Et Zon de activiti economice cu caracter teriar

SECIUNEA 1. CARACTERUL ZONEI

Zon dedicat activitilor economice de tip teriar, grupate n ansambluri semnificative, dispunnd de
cldiri dedicate. Predominant e modul de construcie urban de tip deschis, cu imobile situate n retragere fa
de aliniament, cu regim mediu de nlime.

Subzone:
S_Et Subzon de activiti economice cu caracter teriar situate n zone cu caracter
rezidenial
Cldiri / ansambluri semnificative dedicate exclusiv activitilor economice de tip teriar inserate n
zone cu caracter preponderent sau exclusiv rezidenial de toate tipurile, cu adresabilitate la nivel zonal sau
municipal.

A. CONDIIONRI PRIMARE

Interveniile viznd extinderea, restructurarea integral sau parial a cldirilor existente, adugarea de
noi cldiri / corpuri de cldire, conversiile funcionale, introducerea / adugarea de noi tipuri de activiti -
numai din categoria celor admise sau admise cu condiionri, vor fi n mod obligatoriu reglementate prin PUD.
Acestea vor viza ntreaga parcel / un grup de parcele n neles urban.
PUD vor include i detalia n mod obligatoriu prevederile prezentului regulament n ceea ce privete
obiectivele i servituile de utilitate public, utilizarea funcional, condiiile de amplasare, echipare i
configurare a cldirilor, posibilitile maxime de ocupare i utilizare a terenului etc.
In interiorul UTR Lc_A, prin intermediul documentaiilor de urbanism aferente procesului de regenerare
urban, vor putea fi introduse subzone de tip S_Et, iar reglementarea celor existente va putea fi detaliat.

Pentru reglementrile cu caracter definitiv specificat n cadrul prezentului Regulament nu se admit

derogri prin intermediul PUZ sau PUD.

B. SERVITUTI PENTRU OBIECTIVE DE UTILITATE PUBLIC AFLATE N ZON, ALTE RESTRICTII

Se vor aplica n mod obligatoriu servituile generate de obiectivele de utilitate public precum i
celelalte restricii, aa cum sunt ele evideniate n PUG - plana 3.2. Reglementri Urbanistice Uniti
Teritoriale de Referin i n RLU Cap. 2 Terenuri i Zone cu Regim Special i Cap. 3 - Condiii Generale
Privitoare la Construcii.

Servitui de utilitate public:

Pentru trama stradal pn la nivel de colectoare se vor aplica servituile aa cum sunt ele marcate n
PUG (a se vedea plana 3.2. Reglementri Urbanistice Uniti Teritoriale de Referin).
In cazul elaborrii PUZ, n cadrul acestuia se vor stabili locaii concrete i servituile de utilitate public
aferente pentru trama stradal de interes local, infrastructura edilitar, spaiile verzi etc, conform programului
urbanistic stabilit prin Avizul de Oportunitate (Avizul Arhitectului ef).

C. REGLEMENTRI PENTRU SPATIUL PUBLIC

Amenajarea i utilizarea spaiului public se va face cu respectarea reglementrilor cuprinse n Anexa 4

i a reglementrilor de mai jos.
Procesul de reabilitare i modernizare a spaiului public se va desfura numai pe baz de proiecte
complexe de specialitate ce vor viza ameliorarea imaginii urbane n concordan cu caracterul acestuia,
dezvoltarea cu prioritate a deplasrilor pietonale i a spaiilor destinate acestora, a modalitilor de deplasare
velo, reglementarea circulaiei autovehiculelor i a parcrii, organizarea mobilierului urban i a vegetaiei.
Acestea vor fi avizate de CTATU.
Pentru reeaua de strzi, se vor aplica profile transversale unitare, (conform Anexei 6). Acestea vor
cuprinde n mod obligatoriu plantaii de arbori n aliniament, locuri de staionare n lung, trotuare de minimum
3,00 4,50 m lime, piste pentru bicicliti etc.
Pieele vor fi organizate ca spaii pietonale, traficul motorizat putnd ocupa pe maximum dou laturi.
Spaiile verzi, de tipul scuarurilor sau grdinilor vor avea acces public nelimitat.
 Mobilierul urban va fi integrat unui concept coerent pentru imaginea urban a spaiilor publice din
ntregul ansamblu rezidenial.
Utilitile se vor introduce n totalitate n subteran.

SECIUNEA 2. UTILIZARE FUNCIONAL

Se va aplica lista utilizrilor / activitilor corespunztoare fiecrei categorii de funciuni, conform

Anexei 1 la prezentul Regulament.

1. UTILIZRI ADMISE

Structur funcional dedicat exclusiv activitilor economice de tip teriar:

(a) administrative birouri, sedii de companii etc
(b) financiar-bancare
(c) comerciale cu ADC de maximum 1000 mp, alimentaie public
(d) servicii cu acces public, servicii profesionale, servicii manufacturiere
(e) cazare turistic
(f) cercetare tiinific
(g) culturale

Parterele orientate spre spaiile publice vor avea de regul funciuni de interes pentru public.

2. UTILIZRI ADMISE CU CONDIIONRI

Elemente aferente infrastructurii tehnico-edilitare, cu condiia amplasrii acestora n subteran sau n

afara spaiului public.
Garaje publice sau private sub i supraterane n cldiri dedicate cu urmtoarele condiii:
(a) s nu ocupe frontul spre spaiul public (s fie retrase spre interiorul parcelei cu minimum 8 m, sau s
fie dispuse n spatele unui tract dedicat altor funciuni)
(b) accesul autovehiculelor s se realizeze din strzi cu circulaie redus i s fie organizat astfel nct s
nu perturbe traficul.
Activiti de mic producie, cu urmtoarele condiii:
(a) s fie parte a unei activiti de tip comercial producia s fie desfcut preponderent n aceast
locaie
(b) spaiile de producie s nu fie dispuse spre spaiile publice
(c) nivelul de poluare s se ncadreze n limitele admise pentru aceast zon

3. UTILIZRI INTERZISE

Locuire de orice tip.

Activiti / servicii de tip industrial sau cvasiindustrial, poluante de orice natur, cu risc tehnologic sau
incomode prin traficul generat.
Depozitare en gros.
Depozitare de materiale refolosibile.
Comer en detail n cldiri independente de tip supermarket, hypermarket (big box), mall etc.
Comer i alimentaie public practicate prin vitrine / ferestre.
Garaje n cldiri provizorii amplasate n interiorul parcelelor.
Elemente supraterane independente ale infrastructurii tehnico-edilitare.
Constructii provizorii de orice natur.
Reparaia capital, restructurarea, amplificarea (mansardarea, etajarea, extinderea n plan) n orice
scop a cldirilor provizorii sau parazitare existente.
Publicitate comercial realizat prin amplasarea de materiale publicitare de orice natur pe imobile -
faade, calcane, acoperiuri, terase - sau pe mprejmuiri.
Orice utilizri, altele dect cele admise la punctul 1 i punctul 2.

Sunt interzise lucrri de terasament i sistematizare vertical de natur s afecteze amenajrile din
spaiile publice sau de pe parcelele adiacente.

SECIUNEA 3. CONDIII DE AMPLASARE, ECHIPARE I CONFIGURARE A CLDIRILOR

S_Et
Avnd n vedere diversitatea i specificitatea diferitelor cldiri / ansambluri, n general elemente
excepionale n esutul urban, condiiile de amplasare, echipare i configurare ale acestora se vor stabili n
cadrul unor PUD sau PUZ, cu respectarea prevederilor prezentului regulament.

4. CARACTERISTICILE PARCELELOR: SUPRAFEE, FORME, DIMENSIUNI

Se conserv structura parcelar existent.

S_Et
Se consider construibile parcelele care ndeplinesc cumulativ urmtoarele condiii:
(a) s aib front la strad
(b) lungimea frontului la strad s fie de mai mare sau egal cu 15 m
(c) adncimea s fie mai mare dect frontul la strad
(d) suprafaa s fie mai mare sau egal cu 450 mp
(e) s aib form regulat
Prin excepie, n cazul parcelelor n neles urban existente ce nu ndeplinesc condiiile enumerate mai
sus, constructibilitatea acestora va putea fi demonstrat prin PUD, cu condiia conformrii integrale la
prevederile prezentului regulament privind utilizarea funcional, amplasarea, echiparea i configurarea
cldirilor, staionarea autovehiculelor, posibilitile maxime de ocupare i utilizare a terenurilor.
Se recomand comasarea parcelelor din interiorul subzonei, cu condiia ca toate parcelele rezultate s
respecte cumulativ urmtoarele condiii:
(a) s aib front la strad
(b) lungimea frontului la strad s fie de mai mic sau egal cu 50 m
(c) s aib form regulat
E, n principiu, admisibil comasarea cu parcele nvecinate pentru extinderea activitilor existente,
caz n care acestea vor fi incluse n prezentul UTR / subzon. In acest caz se va elabora un PUZ.

5. AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE ALINIAMENT

Aliniamentul existent se va conserva, cu excepia situaiilor n care prezentul PUG prevede realinierea
sau n care la limita ntre dou parcele exist un decalaj, caz n care se va proceda la o corecie prin
retragerea aliniamentului parcelei mai avansate pn la nivelul colurilor parcelelor adiacente, realizndu-se
astfel o realiniere local.

In cazul adugrii de noi cldiri, al extinderii celor existente, acestea se vor dispune n retragere fa
de aliniament, n front discontinu (deschis). In situaia parcelelor de col, retragerea se va realiza fa de
ambele aliniamente. Dimensiunea retragerii se va stabili prin PUD, aceasta putnd fi mai mare sau cel mult
egal cu cea a cldirilor existente.

6. AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE LIMITELE LATERALE I POSTERIOARE ALE PARCELELOR

Cldirile se vor retrage n mod obligatoriu de la limitele laterale ale parcelei cu o distan mai mare sau
cel mult egal cu 4,5 m.
In cazul existenei unui calcan vecin, aparinnd unei cldiri conforme reglementrilor zonei, noile
construcii se vor alipi de acesta. Nu vor fi luate n considerare calcanele construciilor anexe i / sau provizorii
sau ale cldirilor restructurabile (lipsite de valoare economic sau de alt natur), de pe parcelele vecine.
Sistemul concret de cuplare sa va stabili prin PUD, n cadrul cruia se va analiza frontul stradal aferent unui
ntreg cvartal. Intre vecini se pot ncheia convenii de cuplare pe limita de proprietate, pe o singur latur a
fiecrei parcele.

In cazul parcelelor cu adncimea mai mare de 20 m, cldirile se vor dispune numai n interiorul fiei
de teren adiacente aliniamentului (sau alinierii) avnd adncimea egal cu 65% din cea a parcelei.
In cazul parcelelor cu adncimea mai mic de 20 m, retragerea fa de limita posterioar de
proprietate va fi mai mare sau egal cu nlimea cldirilor, msurat la cornia superioar sau la atic n
punctul cel mai nalt, dar nu mai puin de 6 m.

7. AMPLASAREA CLDIRILOR UNELE FA DE ALTELE PE ACEEAI PARCEL

In cazul coexistenei pe aceeai parcel a dou corpuri de cldire, ntre faadele acestora se va
asigura o distan minim egal cu dou treimi din nlimea celei mai nalte, dar nu mai puin de 6 m (sunt
admise configuraii n retrageri transversale succesive, cu condiia ndeplinirii la orice nivel a relaiei
menionate).

8. CIRCULAII I ACCESE

Autorizarea executrii construciilor este permis numai dac exist posibiliti de acces la drumurile
publice, direct sau prin servitute.
Se vor prevedea accese pietonale i carosabile de acces la garaje, conform normelor. O parcel va
dispune de un singur acces carosabil, cu limea de maximum 6 m.
Orice acces la drumurile publice se va face conform avizului i autorizaiei speciale de construire,
eliberate de administratorul acestora.
Pentru amenajrile curilor cu rol pietonal i carosabile din interiorul parcelelor se recomand utilizarea
nvelitorilor permeabile.

9. STAIONAREA AUTOVEHICULELOR

Necesarul de parcaje va fi dimensionat conform Anexei 2 la prezentul regulament. Atunci cnd se

prevd funciuni diferite n interiorul aceleiai parcele, necesarul de parcaje va fi determinat prin nsumarea
numrului de parcaje necesar fiecrei funciuni n parte.
Staionarea autovehiculelor se va realiza de regul n garaje colective subterane.
Se admite staionarea / parcarea autovehiculelor n incintele cldirilor, cu condiia asigurrii distanei
de minimum 10 m de la cel mai apropiat parcaj la limitele laterale i posterioare de proprietate, n cazul n care
vecintile au funciune rezidenial i de minimum 3 m n cazul n care acestea au alte funciuni. Pentru
vizitatori pot fi amenajate locuri de parcare n zona de retragere fa de aliniament, cu condiia asigurrii
distanei de minimum 3 m de la platformele de parcare la limitele laterale de proprietate, la aliniament i cldiri.
Suprafeele verzi nu pot fi diminuate pentru amenajarea de spaii de parcare.
Alternativ, se poate asigura staionarea autovehiculelor n cldiri dedicate, situate la o distan de
maximum 150 m de imobil, dac pentru locurile necesare exist un drept real de folosin, garantat prin
deinerea n proprietate sau prin concesiune.

10. NLIMEA MAXIM ADMIS A CLDIRILOR

Et
Inlimea maxim la corni nu va depi 21 m, iar nlimea total (maxim) nu va depi 25 m,
respectiv un regim de nlime de (1-3S)+P+5+1R. Ultimul nivel va avea o retragere fa de planul faadei de
minimum 1,80 m.
Pentru cldirile aflate n poziii urbane privilegiate (dominante), prin PUZ se pot stabili regimuri de
nlime mai mari, fr a depi 28 m n punctul cel mai nalt.
Se admit nivele pariale (supante, mezanine) cu condiia ncadrrii n nlimea la corni
reglementat.

S_Et
Inlimea maxim a cldirilor ce dispun de parcele cu suprafaa mai mic de 1000 mp i / sau front la
strad mai mic de 30 m va fi cea reglementat pentru UTR din care subzona face parte.
Inlimea maxim a cldirilor ce dispun de parcele cu suprafaa mai mare de 1000 mp i front la strad
mai mare de 30 m va fi cea reglementat pentru UTR din care subzona face parte, plus dou nivele, din care
unul retras, fr ns a depi nlimea maxim reglementat pentru UTR Et.
Se admit nivele pariale (supante, mezanine) cu condiia ncadrrii n nlimea la corni
reglementat.

11. ASPECTUL EXTERIOR AL CLDIRILOR

Autorizarea executrii construciilor este permis numai dac aspectul lor exterior nu contravine
funciunii acestora, caracterului zonei (HG 525/1996, Art. 32) aa cum a fost el descris n preambul i
peisajului urban.
Autorizarea executrii construciilor care, prin conformare, volumetrie i aspect exterior, intr n
contradicie cu aspectul general al zonei i depreciaz valorile general acceptate ale urbanismului i
arhitecturii, este interzis. (HG 525/1996, Art. 32).

Arhitectura cldirilor va fi de factur modern i va exprima caracterul programului. Se interzice

realizarea de pastie arhitecturale sau imitarea stilurilor istorice.
Faadele spre spaiile publice vor fi plane i se vor situa n retragere fa de aliniament. Se admite
realizarea de balcoane, bow-window-uri etc, ncepnd de la nlimea de 4,00 m de la cota trotuarului, cu
condiia ca acestea s nu fie dispuse la ultimul nivel de sub corni i s ocupe, cumulat, maximum o treime
din lungimea frontului cldirii.
Cldirile se vor acoperi cu terase sau arpante, funcie de nevoile de armonizare cu cadrul construit
adiacent. In cazul acoperirii cu arpante, acestea vor avea forme simple, n dou sau patru ape, cu pante
egale i constante cu nclinaia cuprins ntre 35o i 60o, funcie de contextul local. Nu se admit lucarne,
acestea ne fiind specifice zonei, pentru luminarea spaiilor din mansarde se vor folosi ferestre de acoperi.
Corniele vor fi de tip urban.
Raportul plin-gol va fi n concordan cu caracterul arhitectural impus de profilul funcional, dar i cu
specificul zonei.
Pentru a determina un imagine urban unitar se vor utiliza de o manier limitativ materialele de
finisaj specifice zonei tencuieli lise, zidrii din crmid aparent pentru faade, placaje din piatr pentru
faade, socluri i alte elemente arhitecturale, confecii metalice din oel vopsit.
Culorile vor fi pastelate, deschise, apropiate de cele naturale. Se interzice folosirea culorilor saturate,
stridente, nchise la toate elementele construciei.
Firmele comerciale / necomerciale i vitrinele vor respecta reglementrile cuprinse n Anexa 3 la
prezentul regulament.

12. CONDIII DE ECHIPARE EDILITAR I EVACUAREA DEEURILOR

Zona e echipat edilitar complet.

Toate cldirile se vor racorda pentru asigurarea utilitilor necesare la reelele edilitare publice.
Se interzice conducerea apelor meteorice spre domeniul public sau parcelele vecine.
Firidele de branament i contorizare vor fi integrate n mprejmuiri.
Se interzice dispunerea aerian a cablurilor de orice fel (electrice, telefonice, CATV etc).
Fiecare parcel va dispune de un spaiu interior parcelei (eventual integrat n cldire) destinat
colectrii deeurilor menajere, accesibil din spaiul public.

13. SPAII LIBERE I SPAII PLANTATE

Pe ansamblul unei parcele, spaiile verzi organizate pe solul natural vor ocupa minimum minimum
20% din suprafaa total i vor cuprinde exclusiv vegetaie (joas, medie i nalt). Suprafeele avnd o
acoperire de orice tip sunt cuprinse n categoria spaiilor libere.
Spre strad / spaiul public, n zonele de retragere fa de aliniamente (grdina de faad), minim 30%
din suprafee vor fi organizate ca spaii verzi.
Eliminarea arborilor maturi este interzis, cu excepia situaiilor n care acetia reprezint un pericol
iminent pentru sigurana persoanelor sau a bunurilor sau ar mpiedic realizarea construciilor.

14. MPREJMUIRI

Imprejmuirile spre spaiul public vor avea un soclu opac cu nlimea maxim de 80 cm i o parte
transparent, realizat din grilaj metalic sau ntr-un sistem similar care pemite vizibilitatea n ambele direcii i
ptrunderea vegetaiei. nlimea maxim a mprejmuirilor va fi de 2,20 m. mprejmuirile vor putea fi dublate de
garduri vii.
Imprejmuirile spre parcelele vecine vor avea maximum 2,20 m nlime i vor fi de tip transparent sau
opac.
Porile mprejmuirilor situate n aliniament se vor deschide fr a afecta spaiul public.

SECIUNEA 4. POSIBILITI MAXIME DE OCUPARE I UTILIZARE A TERENULUI

15. PROCENT MAXIM DE OCUPARE A TERENULUI (POT)

Et, S_Et
Pentru parcelele comune:
POT maxim = 40%
Pentru parcelele de col:
POT maxim = 50%
Pentru parcele ce includ cldiri cu garaje / parcaje colective cu acces public:
 POT maxim = 60%

Aceast reglementare se va aplica i n cazul extinderii cldirilor existente sau al adugrii de noi
corpuri de cldire, calculul fcndu-se n mod obligatoriu pe ntreaga parcel, n neles urbanistic.

In cazul n care parcela este parial grevat de o servitute de utilitate public (servitute de realiniere
etc), poriunea de teren implicat va fi achiziionat / expropriat nainte de emiterea Autorizaiei de Construire,
iar suprafaa de referin pentru calculul POT va fi cea efectiv rmas n proprietate privat.
Alternativ, la cererea proprietarilor, suprafaa afectat de servitutea de utilitate public va putea trece
cu titlu gratuit n proprietate public, caz n care suprafaa de referin pentru calculul POT va fi suprafaa
total a parcelei iniiale + 0,5 x suprafaa trecut n proprietate public.

16. COEFICIENT MAXIM DE UTILIZARE A TERENULUI (CUT)

Et
Pentru parcelele comune:
CUT maxim = 2,2
Pentru parcelele de col:
CUT maxim = 2,8
Pentru parcele ce includ cldiri cu garaje / parcaje colective cu acces public:
CUT maxim = 3,0

Aceast reglementare se va aplica i n cazul extinderii, mansardrii, supraetajrii cldirilor existente

sau al adugrii de noi corpuri de cldire, calculul fcndu-se n mod obligatoriu pe ntreaga parcel, n neles
urbanistic. n cazul mansardrilor, suprafaa nivelului (SN) mansardei va reprezenta maximum 60% din
suprafaa nivelului curent (se va lua n calcul numai poriunea cu h liber 1,40 m).

S_Et
Pentru parcele cu suprafaa mai mic de 1000 mp i / sau front la strad mai mic de 30 m situate n
interiorul unor UTR destinate locuirii de tip individual
CUT maxim = 1,2
Pentru parcele cu suprafaa mai mare de 1000 mp i / sau front la strad mai mare de 30 m situate n
interiorul unor UTR destinate locuirii de tip individual
CUT maxim = 1,8
Pentru parcele situate n interiorul unor UTR de orice alt tip
CUT maxim = 2,2

Aceast reglementare se va aplica i n cazul extinderii, mansardrii, supraetajrii cldirilor existente

sau al adugrii de noi corpuri de cldire, calculul fcndu-se n mod obligatoriu pe ntreaga parcel, n neles
urbanistic. n cazul mansardrilor, suprafaa nivelului (SN) mansardei va reprezenta maximum 60% din
suprafaa nivelului curent (se va lua n calcul numai poriunea cu h liber 1,40 m).

In cazul n care parcela este parial grevat de o servitute de utilitate public (servitute de realiniere
etc), poriunea de teren implicat va fi achiziionat / expropriat nainte de emiterea Autorizaiei de Construire,
iar suprafaa de referin pentru calculul CUT va fi cea efectiv rmas n proprietate privat.
Alternativ, la cererea proprietarilor, suprafaa afectat de servitutea de utilitate public va putea trece
cu titlu gratuit n proprietate public, caz n care suprafaa de referin pentru calculul CUT va fi suprafaa
total a parcelei iniiale + 0,5 x suprafaa trecut n proprietate public.