria de pia este posibil s trebuiasc


a fi estimat pe baza clauzelor unui contract de nchiriere
existent (de exemplu, n scopul determinrii chiriei, acolo unde
exist astfel de condiii i ele nu trebuie presupuse ca fcnd
parte dintr-un contract de nchiriere ipotetic).

40
SEV 104 Tipuri ale valorii

40.6 La calculul chiriei de pia, evaluatorul trebuie s ia n


considerare urmtoarele:

a. n ceea ce privete chiria de pia aferent unui contract de


nchiriere, termenii i clauzele de nchiriere stipulai(te) n acel
contract sunt considerai(te) a fi adecvai(te), cu condiia s
nu fie ilegali(le) sau contrari(re) cadrului general de
reglementare, i

b. n ceea ce privete chiria de pia care nu este stipulat ntr-


un contract de nchiriere, termenii i clauzele presupui(se)
sunt cei/cele afereni(te) unei nchirieri ipotetice care ar fi de
regul convenit pe pia pentru acel tip de proprietate, la
data evalurii, ntre participanii de pe pia.

50. Tipuri ale valorii definite n IVS Valoarea echitabil

50.1 Valoarea echitabil1 este preul estimat pentru transferul unui


activ sau a unei datorii ntre pri identificate, aflate n cunotin
de cauz i hotrte, pre care reflect interesele acelor pri.

50.2 Valoarea echitabil cere estimarea preului care este just pentru
ambele pri specifice, identificate, lund n considerare
avantajele sau dezavantajele pe care fiecare parte le va obine
din tranzacie. Pe de alt parte, valoarea de pia cere ca orice
avantaj sau dezavantaj, care nu ar fi obtenabil sau suportat de
ctre participanii de pe pia, s nu fie luat n considerare.

50.3 Valoarea echitabil este un concept mai larg dect valoarea de


pia. Dei, n multe cazuri, preul care este just pentru ambele
pri va fi egal cu cel obtenabil pe pia, vor fi situaii n care
estimarea valorii echitabile va presupune luarea n considerare a
unor aspecte care nu trebuie luate n considerare n estimarea
valorii de pia, cum ar fi anumite elemente ale valorii sinergiei
rezultate n urma combinrii drepturilor asupra proprietii.

50.4 Exemplele privind utilizarea valorii echitabile includ:

(a) determinarea unui pre care este echitabil pentru participaia


ntr-o ntreprindere necotat, deoarece preul pentru doi
deintori anumii poate fi echitabil pentru acetia, dar diferit
de preul care ar putea fi obinut pe pia, i

1Aceast definiie nlocuiete definiia valorii juste din SEV 100 Cadrul general (IVS
Cadrul general).

41
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

(b) determinarea unui pre care ar fi echitabil pentru un locator


i un locatar, fie pentru transferul permanent al activului
nchiriat, fie pentru anularea datoriei aferente contractului de
nchiriere.

60. Tipuri ale valorii definite n IVS Valoarea de investiie/


subiectiv

60.1 Valoarea de investiie este valoarea unui activ pentru


proprietarul acestuia sau pentru un proprietar potenial, pentru o
anumit investiie sau pentru anumite scopuri de exploatare.

60.2 Valoarea de investiie este un tip al valorii specific entitii. Dei


valoarea unui activ pentru proprietarul acestuia poate fi egal cu
suma de bani care ar putea fi obinut din vnzarea lui ctre o
alt parte, acest tip al valorii reflect beneficiile obinute de o
entitate din deinerea unui activ i, ca urmare, nu presupune un
schimb ipotetic. Valoarea de investiie reflect situaiile i
obiectivele financiare ale entitii pentru care se face evaluarea.
Ea este deseori utilizat pentru cuantificarea performanei
investiiei.

70. Tipuri ale valorii definite n IVS Valoarea sinergiei

70.1 Valoarea sinergiei reprezint rezultatul creat n urma combinrii


a dou sau mai multe active sau drepturi, atunci cnd valoarea
rezultat n urma combinrii este mai mare dect suma valorilor
individuale. Dac sinergiile se obin numai de ctre un anumit
cumprtor, atunci valoarea sinergiei este diferit de valoarea
de pia, deoarece valoarea sinergiei reflect caracteristicile
speciale ale unui activ, care au o valoare numai pentru un
anumit cumprtor. Valoarea care depete suma valorilor
individuale este cunoscut i sub numele de valoarea de
comasare.

80. Tipuri ale valorii definite n IVS Valoarea de lichidare

80.1 Valoarea de lichidare reprezint suma care s-ar realiza prin


vnzarea unui activ sau grup de active n mod individual
(element cu element). Valoarea de lichidare trebuie s ia n
considerare costurile necesare aducerii activelor n starea de
vandabilitate, precum i costurile generate de cedarea lor.
Valoarea de lichidare se poate determina n dou ipoteze de
evaluare diferite:

42
SEV 104 Tipuri ale valorii

(a) vnzarea ordonat, n urma unei activiti adecvate de


marketing (vezi seciunea 160) sau
(b) vnzarea forat cu o perioad limitat pentru activitatea de
marketing (vezi seciunea 170).

80.2 Evaluatorul trebuie s prezinte ipoteza pe care se sprijin


valoarea.

90. Alte tipuri ale valorii Valoarea just


(Standardele Internaionale de Raportare Financiar)

90.1 IFRS 13 definete valoarea just ca preul care ar fi ncasat


pentru vnzarea unui activ sau pltit pentru transferul unei
datorii ntr-o tranzacie reglementat ntre participanii de pe
pia, la data evalurii.

90.2 n scopul raportrii financiare, sunt peste 130 de ri care solicit


sau permit utilizarea Standardelor Internaionale de Contabilitate
publicate de Consiliul Internaional pentru Standarde de
Contabilitate (IASB). n plus, Consiliul Internaional pentru
Standarde de Contabilitate din Statele Unite ale Americii,
utilizeaz aceeai definiie a valorii juste la Tema 820.

100. Alte tipuri ale valorii - Valoarea just de pia (Organizaia


pentru Cooperare i Dezvoltare Economic (OCDE))

100.1 OCDE definete valoarea just de pia ca preul pe care un


cumprtor decis l-ar plti unui vnztor hotrt ntr-o tranzacie
pe piaa liber.

100.2 Ghidul OCDE este folosit n multe misiuni de evaluare n scopul


impozitrii la nivel internaional.

110. Alte tipuri ale valorii Valoarea just de pia


(Serviciul fiscal al Statelor Unite ale Americii)

110.1 n scopul impozitrii n Statele Unite ale Americii, Regulamentul


20.20131-1 prevede: Valoarea just de pia este preul pentru
care o proprietate ar fi schimbat ntre un cumprtor hotrt i
un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie n care ambele pri sunt
libere de orice constrngere de a cumpra sau a vinde i dein
un nivel rezonabil de cunotine cu privire la faptele relevante.

43
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

120. Alte tipuri ale valorii Valoarea just (legal/statutar) n


diferite jurisdicii

120.1 Multe autoriti naionale, statale sau locale utilizeaz valoarea


just ca tip al valorii ntr-un context legal. Definiiile pot varia
semnificativ i pot reprezenta rezultatul msurilor legislative sau
al msurilor impuse de instane n spee anterioare.

120.2 Exemple de definiii ale valorii juste n SUA i Canada sunt


urmtoarele:

a. Legea cadru a corporaiilor (MCBA) reprezint o lege cadru


elaborat de Comisia de Drept Corporativ a Seciunii de
Drept Comercial a Baroului SUA i este urmat de 24 dintre
statele federale ale SUA. Definiia valorii juste stipulate n
MCBA reprezint valoarea aciunilor corporaiilor determinat:

1. imediat nainte aplicarea msurii corporative la care un


acionar obiecteaz,

2. prin evaluarea tranzaciei conform conceptelor i


tehnicilor de evaluare uzuale i curente care se aplic de
regul unor ntreprinderi asemntoare, i

3. fr aplicarea unui discont pentru lipsa de vandabilitate


sau pentru participaie minoritar cu excepia
amendamentelor la seciunea 13.02(a)(5), dac este
cazul.

b. n 1986, n hotrrea din cazul Manning contra Harris Steel


Group Inc., Curtea Suprem din Columbia Britanic, Canada,
a stabilit urmtoarele: Astfel, valoarea just este acea
valoare dreapt i echitabil. Acest termen ncorporeaz el
nsui conceptul de compensaie (despgubire) adecvat,
ceea ce corespunde cerinelor de dreptate i echitate.

130. Premisele valorii/Utilizarea presupus

130.1 O premis a valorii sau utilizarea presupus descrie condiiile n


care este utilizat un activ sau o datorie. Tipuri diferite ale valorii
pot impune o anumit premis a valorii sau pot permite luarea n
considerare a mai multor premise ale valorii. Printre cele mai
uzuale premise ale valorii se numr:
(a) cea mai bun utilizare,

44
SEV 104 Tipuri ale valorii

(b) utilizarea curent/existent,


(c) vnzarea ordonat, i
(d) vnzarea forat.

140. Premisele valorii Cea mai bun utilizare

140.1 Cea mai bun utilizare este utilizarea care, din perspectiva unui
participant pe pia, are ca rezultat cea mai mare valoare a unui
activ. Dei acest concept se aplic cel mai frecvent activelor
nefinanciare, deoarece multe active financiare nu au utilizri
alternative, pot totui exista circumstane unde se impune luarea
n considerare a celei mai bune utilizri a activelor financiare.

140.2 Cea mai bun utilizare trebuie s fie fizic posibil (dac este
cazul), fezabil din punct de vedere financiar, permis din punct
de vedere legal i s reprezinte cea mai mare valoare a
activului. Dac cea mai bun utilizare este diferit de utilizarea
curent, valoarea este influenat de costul conversiei activului
la cea mai bun utilizare a sa.

140.3 Cea mai bun utilizare a unui activ poate fi utilizarea sa curent
sau existent, atunci cnd activul este utilizat optim. Cu toate
acestea, cea mai bun utilizare poate s difere de utilizarea
curent, putnd fi chiar i o vnzare ordonat.

140.4 Cea mai bun utilizare a unui activ evaluat pe baz de sine-
stttoare poate s difere de cea mai bun utilizare a sa ca
parte a unui grup de active, situaie n care trebuie luat n
considerare contribuia acelui activ la valoarea total a grupului
de active.

140.5 Determinarea celei mai bune utilizri implic luarea n


considerare a urmtoarelor:
(a) pentru a stabili dac utilizarea este fizic posibil, trebuie avut
n vedere ceea ce participanii la pia ar considera a fi
rezonabil.
(b) pentru a respecta cerina ca utilizarea s fie permis din
punct de vedere legal, trebuie luate n considerare orice
constrngeri legale privind utilizarea activului, de exemplu,
planul de urbanism/zonare, precum i probabilitatea
schimbrii acestor constrngeri.

45
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

(c) cerina ca utilizarea s fie fezabil din punct de vedere


financiar ia n considerare dac utilizarea alternativ, fizic
posibil i permis din punct de vedere legal, va genera o
rentabilitate suficient pentru un participant tipic pe pia,
superioar rentabilitii generate de utilizarea curent, dup
luarea n calcul a costurilor de conversie la acea utilizare.

150. Premisele valorii Utilizarea curent/existent

150.1 Utilizarea curent/existent reprezint felul n care este


utilizat() n prezent un activ, o datorie sau un grup de active
i/sau de datorii. Utilizarea curent poate s fie totodat cea mai
bun utilizare, dei nu este obligatoriu.

160. Premisele valorii Vnzarea ordonat

160.1 Vnzarea ordonat descrie valoarea care s-ar putea realiza prin
vnzarea unui grup de active, n cadrul procesului de lichidare,
avnd la dispoziie o perioad de timp rezonabil pentru a gsi
un cumprtor (sau cumprtori), vnzare unde cumprtorul
este constrns s vnd activele n starea n care se afl i n
locul n care se afl acestea.

160.2 Perioada rezonabil pentru a gsi un cumprtor (sau


cumprtori) poate varia n funcie de tipul activului i condiiile
de pia.

170. Premisele valorii Vnzarea forat

170.1 Termenul vnzare forat se utilizeaz deseori n situaiile cnd


un vnztor este constrns s vnd i, n consecin, nu are la
dispoziie o perioad de marketing adecvat i cumprtorii ar
putea s nu realizeze analizele proprii necesare. Preul care ar
putea fi obinut n aceste situaii va depinde de natura presiunii
exercitate asupra vnztorului i de motivele pentru care nu
poate s dispun de o perioad de marketing adecvat. De
asemenea, ar putea reflecta consecinele asupra vnztorului
cauzate de imposibilitatea de a vinde n perioada disponibil.
Preul obtenabil ntr-o vnzare forat nu poate fi estimat n mod
realist, cu excepia cazului cnd se cunosc natura i motivul
constrngerilor asupra vnztorului. Preul pe care un vnztor
l va accepta n cadrul unei vnzri forate va reflecta mai
degrab situaia lui special dect pe cea a vnztorului ipotetic
hotrt din definiia valorii de pia. O vnzare forat
reprezint o descriere a situaiei n care are loc schimbul i nu
un tip al valorii distinct.

46
SEV 104 Tipuri ale valorii

170.2 Dac se cere o indicaie asupra preului obtenabil ntr-o vnzare


forat, va fi necesar s se identifice n mod clar motivele
constrngerii vnztorului, inclusiv consecinele imposibilitii de
a vinde n perioada specificat, prin stabilirea unor ipoteze
adecvate. Dac la data evalurii nu exist astfel de situaii, ele
trebuie clar identificate ca fiind ipoteze speciale.

170.3 Vnzarea forat reflect de regul preul cel mai probabil care
se poate obine pentru o anumit proprietate, atunci cnd sunt
ndeplinite toate condiiile de mai jos:
(a) finalizarea tranzaciei ntr-o perioad scurt de timp,
(b) activul este supus condiiilor de pia prevalente la data
evalurii sau n intervalul la care se presupune finalizarea
tranzaciei,
(c) att cumprtorul ct i vnztorul acioneaz prudent i n
cunotin de cauz,
(d) vnztorul este constrns s vnd,
(e) cumprtorul are o motivaie tipic,
(f) ambele pri acioneaz n interesul propriu,
(g) nu este posibil o activitate normal de marketing din cauza
timpului scurt de expunere pe pia, i
(h) plata se va face n numerar2.

170.4 Vnzrile de pe o pia inactiv sau n declin nu sunt n mod


automat vnzri forate pentru c un vnztor ar putea spera la
un pre mai bun n cazul n care condiiile de pia s-ar
mbunti. Cu excepia cazului n care vnztorul este obligat
s vnd pn la o dat limit, fapt care mpiedic un marketing
adecvat, vnztorul va fi un vnztor hotrt, conform definiiei
valorii de pia (vezi para. 30.1-30.7).

170.5 Dei, n general, la evaluarea bazat pe valoarea de pia, se


exclude orice tranzacie confirmat ca fiind o tranzacie forat,
poate fi dificil s se verifice dac o tranzacie neprtinitoare de
pia nu a fost o vnzare forat.

2 n sensul de plat integral, fr condiii de plat deosebite (de exemplu: rate,


ealonri).

47
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

180. Factori specifici entitii

180.1 n cazul majoritii tipurilor valorii factorii care sunt specifici unui
anumit cumprtor sau vnztor i care nu sunt disponibili
participanilor de pe pia sunt exclui din datele de intrare
utilizate la o evaluare bazat pe informaii de pia. Exemple de
factori specifici entitii, care pot s nu fie disponibili majoritii
participanilor de pe pia, sunt urmtorii:
(a) valoarea suplimentar sau o reducere a valorii obinute/
generate din crearea unui portofoliu de active similare,
(b) sinergii unice dintre activ i alte active deinute de entitate,
(c) drepturile sau restriciile legale aplicabile numai unei anumite
entiti,
(d) beneficiul fiscal din impozitare sau obligaia fiscal specifice
numai unei anumite entiti, i
(e) o abilitate de a exploata un activ care este unic numai
pentru acea entitate.

180.2 Faptul c astfel de factori sunt specifici entitii sau c ar putea


fi disponibili i altora de pe pia, n general, se determin pe
baza unei analize caz cu caz. De exemplu, este posibil ca un
activ s nu se tranzacioneze n mod normal ca element de sine
stttor, ci ca parte a unui grup. Orice sinergii aferente activelor
asociate vor fi transferate participanilor de pe pia, odat cu
transferul grupului i deci, nu sunt specifice numai entitii.

180.3 Dac obiectivul tipului valorii utilizat n evaluare este


determinarea valorii pentru un anumit proprietar (cum ar fi
valoarea de investiie/subiectiv discutat n para. 60.1 i 60.2),
n evaluarea activului sunt reflectai factorii specifici entitii.
Situaiile n care poate fi solicitat valoarea pentru un anumit
proprietar sunt:
(a) fundamentarea deciziilor de investiii, i
(b) verificarea performanei unui activ.

190. Sinergia

190.1 Sinergia se refer la beneficiile aferente combinrii activelor.


Cnd este prezent, sinergia face ca valoarea unui grup de
active i datorii s fie mai mare dect suma valorilor individuale
ale activelor i datoriilor, element cu element. De regul, sinergia

48
SEV 104 Tipuri ale valorii

are legtur cu reducerea costurilor i/sau creterea veniturilor


i/sau reducerea riscurilor.

190.2 Dac sinergia trebuie sau nu s fie luat n considerare este un


fapt care depinde de tipul valorii. Cea mai mare parte a tipurilor
valorii ia n considerare numai sinergia disponibil celorlali
participani pe pia (vezi discuia de la capitolul Valoarea
subiectiv din para. 180.1 -180.3).

190.3 Pentru a putea aprecia dac sinergia este disponibil i altor


participani la pia, evaluatorul se poate baza pe magnitudinea
sinergiei i nu pe modul specific n care se poate realiza acea
sinergie.

200. Ipoteze i ipoteze speciale

200.1 Pe lng stabilirea tipului valorii, s se formuleze o ipotez sau


mai multe ipoteze, pentru a clarifica fie starea activului n cadrul
schimbului ipotetic, fie situaiile n care se presupune c activul
se schimb. Astfel de ipoteze pot avea un impact semnificativ
asupra valorii.

200.2 Aceste tipuri de ipoteze se mpart n general n dou categorii:


(a) fapte presupuse a fi consecvente sau care ar putea fi
consecvente cu faptele existente la data evalurii, i
(b) fapte presupuse a fi diferite de faptele existente la data
evalurii.

200.3 Ipotezele bazate pe faptele presupuse a fi consecvente sau care


ar putea fi consecvente cu faptele existente la data evalurii pot
reflecta limitarea cercetrii sau investigrii realizate de ctre
evaluator. Exemple de astfel ipoteze includ, printre altele:
(a) ipoteza c ntreprinderea este transferat ca o entitate
complet aflat n exploatare,
(b) ipoteza c activele folosite ntr-o ntreprindere sunt
transferate separat de ntreprindere, fie n mod individual, fie
ca un grup,
(c) ipoteza c un activ evaluat individual este transferat
mpreun cu alte active complementare, i
(d) ipoteza c un pachet de aciuni este transferat fie ca pachet,
fie n mod individual.

49
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

200.4 Cnd se stabilete o ipotez prin care se presupun situaii care


difer de cele existente la data evalurii, ipoteza respectiv
devine o ipotez special. Ipotezele speciale sunt utilizate
adesea pentru a descrie efectul unor modificri posibile ale
valorii unui activ. Acestea sunt desemnate ca fiind speciale
pentru a sublinia utilizatorului evalurii faptul c o concluzie
asupra valorii este condiionat de o schimbare n situaiile
curente, sau c aceasta reflect un punct de vedere care ar
putea s nu fie luat n considerare, n general, de ctre
participani, la data evalurii. Exemplele de astfel de ipoteze
sunt, printre altele:
(a) ipoteza deinerii ansamblului de drepturi de proprietate,
proprietatea imobiliar fiind neocupat,
(b) ipoteza conform creia o cldire aflat n stare de proiect a
fost de fapt finalizat la data evalurii,
(c) ipoteza conform creia un contract, care, de fapt, nu a fost
finalizat, a fost n vigoare la data evalurii, i
(d) ipoteza conform creia un instrument financiar este evaluat
utiliznd o curb a randamentelor diferit de curba care ar fi
folosit de un participant pe pia.

200.5 Toate ipotezele i ipotezele speciale trebuie s fie rezonabile n


circumstanele date, s fie argumentate prin date de pia i s
fie relevante n raport cu scopul pentru care este solicitat
evaluarea.

210. Costurile tranzaciei

210.1 Majoritatea tipurilor valorii reprezint preul estimat de


tranzacionare a unui activ, fr a include costurile vnztorului
generate de vnzare sau costurile cumprtorului generate de
cumprare i fr a se face o ajustare pentru orice taxe pltibile
de oricare parte, ca efect direct al tranzacionrii.

50
STANDARDE PENTRU ACTIVE

Bunuri imobile
SEV 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare (IVS 230)
SEV 232 Evaluarea proprietii generatoare de afaceri
SEV 233 Investiia imobiliar n curs de construire (IVS 233)
SEV 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru
garantarea mprumutului (IVS 310)
SEV 320 Estimarea valorii de investiie pentru investitori individuali
(EVA 5)
SEV 330 Evaluarea bunurilor imobile n contextul Directivei privind
administratorii de fonduri de investiii alternative (EVA 7)
SEV 340 Evaluarea bunurilor imobile i eficiena energetic (EVA 8)
GEV 500 Determinarea valorii impozabile a cldirilor
GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile

ntreprinderi, fond de comer i alte active necorporale


SEV 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi (IVS 200)
SEV 210 Active necorporale (IVS 210)
GEV 600 Evaluarea ntreprinderii

Bunuri mobile
SEV 220 Maini, echipamente i instalaii (IVS 220)
GEV 620 Evaluarea bunurilor mobile de natura mainilor,
echipamentelor, instalaiilor i stocurilor

Aciuni i alte instrumente financiare


SEV 250 Instrumente financiare (IVS 250)
Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar
STANDARD DE EVALUARE SEV 230

Drepturi asupra proprietii imobiliare


(IVS 230)
Coninut Paragrafe
CERINE 1
Termenii de referin ai evalurii 24
Implementare 5
Raportare 6
COMENTARII

SEV 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare


Tipuri de drepturi asupra proprietii imobiliare C1C3
Ierarhia drepturilor C4C7
Chiria C8C11
Abordri n evaluare C12
Abordarea prin pia C13C15
Abordarea prin venit C16C21
Abordarea prin cost C22C24

CERINE

1. Principiile coninute n Standardele generale se aplic la


evaluarea drepturilor asupra proprietii imobiliare. Acest standard
include doar modificri, cerine suplimentare sau exemple
specifice privind modul de aplicare a Standardelor generale
pentru evalurile care cad sub incidena acestui standard.

Termenii de referin ai evalurii (SEV 101)


2. Pentru respectarea cerinei din SEV 101, paragraful 2(d), de
identificare a activului care se evalueaz, trebuie incluse
urmtoarele considerente:
o descriere a dreptului asupra proprietii imobiliare care se
evalueaz;
identificarea oricrui drept absolut sau subordonat1 care
influeneaz dreptul care se evalueaz.

1 n Romnia, conform noului Cod civil, se folosesc sintagmele drept real principal,
respectiv drept real accesoriu.

53
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

3. Pentru respectarea cerinelor din SEV 101, paragrafele 2(g) i


2(h), de prezentare a documentrii necesare pentru elaborarea
evalurii, a naturii i sursei informaiilor utilizate, trebuie incluse
urmtoarele considerente:
dovezile necesare pentru verificarea dreptului asupra
proprietii imobiliare i a oricror drepturi asociate relevante;
amploarea oricrei inspecii;
responsabilitatea pentru informaiile despre suprafaa
amplasamentului i despre orice suprafee ale construciei;
responsabilitatea pentru confirmarea specificaiilor i strii
oricrei construcii;
documentarea necesar privind natura, specificaiile i
adecvarea serviciilor;
existena oricror informaii privind starea solului i a fundaiei;
responsabilitatea pentru identificarea riscurilor de mediu
nconjurtor, reale sau poteniale;
autorizaiile sau restriciile legale referitoare la utilizarea
proprietii imobiliare i a oricror construcii.
4. Exemple tipice de ipoteze speciale, care ar putea fi necesar s fie
convenite i confirmate pentru conformarea cu cerina SEV 101,
paragraful 2(i), sunt:
apariia unei modificri fizice specificate, de exemplu, o
construcie propus este evaluat ca i cum ar fi finalizat la
data evalurii;
apariia unei modificri n statutul legal al cldirii, de exemplu, o
cldire vacant ar fi fost nchiriat sau c o cldire nchiriat a
devenit vacant la data evalurii.

Implementare (SEV 102)


5. Nu exist cerine suplimentare pentru drepturile asupra proprietii
imobiliare.

Raportare (SEV 103)


6. Nu exist cerine suplimentare n cazul drepturilor asupra
proprietii imobiliare, n afara includerii referinelor relevante
referitoare la aspectele prezentate n termenii de referin ai
evalurii, n conformitate cu paragrafele 24 anterioare.

54
SEV 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare

COMENTARII

Tipuri de drepturi asupra proprietii imobiliare

C1. Un drept asupra proprietii imobiliare confer titularului dreptul


de a poseda, a folosi sau ocupa ori de a dispune de teren i
construcii. Exist trei tipuri de baz ale dreptului asupra
proprietii imobiliare:
(a) dreptul absolut asupra oricrei suprafee de teren. Titularul
acestui drept are un drept absolut de a poseda i a dispune
de teren i de orice construcii existente pe acesta, n mod
perpetuu, afectat numai de drepturi subordonate i ngrdiri
stabilite prin lege;
(b) un drept subordonat care confer titularului dreptul exclusiv
de a poseda i de a folosi o anumit suprafa de teren sau
de cldire, pentru o anumit perioad, de exemplu, conform
clauzelor unui contract de nchiriere;
(c) un drept de folosin a terenului sau construciilor, fr un
drept exclusiv de a poseda i de a folosi, de exemplu, un
drept de trecere pe teren sau de a-l folosi numai pentru o
anumit activitate.
C2. Drepturile asupra proprietii imobiliare pot fi deinute n comun,
caz n care mai muli titulari l pot partaja, sau individual, cnd
fiecare titular deine o anumit cot-parte.
C3. Dei n diferite ri se utilizeaz diferite cuvinte i termeni pentru a
descrie aceste tipuri de drepturi asupra proprietii imobiliare,
conceptele de drept absolut de proprietate, de drept exclusiv
asupra proprietii pentru o perioad limitat de timp sau de drept
neexclusiv asupra proprietii pentru un anumit scop sunt comune
celor mai multe jurisdicii. Caracteristica terenului i a
construciilor de a fi imobile semnific faptul c ntr-o tranzacie
este transferat dreptul deinut de o parte i nu n mod efectiv,
terenul i construciile. Deci, valoarea se ataeaz mai degrab
dreptului asupra proprietii imobiliare, dect fizic, terenului i
construciilor.

Ierarhia drepturilor

C4. Diferitele tipuri de drepturi asupra proprietii imobiliare nu se


exclud reciproc. Un drept absolut de proprietate poate fi afectat de
unul sau mai multe drepturi subordonate. Titularul dreptului
absolut de proprietate poate acorda un drept de nchiriere asupra

55
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

unei pri sau asupra ntregii sale proprieti. Drepturile de


nchiriere acordate direct de ctre titularul dreptului absolut de
proprietate sunt drepturi de nchiriere iniial. Dac nu este
interzis prin clauzele contractului de nchiriere, titularul dreptului
de nchiriere iniial poate nchiria o parte sau ntreaga proprietate
unei tere pri, dreptul rezultat fiind numit drept de subnchiriere.
Durata dreptului de subnchiriere va fi ntotdeauna mai scurt
dect durata nchirierii iniiale, din care provine, chiar i cu o
singur zi.
C5. Aceste drepturi asupra proprietii imobiliare vor avea propriile lor
caracteristici, aa cum se prezint n exemplele urmtoare:
dei un drept absolut de proprietate acord un drept integral de
proprietate n mod perpetuu, el poate fi afectat de unele
drepturi subordonate. Aceste drepturi subordonate pot include
nchirierea, restricii impuse de proprietarul anterior sau
restricii impuse prin contract;
un drept de nchiriere va fi acordat pentru o anumit perioad,
la sfritul creia proprietatea revine titularului dreptului absolut
de proprietate, drept din care a provenit. Contractul de
nchiriere va include n mod normal obligaiile chiriaului, de
exemplu, plata chiriei i a altor cheltuieli. De asemenea, poate
impune condiii sau restricii, cum ar fi modalitatea de folosin
a proprietii sau modalitatea de transferare a dreptului ctre o
ter parte;
un drept de folosin poate fi deinut n mod perpetuu sau pe o
perioad determinat. Dreptul poate fi condiionat de
efectuarea plilor sau de respectarea anumitor condiii de
ctre locatar.
C6. De aceea, cnd se evalueaz un drept asupra proprietii
imobiliare este necesar s se identifice natura drepturilor deinute
de titularul acelui drept i s se aib n vedere orice limitri sau
sarcini impuse de existena altor drepturi asupra aceleiai
proprieti. n mod frecvent, suma valorilor diferitelor drepturi
individuale asupra aceleiai proprieti va fi diferit de valoarea
dreptului absolut de proprietate negrevat de sarcini.
C7. Drepturile asupra proprietii imobiliare sunt definite prin
constituie i adesea sunt reglementate prin legislaia naional
sau prin reglementri ale administraiei locale. nainte de a face o
evaluare a unui drept asupra proprietii imobiliare este esenial
s se cunoasc cadrul legal relevant care afecteaz dreptul supus
evalurii.

56
SEV 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare

Chiria

C8. Cnd se evalueaz fie un drept de proprietate afectat de


locaiune, fie un drept creat de contractul de nchiriere, este
necesar s se ia n considerare chiria contractual, iar n cazul n
care aceasta este neobinuit, chiria de pia.
C9. Chiria de pia este suma estimat pentru care un drept asupra
proprietii imobiliare ar putea fi nchiriat, la data evalurii, ntre un
locator hotrt i un locatar hotrt, cu clauze de nchiriere
adecvate, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing
adecvat i n care prile au acionat fiecare n cunotin de
cauz, prudent i fr constrngere.
C10. Comentariile prezentate pentru definiia similar a valorii de pia
din SEV 100 Cadrul general pot fi aplicate pentru a ajuta la
interpretarea definiiei chiriei de pia. n particular, suma estimat
exclude o chirie majorat sau micorat de clauze, contraprestaii
sau faciliti speciale. Clauzele de nchiriere adecvate sunt
clauzele care ar fi convenite n mod uzual pe piaa tipului de
proprietate imobiliar, la data evalurii, ntre participanii de pe
pia. Mrimea chiriei de pia ar trebui s fie prezentat numai n
corelaie cu clauzele principale de nchiriere care au fost asumate.
C11. Chiria contractual reprezint chiria care se conformeaz
clauzelor unui anumit contract efectiv de nchiriere. Aceasta poate
fi fix sau variabil pe durata contractului de nchiriere. Frecvena
plii chiriei i baza calculrii variaiilor acesteia sunt stipulate n
contractul de nchiriere i trebuie s fie identificate i nelese
pentru a putea stabili beneficiile totale ce revin locatorului, precum
i obligaiile locatarului.

Abordri n evaluare

C12. Toate cele trei abordri principale n evaluare, descrise n SEV


100 Cadrul general, pot fi aplicate pentru evaluarea unui drept
asupra proprietii imobiliare.

Abordarea prin pia

C13. Drepturile asupra proprietii imobiliare nu sunt omogene. Chiar


dac terenul i construciile, de care este ataat dreptul asupra
proprietii imobiliare supus evalurii, au caracteristici fizice
identice cu ale altora care se tranzacioneaz pe pia, localizarea
va fi diferit. n pofida acestor deosebiri, abordarea prin pia se
aplic, n mod uzual, pentru evaluarea drepturilor asupra
proprietii imobiliare.

57
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

C14. Pentru a putea compara subiectul evalurii cu preul altor drepturi


asupra proprietii imobiliare, care au fost recent tranzacionate
sau care pot fi disponibile pe pia, este normal s se adopte un
criteriu de comparaie adecvat. Criteriile de comparaie, care se
utilizeaz frecvent, rezult din analiza preurilor de vnzare prin
calcularea preului pe metru ptrat pentru o cldire sau a preului
pe hectar pentru teren. Alte criterii folosite pentru compararea
preurilor, atunci cnd exist suficient omogenitate ntre
caracteristicile fizice ale proprietilor, sunt preul pe camer sau
preul pe unitatea de producie, de exemplu, n cazul produciei
agricole. Un criteriu de comparaie este util numai atunci cnd
este selectat n mod judicios i este aplicat proprietii subiect i
proprietilor comparabile n fiecare analiz. n msura n care
este posibil, orice criteriu de comparaie utilizat ar trebui s fie cel
care se utilizeaz n mod obinuit de ctre participanii de pe piaa
relevant.
C15. n evaluare, ncrederea care poate fi acordat informaiei despre
preul oricrei comparabile se determin prin comparaia
diferitelor caracteristici ale proprietii imobiliare i ale tranzaciei
din care au rezultat datele despre pre, cu cele ale proprietii
evaluate. Trebuie luate n considerare diferenele dintre
urmtoarele elemente:
dreptul care ofer dovada despre pre i dreptul asupra
proprietii supus evalurii;
localizrile respective;
calitatea terenului sau vrsta i specificaiile construciilor;
utilizarea permis sau zonarea pentru fiecare proprietate
imobiliar;
situaiile n care a fost determinat preul i tipul valorii solicitat;
data efectiv a dovezii despre pre i data evalurii solicitat.

Abordarea prin venit

C16. Sub denumirea generic de abordare prin venit sunt utilizate


diverse metode pentru indicarea valorii, toate acestea avnd ca o
caracteristic comun faptul c valoarea se bazeaz pe un venit
realizat sau pe unul previzionat, care fie este generat, fie ar putea
fi generat de ctre un titular al dreptului. n cazul unei investiii
imobiliare, acel venit ar putea fi sub form de chirie; n cazul unei
cldiri ocupate de proprietar ar putea fi o chirie asumat/ipotetic

58
SEV 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare

(sau chirie evitat), determinat pe baza costului care ar fi


suportat de proprietar pentru a nchiria un spaiu echivalent. n
cazul n care o cldire este specializat numai pentru un anumit
tip de activitate comercial, venitul este deseori reprezentat de
fluxul de numerar efectiv sau potenial, provenit din activitatea
comercial, care ar reveni proprietarului acelei cldiri.
C17. Fluxul de venit identificat este utilizat apoi pentru a indica valoarea
printr-un proces de capitalizare. Un flux de venit, care este
probabil s rmn constant, poate fi capitalizat prin aplicarea
unei rate de capitalizare sau multiplicator. Acesta reprezint
ctigul sau randamentul pe care un investitor l-ar atepta sau
ctigul teoretic pe care un proprietar ocupant l-ar atepta s
reflecte valoarea banilor n timp, precum i riscurile i
recompensrile proprietarului. Aceast metod, cunoscut sub
denumirea uzual de metoda randamentului cu toate riscurile
incluse (engl. all risks yield method), este rapid i simpl, dar
utilizarea ei nu este credibil n situaia c, n perioadele viitoare,
venitul se ateapt s se modifice ntr-o msur mai mare dect
se ateapt n general pe pia sau n cazul n care este necesar
o analiz mai sofisticat a riscului.
C18. n astfel de cazuri, se pot utiliza diferitele modele ale fluxului de
numerar actualizat. Acestea difer n mod semnificativ, dar au
drept caracteristic de baz faptul c venitul net, dintr-o perioad
viitoare definit, se aduce la valoarea actualizat prin utilizarea
unei rate de actualizare. Suma valorilor actualizate, din perioadele
individualizate, reprezint valoarea capitalului. Ca i n cazul
metodei randamentului cu toate riscurile incluse, rata de
actualizare aferent unui model al fluxului de numerar actualizat
se va baza pe valoarea banilor n timp, precum i pe riscurile i
recompensrile proprietarului, ataate fluxului de numerar n
cauz.
C19. Randamentul sau rata de actualizare comentate anterior vor fi
determinate de termenii de referin ai evalurii. Dac obiectivul
este de a stabili valoarea pentru un anumit proprietar sau pentru
un proprietar potenial, n baza criteriilor de investiii proprii ale
acestora, rata utilizat poate reflecta rata rentabilitii cerut de
acetia sau costul mediu ponderat al capitalului. Dac scopul este
estimarea valorii de pia, rata se va obine din examinarea
rentabilitilor implicite derivate din preurile pltite pentru
drepturile asupra proprietii imobiliare tranzacionate pe pia
ntre participanii de pe pia.

59
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

C20. Rata de actualizare adecvat ar trebui s fie determinat n urma


analizei ratelor implicite n tranzaciile de pia. Cnd acest lucru
nu este posibil, se poate construi o rat de actualizare adecvat,
plecnd de la o rat tipic fr risc a rentabilitii, corectat
pentru riscurile i oportunitile adiionale specifice unui anumit
drept asupra proprietii imobiliare.
C21. Randamentul adecvat sau rata de actualizare adecvat vor
depinde i de faptul dac datele de intrare utilizate pentru venit
sau pentru fluxurile de numerar se exprim n niveluri curente
(termeni reali) sau dac previziunile au fost fcute cu includerea
inflaiei sau deflaiei viitoare preconizate.2

Abordarea prin cost

C22. Aceast abordare este aplicat, n general, pentru evaluarea


drepturilor asupra proprietii imobiliare prin metoda costului de
nlocuire net3 (dup deducerea deprecierii n. t.). Ea se utilizeaz
cnd fie nu exist nicio dovad despre preurile de tranzacionare
pentru proprieti imobiliare similare, fie nu exist niciun flux de
venit identificabil, efectiv sau teoretic, care ar reveni titularului
dreptului. Aceast abordare se utilizeaz, n principal, pentru
evaluarea proprietii imobiliare specializate, adic a proprietii
imobiliare care se vinde rar sau chiar nu se vinde pe pia, cu
excepia cazului n care se vinde ntreprinderea sau entitatea din
care face parte.
C23. Prima etap solicit calcularea unui cost de nlocuire. n mod
normal, acesta reprezint costul de nlocuire a proprietii
imobiliare cu un echivalent modern, la data evalurii. O excepie
este cazul n care ar fi necesar ca o proprietate imobiliar
echivalent s fie o replic a proprietii imobiliare subiect, pentru
a furniza aceeai utilitate unui participant de pe pia, caz n care
costul de nlocuire ar fi mai degrab cel de reproducere sau de
reconstruire a cldirii subiect, dect cel de nlocuire cu un
echivalent modern. Costul de nlocuire este necesar s reflecte i
toate costurile suplimentare, cum ar fi valoarea terenului,
infrastructura, onorariile pentru proiectare i cheltuielile de
finanare care ar fi suportate de un participant de pe pia pentru
producerea unui activ echivalent.

2 Detalii suplimentare sunt coninute n ndrumarul elaborat de IVSC: IE 1 Fluxul de


numerar actualizat. Bucureti: IROVAL, 2012.
3 Detalii suplimentare sunt coninute n ndrumarul elaborat de IVSC: IE 2 Abordarea
prin cost a activelor corporale. Bucureti: IROVAL, 2012.

60
SEV 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare

C24. Costul echivalentului modern se corecteaz apoi pentru a fi


reflectat deprecierea. Scopul ajustrii pentru depreciere este
acela de a estima cu ct ar fi mai puin valoroas proprietatea
imobiliar subiect, pentru un potenial cumprtor, fa de
echivalentul su modern. Deprecierea ia n considerare starea
fizic, utilitatea funcional i economic a proprietii imobiliare
subiect, n comparaie cu echivalentul su modern.

61
STANDARD DE EVALUARE SEV 232

Evaluarea proprietii generatoare de


afaceri
Coninut Paragrafe
Introducere 1-5
Arie de aplicabilitate 6-7
Relaia cu standardele de contabilitate 8
Instruciuni de aplicare 9-27
SEV 232 Evaluarea proprietii generatoare de afaceri

Particulariti 28-29

Introducere

1. Proprietile generatoare de afaceri (PGA) sunt proprieti


individuale, precum hoteluri, staii de benzin, restaurante, baruri,
cluburi de noapte, cazinouri, cinematografe, teatre, spitale
.a.m.d., care, n mod uzual, se tranzacioneaz pe pia ca
entiti n funciune. Aceste proprieti includ nu numai teren i
construcii, ci i alte active corporale (mobilier, instalaii i
echipamente), ca i o component a afacerii i active
necorporale, incluznd fondul comercial transferabil.
2. Caracteristica esenial a PGA este faptul c aceste proprieti
au fost dezvoltate pentru o utilizare specific, astfel c valoarea
lor este dat de beneficiul pe care l poate genera aceast
utilizare. Aceste proprieti se difereniaz de proprietile de tip
generic, o proprietate generic putnd fi utilizat n cadrul mai
multor tipuri de afaceri, precum activiti comerciale, industriale
sau de birouri.
3. Acest SEV ofer o orientare att pentru evaluarea PGA n
ntregul lor, ca active operaionale, ct i pentru alocarea valorii
PGA pe principalele sale componente. Acest SEV trebuie citit n
corelaie cu SEV menionate la paragraful 6.
4. Anumite concepte utilizate n evaluarea ntreprinderilor, altele
dect PGA (vezi SEV 200 ntreprinderi i participaii la
ntreprinderi), trebuie s fie distinse de cele folosite exclusiv n
evaluarea proprietilor generatoare de afaceri (a se vedea i
paragraful 21).

62
SEV 232 Evaluarea proprietii generatoare de afaceri

5. Acest standard presupune c utilizarea curent a proprietii va


continua. Cu toate acestea, atunci cnd este evident c PGA ar
putea avea o utilizare alternativ ce ar produce o valoare mai
mare, este necesar ca acest fapt s fie prezentat n mod adecvat
n raportul de evaluare. Dac se estimeaz i valoarea pentru
utilizarea alternativ, atunci trebuie s fie prezentat modul n care
au fost considerate costurile de ntrerupere sau ncetare a
activitii curente, precum i alte costuri asociate utilizrii
alternative.

Arie de aplicabilitate

6. Acest SEV este orientat exclusiv pe evaluarea PGA. Pentru o


aprofundare a modului de aplicare a principiilor de evaluare,
trebuie avute n vedere urmtoarele standarde:
SEV 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi,
SEV 210 Active necorporale,
SEV 220 Maini, echipamente i instalaii,
SEV 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare,
SEV 233 Investiia imobiliar n curs de construire,
SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar
SEV 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru
garantarea mprumutului.
7. Pentru evaluarea PGA n scopuri fiscale se vor utiliza
instruciunile prevzute n GEV 500 Determinarea valorii
impozabile a cldirilor, evaluarea pentru impozitare nefcnd
parte din aria de aplicabilitate a SEV 232.

Relaia cu standardele de contabilitate

8. Conform Standardelor Internaionale de Raportare Financiar


(IFRS), ca i n cazul altor tipuri de proprieti imobiliare, o PGA
poate fi nregistrat n bilan fie la cost, fie la valoarea just (vezi
SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar).

Instruciuni de aplicare

9. Acest SEV descrie acea categorie de proprietate pe care o


denumete PGA i explic modalitatea de evaluare a PGA, n
concordan cu SEV 100 Cadrul general.
10. n evaluarea unei PGA, evaluatorul poate gsi ca fiind relevante
instruciuni din standardele de evaluare citate n paragraful 6.

63
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Dac evaluarea se face n scopul ntocmirii situaiilor financiare,


evaluatorul va face referire la SEV 300 Evaluri pentru
raportarea financiar.
11. Pentru evaluarea unei PGA abordarea principal ce poate fi
aplicat este abordarea prin venit. Abordarea prin pia se
recomand a fi utilizat conform instruciunilor din SEV 230
Drepturi asupra proprietii imobiliare i poate fi aplicat pentru a
verifica rezultatele abordrii prin venit. Abordarea prin cost nu
este n mod normal aplicabil.
12. PGA sunt considerate proprieti comerciale individuale i, n mod
curent, se evalueaz utiliznd abordarea prin venit, pe baza
profitului lor potenial nainte de dobnd, de impozit i de
amortizare (EBITDA), corectat pentru a reflecta activitatea unui
operator de eficien rezonabil i, adesea, fie pe baza
metodologiei DCF, fie prin utilizarea unei rate de capitalizare
aplicate la EBITDA. Rata de actualizare sau de capitalizare
trebuie s fie adecvat profitului operaional sustenabil (EBITDA)
i s fie bazat pe tranzacii comparabile relevante de pe pia.
13. Opiunea pentru una dintre cele dou metode de evaluare (DCF
sau capitalizare) va trebui justificat n raportul de evaluare.
Astfel, metoda DCF este recomandat n cazul estimrii unor
fluxuri de numerar variabile n timp sau n cazul evalurii unor
PGA complexe, ce necesit o analiz pe elemente componente
(de exemplu, veniturile unui hotel pot fi generate de elemente cu
dinamic diferit, cum ar fi: rezervrile de camere, organizarea de
evenimente i serviciile de tip restaurant).
14. Evalurile de PGA sunt, de regul, bazate pe ipoteza continuitii
activitii de ctre un operator de eficien rezonabil (OER), care
beneficiaz de licenele existente, de toate mijloacele fixe i
obiectele de inventar necesare afacerii i de un fond de rulment
adecvat. Valoarea proprietii, care include i fondul comercial
transferabil, rezult dintr-un nivel mentenabil estimat al activitii
comerciale. Dac evaluarea cerut se bazeaz pe orice alt
ipotez, evaluatorul trebuie s prezinte n mod explicit ipoteza
respectiv.
15. Deoarece nivelul curent al performanelor afacerii poate fi punctul
de plecare n estimarea nivelului rezonabil i mentenabil al
activitii, ar trebui fcute ajustri adecvate pentru veniturile i
cheltuielile atipice, astfel nct s se reflecte activitatea comercial
a unui operator de eficien rezonabil.
16. Din analiza pieei se poate concluziona c un operator de
eficien rezonabil poate mbunti potenialul comercial al PGA

64
SEV 232 Evaluarea proprietii generatoare de afaceri

n urma unor modificri aduse proprietii. Orice astfel de


mbuntiri reflectate la nivelul beneficiilor ateptate vor trebui s
includ n estimri i costurile echivalente pentru a duce la bun
sfrit mbuntirile. Un exemplu de astfel de costuri pot fi
costurile de redecorare, costurile pentru reparaii etc.
17. Orice informaii i ipoteze luate n considerare pentru a prezenta
activitatea unui operator de eficien rezonabil vor trebui
justificate n raportul de evaluare pe baza unor analize
comparative de pia.
18. n cazul evalurii unei PGA, trebuie verificat existena unor
echipamente deinute de tere pri i specificat faptul c valoarea
acestora este inclus sau nu n valoarea prezentat n raport de
evaluare al PGA.
19. Pot exista active corporale eseniale pentru buna funcionare a
unei PGA, care pot fi deinute indirect, printr-o structur mai
complex, sau pot fi deinute prin contracte de leasing financiar. n
cadrul procesului de evaluare trebuie avut n vedere dac aceste
active pot fi transferate odat cu vnzarea PGA. n cazul n care
aceste active nu pot fi transferate, trebuie reflectat impactul
absenei acestora asupra unui potenial cumprtor al PGA. De
asemenea, trebuie avut n vedere necesitatea prelungirii
anumitor licene i posibilitatea beneficierii de pe urma avizelor
existente.
20. Trebuie s se fac deosebirea dintre valoarea activelor unei PGA
i valoarea afacerii desfurat utiliznd proprietatea. n situaia
n care proprietarul PGA nu este i operatorul afacerii, trebuie
alocat o parte din profitul operaional sustenabil (POS) pentru a
acoperi remunerarea capitalului investit de operator. n alocarea
POS ntre proprietar i operator, evaluatorul ar trebui s in cont
de relaia risc ctig specific capitalului investit de cele dou
pri.
21. Chiar dac tehnicile i conceptele sunt similare cu cele utilizate n
mod frecvent pentru evaluarea unor ntreprinderi (cu
amendamentul c evaluarea PGA nu ine seama de taxele fiscale,
de regimul de amortizare, de costul capitalului mprumutat i de
capitalul investit n afacere), evaluarea PGA se bazeaz pe alte
date de intrare, fa de cele care fundamenteaz, n mod uzual,
evaluarea unei ntreprinderi.
22. De regul, activele componente ale unei PGA sunt:
teren;
construcie/construcii;

65
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

maini, echipamente i instalaii, inclusiv programe pentru


calculator;
stocuri care pot fi incluse sau nu (se va face precizarea
necesar);
active necorporale, inclusiv fondul comercial transferabil;
orice licen sau aviz de funcionare necesar derulrii afacerii.
23. Se poate solicita ca valoarea rezultat s se aloce pe diferitele
active componente ale PGA, n vederea raportrii financiare sau,
cnd se cere, n scopul garantrii mprumutului proprietii.
24. O estimare a valorilor individuale ale componentelor poate proveni
numai dintr-o alocare, cu excepia cazului cnd exist dovezi
directe de pia, disponibile pentru una sau mai multe din aceste
componente, pentru a izola valoarea componentei din ntreaga
valoare a PGA.
25. Valorile individuale ale componentelor rezultate din alocarea
valorii de pia a PGA nu reprezint neaprat valori de pia.
26. Prin natura lor, PGA sunt active specializate create, de regul,
pentru o utilizare specific. Modificrile condiiilor de pia,
datorate structurii domeniului, concurenei locale, legislaiei sau
altor cauze, pot avea un impact important asupra valorii PGA.
27. Atunci cnd procedeaz la evaluarea unei PGA, evaluatorul va
trebui s aib cunotine suficiente despre specificul segmentului
de pia, pentru a fi capabil s judece capacitatea de a genera o
activitate comercial realizabil de un OER, precum i cunotine
despre valoarea individual a elementelor componente ale PGA.

Particulariti

28. Prevederile acestui standard se aplic i n cazul n care se


evalueaz un PGA aflat ntr-una din urmtoarele situaii:
a. activitatea PGA este sistat i nu sunt disponibile date i
informaii referitoare la activitatea derulat n perioada
anterioar;
b. activitatea PGA este sistat i o parte sau toate activele PGA
nu mai sunt disponibile sau operaionale;
c. debutul activitii PGA.
29. n aceste situaii evaluarea trebuie s in cont de costurile i
durata achiziiei i instalrii echipamentelor, obinerii de noi
licene sau autorizaii, recrutrii i instruirii personalului i n final
atingerii venitului sustenabil (VS).

66
Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar
STANDARD DE EVALUARE SEV 233

Investiia imobiliar n curs de


construire1 (IVS 233)

Coninut Paragrafe

CERINE 1
Termenii de referin ai evalurii 23
Implementare 4

SEV 233 Investiia imobiliar n curs de construire


Raportare 5

COMENTARII
Investiia imobiliar C1C3
Abordri n evaluare C4C10
Date de intrare pentru evaluare C11
Cerine speciale pentru raportarea financiar C12
Cerine speciale n cazul evalurilor pentru
C13
garantarea mprumutului

CERINE

1. Principiile coninute n Standardele generale i n SEV 230


Drepturi asupra proprietii imobiliare se aplic la evaluarea
investiiei imobiliare n curs de construire. Acest standard include
doar modificrile, cerinele suplimentare sau exemplele specifice
privind modul de aplicare a Standardelor generale pentru
evalurile care cad sub incidena acestui standard.

Termenii de referin ai evalurii (SEV 101)


2. Pentru conformarea la cerinele de declarare a documentrii
necesare i a naturii i sursei informaiilor, n conformitate cu
SEV 101 paragrafele 2(g) i respectiv (h), se vor comenta
urmtoarele aspecte:
sursa informaiilor despre construcia aflat n faz de proiect,
de exemplu, identificarea planurilor i specificaiilor care vor fi
utilizate pentru a indica valoarea proiectului finalizat;

1 Expresia n curs de construire este echivalent cu expresia n curs de execuie din IFRS.

67
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

sursa informaiilor despre costurile de construire i alte costuri


necesare pentru finalizarea proiectului.
3. Exemple tipice de ipoteze sau ipoteze speciale care trebuie s fie
convenite i confirmate pentru a ndeplini cerinele din SEV 101,
paragraful 2(i), sunt:
construcia va fi finalizat n conformitate cu planurile i
specificaiile identificate;
toate condiiile preliminare pentru nchirierile convenite aferente
construciei finalizate, ar fi ndeplinite sau respectate.

Implementare (SEV 102)


4. Nu exist cerine suplimentare pentru investiia imobiliar n curs
de construire.

Raportare (SEV 103)


5. Un raport de evaluare a unei investiii imobiliare n curs de
construire va include, n plus fa de cerinele minime prezentate
n SEV 103 Raportare i SEV 230 Drepturi asupra proprietii
imobiliare, meniuni adecvate referitoare la situaiile incluse n
termenii de referin ai evalurii, n conformitate cu paragrafele 2
i 3 anterioare. De asemenea, raportul va include comentarii
referitoare la unele probleme, dac acestea sunt relevante pentru
scopul evalurii, respectiv:
o specificare a faptului c proiectul este n curs de construire;
o descriere a proiectului;
o descriere a stadiului procesului de construire, a costului
estimat necesar pentru finalizarea proiectului i sursa acestei
estimri;
identificarea i, dac este posibil, cuantificarea riscurilor
rmase asociate proiectului, fcndu-se distincie ntre riscurile
aferente generrii venitului din nchiriere i riscurile de
construire;
o descriere a modalitii n care aceste riscuri au fost reflectate
n evaluare;
datele relevante de intrare pentru evaluare i ipotezele
asumate pentru a determina aceste date de intrare;
un rezumat al situaiei contractelor principale n vigoare, dac
este relevant.

68
SEV 233 Investiia imobiliar n curs de construire

COMENTARII

Investiia imobiliar
C1. Investiia imobiliar este o proprietate imobiliar, respectiv un
teren sau o construcie, ori o parte a unei construcii sau ambele,
deinut de proprietar mai degrab pentru a obine venituri din
chirii sau pentru creterea valorii capitalului sau ambele, dect
pentru:
(a) a fi utilizat pentru producerea sau furnizarea de bunuri sau
servicii sau n scopuri administrative, sau pentru
(b) a fi vndut pe parcursul desfurrii normale a activitii.
C2. Proprietarul poate deine un drept absolut sau subordonat asupra
investiiei imobiliare. Pentru descrierea tipurilor de drepturi asupra
proprietii imobiliare i a principiilor de evaluare a acestora, a se
vedea SEV 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare. Acest
standard se refer la situaia n care o investiie imobiliar se afl
n curs de construire la data evalurii.
C3. Evalurile investiiei imobiliare nefinalizate pot fi solicitate pentru
diverse scopuri, incluznd:
achiziii, fuziuni i vnzri de ntreprinderi sau pri de
ntreprinderi;
garantarea mprumutului;
litigii;
raportare financiar.

Abordri n evaluare
C4. Acest standard furnizeaz principiile care trebuie urmate n
estimarea valorii de pia a investiiei imobiliare n curs de
construire. Valoarea de pia este comentat amnunit n SEV
100 Cadrul general, ns, pe scurt, scopul este acela de a se
estima preul care ar putea fi pltit i ncasat ntr-un schimb
ipotetic pe pia, a unei proprieti imobiliare nefinalizate, la data
evalurii.
C5. n practic, ntre participanii de pe pia se transfer puine
investiii imobiliare nefinalizate, cu excepia cazurilor cnd
reprezint fie o parte a unui transfer al entitii deintoare, ori
vnztorul se afl fie n insolven, fie se confrunt cu insolvena
i, deci, nu are capacitatea de a finaliza proiectul. Chiar i n
situaia, puin probabil, n care exist dovada transferului altei
investiii imobiliare nefinalizate, la o dat apropiat de data
evalurii, aproape sigur c stadiile lucrrilor de construire vor fi

69
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

diferite, chiar dac, din anumite puncte de vedere, proprietile


imobiliare ar fi similare.
C6. n absena datelor directe privind vnzrile comparabile, valoarea
trebuie estimat prin utilizarea unei sau a mai multor abordri n
evaluare bazate pe pia. Aceste abordri pot s utilizeze
informaii dintr-o varietate de surse, incluznd:
dovezi privind vnzrile de proprieti imobiliare comparabile,
aflate n locaii diferite sau n stri diferite, cu ajustri efectuate
pentru a cuantifica aceste diferene;
dovezi privind vnzrile de proprieti imobiliare comparabile,
tranzacionate n condiii economice diferite, cu ajustri
efectuate pentru a cuantifica aceste diferene;
previziuni ale fluxului de numerar actualizat sau capitalizarea
venitului fundamentate pe date de pia comparabile
referitoare la costurile de construire, clauzele contractelor de
nchiriere, cheltuielile de exploatare, ipotezele privind
creterea, ratele de actualizare i de capitalizare i alte date
de intrare relevante.
C7. Valoarea de pia a unei investiii imobiliare nefinalizate va
reflecta ateptrile participanilor de pe pia asupra valorii
proprietii imobiliare finalizate, din care se deduc costurile
necesare finalizrii proiectului i ajustrile adecvate pentru profit i
risc. Evaluarea i toate ipotezele relevante utilizate n evaluare ar
trebui s reflecte condiiile de pia de la data evalurii.
C8. Nu este adecvat s se estimeze valoarea de pia a unei investiii
imobiliare nefinalizate lund n considerare numai planul
proiectului sau studiul de fezabilitate realizat la nceputul
proiectului. Odat ce execuia proiectului a nceput, acesta nu mai
este un instrument credibil pentru estimarea valorii, deoarece
datele de intrare pentru evaluare vor fi cele istorice. Din acest
motiv, o abordare bazat pe estimarea procentajului n care a fost
executat proiectul, nainte de data evalurii, este puin probabil s
fie relevant pentru determinarea valorii de pia curente.
C9. Dac intervalul de timp necesar, de la data evalurii pn la data
finalizrii noii investiii imobiliare, este astfel nct fluxurile de
numerar previzionate vor apare dup o perioad de timp i dac
valoarea banilor n timp ar avea o influen semnificativ, atunci
va fi mai adecvat s se utilizeze metoda fluxului de numerar
actualizat, care reflect ealonarea probabil n timp a acelor
fluxuri de numerar.

70
SEV 233 Investiia imobiliar n curs de construire

C10. O evaluare a unei investiii imobiliare n curs de construire poate fi


fcut fie prin utilizarea unui model al fluxului de numerar nominal,
fie a unui model al fluxului de numerar real2. n oricare dintre
aceste modele, obiectivul este estimarea valorii pe baza ipotezei
speciale c proprietatea imobiliar ar fi finalizat, din care sunt
efectuate, apoi, deduceri adecvate pentru a estima valoarea
proprietii imobiliare aflat n stadiul ei curent de construire. Cel
mai adecvat dintre aceste modele va fi cel care, la data evalurii,
predomin pe piaa tipului respectiv de proprietate imobiliar.
Datele de intrare pentru evaluare utilizate ntr-un model nu ar
trebui s se utilizeze n cellalt model, iar raportul ar trebui s
precizeze clar care abordare a fost adoptat.

Date de intrare pentru evaluare


C11. Datele de intrare exacte utilizate pentru evaluare vor fi diferite n
funcie de abordarea n evaluare utilizat, dar, n mod uzual, vor
include pe cele prezentate n aceast seciune. De asemenea,
datele de intrare vor fi diferite funcie de utilizarea pentru fluxul de
numerar exprimat n termeni nominali sau pentru cel exprimat n
termeni reali, a se vedea paragraful C10 anterior. Date de intrare
tipice sunt:
(a) Proprietatea imobiliar finalizat
Valoarea proprietii imobiliare finalizate se poate baza pe
valorile curente n cazul ipotezei speciale c, la data evalurii,
ar fi deja finalizat sau pe baza valorii prospective a
proprietii imobiliare finalizate, adic valoarea preconizat a
proprietii imobiliare de la data cnd se anticipeaz c va fi
finalizat. O atenie deosebit trebuie acordat asigurrii
faptului c rata de actualizare utilizat este corelat cu
abordarea n evaluare i cu ipotezele utilizate.
(b) nchiriere
Dac trebuie s fie identificai chiriaii proprietii imobiliare
finalizate, va trebui s fie fcut o alocare pentru timpul i
costurile care ar permite atingerea unui grad de ocupare
stabilizat, de exemplu, perioada necesar pentru a atinge
grade de ocupare realiste pe termen lung. Costurile din
aceast perioad pot include onorarii, cheltuieli de marketing,
stimulente, ntreinere i alte cheltuieli nerecuperabile pentru
servicii. Dac exist contracte de nchiriere n vigoare, care
2
Pentru informaii suplimentare i ndrumri vezi ndrumarul de evaluare elaborat de IVSC: IE 1
Fluxul de numerar actualizat. Bucureti: IROVAL, 2012.

71
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

sunt condiionate de proiect sau de o parte relevant care


trebuie finalizat, acestea ar trebui prezentate n evaluare.
(c) Costurile de construire
Beneficiul oricrei lucrri executate nainte de data evalurii
va fi reflectat n valoare, dar nu va determina acea valoare. n
mod similar, plile anterioare din cadrul contractului de lucrri
curente, efectuate nainte de data evalurii, nu sunt relevante
pentru valoarea curent. Dimpotriv, sumele rmase de plat
n cadrul oricrui contract de lucrri legat de proiect, n vigoare
la data evalurii, reprezint deseori cea mai bun dovad a
costurilor de construire necesare pentru finalizarea lucrrii.
Totui, dac exist un risc important ca acel contract s nu
poat fi finalizat, de exemplu, din cauza unui litigiu sau a
insolvenei uneia dintre pri, este mai adecvat s se
determine costul aferent angajrii unui nou contractor care s
finalizeze lucrarea rmas. Dac nu exist n vigoare un
contract cu pre fix, atunci poate fi mai adecvat s se utilizeze
costul previzionat, de exemplu, preul care reflect ateptrile
rezonabile ale participanilor de pe pia la data evalurii,
privind costurile de la datele cnd sunt susceptibile a fi
suportate.
(d) Costurile finanrii
Acestea reprezint costul finanrii proiectului n perioada
cuprins ntre data obinerii creditului i data estimat a
rambursrii acestuia. Avnd n vedere faptul c creditorul
poate percepe riscurile din cursul fazei de construire ca fiind
substanial diferite fa de cele de dup finalizarea
construciei, costul finanrii ar trebui luat n considerare
separat pentru fiecare perioad. Chiar dac entitatea i
autofinaneaz proiectul, ar trebui folosite rate ale dobnzii
adecvate n contextul pieei, pentru a reflecta ratele dobnzii
care ar putea fi obinute pe pia de un cumprtor tipic al
proprietii imobiliare, la data evalurii.
(e) Alte costuri
Acestea includ cheltuielile pentru servicii juridice i
profesionale, pe care le-ar putea efectua n mod rezonabil un
cumprtor pentru finalizarea construciei i pentru nchirierea
investiiei imobiliare. Cu excepia cazului n care exist
contracte de nchiriere n vigoare, va trebui s se ia n
considerare i costurile rezonabile de marketing. Totui, ar
trebui ignorate orice costuri care ar putea fi suportate ntr-un
transfer efectiv al proprietii imobiliare, la data evalurii.

72
SEV 233 Investiia imobiliar n curs de construire

(f) Profitul i riscul cumprtorilor


Ar trebui fcut o alocare pentru profitul care ar fi ateptat de
ctre un cumprtor de pe pia pentru investiia imobiliar
nefinalizat. Acesta ar trebui s reflecte riscurile asociate cu
finalizarea programului de construire i cu realizarea venitului
anticipat sau a valorii anticipate a capitalului, la data evalurii.
Profitul cumprtorului poate fi exprimat fie ca un profit int,
fie ca o sum global, fie ca un procentaj din cost sau din
valoare.
Toate riscurile semnificative ar trebui s fie identificate i
estimate. Riscurile specifice, asociate cu orice proiect de
construire nefinalizat, vor include modificrile costurilor de
construire, ale costurilor finanrii i ale programului de
construire. Riscurile suplimentare, asociate cu investiia
imobiliar n curs de construire, includ fluctuaiile valorii
proiectului finalizat ntre data nceperii i data finalizrii,
precum i perioada de timp care va fi necesar pentru a
contracta chiriai i a asigura un venit stabilizat. Riscurile
asociate cu venitul generat de proprietatea imobiliar dup
finalizarea acesteia, ar trebui s fie identificate i evaluate
separat de riscurile asociate finalizrii construciei. Dac
datele de intrare pentru evaluare vor include valorile i
costurile curente, atunci riscul de modificare a acestora, ntre
data evalurii i data estimat a finalizrii, trebuie s fie luat n
considerare. Dac datele de intrare pentru evaluare se
bazeaz pe valorile i pe costurile prospective, ar trebuie luat
n considerare riscul ca aceste previziuni s nu fie conforme
cu realitatea.
Dac pentru obinerea valorii se utilizeaz metoda fluxului de
numerar actualizat, rata de actualizare poate fi rata minim a
rentabilitii care ar fi cerut pe pia de ctre un cumprtor
tipic.
Profitul anticipat de entitate la nceputul proiectului de
dezvoltare, nu este relevant pentru evaluarea participaiei
sale la proiect, dup ce a nceput edificarea construciei.
Valoarea ar trebui s reflecte acele riscuri rmase la data
evalurii i discontul sau profitul pe care un cumprtor al
proiectului nefinalizat l ateapt pentru a finaliza cu succes
proiectul.
(g) Alte consideraii
n situaiile n care s-a produs o schimbare pe pia fa de
data la care a fost conceput iniial, proiectul n curs de

73
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

construire poate s nu mai reprezinte cea mai bun utilizare a


terenului. n aceste cazuri, costurile pentru finalizarea
proiectului propus iniial pot fi nerelevante, deoarece un
cumprtor de pe pia fie ar demola orice construcii
nefinalizate, fie le-ar adapta pentru un alt proiect. n aceste
cazuri, valoarea investiiei imobiliare n curs de construire ar
trebui s reflecte valoarea curent a altui proiect, precum i
costurile i riscurile asociate cu finalizarea acelui proiect.

Cerine speciale pentru raportarea financiar


C12. Situaiile financiare se elaboreaz, n mod normal, pe ipoteza
continuitii activitii entitii, a se vedea SEV 300 Evaluri pentru
raportarea financiar, paragraful 4. Din acest motiv, este adecvat
s se presupun c orice contracte, de exemplu, pentru
construirea sau pentru nchirierea proprietii imobiliare dup
finalizarea acesteia, ar trece n sarcina cumprtorului, ntr-un
schimb ipotetic, chiar dac acele contracte pot s nu fie ncheiate
ntr-un schimb efectiv. O excepie ar fi dac, la data evalurii, ar
exista o dovad a unui risc mai mare dect cel normal, din partea
unei pri contractante, de a nu-i ndeplini obligaiile.

Cerine speciale n cazul evalurilor pentru garantarea


mprumutului

C13. Aa cum se arat n SEV 310 Evaluri ale drepturilor asupra


proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului, tipul valorii
adecvat pentru garantarea mprumutului este valoarea de pia.
Totui, n luarea n considerare ca garanie a valorii oricrei
proprieti imobiliare n curs de construire, trebuie s se in cont
de faptul c multe contracte se pot anula sau pot fi lovite de
nulitate, n situaia n care una dintre pri devine subiectul
procedurilor formale de insolven. De aceea, poate fi neadecvat
s se asume ipoteza c un cumprtor al unui proiect nefinalizat
poate avea beneficiul din contractele de construire existente i din
orice garanii asociate. n mod similar, ar trebui manifestat
pruden n a presupune c beneficiul oricrui acord de nchiriere
ncheiat de debitor, n calitate de locator, ar fi transferabil ctre un
cumprtor.

74
Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar
STANDARD DE EVALUARE SEV 310

Evaluri ale drepturilor asupra


proprietii imobiliare pentru garantarea

SEV 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului
mprumutului (IVS 310)

Coninut Paragrafe
Introducere

CERINE
Termenii de referin ai evalurii 25
Implementare 6
Raportare 78

GHID DE APLICARE
Dreptul asupra proprietii imobiliare G1G2
Faciliti G3
Abordri n evaluare G4
Tipuri de proprieti imobiliare G5
Investiia imobiliar G6G9
Proprietatea imobiliar ocupat de proprietar G10
Proprietatea imobiliar specializat G11G12
Proprietatea generatoare de afaceri G13
Proprietatea imobiliar n dezvoltare G14G17
Active epuizabile G18

INTRODUCERE

Deseori creditele de la bnci i de la alte instituii financiare sunt


garantate cu drepturile debitorului asupra proprietii imobiliare.
Creditarea se poate face pe calea unei ipotecri sau prin alte forme de
pli fixe sau variabile. Elementul comun este acela c creditorul are
capacitatea s-i recupereze creditul prin preluarea controlului asupra
garaniei, n cazul incapacitii de plat a debitorului. Ca garanie, pot fi
oferite diferite tipuri de proprieti imobiliare.

75
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

CERINE

1. Principiile coninute n Standardele generale i n SEV 230


Drepturi asupra proprietii imobiliare se aplic evalurilor n
scopul garantrii mprumutului, cu excepia cazului n care
acestea sunt modificate de acest standard. Acest standard
conine numai acele modificri, cerine suplimentare sau exemple
specifice referitoare la modalitile n care se aplic Standardele
generale.

Termenii de referin ai evalurii (SEV 101)


2. Pentru a se conforma cerinei din SEV 101, paragraful 2(a) privind
confirmarea identitii i statutului evaluatorului, termenii de
referin ai evalurii vor indica orice implicare material pe care
evaluatorul o are cu proprietatea imobiliar supus evalurii, cu
debitorul sau cu un debitor potenial. Materialitatea unei
asemenea implicri, prezent sau anterioar, este o chestiune
care ine de raionamentul profesional al evaluatorului, dar
principalul criteriu este dac implicarea respectiv ar putea da
natere n gndirea unei persoane raionale unor ndoieli privind
capacitatea evaluatorului de a furniza o evaluare independent, n
cazul n care acea implicare ar fi descoperit dup ce evaluarea a
fost finalizat.
3. Pentru a se conforma cu cerina de a identifica activele supuse
evalurii, din SEV 101, paragraful 2(d), dreptul asupra proprietii
imobiliare, care urmeaz s fie utilizat pentru garantarea
mprumutului sau a altor scheme de finanare, trebuie s fie clar
identificat, mpreun cu partea care deine acel drept.
4. Conform SEV 101, paragraful 2(e), n mod normal, tipul valorii
care urmeaz s fie specificat va fi valoarea de pia. Unii
creditori cer evaluri n ipoteza unei vnzri forate sau impun o
limit de timp pentru transferul ipotetic al proprietii imobiliare.
Deoarece impactul oricrei constrngeri privind perioada de
marketing asupra preului, va depinde de situaiile existente la
data cnd transferul va avea loc, nu este realist s se fac
speculaii asupra preului care ar putea fi obinut, fr cunoaterea
prealabil a acelor situaii. O evaluare se poate face pe baza unor
ipoteze speciale bine definite, precizate n termenii de referin ai
evalurii. n astfel de cazuri, ar trebui fcut o precizare c
valoarea va fi valabil numai la data evalurii i c nu poate s fie
atins n cazul unei incapaciti viitoare de plat, cnd att
condiiile pieei, ct i situaiile vnzrii pot fi diferite.

76
SEV 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru
garantarea mprumutului

5. Evalurile pentru garantarea mprumutului se fac deseori pe baza


unei ipoteze speciale, respectiv c a avut loc o schimbare n
starea sau situaia real a proprietii imobiliare. Pentru a se
conforma cu cerina pentru formularea oricrei ipoteze, din SEV
101, paragraful 2(i), orice ipoteze speciale, care sunt necesare,
trebuie s fie incluse n termenii de referin ai evalurii. Exemple
de ipoteze speciale, care, de obicei, se asum n evaluarea
pentru garantarea mprumutului, sunt:
(a) faptul c o construcie proiectat ar fi finalizat la data
evalurii;
(b) faptul c un contract de nchiriere propus ar fi semnat la data
evalurii;
(c) faptul c un grad de ocupare preconizat ar fi atins la data
evalurii;
(d) vnztorul a impus o perioad limitat pentru vnzare, care a
fost necorespunztoare pentru un marketing adecvat.

Implementare (SEV 102)


6. Nu exist cerine suplimentare n cazul evalurilor pentru
garantarea mprumutului.

Raportare (SEV 103)


7. n plus fa de elementele cerute de SEV 103 Raportare, un raport
de evaluare n scopul garantrii mprumutului va include trimiteri
adecvate la aspectele abordate n termenii de referin ai evalurii,
conform paragrafelor 25 anterioare. Raportul trebuie s includ i
un comentariu asupra factorilor care sunt relevani pentru
estimarea, de ctre creditori, a performanelor garaniei pe
perioada creditului propus. Exemple de astfel de factori sunt:
(a) activitatea curent i tendinele pieei relevante;
(b) cererea anterioar, curent i viitoare pentru tipul de
proprietate imobiliar i pentru localizare;
(c) orice cerere potenial sau probabil pentru alte utilizri, care
exist sau care poate fi anticipat la data evalurii;
(d) impactul oricror evenimente previzibile la data evalurii
asupra valorii viitoare a garaniei pe perioada creditului. De
exemplu, un chiria care exercit o opiune de reziliere a unui
contract de nchiriere;

77
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

(e) n cazul n care valoarea de pia este determinat pe baza


unei ipoteze speciale, raportul va include:
(i) o explicare a ipotezei speciale;
(ii) un comentariu asupra oricrei diferene importante ntre
valoarea de pia i valoarea de pia determinat pe
baza ipotezei speciale;
(iii) un comentariu referitor la faptul c o astfel de valoare ar
putea s nu fie realizabil la o dat viitoare, cu excepia
cazului n care situaia de fapt este identic cu cea
descris n ipoteza special.
8. Cnd creditul propus are rolul de a fundamenta cumprarea unui
drept asupra proprietii imobiliare, n mod normal, va exista un
pre de vnzare agreat sau confirmat. Trebuie fcute investigaii
de pia pentru a stabili acest pre, iar rezultatul acestor
investigaii trebuie s fie menionat n raport. Cnd exist o
diferen ntre un pre de tranzacionare recent sau un pre de
ofert i valoarea rezultat din evaluare, raportul trebuie s
conin un comentariu despre motivele obinerii acestei diferene.

78
SEV 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru
garantarea mprumutului

GHID DE APLICARE

Dreptul asupra proprietii imobiliare


G1. Existena sau crearea altor drepturi va avea un impact asupra
valorii dreptului asupra proprietii imobiliare, oferit ca garanie.
Prin urmare, este important ca toate drepturile aferente proprietii
imobiliare subiect s fie identificate, mpreun cu prile care au
dobndit acele drepturi. n cazul n care nu au fost furnizate
informaii detaliate despre titlul de proprietate sau acesta nu este
disponibil, ar trebui s fie stabilite n mod clar ipotezele care au fost
formulate pentru dreptul respectiv asupra proprietii imobiliare. De
asemenea, se recomand ca aceste aspecte s fie verificate
nainte de acordarea oricrui credit.
G2. Este necesar pruden n cazul n care proprietatea imobiliar
oferit ca garanie face obiectul unui contract de leasing ctre o
parte aflat n relaie cu debitorul. n evaluarea proprietii n
scopul garantrii mprumutului, dac contractul de nchiriere
genereaz un flux de venit mai favorabil dect cel care ar fi obinut
pe pia, poate fi oportun s nu se in seama de existena
contractului de leasing.

Faciliti
G3. A devenit un obicei ca vnztorul proprietii imobiliare, n special
un dezvoltator imobiliar sau un comerciant, s ofere faciliti
cumprtorilor. Exemple de astfel de faciliti includ: garantarea
obinerii venitului din chirie, suportarea unor pri din cheltuielile de
instalare sau de amenajare ale cumprtorului sau de achiziionare
de mobilier sau de echipamente. Valoarea de pia nu ine cont de
majorarea preului prin contraprestaii sau faciliti speciale. Cnd
acestea exist, este adecvat s se fac un comentariu asupra
efectului pe care orice facilitate oferit l are asupra preurilor reale
de vnzare realizate, deoarece facilitile ar putea s nu mai fie
disponibile creditorului atunci cnd acesta va trebui s se bazeze
pe garanie.

Abordri n evaluare
G4. Toate abordrile, utilizate pentru formarea i fundamentarea
unei opinii asupra valorii de pia, se bazeaz pe informaii de
pia. Dei n formularea unei concluzii asupra valorii de pia n
scopul garantrii mprumutului, pot fi utilizate cele trei abordri
indicate n SEV 100 Cadrul general, dac proprietatea imobiliar
este att de specializat, nct nu exist date suficiente pentru a

79
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

se utiliza fie abordarea prin pia, fie abordarea prin venit, nu


este adecvat ca proprietatea imobiliar s fie privit ca fiind o
garanie admisibil. Ca urmare, abordarea prin cost este rareori
utilizat n evalurile pentru acest scop, fiind numai un mijloc de
verificare a veridicitii valorii determinate prin utilizarea altei
abordri.

Tipuri de proprieti imobiliare


G5. n calitate de garanie, diferitele tipuri de proprieti imobiliare au
caracteristici diferite. Este important ca evaluarea dreptului asupra
proprietii imobiliare relevante s in seama de acestea, n
scopul de a oferi creditorului informaii corespunztoare
referitoare la adecvarea proprietii ca garanie i pentru a ajuta
creditorul s identifice orice factori de risc asociai cu proprietatea
imobiliar, pe perioada creditrii.

Investiia imobiliar
G6. Pentru scopuri de creditare, investiia imobiliar se evalueaz de
obicei pe o baz de sine stttoare, adic activ cu activ, dei unii
creditori pot acorda un credit pe baza valorii unui portofoliu definit.
n astfel de situaii, este necesar s se fac o distincie ntre
valoarea investiiei imobiliare individuale, presupunndu-se c ea
se vinde n mod individual, i valoarea acesteia cnd este
considerat ca parte a portofoliului.
G7. Trebuie luate n considerare cererea i vandabilitatea preconizate
pentru proprietatea imobiliar, pe perioada mprumutului, precum
i informaiile adecvate despre condiiile de pia curente,
coninute n raport. Aceste informaii nu ar trebui s includ
predicia evenimentelor sau a valorilor viitoare, ci trebuie s
reflecte ateptrile curente de pe pia asupra performanelor
viitoare ale investiiei, bazate pe tendinele curente. Cu toate
acestea, n cazul n care astfel de informaii sugereaz un risc
semnificativ privind plile viitoare ale chiriei, impactul acestui risc
asupra valorii ar trebui s fie luat n considerare i comentat n
raport.
G8. n mod normal, termenii de referin ai evalurii nu includ
aprecierile asupra capacitii unui chiria de a plti chiria n viitor
i asupra altor obligaii aferente nchirierii, dincolo de informaiile
disponibile despre chiria, care se gsesc n domeniul public i la
dispoziia tuturor participanilor de pe pia.
G9. n procesul de evaluare ar trebui s se ia n considerare dac
venitul generat de proprietatea imobiliar este dependent n mod

80
SEV 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru
garantarea mprumutului

esenial de un chiria sau de chiriaii dintr-un singur sector/


domeniu de activitate sau de alt factor care ar putea produce n
viitor instabilitatea venitului. n anumite cazuri, poate fi adecvat o
estimare a valorii proprietii imobiliare pe ipoteza altei utilizri,
presupunnd o posesie vacant.

Proprietatea imobiliar ocupat de proprietar


G10. O proprietate imobiliar ocupat de proprietar, evaluat pentru
scopuri de creditare, va fi evaluat n mod normal pe ipoteza c
este transferat de ctre proprietarul ocupant, ca fiind negrevat
de sarcini, adic cumprtorul are dreptul absolut de folosin i
dispoziie, precum i de posesie. Aceasta nu exclude luarea n
considerare a proprietarului existent ca fiind participant pe pia,
dar impune ca valoarea s nu ia n consideraie niciun avantaj
special atribuibil ocuprii de ctre proprietar, avantaj care ns
poate fi reflectat ntr-o valoare a ntreprinderii.

Proprietatea imobiliar specializat


G11. O proprietate imobiliar specializat poate avea o valoare
semnificativ numai dac este privit ca parte a ntreprinderii
creia i aparine. n evalurile pentru garantarea mprumutului,
dac nu exist alte instruciuni, astfel de proprieti imobiliare se
vor evalua pe ipoteza special c ntreprinderea i-a ncetat
activitatea i, deci, garania respectiv va reflecta valoarea pentru
o alt utilizare. Evaluarea va include luarea n considerare a
costurilor i riscurilor care vor fi implicate n realizarea acelei
utilizri.
G12. O evaluare a unei proprieti imobiliare specializate poate fi cerut
n cazul n care proprietatea imobiliar este parte a unei
ntreprinderi care i continu activitatea. n astfel de situaii,
valoarea este dependent de realizarea n continuare a
rentabilitii adecvate, de ctre ntreprindere. n acest caz, trebuie
fcut distincia ntre valoarea proprietii imobiliare ca parte a
ntreprinderii i valoarea proprietii imobiliare n situaia c
ntreprinderea nu se afl n funcionare sau este nchis.

Proprietatea generatoare de afaceri


G13. Valoarea proprietii generatoare de afaceri va reflecta, n mod
normal, potenialul acesteia de a genera venit, datorat cldirilor
sau altor structuri care sunt destinate numai pentru un anumit tip
de afacere. Natura specializat a unor astfel de proprieti
imobiliare arat c aici poate exista o diferen semnificativ ntre

81
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

valoarea lor, ca parte a unei entiti aflate n exploatare i


valoarea lor n situaia n care nu sunt ocupate de o afacere. Dac
entitatea i-a ncetat activitatea, orice cumprtor interesat s o
cumpere ar avea nevoie de timp pentru a restabili o nou afacere
n acea proprietate imobiliar i ar suporta finanarea cheltuielilor
de nfiinare i alte cheltuieli pentru dotarea proprietii imobiliare
cu echipamente, pentru obinerea oricror licene i autorizaii
necesare etc. Cnd un creditor se bazeaz pe valoarea dreptului
asupra proprietii imobiliare respective ca garanie, o evaluare
pentru garantarea mprumutului trebuie s prezinte impactul
ncetrii oricrei activiti de afaceri asupra valorii dreptului asupra
proprietii imobiliare. n anumite cazuri, valoarea de pia poate fi
reprezentat de valoarea pentru o alt utilizare potenial.

Proprietatea imobiliar n dezvoltare


G14. Proprietile imobiliare deinute pentru dezvoltare sau
amplasamentele destinate pentru edificarea construciilor se
evalueaz avndu-se n vedere drepturile i autorizaiile de
dezvoltare existente i poteniale. Orice ipoteze, cum ar fi
aspectele legate de urbanism i ali factori importani, trebuie s fie
rezonabile i s reflecte ipotezele care ar fi formulate de ctre
participanii de pe pia.
G15. Abordarea aplicat n evaluarea proprietilor imobiliare n
dezvoltare va depinde de stadiul dezvoltrii proprietii imobiliare,
de la data evalurii, i poate lua n considerare gradul n care
aceasta este vndut sau nchiriat n avans. Pot fi incluse
urmtoarele consideraii suplimentare, dar fr a se limita numai la
acestea:
(a) estimarea perioadei de dezvoltare, pornind de la data evalurii
i necesitatea de a prezenta orice etapizare a proiectului de
dezvoltare;
(b) determinarea efectului cerinelor de dezvoltare suplimentare
asupra cheltuielilor i veniturilor, prin utilizarea tehnicii
actualizrii, atunci cnd este adecvat;
(c) identificarea tendinelor anticipate ale pieei pe parcursul
perioadei de dezvoltare;
(d) identificarea riscurilor asociate cu dezvoltarea;
(e) luarea n considerare a efectului oricror relaii speciale
existente ntre prile implicate n dezvoltare.

82
SEV 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru
garantarea mprumutului

G16. Dac dezvoltarea finalizat include mai multe uniti individuale,


metoda de evaluare adoptat trebuie s reflecte att perioada de
timp anticipat pentru finalizarea construciei fiecrei uniti, ct i
estimarea unei rate realiste a vnzrilor unitilor individuale. La
raportare ar trebui s se fac o distincie clar ntre valoarea
dezvoltrii finalizate pentru un singur cumprtor, care i-ar asuma
costul i riscul vnzrilor n viitor ale unitilor individuale, n
schimbul unei marje de profit, i suma preurilor anticipate pentru
fiecare unitate individual.
G17. Pentru ndrumri suplimentare n evaluarea unei proprieti
imobiliare n dezvoltare, n situaia n care trebuie s nceap
construirea sau n situaia n care construcia se afl n curs de
construire, a se vedea i Comentariile la SEV 233 Investiia
imobiliar n curs de construire.

Active epuizabile
G18. Considerente specifice apar n cazul evalurii activelor epuizabile
n scopul garantrii mprumutului, de exemplu, un activ care, n
general, i va diminua valoarea pe parcursul timpului. Exemple
de astfel de active sunt minele sau carierele. n raport trebuie s
fie identificate i precizate n mod clar durata de via estimat i
rata de diminuare a valorii pe parcursul acestei durate de via.

83
STANDARD DE EVALUARE SEV 320

Estimarea valorii de investiie


pentru investitori individuali (EVA 5)1

Coninut Paragrafe
SEV 320 Estimarea valorii de investiie pentru investitori individuali

Introducere 1
Aria de aplicabilitate 2
Definiii 3-4
Comentarii 5-7
Metoda de analiz 8-11

Introducere

1. EVA 5 se aplic n cazul estimrii preului maxim pe care l-ar


putea plti un investitor pentru a achiziiona o proprietate
imobiliar, lund n calcul beneficiile pe care le va avea
investitorul respectiv prin deinerea acesteia, precum i obiectivele
de exploatare pe care le urmrete.

Arie de aplicabilitate

2. Acest standard se refer la tipul valorii i metoda de analiz


folosite pentru a determina valoarea de investiie a unei proprieti
imobiliare pentru un investitor individual.

Definiii

3. Toate tipurile valorii la care se face referire n EVA 5 sunt definite


n EVS 2 (Tipuri ale valorii diferite de valoarea de pia).2

4. Durata de via util: perioada n care o proprietate este


preconizat a fi disponibil pentru utilizare.

1 Acest standard de evaluare este o traducere a European Valuation Application 5,


publicat de TEGoVA n 2012.
2 SEV 100 este standardul echivalent din colecia de standarde de evaluare a bunurilor
2016.

84
SEV 320 Estimarea valorii de investiie pentru investitori individuali

Comentarii

5. Tipul valorii Aceste evaluri trebuie efectuate pe baza valorii


de investiie (vezi EVS 2). Raportul de evaluare, elaborat conform
EVS 53, trebuie s specifice acest lucru i s clarifice faptul c
este ntocmit numai pentru investitorul individual respectiv (pe
baza cerinelor i ipotezelor formulate de acesta) i nu pentru alte
tere pri.
6. Informaii Evaluatorul are nevoie s obin de la investitor
urmtoarele informaii:
orice caracteristici specifice afacerii sau portofoliului de
investiii deinut de acesta, care pot influena n orice fel fluxul
de numerar viitor generat de proprietatea imobiliar supus
evalurii;
criteriile de investiie ale investitorului (cum ar fi rata
rentabilitii dorit de acesta sau durata investiiei);
contracte de nchiriere;
bugetele previzionate pentru performana financiar;
licene;
extras de carte funciar i documente cadastrale;
cheltuieli de ntreinere;
de asemenea - de obicei de la tere pri, informaii cu privire la:
date de pia despre proprietatea imobiliar;
rate ale dobnzii i modificri ateptate ale acestora;
potenialul de vnzare a proprietii
aspecte juridice i de urbanism care afecteaz proprietatea;
ratele curent i rata potenial a inflaiei.

7. Categorii de proprieti imobiliare


n scopul evalurii, investiiile imobiliare pot fi mprite n trei
categorii:
proprieti imobiliare deinute ca investiii datorit performanei
lor ca active generatoare de venit i/sau ctig de capital;
proprieti imobiliare n curs de dezvoltare;
proprieti imobiliare deinute n vederea dezvoltrii ulterioare.

3 SEV 103 este standardul echivalent din colecia de standarde de evaluare a bunurilor 2016.

85
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

a) Proprietile imobiliare deinute ca investiii includ, de obicei,


acele proprieti ale cror lucrri de construire s-au finalizat i
care sunt deinute n scopul nchirierii, producnd un venit din
chirii negociate cu tere pri, n condiii de pia. Uneori, astfel
de proprieti imobiliare pot fi deinute pentru a genera un venit
din utilizarea direct de ctre investitor.
b) Proprietile imobiliare n curs de dezvoltare includ acele
proprieti care au fost achiziionate, disponibile pentru
nchiriere, cu intenia de a cuta ct mai repede pri interesate
s le nchirieze n condiii de pia, indiferent dac sunt
necesare lucrri de reparaii sau amenajri. n afar de
proprieti ale cror lucrri de construire se afl n derulare,
aceast categorie va include, de asemenea, orice proprietate
imobiliar unde demararea lucrrilor este iminent, s-au obinut
deja toate autorizaiile i avizele necesare i s-a ncheiat un
contract ferm de construire.

c) Proprietile imobiliare deinute n vederea dezvoltrii viitoare


includ proprietile achiziionate cu intenia redezvoltrii la o
dat viitoare (cu sau fr alte proprieti care nu au fost nc
achiziionate) i care nu aparin niciuneia dintre cele dou
categorii de mai sus.

Metoda de analiz

8. Pentru a determina valoarea de investiie, evaluatorul utilizeaz


de obicei metoda fluxului de numerar actualizat sau alte tehnici
echivalente. Uneori, este posibil ca tehnica venitului rezidual s fie
adecvat.
9. Fluxurile de numerar i costurile trebuie estimate pe perioada
estimat de deinere a proprietii imobiliare de ctre investitor,
lund n calcul toi factorii care le-ar putea afecta. Dup estimarea
veniturilor i cheltuielilor i a riscurilor aferente fiecruia dintre
cele dou elemente pe perioada estimat de deinere a
proprietii de ctre investitor, valoarea terminal va fi:
n cazul construciilor deinute n scopul nchirierii de ctre tere
pri sau pentru utilizare de ctre investitor, suma care se
ateptat s fie obinut de investitor la vnzarea final a
proprietii; sau
n cazul n care proprietatea imobiliar este deinut de
investitor pn la sfritul duratei de via util a acesteia,
valoarea de pia a terenului minus cheltuielile de vnzare a

86
SEV 320 Estimarea valorii de investiie pentru investitori individuali

acestuia, la data la care exist motive ntemeiate (i nu o


ateptare nefundamentat) pentru a presupune c o schimbare
a condiiilor va conduce la modificarea valorii sale pe pia; sau
n cazul n care proprietatea imobiliar urmeaz s fie vndut
de investitor nainte de sfritul duratei de via util a
acesteia, valoarea de pia ateptat a acesteia la data
viitoarei vnzrii minus cheltuielile de vnzare.
10. n situaia n care proprietatea imobiliar este n curs de
dezvoltare sau urmeaz s fie dezvoltat, evaluatorul trebuie s-i
formeze o idee referitoare la momentul obinerii autorizaiilor,
finalizrii construirii, nchirierii proprietii i ncasrii primelor
chirii.
11. Rata de actualizare aplicat venitului i cheltuielilor viitoare va fi
cea selectat de investitor, reflectnd cerinele acestuia.

87
STANDARD DE EVALUARE SEV 330
SEV 330 Evaluarea bunurilor imobile n contextul Directivei privind administratorii fondurilor de investiii alternative

Evaluarea bunurilor imobile n contextul


Directivei privind administratorii
fondurilor de investiii alternative (EVA7)1

Coninut Paragrafe

Introducere 1-8
Arie de aplicabilitate 9-10
Definiii 11-15
Utilizarea i aplicarea standardului 16-18
Comentarii 19-31

Introducere

1. Urmare a crizei financiare, Uniunea European a adoptat


Directiva 2011/61/UE din 8 iunie 2011 privind administratorii
fondurilor de investiii alternative, directiv care stabilete modul
de reglementare i supraveghere a entitilor angajate n
gestionarea i administrarea fondurilor de investiii alternative
(AFIA). Directiva stabilete un cadru european armonizat de
monitorizare i supraveghere a riscurilor pe care AFIA le
reprezint pentru investitori, partenerii contractuali, ali
participani pe piaa financiar i pentru stabilitatea financiar.
2. Prevederile Directivei privesc o gam larg de riscuri, cum ar fi
riscul aferent gradului de ndatorare, sistemelor ineficiente de
gestionare a riscurilor, slabei protecii a investitorului sau
sistemelor de tranzacionare ineficiente. Este posibil ca
organismele AFIA mari, cu un grad de ndatorare ridicat s fi
amplificat volatilitatea pieei i s fi contribuit astfel la
instabilitatea pieelor financiare din UE.
3. n scopul facilitrii dezvoltrii pieei unice, un AFIA autorizat n
statul membru de origine are dreptul s comercializeze titlurile de
1 Acest standard de evaluare este o traducere a European Valuation Application 7,
publicat de TEGoVA n 2012.

88
SEV 330 Evaluarea bunurilor imobile n contextul Directivei privind
administratorii fondurilor de investiii alternative

participare ale fondurilor de investiii alternative ctre investitorii


profesioniti de pe teritoriul oricrui stat membru (paaport
european). Acest paaport nu acoper fondurile de investiii
alternative (FIA) care comercializeaz titlurile de participare ctre
investitorii de retail, dei este posibil ca statele membre s
permit FIA s efectueze astfel de activiti de comercializare
ctre investitorii de retail din ara respectiv.
4. Directiva 2011/61/UE din 8 iunie 2011 face referire la ansamblul
fondurilor care nu cad sub incidena Directivei OPCVM: de
exemplu, fonduri speculative, fondurile de capital privat, fonduri de
mrfuri i derivate pe mrfuri, fondurile de infrastructur i
fondurile imobiliare.
5. Articolul 19 din Directiv prevede n detaliu reguli pentru
evaluarea activelor. AFIA trebuie s stabileasc proceduri
adecvate i consecvente prin care s asigure evaluarea adecvat
i independent a activelor. Administratorii fondurilor au obligaia
de a calcula valoarea unitar a activului net cel puin o dat pe an,
conform prevederilor relevante din legislaia naional i regulilor
AFIA.
6. Directiva stabilete principiul ce st la baza procedurilor de
evaluare adecvate i consecvente i definete evaluatorul
extern, ns nu ofer standarde de evaluare sau niciun fel de
ndrumare metodologic i nici nu conine prevederi privind
metodele de evaluare aplicabile activelor acestor fonduri.
7. Comisia European urmeaz s adopte, pe baza recomandrilor
oferite de Autoritatea European pentru Valori Mobiliare i Piee
(AEVMP), msuri prin care s se specifice:
criteriile privind procedurile de evaluare i calculul valorii
unitare a activului net;
garaniile profesionale de care trebuie s fac dovada
evaluatorii externi pentru a putea efectua evaluarea;
frecvena evalurilor efectuate de un FIA de tip deschis.
8. AEVMP a transmis recomandrile sale pe data de 16 noiembrie
2011.

Arie de aplicabilitate
9. Acest standard se refer la evaluarea activelor imobiliare ale FIA,
conform Directivei AFIA. FIA care investesc n active imobiliare
pot fi fonduri de tip deschis sau fonduri de tip nchis.

89
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

10. Comentariile urmtoare au la baz recomandrile acestei


Directive i cele ale AEVMP. Regulile de evaluare i procedurile
de calcul al valorii activului net respectate de ctre FIA sunt de
obicei specificate n prospectele financiare ale fondurilor FIA sau
n documentele lor constitutive.

Definiii
11. Definiiile de la punctul 12 la punctul 14 sunt extrase din Directiva
AFIA.
12. Administrator al fondurilor de investiii alternative nseamn
persoane juridice a cror activitate curent este administrarea
unuia sau mai multor FIA (Articolul 4(b)).
13. Fonduri de investiii alternative nseamn organisme de
plasament colectiv care atrag capital de la o serie de investitori, n
vederea plasrii acestuia n conformitate cu o politic de investiii
definit n interesul respectivilor investitori (Articolul 4(a)).
14. Evaluatorul extern2 nseamn o persoan juridic sau fizic
independent de FIA, de AFIA i de orice alt persoan ce are
legturi strnse cu FIA sau AFIA (Articolul 19(4)(a)).
15. Valoarea activului net3 este valoarea curent total a activelor
din care se scade valoarea total a datoriilor.

Utilizarea i aplicarea standardului


16. Valoarea activului net a unui FIA, n general, este cotat pe
unitate de investiie. n situaia fondurilor de investiii imobiliare,
aceasta se calculeaz pe baza valorii totale a portofoliului
imobiliar minus costul vnzrii.
17. Deoarece AFIA utilizeaz diferite metodologii i sisteme de
evaluare a activelor n funcie de tipul de active i pieele unde
plaseaz cu preponderen investiiile evaluatorul trebuie s
cunoasc regulile de evaluare de la nivel naional i regulile de
evaluare statutar a FIA. Evaluatorul consult procedurile i
politicile AFIA pentru a putea identifica obligaiile sale, precum i
regulile i metodele de evaluare aplicabile.
18. Evaluarea se efectueaz de regul pe baza valorii de pia a

2 A se vedea definiia din Glosar 2017.


3 Idem.

90
SEV 330 Evaluarea bunurilor imobile n contextul Directivei privind
administratorii fondurilor de investiii alternative

fiecrui bun. Dac se solicit evaluatorului s evalueze un


portofoliu imobiliar, fiecare proprietate imobiliar din portofoliu
trebuie evaluat separat. Orice deviere de la Standardele
Europene de Evaluare trebuie consemnat n raportul de
evaluare.

Comentarii
Generaliti
19. Nici Directiva 2011/61/UE din 8 iunie 2011 i nici AEVMP nu ofer
proceduri general aplicabile sau standarde de evaluare pentru
calculul valorii activelor unui organism FIA. Regulile aplicabile n
evaluarea activelor sunt stipulate n legislaia rii n care FIA are
sediul social i/sau n documentele constitutive ale FIA.

20. AFIA poart rspunderea pentru evaluarea corespunztoare a


activelor FIA. De aceea AEVMP recomand ferm ca AFIA s-i
stabileasc politici i proceduri scrise care s defineasc rolul i
ndatoririle tuturor prilor implicate n procesul de evaluare,
proceduri de evaluare transparente i adecvate, precum i
metodele aplicabile.

21. Din cauza varietii claselor de active FIA i a reglementrilor


naionale diferite, Directiva stabilete un regim flexibil cu privire la
persoanele care efectueaz evaluarea. Activitatea de evaluare
poate fi ndeplinit fie de evaluatori externi, fie chiar de AFIA.

Evaluare intern sau extern


22. TEGoVA consider c AFIA care investesc n proprieti
imobiliare trebuie ntotdeauna s desemneze un evaluator extern
care s efectueze evaluarea.
23. Totui, AFIA nsui poate efectua intern evaluarea activelor, cu
condiia ca evaluarea s fie independent din punct de vedere
funcional fa de activitatea de gestiune a portofoliului, iar politica
de remunerare i alte msuri s asigure eliminarea conflictelor de
interese i s previn exercitarea influenei asupra angajailor
(vezi Articolul 19, alin. 4 din Directiv).
24. Deoarece evaluarea activelor FIA este o activitate care aparine
AFIA, se consider c evaluarea activelor de ctre un evaluator
extern reprezint o delegare a acestei activiti ctre o ter parte
supus unor condiii suplimentare riguroase.

91
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

25. n situaia n care serviciul de evaluare este asigurat de un


evaluator extern (vezi definiia de la paragraful 14), acesta:
a. face obiectul autorizrii profesionale obligatorii recunoscute
prin lege sau al unor dispoziii legale sau de reglementare sau
al unor norme de conduit profesional;
b. trebuie s poat oferi suficiente garanii profesionale pentru a-
i putea ndeplini n mod eficient activitatea de evaluare;
c. nu deleag activitatea de evaluare unei tere pri.
26. Conform recomandrilor AEVMP, garaniile profesionale oferite
trebuie s conin dovezi ale calificrii evaluatorului extern i ale
capacitii sale de a efectua evaluarea cu:
a. personal i resurse tehnice suficiente;
b. proceduri adecvate care s garanteze o evaluare
corespunztoare i independent;
c. cunotine i o nelegere adecvate.

27. Directiva consfinete rspunderea evaluatorului. Articolul 19 alin.


10 stipuleaz faptul c evaluatorul extern rspunde fa de AFIA
pentru pierderile suferite de AFIA ca urmare a neglijenei
evaluatorului extern sau a nendeplinirii intenionate a sarcinilor
sale.

28. Evaluatorul trebuie s fie contient de obligaia AFIA de a notifica


autoritile competente din statul membru de origine cu privire la
numirea sa (vezi Articolul 19 alin. 7 din Directiv). Acestea pot
refuza numirea i pot desemna un alt evaluator.

Frecvena evalurii i verificarea valorilor individuale


29. Dei Directiva afirm principiul conform cruia activele
nefinanciare trebuie evaluate cel puin o dat pe an, se stipuleaz
c evaluarea unor astfel de active care aparin unor fonduri de tip
deschis se efectueaz, de asemenea, cu o frecven
corespunztoare tipului de active evaluate i frecvenei de
emisiune i rscumprare (vezi Articolul 19 alin. 3 din Directiv).

30. Aceasta permite fondurilor de investiii imobiliare de tip deschis s


aplice un regim individualizat i s creasc frecvena evalurii,
dac acest lucru este relevant. Aceast prevedere se aplic dac
ultima valoare determinat nu mai este just i/sau relevant.

92
SEV 330 Evaluarea bunurilor imobile n contextul Directivei privind
administratorii fondurilor de investiii alternative

Consultarea politicilor i a procedurilor interne ale AFIA pentru


acest scop reprezint sarcina evaluatorului.

31. Dac FIA este de tip nchis, evaluarea se efectueaz, de


asemenea, n cazul majorrii sau diminurii capitalului FIA
(Articolul 19 alin. 3). Suplimentar, valorile individuale ale activelor
trebuie verificate atunci cnd exist dovezi c acestea nu mai
corespund. Este o situaie care poate s apar n cazul pieelor
volatile, dar i a celor nelichide. AFIA trebuie s dein sistemele
adecvate pentru validarea valorilor activelor FIA.

93
STANDARD DE EVALUARE SEV 340

Evaluarea bunurilor imobile i eficiena


energetic (EVA 8)1

Coninut Paragrafe

Introducere 1-4
SEV 340 Evaluarea bunurilor imobile i eficiena energetic

Arie de aplicabilitate 5
Definiii 6-12
Utilizarea i aplicarea standardului 13-15
Comentarii 16-48

Introducere

1. Cheltuielile cu energia reprezint adesea una dintre cele mai


importante cheltuieli de ocupare a unei proprieti imobiliare,
cheltuieli care, n general, au crescut n ultimii ani. Nevoia de
Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar

cldur, de lumin i, din ce n ce mai mult, de aer condiionat se


combin cu cerinele de furnizare a unor servicii ca, de exemplu,
pregtirea alimentelor sau funcionarea lifturilor, i cu necesarul
de energie cerut de procesele desfurate n cldire.
Cumprtorii i chiriaii poteniali sunt de regul interesai, cel
puin din punct de vedere practic, de disponibilitatea i costul
energiei necesare lor. Unii dintre acetia ar putea dori s
demonstreze anumite niveluri de eficien sau c energia provine
din surse regenerabile.
2. Se estimeaz c 35% din emisiile de CO2 din Uniunea
European sunt generate de cldiri i, prin urmare, problematica
energiei reprezint acum un factor major cu impact asupra
legislaiei care se aplic proprietii imobiliare. Att Uniunea
European, ct i fiecare ar n parte sper s influeneze
ocupanii cldirilor astfel nct acetia s-i schimbe
comportamentul, s reduc consumul de energie, s creasc

1
Acest standard de evaluare este o traducere a European Valuation Application 8, publicat de
TEGoVA n 2012.

94
SEV 340 Evaluarea bunurilor imobile i eficiena energetic

eficiena energetic i s utilizeze mai mult sursele de energie


regenerabil. Sub acest aspect, cldirile au n mod clar un ciclu
de via mai lung dect echipamentele sau sistemele incluse n
acestea. Multe proprieti imobiliare, n special casele, sunt
adesea mai vechi de un secol i cea mai mare parte a fondului
locativ aferent anului 2050 exist deja n acest moment.
3. Directiva 2010/31/UE privind performana energetic a cldirilor
dezvolt directiva precursoare, i anume 2001/91. n Preambulul
acesteia se face observaia c:
Sectorul construciilor se afl n expansiune, ceea ce va duce
la creterea consumului de energie i, de asemenea, se
afirm c reducerea consumului de energie i utilizarea
energiei provenit din surse regenerabile n sectorul
construciilor constituie msuri importante necesare pentru
reducerea dependenei energetice a Uniunii Europene i a
emisiilor de gaze cu efect de ser. (Expunere de motive 3)
Este necesar s se stabileasc aciuni mai concrete, care s
vizeze exploatarea potenialului mare, nc nevalorificat, al
economisirii energiei utilizate n cldiri i reducerea marilor
decalaje ntre statele membre n ceea ce privete rezultatele
obinute n acest sector. (Expunere de motive 7)
4. Evaluatorul trebuie s prezinte n raportul de evaluare solicitat de
client, concluzia asupra valorii proprietii imobiliare analizate pe
baza informaiilor pe care le are la dispoziie. Acestea includ date
de pia, eseniale pentru conceptul de valoare de pia. Costul
energiei i eficiena energetic reprezint numai o parte din
aceast matrice i, prin urmare, unele dintre multiplele aspecte pe
care evaluatorul trebuie s le aib n vedere.

Arie de aplicabilitate

5. Acest standard se aplic n cazul n care n evaluarea


proprietilor imobiliare se iau n considerare aspectele legate de
eficiena energetic i, respectiv, impactul msurilor ce urmeaz a
fi luate de statele membre conform Directivei privind performana
energetic a cldirilor 2010/31/UE. Comentariile urmtoare au la
baz aceast Directiv. Evaluatorii ar trebui s in seama de
faptul c, dei statele membre sunt obligate s implementeze
Directiva, sunt libere s stabileasc standarde superioare.

95
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Definiii

6. Dac nu se afirm altfel, definiiile citate n acest document sunt


extrase din Directiva privind performana energetic a cldirilor
2010/31/UE (numit n continuare Directiva).
7. Cldirea reprezint o construcie cu acoperi i perei, n care
energia este utilizat pentru a se regla climatul interior; (Articolul
2(1))
Not Aceast definiie exclude din standardele de performan
energetic i din regimul certificatului de performan energetic
(CPE) un numr de construcii care ar putea n mod normal s fie
numite cldiri, n special acele cldiri unde nu se depune un efort
special pentru a fi nclzite sau rcite.
8. Certificatul de performan energetic reprezint un certificat
recunoscut de un stat membru sau de o persoan juridic
desemnat de acesta, care indic performana energetic a unei
cldiri sau a unei uniti dintr-o cldire, calculat pe baza unei
metodologii adoptate conform Articolului 3; (Articolul 2(12))
9. Performana energetic a unei cldiri reprezint cantitatea de
energie, calculat sau msurat, util pentru a se asigura
necesarul de energie n condiiile utilizrii normale a cldirii, care
include, ntre altele, energia utilizat pentru nclzire, rcire,
ventilare, ap cald i iluminat; (Articolul 2(4))
10. Cldirea cu consum de energie aproape egal cu zero este o
cldire cu o performan energetic foarte ridicat, stabilit n
conformitate cu Anexa 1. Cantitatea de energie utilizat, aproape
egal cu zero sau foarte redus, ar trebui s fie acoperit, ntr-o
foarte mare msur, de energia provenit din surse regenerabile,
inclusiv energia din surse regenerabile produs la faa locului sau
n apropiere; (Articolul 2(2))
11. Instalaiile funcionale ale cldirii reprezint echipamentul
tehnic al unei cldiri sau al unei uniti de cldire care asigur
nclzirea, rcirea, ventilarea, apa cald i iluminatul sau o
combinaie a acestora; (Articolul 2(3))

Utilizarea i aplicarea standardului

12. Evaluatorul trebuie s prezinte n raportul de evaluare solicitat de


client concluzia asupra valorii proprietii imobiliare analizate pe
baza informaiilor pe care le are la dispoziie. Eficiena energetic
a cldirii poate fi relevant pentru valoarea proprietii imobiliare,
ns costurile aferente energiei vor reprezenta numai o parte din
aceast estimare.

96
SEV 340 Evaluarea bunurilor imobile i eficiena energetic

13. n situaia n care evaluarea se efectueaz ntr-un context n care


construirea, vnzarea sau nchirierea ctre un nou chiria sunt
relevante, evaluatorul ar trebui s consemneze n raport clasa de
performan energetic i cele mai importante recomandri
stipulate n CPE i, dac consider adecvat, ar trebui s le ia n
calcul n evaluare.

14. Particulariti
n cazul unei proprieti imobiliare care deine un certificat de
performan energetic, la exprimarea concluziei asupra valorii
acesteia conform unui tip al valorii recunoscut, evaluatorul va
avea n vedere clasa de performan energetic i
recomandrile care s-au dovedit relevante la data evalurii i
care reflect condiiile de pia;
atunci cnd evaluatorul este solicitat s ofere consiliere sau s
asiste la stabilirea ncadrrii unor lucrri de construire n
categoria lucrri de renovare major ntr-un stat membru care
a adoptat n acest scop opiunea bazat pe cost i valoare, el
ar trebui s:
(a) aprecieze dac lucrrile de renovare necesare cldirii sunt
suficiente pentru a avea drept rezultat promovarea ntr-o
clas superioar a performanei energetice minime
necesare a cldirii;
(b) obin o estimare credibil sau s consilieze clientul s
obin o estimare a costului acestei promovri, conform
competenei sale i instruciunilor primite, astfel nct
clientul s poat lua o decizie n cunotin de cauz.

Comentarii

Generaliti
15. Printre cele mai relevante msuri pentru activitatea de evaluare a
proprietii imobiliare, Directiva cere statelor membre s
elaboreze:
standarde integrate de performan energetic, bazate att pe
caracteristicile termice ale fiecrei cldiri, ct i pe sistemele de
energie regenerabil aferente, urmnd ca standardele:
s fie stabilite de ctre fiecare stat membru pentru toate
cldirile; i
s fie puse n aplicare nu numai pentru cldirile noi, ci i
pentru cldirile existente pentru care se efectueaz lucrri
de renovare major; i
certificate de performan energetic (CPE).

97
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Pe lng acestea, se cere ca, ncepnd cu anul 2021, toate


cldirile noi s ndeplineasc cerina consumului de energie
aproape egal cu zero i se impune un regim de inspecie regulat
a instalaiilor de nclzire i aer condiionat de mare capacitate
pentru care se vor elabora recomandri.
16. Evaluatorul va trebui s neleag prevederile aplicabile n statul
membru unde este localizat proprietatea imobiliar.

Cldiri noi consum de energie aproape egal cu zero

17. Statele membre se vor asigura c:


(a) ncepnd cu 31 decembrie 2020, toate cldirile noi vor fi
cldiri al cror consum de energie este aproape egal cu zero;
(b) ncepnd cu 31 decembrie 2018, cldirile noi ocupate i
deinute de autoritile publice sunt cldiri al cror consum de
energie este aproape egal cu zero.
Articolul 9(1)
18. Aceasta este o obligaie strict, dei Articolul 9(6) permite statelor
membre s nu le aplice n cazuri specifice i justificate, n care
analiza cost-beneficiu pe durata ciclului de via economic a
cldirii respective conduce la un rezultat negativ.

Cldirile existente i lucrrile de renovare major

19. Dei urmeaz s se elaboreze standarde de performan


energetic pentru cldirile existente, Directiva nu cere aplicarea
lor dect atunci cnd aceasta este legat de lucrrile de renovare
major.
20. Lucrri de renovare major n Preambul se arat c
Lucrrile de renovare major a cldirilor existente, indiferent de
dimensiunea lor, constituie o ocazie de a adopta msuri, eficiente
din punct de vedere al eficienei costului, pentru creterea
performanei energetice a acestora. (Expunere de motive 16)
21. Statele membre vor lua msurile necesare pentru a se asigura
c, atunci cnd cldirile sunt supuse unor lucrri de renovare
major, performana energetic a cldirii sau a prii de cldire
care a fcut obiectul renovrii este mbuntit astfel nct s se
ndeplineasc cerinele minime de performan energetic
(Articolul 7)
22. Clientul poate cere evaluatorului s verifice dac lucrrile propuse
intr n categoria renovare major, ceea ce implic, potrivit

98
SEV 340 Evaluarea bunurilor imobile i eficiena energetic

Directivei, ndeplinirea standardelor curente de performan


energetic. Directiva stabilete dou opiuni pe care le au statele
membre pentru a selecta testul prin care se determin dac
lucrrile ntr n categoria renovare major:
renovare major nseamn renovarea unei cldiri n cazul creia:
(a) costul total al renovrii aplicate anvelopei cldirii sau
instalaiilor funcionale ale acesteia depete 25% din
valoarea cldirii, excluznd valoarea terenului aferent
proprietii imobiliare; sau
(b) peste 25% din suprafaa anvelopei cldirii este supus
renovrii.
Statele membre pot alege s aplice opiunea (a) sau opiunea
(b). (Articolul 2(10))
23. Atunci cnd un evaluator este consultat cu privire la acest aspect,
el ar trebui s tie care dintre opiuni a fost aleas de ctre statul
membru respectiv.
24. Avnd n vedere informaiile aferente fiecrui caz n parte, este
posibil s reprezinte o chestiune de interpretare dac extinderea
unei cldiri reprezint un caz de renovare (care, n lipsa oricrei
alte definiii, se presupune c se limiteaz la sensul su uzual).
25. n cazul opiunii (a), Directiva nu specific tipul valorii care se
estimeaz se presupune automat c acesta este valoarea de
pia estimat conform cu EVS 1 (Valoarea de pia)2, cu
excepia cazului n care exist motive justificate pentru a estima
un alt tip al valorii (dei Expunerea de motive 16 din Directiv se
refer att la valoarea actuarial, ct i la costul de reconstruire
ca posibili indicatori). Tipul dreptului de proprietate asupra cldirii
nu pare s fie relevant pentru aceast estimare. Aceast opiune
permite o comparaie ntre costul lucrrilor propuse i valoarea
cldirii, dup ce se exclude valoarea terenului aferent proprietii.
Testul nu impune o alocare proporional a valorii, ci excluderea
valorii terenului. Acest lucru ar nsemna c, n cea mai mare parte
dintre cazuri, acest test pare s impun dou evaluri pentru orice
cldire care s-ar vinde n mod normal mpreun cu terenul:
evaluarea proprietii imobiliare, adic cldire i teren;
evaluarea terenului aferent proprietii imobiliare, fr cldire
(probabil asociat cu plusul de valoare indus de dezvoltarea
imobiliar).
2
Not: SEV 100 este standardul echivalent din colecia de standarde de evaluare a bunurilor 2016.

99
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Diferena dintre valoarea proprietii imobiliare i valoarea


terenului trebuie apoi comparat cu costul lucrrilor propuse.
Deoarece costul reprezint un concept diferit de cel de valoare, n
cazul renovrii cldirilor, dac valoarea adugat de lucrri
reprezint mai puin de 25% din valoarea cldirii, acest test poate
impune adesea trecerea clasei de performan energetic a
cldirii, ntr-o clas superioar.
26. Opiunea (b) pare s necesite determinarea:
suprafeei exterioare totale a cldirii, inclusiv cea a pereilor i
acoperiului; i
mrimii suprafeei exterioare care face obiectul lucrrilor de
renovare.
Aceasta ar nsemna c renovarea numai a interiorului cldirii nu
ar fi reflectat de opiunea (b), ci de opiunea (a).
27. Dac se dovedete c renovarea este una major, conform
testului adoptat de statul membru respectiv, Directiva d fiecruia
dintre acestea libertatea de a decide dac ntreaga cldire sau
numai partea renovat va fi promovat la standardul minim de
performan energetic. Evaluatorul ar trebui s cunoasc regulile
locale referitoare la acest aspect.
28. n cazul n care statul membru alege opiunea (a) pentru
determinarea valorii, evaluatorul solicitat ar trebui s:
(i) aprecieze dac lucrrile de renovare necesare cldirii sunt
suficiente pentru a avea drept rezultat promovarea ntr-o
clas superioar a performanei energetice minime necesare
a cldirii;
(ii) obin o estimare credibil sau s consilieze clientul s obin
o estimare a costului acestei promovri, conform competenei
sale i instruciunilor primite, astfel nct clientul s poat lua
o decizie n cunotin de cauz.

Certificatul de performan energetic (CPE)


29. CPE este un document n care se nregistreaz clasa de eficien
energetic a unei cldiri, determinat de ctre un auditor acreditat
prin utilizarea unei clasificri standard i realizarea de comparaii,
i n care se prezint recomandri de mbuntire a acesteia.
Punctajul va rezuma printr-o liter sau un numr caracteristicile
termice ale cldirii i gradul n care cldirea depinde de energia
provenit din surse regenerabile, conform Directivei 2009/28/CE
privind promovarea utilizrii energiei din surse regenerabile.

100
SEV 340 Evaluarea bunurilor imobile i eficiena energetic

Valabilitatea CPE este de zece ani. Certificatele emise conform


Directivei din 2002 rmn valabile. n anunurile de comercializare
a proprietii imobiliare trebuie specificat clasa de eficien
energetic raportat, iar CPE trebuie dat viitorului proprietar sau
chiria.
30. Deinerea unui CPE valabil este o cerin legal n cazul
construirii, vnzrii sau nchirierii ctre un nou chiria, pentru
majoritatea cldirilor i pentru toate cldirile ocupate de autoriti
publice i care au o suprafa util de peste 500 m2. Certificatul
de performan energetic sau o copie a acestuia este artat
potenialului nou chiria sau cumprtor i nmnat acestuia.
(Articolul 12(2))
31. Scopul CPE n informarea pieei imobiliare se gsete n
Expunerea de motive din Directiv:
Potenialul cumprtor sau chiria al unei cldiri sau al unei
uniti de cldire ar trebui s primeasc prin intermediul
certificatului de performan energetic informaii corecte despre
performana energetic a cldirii i sfaturi practice pentru
mbuntirea acestei performane Certificatul ar trebui, de
asemenea, s furnizeze informaii despre impactul real al nclzirii
i al rcirii cldirii asupra necesitii de energie, consumului de
energie primar i emisiilor de dioxid de carbon aferente
acesteia. (Expunere de motive 22).
32. Este necesar CPE? Atunci cnd proprietatea evaluat cuprinde o
cldire, evaluatorul poate identifica, dac este necesar, un
certificat de performan energetic pentru aceasta, dac a fost
obinut un certificat valabil.
33. Cu excepia cazurilor enumerate mai jos, CPE este obligatoriu
pentru:
cldirile care:
- sunt n curs de construire;
- urmeaz s fie vndute;
- urmeaz s fie nchiriate unui alt chiria;
cldirile ocupate de o autoritate public i frecventate de
public.
ncepnd cu 9 iulie 2015, suprafaa minim de 500 m2 se
reduce la 250 m2.
Statele membre pot amna aplicarea CPE n cazul unitilor
individuale de cldire (cum ar fi apartamentele) care sunt deja
nchiriate pn la data de 31 decembrie 2015.

101
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

34. Dac nu i se solicit acest lucru, nu este sarcina evaluatorului s


obin un certificat de performan energetic sau un raport cu
privire la instalaiile funcionale ale cldirii.
35. Cldiri care nu necesit CPE conform definiiei cldirii din
Directiv, nu se cere CPE pentru cldirile pentru care nu se
depune niciun efort de a-i modifica climatul interior. Aceste cldiri
nu intr sub incidena regimului CPE. Printre acestea s-ar putea
numra anumite hale de depozitare i multe dintre cldirile
agricole.
36. Statele membre sunt libere, de asemenea, s excepteze de la
obligaia obinerii unui CPE, urmtoarele categorii de cldiri:
a. cldirile oficial protejate datorit siturii ntr-o zon de protecie
a mediului sau importanei lor speciale din punct de vedere
arhitectural sau istoric, atta vreme ct prin asigurarea
conformitii lor cu cerinele minime de performan energetic
s-ar modifica n mod inacceptabil caracteristicile sau aspectul
acestora;
Not Aceast excepie se aplic doar n msura n care
asigurarea conformitii ar modifica caracteristicile sau aspectul
cldirii, deoarece aspectul unei cldiri istorice ar putea fi modificat
de utilizarea ferestrelor cu geam dublu sau a izolaiei exterioare.
b. cldiri folosite ca lcauri de cult sau pentru activiti religioase;
Not Cldirile folosite pentru activiti religioase ar putea include
mnstirile sau locurile pentru rituale de purificare. Ar putea s nu
conteze dac astfel de cldiri ar fi folosite i n alte scopuri.
c. construcii temporare cu o durat de utilizare de doi ani sau
mai mic, hale industriale, ateliere i cldiri agricole cu un
necesar mic de consum de energie, precum i cldiri agricole
care sunt utilizate ntr-un domeniu reglementat de un acord
naional sectorial privind performana energetic;
Not Aceast excepie evideniaz trei aspecte:
- construciile temporare pot include construcii folosite pe
antiere i cele construite pentru anumite evenimente, precum
i cldirile cu autorizaie temporar de urbanism;
- se pare c excepia referitoare la cererea sczut de energie
se aplic nu numai construciilor agricole, ci i halelor
industriale i atelierelor. Directiva nu definete noiunea de
cerere sczut de energie. Unele state membre o pot face;
- acordurile sectoriale privind performana energetic referitoare
la cldirile agricole este cel mai probabil s se aplice fermelor
de porci, avicole i horticole.

102
SEV 340 Evaluarea bunurilor imobile i eficiena energetic

d. cldiri rezideniale care sunt utilizate sau se intenioneaz s fie


utilizate fie mai puin de patru luni pe an, fie un interval de timp
limitat pe parcursul unui an, ateptndu-se un consum de
energie mai mic de 25% din ceea ce ar reprezenta consumul
anual;
Not Aceast categorie este probabil s includ casele
sezoniere, fie de vacan, fie de serviciu.
e. cldirile individuale cu o suprafa util total mai mic de 50
m2.
37. La evaluarea unei cldiri care ar putea fi inclus ntr-una din
aceste categorii, evaluatorul ar trebui, dac este relevant, s
verifice dac este exceptat de la certificatul de performan
energetic (i, de asemenea, de la cerinele de renovare
prezentate anterior) n jurisdicia respectiv.
38. Utilizarea unui CPE Directiva nu asigur un format comun
pentru CPE n cadrul UE. CPE difer de la un stat membru la altul
i uneori chiar i n cadrul aceluiai stat. Directiva indic Comisiei
Europene s adopte o schem european de certificare voluntar
pentru cldirile ne-rezideniale (Articolul 11(9)). Prin urmare,
evaluatorul este posibil s ntlneasc CPE n formate diferite,
precum i certificate n formatul aferent schemei voluntare
comune din Uniunea European.
39. Atunci cnd prin evaluare se estimeaz valoarea de pia a unei
cldiri certificate energetic sau dac evaluarea se face n scopul
vnzrii sau al nchirierii ei unui alt chiria, ar trebui s se ia n
considerare certificatul de performan energetic valabil. Aceste
situaii includ, n general, evaluarea pentru garantarea
mprumutului, deoarece debitorul este, de asemenea, interesat de
valoarea unei proprieti imobiliare. Ponderea CPE, dac se aloc
vreo pondere, depinde de competena evaluatorului. Este posibil
ca n unele ri s apar ntre timp cerine sau obligaii
suplimentare pentru vnzarea sau nchirierea unor proprieti
imobiliare cu scor sczut de performan energetic.
40. Evaluatorul ar trebui s analizeze certificatul de performan
energetic (s consemneze cine l-a emis, numrul de nregistrare,
clasa de performan energetic i data expirrii) i s stabileasc
c exist un certificat valabil pentru evaluarea solicitat.
Relevana CPE poate fi afectat de orice modificare a cldirii fa
de momentul emiterii acestuia.
41. Atunci cnd se cere certificat de performan energetic, clasa de
eficien energetic poate avea impact asupra valorii. Evaluatorul

103
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

trebuie s stabileasc acest lucru pe baza cunotinelor sale


despre pia.
42. Evaluatorul ar trebui s consilieze clientul n situaia n care
certificatul de performan energetic nu este disponibil sau cnd
acest certificat nu este de ncredere i s aprecieze situaia n
raportul de evaluare, corespunztor condiiilor i informaiilor
disponibile.
43. Potenialul cldirilor de a trece ntr-o clas superioar de eficien
energetic prin modernizare poate fi reflectat n valoarea lor de
pia. n mod asemntor, n situaia n care lucrrile ar costa mai
mult, costul potenial ar putea conduce la scderea valorii. n
astfel de situaii, evaluatorul ar putea s aprecieze semnificaia i
impactul recomandrilor de mbuntire a eficienei energetice
stipulate n CPE.
44. Depinde de raionamentul lui profesional ca evaluatorul s
aprecieze dac include n raportul de evaluare mai mult dect
simpla informaie privind existena unui certificat de performan
energetic i cum anume o face.
45. Orice recomandare semnificativ din rapoartele privind instalaiile
funcionale ale cldirii pot fi, de asemenea, luate n considerare,
dac sunt relevante.
46. Evaluatorul poate fi uneori solicitat s exploateze n mod eficient
informaiile coninute n CPE. Evaluatorul va face acest lucru
numai dac are competena profesional necesar. Dac
evaluatorul i asum aceast sarcin, scopul lui este s utilizeze
analiza CPE pentru a ajuta clientul s neleag raionamentul
aplicat. Punctele cheie comune pot include:
clasa energetic atribuit cldirii (fie pe o scar de la A la G, fie
de la 0 la 100);
necesarul anual de energie;
costul consumului anual de energie;
comparaia cu standardele curente relevante;
starea tehnic a instalaiilor funcionale ale cldirii;
msurile de mbuntire a eficienei energetice recomandate
n cadrul CPE, alturi de costurile i rentabilitatea aferente
acestora; i
orice alt valoare care s-ar putea realiza prin ncadrarea ntr-o
alt clas dac, conform regulilor naionale, acest lucru
faciliteaz vnzarea sau nchirierea cldirii.

104
SEV 340 Evaluarea bunurilor imobile i eficiena energetic

47. n cazul unei proprieti imobiliare care deine un certificat de


performan energetic, la exprimarea concluziei asupra valorii
acesteia conform unui tip al valorii recunoscut, evaluatorul va
avea n vedere clasa de performan energetic i recomandrile
care s-au dovedit relevante la data evalurii i care reflect
condiiile de pia.

105
GHID DE EVALUARE GEV 500

Determinarea valorii impozabile a


cldirilor

Coninut Paragrafe
Introducere 1
Consideraii generale 2-11
Metodologia de determinare a valorii impozabile
pentru cldirile nerezideniale deinute de persoane 12-13
fizice sau juridice
GEV 500 Determinarea valorii impozabile a cldirilor

Abordarea prin cost pentru valoarea impozabil 14-22


Abordarea prin venit 23-26
Abordarea prin pia 27-29
Alocarea valorii 30-34
Metodologia de determinare a valorii impozabile
pentru cldirile rezideniale deinute de persoane 35
juridice
Dispoziii finale 36-45

Introducere
le evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar

1. Prezentul ghid conine informaii necesare privind evaluarea


pentru impozitare a cldirilor nerezideniale deinute de
persoanele fizice sau juridice, precum i a cldirilor rezideniale
deinute de persoanele juridice. Aplicarea acestui ghid este
obligatorie pentru evaluatori. Nerespectarea prevederilor
prezentului Ghid atrage rspunderea evaluatorului n conformitate
cu art. 25 din Ordonana Guvernului nr. 24/2011 aprobat prin
Legea 99/2013 cu modificrile ulterioare. Tehnicile i termenii
regsii n acest Ghid sunt limitai la determinarea valorii
impozabile.
Consideraii generale
2. n contextul acestui Ghid, definiia cldirii este cea prevzut n art.
453 din Codul fiscal i completat n Titlul IX din Normele
metodologice de aplicare a Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal,

106
GEV 500 Determinarea valorii impozabile a cldirilor

aprobate prin Hotrrea Guvernului nr. 1/2016, cu modificrile i


completrile ulterioare.
3. n accepiunea acestui Ghid, valoarea impozabil este un tip al
valorii estimat n scopul impozitrii cldirilor nerezideniale deinute
de persoane fizice sau juridice i a cldirilor rezideniale deinute
de persoane juridice.
4. Valoarea impozabil nu reprezint valoarea de pia sau
valoarea just definite ca tipuri ale valorii n standardele de
evaluare n vigoare, respectiv n legislaia romn privind
reglementrile contabile conforme cu directivele europene sau alte
reglementri contabile specifice i n Standardele Internaionale de
Audit.
5. Valoarea impozabil nu se nregistreaz n situaiile financiare ale
contribuabililor.
6. Lista cu cldirile care urmeaz s fie supuse evalurii va fi pus la
dispoziia evaluatorului de ctre contribuabil/client prin completarea
formularului din Anexa 1 Declaraia contribuabilului privind cldirile
supuse evalurii pentru impozitare. n funcie de situaia concret a
fiecrei cldiri, evaluatorul va putea solicita contribuabilului i alte
informaii necesare pentru elaborarea raportului de evaluare,
acesta avnd obligaia de a le pune la dispoziia evaluatorului n cel
mai scurt timp (n termenul convenit prin documentul contractual).
Prelungirea termenului de predare a informaiilor solicitate va putea
duce la prelungirea termenului de predare a raportului de evaluare,
cu acelai interval de timp.
7. De regul, evaluatorul trebuie s inspecteze fiecare cldire subiect
al evalurii n scopul impozitrii. Prin inspecie se nelege aciunea
de vizualizare exterioar i/sau interioar a cldirii. Contribuabilul
va asigura accesul evaluatorului la cldirea subiect al evalurii. n
cazul n care nu se realizeaz vizualizarea interioara, evaluatorul
se va asigura c a identificat corect cldirea i starea fizic a
acesteia i va prezenta fotografii n raportul de evaluare.
Neinspectarea cldirii va fi justificat n raportul de evaluare.
8. Evaluarea n scopul stabilirii valorii impozabile a cldirii poate fi
realizat numai de ctre un evaluator avnd ca specializare
evaluarea proprietii imobiliare (EPI) sau de ctre un membru
corporativ, caz n care raportul trebuie ntocmit de unul sau mai
muli evaluatori avnd specializarea EPI.
9. Verificarea evalurii pentru impozitare poate fi realizat n
conformitate cu prevederile SEV 400 Verificarea evalurii, numai

107
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

de ctre un evaluator avnd ca specializare verificarea evalurii


(VE), dovedit cu parafa de verificator cu specializarea EPI.
10. Serviciul de evaluare n vederea impozitrii cldirilor va fi contractat
de ctre contribuabil, iar raportul de evaluare respectiv va avea ca
utilizator desemnat att contribuabilul, ct i autoritatea local pe
raza creia contribuabilul are obligaia legal a achitrii impozitului
pe cldiri.
11. n cazul n care un contribuabil deine mai multe cldiri pe aceeai
raz administrativ-teritorial a unei localiti, se va elabora un
singur raport de evaluare care va include concluziile asupra
valorilor impozabile ale cldirilor declarate de ctre contribuabil n
Anexa 1 la prezentul Ghid, cldiri aflate pe raza aceleiai localiti.

Metodologia de determinare a valorii impozabile pentru


cldirile nerezideniale deinute de persoane fizice sau juridice
12. Abordrile n evaluare sunt: abordarea prin cost pentru valoarea
impozabil, abordarea prin venit i abordarea prin pia, aa cum
sunt definite acestea n standardele de evaluare n vigoare, aplicate
n conformitate cu prevederile din prezentul Ghid. Valoarea
impozabil nu include TVA.
13. n determinarea valorii impozabile se poate aplica doar o singur
abordare n evaluare, n condiiile n care nu exist informaii
suficiente pentru aplicarea celorlalte abordri, fiind obligatoriu ns
ca aceasta s fie abordarea prin cost pentru valoarea impozabil.
n aceast situaie, evaluatorul va trebui s precizeze n raportul de
evaluare care sunt argumentele neaplicrii uneia sau a celorlalte
dou abordri n evaluare.

Abordarea prin cost pentru valoarea impozabil


14. Abordarea prin cost pentru valoarea impozabil const n
estimarea costului de nou din care se vor deduce deprecierea fizic
i/sau deprecierea funcional, dup caz. Nu se vor aplica
deprecieri economice/externe.
15. Evaluatorul trebuie s aleag ntre cele dou tipuri de cost de nou
costul de nlocuire i costul de reconstruire i s utilizeze unul
dintre aceste tipuri n mod consecvent n aplicarea acestei abordri.
Evaluatorul trebuie s se asigure c toate datele de intrare pentru
evaluare sunt corelate cu tipul de cost utilizat n evaluare.

108
GEV 500 Determinarea valorii impozabile a cldirilor

16. Se recomand aplicarea costului de nlocuire, iar dac nu este


posibil, se aplic costul de reconstruire, argumentnd de ce a fost
luat n considerare acest cost.
17. Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie
s fie preluate din surse credibile care vor fi prezentate n raportul
de evaluare. Ori de cte ori este posibil, datele de intrare utilizate
pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din dou
surse de date credibile, diferite, nainte de a fi utilizate n raport.
18. Deprecierea fizic reprezint o pierdere de utilitate cauzat de
deteriorrile fizice ale activului sau ale componentelor sale, ca efect
al vechimii sale i al utilizrii n condiii normale, care se
concretizeaz ntr-o pierdere de valoare.
19. Deprecierea fizic va fi estimat n conformitate cu metodologia
prezentat n Anexa 2 Estimarea deprecierii fizice, precum i
metoda de calcul a vrstei cronologice ponderate, avnd n vedere
modernizrile/ extinderile aduse cldirii supuse evalurii.
20. Deprecierea funcional este o pierdere de valoare cauzat de
supradimensionare, de deficiene ale traseului circulaiei interioare,
de lipsuri care diminueaz confortul. Nu nseamn depreciere
funcional nefuncionarea cldirii din motive independente de
starea fizic a acesteia.
21. Atunci cnd se utilizeaz costul de nlocuire nu este cazul s se
determine depreciere funcional. n cazul utilizrii costului de
reconstruire la cldirile monument istoric sau cultural, deprecierea
total este costul de restaurare i nu este cazul s se determine
depreciere funcional. n situaia n care evaluatorul, n caz
excepional, consider i o depreciere funcional pe care o adaug
la deprecierea fizic, acest fapt trebuie argumentat i documentat
n mod relevant i complet.
22. n abordarea prin cost pentru valoarea impozabil costul de nou nu
include profitul sau stimulentul dezvoltatorului imobiliar.

Abordarea prin venit


23. Abordarea prin venit se aplic numai n cazul n care terenul aferent
proprietii imobiliare, din care face parte cldirea evaluat pentru
impozitare, nu este n cota indiviz i dac contribuabilul a pus la
dispoziia evaluatorului informaii documentate privind suprafaa
terenului corespunztoare cldirii subiect.

109
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

24. Aplicarea abordrii prin venit const n dou etape: (1) estimarea
valorii de pia a proprietii imobiliare care include cldirea subiect
al impozitrii, precum i aportul terenului aferent acesteia; i (2)
alocarea valorii de pia a proprietii imobiliare obinut n etapa
(1), ntre valoarea cldirii i valoarea terenului.
25. Abordarea prin venit va fi aplicat pentru evaluarea proprietilor
imobiliare nchiriate i pentru proprietile imobiliare pentru care
exist o pia activ a nchirierilor. Prin pia activ a nchirierilor se
nelege existena a cel puin trei comparabile nchiriate la data
estimrii valorii impozabile.
26. n cazul unei proprieti imobiliare nchiriate la data evalurii, al
crei nivel al chiriei este diferit de chiria de pia, n raportul de
evaluare se va utiliza chiria de pia. n cazul n care nu exist
informaii de pia comparabile, abordarea prin venit nu se va
aplica.

Abordarea prin pia


27. Abordarea prin pia se aplic numai n cazul n care terenul aferent
proprietii imobiliare, din care face parte cldirea evaluat pentru
impozitare, nu este n cot indiviz i contribuabilul a pus la
dispoziia evaluatorului informaii privind suprafaa terenului.
28. Abordarea prin pia cuprinde dou etape: (1) estimarea valorii de
pia a proprietii imobiliare care include cldirea subiect al
impozitrii, precum i aportul terenului corespunztor acesteia; i
(2) alocarea valorii de pia obinut n etapa (1) ntre valoarea
cldirii i valoarea terenului.
29. Abordarea prin pia aplicat att pentru ntreaga proprietate
imobiliar (etapa 1), ct i doar pentru teren (etapa 2), va avea n
vedere comparabile identificabile din punct de vedere fizic. Nu se
vor folosi informaii privind comparabile preluate de pe site-uri de
specialitate sau din alte surse, dac aceste comparabile nu pot fi
identificate din punct de vedere fizic. Prin identificare fizic se
nelege posibilitatea vizualizrii n teren a proprietii, cu ocazia
evalurii sau n cazul unor verificri ulterioare.

Alocarea valorii
30. Terenurile aferente cldirilor se vor evalua doar n scopul alocrii
valorii proprietii imobiliare. Astfel, terenurile vor fi evaluate
utiliznd metodele de evaluare adecvate, prevzute n standardele
de evaluare n vigoare.

110
GEV 500 Determinarea valorii impozabile a cldirilor

31. Alocarea valorii de pia a proprietii imobiliare ntre cldire i teren


reprezint procesul de separare a valorii obinute prin aplicarea
abordrii prin venit sau a abordrii prin pia, dac aceste abordri
au putut fi aplicate n conformitate cu prevederile din acest Ghid.
32. Alocarea se face prin deducerea din valoarea proprietii imobiliare
a valorii de pia a terenului aferent cldirii, estimat pentru cea mai
bun utilizare a acestuia (CMBU).
33. Concluzia evaluatorului asupra valorii impozabile implic selecia
unei valori dintre cele determinate prin aplicarea mai multor
abordri n evaluare. Nu este admis stabilirea valorii proprietii
imobiliare prin aplicarea mediei aritmetice sau a mediei ponderate
a dou sau mai multor valori obinute din aplicarea unor abordri
sau metode diferite de evaluare, cu excepia cazurilor n care
reglementrile legale impun n mod explicit efectuarea unei medii a
valorilor.
34. Rezultatul evalurii va fi selectat astfel:
a) dac valoarea rezultat prin aplicarea abordrii prin cost pentru
valoarea impozabil este cea mai mic, va fi selectat aceast
valoare;
b) dac valoarea rezultat prin aplicarea abordrii prin cost pentru
valoarea impozabil nu este cea mai mic, iar dac diferena
existent ntre aceast valoare i cea mai mic valoare rezultat
este de maxim 10%, se va selecta valoarea cea mai mic dintre
aceste dou valori. Dac aceast diferen este mai mare de
10% atunci se va selecta rezultatul abordrii prin cost pentru
valoarea impozabil, care poate fi diminuat cu pn la 10%.

Metodologia de determinare a valorii impozabile pentru


cldirile rezideniale deinute de persoane juridice
35. Pentru calculul valorii impozabile, n cazul cldirilor rezideniale
deinute de persoane juridice sunt necesare urmtoarele informaii:
a) rangul localitii n care se afl situat cldirea (a se vedea
Anexa 3 Metodologie de estimare a valorii impozabile pentru
proprietile rezideniale deinute de persoane juridice);
b) zona n cadrul localitii (a se vedea Anexa 3);
c) suprafaa construit desfurat a cldirii, iar dac aceasta nu
se cunoate, se folosete suprafaa util:

111
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

i. cea determinat pe baza dimensiunilor msurate pe conturul


exterior al acesteia; sau
ii. n cazul n care cldirea nu poate fi efectiv msurat pe
conturul exterior, suprafaa util a cldirii nmulit cu
coeficientul de transformare de 1,4;
d) tipul cldirii i instalaiile cu care este dotat aceasta, pentru
ncadrarea n tabelul din Anexa 3;
e) amplasarea apartamentului ntr-un bloc cu mai mult de 3 niveluri
i 8 apartamente;
f) anul finalizrii cldirii sau anul n care s-a efectuat recepia la
terminarea lucrrilor de renovare major.

Dispoziii finale
36. Sinteza uniform a raportului de evaluare este prezentat n Anexa
4, ale crei rubrici sunt obligatorii a fi completate.
37. Rapoartele de evaluare pentru impozitare sunt considerate finale i
pot produce efecte numai dac sunt nsoite de recipisa eliberat
ca urmare a ndeplinirii obligaiei de completare n baza de date BIF
(Baza de informaii fiscale).
38. Evaluatorul are obligaia s predea raportul de evaluare referitor la
valoarea impozabil, nainte de data stabilit de Codul fiscal pentru
plata primei trane a impozitului pe cldiri datorat pe anul n curs.
39. Raportul de evaluare pentru impozitare va conine capitolele
prezentate n seciunea Cuprins din Anexa 4. La realizarea
raportului evaluatorul va respecta toate cerinele Standardelor de
evaluare privind aplicarea abordrilor n evaluare.
40. Data emiterii rapoartelor de evaluare pentru impozitare este situat
n intervalul 1 ianuarie pn la primul termen de plat a
impozitului, inclusiv, aadar data emiterii acestor rapoarte de
evaluare nu poate fi anterioar datei de 1 ianuarie a anului urmtor
datei evalurii.
41. Raportul de evaluare va fi pus la dispoziia autoritii locale de ctre
contribuabil.
42. Anexele 1-4 la prezentul Ghid pot fi descrcate de pe site-ul
www.anevar.ro.
43. Anexele la prezentul Ghid, precum i forma raportului de evaluare,
pot fi modificate prin hotrrea Consiliului director al ANEVAR.

112
GEV 500 Determinarea valorii impozabile a cldirilor

44. Rapoartele de evaluare pentru impozitare trebuie s poarte parafa


de evaluator valabil la data emiterii rapoartelor.
45. Diferena de pn la 20% ntre dou evaluri cu aceiai termeni de
referin, precum i ntre rezultatul verificrii cu obiectiv extins i
rezultatul evalurii din raportul de evaluare verificat, indiferent de
data la care rapoartele au fost ntocmite, nu poate fi considerat a
priori o nerespectare a standardelor de evaluare. Fr o
argumentare conform prezentului standard, nici o diferen mai
mare de 20% nu poate fi considerat o nerespectare a standardelor
de evaluare.

113
GHID DE EVALUARE GEV 630

Evaluarea bunurilor imobile

Coninut Paragrafe
Introducere 1-8
Stabilirea termenilor de referin ai evalurii 9-13
Culegerea datelor i descrierea proprietii
14-25
imobiliare
Analiza datelor 26-35
Aplicarea abordrilor n evaluare 36-38
GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile

Abordarea prin pia 39-54


Abordarea prin venit 55-67
Abordarea prin cost 68-76
Evaluarea terenului 77-98
Analiza rezultatelor i concluzia asupra valorii 99-105
Raportare 106-108
Particulariti 109-115

Introducere

1. Acest ghid este elaborat pentru a oferi suport evaluatorilor i


utilizatorilor de rapoarte de evaluare n nelegerea i
implementarea standardelor SEV 230 Drepturi asupra
proprietii imobiliare, SEV 233 Investiia imobiliar n curs de
construire, SEV 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii
imobiliare pentru garantarea mprumutului, prin detalierea unor
aspecte privind metodologia de evaluare i trebuie neles ca
fiind complementar cerinelor aplicabile evalurilor de proprieti
imobiliare coninute n prezenta ediie a Standardelor de
evaluare a bunurilor.
2. Acest Ghid este aplicabil numai pentru derularea activitii de
evaluare a bunurilor imobile.

114
GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile

3. Evaluarea bunurilor imobile poate fi realizat numai de ctre


evaluatorii autorizai care dein specializarea evaluarea
proprietilor imobiliare (EPI), conform legislaiei aplicabile n
Romnia. Evaluarea acestui tip de bunuri nu poate fi realizat n
nicio circumstan de ctre evaluatorii autorizai care nu dein
specializarea EPI.
4. n situaia n care evaluarea este realizat de o firm membru
corporativ, aceasta trebuie s includ n echip cel puin un
evaluator cu specializarea EPI.
5. n contextul prezentului Ghid, conceptele de bun imobil i
proprietate imobiliar sunt echivalente.
6. Prin evaluarea proprietilor imobiliare se nelege orice activitate
de evaluare care are ca subiect al evalurii o proprietate
imobiliar sau una din componentele acesteia (teren sau
construcii).
7. Prin termenul de construcii se face referire att la cldiri, ct i la
construcii speciale.
8. Rapoartele de evaluare vor purta parafa de evaluator valabil la
data emiterii acestora.

Stabilirea termenilor de referin ai evalurii

9. La nceputul procesului de evaluare, precum i pe parcursul


acestuia, evaluatorul trebuie s stabileasc termenii de referin
ai evalurii care vor fi agreai cu clientul i vor fi precizai n scris
ntr-un document contractual.
10. Documentul contractual include cerinele cuprinse n SEV 101, cu
precizrile detaliate n continuare. Aceste aspecte se vor regsi i
n raportul de evaluare:
a) Identificarea evaluatorului i a competenei acestuia;
b) Identificarea clientului i a oricror ali utilizatori desemnai
(1) identificarea clientului evalurii (persoan fizic sau
juridic);
(2) identificarea altor utilizatori desemnai, dac este cazul.
Utilizatorul desemnat trebuie s fie identificat prin nume,
conform termenilor agreai cu clientul;

115
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

(3) identificarea altor persoane (fizice sau juridice) care pot


avea acces la raportul de evaluare. Atunci cnd este
posibil, aceste persoane trebuie s fie identificate prin
nume, conform termenilor agreai cu clientul. Totui, dac
identificarea prin nume nu este adecvat, evaluatorul
poate identifica o astfel de persoan prin precizarea tipului
acesteia (de exemplu, auditorii clientului, consultanii
juridici ai clientului, autoriti fiscale etc.).
i. Se vor preciza condiiile n care ali utilizatori desemnai
vor putea utiliza raportul de evaluare, respectiv
condiiile n care alte persoane pot avea acces la
raportul de evaluare. Aceste condiii pot include
limitarea sau excluderea asumrii rspunderii
evaluatorului fa de un utilizator desemnat sau fa de
o persoan care are acces la raportul de evaluare,
referiri la adecvarea scopului evalurii fa de interesele
unui utilizator desemnat sau ale unei persoane care
poate avea acces la raportul de evaluare, respectarea
termenilor de confidenialitate sau altele.
ii. Utilizatorii desemnai, alte persoane care pot avea
acces la raportul de evaluare, precum i condiiile
menionate n paragraful anterior pot fi identificate i
menionate n seciunea privind restriciile aplicabile
utilizrii, difuzrii i publicrii raportului de evaluare.
iii. Persoana care primete o copie a unui raport de
evaluare nu devine un utilizator desemnat dect n
cazul n care este autorizat de ctre evaluator i
identificat explicit ca utilizator desemnat.
iv. Persoana care primete o copie a unui raport de
evaluare fr s fi fost identificat de ctre evaluator ca
utilizator desemnat sau ca persoan care poate avea
acces la raportul de evaluare, sau fr a avea atribuii
legale sau reglementate n legtur cu respectivul
raport de evaluare, nu poate fi considerat ca utilizator
desemnat al raportului de evaluare n sensul acestui
Ghid i nu este ndreptit la niciun fel de pretenie fa
de evaluator.
c) Scopul evalurii
SEV 101 i SEV 230 dau exemple de astfel de scopuri ale
evalurii.

116
GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile

d) Identificarea proprietii imobiliare subiect al evalurii


Aspecte relevante pentru scopul evalurii i utilizarea
desemnat a raportului, care trebuie identificate:
adresa potal, numrul cadastral i alte asemenea
i/sau descrierea legal sau alte referine asemntoare
necesare pentru a prezenta cu precizie localizarea
proprietii subiect;
n cazul n care adresa subiectului evalurii nu are cod
potal, se precizeaz codul potal al localitii de care
aparine;
dreptul de proprietate supus evalurii;
orice restricie a dreptului de proprietate supus evalurii,
cunoscut sau evident.
e) Tipul valorii
f) Data evalurii
(1) Data evalurii reprezint data la care este valabil
concluzia privind valoarea estimat.
(2) n completarea cerinelor cuprinse n SEV 101,
referitoare la data evalurii, aceasta poate s nu fie
menionat n mod expres n documentele contractuale
care se refer la evaluri ce vor fi elaborate n baza
unor comenzi viitoare (cum este cazul contractelor de
prestri servicii de evaluare ncheiate cu instituiile de
credit). Documentele contractuale trebuie ns s indice
intervalul de timp n care urmeaz s se emit raportul
de evaluare i data de la care se calculeaz acest
termen.
(3) Data evalurii nu poate fi ulterioar datei raportului.
g) Documentarea pentru efectuarea evalurii;
h) Natura i sursa informaiilor pe care s-a bazat evaluarea;
i) Ipoteze i ipoteze speciale
(1) Ipotezele speciale pot fi formulate numai dac acestea
pot fi considerate, n mod rezonabil, ca fiind realiste,
relevante i adecvate cu circumstanele particulare ale
evalurii.
(2) n cazul n care un client solicit o evaluare pe baza
unei ipoteze pe care evaluatorul o consider ca fiind
nerealist, acesta trebuie s refuze furnizarea serviciilor
de evaluare.

117
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

j) Restricii de utilizare, difuzare sau publicare;


k) Declararea conformitii evalurii cu standardele de evaluare
aplicabile n Romnia sau explicarea cauzei neconformitii;
l) Descrierea raportului.
11. Termenii de referin ai evalurii pot fi modificai pe parcursul
procesului de evaluare, dup caz, prin acordul scris al
evaluatorului i clientului, cu condiia ca orice modificare s fie
agreat n scris de ctre pri nainte de finalizarea procesului de
evaluare i emiterea raportului de evaluare.
12. Termenii de referin ai evalurii trebuie formulai ntr-o manier
clar, care s nu induc n eroare niciuna dintre prile
contractuale i niciun ter independent i avizat care are acces
legitim la documentul contractual n care acetia sunt consemnai.
13. Termenii de referin ai evalurii agreai de ctre evaluator i
client n documentul contractual menionat anterior, precum i
orice referire la acest document contractual, trebuie prezentai n
raportul de evaluare, n mod sintetic, ntr-un format considerat
adecvat de evaluator. n toate cazurile, aceti termeni vor fi
formulai ntr-o manier clar i care s nu induc n eroare n
mod voit un utilizator desemnat al raportului de evaluare care nu
are acces la documentul contractual prin care s-au consemnat
termenii de referin ai evalurii.

Culegerea datelor i descrierea proprietii imobiliare


14. Datele necesare pentru evaluarea proprietii imobiliare sunt date
despre aria de pia, date despre proprietatea subiect i date
despre proprietile comparabile.
15. Datele despre aria de pia sunt colectate la nivel de vecintate,
ora, regiune i, atunci cnd este necesar, la nivel naional i
internaional, n funcie de ntinderea geografic a acestei arii,
justificat apreciat de evaluator ca fiind adecvat pentru
proprietatea imobiliar subiect. Aceste date se refer la tendinele
sociale, situaia economic, reglementrile i restriciile legale i
condiiile de mediu nconjurtor care influeneaz valoarea
proprietii imobiliare n aria de pia definit n acest scop.
Aceste date reprezint o baz i pentru analiza celei mai bune
utilizri, precum i pentru explicarea rezultatelor evalurii i
formularea concluziei asupra valorii.
16. Datele despre proprietatea imobiliar subiect includ, fr a se
limita la acestea: informaii despre teren, construcii, caracteristici

118
GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile

fizice, date despre venituri i cheltuieli, istoricul proprietii


imobiliare subiect i al utilizrii acesteia i alte informaii
considerate a fi relevante de ctre participanii de pe pia.
17. Datele despre proprieti imobiliare comparabile includ, fr a se
limita la acestea: informaii despre proprieti imobiliare
comparabile vndute sau nchiriate ori oferite spre vnzare sau
nchiriere, informaii despre costuri de construire, tipuri de
construcii, materiale de construcii, deprecieri, venituri, cheltuieli,
informaii privind ratele de capitalizare i de actualizare, grade de
neocupare pe piaa specific.
18. De regul, pentru a fi evaluat, proprietatea imobiliar subiect
trebuie inspectat. Neinspectarea sau inspecia parial a
proprietii imobiliare trebuie menionat n raportul de evaluare,
inclusiv motivul neefecturii acesteia sau inspectrii pariale, motiv
care trebuie s fie bine justificat.
19. Inspecia proprietii, efectuat de ctre evaluator, ar trebui s fie
suficient nct s permit:
identificarea i descrierea adecvat a proprietii n cadrul
raportului de evaluare;
dezvoltarea unei opinii privind CMBU, n situaia n care o astfel
de opinie este necesar i adecvat;
efectuarea de comparaii pertinente n evaluarea proprietii.
20. Inspecia proprietii imobiliare subiect se efectueaz, de regul,
mpreun cu clientul sau cu persoane desemnate de ctre acesta,
identificarea proprietii fiind efectuat pe baza informaiilor
furnizate de ctre client, responsabilitatea asupra informaiilor n
baza crora s-a efectuat identificarea proprietii revenind
clientului.
21. Evaluatorul trebuie s urmreasc corespondena ntre descrierea
scriptic i situaia proprietii constatat la data inspeciei
acesteia i s prezinte n raportul de evaluare orice
neconcordane observate
22. Suprafeele utilizate n estimarea valorii trebuie s fie bazate pe
suprafee menionate ntr-un document emis de ctre o persoan
fizic sau juridic autorizat s realizeze lucrri de specialitate n
domeniul cadastrului, geodeziei i cartografiei, conform legii. n
cazul lipsei unor documente sau n cazul existenei unor
neconcordane, se vor utiliza documentele sau informaiile

119
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

indicate sau puse la dispoziie de ctre client i/sau utilizatorul


desemnat.
23. n situaiile n care exist Carte funciar, iar ntre suprafaa
msurat i suprafaa din actele de proprietate exist diferen, de
regul se ia n considerare suprafaa msurat. n cazul n care
nu exist Carte funciar i din documentele emise de ctre o
persoan autorizat rezult o suprafa diferit de cea din acte,
de regul, se va utiliza suprafaa msurat. n cazul n care nu se
utilizeaz suprafaa msurat, evaluatorul va argumenta alegerea
sa n termenii de referin ai raportului.
24. n raportul de evaluare, descrierea proprietii subiect trebuie s
fie clar i s conin informaiile minime necesare pentru
evaluare (care, fr a se limita la acestea, pot fi: amplasarea,
dreptul asupra proprietii imobiliare, caracteristicile fizice ale
terenului i construciilor, utilizarea etc.).
25. n cadrul raportului de evaluare trebuie s se indice sursele de
informaii pentru toate datele incluse n raport i folosite n
evaluare.

Analiza datelor
26. n raportul de evaluare, evaluatorul trebuie s prezinte analiza
pieei proprietii imobiliare subiect, specific tipului su de
proprietate.
27. Analiza de pia presupune cercetarea condiiilor pieei imobiliare
specifice unui anumit tip de proprietate. Analiza de pia const n
examinarea cererii i ofertei i a ariei geografice de pia pentru
acel tip de proprietate.
28. Analiza de pia trebuie s fie individualizat n mod
corespunztor pentru fiecare proprietate evaluat i trebuie s
fac referire la piaa proprietii subiect.
29. Raionamentul utilizat pentru delimitarea ariei de pia trebuie s
fie prezentat n raport. Evaluatorul trebuie s identifice tipul/tipurile
specific(e) de proprietate/proprieti imobiliare luat(e) n
considerare i s prezinte relaia existent ntre cererea i oferta
de pe piaa specific, precum i factorii poteniali care ar putea
influena aceast relaie.
30. Analiza de pia va trebui s furnizeze informaii suport pentru
elementele care vor fi utilizate n aplicarea abordrilor n evaluare

120
GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile

care, fr a se limita la acestea, pot fi: nivelul chiriilor, gradul de


neocupare, ratele de capitalizare, preurile proprietilor
comparabile, costurile de construire.
31. n raportul de evaluare, evaluatorul trebuie s prezinte concluzia
analizei celei mai bune utilizri (CMBU) a proprietii imobiliare
subiect.
32. Analiza CMBU a unei proprieti imobiliare este o etap
important a procesului de evaluare prin care se identific
contextul n care participanii de pe pia i evaluatorii selecteaz
informaiile comparabile de pia. n anumite situaii o astfel de
analiz detaliat este necesar i adecvat.
33. Utilizarea curent se presupune a fi cea mai bun utilizare dac
nu exist indicaii din pia sau ali factori care s conduc la
concluzia c exist o alt utilizare care ar maximiza valoarea
subiectului evalurii.
34. n situaia n care estimarea valorii s-a fcut n ipoteza CMBU, alta
dect utilizarea existent, evaluatorul va prezenta argumentarea
acestei concluzii.
35. Raionamentul evaluatorului, pe baza cruia se fundamenteaz
aceast concluzie, trebuie s aib la baz caracteristicile fizice,
juridice i economice ale proprietii subiect, valabile la data
evalurii.

Aplicarea abordrilor n evaluare


36. Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprieti
imobiliare, evaluatorii utilizeaz metode de evaluare specifice,
care sunt incluse n cele trei abordri n evaluare:
a) abordarea prin pia;
b) abordarea prin venit;
c) abordarea prin cost.
37. n estimarea valorii unei proprieti imobiliare se pot utiliza una
sau mai multe dintre aceste abordri. Alegerea lor depinde de
tipul de proprietate imobiliar, de scopul evalurii, de termenii de
referin ai evalurii, de calitatea i cantitatea datelor disponibile
pentru analiz.
38. Toate cele trei abordri n evaluare se bazeaz pe date de pia.

121
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Abordarea prin pia


39. Abordarea prin pia este procesul de obinere a unei indicaii
asupra valorii proprietii imobiliare subiect, prin compararea
acesteia cu proprieti similare care au fost vndute recent sau
care sunt oferite pentru vnzare.
40. Abordarea prin pia este cunoscut i sub denumirea de
comparaia direct sau comparaia vnzrilor.
41. Abordarea prin pia este aplicabil tuturor tipurilor de proprieti
imobiliare, atunci cnd exist suficiente informaii credibile privind
tranzacii i/sau oferte recente credibile.
42. Prin informaii recente, n contextul abordrii prin pia, se neleg
acele informaii referitoare la preuri de tranzacionare care nu
sunt afectate de modificrile intervenite n evoluia pieei specifice
sau la oferte care mai sunt valabile la data evalurii.
43. Atunci cnd exist informaii disponibile privind preurile bunurilor
comparabile, abordarea prin pia este cea mai direct i
adecvat abordare ce poate fi aplicat pentru estimarea valorii de
pia.
44. Dac nu exist suficiente informaii, aplicabilitatea abordrii prin
pia poate fi limitat. Neaplicarea acestei abordri nu poate fi
ns justificat prin invocarea lipsei informaiilor suficiente n
condiiile n care acestea puteau fi procurate de ctre evaluator
printr-o documentare corespunztoare.
45. Prin informaii despre preurile bunurilor comparabile se neleg
informaii privind activele identice sau similare care au fost
tranzacionate sau oferite spre vnzare pe pia, cu condiia ca
relevana acestor informaii s fie clar stabilit i analizat critic.
46. Elaborarea rapoartelor de evaluare prin utilizarea parial sau
exclusiv a ofertelor de pia, avnd ca obiect bunuri imobile
comparabile, este conform cu prezentele Standarde de evaluare.
47. Evaluatorul trebuie s se asigure c proprietile comparabile sunt
reale (adic pot fi identificate) i c au caracteristicile fizice
conforme cu informaiile scriptice. n raportul de evaluare trebuie
s se indice sursele de informaii, datele utilizate i raionamentul
pe baza crora evaluatorul a selectat proprietile comparabile.

122
GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile

48. Tehnicile recunoscute n cadrul abordrii prin pia sunt:


a) tehnicile cantitative:
analiza pe perechi de date;
analiza datelor secundare;
analiza statistic;
analiza costurilor;
b) tehnicile calitative:
analiza comparaiilor relative;
analiza tendinelor;
analiza clasamentului;
interviuri.
49. Informaiile privind tranzaciile sau ofertele care prezint diferene
majore (cantitative i/sau calitative) fa de proprietatea subiect nu
pot fi utilizate ca surse de informaii pentru proprieti comparabile
din cauza ajustrilor prea mari, necesare a fi aplicate.
50. n abordarea prin pia, analiza preurilor proprietilor
comparabile se aplic n funcie de criteriile de comparaie
adecvate specificului proprietii subiect.
51. n abordarea prin pia, se analizeaz asemnrile i diferenele
ntre caracteristicile proprietilor comparabile i cele ale
proprietii subiect i se fac ajustrile necesare n funcie de
elementele de comparaie.
52. n abordarea prin pia, elementele de comparaie recomandate a
fi utilizate includ, fr a se limita la acestea: drepturile de
proprietate transmise, condiiile de finanare, condiiile de vnzare,
cheltuielile necesare imediat dup cumprare, condiiile de pia,
localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice,
utilizarea, componentele non-imobiliare ale proprietii.
53. Selectarea concluziei asupra valorii este determinat de
proprietatea imobiliar comparabil care este cea mai apropiat
din punct de vedere fizic, juridic i economic de proprietatea
imobiliar subiect i asupra preului creia s-au efectuat cele mai
mici ajustri. n aceast etap, evaluatorul trebuie s considere
urmtoarele:
intervalul de valori rezultate,
numrul de ajustri aplicate preului de vnzare al fiecrei
proprieti comparabile,

123
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

totalul ajustrilor aplicate preului de vnzare al fiecrei


proprieti comparabile, calculat ca sum absolut (adic
ajustare brut - valoric i procentual),
totalul ajustrilor aplicate preului de vnzare al fiecrei
proprieti comparabile, calculat ca sum algebric (adic
ajustare net - valoric i procentual),
orice ajustri deosebit de mari aplicate preurilor proprietilor
comparabile i orice ali factori care pentru o proprietate
comparabil pot avea o importan mai mare.
54. Toate ajustrile aplicate preurilor proprietilor comparabile
trebuie argumentate n raportul de evaluare. Nu este permis
utilizarea niciunei ajustri fr prezentarea modului de estimare a
acesteia.

Abordarea prin venit


55. Abordarea prin venit este procesul de obinere a unei indicaii
asupra valorii proprietii imobiliare subiect, prin aplicarea
metodelor pe care un evaluator le utilizeaz pentru a analiza
capacitatea proprietii subiect de a genera venituri i pentru a
transforma aceste venituri ntr-o indicaie asupra valorii proprietii
prin metode de actualizare.
56. Abordarea prin venit este aplicabil oricrei proprieti imobiliare
care genereaz venit la data evalurii sau care are acest potenial
n contextul pieei (proprieti vacante sau ocupate de proprietar).
57. Abordarea prin venit include dou metode de baz:
capitalizarea venitului;
fluxul de numerar actualizat (analiza DCF).
58. Prin luarea n considerare a unor informaii adecvate i printr-o
aplicare corect, metoda capitalizrii venitului i metoda fluxului
de numerar actualizat trebuie s conduc la indicaii similare
asupra valorii.
59. Capitalizarea venitului, numit i capitalizarea direct, se
utilizeaz cnd exist informaii suficiente de pia, cnd nivelul
chiriei i cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieei i cnd
exist informaii despre tranzacii sau oferte de vnzare de
proprieti imobiliare comparabile. Capitalizarea direct const n
mprirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rat de
capitalizare corespunztoare.
60. Analiza DCF se utilizeaz pentru evaluarea proprietilor
imobiliare pentru care se estimeaz c veniturile i/sau cheltuielile

124
GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile

se modific n timp. Metoda fluxului de numerar actualizat


necesit luarea n considerare a veniturilor i cheltuielilor
probabile din perioada de previziune. Cnd se folosete aceast
metod, evaluatorul trebuie s utilizeze previziuni ale veniturilor i
cheltuielilor din aceast perioad, precum i valoarea terminal,
care apoi sunt convertite n valoare prezent prin tehnici de
actualizare. Previziunile sunt, de regul, puse la dispoziia
evaluatorului de ctre client sau pot fi realizate de ctre evaluator;
n ambele situaii acestea trebuie s fie argumentate n raportul de
evaluare.
61. n aplicarea fiecrei metode menionate anterior, este necesar
corelarea tipului de venit/flux de numerar cu rata de capitalizare/
rata de actualizare.
62. n metoda capitalizrii venitului, evaluarea se realizeaz, de
regul, utiliznd venitul net din exploatare. Atunci cnd se
utilizeaz alt form de venit, se argumenteaz n raport decizia
de a nu utiliza venitul net din exploatare.
63. Venitul net din exploatare se estimeaz pornind de la venitul brut
potenial i venitul brut efectiv.
64. Venitul brut potenial reprezint venitul total generat de
proprietatea imobiliar n condiiile unui grad de ocupare de
100%.
65. Pentru a estima venitul brut efectiv evaluatorul trebuie s ajusteze
venitul brut potenial cu pierderile aferente gradului de neocupare
i nencasrii chiriei.
66. Pentru a estima venitul net din exploatare, evaluatorul trebuie s
scad din venitul brut efectiv cheltuielile de exploatare aferente
proprietii, cheltuieli care cad n sarcina proprietarului, acestea
fiind cheltuieli nerecuperabile. Cheltuielile care sunt suportate de
ctre chiriai nu trebuie sczute din venitul brut efectiv. Din venitul
brut efectiv nu se scad taxele aferente veniturilor proprietarului (de
exemplu, impozitul pe venit i alte taxe similare), plile aferente
creditului (serviciului datoriei) sau amortizarea contabil a
construciilor.
67. Informaiile i indicatorii estimai folosii n aplicarea abordrii prin
venit (de exemplu: chiria de pia, rata de neocupare, cheltuielile
aferente proprietarului, rata de capitalizare/actualizare etc.)
trebuie s fie argumentate n raportul de evaluare. Argumentarea
trebuie s conin cel puin sursele de informaii folosite, modul de
verificare al acestora i modul de calcul, dup caz.

125
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Abordarea prin cost


68. Abordarea prin cost este procesul de obinere a unei indicaii
asupra valorii proprietii imobiliare subiect prin deducerea din
costul de nou al construciei/construciilor a deprecierii cumulate
i adugarea la acest rezultat a valorii terenului estimat la data
evalurii.
69. Utilizarea abordrii prin cost poate fi adecvat atunci cnd
proprietatea imobiliar include:
construcii noi sau construcii relativ nou construite;
construcii vechi, cu condiia s existe date suficiente i
adecvate pentru estimarea deprecierii acestora;
construcii aflate n faza de proiect;
construcii care fac parte din proprietatea imobiliar
specializat.
70. Evaluatorul trebuie s aleag ntre cele dou tipuri de cost de
nou costul de nlocuire i costul de reconstruire i s utilizeze
unul dintre aceste tipuri n mod consecvent n aplicarea acestei
abordri. Evaluatorul trebuie s se asigure c toate datele de
intrare pentru evaluare sunt corelate cu tipul de cost utilizat n
evaluare.
71. Se recomand aplicarea costului de nlocuire, iar dac nu este
posibil, se aplic costul de reconstruire, argumentnd de ce s-a
ales acest tip de cost. n cazul construciilor speciale, atunci cnd
nu sunt disponibile informaii cu privire la costurile de
reconstruire, pot fi utilizai indici de actualizare adecvai pentru a
transforma costurile istorice ntr-o estimare a costului de
reconstruire.
72. Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea
construciilor sunt: metoda comparaiilor unitare, metoda
costurilor segregate i metoda devizelor.
73. Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou
trebuie s fie preluate din surse credibile care vor fi indicate n
raportul de evaluare. Ori de cte ori este posibil, datele de intrare
utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din
dou surse de date credibile diferite, nainte de a fi utilizate n
raport.
74. Tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcie sunt
urmtoarele:

126
GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile

a) deprecierea (uzura) fizic, ce poate fi:


recuperabil (reparaii neefectuate la timp);
nerecuperabil elemente cu via scurt;
nerecuperabil elemente cu via lung;
b) deprecierea (neadecvarea) funcional, ce poate fi:
recuperabil;
nerecuperabil;
c) deprecierea extern (economic).

75. Evaluatorul nu trebuie s confunde conceptul de depreciere din


accepiunea evalurii, cu conceptul contabil de depreciere care
se refer la amortizarea imobilizrilor corporale.
76. Modalitatea de estimare a costului de nou i a deprecierilor
trebuie s fie prezentat n raportul de evaluare nsoit de
argumentele care au stat la baza calculului acestora. Nu este
permis utilizarea unor forme ale deprecierii fr a fi prezentat
modalitatea de estimare a acestora.

Evaluarea terenului
77. Valoarea de pia a terenului trebuie estimat avnd n vedere
cea mai bun utilizare a acestuia.
78. Metodele de evaluare a terenului liber sunt urmtoarele:
comparaia direct, extracia, alocarea, metoda rezidual,
capitalizarea rentei funciare, analiza parcelrii i dezvoltrii.
79. Comparaia direct este cea mai utilizat metod pentru
evaluarea terenului i cea mai adecvat atunci cnd exist
informaii disponibile despre tranzacii i/sau oferte comparabile.
80. Atunci cnd nu exist suficiente vnzri de terenuri similare
pentru a se aplica comparaia direct, se pot utiliza metode
alternative, precum: extracia de pe pia, alocarea (proporia) i
metode de capitalizare a venitului.
81. Metodele de capitalizare a venitului, aplicate n evaluarea
terenului, sunt mprite la rndul lor n: metodele capitalizrii
directe metoda rezidual i capitalizarea rentei funciare i
metoda actualizrii analiza fluxului de numerar/analiza parcelrii
i dezvoltrii.
82. Metoda comparaiei prin bonitare, care are ca baz de pornire
Decizia Primriei municipiului Bucureti (PMB) nr. 79/04.02.1992,

127
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

completat prin Dispoziia PMB nr. 421/1992 i modificat prin


Dispoziiile PMB nr. 191/1993 i 827/1994, precum i alte
reglementri similare, nu reprezint o metod de evaluare a
terenurilor recunoscut de standardele de evaluare n vigoare.
83. Atunci cnd este utilizat metoda comparaiei directe,
prevederile generale descrise n seciunea Abordarea prin pia
a prezentului Ghid, privind selectarea vnzrilor/ofertelor de pe
pia i procesul de ajustare, pot fi aplicate pentru evaluarea
terenului.
84. n aplicarea acestei metode sunt analizate, comparate i ajustate
informaiile privind tranzaciile i/sau ofertele i alte date privind
terenuri similare, n scopul evalurii terenului subiect.
85. n procesul de comparare sunt luate n considerare asemnrile i
deosebirile dintre loturi, acestea fiind analizate n funcie de
elementele de comparaie.
86. Elementele de comparaie includ: drepturile de proprietate
transmise, condiiile de finanare, condiiile de vnzare, cheltuielile
efectuate imediat dup cumprare, condiiile de pia, localizarea,
caracteristicile fizice, utilitile disponibile i zonarea.
87. Comparabilele trebuie selectate dintre cele care au aceeai
CMBU, diferenele identificate fiind legate de optimizarea utilizrii
i nu de natura/ tipul acesteia.
88. Extracia de pe pia este o metod prin care valoarea terenului
este extras din preul de vnzare al unei proprieti construite,
prin scderea valorii contribuiei construciilor, estimat prin
metoda costului de nlocuire net.
89. Metoda alocrii, cunoscut i ca metoda proporiei, se bazeaz
pe principiul echilibrului i pe principiul contribuiei, care afirm c
exist un raport tipic sau normal ntre valoarea terenului i
valoarea proprietii imobiliare, pentru anumite categorii de
proprieti imobiliare, din anumite localizri.
90. Metoda alocrii nu este recomandat atunci cnd exist informaii
suficiente privind tranzacii cu terenuri comparabile libere.
91. Metodele de capitalizare a venitului utilizate pentru estimarea
valorii terenului se bazeaz pe informaii care adesea sunt dificil
de obinut de ctre evaluator (de exemplu, rate de capitalizare
credibile, distincte pentru teren i pentru construcii n cazul
tehnicii reziduale a terenului).

128
GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile

92. Aceste metode nu sunt, n general, utilizate ca metode principale


de evaluare, exceptnd situaiile speciale, cum este analiza
parcelrii i dezvoltrii unui teren liber.
93. Metoda rezidual poate fi utilizat n estimarea valorii terenului
atunci cnd sunt ndeplinite cumulativ urmtoarele condiii:
a) valoarea construciei existente sau ipotetice, reprezentnd
CMBU a terenului ca fiind liber, este cunoscut sau poate fi
estimat cu precizie;
b) venitul anual net din exploatare generat de proprietatea
imobiliar este stabilizat i este cunoscut sau poate fi estimat;
c) pot fi identificate pe pia ratele de capitalizare att pentru
teren, ct i pentru construcie;
d) dac exist autorizaie de construire.
94. Aplicabilitatea metodei reziduale este limitat deoarece pe piaa
intern, n prezent, exist puine informaii despre chirii pentru
terenuri i despre rate de capitalizare numai pentru teren i,
respectiv, numai pentru cldiri.
95. Metoda capitalizrii rentei funciare reprezint o metod prin
care renta funciar este capitalizat cu o rat de capitalizare
adecvat extras de pe pia pentru a estima valoarea de pia a
dreptului de proprietate asupra terenului arendat/nchiriat, adic a
dreptului de proprietate afectat de locaiune.
96. Dac renta contractual corespunde rentei de pia, valoarea
estimat prin aplicarea ratei de capitalizare (adecvate) de pe pia
va fi echivalent cu valoarea de pia a dreptului de proprietate.
97. Analiza parcelrii i dezvoltrii este o metod foarte
specializat, util numai n anumite cazuri de evaluare a
terenurilor care sunt suficient de mari pentru a fi divizate n
parcele mai mici i vndute cumprtorilor sau utilizatorilor finali.
Metoda este utilizat pentru evaluarea unui teren liber, avnd
potenial de parcelare i (re)dezvoltare, prin analiza fluxului de
numerar actualizat (analiza DCF).
98. Metoda parcelrii i dezvoltrii este utilizat n studii de
fezabilitate i n evaluri n care tranzaciile/ofertele de loturi mari
comparabile sunt rare.

129
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Analiza rezultatelor i concluzia asupra valorii


99. n fundamentarea concluziei asupra valorii, n raportul de evaluare
se va face referire la abordarea sau abordrile n evaluare
aplicate, la datele de intrare utilizate i la argumentarea
concluziilor stabilite.
100. Selectarea i argumentarea abordrilor, metodelor i tehnicilor de
evaluare adecvate depinde de calitatea, cantitatea i credibilitatea
informaiilor disponibile, precum i de raionamentul profesional al
evaluatorului, raionament ce trebuie prezentat n raportul de
evaluare. n anumite situaii se poate ca una sau dou abordri s
nu fie relevante sau aplicabile, evaluatorul avnd obligaia
profesional de a prezenta n cadrul raportului de evaluare
argumentele i raionamentele care au stat la baza neaplicrii
acestora.
101. Raionamentul profesional al evaluatorului se va concretiza n
prezentarea argumentelor care motiveaz importana diferit
acordat rezultatelor obinute prin aplicarea metodelor de
evaluare folosite, respectiv n selectarea rezultatului obinut prin
aplicarea uneia dintre metodele de evaluare, rezultat pe care
evaluatorul l consider ca fiind cel mai rezonabil.
102. Raionamentul profesional care st la baza selectrii rezultatului
final i a stabilirii concluziei asupra valorii trebuie s aib n
vedere credibilitatea, relevana i adecvarea informaiilor i
ipotezelor luate n considerare n aplicarea metodelor de evaluare,
n funcie de scopul evalurii.
103. Nu este admisibil stabilirea valorii proprietii imobiliare prin
aplicarea mediei aritmetice sau a mediei ponderate a dou sau
mai multe valori obinute din aplicarea unor abordri sau metode
diferite de evaluare.
104. Nu se va aplica o a doua abordare n evaluare, numai cu caracter
formal, n cazul n care poate fi aplicat doar o singur abordare
n evaluare, adecvat i bazat pe informaii de pia suficiente,
verificate i credibile.
105. Diferena de pn la 20% ntre dou evaluri cu aceiai termeni
de referin, precum i ntre rezultatul verificrii cu obiectiv extins
i rezultatul evalurii din raportul de evaluare verificat, indiferent
de data la care rapoartele au fost ntocmite, nu poate fi
considerat a priori o nerespectare a standardelor de evaluare.
Fr o argumentare conform prezentului standard, nici o diferen
mai mare de 20% nu poate fi considerat o nerespectare a
standardelor de evaluare.

130
GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile

Raportare
106. Coninutul raportului de evaluare va respecta prevederile SEV 103
Raportare.
107. La aspectele solicitate de SEV 103 se adaug urmtoarele
precizri:

a) Identificarea proprietii imobiliare subiect al evalurii


(1) Proprietatea imobiliar subiect al evalurii va fi prezentat
n raportul de evaluare, dup caz, prin adres, copii ale
extraselor din documentaia cadastral, copii ale actelor de
proprietate, hart de referin, fotografii, date privind
impozitarea i evidenierea contabil a componentelor
proprietii imobiliare sau orice alte referine similare i
care sunt relevante pentru scopul i utilizarea desemnat a
evalurii.
(2) Orice aspecte neobinuite i contrastante dintre utilizarea
proprietii subiect i utilizrile proprietilor imobiliare
nvecinate trebuie s fie clar evideniate n raport.
(3) Orice aspecte care difer ntre situaia scriptic i situaia
faptic a proprietii subiect trebuie s fie clar evideniate
n raport.
(4) Orice ipoteze privind dreptul de proprietate trebuie s fie
clar precizate n raport.
b) Tipul valorii
Definiia tipului valorii trebuie s fie inclus n raport mpreun
cu sursa definiiei.
c) Documentarea pentru efectuarea evalurii
Evaluatorul trebuie s precizeze msura n care a fost
inspectat proprietatea imobiliar subiect i n care a fost
efectuat orice investigaie.
d) Ipoteze i ipoteze speciale
(1) Ipotezele i ipotezele speciale trebuie grupate i
prezentate ntr-o seciune distinct a raportului de
evaluare.
(2) Chiar dac unele ipoteze i ipoteze speciale sunt aplicabile
n multe evaluri, evaluatorul va evita preluarea lor prin
copiere din alte texte, fr o personalizare adecvat
evalurii efectuate. n cele mai multe cazuri este necesar

131
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

asocierea tipului valorii cu ipoteze i ipoteze speciale


adecvate, care descriu starea sau situaia presupus a
proprietii la data evalurii.
(3) O ipotez este adeseori legat de o limitare a documentrii
care ar putea fi realizat de ctre evaluator. Toate
ipotezele care sunt incluse n raport trebuie s fie aduse la
cunotina clientului.
(4) Se refer la orice component non-imobiliar, dotare
tehnico-funcional, accesoriu comercial sau active
necorporale care nu intr n componena proprietii
imobiliare, dar care sunt incluse in evaluare.
108. Rezultatul evalurii poate fi o singur valoare, de obicei rotunjit,
sau un interval de valori, n cazul n care exist factori de risc cu
influen semnificativ asupra valorii.

Particulariti

109. n anumite circumstane, de exemplu, n evaluarea pentru


raportare financiar, evaluatorului i este solicitat alocarea valorii
proprietii imobiliare ntre terenul i construcia care compun
proprietatea imobiliar.
110. De regul, valoarea de pia a proprietii imobiliare este alocat
pe cele dou componente, rezultnd astfel valorile juste ale
componentelor.
111. Procesul de alocare are la baz raionamentul evaluatorului i va
trebui argumentat n raportul de evaluare.
112. Avnd n vedere c, de regul, proprietile imobiliare sunt
nregistrate n situaiile financiare n dou conturi distincte (teren i
construcii) procesul de alocare poate fi realizat n dou moduri:
a) prin deducerea valorii de pia a terenului din valoarea
proprietii imobiliare, rezultnd valoarea construciei;
b) prin deducerea costului de nlocuire net al construciei din
valoarea proprietii imobiliare, rezultnd valoarea terenului.
113. Dac sunt aplicate corect i coerent, ambele moduri de alocare ar
trebui s conduc la acelai rezultat. Cnd cele dou moduri de
alocare nu conduc la acelai rezultat, unul dintre modurile de
alocare va fi considerat inaplicabil.
114. Modul de alocare prevzut la paragraful 112 lit. a) poate fi aplicat
atunci cnd sunt respectate cumulativ urmtoarele condiii:

132
GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile

a) terenul aferent proprietii poate fi tranzacionat pe pia fr


nicio restricie (de exemplu, nu poate face obiectul acestui mod
de alocare terenul n cot parte indiviz aparinnd
apartamentelor situate n blocuri de locuine, teren care nu
poate fi tranzacionat separat de construcia aferent) i cnd
exist informaii de pia care s permit evaluarea terenului
conform prevederilor acestui Ghid de evaluare;
b) valoarea construciei rezultat n urma alocrii este mai mic
dect costul de nlocuire net al acesteia.
115. Avnd n vedere diversitatea modalitilor de nregistrare n
situaiile financiare a componentelor proprietii imobiliare, precum
i faptul c alocrile realizate pn la data evalurii nu au inut
seama de prevederile de mai sus pentru anumite proprieti
imobiliare, prin excepie de la prevederile de la paragraful 114,
evaluatorul va decide i va prezenta n raportul de evaluare
raionamentul avut n vedere la alocarea valorii i va prezenta
argumentele selectrii modului de alocare, precum i modalitile
de calcul.

133
STANDARD DE EVALUARE SEV 200

ntreprinderi i participaii la
ntreprinderi (IVS 200)

Coninut Paragrafe

CERINE 1
Termenii de referin ai evalurii 23
SEV 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi

Implementare 4
Raportare 5

COMENTARII
Definiii C1
ntreprinderi C2C4
Drepturi de proprietate C5C7
Informaii despre ntreprindere C8C12
Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar

Abordri n evaluare C13C14


Abordarea prin pia C15C21
Abordarea prin venit C22C30

CERINE

1. Principiile coninute n Standardele generale se aplic la


evalurile de ntreprinderi i participaii la capitalul acesteia.
Acest standard include doar modificrile, cerinele suplimentare
sau exemplele specifice privind modalitatea de aplicare a
Standardelor generale pentru evalurile care cad sub incidena
acestui standard.

Termenii de referin ai evalurii (SEV 101)


2. Pentru a se conforma cu cerina din SEV 101, paragraful 2(d), de
a identifica activul sau datoria care sunt evaluate, va trebui s fie
identificat participaia la capitalul ntreprinderii evaluate. Aceasta
va include elemente, cum ar fi: specificarea statutului juridic al
ntreprinderii, dac este o ntreprindere n ansamblul ei sau o

134
SEV 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi

participaie la capitalul acesteia, dac include toate activele sau


datoriile sau numai o parte din acestea i clasa sau clasele de
aciuni implicate.
3. Exemple tipice de ipoteze sau de ipoteze speciale, care ar trebui
s fie precizate pentru a se conforma cu SEV 101, paragraful 2(i),
atunci cnd se evalueaz o ntreprindere sau o participaie la
aceasta, sunt:
n cazul unui drept parial, o ipotez care s clarifice dac
proprietarul sau proprietarii dreptului rmas/drepturilor rmase
intenioneaz s vnd sau s le dein n continuare;
dac anumite active sau datorii ale ntreprinderii urmeaz s
nu fie luate n considerare.

Implementare (SEV 102)


4. Dac evaluarea se face pentru o participaie la capital care d
dreptul la lichidarea activelor ntreprinderii, se va avea n vedere
dac valoarea total a activelor, care se vnd n mod individual n
procesul de lichidare, depete valoarea total a activelor
determinat pe ipoteza continurii activitii.

Raportare (SEV 103)


5. Nu exist cerine suplimentare pentru ntreprindere i participaii la
capitalul acesteia, altele dect cele coninute de referinele
adecvate asupra aspectelor menionate n termenii de referin ai
evalurii, n conformitate cu paragrafele 2 i 3, anterioare.

135
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

COMENTARII

Definiii
C1. n contextul acestor Comentarii se aplic urmtoarele definiii:
(a) Valoarea ntreprinderii valoarea total a capitalurilor
proprii ale unei ntreprinderi plus valoarea creditelor sale
sau a datoriilor purttoare de dobnzi, minus orice
numerar sau echivalente de numerar disponibile pentru a
plti acele datorii;
(b) Valoarea capitalurilor proprii valoarea unei ntreprinderi
pentru toi proprietarii ei.

ntreprinderi
C2. O ntreprindere este o activitate comercial, industrial, de servicii
sau de investiii. O evaluare a unei ntreprinderi poate s cuprind
fie ntreaga activitate a unei entiti, fie o parte a activitii
acesteia. Este important s se fac deosebirea dintre valoarea
unei entiti de afaceri i valoarea activelor sau datoriilor
individuale ale acelei entiti. Dac scopul evalurii solicit
evaluarea activelor sau datoriilor individuale, iar aceste active i
datorii sunt separabile de ntreprindere i pot fi transferate n mod
independent, acele active sau datorii ar trebui s se evalueze
separat i nu prin alocarea valorii totale a ntreprinderii. nainte de
a efectua o evaluare a unei ntreprinderi este important s se
stabileasc dac evaluarea se face pentru ntreaga entitate,
pentru aciuni sau pentru o participaie la capitalul entitii, pentru
o activitate specific a entitii sau pentru active sau datorii
specifice.
C3. Evalurile de ntreprinderi sunt solicitate pentru scopuri diferite,
respectiv pentru achiziii, fuziuni i vnzri de ntreprinderi,
impozitare, litigii, proceduri de insolven i pentru raportare
financiar.
C4. n funcie de contextul i scopul evalurii i de natura ntreprinderii
sau a participaiei la capitalul ntreprinderii supuse evalurii, pot fi
luate n considerare aspectele prezentate n continuare.

Drepturi de proprietate
C5. Drepturile, privilegiile sau condiiile care sunt ataate unei
participaii, indiferent de forma juridic a ntreprinderii/societii,
solicit o analiz atent n activitatea de evaluare. n mod uzual,
drepturile de proprietate sunt definite prin documente legale, cum
ar fi: clauzele de asociere, clauzele din actul constitutiv al

136
SEV 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi

ntreprinderii, contractul de asociere, statute, contracte de


parteneriat i acorduri ntre proprietari. Drepturile asupra
proprietii pot fi pri sociale sau aciuni, participaii la capitalul
unei ntreprinderi sau ntreprinderea n ansamblul ei. n anumite
situaii poate fi necesar i s se disting dreptul de proprietate de
dreptul de folosin. Trebuie s se fac cu atenie distincia ntre
drepturile i obligaiile aferente participaiei la capital i cele care
pot fi coninute ntr-un acord ntre proprietarii existeni.
C6. Documentele pot conine restricii asupra transferului participaiei
la capitalul ntreprinderii i pot conine prevederi referitoare la tipul
valorii care trebuie s fie adoptat n cazul transferului participaiei.
De exemplu, documentele pot stipula faptul c participaia la
capitalul ntreprinderii ar trebui s fie evaluat ca o fraciune pro
rata din ntregul capital emis n aciuni, indiferent dac este o
participaie cu drept de control sau una minoritar. n fiecare caz,
este necesar s fie luate n considerare, nc de la nceputul
evalurii, drepturile aferente participaiei evaluate i drepturile
ataate oricrei alte clase de participaii.
C7. O participaie fr drept de control poate avea o valoare mai mic
dect o participaie care asigur dreptul de control. O participaie
majoritar nu este neaprat i o participaie cu drept de control.
Dreptul de vot i alte drepturi ataate participaiei la capital vor fi
determinate de cadrul legal n care entitatea funcioneaz.
Deseori exist diferite clase de capital investit n ntreprindere,
fiecare fiind purttoare a unor drepturi diferite. Ca urmare, ntr-un
astfel de caz, este posibil ca o participaie minoritar s asigure
totui controlul sau un drept de veto asupra anumitor msuri.

Informaii despre ntreprindere


C8. Evaluarea unei ntreprinderi sau a unei participaii la aceasta se
bazeaz frecvent pe informaiile primite de la manageri,
reprezentani ai managerilor sau de la ali experi. Ar trebui s se
acorde o atenie deosebit precizrii informaiilor care sunt demne
de ncredere i a celor care trebuie s fie verificate, precum i a
amplorii verificrii necesare pe parcursul evalurii, atunci cnd se
stabilesc termenii de referin ai evalurii, a se vedea SEV 101
Termenii de referin ai evalurii, paragraful 2(g).
C9. Dei, la o anumit dat, valoarea reflect beneficiile anticipate ale
deinerii viitoare, istoricul unei ntreprinderi este util deoarece
poate oferi o orientare pentru ateptrile viitoare.

137
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

C10. Pentru evaluarea ntreprinderii este esenial cunoaterea


tendinelor economice relevante din domeniul de activitate.
Aspecte, cum ar fi: mediul politic, politica guvernamental, ratele
de schimb valutar, inflaia, ratele dobnzii i activitatea pieei, pot
afecta n mod diferit ntreprinderile care funcioneaz n diferite
sectoare ale economiei.
C11. Evaluarea unei participaii la ntreprindere este relevant numai n
contextul poziiei financiare a ntreprinderii, la un moment dat.
Este important s se neleag natura activelor i datoriilor
ntreprinderii i s se determine att elementele care sunt
necesare pentru a fi utilizate n procesul de generare a venitului,
ct i cele care sunt excedentare pentru ntreprindere, la data
evalurii.
C12. ntreprinderile pot avea active sau datorii care nu sunt nregistrate
n bilanul contabil. Astfel de active pot fi brevete de invenie,
mrci comerciale, drepturi de autor, branduri, know-how i baze
de date brevetate. Fondul comercial este o valoare rezidual,
dup ce au fost luate n considerare toate activele corporale i
activele necorporale identificabile. Evaluarea activelor necorporale
este prezentat n SEV 210 Active necorporale.

Abordri n evaluare
C13. Pentru evaluarea unei ntreprinderi sau unei participaii la capitalul
ntreprinderii pot fi aplicate abordrile prin pia i prin venit,
descrise n SEV 100 Cadrul general. n mod normal, nu poate fi
aplicat abordarea prin cost, cu excepia ntreprinderilor aflate n
stadiul incipient sau recent nfiinate, cnd profitul i/sau fluxul de
numerar nu pot fi determinate n mod credibil i dac exist
informaii de pia adecvate despre activele entitii.
C14. Valoarea anumitor tipuri de ntreprinderi, de exemplu, o
ntreprindere de investiii sau de tip holding, poate fi obinut
printr-o nsumare a valorilor activelor i datoriilor. Aceasta este
numit uneori abordarea prin activul net sau abordarea prin
active. Aceasta nu este o abordare propriu-zis n evaluare,
deoarece valorile activelor i datoriilor individuale se obin din
aplicarea uneia sau mai multor abordri principale n evaluare
descrise n SEV 100 Cadrul general, nainte de a fi nsumate.

Abordarea prin pia


C15. Abordarea prin pia compar ntreprinderea subiect cu
ntreprinderi, participaii la capital i aciuni similare, care au fost
tranzacionate pe pia, precum i cu orice tranzacii relevante cu
aciuni ale aceleiai ntreprinderi. O indicaie asupra valorii poate

138
SEV 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi

proveni i din tranzaciile sau ofertele anterioare aferente oricrei


componente a ntreprinderii.
C16. Trei din cele mai uzuale surse de date utilizate n abordarea prin
pia sunt pieele de capital pe care se tranzacioneaz
participaiile la capitalurile unor ntreprinderi similare, piaa
achiziiilor de ntreprinderi pe care se cumpr i se vnd
ntreprinderi n ansamblul lor, precum i tranzaciile anterioare sau
ofertele de tranzacii de aciuni ale ntreprinderii subiect.
C17. n abordarea prin pia trebuie s existe o baz credibil pentru
comparaii cu ntreprinderi similare. Aceste ntreprinderi similare
ar trebui s fac parte din acelai domeniu de activitate cu
ntreprinderea subiect sau dintr-un domeniu care este influenat
de aceleai variabile economice. Pentru a constitui o baz
rezonabil pentru comparaie, factorii care trebuie s fie luai n
considerare sunt urmtorii:
asemnarea cu ntreprinderea subiect n ceea ce privete
caracteristicile calitative i cantitative ale ntreprinderii;
volumul datelor despre ntreprinderi similare i posibilitatea
verificrii acestora;
dac preul ntreprinderii similare reflect o tranzacie
neprtinitoare.
C18. Ar trebui s se fac o analiz comparativ a asemnrilor i
diferenelor calitative i cantitative dintre ntreprinderile similare i
ntreprinderea subiect.
C19. n urma analizei ntreprinderilor cotate la burs sau a tranzaciilor
efective se calculeaz ratele de evaluare, care, de obicei,
reprezint preul mprit la unele forme de venit sau la activele
nete. Pentru calcularea i selectarea acestor rate trebuie s fie
luate n considerare urmtoarele aspecte:
(a) rata trebuie s ofere informaii semnificative despre valoarea
ntreprinderii;
(b) ar putea fi necesare ajustri pentru a face ca rata s fie
adecvat pentru ntreprinderea subiect. Exemple de ajustri
sunt cele pentru diferenele de risc i de ateptri ce
caracterizeaz ntreprinderile similare fa de cele ale
ntreprinderii subiect;
(c) pot fi necesare ajustri pentru diferenele ntre participaia
subiect i participaiile la alte ntreprinderi, referitoare la
puterea de control, la vandabilitate sau la mrimea
participaiei.

139
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

C20. Analitii pieei utilizeaz n mod frecvent uzanele de evaluare


(bazate pe formule simple de evaluare rezultate din practic n. t.),
ca fiind o procedur prescurtat a abordrii prin pia. Totui, ar
trebui s nu se atribuie o importan semnificativ indicaiilor
asupra valorii rezultate din utilizarea unor astfel de uzane, cu
excepia cazului n care se poate dovedi c vnztorii i
cumprtorii le acord o mare credibilitate. Acolo unde este cazul,
ar trebui s se fac o verificare ncruciat, utiliznd cel puin nc
o alt metod.
C21. Preurile de pia ale aciunilor cotate tranzacionate sau ale
prilor sociale, preurile de achiziie ale participaiilor la capitalul
ntreprinderii sau ale ntreprinderilor din acelai domeniu de
afaceri se utilizeaz deseori ca o verificare rezonabil a concluziei
privind valoarea rezultat dintr-o alt abordare.

Abordarea prin venit


C22. n abordarea prin venit, pentru estimarea valorii se utilizeaz
diferite metode. Aceste metode sunt metoda capitalizrii fluxului
de numerar sau a beneficiilor i metoda fluxului de numerar
actualizat.
C23. Venitul i fluxul de numerar pot fi exprimate printr-o diversitate de
definiii. Formele venitului sau ale fluxului de numerar se
calculeaz nainte de impozitare sau dup impozitare, acestea din
urm fiind utilizate mai des. Ratele de capitalizare sau de
actualizare aplicate trebuie s fie adecvate cu definiia venitului
sau fluxului de numerar utilizat.
C24. Abordarea prin venit implic i estimarea unei rate de capitalizare,
atunci cnd se capitalizeaz venitul sau fluxul de numerar i a
unei rate de actualizare, cnd se actualizeaz fluxul de numerar.
n estimarea ratei adecvate se iau n considerare factori, cum ar fi:
nivelul ratelor dobnzii, ratele rentabilitii ateptate de
participanii de pe pia pentru investiii similare i riscul inerent
fluxului de beneficii avute n vedere.
C25. n cadrul metodelor care utilizeaz actualizarea, creterea
ateptat poate fi luat n considerare, n mod explicit, n venitul
sau n fluxul de numerar previzionat. n cadrul metodelor de
capitalizare care nu utilizeaz actualizarea, creterea preconizat
este reflectat n mod normal n rata de capitalizare. Cnd fluxul
de numerar previzionat se exprim n termeni nominali, trebuie s
se utilizeze o rat de actualizare care ia n considerare ateptrile
asupra modificrilor viitoare ale preurilor generate de inflaie sau
deflaie. Cnd fluxul de numerar previzionat se exprim n termeni

140
SEV 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi

reali, trebuie utilizat o rat de actualizare care nu ia n


considerare ateptrile asupra modificrilor viitoare ale preurilor
generate de inflaie sau deflaie.1
C26. Valoarea ntreprinderii se obine, n mod tipic, prin capitalizarea
profiturilor sau a fluxurilor de numerar cu o rat de capitalizare sau
prin aplicarea unei rate de actualizare determinate nainte de
luarea n considerare a costurilor serviciului datoriei. Rata de
capitalizare sau rata de actualizare aplicat este costul mediu
ponderat al capitalului aferent unei ponderi adecvate a creditelor i
a capitalurilor proprii. Pentru a determina valoarea total a
capitalurilor proprii, din valoarea ntreprinderii se scade valoarea
de pia a datoriilor purttoare de dobnzi. O alt cale de
determinare n mod direct a valorii capitalurilor proprii este prin
cuantificarea fluxului de numerar disponibil pentru proprietari.
Cnd se calculeaz valoarea ntreprinderii sau valoarea
capitalurilor proprii, trebuie s fie avute n vedere i activele n
surplus, adic activele din afara exploatrii.
C27. n abordarea prin venit, situaiile financiare istorice ale unei entiti
de afaceri se utilizeaz deseori ca un reper pentru estimarea
venitului sau a fluxului de numerar viitor al ntreprinderii.
Identificarea tendinelor anterioare, prin intermediul analizei
ratelor, poate oferi informaiile necesare pentru estimarea riscului
inerent activitii de exploatare a ntreprinderii, n contextul
domeniului de activitate i al previziunilor performanei viitoare.
C28. Pentru a reflecta diferenele dintre fluxurile de numerar realizate n
trecut i cele care ar fi posibil de obinut de un cumprtor al
participaiei evaluate, la data evalurii, pot fi necesare ajustri.
Exemple sunt urmtoarele:
(a) corectarea veniturilor i cheltuielilor la niveluri considerate a fi
reprezentative, n mod rezonabil, pentru continuarea activitii
de exploatare preconizat;
(b) prezentarea datelor financiare ale ntreprinderii subiect i ale
ntreprinderilor comparabile pe o baz coerent;
(c) corectarea preurilor tranzaciilor prtinitoare, la cote de pia;
(d) corectarea cheltuielilor cu personalul sau a elementelor
nchiriate sau contractate de la prile afiliate, n scopul
reflectrii preurilor sau a ratelor de pia;
(e) reflectarea impactului evenimentelor aleatoare asupra
elementelor de venituri i cheltuieli istorice. Exemple de

1 Pentru mai multe informaii a se vedea ndrumarul pentru evaluare elaborat de IVSC,
IE 1 Fluxul de numerar actualizat. Bucureti: IROVAL, 2012.

141
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

elemente ntmpltoare sunt: pierderile cauzate de greve, de


faza iniial/de demarare a activitii unei ntreprinderi i de
fenomenele meteorologice. Oricum, fluxurile de numerar
previzionate trebuie s reflecte orice venituri sau cheltuieli
ocazionale, care pot fi anticipate n mod rezonabil, iar
evenimentele anterioare pot indica evenimentele similare
care pot avea loc i n viitor;
(f) corectarea amortizrii raportate i a bazei de impozitare la o
estimare comparabil cu cea rezultat conform regimului de
amortizare utilizat n ntreprinderile similare;
(g) corectarea valorii contabile a stocurilor astfel nct s fie
comparabil cu valoarea contabil a acestora din
ntreprinderile similare, dar ale cror conturi pot fi inute pe o
alt baz dect cea utilizat n ntreprinderea subiect sau
pentru a reflecta cu precizie mai mare realitatea economic.
Ajustrile aplicate valorii stocurilor pot s fie diferite cnd se
are n vedere contul de profit i pierdere fa de cele care au
n vedere bilanul contabil. De exemplu, metoda primul
intratprimul ieit de evaluare a stocurilor poate s reflecte cu
precizie mai mare valoarea stocurilor atunci cnd se
elaboreaz un bilan contabil la valoarea de pia. Cnd
analizm contul de profit i pierdere, metoda ultimul
intratprimul ieit de evaluare a stocurilor poate s reflecte cu
precizie mai mare nivelul venitului n perioadele de inflaie
sau de deflaie.
C29. Cnd se folosete o abordare prin venit, ar putea fi necesar s se
fac ajustri i ale valorii rezultate, pentru a reflecta aspectele
care nu au fost ncorporate n previziunile fluxului de numerar sau
n rata de actualizare adoptat. Exemple pot fi ajustrile pentru
vandabilitatea participaiei supuse evalurii sau pentru poziia de
drept de control sau pentru lipsa dreptului de control asupra
ntreprinderii, aferente participaiei la capital supuse evalurii.
C30. Deseori, ntreprinderile mici i mijlocii se tranzacioneaz mai
degrab sub forma unei vnzri de active dect sub forma unui
transfer de participaii la capitalurile proprii. n astfel de cazuri se
obinuiete s se exclud elemente cum ar fi: creanele, datoriile
i fondul de rulment, iar valoarea activelor s se determine prin
aplicarea unui multiplu al valorii adecvat asupra profitului nainte
de dobnzi, de impozitul pe profit i de amortizarea mijloacelor
fixe. Ar trebui acordat atenie pentru a se asigura c multiplul
utilizat se bazeaz pe analiza altor vnzri de active similare.

142
A
STANDARD DE EVALUARE SEV 210

Active necorporale1 (IVS 210)

Coninut Paragrafe

CERINE 1
Termenii de referin ai evalurii 24
Implementare 5
Raportare 6

COMENTARII
Principalele tipuri de active necorporale C1C10
Fondul comercial C11C13

SEV 210 Active necorporale


Caracteristicile activelor necorporale C14C15
Abordri n evaluare C16C17
Abordarea prin pia C18C21
Abordarea prin venit C22C23
Metoda evitrii plii redevenei C24C27
Metoda profiturilor suplimentare C28C30
Metoda beneficiilor economice excedentare C31C34
Beneficiul fiscal din amortizare C35
Abordarea prin cost C36C38
Abordri multiple C39
Informaii suplimentare C40

CERINE

1. Principiile coninute n Standardele generale se aplic la


evaluarea activelor necorporale. Acest standard include doar
modificrile, cerinele suplimentare sau exemplele specifice
privind modul de aplicare a Standardelor generale pentru
evalurile care cad sub incidena acestui standard.

1
n IFRS termenul echivalent utilizat pentru active necorporale este imobilizri
necorporale.

143
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Termenii de referin ai evalurii (SEV 101)


2. Pentru conformitatea cu cerinele SEV 101, paragraful 2(d), de
identificare a activului sau datoriei supuse evalurii, activul
necorporal trebuie s fie definit n mod clar n ceea ce privete
tipul acestuia i drepturile legale sau interesele asupra acelui
activ. Principalele tipuri de active necorporale i caracteristicile
specifice ale acestora sunt prezentate n paragrafele C1C13 din
Comentariile la acest standard.
3. Termenii de referin ai evalurii ar trebui s conin identificarea
oricror active contribuitoare i s arate dac acestea sunt sau
nu sunt incluse n evaluare. Un activ contribuitor este acela care
se utilizeaz n combinaie cu activul subiect pentru a genera
fluxurile de numerar asociate cu activul subiect. Dac activele
contribuitoare nu sunt incluse n evaluare, este necesar s se
clarifice dac activul necorporal trebuie s fie evaluat n ipoteza
c activele contribuitoare sunt disponibile pentru un cumprtor
sau n ipoteza c acestea nu sunt disponibile, respectiv c activul
subiect se evalueaz pe o baz de sine stttoare.
4. Exemple uzuale de ipoteze sau de ipoteze speciale, care apar la
evaluarea activelor necorporale i care, conform SEV 101,
paragraful 2(i), sunt cerute a fi menionate, pot fi ipotezele c un
brevet de invenie a fost acordat, cnd acesta nu exista la data
evalurii sau c un produs concurent a intrat sau a fost scos de
pe pia.

Implementare (SEV 102)


5. Nu exist cerine suplimentare pentru activele necorporale.

Raportare (SEV 103)


6. Nu exist cerine suplimentare pentru activele necorporale fa
de referinele coninute n termenii de referin ai evalurii,
conform paragrafelor 24.

144
SEV 210 Active necorporale

COMENTARII

Principalele tipuri de active necorporale


C1. Un activ necorporal este un activ nemonetar care se manifest
prin proprietile lui economice. El nu are substan fizic, dar
acord drepturi i beneficii economice proprietarului acestuia.
C2. Evalurile de active necorporale sunt solicitate pentru diverse
scopuri, incluznd achiziii, fuziuni i vnzri de ntreprinderi sau
pri de ntreprinderi, cumprri i vnzri de active necorporale,
raportri ctre autoritile fiscale, litigii i proceduri de insolven
i pentru raportarea financiar.
C3. Un activ necorporal poate fi identificabil sau neidentificabil. Un
activ necorporal este identificabil dac:
(a) fie este separabil, adic poate fi separat sau desprins de
entitate i vndut, transferat, cesionat printr-un contract de
licen, nchiriat sau schimbat, fie individual, fie mpreun cu
un alt contract, cu un activ identificabil sau cu o datorie
identificabil aferent(), indiferent dac entitatea
intenioneaz sau nu s fac acest lucru, fie
(b) decurge din drepturi contractuale sau de alt natur legal,
indiferent dac acele drepturi sunt transferabile sau
separabile de entitate sau de alte drepturi i obligaii.
C4. Orice activ necorporal neidentificabil, asociat cu o ntreprindere
sau cu un grup de active, este numit fond comercial.
C5. Principalele clase de active necorporale sunt urmtoarele:
legate de marketing;
legate de client sau de furnizor;
de natur tehnologic;
de natur artistic.
C6. n cadrul fiecrei clase, activele pot fi contractuale sau
necontractuale.
C7. Activele necorporale legate de marketing sunt utilizate, n primul
rnd, pentru marketingul sau promovarea produselor sau
serviciilor. Exemple sunt mrcile comerciale, brandurile, designul
comercial unic, numele domeniului de internet i acordurile de
neconcuren.

145
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

C8. Activele necorporale legate de client sau de furnizor provin din


relaiile cu sau din informaiile despre clieni sau furnizori.
Exemple sunt contractele de prestri de servicii sau de achiziii,
contractele de licen sau de redeven, registrele de comenzi,
contractele de munc i relaiile cu clienii.
C9. Activele necorporale de natur tehnologic provin din drepturile
contractuale sau necontractuale de a utiliza tehnologia brevetat,
tehnologia nebrevetat, bazele de date, formulele, proiectele,
programele pentru calculator, procesele sau reetele.
C10. Activele necorporale de natur artistic provin din dreptul la
beneficii, cum ar fi: redevenele din lucrri artistice, ca de
exemplu, piese de teatru, cri, filme i muzic i din protecia
dreptului de autor necontractual.

Fondul comercial
C11. Fondul comercial reprezint orice beneficiu economic viitor
provenit dintr-o ntreprindere, dintr-o participaie la capitalul unei
ntreprinderi sau din utilizarea unui grup de active, care nu sunt
separabile. Ar trebui reinut c se folosesc definiii diferite ale
fondului comercial, conforme cu diferitele regimuri de raportare
financiar sau de impozitare; ca urmare, poate fi necesar ca
acestea s fie reflectate cnd evalurile se fac pentru aceste
scopuri.
C12. Exemple de beneficii reflectate n fondul comercial sunt:
sinergiile specifice ale companiei, rezultate n urma unei
combinri de ntreprinderi, de exemplu, o reducere a
cheltuielilor de exploatare sau economii de scar, care nu sunt
reflectate n valoarea altor active;
oportunitile de dezvoltare, de exemplu, expansiunea pe
diferite piee;
capitalul organizaional, de exemplu, beneficiile rezultate dintr-
o reea de afaceri pus la punct.
C13. ntr-o accepiune general, valoarea fondului comercial este
valoarea rezidual rmas dup ce din valoarea unei
ntreprinderi au fost sczute valorile tuturor activelor
identificabile, corporale, necorporale i monetare, ajustate cu
datoriile existente sau cu cele poteniale.

146
SEV 210 Active necorporale

Caracteristicile activelor necorporale


C14. Activele necorporale specifice sunt definite i sunt descrise prin
caracteristici, cum ar fi: dreptul de proprietate asupra lor, funcia
ndeplinit, poziia pe pia i descrierea lor. Aceste caracteristici
difereniaz activele necorporale ntre ele. Caracteristicile care le
difereniaz sunt ilustrate n exemplele urmtoare:
mrcile produselor de patiserie se pot diferenia prin gustul
diferit, prin sursa diferit a ingredientelor i prin calitatea
diferit;
programele pentru calculator se difereniaz, n mod uzual,
prin referire la specificaiile lor de funcionare.
C15. Dei activele necorporale similare, care fac parte din aceeai
clas, au cteva caracteristici comune, ele vor avea i
caracteristici diferite care vor varia n funcie de tipul activului
necorporal.

Abordri n evaluare
C16. Pentru evaluarea activelor necorporale pot fi aplicate toate cele
trei abordri principale n evaluare, descrise n SEV 100 Cadrul
general.
C17. Toate metodele de evaluare a activelor necorporale impun o
estimare a duratei de via util rmas. Pentru anumite active,
aceasta poate fi o perioad determinat, limitat fie prin contract,
fie de ciclurile tipice de via specifice domeniului de activitate.
Alte active pot avea o durat de via nedeterminat. Estimarea
duratei de via util rmas presupune luarea n considerare a
factorilor juridici, tehnologici, funcionali, precum i a celor
economici. De exemplu, un brevet de invenie pentru un
medicament poate avea o durat de via legal rmas de cinci
ani pn la expirarea proteciei legale a brevetului, dar un
medicament concurent, cu o eficacitate anticipat mai mare, se
preconizeaz s fie introdus pe pia peste trei ani. O astfel de
situaie poate face ca durata de via util rmas a primului
produs s fie estimat la numai trei ani.

Abordarea prin pia


C18. Prin abordarea prin pia, valoarea unui activ necorporal se
determin prin referin la activitatea de pe pia, de exemplu, la
cererile sau la ofertele care implic active identice sau similare.

147
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

C19. Natura eterogen a activelor necorporale semnific faptul c


rareori este posibil s se gseasc dovezi de pia despre
tranzacii cu active identice. Dac exist dovezi de pia,
singurele dovezi disponibile se refer, de obicei, la active similare
i nu la unele identice. Ca o alternativ sau ca un instrument
suplimentar, comparaia cu preurile tranzaciilor relevante cu
active identice sau similare, obinute n urma analizei vnzrilor,
poate furniza dovezi despre ratele de evaluare, de exemplu, ar fi
posibil s se determine o rat tipic pre / profit net sau o rat a
rentabilitii pentru o clas de active necorporale similare.
C20. n cazul n care exist dovezi fie despre preuri, fie despre ratele
de evaluare, deseori va fi necesar s se fac ajustri ale
acestora pentru a se reflecta diferenele dintre activul subiect i
activele implicate n tranzacii.
C21. Aceste ajustri sunt necesare pentru a reflecta diferenierea
caracteristicilor activului necorporal subiect de cele ale activelor
implicate n tranzacii. Astfel de ajustri pot fi determinate mai
degrab la nivel calitativ dect la nivel cantitativ. Situaiile n care
sunt necesare ajustri calitative sunt incluse n exemplele
urmtoare :
brandul supus evalurii poate fi considerat c asigur o
poziie mai dominant pe pia dect cele implicate n
tranzacii;
un brevet de invenie pentru un medicament, care este
evaluat, poate avea o eficacitate mai mare i mai puine
contraindicaii dect ale celor implicate n tranzacii.

Abordarea prin venit


C22. n abordarea prin venit, valoarea unui activ necorporal se
determin prin referin la valoarea actualizat a venitului, a
fluxurilor de numerar sau a economiilor de cheltuieli generate de
activul necorporal. Principalele metode de evaluare, incluse n
abordarea prin venit, utilizate n evaluarea activelor necorporale,
sunt:
metoda evitrii plii redevenei, menionat uneori ca metoda
economisirii redevenei;
metoda profiturilor suplimentare, menionat uneori ca metoda
venitului suplimentar;
metoda beneficiilor economice excedentare.

148
SEV 210 Active necorporale

C23. Fiecare dintre aceste metode implic convertirea fluxurilor de


numerar previzionate ntr-o indicaie asupra valorii, utiliznd fie
tehnicile actualizrii fluxului de numerar, fie, n cazuri simple,
aplicarea unui factor de capitalizare asupra unui flux de numerar
reprezentativ dintr-o singur perioad.

Metoda evitrii plii redevenei


C24. n cadrul metodei evitrii plii redevenei (engl. Relief from
Royalty Method), valoarea unui activ necorporal se determin
prin referin la valoarea unor pli ipotetice ale redevenei, care
ar fi evitate ca urmare a deinerii proprietii asupra activului, n
comparaie cu obinerea unei licene pentru activul necorporal, de
la o ter parte. Plile ipotetice ale redevenei, pe durata de via
a activului necorporal, sunt ajustate pentru impozitul pltibil i
sunt actualizate la valoarea prezent, de la data evalurii. n
unele cazuri, plile redevenei pot s includ o sum
suplimentar, pltit iniial, fa de sumele periodice calculate pe
baza unui procentaj din cifra de afaceri sau din ali indicatori
financiari.
C25. Pentru a obine o rat a redevenei ipotetice pot fi utilizate dou
metode. Prima metod se bazeaz pe ratele de pia ale
redevenelor din tranzaciile comparabile sau similare. O condiie
prealabil pentru aceast metod este existena unor active
necorporale comparabile, care au constituit obiectul unor
contracte de licen neprtinitoare, n mod regulat. A doua
metod se bazeaz pe o divizare a profiturilor care ar fi pltite
ipotetic ntr-o tranzacie neprtinitoare, de ctre un liceniat
hotrt, unui liceniator hotrt, pentru drepturile de folosin a
activului necorporal subiect.
C26. n metoda evitrii plii redevenei sunt luate n considerare unele
sau toate datele de intrare pentru evaluare redate n continuare:
proieciile indicatorilor financiari, cum ar fi: cifra de afaceri la
care ar fi aplicat rata redevenei, pe durata de via a
activului necorporal, mpreun cu o estimare a duratei de via
a activului necorporal;
cota la care economia de impozit ar putea fi obinut pentru
plile ipotetice de redeven;
cheltuielile de marketing i orice alte cheltuieli care ar fi
suportate de un liceniat n utilizarea activului;

149
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

o rat de actualizare sau o rat de capitalizare adecvate


pentru a converti plile ipotetice de redeven aferente
activului, ntr-o valoare actualizat a acestora.
n cazul n care este posibil s se utilizeze ambele metode pentru
obinerea ratei redevenei, este uzual s se aplice oricare dintre
acestea ca un instrument de verificarea a celeilalte.
C27. Adesea, ratele redevenelor aferente activelor similare pot s
difere n mod semnificativ pe pia. Ca urmare, este prudent ca
rata redevenei folosit ca dat de intrare s se compare cu
marja brut din exploatare pe care un operator tipic poate s o
cear din cifra de afaceri generat de utilizarea activului.

Metoda profiturilor suplimentare


C28. Metoda profiturilor suplimentare (engl. Premium Profits Method)
presupune compararea profiturilor sau a fluxurilor de numerar
previzionate, care ar putea fi obinute de o ntreprindere care
utilizeaz activul necorporal, cu cele care ar fi obinute de o
ntreprindere care nu utilizeaz acel activ necorporal. Deseori
aceast metod se utilizeaz atunci cnd ratele redevenelor de
pia nu sunt disponibile sau nu sunt credibile.
C29. Dup ce s-a stabilit diferena ntre profiturile care vor fi generate,
se aplic o rat de actualizare adecvat pentru a converti
profiturile suplimentare periodice sau fluxurile de numerar
suplimentare periodice previzionate n valoarea lor actualizat
sau se aplic un multiplu/factor de capitalizare pentru a capitaliza
profiturile sau fluxurile de numerar suplimentare constante.
C30. Metoda profiturilor suplimentare poate fi utilizat att pentru
evaluarea activelor necorporale a cror utilizare va diminua
cheltuielile, ct i a celor a cror utilizare va genera profituri sau
fluxuri de numerar suplimentare.

Metoda beneficiilor economice excedentare


C31. Metoda beneficiilor economice excedentare (engl. Excess
Earnings Method) determin valoarea unui activ necorporal ca
fiind valoarea actualizat a fluxurilor de numerar atribuibile
activului necorporal subiect, dup scderea fluxurilor de numerar
care sunt atribuite activelor contribuitoare. Metoda beneficiilor
economice excedentare se utilizeaz n special pentru evaluarea
contractelor cu clienii, a relaiilor cu clienii i a proiectelor de
cercetare i dezvoltare nefinalizate.

150
SEV 210 Active necorporale

C32. Metoda beneficiilor economice excedentare poate fi aplicat fie


prin utilizarea fluxurilor de numerar previzionate dintr-o singur
perioad, numit metoda beneficiilor economice excedentare
dintr-o singur perioad, fie prin utilizarea fluxurilor de numerar
previzionate pe mai multe perioade, numit metoda beneficiilor
economice excedentare multiperiodice. Aceast a doua metod
se utilizeaz mai des, deoarece activele necorporale genereaz,
n mod obinuit, beneficii monetare pe o perioad de timp
extins.
C33. Metoda beneficiilor economice excedentare presupune alocarea
fluxurilor de numerar preconizate la nivelul celei mai mici uniti
de afacere sau celui mai mic grup de active al ntreprinderii, flux
care include toate veniturile obtenabile din deinerea activului
subiect.
C34. Din aceste fluxuri de numerar previzionate se scade contribuia la
fluxurile de numerar atribuit activelor contribuitoare corporale,
necorporale i financiare. Acest lucru se realizeaz prin
calcularea unui profit aferent costului de oportunitate, numit i
profit economic (engl. economic rent), cerut de activele
contribuitoare i apoi scderea acestuia din fluxul de numerar
total. Pentru a ajunge la o valoare credibil a activului subiect,
poate fi oportun s se fac i o deducere suplimentar pentru a
reflecta orice valoare suplimentar atribuit faptului c toate
activele se utilizeaz mpreun, ca o entitate care i continu
activitatea. De obicei, aceast valoare suplimentar este
reflectat de fluxurile de numerar suplimentare care sunt
atribuibile unui activ reprezentat de fora de munc instruit, care
nu ar fi disponibile pentru un cumprtor al unui activ individual.

Beneficiul fiscal din amortizare


C35. n multe legislaii fiscale, amortizarea unui activ necorporal poate
fi tratat ca o cheltuial deductibil pentru calcularea profitului
impozabil. Acest beneficiu fiscal din amortizare poate avea un
impact pozitiv asupra valorii activului. Cnd se utilizeaz
abordarea prin venit va fi necesar s se ia n considerare
impactul oricrui beneficiu fiscal disponibil pentru cumprtori i
s se aplice o ajustare adecvat fluxurilor de numerar.

Abordarea prin cost


C36. Abordarea prin cost este utilizat n special n cazul activelor
necorporale generate intern, care nu au fluxuri identificabile de

151
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

venit. n abordarea prin cost se estimeaz costul de nlocuire fie


al unui activ similar, fie al unui activ cu potenial de servicii similar
sau cu utilitate similar.
C37. Exemple de active necorporale, pentru care se poate utiliza
abordarea prin cost, sunt urmtoarele:
un program pentru calculator generat intern, deoarece preul
unui program cu aceeai capacitate de servicii sau similar
poate fi obinut uneori de pe pia;
paginile de internet, n msura n care este posibil s se
estimeze costul de construire a paginii de internet;
fora de munc instruit, prin determinarea costului de formare
i instruire a forei de munc.
C38. Datele de intrare pentru evaluare, care sunt necesare pentru
aplicarea abordrii prin cost, sunt urmtoarele:
costul necesar generrii sau cumprrii unui activ identic;
costul necesar generrii sau cumprrii unui activ cu aceeai
utilitate sau capacitate de servicii;
orice ajustri aplicate asupra costului necesar generrii sau
cumprrii, pentru a reflecta caracteristicile specifice ale
activului subiect, cum ar fi deprecierea economic sau cea
funcional;
orice cost de oportunitate suportat de dezvoltatorul activului.

Abordri multiple
C39. Din cauza naturii eterogene a multor active necorporale, deseori
exist o necesitate mai mare de a se aplica mai multe abordri i
metode pentru a obine valoarea, dect n cazul altor clase de
active.

Informaii suplimentare
C40. Informaii suplimentare i ndrumri pot fi gsite n ndrumarul
pentru evaluare 3, Evaluarea activelor necorporale.2

2 IVSC (2012). IE 3 Evaluarea activelor necorporale. Bucureti: IROVAL.

152
GHID DE EVALUARE GEV 600

Evaluarea ntreprinderii

Coninut Paragrafe
Introducere 1-6
Stabilirea termenilor de referin ai evalurii 7-11
Culegerea i analiza datelor 12-23
Aplicarea abordrilor n evaluare 24-51
Analiza rezultatelor i concluzia asupra valorii 52-61
Raportare 62-63

GEV 600 Evaluarea ntreprinderii


Particulariti 64

Introducere

1. Acest ghid este elaborat pentru a oferi suport evaluatorilor i


utilizatorilor de rapoarte de evaluare n nelegerea i
implementarea standardului SEV 200 ntreprinderi i participaii
la ntreprinderi, prin detalierea unor aspecte privind metodologia
de evaluare i trebuie neles ca fiind complementar cerinelor
aplicabile evalurilor de ntreprinderi coninute n prezenta ediie
a Standardelor de evaluare a bunurilor.
2. Acest ghid este aplicabil numai pentru derularea activitii de
evaluare a ntreprinderii.
3. Evaluarea ntreprinderilor, a participaiilor la ntreprinderi i a
activelor necorporale poate fi realizat numai de ctre evaluatorii
autorizai care dein specializarea evaluarea ntreprinderii (EI)
conform legislaiei aplicabile n Romnia. n situaia n care
evaluarea este realizat de un membru corporativ, elaborarea
raportului trebuie coordonat de unul sau mai muli evaluatori
avnd specializarea EI.
4. Acest ghid nu se refer la evaluarea activelor necorporale, a
bunurilor imobile, a bunurilor mobile sau a altor active corporale
care pot constitui o parte a unei ntreprinderi. n situaia n care
pentru evaluarea ntreprinderii este necesar s se evalueze

153
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

separat anumite bunuri, evaluatorul de ntreprinderi se poate


baza pe evaluarea efectuat de ali evaluatori autorizai cu
specializarea corespunztoare.
5. Acest ghid poate fi folosit i pentru evaluarea unor active sau
datorii, atunci cnd pentru determinarea valorii acestora este
necesar evaluarea total sau parial a unei ntreprinderi. Un
exemplu n acest sens este evaluarea unor active financiare
(conform SEV 250), cum ar fi: aciuni, obligaiuni convertibile,
opiuni etc. sau evaluarea pentru raportare financiar (conform
SEV 300), cum ar fi estimarea valorii recuperabile.
6. Rapoartele de evaluare vor purta parafa de evaluator valabil la
data emiterii acestora.

Stabilirea termenilor de referin ai evalurii

7. La nceputul procesului de evaluare, precum i pe parcursul


acestuia, evaluatorul trebuie s stabileasc termenii de referin ai
evalurii care vor fi agreai cu clientul i vor fi precizai n scris
ntr-un document contractual.
8. Documentul contractual include cerinele cuprinse n SEV 101, cu
precizrile detaliate n continuare. Aceste aspecte se vor regsi i
n raportul de evaluare:
a) Identificarea evaluatorului i a competenei acestuia;
b) Identificarea clientului i, dup caz, a altor utilizatori
desemnai sau persoane care pot avea acces la raportul de
evaluare:
identificarea clientului evalurii (persoan fizic sau
juridic);
identificarea altor utilizatori desemnai, dac este cazul.
Utilizatorul desemnat trebuie s fie identificat prin nume,
conform termenilor agreai cu clientul;
identificarea altor persoane (fizice sau juridice) care pot
avea acces la raportul de evaluare. Atunci cnd este
posibil, aceste persoane trebuie s fie identificate prin
nume, conform termenilor agreai cu clientul. Totui, dac
identificarea prin nume nu este adecvat, evaluatorul
poate identifica o astfel de persoan prin precizarea tipului
acesteia (de exemplu, auditorii clientului, consultanii
juridici ai clientului, autoriti fiscale etc.);

154
GEV 600 Evaluarea ntreprinderii

(1) Se vor preciza condiiile n care ali utilizatori desemnai


vor putea utiliza raportul de evaluare, respectiv condiiile n
care alte persoane pot avea acces la raportul de evaluare.
Aceste condiii pot include: limitarea sau excluderea
asumrii rspunderii evaluatorului fa de un utilizator
desemnat sau fa de o persoan care are acces la
raportul de evaluare; referiri la adecvarea scopului
evalurii fa de interesele unui utilizator desemnat sau ale
unei persoane care poate avea acces la raportul de
evaluare; respectarea termenilor de confidenialitate sau
altele.
(2) Utilizatorii desemnai, alte persoane care pot avea acces la
raportul de evaluare, precum i condiiile menionate n
paragraful anterior pot fi identificate i menionate n
seciunea privind restriciile aplicabile utilizrii, difuzrii i
publicrii raportului de evaluare.
(3) Persoana care primete o copie a unui raport de evaluare
nu devine un utilizator desemnat dect n cazul n care
este autorizat de ctre evaluator i identificat explicit ca
utilizator desemnat.
(4) Persoana care primete o copie a unui raport de evaluare
fr s fi fost identificat de ctre evaluator ca utilizator
desemnat sau ca persoan care poate avea acces la
raportul de evaluare, sau fr a avea atribuii legale sau
reglementate n legtur cu respectivul raport de evaluare,
nu poate fi considerat ca utilizator desemnat al raportului
de evaluare n sensul acestui Ghid i nu este ndreptit
la niciun fel de pretenie fa de evaluator.
c) Scopul evalurii
SEV 101 i SEV 200 dau exemple de astfel de scopuri ale
evalurii. De asemenea, scopul evalurii poate fi asistena
acordat clientului n cadrul unei poteniale tranzacii,
respectarea unor reglementri privind piaa de capital,
informarea managementului sau acionarilor etc.
d) Identificarea ntreprinderii sau a participaiei la ntreprindere
subiect al evalurii
(1) identificarea ntreprinderii (de exemplu, prin urmtoarele
elemente: denumire, adres etc.);
(2) precizarea tipului de ntreprindere, n sensul definiiei
ntreprinderii utilizat n acest ghid, precum i, n cazul n

155
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

care evaluarea se refer la o ntreprindere n ansamblul


su, specificarea valorii estimate, i anume, valoarea
capitalurilor proprii sau valoarea ntreprinderii;
(3) precizarea tipului valorilor mobiliare (de exemplu, aciuni,
pri sociale etc., precum i clasa valorilor mobiliare
respective, dac este cazul);
(4) specificarea mrimii participaiei (de exemplu, 100% din
aciuni sau un pachet de aciuni emise de ctre
ntreprinderea respectiv a crui mrime poate fi
exprimat fie numeric, fie procentual etc.).
e) Tipul valorii;
f) Data evalurii;
(1) n completarea cerinelor cuprinse n SEV 101, referitor la
data evalurii, aceasta poate s nu fie menionat n mod
expres n documentele contractuale care se refer la
evaluri ce vor fi elaborate n baza unor comenzi viitoare
(cum este cazul contractelor de prestri servicii de evaluare
ncheiate cu instituiile de credit). Documentele contractuale
trebuie ns s indice intervalul de timp n care urmeaz s
se emit raportul de evaluare i data de la care decurge
acest termen.
(2) Data evalurii nu poate fi ulterioar datei raportului.
g) Documentarea necesar pentru efectuarea evalurii;
h) Natura i sursa informaiilor pe care se va baza evaluarea;
i) Ipoteze i ipoteze speciale
(1) Orice instruciuni sau ipoteze speciale (de exemplu, dar
fr a se limita la acestea, includerea sau excluderea
anumitor active sau pasive n situaiile financiare ale
ntreprinderii sau entitii care face subiectul evalurii)
primite de evaluator din partea clientului, pot fi luate n
calcul numai dac acestea pot fi considerate, n mod
rezonabil, ca fiind realiste, relevante i adecvate situaiilor
particulare ale evalurii;
(2) n cazul n care un client solicit o evaluare n vederea
estimrii valorii de pia pe baza unei ipoteze pe care
evaluatorul o consider ca fiind nerealist, acesta trebuie
s refuze furnizarea serviciilor de evaluare.
j) Restricii de utilizare, difuzare sau publicare

156
GEV 600 Evaluarea ntreprinderii

k) Declararea conformitii evalurii cu standardele de evaluare


aplicabile n Romnia sau explicarea cauzei nonconformitii
l) Descrierea raportului
9. Termenii de referin ai evalurii pot fi modificai pe parcursul
elaborrii raportului de evaluare, dup caz, prin acordul scris al
evaluatorului i clientului, cu condiia ca orice modificare s fie
agreat n scris de ctre pri nainte de emiterea raportului de
evaluare final.
10. Termenii de referin ai evalurii trebuie formulai ntr-o manier
clar, care s nu induc n eroare niciuna dintre prile
contractuale i nici un ter independent i avizat care are acces
legitim la documentul contractual n care acetia sunt consemnai.
11. Termenii de referin ai evalurii agreai de ctre evaluator i
client n documentul contractual menionat anterior, precum i o
referire la acest document contractual, trebuie prezentai n
raportul de evaluare, n mod sintetic, ntr-un format considerat
adecvat de evaluator. n toate cazurile, aceti termeni vor fi
formulai ntr-o manier clar, care s nu induc n eroare n mod
voit un utilizator desemnat al raportului de evaluare, care nu are
acces la documentul contractual prin care s-au consemnat
termenii de referin ai evalurii.

Culegerea i analiza datelor


12. Evaluatorul trebuie s identifice informaiile necesare pentru
efectuarea evalurii, precum i modalitile de obinere a
acestora. Documentarea poate cuprinde: discuii cu clientul,
vizitarea ntreprinderii subiect al evalurii, ntlniri i interviuri cu
conducerea i personalul relevant, inspecia anumitor active sau
linii de producie, identificarea i accesarea anumitor surse
publice sau private de informaii, alte activiti considerate de
ctre evaluator ca fiind necesare pentru elaborarea raportului de
evaluare.
13. Se recomand ca amploarea documentrii necesare s fie
estimat la nceputul evalurii. n acest sens, se recomand ca
evaluatorul s transmit clientului o cerere preliminar de
informaii la nceputul activitii de evaluare, pentru a-i putea
planifica activitile ulterioare. n unele cazuri, evaluatorul poate
constata c sunt necesare informaii suplimentare fa de cele
determinate iniial, astfel nct anumite activiti de documentare
pot continua pe parcursul evalurii.

157
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

14. n toate cazurile, evaluatorul va identifica, documenta i informa


clientul asupra oricror limitri sau restricii referitoare la
informaiile necesare pentru elaborarea raportului de evaluare.
15. Culegerea datelor trebuie s se bazeze pe surse i baze de date
credibile i relevante la data evalurii. De asemenea, n raportul
de evaluare este necesar prezentarea cu acuratee a surselor
din care au provenit datele utilizate de evaluator n calculul i
raionamentul su. n cadrul procesului de culegere a datelor se
recomand ca evaluatorul de ntreprinderi s ia n considerare
urmtorii factori:
a) drepturile, privilegiile sau condiiile aferente dreptului de
proprietate, indiferent dac sunt deinute de o societate pe
aciuni, de o societate cu rspundere limitat sau de un
proprietar individual (conform C5-C7, SEV 200);
b) mrimea relativ a participaiei care trebuie evaluat dac
exist sau nu poziie de control i dac poziia aduce beneficii
suplimentare (conform C7, SEV 200);
c) obiectul de activitate al ntreprinderii, piaa n care opereaz
aceasta, principalii competitori, clieni i furnizori;
d) mediul economic i politic care ar putea afecta ntreprinderea
subiect (conform C10, SEV 200);
e) corelarea informaiilor utilizate n evaluare cu tendinele de
pia i explicarea eventualelor devieri de la evoluia
domeniului de activitate, precum i, dup caz, prezentarea
verificrilor ntreprinse referitoare la rezonabilitatea ipotezelor
considerate (conform C8, SEV 200);
f) poziia i performanele financiare ale ntreprinderii, att n
ultimii ani de funcionare, ct i la data evalurii (conform C9,
SEV 200);
g) informaii legate de veniturile i cheltuielile generate de
activele din afara exploatrii, precum i consideraii privind
posibilitatea valorificrii acestora (conform C11, SEV 200).
h) politica de dividende;
i) alte informaii de pia, cum ar fi: ratele rentabilitii altor
investiii, dezavantajele lipsei de lichiditate etc.;
j) tranzaciile anterioare n care au fost implicate participaii ale
ntreprinderii subiect al evalurii;

158
GEV 600 Evaluarea ntreprinderii

k) informaii privind preul de pia al aciunilor tranzacionate pe


o pia reglementat, precum i preurile de achiziie ale
participaiilor sau ale ntreprinderilor similare ce i desfoar
activitatea n acelai domeniu de activitate sau din domenii de
activitate condiionate de aceiai factori de risc;
l) orice alte informaii considerate de evaluator ca fiind relevante.
16. Datele colectate de evaluator trebuie analizate, iar n cazul n care
sunt relevante pentru evaluare, ele trebuie prezentate n cadrul
raportului de evaluare.
17. Evaluatorul trebuie s acorde importan analizei situaiilor
financiare ale ntreprinderii subiect al evalurii. Exist trei scopuri
ale analizei financiare i ale ajustrilor situaiilor financiare:
a) nelegerea relaiilor existente ntre elementele din contul de
profit i pierdere i cele din bilan, inclusiv a tendinelor care s-
au manifestat de-a lungul timpului, pentru aprecierea riscurilor
inerente n activitatea ntreprinderii, precum i a perspectivelor
performanei financiare viitoare;
b) compararea cu ntreprinderi similare pentru a stabili factorii
cheie care ar putea influena valoarea;
c) ajustarea situaiilor financiare istorice pentru a reflecta
performanele i perspectivele de evoluie viitoare a
ntreprinderii.
18. Paragrafele 18 i 19, referitoare la analiza datelor, trebuie
interpretate ca avnd caracter orientativ i nu limitativ sau
obligatoriu. Evaluatorul va selecta pe baza raionamentului su
profesional acele aspecte ale analizei financiare care sunt
relevante pentru scopul evalurii, ntreprinderea subiect al
evalurii, precum i abordrile i metodele de evaluare aplicate.
19. Elementele de analiz financiar prezentate n cadrul raportului
de evaluare trebuie s fie utile i adecvate aplicrii abordrilor i
metodelor de evaluare selectate, s fie prezentate n mod clar i
obiectiv i s nu induc n eroare n mod voit un utilizator
desemnat al raportului de evaluare.
20. Pentru estimarea valorii de pia a ntreprinderii pot fi necesare
ajustri ale nregistrrilor financiare n scopul de a reflecta ct mai
corect realitatea economic. Aceste ajustri ale elementelor
situaiilor financiare pot necesita i ajustri corespunztoare ale
impozitelor.

159
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

21. Ajustrile situaiilor financiare trebuie fcute, atunci cnd este


necesar, asupra datelor financiare raportate, pentru elementele
relevante i semnificative n evaluare. Ajustrile pot fi adecvate n
urmtoarele cazuri:
a) ajustarea veniturilor i cheltuielilor la niveluri care sunt
reprezentative n mod rezonabil pentru continuarea activitilor
de exploatare;
b) prezentarea pe o baz consecvent att a datelor financiare
ale ntreprinderii n cauz, ct i a celor ale ntreprinderilor
selectate ca baz de comparaie;
c) ajustarea valorilor contabile nregistrate n situaiile financiare
la valori de pia;
d) existena activelor i datoriilor n afara bilanului sau din afara
exploatrii, ceea ce poate necesita ajustarea veniturilor i
cheltuielilor generate de acestea;
e) eliminarea din situaiile financiare a impactului unor
evenimente cu caracter excepional;
f) amortizarea poate s necesite o ajustare fa de amortizarea
contabil din situaiile financiare, pentru a putea fi comparat,
cu mai mare precizie, cu regimul de amortizare practicat n
ntreprinderile similare;
g) ajustarea impactului contractelor, respectiv oricror alte
tranzacii cu parteneri afiliai sau tere persoane (tranzacii cu
titlu gratuit, donaii, tranzacii comerciale, leasing, nchiriere,
etc), dac acestea nu reflect condiiile de pia.
22. Aprecierea adecvrii unei ajustri se va face lund n considerare
puterea de control a deintorilor participaiei evaluate, pentru a
determina dac acetia au sau nu puterea de decizie pentru a
modifica elementele supuse ajustrii. Evaluatorul trebuie s i
exercite raionamentul profesional pentru a reflecta aceast
situaie atunci cnd ia n considerare ajustrile poteniale.
23. n situaia n care evaluatorul a realizat ajustri ale situaiilor
financiare, acestea trebuie prezentate n cadrul raportului de
evaluare mpreun cu raionamentul care a stat la baza realizrii
lor, n vederea susinerii validitii lor.

160
GEV 600 Evaluarea ntreprinderii

Aplicarea abordrilor n evaluare

Abordarea prin pia


24. Conform C15, SEV 200, abordarea prin pia compar
ntreprinderea subiect cu alte ntreprinderi similare, cu participaii
la ntreprinderi similare tranzacionate pe pia, precum i cu orice
tranzacii relevante cu participaii ale ntreprinderii subiect.
25. Cele trei surse uzuale de informaii (folosite n abordarea prin
pia) sunt: pieele de capital pe care se tranzacioneaz
participaii la ntreprinderi similare; piaa fuziunilor i achiziiilor de
ntreprinderi; i tranzaciile anterioare cu participaii ale
ntreprinderii subiect al evalurii (conform C16, SEV 200).
26. Conform C17, SEV 200, n abordarea prin pia este necesar ca
evaluatorul s aib acces la o baz de date credibil care s
cuprind informaii privind caracteristicile calitative i cantitative
ale ntreprinderilor similare selectate pentru analiza comparativ.
27. n completarea C18, SEV 200, evaluatorul va realiza analiza
cantitativ i calitativ, prin identificarea caracteristicilor
reprezentative ale ntreprinderii subiect, care ar trebui s fie
analizate n comparaie cu cele ale ntreprinderilor identificate ca
fiind similare (de exemplu, se pot analiza: aria geografic n care
opereaz ntreprinderile respective, cifra de afaceri i structura
acesteia, valoarea i structura valorii activelor, marjele de profit,
perspectivele de cretere etc.).
28. Analiza cotaiilor aciunilor emise de ntreprinderi similare i listate
pe o pia de capital sau a tranzaciilor private care implic
achiziionarea unor participaii la ntreprinderi similare se
concretizeaz, de regul, n calculul anumitor multiplicatori. n
calculul acestor multiplicatori, n afara celor menionate la C19,
SEV 200, evaluatorul trebuie s ia n considerare urmtoarele
aspecte:
a) n evaluarea ntreprinderii subiect pot fi selectai mai muli
multiplicatori ce pot fi aplicai, fiind necesar ca evaluatorul s
argumenteze opiunea pentru multiplicatorii selectai n
evaluarea ntreprinderii sau participaiei la o ntreprindere;
b) de regul, multiplicatorii care au la numrtor valoarea
ntreprinderii utilizeaz ca numitor elemente din situaiile
financiare ce nu iau n considerare ndatorarea ntreprinderii
(precum, cifra de afaceri, profitul nainte de dobnzi,
amortizare i impozit pe profit EBITDA, profit nainte de

161
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

dobnzi i impozit pe profit EBIT etc.), iar multiplicatorii care


au la numrtor valoarea capitalurilor proprii utilizeaz la
numitor elemente din situaiile financiare ce iau n considerare
ndatorarea ntreprinderii (de exemplu, profitul net, valoarea
contabil net a capitalurilor proprii etc.);
c) elementele care ntr n calculul multiplicatorilor trebuie s fie
determinate n mod similar att pentru ntreprinderea evaluat,
ct i pentru ntreprinderile comparabile;
d) datele referitoare la preul unei tranzacii, utilizate n calculul
multiplicatorilor, ar trebui s fie valabile la data evalurii.
Datele colectate privind indicatorii financiari ai ntreprinderilor
similare, luai n considerare n calculul multiplicatorilor, pot fi
informaii istorice valabile la data evalurii sau pot fi
previzionate. Evaluatorul ar trebui s argumenteze opiunea sa
privind indicatorii financiari luai n considerare i natura
informaiilor colectate;
e) utilizarea unor indicatori statistici (de exemplu, medie,
median, medie armonic etc.), pentru calculul multiplicatorilor
pe baza informaiilor disponibile privind ntreprinderile similare,
trebuie motivat de ctre evaluator i fundamentat adecvat n
cadrul raportului de evaluare;
f) ajustarea nivelului indicatorilor financiari luai n considerare
pentru elementele neobinuite, cu caracter excepional i din
afara exploatrii, ar trebui fundamentat adecvat n cadrul
raportului de evaluare;
g) informaiile de pia privind ntreprinderile similare trebuie
utilizate cu atenie, n multe situaii fiind recomandate anumite
ajustri pentru ca informaiile respective s fie relevante pentru
evaluarea ntreprinderii subiect. Orice ajustri ale informaiilor
de pia realizate de ctre evaluator vor trebui argumentate n
cadrul raportului de evaluare.
29. Cnd n evaluare sunt utilizate informaii despre tranzaciile
anterioare ale ntreprinderii, pot fi necesare ajustri ale acestora
pentru a lua n considerare modificrile survenite n economie, n
domeniul de activitate i n ntreprinderea respectiv. Tranzaciile
anterioare pot fi considerate ca fiind comparabile, numai dac
ajustrile pot fi argumentate, iar n urma ajustrilor rezult valori
care pot fi considerate a fi realizabile n contextul economic
general i specific, valabil la data evalurii.

162
GEV 600 Evaluarea ntreprinderii

30. n abordarea prin pia, evaluatorul poate considera ca fiind


adecvat aplicarea unor prime sau disconturi pentru a reflecta
diferitele niveluri de control, lichiditate/vandabilitate etc. Utilizarea
i nivelul oricror astfel de prime sau disconturi vor trebui
argumentate n raportul de evaluare.

Abordarea prin venit


31. Prin abordarea prin venit se estimeaz valoarea unei ntreprinderi
sau a unei participaii prin calcularea valorii actualizate a
beneficiilor economice viitoare. Cele dou metode uzuale ale
abordrii prin venit sunt: metoda capitalizrii beneficiilor
economice i metoda fluxurilor de numerar actualizate.
32. Capitalizarea beneficiilor economice poate fi utilizat fie n cadrul
metodei fluxurilor de numerar actualizate pentru a determina
valoarea terminal, fie n aplicarea metodei actualizrii
dividendelor.
33. n metoda capitalizrii beneficiilor economice, un nivel
reprezentativ anual normalizat al beneficiilor se mparte la o rat
de capitalizare adecvat.
34. Conform C25, SEV 200, n aplicarea metodelor de capitalizare,
creterea ateptat a beneficiilor economice este luat n
considerare n rata de capitalizare. Pentru a determina rata de
capitalizare, din rata de actualizare se scade rata ateptat de
cretere pe termen lung a beneficiilor economice.
35. n metoda fluxului de numerar actualizat, fluxurile nete de numerar
se estimeaz pentru fiecare din perioadele viitoare. Aceste fluxuri
se convertesc n valoare prin aplicarea ratei de actualizare,
folosind tehnici de actualizare.
36. Fluxurile nete de numerar se estimeaz pe baza previziunilor
furnizate de ctre client. Evaluatorul poate ajusta aceste previziuni
n baza raionamentului profesional. Ajustrile previziunilor i
raionamentul care a stat la baza ajustrilor vor fi prezentate n
raport. n situaia n care nu sunt disponibile previziuni elaborate
de ctre client, dar exist suficiente informaii publice pentru
elaborarea acestor previziuni, evaluatorul poate estima fluxurile
nete de numerar n baza previziunilor proprii. n acest caz,
raportul va meniona sursa previziunilor i raionamentul n baza
crora acestea au fost elaborate.

163
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

37. Beneficiile economice viitoare trebuie estimate lund n


considerare activele deinute de ntreprinderea subiect i
investiiile necesare, performanele anterioare ale ntreprinderii,
evoluia ateptat a acestora, precum i factorii economici cu
impact asupra activitii ntreprinderii i asupra domeniului su de
activitate.
38. Ratele de actualizare trebuie estimate n aceeai moned n care
sunt exprimate fluxurile nete de numerar viitoare sau beneficiile
economice supuse actualizrii sau capitalizrii.
39. Trebuie s existe coeren ntre fluxurile nete de numerar i tipul
de rat de actualizare utilizat. Astfel, fluxurilor nete de numerar
estimate dup impozitare li se vor aplica o rat de actualizare
estimat dup impozitare, iar fluxurilor nete de numerar estimate
nainte de impozitare li se vor aplica rate de actualizare estimate
nainte de impozitare.
40. Fluxurile nete de numerar exprimate n termeni nominali (ce includ
modificrile viitoare ale preurilor generate de inflaie sau deflaie)
sunt actualizate cu rate nominale, iar fluxurile nete de numerar
exprimate n termeni reali (preuri constante) sunt actualizate
folosind rate de actualizare exprimate n termeni reali.
41. n mod similar, rata de cretere ateptat pe termen lung a
beneficiilor economice trebuie s fie fundamentat i exprimat n
mod clar, n termeni nominali sau reali, dup caz.
42. Conform C1 i C26, SEV 200, valoarea ntreprinderii este
determinat n mod uzual prin actualizarea fluxurilor nete de
numerar la dispoziia ntreprinderii cu costul mediu ponderat al
capitalului. Valoarea capitalurilor proprii poate fi determinat fie
direct, prin actualizarea fluxurilor nete de numerar la dispoziia
acionarilor cu costul capitalului propriu, fie indirect, prin scderea
valorii datoriilor nete purttoare de dobnd din valoarea
ntreprinderii.
43. n situaia n care ntreprinderea subiect deine active din afara
exploatrii, acestea trebuie analizate i evaluate separat la
valoarea de pia, putnd fi luate n considerare i costurile
generate de vnzare, dac este cazul. n aceast situaie,
evaluatorul va ajusta situaiile financiare n vederea eliminrii
impactului activelor din afara exploatrii. Ajustrile efectuate n
contul de profit i pierdere trebuie s aib n vedere eliminarea
att a veniturilor, ct i a cheltuielilor aferente activelor din afara
exploatrii, inclusiv a impactului impozitrii.

164
GEV 600 Evaluarea ntreprinderii

44. n estimarea costului mediu ponderat al capitalului trebuie s se ia


n calcul o structur adecvat a capitalului, care ia n considerare
caracteristicile ntreprinderii i ale domeniului de activitate i care
este determinat pe baza valorii de pia a capitalurilor proprii i a
datoriilor purttoare de dobnd.
45. Conform C29, SEV 200 evaluatorul poate ajusta valoarea
estimat prin abordarea prin venit pentru a reflecta lipsa de
lichiditate a participaiei subiect al evalurii sau lipsa dreptului de
control aferent participaiei respective. Utilizarea i nivelul oricror
astfel de prime sau disconturi vor trebui argumentate n raportul
de evaluare.
46. Metoda actualizrii dividendelor se recomand a fi utilizat n
cazul n care evaluatorul deine suficiente informaii credibile
privind politica de dividende a ntreprinderii i evoluia sa viitoare.
47. Informaiile utilizate i indicatorii estimai folosii n aplicarea
abordrii prin venit trebuie s fie argumentate n raportul de
evaluare. Ratele de actualizare/capitalizare, modelul de estimare
i raionamentul care a stat la baza determinrii acestora trebuie
s fie prezentate n raportul de evaluare.

Abordarea prin active


48. Standardul SEV 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi
include urmtoarele prevederi: C14. - Valoarea anumitor tipuri de
ntreprinderi, de exemplu, o ntreprindere de investiii sau de tip
holding, poate fi derivat dintr-o nsumare a valorilor activelor i
datoriilor. Aceasta este numit uneori abordarea prin activul net
sau abordarea prin active. Aceasta nu este o abordare propriu-
zis n evaluare, deoarece valoarea activelor i datoriilor
individuale rezult din aplicarea uneia sau mai multor abordri
principale n evaluare, descrise n SEV 100 Cadrul general,
nainte de a fi nsumate."
49. n aplicarea abordrii prin active, bilanul contabil ntocmit conform
politicilor contabile adoptate de ntreprindere este ajustat astfel
nct s reflecte toate activele corporale, necorporale i
financiare, precum i toate datoriile, la valoarea lor de pia sau la
o alt valoare adecvat. Poate fi necesar luarea n considerare a
impactului ajustrilor asupra impozitelor. n anumite cazuri
specifice (de exemplu, evaluarea n ipoteza ncetrii activitii)
poate fi necesar luarea n considerare a costurilor generate de
vnzare i a altor cheltuieli.

165
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

50. ntre valoarea activului net obinut prin aplicarea abordrii prin
active conform C14, SEV 200 i valoarea capitalurilor proprii ale
ntreprinderii care ar rezulta prin aplicarea abordrii prin pia sau
a abordrii prin venit, atunci cnd acestea ar fi aplicabile, pot
exista deseori diferene semnificative. Evaluatorul va analiza,
prezenta i argumenta n raportul de evaluare msura n care
valoarea activului net obinut prin nsumarea valorilor individuale
ajustate ale activelor i datoriilor este considerat reprezentativ
pentru evaluarea ntreprinderii subiect. Informaiile utilizate i
indicatorii estimai folosii n aplicarea abordrii prin active trebuie
s fie argumentate n raportul de evaluare.
51. Abordarea prin active este adecvat n general n evaluarea
participaiilor cu drept de control.

Analiza rezultatelor i concluzia asupra valorii


52. n fundamentarea concluziei asupra valorii, n raportul de evaluare
se va face referire la abordarea sau abordrile n evaluare
aplicate, la datele de intrare utilizate i la argumentarea
concluziilor stabilite.
53. Selectarea i argumentarea abordrilor, metodelor i tehnicilor de
evaluare adecvate depinde de calitatea, cantitatea i credibilitatea
informaiilor disponibile, precum i de raionamentul profesional al
evaluatorului, raionament ce trebuie prezentat n raportul de
evaluare. n anumite situaii se poate ca una sau dou abordri s
nu fie relevante sau aplicabile, evaluatorul avnd obligaia
profesional de a prezenta n cadrul raportului de evaluare
argumentele i raionamentele care au stat la baza neaplicrii
acestora.
54. Raionamentul profesional al evaluatorului se va concretiza n
prezentarea argumentelor care motiveaz importana diferit
acordat rezultatelor obinute prin aplicarea metodelor de
evaluare, respectiv n selectarea rezultatului obinut prin aplicarea
uneia dintre metodele de evaluare, pe care evaluatorul o
consider ca fiind cea mai credibil.
55. Raionamentul profesional care st la baza selectrii rezultatului
final i la stabilirea concluziei asupra valorii trebuie s aib n
vedere credibilitatea, relevana i adecvarea informaiilor i
ipotezelor luate n considerare n aplicarea metodelor de evaluare,
n funcie de scopul evalurii.

166
GEV 600 Evaluarea ntreprinderii

56. Nu se admite stabilirea valorii ntreprinderii prin aplicarea mediei


aritmetice sau mediei ponderate a dou sau mai multe valori
obinute din aplicarea unor abordri sau metode diferite de
evaluare, cu excepia cazurilor n care acest tratament decurge
dintr-o prevedere legal.
57. Aplicarea mai multor abordri n evaluare nu este necesar n
situaia n care valoarea poate fi estimat prin aplicarea unei
singure abordri n evaluare, adecvat i bazat pe informaii
suficiente i credibile, iar aplicarea unei alte abordri ar
presupune utilizarea unor informaii mai puin relevante i credibile
dect cele utilizate n aplicarea primei abordri.
58. n cazul evalurii unei participaii la capitalul ntreprinderii care d
dreptul la lichidarea activelor acestora, se va avea n vedere
determinarea valorii ntreprinderii din perspectiva lichidrii numai
n condiiile n care exist suficiente indicii c lichidarea este
probabil i c aceast valoare ar putea fi mai mare ca valoarea
ntreprinderii din perspectiva continurii activitii.
59. Aprecierea credibilitii rezultatelor, obinute prin aplicarea
abordrilor i metodelor de evaluare utilizate, se va baza pe
urmtorii factori:
a) scopul evalurii;
b) calitatea i credibilitatea informaiilor pe baza crora au fost
stabilite ipotezele de evaluare;
c) situaiile specifice n care se poate afla ntreprinderea, cum ar
fi: se afl n exploatare, este de tip holding sau deine active
din afara exploatrii cu valori semnificative;
d) ali factori considerai ca fiind relevani de ctre evaluator.
60. Rezultatul evalurii poate fi o singur valoare, de obicei rotunjit,
sau un interval de valori, n cazul n care exist factori de risc cu
influen semnificativ asupra valorii.
61. Diferena de pn la 20% ntre dou evaluri cu aceiai termeni
de referin, precum i ntre rezultatul verificrii cu obiectiv extins
i rezultatul evalurii din raportul de evaluare verificat, indiferent
de data la care rapoartele au fost ntocmite, nu poate fi
considerat a priori o nerespectare a standardelor de evaluare.
Fr o argumentare conform prezentului standard, nici o diferen
mai mare de 20% nu poate fi considerat o nerespectare a
standardelor de evaluare.

167
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Raportare
62. Coninutul raportului de evaluare va respecta prevederile SEV 103
Raportare.
63. n scopul conformrii cu cerina din SEV 103, paragraful 5 (i),
ipotezele i ipotezele speciale trebuie grupate i prezentate
mpreun ntr-o seciune distinct a raportului de evaluare. Chiar
dac unele ipoteze i ipoteze speciale sunt aplicabile n multe
evaluri, evaluatorul va evita preluarea lor prin copiere din alte
texte, fr o particularizare adecvat pentru evaluarea efectuat.
O ipotez este adeseori legat de o limitare a documentrii care
ar putea fi realizat de ctre evaluator. Prin urmare, toate
ipotezele care sunt incluse n mod obinuit n raport trebuie s fie
aduse la cunotina clientului.

Particulariti
64. n cazul evalurii aciunilor emise de o ntreprindere realizat
pentru retragerea de la tranzacionare a acesteia, nu se aplic
disconturi pentru lipsa de control, respectiv pentru lipsa de
lichiditate/vandabilitate.

168
STANDARD DE EVALUARE SEV 220

Maini, echipamente i instalaii1


(IVS 220)

Coninut Paragrafe

CERINE 1
Termenii de referin ai evalurii 24
Implementare 5
Raportare 6

SEV 220 Maini, echipamente i instalaii


COMENTARII
Maini, echipamente i instalaii C1C2
Active necorporale C3
Scheme de finanare C4C5
Vnzare forat C6C7
Abordri n evaluare C8C12

CERINE

1. Principiile coninute n Standardele generale se aplic la


evalurile mainilor, echipamentelor i instalaiilor. Acest
standard include doar modificrile, cerinele suplimentare sau
exemplele specifice privind modul de aplicare a Standardelor
generale pentru evalurile care cad sub incidena acestui
standard.

Termenii de referin ai evalurii (SEV 101)


2. Pentru respectarea cerinei din SEV 101, paragraful 2(d),
referitoare la identificarea activului sau a datoriei care se
evalueaz, trebuie luat n considerare msura n care maina,
echipamentul sau instalaia este ataat() la alte active sau este
integrat() cu acestea. De exemplu:

1 Conform IAS 16, mainile, echipamentele i instalaiile sunt incluse n clasa


imobilizrilor corporale, exclusiv proprietatea imobiliar (terenul i construciile).

169
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

activele pot fi fixate n mod permanent de teren i nu pot fi


ndeprtate fr demolarea substanial fie a activului, fie a
construciei sau structurii n care acesta este ncorporat;
un utilaj individual poate fi integrat ntr-o linie de producie,
unde funcionarea lui este dependent de alte active.
n astfel de cazuri, va fi necesar s se defineasc n mod clar ce
se include sau ce se exclude din evaluare. Trebuie precizate
orice ipoteze sau ipoteze speciale necesare care se refer la
disponibilitatea oricror active complementare, a se vedea
paragraful 4 urmtor.
3. Mainile, echipamentele i instalaiile destinate s furnizeze
diferite servicii sau utiliti unei construcii, sunt adesea integrate
n construcie i, odat instalate, nu pot fi separate de aceasta.
n mod normal, aceste elemente vor fi incluse n proprietatea
imobiliar. Astfel de exemple se refer la instalaiile pentru
furnizarea de energie electric, gaz, cldur, aer condiionat sau
pentru ventilaie i la echipamente, cum ar fi lifturile. Dac scopul
evalurii solicit ca aceste elemente s fie evaluate separat,
termenii de referin ai evalurii vor conine o precizare privind
efectul firesc al includerii valorii acestora n valoarea proprietii
imobiliare i faptul c este posibil s nu poat fi valorificate
separat. n situaia n care se fac evaluri diferite ale proprietii
imobiliare i a mainilor, echipamentelor i instalaiilor aflate n
aceeai locaie, este necesar acordarea unei atenii deosebite
pentru a se evita fie omisiuni, fie duble nregistrri.
4. Din cauza naturii diverse i a gradului diferit de transportabilitate
al multor maini, echipamente i instalaii, n mod normal, vor fi
necesare ipoteze suplimentare pentru a descrie starea sau
situaiile n care sunt evaluate aceste active. Pentru conformarea
la prevederile SEV 101, paragraful 2(i), aceste ipoteze trebuie
luate n considerare i precizate n termenii de referin ai
evalurii. Exemple de ipoteze, care pot fi adecvate n diferite
situaii, sunt:
aceea n care mainile, echipamentele i instalaiile se
evalueaz ca un ntreg, instalate/pe amplasament i ca parte
a ntreprinderii care i continu activitatea normal de
exploatare;
aceea n care mainile, echipamentele i instalaiile se
evalueaz ca un ntreg, instalate/pe amplasament, dar n
ipoteza c ntreprinderea este nchis;

170
SEV 220 Maini, echipamente i instalaii

aceea n care mainile, echipamentele i instalaiile se


evalueaz ca elemente separate ce urmeaz s fie scoase de
pe locaia lor permanent (dezinstalate).
n anumite situaii, ar putea fi adecvat folosirea mai multor
ipoteze, de exemplu, pentru a arta efectul nchiderii unei
ntreprinderi sau al ncetrii operaiilor tehnologice asupra valorii
mainilor, echipamentelor i instalaiilor.

Implementare (SEV 102)


5. Nu exist cerine suplimentare pentru maini, echipamente i
instalaii.

Raportare (SEV 103)


6. n plus fa de cerinele minimale din SEV 103 Raportare, un
raport de evaluare a mainilor, echipamentelor i instalaiilor va
include referine corespunztoare aspectelor incluse n termenii
de referin ai evalurii, n conformitate cu paragrafele 24
anterioare. De asemenea, raportul va include un comentariu
privind efectul asupra valorii raportate a oricror active corporale
sau necorporale excluse din evaluare, de exemplu, un program
pentru calculator aferent unui instalaii sau dreptul de ocupare n
continuare a terenului pe care este amplasat activul.

171
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

COMENTARII
Maini, echipamente i instalaii
C1. Mainile, echipamentele i instalaiile reprezint active corporale
care sunt deinute de o entitate pentru a fi utilizate n producia
de bunuri sau pentru prestarea de servicii, pentru a fi nchiriate
terilor sau pentru a fi folosite n scopuri administrative i care se
preconizeaz s fie utilizate pe o perioad de timp. Nu sunt
clasificate ca maini, echipamente sau instalaii urmtoarele
tipuri de active:
proprietatea imobiliar;
resursele minerale sau naturale;
materiile prime i materiale;
stocurile;
consumabilele;
activele agricole (de exemplu, plantaii, animale etc.);
bunurile mobile, cum ar fi operele de art, bijuteriile sau
coleciile.
C2. n mod normal, o evaluare a mainilor, echipamentelor i
instalaiilor va impune luarea n considerare a mai multor factori
care se refer la activul n sine, la mediul lor i la potenialul lor
economic. Exemple de astfel de factori care pot fi luai n
considerare sunt:
Factori legai de activ:
specificaia tehnic a activului;
durata de via fizic rmas;
starea activului, inclusiv istoricul privind ntreinerea sa;
dac activul nu este evaluat pe amplasamentul lui curent,
costul de demontare i de mutare;
orice pierdere potenial a unui activ complementar, de
exemplu, durata de exploatare a unui utilaj poate fi diminuat
din cauza duratei contractului de nchiriere a construciei n
care este localizat.
Factori legai de mediu:
localizarea fa de sursa de materie prim i de piaa
produsului. De asemenea, adecvarea localizrii poate avea o
durat limitat, de exemplu, dac materiile prime sunt limitate
sau dac cererea este tranzitorie;

172
SEV 220 Maini, echipamente i instalaii

impactul oricrei legislaii privind mediul sau alte aspecte, care


fie restricioneaz utilizarea, fie impun costuri suplimentare de
funcionare sau de demontare.
Factori legai de potenialul economic:
rentabilitatea efectiv sau cea potenial a activului, pe baza
comparrii cheltuielilor de exploatare cu beneficiile efective
sau cu cele poteniale;
cererea pentru produsul realizat prin utilizarea mainilor,
echipamentelor i instalaiilor, n legtur cu factorii macro i
micro economici care ar putea influena cererea;
posibilitatea ca activului s i se atribuie o utilizare mai bun
dect utilizarea sa curent.

Active necorporale
C3. Activele necorporale nu fac parte din categoria mainilor,
echipamentelor i instalaiilor. Totui, un activ necorporal poate
avea efect asupra valorii mainilor, echipamentelor i instalaiilor.
De exemplu, valoarea modelelor i matrielor este deseori legat
nemijlocit de drepturile de proprietate intelectual asociate.
Programele pentru calculator, datele tehnice, tehnologiile i
brevetele de invenie sunt alte exemple de active necorporale
care pot avea un impact asupra valorii mainilor, echipamentelor
i instalaiilor, aceasta depinznd de includerea sau neincluderea
lor n evaluare. n astfel de cazuri, evaluarea va presupune
luarea n considerare a activelor necorporale i a impactului
acestora asupra valorii mainilor, echipamentelor i instalaiilor.

Scheme de finanare
C4. O main, un echipament sau o instalaie poate fi subiectul unei
scheme de finanare. Ca urmare, activul nu poate s fie vndut
fr ca creditorul sau locatorul s primeasc orice sold aferent
schemei de finanare. Aceast plat poate sau nu poate s
depeasc valoarea negrevat de sarcini a elementului. n
funcie de scopul evalurii, poate fi adecvat s se identifice toate
activele care sunt grevate de sarcini, iar valoarea lor trebuie s
se prezinte separat de cea a activelor negrevate de sarcini.
C5. Mainile, echipamentele i instalaiile care sunt deinute n cadrul
contractelor de leasing operaional, se afl n proprietatea terelor
pri i, deci, nu sunt incluse n evaluarea activelor locatarului.
Totui, astfel de active trebuie nregistrate, deoarece prezena lor
poate avea impact asupra valorii activelor deinute n proprietate
de ctre locatar i utilizate mpreun.

173
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Vnzare forat
C6. Activele de natura mainilor, echipamentelor i instalaiilor pot fi
susceptibile de condiiile vnzrii forate, a se vedea SEV 100
Cadrul general, paragrafele 5355. Un exemplu uzual este cazul
cnd activele trebuie s fie demontate dintr-o proprietate
imobiliar, ntr-un interval de timp care nu permite desfurarea
unui marketing adecvat, deoarece contractul de nchiriere a
proprietii imobiliare a expirat.
C7. Impactul unor astfel de situaii asupra valorii, trebuie luat n
considerare cu atenie. Pentru a recomanda valoarea care ar
putea fi realizat, va fi necesar s se ia n considerare orice
alternativ a vnzrii de pe locaia curent, cum ar fi posibilitatea
practic i costul mutrii elementului la o alt locaie n vederea
cedrii, n limita timpului disponibil.

Abordri n evaluare
C8. Pentru evaluarea mainilor, echipamentelor i instalaiilor pot fi
aplicate cele trei abordri principale n evaluare, descrise n SEV
100 Cadrul general.
C9. Pentru clasele de maini, echipamente i instalaii care sunt
omogene, de exemplu, autovehicule i anumite tipuri de
echipamente de birou sau utilaje industriale, n mod obinuit,
este utilizat abordarea prin pia, deoarece exist date
suficiente privind vnzrile recente ale unor active similare.
Totui, multe tipuri de maini, echipamente i instalaii sunt
specializate i nu exist informaii disponibile privind vnzrile
unor astfel de elemente, ceea ce impune utilizarea fie a abordrii
prin venit, fie a abordrii prin cost.
C10. Abordarea prin venit poate fi utilizat pentru evaluarea mainilor,
echipamentelor i instalaiilor atunci cnd pot fi identificate
fluxurile de numerar specifice activului sau unui grup de active
complementare, de exemplu, dac un grup de active formeaz o
linie de fabricaie i realizeaz un produs vandabil.2 Totui, unele
fluxuri de numerar pot fi atribuite activelor necorporale i poate fi
dificil separarea lor de cele atribuite mainilor, echipamentelor i
instalaiilor. n mod normal, utilizarea abordrii prin venit nu este
practic pentru multe maini, echipamente i instalaii individuale.
C11. n general, abordarea prin cost se aplic n evaluarea mainilor,
echipamentelor i instalaiilor, n special n cazul celor individuale

2 Detalii suplimentare sunt coninute n ndrumarul pentru evaluare elaborat de IVSC:


IE 1 Fluxul de numerar actualizat. Bucureti: IROVAL, 2012.

174
SEV 220 Maini, echipamente i instalaii

care sunt specializate. Aceasta se realizeaz prin calcularea


costului de nlocuire net3 al activului. Se estimeaz costul unui
nlocuitor al activului subiect din optica unui participant pe pia.
Costul de nlocuire este costul de obinere a unui activ nlocuitor
cu o utilitate echivalent; costul poate fi fie al unui echivalent
modern cu aceeai funcionalitate, fie costul de obinere a unei
replici identice cu activul subiect. Cea de-a doua variant este
adecvat n cazul n care costul unei replici va fi mai mic dect
costul unui echivalent modern sau n cazul n care utilitatea
activului subiect poate fi oferit numai de o replic a acestuia i
nu de un echivalent modern.
C12. Dup stabilirea costului activului substitut, se fac apoi deduceri
pentru a reflecta deprecierea fizic, funcional i economic a
activului subiect, cnd acesta se compar cu un activ nlocuitor
care ar putea fi achiziionat la costul de nlocuire.

3 Detalii suplimentare sunt coninute n ndrumarul pentru evaluare elaborat de IVSC:


IE 2 Abordarea prin cost a activelor corporale. Bucureti: IROVAL, 2012.

175
GHID DE EVALUARE GEV 620

Evaluarea bunurilor mobile de natura


mainilor, echipamentelor, instalaiilor
GEV 620 Evaluarea bunurilor mobile de natura mainilor, echipamentelor, instalaiilor i stocurilor

i stocurilor

Coninut Paragrafe

Introducere 1-4
A. Bunuri mobile de natura stocurilor 5-7

B. Bunuri mobile de natura mainilor,


echipamentelor, instalaiilor

Generaliti 8-13
Stabilirea termenilor de referin ai evalurii 14-18
Culegerea i analiza datelor 19-30
Aplicarea abordrilor n evaluare 31-32
Abordarea prin pia 33-47
Abordarea prin venit 48-57
Abordarea prin cost 58-74
Analiza rezultatelor i concluzia asupra valorii 75-81
Raportare 82-83

Introducere

1. Acest Ghid este elaborat pentru a oferi suport evaluatorilor i


utilizatorilor de rapoarte de evaluare, n nelegerea i
implementarea standardului SEV 220 Maini, echipamente i
instalaii, prin detalierea unor aspecte privind metodologia de
evaluare i trebuie neles ca fiind complementar cerinelor
aplicabile evalurilor de bunuri mobile de natura mainilor,

176
GEV 620 Evaluarea bunurilor mobile de natura mainilor, echipamentelor,
instalaiilor i stocurilor

echipamentelor, instalaiilor i stocurilor, coninute n prezenta


ediie a Standardelor de evaluare a bunurilor.
2. Acest Ghid este aplicabil numai pentru evaluarea bunurilor mobile
de natura mainilor, echipamentelor, instalaiilor i stocurilor, de
ctre evaluatorii autorizai care dein specializarea evaluarea
bunurilor mobile (EBM) conform legislaiei aplicabile n Romnia.
n situaia n care evaluarea este realizat de un membru
corporativ, raportul trebuie ntocmit de unul sau mai muli
evaluatori avnd specializarea EBM1.
3. Bunurile mobile reprezint o categorie larg de bunuri. Pornind de
la conceptul cunoscut de proprietate imobiliar se poate defini
conceptul de proprietate mobiliar, care se refer la toate
drepturile, interesele i beneficiile ce deriv din dreptul de
proprietate asupra bunurilor, altele dect proprietatea imobiliar.
Obiectele proprietii mobiliare pot fi denumite bunuri mobile.
Bunurile mobile includ elemente corporale i necorporale care nu
reprezint proprietate imobiliar.
4. Rapoartele de evaluare vor purta parafa de evaluator valabil la
data emiterii acestora.

A. Bunuri mobile de natura stocurilor

5. La evaluarea stocurilor evaluatorul va aplica metoda adecvat


tipului valorii solicitat de client.

6. Stocurile sunt active deinute n vederea vnzrii pe parcursul


desfurrii normale a activitii, sau active n curs de producie
pentru o astfel de vnzare, sau active sub form de materiale i alte
consumabile ce urmeaz a fi folosite n procesul de producie sau
pentru prestarea de servicii.

7. O clasificare relevant a stocurilor este cea regsit n


reglementrile contabile naionale. n cadrul stocurilor se cuprind:
a) mrfurile;
b) materiile prime;
c) materialele consumabile;
d) materialele de natura obiectelor de inventar;
e) produsele, respectiv:

1 Cnd este cazul, n evaluare pot fi cooptai i specialiti.

177
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

semifabricatele;
produsele finite;
rebuturile, materialele recuperabile i deeurile;
produsele agricole;
f) activele biologice de natura stocurilor.
g) ambalajele;
h) producia n curs de execuie.

B. Bunuri mobile de natura mainilor, echipamentelor, instalaiilor


Generaliti
8. O categorie important a bunurilor mobile o reprezint mainile,
echipamentele i instalaiile (n continuare fiind utilizat acronimul
MEI), la care se refer prezentul Ghid. MEI au caracteristici
specifice care le difereniaz de bunurile imobile, caracteristici care
pot afecta att abordrile n evaluare, ct i raportarea valorii. Cea
mai important caracteristic ce difereniaz MEI de bunurile
imobile este mobilitatea2. O alt caracteristic specific a MEI, care
le difereniaz de bunurile imobile, este deprecierea lor mai rapid.
Acest lucru poate fi cauzat de o durat de via fizic mai mic
dect cea a construciilor (cu efect asupra deprecierii fizice), de
progresul rapid al tehnicii (cu efect asupra deprecierii funcionale)
sau de fluctuaia cererii pentru produsele ntreprinderii (cu efect
asupra deprecierii economice).

9. Categoriile uzuale de maini, echipamente i instalaii sunt:


- utilajele de producie;
- mijloacele de transport;
- echipamentele de manipulare;
- echipamentele auxiliare;
- echipamentele de laborator i de ncercri;
- mobilierul de birou, accesoriile i birotica;
- echipamentele de calcul;
- uneltele, dispozitivele, instrumentele de msur i control;
- instalaiile sau unitile de procesare.

2 MEI pot fi mobile sau fixe, acestea din urm putnd fi, n mod normal, reamplasate.

178
GEV 620 Evaluarea bunurilor mobile de natura mainilor, echipamentelor,
instalaiilor i stocurilor

10. Nu sunt clasificate ca maini, echipamente sau instalaii


urmtoarele tipuri de active:
- proprietatea imobiliar;
- resursele minerale sau naturale;
- stocurile (inclusiv materiile prime i materialele);
- consumabilele;
- activele agricole (de exemplu, plantaii, animale etc.);
- bunurile mobile, cum ar fi operele de art, bijuteriile sau
coleciile.

11. Clasificarea unui bun mobil ca main, echipament sau instalaie


se face n baza raionamentului profesional, pornind de la
nelegerea funcionalitii i a destinaiei bunului respectiv.

12. Catalogul privind clasificarea i duratele normale de funcionare a


mijloacelor fixe, aprobat prin H.G. nr. 2139/2004, se folosete de
ctre agenii economici, de ctre persoanele juridice fr scop
patrimonial, precum i de ctre instituiile publice pentru
determinarea n mod unitar a amortizrii fiscale a capitalului
imobilizat n active corporale.
Catalogul clasific mijloacele fixe amortizabile n trei grupe
principale i anume:
Grupa 1 - Construcii;
Grupa 2 - Instalaii tehnice, mijloace de transport, animale i
plantaii;
Grupa 3 - Mobilier, aparatur birotic, echipamente de protecie
a valorilor umane i materiale i alte active corporale.
Mainile, echipamentele i instalaiile se regsesc n grupele 2 i 3
din Catalog. Totui, aceste dou grupe cuprind i alte categorii de
bunuri n afara MEI, cum ar fi animalele (clasa 2.4.1) sau plantaiile
(clasa 2.4.2).

13. Nu trebuie confundat conceptul de maini, echipamente i instalaii


cu cel de bunuri mobile. Conceptul de bunuri mobile este mai larg,
incluznd n afara mainilor, echipamentelor i instalaiilor i alte
categorii de bunuri, cum ar fi stocurile sau obiectele de colecie.

179
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Stabilirea termenilor de referin ai evalurii


14. La nceputul procesului de evaluare, precum i pe parcursul
acestuia, evaluatorul trebuie s stabileasc termenii de referin ai
evalurii, care vor fi agreai cu clientul i vor fi precizai n scris ntr-
un document contractual.
15. Documentul contractual include aspectele solicitate de SEV 101, cu
precizrile detaliate n continuare. Aceste aspecte se vor regsi i
n raportul de evaluare:
a) Identificarea evaluatorului i a competenei acestuia
b) Identificarea clientului i a oricror ali utilizatori desemnai
identificarea clientului evalurii (persoan fizic sau juridic);
identificarea altor utilizatori desemnai, dac este cazul.
Utilizatorul desemnat trebuie s fie identificat prin nume,
conform termenilor agreai cu clientul;
identificarea altor persoane (fizice sau juridice) care pot avea
acces la raportul de evaluare. Atunci cnd este posibil, aceste
persoane trebuie s fie identificate prin nume, conform
termenilor agreai cu clientul. Totui, dac identificarea prin
nume nu este adecvat, evaluatorul poate identifica o astfel
de persoan prin precizarea tipului acesteia (de exemplu,
auditorii clientului, consultanii juridici ai clientului, autoriti
fiscale etc.).
(1) Se vor preciza condiiile n care ali utilizatori desemnai
vor putea utiliza raportul de evaluare, respectiv condiiile
n care alte persoane pot avea acces la raportul de
evaluare. Aceste condiii pot include limitarea sau
excluderea asumrii rspunderii evaluatorului fa de un
utilizator desemnat sau fa de o persoan care are
acces la raportul de evaluare, referiri la adecvarea
scopului evalurii fa de interesele unui utilizator
desemnat sau ale unei persoane care poate avea acces
la raportul de evaluare, respectarea termenilor de
confidenialitate sau altele.
(2) Utilizatorii desemnai, alte persoane care pot avea acces
la raportul de evaluare, precum i condiiile menionate
n paragraful anterior pot fi identificate i menionate n
seciunea privind restriciile aplicabile utilizrii, difuzrii i
publicrii raportului de evaluare.

180
GEV 620 Evaluarea bunurilor mobile de natura mainilor, echipamentelor,
instalaiilor i stocurilor

(3) Persoana care primete o copie a unui raport de evaluare


nu devine un utilizator desemnat dect n cazul n care
este autorizat de ctre evaluator i identificat explicit
ca utilizator desemnat.
(4) Persoana care primete o copie a unui raport de evaluare
fr s fi fost identificat de ctre evaluator ca utilizator
desemnat sau ca persoan care poate avea acces la
raportul de evaluare, sau fr a avea atribuii legale sau
reglementate n legtur cu respectivul raport de
evaluare, nu poate fi considerat ca utilizator desemnat
al raportului de evaluare n sensul acestui Ghid i nu este
ndreptit la niciun fel de pretenie fa de evaluator.
c) Scopul evalurii
SEV 101 i SEV 220 dau exemple de astfel de scopuri ale
evalurii.
d) Identificarea MEI subiect al evalurii:
(1) Uzual, identificarea MEI se face prin marca de fabric
(productorul), codul modelului i numrul de serie dar,
uneori, unele din datele de identificare menionate anterior
nu pot fi gsite sau sunt indescifrabile. Pot fi folosite i alte
metode de identificare a MEI (cum ar fi identificarea n baza
numrului de inventar atribuit de ctre deintor i care se
regsete marcat n mod permanent pe bunul respectiv3
sau identificarea autovehiculelor n baza numrului de
nmatriculare).
(2) Identificarea MEI evaluate pe amplasament (instalate),
implic, suplimentar, localizarea bunurilor prin adresa
potal i alte asemenea i/sau prin descrierea legal sau
prin alte referine asemntoare.
(3) Este necesar identificarea msurii n care maina,
echipamentul sau instalaia este ataat() la alte active (de
exemplu, instalaii ncorporate n construcii sau structuri i
care nu pot fi mutate fr a fi afectate substanial
construcia, structura sau instalaia) sau este integrat() cu
acestea (de exemplu, ntr-o linie de producie). n aceste
cazuri trebuie s se precizeze n mod clar ce se include sau
ce se exclude din evaluare.

3
Aceast metod de identificare este recomandat n cazul evalurii unui numr mare
de bunuri (de exemplu, pentru raportarea financiar).

181
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

(4) Este necesar identificarea oricror accesorii sau active


necorporale de natur tehnologic (cum ar fi programe
informatice de proces, documentaii tehnice, documente de
producie i brevete de invenie, drepturi de proprietate
intelectual legate indisolubil de modele sau matrie etc.)
care sunt incluse n evaluare4.
(5) Dac sunt evaluate MEI destinate s furnizeze servicii sau
utiliti unei construcii, care n mod normal sunt incluse n
proprietatea imobiliar, iar scopul evalurii solicit ca aceste
elemente s fie evaluate separat, se va include o precizare
privind efectul firesc al includerii valorii acestora n valoarea
proprietii imobiliare i faptul c ar putea s nu fie
valorificate separat5.
e) Tipul valorii
(1) Tipul valorii estimate, conform definiiilor din standardele de
evaluare aplicabile n Romnia (de exemplu, valoare de
pia, valoare de investiie, valoare special etc.);
(2) Definiia tipului valorii sau precizarea sursei definiiei trebuie
s fie inclus n documentul contractual.
f) Data evalurii
(1) n completarea cerinelor cuprinse n SEV 101, referitor la
data evalurii, aceasta poate s nu fie menionat n mod
expres n documentele contractuale care se refer la
evaluri ce vor fi elaborate n baza unor comenzi viitoare
(cum este cazul contractelor de prestri servicii de evaluare
ncheiate cu instituiile de credit). Documentele contractuale
trebuie ns s indice intervalul de timp n care urmeaz s
se emit raportul de evaluare i data de la care se
calculeaz acest termen.
(2) Data evalurii nu poate fi ulterioar datei raportului.
g) Documentarea pentru efectuarea evalurii
h) Natura i sursa informaiilor pe care se va baza evaluarea

4 n acest caz impactul activelor necorporale asupra valorii MEI trebuie luat n considerare
n cadrul activitii de evaluare.
5 SEV 220 solicit ca, n situaia n care se fac evaluri distincte a proprietii imobiliare
i a mainilor, echipamentelor i instalaiilor aflate n aceeai locaie, s se acorde o
atenie deosebit pentru a se evita fie omisiuni, fie duble nregistrri.

182
GEV 620 Evaluarea bunurilor mobile de natura mainilor, echipamentelor,
instalaiilor i stocurilor

i) Ipoteze i ipoteze speciale


(1) Orice instruciuni sau ipoteze speciale primite de evaluator
din partea clientului, pot fi luate n calcul numai dac
acestea pot fi considerate, n mod rezonabil, ca fiind
realiste, relevante i adecvate situaiilor particulare ale
evalurii.
(2) n cazul n care un client solicit o evaluare pe baza unei
ipoteze pe care evaluatorul o consider ca fiind nerealist,
acesta trebuie s refuze furnizarea serviciilor de evaluare.
(3) Dac MEI este ataat() la alte active sau este integrat()
cu acestea, trebuie precizate orice ipoteze sau ipoteze
speciale necesare care se refer la disponibilitatea oricror
active complementare.
(4) Cnd inspecia este limitat (inspecie parial, eantionare
sau analiza de tip desktop - de birou) trebuie emise ipoteze
privind bunurile care nu au fost inspectate.
(5) Trebuie precizate ipotezele evalurii, precum i ipotezele
speciale care descriu starea i situaia n care MEI sunt
oferite pe pia, cum ar fi:
MEI se evalueaz ca grup, instalate/pe amplasament i
ca parte a ntreprinderii care i continu activitatea
normal de exploatare;
MEI se evalueaz ca grup, instalate/pe amplasament,
dar n ipoteza c ntreprinderea este nchis;
MEI se evalueaz ca elemente individuale ce urmeaz
s fie scoase de pe locaia lor permanent (dezinstalate).
Ipotezele menionate anterior nu sunt limitative. n anumite
situaii, ar putea fi adecvat folosirea mai multor ipoteze (de
exemplu, pentru a arta efectul ncetrii operaiilor
tehnologice asupra valorii MEI).
j) Restricii de utilizare, difuzare sau publicare;
k) Declararea conformitii evalurii cu standardele de evaluare
aplicabile n Romnia sau explicarea neconformitii;
l) Descrierea raportului.
16. Termenii de referin ai evalurii pot fi modificai pe parcursul
elaborrii raportului de evaluare, dup caz, prin acordul scris al

183
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

evaluatorului i clientului, cu condiia ca orice modificare s fie


agreat n scris de ctre pri nainte de emiterea raportului de
evaluare final.
17. Termenii de referin ai evalurii trebuie formulai ntr-o manier
clar, care s nu induc n eroare niciuna dintre prile contractuale
i nici un ter independent i avizat care are acces legitim la
documentul contractual n care acetia sunt consemnai.
18. Termenii de referin ai evalurii agreai de ctre evaluator i client
n documentul contractual menionat anterior, precum i o referire
la acest document contractual, trebuie prezentai n raportul de
evaluare, n mod sintetic, ntr-un format considerat adecvat de
evaluator. n toate cazurile, aceti termeni vor fi formulai ntr-o
manier clar i care s nu induc n eroare n mod voit un cititor
ndreptit al raportului de evaluare care nu are acces la
documentul contractual prin care s-au consemnat termenii de
referin ai evalurii.

Culegerea i analiza datelor


Clasificarea i descrierea MEI

19. Cnd se solicit evaluarea unui numr mare de MEI, bunurile


evaluate ar trebui prezentate ntr-o manier sistematic i
uniform. Se recomand s se utilizeze clasificarea clientului, mai
ales cnd evaluarea se face n scopul raportrii financiare.

20. Listele mijloacelor fixe puse la dispoziie de ctre client trebuie


analizate pentru a se identifica prezena unor bunuri care nu pot fi
clasificate ca MEI (de exemplu, construcii). Acestea se evalueaz
n baza metodelor i tehnicilor specifice de ctre evaluatori
autorizai care au specializarea corespunztoare.

21. Este posibil ca listele clientului s includ poziii eronate6. Este


inadecvat s fie atribuit valoare poziiilor din liste care nu pot fi
identificate ca MEI.
22. Evaluatorul trebuie s neleag modul n care sunt utilizate MEI,
capacitatea acestora i relaia cu alte MEI. Descrierea MEI se va
face ntr-un mod simplu, nivelul de detaliere trebuind s asigure o
bun nelegere de ctre cititor.7

6 De exemplu, poziii referitoare la reparaii ale unor MEI.


7 Cnd este cazul, pot fi utilizate i reprezentri grafice (de exemplu, scheme ale
procesului de producie).

184
GEV 620 Evaluarea bunurilor mobile de natura mainilor, echipamentelor,
instalaiilor i stocurilor

Culegerea datelor
23. Cantitatea i tipul datelor culese sunt impuse de abordrile pe care
se bazeaz concluzia asupra valorii, precum i de premisele valorii
i de ipotezele specifice ale evalurii. Toate datele culese trebuie
s aib sens i s fie relevante.
24. Datele necesare pentru a efectua evaluarea i a formula concluziile
asupra valorii sunt:
(1) date despre procesul de producie n care se integreaz MEI
evaluat (procedeul de identificare fiind cunoscut ca
macroidentificare). Aceste date sunt cele despre produsele
executate (inclusiv cele derivate), localizarea MEI n fluxul
tehnologic, numrul de operatori, echipamente de control al
polurii etc. Aceste date sunt utile pentru nelegerea MEI de
ctre evaluator, inclusiv pentru identificarea unui grup de
elemente combinate care sunt reunite n scopul generrii unui
venit. n cadrul abordrilor, datele sunt utile mai ales n
evaluarea MEI n combinaie cu alte active, ca grup. Datele
reprezint o baz de pornire pentru estimarea deprecierii
fizice, funcionale sau economice. ntruct se presupune c
reprezentanii entitii sunt buni cunosctori ai sectorului de
activitate, n cadrul macroidentificrii pot fi abordate i aspecte
care in de piaa specific a MEI;
(2) date despre MEI evaluate (procedeul de identificare fiind
cunoscut ca microidentificare), focalizate pe identificarea
caracteristicilor specifice fiecrei MEI; includ, fr a se limita la
acestea: informaii despre fabricant, model, tipul constructiv,
capacitatea sau caracteristica funcional principal, alte
caracteristici tehnico - funcionale, vrsta, durata de via fizic,
starea activului, inclusiv istoricul privind ntreinerea sa, costuri
directe i indirecte de instalare dac MEI este evaluat pe
amplasament, costul de demontare i mutare - dac MEI nu este
evaluat pe amplasament, precum i alte informaii considerate
a fi relevante pentru participanii pe pia;
(3) date despre piaa specific sunt colectate, de obicei, la nivel
regional/naional dar, n funcie de tipul MEI evaluate, datele
pot fi colectate i la nivel internaional. Aceste date surprind
aspecte din domeniile social, tehnologic, economic8,

8 De exemplu, cererea pentru produsul realizat prin utilizarea MEI evaluate, corelat cu
ali factori economici ar putea influenta cererea pentru MEI respective.

185
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

administrativ9 sau de mediu10 care pot influena valoarea MEI


evaluate i reprezint o baz pentru analiza pieei specifice,
identificarea unor forme ale deprecierii, explicarea rezultatelor
i concluzia final asupra valorii;
(4) date despre alte bunuri, comparabile cu MEI evaluate. Datele
colectate pot include, fr a se limita la acestea, informaii
despre MEI comparabile vndute sau nchiriate sau oferite
spre vnzare sau nchiriere, informaii privind preurile MEI
echivalente noi, deprecieri, venituri, cheltuieli, rate de
capitalizare i de actualizare.
25. De regul, evaluarea MEI implic inspectarea acestora. Inspecia
MEI se efectueaz, de regul, mpreun cu clientul sau cu
persoane desemnate de ctre acesta. Identificarea MEI se face pe
baza informaiilor furnizate de ctre client, responsabilitatea asupra
informaiilor n baza crora s-a efectuat identificarea activelor
revenind clientului.
26. Inspecia parial, eantionarea sau analiza de tip desktop (de
birou) sunt tehnici de identificare limitate a cror utilizare trebuie s
fie bine justificat n raportul de evaluare. Acestea pot fi utilizate
doar dac evaluatorul este convins c aplicarea lor nu va conduce
la erori n evaluare. Inspectarea parial se refer la imposibilitatea
inspectrii n totalitate a MEI evaluat (de exemplu, n cazul
instalaiilor complexe). n cadrul inspeciei prin eantionare sunt
folosite tehnici specifice statisticii; eantionarea este adecvat
numai dac prin aplicarea ei se poate obine o imagine corect
asupra ntregului. Analiza de tip desktop (de birou) presupune
identificarea MEI fr ca acestea s fie inspectate de ctre
evaluator. n acest caz este obligatoriu ca clientul sau
reprezentanii acestuia s furnizeze n scris toate informaiile
necesare evalurii.
27. Raportul de evaluare trebuie s includ referine la sursele de
informaii utilizate de ctre evaluator.

Analiza datelor
28. n raportul de evaluare, evaluatorul trebuie s prezinte o analiz a
pieei specifice.

9 De exemplu, beneficii fiscale din impozitare sau obligaii fiscale.


10 De exemplu, localizarea fa de sursa de materii prime sau impactul legislaiei privind
mediul, care restricioneaz utilizarea sau impun costuri suplimentare de funcionare.

186
GEV 620 Evaluarea bunurilor mobile de natura mainilor, echipamentelor,
instalaiilor i stocurilor

29. n efectuarea analizei de pia, evaluatorul trebuie s parcurg cel


puin urmtoarele etape:
(1) s identifice subgrupa11 creia i aparin MEI evaluate i s
evidenieze caracteristicile specifice subgrupei;
(2) s delimiteze aria pieei specifice subgrupei, raionamentul
folosit trebuind s fie prezentat n raport;
(3) s analizeze cererea, oferta i tipul de pia la data evalurii;
(4) s analizeze, acolo unde este cazul, efectul schimbrilor care
vor afecta relaia dintre cerere i ofert, precum i oferta
competitiv viitoare respectiv cererea probabil viitoare.
30. Analiza de pia va trebui s conin informaii suport pentru datele
care vor fi utilizate la aplicarea abordrilor evalurii care fr a se
limita la acestea, pot fi: preurile MEI echivalente moderne (de
nou), preurile MEI comparabile folosite sau recondiionate pe
diferite piee, preul materialelor recuperabile, tarifele de prestri
servicii sau nchiriere ctre teri, rata de capitalizare.

Aplicarea abordrilor n evaluare


31. Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii MEI, evaluatorii
aplic metode de evaluare specifice, care sunt incluse n cele trei
abordri n evaluare:
a) abordarea prin pia;
b) abordarea prin venit;
c) abordarea prin cost.
32. n orice estimri ale valorii, se folosesc una sau mai multe din
aceste abordri. Alegerea lor depinde de tipul de MEI, de utilizarea
desemnat a evalurii, de premisele valorii, de calitatea i
cantitatea datelor disponibile pentru analiz.

Abordarea prin pia


33. Abordarea prin pia (cunoscut i sub denumirea de comparaia
direct sau comparaia vnzrilor) este o abordare n evaluare care
ofer o indicaie asupra valorii prin compararea activului subiect cu
active identice sau similare, al cror pre este cunoscut.

11 n mod ideal analiza de pia ar trebui s se refere la MEI identice; ntruct deseori
MEI identice sunt greu de identificat, n scopul realizrii analizei de pia bunul evaluat
este ncadrat de ctre evaluator ntr-o subgrup de bunuri cu caracteristici tehnologice
asemntoare. Nu trebuie confundat aceasta ncadrare cu clasificarea n
grupele/subgrupele reglementate de H.G. 2139/2004.

187
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

34. Abordarea prin pia este relevant n cazul n care exist informaii
de pia suficiente care pot fi verificate; n lipsa acestor informaii
aplicabilitatea abordrii prin pia poate fi limitat. Abordarea prin
pia nu se poate aplica pentru evaluarea MEI unicat (specializate);
caracteristicile speciale ale MEI unicat transfer comparaia i
cuantificarea ajustrilor din sfera percepiilor pieei, n sfera
speculativului.
35. Abordarea prin pia se utilizeaz cu precauie n cazul evalurii
instalaiilor complexe, ntruct preurile de tranzacionare ale
comparabilelor pot include componente pe care instalaia subiect
nu le deine (cum ar fi terenuri, construcii, fond de rulment sau
active necorporale) sau pot reflecta percepiile subiective ale
cumprtorilor privind rentabilitatea viitoare.
36. Cercetarea insuficient de ctre evaluator a pieei nu este o scuz
pentru omisiunea acestei abordri, atunci cnd exist informaii
disponibile sau cnd acestea pot fi procurate n mod rezonabil. n
lipsa unor informaii suficiente despre tranzacii recente cu MEI
comparabile, se pot utiliza informaii privind oferte de MEI similare
i disponibile pe pia, cu condiia ca relevana acestor informaii s
fie clar stabilit i analizat critic.
37. Elaborarea rapoartelor de evaluare prin utilizarea parial sau
exclusiv a ofertelor de pia, avnd ca obiect bunuri mobile
comparabile, este conform cu prezentele Standarde de evaluare.
38. Evaluatorul trebuie s foloseasc surse credibile privind
comparabilele, crora li se verific acurateea. Verificarea fiecrei
comparabile poate s nu fie necesar atunci cnd sunt utilizate
baze de date credibile, care furnizeaz o percepie corect asupra
vnzrilor comparabile. Raportul de evaluare trebuie s includ
informaiile i demersurile realizate, pe baza crora evaluatorul a
selectat MEI comparabile.
39. n mod ideal evaluatorul ar trebui s-i fundamenteze concluziile pe
vnzri de MEI identice; ntruct tranzaciile cu active identice sunt
de obicei rare, se pot utiliza tranzaciile sau ofertele de vnzare ale
unor MEI similare. Comparabilele care prezint diferene majore
ale caracteristicilor fa de cele ale MEI subiect nu pot fi considerate
adecvate din cauza ajustrilor prea mari necesare a fi aplicate.

188
GEV 620 Evaluarea bunurilor mobile de natura mainilor, echipamentelor,
instalaiilor i stocurilor

40. Tehnicile de comparaie uzuale folosite n cadrul abordrii prin pia


sunt:
tehnica identificrii (potrivirii) directe;
tehnica asimilrii;
tehnica procentajului din cost.
41. n cadrul tehnicii asimilrii, preurile comparabilelor sunt ajustate
pentru a reflecta diferenele dintre fiecare MEI comparabil i MEI
subiect. Elementele de comparaie recomandate includ, fr a se
limita la acestea: originea i vrsta efectiv, starea, capacitatea,
caracteristici (accesorii) altele dect capacitatea, localizarea,
productorul, motivaia prilor, condiiile de finanare, calitatea,
cantitatea, data vnzrii, tipul de vnzare. Evaluatorul trebuie s
identifice acele caracteristici ale MEI pe care participanii de pe
pia le consider a fi importante pentru fundamentarea preului.
42. n abordarea prin pia, cuantificarea ajustrilor efectuate asupra
preurilor este una dintre cele mai dificile sarcini ale evaluatorului.
Toate ajustrile efectuate asupra preurilor MEI comparabile
trebuie argumentate n raportul de evaluare. Nu este permis
utilizarea unor ajustri fr prezentarea modului de estimare al
acestora. Valoarea final este indicat de comparabila care este
cea mai apropiat de MEI subiect i asupra preului creia s-au
efectuat cele mai mici ajustri.
43. Atunci cnd este posibil, pot fi folosite tehnici statistice n evaluarea
MEI. Instrumentele statistice pot fi instrumente ale statisticii
descriptive (mrimi de sintetizare a datelor, tabele, grafice sau
diagrame) sau instrumente ale statisticii infereniale (regresia
liniar simpl i multipl).
44. Evaluarea MEI prin abordarea prin pia implic analize diferite, n
funcie de ipotezele evalurii (de exemplu, ipoteza continurii
activitii impune cuantificarea suplimentar a contribuiei costurilor
instalrii).
45. Abordarea prin pia se aplic n mod diferit n cazul n care un MEI
este evaluat n mod individual, adic pe o baz de sine stttoare,
sau ca grup, adic n combinaie cu alte active. Informaiile utilizate
i indicatorii estimai folosii n aplicarea abordrii prin pia trebuie
s fie argumentate(i) n raportul de evaluare.
46. Estimarea valorii de pia prin abordarea prin pia, pe ipoteza
continuitii activitii, nu cuantific acele forme ale deprecierii

189
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

(funcional sau extern) pe care piaa de MEI nu le reflect (de


exemplu, amplasarea necorespunztoare a unui utilaj n cadrul
unei linii de fabricaie sau n incinta unei cldiri, deprecierea
economic cauzat de lipsa de materii prime din regiune); n acest
caz pot fi utilizate mai degrab abordarea prin cost i abordarea
prin venit.
47. Atunci cnd se estimeaz o valoare pe ipoteza continuitii
activitii (activ instalat i n funciune) evaluatorul va ajusta
preurile comparabilelor pentru a reflecta contribuia costurilor
directe i indirecte de instalare.
Abordarea prin venit
48. n abordarea prin venit valoarea MEI se estimeaz prin convertirea
n valoare a unei forme de venit generat de activul respectiv.
Informaiile utilizate i indicatorii estimai folosii n aplicarea
abordrii prin venit trebuie s fie argumentate(i) n raportul de
evaluare.
49. Abordarea prin venit poate fi utilizat pentru evaluarea MEI aflate
n urmtoarele situaii:
a) MEI individuale care sunt nchiriabile;
b) MEI sau grupuri de MEI folosite n combinaie, care realizeaz
produse vandabile, fapt care genereaz venituri identificabile.
Deseori, la generarea veniturilor, alturi de MEI particip i alte
active contribuitoare necorporale (programe informatice de
proces, documentaii tehnice, brevete de invenie etc.),
corporale (teren, construcii) sau fondul de rulment. Pentru a
estima valoarea MEI va fi necesar o alocare a valorii totale pe
activele contribuitoare.
n mod normal, abordarea prin venit nu este practic pentru
evaluarea multor MEI individuale.
50. Abordarea prin venit include dou metode de evaluare:
metoda capitalizrii venitului;
metoda fluxului de numerar actualizat (analiza DCF).
51. Metoda capitalizrii venitului se poate aplica numai dac se poate
estima fluxul de numerar anual viitor, de natura unei anuiti fixe pe
durata de via util rmas a MEI. n situaia n care se
preconizeaz c fluxul de numerar anual viitor va fi fluctuant este
adecvat aplicarea metodei fluxului de numerar actualizat (DCF).

190
GEV 620 Evaluarea bunurilor mobile de natura mainilor, echipamentelor,
instalaiilor i stocurilor

52. Prin metoda DCF se pot evalua instalaiile complexe, formate


deseori dintr-o combinaie de active corporale i necorporale, care
reprezint componentele de baz ale unei ntreprinderi (de
exemplu, o linie de mbuteliat lichide).
53. Pentru evaluarea unor instalaii complexe de natura celor redate n
paragraful 49, prin aplicarea metodei DCF, se folosete fluxul de
numerar la dispoziia firmei, care se actualizeaz cu o rat de
actualizare reprezentat de costul mediu ponderat al capitalului
ntreprinderii proprietare a instalaiei subiect. Din valoarea
actualizat a acestui tip de flux de numerar, incluznd i valoarea
terminal se scad, dup caz, valoarea terenului i valoarea
construciei n care este amplasat instalaia, fondul de rulment net
i activele necorporale, iar rezultatul este valoarea instalaiei
complexe.
54. Aplicarea metodei DCF impune ca fluxul de numerar previzionat s
fie pozitiv; dac se previzioneaz fluxuri de numerar negative sau
nule, atunci MEI trebuie evaluate n ipoteza vnzrii.
55. Este important ca fluxurile de numerar previzionate s fie corelate cu
ratele de actualizare utilizate.
56. Metoda DCF poate s conduc la valoarea de pia numai dac
fluxul de numerar previzionat este cel pe care participanii de pe
pia l estimeaz n mod normal, iar ratele de actualizare i de
capitalizare sunt preluate de pe pia.
57. Estimarea veniturilor, cheltuielilor aferente proprietarului, precum i
rata de capitalizare/actualizare trebuie s fie argumentate n
raportul de evaluare. Argumentarea trebuie s conin cel puin
sursele de informaii folosite, modul de verificare al acestora i
modul de calcul, dup caz.

Abordarea prin cost


58. n cadrul abordrii prin cost, evaluatorul estimeaz mai nti costul
de nlocuire al MEI evaluate, din care face deduceri pentru
pierderea de valoare cauzat de toate formele deprecierii
(deprecierea fizic, deprecierea funcional i deprecierea
extern). Informaiile utilizate i indicatorii estimai folosii n
aplicarea abordrii prin cost trebuie s fie argumentate(i) n
raportul de evaluare.
59. Evaluatorul trebuie s fac distincia ntre cele dou tipuri de cost
de nou costul de nlocuire i, respectiv, costul de reconstruire

191
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

i s utilizeze unul dintre aceste tipuri, n mod consecvent, pe


ntreaga durat a analizei.
60. n evaluarea MEI tipul costului curent adecvat pentru formularea
unei indicaii asupra valorii acesteia este costul de nlocuire. Este
recomandat folosirea numai ocazional a costului de reconstruire,
justificndu-se motivul apelrii la acesta.
61. n abordarea prin cost cele mai uzuale metode de estimare a
costului curent sunt: metoda devizului, indexarea i metoda cost -
capacitate.
62. Se recomand ca metoda indexrii s fie folosit numai atunci cnd
nu pot fi utilizate alte metode mai precise.
63. Relaia cost - capacitate nu se poate aplica oricrui utilaj de
producie i nu orice caracteristic tehnic12 poate fi folosit cu
succes n relaia cost - capacitate.
64. Exponenii sunt specifici fiecrui tip de MEI. Exponenii trebuie
calculai i testai pentru a se ajunge la rezultate credibile.
65. Dac MEI aparine unei clase cu diferene mari ntre capacitatea
minim i cea maxim, utilizarea unui exponent unic poate conduce
la erori semnificative, n acest caz, fiind indicat folosirea mai
multor exponeni, pe intervale de dimensiuni.
66. Costul de nlocuire trebuie s fie fundamentat pe date culese din
surse credibile care vor fi prezentate n raportul de evaluare.
67. n mod normal, ajustrile costului de nou se fac pentru urmtoarele
tipuri ale deprecierii:
a) deprecierea fizic (cunoscut i sub denumirea de uzur fizic);
b) deprecierea funcional;
c) deprecierea economic (extern).
68. Evaluatorul trebuie s neleag diferena dintre deprecierea
recuperabil13 i cea nerecuperabil14.
69. Cnd cele trei tipuri ale deprecierii nu pot fi separate i cuantificate
n mod individual, pot fi folosite i forme agregate (cum ar fi

12
Exemple de caracteristici ce pot fi folosite n relaia cost - capacitate: volum
(rezervoare), capacitate de producie (linii de producie).
13 Depreciere recuperabil - orice form de depreciere care se poate remedia convenabil
din punct de vedere economic.
14 Depreciere nerecuperabil - depreciere care nu poate fi remediat convenabil din
punct de vedere economic, deoarece creterile n utilitate i valoare rezultate sunt mai
mici dect cheltuielile pentru remediere.

192
GEV 620 Evaluarea bunurilor mobile de natura mainilor, echipamentelor,
instalaiilor i stocurilor

deprecierea total sau deprecierea funcional cumulat cu cea


economic).
70. O opinie privind deprecierea fizic este dificil de formulat numai n
urma vizualizrii MEI. Estimarea deprecierii fizice se face mbinnd
constatrile fcute cu ocazia inspeciei cu informaiile furnizate de
personalul ntreprinderii i cu datele i analizele anterioare pentru
MEI similare.

71. Exist diferene semnificative ntre conceptele de durat de via


fizic, util i economic, aa cum se prezint n continuare.
(1) Dac durata de via fizic este legat n mod direct de efectele
deprecierii fizice asupra MEI, durata de via util reflect
utilitatea preconizat a activului pentru entitatea deintoare.
(2) Durata de via util se nregistreaz de entitate la punerea n
funciune a activului, avndu-se n vedere factori fizici,
funcionali sau economici, conform IAS 16.
(3) Adesea entitile folosesc ca substitut al duratei de via util,
durata normal de funcionare din Catalogul privind
clasificarea i duratele normale de funcionare a mijloacelor
fixe, aprobat prin H.G. nr. 2139/2004. Duratele normale de
funcionare sunt durate administrative i vizeaz amortizarea
fiscal a activelor, fiind complet diferite conceptual de durata
de via util.
(4) Diferena dintre cele dou concepte se observ uor n cazul
activelor crora le-a expirat durata normal de funcionare
(amortizate integral i cu valoare contabil nul), dar care sunt
utilizate n continuare de ntreprindere (nefiind complet
depreciate).
(5) Din aceste considerente este inadecvat folosirea n evaluare
a duratei normale de funcionare (Catalog aprobat prin H.G.
2139/2004) n locul duratei de via util.
(6) Durata de via util a MEI ar trebui s provin din analiza unor
active similare subiectului despre care se cunosc date
concrete privind perioada i condiiile de utilizare.
(7) Perioada de timp preconizat n care un activ poate genera
beneficii economice (durata de via economic) reprezint un
concept utilizat rar (de exemplu, cnd reglementrile de mediu
interzic utilizarea bunului ncepnd cu o anumit dat).
72. n raportul de evaluare deprecierile estimate trebuie s fie
prezentate nsoite de argumentele care au stat la baza calculului

193
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

acestora. Nu este permis utilizarea unor deprecieri fr a fi


prezentat modul de estimare al acestora.
73. Este important identificarea corect a tuturor formelor deprecierii
care afecteaz MEI evaluate i evitarea dublrii lor.
74. Toate formele de depreciere estimate sub form procentual sunt
sczute din costul de nlocuire n succesiunea tradiional: mai nti
se scade deprecierea fizic; din rezultat se scade apoi deprecierea
funcional; din acest ultim rezultat se scade la final deprecierea
economic. Totui, pot exista situaii cnd faptele sau raiunea
economic pot dicta o ordonare diferit a deducerilor deprecierilor
din costul de nlocuire. n acest caz abaterea de la succesiunea
tradiional trebuie argumentat.

Analiza rezultatelor i concluzia asupra valorii


75. n fundamentarea concluziei asupra valorii, n raportul de evaluare
se va face referire la abordarea sau abordrile n evaluare aplicate,
la datele cheie de intrare utilizate i la motivele principale privind
concluziile stabilite.
76. n condiii ideale, cele trei abordri n evaluare, aplicate pentru
evaluarea unui activ, pe baza acelorai ipoteze ale evalurii, ar
trebui s conduc la acelai rezultat sau la rezultate foarte
apropiate. Acest lucru nu se ntmpl ns n practic din multe
motive, considerate ca fiind obiective (cantitatea informaiilor avute
la dispoziie, adecvarea acestor informaii etc.).
77. n anumite situaii se poate ca una sau dou abordri s nu fie
relevante sau aplicabile, evaluatorul avnd obligaia profesional
de a prezenta n cadrul raportului de evaluare argumentele i
raionamentele care au stat la baza neaplicrii acestora.

78. Nu se va aplica o a doua abordare n evaluare, numai cu caracter


formal, n cazul n care poate fi aplicat doar o singur abordare n
evaluare, adecvat i bazat pe informaii de pia suficiente,
verificate i credibile.

79. Nu este admisibil stabilirea valorii unui activ prin aplicarea mediei
aritmetice sau a mediei ponderate a dou sau mai multe valori
obinute din aplicarea unor abordri sau metode diferite de
evaluare, cu excepia cazurilor n care reglementrile legale impun
n mod explicit efectuarea unei medii a valorilor. Analiza rezultatelor
se bazeaz pe raionamentul profesional al evaluatorului.

194
GEV 620 Evaluarea bunurilor mobile de natura mainilor, echipamentelor,
instalaiilor i stocurilor

80. Raionamentul profesional care st la baza selectrii rezultatului


final i a stabilirii concluziei asupra valorii trebuie s aib n vedere
credibilitatea, relevana i adecvarea informaiilor i ipotezelor luate
n considerare n aplicarea metodelor de evaluare, n funcie de
scopul evalurii.

81. Diferena de pn la 20% ntre dou evaluri cu aceiai termeni de


referin, precum i ntre rezultatul verificrii cu obiectiv extins i
rezultatul evalurii din raportul de evaluare verificat, indiferent de
data la care rapoartele au fost ntocmite, nu poate fi considerat a
priori o nerespectare a standardelor de evaluare. Fr o
argumentare conform prezentului standard, nici o diferen mai
mare de 20% nu poate fi considerat o nerespectare a standardelor
de evaluare.

Raportare
82. Coninutul raportului de evaluare va respecta prevederile SEV
103.15
83. La aspectele solicitate de SEV 103 se adaug urmtoarele
precizri:
(1) Identificarea MEI subiect al evalurii va include:
a. Identificarea MEI
Orice diferene ntre situaia scriptic i situaia faptic a
MEI subiect trebuie s fie clar evideniate n raport.
b. Dreptul de proprietate supus evalurii;
c. Caracteristici fizice, legale i economice;
d. Orice restricie a dreptului de proprietate, cunoscut sau
evident (grevare de sarcini, contracte de nchiriere,
acorduri, contracte, sentine, garanii sau alte elemente de
natur similar).16 Orice ipoteze privind dreptul de
proprietate trebuie s fie clar precizate n raport.

15 Anumite pri ale raportului pot fi excluse, conform prevederilor SEV 103, cu condiia
menionrii acestui lucru n documentul contractual (a se vedea i SEV 101).
16 MEI pot face subiectul unei scheme de finanare. Vnzarea acestor MEI implic deci
pli ctre creditor sau locator. n funcie de scopul evalurii, poate fi adecvat s se
identifice activele grevate de sarcini, iar valoarea lor s fie raportat separat de restul
activelor.

195
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

(2) Ipoteze i ipoteze speciale


Ipotezele i ipotezele speciale trebuie grupate i prezentate
ntr-o seciune distinct a raportului de evaluare.

(3) Rezultatul evalurii


Rezultatul evalurii poate fi o singur valoare, de obicei
rotunjit, sau un interval de valori, n cazul n care exist
factori de risc cu influen semnificativ asupra valorii.
Raportul de evaluare va include un comentariu privind
efectul asupra valorii estimate a oricror active corporale
sau necorporale excluse din evaluare.17

17 De exemplu, un program pentru calculator aferent unui utilaj.

196
STANDARD DE EVALUARE SEV 250

Instrumente financiare (IVS 250)

Coninut Paragrafe

CERINE 1
Termenii de referin ai evalurii 23
Implementare 4
Raportare 56

COMENTARII
Introducere C1C4
Pieele instrumentelor financiare C5C8

SEV 250 Instrumente financiare


Riscul de credit C9C10
Riscul propriu de credit C11C12
Lichiditatea i activitatea pieei C13C15
Date de intrare n evaluare C16C19
Abordri n evaluare C20C22
Abordarea prin pia C23C25
Abordarea prin venit C26C29
Abordarea prin cost C30
ndrumri suplimentare C31
Control intern C32C36

CERINE

1. Principiile coninute n Standardele generale se aplic la


evaluarea instrumentelor financiare. Acest standard include doar
modificrile, cerinele suplimentare sau exemplele specifice
privind modul de aplicare a Standardelor generale pentru
evalurile care cad sub incidena acestui standard.

Termenii de referin ai evalurii (SEV 101)


2. n cazul n care evalurile se fac de ctre entitatea deintoare
pentru a fi utilizate de ctre investitori externi, autoriti de

197
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

reglementare sau alte entiti, n scopul conformrii la cerina din


SEV 101, paragraful 2(a), de a confirma identitatea i
competenele evaluatorului, se va face referire la controlul intern
existent, a se vedea Comentarii, paragrafele urmtoare,
C31C35.
3. n scopul conformrii cu cerina din SEV 101, paragraful 2(d), de
identificare a activului sau datoriei care este evaluat/, trebuie
prezentate urmtoarele:
a. clasa sau clasele instrumentului care se evalueaz;
b. dac se evalueaz un instrument individual, un portofoliu de
instrumente identice sau un ntreg portofoliu de active.

Implementare (SEV 102)


4. Nu exist cerine suplimentare pentru instrumentele financiare.

Raportare (SEV 103)


5. n scopul conformrii cu cerina din SEV 103, paragraful 5 (l), de
a prezenta abordarea n evaluare i raionamentul aplicat, trebuie
avut n vedere un grad adecvat de detaliere a raportului. Acesta
va fi diferit pentru diferite categorii de instrumente financiare. Se
vor furniza suficiente informaii, pentru a permite utilizatorilor s
neleag natura fiecrei clase de instrument care este evaluat i
factorii principali care influeneaz valorile. Se vor evita
informaiile care nu permit utilizatorilor s neleag natura
activului sau care ascund factorii principali care influeneaz
valoarea. La determinarea nivelului adecvat de detaliere trebuie
avute n vedere urmtoarele:
Semnificaie
Valoarea instrumentului sau a clasei de instrumente n
comparaie cu valoarea total a activelor sau datoriilor entitii
deintoare sau a portofoliului care este evaluat.
Incertitudine

Valoarea unui instrument poate fi subiect al unei incertitudini


semnificative, la data evalurii, din cauza naturii
instrumentului, modelului sau datelor de intrare utilizate sau
anomaliilor pieei. Trebuie prezentate cauza i natura fiecrei
incertitudini semnificative.

198
SEV 250 Instrumente financiare

Complexitate
n mod normal, pentru instrumente complexe este adecvat o
descriere mai detaliat a naturii instrumentului i a factorilor
care influeneaz valoarea.
Comparabilitate
Instrumentele care prezint un interes special pentru utilizatori
pot diferi cu trecerea timpului. Utilitatea raportului de evaluare
sau a oricrei alte referiri la valoare este mai mare dac
reflect cerinele utilizatorilor n funcie de schimbarea
condiiilor de pia, dei, pentru a fi semnificativ, informaia
prezentat ar trebui s permit comparaia cu perioadele
anterioare.
Active suport
Dac fluxul de numerar al unui instrument este generat sau
garantat de anumite active suport, informaiile privind factorii
care influeneaz valoarea curent a acestor active vor
permite utilizatorilor s neleag valoarea raportat a
instrumentului.
6. Dac instrumentele financiare sunt evaluate pentru includerea
ntr-un raport financiar ntocmit n conformitate cu IFRS-urile,
IFRS 7 impune un grad specific de transparen, n funcie de
clasificarea instrumentului n ierarhia datelor de intrare pentru
evaluare, a se vedea SEV 300 Evaluri pentru raportarea
financiar.

199
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

COMENTARII

Introducere
C1. Un instrument financiar reprezint un contract care genereaz
drepturi sau obligaii ntre anumite pri de a ncasa sau plti
numerar sau alt contraprestaie financiar sau un instrument de
capitaluri proprii. Contractul poate impune ca ncasarea sau plata
s fie fcut la sau naintea unei anumite date sau s fie
declanat de un eveniment specificat. Un instrument de
capitaluri proprii este orice contract care creeaz un interes
rezidual n activele unei entiti dup deducerea tuturor datoriilor
acesteia.
C2. Evalurile instrumentelor financiare sunt solicitate pentru diferite
scopuri care includ, dar nu se limiteaz la:
achiziii, fuziuni i vnzri de ntreprinderi sau pri de
ntreprinderi;
raportare financiar;
cerine impuse de reglementri, n particular cerine de
solvabilitate bancar;
proceduri interne de risc i conformare;
stabilirea valorii activului net a fondurilor societilor de
asigurare;
determinarea valorii i msurarea performanei fondurilor de
investiii.
C3. Instrumentele financiare pot fi, n sens larg, clasificate n
instrumente de numerar, care includ credite, depozite, aciuni i
obligaiuni, sau instrumente derivate, al cror ctig rezult din
unul sau mai multe active suport.
C4. Pentru identificarea i evaluarea informaiilor de pia relevante,
care sunt disponibile pentru instrumente identice sau similare,
este necesar nelegerea deplin a instrumentului care este
evaluat. Astfel de informaii includ preuri din tranzacii recente cu
acelai instrument sau cu unul similar, cotaii de la brokeri sau
servicii consensuale de determinare a preului, indici sau alte
date de intrare pentru procesul de evaluare, precum curba
adecvat a ratei dobnzii sau volatilitatea preului.

Pieele instrumentelor financiare


C5. Instrumentele lichide, precum o aciune a unei companii
importante, o obligaiune de stat sau un contract futures pentru o

200
SEV 250 Instrumente financiare

marf cunoscut se tranzacioneaz pe burse de valori


importante i preurile sunt disponibile n timp real, att pentru
participanii pe o pia activ sau prin intermediul diferitelor
canale mass-media. Unele instrumente derivate lichide, de
exemplu, contractele forward, opiunile pe aciuni sau contractele
futures pe mrfuri se tranzacioneaz, de asemenea, pe burse de
valori.
C6. Mai multe tipuri de instrumente, inclusiv multe tipuri de derivate
sau instrumente de numerar nelichide, nu se tranzacioneaz pe
bursele de valori i au grade de lichiditate diferite. Tranzaciile cu
astfel de instrumente se efectueaz pe piaa denumit over the
counter (OTC).
C7. Dei volumul pieei este de cteva ori mai mare pentru
instrumentele tranzacionate pe piaa OTC dect cel al
instrumentelor tranzacionate pe bursele de valori, volumul
tranzaciilor variaz n mod semnificativ. Unele swap-uri uzuale
sunt tranzacionate zilnic, n volume importante, n timp ce alte
swap-uri nu se tranzacioneaz deloc dup vnzarea iniial, fie
deoarece tranzacionarea este interzis prin contract, fie
deoarece nu exist pia pentru aceast clas de instrumente.
C8. Utilizarea unor tehnici de evaluare este mai solicitant n cazul
instrumentelor tranzacionate pe pieele OTC sau pe bursele de
valori, n cazul n care acea pia a devenit inactiv. Astfel de
situaii constituie subiectul principal al acestui standard.

Riscul de credit
C9. nelegerea riscului de credit este un aspect important al
evalurii unui instrument de datorie financiar. Printre factorii
comuni care trebuie luai n considerare la determinarea i
msurarea riscului de credit se numr:
Riscul de contraparte
Capacitatea de plat a emitentului sau a giranilor impune
luarea n considerare nu numai a tranzaciilor istorice i a
profitabilitii entitii respective, ci i considerarea
performanei i perspectivelor sectorului de activitate, n
general.1
Subordonare
n stabilirea riscului de neplat este esenial determinarea
prioritii unui instrument. Alte instrumente pot avea prioritate
1 IVSC i-a propus s elaboreze, pn la sfritul anului 2013, un ndrumar pentru
evaluare, avnd ca tem coreciile n evaluarea creditelor i datoriilor.

201
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

n raport cu activele emitentului sau n ceea ce privete


fluxurile de numerar cu care se garanteaz instrumentul.
ndatorare
Mrimea creditului utilizat pentru finanarea activelor din care
rezult ctigul unui instrument influeneaz volatilitatea
ctigului emitentului i poate influena riscul de credit.
Calitatea activelor cu care se garanteaz
Trebuie analizate activele cu care, n cazul ncetrii plilor, va
fi despgubit deintorul unui instrument. n particular, este
necesar s se neleag dac despgubirea se face cu toate
activele emitentului sau numai cu anumite active. Cu ct sunt
mai mari valoarea i calitatea activelor cu care o entitate este
despgubit, n cazul ncetrii plilor, cu att este mai redus
riscul de credit al instrumentului.
Acorduri de compensare bilaterale
n cazul instrumentelor derivate, care sunt deinute ntre
contrapri, riscul de credit poate fi redus prin acorduri de
compensare bilaterale, care limiteaz obligaiile la valoarea
net a tranzaciilor, respectiv dac una din pri devine
insolvabil, cealalt parte are dreptul de a compensa sumele
datorate prii insolvabile, cu sume datorate din deinerea altor
instrumente.
Asigurarea contra ncetrii plii
Multe instrumente conin anumite forme de asigurare a
deintorului contra riscului de neplat. Asigurarea poate fi sub
forma garaniei unei tere pri, unui contract de asigurare,
unui credit default swap sau a mai multor active pentru
garantarea instrumentului pentru care trebuie efectuate pli.
De asemenea, riscul de neplat este redus dac
instrumentele subordonate suport primele pierderile aferente
activelor suport i, astfel, se reduce riscul pentru instrumentele
de rang superior. Dac asigurarea este sub forma unei
garanii, unui contract de asigurare sau unui credit default
swap, este necesar s se identifice partea care furnizeaz
protecia i s se determine solvabilitatea acestei pri.
Considerarea solvabilitii terei pri implic nu numai poziia
curent, ci i efectul posibil al altor garanii sau contracte de
asigurare asumate anterior. Dac furnizorul unei garanii a
garantat, de asemenea, mai multe valori mobiliare de datorie
corelate, riscul de neperforman a acestora poate crete
semnificativ.

202
SEV 250 Instrumente financiare

C10. n cazul entitilor pentru care este disponibil doar o cantitate


limitat de informaii, poate fi necesar consultarea
informaiilor disponibile despre entiti cu caracteristici similare
de risc. n acest proces pot fi utilizai i indicii de credit
publicai. Dac exist tranzacii secundare cu instrumente de
datorie structurate, pot exista date suficiente pentru a
fundamenta coreciile corespunztoare de risc. Trebuie luat
n considerare sensibilitatea variabil la riscul de credit al
diverselor instrumente de datorie, pentru a determina care
dintre sursele de date privind creditele furnizeaz informaia
cea mai relevant. Corecia de risc sau marja de credit
aplicat au ca referin suma pe care un participant de pe
pia o va solicita pentru un anume instrument.

Riscul propriu de credit


C11. Deoarece riscul de credit asociat unei datorii este important
pentru valoarea acesteia, exist opinia c, la evaluarea deinerii
emitentului unei datorii, riscul de credit al emitentului este
relevant pentru valoarea acesteia, n cazul transferului acestei
datorii. n cazul n care este adecvat s se presupun transferul
unei datorii, indiferent de limitrile abilitii contraprilor de a o
transfera, de exemplu, n vederea respectrii cerinelor de
raportare financiar, exist mai multe surse poteniale pentru a
reflecta riscul propriu de credit n evaluarea datoriilor. Acestea
includ curba randamentului pentru obligaiunile emitentului sau
alte instrumente de datorie emise de acesta i marjele de credit
default swap, sau referiri la valoarea activului corespondent.
Totui, n multe cazuri, emitentul unei datorii nu va avea
capacitatea de a o transfera, ci doar s deconteze datoria cu
contrapartea.
C12. De asemenea, n luarea n consideraie a coreciilor pentru riscul
propriu de credit, este important s se aib n vedere natura
garaniei pentru datoria care se evalueaz. O garanie care este
n mod legal separat de emitent reduce n mod normal riscul de
credit. Dac datoriile sunt subiect al unui proces zilnic de
garantare, este posibil s nu se fac o corecie semnificativ
pentru riscul propriu de credit, deoarece contrapartea este
asigurat contra riscului de neplat. Totui, garania pentru una
din contrapri nu este disponibil pentru alte contrapri. Astfel,
dei unele datorii garantate pot s nu fie subiectul unui risc de

203
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

credit semnificativ, existena acelei garanii poate afecta riscul de


credit al altor datorii.2

Lichiditatea i activitatea pieei


C13. Instrumentele financiare sunt diferite, de la cele tranzacionate
normal, n mod regulat pe burse de valori n volume ridicate pn
la instrumente convenite ntre dou pri care nu pot fi transferate
ctre o ter parte. Aceast diversitate de tipuri de instrumente
presupune luarea n considerare a lichiditii unui instrument i
ca urmare, nivelul curent de activitate a pieei este important n
determinarea celei mai adecvate abordri n evaluare.
C14. Lichiditatea i activitatea pieei pot fi evideniate n mod separat.
Lichiditatea unui activ este o msur a modului n care acesta
poate fi transferat rapid i facil contra unei sume de bani sau
echivalent de numerar. Activitatea pieei este o msur a
volumului de tranzacii la un moment dat, i este o msur mai
degrab relativ i nu una absolut, a se vedea SEV 100 Cadrul
general.
C15. Dei sunt concepte separate, lipsa de lichiditate sau nivelurile
reduse de activitate ale pieei reprezint provocri n evaluare din
cauza lipsei datelor relevante de pia, de exemplu, datele care
sunt fie curente la data evalurii, sau care fac referire la un activ
suficient de asemntor pentru a fi considerate credibile. Cu ct
lichiditatea sau activitatea pieei sunt mai reduse, cu att se iau
mai mult n considerare n abordrile n evaluare care utilizeaz
tehnici de corectare sau de acordare a unei importane diferite
datelor de intrare bazate pe dovezi despre alte tranzacii, pentru
a reflecta fie modificrile de pe pia, fie caracteristicile diferite
ale activului.

Date de intrare pentru evaluare


C16. Cu excepia instrumentelor lichide care se tranzacioneaz pe o
burs de valori, unde preurile curente sunt observabile i
accesibile tuturor participanilor de pe pia, datele de intrare
pentru evaluare pot proveni din surse diferite. Sursele de date de
intrare utilizate n general sunt cotaii ale dealerilor sau provin de
la servicii consensuale de determinare a preurilor.
C17. Dei nu prezint aceeai credibilitate precum dovada unei
tranzacii curente i relevante, dac astfel de informaii nu sunt

2 ndrumri suplimentare despre riscul propriu de credit sunt coninute n proiectul de


ndrumar avnd ca tem coreciile n evaluarea creditului i datoriei, menionat
anterior.

204
SEV 250 Instrumente financiare

disponibile, atunci cotaiile dealerilor pot constitui urmtoarea cea


mai bun dovad asupra modului n care participanii pe pia ar
evalua activul. Totui, problemele asociate cu cotaiile dealerilor,
care pot afecta credibilitatea datelor de intrare pentru evaluare,
includ urmtoarele:
n mod normal, dealerii doresc s fie formatori de pia i s
emit cotaii de cumprare pentru cele mai cutate
instrumente, dar nu i pentru emisiunile mai puin lichide.
Deoarece lichiditatea se reduce adesea n timp, pot fi gsite
cu dificultate cotaii pentru instrumentele mai vechi;
interesul primar al dealerului este comercializarea i nu
sprijinirea evalurii, iar ei au o motivaie redus n a cerceta cu
atenie o cotaie furnizat pentru o evaluare, aa cum ar face-
o pentru o cerere de vnzare sau de cumprare. Aceasta
poate avea consecine asupra calitii informaiei;
n cazul n care dealerii sunt contraparte pentru un instrument,
exist un conflict de interese inerent;
dealerii au motivaia de a furniza sfaturi cumprtorilor ntr-o
manier care prezint n mod favorabil deinerea.
C18. Serviciile consensuale de determinare a preurilor opereaz prin
colectarea informaiilor de pre pentru un instrument de la mai
muli participani abonai. Acestea reflect un set de cotaii din
surse diferite, cu sau fr ajustare statistic pentru a reflecta
abaterile medii ptratice sau distribuia cotaiilor.
C19. Serviciile consensuale de determinare a preurilor elimin
problema conflictului de interese asociat cu un singur dealer.
Totui, acoperirea acestor servicii este la fel de limitat ca n
cazul cotaiilor unui singur dealer. Ca n cazul oricrui set de date
utilizat ca date de intrare pentru evaluare, nelegerea surselor i
a modului n care acestea sunt ajustate statistic de ctre furnizor
sunt eseniale pentru a nelege importana care trebuie acordat
acestora n procesul de evaluare.

Abordri n evaluare
C20. Multe tipuri de instrumente, mai ales cele tranzacionate pe
bursele de valori, sunt evaluate utiliznd modele automate de
evaluare, care folosesc algoritmi pentru analiza tranzaciilor de
pia i produc evaluri ale activului respectiv. Aceste modele au,
adesea, legtur cu platforme de tranzacionare brevetate. Nu
este scopul acestor standarde s examineze n detaliu astfel de
modele, dei, ca i n cazul altor modele sau tehnici de evaluare

205
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

semiautomate sau clasice, aceste standarde stabilesc un context


pentru utilizarea lor i pentru raportarea rezultatelor.
C21. Fie c sunt automate sau clasice, diferitele metode de evaluare
utilizate pe pieele financiare au la baz abordrile prin pia, prin
venit sau prin cost, descrise n SEV 100 Cadrul general. Acest
standard descrie cele mai utilizate metode i aspecte care
trebuie luate n considerare i datele de intrare necesare pentru
aplicarea acestor metode.
C22. La utilizarea unei anumite metode sau a unui model de evaluare,
este important asigurarea c acesta este calibrat n mod regulat
cu informaii observabile din pia. Acesta asigur c modelul
reflect condiiile curente de pia i identific orice deficien
potenial. Odat cu schimbarea condiiilor din pia, poate fi
necesar schimbarea modelului/modelelor utilizate sau
introducerea unor ajustri suplimentare a valorilor. Aceste
ajustri pot fi fcute pentru a se asigura c rezultatul corespunde
n cea mai mare msur scopului evalurii.

Abordarea prin pia


C23. n mod normal, cea mai bun indicaie privind valoarea de pia a
unui instrument identic este un pre obinut de pe o platform
bursier recunoscut la sau aproape de momentul sau data
evalurii. n cazul n care nu au existat tranzacii recente i
relevante, cotaiile sau ofertele de pre pot fi, de asemenea,
relevante.
C24. Dei adesea nu este necesar nicio corecie a preului dac
instrumentul este identic, informaia este suficient de recent
pentru a fi relevant i deinerea este similar, sunt necesare
corecii dac aceste condiii nu sunt ndeplinite. Exemple, privind
necesitatea introducerii unor ajustri sau a acordrii unei
importane diferite preurilor din tranzacii, sunt:
n cazul n care instrumentul de evaluat are caracteristici
diferite de cele pentru care sunt disponibile preuri;
exist diferene n mrimea sau volumul tranzaciilor fa de
deinerea evaluat;
dac tranzacia nu a avut loc ntre pri neprtinitoare, care s
fi acionat independent;
momentul tranzaciei, care este evideniat la nchiderea
bursei.
C25. Un alt factor care poate crea o diferen ntre un pre de pe burs
i instrumentele care sunt evaluate, poate apare dac, prin

206
SEV 250 Instrumente financiare

transferul deinerii, rezult fie crearea unei deineri de control, fie


posibilitatea schimbrii controlului.

Abordarea prin venit


C26. Valoarea unui instrument financiar poate fi determinat prin
utilizarea metodei fluxului de numerar actualizat. Pe durata de
existen a instrumentului, fluxurile de numerar pot fi fixe sau
variabile. Caracteristicile instrumentului determin sau permit
estimarea fluxurilor de numerar. n general, instrumentul
financiar are urmtoarele caracteristici:
ealonarea fluxurilor de numerar, respectiv momentele la care
entitatea se ateapt s realizeze fluxurile de numerar din
deinerea instrumentului;
calcularea fluxurilor de numerar, de exemplu, pentru un
instrument de datorie, rata dobnzii aplicabil, respectiv rata
cuponului, sau pentru un instrument derivat, modul cum se
calculeaz fluxurile de numerar n conexiune cu instrumentul
suport sau cu indicele (sau indicii);
ealonarea i condiiile pentru fiecare opiune din contract, de
exemplu, de vnzare sau de cumprare, plat anticipat,
opiuni de extindere sau opiuni de convertibilitate;
protejarea drepturilor prilor la instrument, de exemplu,,
condiiile referitoare la riscul de credit pentru instrumentele de
datorie, prioritatea sau subordonarea fa de alte instrumente
deinute.
C27. La determinarea ratei de actualizare adecvate este necesar s
se stabileasc ctigul care va fi cerut din deinerea
instrumentului pentru a compensa riscurile din:
caracteristicile i condiiile instrumentului, de exemplu,
subordonarea;
riscul de credit, respectiv incertitudinea privind capacitatea
contraprii de a efectua plile la momentul scadenei;
lichiditatea i vandabilitatea instrumentului;
riscul de modificare a reglementrilor sau a cadrului juridic;
modul n care instrumentul este impozitat.
C28. Dac fluxurile de numerar viitoare nu se bazeaz pe valori
contractuale fixe, determinarea datelor de intrare necesare
impune estimarea venitului probabil. De asemenea, determinarea
ratei de actualizare va necesita ipoteze privind riscul. Rata de
actualizare trebuie s fie adecvat fluxurilor de numerar, de

207
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

exemplu, dac fluxurile sunt determinate nainte de impozitare,


atunci rata de actualizare trebuie s rezulte din analiza unor
instrumente, nainte de impozitare.
C29. n funcie de scopul evalurii, datele de intrare i ipotezele
modelului fluxului de numerar vor reflecta fie pe cele ale
participanilor de pe pia, fie se vor baza pe ateptrile curente
sau int ale deintorului. De exemplu, dac scopul evalurii
este determinarea valorii de pia, sau a valorii juste conform
definiiei IFRS, ipotezele trebuie s reflecte pe cele ale
participanilor de pe pia. Dac scopul este msurarea
performanei unui activ fa de nivelul luat ca i referin de
administrator, de exemplu, o rat intern a rentabilitii int, este
adecvat utilizarea altor ipoteze.

Abordarea prin cost


C30. Principiul substituiei, specific abordrii prin cost, se aplic la
evaluarea instrumentelor financiare prin utilizarea metodei
reproducerii. Aceast metod ofer o indicaie privind valoarea
curent a unui instrument sau unui portofoliu prin reproducerea
sau copierea riscului i a fluxurilor de numerar ntr-o
alternativ ipotetic sau sintetic. Aceast alternativ se
bazeaz pe o combinaie de valori mobiliare i/sau instrumente
derivate simple, pentru a estima costul pentru compensarea sau
hedging-ul poziiei la data evalurii. Replicarea portofoliului se
utilizeaz adesea pentru a simplifica procedurile la evaluarea
unui portofoliu de instrumente financiare complexe (de
exemplu, cereri estimate de despgubire din asigurri sau
produse structurate), prin substituirea cu o replic a portofoliului
de active care se pot evalua mai uor i, deci, riscul poate fi
controlat zilnic, mai eficient.

ndrumri suplimentare
C31. IVSC i-a propus s elaboreze ndrumri suplimentare n ceea ce
privete evaluarea diverselor tipuri de instrumente derivate, iar
primul proiect referitor la Evaluarea instrumentelor derivate de
capitaluri proprii a fost publicat n iulie 2013, pentru comentarii.
Informaii curente privind aceste proiecte se pot obine pe pagina
de internet www.ivsc.org

Control intern
C32. n comparaie cu alte clase de active, volumul de instrumente
financiare n circulaie este foarte mare, dar numrul
participanilor activi de pe pia este relativ redus. Natura i

208
SEV 250 Instrumente financiare

volumul instrumentelor i frecvena evalurii acestora nseamn


c, adesea, evaluarea este realizat pe calculator, cu modele de
evaluare legate la platforme de tranzacionare. Ca o consecin,
multe instrumente sunt evaluate de entitatea deintoare, chiar
dac evaluarea este utilizat de pri externe, de exemplu, de
investitori sau de autoriti de reglementare. Incidena evalurilor
efectuate de experii independeni ai unor tere pri este mai rar
dect n cazul altor clase de active.
C33. Evaluarea de ctre entitatea deintoare creeaz un risc
semnificativ n ceea ce privete gradul de obiectivitate al
evalurilor. Dac evalurile sunt destinate utilizatorilor externi,
trebuie luate msuri pentru a se asigura c exist un control
intern adecvat, pentru a minimiza incertitudinea privind
independena evalurii.
C34. Controlul intern se bazeaz pe proceduri interne de guvernan
i control, al cror scop este creterea ncrederii celor care se
bazeaz pe evaluare, n procesul de evaluare i de obinere a
concluziilor.
C35. Ca un principiu general, evalurile produse de front office al
entitii de intermediere i formare de pia, care trebuie incluse
n raportrile financiare sau pe care se va baza o ter parte,
trebuie s fie verificate i aprobate de back office. Autoritatea
final pentru astfel de evaluri trebuie s fie separat i pe deplin
independent de funciunile de preluare a riscului. Modalitile
practice de a realiza o separare a funciunilor variaz n funcie
de natura entitii, de tipul instrumentului de evaluat i de
importana valorii respectivei clase a instrumentului pentru
obiectivul general. Protocoale i controale adecvate trebuie
determinate atent, prin luarea n considerare a incertitudinilor
asupra obiectivitii, care ar putea fi percepute de o ter parte
care utilizeaz evaluarea.
C36. Exemplele de componente tipice ale controlului intern includ:
stabilirea unui grup responsabil cu politicile i procedurile de
evaluare i pentru supravegherea procesului de evaluare din
entitate, care include unii membri din afara entitii;
un protocol pentru stabilirea frecvenei i a metodelor de
calibrare i testare a modelelor de evaluare;
criterii pentru verificarea anumitor evaluri de ctre diferii
experi interni sau externi;
identificarea nivelurilor de referin sau a evenimentelor care
impun o investigare mai atent sau necesiti de dubl
aprobare;

209
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

identificare procedurilor de stabilire a datelor de intrare


semnificative care nu sunt observabile direct din pia, de
exemplu, prin stabilirea unor comitete de evaluare sau de
audit.

210
STANDARDE PENTRU
UTILIZRI SPECIFICE
SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar (IVS 300)
SEV 400 Verificarea evalurii
SEV 450 Estimarea valorii de asigurare (EVA 4)
GEV 520 Evaluarea pentru garantarea mprumutului
STANDARD DE EVALUARE SEV 300

Evaluri pentru raportarea financiar


(IVS 300)

Coninut Paragrafe
Introducere
Definiii

CERINE 1
Termenii de referin ai evalurii 27

SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar


Implementare 8
Raportare 912

GHID DE APLICARE
Valoarea just G1G2
Agregarea G3
Date de intrare pentru evaluare i ierarhia valorii juste G4G5
Datorii G6G7
Deprecierea G8G11
Deprecierea: terenuri i construcii G12G14
Deprecierea: maini, echipamente i instalaii G15
Deprecierea: componentizare G16G17
Contracte de leasing G18G19
Clasificarea contractelor de leasing G20G23
Clasificarea contractelor de leasing imobiliar G24G28
Investiia imobiliar n leasing G29G32
Evaluarea activului sau datoriei dintr-un contract G33G37
de leasing
Alocarea preului de achiziie G38G40
Testarea deprecierii G41G42
Testarea deprecierii valoarea recuperabil G43
Testarea deprecierii valoarea de utilizare G44G49
Testarea deprecierii valoarea just minus costurile G50G51
asociate vnzrii

213
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

INTRODUCERE

Evalurile sunt cerute pentru diferite scopuri contabile, n cursul


elaborrii rapoartelor sau situaiilor financiare ale companiilor sau ale
altor entiti. Exemple de astfel de scopuri contabile sunt: determinarea
valorii unui activ sau unei datorii pentru nregistrarea acesteia n situaia
poziiei financiare, alocarea preului de achiziie al unei ntreprinderi,
testarea deprecierii, clasificarea contractelor de leasing i datele de
intrare necesare pentru calcularea cheltuielilor cu amortizarea n contul
de profit i pierdere.
Seciunea Ghid de aplicare a acestei Aplicaii face referire la diferitele
cerine ale Standardelor Internaionale de Raportare Financiar (IFRS-
uri). Dei IFRS-urile sunt standardele de raportare financiar adoptate
pe scar larg la nivel global, se utilizeaz foarte des i standardele
naionale. Cu toate c ntr-un document internaional de ndrumare nu
este cazul s facem referire la standardele contabile naionale, multe
dintre aceste standarde naionale sunt similare sau se apropie de IFRS-
uri. De aceea, ghidul oferit n acest document poate fi relevant i pentru
evalurile care sunt utilizate n alte Standarde de Raportare Financiar,
dect IFRS-urile.

DEFINIII

n aceast Aplicaie se folosesc definiiile urmtoare:


Standarde de Raportare Financiar: orice standarde recunoscute sau
adoptate pentru elaborarea situaiilor periodice privind poziia financiar
a unei entiti. Acestea se mai numesc i standarde de contabilitate.
Standarde Internaionale de Raportare Financiar (IFRS-uri):
standardele i interpretrile adoptate de ctre Consiliul pentru
Standarde Internaionale de Contabilitate (IASB). Acestea cuprind:
(a) Standardele Internaionale de Raportare Financiar,
(b) Standardele Internaionale de Contabilitate, i
(c) Interpretrile elaborate de Comitetul pentru Interpretarea
Standardelor Internaionale de Raportare Financiar (IFRIC) sau de
fostul Comitet Permanent pentru Interpretri (SIC).
Unitate de cont: nivelul la care un activ, care urmeaz s fie evaluat,
este agregat sau dezagregat cu alte active.

214
SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar

CERINE

1. Evalurile efectuate pentru a fi incluse ntr-o situaie financiar vor


fi realizate astfel nct s respecte cerinele Standardelor de
Raportare Financiar aplicabile. Se aplic i principiile coninute
n Standardele generale (SEV 101, 102 i 103), cu excepia
cazului n care acestea sunt modificate n mod special de ctre o
cerin a standardului de contabilitate relevant sau a acestui
standard.

Termenii de referin ai evalurii (SEV 101)

2. Pentru a se conforma cerinei SEV 101, paragraful 2(c), de a


preciza scopul evalurii, termenii de referin ai evalurii vor
include identificarea Standardelor de Raportare Financiar
aplicabile, inclusiv scopul contabil specific pentru care este cerut
evaluarea. Scopul contabil este reprezentat de utilizarea evalurii
n situaiile financiare, de exemplu, estimarea valorii contabile, o
alocare a preului de achiziie n urma unei combinri de
ntreprinderi, testarea deprecierii, clasificarea contractelor de
leasing sau calcularea cheltuielilor cu deprecierea pentru un activ.
3. n plus fa de cerina de a identifica activul ce urmeaz s fie
evaluat, conform SEV 101, paragraful 2(d), termenii de referin ai
evalurii vor include i precizarea modului n care acel activ este
utilizat sau clasificat de ctre entitatea raportoare. Tratamentul
contabil cerut pentru active sau datorii identice sau similare poate
s fie diferit, n funcie de modul n care acestea sunt utilizate de o
entitate. De exemplu:
tratamentul proprieti imobiliare deinut de o entitate poate fi
diferit, acesta depinznd de faptul dac este ocupat n scopul
realizrii obiectului de activitate al entitii, este deinut ca o
investiie, este un surplus fa de cerine sau, n cazul unei
companii de dezvoltare imobiliar, este tratat ca stoc
comercial;
instrumentele financiare, care sunt deinute n scopul de a se
obine fluxuri de numerar contractuale, care conin numai
ncasri de rate de rambursare a creditului i de dobnzi
aferente, pot fi tratate diferit fa de alte tipuri de instrumente;
activele necorporale dobndite printr-o fuziune de ntreprinderi
sau printr-o achiziie a unei ntreprinderi pot fi tratate n mod
diferit fa de activele similare deja deinute de o entitate.
Atunci cnd un activ este utilizat mpreun cu alte active
identificabile separat, se va identifica unitatea de cont.

215
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Standardul de Raportare Financiar relevant poate indica modul


n care va fi stabilit unitatea de cont sau gradul de agregare
pentru diferite tipuri de active sau pentru diferite scopuri contabile.
n conformitate cu cerinele SEV 101, paragraful 2(e), se va
identifica n mod clar tipul valorii. Exemple de astfel de tipuri ale
valorii, cerute de standardele de contabilitate, includ valoarea
just, valoarea realizabil net i valoarea recuperabil. Definiia
lor este coninut n standardul de contabilitate relevant.
4. n conformitate cu cerinele SEV 101, paragraful 2(i), se declar
orice ipoteze care se iau n considerare. Ipotezele adecvate vor
varia n funcie de modul n care un activ este deinut sau
clasificat. Cele mai multe Standarde de Raportare Financiar
prevd c situaiile financiare se elaboreaz pe ipoteza
continuitii activitii entitii, cu excepia cazului n care
managementul fie intenioneaz s lichideze entitatea, fie s
nceteze activitatea comercial, fie nu are alt alternativ realist
dect acestea. Cu excepia instrumentelor financiare, n mod
normal, se consider ca fiind adecvat ipoteza conform creia
activul sau activele vor continua s fie utilizate ca pri ale
ntreprinderii creia i aparin. Aceast ipotez nu se aplic n
cazurile n care este clar c exist fie intenia de a lichida entitatea
sau de a renuna la un anumit activ, fie c exist o cerin de a se
lua n considerare suma care ar putea fi recuperat prin cedarea
sau din casarea activului.
5. De asemenea, este necesar s se declare i ipotezele care vor fi
fcute pentru a defini unitatea de cont, de exemplu, dac activul
va fi evaluat pe o baz de sine stttoare sau n combinaie cu
alte active. Este posibil ca standardul de contabilitate relevant s
conin precizri referitoare la ipotezele sau la premisele evalurii
care pot fi fcute.
6. n mod obinuit, nu este normal ca o valoare estimat n scopul
includerii acesteia ntr-o situaie financiar s fie determinat pe
baza unei ipoteze speciale.
7. Cnd se iau n considerare restriciile enunate n SEV 101,
paragraful 2(j), se vor avea n vedere urmtoarele:
(a) msura i forma oricror referine cu privire la valoare, care ar
putea aprea n situaiile financiare publicate;
(b) msura n care evaluatorii au obligaia de a rspunde la
ntrebrile privind evaluarea, ridicate de ctre auditorul
entitii.

216
SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar

Referinele adecvate cu privire la aceste aspecte vor fi incluse n


termenii de referin ai evalurii.

Implementare (SEV 102)


8. Nu exist cerine suplimentare atunci cnd se efectueaz evaluri
pentru raportarea financiar.

Raportare (SEV 103)


9. n plus fa de cerinele minime ale SEV 103 Raportare, un raport
de evaluare pentru utilizarea ntr-o situaie financiar va include
referinele adecvate la aspectele abordate n termenii de referin
ai evalurii, n conformitate cu paragrafele anterioare 27.
10. De asemenea, raportul va cuprinde orice informaie pe care
entitatea raportoare este obligat s o furnizeze conform
Standardelor de Raportare Financiar relevante. Exemple de
informaii referitoare la evalurile la valoarea just, a cror
prezentare este necesar, includ metodele i ipotezele
semnificative folosite n evaluare i msura n care determinarea
valorii s-a fcut avnd drept referin preurile observabile sau
tranzaciile recente de pe pia. Unele standarde cer i informaii
despre sensibilitatea valorii fa de modificrile unor date de
intrare semnificative.
11. Atunci cnd efectul unei ipoteze asupra valorii este important,
efectul acelei ipoteze va fi precizat n raport.
12. Pentru a se conforma cerinei de a preciza restriciile privind
utilizarea, difuzarea sau publicarea conform SEV 103, paragraful
5(j), n raport vor fi menionate orice condiii referitoare la modul n
care raportul poate fi reprodus sau la modul n care se poate face
referire la acesta n situaiile financiare publicate ale entitii.

217
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

GHID DE APLICARE
Aceast seciune ofer informaiile de fond privind cerinele generale de
evaluare conform IFRS-urilor. IFRS-urile sunt publicate de ctre
Consiliul pentru Standarde Internaionale de Contabilitate (IASB). IRFS-
urile cuprind standarde i interpretri numerotate individual.
Standardele publicate iniial, nainte de anul 2001, sunt denumite IAS
(Standardele Internaionale de Contabilitate). Standardele publicate
ulterior sunt denumite IFRS. Diferitele extrase din IFRS-uri i referirile la
acestea, din prezentul ghid, sunt reproduse cu permisiunea Fundaiei
IFRS.
Referirile la IFRS-uri i la alte publicaii ale IASB sunt fcute pentru cele
emise la data la care acest standard de evaluare a fost publicat. IFRS-
urile i interpretarea lor se schimb pe parcursul timpului. n consecin,
referirile din prezentul document sunt supuse riscului de a nu mai fi de
actualitate. Acest document nu trebuie folosit pentru a nlocui referirile
la IFRS-urile curente sau la interpretrile publicate de ctre IASB sau
de Fundaia IFRS. Mai multe informaii cu privire la IFRS-uri i la alte
publicaii asociate pot fi obinute de pe website-ul www.ifrs.org.
Acest ghid este elaborat pentru a asista specialitii n evaluare i pentru
a-i ajuta pe utilizatori s neleag anumite cerine pentru evaluare ale
IFRS-urilor. Dei scopul acestui ghid este de a reflecta practicile de
evaluare general acceptate la data publicrii, acesta nu impune nicio
cerin obligatorie. Referirile la cerinele de contabilizare se supun
prevederilor IFRS-urilor relevante, iar n cazul existenei unui conflict
ntre prevederile acestui ghid i IFRS-uri, IFRS-urile vor prevala. Chiar
dac pot exista cerine similare n alte Standarde de Raportare
Financiar, IVSC nu face nicio afirmaie referitoare la relevana acestui
ghid fa de aceste standarde.

Valoarea just
G1. Valoarea just reprezint fie tipul valorii solicitat, fie o opiune
permis pentru multe tipuri de active sau datorii, n conformitate
cu IFRS-urile. IFRS 13 Evaluarea la valoarea just conine
urmtoarea definiie:
Valoarea just este preul care ar fi ncasat pentru vnzarea unui
activ sau pltit pentru transferul unei datorii ntr-o tranzacie
reglementat ntre participanii de pe pia, la data evalurii.11
Aceast definiie nlocuiete definiiile mai vechi care apar n
diverse IFRS-uri. Trebuie avut n vedere i faptul c aceast
definiie difer de cea care apare n SEV 100 Cadrul general i
11 IFRS Foundation.

218
SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar

care este utilizat, de obicei, n alte scopuri, dect pentru


raportare financiar.
G2. Aceast definiie i comentariul asociat din IFRS 13 indic n mod
clar faptul c valoarea just, conform IFRS, este un concept diferit
de valoarea just, aa cum este aceasta definit i comentat n
SEV 100 Cadrul general. Comentariul din IFRS 13 i, n special
referirile la participanii de pe pia, la o tranzacie normal,
tranzacie ce are loc pe piaa principal sau pe cea mai
avantajoas pia i pentru cea mai bun utilizare a unui activ,
arat clar faptul c valoarea just, conform IFRS-urilor, este
coerent, n general, cu conceptul de valoare de pia, aa cum
aceasta este definit i comentat n SEV 100 Cadrul general.
Astfel, pentru multe scopuri practice, valoarea de pia, conform
SEV, ndeplinete cerina de evaluare la valoarea just, conform
IFRS 13, supus unor ipoteze specifice cerute de ctre standardul
de contabilitate, cum ar fi stipulrile privind unitatea de cont sau
ignorarea restriciilor de vnzare.

Agregarea
G3. Valoarea just, conform IFRS-urilor, se aplic unitii de cont
pentru un activ sau o datorie, aa cum se specific n standardul
corespunztor. De obicei, unitatea de cont este activul sau datoria
individual, dar n anumite condiii, poate fi un grup de active
nrudite. IFRS 13 cere ca, n cazul activelor, s se determine dac
valoarea maxim pentru participanii de pe pia ar putea rezulta
din folosirea activului n combinaie cu alte active i datorii, privite
ca un grup sau din utilizarea activului pe o baz de sine
stttoare. Aceast cerin, de a stabili modul n care activele
individuale se presupun a fi agregate cu alte active poteniale
complementare, este conform cu cerinele SEV 101 Termenii de
referin ai evalurii i SEV 103 Raportare.

Date de intrare pentru evaluare i ierarhia valorii juste


G4. IFRS 13 include o ierarhie a valorii juste care clasific evalurile
n funcie de natura datelor de intrare disponibile. Pe scurt, cele
trei niveluri ale ierarhiei sunt urmtoarele:
datele de intrare de nivel 1 sunt preurile cotate (neajustate)
de pe pieele active pentru active sau datorii identice la care
entitatea are acces la data evalurii;
datele de intrare de nivel 2 sunt date de intrare diferite de
preurile cotate incluse la nivelul 1, care sunt observabile direct
sau indirect pentru activ sau datorie;

219
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

datele de intrare de nivel 3 sunt date de intrare neobservabile


pentru activ sau datorie.22
Aceast ierarhie apare i n IFRS 7 Instrumente financiare:
informaii de furnizat.
G5. IFRS 13 cere ca, n situaiile financiare, s fie indicat nivelul din
aceast ierarhie al oricrui activ sau al oricrei datorii evaluate la
valoarea just. Exist cerine de contabilizare suplimentare n
legtur cu evalurile efectuate prin utilizarea datelor de intrare de
nivel 3. De aceea, un raport de evaluare elaborat n scopul
utilizrii n situaiile financiare, ntocmit conform IFRS-urilor, este
adecvat s includ informaii suficiente despre datele de intrare
folosite pentru evaluare, pentru a permite ca entitatea raportoare
s ncadreze corect activele pe categorii, n cadrul acestei ierarhii.

Datorii
G6. IFRS 13 prevede c evaluarea unei datorii presupune faptul c
aceasta este transferat unui participant de pe pia la data
evalurii; nu se presupune a fi decontat cu cealalt parte sau
stins n alt mod. Atunci cnd pentru datorie nu exist un pre de
pia observabil, valoarea sa trebuie estimat prin utilizarea
aceleiai metode pe care ar folosi-o cealalt parte n tranzacie
pentru a estima valoarea activului corespondent. Valoarea just a
unei datorii reflect riscul de neperforman asociat cu datoria, dar
l consider a fi acelai, nainte i dup presupusul transfer. Riscul
de neperforman include efectul riscului de credit al entitii.
G7. n IFRS 13 exist prevederi speciale referitoare la situaiile n care
nu exist un activ corespondent pentru o datorie, aa cum este
cazul multor datorii nefinanciare. De asemenea, n estimarea
valorii juste a unei datorii exist o cerin de a ignora orice
restricie contractual sau de alt natur privind posibilitatea unei
entiti de a transfera datoria respectiv.

Deprecierea
G8. IAS 16 include o cerin pentru o entitate de a declara
amortizarea mijloacelor fixe. n contextul raportrii financiare,
amortizarea este o cheltuial nregistrat n situaiile financiare
pentru a reflecta consumarea unui activ pe parcursul duratei de
via util a acestuia pentru o entitate. Exist o cerin de a
amortiza separat componentele unui activ care au un cost
semnificativ n raport cu ntregul. Pot fi grupate componentele
care au o durat de via util similar i care se amortizeaz ntr-

22 IFRS Foundation.

220
SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar

un mod similar. n cazul proprietii imobiliare, de obicei, terenul


nu se amortizeaz. Deseori evalurile sunt solicitate pentru a se
calcula valoarea amortizabil.
G9. Termenul de depreciere este folosit cu nelesuri diferite n
evaluare i n raportarea financiar. n contextul evalurii,
termenul depreciere, de obicei, este folosit pentru a face referire
la ajustrile aplicate costului de reconstruire sau costului de
nlocuire a activului, pentru a reflecta deprecierea activului atunci
cnd se utilizeaz abordarea prin cost, astfel nct s indice
valoarea activului atunci cnd nu exist dovezi disponibile despre
vnzri efective. n contextul raportrii financiare, deprecierea
(amortizarea) se refer la cheltuiala nregistrat pentru a reflecta
alocarea sistematic a valorii amortizabile a unui activ, pe durata
lui de via util pentru entitate.
G10. Pentru a estima cheltuiala care trebuie fcut cu amortizarea,
este necesar determinarea valorii amortizabile. Aceasta este
diferena, dac exist vreuna, ntre valoarea contabil a activului
i valoarea rezidual a acestuia. Pentru a stabili valoarea
rezidual, trebuie s se determine durata de via util a
activului. Aceti termeni sunt definii n IAS 16, dup cum
urmeaz:
valoarea amortizabil reprezint costul unui activ sau o alt
valoare care nlocuiete costul, minus valoarea rezidual a
activului;
valoarea contabil este valoarea la care un activ este
recunoscut dup ce se deduc amortizarea cumulat i
pierderile cumulate din depreciere;
valoarea rezidual reprezint valoarea estimat pe care ar
obine-o n prezent o entitate din cedarea unui activ, dup
deducerea costurilor asociate cedrii, dac activul ar avea deja
vechimea i starea prevzute la sfritul duratei sale de via
util;
durata de via util este (a) perioada n care un activ este
preconizat a fi disponibil pentru utilizare de ctre o entitate, sau
(b) numrul de uniti de producie sau alte uniti similare pe
care entitatea preconizeaz s le obin de la activ.
G11. Trebuie reinut faptul c valoarea contabil poate avea ca baz fie
costul istoric, fie valoarea just minus amortizarea cumulat i
pierderile cumulate din depreciere. Valoarea rezidual i durata
de via util trebuie s fie revizuite cel puin la sfritul fiecrui an
financiar.

221
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Deprecierea: terenuri i construcii


G12. IAS 16 recunoate c, de obicei, terenul are o durat de via util
nelimitat, ceea ce nseamn c ar trebui s fie contabilizat
separat i s nu se amortizeze. Primul pas n stabilirea valorii
amortizabile atribuibil unei proprieti imobiliare sau unei pri a
unei proprieti imobiliare, este, deci, stabilirea valorii
componentei teren. Acest lucru se face, de obicei, prin stabilirea
valorii terenului la data situaiei financiare relevante i apoi
scderea acesteia din valoarea contabil a proprietii imobiliare,
adic terenul i construciile considerate mpreun, pentru a stabili
valoarea care poate fi atribuit construciilor. Aceasta este o
valoare teoretic, ntruct ea nu s-ar putea realiza, avnd n
vedere faptul c nu pot fi vndute construciile fr terenul pe care
acestea sunt situate.
G13. Dup ce a fost stabilit valoarea teoretic pentru componenta
construcie, trebuie estimat valoarea rezidual a construciei.
Pentru a face acest lucru este necesar s se estimeze durata de
via util. Este important de reinut faptul c aceasta poate fi
diferit de durata de via economic rmas, aa cum aceasta ar
fi recunoscut de un participant tipic de pe pia. Conform IAS 16,
durata de via util este specific entitii. Dac proprietatea
imobiliar nu ar fi disponibil entitii pentru ntreaga sa durat de
via sau dac entitatea decide c respectiva construcie va fi n
scurt timp un surplus pentru cerinele sale, atunci aceasta
reprezint durata de via util.
G14. Valoarea rezidual este o valoare curent, de la data situaiei
financiare, dar n ipoteza c activul s-ar afla deja la finalul duratei
sale de via util i ntr-o stare corespunztoare acestei ipoteze.
Construciile pot avea o durat de via economic care
depete perioada pentru care acestea vor fi disponibile sau
cerute de entitate i, de aceea, pot avea o valoare rezidual
semnificativ.

Deprecierea: maini, echipamente i instalaii


G15. Durata de viaa util a unei maini, a unui echipament sau a unei
instalaii este mai probabil s coincid cu durata lor de via
economic i deci cotele de amortizare sunt mai mari dect n
cazul construciilor, ceea ce nseamn c duratele de via
economic sunt mai scurte. Totui, ar trebui luat n considerare
deosebirea existent ntre durata de via util pentru entitate i
durata de via economic rmas.

222
SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar

Deprecierea: componentizare
G16. Atunci cnd valoarea contabil are la baz costul istoric trebuie s
fie identificat costul curent al acelor componente care au att un
cost semnificativ n raport cu ntregul, ct i o durat de via util
care difer semnificativ.
G17. Atunci cnd valoarea contabil are la baz valoarea just a
elementului va fi necesar o alocare pe componente a valorii juste
a acestuia. Dei ar fi posibil s se determine valoarea atribuibil
unei componente a elementului de natura mainilor,
echipamentelor i instalaiilor, dac exist o pia activ pentru
acele componente, n alte cazuri componentele nu vor fi
tranzacionate n mod activ. Situaia din urm este valabil, de
obicei, pentru componentele unei construcii, de exemplu,
construciile sunt rareori vndute fr instalaiile mecanice i
electrice necesare pentru nclzire, iluminat i aerisire, iar
instalaiile ncorporate nu pot fi vndute fr construcie. Atunci
cnd valoarea componentelor individuale nu poate fi determinat
n mod credibil, valoarea atribuibil ntregului este alocat pe
componente. Raportul dintre costul elementului i costul ntregului
poate constitui o baz adecvat pentru o astfel de alocare.

Contracte de leasing
G18. Conform IAS 17, contractele de leasing sunt clasificate pentru a fi
incluse n situaiile financiare fie ca leasing-uri operaionale, fie ca
leasing-uri financiare.3 Evalurile pot fi cerute pentru a stabili cum
se clasific un contract de leasing i, dac acesta este clasificat
ca un leasing financiar, pentru a determina valoarea contabil a
activului i a datoriei. Aceste tipuri de leasing sunt definite n IAS
17, astfel:
un leasing financiar este operaiunea de leasing care transfer
n mare msur toate riscurile i recompensele aferente
dreptului de proprietate asupra unui activ. Titlul de proprietate
poate s fie transferat sau nu, n cele din urm;
un leasing operaional este operaiunea de leasing care nu
intr n categoria leasingului financiar.
G19. Pentru contractele de leasing avnd ca obiect proprietatea
imobiliar se aplic reguli speciale. n afar de investiiile
imobiliare, elementele teren i construcie ale unei proprieti
imobiliare trebuie s fie considerate separat pentru clasificarea

33
IASB revizuiete n prezent tratamentul contabil al contractelor de leasing, iar
propunerile iniiale implic schimbri majore, inclusiv eliminarea diferenei existente n
prezent ntre contractele de leasing operaional i financiar.

223
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

contractului fie ca un leasing financiar, fie ca un leasing


operaional. Prevederile pentru investiiile imobiliare sunt descrise
n paragrafele G29G32. IAS 17 nu se aplic pentru activele
biologice, aa cum acestea sunt definite n IAS 41.

Clasificarea contractelor de leasing


G20. Testul de clasificare depinde mai degrab de coninutul
contractului dect de forma acestuia. De exemplu, un contract
ntre dou pri, pentru utilizarea unui activ n schimbul unei pli,
poate s nu fie numit contract de leasing, dar dac sunt
ndeplinite condiiile impuse de IAS 17, atunci va fi necesar ca
acest contract s fie clasificat ca i contract de leasing.
G21. n IAS 17 se enumer urmtoarele exemple de situaii care ar
putea indica existena unui leasing financiar, fie individual, fie n
combinaie. Acestea reprezint doar exemple:
(a) contractul de leasing transfer locatarului titlul de proprietate
asupra activului pn la sfritul duratei contractului de
leasing;
(b) locatarul are opiunea de a cumpra activul la un pre estimat
a fi suficient de mic fa de valoarea just4 de la data la care
opiunea devine exercitabil nct, la nceputul contractului de
leasing, exist certitudinea rezonabil c opiunea va fi
exercitat;
(c) durata contractului de leasing acoper, n cea mai mare
parte, durata de via economic a activului, chiar dac titlul
de proprietate nu este transferat;
(d) la nceputul contractului de leasing, valoarea actualizat a
plilor minime de leasing este cel puin egal cu aproape
ntreaga valoare just a activului deinut n leasing;
(e) activele deinute n leasing au un caracter att de specializat,
nct numai locatarul le poate utiliza fr modificri majore;
(f) dac locatarul poate rezilia contractul de leasing, pierderile
locatorului generate de rezilierea contractului sunt suportate
de locatar;
(g) ctigurile sau pierderile rezultate din variaia valorii juste a
valorii reziduale cad n sarcina locatarului;
(h) locatarul are capacitatea de a continua leasingul pentru o a

4 A se vedea paragraful G33.

224
SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar

doua perioad, la o chirie care este substanial mai mic fa


de chiria de pia.55
G22. IAS 17 subliniaz faptul c aceste criterii enumerate sunt doar
exemple i indicii i nu sunt ntotdeauna concludente. Dac din
alte caracteristici reiese clar c leasingul nu transfer n mare
msur toate riscurile i beneficiile aferente dreptului de
proprietate, atunci leasingul este clasificat drept leasing
operaional. De exemplu, acesta poate fi cazul cnd proprietatea
asupra activului este transferat la sfritul contractului de
leasing, n schimbul unei pli variabile egale cu valoarea sa just
la acel moment sau dac exist ajustri regulate ale chiriei, la
nivelul chiriei de pia din acel moment sau prin indexare cu un
indice.
G23. Clasificarea leasingului se face la nceputul contractului de
leasing. Clasificarea presupune o estimare a msurii n care se
transfer beneficiile economice printr-un contract de leasing. n
multe cazuri, o apreciere calitativ a termenilor contractului de
leasing va indica rapid clasificarea corect, fr a fi necesar
evaluarea diferitelor drepturi incluse n contractul de leasing.
Totui, evalurile pot fi cerute pentru a ajuta la stabilirea
beneficiilor locatorului i respectiv ale locatarului, de exemplu, la
estimarea valorii reziduale la sfritul contractului, pentru a stabili
dac leasingul a acoperit o parte semnificativ din durata de via
economic a activului.

Clasificarea contractelor de leasing imobiliar


G24. Atunci cnd un contract de leasing are ca obiect un teren i o
construcie sau mai multe construcii la un loc, IAS 17 impune ca
cele dou componente s fie tratate separat n scopul clasificrii.
Dac componenta contractului de leasing atribuibil construciei
este un leasing financiar, va fi necesar s se fac o alocare a
chiriei iniiale, lund drept criteriu valorile juste relative ale fiecrei
componente, de la data nceperii contractului de leasing.
G25. n cazul celor mai multe contracte de leasing imobiliar terenul i
construciile revin locatorului la sfritul contractului de leasing.
Deseori exist i prevederi care impun ca chiria s fie reajustat
periodic pentru a reflecta modificrile intervenite n valoarea
proprietii i frecvent o obligaie a locatarului de a napoia
locatorului construciile n stare bun. Acestea, de obicei, sunt
indicii asupra faptului c locatorul nu a transferat locatarului n
mare parte toate riscurile i beneficiile aferente dreptului de

5 Fundaia IFRS.

225
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

proprietate asupra construciilor sau terenului, atunci cnd a


ncheiat contractul de leasing. Ca urmare, multe contracte de
leasing, care au ca obiect terenuri i construcii, sunt uor
identificabile drept contracte de leasing operaional.
G26. Contractele de leasing financiar, avnd ca obiect terenuri i
construcii, se ncheie atunci cnd leasingul este folosit ca mijloc
de a finana o posibil achiziie a proprietii de ctre locatar, de
exemplu, prin intermediul unei opiuni de cumprare a dreptului
locatorului, pentru o sum nominal, dup ce au fost fcute plile
chiriei specificate. Ocazional, contractele de leasing care nu sunt
clar structurate ca scheme de finanare pot ndeplini unele dintre
criteriile privind existena unui leasing financiar, de exemplu,
atunci cnd plile chiriei nu susin valoarea proprietii. n astfel
de cazuri, pentru a stabili clasificarea corect este necesar o
analiz mai detaliat a valorii riscurilor i beneficiilor transferate
de la locator ctre locatar.
G27. Atunci cnd un contract de leasing are ca obiect o parcel de
teren i o cldire construit pe aceasta, alocarea chiriei pe fiecare
component este o sarcin care poate fi efectuat n mod credibil
atunci cnd n localitate exist o pia activ pentru terenuri
similare pentru dezvoltare. n alte situaii, de exemplu, atunci cnd
contractul de leasing are ca obiect o parte dintr-o cldire cu mai
multe spaii de nchiriat, fr s existe un teren identificabil
atribuibil unui anume contract de leasing, o alocare credibil este
imposibil. IAS 17 impune condiia ca, atunci cnd nu se poate
realiza o alocare credibil, ntregul leasing s fie clasificat drept
leasing financiar, cu excepia cazului n care este clar c ambele
componente fac obiectul unui contract de leasing operaional.
Dac este clar nc de la nceput c ambele componente sunt
leasinguri operaionale, efectuarea alocrii nu este necesar.
G28. n practic, contractele de leasing avnd ca obiect o parte dintr-o
cldire cu mai multe spaii de nchiriat, de obicei, sunt leasing-uri
operaionale i ntreaga proprietate va fi clasificat ca investiie
imobiliar de ctre locator. n astfel de cazuri alocarea nu este
necesar. n cazurile n care componenta cldire face, n mod
clar, obiectul unui contract de leasing financiar, componenta teren
este n majoritatea cazurilor identificabil. Se ntmpl rar ca o
cldire s ndeplineasc criteriile pentru a fi clasificat ca leasing
operaional i componenta teren s nu poat fi clar identificat.
Totui, dac exist un astfel de caz, nu trebuie s fie realizat o
alocare ntre teren i cldire pe baza unor criterii neconcludente.

226
SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar

n astfel de situaii, ntreaga proprietatea imobiliar ce face


obiectul contractului de leasing ar trebui s fie considerat ca fiind
leasing financiar.

Investiia imobiliar n leasing


G29. Conform IAS 17, nu este necesar s se fac o alocare ntre
componentele teren i construcii ale unei investiii imobiliare,
deinut printr-un contract de leasing i contabilizat prin folosirea
modelului valorii juste.
G30. Investiia imobiliar este frecvent deinut de un investitor printr-
un contract de leasing, de exemplu, un contract de leasing pe
termen lung avnd ca obiect un teren pe care a realizat
construcii, care sunt apoi nchiriate ca o investiie. Deoarece, de
obicei, terenul nu se amortizeaz, un contract de leasing avnd ca
obiect un teren poate prea corect clasificat ca un contract de
leasing operaional i ca urmare, nu va fi inclus n situaia privind
poziia financiar. Totui, recunoscnd faptul c multe investiii
imobiliare mari sunt deinute pe aceast baz, IAS 40 prevede c
la recunoaterea iniial a unei investiii imobiliare, deinut printr-
un contract de leasing, conform IAS 17 aceasta va fi considerat
ca un leasing financiar.
G31. Dei prevederile mai sus menionate arat c de obicei nu exist
neclariti cu privire la clasificare i alocare n cazul investiiei
imobiliare, persist o potenial anomalie. Valoarea dreptului
investitorului asupra unei investiii imobiliare, deinut printr-un
contract de leasing, reflect diferena dintre plile efectuate
conform contractului de leasing iniial i ncasrile sau ncasrile
poteniale obinute prin contractul sau contractele de
subnchiriere, a se vedea SEV 230 Drepturi asupra proprietii
imobiliare. Totui, IAS 17 prevede c nu este adecvat ca datoriile
pentru activele n regim de leasing s fie prezentate n situaiile
financiare ca o deducere din valoarea activelor n sistem de
leasing.
G32. Pentru a se conforma acestei cerine, IAS 40 prevede c atunci
cnd valoarea just a unei investiii imobiliare, deinute n temeiul
unui contract de leasing, este net de orice pli care se
preconizeaz c vor fi efectuate, va fi necesar readugarea
oricrei datorii recunoscute aferente contractului de leasing pentru
a se ajunge la valoarea contabil a investiiei imobiliare. Trebuie
menionat faptul c aceasta este numai o ajustare contabil i nu
ar trebui s fie reflectat sau anticipat n evaluarea dreptului
investitorului (locatorului).

227
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Evaluarea activului sau datoriei dintr-un contract de leasing


G33. Atunci cnd un contract de leasing este identificat ca fiind un
leasing financiar, locatarii trebuie s contabilizeze activul sau
datoria folosind ca baz fie valoarea just a activului nchiriat, fie
valoarea actualizat a plilor minime de leasing, alegnd-o pe
cea mai mic dintre acestea, fiecare fiind determinat la nceputul
contractului de leasing. IFRS 13 Evaluarea valorii juste nu se
aplic contractelor de leasing.
G34. n contextul IAS 17, valoarea unui activ este considerat separat
de orice datorie creat de leasing. Atunci cnd se contabilizeaz
dreptul locatarului ntr-un leasing financiar, este necesar s se
cuantifice valoarea activului prin estimarea valorii beneficiului pe
care un participant de pe pia l-ar obine ca urmare a dreptului de
folosin a activului pe ntreaga durat a contractului de leasing. n
cazul contractelor de leasing avnd ca obiect proprieti
imobiliare, altele dect investiiile imobiliare, este important de
menionat faptul c acestea nu coincid cu valoarea dreptului de
folosin al locatarului, creat prin contractul de leasing (a se vedea
SEV 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare), avnd n vedere
faptul c aceasta din urm reflect att datoria aferent
leasingului, ct i valoarea activului.
G35. Plile minime de leasing sunt definite n IAS 17. Pe scurt, ele
reprezint plile pe care locatarul trebuie s le efectueze pe
durata contractului de leasing, excluznd orice chirie contingent,
costurile serviciilor i impozitele pe care locatorul le va plti.
Plile minime de leasing includ orice valoare rezidual garantat
pentru locator, de ctre locatar. ntruct chiriile contingente sunt
excluse din calculul plilor minime de leasing, iar plile trebuie
s fie clar stabilite n cadrul contractului de leasing, de obicei,
evalurile nu sunt necesare.
G36. IAS 17 prevede faptul c valoarea actualizat a plilor minime de
leasing ar trebui calculat folosind o rat de actualizare
echivalent cu rata implicit a dobnzii de leasing sau, n lipsa
acesteia, rata dobnzii marginale a locatarului. Pentru calcularea
ratei implicite a dobnzii de leasing, este necesar stabilirea
valorii juste a activului negrevat de sarcini, la data nceperii
contractului de leasing i a valorii sale reziduale la sfritul
leasingului.
G37. Cerinele privind amortizarea din IAS 16 se aplic i activelor n
sistem de leasing i, de aceea, pot fi relevante i paragrafele
G8G17.

228
SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar

Alocarea preului de achiziie


G38. n urma unei combinri de ntreprinderi, adic achiziia unei
participaii care asigur dreptul de control ntr-una sau n mai
multe ntreprinderi, IFRS 3 i impune dobnditorului s
contabilizeze tranzacia prin recunoaterea activelor identificabile
separat dobndite i a datoriilor asumate la valoarea just.
Conform IFRS 3, fondul comercial reprezint diferena dintre
preul de achiziie pltit pentru transferul ntreprinderii i valoarea
just a activelor nete identificabile achiziionate.
G39. Activele corporale ale unei ntreprinderi sunt, n general, uor de
identificat i pot fi evaluate separat. Identificarea i evaluarea
separat a activelor necorporale identificabile poate provoca mai
multe dificulti, ns Comentariul la SEV 210 Active necorporale
conine ndrumri relevante.
G40. IFRS 3 prezint excepii fa de cele menionate mai sus, privind
recunoaterea i/sau evaluarea unora dintre activele sau datoriile
identificabile. Cerinele speciale se aplic datoriilor contingente,
impozitelor pe venit, beneficiilor angajailor, activelor de
despgubire, drepturilor redobndite, recompenselor bazate pe
acordarea de aciuni i activelor deinute pentru a fi vndute.

Testarea deprecierii
G41. Deprecierea are loc atunci cnd valoarea contabil a unui activ
depete valoarea ce poate fi recuperat fie prin continuarea
utilizrii sale, fie prin vnzarea activului. Conform IAS 36
Deprecierea activelor, o entitate trebuie s reanalizeze diferitele
categorii de active, la data fiecrei situaii privind poziia
financiar, pentru a stabili dac exist orice indiciu c un activ ar
putea fi depreciat. Deprecierea poate fi semnalat de o diminuare
a valorii unui activ, cauzat de modificri ale pieei sau
tehnologiei, de nvechirea activului, de subperformana activului n
comparaie cu beneficiul ateptat sau de o intenie de a ntrerupe
sau de a restructura activitatea entitii. Anumite active (fondul
comercial i activele necorporale cu o durat de via
nedeterminat sau care nu sunt nc disponibile pentru a fi
utilizate) trebuie testate anual pentru a identifica deprecierea.
G42. Dac se consider c a aprut deprecierea, valoarea contabil a
activului, obinut fie din costul istoric, fie dintr-o evaluare
anterioar, trebuie diminuat pn la nivelul valorii recuperabile.
Aceasta este cea mai mare valoare dintre valoarea de utilizare
a activului i valoarea sa just minus costurile asociate vnzrii.

229
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Testarea deprecierii valoarea recuperabil


G43. Valoarea recuperabil este cea mai mare valoare dintre valoarea
de utilizare i valoarea just minus costurile asociate vnzrii. Nu
este ntotdeauna necesar s se determine ambele valori; dac
una dintre acestea depete valoarea contabil a activului,
activul nu este depreciat i nu mai este necesar estimarea
celeilalte valori.

Testarea deprecierii valoarea de utilizare


G44. Valoarea de utilizare este definit de IAS 36 ca fiind valoarea
actualizat a fluxurilor de numerar viitoare preconizate s se
obin de la un activ sau de la o unitate generatoare de numerar.
O unitate generatoare de numerar este cel mai mic grup
identificabil de active care genereaz intrri de numerar
independente ntr-o mare msur de intrrile de numerar
generate de alte active sau grupuri de active.
G45. Valoarea de utilizare este specific entitii, ntruct aceasta
reflect fluxurile de numerar pe care entitatea se ateapt se le
obin din utilizarea n continuare a unui activ pe durata lui de
via util anticipat i din cedarea lui la finele acestei perioade.
G46. IAS 36 prevede c la calculul valorii de utilizare a unui activ
trebuie s se aib n vedere urmtoarele elemente:
(a) o estimare a fluxurilor de numerar viitoare pe care entitatea
se ateapt s le obin de la activul respectiv;
(b) preconizrile privind posibilele variaii ale valorii sau ale
plasrii n timp a acelor fluxuri de numerar viitoare;
(c) valoarea n timp a banilor, n funcie de rata curent a
dobnzii la plasamentele fr risc de pe pia;
(d) preul suportrii incertitudinii inerente activului;
(e) ali factori, cum ar fi absena lichiditii, pe care participanii
pe pia ar lua-o n calcul la estimarea valorii fluxurilor de
numerar viitoare pe care entitatea se ateapt s le obin de
la activul respectiv.66
G47. Fluxurile de numerar preconizate trebuie testate pentru a le
verifica rezonabilitatea, asigurndu-se c ipotezele care stau la
baza previziunilor fcute de entitate sunt n concordan cu
rezultatele efective anterioare, cu condiia ca efectele unor
evenimente sau situaii ulterioare, care nu au existat cnd aceste
fluxuri efective de numerar au fost generate, s justifice aceste

6 6 Fundaia IFRS.

230
SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar

rezultate. Fluxurile de numerar se estimeaz pentru activul aflat n


situaia lui curent i, de aceea, fluxurile de numerar preconizate
nu trebuie s reflecte orice creteri ale acestora datorate oricror
restructurri sau modernizri ale activului, la care entitatea nu s-a
angajat nc.
G48. Rata de actualizare adecvat va reflecta rata rentabilitii pe care
participanii de pe pia o cer pentru o investiie care ar genera
fluxuri de numerar egale ca mrime, plasare n timp i profil de
risc cu cele pe care entitatea se ateapt s le obin din
utilizarea activului.
G49. IAS 36 prezint considerente detaliate pentru estimarea valorii de
utilizare.

Testarea deprecierii valoarea just minus costurile asociate


vnzrii
G50. Valoarea just minus costurile asociate vnzrii unui activ sau
unei uniti generatoare de numerar reprezint suma care poate fi
obinut din vnzarea sa, n cadrul unei tranzacii neprtinitoare,
ntre pri hotrte i aflate n cunotin de cauz, minus
costurile asociate transferului. Cu excepia cazului n care
entitatea deintoare a activului este obligat s l vnd la data
evalurii, fr o durat adecvat de expunere pe pia, aceasta
nu este o vnzare forat.
G51. Costurile asociate vnzrii sunt costurile direct atribuibile
tranzaciei, de exemplu, taxele legale, costurile de marketing,
costurile aferente ndeprtrii activului, taxele nerecuperabile
aferente tranzaciei i orice cost direct pentru scoaterea la
vnzare a activului sau a unitii generatoare de numerar. Aceste
costuri nu includ costurile colaterale, de exemplu, acele costuri
implicate de reorganizarea ntreprinderii dup transferul activului.

231
STANDARD DE EVALUARE SEV 400
Verificarea evalurii

Coninut Paragrafe
Introducere 1-6
Obiectivele verificrii 7-10
Termenii de referin ai verificrii 11-13
Raportul de verificare 14-16
Certificarea raportului de verificare 17-19
Dispoziii finale 20-23
SEV 400 Verificarea evalurii

Introducere
1. Verificarea unei evaluri reprezint procesul de elaborare a unei
opinii privind modul de ntocmire a acesteia, precum i
comunicarea acestei opinii, proces care se materializeaz printr-un
raport scris.
2. Verificrile evalurilor pot fi realizate numai de ctre evaluatori
autorizai persoane fizice care dein specializarea Verificarea
evalurii (VE), dovedit cu parafa de verificator (n specializarea
corespunztoare raportului de evaluare supus verificrii) conform
legislaiei aplicabile n Romnia, pe care i vom numi n continuare
Verificatori sau de ctre evaluatori autorizai persoane juridice care
semneaz certificarea din raportul de verificare mpreun cu
evaluatorii persoane fizice care dein specializarea VE i care au
participat la elaborarea acestuia.
3. Evaluatorii autorizai, care dein specializarea verificri de rapoarte
de evaluare VE, pot efectua rapoarte de verificare numai dac la
data raportului de evaluare care urmeaz a fi verificat desfurau
activitate de evaluare.
4. Verificarea evalurii poate avea ca obiect orice raport, indiferent de
denumire, care are ca rezultat final estimarea valorii unor bunuri
aa cum sunt ele definite i nelese n accepiunea prezentelor
standarde. Verificarea poate avea n vedere raportul integral, mai
multe rapoarte care se refer la aceeai proprietate sau pri dintr-

232
SEV 400 Verificarea evalurii

un asemenea raport. i rapoartele de verificare pot fi supuse


verificrii.
5. Cerinele generale pentru un verificator, n scopul realizrii
activitii de verificare a evalurii, sunt urmtoarele:
a. s cunoasc, s neleag i s aplice acele tehnici i metode
care sunt necesare realizrii unui raport de verificare credibil;
b. s acioneze cu bun credin, obiectivitate i diligen n
elaborarea verificrii evalurii;
c. s nu realizeze activitatea de verificare ntr-o manier neglijent,
prin elaborarea unor rapoarte care s conin neconformiti.
6. Standardele de evaluare aplicabile n cazul verificrii unei evaluri
i care trebuie menionate n termenii de referin ai verificrii sunt:
a. standardele privitoare la verificarea evalurii, valabile la data
realizrii raportului de verificare,
b. standardele de evaluare valabile la data relevant pentru scopul
verificrii i care sunt menionate n termenii de referin ai
verificrii.

Obiectivele verificrii

7. Verificrile trebuie s cuprind n termenii de referin obiectivul


acestora: simplu sau extins.
8. n cazul verificrilor cu obiectiv simplu verificatorul trebuie s emit
i s comunice o opinie referitoare la conformitatea raportului de
evaluare supus verificrii cu standardele de evaluare precizate n
termenii de referin ai verificrii, precum i cu prevederile legale
aplicabile.
9. Concluzia verificrii cu obiectiv simplu se materializeaz n
aprecieri sau clasificri ale raportului verificat, privind existena sau
nu n cadrul acestuia a unor neconformiti care ar fi putut influena
rezultatul evalurii. Verificatorul va trebui s prezinte integral
argumentele i motivaia concluziilor sale.
10. n cazul obiectivului extins se solicit exprimarea concluziei
verificatorului privind valoarea bunului evaluat n raportul supus
verificrii. n acest caz trebuie avute n vedere urmtoarele
aspecte:
a. n procesul de emitere a propriei concluzii privind valoarea,
verificatorul trebuie s respecte cerinele standardelor de

233
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

evaluare, precizate n termenii de referin ai verificrii, conform


paragrafului 6;
b. verificatorul i asum responsabilitatea fa de client i
utilizatorii desemnai, privind valoarea pe care a estimat-o n
cadrul procesului de verificare;
c. dac nu a identificat neconformiti care s fi influenat rezultatul
evalurii supuse verificrii, verificatorul i asum ca opinie
proprie rezultatul evalurii verificate;
d. dac a identificat neconformiti care ar fi putut influena
rezultatul evalurii, verificatorul se angajeaz n demersul
propriu de estimare a valorii;
e. concluzia verificrii cu obiectiv extins o reprezint opinia
verificatorului privind valoarea bunului evaluat n raportul
verificat i nu const n aprecieri privind existena n raport a
unor neconformiti care ar fi putut influena rezultatul evalurii;
f. verificatorul va prezenta concluzia verificrii cu obiectiv extins i
toate informaiile i analizele care au condus la stabilirea
acesteia, fie ca parte a raportului de verificare, fie ntr-un raport
de evaluare distinct;
g. prile din raportul supus verificrii, pe care verificatorul le
consider concludente, pot fi preluate de ctre verificator n
procesul propriu de estimare a valorii. Verificatorul va prezenta
n cadrul ipotezelor specifice, informaiile care au fost preluate
din raportul supus verificrii.

Termenii de referin ai verificrii


11. La nceputul procesului de verificare a evalurii, precum i pe
parcursul acestuia, verificatorul trebuie s stabileasc termenii de
referin ai verificrii care vor fi agreai cu clientul i vor fi precizai
n scris ntr-un document contractual.
12. n stabilirea termenilor de referin ai verificrii, verificatorul va avea
n vedere cel puin urmtoarele aspecte:
a. identificarea clientului i a utilizatorilor desemnai;
b. identificarea scopului activitii de verificare, respectiv pentru ce
vor fi utilizate rezultatele verificrii de ctre client i utilizatorii
desemnai;
c. aducerea la cunotina clientului i a utilizatorilor desemnai a
cerinelor de independen profesional, conform crora

234
SEV 400 Verificarea evalurii

verificatorul i va exprima opinia fr a fi influenat de ctre nicio


ter parte;
d. identificarea obiectivului verificrii;
e. precizarea standardelor de evaluare pe baza crora va fi
exprimata concluzia verificrii;
f. identificarea elementelor raportului supus verificrii care sunt
relevante pentru verificarea pe care urmeaz s o elaboreze,
respectiv:
i. orice drepturi de proprietate aferente bunului care face
obiectul evalurii n raportul supus verificrii;
ii. data evalurii i data raportului;
iii. identitatea persoanei care a realizat raportul de evaluare;
iv. caracteristicile fizice, legale i economice, precum i piaa
aferente bunului evaluat n raportul supus verificrii;
g. identificarea datei la care sunt valabile opiniile i concluziile
verificrii;
h. specificarea faptului dac verificarea implic i inspecia bunului
evaluat n cadrul raportului de evaluare supus verificrii. Aceast
prevedere nu este aplicabil n cazul evalurilor de ntreprinderi,
active necorporale i instrumente financiare;
i. identificarea ipotezelor i a ipotezelor speciale avute n vedere
n cadrul verificrii.
13. Termenii de referin ai verificrii trebuie formulai ntr-o manier
clar, care s nu induc n eroare niciuna dintre prile contractuale
i niciun ter independent i avizat care are acces legitim la
documentul contractual n care acetia sunt consemnai.

Raportul de verificare
14. Raportul rezultat n urma procesului de verificare va trebui s fie
prezentat ntr-o manier clar i s conin informaii suficiente
astfel nct s nu induc n eroare clientul i utilizatorii desemnai
cu privire la rezultatele verificrii.
15. Coninutul raportului/rapoartelor rezultat(e) n urma verificrii va fi
adaptat n conformitate cu termenii de referin ai verificrii.
Cerinele prevzute la paragraful urmtor reprezint cerine minime
pentru un raport de verificare.

235
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

16. Raportul de verificare trebuie s fie n concordan cu termenii de


referin ai verificrii i trebuie s conin sau s se refere cel puin
la urmtoarele aspecte:
a. prezentarea clientului i a utilizatorilor desemnai ai rezultatelor
verificrii;
b. scopul verificrii;
c. prezentarea unor date suficiente pe baza crora s se poat
identifica raportul de evaluare supus verificrii, incluznd:
i. drepturile de proprietate evaluate n cadrul acestuia;
ii. data raportului verificat;
iii. data evalurii;
iv. identitatea evaluatorului;
d. prezentarea obiectivului verificrii;
e. data raportului de verificare;
f. data la care sunt valabile concluziile verificrii;
g. standardele de evaluare pe baza crora au fost exprimate
concluziile verificrii;
h. prezentarea tuturor ipotezelor speciale avute n vedere i
msura n care acestea pot afecta rezultatele verificrii;
i. dac pentru realizarea activitii de verificare verificatorul a
apelat la asisten din partea altor specialiti, va trebui s
precizeze n raport care a fost aportul acestora, iar numele lor
va fi prezentat n certificarea verificrii, conform paragrafului 18;
j. prezentarea opiniilor i concluziilor verificrii, inclusiv
argumentarea acestora;
k. prezentarea informaiilor n asemenea manier nct raportul de
verificare s nu induc n eroare clientul i utilizatorii desemnai
n ceea ce privete opiniile i concluziile verificrii.

Certificarea raportului de verificare


17. Fiecare raport rezultat n urma verificrii trebuie s conin o
certificare care este parte integrant a raportului rezultat n urma
verificrii. Un verificator care a realizat sau semnat oricare parte a
raportului, inclusiv scrisoarea de transmitere, trebuie s semneze
certificarea.

236
SEV 400 Verificarea evalurii

18. Orice verificator care semneaz certificarea accept


responsabilitatea pentru toate elementele certificate, pentru
coninutul raportului i pentru concluziile acestuia.
19. Certificarea raportului de verificare trebuie s includ urmtoarele
formulri sau formulri similare cu acestea:
Afirmaiile susinute n prezentul raport sunt reale i corecte.
Analizele, opiniile i concluziile sunt limitate numai la ipotezele
i ipotezele specifice prezentate n raport i reprezint opinia
mea (noastr) imparial, opinie care nu a fost influenat de
tere pri i nu este n niciun mod supus vreunei cerine de a
ajunge la concluzii predeterminate.
Nu am (avem) niciun interes (sau dac exist, acesta trebuie
specificat) actual sau de perspectiv, referitor la bunul care face
obiectul evalurii supuse verificrii i nu am (avem) niciun
interes personal (sau dac exist, acesta trebuie specificat) fa
de vreuna din prile implicate.
Nu sunt (suntem) influenat(i) de nicio constrngere legat de
bunul evaluat n raportul supus verificrii sau de prile implicate
n aceast activitate de verificare.
Implicarea mea (noastr) n aceast activitate de verificare nu
se bazeaz pe solicitarea din partea nimnui, de obinere a unor
rezultate predeterminate.
Onorariul pltit de ctre client nu are nicio legtur cu obinerea
unor rezultate predeterminate sau cu vreo aciune sau
eveniment, rezultate n urma utilizrii analizelor, opiniilor i
concluziilor prezentului raport.
Analizele, opiniile i concluziile au fost exprimate n conformitate
cu prevederile standardelor de evaluare i cu respectarea
Codului de etic al profesiei de evaluator autorizat.
Am realizat (nu am realizat, dup caz) personal, inspecia
bunului evaluat n raportul de evaluare supus verificrii. (Dac
certificarea este semnat de mai multe persoane se va specifica
clar care dintre aceste persoane a inspectat bunul evaluat i
care nu. n cazul verificrii rapoartelor de evaluare de
ntreprinderi i de active necorporale, precum i a instrumentelor
financiare, aceast afirmaie nu este aplicabil).
Pentru realizarea raportului nu am primit (am primit) asisten
din partea altor persoane nesemnatare ale certificrii.

237
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Dispoziii finale

20. Verificatorul nu va lua n considerare informaii sau evenimente


care pot afecta valoarea bunului evaluat n raportul supus verificrii,
evenimente care au avut loc dup data evalurii, ci numai acele
informaii care erau disponibile la acea dat.

21. Diferena de pn la 20% ntre dou evaluri cu aceiai termeni de


referin, precum i ntre rezultatul verificrii cu obiectiv extins i
rezultatul evalurii din raportul de evaluare verificat, indiferent de
data la care rapoartele au fost ntocmite, nu poate fi considerat a
priori o nerespectare a standardelor de evaluare. Fr o
argumentare conform prezentului standard, nici o diferen mai
mare de 20% nu poate fi considerat o nerespectare a standardelor
de evaluare.

22. Atunci cnd rezultatul verificrii, materializat prin observaii asupra


raportului sau printr-un raport de verificare, nu este destinat
exclusiv uzului intern al instituiei de credit, verificarea trebuie s fie
realizat de ctre un evaluator autorizat care deine specializarea
VE.

23. n cazul n care obiectivul verificrii include i exprimarea concluziei


asupra valorii bunului evaluat n cadrul raportului supus verificrii,
verificatorul trebuie s analizeze care va fi utilizarea rezultatelor
verificrii i dac aceasta respect cerinele de independen a
serviciilor. Astfel, n cazul n care verificarea este realizat n scopul
auditrii situaiilor financiare, iar concluzia asupra valorii bunului nu
este destinat uzului intern al auditorului, verificatorul trebuie s fie
independent fa de auditor.

238
Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar
STANDARD DE EVALUARE SEV 450

Estimarea valorii de asigurare1

Coninut Paragrafe

Introducere 1-9
Aria de aplicabilitate 10
Definiii 11-19
Recomandri 20-25
Metodologia de evaluare 26-34
Alte aspecte 35-39

SEV 450 Estimarea valorii de asigurare


Atenionare Standardul se refer la estimarea valorii cldirilor pentru
asigurarea n caz de daun sau distrugere i se aplic atunci cnd
acesta reprezint scopul principal al evalurii, solicitat de ctre client (a
se vedea paragraful 6). Standardul nu se refer la alte tipuri de
asigurri mpotriva altor riscuri care decurg din acea pagub sau
distrugere, sau a celor asociate cu ntreruperea activitii unei
ntreprinderi sau a altor asigurri care cad n general n sarcina celor
care administreaz proprietatea.

Introducere
1. Un contract de asigurare este un contract cu caracter comercial.
Ca urmare, el reprezint o nelegere legal ntre pri, n care
asiguratorul primete prime de asigurare pentru despgubirea
asiguratului n cazul unor pierderi, pn la o sum sau sume
definit(e), aferent(e) unui risc sau unor riscuri specificate.
Condiiile asigurrii sunt definite prin clauzele contractuale.
2. Un contract de asigurare este un contract de bun credin
(uberrimae fidei). Trebuie s se prezinte orice factori care pot
influena riscul/riscurile (chiar dac astfel de informaii nu sunt
solicitate). n cazul n care nu se prezint detalii care ar putea
influena decizia unui asigurtor de a acorda asigurarea, acestuia
i se permite anularea contractului.

1
Acest standard de evaluare este o traducere a European Valuation Applications 4, publicat de
TEGoVA n 2012.

239
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

3. Obligaia maxim a unui asigurator este suma asigurat, chiar


dac se poate ntmpla ca aceasta s nu acopere n totalitate
dauna. n cazul unei daune totale, asiguratorii vor plti cel mult
suma asigurat. De aceea este important ca aceast sum s se
stabileasc cu atenie i n mod regulat.
4. n cazul unei daune pariale (de exemplu, cnd a fost distrus
numai o parte a unei cldiri), asiguratorii vor plti cel mult o sum
care reflect un procentaj din valoarea de asigurare cuvenit.
Aceasta este cunoscut ca medie sau clauz medie.
5. n general, este prudent ca asigurarea (i, deci, primele de
asigurare) s se bazeze pe costurile totale de refacere, dei,
ocazional, primele polie de asigurare pot fi emise atunci cnd
ambele pri cunosc i accept c suma asigurat este mai mic
dect valoarea total la risc.
6. Un creditor potenial poate solicita o estimare a valorii de
asigurare, ca parte a unui raport privind adecvarea proprietii
imobiliare ca garanie pentru un mprumut, astfel nct creditorul
poate solicita ca garania oferit s fie asigurat n mod
corespunztor. n cazul n care termenii de referin ai evalurii
solicit s se indice costurile de reconstruire, n plus fa de
scopul principal al evalurii pentru garantare, clientul ar trebui s
fie informat c aceste costuri sunt doar orientative (cu excepia
cazului n care au fost estimate n conformitate cu prezentul SEV),
astfel nct, dac se solicit estimarea valorii de asigurare totale,
aceast cerin poate fi precizat n mod special.
7. Poate fi solicitat o reevaluare a daunei, ca urmare a unei cereri
de despgubire n cadrul unei polie existente i, de asemenea, a
oricror pierderi asociate cu cauza cererii de despgubire. n
contractul de asigurare poate fi definit criteriul de refacere.
8. Dac baza asigurrii o reprezint refacerea total, evaluatorul ar
trebui s determine mrimea total a oricrei daune poteniale, n
mod normal prin referire la refacerea proprietii imobiliare
deteriorate, respectiv, determinarea mai degrab a costului, dect
a valorii proprietii imobiliare. Deoarece o astfel de pierdere se
refer n mod uzual la deteriorarea cldirilor, pentru a efectua o
determinare corect a costului de refacere, evaluatorul trebuie s
dein cunotine solide cu privire la construcii i la tehnici de
construire, la costuri i restricii de construire, n plus fa de
experiena adecvat n evaluare.
9. n unele ri, estimarea valorii de asigurare este numit evaluare
pentru scopuri de asigurare.

240
SEV 450 Estimarea valorii de asigurare

Aria de aplicabilitate
10. Acest standard de evaluare se refer la estimarea de ctre un
evaluator a valorii de asigurare a cldirilor, n scopul stabilirii
obligaiei ce-i revine unui asigurtor n cazul n care cldirile sunt
deteriorate sau distruse. Acest standard de evaluare nu se refer
la alte tipuri de asigurri mpotriva altor riscuri care decurg din
acea pagub sau distrugere, sau la cele asociate cu ntreruperea
activitii unei ntreprinderi sau la alte asigurri care cad n
general n sarcina celor care administreaz proprietatea.

Definiii
11. Valoarea de asigurare a unei proprieti este suma specificat n
contractul de asigurare a proprietii respective drept obligaie a
asiguratorului de a acoperi paguba i pierderea financiar cauzat
asiguratului de riscul specificat n contractul de asigurare i care
apare la acea proprietate. Dac i se solicit s determine o
valoare de asigurare, evaluatorul va determina acea valoare care
va oferi o despgubire corespunztoare. Acesta este un aspect
care poate fi relevant nu numai pentru asigurat sau asigurator, ci
i pentru teri, de exemplu, pentru un creditor care a pus ipotec
pe proprietatea respectiv.
12. Dac estimarea se bazeaz pe costul de refacere, principiul
const n nlocuirea a ceea ce s-a deteriorat sau distrus, pentru a
se reconstitui starea la care se afla proprietatea naintea
producerii evenimentului. Nu se acoper mbuntiri sau
extinderi, cu excepia cazului n care astfel de modificri sunt
impuse, la acel moment, de legislaie sau reglementri.
13. Dac proprietatea este distrus, refacerea acesteia se refer la
reconstruirea cldirii pn la obinerea unei stri echivalente cu
starea de nou a acesteia, dar nu mai bun sau mai scump.
14. Dac proprietatea este deteriorat, refacerea acesteia se refer la
repararea deteriorrii i restaurarea prii deteriorate a proprietii
pn la obinerea unei stri apropiate de starea de nou a
acesteia, dar nu mai bun sau mai scump.
15. n acest context, reconstruirea, repararea i restaurarea nseamn
refacerea prin utilizarea metodelor sau materialelor care satisfac
reglementrile sau legislaia curent din domeniul construciilor, al
asigurrii mpotriva incendiilor sau din alte domenii.
16. Proprietatea imobiliar cuprinde terenul i construciile de pe
acesta, aflate sub sau pe suprafaa terenului, inclusiv conducte,
cabluri sau alte instalaii care aparin proprietii imobiliare.

241
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

17. Conform acestei definiii, valoarea de asigurare va lua n


considerare costul total de reconstruire mpreun cu ali factori
suplimentari, dac este adecvat. n cazul asigurrii numai a
cldirilor, valoarea nu va include mainile i echipamentele,
dotrile comerciale i alte obiecte care nu reprezint o parte
integrant a cldirii, acestea fiind, de obicei, acoperite de alte
asigurri ncheiate de ocupant sau de alte persoane relevante.
18. Valoarea ar trebui s includ o estimare a costurilor de demolare,
de curare a amplasamentului, pentru schele i susineri, precum
i toate onorariile profesionale i taxele legale care vor fi pltite pe
durata reconstruirii.
19. Dac evaluatorului i se solicit sau este adecvat s utilizeze
costul de nlocuire net, acesta ar trebui s determine costul de
nlocuire de nou i apoi s scad o alocare pentru vechimea i
deprecierea fizic a cldirii. Acest cost de nlocuire net reflect
nlocuirea cldirii subiect cu una aflat n aceeai stare i nu
nlocuirea cu o cldire nou.

Recomandri
20. La estimarea valorii de asigurare, evaluatorul nu va lua n
considerare riscurile care sunt excluse din contractul de asigurare.
21. Excluderea acestora din asigurare nu va elimina responsabilitatea
de a raporta orice aspect care ar putea avea impact asupra
oricrei decizii a asiguratorului. Aspectele, care ar putea fi excluse
din asigurare (dar care trebuie luate totui n considerare n
evaluare) sau pentru care asigurarea poate fi limitat prin
contract, includ:
azbestul sau alte materiale periculoase;
deteriorri din cauza inundaiei, mai ales dac construcia este
situat ntr-o zon inundabil sau a mai fost inundat;
posibile distrugeri ale mprejmuirii din cauza furtunii;
starea ntregului acoperi, deoarece asigurtorul ar putea s
exclud distrugerile din cauza furtunii n cazul n care starea
iniial a acestuia este proast;
distrugerile din cauza incendiului pot fi excluse dac sistemul
electric nu a fost certificat sau dac protecia la incendiu este
insuficient (de exemplu, un numr mic de stingtoare);
n cazul cldirilor dotate cu sisteme sprinkler, distrugerile din
cauza apei pot fi excluse, cu excepia cazului n care se

242
SEV 450 Estimarea valorii de asigurare

cumpr o asigurare mpotriva scurgerilor de ap ale


sistemului sprinkler;
n zone susceptibile de probleme de alunecare a terenurilor,
aceast acoperire poate fi exclus;
n anumite zone, riscul de cutremur poate fi exclus;
riscuri de nencasare a chiriei, rotaia chiriailor i riscurile
asociate.
22. Dac nu exist date certe privind contrariul sau cnd evaluatorul a
primit instruciuni specifice, se va considera c natura cldirii i
starea terenului nu impun necesitatea unor tehnici speciale de
construire, cum ar fi fundaii pe piloni etc. i c nu exist un sol
contaminat care ar putea majora costurile de refacere. Se
recomand ca n raportul de evaluare s se includ o precizare
privind acest aspect.
23. Dac se va plti TVA la costul de refacere, o bun practic este
aceea de a indica TVA-ul ca o sum distinct fa de costul de
refacere fr TVA. Clientul este cel ce va decide dac poate
recupera TVA-ul.
24. n ceea ce privete cldirile cu mai multe apartamente, proprietarii
acestora au un interes financiar n ntreaga cldire, precum i n
elementele constructive aferente propriului apartament. Dei
proprietarul unui apartament nu ar trebui s asigure ntreaga
cldire, asigurtorii acesteia solicit un nivel adecvat de acoperire
a daunei. Reglementrile locale sau uzanele pot determina
extinderea asigurrii peste valoarea de asigurare. Se recomand
s se reanalizeze detaliile poliei de asigurare pentru a se asigura
c acoperirea este acordat n conformitate cu cerinele
asiguratorului. De asemenea, se recomand ca evaluatorii s
analizeze cerinele specifice ale asiguratorilor n cazul n care
inundarea cldirii de apartamente poate avea un impact asupra
apartamentului respectiv, indiferent dac finisajele interioare
aferente oricrui apartament sunt afectate de inundaii.
25. n cazul n care o proprietate imobiliar cuprinde mai multe
apartamente, politica uzual de asigurare const ntr-o singur
poli pentru toate apartamentele, inclusiv pentru spaiile comune
i spaiile auxiliare. Evaluatorii trebuie s se asigure c valoarea
de asigurare reflect cu precizie valorile diferite care pot exista n
cadrul ntregii suprafee i impactul pe care pericolele, cum ar fi
inundaiile, l pot avea asupra oricrei pri a proprietii
imobiliare.

243
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Metodologia de evaluare
26. Suprafeele construciilor sunt adesea calculate prin determinarea
suprafeei utile totale pentru cldirile comerciale i industriale, i a
suprafeei construite desfurate pentru proprietile rezideniale.
n unele ri, suprafeele construciilor se calculeaz pe baza
suprafeei construite desfurate, indiferent de utilizarea acestora.
Exist cataloage care ofer costurile de construire tipice pentru
fiecare tip de construcie. Un evaluator trebuie s se asigure c
sistemul de msurare utilizat este n concordan cu sistemul
adoptat de autorii oricror cataloage recunoscute i cu practica
adoptat n ara respectiv.
27. Scopul convenional al poliei de asigurare este acela de a
recupera pierderile cauzate de daune. O estimare a valorii de
asigurare trebuie s se bazeze mai degrab pe costul de nlocuire
total, dect pe valoarea de pia sau pe alt tip al valorii, cu
excepia cazului n care evaluatorul este n mod special instruit
altfel, caz n care raportul ar trebui s specifice clar faptul c
valoarea determinat nu este o estimare a costurilor de refacere.
28. Costul de reconstruire va fi influenat de o serie de factori,
incluznd tipul proprietii, tipul construciei, calitatea construciei
i locaia proprietii imobiliare, n special n contextul apropierii de
proprietile imobiliare nvecinate i orice restricii referitoare la
activitatea de construire ntre limitele ariei de pia.
29. n multe cazuri, costul de construire va fi n mod semnificativ mai
mare dect costul efectiv al unei cldiri recent finalizate pe un
teren liber. Costul de construire de nou ar reflecta faptul c terenul
a fost liber de construcii i contractorul ar putea folosi metode de
construire eficiente. n cazul reconstruirii, utilizarea terenului poate
fi de multe ori restricionat de alte cldiri deja situate pe teren i
de alte cldiri din vecintate care au fost ulterior dezvoltate. Poate
fi necesar ca orice cldire aferent unei alte proprieti imobiliare
s fie conservat temporar i protejat de intemperii.
30. Evaluatorul trebuie s realizeze o estimare i s ofere o descriere
adecvat a urmtoarelor aspecte:
localizarea i utilizarea att a proprietii imobiliare subiect, ct
i a proprietii imobiliare vecine;
adaptare, numr de niveluri, servicii i acces;
faciliti interne i externe, incluznd detalii ale construciei,
dimensiuni, aparate i utilizare, mpreun cu nregistrri
fotografice cuprinztoare. Trebuie s se fac referire n special

244
SEV 450 Estimarea valorii de asigurare

la materialele de construcii sau la caracteristicile care nu se


gsesc n mod obinuit la proprietile imobiliare similare sau n
cazul n care costurile de nlocuire ar fi mai mari dect n mod
normal;
autorizaii de urbanism, licene i aprobri relevante;
starea proprietii, inclusiv estimarea oricrei deteriorri care
rezult din daune, vechime, defecte sau reparaii neefectuate
la timp;
specificarea costului de reconstruire, mpreun cu costurile
suplimentare necesare legate de refacerea construciei;
posibila solicitare de majorare a costurilor estimate n cazul n
care asiguratul ar fi rspunztor pentru TVA, dar n
imposibilitate de a o recupera.
31. Cauza unei cereri de refacere total poate fi un incendiu sau o
explozie catastrofal. Ca urmare, trebuie s se prevad costurile
de demolare a structurii existente, precum i cele pentru orice
activitate necesar pentru protejarea cldirilor adiacente. n
funcie de natura sau de mrimea prejudiciului, procesul de
demolare poate fi mai periculos dect n alte cazuri i, n cazuri
extreme, poate fi necesar i eliminarea fundaiei.
32. Trebuie s se prevad i costul ndeprtrii molozului i a altor
deeuri de pe teren, nainte de reconstruire. Costurile asociate cu
depozitarea deeurilor au crescut substanial n ultimii ani, n
special n ceea ce privete materialele duntoare sau
contaminate.
33. Trebuie acordat o atenie deosebit costurilor asociate cu
mbuntirea performanei energetice a unei cldiri eligibile.
Directiva 2010/31/UE privind performana energetic a cldirilor
impune o performan energetic mbuntit n cazul unor
renovri majore, definite ca: acele lucrri n care costul total al
renovrii infrastructurii cldirii i/sau al instalaiilor, precum
instalaiile de nclzire, alimentare cu ap cald, aer condiionat,
ventilaie i iluminat, depete 25% din valoarea cldirii,
excluznd valoarea terenului pe care este situat cldirea sau
acele lucrri n care peste 25% din infrastructura cldirii este
supus renovrii.
34. Trebuie s fie luate n considerare onorariile pentru arhiteci,
topografi, ingineri i alte costuri relevante, mpreun cu taxele i
costurile asociate cu obinerea certificatului de urbanism i a
autorizaiei de construire.

245
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Alte aspecte
35. n anumite cazuri speciale, ar putea fi necesar s se aib n
vedere faptul c, n cazul unei pierderi totale, ar fi nerealist sau
poate inutil sau neeconomic s se reconstruiasc cldirea aa
cum era anterior. Aceast situaie ar putea fi frecvent n cazul n
care proprietatea imobiliar asigurat a fost construit cu
materiale care nu mai sunt utilizate n prezent sau prin metode
sau la standarde care n prezent sunt depite. Un exemplu ar fi o
cldire construit cu materiale tradiionale i conceput s
deserveasc procese depite. n astfel de cazuri, s-ar putea s
nu fie nevoie s se reconstruiasc cldirea aa cum era anterior i
poate fi mai ieftin i mai adecvat s fie refcut pentru a ndeplini
cerinele curente i cele previzibile, la data estimrii, cu metode,
materiale i standarde moderne. Evaluatorului i se poate solicita
s prezinte o evaluare bazat pe conceptul de cost de nlocuire
net.
36. Abordarea prin cost (sau metoda contractorului) se utilizeaz
pentru a determina costul de nlocuire de nou i costul de
nlocuire net.
37. n cazul determinrii costului de nlocuire net ar trebui s se fac o
alocare numai pentru deprecierea care rezult din deteriorarea
fizic, dar nu i pentru deprecierea funcional sau cea
economic, deoarece scopul este acela de a nlocui pierderea
fizic. Estimarea costului de nlocuire net depinde, printre altele,
de vrsta cldirii, de durata de via rmas estimat, de
construirea ei, de utilizarea i ntreinerea acesteia.
38. Terenul aferent nu trebuie s fie evaluat, cu excepia cazului cnd
este supus unui risc identificat, acoperit prin polia de asigurare
(de exemplu, inundaii, contaminare sau o alunecare de teren).
39. Orice estimare a valorii de asigurare a cldirilor de patrimoniu
necesit cunotine de specialitate privind detaliile construciilor,
costurile de nlocuire adecvate i cerinele unei agenii
guvernamentale sau ale unei alte autoriti. Cu excepia cazului n
care evaluatorul este recunoscut ca fiind un specialist n acest
domeniu, nicio estimare nu ar trebui s se finalizeze fr asisten
din partea unui expert n tipul i n structura proprietii imobiliare.
n cazul n care se recurge la o astfel de asisten, clientul trebuie
s fie informat i s fie de acord cu numirea expertului.

246
GHID DE EVALUARE GEV 520

Evaluarea pentru garantarea mprumutului


Coninut Paragrafe

Introducere 1-10
Principii de evaluare a garaniilor reale de natura
11-35
activelor corporale
Evaluarea n faza acordrii creditului 36-49
Evaluarea pe parcursul derulrii creditului 50-67

GEV 520 Evaluarea pentru garantarea mprumutului


Evaluarea n faza executrii silite 68-69
Dispoziii finale 70-72

Introducere
1. Ghidul pentru evaluarea garaniilor reale (denumit n continuare
Ghidul) urmeaz a fi aplicat de ctre instituii de credit,
evaluatori autorizai, auditori financiari i ali utilizatori ai
serviciilor de evaluare, n legtur cu activitatea de evaluare
desfurat ca parte a activitii de creditare, n diferitele faze
ale acesteia, i reprezint cadrul general pe baza cruia
instituiile de credit i vor elabora propriile norme de evaluare.
2. Raportul de evaluare elaborat pentru alt scop dect cel de
garantare a mprumutului (precum raportare financiar,
asigurare, impozitare, etc.) nu poate fi utilizat de instituia de
credit n vederea garantrii mprumutului. Pentru aceste scopuri
exist standarde specifice.
3. Rapoartele de evaluare pentru garantarea mprumuturilor sunt
elaborate de ctre evaluatori interni, care au calitatea de
membri titulari ANEVAR, sau de ctre evaluatori externi, care
au calitatea de membri titulari sau de membri corporativi
ANEVAR, autorizai la data evalurii.
4. Instituia de credit este utilizatorul raportului de evaluare.

247
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

5. Instituiile de credit vor adopta normele interne privind evaluarea


garaniilor cu respectarea prezentului Ghid, n care se va institui
obligaia, pentru evaluatori, s respecte Standardele de evaluare
a bunurilor. Orice derogri de la aceste standarde vor fi definite
n normele interne ale instituiilor de credit i vor respecta
prevederile standardelor de evaluare referitoare la derogri,
respectiv vor fi explicate. Prejudiciile cauzate prin impunerea
unor derogri nepermise de standarde vor atrage rspunderea
instituiei de credit. n cazul n care aceste derogri nu sunt
solicitate n scris de instituia de credit, evaluatorul va refuza
evaluarea. Elaborarea raportului de evaluare cu derogri de la
standarde, nesolicitate de instituia de credit sau cu
nerespectarea derogrilor solicitate, va atrage rspunderea
evaluatorului.
6. Prin documentul contractual/angajament cadru ncheiat cu
evaluatorul extern se vor prevedea cerinele specifice ale
instituiei de credit, att n ceea ce privete evaluarea, ct i n
ceea ce privete raportarea evalurii, n conformitate cu
prevederile prezentului Ghid.
7. Identificarea problemelor de natur juridic ale documentelor
care atest dreptul/drepturile de proprietate asupra bunului/
bunurilor evaluate nu este de competena evaluatorului autorizat
i nu i va angaja rspunderea.
8. Concluzia asupra valorii, estimat n cadrul raportului de
evaluare, trebuie s fie independent de orice presiune din
partea clientului sau a unei tere pri.
9. Instituia de credit stabilete dac bunul evaluat este
corespunztor pentru a fi acceptat ca garanie a unui credit i
reprezint responsabilitatea acesteia. Evaluatorii interni ai
instituiei de credit trebuie s i pstreze independena faa de
procesul de acordare a creditului.
10. Verificarea rapoartelor de evaluare, pentru uzul intern al instituiei
de credit, poate fi realizat de ctre evaluatori interni sau de ctre
evaluatori externi, la solicitarea instituiei de credit. Aceast
aciune va fi realizat de ctre un evaluator autorizat, membru
titular ANEVAR, care nu poate fi acelai cu cel care a elaborat
raportul de evaluare.

248
GEV 520 Evaluarea pentru garantarea mprumutului

Principii de evaluare a garaniilor reale de natura activelor


corporale
11. La evaluarea garaniilor reale evaluatorul autorizat estimeaz
valoarea de pia a acestora.
12. n cazul estimrii valorii de pia pe baza unei ipoteze speciale,
aceast ipotez special se stabilete pe baza unui document
pus la dispoziia evaluatorului de ctre instituia de credit,
responsabilitatea asupra coninutului juridic al documentului
aparinnd acesteia.
13. n cazul n care nu exist o pia activ pentru bunurile supuse
evalurii n scopul garantrii mprumuturilor, evaluatorul va
informa n scris instituia de credit i va atepta instruciunile
acesteia.
14. Documentele necesare realizrii raportului de evaluare vor fi
puse la dispoziia evaluatorului autorizat de ctre solicitantul
raportului. Evaluatorul trebuie s elaboreze i s prezinte
solicitantului raportului lista cu documentele i informaiile
necesare realizrii evalurii. Evaluatorul va meniona i va ataa
n raportul de evaluare toate documentele utilizate i va semnala
documentele solicitate care nu i-au fost furnizate. Evaluatorul va
meniona n raport dac evaluarea s-a realizat n baza unor
ipoteze speciale aprobate n prealabil de instituia de credit.
15. Dac n timpul inspeciei bunului evaluatorul constat c exist
diferene ntre situaia faptic i situaia din documentele avute la
dispoziie sau c proprietatea de evaluat nu poate fi identificat,
evaluatorul va proceda conform instruciunilor transmise n scris
de ctre instituia de credit.
16. Termenul de realizare a rapoartelor de evaluare va fi stabilit de
ctre instituia de credit i evaluator i poate varia n funcie de
aspectele concrete ale proprietii evaluate. Durata minim
pentru elaborarea unui raport de evaluare este de 3 zile
lucrtoare de la data primirii tuturor documentelor necesare
elaborrii acestuia i realizarea inspeciei proprietii.
17. Activele corporale care vor fi supuse evalurii pe baza
prevederilor prezentului Ghid sunt, n principal:
- proprieti imobiliare (terenuri, apartamente, locuine
individuale, spaii comerciale, spaii industriale, birouri, hoteluri
etc.);
- bunuri mobile (echipamente, maini i instalaii, mobilier,
stocuri etc.).

249
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

18. Evaluarea include toate cercetrile, informaiile, raionamentele,


analizele i concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea
estimat. Aceast activitate ncepe atunci cnd evaluatorul
accept o evaluare i ia sfrit odat cu prezentarea ctre client
a concluziilor evalurii.
19. Etapele evalurii sunt:
definirea problemei de evaluare;
stabilirea termenilor de referin ai evalurii;
culegerea datelor i descrierea proprietii;
analiza de pia;
aplicarea abordrilor n evaluare;
analiza rezultatelor i concluzia asupra valorii;
raportarea.

20. Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unui bun,


evaluatorii vor folosi metode specifice, care se ncadreaz n cele
trei abordri ale evalurii, recunoscute de Standardele de
evaluare n vigoare:
abordarea prin pia;
abordarea prin venit;
abordarea prin cost.

21. Relevana fiecreia dintre cele trei abordri poate fi diferit n


funcie de situaia concret.
22. n abordarea prin pia, concluzia evaluatorului asupra valorii de
pia se formeaz n urma comparrii unor proprieti similare cu
proprietatea de evaluat, care au fost vndute recent sau au fost
oferite spre vnzare.
23. Elaborarea rapoartelor de evaluare prin utilizarea parial sau
exclusiv a ofertelor de pia, avnd ca obiect bunuri
comparabile, este conform cu prezentele Standarde de
evaluare.
24. n cadrul abordrii prin pia se utilizeaz tehnici cantitative
i/sau calitative. Acestea pot fi utilizate, att n mod separat, ct
i n combinaie unele cu altele.
25. Tehnicile cantitative sunt:
analiza pe perechi de date;
analiza datelor secundare;
analiza statistic;
analiza costurilor.

250
GEV 520 Evaluarea pentru garantarea mprumutului

26. Tehnicile calitative sunt:


analiza comparaiilor relative;
analiza tendinelor;
analiza clasamentului;
interviuri.
27. Abordarea prin cost este acea abordare n baza creia costul
unui bun este estimat pe baza comparaiei cu costul aferent
construirii unui bun similar sau a unui bun identic. Costul estimat
se ajusteaz apoi pentru deprecierile bunului supus evalurii.
28. Abordarea prin cost devine relevant cnd lipsa informaiilor
suficiente i credibile privind tranzacii/oferte recente, limiteaz
aplicarea abordrii prin pia, precum i n situaia n care
proprietile evaluate nu pot fi evaluate prin abordarea prin venit.
29. Abordarea prin venit const n estimarea valorii de pia prin
actualizarea beneficiilor viitoare generabile de bunul supus
evalurii.
30. Pentru a estima valoarea terenului liber, evaluatorul poate folosi
diferite metode:
comparaia direct;

extracia de pe pia;

alocarea (proporia);

analiza parcelrii i dezvoltrii;

rezidual;

capitalizarea rentei/arendei funciare.

31. Valorile obinute prin abordri diferite vor fi analizate n scopul


obinerii unei concluzii finale asupra valorii.
32. Raportarea tipului definit al valorii este ultima etap a evalurii i
rezum datele analizate, metodele aplicate i raionamentul care
a condus la concluzia asupra valorii.
33. Forma i coninutul raportului de evaluare vor respecta
prevederile din prezentul Ghid.
34. Structura de baz a raportului de evaluare este prevzut n
Anexa 1 a prezentului Ghid.
35. Raportul de evaluare va respecta Standardele de evaluare a
bunurilor, n vigoare la data evalurii.

251
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Evaluarea n faza acordrii creditului


36. Evaluatorul va ncepe evaluarea numai pe baza unei instruciuni
scrise primite de la instituia de credit sau de la solicitantul
creditului, nsoit de documentele bunului de evaluat. Dac pe
parcursul procesului de evaluare apare necesitatea completrii
cu alte documente, evaluatorul extern va ntiina n scris
instituia de credit. Termenul de predare a raportului de evaluare
va fi prelungit cu perioada scurs pn la furnizarea
documentului respectiv.
37. Inspecia bunului de evaluat este obligatorie. La efectuarea
inspeciei este obligatorie prezena solicitantului creditului sau a
unei persoane desemnate de acesta n acest scop. n raportul de
evaluare se va preciza data inspeciei, amploarea inspeciei,
numele persoanei care a realizat-o (care trebuie s fie evaluator
autorizat) i numele solicitantului de credit sau al persoanei
desemnate, care a nsoit evaluatorul la inspecie. Inspecia
exterioar i interioar este obligatorie.
38. Orice neclaritate privind identificarea bunului evaluat, precum i
orice neconcordan dintre situaia constatat la inspecie i
documentele primite de evaluator, de care evaluatorul a inut
cont la elaborarea raportului de evaluare, la solicitarea instituiei
de credit, vor fi menionate expres n raport.
39. Setul de documente necesare elaborrii raportului de evaluare
include:
- pentru proprieti imobiliare:
documentul care atest dreptul de proprietate asupra
bunului evaluat;
extrasul de Carte funciar;
Certificat de urbanism, valabil la data evalurii, din care s
reias posibilitile de dezvoltare (POT, CUT, destinaie,
restricii etc.) n cazul terenurilor libere n intravilan;
alte documente specifice, n funcie de tipul proprietii
evaluate (avize, autorizaii etc.);
Suprafeele utilizate n estimarea valorii trebuie s fie bazate
pe suprafee menionate ntr-un document emis de ctre o
persoan fizic sau juridic autorizat s realizeze lucrri de
specialitate n domeniul cadastrului, geodeziei i cartografiei,
conform legii sau s fie bazate pe suprafee menionate n
actele precizate anterior.

252
GEV 520 Evaluarea pentru garantarea mprumutului

n situaiile n care exist Carte funciar iar ntre suprafaa


msurat i suprafaa din actele de proprietate exist diferen,
de regul se ia n considerare suprafaa msurat. n cazul n
care n Cartea funciar nu sunt menionate suprafeele
imobilului i din documentele emise de ctre o persoan
autorizat rezult o suprafa diferit de cea din acte, de regul
se va utiliza suprafaa msurat. n cazul n care nu se
utilizeaz suprafaa msurat evaluatorul va argumenta
alegerea sa n termenii de referin ai raportului.
n cazul lipsei unor documente sau n cazul existenei unor
neconcordane, se vor utiliza documentele indicate sau puse la
dispoziie de ctre instituia de credit.
n cazul n care documentele prezentate nu reflect situaia
constatat la inspecie, se vor solicita documente suplimentare
(autorizaie de construire/ demolare, autorizaie de funcionare,
raport de expertiz tehnic etc.);
Calitatea de evaluator autorizat nu ofer competene n
domeniul msurrii suprafeelor, responsabilitatea corectitudinii
acestora fiind a persoanelor ce au ntocmit documentele ce
stau la baza evalurii. n cazul n care evaluatorul are dubii cu
privire la aceste suprafee, va solicita clarificri i instruciuni de
la utilizatorul desemnat.
- pentru bunuri mobile:
documentul care atest dreptul de proprietate asupra
bunului evaluat;
documente din care s rezulte elemente de identificare
(numr inventar, serie etc.): balana mijloacelor fixe, carte
de identitate etc.;
documente/informaii din care s rezulte caracteristicile
fizice i tehnice ale bunului: capacitate, model etc.;
informaii cu privire la regimul i condiiile de exploatare,
reparaii curente/capitale, accidente;
alte documente specifice, n funcie de tipul bunului evaluat
(avize, autorizaii etc.).
40. Pentru lucrrile de investiii sunt necesare documentele tehnico -
economice prevzute de legislaia specific domeniului
construcii - montaj.
41. Este obligatorie identificarea terenurilor prin adresa potal
i/sau prin coordonate n sistemul Stereografic 1970.

253
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

42. Aspectele ce vor fi menionate n raport cu privire la piaa


specific, se vor referi la:
definirea pieei;
cererea;
oferta;
echilibrul pieei.
43. Informaiile utilizate la aplicarea abordrilor n evaluare trebuie s
fie reale i verificabile, astfel nct, pe baza surselor incluse n
raportul de evaluare, s poat fi consultate pentru validarea
acestora. Informaiile prezentate vor cuprinde referiri cu privire la
bunurile comparabile, costurile de nlocuire/de reconstruire,
ratele de capitalizare i actualizare, preurile de tranzacionare/
ofert, chirii etc.
44. n cazul abordrii prin pia, evaluatorul trebuie s se asigure c
proprietile comparabile sunt reale i c au caracteristicile fizice
conforme cu informaiile scriptice. n raportul de evaluare trebuie
s se indice sursele de informaii (inclusiv date de contact pentru
o verificare independent), datele utilizate i raionamentul pe
baza crora evaluatorul a selectat proprietile comparabile.
45. Concluzia evaluatorului se va exprima pe baza abordrii n
evaluare considerat de evaluator cea mai relevant, n funcie
de cantitatea i calitatea informaiilor utilizate n evaluare, fr ca
aceast concluzie s reprezinte media valorilor obinute prin
aplicarea unor abordri diferite sau prin aplicarea unor metode
diferite n cadrul aceleiai abordri.
46. n estimarea valorii unui bun se pot utiliza una sau mai multe
dintre aceste abordri. Alegerea lor depinde de tipul bunului, de
termenii de referin ai evalurii, de calitatea i cantitatea datelor
disponibile pentru analiz.
47. n anumite situaii se poate ca una sau dou abordri s nu fie
relevante sau aplicabile, evaluatorul avnd obligaia profesional
de a prezenta n cadrul raportului de evaluare argumentele i
raionamentele care au stat la baza neaplicrii acestora.
48. Nu se va aplica o a doua abordare n evaluare, numai cu
caracter formal, n cazul n care poate fi aplicat doar o singur
abordare n evaluare, adecvat i bazat pe informaii de pia
suficiente, verificate i credibile.

254
GEV 520 Evaluarea pentru garantarea mprumutului

49. n cazul echipamentelor tehnologice, ipoteza n care se face


evaluarea, adic echipament montat pe amplasament sau
demontat, va fi stabilit de instituia de credit.

Evaluarea pe parcursul derulrii creditului


50. Pe parcursul derulrii creditelor se vor evalua periodic garaniile
existente n portofoliul de garanii al instituiei de credit.
51. Evaluarea global, pe parcursul derulrii creditului, se realizeaz
la termenele prevzute de normele interne ale instituiilor de
credit, cu respectarea frecvenei impuse de reglementrile legale
n vigoare, pentru toate garaniile care nu intr sub incidena unei
evaluri individuale.
52. Tipul valorii estimat n cazul evalurilor pe parcursul derulrii
creditului este valoarea de pia.
53. Instituiile de credit pot agrea forme simplificate ale rapoartelor de
evaluare, prin normele interne, cu condiia ca acestea s
respecte Standardele de evaluare a bunurilor n vigoare.
54. Garaniile din portofoliile instituiilor de credit vor fi evaluate
individual sau global. Evaluarea individual se va realiza atunci
cnd nu pot fi realizate evaluri globale sau n situaiile prevzute
la paragraful 56.
55. Evalurile globale se vor realiza pentru toate garaniile din
portofoliul instituiei de credit care constituie populaii statistice.
56. Cazurile n care se poate efectua evaluarea individual pe
parcursul derulrii creditului sunt precizate n normele interne ale
instituiilor de credit i pot fi efectuate n urmtoarele situaii:
la analizarea solicitrilor de prelungire, majorare, reealonare/
rescadenare a creditului aflat n derulare;
la analizarea de operaiuni noi, garantate cu aceleai garanii,
constituite pentru credite anterioare; i
ori de cte ori instituia de credit o solicit, cu respectarea
dispoziiilor legale n vigoare.
57. Evaluarea individual a garaniilor, pe perioada derulrii creditului
este similar cu cea de la acordarea mprumutului (paragrafele
149 din acest Ghid), cu meniunea c, pentru inspecia bunului,
instituia de credit va trebui s obin acceptul proprietarului i s
l transmit evaluatorului. Instituia de credit poate decide
derogri de la etapele evalurii, cu informarea prealabil n scris
a evaluatorului. Una din aceste derogri poate fi evaluarea

255
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

bunului fr inspecie sau cu o inspecie parial (de exemplu,


numai din exteriorul cldirii). n acest caz, evaluatorul nu este
responsabil, dac valoarea estimat va fi influenat de faptul c
nu s-a realizat inspecia sau pentru c inspecia a fost doar
parial.
58. Evaluarea global se aplic pentru urmtoarele tipuri de garanii:
a. proprieti imobiliare de tipul: apartamente, terenuri intravilane
cu destinaie rezidenial, case de locuit individuale;
b. bunuri mobile de tipul: autovehicule rutiere, mijloace de
transport feroviar, echipamente tehnologice de tipul maini
unelte universale;
c. alte tipuri de bunuri pentru care pot fi identificate populaii
statistice.
59. Evaluarea global nu se aplic pentru urmtoarele tipuri de
garanii:
a. proprieti imobiliare specializate de tipul: hale industriale,
hoteluri, ferme agricole, complexe comerciale, alte proprieti
generatoare de venituri, construcii speciale etc.;
b. bunuri mobile specializate de tipul: linii tehnologice, produse
unicat etc.;
c. alte tipuri de bunuri pentru care nu pot fi identificate populaii
statistice.
60. Evaluarea global se realizeaz prin utilizarea metodelor
statistice de evaluare. n acest scop, se va preleva un eantion
reprezentativ pentru ntreaga populaie (portofoliu de garanii),
avnd n vedere c este imposibil s se utilizeze ntreaga
populaie de date.
61. Un eantion este reprezentativ pentru ntreaga populaie dac
structura lui este identic sau foarte asemntoare cu structura
populaiei din care a fost extras, astfel nct s fie posibil
extrapolarea concluziilor finale la toat populaia din care face
parte.
62. Eantionul este reprezentativ dac se utilizeaz un procedeu de
eantionare obiectiv, aleatoriu, cu probabilitate anticipat i dac
eantionul are un volum suficient de mare de date.
63. Evaluarea prin modele statistice cuprinde urmtoarele etape:
identificarea bunurilor subiect;
stabilirea ipotezelor i ipotezelor speciale;
managementul datelor i analiza calitii datelor;

256
GEV 520 Evaluarea pentru garantarea mprumutului

stabilirea eantionului reprezentativ;


stratificarea eantionului (n cazul n care acesta nu a fost
construit prin eantionare stratificat);
stabilirea specificaiilor modelului;
calibrarea modelului;
testarea modelului i validarea sa;
aplicarea modelului;
analiza rezultatelor i concluzia asupra valorii.
64. Recomandri privind evaluarea global a portofoliului de garanii,
n care sunt detaliate etapele menionate la paragraful 63, sunt
cuprinse n Anexa 2 la prezentul Ghid Evaluarea global a
portofoliilor de garanii, prezentat pe site-ul ANEVAR. Aceste
recomandri vor reprezenta baza metodologiei de evaluare
global, elaborat de ctre evaluatori (interni sau externi), care
va fi utilizat de ctre instituiile de credit pentru evaluarea
portofoliului de garanii atunci cnd se aplic evaluarea global.
65. Instituiile de credit se vor asigura c metodologia de evaluare
global, realizat de ctre evaluatori (interni sau externi) i care
urmeaz a fi aplicat la evaluarea portofoliului de garanii,
respect cerinele tiinifice privind utilizarea tehnicilor statistice
n evaluare.
66. Conformitatea acestor metodologii va fi verificat de specialiti
interni sau externi care pot cumula experiene din diverse
domenii: programatori, statisticieni, matematicieni, evaluatori,
analiti de pia, alii dect cei care au elaborat metodologia de
evaluare.
67. Validarea rezultatului evalurii globale va fi fcut exclusiv prin
validarea modelului statistic i nu prin testarea individual
aleatorie a valorilor garaniilor componente ale portofoliului
evaluat.

Evaluarea n faza executrii silite


68. n faza executrii silite evalurile se vor face prin respectarea
legislaiei n vigoare.
69. n faza executrii silite evalurile cu utilizare intern de ctre
Instituia de credit se pot face asimilat evalurii pe parcursul
derulrii creditului. Pentru aceste evaluri nu este necesar
nscrierea informaiilor n Baza Imobiliar de Garanii (BIG) a
ANEVAR.

257
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Dispoziii finale
70. Documentul contractual agreat de ctre instituia de credit i
evaluator trebuie s includ o clauz prin care instituia de credit
se oblig c nu va nclca independena evaluatorului prin
impunerea unui rezultat al evalurii prestabilit, sau n alt mod.
nclcarea acestei clauze l oblig pe evaluator s aduc la
cunotin detalii despre aceast solicitare nivelului ierarhic
superior celui la care se afl persoana angajat a instituiei de
credit, autoare a solicitrii.
71. Rapoartele de evaluare finale, transmise pe orice cale instituiilor
de credit de ctre evaluatori, trebuie s conin dovada scris c
au transmis informaiile n baza de date Baza Imobiliar de
Garanii (BIG) a ANEVAR, conform procedurii stabilite prin
normele interne ale instituiei de credit.
72. n situaia n care, ca urmare a verificrii fcut de evaluatori
autorizai, instituia de credit constat din analizarea rapoartelor
de evaluare nerespectarea regulilor impuse de prezentul Ghid,
poate sesiza ANEVAR n vederea dispunerii msurilor ce se
impun i are posibilitatea s denune unilateral convenia/
documentul contractual/acordul cadru ncheiat() cu evaluatorul,
n cazul n care msurile dispuse de ANEVAR conduc la
concluzia c prevederile prezentului Ghid nu au fost respectate
de ctre evaluatorul n cauz.

258
Glosar 2017

Abordare bazat O metod de estimare a valorii unei ntreprinderi


pe active (Asset sau a unei participaii la capitalul unei
Based Approach) ntreprinderi bazat pe nsumarea valorii nete a
activelor i datoriilor individuale. Deoarece
fiecare activ i datorie poate fi evaluat() prin
utilizarea oricreia din abordrile prin pia, prin
cost sau prin venit, aceasta nu reprezint o
abordare n evaluare distinct. Vezi: SEV 100
Cadrul general; vezi i: Metoda nsumrii.

Abordare n Una din cele trei modaliti principale de


evaluare estimare a valorii. Fiecare abordare n evaluare
(Valuation include diferite metode care pot fi utilizate pentru
Approach) a aplica principiile abordrii la tipuri de active
sau situaii specifice. Vezi i: Abordare prin cost;
Abordare prin venit; Abordare prin pia; Metod

Glosar 2017
de evaluare.

Abordarea prin O abordare n evaluare fundamentat pe


cost (Cost principiul economic conform cruia un
Approach) cumprtor nu va plti pentru un activ mai mult
dect costul necesar obinerii unui activ cu
aceeai utilitate, provenit fie prin cumprare, fie
prin construire.

Abordarea prin O abordare n evaluare care ofer o indicaie


pia (Market asupra valorii prin compararea activului subiect
Approach) cu active identice sau similare, al cror pre este
cunoscut.

Abordarea prin O abordare n evaluare care ofer o indicaie


venit (Income asupra valorii prin conversia fluxurilor de
Approach) numerar viitoare ntr-o singur valoare a
capitalului.

Accesorii Bunuri mobile de natura obiectelor, pieselor sau


dispozitivelor care constituie elemente
secundare ataate proprietii principale,
definitiv sau temporar.

259
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Activ modern Un activ care ofer funciuni similare i utilitate


echivalent echivalent cu cele ale activului care se
(Modern evalueaz, dar care are un proiect modern i
Equivalent Asset) este construit sau executat cu materiale i
tehnici curente.

Activ necorporal Un activ nemonetar care se manifest prin


(Intangible Asset) proprietile sale economice. Acesta nu are
substan fizic, dar asigur drepturi i beneficii
economice proprietarului su.

Active Orice active corporale sau necorporale utilizate


contribuitoare pentru generarea fluxurilor de numerar asociate
(Contributory cu activul necorporal supus evalurii. Vezi i:
Assets) Costuri de oportunitate ale activelor
contribuitoare.

Active corporale Active/imobilizri care au o form fizic.


(Tangible Assets) Exemple sunt terenuri i construcii, instalaii,
maini i echipamente, unelte i active n curs
de execuie i dezvoltare.

Active curente Numerar i active care se ateapt s fie


(Current Assets) convertite n mod rezonabil n numerar, pe
parcursul unui an de desfurare normal a
activitii ntreprinderii. Vezi i: Datorii curente.

Active din afara Clase de active care nu sunt de baz pentru


exploatrii (Non- activitile de exploatare ale unei ntreprinderi,
operating Assets) dar care totui pot genera venit sau pot asigura
un beneficiu din investiie.

Active epuizabile Active ale cror valori, exprimate n termeni


(Wasting Assets) reali, se vor micora de-a lungul timpului.

Active imobilizate Active care sunt deinute pe termen lung de


(Non-Current ctre o ntreprindere n scopul utilizrii n
Assets) producia de bunuri sau pentru prestarea de
servicii. Vezi i: Active curente.

Alocarea valorii Procesul prin care valoarea unei proprieti


imobiliare este separat n valoarea construciei
i valoarea terenului.

260
GLOSAR 2017

Amplasament Terenul care este amenajat astfel nct este


pregtit pentru o anumit utilizare.

Anuitate O serie de sume anuale pltite sau ncasate la


(Annuity) anumite intervale, fie pe o durat de via, fie pe
un anumit numr de perioade.

Argumentare Raionamentul care pornete de la un set de


ipoteze declarate i care susine afirmaiile ce
conduc la formarea concluziei evaluatorului pe
parcursul evalurii.

Beneficii Acea sum a beneficiilor economice anticipate


economice care depete profitul economic normal,
excedentare calculat pe baza ratei rentabilitii adecvate a
(Excess valorii activelor de baz selectate (adesea
Earnings) activele corporale nete) utilizate pentru a genera
acele beneficii economice anticipate.

Beneficii Beneficii economice corectate pentru


normalizate elementele nerepetabile, ne-economice sau
(Normalised neobinuite, n scopul asigurrii comparabilitii.
Earnings)

Beneficiu O sum exprimat n termeni monetari,


economic generat sau economisit ca urmare a
activitilor desfurate de o ntreprindere.
Beneficiile economice pot fi: cifra de afaceri,
fluxurile de numerar, profitul, dividendele,
economia de redeven etc.

Beneficiu fiscal Economia de impozit realizat ca urmare a


din amortizare amortizrii unui activ imobilizat.
(Tax Amortisation
Benefit)

Beta (Beta) O cuantificare a riscului sistematic al unei


aciuni; tendina cursului unei aciuni de a se
corela cu modificrile unui indice specific.

Beta pentru Beta care reflect o structur a capitalului care


ndatorare include i credit. Vezi i: Beta.
(Levered Beta)

261
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Bunuri imobile Prin natura lor, sunt terenurile, izvoarele i


(conform Codului cursurile de ap, plantaiile prinse n rdcini,
Civil) construciile i orice alte lucrri fixate n pmnt
cu caracter permanent, platformele i alte
instalaii de exploatare a resurselor submarine
situate pe platoul continental, precum i tot ceea
ce, n mod natural sau artificial, este ncorporat
n acestea cu caracter permanent.

Capital de lucru Diferena dintre activele curente i datoriile


(Fond de rulment curente. Vezi i: Active curente; Datorii curente.
net) (Working
Capital)

Capital investit Suma dintre capitalul propriu al unei


(Invested Capital) ntreprinderi i creditul total. Creditul poate
semnifica fie (a) toate datoriile purttoare de
dobnzi, fie (b) datoriile pe termen lung
purttoare de dobnzi. Cnd se utilizeaz acest
termen ar trebui s se precizeze care este
accepiunea folosit. Vezi i: Valoarea
ntreprinderii.

Capital propriu Dreptul proprietarului asupra unui activ sau ntr-


(Equity) o ntreprindere dup deducerea tuturor
datoriilor.

Capitalizare 1. conversia unui venit periodic ntr-un


(Capitalisation) echivalent al valorii capitalului,
2. structura capitalului unei ntreprinderi sau
3. recunoaterea unei cheltuieli, ntr-o situaie
financiar, mai degrab ca o imobilizare de
capital dect ca o cheltuial curent.

Cea mai bun Utilizarea probabil n mod rezonabil i


utilizare (Highest justificat adecvat, a unui teren liber sau a unei
and Best Use) proprieti construite, utilizare care trebuie s fie
posibil din punct de vedere fizic, permis legal,
fezabil financiar i din care rezult cea mai
mare valoare a proprietii imobiliare.

Chiria (Leasee) O persoan sau o entitate corporativ cu drept


de folosin a unui activ conform clauzelor unui
contract de nchiriere. Vezi i: Contract de
nchiriere; Locator.

262
GLOSAR 2017

Chirie Chiria specificat ntr-un contract de nchiriere.


contractual Poate fi diferit de chiria de pia. Vezi i: Chiria
(Contract Rent) de pia.

Chirie de pia Suma estimat pentru care un drept asupra


(Market Rent) proprietii imobiliare ar putea fi nchiriat, la data
evalurii, ntre un locator hotrt i un locatar
hotrt, cu clauze de nchiriere adecvate, ntr-o
tranzacie neprtinitoare, dup un marketing
adecvat i n care prile au acionat fiecare n
cunotin de cauz, prudent i fr cons-
trngere.

Cldire Cldire care nu este folosit n scop rezidenial.


nerezidenial

Client O parte care angajeaz contractual un evaluator


pentru serviciile de evaluare

Construcii n nelesul ghidului GEV 630, construciile sunt


cele prevzute n grupa 1 din Catalogul privind
clasificarea i duratele normale de funcionare a
mijloacelor fixe, cu modificrile ulterioare.

Continuarea O ntreprindere care se preconizeaz s-i


exploatrii (Going continue activitatea de exploatare ntr-un viitor
Concern) previzibil.

Contract de Un contract prin care un locator acord unui


nchiriere (Lease) locatar un drept de folosin a unui activ pe o
perioad de timp convenit n schimbul unei
pli sau a unei serii de pli. Vezi i: Chiria;
Locator.
Contribuabil Persoan fizic sau juridic care deine n
proprietate una sau mai multe cldiri pentru care
datoreaz impozit, conform legii
Control majoritar Msura n care o poziie majoritar asigur
(Majority autoritatea de control.
Control)

Cost de nlocuire 1. Costul curent al unui activ similar care ofer


(Replacement utilitate echivalent. Vezi i: Activ modern
Cost) echivalent.
2. n nelesul ghidului GEV 630, costul estimat

263
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

pentru a construi, la preurile curente de la


data evalurii, o construcie similar care
ofer o utilitate echivalent cu cea a
construciei evaluate, utiliznd materiale i
tehnici moderne, normative, proiecte i
planuri actuale. Vezi i: Activ modern
echivalent.

Cost de 1. Costul curent de realizare a unei replici a unui


reconstruire (de activ.
reproducere/de
2. n nelesul ghidului GEV 630, costul de
recreare)
reconstruire este costul estimat pentru a
(Reproduction
construi, la preurile curente de la data
Cost)
evalurii, o replic identic (copie) a
construciei evaluate, utiliznd aceleai
materiale i tehnici, aceleai standarde i
normative de execuie i nglobnd toate
deficienele funcionale din supra-
dimensionare etc. ale construciei subiect.

Costul capitalului Rata rentabilitii ateptat pe care piaa o cere


(Cost of Capital) pentru a atrage fondurile necesare pentru o
anumit investiie.

Costul de nou Costul de nlocuire sau costul de reconstruire,


dup caz, al unui activ nou.

Costul mediu O rat de actualizare determinat ca medie


ponderat al ponderat, la valoarea de pia, a costurilor
capitalului tuturor surselor de finanare din structura
(Weighted capitalului unei ntreprinderi.
Average Cost of
Capital)

Costul net Costul de nlocuire/de reconstruire de nou


minus deprecierea activului.

Costuri de Un cost de oportunitate care reflect profitul


oportunitate ale economic sau recuperarea activelor
activelor contribuitoare utilizate pentru generarea
contribuitoare fluxurilor de numerar asociate cu activul
(Contributory necorporal evaluat. Vezi i: Active
Asset Charges) contribuitoare; Metoda beneficiilor economice
excedentare dintr-un an; Metoda beneficiilor
economice excedentare multiperiodice.

264
GLOSAR 2017

Criteriu(i) de Modalitile recunoscute pe pia, de exprimare


comparaie a preului unei proprieti imobiliare, cum ar fi,
(Unit(s) of de exemplu, pre pe metru ptrat, pe hectar, pe
Comparison) metru cub, pe camer de hotel, pe loc de
parcare, pe apartament etc.

Cumprtor Un anumit cumprtor pentru care un anumit


special (Special activ are o valoare special datorit avantajelor
Purchaser) rezultate din dreptul asupra proprietii acestuia
i care nu ar fi disponibile altor cumprtori de
pe pia.

Cursul aciunii / Raportul dintre cursul unei aciuni i profitul net


profit net (Price / pe aciunea respectiv.
Earnings Ratio)

Data evalurii 1. Data la care se aplic concluzia asupra


(Valuation Date) valorii. Data evalurii ar putea s conin i
momentul/ora la care este valabil valoarea,
dac valoarea tipului de activ se poate
modifica n msur semnificativ pe
parcursul unei zile.
2. n cazul determinrii valorii impozabile data
evalurii este 31 decembrie a anului imediat
anterior anului pentru care contribuabilul are
obligaia plii impozitului pe cldire.

Data raportului 1. Data la care se emite raportul. Raportul va fi


parafat cu parafa valabil la aceast dat. La
aceast data, evaluatorul trebuie s dein
autorizaie n conformitate cu legislaia n
vigoare.
2. n cazul determinrii valorii impozabile data
raportului este o dat ulterioar datei
evalurii i reprezint o dat din anul pentru
care contribuabilul are obligaia plii
impozitului pe cldire.

Date de intrare Date i alte informaii care sunt utilizate ntr-o


pentru evaluare metod de evaluare. Datele de intrare pot fi
(Valuation Inputs) reale/certe sau asumate/ipotetice.

265
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Datorii curente Credite sau obligaii care au o scaden mai


(Current mic de un an. Vezi i: Active curente.
Liabilities)

Depreciere O pierdere din beneficiile economice viitoare


(Impairment) sau din potenialul de servicii al unui activ, n
plus fa de pierderea sistematic recunoscut
de beneficii economice viitoare sau de potenial
de servicii exprimat prin amortizare.

Depreciere O pierdere de utilitate a unui activ cauzat de


(Obsolescence) deteriorri fizice, de modificri tehnologice, ale
schemelor de evoluie ale cererii i de modificri
ale mediului nconjurtor, care se concretizeaz
ntr-o pierdere de valoare. Vezi i: Depreciere
economic; Depreciere extern; Depreciere
funcional; Depreciere fizic.

Depreciere O pierdere de utilitate cauzat de factori din


economic exteriorul activului, n special factori legai de
(Economic modificrile n cererea i oferta produselor
Obsolescence) realizate cu aportul acelui activ, care se
concretizeaz ntr-o pierdere de valoare.
Vezi i: Depreciere extern; Depreciere
funcional; Depreciere; Depreciere fizic.

Depreciere O pierdere de utilitate cauzat de factori


extern (External economici sau de localizare din exteriorul
Obsolescence) activului, care se concretizeaz ntr-o pierdere
de valoare.
Vezi i: Depreciere economic; Depreciere
funcional; Depreciere; Depreciere fizic.

Depreciere fizic O pierdere de utilitate cauzat de deteriorrile


(Physical fizice ale activului sau ale componentelor sale,
Obsolescence) ca efect al vechimii sale i al utilizrii n condiii
normale, care se concretizeaz ntr-o pierdere
de valoare.

Depreciere O pierdere de utilitate cauzat de ineficiena


funcional activului subiect n comparaie cu substitutul
(Functional su, care se concretizeaz ntr-o pierdere de
Obsolescence) valoare.

266
GLOSAR 2017

Vezi i: Depreciere economic; Depreciere


extern; Depreciere; Depreciere fizic.

Depreciere Depreciere care nu poate fi remediat


nerecuperabil convenabil din punct de vedere economic,
deoarece creterile n utilitate i valoare
rezultate sunt mai mici dect cheltuielile pentru
remediere.

Depreciere Orice form de depreciere care se poate


recuperabil remedia convenabil din punct de vedere
economic.

Depreciere Vezi: Depreciere funcional.


tehnologic
(Technical
Obsolescence)

Discont pentru O sum sau un procentaj care ar fi dedus() de


blocaj (Blockage ctre participanii de pe pia din cursul curent
Discount) de pia al unei aciuni listate la bursa de valori,
pentru a reflecta o diminuare a valorii unei
aciuni dintr-un pachet de aciuni cu un volum ce
l face s nu poat fi vndut ntr-o perioad de
timp rezonabil, avnd n vedere tranzaciile
normale cu pachete de aciuni.

Discont pentru O sum sau un procentaj sczut dintr-o valoare


lips de control pro rata a unei aciuni dintr-un pachet de 100%
(Discount for din capitalul propriu al unei ntreprinderi pentru
Lack of Control) a reflecta lipsa uneia sau a tuturor prerogativelor
autoritii de control. Vezi i: Prim de control.

Discont pentru Un discont pentru lipsa de control aferent unei


participaie participaii minoritare.
minoritar
(Minority
Discount)

Document Poate fi un contract de prestri servicii sau un


contractual contract de prestri servicii cu caracter general
i comenzile ulterioare

Drepturi Toate drepturile, participaiile i beneficiile


imobiliare (Real legate de proprietatea imobiliar.
Property)

267
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Durata de via Numrul de ani estimai n care o MEI va putea


fizic a unei fi utilizat fizic, pn cnd deteriorrile fizice ale
maini/unui acesteia o vor face inutilizabil i fr a lua n
echipament/unei considerare posibilitatea retragerii mai devreme
instalaii (MEI) din funciune din cauza deprecierii funcionale
sau economice.
Durata de via Perioada de timp n care o amenajare/
fizic a cldirilor mbuntire a unei proprieti imobiliare este de
ateptat s existe fizic.
Durat de via Perioada total de timp n care se preconizeaz
economic ca un activ s genereze beneficii economice
(Economic Life) pentru unul sau mai muli utilizatori. Vezi i:
Durat de via util.
Durat de via Definiia din IFRS, IAS16:
util (Useful Life) (a) perioada n care un activ este preconizat a fi
disponibil pentru utilizare de ctre o entitate;
sau
(b) numrul de uniti de producie sau alte
uniti similare pe care entitatea preconi-
zeaz s le obin de la activ. Vezi i: Durat
de via economic.
Echipamente Alte active care sunt utilizate pentru a facilita
funcionarea ntreprinderii sau entitii.

Elemente de Caracteristicile specifice ale tranzacionrii i


comparaie ale bunului, care determin diferenele dintre
preurile bunurilor comparabile.

Evaluare/Valoare 1) Procesul de estimare a valorii unui activ sau


(Valuation) a unei datorii; sau
2) Suma care reprezint o concluzie asupra
valorii sau o estimare a valorii.

Evaluarea Stabilirea valorii de pia (sau, dup caz, a altor


garaniilor tipuri ale valorii cerute de instituiile de credit prin
instruciuni precise) pentru bunurile asupra
crora urmeaz a se constitui garania sau
aflate n portofoliul de garanii al instituiei de
credit.

268
GLOSAR 2017

Evaluarea global Evaluarea sistematic a unor grupuri de bunuri


utiliznd proceduri standardizate, fr a fi
necesar inspecia bunurilor respective,
evaluare care se aplic pe parcursul derulrii
creditului.
Evaluarea pentru Elaborarea unui raport de evaluare n scopul
garantarea garantrii unui mprumut acordat de o instituie
mprumutului de credit.

Evaluator O persoan fizic sau juridic ce are calitatea de


evaluator autorizat n condiiile Ordonanei
Guvernului nr. 24/2011 privind unele msuri n
domeniul evalurii bunurilor, aprobat prin
Legea nr. 99/2013, cu modificrile ulterioare.

Evaluator cu Persoan fizic, membru titular ANEVAR, cu


specializare EBM competene n evaluarea bunurilor mobile,
dovedite cu legitimaia i parafa emise de
Asociaie.

Evaluator cu Persoan fizic, membru titular ANEVAR, cu


specializare EI competene n evaluarea ntreprinderii, a
fondului de comer i a altor active necorporale,
dovedite cu legitimaia i parafa emise de
Asociaie.

Evaluator cu Persoan fizic, membru titular ANEVAR, cu


specializare EIF competene n evaluarea activelor financiare,
dovedite cu legitimaia i parafa emise de
Asociaie.

Evaluator cu Persoan fizic, membru titular ANEVAR, cu


specializare EPI competene n evaluarea proprietilor
imobiliare, dovedite cu legitimaia i parafa
emise de Asociaie.

Evaluator cu Persoan fizic, membru titular ANEVAR, cu


specializare VE competene n verificarea evalurii, dovedite cu
legitimaia i parafa emise de Asociaie.

269
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Evaluator extern 1. Un evaluator care nu este angajat al


(External Valuer) proprietarului sau al managerului unui activ.
2. n cazul evalurii pentru garantarea
mprumutului persoan fizic, membru
titular ANEVAR care nu este salariat al
instituiei de credit sau persoan juridic,
membru corporativ ANEVAR, semnatar a
unui document contractual cu instituia de
credit, pentru care elaboreaz rapoarte de
evaluare, n condiiile GEV 520.

Evaluator intern n cazul evalurilor pentru garantarea mpru-


mutului salariat al instituiei de credit, care are
atribuii n evaluare i care este membru titular
ANEVAR.

Expunere negativ Plile actualizate i pierderile nerealizate pe


preconizat care o entitate preconizeaz s le plteasc
(Expected altei pri.
Negative
Exposure)

Expunere pozitiv ncasrile actualizate i ctigurile nerealizate


preconizat pe care o entitate preconizeaz c le va primi de
(Expected la o alt parte.
Negative
Exposure)

Factor de Multiplu care se aplic asupra unui venit


capitalizare reprezentativ dintr-o singur perioad pentru a-l
(Capitalisation converti ntr-o valoare a capitalului. Vezi i:
Factor) randament cu toate riscurile incluse; Rat de
capitalizare; Randament

Factori specifici Factori care sunt specifici unei anumite entiti


entitii (Entity i care, n general, nu sunt disponibili partici-
Specific Factors) panilor de pe pia.

270
GLOSAR 2017

Flux de numerar Numerar care este generat pe o perioad de


(Cash Flow) timp de un activ, un grup de active sau de o
ntreprindere. De obicei se utilizeaz mpreun
cu un cuvnt sau o fraz calificativ(). Vezi i:
Fluxuri de numerar nete la dispoziia
acionarilor; Fluxuri de numerar nete la
dispoziia firmei; Fluxuri de numerar exprimate
n termeni nominali; Fluxuri de numerar
exprimate n termeni reali.

Fluxuri de Fluxurile de numerar exprimate n termeni


numerar monetari dintr-o perioad de timp sau din mai
exprimate n multe perioade.
termeni nominali
(Nominal Cash
Flows)

Fluxuri de Fluxurile de numerar nominale ajustate pentru a


numerar exclude efectul modificrilor preului pe
exprimate n parcursul timpului.
termeni reali
(Real Cash
Flows)

Fluxuri de Fluxuri de numerar disponibile pentru a fi


numerar nete la distribuite proprietarilor dup ce au fost finanate
dispoziia activitile de exploatare ale ntreprinderii, dup
acionarilor (Free ce au fost fcute investiiile de capital necesare
Cash Flows to i dup creterea sau descreterea finanrii
Equity) prin credite. Vezi i: Fluxuri de numerar nete la
dispoziia firmei.
Fluxuri de Fluxuri de numerar disponibile pentru a fi
numerar nete la distribuite proprietarilor i creditorilor dup ce au
dispoziia firmei fost finanate activitile de exploatare ale
(Free Cash Flows ntreprinderii i dup ce au fost fcute investiiile
to the Firm) de capital necesare. Vezi i: Fluxuri de numerar
nete la dispoziia acionarilor.

Fond comercial Orice beneficiu economic viitor provenit dintr-o


(Goodwill) ntreprindere, dintr-o participaie la capitalul unei
ntreprinderi sau din utilizarea unui grup de
active care nu sunt separabile.

271
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Fond comercial Valoarea determinat de profitul obinut peste


personal ateptrile pieei, care va nceta s existe dup
vnzarea proprietii imobiliare generatoare de
afaceri, mpreun cu acei factori financiari
specifici operatorului curent al afacerii, cum sunt
impozitarea, politica de amortizare, costurile
mprumuturilor i capitalul investit n afacere.

Fond comercial Acel activ necorporal care apare ca rezultat al


transferabil numelui comercial i reputaiei, al clientelei,
locaiei, produselor i al altor factori similari, care
genereaz beneficii economice. Este specific
proprietilor imobiliare generatoare de afaceri
i va fi transferat noului proprietar prin vnzarea
proprietii.

Garanii reale Active corporale sau necorporale care pot fi


acceptate n garanie pentru operaiunile
realizate de instituia de credit (de exemplu,
ipotec imobiliar, ipotec mobiliar cu
deposedare, inclusiv depozitul colateral, ipotec
mobiliar fr deposedare etc.). n GEV 520 se
face referire numai la garaniile reale corporale.

Holding O entitate care obine profituri n principal din


investiiile n alte entiti i nu din vnzarea
produselor sau serviciilor.

Informaii Date financiare previzionate, care se utilizeaz


financiare pentru a estima fluxurile de numerar din cadrul
previzionate unui model al fluxului de numerar actualizat.
(Prospective
Financial
Information)

Instalaii Active care sunt combinate indisolubil cu alte


active corporale i care pot include construcii
specializate nepermanente, maini i
echipamente.

Instituie de Bnci, bnci de economisire i creditare n


credit domeniul locativ, bnci de credit ipotecar, case
centrale ale cooperativelor de credit i
instituiilor emitente de moned electronic,
persoane juridice romne (Contabilitatea

272
GLOSAR 2017

acestor persoane juridice este reglementat prin


Ordinului guvernatorului Bncii Naionale a
Romniei nr. 5/2013 modificat i completat)

Instrument de Orice contract care genereaz un interes


capitaluri proprii rezidual n activele unei entiti dup deducerea
(Equity tuturor datoriilor sale.
Instrument)

Instrument Un contract care genereaz drepturi sau


financiar obligaii ntre prile implicate s ncaseze sau
(Financial s plteasc numerar sau alte contraprestaii
Instrument) financiare, un instrument de capitaluri proprii.
Investiie Proprietatea imobiliar, un teren sau o
imobiliar construcie, sau o parte a unei construcii sau
(Investment ambele, deinut de proprietar mai degrab
Property) pentru a obine venituri din chirii sau din
creterea valorii capitalului, sau ambele, dect
pentru a fi:
a. utilizat n producerea sau furnizarea de
bunuri sau servicii sau pentru scopuri
administrative; sau pentru
b. vndut pe parcursul desfurrii normale a
activitii.
Ipotez special O ipotez care presupune fie fapte care sunt
(Special diferite de faptele reale, existente la data
Assumption) evalurii, fie fapte care nu ar fi presupuse ntr-o
tranzacie de ctre un participant tipic de pe
pia, la data evalurii.
ntreprindere 1. O entitate din comer, industrie, servicii sau
(Business sau din investiii (sau o combinaie a acestora)
Business care desfoar o activitate economic.
Enterprise) 2. n sensul utilizat n GEV 600 o entitate, cu
sau fr personalitate juridic, care
desfoar activiti economice. n sensul
prezentului ghid, ntreprinderea poate fi (fr
a se limita la acestea): o societate, o linie de
activitate, o divizie sau un segment al unei
societi, un grup de active operat ca o
activitate distinct de ctre o societate, o
asociaie sau un fond de investiii.

273
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Lichiditate O cuantificare a uurinei cu care un activ poate


(Liquidity) fi convertit n numerar. Un activ foarte lichid
poate fi transformat rapid n numerar; un activ
lipsit de lichiditate este dificil de transformat n
numerar.
Locator (Lessor) O persoan sau o entitate corporativ care
acord alteia drepturile de folosin a unui activ,
conform clauzelor unui contract de nchiriere, n
schimbul unei pli sau a unei serii de pli. Vezi
i: Contract de nchiriere; Chiria.
Main (main individual sau un grup de maini)
Este un activ utilizat pentru un proces specific n
activitatea de exploatare a entitii.
Maini, O clas de active corporale care:
echipamente i 1. sunt deinute n vederea utilizrii pentru
instalaii (Plant producerea sau furnizarea de bunuri sau
and Equiupment) prestarea de servicii, pentru a fi nchiriate
terilor sau pentru a fi folosite n scopuri
administrative i
2. se preconizeaz a fi utilizate pe parcursul
mai multor perioade de timp.
Membru Persoana juridic, constituit sub form de
corporativ societate comercial, cu sediul n Romnia sau
ANEVAR ntr-un alt stat membru al Uniunii Europene,
care presteaz servicii de evaluare i este
interesat n promovarea i dezvoltarea
profesiei de evaluator. Calitatea de membru
corporativ se dovedete prin autorizaia de
membru corporativ emis de ANEVAR.

Membru titular Persoan fizic, indiferent de cetenie,


ANEVAR naionalitate, religie, sex sau convingeri politice,
care prin pregtirea i experiena sa n domeniul
evalurii a dobndit o competen deosebit de
nelegere i de rezolvare a problemelor din
domeniul evalurii. Calitatea de membru titular
se dovedete cu legitimaia i parafa emise de
ANEVAR.

274
GLOSAR 2017

Metoda O metod de evaluare inclus n abordarea prin


actualizrii venit, n care beneficiile economice ale unei
dividendelor ntreprinderi, sub forma dividendelor, sunt
capitalizate sau actualizate cu o rat adecvat
pentru a estima valoarea capitalurilor proprii ale
acesteia.

Metoda O metod de estimare a beneficiilor economice


beneficiilor generate de un activ necorporal pe parcursul
economice mai multor perioade de timp, prin identificarea
excedentare fluxurilor de numerar asociate cu utilizarea
multiperiodice activului i dup deducerea profitului economic
(Multi-Period periodic care reflect un profit rezonabil care
Excess Earnings reflect o recompensare just pentru utilizarea
Method) activelor contribuitoare. Vezi i: Active contri-
buitoare; Costurile de oportunitate ale activelor
contribuitoare; Metoda beneficiilor economice
excedentare; Metoda investiiei iniiale.

Metoda O metod de estimare a beneficiilor economice


beneficiilor generate de un activ necorporal prin
economice identificarea fluxurilor de numerar asociate cu
excedentare utilizarea acelui activ i prin deducerea unui
(Excess Earnings profit economic rezonabil care reflect o
Method) recompensare just pentru utilizarea activelor
contribuitoare. Vezi i: Costurile de oportunitate
ale activelor contribuitoare; Metoda investiiei
iniiale; Metoda beneficiilor economice
excedentare multiperiodice.
Metoda costului O metod inclus n abordarea prin cost care
de nlocuire net indic valoarea prin calcularea costului de
(Depreciated nlocuire curent al unui activ nou din care se
Replacement scad deteriorarea fizic i toate formele
Cost Method) relevante de depreciere.
Vezi i: Abordarea prin cost; Deprecierea
economic; Deprecierea funcional;
Deprecierea
Metoda evitrii O metod de estimare a valorii unui activ
plii redevenei necorporal prin referire la nivelul unor pli
(Relief from ipotetice de redeven, care sunt evitate prin
Royalty Method) deinerea proprietii asupra activului, n
comparaie cu obinerea unei licene de la o ter
parte. Vezi i: Redeven.

275
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Metoda fluxului O metod inclus n abordarea prin venit n care


de numerar se aplic o rat de actualizare unor fluxuri de
actualizat numerar viitoare preconizate pentru a estima
(Discounted Cash valoarea actualizat (prezent).
Flow Method)
Metoda investiiei O metod de evaluare inclus n abordarea prin
(Investment venit prin care se capitalizeaz venitul viitor sau
Method) utilitatea preconizate ca o baz pentru
estimarea valorii.
Metoda investiiei O metod de evaluare a unui activ necorporal
iniiale prin care se deduce costul de achiziie sau de
(Greenfield generare intern a activelor contribuitoare din
Method) fluxurile de numerar asociate cu utilizarea acelei
imobilizri. Vezi i: Active contribuitoare;
Metoda beneficiilor economice excedentare
dintr-un an; Metoda beneficiilor economice
excedentare multiperiodice.
Metoda nsumrii O metod de evaluare care ofer o indicaie
(Summation asupra valorii unui activ prin nsumarea valorilor
Method) separate ale prilor lui componente. Vezi i:
Abordarea bazat pe active.

Metoda O metod care indic valoarea unui activ


profiturilor necorporal prin compararea profiturilor sau a
suplimentare fluxurilor de numerar preconizate, care ar putea
(Premium Profits fi obinute de o ntreprindere care utilizeaz
Method) activul necorporal cu cele care ar fi obinute de
o ntreprindere care nu utilizeaz acel activ
necorporal.

Metoda replicrii O metod de evaluare inclus n abordarea prin


cost, utilizat pentru evaluarea instrumentelor
(Replication
financiare, care furnizeaz o indicaie asupra
Method)
valorii curente a unui instrument sau portofoliu
prin reproducerea sau replicarea" riscurilor
acestuia i a fluxurilor de numerar ntr-o
alternativ ipotetic sau sintetic.

Metod de O tehnic specific sau un model specific utilizat


evaluare pentru a estima valoarea. Toate metodele de
(Valuation evaluare se includ n cadrul unei abordri n
Method) evaluare. Vezi i: Abordare n evaluare.

276
GLOSAR 2017

Mijloc fix Orice imobilizare corporal, care este deinut


pentru a fi utilizat n producia sau n livrarea de
bunuri sau n prestarea de servicii, pentru a fi
nchiriat terilor sau n scopuri administrative,
dac are o durat normal de utilizare mai mare
de un an i o valoare mai mare dect limita
stabilit prin Hotrrea Guvernului.

Modelul de Un model prin care costul capitalului exprimat


evaluare a de o aciune sau de un portofoliu de aciuni este
activelor egal cu rata fr risc plus o prim de risc
financiare proporional cu riscul sistematic al aciunii sau
(Capital Asset al portofoliului de aciuni.
Pricing Model
(CAPM))

Multiplicator Raportul dintre valoarea de pia a capitalului


propriu sau a ntreprinderii i o variabil
financiar sau de alt natur specific
ntreprinderii n cauz (cum ar fi: cifra de afaceri,
profitul net, activul net, numrul de clieni etc.).
Ali termeni uzuali folosii cu acelai sens n
evalurile de ntreprinderi: multiplu, rat de
evaluare.
Norme interne Reglementri interne ale instituiilor de credit.
Operator de Un concept legat de pia, prin care un
eficien cumprtor potenial, i astfel evaluatorul,
rezonabil (OER) estimeaz nivelul mentenabil al activitii i
sau management profitabilitatea viitoare ce poate fi realizat de un
de competen operator competent al afacerii, care acioneaz
medie ntr-o manier eficient. Conceptul are n vedere
mai degrab potenialul comercial, dect
activitatea n scop comercial realizat de ctre
proprietarul curent, excluzndu-se astfel fondul
comercial personal.
Opinie rezonabil O opinie referitoare la ntrebarea dac termenii
(Fairness financiari ai unei tranzacii propuse sunt
Opinion) rezonabili pentru acionarii unei ntreprinderi sau
pentru ntreprinderea implicat.
Participani de pe Toate persoanele, companiile sau alte entiti
pia (Market care sunt implicate n tranzaciile curente sau
Participants) care intenioneaz s intre ntr-o tranzacie cu
un anumit tip de activ.

277
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Participaie la o Cota deinut de o persoan fizic sau juridic


ntreprindere n capitalul social (sau echivalentul acestuia) al
unei ntreprinderi cu personalitate juridic.
Participaia poate fi exprimat numeric sau
procentual, cu referire la aciunile, prile
sociale, unitile de fond sau echivalentul
acestora emise de ntreprinderea respectiv i
aflate n proprietatea unei persoane fizice sau
juridice.
Participaie O participaie care asigur peste 50% din
majoritar drepturile de vot ntr-o ntreprindere.
(Majority Interest)
Participaie O participaie care asigur mai puin de 50% din
minoritar drepturile de vot ntr-o ntreprindere.
(Minority Interest)

Pia activ O pia pentru care se nregistreaz suficiente


tranzacii astfel nct se poate stabili o valoare
de pia pentru bunurile specifice acelei piee.

Pierdere din Expresia procentual a prejudiciului pe care o


nendeplinirea anumit parte preconizeaz s-l suporte n caz
unei obligaii c o alt parte nu i ndeplinete obligaiile.
(Loss Given
Default)

Populaie Termen utilizat n statistic i care reprezint


statistic mulimea elementelor simple sau complexe, de
aceeai natur, care au una sau mai multe
nsuiri eseniale comune, proprii elementelor,
ct i populaiei privit ca un tot unitar.

Portofoliu Un ansamblu de diverse active sau datorii


(Portofolio) deinute sau administrate de o singur entitate.
Portofoliu de Totalitatea bunurilor ipotecate/gajate n
garanii favoarea instituiei de credit.

Potenial de Este profitul previzionat n contextul evalurii


afacere (PA) PGA, pe care un OER s-ar atepta s-l obin
din exploatarea PGA. PA poate fi mai mare sau
mai mic fa de cel obinut n ultimii ani. PA
reflect influena factorilor specifici activelor

278
GLOSAR 2017

PGA, cum ar fi: localizarea, designul, nivelul de


adaptare i istoricul afacerii, toate n relaie cu
condiiile pieii.

Potenial de Capacitatea unui activ de a continua s


servicii furnizeze bunuri i servicii n conformitate cu
(Service obiectivele entitii.
Potential)

Preul bunurilor Se refer la preurile de tranzacionare sau la


comparabile preurile din ofertele de vnzare ale acestor
bunuri.

Prima de risc O rat a rentabilitii adugat la rata fr risc


(Risk Premium) pentru a reflecta riscul.
Prim de control O sum sau un procentaj prin care valoarea pro
(Control rata a unei participaii la capital care asigur
Premium) dreptul de control depete valoarea pro rata a
unei participaii fr drept de control pentru a
reflecta autoritatea de control.
Prim de risc O rat a rentabilitii adugat la rata fr risc
aferent costului pentru a reflecta riscul suplimentar al
capitalului instrumentelor de capitaluri proprii peste riscul
propriu (Equity aferent instrumentelor fr risc (o component a
Risk Premium) costului capitalului propriu sau a ratei de
actualizare aferent capitalului propriu).

Probabilitatea de Probabilitatea ca o parte s nu-i ndeplineasc


nendeplinire a obligaiile sale.
unei obligaii
(Default
Probability)
Proces de Procesul prin care se analizeaz, se aprob sau
creditare se respinge ori se administreaz o facilitate de
creditare (credit).
Profitul Este nivelul EBITDA pe care un operator de
operaional eficien rezonabil (OER) se ateapt s-l
sustenabil (POS) obin dintr-un venit sustenabil (VS) estimat pe
baza percepiei pieii referitoare la potenialul
comercial al PGA. POS trebuie s reflecte toate
costurile operaionale ale OER precum i o

279
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

alocare anual pentru rezerve de nlocuire a


echipamentelor, reparaii capitale sau redeco-
rare a imobilului.

Proprietate Proprietatea care a fcut subiectul unei vnzri


comparabil sau a unei oferte active recente i care are
caracteristici fizice, juridice i economice
similare cu cele ale proprietii subiect
(caracteristici care pot fi n mod credibil i
rezonabil ajustate pentru ca proprietatea
comparabil s reprezinte un substitut al
proprietii subiect).

Proprietate Orice tip de proprietate imobiliar desemnat


generatoare de pentru un anumit tip de afacere, n care valoarea
afaceri (Trade proprietii imobiliare reflect potenialul comer-
Related Property) cial pentru acea afacere.

Proprietate Include urmtoarele elemente corporale:


imobiliar (Real a) terenul;
Estate) b) toate elementele care sunt componente
naturale ale acestuia, cum ar fi copacii i
mineralele;
c) toate elementele care sunt adugate
terenului de oameni, cum ar fi construciile.
n plus, n mod uzual, sunt considerate ca
fcnd parte din proprietatea imobiliar toate
dotrile permanente ale cldirii, cum ar fi
instalaiile de ap, electrice, de nclzire, ca i
componentele ncorporate, cum ar fi tablourile
electrice i ascensoarele. Proprietatea
imobiliar include toate elementele situate n
subsol i deasupra solului, n conformitate cu
legislaia naional n vigoare.

Proprietate O proprietate imobiliar care se vinde rar sau


imobiliar niciodat pe pia, cu excepia cazului vnzrii
specializat ntreprinderii sau entitii din care aceasta face
(Specialised parte, din cauza caracterului ei unic provenit din
Property) natura i proiectul specializat, din configuraia,
mrimea i localizarea ei sau din alte cauze.

280
GLOSAR 2017

Randament Beneficiul generat de o investiie. n general se


(Yield) exprim ca procentaj anual din costul unei
investiii, din valoarea de pia sau din valoarea
nominal a investiiei. Termen folosit de regul
nsoit de un calificativ sau n contextul unei
fraze. Vezi i: Randament cu toate riscurile
incluse; Rat de capitalizare iniial; Rat de
capitalizare terminal; Randament la maturitate.
Randament cu Corespondentul factorului de capitalizare,
toate riscurile exprimat de obicei ca un procentaj. Vezi i:
incluse (All Risks Factor de capitalizare; Rat de capitalizare;
Yield) Rat de capitalizare terminal; Randament;
Randament la maturitate.

Randament la Rata anual a rentabilitii anticipate, aferent


maturitate (Yield unei obligaiuni, n cazul n care aceasta este
to Maturity) deinut pn la data scadenei, calculat pe
baza cursului de pia curent, valorii nominale,
ratei cuponului i duratei de timp pn la
scaden. Vezi i: Randament cu toate riscurile
incluse; Rat de capitalizare iniial; Rat de
capitalizare terminal; Randamentul investiiei.

Raport de Un raport care comunic destinatarului o


evaluare concluzie asupra valorii i elemente relevante
(Valuation asociate acesteia. Elementele care trebuie
Report) prezentate ntr-un raport de evaluare sunt
precizate n SEV 103 Raportare.

Rata de O rat a rentabilitii utilizat pentru a converti o


actualizare sum de bani viitoare sau un flux de numerar
(Discount Rate) viitor ntr-o valoare actualizat (prezent).

Rata de 1. Beneficiu reprezentat de un venit generat de


capitalizare o investiie, exprimat sub form procentual.
(Capitalisation VEZI i: Randament cu toate riscurile
Rate) incluse; Factor de capitalizare; Randament.
2. Orice rat folosit pentru a transforma venitul
n valoare (de exemplu, rata total de
capitalizare, rata de capitalizare pentru teren
etc.).

281
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Rata de Raportul dintre dividendul anual i investiia


capitalizare a iniial de capital propriu. De asemenea,
capitalului cunoscut i sub numele de rata fluxului de
propriu numerar, rata cash-on-cash sau rata fluxului de
numerar nainte de impozitul de profit.

Rata de Raportul dintre serviciul anual al datoriei i


capitalizare a valoarea creditului ipotecar. Numit i
creditului constanta ipotecii, constanta anual sau
constanta creditului.

Rata de Raportul dintre venitul aferent cldirii i


capitalizare pentru valoarea cldirii; utilizat n tehnicile reziduale
cldire prin care venitul total aferent proprietii
imobiliare se mparte n 1) venit aferent
terenului i 2) venit aferent cldirii.

Rata de Raportul dintre venitul aferent terenului i


capitalizare valoarea terenului; utilizat n tehnicile
pentru teren reziduale prin care venitul total generat de
proprietatea imobiliar se mparte n 1) venit
atribuibil terenului i 2) venit atribuibil cldirii.

Rata de Venitul net anual mprit la pre sau valoare.


capitalizare total Cunoscut i sub numele de rat total.
Rata fr risc Rata rentabilitii existent pe pia aferent
(Risk Free Rate) unei investiii fr risc.
Rata intern a Rata de actualizare la care valoarea actualizat
rentabilitii a fluxurilor de numerar viitoare generate de
(Internal Rate of investiie este egal cu costul de achiziie al
Return) acelei investiii.
Rata rentabilitii Un profit (o pierdere) i/sau modificarea valorii
(Rate of Return) realizate sau preconizate a fi generat/ de o
investiie, exprimat/ ca procentaj din valoarea
acelei investiii.
Redevena O plat fcut pentru utilizarea unui activ, n
(Royalty) special a unui activ necorporal sau a unei
resurse naturale. Vezi i: Metoda evitrii plii
redevenei.
Renta funciar Suma pltit pentru dreptul de utilizare i
ocupare a terenului n conformitate cu condiiile
de nchiriere/arendare/ concesionare a terenului.

282
GLOSAR 2017

Aceasta corespunde ctigului proprietarului


terenului i al dreptului de folosin.
Risc de credit Riscul ca o parte dintr-un contract s provoace
(Credit Risc) o pierdere financiar celeilalte pri prin
nendeplinirea unei obligaii.
Risc de pia Riscul care afecteaz o pia ntreag i nu doar
(Market Risk) pe anumii participani sau anumite active.
Riscul de pia nu poate fi diversificat. Vezi i:
Riscul ntreprinderii; Risc financiar; Risc
sistematic; Risc sistemic; Risc nesistematic.
Risc financiar Gradul de incertitudine n ce privete realizarea
(Financial Risk) veniturilor viitoare preconizate pentru ntreprin-
dere, rezultat din ndatorarea financiar a
acesteia. Vezi i: Riscul ntreprinderii; Risc de
pia; Risc sistematic.
Risc nesistematic Un risc specific unei ntreprinderi sau unui activ.
(Unsystematic Poate fi diversificat. Vezi i: Riscul ntreprinderii;
Risk) Risc financiar; Risc de pia; Risc sistematic;
Risc sistemic.
Risc sistematic Riscul care afecteaz piaa n ansamblul ei i nu
(Systematic Risk) numai o anumit companie sau un anumit activ.
Riscul sistematic nu poate fi diversificat. Vezi i:
Riscul ntreprinderii; Risc financiar; Risc de
pia; Risc sistemic; Risc nesistematic.
Risc sistemic Riscul de deteriorare al unui sistem, risc generat
(Systemic Risk) de colapsul unui element component al acelui
sistem. Vezi i: Riscul ntreprinderii; Risc
financiar; Risc de pia; Risc sistematic; Risc
nesistematic.

Riscul Gradul de incertitudine aferent realizrii


ntreprinderii profiturilor viitoare preconizate din activitatea
(Business Risk) ntreprinderii, care rezult din ali factori dect
din finanarea prin credit. Vezi i: Risc financiar;
Risc de pia; Risc sistematic.

Situaie O situaie periodic referitoare la poziia


financiar financiar a unei entiti.
(Financial
Statement)

283
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Solicitant de Persoan fizic sau juridic beneficiar de credit


credit sau care solicit credite.

Standarde de Standardele de evaluare aprobate de ctre


evaluare n ANEVAR i obligatorii pentru desfurarea
vigoare activitii de evaluare.

Standarde de Orice standarde recunoscute sau adoptate


Raportare pentru elaborarea situaiilor periodice ale
Financiar poziiei financiare a unei entiti. Sunt cunoscute
(Financial i sub denumirea de standarde de contabilitate.
Reporting Vezi i: Standarde Internaionale de Raportare
Standards) Financiar.

Standarde Standardele i interpretrile adoptate de ctre


Internaionale de Consiliul pentru Standarde Internaionale de
Raportare Contabilitate (IASB). Cuprind:
Financiar
Standardele Internaionale de Raportare
(International
Financiar,
Financial
Standardele Internaionale de Contabilitate,
Reporting
Interpretrile elaborate de Comitetul pentru
Standards)
Interpretarea Raportrii Financiare Interna-
ionale (IFRIC) sau de fostul Comitet de
Interpretare (SIC).

Stocuri Active deinute n vederea vnzrii pe parcursul


desfurrii normale a activitii, sau active n
curs de producie pentru o astfel de vnzare,
sau active sub form de materiale i alte
consumabile ce urmeaz a fi folosite n procesul
de producie sau pentru prestarea de servicii

Structura Compoziia capitalului investit ntr-o


capitalului ntreprindere; finanare mixt prin capitaluri
(Capital proprii i credit.
Structure)

Teoria evalurii Un model multifactorial pentru estimarea


prin arbitraj costului capitalului propriu, care ncorporeaz
(Arbitrage Pricing civa factori de risc sistematic.
Theory)

284
GLOSAR 2017

Teren n exces Teren care nu este necesar pentru a deservi sau


susine utilizarea existent. Cea mai bun
utilizare a terenului n exces poate s fie sau s
nu fie aceeai cu cea mai bun utilizare a
parcelei construite. Terenul n exces are
potenialul de a fi vndut separat i trebuie
evaluat ca activ individual.

Teren n surplus Teren care, la momentul evalurii, nu este


necesar susinerii utilizrii existente, dar care nu
poate fi separat de proprietate i vndut ca activ
individual. Pentru terenul n surplus nu se poate
determina cea mai bun utilizare individual i
poate sau nu poate s contribuie la valoarea
parcelei amenajate.

Teren viran Teren pe care nu au fost fcute amenajri.


Terenul n starea sa natural nainte de nivelare,
de construire, de parcelare sau de instalare a
utilitilor.

Tip al valorii O precizare a ipotezelor fundamentale de


(Basis of Value) estimare a unei valori.

Unitate de cont Definiia din IFRS (IFRS 13):


(Unit of Account) Nivelul la care este agregat() sau
dezagregat() un activ sau o datorie n cadrul
unui IFRS n scopul recunoaterii.
Explicaia definiiei IFRS se gsete n SEV
300, Evaluri pentru raportarea financiar

Utilitate (Utility) O expresie a gradului de satisfacie derivat din


folosina unui activ.

Utilizator Clientul sau orice alt persoan fizic sau


desemnat juridic creia i se acord de ctre evaluator, n
scris, dreptul de a utiliza, n anumite condiii,
raportul de evaluare. De exemplu, n cazul unui
raport de evaluare angajat i pltit de ctre un
client pentru a fi utilizat n legtur cu
contractarea unui mprumut de la o banc,
banca respectiv poate fi un utilizator desemnat
al raportului.

285
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Valoare Valoarea unei pli viitoare sau a unei serii de


actualizat pli viitoare actualizate la data curent (sau la
(Present Value) momentul zero) cu o rat de actualizare
adecvat. Vezi i: Valoare actualizat net.

Valoare Valoarea specificat, la o anumit dat, a


actualizat net intrrilor de fluxuri de numerar minus ieirile de
(Net Present fluxuri de numerar (inclusiv costul investiiei),
Value) calculate prin utilizarea unei rate de actualizare
adecvate. Vezi i: Valoare actualizat.

Valoare contabil Vezi: Valoare contabil (Carrying Amount).


(Book Value)

Valoare contabil Valoarea la care un activ este recunoscut n


(Carrying situaiile financiare ale unei entiti dup ce se
Amount) deduc deprecierea (amortizarea) cumulat i
pierderile cumulate din depreciere.

Valoare de Valoarea unui activ pentru proprietarul acestuia


investiie sau pentru un proprietar potenial, pentru o
(Investment anumit investiie sau n scopuri de exploatare.
Value)
Valoare de pia Suma estimat pentru care un activ sau o
(Market Value) datorie ar putea fi schimbat() la data evalurii,
ntre un cumprtor hotrt i un vnztor
hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un
marketing adecvat i n care prile au acionat
fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr
constrngere.
NOT: Prevederile aferente sintagmei valoare de pia
din prezentele standarde se aplic i sintagmei valoare de
circulaie aa cum este aceasta definit n Codul civil.

Valoare de Valoarea unui activ care a ajuns la finalul duratei


recuperare sale de via economic pentru scopul pentru
(Salvage Value) care a fost fcut. Totui, activul poate avea
valoare pentru o alt utilizare sau pentru
reciclare. Vezi i: Valoare rezidual.

286
GLOSAR 2017

Valoare echitabil Preul estimat pentru transferul unui activ sau a


(Echitable Value) unei datorii ntre pri identificate, aflate n
cunotin de cauz i hotrte, pre care
reflect interesele acelor pri.
NOT: Aceast definiie nlocuiete definiia valorii juste
din SEV 100 Cadrul general.

Valoare just n IFRS 13 Valoarea just este preul care ar fi


(Fair Value) ncasat pentru vnzarea unui activ sau pltit
pentru transferul unei datorii ntr-o tranzacie
reglementat ntre participanii de pe pia, la
data evalurii."
NOT: Definiia valorii juste din SEV 100 Cadrul general
este nlocuit cu definiia valorii echitabile din SEV 104
Tipuri ale valorii.

Valoare la risc Pierderea maxim preconizat s se produc


(Value at Risk) ntr-o anumit perioad de timp ca rezultat al
modificrilor unor parametri identificai ai
riscului, cu un nivel precizat de ncredere, bazat
pe analize statistice ale tendinelor i volatilitii
preului istoric. Vezi i: Riscul ntreprinderii; Risc
financiar; Risc de pia; Risc sistematic; Risc
sistemic; Risc nesistematic.

Valoare net 1. Referitor la o ntreprindere: diferena dintre


contabil (Net activele totale (dup deducerea amortizrii i
Book Value) deprecierii) i datoriile totale, aa cum sunt
acestea nregistrate n bilanul contabil.
2. Referitor la un anumit activ: costul capitalizat
minus amortizarea cumulat aa cum apare
n registrele contabile al ntreprinderii. Vezi
i: Valoarea contabil.

Valoare rezidual 1. Valoarea anticipat a unui activ la sfritul


(Residual Value) duratei de via util a acestuia. Vezi i:
Valoarea de recuperare.
2. Definiia din IFRS (IAS 16): Valoarea
estimat pe care ar obine-o n prezent o
entitate din cedarea unui activ, dup
deducerea costurilor asociate cedrii, dac
activul ar avea deja vechimea i starea
prevzute la sfritul duratei sale de via
util".
Explicarea definiiei IFRS se gsete n SEV
300, Evaluri pentru raportarea financiar.

287
Standardele de evaluare a bunurilor 2017

Valoare special O sum care reflect caracteristicile particulare


(Special Value) ale unui activ, care au valoare numai pentru un
cumprtor special.

Valoare terminal Valoarea de la sfritul unei perioade de


(Terminal Value) previziune explicit a tuturor fluxurilor de
numerar previzionate rmase.

Valoarea Valoarea unei ntreprinderi pentru toi


capitalului proprietarii si.
propriu
(Equity Value)

Valoarea de Definiia IFRS din IAS 36: Valoarea actualizat


utilizare a fluxurilor de numerar viitoare preconizate s
(Value in Use) se obin de la un activ sau de la o unitate
generatoare de numerar".

Valoarea Rezultatul evalurii pentru impozitare, realizat


impozabil n conformitate cu prevederile GEV 500,
respectiv valoarea cldirii nerezideniale la care
se aplic cota de impozit.

Valoarea Valoarea total a capitalurilor proprii ale unei


ntreprinderii ntreprinderi plus valoarea creditelor sale sau a
(Business Value) datoriilor purttoare de dobnzi, minus orice
numerar sau echivalente de numerar disponibile
pentru a plti acele datorii. Vezi i: Capital
investit.

Valoarea Un element suplimentar al valorii creat prin


sinergiei combinarea a dou sau mai multor drepturi, n
(Synergistic urma creia valoarea dreptului rezultat este mai
Value) mare dect suma drepturilor iniiale.

Vnzare i Tranzacii concomitente prin care cumprtorul


leaseback (Sale devine locator, iar vnztorul devine locatar.
and Leaseback) Vezi i: Chiria; Locator.

Vrsta Numrul de ani care au trecut de la finalizarea


cronologic construirii/data fabricaiei bunului.
(vechimea)

288
GLOSAR 2017

Vrsta efectiv Vrsta estimat a unui bun n comparaie cu un


bun nou, de acelai tip. Este indicat de starea
n care se afl bunul. Starea bunului este
determinat de numrul i calitatea reparaiilor
curente sau capitale, de regimul de utilizare. Ca
urmare, vrsta efectiv poate s fie mai mic,
egal sau mai mare dect vrsta cronologic.

Venit sustenabil Este venitul pe care OER se ateapt s-l obin


(VS) n ipoteza c PGA este corespunztor echipat,
reparat, ntreinut i amenajat, din pers-
pectiva participanilor de pe pia referitoare la
potenialul comercial al PGA.

Verificarea Aciunea sau procesul de analiz i raportare a


evalurii unei evaluri, solicitat de o alt parte, care
(Valuation poate sau nu s-i cear verificatorului s-i
Review) prezinte concluzia proprie asupra valorii.
Conform SEV 400, verificarea evalurii
reprezint procesul de elaborare a unei opinii
privind modul de ntocmire a acesteia, precum
i comunicarea acestei opinii, proces care se
materializeaz printr-un raport scris.

Zonare Condiiile permisive i restrictive care decurg din


legislaia privind utilizarea terenurilor i
construciilor n funcie de ncadrarea ntr-o
anumit zon geografic.

289
Abrevieri

AEVMP Autoritatea European pentru Valori Mobiliare i Piee

AFIA Administrarea fondurilor de investiii alternative

ANCPI Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar

ANEVAR Asociaia Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romnia

BIF Baza de Informaii Fiscale

BIG Baza Imobiliar de Garanii

CE Comisia European

CMBU Cea mai bun utilizare

CPE Certificat de performan energetic

CUT Coeficient de utilizare a terenului

DCF Fluxuri de numerar actualizate

EBIT Profit nainte de dobnzi i impozit pe profit

EBITDA Profit nainte de dobnzi, amortizare i impozit pe profit

EVA Standarde Europene de Aplicaii n Evaluare

EVS Standarde Europene de Evaluare

FIA Fonduri de Investiii Alternative

GEV Ghid de evaluare

IAS Standard Internaional de Contabilitate

IASB Consiliul Internaional pentru Standarde de Contabilitate

291
IFRIC Comitetul pentru Interpretarea Raportrii Financiare
Internaionale

IFRS Standardele Internaionale de Raportare Financiar

IVS International Valuation Standard

IVSB International Valuation Standard Board

IVSC International Valuation Standard Council

MCBA Legea cadru a corporaiilor

MEI Maini, echipamente, instalaii

OCDE Organizaia pentru Cooperare i Dezvoltare Economic

OCPI Oficiul de Cadastru i Publicitate Imobiliar

OER Operator de eficien rezonabil

OTC Piaa over the counter

PA Potenial de afacere

PGA Proprietate generatoare de afaceri

POS Profitul operaional sustenabil

POT Procentaj de ocupare a terenului

SEV Standard de evaluare

SIC Comitet de Interpretare

TEGoVA The European Group of Valuers Associations

TVA Taxa pe valoare adugat

UE Uniunea European

VS Venit sustenabil

292