Capitolul I.

Contractul de locaiune
Seciunea I. Cadrul de reglementare
1. n Capitolul V din Titlul IX destinat contractelor speciale,
noul Cod civil reglementeaz locaiunea bunurilor mobile i imo-
bile destinate nchirierii, precum i locaiunea bunurilor agricole,
care poart denumirea de arendare.
Dispoziiile generale ale Seciunii 1 din Capitolul V privind
contractul de locaiune sunt aplicabile, n mod corespunztor, n-
chirierii locuinelor i arendrii, dac sunt compatibile cu regulile
particulare pentru aceste contracte (art. 1778 C. civ.).
Contractul de nchiriere a locuinei constituie o varietate a
contractului de locaiune, al crui obiect material l constituie
locuina.
Legea nr. 114/1996, principalul act normativ n aceast
materie, care cuprinde reglementri speciale referitoare la nchi-
rierea locuinelor n general i la nchirierea unor categorii spe-
ciale de locuine, se completeaz n temeiul art. 72 din Legea
nr. 114/1996, cu dispoziiile Codului civil referitoare la contractul
de locaiune, care reprezint dreptul comun privind nchirierea.
De asemenea, Legea nr. 114/1996 se completeaz n temeiul
art. 71 al acesteia, cu dispoziiile din legile speciale, potrivit c-
rora locatorul sau chiria ul beneficiaz de drepturile mai favora-
bile celor prevzute prin Legea nr. 114/1996 n materia raportu-
rilor locative i celor conexe acestora.
Noul Cod civil a abrogat parial Legea nr. 114/1996 (art. 21-
33) i a instituit n art. 1824-1835 cteva reguli particulare n
materia nchirierii locuinelor.
O parte din aceste reguli particulare n materia nchirierii lo-
cuinei, respectiv art. 1824 i art. 1828-1831 C. civ. sunt apli-
cabile i locaiunii spaiilor destinate exercitrii activitii unui pro-
fesionist, n temeiul art. 1778 alin. (3) C. civ.
Legea nr. 16/1994, care a dat o nou reglementare contrac-
tului de arendare, prevzut n vechiul Cod civil, ca varietate a
contractului de locaiune, a fost abrogat prin art. 230 lit. r) din
Legea nr. 71/2011, de punere n aplicare a noului Cod civil.
2 Locaiunea n noul Cod civil

Regulile particulare prevzute de art. 1836-1850 C. civ. n

materia arendrii sunt completate cu normele de drept comun n
materia locaiunii, ntruct i actualul Cod civil trateaz arendarea
ca o varietate a locaiunii, n privina bunurilor agricole.
Dispoziiile privind locaiunea muncii i serviciilor de cru ie,
prevzute de art. 1470 pct. 1 i 2 C. civ. 1864 n Capitolul V
Despre locaiunea lucrrilor au fost abrogate, raporturile sociale
de munc ale salariailor fiind reglementate de Codul muncii i
alte acte normative speciale, n timp ce contractul de transport,
cu o natur juridic proprie, a fost reglementat prin legi speciale,
completate cu dispoziiile Codului civil (art. 1958), n msura n
care nu sunt aplicate practici statornicite de pri ori uzane, for-
mnd obiectul unei ramuri distincte de drept dreptul transpor-
turilor.
i contractul de antrepriz ncorporat la pct. 3 din art. 1470
C. civ. 1864 a cptat o reglementare de sine stttoare n Ca-
pitolul VI Seciunea 1 din actualul Cod civil, distinct de contrac-
tul de locaiune cu reglementri speciale n Seciunea 2, privind
lucrrile de construcii.

Seciunea a II-a. Definiia i caracterele

juridice ale contractului de locaiune
2. Potrivit art. 1777 C. civ., locaiunea este contractul prin
care o parte, numit locator, se oblig s asigure celeilalte pri,
numit locatar, folosina unui bun pentru o anumit perioad, in
schimbul unui pre, denumit chirie.
Durata contractului poate fi determinat la ncheierea con-
tractului, dup cum durata folosinei bunului neartat n con-
tract, nu presupune o locaiune perpetu, aceasta fiind limitat
de legiuitor, n lipsa uzanelor.
Varietile contractului de locaiune prevzute de art. 1778
C. civ. beneficiaz fiecare de o denumire specific i reguli pro-
prii. Acestea sunt:
nchirierea, adic locaiunea bunurilor imobile i aceea a
bunurilor mobile;
locaiunea bunurilor agricole, denumit arendare;
locaiunea spaiilor destinate exercitrii activitii unui profe-
sionist, supus prevederilor dreptului comun n materie de loca-
iune, precum i dispoziiilor art. 1824, art. 1828-1831 C. civ.
I. Contractul de locaiune 3

a) Contractul de locaiune este un contract consensual,

deoarece se ncheie verbal prin simplul acord de voin al pr-
ilor, fr vreo alt formalitate.
Potrivit art. 1781 C. civ., contractul de locaiune se consider
ncheiat ndat ce prile au convenit asupra bunului i preului.
Forma scris a contractului este cerut nu pentru valabilitatea
acestuia, ci pentru probaiune. Excepie fac contractele de nchi-
riere fcnd parte din patrimoniul statului sau al unitilor admi-
nistrativ-teritoriale, care se ncheie n form scris i n urma
organizrii licitaiei, acestea incluznd clauze de natur s asi-
gure exploatarea bunului potrivit specificului su[1].
Jurisprudena a confirmat fie chiar indirect, cerina formei scri-
se a contractului de locaiune in privina spaiilor fcnd parte din
patrimoniul statului i al unitilor administrativ-teritoriale, atunci
cnd a statuat c meniunile procesului-verbal de licitaie refe-
ritoare la chirie, primeaz meniunilor contractului de nchiriere,
motivat de faptul c respectivul spaiu nu putea fi nchiriat prin
negociere direct, ci numai prin licitaie[2].
Prin art. 1798 C. civ., legiuitorul a simplificat formalitile de
punere n executare a contractelor de locaiune, recunoscndu-le
caracterul de titluri executorii pentru plata chiriei, la termenele i
n condiiile stabilite n contract.
Pstrnd caracterul consensual al contractului de locaiune,
art. 1798 C. civ. leag ns valoarea de titlu executoriu al con-
tractului de locaiune, de ncheierea acestuia n form autentic
sau ncheierea acestuia prin nscris sub semntur privat, dar
nregistrat la organele fiscale.
n toate cazurile exist ns, obligativitatea nregistrrii con-
tractului de locaiune la organele fiscale, n vederea impozitrii
veniturilor din chirii, fr ca o atare omisiune s afecteze vala-
bilitatea contractului.
b) Obligaiile reciproce asumate de pri, aceea a locatorului
de a asigura folosina temporar a lucrului dat n locaiune i a
locatarului de plat a chiriei, confer contractului de locaiune un
caracter sinalagmatic i n acela i timp comutativ, deoarece
prile cunosc nc de la ncheierea contractului nu numai exis-
tena, dar i ntinderea obligaiilor.

[1]
CSJ, s. com., dec. nr. 276/24.05.1994, n ICCJ BJ 1990-2003, p. 422; CSJ,
s. com., dec. nr. 1302/15.05.2007, n ICCJ BJ 1990-2003, p. 426.
[2]
CSJ, s. com., dec. nr. 830/12.02.2003, n ICCJ BJ 1990-2003, p. 428-429.
4 Locaiunea n noul Cod civil

c) Contractul de locaiune are un caracter oneros, ntruct

ambele pri urmresc un folos propriu patrimonial: locatorul s
obin chiria, iar locatarul folosina lucrului dat n locaiune.
d) Contractul de locaiune este translativ de folosin tem-
porar a bunului nchiriat, i nu de proprietate, ca n contractul
de vnzare-cumprare.
mprejurarea c locatorul nu este proprietarul bunului nchi-
riat, nu afecteaz valabilitatea contractului, dac calitatea de pro-
prietar a locatorului nu ar fi determinant, deoarece, a a cum s-a
artat, locaiunea, ca act de administrare, transmite doar folosin-
a temporar a bunului.
Procurarea folosinei bunului este o chestiune de fapt, constnd
n predarea acestuia, meninerea lui n stare de ntrebuinare potrivit
destinaiei i asigurarea utilizrii bunului pe toat durata con-
tractului.
e) Contractul de locaiune este un contract cu o executare
succesiv, deoarece obligaiile prilor se execut prin prestaii
e alonate n timp, elementul timp fiind de esena locaiunii, din
punctul de vedere al ambilor contractani.

3. Durata contractului este determinat sau nedeterminat,

dar determinabil.
Locaiunea nu poate fi ncheiat pe o perioad mai mare de
49 de ani, potrivit art. 1783 C. civ., sub sanciunea reducerii de
drept a termenului la 49 ani, iar atunci cnd prile nu au artat n
contract durata locaiunii, fr ca din intenia lor s rezulte c au
contractat pe o durat nedeterminat, n lipsa uzanelor, durata
locaiunii este limitat prin lege (art. 1785 C. civ.), considerndu-se
c locaiunea a fost ncheiat:
- pentru 1 an, n cazul locuinelor nemobilate sau spaiilor
pentru exercitarea activitii unui profesionist;
- pe durata corespunztoare unitii de timp pentru care s-a
calculat chiria, n cazul bunurilor mobile ori n acela al camerelor
sau apartamentelor mobilate;
- pe durata locaiunii imobilului, n cazul bunurilor mobile puse
la dispoziia locatarului pentru folosina unui imobil;
n principiu, durata contractului de locaiune se stabile te n
mod liber, prin consensul prilor, fr ca aceasta s exclud
pentru anumite bunuri (Legea nr. 17/1994, Legea nr. 112/1995,
Legea nr. 8/2004, Legea nr. 44/2009) intervenia legiuitorului,
I. Contractul de locaiune 5

care stabile te prorogri legale sau acord locatarului dreptul la

rennoirea contractului, fr acordul locatorului.
Contractele de locaiune ncheiate prin licitaie public nu pot
fi ns prelungite. Ele nceteaz de drept la expirarea contrac-
tului, deoarece ncheierea unui nou contract se face numai n
temeiul licitaiei.

Seciunea a III-a. Delimitarea contractului

de locaiune de alte contracte
4. Delimitarea contractului de locaiune de contractul de
vnzare-cumprare
Contractul de locaiune se difereniaz de contractul de vn-
zare-cumprare, deoarece lucrul vndut devine proprietatea
cumprtorului, n timp ce locatorul rmne proprietarul lucrului
nchiriat asupra cruia locatarul dobnde te doar un drept vre-
melnic de folosin. Ca urmare, cumprtorul ia lucrul n starea
n care se afl n momentul vnzrii, pe cnd locatorul trebuie s
predea lucrul n starea de a fi folosit.
Vnztorul rspunde numai pentru viciile existente la mo-
mentul predrii, n timp ce locatorul este inut de obligaia de
garanie i pentru viciile survenite n cursul locaiunii, care mpie-
dic sau mic oreaz folosina lucrului.
Din mprejurarea c n contractul de vnzare-cumprare vn-
ztorul transmite cumprtorului proprietatea lucrului vndut, iar
locatorul numai folosina lucrului, rezult c riscul pieirii lucrului
nchiriat este suportat de locator.
n contractul de vnzare-cumprare, vnztorul are o obli-
gaie de a da, adic de a transmite dreptul de proprietate, ct i
obligaia de predare a bunului, cu caracter instantaneu.
n contractul de locaiune, locatorul este inut doar de o obli-
gaie de a face, cu caracter succesiv, pe durata contractului,
constnd n predarea i meninerea bunului nchiriat n bun
stare, n vederea utilizrii lui potrivit destinaiei.
Dreptul de folosin al locatarului are un caracter limitat, la
folosina lucrului potrivit destinaiei pentru care a fost nchiriat,
spre deosebire de cumprtor, care, n temeiul contractului de
vnzare-cumprare, poate dispune oricum de bunul su.
6 Locaiunea n noul Cod civil

A a cum sugestiv s-a afirmat[1], caracteristica locaiunii

const n aceea c folosina concedat nu trebuie s absoarb
lucrul nsu i i puterea lui productiv.
Cumprtorul are calitatea de posesor, spre deosebire de
locatar, care fiind un detentor precar, nu poate beneficia de efec-
tele prescripiei utile.
Contractul de vnzare-cumprare cu rezervarea proprietii,
prevzut de art. 1684 C. civ., pune n discuie distincia ntre
locaiune i promisiunea de vnzare.
Opinia doctrinei franceze[2] care consider c poate fi adoptat
i la noi, are n vedere faptul c folosina nu reprezint obiectul
principal al contractului de vnzare-cumprare cu rezerva pro-
prietii, ci o tehnic care permite o anticipare a transferului drep-
tului de proprietate, care reprezint principalul obiectiv al prilor.
Contractul nu este nici pe durata folosinei bunului (a a-zisa
nchiriere), un contract de locaiune. De i locaiunea se asociaz
cu promisiunea de vnzare, majoritatea regulilor locaiunii sunt
eliminate, balana atrnnd n favoarea calificrii contractului ca
fiind acela al vnzrii n rate.
Distincia dintre locaiune i vnzare se estompeaz atunci
cnd locaiunea i confer locatarului uzul, asemenea vnzrii,
deoarece nu poate fi o locaiune contractul ce permite perceperea
productelor (ne referim la situaia n care vnzarea-locaiune are
ca obiect un activ de producie). Locaiunea n sine vizeaz o
vnzare de fructe, dar poate ajunge adesea la un transfer de
proprietate atunci cnd ea se asociaz contractului de vnzare-
cumprare (vnzarea n rate). Alteori, locaiunea i d locatarului
vocaia de a se transforma n cumprtor, prin exercitarea drep-
tului de preempiune.

5. Delimitarea contractului de locaiune de dreptul de

folosin al uzufructuarului
Dreptul de folosin al locatarului este un drept de crean, n
timp ce dreptul de uzufruct este un drept real.
Riscul pieirii fortuite a lucrului nchiriat este suportat de lo-
cator, in timp ce in cazul uzufructului, acest risc este suportat de

[1]
M. Cantacuzino, op. cit., p. 635.
[2]
P. Malaurie, L. Ayns i P.Y. Gautier, Dreptul civil. Contracte speciale,
Ed. Wolters Kluwer, p. 322-323; CSJ, s. com., dec. nr. 770/20.03.1997, n ICCJ BJ
1990-2003, p. 424; CSJ, s. com., dec. nr. 1948/22.03.2005, n ICCJ BJ 2005,
p. 682-684.
I. Contractul de locaiune 7

nudul proprietar, iar riscul contractului, este suportat de uzufruc-

tuar (art. 731 C. civ.).
Spre deosebire de locaiune, al crei izvor este contractul, iar
n cazul bunurilor proprietatea statului, este contractul grefat pe
actul licitaiei, dreptul de uzufruct poate fi constituit prin aciu juri-
dic, uzucapiune sau alte moduri prevzute de lege.
Uzufructul poate fi constituit i cu titlu gratuit, n timp ce
locaiunea este ntotdeauna cu titlu oneros.
Obiectul material al locaiunii l constituie bunurile mobile i
imobile (art. 1778 C. civ.) corporale.
Obiectul uzufructului l constituie nu numai bunurile mobile sau
imobile corporale, dar i cele incorporale, o mas patrimonial, o
universalitate de fapt, ori o cot parte din acestea (art. 706 C. civ.).
Durata locaiunii este de maximum 49 ani, fr distincie dac
locaiunea se refer la persoane fizice sau juridice, sub sanciu-
nea reducerii la termenul legal n cazul n care prile stipuleaz
un termen mai mare dect acesta (art. 1783 C. civ.).
Durata uzufructului n favoarea unei persoane fizice este cel
mult viager, iar uzufructul n favoarea unei persoane juridice este
de cel mult 30 ani, sub sanciunea reducerii la aceste limite tem-
porale, n cazul constituirii cu dep irea termenului legal (art. 708
C. civ.).
Locaiunea are ca obiect bunuri mobile sau imobile necon-
sumptibile, pe cnd cvasiuzufructul poate avea ca obiect i bunuri
consumptibile (art. 712 C. civ.).
n exercitarea dreptului su, uzufructuarul este inut s res-
pecte destinaia dat bunurilor de nudul proprietar, cu excepia
cazului n care se asigur o cre tere a valorii bunului sau cel pu-
in nu i prejudiciaz n niciun fel interesele proprietarului (art. 724
C. civ.).
n cazul locaiunii, destinaia bunului este stabilit prin con-
tract sau, n lips, potrivit celei prezumate dup anumite mpre-
jurri, cum ar fi destinaia anterioar a bunului, natura bunului ori
destinaia potrivit creia locatarul l folose te (art. 1799 C. civ.).
Spre deosebire de uzufruct, care se stinge prin moartea uzu-
fructuarului ori, dup caz, prin ncetarea personalitii juridice
[art. 746 lit. a) C. civ.], locaiunea nu nceteaz prin moartea loca-
torului sau locatarului [art. 1820 alin. (1) C. civ.].
Locaiunea nceteaz de drept, dac bunul este distrus n n-
tregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaiei stabilite, iar
dac imposibilitatea folosirii bunului este numai parial, locatarul
poate dup mprejurri s cear rezilierea locaiunii sau redu-
8 Locaiunea n noul Cod civil

cerea proporional a chiriei. Cnd imposibilitatea total sau par-

ial de folosire a bunului este fortuit, locatorul nu are dreptul la
daune-interese.
n cazul pieirii fortuite n ntregime a bunului, uzufructul se
stinge, iar n cazul n care bunul a fost distrus n parte, uzufructul
continu asupra prii rmase.
n toate cazurile, uzufructul va continua asupra despgubirii
pltite de ter sau, dup caz, asupra indemnizaiei de asigurare,
dac aceasta nu este folosit pentru repararea bunului, dar n
acest caz, la stingerea uzufructului, uzufructuarul este inut de
obligaiile prevzute de art. 712 C. civ. (art. 1748 C. civ.).

6. Delimitarea contractului de locaiune de contractul de

leasing
Contractul de leasing este o operaiune comercial sui
generis, cldit pe mai multe contracte, cu o finalitate comun,
ntre care i locaiunea, n timp ce contractul de locaiune are o
fizionomie simpl.
n cazul locaiunii, locatorul asigur locatarului numai folosina
bunului n schimbul chiriei.
n temeiul contractului de leasing, finanatorul asigur utili-
zatorului folosina lucrului cumprat sau realizat de finanator,
contra redevenei, cu dreptul utilizatorului de a opta la sfr itul
perioadei de folosin, pentru dobndirea bunului la valoarea
rezidual, pentru rennoirea contractului de leasing, ori pentru
ncetarea raporturilor contractuale.
Dac la expirarea duratei contractului de locaiune, acesta
poate nceta sau poate fi prorogat prin relocaiune, cu acordul
expres sau tacit al locatorului dac contractul nu a fost ncheiat
prin licitaie, n cazul leasingului, la expirarea termenului de folo-
sin utilizatorul poate rennoi contractul de leasing sau achiziio-
na bunul la valoarea rezidual, corelativ cu care exist obligaia
finanatorului de a proceda n acest fel.
n materia locaiunii, numai chiria ul locatar beneficiaz de
dreptul de preferin la nchiriere (art. 1828 C. civ.) i numai n
cazurile prevzute de lege de dreptul de preempiune la cump-
rarea locuinei (art. 43 din Legea nr. 10/2001 abrogat prin art. I
pct. 9 din Legea nr. 1/2009).
n contractul de leasing, locatorul finanator trebuie s aib
calitatea de proprietar al bunului nchiriat, condiie care nu este
cerut n cazul contractului de locaiune.
I. Contractul de locaiune 9

Utilizatorul nu poate cesiona contractul de leasing sau sub-

nchiria bunul luat n leasing, spre deosebire de locatar care
poate ncheia aceste operaiuni dac sunt ndeplinite cerinele
art. 1805, art. 1833 sau art. 1847 C. civ.
Cauza contractului de leasing o constituie finanarea comer-
cial, din care considerent acesta este inclus n categoria con-
tractelor de finanare comercial.
Cauza contractului de locaiune, indiferent de forma acestuia,
este aceea de asigurare temporar a folosinei unui bun n
schimbul unui pre denumit chirie, fr nicio tangen cu opera-
iunile financiare.
Preul contractului de leasing este redevena, care include nu
numai chiria, precum n cazul locaiunii, dar i ratele de amor-
tizare a bunului dat n folosin.

Seciunea a IV-a. Natura juridic

a dreptului de folosin a locatarului
7. Ct prive te natura juridic a dreptului de folosin a bu-
nului nchiriat n temeiul contractului de locaiune, opiniile au
oscilat ntre a-l caracteriza ca un drept real, iar altele ca un drept
de crean.
Adepii[1] caracterului real al dreptului de folosin a locataru-
lui, susin c acesta este un dezmembrmnt al dreptului de pro-
prietate, pentru c, prin efectul executrii contractului de locaiu-
ne, se produce o separare a atributelor drepturilor de proprietate,
ntre proprietar i locatar, dreptul de folosin bazndu-se pe
abstentaiunea general de a nu stnjeni pe locatar n folosina
lucrului. n plus, prerogativele conferite dreptului de folosin lo-
catarului, inclusiv dreptul de a cere notarea n cartea funciar a
oricrui contract de locaiune, indiferent de durata acestuia, pre-
cum i contactul material direct cu lucrul, au constituit argumente
n favoarea calificrii dreptului de folosin, ca fiind un drept real.
Alte argumente ale acestei opinii au vizat posibilitatea loca-
tarului de a se apra mpotriva tulburrilor de fapt, pe calea aciu-
nii posesorii, dreptul de urmrire al locatarului n cazul n care
contractul este opozabil terului dobnditor sau creditorilor locato-
rului, care au nscris comandamentul dup ncheierea contrac-
tului de locaiune (art. 519 C. proc. civ.) i dreptul de preferin al

[1]
T. Prescure, Contracte civile, Ed. Hamangiu, 2007, p. 195.
10 Locaiunea n noul Cod civil

locatarului, rezultnd din opozabilitatea contractului fa de loca-

tarii ulteriori ai aceluia i bun[1].
Combtnd caracterul limitativ al enumerrii legale a drep-
turilor reale i c dreptul de folosin locativ nu figureaz printre
drepturile reale, adepii caracterului real al dreptului de folosin
au avut n vedere c dreptul de uz, ca dezmembrmnt al drep-
tului de proprietate, ncorporeaz i dreptul de folosin al loca-
tarului, asupra unui bun mobil sau imobil i c drepturile reale i
dezmembrmintele proprietii se pot constitui i prin contracte[2].

8. ntr-o alt opinie, mbri at de majoritatea doctrinei i

unanimitatea jurisprudenei, dreptul de folosin al locatarului
decurgnd din contractul de locaiune a fost calificat ca un drept
de crean, deoarece locaiunea nu este un contract constitutiv
sau translativ de drepturi reale, ci un contract generator de rapor-
turi obligaionale.
n acest sens, art. 1789 C. civ. statueaz c locatorul este
obligat s ntreprind tot ceea ce este necesar pentru a asigura
locatarului n mod constant, folosina lini tit i util a bunului.
Or, corelativ obligaiei personale a locatorului de a asigura folo-
sina, este obligaia locatarului de a folosi bunul cu pruden i
diligen, care este de aceea i natur personal.
9. Ct prive te aciunea posesorie, aceasta nu este apanajul
numai al aceluia care deine bunul cu animus sibi habendi, dar
i al detentorului precar.
10. Opozabilitatea contractului fa de dobnditor i fa de
creditorii urmritori este o simpl excepie de la principiul relativi-
tii efectelor contractului, consacrat de art. 1280 C. civ. (art. 973
C. civ. 1864).[3]
Opozabilitatea drepturilor reale fa de teri ine de esena aces-
tora, astfel c nu ar mai fi fost necesare texte speciale (art. 1811
C. civ.), care s consacre aceast excepie, n afar de faptul c,
n temeiul art. 1441 C. civ. 1864 (cruia i corespunde art. 1811
C. civ.) nu se consacr o simpl opozabilitate a dreptului de folo-
sin a lucrului, ci se consfine te efectele contractului de loca-

[1]
M.B. Cantacuzino, Curs de drept civil, p. 670 i urm.
[2]
Fr. Deak, S. Crpenaru, Contracte comerciale i civile, Ed. Lumina Lex,
1993, p. 115.
[3]
S. Zinveliu, Contracte civile, Instrumente de satisfacere a intereselor cet-
enilor. Ed. Dacia, 1978, p. 172.
I. Contractul de locaiune 11

iune fa de cumprtor, ca i cum acesta ar fi fost parte con-

tractant, inclusiv cu privire la obligaiile locatarului fa de el,
deoarece dobnditorul se subrog n toate drepturile i obligaiile
locatorului, care izvorsc din locaiune.
Opozabilitatea contractului de locaiune fa de locatarii ulte-
riori este distinct de soluia adoptat n privina naturii dreptului
locatarului. Oricum ns, problema att de controversat a aces-
tei opozabiliti, legat de locaiunile succesive, ale cror perioa-
de se suprapun fizic i parial i deci a conflictului dintre locatari,
a fost rezolvat pe cale legislativ, n art. 1782 C. civ., dup ur-
mtoarele distincii:
- n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, n favoarea
locatarului care i-a notat dreptul n cartea funciar, dispoziiile
art. 902 alin. (1) C. civ. aplcndu-se n mod corespunztor;
- n cazul mobilelor supuse unor formaliti de publicitate, n
favoarea locatarului care a ndeplinit cel dinti aceste formaliti;
- n cazul celorlalte bunuri, n favoarea locatarului care a intrat
cel dinti n folosina bunului, dispoziiile art. 1275 C. civ., apli-
cndu-se n mod corespunztor.
Faptul c locaiunea este supus publicitii n scop de opo-
zabilitate, ntocmai bunurilor imobile, nu constituie un argument
n sprijinul calificrii dreptului de folosin al locatarului n cate-
goria drepturilor reale.
11. Drepturile reale, ca drepturi absolute, sunt limitativ enu-
merate de lege. Dreptul de folosin nu a fost enumerat printre
aceste drepturi, iar faptul c folosina este un atribut al drep-
turilor reale nu justific calificarea dreptului de folosin a loca-
tarului n categoria drepturilor reale, deoarece pentru calificarea
naturii juridice a dreptului, raportul juridic generator trebuie ana-
lizat integral, i nu sub aspectul elementelor componente ale
coninutului su.
Dreptul de folosin a locatarului nu este un drept real, ci un
drept de crean, care se realizeaz prin intermediul locatorului.
De i acest drept al locatarului se exercit n privina unui bun,
presupunnd un contact material cu lucrul, precum drepturile
reale, acesta nu este un argument pentru a-l include n categoria
drepturilor reale, deoarece dreptul de folosin al locatarului pre-
zint un aspect particular, mai cu seam sub aspectul opoza-
bilitii, fapt pentru care se ncadreaz n categoria obligaiilor
opozabile terilor (in rem scriptae).
12 Locaiunea n noul Cod civil

Faptul c n practica curii de la Strasbourg, dreptul de crean-

(locaiunea) este considerat un bun, fcndu-l s beneficieze
de protecia dreptului de proprietate, faptul c n conflictul dintre
locatarii succesivi se aplic reguli proprii drepturilor reale, confir-
m caracterul relativ al categoriilor de drept real i drept personal
de crean.
n pofida elementelor de apropiere ntre cele dou categorii,
dreptul de folosin al locatarului, ca drept de crean, nu dis-
pune de mijloacele necesare angajrii rspunderii locatorului n
legtur cu obligaiile sale, inclusiv recptarea lucrului nchiriat,
n afara rspunderii contractuale.
Dreptul de folosin a locatarului nu-i confer acestuia dreptul
de urmrire a bunului locat, aflat asupra terilor i nici dreptul de
preferin, specific drepturilor reale.
Acest drept al locatarului se realizeaz prin intermediul loca-
torului, ndatorat s-i asigure folosina, iar obligaia dobnditorului
imobilului nchiriat de a-i respecta locaiunea, de i nu a luat parte
la ncheierea contractului de locaiune, se justific prin subroga-
rea cumprtorului n drepturile i obligaiile locatorului, izvorte
din contract.
Fiind un drept de crean, dreptul de folosin a locatarului,
are un caracter mobiliar, chiar dac are ca obiect material un
imobil, temporar, este susceptibil de gaj i de transmitere prin
acte ntre vii, potrivit regulilor cesiunii de crean, precum i prin
acte mortis causa, ca i celelalte drepturi de crean.

Seciunea a V-a. Condiiile de validitate

ale contractului de locaiune
12. Prile contractului de locaiune. Capacitatea
12.1. Locatorul. Locaiunea avnd drept scop punerea n va-
loare a unui lucru, a fost calificat ca un act de administrare, pu-
tnd fi perfectat i de un locator cu capacitate de exerciiu re-
strns, dac nu l prejudiciaz. Cnd durata contractului dep-
e te 5 ani, locaiunea a fost calificat ca fiind un act de dis-
poziie, fapt pentru care trebuie ndeplinite cerinele legale pentru
perfectarea unor astfel de acte, iar locatorul trebuie s aib capa-
citatea deplin de a contracta.
n aprecierea valabilitii contractului de locaiune, sunt avute
n vedere i incapacitile prevzute de art. 1653, art. 1654 i
I. Contractul de locaiune 13

art. 1655 n materie de vnzare-cumprare, extinse de actualul

Cod civil i la locaiune.
Astfel, sunt incapabili de a contracta direct sau prin persoane
interpuse, nici chiar prin licitaie public:
- mandatarii, pentru bunurile pe care sunt nsrcinai s le
administreze, cu excepia cazului prevzut la art. 1304 C. civ.;
- prinii, tutorele i curatorul, administratorul provizoriu, pen-
tru bunurile persoanelor pe care le reprezint;
- funcionarii publici, judectorii sindici;
- practicienii n insolven;
- executorii, precum i alte asemenea persoane, care ar pu-
tea influena condiiile locaiunii fcute prin intermediul lor sau
care au ca obiect bunurile pe care le administreaz ori a cror
administrare o supravegheaz;
- de asemenea, nu pot contracta nici chiar prin persoane in-
terpuse, sub sanciunea nulitii absolute, judectorii, procurorii,
grefierii, executorii, avocaii, notarii publici, consilierii juridici i
practicienii n insolven, atunci cnd exist litigii cu privire la
dreptul de proprietate asupra bunului care urmeaz a face obiec-
tul locaiunii (art. 1784 C. civ.);
- n cursul constituirii societii comerciale, fondatorii sau per-
soanele desemnate ca administratori, prin actele constitutive, n-
cheie n contul viitoarei societi, printre alte acte, i contractul de
locaiune, aferent sediului societii. Acesta, ca i celelalte acte
ncheiate n contul societii de cei desemnai, sunt considerate
ca aparinnd acesteia, de la data ncheierii lor, condiionat de
aprobarea lor de ctre asociai, odat cu dobndirea de ctre
societate a personalitii juridice.
Pe parcursul derulrii activitii, societatea comercial, n cali-
tate de persoan juridic, va fi n msur s ncheie contractul de
locaiune, ca de altfel toate celelalte acte juridice, prin organele
sale, n limitele puterilor acordate i prin persoanele crora li s-a
conferit calitatea de reprezentani, prin actele constitutive sau
prin voina asociailor.
Din perspectiva societii comerciale, de locator, n limitele
reglementrilor legale, a actelor constitutive i a hotrrii adunrii
generale, administratorul societii poate ncheia contractul de
locaiune, ca act de dispoziie, pe o durat mai mare de 5 ani[1].

[1]
Trib. Bucure ti, s. com., dec. nr. 535/07.05.1993, n Tribunalul Bucure ti. Cu-
legere de practic judiciar comercial 1990-1998, Ed. All Beck, 1999, p. 217-219.
14 Locaiunea n noul Cod civil

nchirierea unei suprafee locative pe o durat mai mare de 5

ani, de ctre alte persoane dect cele care pot efectua n numele
persoanei juridice locatoare acte de dispoziie, afecteaz vala-
bilitatea contractului[1].
n cazul n care bunul face obiectul aportului n natur la capi-
talul social i a fost adus n folosin, raporturile dintre aportator
i societate sunt guvernate de regulile referitoare la locaiune[2],
ceea ce nseamn c aportatorul, rmnnd proprietarul bunului,
n aceast calitate, la dizolvarea societii are dreptul la resti-
tuirea acestuia.
Aportarea unui bun fcnd parte din comunitatea legal sau
convenional a soilor, n folosina unei societi, constituit pe o
durat nedeterminat, sau pe o durat mai mare de 5 ani, fiind
un act de dispoziie, presupune n temeiul art. 346, art. 366 i
art. 368 C. civ. consimmntul expres al ambilor soi. n msura
n care aportarea bunului fcnd parte din comunitatea legal
sau convenional nu implic schimbarea destinaiei acestuia i
este un act de administrare, consimmntul expres al celuilalt
so nu este necesar, potrivit art. 345 alin. (1) i (2) C. civ.
Doctrina anterioar actualului Cod civil considera c, la
nchirierea bunurilor aflate n indiviziune, se aplic regulile care
guverneaz vnzarea de ctre unul dintre coproprietari, ori teoria
mandatului tacit reciproc sau a gestiunii de afaceri[3].
n prezent, actualul Cod civil statueaz c actele de admi-
nistrare precum nchirierea sau denunarea unor contracte de
locaiune, pot fi fcute numai cu acordul coproprietarilor ce dein
majoritatea cotelor pri (art. 641 C. civ.)
n doctrina francez, locaiunea consimit de unul dintre
coindivizari este asimilat cu locaiunea lucrului altuia, valabil n
raporturile dintre cocontractani, dar inopozabil coindivizarilor,
care nu au consimit legitimai s acioneze imediat fr s
a tepte rezultatele partajului anularea integral a contractului.
Regula se aplic i la rennoirea contractului prin tacita relo-
caiune, precum i la cesiunea contractului de locaiune.
Contractul poate fi ncheiat de un coindivizar numai dac a
fost mandatat printr-un mandat expres i special, deoarece n

[1]
CSJ, s. com., dec. nr. 1302/15.05.1997, n CSJ BJ 1990-2003, p. 424.
[2]
S. Crpenaru, Drept comercial romn, ed. a 8-a, Ed. Universul Juridic,
p. 164.
[3]
Fr. Deak, op. cit., p. 91; I. Dogaru, op. cit., p. 302.
I. Contractul de locaiune 15

viziunea legislaiei franceze, locaiunea este integrat actelor de

dispoziie.
Doctrina francez consider c salvarea contractului de
locaiune ncheiat de un coindivizar, poate interveni prin recurge-
rea la aparen, fa de locatarul de bun-credin, victima erorii
comune, la gestiunea de afaceri, ori la ratificarea contractului de
ctre ceilali coindivizari, ratificare care poate fi i tacit.
Contractul de locaiune poate fi consolidat i prin efectul de-
clarativ al partajului, atunci cnd bunul nchiriat este ncorporat
lotului locatorului[1].
ntruct prin contractul de locaiune se transmite doar folo-
sina, locatorul poate s nu fie proprietarul lucrului dat n locaiu-
ne. Astfel, poate nchiria valabil bunul deinut, att uzufructuarul,
ct i locatarul. Pentru ca proprietarul s fie obligat la respec-
tarea locaiunii ncheiate de ctre o alt persoan, aceasta din
urm trebuie s aib un drept asupra lucrului, opozabil proprie-
tarului, drept care s-i confere posibilitatea nchirierii.
n lipsa unui drept opozabil proprietarului, locatorul rspunde
contractual fa de locatar, pentru tulburarea sa de ctre proprie-
tar, pentru nendeplinirea obligaiei principale, de garantare a
folosinei netulburate a bunului.
Contractul de locaiune al proprietarului aparent i produce
efectele asupra adevratului proprietar.
Fiind un act de administrare, contractul de locaiune poate fi
ncheiat valabil, n calitate de locator i de proprietarul sub con-
diie rezolutorie, dac acesta este de bun-credin.
Desfiinarea sub orice mod a titlului locatorului, care nu i per-
mite s asigure folosina lucrului nchiriat, determin ncetarea de
drept a contractului de locaiune, deoarece este o locaiune
ncheiat asupra lucrului altuia.
Totu i, cerinele de securitate a tranzaciilor i de stabilitate a
locaiunii, ncadrat n categoria actelor de administrare, permite
ca locaiunea s i produc efectele i dup desfiinarea titlului
locatorului, pe durata stipulat de pri, fr a dep i 1 an de la
data desfiinrii titlului locatorului, ns numai dac locatarul a
fost de bun-credin la ncheierea locaiunii (art. 1819 C. civ.).
Locatorul, persoan fizic sau juridic, va ncheia n mod
direct contractul de nchiriere, n aceast calitate, n timp ce sta-
tul i unitile administrativ-teritoriale vor ncheia contractul prin

[1]
Ph. Malaurie, L. Ayns, P.I. Gautier, op. cit., p. 332.