CIRCULAIA JURIDIC A TERENURILOR

CONFORM NOULUI COD CIVIL

Scurt Istoric
Legislaia n domeniul dreptului funciar a suferit modificri semnificative cu privire la regimul
circulaiei juridice a terenurilor de-a lungul timpului.

Circulaia juridic a terenurilor proprietate privat, nu era prevzut n dispoziii speciale n Codul
Civil romn de la 1864, n prezent abrogat. n concluzie se fcea aplicarea principiilor generale
nscrise n diversele sale texte, iar art. 475 prevedea c oricine poate dispune liber de bunurile ce sunt
ale lui. Sub imperiul fostului Cod civil, principiul consensualismului actelor juridice se aplica i n
privina nstrinrilor de terenuri, cu excepia nstrinrilor fcute prin donaii sau testamente i cu
privire la constituirea de ipoteci, cnd condiiile de form erau cerute ad validitatem.

n perioada regimului totalitar din Romnia a fost instituit un control administrativ prealabil al
nstrinrilor tuturor categoriilor de terenuri, fiind impus condiia formei autentice a actului de
nstrinare, aceasta realizndu-se prin adoptarea n mod succesiv a mai multor acte normative.
Aceeai perioad, se caracterizeaz prin trecerea terenurilor proprietate privat n proprietatea de stat
socialist sau cooperatist, modalitile folosite n acest sens fiind diverse, precum:exproprierea,
trecerea n proprietatea statului a unor bunuri considerate fr stpn, preluarea abuziv de ctre stat
sau de ctre cooperativele agricole de producie a unor terenuri, trecerea n proprietatea statului a
terenurilor aferente construciilor .1

n anul 1974, prin adoptarea Legii nr. 58 privind sistematizarea teritoriului i a localitilor urbane i
rurale i a Legii nr. 59 privind fondul funciar, terenurile au fost practic scoase din circuitul civil
general, singura modalitate legal de dobndire a lor fiind motenirea. Scopul celor dou
acte normative mai sus menionate a fost limitarea proprietii private i extinderea proprietii
funciare a statului.

Modificrile politice i sociale aprute n societatea romneasca ulterior datei de 22 decembrie 1989,
au determinat puterea legislativ din Romnia s adopte o serie de acte normative, prin care
proprietatea privat s fie restituiata n favoarea persoanelor ce au fost deposedate anterior.

Aceste msuri normative, au produs mai multe consecine juridice, cu o deosebit important pentru
regimul juridic al terenurilor. Astfel, terenurile proprietatea persoanelor fizice au reintrat
n circuitul civil general, exista posibilitatea nstrainrii atta a dreptului de proprietate n

Codul civil vechi i Noul Cod civil

1

1
ansamblul su ct i a dezmembramintelor acestuia, iar accesiunea putea duce la dobndirea
dreptului de proprietate.

Legea 18/1991, a stabilit procedura de reconstituire a dreptului de proprietate n favoarea

persoanelor ndreptite, ce au deinut teren n proprietate, precum i procedura constituirii dreptului
de proprietate n favoarea unor categorii de persoane, prin care se realizeaz practic o mproprietrire
a acestora, cu toate c, persoanele n cauz nu au fost anterior proprietarele terenurilor, pe
care se realizeaz constituirea.

n cursul anului 1998, a fost adoptat o lege special ce reglementacirculaia juridic a

terenurilor, respectiv Legea 54/1998. Dispoziiile noii legi aunlocuit capitolul V din Legea 18/991
ce reglementa circulaia juridic a terenurilor.

Legea special a meninut unele dispoziii din legea 18/1991, referitoare la circulaia
juridict a terenurilor, n sensul c toate terenurile proprietate privat se afla n circuitul civil, iar
pentru nstrinarea acestora prin acte juridice inter vivos era necesar forma autentic, nsa a introdus
i unele dispoziii speciale referitoare la instituirea dreptului de preemiune n cazul nstrinrii prin
vnzare-cumprare a terenurilor agricole situate n extravilan. Legea 1/2000, se adreseaz
proprietarilor deposedai, ceteni romni, indiferent dac acetia domiciliaz n ar sau n
strintate, precum i motenitorilor legali i testamentari ai fotilor proprietari,care au formulat n
termen cereri de reconstituire a dreptului de proprietate. n prezent, regimul juridic la circulaiei
terenurilor este reglementat de Titlul X din Legea 247/2005, privind reforma n domeniile
proprietii i justiiei, care se completeaz cu prevederile Codului civil , Codului silvic, Legii
33/1994 i ale Legii312/2005.

Clasificarea terenurilor
Fondul funciar al Romniei este constituit din terenurile de orice fel, indiferent de destinaie, de
titlul pe baza cruia sunt deinute, respectiv, de domeniul public ori privat din care fac parte.

n funcie de destinaie, terenurile sunt:

a) terenuri cu destinaie agricol, i anume: terenurile agricole productive - arabile, viile,

livezile, pepinierele viticole, pomicole, plantaiile de hamei i duzi, punile, fneele, serele,
solariile, rsadniele i altele asemenea -,cele cu vegetaie forestier, dac nu fac parte din
amenajamentele silvice, punile mpdurite, cele ocupate cu construcii i instalaii agrozootehnice,
amenajrile piscicole i de mbuntiri funciare, drumurile tehnologice i de exploatare agricol,
platformele i spaiile de depozitare care servesc nevoilor producieiagricole i terenurile
neproductive care pot fi amenajate i folosite pentru producia agricol;

b) terenuri cu destinaie forestier, i anume: terenurile mpdurite sau cele care servesc nevoilor de
cultur, producie ori administrare silvic, terenurile destinate mpduririlor i cele neproductive -
stncrii, abrupturi, bolovniuri, rpe, ravene, toreni -, dac sunt cuprinse n amenajamentele
silvice;

2
c) terenuri aflate permanent sub ape, i anume: albiile minore ale cursurilor de ap,
cuvetele lacurilor la nivelurile maxime de retenie, fundul apelor maritime interioare i al mrii
teritoriale;

d) terenuri din intravilan, aferente localitilor urbane i rurale, pe care sunt amplasate construciile,
alte amenajri ale localitilor, inclusiv terenurile agricole i forestiere;

e) terenuri cu destinaii speciale, cum sunt cele folosite pentru transporturile rutiere,
feroviare, navale i aeriene, cu construciile i instalaiile aferente, construcii i instalaii
hidrotehnice, termice, de transport al energiei electrice i gazelor naturale, de telecomunicaii, pentru
exploatrile miniere i petroliere, cariere i halde de orice fel, pentru nevoile de aprare, plajele,
rezervaiile, monumentele naturii, ansamblurile i siturile arheologice i istorice i altele asemenea.

Terenurile menionate mai sus sunt deinute de diferite persoane fizice i juridice. Prin deintorii de
terenuri se neleg titularii dreptului de proprietate, al altor drepturi reale asupra acestora sau cei care
potrivit legii civile, au calitatea de posesori ori deintori precari.

Proprietatea privat asupra terenurilor, sau alte drepturi reale poate avea ca titulari persoane fizice i
juridice, iar terenurile care aparin domeniului public sunt proprietatea statului.

Situaia juridic a terenurilor

Prin regimul juridic al terenurilor nelegem ansamblul de reguli de fond i de forma care guverneaz
actele juridice cu privire la terenuri.

Dreptul de proprietate este acel drept real care confer titularului su posesia, folosina i dispoziia
asupra unui bun, exclusiv i perpetuu, n putere proprie i n interes propriu cu respectarea normelor
juridice n vigoare . Dreptul de proprietate asupra terenurilor, precum i celelalte drepturi reale se
nregistreaz n documentele cadastrului general i de publicitate imobiliar prevzute de lege

Regimul juridic al circulaiei terenurilor instituit prin Legea 247/2005

Prin intrarea n vigoare a Legii nr. 247 / 2005 a fost abogat Legea nr. 54 /1998, astfel fiind instituit
un regim juridic al circulaiei juridice a terenurilor ce putea fi sintetizat n dou principii
fundamentale.

Un prim principiu era reprezentat de faptul c toate terenurile proprietate privat erau considerate a
fi parte din circuitul civil general, ele puteau fi nstrinate i dobndite n mod liber, prin oricare
dintre modurile drepturilor reale prevzute de lege, cu respectarea unor dispoziii nscrise n
cuprinsul Titlului X al Legii 247 / 2005. Prin aceast prevedere a fost realizat unificarea regimului
circulaiei terenurilor, fr a se face vreo diferen ntre destinaia sau locul n care sunt situate, iar
nstrinarea i dobndirea lorse puteau face prin oricare din modurile prevzute de art. 644-
645 fostul Cod Civil. Avnd n vedere c toate terenurile erau n circuitul civil, aceasta nsemna c
ele putreau forma nu numai obiect al unei transmisiuni prin acte ntre vii, ori prin acte pentru cauz
de moarte, ci i obiect al constituirii dezmembrmintelor dreptului de proprietate ce erau
reglementate de legislaia noastr civil aplicabil sub regimul fostului Cod Civil, care ns au rmas
n esen aceleai i sub regimul noului cod.

3
Instituirea acestui principiu nu a exclus aplicarea unor excepii prevzute prin acte normative
speciale, dispoziii ce au fost abrogate expres prin Legea 71din 2011.

Cel de-al doilea principiu se refer la forma actelor de nstrinare sau de constituire a unor drepturi
reale asupra terenurilor prin acte juridice ntre vii.

Trerenurile cu sau fr construcii, situate n intravilanul sau extravilanul indiferent de destinaia sau
ntinderea lor, puteau fi nstrinate sau dobndite prin acte juridice ntre vii ncheiate n
forma autentic, sanciunea nerespectrii acestei condiii fiind nulitatea absolut (art.2, alin.(1) din
Titlul X Legea 247/2005).

Legea 247/2005 instituia ca i condiie a ncheierii unui act de nstrinare de terenuri n form
autentic validitatea actului (ad validitatem), acest condiie fiind necesar i n privina constituirii,
prin acte juridice ntre vii, a drepturilor reale dezmembrminte ale dreptului de proprietate: dreptul
de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de servitute stabilit prin fapta omului, dreptul de
superficie, reglementate sub regimul fostului Cod Civil.2

Regimul juridic actual al circulaiei terenurilor

Pn la intrarea n vigoare a noului Cod Civil, regimul juridic al imobilelor era reglementat de acte
normative distincte, ns noul Cod Civil instituie un regim juridic unitar al circulaiei imobilelor n
dreptul nostru civil, fr a mai fac diferen ntre terenuri i construcii, chiar dac n ceea ce
privete terenurile, prevede i unele reglementri speciale ce in de categoria acestora, fr a deroga
ns de la principiile generale ce guverneaz materia discutat.

Articolul 885 NCC prevede, sub rezerva unor dispoziii legale contrare, c drepturile reale asupra
imobilelor cuprinse n cartea funciar se dobndesc att ntre pri, ct i fa de teri, numai prin
nscrierea lor n cartea funciar pe baza actului sau faptului juridic, n sens restrns, care a
justificat nscrierea. De asemenea art. 886 NCC dispune c modificarea unui drept real imobiliar
se face potrivit regulilor aplicabile dobndirii sau stingerii de drepturi reale, dac prin lege nu se
dispune altfel.

nscrierea n cartea funciar a drepturilor reale asupra tuturor categoriilor de bunuri imobile,
conform art. 888 NCC, se face n baza nscrisului notarial autentic, a unei hotrri judectoreti
rmase definitiv, a certificatului de motenitor ori n baza unui act emis de autoritile
administrative, n cazul n care legea prevede aceasta. n afara cazurilor prevzute de lege, conform
art. 1244 NCC conveniile constitutive sau translative de drepturi reale ce urmeaz a fi nscrise n
cartea funciar trebuie s fie ncheiate prin nscris autentic, sub sanciunea nulitii
absolute a actului prin care se realizeaz aceste operaiuni juridice.

2
Corneliu Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale n reglementareanoului Cod civil,
Editura Hamangiu, Bucureti, 2013

4
Transmiterea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile ori constituirea de drepturi
reale dezmembrminte ale acestui drept privitoare la asemenea bunuri prin acte juridice, pot
fi realizate numai prin ncheierea actului n form autentic i nscrierea transmisiunii ori a
constituirii n cartea funciar, ndeplinirea ambelor condiii stnd sub sanciunea nulitii absolute
a actului juridic.

Regimul juridic actual al circulaiei bunurilor imobile, n dreptul civil este ntregit cu Legea nr. 71
din 2011 (art. 56) astfel c efectul translativ de proprietate ori constitutiv de dezmembrminte ale
proprietii ori modificator al unui drept real imobiliar se poate produce att ntre pri ct i fa de
teri, numai n momentul nscrierii n cartea funciar, fiind aplicabil numai dup finalizarea lucrrilor
de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorial i deschiderea, la cerere ori din oficiu, a
crilor funciare pentru imobilele respective.

nscrierea n cartea funciar a dreptului de proprietate ori a altor drepturi reale, pe baza actelor
juridice prin care acestea au fost transmise, constituite ori modificate n mod valabil, se face numai
pentru a fi opozabile terilor, ntre pri aceste efecte se vor produce n momentul ncheierii actului n
form autentic.

Situaia persoanelor strine privind dreptul de proprietate privatasupra

terenurilor potrivit Legii nr. 247/2005
n legea 247/2005 titlul X, la art 3 se prevede c cetenii strini pot dobndidreptul de proprietate
asupra terenurilor n Romnia n condiiile prevzute de legea special ( legea nr. 312/2005 cu
privire la dobndirea dreptului deproprietate de ctre cetenii strini, legea nr. 276/2005); ns
trebuie avute nvedere i prevederile art. 44 alin. 2 din Constituia Romniei care arata
ca:cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor,numai n
condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i dinalte tratate internaionale la
care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, ncondiiile prevzute de legea organic, precum i
prin motenire legal. Mai mult,trebuie amintit i faptul c pentru a preveni speculaiile cu terenuri,
n negociereala capitolul Libera circulaie a capitalurilor, Romnia a ob inut dou perioade de
tranziie, dup data aderrii la UE: 7 ani perioada de tranziie pentru achiziionareade teren agricol,
pduri i teren forestier de ctre cetenii UE i din SpaiulEconomic European (SEE), respectiv 5 ani
perioada de tranziie pentru dobndireadreptului de a cumpra teren pentru reedina secundar de
ctre cetenii UE.Aceasta nseamn c, din 2014, cetenii din UE i SEE vor putea cumpra
liberteren agricol n Romnia, iar din 2012 i vor putea cumpra teren pentru a construio a doua cas
(reedina secundar).

CONCLUZII
Din ansamblul legislaiei n vigoare, privind terenurile, rezulta intenia legiuitorului de a statua
principiul liberei circulaii a bunurilor, inclusiv n spaiul european. Se poate constata de asemeneasi
intenia legiuitorului de a stimulacomasarea terenurilor pe proprietari i destinaii, n concordan cu
structurile de proprietate i cu formele de cultivare a pmnturilor.

5
 - BIBLIOGRAFIE

http://www.prefecturahr.ro/dbimg/pagini/22/Circulatia%20juridica%20a%20terenurilor%20-
%20dreptul%20la%20preemptiune.pdf
Corneliu Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale n reglementareanoului Cod civil,
Editura Hamangiu, Bucureti, 2013
Codul civil vechi i Noul Cod civil
Adrian Circa, Note de curs- DREPT FUNCIAR
Legea nr. 247 din 19 iulie 2005 privind reforma n domeniile proprietii ijustiiei, precum
i unele msuri adiacente, publicat n Monitorul Oficial nr.653/22.07.2005.
Constituia Romniei din anul 2003
O.Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de Drept civil-Bunurile.Drepturi reale principale, Editura
Hamangiu, Bucureti, 2008
E. Chelaru, Despre circulatia juridica a terenurilor, Universitatea din Pitesti
Legea nr. 18 din 1991
Facultatea De Drept Simion Brnuiu
Specializarea: Administraie Public
Disciplina: Drept Funciar

CIRCULAIA JURIDIC A TERENURILOR

CONFORM NOULUI COD CIVIL

Student: Folescu Adelina-Elena

Administraie Public, Anul II

Sibiu, 2017