Avaliação Imobiliária

Avaliao
Imobiliria
para
Corretores
de Imveis
introduo
Praticamente toda bibliografia existente versando sobre AVALIAO IMOBILIRIA,
voltada para o engenheiro, no existindo, ou muito raramente pode-se encontrar
alguns ttulos que visem o corretor de imveis, a nosso ver, o profissional mais
intimamente ligado ao setor.
Os engenheiros avocaram para si a prerrogativa do monoplio profissional neste
ramo, quer por disposio legal, ou por simples reserva de mercado.
A alegao bsica para esta prtica baseia-se na argumentao de que atribuio
exclusiva de engenheiros civis e agrnomos, ou arquitetos, com registro no
Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, com previso em lei, que
obrigaria a nomeao de profissionais com nvel universitrio em suas
especialidades, para funcionar como peritos.
Antes de tudo, cabe ressaltar ser grande parte dos laudos efetuados nos tribunais,
principalmente aqueles no inicio das contentas, entregues a oficiais de justia, que
no so habilitados, nem tampouco conhecem o assunto para opinarem.
Por outro lado, alegam os profissionais com registro no CREA ser necessrio
trabalho cientfico, oriundo de complexas frmulas matemticas, para se chegar ao
preo final do imvel. Esquecem eles, propositalmente ou no, que o incio dessas
mirabolantes frmulas, que nada tm de cientficas, a informao dos preos de
mercado, que s sero obtidas com fidelidade, atravs de um corretor de imveis,
devidamente estabelecido na regio.
No citam ainda que as edificaes, mesmo quando novas, no podero ser
avaliadas corretamente, utilizando simplesmente o valor do CUB, ou da reposio
de custos. Se assim fosse, um prdio edificado na avenida Beira Mar de
Florianpolis, obrigatoriamente, deveria ter o mesmo preo que uma edificao de
iguais caractersticas na avenida Paulista de So Paulo.
Assim entendemos, igualmente ao senhor RUI CASSAVIA FILHO, em artigo publicado
na Revista Forense Imobiliria, n 15, pgina 12, do ms de julho de 2001, ser as
avaliaes do mercado imobilirio, que consideram as potencialidades do produto
no mercado, da ocupao, uso e parcelamento do solo, de responsabilidade
exclusiva de corretores de imveis e as chamadas tcnicas ou de mercado da
construo civil, que levam em considerao o projeto de arquitetura, as
dificuldades da construo, da alada dos profissionais registrados no CREA.
Entretanto no pode tambm o corretor de imveis ser contratado e,
irresponsavelmente efetuar laudo afirmando ter o imvel determinado valor, sem
nem mesmo declinar o endereo do imvel. Cabe a ns lutarmos por no mnimo,
maior especialidade dos profissionais que atuam no mercado, com cobrana
contundente de conhecimentos especficos na rea.
Defendemos ardorosamente o aprimoramento da classe dos corretores de imveis,
acreditando piamente ser inevitvel a criao de curso superior, bem como ser
exigncia legal a graduao.
Enquanto no temos o curso de graduao para o corretor de imveis, entendemos
ser possvel algumas sugestes de aprimoramento dos profissionais do ramo, e,
nesse sentido que nossa proposta consiste na tentativa de apresentar um caminho
intermedirio a esta vertente engessada da avaliao, onde o corretor pode
apresentar um trabalho calcado em dados incontestveis, ou seja, baseado em
dados onde so feitas pesquisas de mercado, a homogeneizao dos dados
coletados, a coleta de informaes a cerca da legislao pertinente ao imvel,
levando-se em considerao especialmente seu conhecimento do mercado.
A proposta apresentada no sentido de gabaritar o corretor de imveis se no para
ser o profissional mais habilitado, mas pelo menos, igualmente capaz de efetuar
uma avaliao com base em dados de mercado, apesar das adversidades
encontradas.
A Associao Brasileira de Normas Tcnicas ABNT a entidade reguladora de
determinaes que norteiam os critrios de avaliaes, com expedies de
diretrizes para este fim. As normas em vigor, todas voltadas para o setor de
engenharia, a chamada rea tcnica, foram feitas ditadas com quase a totalidade
de membros da Associao, constitudos de engenheiros.
Por isso, igualmente temos convico de que devemos possuir representantes,
principalmente algum Conselheiro Federal dos Corretores de Imveis, com
conhecimento suficiente para abordar o assunto dentro da ABNT. Aparentemente
no difcil, quer nos parecer que basta um pedido de inscrio junto a entidade.
Nossa participao naquele rgo iria mudar sua viso sobre o tema, no sentido de
acatar a proposta do senhor CASSAVIA, propiciando a edio de norma com
diretrizes para avaliaes mercadolgicas, as ditas AVALIAES EXPEDITAS.
PRIMEIRA PARTE
CONCEITOS
Para iniciarmos nosso trabalho devemos primeiro relacionar alguns conceitos,

pertinentes tcnica de avaliar. No nosso entendimento devemos comear pelo
conceito de avaliao. Vamos ficar com apenas dois:
Avaliao expresso na norma NB 5676: a determinao tcnica do valor de

um imvel ou de um direito sobre o mesmo.
Avaliao utilizado pelo engenheiro e professor Alberto Llio Moreira, expresso

em seu livro Introduo Engenharia de Avaliao: a arte de estimar valores de
propriedades especficas, onde o conhecimento tcnico e o bom julgamento so
condies essenciais.1
Bens Tangveis - so aqueles que podem ser tocados, tm existncia fsica tais
como: terrenos, edifcios, mquinas, instalaes e assim por diante.
Bens Intangveis - so aqueles representados por direitos, tais como: marcas,

patentes, fundo de comrcio, ponto comercial e outros tambm no materializveis
diretamente por objetos ou bens fsicos.
Valor - uma vez que a palavra valor tem muitos sentidos e muitos elementos
modificadores, e afim de no nos estendermos muito na matria, apresentaremos
algumas das mais usuais definies, utilizadas no assunto:
Valor de mercado freqentemente, o valor de mercado de um bem, referido

como sendo o preo pelo qual um vendedor desejoso o venderia e um comprador
igualmente desejoso o adquiriria, sendo que nenhum deles estaria sujeito a
presses anormais.
Valor de reposio - aquele valor de propriedade, baseado no que ela custaria

(geralmente ao nvel de preos correntes de mercado), para repor a propriedade ou
seus servios igual e satisfatoriamente com, pelo menos, outro preo de
semelhante propriedade ou seus servios.
Valor potencial - representado pela capacidade que o imvel possui de produzir

renda mxima. Pode se situar aqum ou alm do valor econmico. A avaliao vai
mostrar se, em face do valor potencial, um negcio imobilirio oferece atrativos
para a aplicao de capitais.
Preo de mercado - O montante realmente pago ou a ser pago pela propriedade

numa transao particular. Difere do valor de mercado porque se trata de um fato
histrico ou concretizado, enquanto que o valor de mercado e permanece uma
avaliao at ser comprovado. O preo de mercado no envolve a adoo de
conduta prudente pelas partes, de ausncia de estmulos indevidos ou de qualquer
outra condio bsica relacionada com o conceito de valor de mercado.
Metodologia de avaliao - a metodologia avaliatria a ser utilizada deve

alicerar-se em pesquisa de mercado, envolvendo, alm dos preos comercializados
e/ou ofertados, as demais caractersticas e atributos que exeram influncia no
valor. A seguir alguns dos mtodos:
Mtodo Comparativo aquele em que o valor do imvel ou de suas partes

constitutivas obtido atravs da comparao de dados de mercado relativos a
outros de caractersticas similares. utilizado para avaliaes de terreno e
benfeitorias e consiste na pesquisa de mercado de bens similares vendidos e/ou em
oferta, considerando-se a homogeneizao.
1 S por este conceito firmado por um dos maiores expoentes do assunto, j ns d a exata dimenso de
que no existe a menor possibilidade da existncia de um trabalho de avaliao eminentemente
cientfico. O contedo cientfico do processo cessa j no incio do trabalho quando o avaliador obrigado
a interferir no preo do imvel ofertado, atribuindo-lhe um fator de depreciao, escolhido
aleatoriamente.
Mtodo de Custo aquele em que o valor das benfeitorias resulta de oramento
sumrio ou detalhado ou da composio dos custos de outras iguais s que so
objeto da avaliao (custo de reproduo) ou equivalente (custo de substituio).
Mtodo de capitalizao da renda o mtodo baseado na teoria do valor

subjetivo, ao afirmar que o valor est na mente do homem e depende o que ele
dar para ser possuidor do objeto. utilizado para avaliao de fundo de comrcio,
ponto comercial e locao, determinando o valor do bem em funo da sua renda
real ou provvel, levando em considerao as taxas praticadas no mercado.
Mtodo involutivo baseado em um estudo de viabilidade econmica de

aproveitamento mximo do terreno, de acordo com a Legislao Urbanstica local.
Este mtodo muito utilizado para se determinar o valor de um terreno em zona
urbana. tambm conhecido como mtodo de aproveitamento mximo eficiente.
Mtodo residual aquele em que define o valor do terreno por diferena entre o
valor total do imvel e o das benfeitorias. Conhecendo-se o valor total do imvel e o
das benfeitorias, subtrai-se o valor das benfeitorias, sendo a diferena, o resduo,
o valor do terreno.
Mtodo do custo de reproduo Este mtodo baseado na teoria do valor

objetivo, pois o valor inerente ao objeto avaliado e que depende do seu custo de
fabricao, deduzindo a sua depreciao.
Mtodo de Custo de Reposio por Novo - normalmente usado para avaliao

de mquinas, equipamentos, mveis, utenslios, computadores e perifricos.
Consiste na obteno do valor de novo do bem baseado na pesquisa de valores de
bens similares, acrescido, quando for o caso, das despesas de transporte,
montagem e instalao. Considera, ainda a idade real ou aparente, coeficiente de
manuteno, regime de trabalho e obsolescncia.
Avaliao rigorosa aquela em que esto expressamente caracterizados cada

um dos elementos que contribuem para formar a convico do valor, conforme
descrito na norma NBR 5676, item 7.2, especificamente letras a, b, c, d,
e, f e g.
Avaliao normal aquela em que os elementos que contribuem para formar a

convico de valor esto indicados de forma resumida, ou que, respeitados os
demais, atendem apenas parcialmente aos seguintes requisitos das avaliaes de
preciso rigorosas, conforme descrito na norma NBR 5676, item 7.3,
especificamente letras a, b, c, e d.
Avaliao expedita aquela que se louva em informaes e na escolha

arbitrria do avaliador, sem se pautar por metodologia definida nesta norma e sem
comprovao expressa dos elementos e mtodos que levaram convico do
valor.2
Plos de influncia - locais que por suas caractersticas influenciam os preos dos
imveis situados nas imediaes pode ser comparado a pontos ancoras.
Plos de valorizao - locais dotados de atributos positivos, que resultam na

valorizao dos imveis das imediaes so locais especficos, exemplo: o Mar em
cidades litorneas.
Vantagem da coisa feita ou groing value - acrscimo ao valor de um bem

pronto, numa certa data, em comparao com outro de mesmas caractersticas,
mas ainda por ser construdo.
AS NORMAS EDITADAS PELA ABNT
As normas em vigor, editadas pela ABNT, que traam diretrizes na busca de um

trabalho mais apresentvel e com coerncia na apresentao do resultado
encontrado, onde no tenhamos trabalhos asseverando possuir certo valor
determinado imvel, pela simples intuio do profissional que o avaliou, so as
seguintes:
NBR 5676 = Norma Brasileira para Avaliao de Imveis Urbanos

NBR 8799 = Avaliao de Imveis Rurais
NBR 8951 = Avaliao de glebas urbanizveis
NBR 8976 = Avaliao de unidades padronizadas
NBR 8977 = Avaliao de mquinas, equipamentos, instalaes e
complementos industriais.
Na realidade a norma principal a ser estudada a norma 5676, as demais so

complementares, muito embora s vezes tratando de assuntos diferentes, como o
2 Observe que os conceitos emitidos dentro da norma NB 5676, feito por e para engenheiros no em
qualquer momento tratado como matria digna de cientificismo. S numa primeira abordagem a letra
a do item 7.2, requisito para avaliao de preciso rigorosa, solicita a confiabilidade das fontes de
informao. Mais alm a prpria norma estabelece a possibilidade de colher informaes com pessoas de
idoneidade reconhecida para manifestarem sua opinio a cerca dos valores dos imveis na regio. Ora,
se estamos lidando com informaes obtidas atravs de ofertas imobilirias, ou por achismos aceitos
na norma, e no com dados coletados apenas em vendas efetivamente realizada, sem dvida ter um
ndice que tender a ser manipulado pelo pesquisador, deixando, portanto, de ser cincia. Dessa feita
que defendemos um posicionamento onde contemple os dois tipos de avaliaes: mercadolgicas e
tcnicas. A nosso ver o assunto no pode continuar sendo tratado como tcnico, quando na realidade
apenas uma reserva de mercado.
caso da norma 8977, que trata das avaliaes de mquinas, equipamentos,
instalaes e complementos industriais, da qual no iremos abordar por ser assunto
fora da atuao do corretor de imveis
Segundo Moreira Filho (1993), o mtodo comparativo de dados de mercado o mais
utilizado e mais recomendado na avaliao de imveis, pois ele permite a
determinao do valor levando em considerao as diferentes tendncias e
flutuaes do mercado imobilirio, freqentemente diferenciadas das flutuaes e
tendncias de outros ramos da economia. Por isso mesmo iremos dar maior nfase
a este mtodo, at mesmo pela exigidade de tempo que dispomos.
A norma de maior utilidade para ns a 5676, por tratar de avaliaes de imveis
urbanos. Baseado principalmente nela, estaremos utilizando um misto de
procedimentos recomendados na norma, aliado a nosso tino profissional, para
apresentarmos um trabalho altura do cliente.
Iremos ainda verificar en passant as normas 8799, que trata das avaliaes de
imveis rurais e a 8951, de glebas urbanizveis.
A norma 8976, que trata de unidades padronizadas, trata dos imveis
considerados de ocorrncia usual no mercado imobilirio, comprovada atravs de
pesquisa especfica, sendo o tipo identificado de acordo com sua caracterstica
fsica construtiva. Como o enunciado determina, os imveis tratados nesta norma,
podero tranqilamente se enquadrarem na norma 5676, portanto, trataremos
dela, dentro da norma 5676.
Acreditamos ser o presente trabalho mais um roteiro para que os profissionais que
tiverem acesso ao presente, se sintam despertados para a busca de novos
conhecimentos, para pesquisar e chegar a elaborar uma tcnica toda sua.
SEGUNDA PARTE
Apresentao do laudo
O engenheiro e professor Antonio Ayres, em seu livro Como avaliar imveis...sem
mistrios aborda duas maneiras para apresentao do trabalho. Como no nossa
inteno interferir na rea de engenharia, mesmo com reais probabilidades a
nomeao por parte dos diversos tribunais, vamos optar pela apresentao numa
forma que atenda aos provveis clientes.
Mesmo assim, nesta oportunidade, nos dado a indicao do livro Manual de
Redao de Laudos, do eng. Jos Fiker, editora PINI, para melhor escolha de um
modelo.
Seu laudo dever conter:
1 Nome do interessado
O solicitante do trabalho.
2 Meno da titularidade do imvel

Especificar o nome do titular do imvel.
3 Fim a que se destina

Dever ser mencionado a que ttulo o trabalho est sendo executado. Ex:
Avaliao judicial.
4 Nvel de preciso da avaliao

Determinar o nvel de preciso, se rigorosa, normal ou expedita, de acordo com
o grau de confiabilidade dos dados. Mesmo tendo a certeza do potencial do
corretor em efetuar uma avaliao tcnica, no possumos autorizao legal,
portanto, iremos sugerir as avaliaes expeditas, e informando que na mesma
est expressa sua vivncia no mercado.
5 Caractersticas gerais
Dados colhidos na visita ao imvel (existncia de posseiros, edificao no
registrada, cerca fora do limite, etc), ou quando da peregrinao aos cartrios,
prefeitura ou outros rgos no af de colher dados sobre a regularizao do
imvel. Mencionar quando o caso da existncia de edificaes no averbadas no
CRI ou mesmo a necessidade de retificao de metragens do terreno se
constatada em levantamento topogrfico.
6 Vistoria e pesquisa de valores

Apresentao do resumo dos dados do imvel avaliado e caracterizando cada
um dos imveis utilizados na pesquisa, conforme tabelas anexas.
7 Mtodos e critrios utilizados

Eleger o mtodo e explicar o motivo de sua eleio.
8 Homogeneizao dos elementos

Realizar a homogeneizao dos dados.
9 Determinao do valor final e concluso

Apresentar os clculos utilizados e o valor final atribudo ao imvel.
10 Data e assinatura
Data do trmino do laudo e assinatura com sua especificao.
11 Anexos
Anexar o maior nmero de documentos utilizados na avaliao: Xerox da ficha
matrcula, plantas, fotos, recorte de jornais, etc.
TERCEIRA PARTE
Avaliao de imveis urbanos

CONDIES GERAIS
Assim que aceitarmos a tarefa de proceder ao clculo do valor do bem a ser

avaliado, imediatamente devemos sair procura de detalhes, documentos,
observaes gerais sobre o imvel e suas imediaes. Aconselhamos de imediato a
visita ao cartrio do registro de imveis para a retirada de xerox da ficha matrcula
atualizada e, ato contnuo, a visita ao cadastro da municipalidade a fim de
solicitarmos cpia da planta de quadra e da ficha cadastral do imvel para a
posterior comparao com a matrcula do registro.
Neste momento dever ser levantada qualquer anormalidade entre as informaes
da prefeitura e do registro de imveis. Constatada alguma irregularidade, do tipo
diferena de reas, falta de averbao de edificaes, anotaes de penhora ou
qualquer restrio, devero ser apontadas e relatadas no laudo.
Ainda na prefeitura podemos verificar a legislao sobre o plano diretor do
municpio (preferencialmente o avaliador dever possuir o conjunto de leis que
compem o plano diretor), ou solicitando uma consulta de viabilidade, assinalando
eventuais projetos de desapropriaes ou de melhorias da rea. Todas informaes
devero constar do laudo.
1 VISTORIA
o exame criterioso do imvel a ser avaliado, verificando localizao, informaes
sobre vizinhana, caractersticas fsicas, topografia, estado de conservao, padro
construtivo e outros atributos intrnsecos e extrnsecos que possam exercer
qualquer influncia no preo do imvel. De grande utilidade o avaliador se dirigir ao
imvel munido de formulrio para anotar as informaes do imvel. Necessrio
fotografar o imvel. Verifique o modelo anexo.
Em geral deve ser observado:
1.1 - Caracterizao da regio, compreendendo:

a Aspectos fsicos - condies topogrficas, natureza predominante do solo,
condies ambientais, ocupao existente e tendncias de modificao a curto
e mdio prazo;
b Aspectos ligados infra-estrutura urbana - sistemas virio e de coleta de lixo,
redes de: abastecimento de gua potvel, energia eltrica, telefone,
esgotamento sanitrio, guas pluviais e gs canalizado;
c Equipamento comunitrio e indicao de nveis de atividades existentes -
sistema de transporte coletivo, escolas, mercado de trabalho, comrcio, rede
bancria, segurana, sade e lazer;
d Aspectos ligados s possibilidades de desenvolvimento local, posturas legais
para o uso e a ocupao do solo, restries fsicas e legais condicionantes do
aproveitamento.
e Aspectos ligados s possibilidades de desenvolvimento local, definido por planos

diretores e pela legislao especfica do parcelamento do solo, confrontando as
leis de Zoneamento e uso do solo do municpio com a realidade verificada no
local.
1.2 - Caracterizao do terreno do imvel em avaliao, abrangendo:

a Aspectos fsicos - topografia, superfcie, consistncia do solo, porte, forma,
localizao confrontando as observaes feitas com aquelas constantes da
documentao disponvel e divisa definida de acordo com a posio do
observador, a qual deve ser explicitada;
b Infra-estrutura urbana;
c Equipamento comunitrio disponvel;
d Utilizao atual, legal e econmica.
1.3 - Caracterizao das edificaes e benfeitorias, englobando os aspectos:
a Fsicos - construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnolgicos comparando

com a documentao disponvel e verificando possveis extrapolaes de limites
e confrontaes;
b Funcionais - arquitetnicos, de projetos paisagsticos adequao da edificao

em relao aos usos recomendveis para a regio com vista preservao do
meio ambiente;
c Condies de ocupao, tais como eventuais invases, locaes ou cesses a

terceiros, ocupao pelo proprietrio ou imvel desocupado.
d Ambientais - adequao da edificao em relao aos usos recomendveis para

a regio e preservao do meio ambiente.
1.4 As benfeitorias no documentadas:

No caso de no constarem da documentao as edificaes e benfeitorias, as
mesmas devero ser quantificadas e avaliadas pelo profissional em grau de
detalhamento compatvel com a finalidade da avaliao.
OBSERVAES:
1 Quando o avaliador estiver impossibilitado de vistoriar internamente o imvel

por motivo devidamente justificado no laudo de avaliao, poder o mesmo
proced-la com os elementos que lhe foi possvel obter, tais como:
1 No caso de apartamentos e escritrios: reas comuns, outras unidades do

mesmo edifcio, informaes da respectiva administrao;
2 No caso de unidades isoladas: rea externa; no caso de conjuntos

habitacionais;
3 rea externa e outras unidades semelhantes.

4 As consideraes hipotticas sobre o imvel devero estar claramente
explicitadas enquanto tal no laudo de avaliao.
2 Vistoria amostral
Para avaliao de empreendimentos prontos compostos de diversas unidades

autnomas semelhantes permitida a vistoria por amostragem desde que seja
acompanhada do critrio adotado na escolha da amostra.
FICHA DE VISTORIA DE IMVEIS
Fonte: Telefone:
Endereo: Estado:
Municpio: CEP:
A Global: A. Privat: A. U. Comum:
A. Terreno: Fr. Solo: Habite-se:
Venda (1) Oferta particular (2) Oferta Imobiliria (3)
Data da venda/oferta ___/___/___ Valor R$
Situao do terreno
Topografia Plana Ondulada Aclive Declive
Forma Regular Irregular Poligonal Triangular
Orientao Norte Sul Leste Oeste
Solo Arenoso Argiloso Rochoso Alagadio
Vegetao Mato Pomar Pasto Nenhum
Proteo Muro Cerca Prdio Divisa Nenhum
Situao Meio quadra Esquina Trs frentes
Sobre a edificao
Tipo Edificao Res. Unifamiliar Prdio Com. Loja Armazm
Apartamento Galpo Industria Rural Outro
Padro Construo Alto Normal Baixo
Est. Conservao Nova Nova/Regular Regular Reg/RepSimple
s
Reparos simples RepSimples/Imp Reparos Import RepImp/Semval
Pontos cardeais Norte Sul Leste Oeste
Prdio no terreno Frente Fundos Lateral
Quanto ao Pav. N Pavimentos no prdio= Andar=
O Prdio possui: Piscina Playground Estacionamento
Elevadores Nmero= Marca=
Condomnio Mensal Trimestral Semestral Valor=
Ocupao Vazio Proprietrio Inquilino Emprstimo
Valor da locao Entrega
Peas do Imvel
SalaEstar= Quartos= Banheiros= Dependncia=
SalaJantar= Varandas= Cozinha= rea Servio=
SalaTV= Escritrio= Lavabo= Despensa=
Garagens= Sute= Sacada= Churrasqueira=
Infraestrutura
Rede de gua Sim No Esgoto Sim No
Energia Sim No Iluminao Pblica Sim No
Coleta de lixo Sim No Transporte Coletivo Sim No
Pavimentao Sim No Telefone Sim No
Zoneamento
Zona: Gabarito: Taxa de Ocupao
Comercial Residencial Misto Coeficiente aproveitamento
Recuo Lateral Recuo frente principal
Recuo frente secundria Recuo fundo
Usos Permitidos Usos Permissveis
Vizinhana
Padro Construo Escolas
Atividades Poluentes Comrcio
Atividades Incmoda Estacionamento
Arborizao/A. verde Trnsito
Observaes do Pesquisador
Identificao
Local: ______________________________
Data ___/___/___ Assinatura do Pesquisador
2 PESQUISA DE IMVEIS SIMILARES

Devemos buscar imveis com o maior nmero de semelhanas com o avaliando. O
ideal acima de dez imveis, sendo aceito um mnimo de cinco. Ideal tambm
fotografar os imveis utilizados, tanto o imvel avaliado quanto os utilizados para a
pesquisa.
Para atender suas finalidades, a pesquisa pode ser dividida em:
2.1 - Coleta de dados deve ser feita em nosso prprio cadastro, outras
imobilirias ou corretores, jornais, banco de dados, transaes efetuadas ou
outros meios disponveis.
Muitas vezes pode se tornar difcil essa coleta de dados de imveis similares,
neste caso, pode-se optar por depoimentos de pessoas idneas da localidade.
2.2 Identificao e seleo das variveis neste momento devemos fazer
uma avaliao dos dados coletados, para selecionar as variveis e
estabelecer o nvel de rigor.
2.3 Tabulao dos dados neste momento, iremos anotar todos dados colhidos
em campo, tabelados numa planilha. Para tanto estamos disponibilizando um
modelo tanto do formulrio quanto da planilha.
3 ESCOLHENDO O MTODO
O mais utilizado e mais recomendado dos mtodos o MTODO COMPARATIVO

DE DADOS DO MERCADO. Atravs dele, possvel a determinao do valor do
imvel fazendo a comparao com outros de natureza e caractersticas
semelhantes, possibilitando a valorao do imvel, levando-se em considerao as
flutuaes do mercado imobilirio, freqentemente diferente das flutuaes dos
outros ramos da economia.
O artigo 6.2.1 da norma 502 (atual 5676), diz que as caractersticas e os atributos
dos dados pesquisados que exercem influncia na formao dos preos e,
conseqentemente, no valor, devem ser ponderados por homogeneizao ou por
inferncia estatstica, respeitados os nveis definidos nesta norma.
Como em nosso caso, no queremos nem tampouco temos autorizao legal, no
nos interessa o processo da ponderao por inferncia estatstica, motivo pelo qual
usaremos a homogeneizao, que pode estabelecer o nvel normal, porm no nosso
caso, estaremos efetuando a avaliao expedita, por impossibilidade legal.
Mesmo sendo a inteno de dar tratamento s avaliaes por inferncias
estatsticas, o normatizador permitiu o tratamento por homogeneizao, quando o
nvel de rigor for normal, vedando, entretanto quando se tratar de avaliao
rigorosa ou rigorosa especial, que somente aceitam a ponderao dos dados por
inferncia estatstica.
4 HOMOGENEIZAO DAS AMOSTRAS

impossvel encontrar dois imveis, completamente iguais. O simples fato de estar
um imvel de frente para o nascer do sol, ou situado do lado mais movimentado de
uma rua comercial, estes dados influenciaro no valor final do imvel. Por isso, de
importncia vital a sensibilidade do avaliador para captar exatamente os fatores
que devero ser comparados e ajustados, para que tenhamos imveis os mais
parecidos para realizar a comparao.
S poderemos comparar grandezas iguais, dessa forma iremos tabular os dados
pesquisados, homogeneizando-os com os diversos fatores para que tenhamos
valores parecidos para comparao e tenhamos o valor do metro quadrado dos
terrenos.
1 Esquina: terrenos em meio de quadra ou de esquina possuem valorizao

diferenciada, igualmente diferente se comercial ou residencial, utilize a
tabela.
TABELA FATOR ESQUINA EM RELAO A ZONAS
ZONA Fator ZONA Fator
Residenciais 10% Comerciais 20 a 25%
comuns
ResidenciaisValor 15 a 20% Comerciais 25 a 30%
Alto centrais
2 Topografia: este fator corrigir a irregularidade do terreno. Observe a

tabela.
TABELA DE DECLIVIDADE E ACLIVE FATOR TOPOGRAFIA
Declividade Fator Aclividade Fator
At 5% 0,95 Suave 0,95
De 5 a 10% 0,90 Acentuado 0,90
Maior que 10% 0,80
3 Profundidade: A profundidade do terreno influenciar diretamente no valor
final. Comparando dois terrenos com reas iguais e profundidades
diferentes, observamos ser o terreno com maior profundidade ser
prejudicado, mesmo com a rea igual.
Existe vrias teorias para definir o fator profundidade: teoria 4-3-2-1, que
estabelece um percentual de desvalorizao em relao com o aumento da
profundidade, como sendo nos primeiros 40% um valor, 30% outro e assim
por diante. Outra teoria estabelece 1/3, 2/3, onde o primeiro tero teria um
valor e os 2/3 restantes outro proporcionalmente menor. Vrios estudiosos
elaboraram suas frmulas, tais como: HOFMANN, JARRET e HARPER. Uma
das mais utilizadas a do professor HARPER.
Entretanto, com a prtica notou-se que a frmula de HARPER, no atendia a
todos casos, pois em algumas situaes, terrenos com pouca profundidade,
sofriam, na realidade uma valorizao, enquanto o correto seria uma
desvalorizao.
Os engenheiros brasileiros JOAQUIM MEDEIROS JUNIOR e NELSON ALONSO,
do IBAPE realizaram estudos, estabelecendo diversas frmulas para o
clculo desse fator.
No entanto, na prtica verificou-se que a tabela abaixo acomoda as
variaes de valores, determinando suas desvalorizaes.
TABELA DE DEPRECIAO PELA PROFUNDIDADE - FATOR PROFUNDIDADE
Profundidade efetiva Depreciao Fator
Menor ou igual a 10 30% 0,70

metros
12,50 20% 0,80

15,00 15% 0,95
16,00 10% 0,90
18,00 5% 0,95
De 20,00 a 40,00 metros 0% 1,00
45,00 5% 0,95
50,00 10% 0,90
55,00 15% 0,85
60,00 20% 0,80
65,00 22% 0,78
70,00 25% 0,75
75,00 27% 0,73
80,00 30% 0,70
4 Forma: Quase da mesma maneira que o fator de profundidade, o fator

forma tambm est ligado ao aproveitamento do terreno. Aqueles imveis
com desenho totalmente irregular dificultam o aproveitamento, no
momento da construo. Portanto quanto maior o nmero de ngulos
diferentes de 90, maior sua depreciao. Diante do exposto aconselhvel
utilizar o fator de desvalorizao na proporo de pouca irregularidade 10%
e bastante irregular 20%.
5 Atualizao do valor: em perodos de processo agudo de inflao,

aconselhvel desconsiderar informaes superiores a 90 dias, como hoje, os
nveis esto bastante moderados, podemos considerar sem qualquer
problema at mesmo transaes efetuadas com mais de ano, para tanto
vital o uso dum ndice de correo. Alis, particularmente estamos
desconsiderando este fator de correo devido a sua baixa influncia na
apurao do valor final, em virtude da grande margem de negociao que
as ofertas trazem embutidas. Ressalvamos apenas nos casos de vendas
efetuadas e que tenham tempo o suficiente para aplicao do ndice, e que,
realmente tenham sofrido modificaes, ainda por ns utilizado.
6 Forma de pagamento: Da mesma forma, a forma de pagamento, em

momentos de estgios inflacionrios de pico, de vital importncia ser
apurado, entretanto no atual estgio inflacionrio do pas, pagamentos em
at cinco ou seis vezes, so desprezveis qualquer correo. Por outro lado,
existem financiamentos de lotes em at 100 vezes, o que torna obrigatrio
a utilizao de ndices de atualizao, do tipo IPC, INPC, etc., estabelecendo
uma paridade com outras informaes de valor vista.
7 Testada: Assim como a profundidade influenciar no preo final, tambm a

testada ir estabelecer diferenas de preo do imvel. A tabela abaixo foi
desenvolvida empiricamente, levando-se em considerao as testadas reais
em relao as testadas de referncia para a regio. Assim aps verificarmos
o usual nos terrenos de determinada regio, iremos estabelecer sua
valorizao ou desvalorizao com a real testada do imvel em questo.
TABELA DE DESVALORIZAO OU VALORIZAO PELA TESTADA

Testada 10,00 12,00 15,00 16,00 20,00
refernc metros metros metros metros metros
ia
efetiva Des VaL Des Val Des Val Des Val Des Val
5,00 0,84 0,80 0,76 0,75 0,70
0 0 0 0 0
6,00 0,88 0,84 0,80 0,78 0,74
0 0 0 0 0
7,50 0,93 0,89 0,84 0,83 0,78
0 0 0 0 0
8,00 0,94 0,90 0,86 0,84 0,80
5 0 0 0 0
9,00 0,97 0,93 0,88 0,87 0,82
4 0 0 0 0
10,00 0,96 0,90 0,89 0,84
0 0 0 0
11,00 1,024 0,98 0,93 0,91 0,86
0 0 0 0
12,00 1,046 0,95 0,93 0,88
0 0 0
13,00 1,067 1,020 0,97 0,95 0,90
0 0 0
14,00 1,106 1,039 0,98 0,97 0,91
0 0 0
15,00 1,124 1,057 0,98 0,93
0 0
16,00 1,141 1,074 1,016 0,95
0
17,00 1,174 1,090 1,031 1,015 0,96
0
18,00 1,189 1,106 1,046 1,029 0,97
0
19,00 1,189 1,121 1,060 1,044 0,99
0
20,00 1,189 1,136 1,074 1,057
21,00 1,189 1,163 1,087 1,070 1,012
22,00 1,189 1,176 1,000 1,082 1,024
23,00 1,189 1,189 1,112 1,094 1,035
24,00 1,189 1,189 1,124 1,106 1,046
25,00 1,189 1,189 1,136 1,118 1,057
26,00 1,189 1,189 1,147 1,129 1,067
27,00 1,189 1,189 1,158 1,139 1,078
28,00 1,189 1,189 1,168 1,150 1,087
29,00 1,189 1,189 1,179 1,160 1,097
30,00 1,189 1,189 1,189 1,170 1,106
32,00 1,189 1,189 1,189 1,189 1,125
35,00 1,189 1,189 1,189 1,189 1,150
40,00 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189
45,00 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189
8 Melhoramentos Pblicos:
TABELA MELHORAMENTOS PBLICOS

MELHORIA Fator MELHORIA Fator
Rede de gua 15 a 20% Iluminao Pblica 5%
Rede de esgoto 10 a 15% Pavimentao 10 a 30%
Energia eltrica 15 a 20% Guias e sarjetas 5 a 10%
dom
Galerias pluviais 5% Transporte 10%
coletivo
Rede telefnica 5% Gs de rua 1%
Os terrenos servidos dos melhoramentos acima, obviamente sero mais

valorizados, a prtica aceita nos processos de rigor normal, a aplicao dos
percentuais acima, num processo de relacionamento do terreno avaliado com o
pesquisado, estabelecendo os fatores de correo para cada caso.
Localizao: O critrio dos Mnimos Quadrados estabelece a equao da

reta. A regresso simples estuda o comportamento de uma varivel
dependente. Nossa reta ira se ajustar aos pontos das coordenadas (X1, Y1),
(X2, Y2), (Xm, Yn), tendo como equao: Y=a + bX
Sendo as constantes a e b, definidas pelo sistema:
Y= aN + bX
XY = aX + bX2
Na prtica iremos confeccionar uma planilha, nos moldes abaixo:
N X(m) Y(R$/M) X2 XY
1 100 200 10.000 20.000
2 120 150 14.400 18.000
3 130 160 16.900 20.800
4 140 140 19.600 19.600
5 150 150 22.500 22.500
Totais 640 800 83.400 100.900
800 = a x 5 + b x 640
100.900 = a x 640 + b x 83.400
Resolvendo o sistema: a = 289,27 e b=-1,014 Nossa
equao, ser:
Y = 289,27 + (-1,014) x X
Se tivermos um terreno situado a 160 metros do ponto de referncia,

teremos:
Y = 289,27 1,014 x 160 Y = 289,27 162,24 Y = 127,03
O caminho mais fcil para estabelecer o fator Localizao ou de transposio
aps a homogeneizao de todos fatores acima, utilizar a planta de valores
do Municpio, numa regra de trs.
9 Fonte: mais que natural nas transaes imobilirias o valor de venda ser
diferente do valor inicialmente proposto, a famosa queima de gordura.
Isto no se d unicamente por imobilirias, tambm as ofertas particulares
esto sujeitas a essa negociao. Geralmente quem compra quer fazer o
melhor negcio e, acredita o comprador ter feito bom negcio quando
recebe um desconto da ordem de 10, 20 ou at 50% do valor pedido. Assim
aps longos estudos, estudiosos chegaram aos seguintes nmeros:
Quando se tratar de venda, fator igual a 1,00
Quando for oferta de particular, fator variando entre 0,80 a 1,00
Quando for oferta de imobilirias, fator variando entre 0,60 a 0,90
5 CONCLUSO
O trabalho ora apresentado, no esgota o assunto, pelo contrrio, abre a
possibilidade de maiores estudos para o perfeito entendimento da sistemtica
utilizada no processo avaliatrio, tornando possvel o desenvolvimento de outras
tcnicas capazes de bem mensurar as variveis que melhor atendam a trabalhos
especficos de regies com peculiaridades que o avaliador ir estudar com rigor
para incorporar em seu trabalho.
S para ficar claro o que estamos falando, j encontramos diversos trabalhos que
trazem um fator de viabilidade, atribudo permisso ou permissividade dos planos
diretores a determinados imveis. Ns particularmente entendemos que em nossa
regio j exista, naturalmente esta homogeneizao e no a utilizamos.
Apenas para conhecimento, iremos transcrever os fatores utilizados pelo Servio do
Patrimnio da Unio, para a avaliao de imveis do governo, colocados venda,
so eles:
Fator de profundidade Fator de frente ou testada Fator de transposio de
local
Fator de testadas mltiplas Fator topografia Fator de restrio legal
Fator de pedologia Fator de rea
Portanto, quanto mais estudarmos iremos observar que teremos de encontrar uma
metodologia toda nossa, adaptada a nossa realidade.
Quarta PARTE
LAUDO JUDICIAL ELABORADO PELO AUTOR

EXCELENTSSIMO SENHOR JUZ DE DIREITO DA 2 VARA DE LAGUNA-SC
Autos 040.96.000168-9
ALVINO JOS JNIOR, brasileiro, casado,

corretor de imveis, devidamente inscrito no
CRECI/SC sob N 3819, com escritrio
imobilirio Av. Joo Pinho, 901, Mar Grosso,
LAGUNA - SC, vem mui respeitosamente a
presena de Vossa Excelncia, na qualidade
de avaliador nomeado nos Autos de
Execuo de Sentena acima mencionado,
apresentar o seguinte:
LAUDO PERICIAL
com base nos dados obtidos de pesquisa na
regio do imvel, da maneira como segue:
LAUDO PERICIAL
OBJETO DO LAUDO
Indicados que fomos dentro do processo em epgrafe, nosso trabalho servir de

base para apropriar corretamente o valor de mercado dos imveis penhorados para
garantir a execuo da sentena. Portanto o trabalho que ora apresentamos o
resultado do estudo tcnico a que chegamos a cerca de vrios imveis localizados
na quadra 15 do loteamento Ravena Cassino Hotel, Mar Grosso, LAGUNA - SC.
DA PROPRIEDADE
Os imveis em apreo, so de propriedade da empresa loteadora RAVENA

CASSINO HOTEL LTDA.
NVEL DE PRECISO
Iremos utilizar o processo de AVALIAO EXPEDITA, conforme o que estabelece a

Norma Tcnica NBR 5676, ressaltando que o valor encontrado ser um misto de
frmulas expressas dentro das normas da ABNT e nossa experincia profissional na
rea imobiliria.
DA DESCRIO DOS IMVEIS AVALIADOS
Os imveis ora avaliados, so os lotes 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30,
31 e 46 da quadra 15 do loteamento Ravena Cassino Hotel, nas imediaes do
prprio Hotel RAVENA, Mar Grosso, LAGUNA SC, com as seguintes confrontaes e
metragens:
01 Um Terreno Urbano de Marinha, constitudo pelo lote 19 da quadra 15, do

loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontaes e
metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 17,10 metros; - Fundos com parte do
lote 13, na extenso de 17,00 metros; Lado Direito com o lote 20, na extenso de
2,60 metros; Lado Esquerdo com a Rua Projetada C, na extenso de 19,40 metros;
Perfazendo a rea de 341,00 M, imvel este constante da matrcula 18.539, s Fls.
118 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de Imveis da Comarca de LAGUNA SC.

metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 17,10 metros; - Fundos com parte do
lote 13, na extenso de 17,00 metros; Lado Direito com o lote 21, na extenso de
22,00 metros; Lado Esquerdo com o lote 19 , na extenso de 20,60 metros;

metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote
10, na mesma extenso; Lado Direito com o lote 22, na extenso de 30,80 metros;
Lado Esquerdo com o lote 20 e parte do lote 13, na extenso de 30,00 metros;

loteamento Ravena cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontaes e
metragens:
Lado Esquerdo com o lote 21, na extenso de 30,80 metros; Perfazendo a rea de
375,60 M, imvel este constante da matrcula 18.542, s Fls. 121 do livro 2 CQ do
cartrio do Registro de Imveis da Comarca de LAGUNA SC.

metragens:

metragens:
metragens:

metragens:

metragens:

loteamento Ravena cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontaes e
metragens:
03, na mesma extenso; Lado Direito com o lote 29 e parte do lote 30, na extenso
de 37,80 metros; Lado Esquerdo com o lote 27, na extenso de 35,80 metros;

metragens:

metragens:
Frente com a Rua Projetada A, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote 03
e parte do lote 28, na mesma extenso; Lado Direito com o lote 02, na extenso de
36,00 metros; Lado Esquerdo com os lotes 31 e 29, na extenso de 26,00 metros;
metragens:
30, na mesma extenso; Lado Direito com a Rua Projetada A, medindo 31,80
metros; Lado Esquerdo com o lote 29, na extenso de 30,60 metros; Perfazendo a
rea de 436,80 M, imvel este constante da matrcula 18.551, s Fls. 130 do livro 2
CQ do cartrio do Registro de Imveis da Comarca de LAGUNA SC.

metragens:
Frente com a Av. Beira Mar, na extenso de 25,50 metros; Lateral Esquerda com o
lote 45, na extenso de 30,00 metros, e, finalmente medindo 38,20 metros na outra
extrema; Perfazendo a rea de 382,50 M, imvel este constante da matrcula
18.558, s Fls. 131 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de Imveis da Comarca de
LAGUNA SC.
CARACTERIZAO DA REGIO
Plano Diretor = Zona ZR2-A, comportando, a princpio, bares, restaurantes e

similares; estabelecimento de ensino; escritrios de profissionais autnomos e
liberais, artfices, oficiais e demais atividades exercidas individualmente; comrcio
vicinal, o que caracteriza a regio especfica do imvel avaliando so habitaes
Unifamiliares, para residncias.
Acesso = pelo sistema virio do bairro Mar Grosso.

Pedologia = arenosa.
Topografia = Plana
Infra-estrutura =
- rede eltrica pblica e domiciliar;
- gua;
- telefone;
- Pavimentao do tipo paraleleppedo;
- meio fio
Mercado
Imvel com grande potencial turstico. Prximo ao mar, apropriado para a
construo de moradias uni e multifamiliares ou mesmo para construo de
empreendimento turstico. De fcil absoro pelo mercado.
METODOLOGIA
Para determinarmos a metodologia a ser adotada na avaliao dos lotes, aps

verificamos a existncia de outros lotes sendo oferecidos ou j vendidos, nas
imediaes do imvel ora avaliado, faremos a opo pelo mtodo comparativo, j
que possumos os pressupostos necessrios para tal mtodo.
O mtodo comparativo de dados de mercado consiste em determinar o valor pela
comparao com dados de mercado assemelhados quanto s caractersticas
intrnsecas e extrnsecas.
As caractersticas e os atributos dos dados so ponderados por homogeneizao.
EVOLUO DOS CLCULOS
Pesquisa de mercado
Foram obtidos 10 (dez) elementos de pesquisa de terrenos prximos ao avaliando,

assim classificados:
Ofertas por imobilirias : 05
Ofertas de particulares : 01
Vendas : 04
Homogeneizao
A homogeneizao da amostragem necessria na medida em que s possvel

equalizar matematicamente grandezas comparveis.
Assim os preos de venda dos elementos que integram a amostra obtida foram
homogeneizados quanto:
sua profundidade
testada
topografia
esquina
forma
localizao
forma de pagamento
atualizao de valor
fonte, e.
Aos melhoramentos pblicos
A elaborao dos clculos relativos homogeneizao e os procedimentos
estatsticos foram desenvolvidos sob a forma de planilha (Planilha em anexo) com
auxlio de computador compatvel com o IBM-PC e programa elaborado em
ambiente Excel 2000
Determinao do valor do M na regio
Aps a homogeneizao dos dados obtidos na pesquisa, estabelecemos o valor final

do metro quadrado do terreno, na regio dos lotes ora avaliados, igual a R$95,85
(Noventa e cinco reais, oitenta e cinco centavos), conforme a anexa tabela, j com
os dados tabulados e homogeneizados, de acordo com critrios tcnicos
estabelecidos pelo padro utilizado.
DETERMINAO DO VALOR DE CADA LOTE
Para determinarmos o valor de cada lote, deveremos multiplicar o valor obtido

acima, pela rea de cada lote, porm estabelecendo ainda diferenciao final, caso
a caso, conforme a situao de cada lote avaliado, distncia do mar, se esquina ou
no, testada, profundidade e forma j que naquela regio o valor final do imvel,
sofre uma grande influncia destes fatores. Os ndices foram determinados em
virtude de nossa vivncia em avaliaes do dia a dia da nossa profisso, sem
qualquer metodologia cientfica, desta forma, na maioria dos lotes, teremos a
seguinte frmula, para obter o valor final do imvel avaliado:
Vt = A x Vu x Fd x Fe x Ft x FMP
Onde:
Vt = Valor do Terreno
A = rea do Terreno
Vu = Valor unitrio bsico adotado em R$95,85
Fd = Fator distncia do plo valorizante (mar)
Fe = Fator Esquina
Ft = Fator Testada
FMP = Fator Melhoramentos Pblicos
Imvel 01:
Vt = 341,00 x 95,85 x 1,20 x 1,10 x 1,121 x 1,00
Vt = 48.364,43
Imvel 02:
Vt = 363,16 x 95,85 x 1,00 x 1,15 x 1,09 x 1,00
Vt = 43.632,94
Imvel 03:
Vt = 364,80 x 95,85 x 1,00 x 1,00 x 1,00 x 1,00
Vt = 34.966,08
Imvel 04:
Vt = 375,60 x 95,85 x 0,95 x 1,00 x 1,00 x 1,00
Vt = 34.201,20
Imvel 05:
Vt = 387,60 x 95,85 x 0,90 x 1,00 x 1,00 x 1,00
Vt = 33.436,31
Imvel 06:
Vt = 399,60 x 95,85 x 0,85 x 1,00 x 1,00 x 1,00
Vt = 32.556,41
Imvel 07:
Vt = 411,60 x 95,85 x 0,80 x 1,00 x 1,00 x 1,00
Vt = 31.561,49
Imvel 08:
Vt = 423,60 x 95,85 x 0,75 x 1,00 x 1,00 x 1,00
Vt = 30.451,55
Imvel 09:
Vt = 435,60 x 95,85 x 0,70 x 1,00 x 1,00 x 1,00
Vt = 29.226,58
Imvel 10:
Vt = 447,60 x 95,85 x 0,65 x 1,00 x 1,00 x 1,00
Vt = 27.886,58
Imvel 11:
Vt = 363,60 x 95,85 x 0,60 x 1,00 x 1,00 x 1,00
Vt = 20.910,64
Imvel 12:
Vt = 312,00 x 95,85 x 0,50 x 1,00 x 1,00 x 1,00
Vt = 14.952,60
Imvel 13:
Vt = 436,80 x 95,85 x 0,55 x 1,00 x 1,00 x 1,00
Vt = 26.317,56
Imvel 14:
Vt = 382,50 x 95,85 x 2,50 x 1,00 x 1,189 x 0,80
Vt = 87.183,72
Importa o presente PARECER SOBRE O VALOR DE MERCADO (AVALIAO) DE

TODOS OS LOTES em R$495.648,10 (Quatrocentos noventa e cinco mil
seiscentos quarenta e oito reais e dez centavos). Por ser a avaliao, matria
que no exprime exatido cientfica, faremos o arredondamento, avaliando todos os
lotes em R$500.000,00 (Quinhentos mil reais).
Laguna, 20 de maro de 2000.
Alvino Jos Jnior

Corretor de Imveis - CRECI 3819
Quinta PARTE
Avaliao de Glebas Urbanizveis

Introduo
De glebas urbanizveis depreendemos ser as reas situadas nas proximidades dos

centros urbanos, porm, sem infra-estrutura, mas passvel de urbanizao, por
apresentar caractersticas de solo e topografia, possveis de fracionamento em
lotes.
A diferena bsica entre lote e gleba que a gleba no possui infra-estrutura, e, o
grande desafio do avaliador determinar o valor da gleba, antes de qualquer
benefcio, levando-se em considerao que os lotes resultantes, por comparao
com outros lotes vizinhos, podem alcanar determinado preo.
1 MTODOS
Basicamente so dois os mtodos recomendados, j anteriormente conceituados:
Comparativo
involutivo
O mtodo comparativo dificilmente poder ser utilizado para a avaliao de glebas,

pois no ser to fcil encontrar um nmero considervel de glebas nas
proximidades de centros urbanos, vendidas ou sendo oferecidas, por isso, a opo
deve ser pelo mtodo involutivo.
A ttulo de observao, iremos abordar um mtodo prtico, ainda utilizado pelos

empresrios de loteamentos (no aceito pela norma) para se nortearem quando da
compra de reas para loteamentos. Tecnicamente conhecido como coeficiente de
paridade, que nada mais do que a relao entre o metro quadrado da terra bruta
e do lote urbanizado. Os loteadores geralmente utilizavam o valor de paridade 4
(hoje o ndice deve ser revisto), pois em contas redondas e grosseiramente
arredondadas, a venda em lotes deveria cobrir os seguintes custos:
Custo do terreno bruto do resultado das

vendas
Despesas de implantao do loteamento do resultado das
vendas
Despesas de comercializao e impostos do resultado das
2 O MTODO INVOLUTIVO
Deve-se estabelecer o valor da provvel renda que ir se obter com os lotes da
gleba urbanizada. Para tanto ser necessrio estimar o nmero de lotes, bem como
o preo a ser alcanado por eles nessa regio, para depois deduzir as despesas de
implantao do empreendimento e o lucro que se deseja alcanar, o resultado
encontrado dessa subtrao, ser o valor da gleba.
Para desenvolver este mtodo necessrio:
2.1 Procedimentos
a Informar na prefeitura quanto a legislao em vigor para loteamentos (rea
mnima dos lotes, rea verde, largura das ruas e caladas, bem como a infra-
estrutura necessria);
b Faz-se um anteprojeto, criteriosamente elaborado, visando o melhor
aproveitamento da gleba, a fim de estabelecer o nmero mximo de lotes que a
mesma possa conter;
c Faz-se um estudo da capacidade de absoro pelo mercado do
empreendimento, estabelecendo-se um cronograma anual ou mensal de
previso de vendas, o que pode ser feito comparando-se com outros existentes
na mesma regio;
d Estima-se, para cada perodo considerado no cronograma do empreendimento,
o Produto Geral de Vendas, multiplicando-se o valor genrico pela rea de cada
unidade e pelo nmero total de cada uma delas;
e Estimam-se os custos diretos do empreendimento, que tambm devem ser
orados dentro do cronograma do empreendimento, por exemplo: levantamento
topogrfico; projeto do loteamento; licenas municipais; infra-estrutura
(terraplanagem, rede de gua, esgoto, pavimentao etc.); superviso e
despesas gerais; e outros. Estes custos podero ser encontrados em revistas
especializadas (PINI), ou percentuais estabelecidos pela prtica.
f Estimam-se, por consulta os custos indiretos, prevendo-se no cronograma do
projeto, entre outros: despesas legais e contbeis (imposto territorial,
contabilidade, servios jurdicos, escrituras e registros etc.); despesas de
comercializao (vendas, publicidade, superviso etc.); despesas de seguros;
despesas financeiras (juros de emprstimos);
g Estabelece-se um valor para o lucro do incorporador. Trabalha-se geralmente
com uma variando entre 10 a 35%
3 CALCULO DE GLEBA URBANIZVEL PELO MTODO INVOLUTIVO

Por falta de servio prestado na rea de avaliao de glebas urbanizveis, nos
ltimos anos, iremos desenvolver um trabalho hipottico. Para tanto devemos
resolver o exerccio proposto:
Avaliar a gleba de 40.000,00 M, situada Estrada Geral da Barbacena, LAGUNA -

SC. Sabendo-se que a exigncia legal para a implantao de loteamento no
municpio de Laguna de lotes mnimos de 300,00 M; com testada mnima de
12,00 metros; uma reserva de 40% para arruamento, rea verde e rea para a
implantao rgos pblicos. A infraestrutura necessria : gua, energia, guias,
ensaibramento das ruas e drenagem pluvial.
Feito o anteprojeto, constatamos a possibilidade da implantao de 80 lotes.
Na pesquisa com os lotes atualmente oferecidos, encontramos o valor de R$30,00.
Para o calculo, usaremos a seguinte formula: Vg = R D L, onde:
Vg = Valor da Gleba R = Renda estimada D = Despesas de implantao e L =
Lucro
A renda ser: R = 80 x 300 x 30,00 = R$720.000,00
Calculo das despesas:

Despesas diretas:
Projetos 1% da renda 7.200,00
Topografia 370,00/ha x 40 ha 14.800,00
Terraplanagem 960,00/ha x 40 ha 38.400,00
Drenagem 1.400,00/ha x 40 ha 56.000,00
Arruamento 2.000,00/ha x 40 ha 80.000,00
Rede de gua 1.400,00/ha x 40 ha 56.000,00
Rede de energia eltrica 1.300,00/ha x 40 ha 52.000,00
Totalizao 304.400,00
Despesas indiretas:
Custos financeiros 20% da despesa direta 60.880,00
Despesas de venda 10% da renda 72.000,00
Publicidade 3% da renda 21.600,00
Despesas de 7% da renda 50.400,00
administrao
Impostos 1% da renda 7.200,00
Totalizao 212.080,00
Total geral das despesas 516.480,00
Determinao do lucro:
20% da renda = 20% x 720.000,00 144.000,00
Determinando o valor da gleba pela formula: Vg = R D L, assim,

Vg = 720.000,00 516.400,00 144.000,00, ou:
Vg = 59.600,00
Sexta PARTE
Avaliao de Imveis rurais

Introduo
Imveis rurais so propriedades com destinao agrcola. Em sua avaliao

deveremos avaliar a terra, benfeitorias, obras e trabalhos de melhoria,
equipamentos, recursos naturais, seus frutos e direitos. So classificados da
seguinte forma:
Imvel
Propriedade familiar: chcara, stio.
Minifndio: lote, chcara, sitio.
Latifndio por explorao: chcara, stio, fazenda.
Latifndio por extenso: fazenda, gleba.
Empresa rural: chcara, stio, fazenda.
Componentes
So as terras classificadas segundo a escala de Norton.
Benfeitorias
Construes: edificaes, instalaes, cercas.
Culturas: perenes, temporrias, anuais.
Obras e trabalhos na terra
Desmatamento
Correo
Sistematizao (Reduzir diversos elementos a sistema)
Proteo
Manuteno
Equipamentos
Mquinas industriais fixas
Mquinas agrcolas e implementos
Veculos
Semoventes (Os constitudos por animais selvagens, domesticados ou
domsticos.)
Recursos naturais
Florestas
Hdricos
Minerais
Frutos
Rendas
Aluguel
Arrendamento
Direitos
Servides
Usufruto
Concesses
Comodatos
Direitos hereditrios e possessrios
CONSIDERAES
Para a avaliao de imveis rurais necessrio conhecimento de engenharia de

avaliao, noes bsicas de agropecuria e engenharia florestal. Como nossos
conhecimentos nessa rea so notadamente empricos, aconselhvel nos
socorrermos dos conhecimentos de um engenheiro agrnomo. Ao avaliador cabe ter
conhecimento dos tipos exatos de agricultura aplicveis propriedade, bem como
com perspectivas agrcolas nacionais e internacionais, e ainda, programas
governamentais de apoio ao desenvolvimento rural.
PROCESSO MENDES SOBRINHO
Alguns estudiosos verificaram a necessidade de agrupar as duas tabelas, de

NORTON e MENDES SOBRINHO numa s, fazendo ainda o acrscimo de duas
faixas na escala Mendes Sobrinho, para torn-las tabelas quadradas e adequadas
ao bom desempenho do avaliador. Assim, quando utilizarmos o processo Mendes
Sobrinho, utilizaremos os ndices da Tabela de Homogeneizao de Terrenos
Rurais, estabelecendo a homogeneizao por comparao de dois imveis rurais.
A presente tabela, apresenta oito divises das classes, conforme descrito abaixo:
Class Caractersticas
e
I Terras para culturas, sem problemas de conservao, exigindo s adubao
e manuteno
II Terras para culturas, com pequenos problemas de conservao, exigindo
prticas simples de conservao e fertilidade.
III Terras para culturas, com problemas srios de conservao, exigindo
prticas de conservao complexas.
IV Terras para culturas, ocasionalmente, no devendo ser usadas para culturas
mais que dois anos consecutivos, seguindo-se de preferncia, a pastagem,
por trs anos.
V Terras somente para pastagens, sem problemas de conservao.
VI Terras somente para pastagens, com problemas simples de conservao.
VII Terras prprias para florestas.
VIII Terras prprias somente para abrigo de vida silvestre.
As oito situaes so assim divididas:

Situao Caractersticas
tima 100% Imvel com face para rodovia asfaltada, importncia limitada das
distncias.
Muito boa Imvel servido por rodovia de primeira classe, no pavimentada,
90% importncia relativa das distncias.
Boa 80% Imvel servido por rodovia no pavimentada, mas que oferea
seguras condies de praticabilidade, durante todo ano,
importncia significativa das distncias.
Regular 0,70 Imvel servido por rodovia secundria em condies satisfatrias
de praticabilidade.
Sofrvel 60% Imvel servido por rodovia secundria em condies relativas de
praticabilidade.
Inconveniente 50% Imvel servido por rodovia secundria em ms condies de
praticabilidade.
M 40% Como a anterior, porm interceptada por fechos nas servides e
com problemas srios de praticabilidade na estao chuvosa,
distncias e classe de estrada equivalendo.
Pssima 30% Como a anterior, com srios problemas de praticabilidade mesmo
na estao seca, interceptada por crregos e ribeires, sem
pontes, com vau cativo ao volume das guas.
Aps inmeras pesquisas do funcionamento prtico, chegou-se a esta prtica Tabela

de Homogeneizao de Terrenos Rurais:
VALORES RELATIVOS DE TERRAS RSTICAS SEGUNDO A CAPACIDADE DE
USO DO SOLO E A SITUAO DO IMVEL DO PONTO DE VISTA DA
CIRCULAO
Classe I II III IV v VI VII VIII
Situao 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30%
tima 100% 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30
Muito boa 90% 0,90 0,81 0,72 0,63 0,54 0,45 0,36 0,27
Boa 80% 0,80 0,72 0,64 0,56 0,48 0,40 0,32 0,24
Regular 70% 0,70 0,63 0,56 0,49 0,42 0,35 0,28 0,21
Sofrvel 60% 0,60 0,54 0,48 0,42 0,36 0,30 0,24 0,18
Inconveniente 0,50 0,45 0,40 0,35 0,30 0,20 0,20 0,15
50%
Ma 40% 0,40 0,36 0,32 0,28 0,24 0,20 0,16 0,12
Pssima 30% 0,30 0,27 0,24 0,21 0,18 0,15 0,12 0,09
Com essa tabela poderemos operar da seguinte forma: supondo uma propriedade
enquadrada na Classe V e situao III (fator 0,48) e, na pesquisa encontramos um
imvel situado nas imediaes do imvel avaliando, em rea similar e
recentemente vendida por R$700,00/h, que se enquadra na Classe IV e situao II
(fator 0,63), teremos como valor unitrio do hectare:
0,48 x R$700,00 = R$533,33/ha

0,63
Do valor encontrado, multiplicamos pela rea total e obteremos o valor da terra

nua.
AVALIAO DAS BENFEITORIAS
So classificadas em:
Benfeitorias no reprodutivas = so as edificaes em geral (casas, galpes,
currais etc.) e melhoramentos fundirios (trabalhos de conservao de solo,
sistemas de irrigao e drenagem etc.). Para avaliao ser utilizado o mtodo do
custo de reposio, depreciado pelo uso levando-se em considerao os aspectos
fsicos e funcional, com a considerao da vida til, aparente e provvel, bem como
do estado de conservao. Na depreciao, considera-se mais o estado de
conservao que a idade. Outrossim, o avaliador deve considerar, principalmente, a
utilidade das benfeitorias e sua adequao ao potencial de produo do imvel.
Para o caso de Mquinas e implementos agrcolas, utilizar preferencialmente, o
mtodo direto e o mesmo critrio para a depreciao. Na impossibilidade de
comparao, faz-se a pesquisa de equipamentos novos, determina-se a vida til
provvel e calcula-se o valor do bem depreciado.
Benfeitorias reprodutivas = Inovaes capazes de proporcionar rendimentos por
meio da venda dos seus produtos: culturas, reflorestamentos, pastos cultivados ou
melhorados, etc.
O mtodo preferencial a ser utilizado ser o da capitalizao de seus rendimentos,
eventualmente, podendo ser o custo da benfeitoria.
VALOR FINAL
Finalmente, a soma do valor encontrado para a terra nua, mais as benfeitorias

reprodutivas e no reprodutivas, ser o valor final da propriedade.
Stima PARTE
Avaliao de Edificaes
INTRODUO
Para a avaliao do imvel edificado, primeiro calcula-se o valor do terreno ou terra

nua, para depois acrescermos o valor da edificao.
Neste processo, ser necessrio algumas noes de desenho arquitetnico,
construo, custo e qualidade de materiais, clculos de reas padro de construo
e de oramento.
OBSERVAES
No inicio da apostila apresentamos um formulrio simplificado para a coleta de

dados relativo aos imveis que comporo o universo de amostras para a anlise dos
dados pesquisados. Entretanto, salutar, at mesmo para comprovar um total
exame do imvel avaliado, primeiro com um croqui do imvel, para depois o
preenchimento de tantos quantos formulrios forem necessrios, sendo um para
cada uma das unidades que compem o imvel avaliado. Neste formulrio, dever
ainda ser tabulado uma minuciosa descrio pea por pea de cada unidade.
O METODO DE REPRODUO
O mtodo de reproduo quando executado com rigor, dever ser orada toda
edificao, detalhando, com exatido, todos os materiais empregados com o seu
custo.
No entanto, apresentaremos uma tabela abordando oramento com ndices e
percentual sobre o global da obra. Para o caso de obras inacabadas, bata deduzir o
preo dos servios no executados.
Servio Edifcios Edifcios Edifcios 3 ou Residncias

com estacas sem estacas 4 pavimentos
Instalaes Preliminares 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%
Estaqueamento 4,0%
Fundaes 3,0% 4,0% 5,0% 5,0%
Estrutura 17,0% 18,0% 19,0% 20,0%
Alvenaria 9,0% 9,0% 9,0% 8,0%
Elevadores 8,0% 8,0%
Impermeabilizaes 1,0% 1,0% 1,0% 0,5%
Revestimentos 12,0% 12,0% 12,0% 12,0%
Pisos 7,0% 7,5% 9,0% 9,0%
Esquadrias 8,0% 8,5% 9,0% 10,0%
Ferragens 2,0% 2,0% 2,5% 2,5%
Vidros 1,0% 1,0% 1,0% 1,0%
Instalaes eltricas 6,5% 6,5% 7,0% 7,0%
Instalaes 5,5% 5,5% 6,0% 6,0%
hidrossanitrias
Louas e metais 3,0% 4,0% 4,0% 4,0%
Telhado 0,5% 0,5% 3,0% 2,5%
Pintura 6,0% 6,0% 6,5% 6,5%
Instalaes 4,0% 4,0% 3,5% 3,5%
complementares
Limpeza geral 0,5% 0,5% 0,5% 0,5%
100,0% 100,0% 100,0% 100,0%
A tabela acima poder ser utilizada como um atalho no mtodo de reproduo,

porm ser uma avaliao sem qualquer rigor.
NOES DA FORMAO DO CUB
O Custo Unitrio Bsico de Edificaes Habitacionais elaborado, geralmente, pelos

sindicatos da construo dos estados. So coletados entre vrios fornecedores do
estado e os valores de mo-de-obra pesquisados por sindicatos regionais
conveniados. Os valores publicados so vlidos para todo o estado, conforme a lei
n. 4.591/64, o disposto na NBR 12.721 da ABNT.
Na formao dos CUB, no so considerados os seguintes itens, que devero ser
levados em conta na determinao dos preos por metro quadrado da construo,
de acordo com o estabelecido no projeto e especificaes correspondentes a cada
caso particular: fundaes especiais; elevadores; instalaes de ar condicionado,
calefao, telefone interno, foges, aquecedores, playgrounds, de equipamento
de garagem, etc.; obras complementares de terraplanagem, urbanizao,
recreao, ajardinamento, ligaes de servios pblicos, etc.; despesas com
instalao, funcionamento e regularizao do condomnio alm de outros servios
especiais; impostos e taxas; projeto, incluindo despesas com honorrios
profissionais e material de desenho, cpias, etc.; remunerao da construtora;
remunerao do incorporador.
Para utilizao das tabelas do CUB, primeiro se faz necessrio o clculo das reas,
utilizando o critrio de rea equivalente. A rea de construo ser calculada,
quando no diretamente disponvel, usando-se o estabelecido pela NBR 12.721.
Como exemplo, podemos sugerir as seguintes relaes de equivalncia com a rea
coberta - padro:
Tipo de construo Coeficient Tipo de construo Coeficient
e e
PAVIMENTO TIPO 1,00 Subsolo comum 0,50
Pavimento de uso comum e 0,50 Subsolo especial 0,75
acesso
Varanda 0,50 reas descobertas 0,25
Depsito 0,50 Playground 0,25
(descoberto)
Garagem 0,50 Padro superior (Hall) 1,50
PADRO CONSTRUTIVO
determinado pelo tipo de materiais empregados. So trs os padres: Baixo,

Normal e Alto. Admite-se ainda o uso do padro popular. Para auxiliar na
classificao, use a tabela
BAIXO NORMAL ALTO
Esquadrias De ferro-chapa Chapa Alumnio natural Alum. Anodizado
dobrada blindex
Portas Lisa para pintura Enceradas ou Macias
verniz
Soleiras/peitoris Cimento alisado Mrmore Granito
Piso quarto/sala Forrao Carpert 6 mm Mrmore/granito
Piso Cim alisado/Cermica Cermica Mrmore ou
esmaltada
BWC/Cozinha granito
Pintura PVA sobre reboco PVA em massa Acrlica em massa
corrida
corrida
Azulejos Branco comercial at 1,5 Branco Decorado
m
Metais Niquelados Crimados De luxo
Ferragens Ferro Inox Lato
Louas Branca simples De cor modelo De cor modelo
especial
simples
Estabelecido a rea total (equivalente) e o padro de construo, devemos procurar
o valor do CUB, mensalmente publicado pelo SINDUSCON.
COEFICIENTE DO VALOR PLENO
Para o clculo das fundaes especiais, elevadores etc., no computados no CUB,

criou-se o coeficiente de valor pleno que, de um modo geral, poder ser adotado o
seguinte esquema de composio de custos, a ser atualizado pelo avaliador,
conforme a situao do mercado.
Cabe esclarecer que os percentuais aqui adotados so meramente ilustrativos,
devendo o avaliador identific-los e quantific-los com a situao real analisada:
CUSTO UNITRIO BSICO (CUB) %CUB/M
Elevadores = 5%Cub
Administrao e Lucro = 20%Cub
Encargos Legais = 3%Cub
Despesas de Comercializao = 5%Cub
CUSTO UNITRIO TOTAL = 1,33%Cub
COEFICIENTE DE VALOR PLENO = 1,33%Cub
DEPRECIAO
Para chegarmos ao valor do imvel, ser necessrio fazer sua depreciao em

funo de sua idade e do estado de conservao, podendo ser adotado o critrio de
ROSS-HEIDECKE, da tabela anexa.
IDADE ESTADO DE CONSERVAO
EM % DE VIDA A B C D E F G H
2,00 1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 39,30 53,10 75,40
4,00 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70
6,00 3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00
8,00 4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76,30
10,00 5,50 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76,60
12,00 6,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76,90
14,00 7,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77,20
16,00 9,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77,50
18,00 10,60 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 77,80
20,00 12,00 12,00 14,20 19,10 27,90 41,80 58,30 78,20
22,00 13,40 13,40 15,60 20,40 29,10 42,20 59,00 78,50
24,00 14,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90
26,00 16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30
28,00 17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60
30,00 19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00
32,00 21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40
34,00 22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80
36,00 24,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30
38,00 26,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70
40,00 28,80 28,80 29,90 33,80 41,00 51,90 65,90 82,10
42,00 29,90 29,80 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82,60
44,00 31,70 31,70 33,40 37,20 44,00 54,40 67,60 83,10
46,00 33,60 33,60 35,20 38,90 45,60 55,60 68,50 83,50
48,00 35,60 35,50 37,10 40,70 47,20 56,90 69,40 84,00
50,00 37,50 37,50 39,10 42,60 48,80 58,20 70,40 84,50
52,00 39,50 39,50 41,90 44,00 50,50 59,60 71,30 85,00
54,00 41,60 41,60 43,00 46,30 52,10 61,00 72,30 85,50
56,00 43,70 43,70 45,10 48,20 53,90 62,40 73,30 86,00
58,00 45,80 45,80 47,20 50,20 55,60 63,80 74,30 86,60
60,00 48,80 48,80 49,30 52,20 57,40 65,30 75,30 87,10
62,00 50,20 50,20 51,50 54,20 59,20 66,70 75,40 87,70
64,00 52,50 52,50 53,70 56,30 61,10 68,30 77,50 88,20
66,00 54,80 54,80 55,90 58,40 69,00 69,80 78,60 88,80
68,00 57,10 57,10 58,20 60,60 64,90 71,40 79,70 89,40
70,00 59,50 59,50 60,50 62,80 66,80 72,90 80,80 90,40
72,00 62,20 62,20 62,90 65,00 68,80 74,60 81,90 90,90
74,00 64,40 64,40 65,30 67,30 70,80 76,20 83,10 91,20
76,00 66,90 66,90 67,70 69,60 72,90 77,90 84,30 91,80
78,00 69,40 69,40 72,20 71,90 74,90 89,60 85,50 92,40
80,00 72,00 72,00 72,70 74,30 77,10 81,30 86,70 93,10
82,00 74,60 74,60 75,30 76,70 79,20 83,00 88,00 93,70
84,00 77,30 77,30 77,80 79,10 81,40 84,50 89,20 94,40
86,00 80,00 80,00 80,50 81,60 83,60 86,60 90,50 95,00
88,00 82,70 82,70 83,20 84,10 85,80 88,50 91,80 95,70
90,00 85,50 85,50 85,90 86,70 88,10 90,30 93,10 96,40
92,00 88,30 88,30 88,60 89,30 90,40 92,20 94,50 97,10
94,00 91,20 91,20 91,40 91,90 92,80 94,10 95,80 97,80
96,00 94,10 94,10 94,20 94,60 95,10 96,00 97,20 98,50
98,00 97,00 97,00 97,10 97,30 97,60 98,00 98,00 99,80
100,00 100,00 100,00 100,0 100,00 100,00 100,0 100,0 100,0
Cdigo Classificao Cdigo Classificao

A Novo E Reparos simples
B Entre novo e regular F Entre reparos simples e
importantes
C Regular G Reparos importantes
D Entre regular e reparos simples H Entre reparos importantes e s/
valor
De posse da presente tabela, poderemos depreciar a construo em relao a sua

idade real, geralmente encontrada no habite-se e a idade aparente. Esta idade
aparente seu tino de avaliador que determinar, ou seja, o prprio avaliador far
uma vistoria no imvel e levando-se em considerao o estado geral da construo,
mesmo que ela possua 50 anos de idade real, mas estando em bom estado, poder
ser atribudo a ela, por exemplo, 30 anos.
Para a utilizao da tabela utilizamos a primeira coluna (Idade % de vida), da
seguinte maneira: (100% corresponde a 50 anos 80% a 40 anos, ou seja
considerado como vida til de uma edificao 50 anos), e dependendo da estado da
construo, conforme as letras, estabelecer o fator de depreciao.
CONSIDERAES INTRERMEDIRIAS
Com o at aqui enunciado possvel estabelecer a correta rea de uma edificao

quer seja utilizando a rea total ou a equivalente; determinar o padro construtivo
para utilizando a tabela do CUB, posteriormente a tabela de depreciao,
encontrarmos o valor da edificao.
Entretanto, estamos avaliando o todo, ou melhor, est sendo avaliados terreno e
edificao, portanto, teremos agora de somar o valor encontrado para o terreno
mais o valor da edificao.
Entretanto, se considerarmos o valor do terreno, mais o preo da edificao, no
estamos considerando o imvel num todo, por isso, temos de encontrar:
O VALOR OU VANTAGEM DA COISA FEITA
Este valor seria o mesmo de considerar o lucro do incorporador ou do

empreendedor, pois se levarmos em considerao apenas o valor do terreno, mais a
edificao, estamos considerando que o empreendedor ir trocar seis por meia
dzia, ou seja, estar trabalhando sem qualquer remunerao. O valor da coisa feita
poder ser expresso pela tabela criada pelo setor de avaliao do IAPAS, que tomou
como base o disposto na norma NBR 5676 e est inserido no Manual de Orientao
Tcnica para Avaliao de Imveis OTAI, ou ainda a tabela publicada na Orientao
Normativa do SPU, abaixo transcritas:
TABELA COEFICIENTE DE VANTAGEM DA COISA FEITA - TABELA IAPAS

PERCENTUAL DE VIDA VCF INFERIOR VCF SUPERIOR
Imvel Novo 35,00% 55%
De 2 a 10% 31,50% 49,50%
De 11 a 20% 28,00% 44,00%
De 21 a 30% 24,50% 38,50%
De 31 a 40% 21,00% 33,00%
De 41 a 50% 17,50% 27,50%
De 51 a 60% 14,00% 22,00%
De 61 a 60% 10,50% 16,50%
De 71 a 80% 7,00% 1100%
De 81 a920% 3,50% 5,50%
De 91 a 100% 0,00% 0,00%
TABELA COEFICIENTE DE VANTAGEM DA COISA FEITA TABELA SPU

TIPO DE CONSTRUO NOVA AT 10 DE 10 A 20 + DE 20
ANOS ANOS ANOS
Grande estrutura. 1,25 1,25 a 1,21 1,21 a 1,13 1,13 a 1,03
Peq. estrutura e residencial de 1,15 1,15 a 1,125 a 1,078 1,078 a
luxo 1,125 1,025
Industrial e residencial mdio. 1,1 1,10 a 1,084 a 1,052 1,052 a 1,02
1,084
Residencial modesto ou popular 1,05 1,05 a 1,042 a 1,026 1,026 a
1,042 1,015
EXEMPLIFICANDO O PROCESSO AVALIATRIO DE UM APARTAMENTO
OBJETO DA AVALIAO - A presente avaliao servir para apropriar o valor dos

apartamentos 305 e 402 do Edifcio ARTUR DUARTE.
DA PROPRIEDADE Imveis inscritos no Cartrio do Registro de Imveis desta

Comarca, sob Nmeros 18.687 e 18.482, em nome de JOS CARLOS DUARTE e
LIMA & DUARTE ADMINISTRADORA DE IMVEIS LTDA respectivamente.
NVEL DE PRECISO - Utilizaremos um misto de frmulas expressas dentro das
normas da ABNT e nossa experincia profissional na rea imobiliria, portanto, uma
AVALIAO EXPEDITA, conforme o que estabelece a Norma Tcnica.
METODOLOGIA Para expressarmos o valor dos imveis, iremos utilizar o mtodo

de reproduo de custos, levando-se em considerao o valor do Custo da
Construo Civil, no estado de Santa Catarina, bem como a utilizao do fator de
depreciao fsica, estabelecido na tabela de Ross-Heidecke.
APARTAMENTO 305 Imvel constitudo pelo apartamento 305, do edifcio ARTUR

DUARTE, Rua Jornalista Antonio Bessa, Mar Grosso, LAGUNA SC, com as
seguintes reas: rea Real Global = 88,20 M; rea Real de Construo = 88,20 M;
rea Real e Privativa = 78,63 M; rea Real de Uso Comum = 9,57 M e Frao
Ideal do Solo = 29,41 M, correspondendo a 4,04% do total do terreno,
devidamente matriculado no C.R.I. desta Comarca sob n 18.482.
APARTAMENTO 402 Imvel constitudo pelo apartamento 402, do edifcio ARTUR
DUARTE, Rua Jornalista Antonio Bessa, Mar Grosso, LAGUNA SC, com as
seguintes reas: rea Real Global = 120,99 M; rea Real de Construo = 105,29
M; rea Real e Privativa = 109,56 M; rea Real de Uso Comum = 11,43 M e
Frao Ideal do Solo = 35,10 M, correspondendo a 4,823% do total do terreno,
devidamente matriculado no C.R.I. desta Comarca sob n 18.687.
Caractersticas do imvel Imveis situados em bairro privilegiado, nas

proximidades da Avenida Beira Mar, com grande potencial de vendas.
CARACTERIZAO DA REGIO
Plano Diretor = Zona ZR2-A, comportando, a princpio, bares, restaurantes e

similares; Estabelecimento de ensino; Escritrios de profissionais autnomos e
liberais, artfices, oficiais e demais atividades exercidas individualmente; Comrcio
vicinal, o que caracteriza a regio especfica do imvel avaliando so habitaes
Unifamiliares, para residncias.
Acesso = pelo sistema virio da cidade
Pedologia = arenosa.
Infra-estrutura = com toda infra-estrutura
Mercado Imveis situados nas proximidades do mar, com forte apelo comercial.
EVOLUO DOS CLCULOS
Descrio das unidades

Prdio em concreto armado, composto de trreo onde esto distribudas as
garagens, hall de entrada, elevador e escadaria; do primeiro ao terceiro andar esto
edificados os pavimentos tipo, com cinco unidades por andar e o quarto andar ou
quinto pavimento, esto construdas trs coberturas, sendo as unidades ora
avaliandas, a unidade 305, situada no terceiro andar ou quarto pavimento, e o 402
de cobertura, situada no quarto andar ou quinto pavimento, ambos com 03 (trs)
quartos, dos quais 01 (um) sute, cozinha, sala e sacada com churrasqueira.
Observao: O apartamento 402, possui uma rea aberta com aproximadamente
25,00 M, que no podemos afirmar ser ou no inclusa na rea expressa acima.
Determinao do padro da construo e do preo de custo para a

construo
Unidades habitacionais classificadas dentro da tabela do Custo Unitrio de
Edificaes Habitacionais, emitida pelo SIDUSCON, para o ms de maio/2002, como
sendo NORMAL, com 03 (trs) quartos e 04 (quatro) pavimentos, no valor de R$
507,76 por M.
DETERMINAO DO VALOR DO IMVEL
O Valor do Terreno, obtido atravs da seguinte expresso:

Vt = A x Vu Onde:
A = rea do imvel avaliando em metros quadrados
Vu = Valor unitrio bsico adotado em R$ 160,00
Dessa forma, para o apartamento 305, Para o apartamento 402, temos:
temos:
Vt = 29,41 x 160,00 Vt = 35,10 x 160,00
Vt = 4.705,60 Vt = 5.616,00
O Valor da edificao obtido pela expresso:

Ve = A x Cu x Fc Onde:
Ve = Valor da Edificao
A = rea Real Global Construda em metros quadrados
Cu = Custo Unitrio da Edificao, R$ 507,76
Fc = Fator Corretivo de depreciao da tabela Ross-Heidecke, para
imveis com 10 anos de vida, como sendo 5,53% de depreciao.
Dessa forma, para o apartamento 305, Para o apartamento 402, temos:
temos:
Ve = 88,20 x 507,76 x (5,53%) Ve = 120,99 x 507,76 x (5,53%)
Ve = 42.307,85 Vt = 58.036,58
O Valor Final do Imvel, ser expresso dentro da formula:

Vi = Vt + Ve Onde:
Vi = Valor do Imvel
Ve = Valor da Edificao
Assim teremos para o apartamento 305: Para o apartamento 402, temos:
Vi = 4.705,60 + 42.307,85 Vi = 5.616,00 + 58.036,58
Vi = 47.013,45 Vt = 63.652,58
Dessa forma nos encontramos o valor justo se hoje qualquer empresrio comprasse
o terreno e edificasse um prdio conforme o padro do residencial ARTUR DUARTE
o que no a realidade, estaramos omitindo um fator muito importante, a
comercializao, ou fator de venda em marcha ou groing value ou ainda o aqui
denominado VALOR DA COISA FEITA. O valor agora aduzido refere-se exatamente
ao valor de comercializao.
Para estabelecermos este fator temos diversas tabelas que exprimem essa
valorao, das quais a mais utilizada a tabela publicada no Manual de Orientaes
Tcnicas para Avaliao de Imveis OTAI do IAPAS, que parte de conceito
estabelecido na norma NNR 5676.
Da mencionada tabela encontramos como ndice de valorao do imvel com 10%
de vida til (dez anos de construo) o valor de 31,50%, que aplicados sobre o valor
encontrado, teremos:
Apartamento 305 = R$ 61.822,68 Apartamento 402 = R$ 83.703,14
Por ser a avaliao, matria sem exatido cientfica, faremos o arredondamento,

avaliando os imveis em R$60.000,00 (Sessenta mil reais) e R$80.000,00
(Oitenta mil reais).
Laguna, 10 de maio de 2002.
Alvino Jos Jnior

Corretor de Imveis - CRECI 3819
OITAVA PARTE
Algumas consideraes
Ao longo dos anos que estudamos o assunto avaliao de imveis, geralmente com
material voltado a outra rea que no a nossa, sem contato com outras pessoas na
busca de pontos de vista comuns, at mesmo para saber se estvamos trilhando o
caminho correto ou no, observamos na lide diria a complexidade do assunto.
No incio no nos era possvel distinguir se determinado fator deveria ou no ser
levado em considerao no produto final do trabalho, em virtude do parco material
disponvel. Portanto, foi atravs da pesquisa solitria que desenvolvemos uma
tcnica bem direcionada a nossa regio, e com o presente trabalho, tivemos mais
chance de analisar, via estudo preparatrio o que devemos continuar mudando.
Devemos fazer um parntese para agradecer aos companheiros que acreditaram no
trabalho proposto e nos incentivaram no desenvolvimento do presente compndio.
Com o estudo realizado, tivemos a oportunidade de observar e sugerir uma
mudana de significativo interesse em nosso trabalho. Podemos relata-los:
FATOR DE LOCALIZAO
Anteriormente utilizvamos a tcnica mais simplista de efetuar um processo de
regra de trs onde tnhamos uma relao direta entre o valor de oferta ou de venda
do imvel, com o valor atribudo pela prefeitura e num processo da simples
verificao do fator levando em considerao uma regra de trs.
Com este procedimento corria-se o risco de estando errado os valores da planta
genrica de valores o produto final do processo permanecer errado.
Hoje estamos propondo o processo de regresso, onde verificamos a diferena do
fator, baseado em duas variveis: a primeira diretamente relacionada com a
distncia do plo valorizante adotado e a outra o valor propriamente dito, numa
mdia de todos valores. Sem dvida, teremos menos probabilidades de engano
neste fator de homogeneizao.
FATOR ATUALIZAO DO VALOR

No incio de nossa exposio do assunto abordado, falvamos da quase
obsolescncia do fator de atualizao do valor, devido a queda do processo
inflacionrio. Como precauo ainda utilizo na tabela referido fator, entretanto, at
o final do ano iremos torna-lo sem efeito tendo em vista a estagnao da inflao
em nossa economia.
TABELA DE VISTORIA DO IMVEL

Com a abertura de novos horizontes devido ao material estudado, iremos iniciar
tambm a gradativa mudana no formulrio de coleta de dados para as pesquisas.
Estaremos utilizando o formulrio apresentado a seguir, onde nos dado colher
maior nmero de dados sobre os imveis. Nossa pretenso utiliz-lo para o imvel
avaliando e para cada um dos imveis que comporo o universo da pesquisa.
FICHA DE VISITA DE IMVEL PARA AVALIAO
Fonte: Telefone:
Endereo: Estado:
Municpio: CEP:
A Global: A. Privat: A. U. Comum:
A. Terreno: Fr. Solo: Habite-se:
Venda (1) Oferta particular (2) Oferta Imobiliria (3)
Data da venda/oferta ___/___/___ Valor R$
CLASSIFICAO DO IMVEL
Lote Urbano Residncia Loja Gleba Rural
Unifamiliar
Terreno Industrial Prdio Comercial Armaz Galpo
m
Gleba Apartamento Industri Outro
Urbanizvel a
SOBRE O TERRENO
Frente: Fundos:
Lateral: Lateral:
Frente (m): rea: M Testada:
Profundidade Permetr M Forma:
: o:
Meio de Trs Mais de uma Esquin Quadra Vil
quadra frentes frente a total a
Forma Regular Irregular Poligonal Triangular
Orientao solar Norte Sul Leste Oeste
Vegetao Mato Pomar Pasto Nenhum
Proteo Muro Cerca Prdio Divisa Nenhum
Plano Abaixo do = nvel do Requer corte
logradouro logradouro
Acidentad Acima do Inclinado% Requer aterro
o logradouro
Firme Brejoso Inundvel
Rochoso Arenoso Outro
SOBRE A EDIFICAO:
Padro Alto Normal Baixo
Construo
Estrutura Concreto Metlica Alvenaria Madeira
Cobertura Laje Telha de Fibro cimento Metlica
barro
Revestim. Reboco/Pintur Cermico Mrmore/Granito
Fachada a
Est. Conservao Nova Nova/Regular Regular Reg/RepSimpl
es
Reparos RepSimples/Im Reparos Import RepImp/Semv
simples p al
Idade Real Idade Aparente Vida til
Prdio no Frente Fundos Lateral
terreno
Quanto ao Pav. N Pavimentos no prdio= Andar=
O Prdio possui: Piscina Playground Estacionamen
to
Elevadores Nmero= Marca=
Condomnio Mensal Trimestral Semestral Valor=
Ocupao Vazio Proprietrio Inquilino Emprstimo
Valor da locao Entrega
Peas do Imvel
SalaEstar= Quartos= Banheiros= Dependncia=
SalaJantar= Varandas= Cozinha= rea Servio=
SalaTV= Escritrio= Lavabo= Despensa=
Garagens= Sute= Sacada= Churrasqueira=
Vizinhana
Padro Construo Escolas
Atividades Poluentes Comrcio
Atividades Incmoda Estacionamento
Arborizao/A. verde Transito
SERVICOS URBANOS DISPONVEIS
Pavimenta Ilumin. Rede de Limp. Coleta
o Pblica gua Pblica lixo
Passeio Rede eltrica Rede esgoto Telefone TV a
cabo
Guias/sarjet Gs Rede pluvial Tran.
as encanado Coletivo
MELHORAMENTOS LOCAIS
Escol Posto de Comrci Banc rea Segurana
a Sade o o lazer
ZONEAMENTO MUNICIPAL
Residenci Comercial Industrial Outro
al s:
OUTRAS INFORMAES:
POSTURAS MUNICIPAIS PARA APROVEITAMENTO EFICIENTE

rea Non Aedificandi Reserva Florestal M:
M:
rea total edificao Taxa ocupao Max.%
M:
Recuo M Altura de M
Afastamento Frente Gabarito N
s: M Pavimentos
Fundos
croqui M
Zona: Gabarito: Coeficiente aproveitamento
Usos Permitidos Usos Permissveis
Observaes do Pesquisador
Identificao
Local: ______________________________
Data ___/___/___ Assinatura do Pesquisador

BIBLIOGRAFIA
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AYRES, Antnio. Como Avaliar Imveis...Sem Mistrios. So Pulo, Ed. Imobiliria,

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FIKER, Jos. Avaliaes de Imveis Urbanos. So Pulo, Ed. PINI, 1993.
FIKER, Jos. Manual de Redao de Laudos. So Pulo, Ed. PINI, 1989.
CALDAS, Lo Saraiva e outros. Curso Bsico Intensivo de Engenharia de Avaliaes

e Percias. Diversos Autores. Tubaro, SC, 1994.
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ROTMANN, Eduardo e NETO, Octvio Galvo. AVALIANDO NO BRASIL PARA

ODEPARTAMENTO DE ESTADO DO GOVERNO NORTE-AMERICANO: UMNA
COMPARAO DE METODOLOGIAS. site: http://www.lares.org.br/Sys/index.htm, em
12/06/2002
TRABALHO SEM AUTORIA. VERSO 5 DA PARTE 2 DA NBR 5676. Colhido da

internet em 12/06/2002, site:
http://www.pbnet.com.br/openline/ibapepb/norma502.htm.

Avaliação Imobiliária

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Avaliao

Para iniciarmos nosso trabalho devemos primeiro relacionar alguns conceitos,

Avaliao expresso na norma NB 5676: a determinao tcnica do valor de

Avaliao utilizado pelo engenheiro e professor Alberto Llio Moreira, expresso

Bens Intangveis - so aqueles representados por direitos, tais como: marcas,

Valor de mercado freqentemente, o valor de mercado de um bem, referido

Valor de reposio - aquele valor de propriedade, baseado no que ela custaria

Valor potencial - representado pela capacidade que o imvel possui de produzir

Preo de mercado - O montante realmente pago ou a ser pago pela propriedade

Metodologia de avaliao - a metodologia avaliatria a ser utilizada deve

Mtodo Comparativo aquele em que o valor do imvel ou de suas partes

Mtodo de capitalizao da renda o mtodo baseado na teoria do valor

Mtodo involutivo baseado em um estudo de viabilidade econmica de

Mtodo do custo de reproduo Este mtodo baseado na teoria do valor

Mtodo de Custo de Reposio por Novo - normalmente usado para avaliao

Avaliao rigorosa aquela em que esto expressamente caracterizados cada

Avaliao normal aquela em que os elementos que contribuem para formar a

Avaliao expedita aquela que se louva em informaes e na escolha

Plos de valorizao - locais dotados de atributos positivos, que resultam na

Vantagem da coisa feita ou groing value - acrscimo ao valor de um bem

AS NORMAS EDITADAS PELA ABNT

As normas em vigor, editadas pela ABNT, que traam diretrizes na busca de um

NBR 5676 = Norma Brasileira para Avaliao de Imveis Urbanos

Na realidade a norma principal a ser estudada a norma 5676, as demais so

2 Meno da titularidade do imvel

3 Fim a que se destina

4 Nvel de preciso da avaliao

6 Vistoria e pesquisa de valores

7 Mtodos e critrios utilizados

8 Homogeneizao dos elementos

9 Determinao do valor final e concluso

Avaliao de imveis urbanos

Assim que aceitarmos a tarefa de proceder ao clculo do valor do bem a ser

1.1 - Caracterizao da regio, compreendendo:

e Aspectos ligados s possibilidades de desenvolvimento local, definido por planos

1.2 - Caracterizao do terreno do imvel em avaliao, abrangendo:

1.3 - Caracterizao das edificaes e benfeitorias, englobando os aspectos:

a Fsicos - construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnolgicos comparando

b Funcionais - arquitetnicos, de projetos paisagsticos adequao da edificao

c Condies de ocupao, tais como eventuais invases, locaes ou cesses a

d Ambientais - adequao da edificao em relao aos usos recomendveis para

1.4 As benfeitorias no documentadas:

1 Quando o avaliador estiver impossibilitado de vistoriar internamente o imvel

1 No caso de apartamentos e escritrios: reas comuns, outras unidades do

2 No caso de unidades isoladas: rea externa; no caso de conjuntos

3 rea externa e outras unidades semelhantes.

Para avaliao de empreendimentos prontos compostos de diversas unidades

2 PESQUISA DE IMVEIS SIMILARES

O mais utilizado e mais recomendado dos mtodos o MTODO COMPARATIVO

4 HOMOGENEIZAO DAS AMOSTRAS

1 Esquina: terrenos em meio de quadra ou de esquina possuem valorizao

2 Topografia: este fator corrigir a irregularidade do terreno. Observe a

TABELA DE DEPRECIAO PELA PROFUNDIDADE - FATOR PROFUNDIDADE

Profundidade efetiva Depreciao Fator

Menor ou igual a 10 30% 0,70

12,50 20% 0,80

16,00 10% 0,90

De 20,00 a 40,00 metros 0% 1,00

50,00 10% 0,90

55,00 15% 0,85

60,00 20% 0,80

65,00 22% 0,78

70,00 25% 0,75