REGIMEN DE PROPIEDAD

EXCLUSIVA Y PROPIEDAD
COMN
CASTILLON ANYOSA, OLIVER JEAN PIERE
CRUZ HUAMAN, XIMENA
GARCIA ANGULO, MICHELLE
RODRIGUEZ SANMIGUEL, BREIDY
NEYRA AVALOS, ROSA
 UNIVERSIDAD PRIVADA ALAS PERUANAS
FILIAL ICA

AO DEL BUEN SERVICIO AL CUIDADANO

UNIVERSIDAD PRIVADA ALAS PERUANAS

FACULTAD DE ING Y ARQUITECTURA
ESCUELA DE ARQUITECTURA

INVESTIGACION:
REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMUN

DOCENTE:
ARQ. WALTER SALAZAR

CURSO:
SANEAMIENTO

ALUMNO:
OLIVER CASTILLN ANYOSA
BREIDY RODRIGUEZ SAN MIGUEL
MICHELLE GARCIA ANGULO
XIMENA CRUZ HUAMAN
ROSA NEYRA AVALOS

ICA PER
2017

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DEDICATORIA
(SANEAMIENTO)

A Dios por habernos permitido llegar hasta este punto y habernos dado salud, darnos
lo necesario para seguir adelante da a da para lograr nuestros objetivos, adems de
su infinita bondad y amor.

A nuestros padres por habernos apoyado en todo momento, por sus consejos, sus
valores, por la motivacin constante que nos han permitido ser personas de bien, pero
ms que nada, por su amor, sus ejemplos de perseverancia y constancia que los
caracterizan y que nos han infundado siempre, por el valor mostrado para salir
adelante y a todos aquellos que ayudaron directa o indirectamente a realizar este
documento.

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INTRODUCCION
(SANEAMIENTO)

El Rgimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn es una modalidad de la

propiedad consistente en la coexistencia, en una edificacin, de secciones de dominio
exclusivo con reas de propiedad comn. Conjuntamente con la propiedad exclusiva
sobre una seccin determinada del edificio, va a coexistir una copropiedad sobre los
elementos comunes de la edificacin, como el terreno en donde est construido, los
muros, las escaleras, ascensores, y dems elementos que hacen indispensable el uso
por parte de los propietarios de sus respectivas unidades de propiedad exclusiva.

La particularidad, por consiguiente, del Rgimen de Propiedad Exclusiva y de

Propiedad Comn es la coexistencia de unidades de dominio exclusivo con bienes
comunes, motivado por la naturaleza de la edificacin, como sucede con los edificios,
entre otros.

Por ello es que se admite que la constitucin de dicho rgimen no slo sea mediante
un acto especfico de constitucin (acto jurdico) por parte de sus titulares, sino
tambin con el solo hecho de la existencia de un edificio en el que existan dos o ms
propietarios de distintos departamentos u oficinas.

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REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA

Y PROPIEDAD COMN
(SANEAMIENTO)

NORMATIVA APLICABLE - LEY N 27157, MODIFICADA POR LA LEY N 27333.

TUO del Reglamento de la Ley N 27157, aprobado mediante D.S. N VIVIENDA.

Cdigo Civil.
Resolucin Viceministeral N MTC-15.04, que aprueba los reglamentos internos
modelos.
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Resolucin SUNARP/SN.-
Directiva sobre el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn:
Resolucin SUNARP/SN
Precedentes de observancia obligatoria.

SITUACIN DE HECHO EDIFICACIN COMPUESTA POR:

Secciones de propiedad exclusiva que pertenecen a distintos propietarios.

Bienes y servicios comunes.

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REGIMEN EN NUESTRA LEGISLACION

Propiedad exclusiva y propiedad comn

Independizacin y copropiedadArt. 38 Ley 27157

TIPOS DE EDIFICACIONES

EDIFICIOS DE DEPARTAMENTOS:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva para uso residencial, comercial,
industrial o mixto, ubicadas en una edificacin de ms de un piso que cuenta
con bienes y servicios comunes.Art. 2 Reglamento Ley 27157

QUINTAS:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto
continuo de viviendas unifamiliares construido sobre un terreno urbanizado,
que cuenta, por lo menos, con un pasaje de acceso desde la va pblica en
calidad de bien comn.Art. 2 Reglamento Ley 27157

CASAS EN COPROPIEDAD:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto de
viviendas unifamiliares que incluye bienes de propiedad comn, como reas
recreativas o de otra ndole, y servicios comunes.Art. 2 Reglamento Ley 27157

CENTROS Y GALERAS COMERCIALES O CAMPOS FERIALES:

Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman una edificacin de
uno o ms pisos para uso exclusivamente comercial que cuenta con bienes o
servicios comunes.Art. 2 Reglamento Ley 27157

OTRAS UNIDADES UNIDADES INMOBILIARIAS CON BIENES COMUNESART. 2

LEY Y 126 DE SU REGLAMENTO
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, susceptibles de independizacin,
edificadas sobre un terreno de propiedad comn.Art. 2 Reglamento Ley 27157

REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN

Derecho de propiedad especial caracterizado por la coexistencia de dos elementos:

Derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente

delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente.
Copropiedad sobre los bienes o elementos comunes.

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REGIMEN DE INDEPENDIZACION Y COPROPIEDAD

Unidades de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso

comn sujetos al rgimen de copropiedad regulado por el Cdigo Civil. No es
procedente solicitar la particin de las zonas comunes. Solo aplicable a: Quintas, casas
en copropiedad, centros y galeras comerciales o campos feriales y otras unidades
inmobiliarias con bienes comunes. Deben ser de un solo piso o que, de contar con ms
pisos, pertenezcan a un solo propietario y los pisos superiores se proyecten
verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la seccin.Art. 128
Reglamento de la Ley 27157

REGIMENES APLICABLES SEGN EL TIPO DE EDIFICACION

El rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn es obligatorio en los casos de

unidades superpuestas en el plano vertical.En las dems edificaciones, puede optarse
por el rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn o de independizacin y
copropiedad.Art. 128 Reglamento de la Ley y Art. 5.1 Directiva

NACIMIENTO DEL REGIMEN

De hecho, con la transferencia de las secciones de propiedad exclusiva antes de

otorgarse el reglamento interno.Con el otorgamiento del reglamento interno por el
nico propietario de la edificacin cuando tenga por finalidad transferir las secciones
de propiedad exclusiva.Art. 39 Ley 27157

REGLAMENTO INTERNO

Es el estatuto de la edificacin que contiene la descripcin de las secciones de

propiedad exclusiva, usos, zonas comunes, porcentajes de participacin, derechos y
obligaciones de los propietarios, rgimen de la junta de propietarios como sesiones,
qurum, votaciones, acuerdos, entre otros. Art. 42 Ley 27157La declaratoria de fbrica
constituye un acto previo para su inscripcin, salvo disposicin en contrario
(subdivisin tipo quinta habilitaciones para uso vivienda con bienes comunes). Arts. 42
y 51 RIRP, respectivamente.

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Descripcin de las secciones de propiedad exclusiva: rea construida y uso.

Bienes comunes, con la precisin de los que se califiquen como intransferibles.
Derechos y obligaciones de los propietarios.
Limitaciones y disposiciones sobre los usos y destinos de los bienes comunes y
uso de las secciones de propiedad exclusiva.
Reglamentos especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros, de ser el
caso.
Relacin de los servicios comunes.
Porcentajes de participacin en la propiedad de los bienes comunes de acuerdo
al criterio adoptado. Porcentajes de participacin en los gastos comunes de
acuerdo al criterio adoptado.
Rgimen de la junta de propietarios, rganos de administracin, facultades,
responsabilidades y atribucionesi.

Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, qurum,

votaciones, acuerdos, funciones y dems de la junta de propietarios.
Cualquier otro acuerdo o pacto lcito. Art. 42 Ley y 153 Reglamento

PORCENTAJES DE PARTICIPACIONES COMUNES

La participacin en los bienes comunes, es un derecho accesorio a cada unidad o

seccin de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El
porcentaje es determinado en el Reglamento Interno, y se establecer atendiendo a
criterios razonables, como el rea ocupada de las secciones exclusivas, la ubicacin de
stas, los usos a los que estn destinadas, etc.

El pago de los gastos comunes, se efectuar de acuerdo con los porcentajes

establecidos en el Reglamento Interno, teniendo en cuenta criterios de uso, espacio
ocupado, demanda de servicios, el nmero de personas que ocupan las secciones, la
ubicacin o accesibilidad de las mismas, etc., porcentajes que no son necesariamente
iguales a los de participacin en el dominio de los bienes comunes.

INDEPENDIZACION SIMULTNEA

Las unidades de propiedad exclusiva se independizarn simultneamente con la

inscripcin del reglamento interno, salvo los aires reservados que pueden quedar en la
matriz.La independizacin implica la apertura de una partida especial en la que se
sealar el rgimen al que estn sujetas y su relacin con la partida matriz.

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En la partida matriz solo quedan las zonas comunes y eventualmente, los aires
reservados

ACUERDO DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS RELEVANTES PARA EL REGISTRO

Eleccin del presidente y de la junta directiva, en su caso.

Modificacin del reglamento interno:

Adecuacin de reglamento interno.

Modificacin de porcentajes de participacin.
Transferencias de bienes comunes.

SESION DE JUNTA DE PROPIETARIOS

Est constituida por todos los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva de
la edificacin y tiene la representacin conjunta de estos. La renuncia de uno o ms
propietarios no impide la constitucin de la junta. Ser presidida por uno de sus
miembros que tendr la calidad de presidente, quien ejerce la representacin legal,
asumiendo las funciones y responsabilidades que seala el Reglamento de la

SITUACION ESPECIAL DE LOS AIRES

Los aires pueden ser definidos como el techo del ltimo piso de una edificacin
sujeta al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn. Tambin se consideran
aires a los espacios vacos a nivel del piso respectivo.Son comunes, salvo que en los
ttulos de propiedad se establezca lo contrario. (Art. 40 literal h) Ley 27157).

Si en el reglamento interno se le considera como seccin de propiedad exclusiva, debe

asignrsele porcentaje de participacin y tener cuando menos proyectada un rea de
acceso. (Art. 45 del RIRP y 5.5 de la Directiva). Puede quedar en la partida matriz si el
reglamento interno as lo establece. (Art. 5.5 Directiva)

Para que pueda inscribirse la transferencia de los aires reservados, se requiere que
previamente se abra una partida de independizacin de los aires, para lo cual - adems
de los planos y memoria descriptiva -, se requiere que se asigne a dichos aires un
porcentaje de participacin en los bienes comunes.Resolucin SUNARP-TR-L

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No se puede admitir dividir los aires en secciones o espacios superpuestos unos a

otros por cuanto de tolerar tal circunstancia, se vaciara de contenido la disposicin del
artculo 51 del RIRP, lo cual nos conducira al extremo absurdo de tener que acceder a
la inscripcin de regmenes de propiedad exclusiva y propiedad comn sin que
previamente exista inscrita declaracin de fbrica alguna -incluso para terrenos llanos-
lo cual constituira un despropsito que vulnerara la seguridad jurdica que es la razn
de ser de la institucin registral.Resolucin SUNARP-TR-A

La omisin de sealar en el reglamento interno que los aires son propios, puede ser
aclarada mediante el voto favorable de las 2/3 de los porcentajes de participacin. Si
en el reglamento se estipul expresamente que los aires son comunes, debe seguirse
el procedimiento aplicable para la transferencia de bienes comunes.

TRANSFERENCIA DE BIENES COMUNES

Presupuesto: Debe tratarse de bienes comunes susceptibles de ser transferidos

tales como stanos, azoteas o aires, cuarto de guardin, estacionamientos
comunes, etc.
Procedimiento:- Acuerdo de transferencia aprobado por los 2/3 de los votos de
la junta de propietarios.
Notificacin por conducto notarial a los no asistentes otorgndoles un plazo de
20 das hbiles. La comunicacin y el transcurso del plazo podr acreditarse
mediante declaracin jurada del presidente.
Ejecucin del acuerdo (transferencia de la propiedad)- Consecuencia de la
transferencia: modificacin del reglamento interno e independizaciones

Procede la inscripcin de la transferencia de bienes comunes en unidades sujetas al

rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, siempre que dicho acuerdo se
adopte con la mayora calificada establecida en la Ley 27157, se modifique el
respectivo reglamento interno y se cumpla con la formalidad prevista en el artculo
2010 del Cdigo Civil.

ACUMULACION O INDEPENDIZACION DE SECCIONES DE PROPIEDAD

EXCLUSIVA

Conjuntamente con la acumulacin o las independizaciones de las secciones deber

registrarse la modificacin del reglamento interno.La modificacin ser aprobada por
la junta a instancia del propietario interesado.

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No se requiere acuerdo cuando el reglamento interno contenga consentimiento

previo, supuesto en el que la modificacin del reglamento ser otorgada de manera
unilateral por el propietario interesado.

MODIFICACION DEL REGLAMENTO INTERNO POR INDEPENDIZACION

En el procedimiento registral de independizacin de un bien sujeto al rgimen de

propiedad exclusiva y propiedad comn donde se va a producir una variacin del
porcentaje de participacin sobre las zonas comunes, se requiere la inscripcin
simultnea de la modificacin del reglamento interno, por ser la consecuencia de la
independizacin a efectuarse.

Para proceder con la acumulacin de inmuebles dentro del rgimen de propiedad

exclusiva y propiedad comn, es requisitos indispensable la modificacin del
reglamento interno que ser aprobado por la junta de propietarios, salvo disposicin
en contrario del propio reglamento.

ADECUACION DE LOS REGLAMENTOS INTERNOS

Los reglamentos internos que se encuentren vigentes a la fecha de publicacin de la

presente Ley se adecuan a lo que ella establece, para lo cual la Junta de Propietarios
requiere la concurrencia de la mayora de los propietarios en primera convocatoria y
de los que asistan, en segunda convocatoria. Los acuerdos se adoptarn por la mayora
de los concurrentes a la Junta de Propietarios.

EXIGIBILIDAD: La adecuacin de los Reglamentos Internos vigentes a la fecha

de publicacin de la Ley N constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la
oportunidad que se presente al Registro Pblico la solicitud de inscripcin de
algn acto que modifique el Reglamento Interno primigenio.
INEXIGIBILIDAD: La adecuacin del reglamento interno a la Ley 27157, no
constituye acto previo para la inscripcin de la junta directiva de la junta de
propietarios. Tampoco constituye acto previo para la inscripcin definitiva de la
predeclaratoria de fbrica anotada en la partida registral.

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EXTINCION DEL REGIMEN

Por destruccin o demolicin de la edificacin, salvo que las zonas propias y comunes
puedan delimitarse en funcin al terreno. Por acuerdo unnime de todos los
propietarios, en cuyo caso se procede a la acumulacin en la partida matriz. No se
requiere cumplir con algn requisito municipal o administrativo.

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