Sunteți pe pagina 1din 37

Trsescu Paul Cabinet Individual de Evaluri

Nr. Inregistrare evaluator : 38/05.08.2015

RAPORT DE EVALUARE
Proprietate imobiliar de tip rezidenial
cas i teren situat n
loc. Ghiroda, jud. Timi,
str. Serg. C-tin Musat, CF 402556

Elaborat de:
ec. Trsescu Paul Octavian

-August 2015-
Raport de evaluare cas i teren

REZUMAT

Ctre: CONSULTANT INSOLVENTA SPRL i SC C&C MH CONFORT SRL

Ref.: la evaluare Proprietate imobiliar de tip rezidenial cas i teren situat n localitatea Ghiroda, str. Serg.
C-tin Musat, jud. Timi
1. Proprietatea care face obiectul prezentului raport este o proprietate imobiliar de tip rezidenial,
compus din cas cu regim de nalime P+M, Scd de 326 mp i cu terenul aferent construciilor de 1067
mp , situat n loc. Ghiroda, str. Serg. C-tin Musat, jud. Timi, proprietatea SC C&C MH CONFORT
SRL.

2. Inspecia proprietatii i toate investigaiile i analizele necesare au fost realizate de ctre evaluator
Trsescu Paul n data de 05.08.2015.

3. Scopul evalurii este estimarea valorii de pia n vederea vnzrii.

4. Raportul de evaluare care urmeaza i pe care aceasta scrisoare l nsoeste, constnd din 23 de pagini
plus anexele, prezint baza pe care s-a stabilit opinia evaluatorului. Sinteza evaluarii prezint succint
datele de baz a raportului i opinia evaluatorului care astazi 05.08.2015 indic valoarea de:

567.900 RON
CINCI SUTE AIZECI I APTE MII NOU SUTE LEI
(ECHIVALENT A 128.700 EURO)

Cursul de schimb valutar luat n considerare este de 4,4125 lei /1 euro.

5. Raportul a fost pregatit n conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare IVS 2014, i


prezint baza pe care s-a stabilit opinia.

05 August 2015 Ec. Trsescu Paul Octavian


Membru ANEVAR-Evaluator proprieti imobiliare

-2-
Raport de evaluare cas i teren

EVALUATOR Trsescu Paul Octavian


Legitimaie ANEVAR Nr. 18012
Parafa Nr. 18012 valabil 2015
Firma TRSESCU I. PAUL OCTAVIAN EXPERT EVALUATOR
Adresa evaluatorului Localitatea : Drobeta Turnu Severin, jud Mehedini
Str. Cicero, Nr, 92, Bl, B1, Sc. 3, Ap. 10
Telefon: 0724267696
E-mail: tarasescup@yahoo.com

CLIENT Persoan juridic : SC C&C MH CONFORT SRL

Adresa Localitatea: Drobeta Turnu Severin, str. I.C. Brtianu, nr. 11A, jude
Mehedini

DESTINATARUL
CONSULTANT INSOLVENTA SPRL
RAPORTULUI

PROPRIETATEA Proprietate imobiliar de tip rezidenial - teren i casa unifamilial


EVALUAT formata din :
Teren n proprietate in suprafata de 1067 mp;
Casa cu regim de nlime P+M, Scd 326, finalizat la rou

Proprietar SC C&C MH CONFORT SRL

Adresa proprietii Localitatea: Ghiroda , judetul Timi


Str. Serg. C-tin Musat, CF 402556

4. DECLARAREA VALORII

1.1.1.1.7
1.1.1.1.8 128.700 EUR echivalent 567.900
1.1.1.1.9 VALOAREA DE PIA ESTIMAT RON
LA ABORDAREA PRIN COST din care valoare teren 67.200 EUR
(296.500 RON)

VALOAREA NU ESTE INFLUENAT DE T.V.A. LA BAZA ESTIMRII AU STAT TRANZACIILE NTRE PERSOANE FIZICE, MAJORITARE PE
PIAA IMOBILIAR SPECIFIC

-3-
Raport de evaluare cas i teren

1.1.1.1.11 BAZA DE EVALUARE Valoarea de pia

1.1.1.1.12 SCOPUL EVALURII Estimarea valorii de pia n vederea vanzrii prin licitaie public

1.1.1.1.13 DATA DE 05.08.2015


REFERIN A
EVALURII
1.1.1.1.14 CURS DE SCHIMB 1 EURO = 4,4125 RON
BNR LA DATA DE
REFERIN
1.1.1.1.15 DATA INSPECIEI Inspecia a fost efectuat de ctre evaluator Trsescu Paul, n data de
PROPRIETII 05.08.2015.
1.1.1.1.17 DATA INTOCMIRII 31.08.2015
RAPORTULUI DE
EVALUARE
6. DATE PRIVIND Dreptul de proprietate:
DREPTUL DE Intabulare,drept de PROPRIETATE, dobandit prin Conventie, cota
PROPRIETATE, actuala 1/1. , n favoarea SC C&C MH CONFORT SRL , contract de
SUPRAFAA I COTE vnzare cumprare, intabulare drept de proprietate dobndit prin
INDIVIZE construire;
Document disponibil :
Carte Funciar nr. 402556 Ghiroda
Numr topografic / cadastral : 402556, 402556-C1
Suprafaa de teren nscris n CF: 1093 mp
Total suprafata teren : 1067 mp
Descrierea proprietatii in CF : construcii de locuine, Sc=163,
Prile indivize comune: nu e cazul
Sarcini nscrise n Cartea Funciar:
- Intabulare, drept de IPOTECA n valoare de 14.129.448 RON, legal,
AGENIA NAIONAL DE ADMINISTRARE FISCAL DIRECIA
GENERAL DE ADMINISTRARE A MARILOR CONTRIBUABILI

MENIUNI 1: Situaia Extras de Carte Funciar: Evaluatorul a avut la dispoziie extras de


privind Cartea Funciar carte funciar din data de 12.06.2014 , din care s-au extras datele mai sus
prezentate, anexat prezentului raport i considerat parte integrant .
Conform extrasului de carte funciar prezentat proprietatea imobiliar
nu este liber de sarcini .
A fost estimat valoarea ntregului drept de proprietate n ipoteza n care
el este valabil, tranzacionabil i neafectat de sarcini.

7. DATE PRIVIND Documentatie cadastrala :


DOCUMENTATIA n documentatia CF pus la dispozitia evaluatorului sunt inscrise:
CADASTRALA Teren 1067 mp conform
Constructii :
Casa cu regim de nlime P+M, Sc = 163 mp
Suprafaa nregistrat n acte :

-4-
Raport de evaluare cas i teren


Suprafata construita la sol casa cu regim de nltime P+M(C1),
Sc =163 mp
Diferene ntre situaia cadastral / tabular i situaia de pe
teren : Nu sunt
8. SITUAIA ACTUAL Situatia ocupanilor : neocupat
A PROPRIETATII Contracte de concesiune / inchiriere : nu e cazul
Destinatie : rezidenial
9. DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE
ZONA DE Proprietatea este amplasat :
AMPLASARE pe str. Serg. C-tin Musat, zona Nufrul, localitatea Ghiroda, jud. Timi.
Accesul la proprietate se realizeaz prin drum de acces - asfaltat.
Strada la care are acces proprietatea este sistematizat superior,
utilitile aferente existente pe amplasamente sunt: energie electric, apa,
canalizare, gaz .
Vecinatati imediate:, proprietti rezideniale
ARTERE Auto i pietonal: - str. Serg. C-tin Musat, str. Nufrul, str. Boblna
IMPORTANTE DE Calitatea reelelor de transport: asfaltate cu 1 benzi pe sens .
CIRCULAIE N
APROPIERE

CARACTERUL Tipul zonei : rezidenial


EDILITAR AL ZONEI n zon sunt amplasate preponderent case unifamiliale cu regim de
inaltime P, P+M i P+E+M case unifamiliale.
Distana fa de proprieti complementare (piee, magazine, instituii
de nvmnt etc.) este mare
Mijloacele de transport n comun autobuz .
Uniti comerciale: amplasate la o distan mare
Uniti de nvmnt (mediu): amplasate la o distan mare
Uniti medicale: la distan mare
Instituii de cult: amplasate la distan mare
Sedii de bnci: amplasate la o distan mare
Instituii guvernamentale: amplasate la o distan mare
Parcuri: amplasate la o distan medie Pdurea Verde
UTILITI Reea urban de energie electric: existent.
EDILITARE Reea urban de ap: existent.
CONECTATE PE Reea urban de termoficare: nu.
PARCELA Reea urban de gaze: existent.
Reea urban de canalizare: existent.
Reea urban de telefonie, cablu tv i internet: existent;
AMBIENT - POLUARE Civilizat, poluare redusa

CONCLUZIE PRIVIND Proprietatea este amplasat ntr-o zona rezidenial, pe str. Serg. C-tin
ZONA DE Musat, n localitatea Ghiroda , jud.Timi.
AMPLASARE n zon sunt amplasate preponderent case unifamiliare cu regimul de
nlime P, P+M si P+ E+ M.
Dotri i reele edilitare satisfactoare.
Ambient civilizat.

-5-
Raport de evaluare cas i teren

10. DESCRIEREA TERENULUI


IDENTIFICARE Parcela de teren are coordonatele : str. Serg. C-tin Musat, Ghiroda, jud
Timi
SUPRAFATA, FRONT Suprafata teren : 1067 mp
STRADAL , Front stradal : 22,9 m;
TOPOGRAFIE Forma : trapezoidal
Topografie : plan
AMENAJARI

TEREN IN EXCES SAU Teren n exces : -


SURPLUS Teren n surplus : nu exista

11. DESCRIEREA CONSTRUCIILOR


IDENTIFICARE, TIP Constructii existente pe teren:
Casa regim de inaltime P+M
Anul construirii : aprox. 2012
Alte amenajri : nu e cazul
ARII Aria construit - locuibil:
o Casa P+M (C1) : 163 mp

o Aria desfasurata - locuibil:


Casa P+M (C1) : 326 mp;

o Aria utila - locuibila:


Casa P+M (C1) : aprox. 228 mp;

COMPARTIMENTARI Conform planuri anexate : nu avem planuri


Casa cu regin de inaltime P+M

STRUCTURA Infrastructura ( fundaii) : beton i beton armat


Suprastructura:
Rezisten : ziduri portante din caramid
Compartimentri interioare i nchideri perimetrale: din
cramid
Planee : beton armat
Acoperi :
arpanta: lemn
nvelitoare : tabl lindab
FINISAJE Pardoseli: - nefinisat, beton ;
INTERIOARE Placaje : fr
Tencuieli : fr
Zugraveli : fr
Termoizolatie/termositem : fr
FINISAJE Tencuieli : fr
EXTERIOARE Termoizolaie / termosistem : fr
Zugrveli : fr
Placaje sau soclu : fr
TAMPLARIE Ui : fr ;

-6-
Raport de evaluare cas i teren

Ferestre : fr
INSTALAII I Instalaii electrice : fr
DOTRI Apa i canalizare : nu
nczire i apa cald : nu;
Instalaie de condiionare a aerului : nu

NECESAR DE Da
INVESTIT
STARE FIZICA, Stare fizica generala : bun
DEPRECIERI Deprecieri identificate : NU
CONCLUZIE PRIVIND Aspect ngrijit, fr utiliti .
PROPRIETATEA Finisaje : fr finisaje
Starea tehnic general este bun
12. ANALIZA PIEEI IMOBILIARE
DEFINIREA PIEEI I Definirea pietei : Piaa locuinelor rezideniale de tip unifamilial.
SUBPIEEI Arealul analizat : Localitatea Ghiroda, zona Nufrul - Boblna , jud.
Timi
NATURA ZONEI Zon rezidenial
Din punct de vedere edilitar: zona n dezvoltare
Din punct de vedere economic: n cretere uoar, omaj mic .
OFERTA DE Stare : Medie
LOCUINE SIMILARE Evolutie : Stagnare

CEREREA DE Stare : Scazuta


LOCUINE SIMILARE Evolutie : Stagnare

ECHILIBRUL PIEEI In ceea ce priveste echilibrul pieei imobiliare, fa de ultimii ani


(RAPORTUL CERERE/ raporturile s-au inversat pe piata imobiliar aceasta devenind o
OFERT) pia a cumprtorului ncepnd cu ultima parte a anului 2008.
Transformarea pieei imobiliare ntr-o pia a cumprtorului s-a
realizat n contextul penuriei de capital i a creterii costurilor cu
acesta context de criz cunoscut n mediile de afaceri i de
participanii pe pia - coroborat cu scderea numrului
tranzaciilor pe segmentul imobiliar i previziunile de accentuare a
continurii trendului descendent a evoluiei preurilor pe piaa
menionat.
PREURI N ZONA Minim: 35 EURO /mp.
ANALIZATA PENTRU Maxim: 80 EURO /mp.
TERENURI
COMPARABILE
PREURI N ZONA Minim: 100.000 EURO (370 euro/mp Su)
ANALIZATA PENTRU Maxim: 180.000 EURO (680 euro/mp Su)
PROPRIETATI
COMPARABILE
CHIRII N ZON Minim: 500 euro
PENTRU Maxim: 1.700 euro

-7-
Raport de evaluare cas i teren

PROPRIETATI
COMPARABILE

COSTURI DE Minim: 480 EURO / mp Ad


CONSTRUCTIE Maxim: 700 EURO / mp Ad
Marjele de profit ale promotorilor / antreprenorilor care construiesc
si vand case noi se situeaza in jurul valorii de 10%
CONCLUZII I TENDINE pia a cumprtorului - ncepnd cu ultima parte a anului 2008.
PRIVIND PIAA Trend descendent al valorilor pe piaa specific, numr redus de
PROPRIETII tranzacii.
Timpul de vanzare mediu al propietatilor de tipul celei evaluate : 6-
12 luni;
Anexa nr. 1 cuprinde extrase privind preurile pe segmentul de pia
al proprietii

13. CEA MAI BUN UTILIZARE

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezint alternativa de utilizare a proprietii selectata din diferite variante
posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicrii metodelor de evaluare in
capitolele urmtoare ale lucrrii.
Cea mai buna utilizare - este definit ca utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui teren liber sau construit
care este fizic posibila, fundamentat adecvat, fezabil financiar i are ca rezultat cea mai mare valoare.
Cea mai bun utilizare este analizat uzual n una din urmtoarele situaii:
o cea mai bun utilizare a terenului liber
o cea mai bun utilizare a terenului construit.

Destinatii alternative posibile fizic si justificate adecvat de localizarea proprietatii :


demolare constructie si vanzare teren liber presupune cheltuieli de demolare de aproximativ 4.370
EUR
utilizare rezidentiala posibila fara investitii de adecvare
utilizare comerciala pensiune - fara investitii de adecvare

Destinatii permise legal in cele identificate ca posibile fizic :


demolare constructie si vanzare teren liber presupune cheltuieli obtinerea autorizatiei de demolare
utilizare rezidentiala DA
utilizare comerciala birouri DA

Analiza criteriului fezabilitatii i productivitii maxime :

-8-
Raport de evaluare cas i teren

UTILIZARI ALTERNATIVE
TEREN COMERCIAL -
REZIDENTIAL
LIBER BIROURI
Specificatie

Chirie de piata (EURO/ luna sau / mpAu / luna) 1.500 6


Suprafata de inchiriat (mpAu) 283,00 283 283
Venit lunar din chirie - VBP - euro 1.500 1.698
Venit anual din chirie - VBP - euro 18.000 20.380
TOTAL VENIT BRUT POTENTIAL - VBP - eruo 18.000 20.380
Grad de ocupare % 85% 85%
Venit Brut din Exploatare - VBE - euro 15 300 17 320

Rata de capitalizare aferenta VBE 8,00% 9,25%

VALOAREA PROPRIETATII IN EXPLOATARE - euro 191 300 187 200


Teren in exces - mp 1.067 0 0
Valoare unitara teren euro / mp 63 63 63
Valoare teren in exces - euro 67.221 0 0
VALOARE PROPRIETATE INAINTE DE INVESTITII
NECESARE -euro 67.221 191.300 187.200
Costuri unitare
demolare/conversie/reparatie/imbunatatiri
necesare - euro / mp Au 25 240 290
Total costuri conversie/reparatie/imbunatatiri
necesare - euro 7.075 67.920 82.070
TOTAL VALOARE PROPRIETATE 60.146 123.380 105.130
CEA MAI BUNA UTILIZARE NU DA NU
Practic, innd cont de tipul cldirii i de amplasarea acesteia, cea mai bun alternativ posibil pentru proprietatea
evaluat este cea de proprietate imobiliar rezidenial. Prin prisma criteriilor care definesc noiunea de C.M.B.U.
aceasta abordare:
o este permisibil legal;
o ndeplinete condiia de fizic posibil;
o este fezabil financiar;
o este maxim productiv se refer la valoarea proprietii imobiliare n condiiile celei mai bune utilizri
(destinaii).

14. EVALUARE

REGLEMENTRI I CADRU LEGAL


STANDARDE SEV 100 Cadrul general
INTERNAIONALE DE SEV 101 Termenii de referin ai evalurii
EVALUARE EDIIA SEV 102 Implementare
2014 SEV 103 Raportare
SEV 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare

-9-
Raport de evaluare cas i teren

CADRU LEGAL Legislatia n vigoare

14.1. ABORDAREA PRIN PIA

S-a aplicat ca metod analiza comparativ prin exprimarea unor corecii cantitative pentru fiecare element de
comparaie. Evaluatorul a analizat astfel vnzrile i ofertele comparabile pentru a determina dac acestea sunt
superioare, inferioare sau egale proprietii de analizat. Coreciile au fost exprimate procentual sau n valoare
absolut. Criteriul de selecie a valorii a fost corecia totala brut ca procent din preul de vnzare cea mai
mic.

Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza proprie de date, de la ageniile imobiliare
colaboratoare i parial de la instituiile i persoanele direct implicate n tranzacii.

Proprietile comparabile utilizate n analiz sunt prezentate mai jos:

Nr crt.
Criterii i elemente de Proprietatea de Proprietati comparabile comparaie
comparaie: evaluat: 1 2 3
Pret ( euro) 165.000 160.000 130.000
1 Tipul comparabilei oferta oferta oferta
Drept de proprietate integral integral integral integral
2 transmis:
3 Conditii de finantare normale similare similare similare
4 Conditii de vanzare normale normale normale normale
tencuieli,
Cheltuieli imediat tencuieli, instalatii,finisa
5 urmatoare dupa cumparare instalatii,finisaje fara fara je
6 Condiiile pietei: prezent prezent prezent prezent
str. Serg. C-tin str.Victoria str.Dunrea , str. Linitei ,
7 Adresa
Musat, Ghiroda ,Ghiroda nr.,Ghiroda ,Ghiroda
Localizare:
Ghiroda-Nufrul Ghiroda-Victoria Ghiroda-Dunrea Ghiroda-Linitii
8
9 Caracteristici fizice
Suprafaa teren necesar 1067 618 500 650
(mp):
Suprafata teren in exces 0 0 0 0
Suprafata teren total 1067 618 500 650
da / da n
Utilitati ( en el / apa /
da / da / da n apropiere / da
canalizare / gaz metan / da / da / da / da / da / da /
apropiere / da n n apropiere /
termoficare oras / aer da / nu/ da / nu da/ nu/ nu / nu
apropiere / nu / nu da n apropiere
conditionat / alte)
/ nu/ nu/ nu
Incalzire nu central gaz centrala gaz nu
Finisaje la rosu medii medii la rosu
Anul constructiei 2012 2003 2009 similar
Garaj si anexe nu garaj garaj nu
Arie utila 283 264 250 350
10 Cea ma buna utilizare: rezidenial rezidenial rezidential rezidenial
Pret / mp (EURO) 625 640 371
Aria desfasurata 326,00 317 300 167
Aria construita la sol 163,00 159 100 167

Grila de comparatii este urmatoarea :

- 10 -
Raport de evaluare cas i teren
Element de comparatie Proprietatea subiect Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3

Identificare proprietate str. Serg. C-tin Musat, str.Dunrea , str. Linitei ,


str.Victoria ,Ghiroda
Ghiroda nr.,Ghiroda ,Ghiroda
Pret vanzare 165.000 160.000 130.000
TIP COMPARABILA
Tip comparabila oferta oferta oferta
Corectie unitara sau procentuala -10% -10% -10%
Corectie totala pentru tipul comparabilei -16.500 -16.000 -13.000
Pret de vanzare corectat 148.500 144.000 117.000
DREPT DE PROPRIETATE
Drept de proprietate transferat integral integral integral integral
Corectie unitara sau procentuala
Corectie totala drept de proprietate 0 0 0
Pret corectat 148.500 144.000 117.000
CONDITII DE FINANTARE
Conditii de finantare normale similare similare similare
Corectie unitara sau procentuala 0 0 0
Corectie totala conditii de finantare 0 0 0
Pret corectat 148.500 144.000 117.000
CONDITII DE VANZARE
Conditii de vanzare normale normale normale normale
Corectie unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala conditii de vanzare 0 0 0
Pret corectat 148.500 144.000 117.000
CHELTUIELI IMEDIAT URMATOARE DUPA CUMPARARE
Cheltuieli imediat urmatoare dupa cumparare - investitii tencuieli, fara fara tencuieli,
de adecvare, finalizare, finisare instalatii,finisaje instalatii,finisaje
Corectie unitara -240 -240 0
Corectie totala cheltuieli imediat dupa cumparare -63.360 -60.000 0
Pret corectat 85.140 84.000 117.000
CONDITII DE PIATA
Conditii de piata ( timpul ) prezent prezent prezent prezent
Corectie procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala conditii de piata 0 0 0
Pret corectat 85.140 84.000 117.000
LOCALIZARE
Localizare Ghiroda-Nufrul Ghiroda-Victoria Ghiroda-Dunrea Ghiroda-Linitii
Corectie procentuala 0% 0% 5%
Corectie totala localizare 0 0 5.850
Pret corectat 85.140 84.000 122.850
CARACTERISTICI FIZICE
Teren necesar 1.067 618 500 650
Corectie unitara 63 63 63
Corectie totala teren 28290 35720 26270
Pret corectat 113.430 119.720 149.120
Teren in exces 0 0 0 0
Corectie unitara 0 0 0
Corectie totala teren 0 0 0
Pret corectat 113.430 119.720 149.120
da / da / da n da / da / da / da / nu/ da / da / da / da/ nu/ da / da n apropiere /
Utilitati ( en el / apa / canalizare / gaz metan / termoficare apropiere / da n da / nu nu / nu da n apropiere / da
oras / aer conditionat / alte) apropiere / nu / nu n apropiere / nu/
nu/ nu
Corectie unitara sau procentuala 0 0 0
Corectie totala utilitati 0 0 0
Pret corectat 113.430 119.720 149.120
Termoficare proprie nu central gaz centrala gaz nu
Corectie unitara sau procentuala 0 0 0
Corectie totala termoficare proprie 0 0 0
Pret corectat 113.430 119.720 149.120
Finisaje la rosu medii medii la rosu
Corectie unitara 0 0 0
Corectie totala finisaje 0 0 0
Pret corectat 113.430 119.720 149.120
Structura clasica - caramida + clasica - caramida + clasica - caramida + clasica - caramida +
beton beton beton beton
Corectie unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala vechime 0 0 0
Pret corectat 113.430 119.720 149.120
Vechime - an constructie 2012 2003 2009 similar
Corectie unitara sau procentuala 10% 0% 0%
Corectie totala vechime 11.340 0 0
Pret corectat 124.770 119.720 149.120
Aria utila 283,48 264,00 250,00 350,00
Corectie unitara 330 350 310
Corectie totala arie utila 6.430 11.720 -20.620
Pret corectat 131.200 131.440 128.500
Garaj si anexe nu garaj garaj nu
Corectie unitara 0 0 0
Corectie totala garaj si anexe -2.500 -2.500 0
Pret corectat 128.700 128.940 128.500
Caracteristici economice normale normale normale normale
Corectie unitara 0 0 0
Corectie totala caracteristici economice 0 0 0
Pret corectat 128.700 128.940 128.500
Utilizare ( zonare) - cea mai buna utilizare rezidenial rezidenial rezidential rezidenial
Corectie unitara 0% 0% 0%
Corectie totala cea mai buna utilizare 0 0 0
Pret corectat 128.700 128.940 128.500
Componente non-imobiliare ale valorii nu e cazul nu e cazul nu e cazul nu e cazul
Corectie unitara 0 0 0
Corectie totala componente non-imobiliare 0 0 0
Pret corectat 128.700 128.900 128.500
Corectie totala neta 19.800 15.060 11.500
Corectie totala neta (%) 13% 10% 10%
Corectie totala bruta 111.920 109.940 52.740
Corectie totala bruta (%) 75% 76% 45%

128.500 euro 567.000 ron


Opinie 453,30 euro / mp Curs 4,4125

- 11 -
Raport de evaluare cas i teren

Coreciile cantitative s-au luat n considerare astfel:


S-au corectat comparabilele 1, 2 i 3 pentru oferta cu -10% un interval mediu de negociere pentru acest
tip de proprietate determinat pe piata ;
Drept de proprietate :
o Nu au fost necesare corectii;
Restrictii legale :
o Nu au fost necesare corectii;
Conditii de finantare :
o Nu au fost necesare corectii;
Conditii de vanzare :
o Nu au fost necesare corectii;
Cheltuieli imediat urmatoare dupa cumparare :
o S-a corectat negativ cu valoarea de -240 euro/mp comparabilele 1 i 2, cuantumul coreciei
reprezint necesarul de investit pentru ca proprietatea evaluat s fie finalizat;
Conditii de piata :
o Nu au fost necesare corectii;
Localizare :
o S-au corectat pozitiv comparabila 3 cu 5%, aceasta fiind situat intr-o zon mai slab cotat;
Caracteristici fizice teren:
o S-au corectat toate comparabilele cu diferenta de suprafa inmultit cu pretul unitar/mp teren;
o S-au aplicat corectii comparabilelor 1, 2 i 3 ;
Caracteristici fizice teren in exces:
o Nu au fost necesare corectii;
Caracteristici fizice utilitati:
o Nu au fost necesare corectii;
Caracteristici fizice termoficare proprie:
o Nu au fost necesare corecii ;
Caracteristici fizice finisaje:
o Nu au fost necesare corecii ;
Caracteristici fizice vechime:
o S-a corectat pozitiv cu 10%, aceasta fiind mai veche dect subiectul, corecia a fost extras
din analiza pieei;
Caracteristici fizice arie utila:
o Corectia unitara in cazul fiecarei comparabile a fost estimata prin pretul corectat / mp Au a
fiecarei comparabile;
o Corectia a fost aplicata tuturor comparabilelor inmultind corectia unitara cu diferenta de arie
utila intre fiecare comparabila si subiect;;
Caracteristici fizice garaj si anexe:
o S-au corectat negativ comparabilele 1 i 2 cu 2.500 euro reprezentnd valoarea garajului;
Caracteristici economice:
o Nu au fost necesare corectii;
Cea mai buna utilizare:
o Nu au fost necesare corectii;
Componente non imobiliare ale valorii:
o Nu au fost necesare corectii;
Valoarea asimilat pentru proprietatea supusa evaluarii a fost estimat ca fiind asimiliabil valorii corectate a
proprietatii comparabile 3 deoarece proprietatii 3 i-au fost aduse cele mai putine corecii (corectia bruta
procentuala cea mai mic) avnd n vedere caracteristicile analizate. n acest context valoarea rezultat prin
abordarea prin comparaii de pia, analiza pe perechi de date este:

1.1.1.1.18 VALOAREA DE PIA DETERMINAT 128.500 EUR


1.1.1.1.19 PRIN PIA echivalent 567.000 RON
Valoarea estimata prin aceast abordare include i valoarea terenului.

- 12 -
Raport de evaluare cas i teren
14.2. ABORDAREA PRIN VENIT

n cazul proprietii de fa aceastmetod a fost considerat ca inadecvat pentru a fi folosit,


datorit faptului c nu avem cldirea finisat, iar proprietatea nu poate fii nchiriat n acest stadiu.

14.3. ABORDAREA PRIN COST

Scopul abordarii prin cost este stabilirea valorii de piata a proprietatii prin estimarea costurilor de
achizitionare a terenului (valoarea de piata a terenului) si de construire a unei noi proprietati, cu aceeasi
utilitate, sau de adaptare a unei proprietati vechi la aceeasi utilizare, fara costuri legate de timpul de
constructie / adaptare. Costul terenului se adauga la costul total al constructiei. Daca este cazul, in mod uzual
la costurile de constructie se adauga si stimulentul/profitul promotorului imobiliar.
In cazul unei proprietati vechi pentru estimarea unei valori care sa reflecte aproximativ valoarea de piata,
se scad apoi sume reprezentand cuantificarea diferitelor forme de depreciere: deteriorare fizica, depreciere
functionala(tehnologica) si depreciere economica (externa).

14.3.1. ESTIMAREA VALORII TERENULUI

In evaluarea terenului se pot utiliza ase tehnici: comparaia vanzarilor, alocarea, extracia, parcelarea si
dezvoltarea, tehnica rezidual i capitalizarea rentei funciare. Alocarea i extracia combin metoda costului
cu metoda comparaiei directe; tehnica rezidual combin metoda capitalizrii cu metoda costului, iar
parcelarea combin cele trei metode.

Metoda comparatiilor directe este o metoda globala care aplica informatiile culese urmarind raportul cerere -
oferta pe piata imobiliara, reflectate in mass-media sau alte surse de informare. Se utilizeaz la evaluarea
terenului liber sau care se consider liber pentru scopul evalurii. Metoda este cea mai utilizat i preferat
atunci cnd exist date comparabile. Prin aceast metod, preurile referitoare la loturi similare sunt analizate,
comparate i corectate n funcie de asemnri sau diferenieri. Se bazeaza pe valoarea pe metru patrat a
terenurilor libere expuse pe piata imobiliara locala.
Pentru aplicarea metodei s-a utilizat o varianta a tehnicii cantitative, analiza comparatiilor pe perechi de date,
care reflecta cel mai bine natura imperfecta a pietei imobiliare si tipul datelor de piata.
Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza proprie de date, de la ageniile imobiliare
colaboratoare i parial de la instituiile i persoanele direct implicate n tranzacii.

Proprietile comparabile utilizate n analiz sunt prezentate mai jos:


Nr Criterii i elemente de Teren de evaluat: Terenuri de comparaie
crt comparaie: A B C
Tipul comparabilei oferta oferta oferta
Drepturi de proprietate fara restrictii
1 transmise: fara restrictii fara restrictii fara restrictii
2 Restrictii legale fara restrictii similare similare similare
3 Conditii de finantare normale similare similare similare
4 Conditii de vanzare normale normale normale normale
5 Condiiile pietei: prezent prezent prezent prezent
Localizare: str. Serg. C-tin zona Nufrul-Boblna, Str. Buteni, Ghiroda ntre Bega i
6 Musat, Ghiroda Ghiroda pdure, Ghiroda

7 Caracteristici fizice
Suprafaa (mp): 1067 1154 2152 500
Forma, raport front / trapezoidal 1/2,01 dreptunghiular, dreptunghiular, dreptunghiular,
adancime: 1/2,01 1/2,5 1/1,95
Front stradal - aprox : 23 23,91 24 16
Topografie: plan plan plan plan
Utilitati ( en el / apa da / da / da n da / da / da n da / da / da n da / da / da n
/ canal / gaz metan / apropiere / da n apropiere / da n apropiere / da n apropiere / da n
8 termoficare / alte) apropiere / nu / nu apropiere / nu / nu apropiere / nu / nu apropiere / nu / nu
9 Zonare: rezidential rezidential rezidential rezidential
10 Cea ma buna utilizare: rezidential rezidential rezidential rezidential
Pret total (EURO) 80.780 118.000 31.000
Pret / mp (EURO) 70 55 62

- 13 -
Raport de evaluare cas i teren
Grila de comparatii este urmatoarea :
Elementul de COMPARAIE Proprietatea subiect Comparabila A Comparabila B Comparabila C
str. Serg. C-tin Musat, zona Nufrul-Boblna, ntre Bega i pdure,
Str. Buteni, Ghiroda
Identificare Ghiroda Ghiroda Ghiroda
data prezent prezent prezent prezent
Suprafaa [mp] 1067 1154 2152 500
PRE VNZARE EUR 80.780 118.000 31.000
Preul de Vnzare (EUR/mp) - criteriul de
comparatie 70,00 54,83 62,00
0 TIP COMPARABILA
Tip comparabila oferta oferta oferta
Corectie unitara sau procentuala -10% -10% -10%
Corectie totala pentru tipul comparabilei -7,00 -5,48 -6,20
Pret de vanzare corectat 63,00 49,35 55,80
1 DREPTUL DE PROPRIETATE
Drepturi de proprietate transmise fara restrictii fara restrictii fara restrictii fara restrictii
Corectia unitara sau procentuala 0 0 0
Corecie totala pentru Drepturi de proprietate 0,00 0,00 0,00
Pre corectat (EUR/mp) 63,00 49,35 55,80
2 RESTRICTII LEGALE
Restrictii legale - coeficienti urbanistici fara restrictii similare similare similare
Corectia unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Corecie totala pentru Restrictii legale - coeficienti
urbanistici 0,00 0,00 0,00
Pre corectat (EUR/mp) 63,00 49,35 55,80
3 CONDIII DE FINANARE
Condiii de finanare normale similare similare similare
Corectia unitara sau procentuala
Corecie totala pentru finanare 0,00 0,00 0,00
Pre corectat (EUR/mp) 63,00 49,35 55,80
4 CONDIII DE VNZARE
Condiii de vnzare normale normale normale normale
Corectia unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Corecie totala pentru condiii de vnzare 0,00 0,00 0,00
Pre corectat (EUR/mp) 63,00 49,35 55,80
5 CONDIII DE PIA
Condiii ale pieei prezent prezent prezent prezent
Corectia unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Corecie totala pentru condiii ale pieei 0,00 0,00 0,00
Pre corectat (EUR/mp) 63,00 49,35 55,80
6 LOCALIZARE

str. Serg. C-tin Musat, zona Nufrul-Boblna, ntre Bega i pdure,


Localizare Str. Buteni, Ghiroda
Ghiroda Ghiroda Ghiroda

Corectia unitara sau procentuala 0% 15% 15%


Corecie totala pentru localizare 0,00 7,40 8,37
Pre corectat (EUR/mp) 63,00 56,75 64,17
7 CARACTERISTICI FIZICE
1067 mp ; trapezoidal 1154 mp ; 2152 mp ; 500 mp ; dreptunghiular,
a Marime ( dimensiune) si forma 1/2,01 dreptunghiular, 1/2,01 dreptunghiular, 1/2,5 1/1,95
Corectia unitara sau procentuala 0% 10% -10%
Corecie totala pentru form i dimensiuni 0,00 5,68 - 6,42
b Front stradal - deschidere la fatada 23 24 24 16
Corectia unitara sau procentuala 0% 0% 5%
Corecie totala pentru front stradal 0,00 0,00 3,21
c Topografie plan plan plan plan
Corectia unitara sau procentuala 0,0% 0% 0%
Corecie totala pentru topografie ( planeitate) 0,00 0,00 0,00
Pre corectat (EUR/mp) 63,00 62,43 60,96
8 UTILITI DISPONIBILE
da / da / da n apropiere
Utilitati ( en el / apa / canalizare / gaz metan / da / da / da n apropiere da / da / da n apropiere da / da / da n apropiere /
/ da n apropiere / nu /
termoficare / alte) / da n apropiere / nu / nu / da n apropiere / nu / nu da n apropiere / nu / nu
nu
Corectie unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Corecie totala pentru utiliti disponibile 0,00 0,00 0,00
Pre corectat (EUR/mp) 63,00 62,43 60,96
9 ZONAREA
Zonarea - destinatia legala permisa rezidential rezidential rezidential rezidential
Corectie unitara sau procentuala 0,0% 0,0% 0,0%
Corecie totala pentru zonare 0,00 0,00 0,00
Pre corectat (EUR/mp) 63,00 62,43 60,96
10 CEA MAI BUNA UTILIZARE
Cea mai bun utilizare rezidential rezidential rezidential rezidential
Corectie unitara sau procentuala 0,0% 0,0% 0,0%
Corecie totala pentru Cea mai bun utilizare 0,00 0,00 0,00
Pre corectat 63,00 62,43 60,96
Pre corectat (Eur/mp) 63 62 61
Corecie total net (absolut) 0,00 13,08 5,16
(procentual) 0% 27% 9%
(absolut) 0,00 13,08 18,00
Corecie total brut (procentual) 0% 27% 32%
Suprafata 1067
Opinie / mp 63
Valoare estimata _EURO 67.200
Valoare_RON 296.500
Curs valutar 4,4125

- 14 -
Raport de evaluare cas i teren

Coreciile cantitative s-au luat n considerare astfel:


S-au corectat comparabilele A, B si C pentru oferta cu -10% un interval mediu de negociere pentru acest
tip de proprietate;
Drept de proprietate :
o nu au fost necesare corectii;
Restrictii legale :
o nu au fost necesare corectii;
Conditii de finantare:
o nu au fost necesare corectii;
Conditii de vanzare:
o nu au fost necesare corectii;
Conditii de piata:
o nu au fost necesare corectii;
Localizare:
o S-au corectat pozitiv cu 15% comparabilele 2 i 3, acestea fiind situate n zone considerate
inferioare, corecia a fost extras din analiza pieei ;
Caracteristici fizice :
o S-a aplicat o corectie pozitiv comparabilei B (10%) deoarece aceasta are o suprafata mai
mare decat proprietatea subiect iar proprietatile mai mici se vand mai scump decat cele mai
mari;
o S-a aplicat o corectie negativ pentru comparabila C (-5%) deoarece aceasta are o suprafata
mai mic dect proprietatea subiect iar proprietatile mai mici se vand mai scump decat cele
mai mari;
o Corectiile au fost extrase de pe pia;
Utilitati disponibile
o nu au fost necesare corectii;
Zonarea
o nu au fost necesare corectii;
Cea mai buna utilizare :
o nu au fost necesare corectii;

Valoarea asimilat pentru terenul supus evalurii a fost estimat ca fiind asimiliabila valorii corectate a
terenului comparabilei A deoarece terenului A i-au fost aduse cele mai putine corectii (corectia bruta
procentuala cea mai mica) avand n vedere caracteristicile analizate. n acest context valoarea rezultat
pentru teren prin abordarea prin pia, analiza pe perechi de date este de 67.200 EURO ( 296.500 RON ).

Teren in exces

Nu este cazul;

14.2.2 EVALUAREA CONSTRUCIILOR

Esena acestei metode consta in estimarea valorii de nlocuire a cldirii din care se deduce deprecierea
cumulata.
Avnd in vedere caracteristicile cldirii analizate, evaluarea s-a realizat pe baza Volumului I Cldiri
rezideniale din cartea COSTURI DE RECONSTRUCIE COSTURI DE NLOCUIRE, Editura
IROVAL 2009, autor Corneliu chiopu i Indici de actualizare Costuri de reconstrucie Costuri de
nlocuire Cldiri rezideniale 1 august 2014 1 august 2015, editura IROVAL 2014, autor Corneliu
chiopu .

Pe baza acestei metodologii, evaluarea cuprinde urmtoarele etape:

- 15 -
Raport de evaluare cas i teren

- Stabilirea valorii de nlocuire prin estimarea unui deviz general estimativ, pe categorii de lucrri,
in funcie de caracteristicile tehnico-constructive si gradul de dotare a cldirii la nivelul preturilor
actuale;
- Determinarea valorii ramase la acelai nivel de preuri, prin estimarea deprecierii cumulate.

Determinarea valorii de nlocuire

Valoarea de nlocuire - reprezint costul estimat pentru a construi la preturile curente de la data
evalurii o copie, o replica exacta a cldirii evaluate, folosind aceleai materiale, normative de construcii,
arhitectura, planuri de calitate si manopera nglobnd toate deficientele, supradimensionrile si
deprecierea cldirii evaluate.
Aceasta valoare s-a stabilit pe baza documentaiei pusa la dispoziie de ctre proprietar si a inspeciei si
msurtorilor efectuate in teren.

Estimarea deprecierii acumulate


Deprecierea - reprezint o pierdere de valoare fata de costul de reconstrucie ce poate apare din cauze
fizice, funcionale sau externe.

Estimarea deprecierii s-a efectuat prin metoda segregrii. Prin aceasta metoda se analizeaz separat fiecare
cauza a deprecierii, se cuantifica si apoi se totalizeaz o suma globala.
Principalele tipuri de depreciere care pot afecta o cldire si cu care opereaz aceasta metoda sunt:
uzura fizica - este evideniata de rosturi, czturi, fisuri, infestri, defecte de structura etc.
Aceasta poate avea doua componente - uzura fizica recuperabila (se cuantifica prin costul de
readucere a elementului la condiia de nou sau ca si nou, se ia in considerare numai daca costul
de corectare a strii tehnice e mai mare dect creterea de valoare rezultata) si uzura fizica
nerecuperabila (se refera la elementele deteriorate fizic care nu pot fi corectate in prezent din
motive practice sau economice)
neadecvare funcionala - este data de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea cldirii
din punct de vedere a dimensiunilor, stilului sau instalaiilor si echipamentelor ataate. Se poate
manifesta sub doua aspecte - neadecvare funcionala recuperabila (se cuantifica prin costul de
nlocuire pentru deficiente care necesita adugiri, deficiente care necesita nlocuire sau
modernizare sau supradimensionri) si neadecvare funcionala nerecuperabila (poate fi cauzata
de deficiente date de un element neinclus in costul de nou dar ar trebui inclus sau un element
inclus in costul de nou dar nu ar trebui inclus)
depreciere economica (din cauze externe) - se datoreaz unor factori externi proprietii
imobiliare cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietii, amplasarea in zona, urbanismul,
finanarea etc.

In cazul de fata, a fost determinata numai deprecierea datorata uzurii fizice si deprecierea din cauze
externe.

Pentru exprimarea cat mai corecta a coeficientului de uzura fizica real estimat s-a procedat la
descompunerea cladirii in categorii de lucrari unde sunt inglobate materiale cu viata lunga si categorii de
lucrari unde sunt materiale cu viata scurta. Pentru determinarea coeficientului de uzura cladirile au fost
descompuse in urmatoarele categorii de lucrari:
Structura de rezistenta - durata de viata lunga
Finisaje (pardoseli) - durata de viata lunga combinata cu durata scurta
Instalatii (sanitare) - durata de viata scurta

- 16 -
Raport de evaluare cas i teren
Estimarea valorii construciei

S-a efectuat prin deducerea deprecierii fizice din valoarea de reconstrucie i a deprecierii din cauze
externe, rezultnd costul de inlocuire al imobilului :

1.1.1.1.20 VALOAREA DE PIA DETERMINAT 61.500 EUR


1.1.1.1.21 PRIN COST (fr teren) echivalent 271.400 RON

In anexe se gsete fia tehnic de evaluare a construciei n care sunt prezentate descrierea, valoarea de inlocuire,
uzura fizic i alte deprecieri.

15.RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE

Avnd n vedere pe de o parte rezultatele obinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevana acestora i
informaiile de pia care au stat la baza aplicrii lor, i pe de alta parte scopul evalurii i caracteristicile
proprietii imobiliare supuse evalurii, n opinia evaluatorului valoarea de pia estimat a proprietii
imobiliare descrise este:

VALOAREA DE PIA RECOMANDAT 128.700 EUR echivalent


567.900 RON
VALOAREA DE PIA A FOST ABORDAREA PRIN COST
DETERMINAT

VALOAREA NU ESTE INFLUENAT DE T.V.A. LA BAZA ESTIMRII AU STAT TRANZACIILE NTRE PERSOANE FIZICE, MAJORITARE
PE PIAA IMOBILIAR

TRSESCU PAUL OCTAVIAN


EXPERT EVALUATOR

Trsescu Paul Octavian


Evaluator proprieti imobiliare,
membru titular ANEVAR

- 17 -
Raport de evaluare cas i teren

16. DEFINIII

VALOAREA DE PIA conform SEV 100 - Cadrul General


Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un
cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie nepartinitoare, dup un marketing adecvat i
n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.

17. IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE

La baza evalurii stau o serie de ipoteze i condiii limitative, prezentate n cele ce urmeaz. Opinia
evaluatorului este exprimat n concordan cu aceste ipoteze i concluzii, precum i cu celelalte aprecieri din
acest raport. Principalele ipoteze i limite de care s-a inut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare
sunt urmtoarele:

17.1.Ipoteze i condiii limitative speciale:


Evaluatorul a examinat Planul de situaie/schia de dezmembrare/fia bunului imobil vizat de
ANCPI/OCPI i a identificat proprietatea; locaia indicat i limitele proprietii indicate de reprezentantul
proprietarului se consider a fi corecte. Evaluatorul nu este topograf/topometrist/geodez i nu are
calificarea necesar pentru a msura i garanta c locaia i limitele proprietii aa cum au fost ele indicate
de reprezentantul proprietarului i descrise n raport corespund cu documentele de proprietate/cadastrale.
Acest raport are menirea de a estima o valoare a proprietii identificat i descris n raport n ipoteza n
care aceasta corespunde cu cea din documentele de proprietate. Orice neconconcordan ntre proprietatea
identificat i cea din documentele de proprietate invalideaz corespondena dintre valoarea estimat i
proprietatea atestat de documentele de proprietate dar pstreaz valid valoarea estimata pentru
proprietatea identificat n raport.
Evaluatorul a utilizat n estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie existand
posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostiin.

17.2. Ipoteze:
Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informaiile si documentele furnizate de catre CONSULTANT
INSOLVENTA SPRL fiind prezentate fr a se intreprinde verificri sau investigaii suplimentare.
Dreptul de proprietate este considerat valabil i marketabil;
Tinand cont de scopul evaluarii, proprietatea a fost evaluata n ipoteza liber de sarcini;
Informatiile furnizate de tere parti sunt considerate de incredere dar nu li se acorda garanii pentru
acuratee;
Se presupune c proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor i restrictiilor de zonare i utilizare,
n afara cazului n care a fost identificat o non-conformitate, descris i luat n considerare n prezentul
raport;
Nu am realizat o analiza a cladirilor, nici nu am inspectat partile ascunse ale imobilului, acestea fiind
considerate n stare tehnica buna. Nu ne putem exprima opinia asupra strii tehnice a partilor neinspectate
i acest raport nu trebuie neles c ar valida integritatea structurii sau sistemului cldirii;
Nu am realizat nici un fel de investigaie pentru stabilirea existenei contaminaniilor. Se presupune c nu
exista condiii ascunse sau neaparente ale proprietii, solulului, sau structurii care s influeneze valoarea.
Evaluatorul nu-i asum nici o responsabilitate pentru asemenea condiii sau pentru obinerea studiilor
necesare pentru a le descoperi;
Situatia actual a proprietatii imobiliare i scopul prezentei evaluri au stat la baza selectrii metodelor de
evaluare utilizate i a modalitilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate s conduc la
estimarea cea mai probabil a valorii bunurilor n condiiile tipului valorii selectate;
Evaluatorul consider c presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile n
lumina faptelor ce sunt disponibile la data evalurii;
- 18 -
Raport de evaluare cas i teren
Valoarea opinat n raportul de evaluare este estimat n condiiile realizrii ipotezelor care urmeaz i in
mod special n ipoteza n care situaiile la care se face referire mai jos nu genereaz nici un fel de restricii
n afara celor aratate expres pe parcursul raportului i a cror impact este expres scris c a fost luat n
considerare. Dac se va demonstra c cel puin una din ipotezele sub care este realizat raportul i care sunt
detaliate n cele ce urmeaz nu este valabil, valoarea estimat este invalidat;
Aspectele juridice (descrierea legal i aspecte privind dreptul de proprietate) se bazeaz exclusiv pe
informaiile i documentele furnizate de ctre proprietar/destinatar i au fost prezentate fr a se
ntreprinde verificri sau investigaii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil i
transferabil (n circuitul civil). Afirmaiile fcute de evaluator privitoare la descrierea legal a proprietii
nu se substituie avizelor juridice exprimate de specialiti; evaluatorul nu are competen n acest domeniu;
Se presupune o deinere responsabil i un management competent al proprietii.
Se presupune c toate studiile inginereti puse de proprietar / destinatar la dispoziia evaluatorului sunt
corecte. Planurile de situaie i materialele ilustrative din acest raport au fost incluse doar pentru a ajuta
cititorul raportului n vizualizarea proprietii.
Evaluatorul nu are nicio informaie privitoare la faptul c proprietatea ar fi traversat de reele magistrale
de utiliti sau zone de restricionare care ar limita dezvoltarea acesteia altele dect cele descrise n raport;
n urma inspeciei pe teren nu au fost descoperite indicii care s arate o astfel de restricie; evaluatorul nu
a facut nicio investigaie suplimentar pentru a descoperi aceste restricii i nici nu are abilitatea de a
ntocmi eventuale studii care s certifice dac proprietatea este afectat de o astfel de restricie sau nu.
Evaluatorul a estimat valoarea terenului n abordarea pe cost la cea mai buna utilizare a sa iar
imbuntirile sale ca i contribuie la valoare. Aceste evaluri separate ale terenului i imbuntirilor
acestuia nu trebuie utilizate n legtur cu alte evaluri i sunt invalide dac sunt astfel utilizate. Orice
alocare de valori pe componente este valabil numai n cazul utilizrii prezentate n raport. Valori separate
alocate nu trebuie folosite n legtur cu o alt evaluare i sunt invalide dac sunt astfel utilizate
Se presupune c proprietatea se conformeaz tuturor reglementrilor i restriciilor de zonare, urbanism,
mediu i utilizare, n afara cazului n care a fost identificat o ne-conformitate, descris i luat n
considerare n prezentul raport.
Nu am realizat o analiz structural a cldirilor sau construciilor speciale, nici nu am inspectat acele pri
care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate n starea tehnic precizat,
conform informaiilor primite de la proprietar/utilizator. Nu ne putem exprima opinia asupra strii tehnice
a prilor neinspectate i acest raport nu trebuie neles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului
cldirilor/construciilor;
Ca parte a procesului de evaluare evaluatorul a efectuat o inspecie neinvaziv a proprietii i nu s-a
intenionat a se scoate n eviden defecte sau deteriorri ale construciilor sau instalaiilor altele dect cele
care sunt prin execuie aparente. Prezena unor astfel de deteriorri care nu au fost puse n eviden ar
putea afecta n mod negativ opinia evaluatorului asupra valorii. Evaluatorul recomand clienilor
preocupai de un asemenea potenial negativ s angajeze experi tehnici care s investigheze astfel de
aspecte.
Nu am realizat nici un fel de investigaie pentru stabilirea existenei contaminanilor. Se presupune c nu
exist condiii ascunse sau ne-aparente ale proprietii, solului, sau structurii care s influeneze valoarea.
Evaluatorul nu i asum nici o responsabilitate pentru asemenea condiii sau pentru obinerea studiilor
necesare pentru a le descoperi; Cu ocazia inspeciei nu am fost informai despre existena pe amplasament
a unor contaminani; Nu am realizat nici un fel de investigaie suplimentar pentru stabilirea existenei
altor contaminani.
Se presupune utilizarea terenului i a mbuntairilor terenului n interiorul limitelor i granielor
proprietii aa cum sunt descrise n acest raport.
Situaia actual a proprietii imobiliare, scopul prezentei evaluri au stat la baza selectrii metodelor de
evaluare utilizate i a modalitilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate s conduc la
estimarea cea mai probabil a valorii proprietii n condiiile tipului valorii selectate;
Evaluatorul consider c presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile
considernd datele care sunt disponibile la data evalurii;
Evaluatorul a utilizat n estimarea valorii numai informaiile si documentele pe care le-a avut la dispoziie,
existnd posibilitatea existenei i a altor informaii sau documente de care evaluatorul nu avea cunotin.
Orice referin n acest raport de evaluare la ras, etnie, credin, vrst sau sex sau orice alt grup individual
a fost fcut n scop informativ. Aceste date prezentate s-a considerat c nu au niciun efect asupra valorii
de pia a proprietii evaluate sau a oricrei proprieti n zona studiat.

- 19 -
Raport de evaluare cas i teren
Se consider c proprietatea evaluat se conformeaz tuturor cerinelor de acces pentru persoane cu
dizabiliti. Nu au fost efectuate investigaii n aces sens i evaluatorul nu are calificarea necesar pentru
a face acest demers.

17.3. Condiii limitative:


Evaluatorul nu isi asum rspunderea pentru eventuale modificri a dreptului de proprietate sau ale
elementelor inscrise n extrasul de carte funciar de la data emiterii acestuia i pn la data evaluarii;
Reprezentantul proprietarului nu a fost prezent la data inspectiei. Cu aceasta ocazie s-a efectuat
identificarea i inspecia exterioar a proprietii, evaluatorul neavnd acces n incinta proprietii, au fost
efectuate fotografii;
Documentele puse la dispoziie de ctre CONSULTANT INSOLVENTA SPRL pe baza crora s-au
fundamentat ipotezele ce stau la baza evaluarii, sunt : copie extras CF, veridicitatea i exactitatea celor
inscrise n aceste documente fiind responsabilitatea acestora;
Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natur legal, care afecteaz fie proprietatea
imobiliar evaluat, fie dreptul de proprietate asupra acesteia i care nu sunt cunoscute de ctre evaluator.
n acest sens se precizeaz c nu au fost fcute cercetri specifice la arhive, iar evaluatorul presupune c
titlul de proprietate este valabil i se poate tranzaciona. Proprietatea imobiliar se evalueaz pe baza
premisei c aceasta se afl n posesie legal (titlul de proprietate este valabil).
Evaluatorul nu i asum nici o responsabilitate, n nici o circumstan, pentru eventualele informaii
eronate, false sau incomplete puse la dispoziie de catre CONSULTANT INSOLVENTA SPRL si
proprietar;
Valorile estimate sunt valabile la data prezentat n raport i nc un interval de timp limitat dup aceasta
dat, n care conditiile specifice ale pieei imobiliare nu sufer modificri semnificative care s afecteze
opiniile estimate;
Dac nu se arat altfel n raport, se nelege c evaluatorul nu are cunotin asupra strii ascunse sau
invizibile a proprietii (inclusiv, dar fr a se limita doar la acestea, starea i structura solului, structura
fizic, sistemele mecanice i alte sisteme de funcionare, fundaia, etc.), sau asupra condiiilor adverse de
mediu (de pe proprietatea imobiliar n cauz sau de pe o proprietate nvecinat, inclusiv prezena
substanelor periculoase, substanelor toxice etc.), care pot majora sau micora valoarea proprietii. Se
presupune c nu exist astfel de condiii, dac ele nu au fost observate, la data inspeciei sau nu au devenit
vizibile n perioada efecturii analizei obinuite, necesar pentru ntocmirea raportului de evaluare. Acest
raport nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al strii proprietii, astfel de
informaii depind sfera acestui raport i/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu ofer garanii
explicite sau implicite n privina strii n care se afl proprietatea i nu este responsabil pentru existena
unor astfel de situaii i a eventualelor lor consecine i nici pentru eventualele procese tehnice de testare
necesare descoperirii lor.
Evaluatorul obine informaii, estimri i opinii necesare ntocmirii raportului de evaluare, din surse pe
care le consider a fi credibile i evaluatorul consider c acestea sunt adevrate i corecte, surse pe care
le va indica n raportul de evaluare. Evaluatorul nu i asum responsabilitatea n privina acurateei
informaiilor furnizate de tere pri.
Intrarea n posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia;
Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna
marturie in instanta relativ la proprietatea in chestiune;
Nici prezentul raport, nici parti ale sale (n special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului)
nu trebuie publicate sau mediatizate fr acordul prealabil al evaluatorului;
Orice valori estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a valorii pe
interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost
prevazuta in raport; Valori separate alocate nu trebuie folosite in legatura cu o alta evaluare si sunt invalide
daca sunt astfel utilizate;
Evaluatorul presupune ca cel care citeste raportul a primit planurile cladirilor i situatiile legate de chirii
sau restricii (dac exist).
Prezenta evaluare a fost ntocmit pentru scopul declarat n cadrul raportului i asumat prin contractul de
prestri servicii ntocmit ntre evaluator i beneficiar/destinatar. Acest raport de evaluare nu va putea fi
utilizat pentru niciun alt scop dect cel declarat.

- 20 -
Raport de evaluare cas i teren
Evaluatorul a obinut informaii, opinii, estimri din surse considerate a fi corecte i de ncredere dar nu
se asum nicio responsabilitate n cazul n care acestea s-ar dovedi a fi incorecte;
Evaluatorul nu are cunotin de posibilele litigii generate de elemente ascunse sau vecinti care s
afecteze proprietatea evaluat;
Opinia evaluatorului este cu referire la proprietate aa cum reiese din documentele i titlurile de proprietate
puse la dispoziie de proprietar/utilizator, fiind limitat exclusiv la acestea;
Raportul de evaluare este valabil n condiiile economice, fiscale, juridice i politice de la data ntocmirii sale.
Dac aceste condiii se vor modifica concluziile acestui raport i pot pierde valabilitatea.
Intrarea n posesia unei copii a acestui raport nu implic dreptul de publicare a acestuia;
Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat s ofere n continuare consultan sau s depun
mrturie n instan relativ la proprietatea n chestiune;
Nici prezentul raport, nici pri ale sale (n special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului)
nu trebuie publicate sau mediatizate fr acordul scris prealabil al evaluatorului;
Orice valori estimate n raport se aplic ntregii proprieti i orice divizare sau distribuire a valorii pe
interese fracionate va invalida valoarea estimat, n afara cazului n care o astfel de distribuire a fost
prevzut n raport.
Valoarea exprimat n prezentul raport nu reprezint valoarea pentru asigurare.

18. INFORMAII UTILIZATE

Situaia juridic a proprietii imobiliare i suprafeele imobilului;


Informaii privind piaa imobiliara specifica (preuri, nivel de chirii etc.);
Alte informaii necesare existente in bibliografia de specialitate;
CONSULTANT INSOLVENTA SPRL - pentru informaiile legate de proprietatea imobiliar evaluat
(situaie juridica, istoric precizate prin CF prezentat), care este responsabil exclusiv pentru
veridicitatea informaiilor furnizate;
Reprezentantii proprietarei/debitoarei ;
Presa de specialitate i evaluatori care i desfoar activitatea pe piaa locala;
Baza de date a evaluatorului;
Informaii furnizate de ctre agenii imobiliare (Corales, RHM, Sodolescu Imobiliare , Hitch &
Mosher ,etc.) privind tranzacii similare;
Informaii existente pe site-urile, www.imobiliare.ro, www.romimo.ro, www.publi24.ro,
www.olx.ro, etc.;
Revistele de profil: Publitim
Piaa imobiliar referitoare la oferte i cereri de proprieti imobiliare similare din Ghiroda i din zona
n care se situeaz imobilul supus evalurii.

19. TIPUL VALORII ESTIMATE

Valoarea de pia este definit n standardul internaional SEV 100 Cadrul general. Conform standardului,
definiia valorii de pia este urmtoarea:
Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un
cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie nepartinitoare, dup un marketing adecvat i
n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.

20. DATA ESTIMRII VALORII


La baza efecturii evalurii au stat informaiile privind nivelul preurilor corespunztoare lunii august 2015.
Data la care se consider valabile ipotezele luate n considerare i valorile estimate de ctre evaluator (data
evalurii) este 05.08.2015. Evaluarea a fost realizat n cursul lunii august. Data raportului este 05.08.2015

- 21 -
Raport de evaluare cas i teren

21. MONEDA RAPORTULUI


Opinia final a evalurii este prezentata in RON i n EUR. Avnd n vedere c metodele utilizate conduc
la exprimarea valorii finale in lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea in valut este 4,4125 RON
pentru 1 EUR. Exprimarea n valut a opiniei finale o considerm adecvat doar att vreme cat principalele
premize care au stat la baza evalurii nu sufer modificri semnificative (nivelul riscurilor asociate unei
investiii similare, cursul de schimb i evoluia acestuia comparativ cu puterea de cumprare i cu nivelul
tranzaciilor pe piaa imobiliar specific etc.)

22. MODALITI DE PLAT

Valoarea exprimat ca opinie n prezentul raport reprezint suma care urmeaz a fi pltit integral in ipoteza
unei tranzacii fr a lua n calcul condiii de plat deosebite (rate, leasing) etc.

23. CLAUZA DE NEPUBLICARE

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaiilor furnizate de ctre CONSULTANT
INSOLVENTA SPRL i reprezentantii proprietarului, corectitudinea i precizia datelor furnizate fiind
responsabilitatea acestora. n conformitate cu uzanele din Romnia valorile estimate de ctre evaluator sunt
valabile la data prezentat n raport i nc un interval de timp limitat dup aceasta dat, n care condiiile
specifice nu sufer modificri semnificative care pot afecta opiniile estimate.
Opinia evaluatorului trebuie analizat n contextul economic general cnd are loc operaiunea de evaluare,
stadiul de dezvoltare al pieei imobiliare relevante i scopul prezentului raport. Dac acestea se modific
semnificativ n viitor evaluatorul nu este responsabil dect n limita informaiilor valabile i cunoscute de
acesta la data evalurii.

Acest raport de evaluare este confidenial, destinat numai scopului precizat i numai pentru uzul clientului i
destinatarului. Nu acceptam nici o responsabilitate dac este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul
declarat, fie pentru alt scop, n nici o circumstan.

24. DECLARAIE DE CONFORMITATE

Declarm c prezentul raport de evaluare a fost realizat n concordan cu reglementrile Standardelor


Internaionale de Evaluare, cu normele i cu metodologia de lucru recomandate de ANEVAR, i cu ipotezele
i condiiile limitative cuprinse n prezentul raport. Evaluatorul nu are nici o relaie particular cu clientul i
nici un interes actual sau viitor fa de proprietatea evaluat. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se
bazeaz pe solicitarea obinerii unei anumite valori, solicitare venit din partea clientului sau a altor persoane
care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evalurii nu se face n funcie
de satisfacerea unei asemenea solicitri.

25. CERTIFICARE

Prin prezenta, n limita cunotinelor i informaiilor deinute, certificm c:


o afirmaiile prezentate i susinute n acest raport sunt adevrate i corecte.
o analizele, opiniile i concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate i condiiile
limitative specifice i sunt analizele, opiniile i concluziile noastre personale, fiind neprtinitoare din
punct de vedere profesional.
o nu avem nici un interes prezent sau de perspectiv n proprietatea care face obiectul prezentului raport
de evaluare i nici un interes sau influen legat de prile implicate.

- 22 -
Raport de evaluare cas i teren
o suma ce revine drept plat pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legtur cu declararea n
raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care s favorizeze clientul i nu este
influenat de apariia unui eveniment ulterior.
o analizele i opiniile au fost bazate i dezvoltate conform cerinelor din standardele, recomandrile i
metodologia de lucru recomandate de ctre ANEVAR (Asociaia Naional a Evaluatorilor din
Romnia) i standardele Comitetului Internaional de Standarde n Evaluare (IVSC).
o evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR.
o proprietatea a fost inspectat personal de ctre evaluator Trsescu Paul .
o n elaborarea prezentului raport nu s-a primit asisten semnificativ din partea nici unei alte persoane
n afara evaluatorului care semneaz mai jos.

La data elaborrii acestui raport, evaluatorul care se semneaz mai jos este membru ANEVAR, si a ndeplinit
cerinele programului de pregtire profesional continu al ANEVAR i are competena necesar ntocmirii
acestui raport.

Raportul de evaluare cuprinde 23 pagini ( fr anexe ), la care se adauga anexele:

ANEXA NR. 1 OFERTE I INFORMAII DE PIA UTILIZATE 5 pagini


ANEXA NR. 2 FOTOGRAFII ALE PROPRIETII 1 pagini
ANEXA NR. 3 DOCUMENTE ALE PROPRIETII 3 pagini
ANEXA NR. 4 LOCALIZARE SI PLANURI 1 pagini.
ANEXA NR. 5 FI CALCULCOST 4 pagini

Ec. Trsescu Paul


Membru ANEVAR-Evaluator proprietati imobiliare

- 23 -
Raport de evaluare cas i teren
ANEXA NR. 1 OFERTE I INFORMAII DE PIA UTILIZATE

Oferte CASE:
Oferta 1 CASA:

http://www.imobiliare.ro/vanzare-case-vile/timis/ghiroda/casa-de-vanzare-5-camere-
X0Q6115OA?lista=12205545

Oferta 2 CASA:

http://www.imobiliare.ro/vanzare-case-vile/timisoara/ghirodei/casa-de-vanzare-4-camere-
X41F01045?lista=34584777

- 24 -
Raport de evaluare cas i teren

Oferta 3 CASA:

http://olx.ro/oferta/proprietar-vand-sau-inchiriez-doua-case-in-rosu-in-ghiroda-timisoara-
ID1YeJl.html#5eea683d68

OFERTE TERENURI
Oferta 1 TEREN:

http://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/timis/ghiroda/teren-constructii-de-vanzare-
X3TR1300D?lista=5476131

- 25 -
Raport de evaluare cas i teren

Oferta 2 TEREN:

http://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/timis/ghiroda/teren-constructii-de-vanzare-
X20N13012?lista=5476131

Oferta 3 TEREN:

http://www.publi24.ro/anunturi/imobiliare/de-vanzare/terenuri/teren-ptr-casa/anunt/de-vanzare-
parcela-in-ghiroda/7b0e6376786f6b57.html

- 26 -
Raport de evaluare cas i teren

OFERTE CHIRII :
Ofert 1 Chirie

http://www.imobiliare.ro/inchirieri-case-vile/timisoara/ghirodei/casa-de-inchiriat-4-camere-
X3TR1100T?lista=34342093

Ofert 2 Chirie :

http://www.imobiliare.ro/vanzare-case-vile/timisoara/ghirodei/casa-de-vanzare-sau-de-inchiriat-5-
camere-X47N1102A?lista=34342093

- 27 -
Raport de evaluare cas i teren

Ofert 3 Chirie :

http://www.imobiliare.ro/inchirieri-case-vile/timisoara/ghirodei/casa-de-inchiriat-4-camere-
X1BR111EF?lista=34342093

- 28 -
Raport de evaluare cas i teren

ANEXA NR. 2 FOTOGRAFII ALE PROPRIETII

- 29 -
Raport de evaluare cas i teren

ANEXA NR. 3 DOCUMENTE ALE PROPRIETII


Extras CF

- 30 -
Raport de evaluare cas i teren

- 31 -
Raport de evaluare cas i teren

- 32 -
Raport de evaluare cas i teren
ANEXA NR. 4 LOCALIZARE, SCHITE SI PLANURI ALE PROPRIETII
Plan de amplasament si delimitare a bunului imobil

- 33 -
Raport de evaluare cas i teren
ANEXA NR. 5 FI DE CALCUL COST

- 34 -
FINISAJ INTERIOR I EXTERIOR

Suprafaa construit (mp) Cost / mp finisaj subsol Total cost catalog Corecie distan (1) Corecie manoper (2) Cost total corectat
Nr. cr. Finisaj subsol (simbol)
A B C=AxB D E F=CxDxE
1 0,00 1,006 1,0360 0,00
2 0,00 1,006 1,0360 0,00
TOTAL FINISAJ SUBSOL 0,00
Suprafaa construit (mp) Cost / mp finisaj parter Total cost catalog Corecie distan (1) Corecie manoper (2) Cost total corectat
Nr. cr. Finisaj parter (simbol)
A B C=AxB D E F=CxDxE
1 0,00 1,006 1,0360 0,00
2 0,00 1,006 1,0360 0,00
3 0,00 1,006 1,0360 0,00
0,00 1,006 1,0360 0,00
0,00
TOTAL FINISAJ PARTER 0,00
Suprafaa construit (mp) Cost / mp finisaj etaj 1 Total cost catalog Corecie distan (1) Corecie manoper (2) Cost total corectat
Nr. cr. Finisaj etaj 1 (simbol)
A B C=AxB D E F=CxDxE
1 0,00 1,006 1,0360 0,00
2 0,00 1,006 1,0360 0,00
TOTAL FINISAJ ETAJ 1 0,00

- 35 -
Suprafaa construit (mp) Cost / mp finisaj mansard Total cost catalog Corecie distan (1) Corecie manoper (2) Cost total corectat
Nr. cr. Finisaj mansard (simbol)
A B C=AxB D E F=CxDxE
1 0,00 1,006 1,0360 0,00
2 0,00 1,006 1,0360 0,00
TOTAL FINISAJ MANSARD 0,00
Bucat Cost / bucat scar Total cost catalog Corecie distan (1) Corecie manoper (2) Cost total corectat
Nr. cr. Finisaj scar (simbol)
A B C=AxB D E F=CxDxE
1 0,00 1,006 1,0360 0,00
2 0,00 1,006 1,0360 0,00
TOTAL FINISAJ SCRI 0,00
Suprafaa construit (mp) Cost/mp nvelitoare/teras Total cost catalog Corecie distan (1) Corecie manoper (2) Cost total corectat
Nr. cr. nvelitoare / teras (simbol)
A B C=AxB D E F=CxDxE
1 INVTL 163,00 78,59 12.810,17 1,006 1,0360 13.350,96
0,00 1,006 1,0360
2 0,00 1,006 1,0360 0,00
TOTAL NVELITOARE / TERAS 13.350,96
TOTAL MP 326,0
TOTAL FINISAJ INTERIOR, EXTERIOR I NVELITOARE / TERAS 13.350,96
TOTAL PRE EURO / MP 40,95
Raport de evaluare cas i teren
INSTALAII FUNCIONALE INTERIOARE

Suprafaa construit (mp) Cost/mp instalaie electric Total cost catalog Corecie distan (1) Corecie manoper (2) Cost total corectat
Nr. cr. Instalaii electrice (poziie)
A B C=AxB D E F=CxDxE
1 Subsol 0,00 1,006 1,0360 0,00
2 Parter 0,00 1,006 1,0360 0,00
4 Etaj 1 0,00 1,006 1,0360 0,00
6 Mansard 0,00 1,006 1,0360 0,00
TOTAL INSTALATII ELECRICE 0,00
Simbol ansamblu Cost pe ansamblu Total cost catalog Corecie distan (1) Corecie manoper (2) Cost total corectat
Nr. cr. Obiecte sanitare (poziie)
A B C D E=BxCxD
1 Subsol 1,006 1,0360 0,00
2 Parter 0,00 1,006 1,0360 0,00
3 Parter 0,00 1,006 1,0360 0,00
4 Etaj 1 0,00 1,006 1,0360 0,00
6 Mansard 1,006 1,0360 0,00
TOTAL INSTALATII SANITARE 0,00
Suprafaa construit (mp) Cost/mp instalaie nclzire Total cost catalog Corecie distan (1) Corecie manoper (2) Cost total corectat
Nr. cr. Instalaii de nclzire (poziie)
A B C=AxB D E F=CxDxE
1 Subsol 0,00 1,006 1,0360 0,00
2 Parter 0,00 1,006 1,0360 0,00

- 36 -
3 Etaj 1 0,00 1,006 1,0360 0,00
6 Mansard 0,00 1,006 1,0360 0,00
TOTAL INSTALALAII NCLZIRE 0,00
TOTAL INSTALAII FUNCIONALE 0,00
TOTAL PRE EURO / MP 0,00

TOTAL CONSTRUCII I INSTALAII FUNCIONALE EURO 68.292,25


PRE FINAL EURO / MP 209,49
TOTAL CONSTRUCII I INSTALAII FUNCIONALE LEI 301.340
PRE FINAL LEI / MP 924,35
CURS 4,4125
TEREN suprafata 1.067,00 mp
Valoare /mp 63 eur/mp
Valoare teren 67.221,00 euro
Valoare proprietate euro 135.513,25
Valoare proprietate lei 597.952,20
Profit antreprenor 10% euro 6.829
TOTAL COST DE INLOCUIRE BRUT 75.121
euro
Raport de evaluare cas i teren
Raport de evaluare cas i teren

DETERMINAREA DEPRECIERILOR

Depreciere fizica

Pondere Structura 80,45% Anul PIF 2012


Pondere Acoperis 19,55% Anul renovarii 0
Pondere Finisaje 0,00% Anul curent 2015
Pondere Instalatii 0,0%
Vechime ani DVU(HG2139/2004)
Deteriorarea fizica structura 3,8% 3 80
Deteriorarea fizica acoperis 6,0% 3 50
Deteriorarea fizica finisaje 10,0% 3 30
Deteriorarea fizica instalatii 10,0% 3 30

Total deteriorare fizica 4,19%


Total deteriorare fizica 3.147 EUR

Neadecvare functionala

Neadecvare functionala 0%

Depreciere extern 14%

CENTRALIZATOR DEPRECIERI

Depreciere fizica 3.147


Neadecvare functionala 0%
Depreciere externa 10.517
TOTAL 13.664

CONCLUZII ABORDAREA PRIN COST

Total CIB 75.121


Deprecieri 13.664
Valoare teren 67.221
TOTAL rotund euro 128.700
lei 567.900

Calcul necesar de investit

TOTAL CONSTRUCII I INSTALAII FUNCIONALE EURO 147.253 De investit


PRE FINAL EURO / MP 451,70 240
TOTAL CONSTRUCII I INSTALAII FUNCIONALE LEI 649.754
PRE FINAL LEI / MP 1.993,11
CURS 4,4125
TEREN suprafata 1.067,00 mp
Valoare /mp 63 eur/mp
Valoare teren 67.221,00 euro
Valoare proprietate euro 214.474,03
Valoare proprietate lei 946.366,66
Profit antreprenor 10% euro 14.725 De investit
TOTAL COST DE INLOCUIRE BRUT 161.978 86.857

- 37 -