P.F.

GRAMSCHI CRAITA ADRIANA

Iasi, str. N. Gane, 21A, et. 4, ap. 9
F22/295/2003
CIF : 20774588
Tel /fax : 0232/218469, 0745/521815
e-mail: craita.gramschi@gmail.com
NR. 131 / 04.08.2015

RAPORT DE EVALUARE

Imobil teren si constructie nefinalizata

situat in jud Iasi, comuna Aroneanu, sat Sorogari

Proprietari
Comuna Aroneanu pentru teren
Dl Neacsa Ionut Ovidiu pentru constructie

Client:
Alpha Bank Romania SA

Destinatarul desemnat al raportului:

ALPHA BANK ROMANIA SA Sucursala Iasi
Solicitant credit: NEACSA IONUT OVIDIU

Evaluator ANEVAR
Craita Gramschi

August 2015
I. SINTEZA EVALUARII

1. Evaluator :
Gramschi Craita Adriana PFA, cu sediul in Iasi, str. N. Gane. Nr. 21A, et. 4, ap. 9, inregistrata
la Registrul Comertului sub nr. F22/295/2003, CIF 20774588, prin reprezentant Craita Gramschi
- inginer constructor, evaluator proprietati imobiliare si membru titular ANEVAR posesoare a
legitimatiei 12970;

2. Client: Alpha Bank Romania SA

Destinatarul evaluarii: ABR Sucursala Iasi
Solicitant credit: NEACSA IONUT OVIDIU, CNP 1800128226771.

3. Scopul evaluarii: garantie bancare;

4. Tip de valoare estimata: valoare de piata

5. Obiectul evaluarii:
Imobilul situat in judetul Iasi, comuna Aroneanu, sat Sorogari, compus din:
- Teren in suprafata de 664 mp, lot 40 in concesiune;
- Cladire cu regim de inaltime D+P+ 1E (cf documente), 5 camere, Ac = 92.95mp ,
Ad = 265.45 mp, Au = 217,25 mp;
Identificat prin numar cadastral 64071, nr CF 64071
Nota:
1. Terenul pe care se realizeaza constructia este concesionat de la Primaria Aroneanu pentru
o perioada de 49 ani cu posibilitate de prelungire inca 20 ani.
2. Nu a fost prezentat extras CF din care sa rezulte notificarea Ac.
3. Numarul cadastral este diferit prezentat: 64071 in extras CF, schita cadastrala, in
autorizatia de construire si in tabelul de parcele din documentatia de licitatie pentru
concesiune si 64003 in cerificatul de urbanism si in contractul de concesiune. Se
recomanda corectia nr cadastral in cadrul contractului de concesiune.
4. Accesul catre proprietate se face pe un drum aflat in proprietatea UAT Aroneanu (lot 61)
in suprafata de 12.660 mp (cf inf din caietul de sarcini al concesiunii si planului de
amplasament 71850/10.03.2011 (nr lizibil), NC 64092.

6. Proprietari : NEACSA IONUT OVIDIU pt constructie

Comuna Aroneanu pentru teren

7. Data de referinta a evaluarii : 03.08.2015 (curs de referinta 1 Euro = 4,4041 lei).

8. Opinia evaluatorului
Evaluatorul estimeaza valoarea de piata a imobilului evaluat la: 19.200 euro / 85.000 lei.

Valoarea nu include TVA.

Evaluator ANEVAR,
Craita Gramschi
II. GENERALITATI

2.1 Partile contractante

2 FQ 14 V1
2.1.1 Prezentarea evaluatorilor
Gramschi Craita Adriana PFA, cu sediul in Iasi, str. N. Gane. Nr. 21A, et. 4, ap. 9, inregistrata
la Registrul Comertului sub nr. F22/295/2003, CIF 20774588, prin reprezentant Craita Gramschi
- inginer constructor, evaluator proprietati imobiliare si membru titular ANEVAR posesoare a
legitimatiei 12970;

2.1.2 Prezentarea beneficiarului :

Client: Alpha Bank Romania SA
Solicitant credit:.NEACSA IONUT OVIDIU, CNP 1800128226771
Ordin de evaluare 2988 / 30.07.2015

2.2 Scopul evaluarii : garantie bancara

2.3 Tip de valoare estimata: valoare de piata

2.3 Obiectul evaluarii:

Imobilul situat in judetul Iasi, comuna Aroneanu, sat Sorogari, compus din:
- Teren in suprafata de 664 mp, lot 40 in concesiune;
- Cladire cu regim de inaltime D+P+ 1E (cf documente) Ac = 92.95mp , Ad = 265.45
mp, Au = 217,25 mp;
Identificat prin numar cadastral 64071, nr CF 64071

Valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbata la
data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare,
dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si
fara onstrangere.

2.3. Data de referinta

Data de referinta a prezentei evaluari este 03.08.2015 (1 euro = 4,4041 lei)

2.4 Clauze de nepublicare

Prezentul raport de evaluare (sau orice referire la acesta) nu poate fi utilizat in alte scopuri decat
cel descris, nu poate fi publicat sau inclus intr-un document destinat publicitatii fara acordul
scris si prealabil al evaluatorilor, fiind specificata forma si contextul in care ar urma sa apara.

2.5 Responsabilitatea fata de terti

Prezentul Raport de evaluare este destinat scopului precizat la pct. 1.3 si numai pentru uzul
destinatarului mentionat in cadrul punctului 1.2 si 2.1.2.
Raportul de evaluare este confidential pentru destinatar si evaluatorul nu accepta nici o
responsabilitate fata de alte persoane, in nici o circumstanta.

2.6 Ipoteze si ipoteze speciale

3 FQ 14 V1
Raportul a fost elaborat luand in considerare toti factorii care pot influenta valoarea acestuia,
nefiind omisa in mod deliberat nici o informatie relevanta.
Evaluatorul a precizat in raport orice situatie nefavorabila vizibila respectiv deprecieri fizice
si/sau functionale constatate direct sau aduse la cunostinta evaluatorului de catre proprietarul
imobilului. Orice situatie neaparenta respectiv existenta unor vicii ascunse ale cladirii sau ale
terenului sau a unor factori de mediu care ar putea influenta negativ valoarea nu pot fi
imputabile evaluatorilor. Viciile ascunse se pot determina numai in baza unei expertize tehnice
vicii pentru care daca exista, evaluatorii nu poarta nici o raspundere.
In evaluare nu s-a tinut seama de eventuali factori de mediu care ar putea avea influente negative
asupra valorii imobilului.
Estimarile din acest raport sunt bazate pe conditiile actuale ale pietei. Aceste valori se pot
modifica in timp in functie de de evolutia economica, evolutia pietei imobiliare, a cursului de
referinta al monedei nationale si de modul de intretinere al imobilului.
Evaluatorul nu are nici un interes prezent sau viitor in proprietatea evaluata.
Imobilul a fost evaluat in ipoteza dreptului deplin de proprietate. Imobilul este evaluat in ipoteza
ca este liber de sarcini.
Orice estimare din prezentul Raport se aplica proprietatii considerata in intregime si orice
modificare, diviziune in elemente sau drepturi partiale va anula aceasta evaluare, in afara cazului
in care divizarea este evidentiata in mod explicit in acest Raport.
Orice modificari ulterioare aduse imobilului conduc la modificarea valorilor precizate in raport.
Se presupune ca proprietate este conforma cu toate reglementarile si restrictiile urbanistice, in
afara cazurilor cand neconformitatea a fost identificata, descrisa si luata in considerare in raport
Detinerea acestui Raport sau a unei copii a acestuia nu da dreptul de a-l face public.
Potrivit scopului acestei evaluari, evaluatorul nu va fi solicitat sa depuna marturie in instanta, in
afara cazului cand aceasta a fost convenita, scris si in prealabil.
Evaluatorul a precizat faptul ca numarul cadastral este prezentat eronat in contractul de
concesiune.
Terenul este concesionat de la Comuna Aroneanu pentru o periooada de 49 ani.

2.7 Declaratie de conformitate

Prezentul raport de evaluare este realizat in conformitate cu standardele de evaluare SEV si a
ghidurilor metodologice de evaluare GEV.
Prezentul raport de evaluare este valabil numai prezentat in ansamblul sau / si doar pentru
scopul precizat in el.
Rezultatele prezentate exprima opinia evaluatorului asupra valorii de piata la data de referinta
a evaluarii respectiv 03.08 .2015.
Certific prin prezenta ca partile analizate in acest raport au fost inspectate in 03.08.2015 de catre
evaluator ANEVAR Critian Gramschi legitimatie 12971, in prezenta d-l Neacsa Ionut Ovidiu.
Nu sunt recuzat / descalificat sa evaluez aceasta proprietate.
Elaboratorul, este membru titular al Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania
(ANEVAR), evaluator proprietati imobiliare legitimatie 12970.

III. PREZENTAREA PROPRIETATII

3.1 Statut juridic

4 FQ 14 V1
Imobilul supus evaluarii este proprietatea D-nu Neacsa Ionut Ovidiu conform :
Contract de concesiune 3589 /11.08.2014 cu Primaria Aroneanu ptr.teren ;
DTAC intocmta de BIA Razvan Ivanciu;
Autorizatie construire 35/11.06.2015;
Certificat de urbanism nr. 40/12.06.2014 ;
PV ptr. Atribuirea terenului nr.4825/ 16.07.2014;
Documentatie cadastrala 71830/10.07.2014;
Incheiere si extras CF pentru teren 111866/27.07.2015;

3.2. Descrierea amplasamentului

Imobilul este amplasat pe teritoriul administrativ al comunei Aroneanu, sat Sorogari, la o

distanta de 3,5 km de limita muncipiului, zona in dezvoltare rezidentiala si la o distanta cca 1
km de drumul judetean Iasi Aroneanu.

Zona de amplasare este la o distanta de cca 500 m de lacul Dorobanti.

Specificul zonei de amplasare :

Imobilul este situat intr-o zona rezidentiala noua a comunei Aroneanu, zona in dezvoltare
rezidentiale.
In zona de amplasare, Comuna Aroneanu a concesionat 60 loturi de teren pentru constructii de
locuinte.
Caracteristici urbanistice: zona de locuinte.
POT maxim : 20 %;
CUT max : 0,4;
Regim de inaltime admis: DS+P+E;
Zona nu este dezvoltata social, cele mai apropiate facilitati fiind in centrul comunei.
Transportul in zona este asigurat de maxitaxi care fac legatura regulata cu municipiul Iasi si care
circula la o distanta de cca 1 km de amplasamentul imobilului.
Grad seismic al zonei de amplasare : 8 grade pe scara Richter.
Zona de amplasare : periferic.
Poluare: redusa.

3.3 Descrierea imobilului

Imobilul supus evaluarii se compune din:

- teren in suprafata de 664 mp teren in concesiune ;
- cladire cu regim de inaltime D+P+1E, cu Sc = 92.95 mp, Sd = 265.45mp si Su = 217.25 mp ;
in constructie ;

3.3.1 Descriere teren

Suprafata de teren aferenta imobilului: 664 mp ;
Forma terenului: pentagon;
Raportul laturilor: cca 1/ 2.

5 FQ 14 V1
Amplasare fata de caile de acces: deschidere directa la drum de exploatare pietruit drum aflat
in proprietatea UAT Aroneanu;
Deschidere la cai de acces: 22,5 m la lot 61
Retele de utilitati adiacente terenului : apa si energie electrica.
Terenul este plat;
Categorie teren:
POT : 14 % ;
CUT: 0,4
Categrie teren: pasune;
Accesul catre proprietate se face pe un drum pietruit aflat in proprietatea UAT Aroneanu (lot 61)
in suprafata de 12.660 mp (cf inf din caietul de sarcini al concesiunii si planului de amplasament
71850/10.03.2011 (nr lizibil).
Retele de utilitati publice existente: retea de energie electrica, apa si telefonie.
Distanta pana la drumul astfaltat este de 1 km.
Vecinatati : cale de acces si proprietati particulare.
Amenajari ale terenului : imprejmuit.
Terenul este concesionat de la Comuna Aroneanu cf contract de concesiune 3589/11.08.2014,
pentru o perioada de 49 ani cu posibiliatte de prelungire pentru inca 20 ani. Redeventa anuala
este 567 eur/an dar nu mai putin de 2515 lei/an.

Conformn Certificatului de urbanism energia electrica, apa si canalizarea cad in sarcina UAT
Aroneanu. Conform contractului de concesiune bransarea la utilitatile zonei revine
concesionarului. Primaria va elabora solutiile de alimentare cu utilitati.

Caracteristici specifice: de pe proprietate exista vizibilitate spre lacul Dorobanti.

3.3.2 Descriere cladire

An constructie : 2015
Regim de inaltime propus : demisol+ parter + 1etaj
Structura propusa a casei :
- infrastructura : fundatii din beton armat;
- suprastructura: zidarie portanta inramata, sarpanta lemn.
Anvelopa si compartimentari propuse:
- inchideri si compartimentari din zidarie de caramida, termosistem si tencuieli
decorative, invelitoare din tabla. Sistemul de scurgere ape pluviale jgheaburi si
burlane din acelasi tip de tabla.
Racorduri propuse:
Energie electrica, apa si canalizare (deversare in bazin vidanjabil).
Suprafee propuse: Ac = 92.95 mp, Ad = 265.45 mp, Au = 217.25 mp
Demisol : Au = 76,65 mp si terasa 11.46 mp;
Parter : Au = 74,70 mp si terasa 19.86 mp;
Etaj: Au = 65,90 mp si balcon 22.72 mp ;

Functional propus: 5 camere si dependinte

6 FQ 14 V1
 Demisol : camera tehnica, spatii depozotare lemn si spatii depozitare alte bunuri;
Parter: camera de zi, bucatarie, birou, baie, hol, casa scarii, terasa;
Etaj : 3 dormitoare,2 bai, hol, casa scarii, 2 balcoane;

Stadiu fizic la data inspectiei:

- Fundatii realizate 100 %;
- Elevatie realizata 75 %, fara planseu peste demisol;
- Izolatie cu polistiren extrudat pereti elevatie - ;

Destinatie viitoare : locuinta.

Starea tehnica a cladirii : in constructie.
Se mentioneaza ca s-a avut in vedere starea de fapt a cladirii fara a fi luate in calcul eventuale
vicii ascunse ale structurii care nu pot fi evidentiate decat in baza unei expertize tehnice, vicii
pentru care in cazul in care exista evaluatorul nu are nici o raspundere.

IV. CEA MAI BUNA UTILIZARE

Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare, din optica participantilor de pe piata, este
utilizarea posibila din punct de vedere fizic, permisa legal, fezabila financiar si din care rezulta
cea mai mare valoare a proprietatii imobiliare.
Cea mai buna utilizare este utilizarea unui activ care ii maximizeaza potentialul si care este
posibila, pemisa legal si fezabila financiar. Cea mai buna utilizare poate fi continuarea utilizarii
curente a activului sau poate fi o alta utilizare. Aceasta este determinata de utilizarea pe care un
participant de pe piata ar intentiona sa o dea unui activ, atinci cand stabileste pretul pe care ar fi
dispus sa il ofere.
Determinarea celei mai bune utilizari presupune luarea in considerare a urmatoarelor cerinte:
- Utilizarea sa fie posibila prin prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de catre
participantii de pe piata;
- Utilizarea sa fie permisa legal, fiind necesar sa se ia in considerare orice restrictii in
utilizarea activului, de exemplu specificatiile din planul urbanistic;
- Utilizarea sa fie fezabila financiar, avand in vedere daca o utilizare diferita, care este
posibila fizic si permisa legal, va genera profit suficient pentru un participant tipic de pe
piata, mai mare decat profitul generat de utilizarea existenta, dupa ce au fost luate in
calcul costurile conversiei la acea utilizare.
-
Avand in vedere amplasarea si destinatia zone de amplasare evaluatorul apreciaza ca cea mai
buna utilizare este cea propusa respectiv utilizarea rezidentiala.

V. ANALIZA PIETEI

7 FQ 14 V1
Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a
efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de prioprietate contra
unor bunuri cum ar fi banii.

O serie de caracteristici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sau serviciilor.
Fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fix. Pietele imobiliare nu
sunt piete eficiente: numarul de vanzatori si cumparatori care actioneaza este relativ mic,
proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare de cumparare ceea ce face
ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numarul
de locuri de munca, volumul creditului ce poate fi obtinut, marimea avansului de plata, nivelul
dobanzilor, etc.
Piata imobiliara nu se autoregleaza, fiind deseori influentata de reglementarile guvernamentele
si locale.
Cererea reprezinta cantitatea dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifesta dorinta
pentru cumparare sau inchiriere, la diferite preturi, intr-un anumit interval de timp. Nivelul
cererii determina atractivitatea unei proprietati.

Zonele adiacente municipiului Iasi, au cunoscut o puternica dezvoltare rezidentiala incepand cu

anul 2000.
Cererea pentru imobile rezidentiale apartine tinerilor, marea parte fiind beneficiari ai
programului Prima Casa. Pentru imobilul ebvaluat, imobil in constructie cererea este mai mica
decat pentru imobile finalizate.

Oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vanzare sau
inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, intr-o anumita perioada de timp. Existenta ofertei
pentru o anumita proprietate la un anumit moment, anumit pret si un anumit loc indica gradul de
raritate a acestui tip de proprietate.
Oferta de imobile similare este limitata. Marea parte a ofertelor de cladiri rezidentiale sunt
pentru constructii finalizate, chiar daca de multe ori, incheierea promisiunii bilaterale de
tranzactionare se face in faza de constructie.

Ca si echilibru al pietei, la data evaluarii se apreciaza ca cererea este mai mica decat oferta.

Valorile de tranzactionare pentru cladiri rezidentiale amplasate in com Aroneanu sunt cuprinse
intre 400 -500 eur/mp Sd.

Riscuri identificate pentru proprietatea evaluata:

- risc general datorat crizei economice actuale si implicit inghetarea pietei imobiliare;
- riscuri specifice datorate:
- zona in dezvoltare care poate provoca disconfort, galagie, praf datorita cladirilor
in constructie si nefinalizate.

In ceea ce privete piata nchirierilor aceasta nu este dezvoltata pe segmentul imobilelor

rezideniale amplasate in zonele periferice ale orasului Iasi si implicit nici in comunele
adiacente.

8 FQ 14 V1
Nu se pot face afirmatii cu privire la o eventuala perioada de tranzactionare pe considerent ca nu
se poate face o prognoza a evolutiei pietei imobiliare.

VI. EVALUARE

6.1. Bazele evaluarii metodologie si baza legala folosita

Evaluarea este intocmita in conformitate cu :

Standarde generale
- SEV 100 Cadrul general ;
- SEV 101 Termenii de referinta ai evaluarii;
- SEV 102 Implementare;
- SEV 103 Raportare;

Standarde pentru active

- SEV 230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare;
- SEV 233 Investitia imobiliara in curs de construire;
- SEV 310 Evaluari ale dreptului asupra proprietatilor imobiliare pentru
garantarea imprumuturilor;
- GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile;

Standarde pentru utilizari specifice

- GEV 520 Evaluarea pentru garantarea imprumuturilor;

5.2 Abordari in evaluare

Procesul de evaluare se compune dintr-un set de proceduri coerente i ordonate, care au ca

finalitate estimarea valorii.
Evaluarea reprezint o opinie sau concluzie emis pe baza unei analize minuioase referitoare la
natura, calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite interese sau aspecte ale unei anumite
proprieti, exprimat de o persoan imparial, specializat n analiza i evaluarea proprietilor
imobiliare.
n conformitate cu Standardele de evaluare ANEVAR, exist trei tipuri de abordri posibile:
abordarea prin cost, prin piata si prin venit.
Abordarea prin cost ofera o indicatie asupra valorii, prin utilizarea principiului
economic conform caruia un comparator nu va plati mai mult pentru un active, decat
costul necesar obtinerii unui active cu aceeasi utilitate, fie prin cumparare, fie prin
construire.
Abordarea prin piata ofera o indicatie asupra valorii prin compararea activului subiect
cu active identice sau similare, ale caror preturi se cunosc.

In prezentul raport, evaluarea va fi abordata prin cost si prin piata.

9 FQ 14 V1
6.2.1 Abordarea prin cost

Costul de inlocuire este costul estimat pentru a construi la preturile de la data evaluarii, o cladire
similara cu o utilitate echivalenta a celei evaluate.
Din cadrul metodei costului se va apela la metoda costurilor segregate.
Metoda costurilor segregate : metoda care utilizeaza preturi unitare pentru diferite elemente ale
cladirii.
Costului de inlocuire brut (CIB) - s-a determinat utilizand un model cu urmatoarele
caracteristici : locuinta cu confort imbunatatit in mediul rural, P+1E, apa si canalizare proprii,
energie electrica, incalzire centrala, planseu ba, sarpanta lemn, invelitoare tabla.
Au fost utilizate preturi unitare prezentate in Indrumarul pentru evaluarea rapida a
constructiilor Editia Iunie 2015, fisa 24.
Costul de inlocuire net (CIN) se determina prin scaderea deprecierii fizice, economice si
functionale din costul de inlocuire brut al constructiei.
Depreciere fizica este evidentiata de rosaturi, cazaturi, fisuri, infestari sau defecte de structura.
Depreciere functionala este data de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea cladirii din
punct de vedere al dimensiunilor, stilului sau instalatiilor si echipamentelor atasate.
Deprecierea externa se datoreaza unor factori externi proprietatii imobiliare, cum ar fi
modificarea cererii, utilizarea proprietatilor imobiliare in zona, urbanismul, finantarea si
reglementarile legale.

Costul de inlocuire brut pentru cladire

Fisa nr 24 - lucuinta uzuala tip vila P+1 E+D nelocuibil, planseu din ba, acoperis sarpanta,
tabla, zidarie caramida, toate facilitatile, incalzire centrala termica proprie

Procent Valoare
Lucrari Valoare
lucrari stadiu
Elemente de constructii Sd Pu finalizate lucrari
executat fizic
% finalizate
e actual
excavatii 265.45 61.11 100 16,222 100% 16,222
umpluturi si compactari 265.45 8.71 100 2,312 100% 2,312
hidroizolatii si lucrari aferente 265.45 40.15 100 10,658 100% 10,658
beton armat 265.45 270.00 100 71,672 50% 35,836
beton simplu 265.45 65.12 100 17,286 90% 15,557
scari si podeste de beton 265.45 19.99 100 5,306 0% 0
zidarii 265.45 287.67 100 76,362 0% 0
inchideri si compartimentari 265.45 25.87 100 6,867 0% 0
confectii metalice 265.45 10.82 100 2,872 0% 0
termoizolatii pod 265.45 13.79 100 3,661 0% 0
termoizolatii conducte 265.45 0.74 100 196 0% 0
tamplarie din lemn 265.45 118.94 100 31,573 0% 0
geamuri simple 265.45 9.00 100 2,389 0% 0

10 FQ 14 V1
pardoseli din beton simplu 265.45 24.75 100 6,570 0% 0
pardoseli din gresie glazurata 265.45 11.84 100 3,143 0% 0
pardoseli din parchet 265.45 48.64 100 12,911 0% 0
tencuieli interioare 265.45 350.69 100 93,091 0% 0
zugraveli interioare 265.45 71.62 100 19,012 0% 0
placaje cu faianta la interior 265.45 21.56 100 5,723 0% 0
vopsitorii interioare 265.45 20.55 100 5,455 0% 0
tencuieli exterioare 265.45 95.29 100 25,295 0% 0
trotuare exterioare 265.45 15.84 100 4,205 0% 0
sarpanta 265.45 49.45 100 13,127 0% 0
invelitoare, inclusiv astereala 265.45 99.18 100 26,327 0% 0
jgheaburi si burlane 265.45 10.99 100 2,917 0% 0
streasina infundata 265.45 22.32 100 5,925 0% 0
alte lucrari de constructie 265.45 36.35 100 9,649 0% 0
bransamente apa canal 265.45 73.90 100 19,617 0% 0
coloane si legaturi sanitare 265.45 27.62 100 7,332 0% 0
obiecte si armaturi sanitare 265.45 15.20 100 4,035 0% 0
bransament electric 265.45 30.10 100 7,990 0% 0
cabluri si conductori electrici 265.45 19.83 100 5,264 0% 0
aparate electrice 265.45 41.60 100 11,043 0% 0
corpuri de iluminat 265.45 12.80 100 3,398 0% 0
centrala termica 265.45 34.40 100 9,131 0% 0
bransament gaze 265.45 24.00 0 0 0% 0
coloane si legaturi incalzire 265.45 36.85 100 9,782 0% 0
corpuri de incalzire 265.45 53.00 100 14,069 0% 0
alte instalatii comune 265.45 11.08 100 2,941 0% 0
diverse organizare proiectare 265.45 245.78 100 65,242 75% 48,932
TOTAL lei 640,568 129,517
Valoare fara TVA 516,587 104,449
Total Euro 117,297 23,716
Procent lucrari executate 20
Valoare lucrari ramase de
executat 93,581

Rezulta CIB cladire finalizata: 117.297 eur fara TVA;

CIB la data inspectiei: 23.716 euro fara TVA.
Lucrari ramase de executat: 93.581 eur

Deprecierea fizica : zero (cladirea este in executie, fiind inceputa in 2015)

Depreciere funcionala : 0 % functionalul cladirii raspunde cerintelor unei familii de 4 5
persaone;
Depreciere economica : 10 % pentru criza economica si cerinte restranse pentru cladiri in
executie .

11 FQ 14 V1
 CIB 23,716
fizica 0% -
functionala 0% -
economica 10% 2,372
CIN 21,300

Costul de inlocuire net al cladirii, la stadiul fizic prezentat este apreciat la 21.300 Euro

6.2. Abordarea prin piata pentru imobil:

Se vor prezenta cateva valori de oferte pentru imobile rezidentiale situate in zone similare (zona
Aroneanu), aparute in publicatiile locale si regionale din lunile iulie si august 2015:

(1) Imobil rezidential amplasat in jud Iasi, com Aroneanu, teren 500 mp, cladire P+E, Sd =
150 mp, mobilat partial, apa, energie electrica, CT, izolata termic, finisaje superioare,
constructie 2012, duplex pret 67.000 Euro;
(2) Imobil rezidential amplasat in jud Iasi, com Aroneanu, teren 500 mp, cladire P+E, Sd =
132 mp, energie electrica, apa, gaz, consructie 2014, finisaje superioare pret 65.000
Euro;
(3) Imobil rezidential amplasat in jud Iasi, com Aroneanu, teren 1000 mp, cladire P+M, Sd =
170 mp, an constructie 2013, fosa, apa, energie electrica, canalizare, finisaje superioare
pret 89.000 Euro;

Pentru fiecare oferta au fost estimate preturi probabile de vanzare, determinate prin corectia
negativa a pretului de oferta cu 3 %.

Grila datelor de piata Euro

Elemente de comparatie Imobil evaluat Comp. 1 Comp. 2 Comp. 3

67,000 65,000 89,000
Prt oferta
euro/mp euro/mp euro/mp
of negociabila of negociabila of negociabila
Influenta negociere negociabil la -3% -3% -3%
vanzare -2010 -1950 -2670
Pret probabil 64,990 63,050 86,330
Elemente specifice tranzactiei
absolut absolut absolut
Drept de proprietate
considerat 0% 0% 0%
transmis
absolut 0 0 0
Pret ajustat 64,990 63,050 86,330
Conditiile pietei iulie 2015 similar similar similar

12 FQ 14 V1
 0.0% 0.0% 0.0%
0 0 0
Pret ajustat 64,990 63,050 86,330
similar similar similar
Conditii financiare 0.0% 0.0% 0.0%
plata integrala
0 0 0
Pret ajustat 64,990 63,050 86,330
Elemente specifice imobilului
partial mobilat similar similar
Mobilier
fara mobilier -1000 0 0
Pret ajustat 63,990 63,050 86,330
similar similar similar
Amplasare 0% 0% 0%
Aroneanu
0 0 0
Pret ajustat 63,990 63,050 86,330
Influenta diferenta 500 500 1000
suprafata teren -500 -500 -1000
664
Val unitara teren 21 21 21
Valoare totala teren -10,500 -10,500 -21,000
Valoare cladire 53,490 52,550 65,330
similar similar similar
Finsiaje si dotari considerat
0 0 0
superioare
Pret ajustat 53,490 52,550 65,330
150 132 170
265.5 265.5 265.5
Influenta suprafata cladire 115 133 95
265.45
357 378 396
41,169 50,471 37,781
Pret ajustat 94,659 103,021 103,111
duplex similar similar
Tip constructie 5% 0% 0%
individuala
4733 0 0
Pret ajustat 99,392 103,021 103,111
2,012 2,014 2,013
an constructie 3% 1% 2%
2015
2,982 1,030 2,062
Pret ajustat 102,374 104,051 105,174
Caracteristici specifice vedere spre lac fara vedere fara vedere fara vedere
spre lac spre lac spre lac

13 FQ 14 V1
 10% 10% 10%
10,237 10,405 10,517
Pret ajustat 112,612 114,456 115,691
TEREN 13,900 13,900 13,900
Imobil 116,274 117,951 119,074
Nr corectii 5 5 2
Val absoluta 53,284 57,529 48,903
Val procentuala 80% 89% 55%
Lucrari ramase de
93,581 93,581 93,581
executat
Valoare imobil stadiu
22,694 24,371 25,493
actual
Valoare drept utilizare teren 6,287 6,287 6,287
Valoare imobil stadiu
actual 16,406 18,083 19,206

Elementul 1: Drept de proprietate transmis

Se observa ca pentru toate imobilele prezentate, dreptul de proprietate transmis este integral.
Pentru imobilul evaluat exista un drept de concesiune pentru teren si drept deplin pentru
constructie. Se va considera drept deplin pentru intreg imobilul urmand ca la final sa fie facuta
corectia privind dreptul de utilizare al terenului.
Elementul 2: Conditiile pietei
Data de referinta a evaluarii: august 2015. Data ofertelor august 2015. Ajustari nule.
Element 3 Conditii financiare
Toate tranzactiile se realizeaza cu plata integrala, similar imobilului evaluat. Ajustari nule.
Element 4 Influenta mobilier
Imobilul din comparabila 1 este mobilat partial si se va ajusta negativ cu 1000 eur.
Elementul 5: Amplasare in localitate :
Imobilul evaluat este amplasat in comun Aroneanu, similar celor 3 imobile. Ajustari nule.
Elementul 6 Influenta terenului
Pentru o mai buna comparare a constructiilor se va extrage din valoarea imobilelor valoarea
fiecarui teren. Valoarea unitara a terenului este cea calculata in tehnica comparatiei 21 eur/mp.
Elementul 7 Finisaje si dotari
Imobilul evaluat este considerat cu finisaje superioare, similar celor 3 imobile. Ajustari nule.
Element 9 Influenta suprafata constructie
Se va stabilii corectia de suprafata fiecarei constructii raportata la suprafata constructiei evaluate
(Pu x diferenta suprafata).
Elementul 10: Tip constructie
Constructia evaluata este individuala, similar imobilelor din comparabilele 2 si 3. Pentru
constructia din comparabila 1 duplex se va aplica o ajusatre pozitiva de 5 %.
Elementul 11: Vechime constructie
Constructia evaluata este realizata in 2015. Functie de vechimea fiecari constructii raportata la
vechimea imobilului evaluat se vor stabili ajustari pozitive / negative. Se considera o durata de
viata a constructiei de cca 100 ani.
Elementul 12: Caracteristici specifice

14 FQ 14 V1
Imobilul evaluat are vedere spre lacul Dorobanti, caracteristica ce nu se regaseste la cele 3
imobile. Se va stabili o corectie pozitiva de 10 % pentru fiecare imobil.

Din grila datelor de piata rezulta ca cea mai mica valoare a corectiei brute absolute apartine
imobilului din comparabila 3 : 48903 eur / 55 % din valoarea ofertei.

Valoarea imobilului finalizat, rezultata din abordarea prin piata : 119.100 euro Inclusiv
contravaloare teren in ipoteza ca este proprietate).

Lucrari ramase de executat: 93.581 eur.

Valoare imobil la stadiul fizic prezentat (ipoteza teren in proprietate): 25.493 eur.

Imobilul detine un drept de concesiune pentru teren pentru o perioada de 49 ani cu

posibilitate de prelungire inca 20 ani. Valoarea imobilul a fost calculata in ipoteza
dreptului deplin de proprietate. In conditiile actuale proprietarul adre drept de folosinta
asupra terenului in schimbul unei redevente anuale de 567 eur/an.
Se va calcula costul dreptului de folosinta respectiv valoarea redeventei pentru o perioada
de 60 ani (s-a considerat perioada maxima). Redeventa anuala se va actualiza cu o rata de
actualizare de 10 %.
Rata de actualizare se stabileste in functie de nivelul ratei fara risc, prima de risc de tara si alte
prime de risc ce sunt considerate adecvate. Rata fara risc este reprezentata de randamentul oferit
de obligatiunile de stat cu rating superior, emise in moneda in care este previzionat fluxul de
numerar. In contextul in care in toate contractele de inchiriere moneda de stabilirea a chiriei este
euro, fluxul de numerar a fost stabilit tot in euro. Randamentul la scadenta a obligatiunilor de
stat romanesti emise in Eur, cu maturitate ramasa la 7 ani este 2,74 % (informatie preluata din
revista Valoarea / care a utilizat informatii de pe site-ul Bursei din Frankfurt). Utilizarea
randamentului oferit de obligatiunile de stat romanesti nu mai necesita utilizarea unei prime de
risc de tara.
Conform informatiei de pe site-ul ziare.com / 22.10.2014 (anexata), printr-un comunicat al
Guvernul Romaniei se arata ca Romania a impumutat de pe pietele financiare 1,5 mld eur la un
randament de 2,973 % (mai mic fata de ultima emisiune similara cand randamentul a fost de 3,7
%) ;
In evaluare se va utiliza valoarea randamentului de la emisiunea din 2014 respectiv 2,973 %.
Rata de actualizare va reprezenta suma dintre :
- rata fara risc : 2,973 % ;
- rata inflatiei pentru euro estimata la 1,1% - conform previziunilor BCE (informatie
aparuta in 7 aprilie 2015 site ziare.com anexat)
- Risc scadere putere de cumparare populatie: estimat la 6 % - concretizabil in scaderea
cererilor penru imobile rezidentiale cu dimensiuni de peste 150 mp.
- Rezulta o rata de actualizare de 10 %;

La finele perioadei de concesiune terenul ar putea fi tranzactionat catre actualul concesionar.

Valoarea reziduala a terenului se va calcula utilizand valoarea de piata actuala actualizata cu rata
de actualizare pentru 69 ani.

15 FQ 14 V1
Valoarea actualizata a redeventei pentru o perioada de 69 ani cf contract de concesiune:

Rata Redeventa Redeventa

Nr ani An
actualizare anuala actualizata
1 2014 1 567 567
2 2015 0.9091 567 515
3 2016 0.8264 567 469
4 2017 0.7513 567 426
5 2018 0.7513 567 426
6 2019 0.6209 567 352
7 2020 0.5645 567 320
8 2021 0.5132 567 291
9 2022 0.4665 567 265
10 2023 0.4241 567 240
11 2024 0.3855 567 219
12 2025 0.3505 567 199
13 2026 0.3186 567 181
14 2027 0.2897 567 164
15 2028 0.2633 567 149
16 2029 0.2394 567 136
17 2030 0.2176 567 123
18 2031 0.1978 567 112
19 2032 0.1799 567 102
20 2033 0.1635 567 93
21 2034 0.1486 567 84
22 2035 0.1351 567 77
23 2036 0.1228 567 70
24 2037 0.1117 567 63
25 2038 0.1015 567 58
26 2039 0.0923 567 52
27 2040 0.0839 567 48
28 2041 0.0763 567 43
29 2042 0.0693 567 39
30 2043 0.0630 567 36
31 2044 0.0573 567 32
32 2045 0.0521 567 30
33 2046 0.0474 567 27
34 2047 0.0431 567 24
35 2048 0.0391 567 22
36 2049 0.0356 567 20

16 FQ 14 V1
 37 2050 0.0323 567 18
38 2051 0.0294 567 17
39 2052 0.0267 567 15
40 2053 0.0243 567 14
41 2054 0.0221 567 13
42 2055 0.0201 567 11
43 2056 0.0183 567 10
44 2057 0.0166 567 9
45 2058 0.0151 567 9
46 2059 0.0137 567 8
47 2060 0.0125 567 7
48 2061 0.0113 567 6
49 2062 0.0103 567 6
50 2063 0.0094 567 5
51 2064 0.0085 567 5
52 2065 0.0077 567 4
53 2066 0.0070 567 4
54 2067 0.0064 567 4
55 2068 0.0058 567 3
56 2069 0.0053 567 3
57 2070 0.0048 567 3
58 2071 0.0044 567 2
59 2072 0.0040 567 2
60 2073 0.0036 567 2
61 2074 0.0033 567 2
62 2075 0.0030 567 2
63 2076 0.0027 567 2
64 2077 0.0025 567 1
65 2078 0.0022 567 1
66 2079 0.0020 567 1
67 2080 0.0019 567 1
68 2081 0.0017 567 1
69 2082 0.0015 567 1
6266
Valoarea terenului 13900 0.001532136 21
Valoarea drept utilizare
teren 6287

Valoarea imobilului la stadiul fizic actual si in conditiile de concesiune mentionate:

25.493 eur 6.287 eur = 19.200 eur

17 FQ 14 V1
 5.2.2 Tehnica de comparatie pentru teren
Terenul aferent imobilului este in suprafata de 664 mp.
Se stabileste valoarea unitara a terenului in ipoteza dreptului de proprietate deplin.

Se vor prezenta cateva oferte de tranzactionare teren, aparute in publicatiile locale si pe site-urile
locale de specialitate respectiv in iulie si august 2015:

(1) Teren in jud Iasi, com Aroneanu, teren 1040 mp, 67 m deschidere la strada, acces
pietruit, apa si energie electrica, plat, destinatie rezidentiala pret 16.640 eur / 16
euro/mp;
(2) Teren in jud Iasi, com Aroneanu, teren 1100 mp, 32 m deschidere la strada, acces
pietruit, apa si energie electrica, panta usoara, vedere spre lac pret 24 euro/mp;
(3) Teren in jud Iasi, com Aroneanu, 2657 mp, 43 m deschidere la strada asfaltata, si la
lacul Dorobant 32 m, regim de inaltime P+E+M, energie electrica, apa, destinatie
rezidentiala pret 34 euro/mp;
(4) Teren in jud Iasi, com Aroneanu, 600 mp, raport laturi , acces asfaltat, energie
electrica, apa, canalizare, destinatie rezidentiala, vedere spre lac pret 18.000 euro
reprezentand 30 euro/mp;

Pentru fiecare oferta au fost estimate preturi probabile de vanzare, determinate prin corectia
negativa a pretului de oferta cu 10 % - aceasta corectie fiind stabilita ca urmare a discutiilor
avute cu reprezentantii agentiilor imobiliare (la telefoanele prezentate in fiecare oferta) si din
experienta evaluatorului, respectiv procentul de negociere pentru terenuri este de cca 5 10 %.

Elemente de Proprietate
Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3 Comparabila 4
comparatie analizata
16 24 34 30
Prt oferta
euro/mp euro/mp euro/mp euro/mp
of neg of neg of neg of neg
Infleunta negociere Negociabil la -10.0% -10.0% -10.0% -10.0%
vanzare -1.6 -2.4 -3.4 -3.0
Pret probabil 14.4 21.6 30.6 27.0
Elemente specifice tranzactiei
Drept de similar similar similar similar
proprietate 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%
transmis absolut
0.0 0.0 0.0 0.0
Pret ajustata 14.4 21.6 30.6 27.0
similar similar similar similar
Conditiile pietei 0% 0% 0% 0%
iulie 2015
0 0 0 0
Pret ajustata 14.4 21.6 30.6 27.0
Conditii financiare plata cash similar similar similar similar

18 FQ 14 V1
 0% 0% 0% 0%
0 0 0 0
Pret ajustata 14.4 21.6 30.6 27.0
Ajustari specifice terenului
1040 mp 1100 mp 2657 mp 600 mp
Influenta suprafata 3% 3% 5% 0%
664 mp
0.4 0.6 1.5 0.0
Pret ajustata 14.8 22.2 32.1 27.0
similar similar similar similar
Amplasare in
0% 0% 0% 0%
localitate Aroneanu
0.0 0.0 0.0 0.0
Pret ajustata 14.8 22.2 32.1 27.0
similar similar similar similar
planeitate teren 0% 0% 0% 0%
panta usoara
0.0 0.0 0.0 0.0
Pret ajustata 14.8 22.2 32.1 27.0
similar similar asfalat asfalat
Cale de acces 0% 0% -10% -10%
pietruit
0.0 0.0 -3.2 -2.7
Pret ajustata 14.8 22.2 28.9 24.3
Retele de utilitati en el, apa, apa, el,
telefionie similar similar Similar
canalizare
0% 0% 0% -5%
0.0 0.0 0.0 -1.2
Pret ajustata 14.8 22.2 28.9 23.1
rap 1/4 rap 1/1 rap 1/1,4 rap 1/2
Raport laturi teren 5% -5% -3% 0%
rap 1/2
1 -1.1 -1 0.0
Pret ajustata 15.6 21.1 28.0 23.1
similar similar similar similar
Destinatie 0% 0% 0% 0%
rezidentiala
0 0.0 0 0.0
Pret ajustata 15.6 21.1 28.0 23.1
fara vedere lac similar deschidere la similar
Caracteristici lac
specifice vedere spre lac 10% 0% -25% 0%
1.6 0.0 -7.0 0.0
Pret ajustat 17.1 21.1 21.0 23.1
Nr. corectii 1 2 2 3
2.731 1.760 12.623 3.915
Corectii absolute
19% 8% 41% 15%

19 FQ 14 V1
Elementul 1: Drept de proprietate transmis
Se observa ca pentru toate terenurile prezentate, dreptul de proprietate transmis este absolut,
similar terenului evaluat. Ajustari nule.
Elementul 2: Conditiile pietei
Cele 3 comparabile prezinta oferte de vanzare terenuri din iulie august 2015. Terenul se
evalueaza cu data de referinta august 2015. Ajustari nule.
Elementul 3: Conditii financiare
Cele 3 terenuri se tranzactioneaza cu plata integrala, similar terenului evaluat. Ajustari nule.
Elementul 4 Influenta suprafata teren
Terenurile cu suprafete mici se tranzactioneaza la valori unitare mai mari decat terenurile cu
aceleasi caracteristici dar cu suprafete mai mari. Functie de suprafata fiecarui teren raportata la
suprafata terenului evaluat se vor stabili ajustari pozitive / negative.
Elementul 5: Amplasare in localitate:
Terenul evaluat este amplasat in com Aroneau similar celor 4 terenuri. Ajustari nule.
Element 6 planeitate teren
Terenul evaluat este in panta usoara, similar celor 4 terenuri. Ajustari nule.
Elementul 7: Amenajare cai de acces
Accesul catre terenul evaluat este pietruit, similar terenurilor din comparabilele 1 si 2. Pentru
terenurile cu acces asfatat se vor stabili ajustari negative de 10 %.
Elementul 8 Raport laturi teren
Raportul laturilor terenului evaluat este 1/2. Functie de raportul laturilor fiecarui teren raportat la
raportul laturilor terenului evaluat se vor stabili ajustari pozitive / negative, avand in vedere ca
un raport optim este cat mai apropiat de 1/1.
Elementul 9: Retele de utilitati
Terenul evaluat beneficiaza de retelele de elergie electrica si apa adiacente. Pentru terenul care
beneficiaza si de canaliuzare se va aplica o ajustare negativa de 5 %.
Elementul 10: Cea mai buna utilizare :
Toate terenurile prezentate au utilizare rezidentiala similar terenului evaluat. Ajustari nule.
Elementul 11: Caracteristici specifice :
Terenul evaluat are vedere spre lac, similar terenurilor din comparabilele 2 si 4. Pentru terenul ce
nu are vedere spre lac se va aplica o ajustare pozitiva de 10 % iar pentru cel cu deschidere la lac
o ajustare negativa de 25 %.
Din grila datelor de piata se observa urmatoarele aspecte :
cea mai mica corectie absoluta si procentuala, apartine terenului din comparabila 2:
1760 eur/mp / 8 % din valoarea unitara a ofertei.

In urma analizei grilei datelor de piata se apreciaza ca terenul prezentat in comparabila 2 are
caracteristicile de piata cele mai apropiate de terenul supus evaluarii.
In acest context, evaluatorul apreciaza ca valoarea de piata pentru terenul evaluat este valoarea
unitara corectata a terenului din comparabila 2, respectiv 21 Euro/mp.

Valoarea de piata a terenului :

664 mp x 21 euro/mp = 13.944 euro.
Valoarea de piata a terenului : 13.900 euro.

20 FQ 14 V1
5.2.3. Reconcilierea i opinia final asupra valorii
Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea final a valorii.
Pregtindu-se pentru reconcilierea rezultatelor, evaluatorul face o revedere a ntregii evaluri,
asigurndu-se c datele disponibile, tehnicile analitice, raionamentul i logica aplicate, au
condus la judeci consistente.
Criteriile cu care un evaluator ajunge la o estimare final a valorii, fundamentat i
semnificativ, sunt: adecvarea, precizia i cantitatea de informaii.

Abordare prin cost Abordare prin piata

Valoare imobil 21.300 19.200

Ca rezultat al analizei efectuate, n opinia mea, valoarea de pia a imobilului evaluat este
valoarea rezultata din abordarea prin piata.

5.4 OPINIA EVALUATORULUI

Evaluatorul estimeaza valoarea de piata a imobilului evaluat la : 19.200 eur / 85.000 lei.

Valoarea nu include TVA.

Evaluator ANEVAR,
Craita Gramschi

In anexa sunt prezentate fotografii ale imobilului.

Plan de situatie

21 FQ 14 V1
22 FQ 14 V1
23 FQ 14 V1
FOTOGRAFII IMOBIL

Elevatie cladire / demisol

Izolatie elevatie

24 FQ 14 V1
ZONA DE AMPLASARE

25 FQ 14 V1
Oferte utilizate

26 FQ 14 V1
27 FQ 14 V1
28 FQ 14 V1
29 FQ 14 V1
30 FQ 14 V1
31 FQ 14 V1