RAPORT DE EVALUARE AL PROPRIETI IMOBILIARE SC IMO SERV COMPANY SRL S.R.

L - CASA SI TEREN

Raport de Evaluare
AL PROPRIETII
IMOBILIARE:
CASA SI TEREN

Adresa : Oradea , Str.Prislopului nr.4, jud. Bihor

Proprietar : S.C. IMO SERV COMPANY S.R.L.

Solicitant : EUREXPERT IPURL

Destinatar : S.C. IMO SERV COMPANY S.R.L.

Evaluator: ec. HODISAN MIHAI FELICIAN

Datele, informaiile i coninutul prezentului raport fiind confideniale, nu vor putea fi copiate n parte sau
n totalitate i nu vor fi transmise unor teri fr acordul scris i prealabil al dn-ului Hodisan Mihai -
evaluator si al solicitantului Eurexpert IPURL.
ORADEA - Mai 2013
 Rezumat
DATE CU CARACTER GENERAL

SOLICITANT S.C. IMO SERV COMPANY S.R.L. Oradea

OBIECTIV : Obiectul evaluarii este reprezentat de o casa P+M si din teren aferent in suprafata de 375 mp si
urmatoarele constructii:
Descierea constructiei Suprafata Suprafata Proprietar
construita la sol (mp) desfasurata (mp)
C1(casa) P+M 90 90(P)+90(M)=180 Sc Imo Serv Company SRL
Total 90mp 180 mp

Aceste suprafate au fost preluate din extrasul CF si din masuratorile efectuate la fata locului de catre evaluator.
Adresa:Oradea,strada Prislopului nr.4,jud.Bihor.
PROPRIETAR SC Imo Serv Company SRL
DESTINATAR SC Imo Serv Company SRL

SCOP: Scopul prezentului raport de evaluare este Evaluarea in vederea valorificarii activului incadrul
procedurii de faliment prevazuta de legea nr 85/2006 privind procedura insolventei.

DATE REFERITOARE LA INSCRIEREA PROPRIETATII IN DOCUMENTELE DE PUBLICITATE IMOBILIAR

Date din cartea funciar:

Cerere : 10790 din 18.02.2013 Episcopia Bihor, nr.cad. 15130.
Proprietar S.C. Imo Serv Company S.R.L.
CF nr 162329, Oradea, str. Prislopului nr 4
DATE REFERITOARE LA IDENTIFICAREA FAPTIC PROPRIETII.
ntinderea total teren, conform CF : 325 MP.
Casa tip P+M cu o suprafata construita la sol de 90 mp
Evaluarea a fost realizat exclusiv pe baza inspeciei facute n teren a documentelor puse la dispoziia noastr
de ctre solicitant\destinatar. Orice neconcordan ntre situaia faptic i documente presupune recorelarea
noilor date pentru proprietatea evaluata.

DATE REFERITOARE LA PROPRIETATE

Casa este localizata n Oradea , zona Episcopia, Strada Prislopului nr.4, Jud.Bihor.
Accesul se realizeaz din strada Matei Corvin, drum asfaltat pe starda Prislopului, drum asfaltat..
Vecinatati rezidentiale .
Amplasare in zona Episcopia din municipiul Oradea.
Spatiul locativ este racordat la apa, canalizare, energie electrica .

DATE REFERITOARE LA CONSTRUCII.

Constructiile aferente conform documentelor avute la dispozitie sunt:.

Descierea constructiei Suprafata Suprafata Proprietar
construita la sol (mp) desfasurata (mp)
C1(casa) P+M 90 90(P)+90(M)=180 Sc Imo Serv Company SRL
Total 90mp 180 mp

Pagina 2
 Casa are structura de rezistenta din beton armat si inchideri perimetrale din zidarie portanta din caramida,
planseul peste parter este din lemn si inchideri din caramida.
Finisajele interioare ale proprietatii sunt obisnuite:
Parter
pardoseli de placi ceramice in zona holului si bucatarie.
Parchet laminat in living.
Tamplarie PVC
Peretii sunt gletuiti si zugraviti cu vopsea lavabila.
Mansarda:
Pe grinzi de lemn
Pardosea din parchet laminat
Tamplarie PVC
Compartimentare din rigips
Baie nefunctionala neterminata.

Imobilul prezinta fisuri in tencuiala exterioara si infiltaratii de apa

La interior peretii despartitori de rigips sunt fisurati cat si finisajele peretilor sunt compromise din cauza
neintretinerii.
DREPT DE PROPRIETATE EVALUAT

Dreptul de proprietate evaluat.

Proprietar SC Imo Serv Company SRL.

Inscrieri privitoare la proprietate:

Titlu de cumparare cu inch. nr. 3797 din 14.12.2010 in cota de 1/1
Se noteaza interdictia de instrainare, grevare si inchiriere, dezmembrare, alipire, demolare, construire,
restructurare si amenajare in favoarea BC Intesa Sanpaolo Romania SA Arad Suc. Oradea I.
Proces verbal de sechestru asupra bunurilor imobile nr 133640 din 30.07.2012 emis de PRIMARIA MUN.
ORADEA SERV EXECUTARE SILITA.
Se noteaza sechestru asigurator pana la concurenta sumei de 25.655 lei in favoarea: ANAF DGFP Bihor

Inscrieri privitoare la sarcini:

Intabulare, drept de ipoteca, Valoare 215.025,00 Ron, de rang I+dobanda variabila aferenta creditului care se
calculeaza dupa formula ROBOR 3M+ Spread 5pp, si care la data notarii in CF era de 11,46% plus comisioanele
si spezele aferenta calculate pana la rambursarea integrala a acestuia, cu inceierea 3948 din 22.12.2013
Intabulare, drept de ipoteca, Valoare 50.000,00 Ron, de rang II+dobanda variabila aferenta creditului care se
calculeaza dupa formula ROBOR 3M+ Spread 4pp, si care la data notarii in CF era de 10,46% plus comisioanele
si spezele aferenta calculate pana la rambursarea integrala a acestuia, cu incheierea 3949 din 22.12.2013
Proces verbal de sechestru asupra bunurilor imobile nr 133640, din 30.07.2012 emis de PRIMARIA MUN.
ORADEA, Serv. Executari Silite.
Intabulare, drept de ipoteca, Valoare 10.589,59 Ron
Proces verbal de sechestru asupra bunurilor imobile nr 158850,dosar de executare nr 22583738/2012, din
28.09.2012 emis de ANAF DGFP BIHOR-AFP MUN ORADEA.
Intabulare, drept de ipoteca, Valoare 25.655,00 Ron, dobandit prin lege.
Proces verbal de sechestru asupra bunurilor imobile nr 191973, din 02.11.2012 emis de ANAF DGFP BIHOR-
AFP MUN ORADEA.
Intabulare, drept de ipoteca, Valoare 25.655,00 Ron, dobandit prin lege.

Pagina 3
IPOTEZE i CONDIII LIMITATIVE EXCEPIONALE

Proprietatea a fost evaluat n baza documentelor puse la dispoziia evaluatorului de ctre solicitant/destinatar.
Suprafetele au fost preluate Orice diferen ntre situaia prezentat de ctre solicitant/proprietar la momentul
evalurii si realitate presupune recorelarea noilor date.

OPINIA ASUPRA VALORII

n urma aplicrii metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului referitoare la valoarea de pia a proprietii
imobiliare evaluate, innd seama exclusiv de prevederile prezentului raport, este cea obtinuta prin abordarea prin
cost si anume:

183.225 Ron echivalentul a 42.000 Euro

Din care : 6.500 Euro echivalentul a 28.356 Ron valoare teren
Argumentele care au stat la baza elaborrii acestei opinii precum i considerente privind valoarea sunt:
o valoarea a fost exprimat innd seama exclusiv de ipotezele, condiiile limitative i aprecierile exprimate n
prezentul raport i este valabil n condiiile generale aferente datei de 24 Mai 2013;
o valoarea prezentat include valoarea terenului;
o valoarea nu ine seama de responsabilitile de mediu i de costurile implicate de conformarea la cerinele
legale;
o valoarea este o predicie; valoarea este subiectiv; evaluarea este o opinie asupra unei valori;
o cursul mediu valutar luat n considerare pentru calcule a fost de 4,3625 RON = 1 EURO;
o Prezentul rezumat trebuie utilizat mpreun cu raportul din care face parte.

Cu stim:
Hodisan Mihai Felician
Expert - Evaluator proprietati imobiliare
Membru titular al Uniunii Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania.

Pagina 4
1.1 Certificare

Prin prezenta, n limita cunotinelor i informaiilor deinute, certificm c afirmaiile prezentate i susinute n acest
raport sunt adevrate i corecte.
De asemenea, certificm c analizele, opiniile i concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate
i condiiile limitative specifice, menionate pe parcurs;
Ele sunt analizele, opiniile i concluziile noastre personale, fiind neprtinitoare din punct de vedere profesional.
n plus, certificm c nu avem nici un interes prezent sau de perspectiv n proprietatea care face obiectul
prezentului raport de evaluare i nici un interes sau influen legat de prile implicate.
Suma ce ne revine drept plat pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legtur cu declararea n raport a
unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care s favorizeze clientul/proprietarul i nu este influenat
de apariia unui eveniment ulterior.
Analizele i opiniile noastre au fost bazate i dezvoltate conform cerinelor din standardele, recomandrile i
metodologia de lucru recomandate de ctre Uniunea Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania i Standardele
Comitetului Internaional de Standarde n Evaluare (IVSC).
Proprietatea a fost inspectat personal de ctre evaluator.
n elaborarea prezentului raport nu s-a primit asisten semnificativ din partea nici unei alte persoane n afara
evaluatorului care semneaz mai jos.
Prezentul raport se supune normelor Uniunii Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania i poate fi expertizat (la
cerere, cu acordul scris i prealabil al evaluatorului) i verificat, n conformitate cu Ghidului de Evaluare GE1-
Verificarea evalurilor.
La data elaborrii acestui raport, evaluatorul care se semneaz mai jos este membru UNEAR, a ndeplinit cerinele
programului de pregtire profesional continu al UNEAR i are competena necesar ntocmirii acestui raport.

Cu stim:
Hodisan Mihai Felician
Expert - Evaluator proprietati imobiliare,bunuri mobile
Membru titular al Uniunii Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania.

Pagina 5
 2 PREMIZELE EVALURII
2.1 Ipoteze i condiii limitative generale
La baza evalurii stau o serie de ipoteze i condiii limitative, prezentate n cele ce urmeaz.
Opinia evaluatorului este exprimat n concordan cu aceste ipoteze i concluzii, precum i cu celelalte aprecieri din
acest raport. Principalele ipoteze i limite de care s-a inut seama n elaborarea prezentului raport de evaluare sunt:
1. Ipoteze:
o Aspectele juridice se bazeaz exclusiv pe informaiile i documentele furnizate de ctre solicitant/destinatar .
Dreptul de proprietate este considerat valabil i marketabil;
o Se presupune c proprietatea se conformeaz tuturor reglementarilor i restriciilor de zonare i utilizare, n
afara cazului n care a fost identificat o ne-conformitate, descris i luat n considerare n prezentul raport;
o Evaluatorul a preluat dimensiunile din extrasul CF pus la dispozitie si din masuratori efectuate la fata locului
o Evaluatorul nu a avut la dispozitie un releveu sau o schita a imobilului pentru a putea verifica corectitudinea
suprafetelor, evaluatorul nu este inginer / topograf si nu este in masura sa certifice aceste masuratori.;
o Accesul la proprietate se realizeaz din strada Prislopului ,zona Episcopia drum asfaltat;
o Utilitile necesare funcionri sunt contorizate separat/individual; La momentul inspectiei proprietatea nu avea
sursa de curent electric.
o Nu am realizat o analiz structural a cldirilor, nici nu am inspectat acele pri care sunt acoperite, neexpuse
sau inaccesibile, acestea fiind considerate n starea tehnic precizat, conform informaiilor primite de la
proprietar/utilizator. Nu ne putem exprima opinia asupra strii tehnice a prilor neinspectate i acest raport nu
trebuie neles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului cldirilor/construciilor;
o n timpul efecturii identificrii i inventarierii instalaiilor supuse evalurii, n unele cazuri, evaluatorul nu a putut
inspecta pri acoperite i/sau inaccesibile ale acestora, fapt pentru care acestea sunt considerate n stare de
funcionare indicat de proprietar (cu excepia n care exist informaii contrare). Evaluatorul se consider
degrevat de rspunderea existentei unor vicii ascunse privind obiectul evalurii, factorii de mediu etc., care ar
putea influena n vreun sens valoarea bunurilor n cauz, fapt pentru care evaluatorul nu poate da nicio garanie
referitoare la starea tehnic sau economic a acestora, ulterioar evalurii.
o Nu am realizat nici un fel de investigaie pentru stabilirea existenei contaminanilor. Se presupune c nu exist
condiii ascunse sau ne-aparente ale proprietii, solului, sau structurii care s influeneze valoarea. Evaluatorul
nu i asum nici o responsabilitate pentru asemenea condiii sau pentru obinerea studiilor necesare pentru a le
descoperi; Cu ocazia inspeciei nu am fost informai despre existena pe amplasament a unor contaminani; Nu
am realizat nici un fel de investigaie suplimentar pentru stabilirea existenei altor contaminani. Se presupune
c nu exist condiii ascunse sau neaparente ale proprietii, solului, sau structurii care s influeneze valoarea.
Evaluatorul nu-i asum nici o responsabilitate pentru asemenea condiii sau pentru obinerea studiilor necesare
pentru a le descoperi;
o Situaia actual a proprietii imobiliare, scopul prezentei evaluri au stat la baza selectrii metodelor de
evaluare utilizate i a modalitilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate s conduc la estimarea
cea mai probabil a valorii proprietii n condiiile tipului valorii selectate;
o Evaluatorul consider c presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile n
lumina faptelor ce sunt disponibile la data evalurii;
o Evaluatorul a utilizat n estimarea valorii numai informaiile pe care le-a avut la dispoziie existnd posibilitatea
existenei i a altor informaii de care evaluatorul nu avea cunotin.
2. Condiii limitative:
o orice alocare de valori pe componente este valabil numai n cazul utilizrii prezentate n raport. Valori separate
alocate nu trebuie folosite n legtur cu o alt evaluare i sunt invalide dac sunt astfel utilizate;
o intrarea n posesia unei copii a acestui raport nu implic dreptul de publicare a acestuia;
o evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat s ofere n continuare consultan sau s depun mrturie
n instan relativ la proprietatea n chestiune;
o nici prezentul raport, nici pri ale sale (n special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie
publicate sau mediatizate fr acordul prealabil al evaluatorului;

Pagina 6
o orice valori estimate n raport se aplic ntregii proprieti i orice divizare sau distribuire a valorii pe interese
fracionate va invalida valoarea estimat, n afara cazului n care o astfel de distribuire a fost prevzut n raport.

2.2 Obiectul evalurii. Scopul evalurii. Instruciunile evalurii

Obiectul evaluarii este reprezentat de un spatiu locativ, casa unifamuliala cu destinatie rezidentiala si din teren
aferent in suprafata de 325 mp
Casa:

Descierea constructiei Suprafata Suprafata Proprietar

construita la sol (mp) desfasurata (mp)
C1(casa) P+M 90 90(P)+90(M)=180 Sc Imo Serv Company SRL
Total 90mp 180 mp

Aceste suprafate au fost preluate din extrasul CF si din masuratorile efectuate la fata locului.
Adresa: Oradea, strada Prislopului nr.4, jud.Bihor.
Prezenta lucrare se adreseaz EUREXPERT IPURL n calitate de destinatar.

2.3 Drepturi de proprietate evaluate

A fost supus evalurii dreptul de proprietate al SC Imo Serv Company SRL asupra construciilor, dotrilor care
compun proprietatea imobiliar si terenul aferent.

2.4 Bazele evalurii. Tipul valorii estimate

Metodologia a inut cont de scopul evalurii, tipul proprietilor i de recomandrile STANDARDELOR
INTERNAIONALE DE EVALUARE editia 2011
IVS Cadrul general
IVS 101 Sfera misiunii de evaluare
IVS 102 Implementare
IVS 103 Raportarea evaluarii
IVS 230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare
Cadru Legal - Legislatia in vigoare.

2.5 Data estimrii valorii

La baza efecturii evalurii au stat informaiile privind nivelul preurilor corespunztoare lunii Iulie 2012, data la care
se consider valabile ipotezele luate n considerare i valorile estimate de ctre evaluator.
Evaluarea a fost realizat n cursul lunii Mai 2013, data raportului este 24.05.2013.

2.6 Moneda raportului

Conform solicitrii clientului opinia final a evalurii va fi prezentat n lei i EURO.
Avnd n vedere ca metodele utilizate conduc la exprimarea valorii finale n lei, cursul de schimb utilizat pentru
transpunerea n valut este 4,3625 RON= EURO.
Exprimarea n valut a opiniei finale o considerm adecvat doar atta vreme ct principalele premize care au stat
la baza evalurii nu sufer modificri semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiii similare, cursul de schimb
i evoluia acestuia comparativ cu puterea de cumprare i cu nivelul tranzaciilor pe piaa imobiliar specific etc.)

Pagina 7
2.7 Inspecia proprietii. Data inspeciei
Proprietatea a fost inspectat personal de ctre evaluator la data de 20.05.2013.
Au fost preluate informaii referitoare la proprietatea evaluata, au fost analizate schiele existente, etc.
Nu au fost realizate studii privind contaminarea amplasamentului sau a amplasamentelor vecine.

2.8 Informaiile utilizate i surse de informaii

Informaiile utilizate au fost:
o Situaia juridic a proprietii imobiliare (extrase CF), i masuratorii proprii ;
o Informaii privind piaa imobiliar specific (preuri, nivel de chirii etc.);
o Istoricul utilizrii proprietii imobiliare ;
o Alte informaii necesare existente n bibliografia de specialitate;
Sursele de informaii au fost:
o baza de date a evaluatorului;
o presa de specialitate;

2.9 Clauza de nepublicare

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaiilor furnizate de ctre solicitant/beneficiar,
corectitudinea i precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora.
n conformitate cu uzanele din Romnia valorile estimate de ctre evaluator sunt valabile la data prezentat n
raport i nc un interval de timp limitat dup aceast dat, n care condiiile specifice nu sufer modificri
semnificative care pot afecta opiniile estimate.
Opinia evaluatorului trebuie analizat n contextul economic general (Mai 2013) cnd are loc operaiunea de
evaluare, stadiul de dezvoltare al pieei specifice i scopul prezentului raport.
Dac acestea se modific semnificativ n viitor, evaluatorul nu este responsabil dect n limita informaiilor valabile i
cunoscute de acesta la data evalurii.
Acest raport de evaluare este confidenial, destinat numai scopului precizat i numai pentru uzul clientului i
destinatarului menionai la pct. anterioare.
Nu acceptm nici o responsabilitate dac raportul este transmis unei alte persoane (fie pentru scopul declarat, fie
pentru alt scop) n nico circumstan.

Pagina 8
 3 . PREZENTAREA DATELOR
3.1 PREZENTARE GENERAL A PROPRIETII IMOBILIARE

3.1.1 Situaia juridic

Dreptul de proprietate evaluat.
Prprietar SC IMO SERV COMPANY SRL.

Inscrieri privitoare la proprietate:

Titlu de cumparare cu inch. nr. 3797 din 14.12.2010 in cota de 1/1
Se noteaza interdictia de instrainare, grevare si inchiriere, dezmembrare, alipire, demolare, construire,
restructurare si amenajare in favoarea BC Intesa Sanpaolo Romania SA Arad Suc. Oradea I.
Proces verbal de sechestru asupra bunurilor imobile nr 133640 din 30.07.2012 emis de PRIMARIA MUN.
ORADEA SERV EXECUTARE SILITA.
Se noteaza sechestru asigurator pana la concurenta sumei de 25.655 lei in favoarea: ANAF DGFP Bihor

Inscrieri privitoare la sarcini:

Intabulare, drept de ipoteca, Valoare 215.025,00 Ron, de rang I+dobanda variabila aferenta creditului care se
calculeaza dupa formula ROBOR 3M+ Spread 5pp, si care la data notarii in CF era de 11,46% plus comisioanele
si spezele aferenta calculate pana la rambursarea integrala a acestuia, cu inceierea 3948 din 22.12.2013
Intabulare, drept de ipoteca, Valoare 50.000,00 Ron, de rang II+dobanda variabila aferenta creditului care se
calculeaza dupa formula ROBOR 3M+ Spread 4pp, si care la data notarii in CF era de 10,46% plus comisioanele
si spezele aferenta calculate pana la rambursarea integrala a acestuia, cu incheierea 3949 din 22.12.2013
Proces verbal de sechestru asupra bunurilor imobile nr 133640, din 30.07.2012 emis de PRIMARIA MUN.
ORADEA, Serv. Executari Silite.
Intabulare, drept de ipoteca, Valoare 10.589,59 Ron
Proces verbal de sechestru asupra bunurilor imobile nr 158850,dosar de executare nr 22583738/2012, din
28.09.2012 emis de ANAF DGFP BIHOR-AFP MUN ORADEA.
Intabulare, drept de ipoteca, Valoare 25.655,00 Ron, dobandit prin lege.
Proces verbal de sechestru asupra bunurilor imobile nr 191973, din 02.11.2012 emis de ANAF DGFP BIHOR-
AFP MUN ORADEA.
Intabulare, drept de ipoteca, Valoare 25.655,00 Ron, dobandit prin lege.

Amplasamentul
Spatiul comercial este localizat n Oradea ,Prislopului nr.4, Jud.Bihor.
Vecinatati proprietati rezidentiale.
Amplasare in zona Episcopia din municipiul Oradea.

3 . 1 . 2 A cce s
Accesul se realizeaz din strada Matei Corvin, drum asfaltat in str. Prislopului, drum asfaltat.

3 .1 .3 Utiliti
Spatiul comercial este racordat la apa,canalizare energie elctrica.

Pagina 9
3 .1 .4 Descrierea amenajrilor i construciilor
Imobilul are structura de rezistenta din beton armat si inchideri perimetrale din zidarie portanta din
caramida. Finisajele interioare ale proprietatii sunt obisnuite:pardoseli de placi ceramice in zona holului si in
bucatarie, parchet mminat in living, parchet melaminat in mansarda, compartimetarile mansardei sunt din rigips si
planseul peste parter este pe structura usoara, baia de la mansarda neterminata(nefunctionala). Finisajele
exterioare sunt obinuite cladirea tencuita stadiu mediu.
Imobilul prezint fisuri, infiltraii sau condens, este ntr-o stare medie.
De asemenea i starea instalaiilor electrice si termice este precara, acestea au fost demontate, si au ramas doar
partile ce sunt fizate in peretei, ex: doze si cateva trasee de cablu, ial la instalatia electrica traseele henco prin
pereti, corpurile de incalzire lipsesc la fel ca si corpurile de iluminat sau prizele si intrerupatoarele.
Tamplaria interior/exterior este din PVC.
Suprafata acestei constructii este de 180 mp.
Anul constructiei este aprox.2009.
Cladirea are este tip P+M. Accesul la aceasta mansarda se face prin intermediul unei scarii interioare de beton
placata cu gresie.
Constructia prezinta la exterior crapaturi si infiltartii in tencuila, la exterior finisajele sunt deteriorate(crapaturi, vopsea
cazuta, infiltartii apa, tapet dezlipit, etc...)
Casa pentru a putea fi locuita de o familie in conditii normale necesita investitii in:
Instalatii termice in totalitate
Instalatii electrice partial trasee, toate corpurile de iluminat si toate obiectele(intrerupatoare si prize)
Sanitare partial

3 .1 .4 .1 Delimitare suprafee de calcul

Categoria de folosinta Suprafata (mp) Observatii

1CC (teren aferent) 325 intravilan
Total 325
Pe teren au fost edificate constructii astfel:
Descierea constructiei Suprafata Suprafata Proprietar
construita la sol (mp) desfasurata (mp)
C1(casa) P+M 90 90(P)+90(M)=180 Sc Imo Serv Company SRL
Total 90mp 180 mp

3 .1 .5 Investiii efectuate de teri

Nu exista.

Pagina 10
3.2 Studiu de vandabilitate (Analiza pieei imobiliare)

n acest scop:
A se vedea anexa cu acelai nume Analiza pieei imobiliare, de la sfritul lucrrii.

4 ANALIZA DATELOR I CONCLUZII

4.1 Cea mai bun utilizare
Conceptul de cea mai bun utilizare reprezint alternativa de utilizare a proprietii, selectat din diferite variante
posibile care va constitui baza de pornire i va genera ipotezele de lucru necesare aplicrii metodelor de evaluare n
capitolele urmtoare ale lucrrii.

Cea mai bun utilizare - este definit ca utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui teren liber sau construit
care este fizic posibil, fundamentat adecvat, fezabil financiar i are ca rezultat cea mai mare valoare.
Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru criterii. Ea trebuie s fie:
o permisibil legal posibila fizic fezabil financiar maxim productiv

Trecnd n revist utilizrile poteniale acestea sunt:

o rezidentiala
o spatiu de birouri- administrativ

Avnd n vedere dotrile i amplasarea, cea mai bun utilizare este cea:
o Rezidentiala.

4.2 Abordarea prin COSTURI

Abordarea prin costuri presupune evaluarea terenului (la valoare de pia) i a construciilor (amenajrilor) i
dotrilor, rezultatul nsumrii acestor valori fiind valoarea obinut prin metoda costurilor.
Evaluarea terenului a fost efectuat la capitolul anterior.

4.2.1 Evaluarea construciilor

Avnd n vedere caracteristicile cldirii examinate, evaluarea s-a realizat utiliznd metoda comparaiilor unitare.
Metoda utilizeaz costurile cunoscute ale unor structuri similare (cu cea a construciei evaluate), ajustate pentru
condiiile pieei sau deficiene fizice.
Pe baza acestei metodologii, evaluarea cuprinde urmtoarele etape:
Stabilirea costului de nlocuire prim multiplicarea costului unitar ajustat cu suprafaa de referin
Estimarea deprecierii acumulate
Determinarea valorii ramase la acelai nivel de preturi, prin estimarea deprecierii acumulate.

Conform definiiilor:

Costul de reconstrucie = costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la data evalurii,, o copie, o
replic exact a cldirii evaluate, folosind aceleai materiale, normative de construcie, arhitectur i planuri i
calitate de manoper i nglobnd toate deficienele, supradimensionrile i deprecierea cldirii evaluate.
Costul de nlocuire = costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la data evalurii, o cldire cu
utilitate echivalent cu cea a cldirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectur i planuri
actualizate.

Pagina 11
n cazul de fa s-a utilizat un cost de edificare de nou de :
Difereniat pe fiecare tip de structur
Acest cost a fost obinut folosind manualul COSTURI DE RECONSTRUCTIE COSTURI DE INLOCUIRE
Autor Corneliu Schiopu.Ed.Iroval Bucuresti 2010.

Deprecierea - reprezint o pierdere de valoare fata de costul de reconstrucie ce poate apare din cauze fizice,
funcionale sau externe.
Estimarea deprecierii s-a efectuat prin metoda segregrii. Prin aceasta metoda se analizeaz separat fiecare cauza
a deprecierii, se cuantifica i apoi se totalizeaz o suma global. Principalele tipuri de depreciere care pot afecta o
cldire i cu care opereaz aceasta metoda sunt:
uzura fizica - este evideniat de rosturi, czturi, fisuri, infestri, defecte de structura etc. Aceasta poate avea
dou componente - recuperabil (se cuantifica prin costul de readucere a elementului la condiia de nou sau ca
i nou, se ia n considerare numai daca costul de corectare a strii tehnice e mai mare dect creterea de
valoare rezultata) i nerecuperabil (se refera la elementele deteriorate fizic care nu pot fi corectate n prezent
din motive practice sau economice)
neadecvare funcional - este dat de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea cldirii din punct de
vedere a dimensiunilor, stilului sau instalaiilor i echipamentelor ataate. Se poate manifesta sub doua aspecte
- recuperabil (se cuantifica prin costul de nlocuire pentru deficiente care necesita adugiri, deficiente care
necesita nlocuire sau modernizare sau supradimensionri) i nerecuperabil (poate fi cauzat de deficiente
date de un element neinclus n costul de nou dar ar trebui inclus sau un element inclus n costul de nou dar nu
ar trebui inclus)
depreciere economica (din cauze externe) - se datoreaz unor factori externi proprietii imobiliare cum ar fi
modificarea cererii, utilizarea proprietii, amplasarea n zon, urbanismul, finanarea etc. In cazul proprietatii
evaluate deprecierea externa s-a estimat prin capitalizarea pierderii de chirie.

Calcul efectiv
o Date constructive conform planei anex
o Efectuat n fiele anexe: Abordare_Cost_
o Constructia are regimul de inaltime P+M .
o Costuri de Reconstructie Costuri de inlocuire. Cladiri rezidentiale .Editura Iroval 2009, valoare TVA 19%.

n conformitate cu prevederile manualului, cldirea evaluat a fost ncadrat la

o Fundatii continue de beton armat 583,2 Ron.
o Structura Cladire Parter (cu scara) 626,5 Ron.
o Structura mansarda 292,7 Ron.
o Invelitoare tigla ceramica 363,4 Ron.
o Finisaje interioare si exterioare 918,1 Ron.
o Instalatii functionale:
o Electrice ELINGER nu exista (demontate)
o Incalzire INCELFS nu exista (demontate)
o Sanitara CALAWC parter 3642 Ron inst sanitare au costul per ansamblu.

Pagina 12
Fundatii:52.470Ron
Inchideri parter:56.385 Ron
Inchideri mansarda: 26.343 Ron
Invelitoare:32.706 Ron
Finisaje: 82.620Ron
Inst San: 3242 Ron

Total costuri de reconstructie 254.166 Ron valoare cu TVA inclus

213.584 Ron valoare Neta

Ponderile pentru estimarea gradului de depreciere fizica:- constructie rezidentiala (casa)

STRUCTURA 40% ANVELOPA 17% INSTALATII 25% FINISAJE 18%
D.V. 80 ani D.V 70 ani D.V. 20 ani D.V. 15 ani

o Astfel am calculat valoarea deprecierilor pentru fiecare dintre cele patru elemente.
-pentru structura de rezistenta raportul reprezinta numarul de ani de la data de la care a fost construita 4 ani (din 2009) si
durata de viata care este de 80 ani:4/80 multiplicat cu 100 rezultand valoarea de 5 %
-pentru anvelopa raportul este de 4/70 ani multiplicat cu 100 rezultand valoarea de 6 %
-pentru instalatii deprecierea este de 100%.
-pentru finisaje deprecierea calculata este 4/15 inmultit cu 100 rezulta valoarea de 27%

o Avand procentajul pentru fiecare din cele patru elemente se poate calcula valoarea deprecierii totale: 5 X 0,40% + 6 X
0,17 % +27X0,18 +100 X0,25 = 33 % reprezinta valoarea deprecierii fizice scriptice.
o .
o Deprecierea fizica estimata la 33 %
o Depreciere Economica 0%
o Deprecierea Functionala 5%
o Deprecierea globala a constructiei este de 38%
o 213.584 Ron - 38% = 154.771 Ron

o Valoarea de pia a constructiei evaluate, estimat prin metoda costurilor, este de:
o 154.771 Ron echivalentul a 35.477Euro
Curs valutar 4.3625 Ron/Euro

Pagina 13
4.2.2 Evaluarea terenului
Metoda comparatiilor directe
Metoda comparaiei directe utilizeaz ca procedeu de lucru estimarea valorii de pia prin analiza pieei
pentru a gsi proprieti similare tranzacionate sau ofertate i compararea acestora cu cea de evaluat. Prin aceast
metod, preurile i acele informaii referitoare la loturi de teren similare, sunt analizate, comparate i corectate n
funcie de asemnri sau diferenieri.
Aceast metod este recomandat pentru evaluarea terenurilor libere, sau considerate libere pentru scopul
evalurii, fiind preferat atunci cnd exist date comparabile sigure i suficiente.
La data evalurii, evaluatorul a dispus de urmtoarele informaii privind terenuri similare ce au fost
tranzacionate recent (mai aproape de data evalurii), informaiile fiind obinute de la ageniile imobiliare care
opereaza online.

In ultima perioada sau ofertat terenuri similare:

Terenul A cu o suprafaa de 780 mp situat in cartierul Episcopia, utiliti si amplasament similar, cu front stradal de
12 m , s-a ofertat cu 19 Euro/mp sau 15.000 Euro.
Terenul B , cu o suprafa de 685 mp situat in cart Episcopia, utiliti si amplasament inferior , cu front stradal de 17
m , s-a ofertat cu 18 Euro/mp sau 12.500 Euro.
Terenul C , cu o suprafaa de 630 mp, situat in cart Nufarul, utiliti si amplasament superior, cu front stradal de 20
m, s-a ofertat cu 25 Euro/mp sau 15.700 Euro.
Terenul D , cu o suprafaa de 490 mp, situat in cart Grigorescu cu utiliti inferioare si amplasament superior, cu
front stradal de 16 m , s-a ofertat cu 32 Euro/mp sau 16.000 Euro.
Prin analiza comparaiilor relative rezulta urmtoarea situaie :
Elemente de Propr. de Comparabila Comparabila Comparabila Comparabila
comparaie evaluat A B C D
Pre vnzare
19 18 25 32
EURO/mp
Drept de Deplin Deplin Deplin Deplin Deplin
proprietate
0 0 0 0 0
Corecie
Condiii de Independent Independent Independent Independent Independent
vnzare
0 0 0 0 0
Corecie
Condiii de Curente Curente Curente Curente Curente
pia
0 0 0 0
Corecii
Suprafaa 325 780 685 630 490
Corecii Negativa Negativa Negativa Negativa
Localizare Zona C Similara Similara Superioara Superioara
Corecii 0 0 Negativa Negativa
Utiliti Toate publice Inferioara Inferioara Inferioara Inferioara
Corecii Pozitiva Pozitiva Pozitiva Pozitiva
Corecia
2 2 3 3
global

Pagina 14
 Coreciile care s-au efectuat au fost urmtoarele : pentru principalele elemente de comparaie (dreptul de
proprietate transmis, condiiile de vnzare) ale proprietilor selectate nu au fost aplicate corecii deoarece se
aseamn cu proprietatea de evaluat ,
Pentru condiiile de piaa nu s-au aplicat corecii.
Pentru suprafeele totale s-au aplicat corecii negative pentru comparabile care au suprafaa mai mare decat
proprietatea subiect;
Pentru utilitate s-au aplicat corecii pozitive la toate comparabilele, fiind inferioare faa de proprietatea de evaluat.
Pentru locaie s-au aplicat corecii negativa pentru locaiile superioare C si D .
In urma analizei coreciilor totale aplicate fiecreia dintre comparabile se constata ca proprietatea cu o singura
corecie este proprietatea B,
Deci valoarea unitara estimata terenului prin metoda comparaiilor relative este in jurul valorii de 20 Euro/mp.
Valoarea estimata a terenului este de 6.500 Euro
Valoarea estimata a terenului este 28.356 Ron
( pentru un curs 4,3625 RON/EURO)
o Valoarea de pia a proprietatii evaluate, estimat prin metoda costurilor, este de:
o 154.771 Ron echivalentul a 35.477 Euro - constructie
o 28.356 Ron ecivalentul a 6.500 Euro teren
o 183.225 Ron sau 42.000 Euro (casa si teren)
Curs valutar 4.3625 Ron/Euro

Pagina 15
RAPORT DE EVALUARE AL PROPRIETI IMOBILIARE SC IMO SERV COMPANY SRL S.R.L - CASA SI TEREN

4.3 Abordarea prin capitalizarea veniturilor

Abordarea pe baz de venit (Metodele de randament) reprezint una dintre cele trei categorii mari de
abordri ale evalurii proprietilor imobiliare, aplicarea sa presupunnd analiza datelor privind veniturile i
cheltuielile aferente unei proprieti. Metoda capitalizrii directe este o metod folosit pentru transformarea venitului
net anual ateptat ntr-un indicator de valoare a proprietii.
Rata de capitalizare sau factorul multiplicator reprezint relaia dintre venit i valoare, relaie acceptat pe
pia i rezultat dintr-o analiz a vnzrilor de proprieti comparabile.

Valoarea de rentabilitate a activului a fost determinat prin Metoda capitalizrii veniturilor.

4 .3 .1 Metoda Capitalizrii veniturilor

n Abordarea pe baz de venit se urmrete capacitatea proprietii de a genera profit i presupune
actualizarea sau capitalizarea ctigurilor proprietii.
n cazul de fa am pornit de la chiria practicat n cazul proprietilor rezideniale. Transformarea venitului
n valoare se face cu ajutorul ratei de capitalizare. Aceast rat este o rat real, ea nu conine componenta
inflaionist a creterii anuale a venitului anual supus capitalizrii, adic formei de venit care este transformat n
valoare a proprietii.

Meniuni:
o Chiriile luate n calcul sunt la nivelul pieei conform analizei efectuate si au fost preluate de la proprietati
oferite pe piata spre inchiriere din zona imediat invecinata a proprietatii evaluate.Valoarea acestor chirii este
in prezent.
o Rata de capitalizare a fost preluat din analiza de pia la nivelul de 8%, pentru proprieti rezidentiale
asemanatoare.
Calcul efectiv

Consideram ca dupa finalizarea lucrarilor de finisaj interior si de montare a instalatiilor necesare, pentru proprietatea
evaluata chiria lunara optenabila este 350 Euro dupa un timp de expunere de app 4 saptamani.
VBP = 350 Euro x 12 luni = 4.200 Euro/an
Venitul brut efectiv (VBE) este venitul anticipat din toate formele de exploatare a propriettii imobiliare, ajustat cu
pierderi aferente gradului de neocupare (spaiu neocupat, venituri nerealizate, neplata chiriei de ctre chiriai).
innd cont de condiiile specifice pentru imobilul n cauz i de faptul c n general astfel de proprieti stau un timp
neocupate, estimam un grad de ocupare de 90%, rezultnd:
VBE = VBP x Gradul de ocupare= 3.818 Euro/an
Cheltuielile care se suport din venituri sunt taxe pe cladiri, impozitul pe profit, prima de asigurare, management,
lucrri pentru meninerea capacitii de exploatare. Pentru imobilul n cauz, cheltuielile de exploatare totale
suportate de proprietar i recunoscute de pia: estimam cca. 300 Euro/an.
Venitul net din exploatare(VNE) reprezint venitul net anticipat, rezultat dup deducerea tuturor cheltuielilor de
expluatare:
VNE = VBE-Cheltuieli;VNE = 3.518EURO
Rata de capitalizare reprezint relaia dintre venit i valoare, relaie acceptat de pia i rezult dintr-o comparaie
a vnzarilor de proprieti comparabile. Estimarea ratei de capitalizare se face prin metoda comparatiei directe
analiza tranzaciilor recente de proprieti comparabile.
Pentru proprietatea n cauz rata de capitalizare este estimata la 8% valoare ce este recunoscuta si de
piata actuala.
In consecinta avem relatia: 3.518 /0,08 = 43.975 Euro
Estimam valoarea proprietatii casa si teren prin abordarea pe venit la 44.000 Euro sau 191.950 Ron
valorile nu contin TVA.

Pagina 17
RAPORT DE EVALUARE AL PROPRIETI IMOBILIARE SC IMO SERV COMPANY SRL S.R.L - CASA SI TEREN

4.3.2 Surse de INFORMAII

Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza proprie de date, de la ageniile imobiliare
colaboratoare i parial de la instituiile i persoanele direct implicate n tranzacii si oferte.

4.4 Reconcilierea rezultatelor. Opinia evaluatorului

Pentru a intelege rezultatele la care a ajuns evaluatorul in acest raport am dorii sa precizam cateva aspecte,astfel:
-Piata este un set de aranjamente in care vanzatorii si cumparatorii intra in contact printr-un mecanism denumit
negocierea pretului.
-Valoarea de piata este un concept fundamental in practica evaluarii.Valoarea de piata nu depinde de tranzactiile
reale ce au loc la data evaluarii,ci mai degraba este o estimare a pretului ce poate fii obtinut intr-o tranzactie
efectuata la data evaluarii in conditiile definitiei valorii de piata.

VALOAREA DE PIA conform IVS Cadrul general

Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un
cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie nepartinitoare, dup un marketing adecvat i n care
prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.

Conceptul de valoare presupune un pret negociat intr-o piata deschisa si competitiva;in lipsa existentei unei
asemenea piete,valoarea obtinuta printr-o tranzactie va fii diferita de valoarea justa,in masura in care conditiile
concrete de tranzactionare difera de cele descrise in definitia valorii juste.In acest context,in procesul de
evaluare,evaluatorul a fost nevoit sa intreprinda o cercetare adecvata si relevanta,pentru ca valoarea recomandata
sa fie calificata ca fiind normala si rezonabila pentru scopul dorit.

Rezultatele obtinute prin cele doua abordari, cost si venit, pentru valoarea proprietatii cu destinatie rezidentiala
situata in municipiul Oradea, strada Prislopului nr.4, jud.Bihor proprietatea SC Imo Serv Company SRL sunt:

Valori rotunjite:

Abordari si metode de Valoare Ron Valoare Euro

evaluare utilizate
Abordarea prin cost 183.225 42.000
Metoda costului de inlocuire
Abordarea prin venit 191.950 44.000
Metoda capitalizarii

Opinia evaluatorului a fost data prin abordarea prin cost deoarece reflecta cel mai bine valoarea proprietatii in cauza.
n analiza i reconcilierea rezultatelor s-au avut n vedere ca principii de baz:valoarea este subiectiv; evaluarea
este o comparare; evaluarea proprietii este o predicie a evaluatorului.
Criteriile de baz folosite sunt: adecvarea; precizia; cantitatea informaiilor.
Avand in vedere scopul raportului de evaluare, evaluatorul a ales ca valoare de piata valoarea rezultata prin
abordarea pe cost datorita specificului constructiei, respectiv casa de locuit relativ nou construita dar
neterminata(necesita investitii pentru a putea fi ocupata), iar pentru un potential investitor zona respectiva nu
prezinta interes in vederea achizitionarii unui asemenea imobil deoarece utilizarea lui in mai multe scopuri este
restrictionata de amplasament, de arhitectura acestuia, etc. Valoarea aleasa reprezinta perceptia evaluatorului
referitor la cel mai probabil pret obtenabil intr-o tranzactie obiectiva si pentru scopul dorit.

Astfel opinia evaluatorului este - valoare fara TVA :

VALOARE DE PIATA: 183.225 RON echivalent a 42.000 EUR

5 . ANEXE
5.1 Analiza pieei imobiliare

Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua
tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.

Pagina 19
Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseori influentata de reglementarile
guvernamentale si locale. Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acest
punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta. Oferta pentru un anumit tip
de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe
supraoferta sau exces de cerere si nu echilibru. Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati iar
actele de vanzare-cumparare nu au loc in mod frecvent. De multe ori, informatiile despre preturi de tranzactionare
sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietatile imobiliare sunt durabile si pot fi privite ca investitii. Sunt
putin lichide si de obicei procesul de vanzare este lung.
In cazul proprietatii evaluate, pentru identificarea pietei sale imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori,
incepand cu tipul proprietatii. Aceasta este o proprietate imobiliar situat in orasul Oradea.
Oradea este oraul cu cel mai mare potenial de dezvoltare economic din partea de vest a rii, mai ales datorit
poziionrii, reprezentnd o pia de desfacere suficient de mare pentru a atrage atenia marilor lanuri de retail.
Oradea este capitala judetului Bihor, judet situat n nord-vestul rii, delimitat la vest de grania cu Ungaria,
nvecinndu-se cu judeul Cluj, judeul Satu Mare, judeul Arad, judeul Alba i judetul Slaj. Practic municipiul este o
poart vestic a rii, dar este i un nod important rutier. Accesul n ora este facil i poate fi asigurat pe drumul
european E 60 (dinspre Bor nspre Cluj-Napoca) i drumurile nationale DN 19 (legtura cu Satu Mare), Dn 79
(Salonta Arad) i DN 76 (legtura spre Deva).

Avand in vedere cele prezentate anterior, piata imobiliara specifica poate fi considerata piaa proprietilor
rezidentiale, piata a carei arie geografica se intinde la nivelul Mun. Oradea, zona periferica. In analiza acestei piete
am investigat aspecte legate de situatia economica a zonei, populatia sa, tendinte ale ultimilor ani, cererea specifica
si oferta competitiva pentru tipul de proprietate delimitat.

5 .1 .1 Analiza cererii

Pe pietele imobiliare, cererea reprezinta cantitatea dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifesta
dorinta pentru cumparare sau inchiriere, la diferite preturi, pe o anumita piata, intr-un anumit interval de timp.
Pentru ca pe o piata imobiliara oferta se ajusteaza incet la nivelul si tipul cererii, valoarea proprietatilor tinde sa
varieze direct cu schimbarile de cerere, fiind astfel influentata de cererea curenta. Cererea poate fi analizata sub
cele doua dimensiuni ale sale: calitativ si cantitativ.

n condiiile actuale de pia cererea este redus pentru proprietile de acest gen. Ea poate veni din partea familiilor
cu venituri peste medie sau a investitorilor care doresc s dezvolte activitate de cazare sau prestari de servicii n
zon i dispun de o putere de cumprare ridicat sau acces la surse de finanare. Caracterul redus al cererii pentru
acest gen de proprieti se datoreaz i unei lipse de lichiditi cauzate de introducerea noilor condiii de creditare
bancare.

5 .1 .2 Analiza ofertei competitive

Pe piata imobiliara, oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vanzare sau
inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, intr-o anumita perioada de timp. Existenta ofertei pentru o anumita
proprietate la un anumit moment, anumit pret i un anumit loc indica gradul de raritate a acestui tip de proprietate.
n mun. Oradea oferta de spaii similare este compus case situate in zona de centru sau zona mediana, noi sau
care au fost renovate in functie de caz i aduse la un standard ridicat.
nchirierile pentru acest gen de proprieti sunt situate ntre 250 1000 Eur/luna, n funcie de finisaje, suprafata,
localizare, etc.

Pagina 20
5.1.3 Echilibrul pieei
Avnd n vedere cele prezentate anterior la nivelul localitii exist un dezechilibru ntre cerere i ofert, n sensul
existenei unei oferte peste cerere. n aceast perioad piaa imobiliar se caracterizeaz printr-o tendin de
descretere, n ceea ce privete tranzaciile cu proprieti similare datorat unei lipse de lichiditi aprut pe fondul
noilor norme de creditare bancar i a situaiei economice naionale i internaionale.
Preurile chiriilor sunt cuprinse n intervalul 1 5 eur/mp/luna n funcie de destinatie, finisaje, suprafata, localizare.

Comparabila 1

Pagina 21
Comparabila 2

Pagina 22
Pagina 23
Coparabila 3

Pagina 24
Comparabila 4

Pagina 25
Comparabile chirii

Comparabila 2

Pagina 26
Comparabila 3

Pagina 27
Pagina 28
Imagini imobil

Pagina 29
Documente justificative

Pagina 30
Pagina 31
Pagina 32