Tema 9 Definitivo.2015 PDF

Derechos personales (I).
TEMA 9.- DERECHOS PERSONALES (I). CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO. SUBARRIENDO. APARCERA. TRASPASO
DE LOCAL DE NEGOCIO. ARRENDAMIENTO FINANCIERO
1.- DERECHOS PERSONALES (I).
1.1.- Introduccin: Derecho objetivo y derecho subjetivo.

1.2.- Derechos reales y derechos personales.
2. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
2.1. Rgimen jurdico en derecho espaol comn.

2.2. Concepto.
2.3. Naturaleza.
2.4. Constitucin.
2.4.1. Elementos personales.
2.4.2. Elementos reales.
2.4.3. Elementos formales.
2.4.4. Contenido.
2.4.5. Extincin.
2.5. El rgimen de la LAU.
2.5.1. Constitucin.
2.5.1.1. Elementos personales.
2.5.1.2. Elementos reales.
2.5.1.3. Elementos formales.
2.5.1.4. Especial consideracin de las normas especiales
sobre su inscripcin en el Registro de la Propiedad.
2.5.1.5. Duracin.
2.5.2. Contenido.
2.5.3. Extincin.
2.6. El rgimen de la LAR.
2.6.1. Introduccin.
2.6.2. mbito de aplicacin.
2.6.5. Contenido.
2.6.6. Extincin.
2.6.7. Duracin y prrroga.
2.6.8. Sucesin del contrato y derecho de retracto.
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3. EL SUBARRIENDO.
3.1. Concepto.
3.2. Rgimen del subarriendo en el Cdigo Civil (artculos 1.550, 1.551
y 1.552).
3.3. Rgimen del subarriendo en la LAU de 1994.
3.4. Rgimen de la cesin en el Cdigo Civil.
3.5. Rgimen de la cesin en la LAU de 1994.
3.6. Rgimen del subarriendo y cesin en la nueva LAR de 2003.
4. APARCERA.
5. TRASPASO DE LOCAL DE NEGOCIO.
6. ARRENDAMIENTO FINANCIERO.
6.1. Origen y rgimen jurdico.

6.2. Concepto.
6.3. Elementos personales.
6.4. Elementos reales.
6.5. Contenido y naturaleza.
6.6. Inscribibilidad.
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TEMA 9.- DERECHOS PERSONALES (I). CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO. SUBARRIENDO. APARCERA. TRASPASO
DE LOCAL DE NEGOCIO. ARRENDAMIENTO FINANCIERO.
1.- DERECHOS PERSONALES (I).
1.1.- INTRODUCCIN: DERECHO OBJETIVO Y DERECHO SUBJETIVO.
Del trmino derecho existen dos acepciones bsicas:
- Derecho objetivo u ordenamiento jurdico: conjunto de normas jurdicas

e instituciones que las hacen valer, entendindose por norma jurdica el
mandato relativo a la conducta social del individuo cuya observancia se impone
a todos los miembros de un grupo social y que es mantenido (es decir, su
cumplimiento garantizado) aunque no necesariamente dictado por la unidad
poltica con la finalidad de organizar la vida en sociedad, garantizar la paz de la
comunidad y evitar la colisin de conductas individuales.
- Derecho subjetivo: situacin de poder reconocida y garantizada a una

persona concreta por ese conjunto de normas, (es decir por el derecho
objetivo), en cuyo breve anlisis nos centraremos puntualizando algunas
cuestiones:
- la situacin de poder en que el derecho subjetivo consiste se concreta

o tiene como contenido un conjunto de posibilidades de actuacin
especfica llamadas facultades;
- dichas facultades aparecen unificadas respecto de un objetivo

determinado por parte del ordenamiento jurdico (derecho objetivo) que
regula y protege el derecho subjetivo en cuanto cauce idneo para la
realizacin de una funcin social merecedora de la tutela jurdica; en
efecto el ordenamiento jurdico concede y protege derechos slo en la
medida en que dichos derechos sirven para la realizacin de fines
econmicos y sociales dignos y relevantes y en esa misma medida
delimita su contenido pues la atribucin y extensin del derecho
subjetivo ha de estar justificada ya que de alguna forma supone una
limitacin del mbito de libertad de otras personas;
- esta ltima idea es fundamental y me gustara insistir en ella: la

atribucin de un poder o derecho subjetivo a una persona supone una
limitacin del mbito de libertad de otra u otras personas que se ven
obligadas a respetar esa situacin de poder y se encuentran por tanto en
una situacin de deber jurdico;
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- desde este punto de vista hemos de sealar que el derecho subjetivo

es slo una parte de lo que se conoce como relacin jurdica: nexo que
liga a personas o sujetos de derecho situadas en una posicin de poder
y deber correlativo;
- as el derecho subjetivo, en cuanto elemento integrante de la relacin

jurdica, slo puede concebirse como la vinculacin de dos sujetos de
derecho: se llama sujeto activo al titular del derecho o poder y sujeto
pasivo al que se encuentra en la situacin de deber jurdico correlativo.
- el contenido de los derechos subjetivos y de los deberes jurdicos

correlativos a los mismos puede ser muy diverso y ello sirve como
criterio de clasificacin de los derechos tal y como vamos a ver en el
siguiente punto.
1.2.- DERECHOS REALES Y DERECHOS PERSONALES.
Dentro de la categora de los derechos subjetivos existe una clasificacin

fundamental que distingue entre derechos reales de una parte, y derechos
personales de otra, llamados tambin derechos de crdito u obligacin y cuyas
notas diferenciadoras podemos resumir as:
Derechos Reales Derechos Personales

Objeto Cosa corporal especfica y Acto, conducta o prestacin del
determinada. deudor (sujeto pasivo) que
(Ejemplo: derecho de propiedad puede consistir en dar, hacer o
sobre un inmueble; su objeto es no hacer alguna cosa.
el inmueble mismo). (Ejemplo: en un contrato de
Existen tambin derechos sobre obra el dueo o comitente tiene
bienes inmateriales dotados de derecho a exigir que el
eficacia erga omnes, absoluta, contratista ejecute una obra
y por tanto muy prximos los determinada, de suerte que el
derechos reales. objeto de su derecho es la
(Ejemplo: derechos de ejecucin de la obra por el
propiedad intelectual e contratista).
industrial)
Contenido o Conducta que el titular puede Implica un poder o facultad
facultades desarrollar directamente contra la persona del deudor
respecto de la cosa u objeto, para exigirle el cumplimiento de
sin necesidad de la intervencin la prestacin debida (dar, hacer
de ninguna otra persona. o no hacer alguna cosa).

(Ejemplo: en el derecho de (Ejemplo: en el caso del
propiedad el propietario puede comitente, para obtener la
por s mismo usar el inmueble satisfaccin de su inters que
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viviendo en l por ejemplo, sera recibir la obra encargada,
obtener sus frutos arrendndolo necesita la colaboracin o
a un tercero etc.). conducta activa del contratista
que es quien debe ejecutar la
obra).
Eficacia Tiene eficacia absoluta o erga Tiene eficacia relativa, ya que el
omnes, ya que el titular puede titular slo puede hacer valer su
hacer valer su derecho frente a derecho frente al deudor.
todos, en el sentido de que Es un derecho de colaboracin,
puede excluir la actuacin o ya que el titular, para obtener la
perturbacin de cualquier satisfaccin de su inters,
persona en su mbito de poder. necesita que el deudor cumpla
Por eso tambin se llaman la prestacin (En el ejemplo que
derechos de exclusin. estamos analizando el
(As el propietario puede comitente slo puede exigir la
expulsar a cualquier persona ejecucin de la obra al
que le moleste en el uso o contratista que se ha obligado a
disfrute de su inmueble sin ello como deudor).
derecho para ello).
Tratndose de derechos reales
sobre inmuebles, la eficacia
erga omnes slo se adquiere
por la inscripcin en el Registro
de la Propiedad.
Sujeto Algunos autores tradicionales El derecho de crdito se ha
pasivo conceban el derecho real como concebido siempre como una
una relacin directa e inmediata relacin entre dos sujetos de
del sujeto activo o titular sobre derecho determinados: el sujeto
el objeto de su derecho, que no activo o titular del derecho y el
comportaba relacin o deudor, que es un sujeto pasivo
vinculacin alguna con otros individualmente determinado al
sujetos. que incumbe un deber concreto,
Ello es criticado modernamente; que es cumplir la prestacin
recordemos que antes hemos debida.
dicho que todo derecho (En el ejemplo anterior el
subjetivo slo puede concebirse deudor o sujeto pasivo sera el
como relacin entre personas, contratista y la prestacin
pues las cosas por s solas no debida la ejecucin de la obra).
pueden pretender ni obedecer,
por lo que todas las facultades
que se tengan sobre ellas han
de traducirse en vnculos o
relaciones jurdicas respecto de
otras personas.
As el titular del derecho real, lo
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que hace es exigir de otras
personas el cumplimiento de un
deber: respetar y no lesionar su
mbito de poder.
Por eso en el derecho real
existe un sujeto pasivo colectivo
e indeterminado (todos los
miembros del grupo social
distintos del titular -en nuestro
ejemplo el titular sera el
propietario del inmueble-), al
que incumbe un deber general
de respeto y abstencin (as en
nuestro ejemplo todos deben
respetar el uso y disfrute que el
propietario hace de su inmueble
y no molestarle o perturbarle en
l).
Forma de Adems del ttulo (p.e: contrato) Basta el ttulo (p.e: contrato),
constitucin necesitan un acto ostensible de como regla general.
por negocio transmisin de la posesin, que No pueden adquirirse por
inter vivos y suele llamarse modo de adquirir usucapin. Slo son
otras (p.e: entrega material de la susceptibles de prescripcin
formas de cosa, otorgamiento de escritura extintiva, esto es de extinguirse
adquisicin pblica). por su falta de ejercicio durante
Los que comportan posesin, un plazo de tiempo legalmente
pueden adquirirse por determinado.
usucapin o prescripcin
adquisitiva, que es un modo de
adquisicin basado en la
posesin mantenida durante un
periodo de tiempo legalmente
determinado.
Duracin y Como regla general, tienen Siempre tienen duracin
extincin duracin perpetua y su ejercicio transitoria y su ejercicio o
(es decir, la realizacin de las cumplimiento total lo extingue,
facultades que componen el porque cumplida la prestacin
derecho) no extingue el por el deudor, desaparece la
derecho real. (No obstante finalidad del derecho.
existen derechos reales de (Ejemplo: ejecutada y entregada
duracin limitada como el la obra por el contratista se
usufructo y otros que se extingue el derecho del
extinguen por su ejercicio, los comitente).
de garanta).
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(Ejemplo: el uso del inmueble
no extingue el derecho del
propietario que puede seguir
usndolo en el futuro).
Proteccin Como regla general, todos los Como regla general, los
registral que tengan por objeto bienes derechos personales no son
inmuebles son inscribibles (art. inscribibles (art. 9 RH), pero
2 LH y 7 RH). existen excepciones: el
arrendamiento de bienes
inmuebles (art. 2.5 LH) y el
derecho de opcin (art. 14 RH),
cuya naturaleza real o personal
es muy discutida.
Ejemplos Propiedad. Derecho a obtener la ejecucin
de una obra derivado de un
contrato de obra.
2. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Aunque el Cdigo Civil (CC) habla de tres categoras de arrendamiento

(de cosas, de obras y de servicios; art. 1.542, 1.543 y 1.544) en este tema
hemos de centrarnos en el arrendamiento propiamente dicho, que es el
arrendamiento de cosas, o simplemente arrendamiento.
2.1. RGIMEN JURDICO EN DERECHO ESPAOL COMN.
Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 29/1994 de 29 de noviembre,

que se aplica a la mayora de los arrendamientos de fincas urbanas. Modificada por
la Ley 4/2013 de 4 de junio, de medidas de flexibilizacin y fomento del mercado del
alquiler de viviendas.
Ley de Arrendamientos Rsticos (LAR) 49/2003 de 26 de noviembre,

que se aplica a la mayora de arrendamientos de fincas rsticas. Modificada
por la Ley Arrendamientos Rsticos (LAR) 26/2005, de 30 de noviembre.
Los artculos 1.543 y 1.545 a 1.582 del CC, que solamente se aplican a
los arrendamientos de bienes muebles, derechos, semovientes, solares, minas
y naves y los de aquellas fincas rsticas y urbanas especficamente excluidos
de las leyes especiales; adems las normas del cdigo civil son aplicables
supletoriamente a las leyes especiales en relacin con los contratos sometidos
a las mismas.
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2.2. CONCEPTO.
Se trata de un contrato consensual (que se perfecciona por el mero

consentimiento), bilateral (porque las obligaciones de arrendador y arrendatario
son recprocas), oneroso (existe un cambio entre el goce de una cosa y la
renta), conmutativo (la ventaja patrimonial es cierta para cada uno de los
contratantes) y necesariamente temporal (1.543 del CC), por el cual el
arrendador se obliga a dar al arrendatario el goce o uso de una cosa por tiempo
determinado y precio cierto.
Despus desarrollaremos su contenido, es decir, los derechos y

obligaciones que engendra para cada una de las partes; pero destacaremos
aqu el derecho fundamental que nace para cada una: para el arrendador, el
derecho de cobrar el canon o renta, (precio); para el arrendatario, el derecho de
usar la cosa ajena por tiempo determinado.
2.3. NATURALEZA.
Se ha discutido la naturaleza del arrendamiento desde el punto de vista

del derecho del arrendatario, y no se trata de una discusin banal, pues la
posicin que se adopte puede tener importantes repercusiones en su rgimen
jurdico, por ejemplo, en materia de capacidad o proteccin registral.
La discusin se ha centrado en torno a si se trata de un derecho real o

de un derecho personal cuyas lneas distintivas ya hemos analizado.
Tradicionalmente se ha considerado un derecho personal, porque:
1. El arrendatario no tiene poder directo sobre la cosa, sino que necesita

la colaboracin del arrendador, que es el que ha de mantenerle en el
goce pacfico de la cosa durante toda la duracin del arrendamiento.
2. Porque el derecho del arrendatario no tiene eficacia erga omnes

(frente a todos) sino slo frente al arrendador en principio; as en el
derecho romano el comprador de una finca arrendada no estaba
obligado a respetar el arrendamiento concertado por el vendedor y poda
expulsar al colono (arrendatario), salvo que en el contrato de compra
hubiera asumido expresamente la obligacin de respetarlo.
Dentro del derecho espaol actual la doctrina tradicional ha partido de

una serie de reglas del CC y la LH (art. 2.5 de LH y 1.549 y 1.571 del CC) de
las que resulta que los arrendamientos de los bienes inmuebles son inscribibles
y que si se hallan inscritos tienen eficacia erga omnes y han de ser respetados
por todos, particularmente obligan al comprador de la finca arrendada a
respetar el arrendamiento vigente e inscrito al tiempo de la compra, mientras
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que los arrendamientos no inscritos se ajustan a las reglas tradicionales del

derecho romano antes expuestas. Por todo ello distinguen entre arrendamiento
inscrito y no inscrito, atribuyendo al primero la cualidad de derecho real, y al
segundo la de derecho personal.
Esto es criticado por la doctrina moderna, que seala que la inscripcin

no puede tener la virtud prodigiosa de cambiar la naturaleza de los derechos, y
por ello entienden que el arrendamiento, al menos en el marco del CC, es un
mero derecho personal, puesto que la relacin directa e inmediata de la
persona sobre la cosa que caracteriza el derecho real no aparece en el
arrendamiento; en el arrendamiento, est o no inscrito, siempre es el
arrendador el que ha de mantener del arrendatario en la posesin pacfica de la
cosa. No obstante reconocen que la inscripcin del arrendamiento en el
Registro de la Propiedad determina que produzca un cierto efecto real, en el
sentido de ser oponible erga omnes.
Existen autores, no obstante que sealan que en el marco de las leyes

arrendaticias especiales, el arrendamiento se va aproximando cada vez ms a
un derecho real.
Esta discusin pone de relieve que existen derechos que no encajan

perfectamente en la categora de derecho real o de derecho personal, tal y
como se han concebido tradicionalmente.
2.4. CONSTITUCIN.
Trataremos de la capacidad y legitimacin necesaria para celebrar el

contrato de arrendamiento, para lo cual tenemos que fijar unas ideas previas, a
modo de introduccin.
Capacidad y legitimacin son cualidades necesarias para celebrar un

contrato o acto jurdico. La legitimacin deriva de una relacin concreta entre el
sujeto que acta y el objeto a que su acto afecta. La capacidad, sin embargo,
es una cualidad del sujeto en s slo considerado, relacionada con sus
facultades intelectuales y volitivas.
Legitimacin para ser arrendador de una cosa corresponde a todas las

personas que tengan la posesin transmisible de esa cosa (art. 1554 CC), y por
lo tanto no slo al propietario, sino tambin, por ejemplo, al usufructuario (si
bien el arrendamiento se extingue cuando finaliza el usufructo, art. 480 del CC).
La legitimacin para ser arrendatario corresponde a cualquiera que no tenga
por otro ttulo el goce o uso de la cosa arrendada; podrn ser arrendatarios
tanto los que no ostenten ningn derecho sobre la cosa arrendada como
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tambin los que ostenten un derecho que no comprenda la facultad de uso (por
ejemplo en el caso de una cosa usufructuada no hay obstculo para que el
usufructuario-arrendador arriende la cosa al nudo propietario-arrendatario).
Por lo que se refiere a la capacidad, es fundamental distinguir dos

categoras de actos o contratos: de una parte los llamados de mera
administracin, entre los que se puede incluir los que engendran un mero
derecho personal, y de otra parte, los actos de disposicin, enajenacin o
gravamen, entre los que se incluyen, los que implican la transmisin o
constitucin de un derecho real.
En relacin con los actos o contratos que afectan a bienes inmuebles,

podemos ofrecer la siguiente tabla esquemtica:
Actos de Actos de Disposicin

Administracin
Mayores de edad no Los pueden celebrar Los pueden celebrar
incapacitados. por s solos (art. 1263 por s solos (art. 1263
CC). CC).
Menores Los pueden celebrar Necesitan la
emancipados. por s solos (art. 1263 intervencin de sus
CC). padres o del curador
(art. 323 CC).
Menores no Los representantes Los representantes
emancipados y legales (repito, padres, necesitan autorizacin
ausentes. tutor o representante del judicial (arts.166 y 271
(Han de realizar los ausente) los pueden del CC).
actos en su nombre sus celebrar por s solos, en
representantes legales, nombre de sus
esto es, los padres representados (art. 166,
titulares de la patria 271 CC).
potestad o el tutor si se
trata de menores no
emancipados, o el
representante del
ausente judicialmente
nombrado).
Incapacitados, o Hay que estar siempre a lo que disponga la
personas con la sentencia de incapacitacin (art. 760 de la Ley de
capacidad modificada. Enjuiciamiento Civil de 2000) y si sta no prev otra
cosa se aplican, en caso de tutela, las normas
mencionadas sobre Menores no emancipados, y
en caso de curatela, las de Menores
emancipados.
Representantes Basta un poder Es necesario un poder
voluntarios o general para administrar especial para el acto
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Actos de Actos de Disposicin

Administracin
apoderados (esta regla (art. 1713 CC). dispositivo concreto de
no es de capacidad sino que se trate (art. 1713
de legitimacin). CC).
La capacidad para celebrar contrato de arrendamiento en calidad de

arrendatario es siempre la necesaria para realizar actos de administracin
segn las reglas vistas.
La capacidad para celebrar este contrato en calidad de arrendador es

tambin la necesaria para realizar actos de administracin, pues el
arrendamiento genera a favor del arrendatario un derecho personal, segn
hemos visto antes en el apartado de naturaleza jurdica y ha de considerarse
por tanto un acto de administracin y no de disposicin, segn entiende la
mayora de la doctrina.
El CC slo dedica una norma a esta materia de capacidad para ser

arrendador, que es el artculo 1.548 del que resulta que, para dar cosas en
arrendamiento por plazo superior a seis aos, los representantes legales
necesitan autorizacin judicial y los representantes voluntarios necesitan poder
especial. Por lo tanto, en este aspecto se asimila el arrendamiento por plazo
superior a seis aos, a los actos de disposicin.
2.4.2. Elementos reales.
A) Cosa.
En principio pueden ser objeto de arrendamiento todas las cosas, salvo

las que se consuman por el uso (art. 1.545 CC) y excepto que estas ltimas se
cedan para un uso que no las consuma.
Tngase en cuenta que el objeto directo del derecho del arrendatario, en

cuanto derecho personal, no es la cosa en s, sino el goce o uso de la misma
que ha de proporcionarle el arrendador (art. 1543 CC), que podr referirse a
toda la cosa o slo a alguna parte o a alguna utilidad (por ejemplo
arrendamiento de una finca para cazar) y que conforme a las reglas generales
(arts.1.271,1.272 y 1.273 CC) habr de ser posible, lcito y determinado (as por
ejemplo se considera nulo el arrendamiento de una cosa para destinarla a un
uso ilcito o prohibido)
B) Precio.
El precio ha de ser cierto (art. 1.543 CC) y no tiene por qu consistir

necesariamente en dinero, tambin puede pagarse en frutos. Pero si consiste
en un tanto por ciento de los frutos que se obtengan de la cosa cedida, el
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contrato no es de arrendamiento, sino de aparcera. El contrato de aparcera lo

analizaremos en otro epgrafe del tema.
El contrato de arrendamiento se puede celebrar en cualquier forma. No

obstante, el artculo 1.280.2 CC seala que debern constar en documento
pblico los arrendamientos de bienes inmuebles por seis o ms aos, siempre
que deban perjudicar a tercero. No es un requisito de forma esencial (es decir,
para la existencia del arrendamiento) sino un requisito de forma de valer (para
que el arrendamiento produzca ciertos efectos especiales; p.e: posibilidad de
inscribirse en el registro de la propiedad, conforme al artculo 3 LH).
En este sentido hemos de comentar que si bien con anterioridad slo

podan inscribirse en el registro los arrendamientos de bienes inmuebles por
seis o ms aos, a que se refiere el artculo 1.280.2 CC, en la actualidad, tras
la modificacin incorporada por la LAU de 1994, el artculo 2.5 LH permite la
inscripcin de todos los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles. Por
lo tanto, para acceder al registro de la propiedad debern constar en
documento pblico no slo los arrendamientos de bienes inmuebles de plazo
superior a seis aos (1.280.2 CC), sino todos los de bienes inmuebles (2.5 y 3
LH). Adems, para que el arrendamiento pueda perjudicar a terceros, es decir,
para que produzca efectos frente a todos, segn vimos antes al tratar sobre su
naturaleza jurdica, es necesario que conste inscrito en el Registro de la
Propiedad (1.549 y 1.571 CC), no bastando para ello el documento pblico.
2.4.4. Contenido.
Vamos a hacer aqu una exposicin sistemtica y resumida de las

obligaciones del arrendador y del arrendatario, conforme al rgimen del CC
(artculos 1.554 a 1.582).
Obligaciones del arrendador:
1. Entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato (1554.1 CC).
2. Conservar la cosa en estado de servir para el uso que se destina,

haciendo en ella las reparaciones necesarias, lo cual constituye no slo
una obligacin sino tambin un derecho que el arrendador puede hacer
efectivo incluso contra la voluntad del arrendatario cuando se trate de
reparaciones urgentes (1.554.2, 1.580 y 1.558 CC).
3. Mantener al arrendatario en el goce pacfico del arrendamiento por

todo el tiempo del contrato, sin variar la forma de la cosa arrendada y
respondiendo (teniendo la obligacin de indemnizar al arrendatario)
tanto del saneamiento por vicios ocultos como por las perturbaciones
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que sufra el arrendatario por parte de un tercero que pretenda ostentar

un derecho sobre la cosa; no responde el arrendador de las
perturbaciones de hecho pero el arrendatario tiene accin directa contra
el perturbador (1.554.3, 1.557, 1.560 y 1.553 CC).
4. Pagar, salvo pacto en contrario, las cargas y tributos que graven la

propiedad de la cosa arrendada y rembolsar al arrendatario los gastos
necesarios que haya hecho (1.573 y 487 CC).
Obligaciones del arrendatario
1. Pagar el precio del arrendamiento en el tiempo y lugar convenidos

(1.555.1 y 1.574 CC). Tiene derecho a rebaja de la renta en los
supuestos especiales de los artculos 1.575 y 1.576 CC.
2. Usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia,

destinndola al uso pactado y en defecto de pacto al que se infiera de la
naturaleza de la cosa arrendada segn la costumbre de la tierra (1.555.2
CC).
3. Conservar la cosa arrendada respondiendo de su prdida o deterioro

si se produce por culpa del arrendatario (lo cual se presume) o de las
personas de su casa (1.561, 1.562, 1.563 y 1.564 CC).
4. Poner en conocimiento del arrendador todo dao que un tercero haya

realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada, y la necesidad
de hacer reparaciones (1.559 CC).
5. Pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato, salvo pacto
en contrario (1.555.3 CC).
El incumplimiento de sus obligaciones por una de las partes permite a la

otra pedir la rescisin del contrato y la indemnizacin de daos y perjuicios, o
slo esto ltimo, dejando el contrato subsistente (1.556 CC).
2.4.5. Extincin.
El CC regula las siguientes causas de extincin:
1. Vencimiento del plazo pactado, y en defecto de pacto el que

determinan para las fincas rsticas el artculo 1.577 CC y para las
urbanas los artculos 1.581 y 1.582 CC (1.565 CC).
Por excepcin el arrendamiento no se extingue si despus de vencido el
plazo el arrendatario permanece disfrutando de la cosa arrendada
durante 15 das con aquiescencia del arrendador y sin que este le haya
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hecho requerimiento alguno. En estos casos hay tcita reconduccin por

los plazos legales de los artculos 1.577 y 1.581 CC (1.566 CC).
2. Prdida de la cosa objeto del contrato. Si sta se produce por culpa

de alguna de las partes contratantes, sta deber indemnizar a la otra
(1.568, 1.182 y 1.183 CC).
3. Por resolucin del contrato promovida por una de las partes en caso
de que la otra inculpa sus obligaciones (1.568, 1.124 y 1.556 CC).
Nota: El artculo 1.569 CC seala la facultad del arrendador de
desahuciar al arrendatario en caso de vencimiento del plazo del
contrato, incumplimiento de las condiciones pactadas, falta de pago del
precio o uso de la cosa arrendada que la hagan desmerecer o que sea
contrario a lo que ordena el 1.555.2. El desahucio es una facultad
resolutoria especial que en la actualidad se sustancia por los trmites del
juicio verbal, al menos, cuando se funda en la falta de pago de la renta o
en la expiracin del plazo del contrato (250.1.1 de la LEC de 7 de enero
de 2000).
4. Por la venta de la finca arrendada, salvo que el comprador haya

asumido la obligacin de respetar el arrendamiento o ste figure inscrito
en el Registro de la Propiedad al tiempo de la venta (1.571 y 1.572 CC).
Aunque el CC no lo dice expresamente, el arrendamiento se extinguir
no slo en caso de venta de la finca arrendada, sino tambin cuando por
cualquier otra causa se extinga el derecho del arrendador (p.e: en el
supuesto de usufructo).
No se extingue el arrendamiento por muerte del arrendador ni del
arrendatario, pasando la relacin jurdica a los herederos de ambas
partes (1.112 y 1.257 CC).
5. Por mutuo disenso, por confusin y por novacin conforme a las

reglas generales.
2.5. EL RGIMEN DE LA LAU.
La regulacin que hace el CC del contrato de arrendamiento de fincas

rsticas y urbanas gira en torno al principio fundamental de autonoma de la
voluntad propio de la ideologa liberal imperante en el siglo XIX, cuando se
promulg el cdigo. De tal suerte que la duracin y la renta pueden ser
libremente pactadas por las partes.
A principios del siglo XX surge el problema de la escasez de la vivienda,

derivado del xodo masivo del campo a la ciudad, de suerte que surgi una
legislacin especial de marcado carcter social, que culmin con el Texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964,
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cuyas notas ms caractersticas, tanto para los arrendamientos de vivienda como

para los de local de negocio son:
1. El control de las rentas.

2. La concesin al arrendatario de un derecho de prrroga forzosa del contrato,
que unido a las subrogaciones mortis causa, determinaba una duracin
prcticamente indefinida del contrato.
Un cambio de las circunstancias que haban determinado esta

legislacin dio lugar al Real Decreto Ley de 30 de abril de 1985, popularmente
conocido como decreto Boyer, que para los contratos de arrendamiento de vivienda y
local de negocio, celebrados despus de su entrada en vigor (9 de mayo de 1985),
suprimi la prrroga forzosa y estableci una mayor libertad para la fijacin de las
rentas.
Siguiendo esta lnea y con la finalidad de potenciar y liberalizar el mercado de
arrendamientos urbanos, se dict la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de
noviembre de 1994, aplicable a los contratos celebrados a partir del 1 de enero de
1995. Dicha ley mantiene la supresin de la prrroga forzosa, pero establece a favor
del arrendatario un plazo mnimo de duracin del contrato de cinco aos, y deja a las
partes plena libertad para la fijacin de las rentas.
Recientemente, esta Ley de 1994 ha sido reformada la Ley 4/2013 de 4 de junio,
de medidas de flexibilizacin y fomento del mercado del alquiler de vivienda. Esta Ley
pretende flexibilizar el rgido mercado del alquiler, disminuyendo de nuevo la duracin
mnima de los contratos, y realizando un giro hacia el propietario con el fin de que saque
al mercado de alquiler sus propiedades. Sus principales modificaciones son: la libertad
de pacto en arrendamientos urbanos; 3 aos de duracin mnima y renovacin por 1
ao ms; la posibilidad de renuncia del arrendatario a los 6 meses de contrato, con 1
mes de preaviso; y por ltimo, aboga por la necesidad de la inscripcin en el Registro del
contrato de arrendamiento para su oponibilidad a terceros en casos de enajenacin o
resolucin derecho arrendador aunque sea en los 3 primeros aos, entre otras cosas.
Esta Ley se aplicar a los contratos celebrados a partir de su entrada en vigor.
2.5.1. Constitucin.
2.5.1.1. Elementos personales.
La ley no tiene reglas especiales. Se aplican las normas generales del

Cdigo Civil.
2.5.1.2. Elementos reales.
El Ttulo 1 de la LAU regula su mbito material de aplicacin (artculos 1

a 5).
La LAU es de aplicacin a los arrendamientos de fincas urbanas, que se destinen a

vivienda o a usos distintos de vivienda. Se entiende por arrendamiento de vivienda el
que recae sobre una edificacin habitable, cuyo destino primordial sea satisfacer la
necesidad permanente de vivienda del arrendatario y/o de su cnyuge no separado
legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes. Estos arrendamientos se rigen por los
pactos, clusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco
de lo establecido en el ttulo II de la LAU y, supletoriamente, por lo dispuesto en el
Cdigo Civil (Tras Ley 2013). 15
Derechos personales (I)
Se entiende por arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel

que, recayendo sobre una edificacin, tenga como destino primordial
cualquiera distinto del de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del
arrendatario (p.e.: los arrendamientos de fincas urbanas por temporada, o para
ejercer una actividad profesional o comercial). Estos arrendamientos se rigen
por la voluntad de las partes, y en su defecto, por las disposiciones de la LAU
del Ttulo 3, y supletoriamente por el Cdigo Civil.
La LAU no se aplica al uso de viviendas asignadas por razn de su

cargo o servicio a porteros, guardas, empleados y funcionarios (que se regirn
por la autonoma de la voluntad), ni al uso de viviendas universitarias ( que se
regirn por las normas que establezca la universidad correspondiente) ni al uso
de las viviendas militares ( que se rige por su legislacin especial), ni a los
contratos en que se arrienda una finca con casa-habitacin siendo el
aprovechamiento agrcola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del
arriendo ( sometidas a la normativa sobre arrendamientos rsticos).Tampoco
se aplica a las plazas de garaje, cuyo arrendamiento se someter al rgimen
general del CC. Quedan tambin excluidos de esta Ley, la cesin temporal de uso de la
totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato,
comercializada o promocionada en canales de oferta turstica y realizada con finalidad
lucrativa, cuando est sometida a un rgimen especfico, derivado de su normativa
sectorial. (Nueva redaccin Ley 4/2013 de 4 de junio).
2.5.1.3. Elementos formales.
Sin perjuicio del principio general de libertad de forma, el artculo 37 de

la LAU seala que las partes podrn compelerse recprocamente a la
formalizacin por escrito del contrato de arrendamiento.
Lgicamente, para la inscripcin de los contratos en el Registro de la

Propiedad, es necesario el documento pblico (art. 2.5 y 3 LH).
2.5.1.4. Especial consideracin de las normas sobre

inscripcin en el Registro de la Propiedad
El R.D. 297/1996 de 23 de Febrero, da una serie de normas sobre la

inscripcin en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos
urbanos celebrados a partir del 1 de Enero de 1995. Podemos resumir sus
normas as:
-Ttulo formal: escritura pblica; (art. 2)

-Contenido necesario: descripcin de la finca, identidad de los
contratantes, duracin pactada, renta inicial y dems clusulas del
contrato (arts. 3 y4);
-Objeto de la inscripcin: pueden serlo no slo los contratos de
arrendamiento, sino tambin los subarriendos, cesiones, subrogaciones,
16
prrrogas y cualesquiera otras modificaciones de los arrendamientos

inscritos con anterioridad (art. 5);
-Tipo de asiento: tanto el contrato inicial como sus modificaciones sern
objeto de asiento de inscripcin (art. 6);
-Folio registral en que ha de practicarse la inscripcin: el folio abierto a
la finca arrendada (arts. 3 y 6);
En este punto existe una especialidad muy importante: se permite la
inscripcin del arrendamiento que tenga por objeto slo una parte
material de la finca registral, en el folio de esta ltima; pongamos dos
ejemplos:
Ejemplo 1:
Finca registral: una vivienda;
Objeto del arrendamiento: una porcin material de esa vivienda;
Inscripcin del arrendamiento: se practicar en el mismo folio registral de
la vivienda entera, sin necesidad de segregacin de la parte de vivienda
arrendada, siempre que esta parte arrendada haya quedado
perfectamente delimitada con expresin de su superficie, situacin y
linderos;
Ejemplo 2:
Finca registral: un edificio entero no constitudo en rgimen de propiedad
horizontal;
Objeto del arrendamiento: un piso del edificio;
Inscripcin del arrendamiento: en el folio del edificio, sin necesidad de
constitucin del mismo en rgimen de propiedad horizontal ni de
apertura de folio independiente al piso arrendado, siempre que dicho
piso quede perfectamente definido con expresin de su superficie,
situacin y linderos.
En cualquier de estos casos, el registrador puede a peticin del
interesado o de oficio si la claridad de los asientos as lo requiere, abrir
folio independiente a la parte material de finca objeto del arrendamiento,
bajo el mismo nmero que la finca entera y el correlativo de orden que le
corresponda.
-Cancelacin del arrendamiento inscrito: se regulan dos supuestos
especiales de cancelacin automtica por la va del art. 353.3 del R.H.
(por el transcurso de ocho aos o del plazo pactado si es superior a
cinco aos, sin que conste en el Registro la prrroga convencional del
arrendamiento), as como la cancelacin en virtud del acta notarial de
notificacin de una de las partes a la otra de su voluntad de no renovar
el arrendamiento en los supuestos legalmente previstos que se vern
despus en el apartado Duracin.
17
2.5.1.5. Duracin.
A) Arrendamientos de vivienda celebrados a partir de la entrada en vigor de la Ley

4/2013 de 4 de junio de reforma parcial de la LAU 1994, a partir 6 junio 2013.
-Se modifica la duracin mnima del contrato de arrendamiento, establecindose esta por
un periodo de 3 aos como mximo. Por lo tanto, la prrroga obligatoria se reduce de 5 a
3 aos.
- Se modifica parcialmente la excepcin a esa prrroga obligatoria de 3 aos, ya que

ahora el arrendador, aunque no se haya previsto tal posibilidad de forma expresa en el
contrato, cuando necesite la vivienda para s o sus familiares directos, y siempre que
haya transcurrido el primer ao de contrato, podr poner fin al mismo, siempre que lo
comunique con dos meses de antelacin al arrendatario (nuevo art. 9.3 LAU).
- Finca no inscrita/ arrendamientos inscritos: gran novedad de la Ley 4/ 2013. Si la finca

arrendada no estuviera inscrita, y el arrendatario concierta el arrendamiento con persona
que parece ser propietaria, el contrato tambin durar tres aos. Ahora bien, asimismo,
se pone fin a la oponibilidad legal del contrato de arrendamiento durante el periodo
mnimo de 5 aos, ya que, a partir de ahora, si el contrato de arrendamiento no est
inscrito en el Registro de la propiedad, no ser oponible a terceros adquirentes,
aplicndose lo dispuesto en el art. 1571 CC (venta quita renta) (nuevo art. 9.4 LAU).
Esto se refrenda por el nuevo art. 7.2 LAU que establece, como regla general y a
diferencia de la Ley anterior, que para que los arrendamientos surtan efectos frente a
terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos debern estar inscritos
en el Registro de la Propiedad.
- La prrroga tcita anterior de 3 aos, se reduce igualmente a 1 ao mximo de

duracin, por lo tanto, si llegado el vencimiento del contrato o cualquiera de sus
prrrogas, y no se notifica a la otra parte la voluntad de no seguir con treinta das de
antelacin, se entender prorrogado tcitamente 1 ao ms (nuevo art. 10.1 LAU).
- Tanto las prrrogas forzosas de 3 aos, como la tcita de 1 ao sern oponibles a

terceros adquirentes aunque sean terceros del 34LH, si se inscribiera el arrendamiento
(nuevo art. 10. 2 LAU).
En estos arrendamientos concertados a partir de 6 junio 2013, para que se

produzca la subrogacin inter vivos del nuevo adquirente y propietario de la finca
arrendada en la posicin del arrendador, dicha finca y dicho arrendamiento debern
estar inscritos en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la enajenacin (nuevos
arts. 7 y 10 LAU). Si la finca no se hallare inscrita no habr subrogacin y se aplicar lo
dispuesto en el art. 1571 CC (nuevo art. 14 LAU).
B) Arrendamientos de vivienda celebrados con posterioridad al 1 de enero de

1995 (artculo 9 y siguientes de la LAU de 1994) y hasta la entrada en vigor de la
Ley 4/2013 de 4 junio de reforma de la LAU.
- La duracin del arrendamiento ser la que libremente hayan pactado

las partes y en su defecto un ao.
- Sin embargo, se establece un plazo mnimo de cinco aos a favor del

arrendatario, de tal suerte que si la duracin pactada es inferior, llegado el
vencimiento del contrato, ste se prrroga por plazos anuales hasta cumplir
esa duracin mnima. Esta prrroga es obligatoria para el arrendador y
potestativa para el arrendatario, quien con 15 das de antelacin a la fecha de
terminacin del contrato o de cualquiera de las prrrogas anuales, puede
manifestar su voluntad de no renovarlo.
- La nica excepcin a esta prrroga obligatoria es que se haya hecho

constar en el contrato expresamente la necesidad del arrendador de ocupar la
vivienda arrendada antes del transcurso de cinco aos para destinarla a
vivienda permanente para s. Si el arrendador hace uso de esta excepcin
debe ocupar la vivienda dentro de los tres meses siguientes a la extincin del
contrato, pues en otro caso debe reponer al arrendatario e indemnizarle, o slo
esto ltimo, a eleccin del propio arrendatario.
- El plazo de cinco aos se establece a favor del arrendatario no

slo como plazo mnimo, sino tambin como plazo mximo, pues si la duracin
pactada es superior a los cinco aos, el arrendatario, una vez cumplidos los
cinco aos, puede desistir del contrato, avisando al arrendador con una
antelacin de dos meses.
- Despus de transcurridos los cinco primeros aos de duracin del

contrato se establece un sistema de prrrogas anuales o tcita reconduccin
potestativa, tanto para el arrendatario como para el arrendador, quienes con un
mes de antelacin al vencimiento del contrato o de la prrroga anual de que se
trate, pueden manifestar su voluntad de no renovarlo. Esta serie de prrrogas
puede darse como mximo durante tres aos.
- El plazo mnimo de cinco aos se establece como una medida legal de

proteccin del arrendatario que prevalece sobre otros ttulos que permitiran a
terceros disfrutar del inmueble y excepciona las reglas generales del derecho.
Ello es patente en los supuestos de resolucin y extincin del derecho del
arrendador:
18
1. En los supuestos de resolucin del derecho del arrendador por: un

retracto convencional, una sustitucin fideicomisaria, una ejecucin
hipotecaria, el ejercicio de una opcin de compra, si se produce durante
los cinco primeros aos de duracin del contrato el arrendatario tiene
derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco
aos; si se produce despus de los cinco primeros aos, el
arrendamiento se extingue salvo que figure inscrito en el Registro de la
Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la
resolucin, en cuyo caso subsiste por toda la duracin pactada. (Art. 13
LAU).
2. Cuando el arrendamiento haya sido concertado por una persona

distinta del propietario pero que aparezca como tal en el registro o que
parezca ser propietario, en virtud de un estado de cosas cuya creacin
sea imputable al verdadero propietario, si el arrendatario ha obrado de
buena fe, tiene derecho a permanecer en el arrendamiento durante cinco
aos. Por tanto prevalece el derecho del arrendatario a disfrutar cinco
aos de la finca sobre el derecho de propiedad del verdadero dueo,
que no ha intervenido en el contrato. (Art. 13 LAU).
3. En los supuestos de enajenacin o venta de la vivienda arrendada el

adquiriente quedar subrogado en los derechos y obligaciones del
arrendador (es decir, deber respetar el arrendamiento) durante los
cinco primeros aos de duracin del arrendamiento; y esto es as
aunque el arrendamiento no figure inscrito.
Sin embargo se respetan los principios generales en los supuestos de

arrendamientos otorgados por usufructuarios, superficiarios y personas con
anlogos derechos de goce sobre el inmueble, que se extinguen al extinguirse
el derecho del arrendador, aunque el arrendamiento haya durado menos de
cinco aos.
En relacin con la duracin, hemos de citar tambin los supuestos de

subrogacin en la posicin del arrendatario que regulan los artculos 12 (para
los casos en que el arrendatario desista del arrendamiento antes de cumplirse
su plazo de duracin), 15 (para los supuestos de nulidad, separacin o divorcio
del arrendatario, si el juez atribuye el uso de la vivienda a su cnyuge) y 16
(para los supuestos de muerte del arrendatario) de la LAU.
C) Arrendamientos para uso distinto al de vivienda celebrados con

posterioridad al 1 de enero de 1995.
La duracin ser la que libremente pacten las partes, sin que exista
prrroga forzosa ni plazo legal mnimo.
19
En los supuestos de resolucin o extincin del derecho del arrendador

por cualquier causa, incluida la enajenacin del inmueble, se aplican las reglas
generales. As el adquirente de la finca slo est obligado a respetar el
arrendamiento cuando figure inscrito.
El artculo 33 LAU regula un supuesto de subrogacin en caso de

muerte del arrendatario, cuando el heredero o legatario contine ejerciendo en
el local la misma actividad empresarial o profesional.
D) Arrendamiento de vivienda y local de negocio celebrados con anterioridad al

9 de mayo de 1985.
Siguen sometidos a la LAU de 1964 y por tanto el arrendatario tiene

derecho a la prrroga forzosa e indefinida durante toda su vida. No obstante la
LAU de 1994, en sus disposiciones transitorias, para facilitar la extincin de
estos contratos, ha establecido lmites a las subrogaciones mortis causa que
regulaba la ley anterior y adems establece lmites a la duracin del contrato
cuando el arrendatario es persona jurdica, esto ltimo es slo para los
arrendamientos de local de negocio.
2.5.2. Contenido.
La LAU da una serie de normas sobre la renta (determinacin, pago,

actualizacin, elevacin por mejoras), sobre pago de gastos generales y de
servicios individuales y sobre la realizacin de obras de conservacin y de
mejora (artculos 17 a 24 y 30).
Regula as mismo, los derechos de adquisicin preferente del

arrendatario, en el artculo 25 para el caso de vivienda, y artculo 31 para uso
distinto de vivienda, que tienen importante trascendencia registral, en los
siguientes trminos:
El arrendatario tiene derecho a adquirir la finca arrendada con

preferencia a un tercero caso de que el arrendador se proponga venderla (
derecho de tanteo). Como medida de garanta de este derecho exige la LAU
que para inscribir ttulos de venta de fincas urbanas conste en ellos la
declaracin del vendedor de no hallarse arrendada la finca bajo pena de
falsedad en documento pblico, o caso de estar arrendada, deber justificarse,
que el vendedor notific fehacientemente al arrendatario, dentro de los 180
das anteriores, su propsito de vender la finca arrendada, sin que el
arrendatario ejercitase su derecho de adquirirla en las mismas condiciones (
derecho de tanteo).
El derecho de retracto procede en los casos en que estando la finca

arrendada, no se hubiera notificado la venta al arrendatario, o se le hubiera
20
notificado en condiciones distintas ( normalmente ms onerosas) que las de la

venta realmente hecha.
El plazo para el ejercicio del derecho de tanteo y retracto es de 30 das naturales
desde la notificacin
El control que puede hacer el registrador de estos derechos del

arrendatario no es pleno, pues si el vendedor manifiesta falsamente que la
finca no est arrendada y se inscribe la venta hecha a un tercero de buena fe,
dicho tercero habr de ser mantenido en su adquisicin conforme al art. 34 de
la L.H., y el arrendatario slo podra reclamar una indemnizacin del
arrendador. La nica proteccin plena de los derechos de tanteo y retracto del
arrendatario ha de derivar de la inscripcin del arrendamiento en el Registro: en
este caso no para inscribir la venta hecha a un tercero deber justificarse al
registrador, o bien la notificacin antes citada al arrendatario, o bien la extincin
del arrendamiento, no bastando la mera manifestacin del vendedor. Esto
ltimo no es ms que una aplicacin de las normas generales sobre calificacin
y publicidad registral (para la calificacin el registrador ha de tener en cuenta
los asientos del Registro, cuyo contenido se presume exacto y vlido mientras
no se pruebe lo contrario).
Solo cabe la renuncia al derecho de tanteo y retracto en los arrendamientos

superiores a 5 aos. Sin embargo, y tras la entrada en vigor de la nueva Ley 4/2013, de
4 de junio, para los arrendamientos posteriores a 6 junio 2013, s podr pactarse la
renuncia al derecho de tanteo y retracto por el arrendatario en cualquier tipo de
arrendamiento
2.5.3. Extincin.
Adems del vencimiento del plazo puede producirse por inhabitabilidad

de la vivienda, por resolucin del contrato por una de las partes en caso de que
la otra no cumpla sus obligaciones, por prdida de la finca arrendada o por
declaracin firme de ruina (artculos 26 a 28 y 35).
2.6. EL RGIMEN DE LA LAR.
2.6.1. Introduccin.
Los escasos preceptos que el CC dedica a los arrendamientos rsticos (arts.

1.575 a 1.579) junto a las disposiciones generales que en materia de
contratacin se dispersan a lo largo de este cuerpo legal pronto resultaron
inaplicables para regular un contrato que segn el primer censo agrcola de
Espaa serva de marco jurdico para la explotacin del 22% de la superficie
cultivable del pas. Por ello, pronto se inici una legislacin intervencionista que
culminara con la primera ley de arrendamientos rsticos en 1935, vigente
aunque con algunas modificaciones hasta la promulgacin de la Ley de 31 de
diciembre de 1980; que ha servido de marco regulador de los arrendamientos
rsticos durante ms de 20 aos y se basaba en los principios de proteccin
del arrendatario, a quien se impona la irrenunciabilidad anticipada de sus
derechos, nulidad de actos realizados en fraude de ley, intervencin
administrativa en defensa de los pequeos agricultores, y creacin de Juntas
Arbitrales de arrendamientos rsticos. 21
Posteriormente, sin embargo se public la Ley 49/2003 de 26 de

noviembre, que entr en vigor el 27 de mayo de 2004, con la que se trata de
flexibilizar el rgimen de los arrendamientos rsticos adaptndose a los
cambios producidos en el seno de la UE, siguiendo la lnea abierta por la Ley
de Modernizacin de Explotaciones Agrarias de 4 de julio de 1995 en materia
de duracin y prrroga de los arrendamientos a fin de facilitar que las tierras
pasen de mano a mano. Y junto a ello, la ley ha dado primaca a la autonoma
de la voluntad, en todo lo que no sea contrario al muy limitado contenido
imperativo de la ley.
Esta Ley ha sido modificada parcialmente por la Ley 26/2005, de 30 de

noviembre, que tiene como objetivo primordial posibilitar el aumento de las
explotaciones agrarias viables, y hacerlo en el marco de una agricultura
fuertemente tecnificada y para unos activos agrarios que sean profesionales de
la agricultura, y remarcando su carcter plurifuncional, concibiendo la
explotacin agraria como un todo.
2.6.2. mbito de aplicacin.
mbito temporal:
La Ley 49/2003 se aplicaba solamente a los contratos celebrados

despus de su entrada en vigor, y as dispone la Disposicin Transitoria
Primera que "Los contratos de arrendamiento y aparcera vigentes a la entrada
en vigor de esta ley se regirn por la normativa aplicable al tiempo de su
celebracin. La Ley 26/2005 no dice nada al respecto, pero la solucin
conforme a las reglas generales ser la misma (cfr. Artculo 2.3 C.C.),
entendindose que ser aplicable para aquellos arrendamientos concertados
despus de su entrada en vigor (a los treinta das de su publicacin en BOE).
mbito espacial:
En cuanto al mbito ESPACIAL respecta, la Disposicin Final Segunda

de la Ley 49/2003 seala que "la ley ser de aplicacin en todo el territorio
nacional, sin perjuicio de la normativa de aplicacin preferente que dicten las
CCAA con competencia en materia de derecho civil, foral o especial".
mbito objetivo:
Por lo que al mbito OBJETIVO se refiere, sealar que la ley se aplica a

los arrendamientos rsticos, a falta de pacto entre las partes, quedando estos
definidos en el art. l como "contratos mediante los cuales se ceden
temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento
agrcola, ganadero o forestal a cambio de precio o renta, incorporando como
novedad la ley de 2003 la posibilidad de ser aplicada en defecto de pacto
especial a los arrendamientos de explotaciones agrcolas, ganaderas o
22
forestales". Entendindose por arrendamiento de explotacin segn el art. 2 el

que tiene por objeto una explotacin constituida o no al tiempo de celebrar el
contrato cuando la misma sea objeto del arriendo en el conjunto de sus
elementos considerada como una unidad orgnica y siempre que las partes lo
hagan constar as expresamente.
Junto a ello, tal y como ya recoga la ley de 1980 se admite en el art. 4

que una finca sea susceptible de diversos arrendamientos simultneos, si cada
uno de ellos tiene como objeto distintos aprovechamientos compatibles y
principales, y el art. 5 niega la condicin de arrendamiento rstico a los
contratos de recoleccin de cosechas a cambio de parte de los productos, o en
general, a los contratos de realizacin de alguna tarea agrcola claramente
individualizada.
Adems, se exceptan de la ley segn el art. 6:
- Los arrendamientos de temporada inferior al ao agrcola.

- Los de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario para la
siembra o plantacin a que especficamente se refiera el contrato.
- Los que tengan por objeto tierras adquiridas por causa de utilidad
pblica o inters social.
- Los que afecten a bienes comunales, de corporaciones locales, o
montes vecinales en mano comn.
- As como todos aquellos que tengan por objeto especial:
aprovechamientos de rastrojeras, pastos secundarios, montaneras;
aprovechamientos dirigidos a semillar o mejorar barbechos; la caza;
explotaciones ganaderas de tipo industrial; u otra actividad cualquiera
diferente a la agrcola, ganadera o forestal.
Y ser adems objeto de inaplicacin la ley segn el art. 7:
- Cuando se trate de arrendamientos incluidos en el mbito de aplicacin

de la LAU.
- O cuando se trate de arrendamientos que recaigan sobre fincas que
constituyan suelo urbano o urbanizable, o que sea accesorio de edificios
o explotaciones ajenas al destino rstico.
Por lo que se refiere a los ELEMENTOS FORMALES, y frente al

principio de libertad de forma que recoga la ley de 1980 (que solo exiga la
forma escrita para los llamados contratos de larga duracin), hoy el art. 11
exige que todos los arrendamientos rsticos consten por escrito, pudiendo
adems compelerse las partes recprocamente a elevarlo a documento pblico,
en cuyo caso los gastos sern de cuenta del solicitante. Igualmente, se admite
la posibilidad de compelerse a realizar inventario de los bienes arrendados, si
23
bien, y para los arrendamientos de explotacin, dada la especial naturaleza de

los mismos, se exige siempre el inventario que recoja los elementos integrantes
de la explotacin, el estado de conservacin en que los recibe el arrendatario y
cuantas circunstancias sean necesarias para el adecuado desenvolvimiento del
contrato.
Sin embargo, la Ley 26/2005 aade dos importantes prrafos al artculo

11:
- En el primero de ellos, y a falta de pacto entre las partes, establece la

presuncin de existencia del arrendamiento por la posesin de la finca por el
arrendatario, y si no constase renta, sta ser equivalente a las de mercado en
esa zona o comarca.
- Para la inscripcin en el Registro de la Propiedad, adems de la

necesidad de escritura pblica (art. 3 LH), se deber expresar, en la misma, la
circunstancia de si la finca est arrendada o no, como condicin para su
inscripcin en el Registro de la Propiedad (manifestacin que prevea la ley de
1980 y suprimi la de 2003).
En cuanto a los ELEMENTOS PERSONALES, la Ley 49/2003 estableca

como novedad el permitir celebrar el contrato a cualquier persona fsica o
jurdica con capacidad de contratar, as como a las comunidades de bienes;
suprimiendo el requisito de la profesionalidad exigido en la ley de 1980. As
como igualmente acabar con los lmites cuantitativos que dicha ley sentaba
para evitar acumulaciones de tierras en una sola mano, en base a la nueva
poltica econmica vigente en la UE que ha suprimido al "agricultor a ttulo
principal".
No obstante, la modificacin por la Ley 26/2005, vuelve a definir el

concepto de agricultor profesional aunque no como requisito necesario para la
aplicabilidad de la Ley, sino para determinar quin puede ejercitar los derechos
de tanteo y retracto que luego veremos. Asimismo, vuelve a reestablecer
lmites cuantitativos a la extensin del arrendamiento, al igual que haca la Ley
1980, buscando con ello evitar la acumulacin de tierras en manos de un solo
arrendatario.
As, el art. 9 dice que:
1. Podrn celebrarse arrendamientos rsticos entre personas fsicas o jurdicas.
Es agricultor profesional, a los efectos de esta ley, quien obtenga unos ingresos
brutos anuales procedentes de la actividad agraria superiores al duplo del
Indicador pblico de renta de efectos mltiples (IPREM) establecido en el Real
Decreto Ley 3/2004 de 25 de junio, para la racionalizacin de la regulacin del
24
Salario Mnimo Interprofesional y para el incremento de su cuanta, y cuya

dedicacin directa y personal a esas actividades suponga, al menos, el 25 por
cien de su tiempo de trabajo.
2. En todo caso, podrn ser arrendatarias las cooperativas agrarias, las

cooperativas de explotacin comunitaria de la tierra, las sociedades agrarias de
transformacin y las comunidades de bienes.
3. Para ser arrendatarias, las personas jurdicas, sean civiles, mercantiles o

laborales, incluidas las sociedades agrarias de transformaciones (SAT),
debern tener, incluido en su objeto social, conforme a sus estatutos, el
ejercicio de la actividad agraria y, en su caso, de actividades complementarias
a sta dentro del mbito rural, siempre que no excedan los lmites establecidos
en el apartado 6.
A estos efectos, se consideran actividades complementarias la participacin y

presencia del titular, como consecuencia de eleccin pblica, en Instituciones
de carcter representativo, as como en rganos de representacin de carcter
sindical, cooperativo o profesional, siempre que stos se hallen vinculados al
sector agrario, las de transformacin y venta directa de los productos de su
explotacin y las relacionadas con la conservacin del espacio natural y
proteccin del medio ambiente, al igual que las tursticas, cinegticas y
artesanales realizadas en su explotacin.
4. El menor cuyas fincas o explotaciones hayan sido arrendadas por su padre,

madre o tutor podr poner fin al contrato una vez emancipado, siempre que
haya transcurrido la duracin mnima prevista en el artculo 12, y lo comunicar
al arrendatario en el plazo de seis meses desde que alcanz dicho estado o, en
su caso, desde que falte un ao para que se cumpla el plazo mnimo de
duracin. En todo caso, la denuncia del contrato no surtir efecto hasta
transcurrido un ao desde su realizacin.
5. Tambin podrn ser arrendatarias las entidades u organismos de las

Administraciones Pblicas que estn facultados, conforme a sus normas
reguladoras, para la explotacin de fincas rsticas.
6. Establece los lmites cuantitativos a los que antes nos referamos: En todo
caso, no podrn ser arrendatarios de fincas rsticas, las personas fsicas que,
por s o por persona fsica o jurdica interpuesta, sean ya titulares de una
explotacin agraria, o de varias, cuyas dimensiones y dems caractersticas
sern fijadas en las distintas comarcas del pas por los rganos competentes
de las Comunidades Autnomas, sin que puedan exceder en total de 500
hectreas de secano o 50 de regado.
Cuando se trate de finca para aprovechamiento ganadero en rgimen

extensivo, el lmite mximo ser de 1.000 hectreas.
En el caso de las cooperativas agrarias y las cooperativas creadas para la

explotacin comunitaria de la tierra, el lmite anterior se multiplicar por el
nmero de miembros que las compongan.
25
No ser de aplicacin la limitacin a las entidades u organismos de las

Administraciones Pblicas que estn facultados conforme a sus normas
reguladoras para la explotacin o subarriendo de fincas rsticas,
7. No podrn ser arrendatarios las personas y entidades extranjeras. Se

exceptan, no obstante:
a) Las personas fsicas y jurdicas y otras entidades nacionales de los Estados

miembros de la Unin Europea, del Espacio Econmico Europeo, y de pases
con los que exista un convenio internacional que extienda el rgimen jurdico
previsto para los ciudadanos de los Estados mencionados.
b) Las personas fsicas que carezcan de la nacionalidad espaola, que no

estn excluidas del mbito de aplicacin de la Ley Orgnica 4/2000, de 11 de
enero, sobre derechos y libertades de los extranjeros en Espaa y su
integracin social, y que se encuentren autorizadas a permanecer en Espaa
en situacin de residencia permanente, de acuerdo con dicha Ley Orgnica y
su desarrollo reglamentario.
c) Las personas jurdicas y otras entidades nacionales de los dems Estados

que apliquen a los espaoles el principio de reciprocidad en esta materia.
2.6.5. Contenido.
Dentro del contenido del contrato de arrendamiento rstico, donde la

nueva ley acoge el sistema antiguo, aunque lo aclara y simplifica, cabe
distinguir los derechos y obligaciones de una y otra parte contratante, y as:
Por lo que al ARRENDADOR se refiere, se entiende que es derecho

esencial del mismo el de percibir la renta en el lugar y tiempo pactados. La ley
da una serie de normas sobre la renta:
El art. 13, siguiendo la lnea iniciada en 1980 (pues antes la renta se

fijaba en una cantidad de trigo) dice que la renta se fijar en dinero y ser
libremente estipulada por las partes. Admitiendo su fijacin parte en dinero y
parte en especie, en cuyo caso, se debe llevar a cabo su conversin a dinero.
Adems, el precio no slo ha de ser cierto, sino tambin justo, como se
desprende de la posibilidad de actualizacin, que a falta de pacto especial se
realizar conforme al IPC para cada anualidad.
Conforme al art. 14, e igualmente en la lnea de 1980, la renta se pagar

en la forma y lugar pactados, y en defecto de pacto o costumbre aplicable, en
metlico por aos vencidos en el domicilio del arrendatario. Debiendo entregar
el arrendador al arrendatario recibo del pago.
El art. 15 entiende que son asimilables a la renta y su falta de pago lleva

consigo las mismas consecuencias que si la misma dejara de pagarse, todas
26
aquellas cantidades que deba pagar el arrendador y por disposicin de ley

sean repercutibles en el arrendatario. Siendo el plazo mximo para ejercer el
derecho de repercusin el de un ao desde que dichas cantidades fueron
satisfechas.
Por lo que respecta a las obligaciones del arrendador, adems de la

obligacin de mantener al arrendatario en el goce pacfico de la finca objeto del
contrato; as como de satisfacer los tributos correspondientes que gravan la
propiedad; deber pagar en su caso, el importe proporcional de la prima si el
arrendatario asegurase la produccin de la finca contra riesgos ordinariamente
contrato. Siendo derecho del mismo realizar en la finca las mejoras tiles y
voluntarias que estime procedentes de conformidad con lo pactado en el
contrato, y si nada se hubiera pactado, de acuerdo con el rgimen previsto en
el CC para el poseedor de buena fe. Concretamente en materia de
REPARACIONES y MEJORAS dice la ley que:
- Segn el art. l7 ambas partes estn obligadas a permitir de la otra la

realizacin de las obras, reparaciones y mejoras que deba sta realizar,
siempre debiendo adecuarse las mismas a la mejor temporada del ao
para que la perturbacin sea la menor posible.
- Segn el art. 18 el arrendador deber realizar las obras y reparaciones

necesarias para conservar la finca de modo que sirva al
aprovechamiento o explotacin a que se destin al concertar el arriendo,
sin derecho a elevar la renta por ello. Aadiendo adems este artculo
que, si requerido para ello el arrendador se negare a realizar las obras,
el arrendatario podr optar por compelerle a ello judicialmente, resolver
el contrato, obtener una reduccin proporcional de la renta, o por
realizarlas l mismo compensndolas con las rentas pendientes a
medida que vaya venciendo. Asimismo, podr reclamar los daos y
perjuicios causados. Por otro lado, si por fuerza mayor la finca sufriera
daos no indemnizables cuya reparacin tenga un coste superior a una
anualidad de renta, el arrendador queda dispensado de dicha
reparacin, debiendo comunicarlo al arrendatario, que por su parte
puede optar por rescindir el contrato, o continuar con la disminucin
proporcional de renta que proceda.
- El art. 19 aade a las obligaciones del arrendador la de realizar las

obras, mejoras o inversiones que por disposicin de la ley o por
resolucin judicial o administrativa firme o por acuerdo de la comunidad
de regantes sobre la modernizacin de regados para el cambio del
sistema de riego deban realizarse sobre la finca arrendada. Si bien en
este caso, si las obras o inversiones son de tal naturaleza que
excediendo de la natural conservacin de la finca suponen una
transformacin que incremente la produccin de la misma, el arrendador
tendr derecho a elevar la renta proporcionalmente, o en su caso, a
27
rescindir el contrato si el arrendatario no estuviese conforme con la

revalorizacin producida.
- El art. 20 se refiere a las mejoras ordinarias propias del empresario

agrario en el desempeo normal de su actividad, as como respecto de
las impuestas por disposicin legal, judicial o administrativa, o por
acuerdo firme de la comunidad de regantes; disponiendo que el
arrendatario queda obligado a realizarlas sin derecho a reduccin de la
renta por ello a menos que por acuerdo de las partes o por la disposicin
correspondiente resulte otra cosa.
Adems, y con modificacin introducida por la Ley 2005, salvo

acuerdo expreso de las partes, el arrendatario no podr hacer
desaparecer las paredes, vallas, setos vivos o muertos, zanjas y otras
formas de cerramiento del predio arrendado si separan dos o ms fincas
de una misma unidad de explotacin, salvo en los tramos necesarios
para permitir el paso de tractores o maquinaria agrcola cuando las
labores de cultivo as lo requieran, sin perjuicio de lo que establezca la
legislacin sobre proteccin de medio ambiente y proteccin de
patrimonio artstico y de la obligacin de devolver las cosas al trmino
del arriendo tal como las recibi, de acuerdo con el art.1561 CC.
Cabe destacar que la ley presume, con carcter general, que toda
mejora hecha en la finca durante el arrendamiento lo ha sido por el
arrendatario, salvo prueba en contrario.
Por ltimo, la Ley 2005 aade un ltimo apartado a este artculo

en el que se establece que finalizado el contrato de arrendamiento, el
arrendatario tendr derecho a pedir una indemnizacin al arrendador
por el aumento del valor de la finca arrendada debida a las mejoras
realizadas, siempre que se hayan hecho con consentimiento del
arrendador.
2.6.6. Extincin.
La antigua ley de 1980 distingua entre resolucin y extincin, lnea que

se ha mantenido en la ley de 26 de noviembre de 2003 y en su modificacin de
2005, que en sus artculos 24 a 27 acoge las causas de terminacin del
arrendamiento de fincas rsticas, de forma ms completa que la antigua ley.
As:
- En cuanto a las posibles causas de terminacin del arriendo, el art. 24

recoge:
a) la prdida total de la cosa arrendada, a la que equipara su

expropiacin, tambin total. Advirtiendo que si la prdida fuera solo
28
parcial, el arrendatario tendr opcin para continuar el arriendo

reduciendo proporcionalmente la renta, y con derecho a la
indemnizacin a tal efecto fijada por la Administracin.
b) La expiracin del trmino de duracin del contrato, o de la prrroga en
su caso.
c) El mutuo acuerdo de las partes.
d) El desistimiento del arrendatario, siempre que lo notifique al
arrendador con un ao de antelacin.
e) La muerte del arrendatario, quedando a salvo el derecho de sus
sucesores legtimos. En tal caso, a falta de designacin expresa del
testador, tendr preferencia el que tenga la condicin de joven agricultor,
y si hubiera varios, ser preferible el ms antiguo. Si ninguno la tuviera,
los sucesores tendrn que escoger por mayora entre ellos, quien se
subrogar en las condiciones y derechos del arrendatario fallecido; todo
lo cual deber notificarse al arrendador en el plazo mximo de un ao
desde el fallecimiento del arrendatario.
f) En los arrendamientos a favor de personas jurdicas o comunidades
de bienes, la extincin de unas u otras.
g) La resolucin del derecho del arrendador.
h) Y la resolucin o rescisin en los supuestos legalmente previstos.
Por lo que respecta a la posibilidad de resolucin que la ley concede al

arrendador, ser necesario para ello segn el art. 25:
- Que el arrendatario no pague la renta, o cantidades asimiladas a ella;

sin perjuicio del derecho de enervacin de la accin de desahucio, en los
mismos trminos previstos para los desahucios de fincas urbanas.
- Que incumpla gravemente la obligacin de mejorar o transformar la
finca cuando se hubiese comprometido a ello, o as resulte de
disposicin legal o resolucin judicial o administrativa.
- Falta de explotacin de la finca, aun parcial; o destino de la misma a
fines distintos de los estipulados en el contrato, salvo lo previsto en
planes o programas para la percepcin de ayudas.
- Subarriendo o cesin inconsentida de la finca.
- Aparicin sobrevenida de alguna de las circunstancias que recoge el
art. 7 o causar graves daos a la finca con dolo o negligencia manifiesta.
Asimismo, contempla la ley la posibilidad de que tanto arrendador como

arrendatario puedan rescindir el contrato, si la otra parte incumple la obligacin
de satisfacer los gastos de conservacin y mejora previstos en los arts. 18, 19 y
20 de la ley.
Finalmente el art. 27 contempla la obligacin del arrendatario saliente de

permitir al entrante el uso del local y dems medios necesarios para las labores
preparatorias del ao siguiente, y recprocamente, el entrante ha de permitir al
29
saliente 10 necesario para la recoleccin de los frutos en la forma dispuesta por

el art.1.578 del Cdigo Civil.
Destacan por tanto en este punto la supresin como causas de extincin

del arrendamiento la relativa a la prdida de la condicin de profesional de la
agricultura (porque como hemos visto hoy no es necesaria esta condicin para
celebrar el contrato) as como la relativa a acumulacin de tierras en una sola
mano (desaparecidos los lmites que a este respecto fijaba la antigua ley).
2.6.7. Duracin y prrroga.
Por lo que se refiere a la duracin y prrroga de los arrendamientos de

fincas rsticas, es quiz este uno de los puntos donde mayores modificaciones
se han producido. Pues, si al amparo de la ley de 1980 los contratos tenan una
duracin mnima de 6 aos, posteriormente reducida a 5 por la Ley de
Modernizacin de Explotaciones Agrarias de 1995, con la ley de 2003 este
plazo qued reducido a solo 3 aos. Y de nuevo la Ley 2005 vuelve a ampliar
la duracin a 5 aos. As, podemos distinguir:
Los contratos celebrados al amparo de la ley de 1980, que se dividan en

ordinarios, que tenan una duracin de 6 aos, terminados los cuales haba
derecho a una primera prrroga de 6 aos, y a sucesivas prrrogas ms, a
partir de entonces de 3 aos cada una, hasta un mximo de 15 aos de
prrroga. Y de larga duracin, cuya duracin no poda ser inferior a 18 aos,
sin que hubiera en este caso derecho a prrrogas legales, aunque s a
prrrogas convencionales de 3 aos cada una.
Los contratos celebrados bajo la vigencia de la LMEA, que al amparo de

su art. 28 tenan una duracin mnima de 5 aos, con derecho a prrrogas
convencionales de 3 aos, que se entendan tcitamente utilizadas si al trmino
del plazo mnimo legal o del mayor convencional no se resolva el contrato, con
la obligada notificacin de este deseo con al menos un ao de antelacin por
quien quisiera hacer uso de este derecho.
Los llamados arrendamientos histricos, prorrogados todos ellos por la

ley de 10 de febrero de 1992 hasta el 31 de diciembre de 1997, o hasta que el
arrendatario, cultivador causase derecho a pensin por jubilacin o invalidez
permanente.
Y los contratos celebrados bajo el imperio de la ley de 26 de noviembre

de 2003, que deroga las normas anteriores, y a fin de flexibilizar los contratos
de arrendamiento de fincas rsticas dispona en su art. 12 que estos tendran
una duracin mnima de 3 aos, siendo nula y tenindose por no puesta toda
clusula del contrato por la que las partes estipulen una duracin menor.
Sealaba adems la ley que salvo estipulacin de las partes estableciendo una
duracin mayor se presume celebrado el contrato por 3 aos, por lo que
30
cumplido este plazo, y a falta de pacto en contrario, el arrendatario debe poner

la finca a disposicin del arrendador. Por ultimo, adverta la ley que el
arrendador que quiera recuperar la finca al trmino del plazo convencional
pactado, deber ponerlo en conocimiento del arrendatario con al menos un ao
de antelacin, en defecto de lo cual si el arrendatario no pone al arrendador en
posesin de la finca arrendada el contrato se entiende prorrogado por perodos
de 3 aos, con prrrogas sucesivas que tendrn carcter indefinido en tanto no
se denuncie el contrato.
La nueva Ley de 2005 ha modificado el art. 12 de LAR 2003, y

reestablece una duracin mnima de 5 aos para los arrendamientos rsticos,
tenindose por nula y no puesta toda clusula que estipule una duracin
menor. Hoy, por tanto, se presume celebrado el contrato por 5 aos,
transcurridos los cuales, salvo que se haya previsto una duracin mayor,
finalizar, y deber el arrendatario poner a disposicin del arrendador las fincas
arrendadas, si el arrendador as se lo hubiese notificado fehacientemente.
Dicha notificacin fehaciente, debe hacerla el arrendador al arrendatario con un
ao de antelacin, para que le reponga en la posesin de las fincas. Si no lo
hiciera, y el arrendatario no pusiera al arrendador en posesin de la finca, se
entender prorrogado el arrendamiento por un periodo de cinco aos ms
(prrroga tcita). Las prrrogas por iguales periodos de manera indefinida salvo
denuncia del contrato.
Supuesto especial de duracin al amparo de las vigente leyes el

contemplado en el art. 10 de la misma para el caso de que el arrendador sea
usufructuario, superficiario, enfiteuta, u ostente anlogo derecho sobre la finca,
ya que como hemos visto con anterioridad en estos casos el contrato se
resolver al resolverse el derecho del arrendador, salvo que no haya finalizado
el ao agrcola, en cuyo caso subsistirn hasta que este concluya. Pudiendo
igualmente subsistir todo el tiempo concertado en el contrato, aunque este
supere la duracin del derecho del arrendador si concurri a la celebracin del
contrato y as lo consinti el propietario de la finca arrendada.
2.6.8. Sucesin del contrato y derecho de retracto.
La sucesin en los arrendamientos puede tener lugar por actos inter

vivos o mortis causa. Por lo que a los actos inter vivos se refiere:
En cuanto a la enajenacin de las fincas arrendadas se refiere, el art. 22

dice que "El adquirente de la finca, aun cuando estuviese amparado por el
artculo 34 de la Ley Hipotecaria, quedar subrogado en todos los derechos y
obligaciones del arrendador, y deber respetar el plazo que reste de la
duracin mnima del contrato prevista en el artculo 12 o la de la prrroga tcita
que est en curso si se trata del tercero hipotecario, mientras que en los dems
casos deber respetar la duracin total pactada."
31
Se aleja con ello la ley del principio romano "emptor non tenetur stare
colono", recogido en el art.1.571 del Cdigo Civil.
Y en cuanto respecta a la transmisin por actos mortis causa: como ya

hemos visto con anterioridad la muerte del arrendatario no lleva consigo
necesariamente la extincin del arrendamiento, sino que deja a salvo el
derecho de sus sucesores legtimos, teniendo preferencia el que tenga la
condicin de joven agricultor, y si hubiera varios, el mas antiguo. Si ninguno
tuviera tal condicin, debern ser los propios sucesores quienes por mayora
designen a falta de designacin por el testador el que de ellos se subrogar en
la posicin de aqul, previa notificacin al mismo en el plazo de un ao desde
el fallecimiento.
Por lo que al derecho de tanteo y retracto se refiere, y dada la supresin
se estos derechos en la ley de 2003, y su reestablecimiento por la Ley 2005,
hoy vigente, debemos distinguir los contratos celebrados al amparo de la ley de
1980, y los celebrados bajo el imperio de la ley 2003 y los celebrados al
amparo de la nueva ley. En este sentido:
- PARA LOS CONTRATOS CELEBRADOS ANTES DEL 27 DE MAYO DE

2004.
La ley de 1980 dispona que en caso de que el arrendador quisiera

enajenar la finca el arrendatario o aparcero tendran derecho a la adquisicin
preferente de la finca. As, para toda enajenacin inter vivos de las fincas
dadas en arrendamiento rstico, de su nuda propiedad, o de porciones o
participaciones indivisas de las mismas; la ley de 1980 conceda al arrendatario
un plazo de 60 das hbiles para ejercitar el derecho de tanteo desde que se
notificase la posibilidad de ejercitar su derecho, adquiriendo la finca en las
mismas condiciones y precio en que el arrendador estuviese dispuesto a
enajenarla. Y en caso de que el arrendador hubiese enajenado la finca sin
proceder a la previa notificacin al arrendatario, se conceda a este un derecho
de retracto durante 60 das desde que hubiese tenido conocimiento de la
transmisin para subrogarse en lugar del comprador. En estos casos, uno de
los efectos ms importantes era la situacin en que quedaba quien hubiese
hecho uso del derecho de adquisicin preferente, que no poda enajenar la
finca en los 6 aos siguientes a la adquisicin, salvo que lo hiciera a favor del
organismo autonmico sustitutivo del IRYDA. Y en caso de que se procediese
a hipotecar la finca, la accin del acreedor no podra tener efectividad en tanto
no transcurrieran los citados seis aos.
Por otro lado, estos derecho de tanteo y retracto se aplicaban no slo en

sede de compraventa, sino para cualquier otro contrato traslativo inter vivos,
como donacin, aportacin a sociedad, permuta o adjudicacin en pago; en
cuyo caso se hablaba no ya de tanteo y retracto sino de derecho de adquisicin
preferente, cuyo rgimen era idntico al de aquellos, con la nica peculiaridad
de que si del contrato no resultaba el valor de la finca transmitida el
32
arrendatario debera pagar el precio estimado justo, determinado por va civil

conforme a las normas de expropiacin forzosa.
- PARA LOS CONTRATOS CELEBRADOS DESPUS DEL 27 DE MAYO DE

2004, Y POR TANTO SOMETIDOS A LA LEY 49/ 2003.
Se suprimen todos los derecho de adquisicin preferente, ya que

entiende el legislador que la posible aplicacin de estos derecho implicaba una
notable limitacin a la propiedad, que alejaba a los propietarios de arrendar, y
se pretende actualmente la libre circulacin de la tierra, que cada da se estima
ms conveniente.
- PARA LOS CONTRATOS CELEBRADOS DESPUES DE LA ENTRADA EN

VIGOR DE LA VIGENTE LEY 26/2005.
El artculo 22 LAR modificado por la Ley 26/2005, en su prrafo

segundo, reestablece los derechos de tanteo y retracto a favor de los
arrendatarios de fincas rsticas. La Exposicin de Motivos de esta Ley, justifica
esta medida para posibilitar que, en igualdad de condiciones, determinados
arrendatarios puedan incrementar su actividad econmica, accediendo a
arrendamientos de nuevas tierras a travs de los mecanismos de tanteo y
retracto.
El contenido de dicho artculo 22 LAR 2005 puede resumirse de la

siguiente forma:
-Posibilidad de ejercitar los derechos de tanteo y retracto por el

arrendatario (sea agricultor profesional o una de las entidades del
art. 9.2 cooperativas agrarias, cooperativas reexplotacin
comunitaria, sociedades agrarias de transformacin y
comunidades de bienes-), en cualquier transmisin inter vivos de
la finca arrendada, incluida la donacin, aportacin de sociedad,
permuta, adjudicacin en pago, u otra transmisin distinta de la
compraventa.
-El arrendador debe notificar fehacientemente al arrendatario el
propsito de la enajenacin y las condiciones esenciales del
contrato.
-El arrendatario tendr un plazo de 60 das hbiles desde que
recibi la notificacin de la transmisin para ejercitar su derecho,
o de del da que haya tenido conocimiento de la transmisin.
Deber, asimismo, notificrselo fehacientemente al arrendador.
- En todo caso, deber notificarse de forma fehaciente al
arrendatario, la escritura de enajenacin, si las condiciones de la
enajenacin, precio o persona del adquirente no correspondieran
exactamente a las contenidas en la notificacin previa.
- No procedern los derechos de tanteo y retracto y adquisicin
preferente: a) en las transmisiones a ttulo gratuito cuando el
adquirente sea descendiente o ascendiente del transmitente,
33
pariente hasta segundo grado de consanguinidad o afinidad o su

cnyuge.
b) En la permuta de fincas rsticas cuando se efecte para
agregar una de las fincas permutadas y siempre que sean
inferiores a 10 hectreas de secano, o una de regado, los predios
que se permutan.
- Los derechos establecidos en este artculo sern preferentes a
cualquier otro derecho de adquisicin, salvo el retracto de
colindantes del art. 1523 CC, que prevalecer sobre stos cuando
las fincas objeto de retracto y la colindante no excedan de una
hectrea.
- Cuando se trate de fincas de aprovechamientos diversos
concedidas a diferentes arrendatarios, el tanteo y retracto
corresponder ejercitarlo al que lo sea del aprovechamiento
principal. Si hubiera varios al que sea agricultor joven y si hubiera
mas de uno con esta condicin al ms antiguo.
- Cuando sean varios los arrendatarios de partes diferentes de la
finca, el tanteo y retracto podr ejercitarlo cada uno de ellos por la
porcin que tenga arrendada, cumplida la obligacin de
notificacin con cada uno de ellos.
- Si el arrendamiento solo fuera de parte de finca, los derechos de
tanteo y retracto se entienden limitados a la superficie arrendada.
En ese caso el documento por el que se formaliza la transmisin
de la finca deber especificar la cantidad que del total del importe
del precio corresponde a la porcin dada en arriendo.
Por tanto, para la inscripcin en el Registro de toda transmisin de finca

rstica en la que por razn de la fecha de formalizacin del contrato- exista
tanteo y retracto, deber manifestarse en la escritura que la finca no est
arrendada. Y si lo est, deber acreditarse la notificacin de la escritura de
enajenacin al arrendatario, anteriormente citada.
En conclusin, y tras la reforma de la LAR 2005, en todos los

arrendamientos rsticos concertados a partir de su entrada en vigor ser
posible el ejercicio de los derechos de adquisicin preferente por los
arrendatarios, al igual que ocurra en todos los arrendamientos concertados
con anterioridad a la LAR 2003, que suprimi esta posibilidad. Entendemos,
entonces, que en los arrendamientos concertados entre la LAR 2003 y la nueva
LAR 2005, es el nico periodo en el que no se reconoce los derechos de
adquisicin preferente a favor de los arrendatarios.
34
3. EL SUBARRIENDO.
3.1. CONCEPTO.
Estudiaremos el subarriendo por oposicin a la cesin.
La cesin del arrendamiento supone un negocio jurdico por el cual un

tercero se subroga en la posicin del arrendatario o cedente frente al
arrendador, quedando el arrendatario cedente desvinculado de la relacin
contractual. Por lo tanto la cesin implica el traspaso en bloque de la total
relacin arrendaticia, hecho a un tercero por el arrendatario.
El subarriendo, sin embargo, es un nuevo contrato de arrendamiento

celebrado entre el arrendatario (subarrendador) y un tercero (subarrendatario),
por cuya virtud, el primero cede al segundo, el goce total o parcial de la cosa
arrendada, por precio cierto y tiempo determinado. El subarriendo coexiste con
el contrato de arrendamiento primitivo celebrado entre arrendador y
arrendatario, que sigue surtiendo plenos efectos. Como el subarriendo deriva
del contrato primitivo de arrendamiento, al extinguirse ste, se extingue
tambin el subarriendo.
3.2. RGIMEN DEL SUBARRIENDO EN EL CDIGO CIVIL (ARTCULOS

1.550, 1.551 Y 1.552).
El Cdigo Civil permite el subarriendo de todo o parte de la cosa

arrendada, siempre que no est prohibido expresamente en el contrato de
arrendamiento.
El CC reconoce que el subarriendo en nada modifica el contenido del

primitivo contrato de arrendamiento, que sigue vinculando con todos sus
efectos al arrendador y al arrendatario.
Por lo que se refiere a las relaciones entre subarrendador (arrendatario)

y subarrendatario, nada dice el Cdigo Civil, y sern las propias de todo
contrato de arrendamiento.
El CC reconoce al arrendador accin directa frente al subarrendatario

por los actos que se refieran al uso y conservacin de la cosa arrendada y por
lo que se refiere al importe de la renta del subarriendo (en el caso de que el
arrendatario no le pague al arrendador la renta del arrendamiento).
35
3.3. RGIMEN DEL SUBARRIENDO EN LA LAU DE 1994.
A) Arrendamiento de vivienda (artculo 8).
Slo permite el subarriendo parcial y con el consentimiento previo y por

escrito del arrendador (en otro caso el propietario puede resolver el contrato de
arrendamiento, art. 27).
El precio del subarriendo no puede exceder en ningn caso el de

arrendamiento.
El derecho del subarrendatario se extinguir en todo caso cuando se

extinga el del arrendatario.
El subarriendo se rige por las disposiciones del Ttulo 2, slo cuando

tenga por finalidad satisfacer la necesidad permanente de vivienda del
subarrendatario, en otro caso se rige por lo pactado entre las partes.
B) Arrendamiento para uso distinto del de vivienda (artculo 32).
Cuando en la finca se ejerza una actividad empresarial o profesional, el

arrendatario podr subarrendarla en todo o en parte (pues la ley no exige que
el subarriendo sea parcial) sin necesidad de consentimiento del arrendador
(salvo que en el contrato de arrendamiento se haya pactado otra cosa). No
obstante, el arrendatario debe notificar al arrendador el subarriendo
fehacientemente y en el plazo de un mes, y el arrendador tiene derecho a la
elevacin del 10% de la renta en vigor en caso de subarriendo parcial, y del
20% en caso de subarriendo total.
3.4. RGIMEN DE LA CESIN EN EL CDIGO CIVIL.
No aparece expresamente regulada, por lo que han de aplicarse los

principios generales sobre la cesin del contrato, construidos por doctrina y
jurisprudencia, ya que tampoco lo regula el cdigo. En ese sentido hay que
destacar el necesario consentimiento del contratante cedido, en este caso el
arrendador, para que la cesin surta efectos.
Aunque sea muy brevemente comentar que se ha planteado la

posibilidad de hipotecar el derecho del arrendatario. Conforme al artculo 106
LH son dos los requisitos esenciales que ha de reunir un derecho para ser
hipotecable: ser inscribible y ser enajenable o transmisible. El derecho del
arrendatario cumple sin duda el primer requisito, pues es inscribible conforme
al artculo 2.5 LH. Sin embargo, slo puede cederse o transmitirse, segn
acabamos de decir, con el consentimiento del arrendador, de ah deducen
36
muchos autores que no es hipotecable, mientras que otros admitiran su

hipoteca siempre que lo consienta el arrendador.
3.5. RGIMEN DE LA CESIN EN LA LAU DE 1994.
A) Arrendamiento de vivienda.
El artculo 8 se limita a exigir el consentimiento escrito del arrendador,

quien en otro caso, podr resolver el contrato de arrendamiento.
B) Arrendamiento para uso distinto de vivienda.
Lo analizaremos en el epgrafe que trata del traspaso de local de

negocio.
3.6. RGIMEN DEL SUBARRIENDO Y CESIN EN LA NUEVA LAR DE

2003.
La nueva ley, en contra de la lnea seguida por la ley de 1980, que

declaraba nulos los subarriendos o cesiones de las fincas arrendadas, permite
los subarriendos siempre que cuenten con el consentimiento expreso del
arrendador, limitndose a sealar en su art. 23 que se estar a lo pactado por
las partes, que en todo caso deber referirse a la totalidad de la finca o
explotacin, y que deber otorgarse por todo el tiempo que reste del contrato y
por una renta que en ningn caso podr superar la pactada entre arrendador y
arrendatario para evitar el comercio con la tierra por intermediarios
especulativos.
Sin embargo, en este punto, la antigua ley de 1980 tan slo contemplaba
de forma excepcional la posibilidad de subarriendo o cesin:
1) Cuando as lo recomendasen circunstancias extraordinarias que

impidiesen el cultivo de la finca, y siempre que se hiciese el subarriendo
a favor de labradores de la comarca;
2) as como en caso de que con ello se pretendieran mejoras en la finca
que no pudieran ser afrontadas por el arrendatario;
3) cuando tan solo se subarrendase la vivienda que formara parte de la
finca, o aprovechamientos secundarios de la misma, y de forma
temporal:
4) o en caso de que el subarriendo se celebrase a favor del cnyuge, los
descendientes, el IRYDA u organismos similares de las CCAA, o
Cooperativas Agrarias.
37
4. APARCERA.
La aparcera es un contrato por el cual una parte (cedente) cede a otra

(aparcero) el derecho a explotar temporalmente una cosa a cambio de una
participacin en los productos que aquella genere. Segn la naturaleza de la
cosa, la aparcera puede ser agrcola, pecuaria o industrial, aunque esta ltima
tiene menor importancia prctica.
El Cdigo Civil se limita a sealar en su artculo 1.579 que la aparcera

se regir por las disposiciones del contrato de sociedad y por las estipulaciones
de las partes, y en su defecto por la costumbre de la tierra. Este precepto tiene
escasa aplicacin, pues en la esfera mercantil existen otras instituciones que
cumplen con ventaja los objetivos de la aparcera industrial, mientras la
aparcera rstica y pecuaria se rigen por las disposiciones de la LAR 49/2003
de 26 de noviembre (artculos 28 a 32), modificadas por la nueva LAR 26/2005
de 30 de noviembre.
En la LAR la aparcera es un contrato por el cual el titular de una finca o

explotacin cede temporalmente su uso y disfrute o el de alguno de sus
aprovechamientos y adems aporta la totalidad o un porcentaje del ganado,
maquinaria, capital circulante y dems elementos necesarios para su
explotacin, y conviene en repartirse los productos con el aparcero por partes
alcuotas en proporcin a sus respectivas aportaciones. (Art. 28 LAR).
Como regla general, el contrato de aparcera no implica ninguna relacin

laboral entre cedente y cesionario, con dos excepciones: uno, que se haya
pactado expresamente, en cuyo caso ha de aplicarse la legislacin laboral; dos,
las apareceras en las que el aparcero aporte slo su trabajo personal o una
parte del capital de explotacin que no supere el 10% del valor total, en cuyo
caso se le ha de garantizar el salario mnimo y aplicarse la legislacin laboral y
de seguridad social.
En defecto de pacto expreso, normas forales o costumbre se rige la

aparcera por las disposiciones que especialmente le dedica la LAR y
supletoriamente por las que dicta para los arrendamientos rsticos, siempre
que no resulten contrarias a la naturaleza esencial del contrato de aparcera.
La duracin del contrato de aparcera ser la libremente pactada, y en

defecto de pacto, se estimar que es la de un ao agrcola, entendindose
prorrogada en los mismos trminos que establece el art. 12 LAR para los
arrendamientos. Pero, y como novedad de la LAR 2005, si se hubiera
convenido la aparcera para la realizacin de un cultivo determinado, con la
excepcin de los leosos permanentes, y siempre que dicho cultivo tenga
duracin superior a un ao, el plazo mnimo de duracin ser el tiempo
necesario para completar una rotacin o ciclo de cultivo.
38
La nueva LAR 2005 aade, tambin, que si al finalizar el contrato de aparcera,

el titular de la finca pretende realizar un contrato de arrendamiento, el aparcero
tiene derecho preferente, en igualdad de condiciones, a suscribir el nuevo
contrato de arrendamiento, con sus correspondientes prrrogas, deduciendo de
las mismas el tiempo que hubiese durado la aparcera.
Se hace referencia especial a la llamada aparcera asociativa, en la cual

dos o ms personas ponen en comn el uso y disfrute de fincas, capital, trabajo
y otros elementos de produccin con la finalidad de constituir una explotacin
agrcola, ganadera o forestal, y acuerdan repartirse el beneficio que obtengan
en proporcin a sus aportaciones. Estas aparceras se rigen por lo pactado y
en su defecto por las normas del contrato de sociedad.
39
5. TRASPASO DE LOCAL DE NEGOCIO.
La LAU de 1994 usa el trmino de cesin de contrato, sustituyendo al de

traspaso de local de negocio que utilizaba la LAU de 1964, aunque el traspaso
requera una cesin mediante precio, mientras que la nueva LAU permite que
la cesin se haga a ttulo oneroso o gratuito. Aparece regulada en el artculo 32
de la LAU, conforme al cual cuando en la finca arrendada se ejerza una
actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede ceder el contrato de
arrendamiento sin necesidad del consentimiento del arrendador. No obstante,
debe notificar la cesin al arrendador fehacientemente en el plazo de un mes, y
el arrendador tiene derecho a la elevacin de la renta del 20%. No se considera
cesin el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de
la fusin, transformacin o escisin de la sociedad arrendataria, pero el
arrendador tendr derecho a la misma elevacin de renta.
6. ARRENDAMIENTO FINANCIERO.
6.1. ORIGEN Y RGIMEN JURDICO.
La renovacin tecnolgica ha dado lugar a nuevas combinaciones

contractuales inicialmente atpicas, entre ellas el contrato de leasing surgido en
la prctica empresarial norteamericana, que careca de toda regulacin legal en
Espaa, pero que fue contemplado a efectos fiscales con el nombre de
arrendamiento financiero, por Reales Decretos de 1977 y 1980, derogados por
la ley de 29 de julio de 1988 sobre disciplina e intervencin de las entidades de
crdito, que actualmente se refiere a l en su D.A.7.
La citada disposicin adicional est dirigida fundamentalmente a fijar los

requisitos administrativos de control de las sociedades que se dedican a estas
operaciones, y da pocas normas sustantivas. Por ello se trata de un contrato
cuasi-atpico que habr de regirse: primero, por la voluntad de las partes;
segundo, por las normas legales relativos al mismo; tercero, por las normas
consuetudinarias surgidas en la prctica comercial; y cuarto, por las reglas
generales de los contratos y de las figuras contractuales tpicas ms afines.
Existen diversas clases de leasing como por ejemplo el leas-back, que

se aproxima a una venta con pacto de retro. El leasing operativo, que no se
diferencia sustancialmente de un contrato de arrendamiento. Y el leasing
financiero, en cuyo examen vamos a centrarnos y que podemos definir como:
6.2. CONCEPTO.
Contrato por el que una de las partes cede a la otra, por cierto tiempo, y
con carcter irrevocable, el uso de un bien que ha adquirido previamente de un
40
tercero a eleccin del usuario cuya propiedad conserva el cedente; y ello a

cambio de un canon peridico proporcional al precio del bien aludido que el
usuario a de pagar al cedente, y con facultad por parte del usuario, al trmino
del plazo del contrato, de ejercitar la opcin de compra que necesariamente lo
acompaa, por un precio residual preestablecido.
6.3. ELEMENTOS PERSONALES.
Se trata de un contrato bilateral entre:
1. Usuario o arrendatario financiero. Normalmente se trata de un

empresario que necesita de determinados bienes (equipo, instalaciones
industriales) y que no dispone o no quiere arriesgar los capitales
necesarios para comprarlos.
2. Arrendador financiero, que adquiere esos bienes en nombre y por

cuenta propia de un tercero, que no es parte en el contrato de leasing.
Arrendador financiero slo pueden serlo las sociedades de leasing y las
entidades de crdito, con sujecin a los requisitos de la D.A. 7 antes
citada.
6.4. ELEMENTOS REALES.
1. El bien cedido. Pueden ser bienes muebles (en cuyo caso la duracin
mnima del contrato ser de dos aos) o bienes inmuebles (en cuyo
caso la duracin mnima es de 10 aos).
2. Las cuotas peridicas que ha de abonar el arrendatario financiero,

que han de quedar perfectamente determinadas diferencindose la parte
que corresponde a la recuperacin del coste del bien y a la carga
financiera. Su importe ha de permanecer igual o tener carcter
decreciente.
6.5. CONTENIDO Y NATURALEZA.
1. Durante la vigencia del contrato la sociedad de leasing conserva la

propiedad del bien, como garanta de eventuales incumplimientos
contractuales, pero no asume los riesgos inherentes a esa propiedad, a
cuyo efecto subroga al usuario en su posicin. El usuario queda
directamente vinculado por el tercero, el vendedor, en todo lo relativo al
servicio propio al cliente (reparaciones, garanta).
41
2. Al trmino del plazo del contrato el arrendatario tiene distintas

opciones:
a. Adquirir la propiedad del bien por un precio residual preestablecido.

b. Renovar el contrato por un nuevo plazo y un canon ms reducido.
c. Devolver el bien a la sociedad de leasing.
En cuanto a su naturaleza, tanto el TS, como la DGRN, consideran que

se trata de un contrato complejo, formado por dos contratos conexos, que
seran un contrato de arrendamiento y un contrato de opcin de compra. Pero
tienen una finalidad unitaria, que es provocar una transmisin gradual y
fraccionada de las facultades integrantes del dominio. Esta transmisin
dominical no ser plena hasta que el arrendatario haya pagado la totalidad de
la contraprestacin (al terminar el plazo del contrato y ejercitar la opcin de
compra). Pero desde el momento mismo de la perfeccin del contrato existe
una clara vocacin a esa transmisin: as el arrendatario corre con los riesgos
de la cosa, el importe de las cuotas peridicas es muy superior al de un
arrendamiento normal.
6.6. INSCRIBIBILIDAD.
El leasing de bienes muebles, corporales, no consumibles e

identificables, puede inscribirse en el registro de venta a plazos de bienes
muebles (D.A. 1 de la Ley de venta a plazos de bienes muebles de 13 de julio
de 1998; no obstante, dicha ley deja claro que el contrato de leasing no es una
venta a plazos). Dicho registro ha quedado integrado en el nuevo registro de
bienes muebles creado por RD de 3 de diciembre de 1999, a cargo de los
Registradores de la Propiedad.
El leasing de bienes inmuebles segn entiende la mayora de la doctrina,

puede inscribirse en el Registro de la Propiedad al amparo del artculo 2.2 LH,
pues por su funcin produce efectos jurdico reales y debe de estar dotado de
eficacia erga omnes. En esta lnea hay que citar la resolucin de 26 de octubre
de 1998, en que la DGRN reconoce la hipotecabilidad del derecho del
arrendatario financiero, lo cual presupone su inscribibilidad (art. 106 LH). Otros
autores defienden su inscribibilidad por una aplicacin combinada de los
artculos 2.5 LH y 14 RH, que permiten la inscripcin del arrendamiento y de la
opcin de compra.
En resolucin de 12 de mayo de 1994 la DGRN seala que no es

necesaria la previa inscripcin del contrato de leasing para que despus pueda
inscribirse la venta celebrada como consecuencia del ejercicio de la opcin de
compra por parte del arrendatario financiero.
42

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Derechos personales (I).

TEMA 9.- DERECHOS PERSONALES (I). CONTRATO DE

1.- DERECHOS PERSONALES (I).

1.1.- Introduccin: Derecho objetivo y derecho subjetivo.

2.1. Rgimen jurdico en derecho espaol comn.

5. TRASPASO DE LOCAL DE NEGOCIO.

6.1. Origen y rgimen jurdico.

TEMA 9.- DERECHOS PERSONALES (I). CONTRATO DE

1.- DERECHOS PERSONALES (I).

1.1.- INTRODUCCIN: DERECHO OBJETIVO Y DERECHO SUBJETIVO.

Del trmino derecho existen dos acepciones bsicas:

- Derecho objetivo u ordenamiento jurdico: conjunto de normas jurdicas

- Derecho subjetivo: situacin de poder reconocida y garantizada a una

- la situacin de poder en que el derecho subjetivo consiste se concreta

- dichas facultades aparecen unificadas respecto de un objetivo

- esta ltima idea es fundamental y me gustara insistir en ella: la

- desde este punto de vista hemos de sealar que el derecho subjetivo

- as el derecho subjetivo, en cuanto elemento integrante de la relacin

- el contenido de los derechos subjetivos y de los deberes jurdicos

1.2.- DERECHOS REALES Y DERECHOS PERSONALES.

Dentro de la categora de los derechos subjetivos existe una clasificacin

Derechos Reales Derechos Personales

Derechos Reales Derechos Personales

Derechos Reales Derechos Personales

Derechos Reales Derechos Personales

Aunque el Cdigo Civil (CC) habla de tres categoras de arrendamiento

2.1. RGIMEN JURDICO EN DERECHO ESPAOL COMN.

Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 29/1994 de 29 de noviembre,

Ley de Arrendamientos Rsticos (LAR) 49/2003 de 26 de noviembre,

Se trata de un contrato consensual (que se perfecciona por el mero

Despus desarrollaremos su contenido, es decir, los derechos y

Se ha discutido la naturaleza del arrendamiento desde el punto de vista

La discusin se ha centrado en torno a si se trata de un derecho real o

Tradicionalmente se ha considerado un derecho personal, porque:

1. El arrendatario no tiene poder directo sobre la cosa, sino que necesita

2. Porque el derecho del arrendatario no tiene eficacia erga omnes

Dentro del derecho espaol actual la doctrina tradicional ha partido de

que los arrendamientos no inscritos se ajustan a las reglas tradicionales del

Esto es criticado por la doctrina moderna, que seala que la inscripcin

Existen autores, no obstante que sealan que en el marco de las leyes

Esta discusin pone de relieve que existen derechos que no encajan

2.4.1. Elementos personales.

Trataremos de la capacidad y legitimacin necesaria para celebrar el

Capacidad y legitimacin son cualidades necesarias para celebrar un

Legitimacin para ser arrendador de una cosa corresponde a todas las

Por lo que se refiere a la capacidad, es fundamental distinguir dos

En relacin con los actos o contratos que afectan a bienes inmuebles,

Actos de Actos de Disposicin

Actos de Actos de Disposicin

La capacidad para celebrar contrato de arrendamiento en calidad de

La capacidad para celebrar este contrato en calidad de arrendador es

El CC slo dedica una norma a esta materia de capacidad para ser

2.4.2. Elementos reales.

En principio pueden ser objeto de arrendamiento todas las cosas, salvo

Tngase en cuenta que el objeto directo del derecho del arrendatario, en

El precio ha de ser cierto (art. 1.543 CC) y no tiene por qu consistir

contrato no es de arrendamiento, sino de aparcera. El contrato de aparcera lo

2.4.3. Elementos formales.

El contrato de arrendamiento se puede celebrar en cualquier forma. No

En este sentido hemos de comentar que si bien con anterioridad slo

Vamos a hacer aqu una exposicin sistemtica y resumida de las

Obligaciones del arrendador:

1. Entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato (1554.1 CC).