PUBLICITATE IMOBILIAR

NOTE DE CURS PENTRU FORMA DE

NVMNT ID
 GHID DE UTILIZARE A MANUALULUI DE STUDIU
Introducere
Prezentul manual de studiu reprezint o sintez a coninutului disciplinei Publicitate
imobiliar, care este comun nvmntului la forma de zi i la forma de nvmnt la
distan, conform planurilor de nvmnt n vigoare.
El este destinat studenilor de la forma de nvmnt la distan (ID) i constituie
materialul bibliografic minim necesar pentru parcurgerea, nsuirea i evaluarea disciplinei
respective.
Manualul este structurat n conformitate cu standardele i procedurile de uz larg n
nvmnt naional i internaional, care se adreseaz nvrii individuale pe baze
interactive.
Parcurgerea manualului, pe baza prezentelor instruciuni asigur reinerea
informaiilor de baz, nelegerea fenomenelor fundamentale i aplicarea cunostineor
dobndite la rezolvarea unor probleme specializate.
Manualul este structurat pe module de studiu care reprezint o parte omogen din
componena manualului, caracterizat de un numr limitat de termeni de referin
(cuvinte-cheie), fiecare find compus din mai multe capitole care pot fi parcurse i nsuite
printr-un efort continuu de concentrare intelectual care s nu depeasc 2-3 ore
(intervalul se refer la coninutul de idei al modulului de studiu i nu ia n calcul
ntrebrile recapitulative, temele pentru acas, testele de autoevaluare sau pe cele de
evaluare). Unele module cuprind mai multe capitole.
Fiecare unitate de studiu are o structur proiectat din perspectiva exigenelor
autoinstruirii.
Rezultatele efective ale utilizrii manualului se vor suprapune pe rezultatele
ateptate doar cu condiia respectrii ntocmai a procedurii de parcurgere a modulelor de
studiu, procedur care este prezentate n cele ce urmeaz.

Procedura de nvare n sistem de autoinstruire

Utilizarea manualului de studiu individual se face pe baza unui program de
autoinstruire.
 Recomandm cteva reguli de baz n procedura de realizare a programului de
autoinstruire pe baza manualului de fa:
1. Modulele de studiu se parcurg n ordinea n care sunt prezentate n manual, chiar
n cazul n care studentul apreciaz c ar putea sri direct la o alt unitate de studiu.
Criteriile i modalitatea de nlnuire a modulelor de studiu sunt prezentate la fiecare
modul de studiu i ele trebuie respectate ntocmai, sub sanciunea nerealizrii la parametrii
maximali a programului de autoinstruire;
2. Fiecare modul de studiu conine i un test de evaluare i/sau tem pentru acas pe
care studentul trebuie s le realizeze, cu scopul evalurii gradului i corectitudinii
nelegerii fenomenelor i proceselor descrise sau prezentate n modulul de studiu;
3. ntrebrile de autocontrol, testele de evaluare sau tema pentru acas nu sunt de
perspicacitate, deci nu trebuie rezolvate cotra cronometru;
4. Ordinea logic a parcurgerii unitii de studiu este urmtoarea:
se citesc obiectivele i competeneele modulului de studiu
se citesc cuvintele cheie
se parcurg ideile principale ale capitolului sintetizate n rezumat
se parcurge coninutul dezvoltat de idei al capitolului
se parcurge bibliografia recomandat
se rspunde la ntrebrile recapitulative, revznd, dac este necesar,
coninutul dezvoltat de idei
se efectueaz testul de autoevaluare i se verific, prin confruntare cu
rspunsurile date la sfritul manualului, corectitudinea rspunsurilor
se efectueaz testul de evaluare i/sau tema de control (dup caz)
OBS.: este recomandabil ca, nainte de efectuarea testelor de autoevaluare, s se
fac o pauz de 30 de minute sau o or.
5. Nu este recomandabil s se parcurg mai mult de un capitol de studiu pe zi,
pentru a nu se periclita nsuirea temeinic i structural a materiei. n funcie de
necesitile i posibilitile de studiu ale studentului, studiul unui capitol poate fi
fracionat pe mai multe zile, dedicnd cel puin 30 de minute pe zi studiului.
PREZENTAREA MANUALULUI DE STUDIU I A DISCIPLINEI
 Manualul de studiu Publicitate imobiliar reprezint o sintez realizat n manier
interactiv a cursului corespondent utilizat la forma de nvmnt zi.
Coninutul de idei nu a fost redus, ci doar sintetizat, n principiu, ntr-o manier mai
accentuat enuniativ, elementele de detaliu sau de explicaie (necesare pentru atingerea
scopului pedagogic al fixrii i corelrii cunotinelor) putnd fi gsite de ctre student n
bibliografia de specialitate recomandat.
Obiectul cursului:
Obiectul cursului l reprezint prezentarea i analiza principalelor instituii ce fac
obiectul de studiu al publicitii imobiliare, respectiv: registrele de trascripiuni i
inscripiuni, crile funciare, nscrierile n cartea funciar, procedura nscrierilor i
aciunile de carte funciar.

Obiectivele disciplinei:
- formarea deprinderilor de a analiza instituiile specifice acestei materii,
individual i sistematic;
- studiul istoric i comparat al instituiilor specifice, aprofundarea unor noiuni
privind registrele de trascripiuni i inscripiuni, crile funciare, nscrierile n cartea
funciar, procedura nscrierilor i aciunile de carte funciar;
- dezvoltarea aptitudinilor de a analiza interdisciplinar aceste instituii.
- identificarea si definirea principalelor instituii;
- corelarea notiunilor studiate in anii anteriori la dreptul civil i, n special la
drepturile reale;
- cunoasterea legislatiei in materie si a propunerilor de modificare a legislatiei
interne pentru a se realiza acordul acesteia cu conventiile europene si internaionale.

Descrierea structurii manualului:

Manualul este structurat n conformitate cu rigorile studiului individual
(autoinstruire) i este compartimentat n capitole de studiu. Structura fiecrui capitol de
studiu este urmtoarea:
1. Obiective (rezultatele modulului)
2. Competenele dobndite de student
3. Cuvinte cheie
4. Rezumat al ideilor principale
5. Coninutul dezvoltat de idei al modulului
6. Bibliografie
7. ntrebri recapitulative
8. Teste de autoevaluare, teste de evaluare, teme de cas
CUPRINS
MODULUL 1
CAPITOLUL I
Necesitatea i rolul publicitii imobiliare
CAPITOLUL II
Registrele de transcripiuni i inscripiuni
CAPITOLUL III
Crile funciare
MODULUL 2
CAPITOLUL IV
Noile cri funciare
Cadastrul general, Cadastrul de specialitate, Organizarea birourilor de
CF
CAPITOLUL V
Noiunea, structura i obiectul crilor funciare
CAPITOLUL VI
Principiile crilor funciare
CAPITOLUL VII
Categorii de nscrieri n CF ntabularea, nscrierea, notarea

MODULUL 3
CAPITOLUL VIII
Procedura nscrierilor n CF
CAPITOLUL IX
Aciunile de CF
 MODULUL 1

Obiective: Introducerea studenilor n materia studiat, identificarea i fixarea

noiunilor de baz, a sediului materiei, a principalelor sisteme de publicitate imobiliar.
Competene: Studenii dobndesc noiuni care s i ajute s delimiteze instituia i
s o fixeze n cadrul sistemului de drept actual.
Cuvinte cheie: publicitate imobiliar, publicitate personal registre de
transcripiuni i inscripiuni i publicitate real crile funciare.
Rezumat: Acest modul introductiv cuprinde definirea noiunii i evoluia istoric a
conceptului de publicitate imobiliar i analizeaz sintetic cele dou mari sisteme de
publicitate imobiliar, cel personal i cel real, cu identificarea avantajelor i dezavantajlor
fiecruia. Concluzia ce se desprinde este cea a superioritii sistemului real, sistem
implementat i n Romnia prin Legea nr.7/1996 i prin noul Cod civil.

MODULUL I
CAPITOLUL I
Necesitatea i rolul publicitii imobiliare
Motto:
Binefacerea cea mai mare pentru oameni este s dea i s triasc sub legi civile bune:
ele mblnzesc puterea i o ajut s se fac respectat ca i cum ar fi nsei justiia. Ele au
o influen asupra fiecrui individ, sunt implicate n principalele aspecte ale vieii, l
nsoesc peste tot; sunt unica moral a unui popor i sunt ntotdeauna parte component a
libertii sale.
Jean Etienne Marie Portalis

Admiterea n circuitul civil a proprietii private a fcut necesar revenirea la

principiile drepturilor reale i implementarea unor instituii noi pentru protejarea dreptului
de proprietate, negat n perioada anterioar.
Necesitate aprrii dreptului de proprietate i a securizrii
tranzaciilor imobiliare, deci a circuitului civil al imobilelor a impus resuscitarea unor
instituii considerate desuete din vechiul Cod civil, cum ar fi vnzarea-cumprarea
imobilelor, locaiunea/arenda, servituile, superficia etc. n plus, era necesar i crearea
mecanismului de eviden a imobilelor, de nregistrare a acestora i, totodat, de nscrierea
drepturilor asupra lor.
Problema se soluioneaz prin constituirea Cadastrului i a publicitii imobiliare.
Publicitatea imobiliar, ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general, are ca
obiect nscrierea n crile funciare a faptelor i actelor juridice referitoare la imobile,
asigur accesul liber la informaii despre regimul lor juridic.
Fiecare persoan este interesat att de protejarea drepturilor pe care le are la un
anumit moment, ct i de cele pe care le va dobndi, eventual, n viitor, iar dreptul, prin
normele sale are sarcina de a asigura aceast dubl protecie. Ins nu este destul ca
dreptul s fie recunoscut, ci trebuie s se prevad i anumite sanciuni. Fr acestea,
dreptul rmne o simpl enumerare de principii pe care oamenii le pot respecta sau nu.
Constrngerea, sub diferitele ei forme, este unul dintre elementele eseniale ale dreptului i
e absolut necesar pentru ndeplinirea misiunii lui.
Pe de alt parte, ideea de securitate este foarte important pentru viaa social i
juridic. De aceea, rspunznd acestei nevoi, dreptul obiectiv, n spe dreptul civil,
intervine i reglementeaz naterea, modificarea i stingerea raporturilor juridice civile
ntr-o manier complex, ncercnd s asigure mijloace de aprare contra oricror
nclcri ale acestora, adic statica drepturilor patrimoniale, i, pe de alt parte, prevede
modurile de dobndire (natere, transmitere, constituire), modificare sau stingere a acestor
drepturi, adic dinamica drepturilor patrimoniale.
Noiunile de securitate static i securitate dinamic sunt opuse; ntre securitatea
static i cea dinamic exist o permanent lupt, aparent ireconciliabil, de care dreptul
trebuie s in seama, fr, ns, a sacrifica complet i definitiv pe una n favoarea
celeilalte.
Care este soluia conflictului dintre securitatea static i dinamic? Teoretic se pot
identifica trei soluii: ocrotirea exclusiv a securitii statice, ocrotirea exclusiv a
securitii dinamice i, o soluie intermediar, constnd n prevalena, n funcie de
circumstane, fie a securitii statice, fie a celei dinamice. Aadar, legiuitorul sau
judectorul vor decide dac trebuie preferat securitatea titularilor de drepturi sau cea a
achizitorilor de drepturi. ntr-o societate nchis, tradiional, va fi preferat, n genera,
titularul dreptului dobndit, pe cnd ntr-o societate deschis, dinamic, cum este azi
societatea occidental, va fi preferat, n general, achizitorul de drepturi, ntruct aceast
concepie este de natur a favoriza afacerile. ntre cele dou concepii juridice care sunt, de
fapt, dou concepii de via, poate exista un anumit compromis.
n dreptul civil romn se d preeminen securitii statice a drepturilor subiective
civile. Din acest principiu se deduc, n mod firesc, cele trei maxime arhicunoscute care
traduc ntr-o manier aproximativ, exigenele stabilitii juridice civile: a) nemo plus
iuris in alium transferre potest quam ipse habet ( mineni nu poate tranfera mai multe
drepturi dect are); b) resoluto jure dantis resolvitur et ius accipientis; (dac se
desfiineaz dreptul celui care a transmites, se desfiineaz i dreptul celui care a primit);
nemo ignarus esse debet condicionis eius cum quo contrahit ( nimeni nu trebuie s ignore
starea celui cu care a contractat). Cu toate acestea, legiuitorul nostru nu consacr o
protecie absolut titularilor drepturilor subiective civile, ci, din motive istorice i mai ales
economice, a fost nevoit s admit unele derogri de la principiul securitii statice care au
dus, dac nu la suprimarea lui n unele cazuri, la limitarea lui drastic. Astfel, de pild, de
la regula nemo dat quod non habet, exist o important excepie n materia
transmisiunilor mobiliare n art. 1909 Cod civil potrivit cruia posesiunea valoreaz titlu;
regula resoluto jure dantis este contrazis, n materie de publicitate imobiliar, de art. 31
din Legea nr. 7/1996 (principiul publicitii materiale), abrogat de art. 87 pct. 4 NCC.
Mijloacele juridice de realizare a securitii juridice a drepturilor civile sunt:
preventive sau represive. Din prima categorie fac parte: forma actelor juridice, notificarea,
darea de dat cert a nscrisurilor private i publicitatea operaiunilor juridice referitoare la
drepturile civile patrimoniale sau extrapatrimoniale. Din a doua, sanciunile juridice de
ordin civil ( nulitatea, inopozabilitate, plata de daune interese etc), penal, administrativ etc.
Prin publicitate se nelege ansamblul mijloacelor i modalitilor prin care
anumite acte, fapte sau operaiuni economice, juridice sau de alt natur sunt aduse la
cunotina publicului ori, dup caz, sunt svrite n locuri publice, cu sau fr participarea
acestuia.
Formele de publicitate sunt extrem de variate:
- legile i celelalte acte normative se public n MO, pentru a intra n vigoare i a
deveni obligatorii;
- procesele se dezbat n edin public , cu excepia cazurilor prevzute de lege, iar
hotrrile judectoreti se pronun n edin public;
- unele proceduri judiciare se realizeaz prin afiare la ua instanei, procedura astfel
ndeplinit fiind denumit prin publicitate;
- unele acte juridice se ncheie n locuri publice pentru a permite accesul oricrei
persoane interesate sau pentru a asigura transparena procedurii de ncheiere a
acestora (ex. ncheierea cstoriei, vnzri la licitaie public etc).

Publicitatea imobiliar. Importan

n dreptul civil romn actual, guvernat de principiul consensualismului i al

autonomiei de voin, transmisiunea proprietii sau a drepturilor reale opereaz prin
simplul consimmnt al prilor, fr nicio alt formalitate suplimentar i independent
de tradiiunea material a bunului ce face obiectul conveniei (prevederile art. 56 din
Legea nr. 71/2011, dar a se vedea i art. 885 Cod civil ). O astfel de regul, chiar dac
ar fi considerat benefic pentru pri, este primejdioas pentru teri, adic persoanele
strine de contract, care au totui interes s cunoasc operaiunea juridic ce s-a
ncheiat. Astfel, clandestinitatea transferurilor i constituirilor de drepturi reale i pune
pe teri primejdia de a contracta cu o persoan pe care o cred a fi proprietar, dei, n
realitate, ea nu mai este deoarece nstrinase anterior bunul. n acest conflict, cine
trebuie protejat i cine trebuie sacrificat? Cumprtorul iniial care a ncheiat un act
perfect valabil sau cumprtorul ulterior, de bun-credin, care nu a tiut c trateaz cu
un non proprietar (non dominus)?
Ct privete operaiunile de publicitate propriu-zise dou sisteme i-au disputat
autoritatea: sistemul personal de publicitate i sistemul de publicitate real. Romnia
le-a cunoscut pe amndou: cel dinti s-a aplicat n Vechiul Regat, cel de-al doilea n
Transilvania i n teritoriile din fostul jude Ilfov ( Bucureti i cteva comune din jur)
unde au fost realizate lucrri cadastrale. Prin Legea nr. 7/1996 s-a adoptat sistemul real
de publicitate imobiliar, bazat pe instituia crilor funciare, n vederea introducerii
unui sistem unic i unitar de publicitate pentru ntreaga ar.
 Publicitatea se efectueaz de ctre
oficiile cadastrale teritoriale, ce dein informaiile din arhiva fostelor birouri de
carte funciar ( doar n Transilvania i Bucovina, unde au existat) i are ca scop
securizarea raporturilor juridice imobiliare i accelerarea reformelor asupra proprietii.
Scopul cursului const n aprofundarea reglementrilor referitoare la:
1) bunurile imobile ca
entiti principale ale cadastrului bunurilor imobile i ca obiecte ale nregistrrii n crile
funciare;
2) dreptul de proprietate i alte drepturi reale asupra bunurilor
imobile;
3) importana cadastrului general i a publicitii imobiliare;
4) nscrierile n cartea funciar;
5) procedura nscrierilor n cartea funciar;
6) aciunile de carte funciar.

Noua reglementare n domeniul publicitii imobiliare a fost justificat de progresul

pe care sistemul de drept romnesc l-a realizat, mai ales dup evenimentele petrecute n
decembrie 1989. Dezvoltarea economiei de pia modern i democrat a contribuit la
apariia sistemului de publicitate imobiliar prin noile cri funciare, reglementat prin
dispoziiile Legii nr.7/1996, Legea cadastrului i a publicitii imobiliare. Prin acest act
normativ s-a urmrit asigurarea unei mai bune securiti privind circulaia juridic a
terenurilor, dar i o cunoatere mai bun a situaiei juridice n care se gsete un imobil, n
raport cu un ter interesat de acesta.

Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr.7/1996 a reglementat dou instituii

distincte ns interferente i anume instituia tehnic a cadastrului (art.1-19) i
instituia juridic a crilor funciare. Aa se explic i de ce n localitile unde era
aceasta aplicat se va aplica i n continuare, pn cnd Legea nr.7/1996 va putea efectiv
s fie aplicat, adic dup terminarea lucrrilor de cadastru general. n prezent,
publicitatea imobiliar este reglementat de noul Cod civil, Legea nr.7/1996 pstrnd doar
reglementarea cadastrului, ca instituie tehnic.
 CAPITOLUL II

Privire comparativ asupra sistemelor de publicitate imobiliar. Registrele de

transcripiuni i inscripiuni. Crile funciare

Obiective: Studiul celor mai importante sisteme de publicitate care a existat pe

teritoriul Romniei, n vederea efecturii unei comparaii cu sistemul actual.
Competene: Studenii dobndesc noiuni care s i ajute s delimiteze instituia i
s o fixeze n cadrul sistemului de drept actual.
Cuvinte cheie: registre de transcripiuni i inscripiuni i publicitate personal,
carte funciar.
Rezumat: Sistemul personal avea la baz documentele expres prevzute de art. 710
Cod pr. civil i anume: registrul de transcripiuni, n care se fectua trascripiunea
actelor care erau supuse acestei operaii, registrul de inscripiuni, care cuprindea
meniuni referitoare la ipoteci i privilegii imobiliare, registrul de transcriere a
comandamentelor, mapa de constituire a amanetelor.
Neajunsurile acestui sistem se regsesc nu numai n caracterul personal al
nscrierilor, dar i n procedura greoaie de realizare a acestora. Astfel, sistemul este
incomplet, deoarece nu asigur o publicitate integral a tuturor actelor translative sau
constitutive de drepturi reale imobiliare (acte cum ar fi succesiunile, hotrrile
judectoreti, partajul judiciar i voluntar rmneau n afara formalitilor de nscriere);
sistemul este neunitar, deoarece cuprinde mai multe registre i mai multe formaliti de
publicitate; el este i imprecis, ntruct registrele se in pe numele proprietarilor i nu pe
imobile; nu n ultimul rnd, prin efectele pe care le produce este lipsit de coeren i
utilitate practic; transcriere i nscrierea nu garantau dreptul deoarece cu ocazia
nregistrrii nu era obligatorie verificarea valabilitii i legalitii titlului prezentat de
pri, nici existena dreptului.
Sistemul real prezint avantajul unei publiciti bazate pe imobil, a nscrierii tuturor
actelor translative de proprietate i al efectului constitutiv de drepturi.
 1. Legislaiile care au urmat Codul civil francez au adoptat i sistemul personal de
publicitate imobiliar, prin registrele de transcripiuni i inscripiuni, conform cruia
prioritate are securitatea static i mai puin cea dinamic, n vreme ce legislaiile
germanice au adoptat sistemul real de publicitate imobiliar prin cri funciare, care
realizeaz un echilibru ntre aspectul static i cel dinamic al securitii juridice imobiliare.
Sistemul personal a fost introdus n dreptul civil romn prin vechiul Cod civil (art.
818, 819, 1295 alin.2, 1394 i 1801-1802) i prin Codul de pr. civil (art. 710-720).
Registrele utilizate au fost denumite ca fiind registre de transcrieri i registre de inscripii.
Acest sistem avea la baz documentele expres prevzute de art. 710 Cod pr. civil i
anume: registrul de transcripiuni, n care se efectua transcripiunea actelor care erau
supuse acestei operaii, registrul de inscripiuni, care cuprindea meniuni referitoare la
ipoteci i privilegii imobiliare, registrul de transcriere a comandamentelor, mapa de
constituire a amanetelor.

Neajunsurile acestui sistem se regsesc nu numai n caracterul personal al

nscrierilor, dar i n procedura greoaie de realizare a acestora. Astfel, sistemul este
incomplet, deoarece nu asigur o publicitate integral a tuturor actelor translative sau
constitutive de drepturi reale imobiliare (acte cum ar fi succesiunile, hotrrile
judectoreti, partajul judiciar i voluntar rmneau n afara formalitilor de nscriere);
sistemul este neunitar, deoarece cuprinde mai multe registre i mai multe formaliti de
publicitate; el este i imprecis, ntruct registrele se in pe numele proprietarilor i nu pe
imobile; nu n ultimul rnd, prin efectele pe care le produce este lipsit de coeren i
utilitate practic; transcrierea i nscrierea nu garantau dreptul deoarece cu ocazia
nregistrrii nu era obligatorie verificarea valabilitii i legalitii titlului prezentat de
pri, nici existena dreptului.
Dup 1999 acest sistem a rmas la nivelul unei simple informri, pentru c n
practic se obinuiete s se recurg la nfiinarea crilor funciare cu caracter nedefinitiv,
cu ocazia transmiterii sau constituirii drepturilor i pentru nscrierea sarcinilor,
abandonnd-se evidena prin registrele de transcripiuni i inscripiuni.
 1.a Registrul de transcripiuni i registrul de inscripiuni
Legea prevedea efectuarea operaiunilor n dou registre, unul de transcripiuni, n
care se transcriau (copiau) actele juridice translative sau constitutive de drepturi reale, i
unul pentru inscripia privilegiilor i ipotecilor.
Anterior anului 1989 a existat o practic abuziv de modificare a textelor legale prin
acte administrative nepublicate, cum a fost i situaia organizrii acestui sistem. Astfel,
printr-o asemenea dispoziie, Ministerul Justiiei a dispus ca, n locul celor dou registre de
publicitate inute pn atunci cf. art. 710 Cod pr. civil, s fie inut doar unul, de
transcripiuni i inscripiuni, n care s se fac numai meniuni de transcriere i inscripii.
n acest registru se nregistreaz, n ordine numeric, cererile de transcriere i inscripie;
se efectueaz nscrierea numai prin indicarea felului acesteia, transcriere sau inscripie; se
arat prile i actul n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea; cererile astfel nregistrate i
numerotate, nsoite de actele doveditoare, se depun n aceeai ordine numeric n mapa
de transcrieri i inscripii, rezervat acestor acte.
Renunarea la transcriere a fost considerat n doctrin drept binevenit, ntruct
devenise anacronic i greoaie, precum i lipsit de sens n situaia existenei mijloacelor
moderne de reproducere a nscrisurilor. n acest context, denumirea registrului, ca fiind i
unul de transcrieri, a devenit inexact, fiind mai potrivit a se vorbi despre un registru de
inscripiuni imobiliare.

1 b Felurile nscrierilor
Transcripiile constau n nregistrarea actelor juridice translative sau constitutive de
drepturi reale imobiliare i constau n reproducerea nscrisurilor constatatoare ale
operaiunilor juridice supuse nregistrrii.
Inscripiile constau n meniuni (extrase) referitoare la actele de constituire a
ipotecilor i privilegiilor.

1 c Actele supuse transcrierii

 - orice act translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare, precum i
tranzaciile privind proprietatea i celelalte drepturi reale imobiliare (ex. Vnzarea,
schimbul, darea n plat, dar i actele viznd drepturi de superficie, uz, uzufruct, servitute);
- actele prin care se renun la drepturile reale imobiliare, nu ns i renunrile pur
abdicative, care au efecte declarative (de pild neacceptarea unei succesiuni, asimilat,
prin efecte, renunrii la succesiune);
- hotrrile judectoreti viznd exproprierea, precum i ordonanele de adjudecare;
- cesiunile de venituri i contractele de locaiune.
Nu sunt, ns, supuse transcrierii actele declarative de drepturi reale imobiliare (cu
excepia tranzaciei), transmisiunile mortis causa, transmisiunile operate ex lege (ex.
Bunurile fr stpn cuvenite statului, cf. art. 646 C. Civ), uzucapiunea i accesiunea
imobiliar.

1d Drepturile reale imobiliare supuse nscrierii

Potrivit art. 1738, n afara excepiilor prevzute de lege, ntre creditori privilegiile
nu produc nici un efect, n privina imobilelor, dect atunci cnd ele au fost aduse la
cunotina public, prin inscripiune, i numai de la data acelei inscripiuni.
n privina ipotecilor, art. 1778 Cod civil supune nscrierilor toate ipotecile, att cele
legale, ct i cele convenionale, declarnd c ntre creditori, ipoteca nu are rang dect din
ziua inscripiunii sale n registre.
Modalitatea nscrierii se regsete n Codul civil i de procedur civil.

1e Efectele transcrierii i nscrierii. Sanciunea nendeplinirii lor

nscrierile realizeaz evidena operaiunilor de transcripii i inscripii, publicitatea
acestora i opozabilitatea drepturilor reale imobiliare fa de teri. Acest efect de
opozabilitate corespunde principiului consensualismului. Se poate vorbi astfel de dou
momente: cel al consensului, care vizeaz naterea dreptului real, i cel al nscrierii, n
ceea ce privete opozabilitatea dreptului fa de teri. S-a spus c acesta ar fi un paradox,
pentru c ceea ce prin tradiie roman deosebete drepturile reale fa de cele de crean
este faptul c, din momentul naterii lor, primele sunt opozabile tuturor, pe cnd cele din
urm numai prilor.
 ntre pri transcrierea nu produce efecte, deoarece ea nu este translativ sau
constitutiv de drepturi reale. Aa fiind, ea nu poate valida un act care nu este valabil prin
el nsui; este doar un simplu mijloc de publicitate, iar nu unul de validare a actelor
juridice nule.
Lipsa transcrierii sau nscrierii atrage inopozabilitatea, adic ineficacitatea dreptului
real dobndit fa de teri. Dac actul nu a fost transcris, terii nu pot lua cunotin de el i
de operaiunea juridic la care actul se refer, astfel nct el nu le poate fi opus. Dar pentru
ca terul s poat ignora actul, invocnd lipsa de transcriere/nscriere, trebuie ndeplinite,
cumulativ, dou condiii:
- s nu fie inut el nsui de obligaia de a executa transcrierea sau nscrierea (art.
819 Cod civil);
- s nu se fi comis o fraud, n complicitate cu nstrintorul, pentru a-l mpiedica
pe dobnditor s fac transcrierea sau nscrierea; simpla existen a unei nstrinri
anterioare nu este suficient.

2. Sistemul crilor funciare

Este un sistem real i complet, prin aceea c se bazeaz pe identitatea topografic a
imobilelor i evideniaz toate transmisiunile imobiliare. n acest sistem fiecare imobil are
propria sa carte funciar, n care sunt evideniate toate operaiunile privind situaia
material i juridic a bunului, iar c.f. sunt ntocmite pe localiti, oferind posibilitatea
cunoaterii n orice moment a strii juridice a imobilului. El a fost reglementat n a doua
jumtate a sec. al XX-lea de legislaia austriac i ungar, iar ulterior de D-l nr. 115/1938
pentru unificarea dispoziiilor referitoare la crile funciare, aplicabil n provinciile
romneti anexate de fostul Imperiu austro-ungar ( Transilvania, Banat, Criana,
Maramure, Satu Mare i Bucovina de Sud).
Documentele care stau la baza acestui sistem sunt prevzute de art. 6 din D-l nr.
115/1938.
Structura crii funciare: partea I (sau foaia de avere) cuprinde descrierea
imobilului; partea a II-a (sau foaia de proprietate) se refer la nscrierile privitoare la
dreptul de proprietate asupra imobilului; partea a III-a (foaia de sarcini), cuprinde
nscrierile privitoare la sarcinile ce greveaz acel imobil.
Potrivit art. 5 din D-l 115/1938, nscrierile n cartea funciar sunt: ntabularea,
nscrierea provizorie i notarea.

1. Sistemul crilor de publicitate funciar (sistemul intermediar de publicitate)

Aceste cri sunt rezultatul instituirii unui sistem unic de publicitate imobiliar prin
cartea funciar, gndit prin Legea nr. 23/1933 i realizat doar n capital i n localiti
nvecinate, unde s-au realizat minime lucrri cadastrale. Pe baza acestor msurtori, n
anul 1937 s-a nceput ntocmirea crilor funciare provizorii n acea zon, n vederea
transformrii lor n cri funciare propriu-zise, conform prevederilor D-l 115/1938,
sistem care, ns, a fost abandonat din cauza lipsei fondurilor i a rzboiului. Dup rzboi,
conform L 242/1947 acestea au devenit cri de publicitate funciar.

2. Sistemul crilor de eviden funciar

Au fost reglementate prin L 163/1946, n scopul nlocuirii provizorii cu cri de
eviden funciar a crilor funciare distruse, sustrase sau pierdute (cri funciare
distruse n cel de-al doilea rzboi mondial n unele localiti din Transilvania). Sistemul
a avut o aplicare temporar, pn la gsirea crilor funciare pierdute sau sustrase sau
pn la ntocmirea unor noi cri funciare n condiiile D-l 115/1938, moment n care s-
a procedat la nchiderea crilor de eviden funciar.

3. Caractere comune ale ultimelor trei sisteme de publicitate

a. publicitatea se ine pe imobile, de unde i denumirea de publicitate

imobiliar real. Imobilul este elementul fix, fa de care se schimb
persoana proprietarului i nu invers, ca n sistemul personal de
publicitate;
b. fiecare imobil are propria sa carte funciar. n sistemul crilor de
publicitate funciar drepturile devin opozabile terilor de bun
credin care au dobndit i i-a conservat dreptul asupra imobilului
 numai prin ntabulare sau notare, ceea ce face ca acesta s nu fie
aprat de riscul evingerii. n sistemul c.f. reglementat de D-l
115/1938, drepturile reale pot fi constituite, modificate sau stinse
numai prin nscriere n c.f. Acest principiu a fost adoptat i de
sistemul de eviden funciar.

6. Prin Legea nr. 7/1996 s-au pus bazele juridice ale unui sistem real i unic de
publicitate imobiliar pentru ntreaga ar, menit s nlocuiasc cele trei sisteme de
publicitate imobiliar aplicabile la momentul adoptrii sale. Noua lege reglementeaz n
acelai act normativ dou instituii distincte: instituia tehnic a cadastrului i instituia
juridic a noilor cri funciare. Legea prevede o extindere treptat i progresiv a noului
sistem de publicitate bazat pe cri funciare, n msura finalizrii lucrrilor cadastrale n
fiecare unitate administrativ teritorial local-comun, ora sau municipiu.
Potrivit aceste legi (art. 20, 25) nscrierile n carte funciar au efect de opozabilitate i
nu constitutiv de drepturi reale.

7. Noul Cod civil revine la caracterul constitutiv de drepturi al nscrierilor n cartea

funciar (art. 885), efect ce urmeaz s fie aplicat, conform art. 56 din legea de punere n
aplicare, nr. 71/2011, numai dup finalizarea lucrrilor cadastrale pentru fiecare unitate
administrativ teritorial i deschiderea, la cerere sau din oficiu, de cri funciare pentru
imobilele respective, n conformitate cu prevederile L7/1996. Pn la acest moment,
nscrierea n cf a dreptului de proprietate i a altor drepturi reale se face numai cu efect de
opozabilitate.
 CAPITOLUL III
Crile funciare. Sistemul real de publicitate imobiliar

Obiective: Studiul unuia dintre cele mai importante sisteme de publicitate care
a existat pe teritoriul Romniei, n vederea efecturii unei comparaii cu sistemul
actual.
Competene: Studenii dobndesc noiuni care s i ajute s delimiteze instituia i
s o fixeze n cadrul sistemului de drept actual.
Cuvinte cheie: publicitate imobiliar real,carte funciar, foaie de avere, foaie
de proprietate, foaie de sarcini, principiul fectului translativ al nscrierii.
Rezumat: Prin Decretul-lege nr. 115/1938 s-a urmrit unificarea dispoziiilor
privitoare la crile funciare i crearea unui sistem unitar i unic de carte funciar. Punerea
n aplicare a acestui decret s-a realizat doar n Transilvania i Bucovina (n rest lipsind
cadastrul), n Transilvania prin Decretul-lege nr. 389/1943 pentru extinderea legislaiei
civile i comerciale n Romnia de peste Carpai i apoi prin Legea nr. 241/1947 pentru
punerea n aplicare n Transilvania a legii pentru unificarea dispoziiilor privitoare la
crile funciare, iar n Bucovina de Sud prin D-l nr. 511/1938.
n sens restrns, cartea funciar este nscrisul sau actul care descrie imobilele i
arat drepturile, actele sau faptele privitoare la imobile, precum i persoanele nscrise sau
menionate ca titulare ale acestor drepturi.
n sens larg, denumirea de carte funciar desemneaz totalitatea crilor funciare ale
unei localiti, alctuind registrele funciare ale acelei localiti.

Scurt istoric

n Romnia, n teritoriile aflate sub dominaie habsburgic i austro-ungar, crile

funciare au fost introduse din iniiativa administraiei austriece n mai multe etape, i
anume:
 - n Transilvania, n anul 1794, n localitile de grani, i n anul 1870 n celelalte
localiti de drept austriac (n Ardealul propriu-zis), iar n anul 1855 n Bnat,
Criana, Satu-Mare i Maramure.
Sub aspect legislativ, regimul funciar a fost reglementat, pe de-o parte, de Codul civil
austriac, n privina aspectelor de drept material, iar n privina celor de ordin prodesual de
Ordonanele din 1794, 15 decembrie 1855 i 5 februarie 1870, la care se adaug Legea nr.
XXIX/1886, cu modificrile ulterioare, Legile XXXV/1900, V/1909 i X/1913.
Dup Marea Unire de la 1918 s-a ncercat extinderea sistemului de carte funciar n
ntreaga ar, ns cel de-al doilea rzboi mondial a fcut imposibil atingerea obiectivelor
vizate de aceasz lege.
Prin Decretul-lege nr. 115/1938 s-a urmrit unificarea dispoziiilor privitoare la
crile funciare i crearea unui sistem unitar i unic de carte funciar. Punerea n aplicare a
acestui decret s-a realizat doar n Transilvania i Bucovina (n rest lipsind cadastrul), n
Transilvania prin Decretul-lege nr. 389/1943 pentru extinderea legislaiei civile i
comerciale n Romnia de peste Carpai i apoi prin Legea nr. 241/1947 pentru punerea n
aplicare n Transilvania a legii pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare,
iar n Bucovina de Sud prin D-l nr. 511/1938.

Noiunea, structura i obiectul crilor funciare

n sens restrns, cartea funciar este nscrisul sau actul care descrie imobilele i
arat drepturile, actele sau faptele privitoare la imobile, precum i persoanele nscrise sau
menionate ca titulare ale acestor drepturi.
n sens larg, denumirea de carte funciar desemneaz totalitatea crilor funciare ale
unei localiti, alctuind registrele funciare ale acelei localiti.
n sens legislativ-doctrinar, cartea funciar reprezint un istem real de publicitate
imobiliar, ntemeiat pe identitatea topografic a imobilelor i publicitatea integral a
drepturilor reale imobiliare (adic instituia juridic avnd aceast denumire).
S-a mai folosit i denumirea de carte funduar n Ardeal sau cri fonduare, n
Bucovina, de la latinescul fundus, proprietate asupra pmntului.
 Caracteristici:

Fiecare imobil are o carte funciar n care sunt trecute toate actele translative de
proprietate sau constitutive de drepturi reale, precum i anumite drepturi de crean,
faptele i raporturile juridice n legtur cu acel imobil.

Evidena se ine pe imobile i nu pe persoane, deoarece se bazeaz pe identitatea

topografic.

Crile funciare sunt ntocmite i numerotate pe localiti; toate crile funciare ale
unei localiti alctuiesc registrul funciar al acelei localiti.

Crile se in ntr-un singur exemplar i se ntregesc cu documentele care stau la

baza nscrierilor sau cu anumite registre: planul, care cuprinde parcelele din comun, cu
artarea numrului fiecreia; orice schimbare n ntinderea unei parcele se va trece n plan
n temeiul unei schie prezentate de pri; registrul de intrare, care statornicete ordinea
i rangul nscrierilor, repertorii alfabetice (cuprind numele proprietarilor dintr-o comun,
cu artarea numrului de carte funciar), repertorii parcelare (cu artarea numrului
topografic al parcelelor dintr-o comun i a crilor funciare n care sunt nscrise) etc.

Imobilele din domeniul public se nscriu n registre speciale.

Cartea funciar e public. Oricine poate cerceta crile funciare, planul sau arhiva i
s cear eliberarea de certificate, extrase sau copii legalizate de pe acestea.

Structura crii funciare

 Partea I, foaia A, de avere, descrie imobilul, prin artarea numrului de ordine i cel
topografic al fiecrei parcele, felul de cultur sau folosin, loc de aezare, ntindere i o
coloan pentru obs.

Partea a II-a, foaia B, de proprietate, cuprinde numele proprietarilor, cu artarea

actelor de dobndire si transmisiune a proprietii. Se mai nscriu aici servituile constituite
n folosul imobilelor, faptele juridice precum minoritatea, curatela, falimentul etc,
drepturile personale, de crean (promisiunea de a ncheia n viitor un anumit contract,
inderdicia de nstrinare) sau alte raporturi juridice.

Partea a III-a, foaia C, de sarcini, indic sarcinile care greveaz acel imobil (ex.
dreptul de superficie, uz, abitaie, ipotec, locaiunea pe un termen mai mare de trei ani
etc.).

Obiectul crilor funciare

este reprezentat de obiectul nscrierilor n cartea funciar.

Drepturile reale nscrise n cf sunt drepturi tabulare. n afara cazurilor prevzute de
lege ele se dobndesc, se modific sau se sting numai prin nscriere n cartea funciar.
Excepii: succesiunea, accesiunea, vnzarea silit i exproprierea (= drepturi extratabulare,
adic se dobndesc fr nscriere n cartea funciar).

Cu toate acestea, s-a mai apreciat c lipsa nscrierii nu poate fi opus de o parte
contractant celeilalte pri contractante, acestea fiind inute de obligaiile ce i le-au
asumat prin contractul ncheiat. Dreptul real la care se refer contractul este opozabil i
terilor care au avut cunotin de existena lui, chiar dac acest drept nu a fost nscis n
cartea funciar.
Pn la ntabulare, contractul rmne n sfera raporturilor obligaionale, conferind
creditorului numai un drept personal, n virtutea cruia poate introduce o aciune n
prestaie tabular mpotriva debitorului care refuz s consimt la ntabulare, inclusiv
contra dobnditorului subsecvent de rea-credin au cu titlu gratuit (art. 17, 24 i 25).
 Faptul c o parte contractant nu poate opune celeilalte lipsa nscrierii, fiind inut
si respecte obligaiile asumate, nu este rezultatul strmutrii sau dobndirii dreptului
real de ctre achizitor, ci efectul normal al oricrei convenii crmuite de principiile pacta
sunt servanta, al irevocabilitii i relativitii efectelor fiecrui contract (art. 969 i 973
Cod civil).

Principiile de carte funciar

1. p. publicitii integrale sunt supuse nscrierii n cf toate actele i faptele

juridice translative/constitutive de drepturi reale imobiliare, operaiunile
materiale, precum i drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice n
legtur cu imobilele cuprinse n cf;
2. p. relativitii prin acesta se asigur publicitatea integral a cf i securitatea
static, adic protecia juridic a tirularilor drepturilor nscrise n cf. Art. 19
spune c nscrierea unui drept se poate svri numai mpotriva aceluia care, la
nregistrarea cererii, este nscris ca titular al drepturilor asupra crora nscrierea
urmeaz a fi fcut / mpotriva aceluia care, nainte de a fi fost nscris, i-a grevat
dreptul, dac amndou nscrierile se cer deodat;
3. p. neutralitii (disponibilitii). Regula este c nscrierea n cf se face la cererea
persoanei ndreptite, conform principiului disponibilitii care guverneaz
raporturile juridice private. Excepiile sunt limitative i de strict interpretare.
4. p. specialitii (art. 23). nscrierile n cf trebuie s arate persoana n favoarea
creia se face nscrierea, imobilul la care se refer i dreptul care se dobndete.
5. p. legalitii. Legalitatea formal evoc ideea c judectorul nu poate ncuviina
dect nscrierea actelor i faptelor juridice anume prevzute de lege i nu se
poate sprijini dect pe cererea i actele ce o nsoesc. Legalitatea material
implic ideea c judectorul trebuie s cerceteze dac nscrisul ntrunete
condiiile prevzute de lege privind nscrierea dreptului sau faptului juridic (art.
41-51 i 83) i dac n cuprinsul cf nu exist o piedic la svrirea nscrierii.
6. p. efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cf . excepie-
art. 26
 7. p. prioritii. Efectele i, cnd e cazul, rangul unei nscrieri se produc de la data
nregistrrii cererii de nscriere, avnd aplicare principiul: qui prior tempore,
potior jure.
8. p. forei probante absolute a nscrierii n cartea funciar (art.32). de principiu,
cuprinsul cf se consider exact n folosul acelora care i-au nscris cu bun-
credin un drept real n cf. Art. 36-37 vorbesc despre situaia n care publicitatea
crii funciare este suspendat fa de teri.

Felurile nscrierii n cartea funciar

ntabularea este nscrierea prin care se dobndete, se modific sau se stinge cu

titlu definitiv un drept real imobiliar, de la data nregistrrii cererii de nscriere.

nscrierea provizorie este aceea prin care se dobndete, se modific sau se stinge
un drept real imobiliar sub condiia i n msura justificrii ei (ex. o hotrre
judectoreasc definitiv, dar nu i irevocabil).

Notarea este nscrierea prin care se asigur opozabilitatea fa de teri sau, dup
caz, informarea acestora cu privire la drepturile personale, faptele sau alte raporturi
juridice n legtur cu imobilele nscrise n cf.

BIBLIOGRAFIE:
1. M. Nicolae, Publicitatea imobiliar i noile cri funciare,Ed. Press Mihaela SRL,
Bucureti, 2006;
2. I. Albu, Noile cri funciare, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1997.

TEST DE EVALUARE modulul 1:

1. Enumerai avantajele sistemului real de publicitate imobiliar.
2. Enunai i detaliai cel puin dou dintre principiile crilor funciare.
3. Care sunt diferenele dintre sistemul personal i cel real de publicitate
imobiliar?
4. Ce este ntabularea i care sunt efectele ntabulrii?
5. Care sunt dezavantajele sistemului personal al registrelor de transcripiuni i
inscripiuni?
 MODULUL II

CAPITOLUL IV

NOILE CRI FUNCIARE

REGLEMENTAREA, ORGANIZAREA I CONDUCEREA

CADASTRULUI I A CARTILOR FUNCIARE

Obiective: Studiul sistemului de publicitate implementat pe teritoriul Romniei

i a cadastrului.
Competene: Studenii dobndesc noiuni care s i ajute s delimiteze instituia i
s o fixeze n cadrul sistemului de drept actual.
Cuvinte cheie: cadastrul general, cadastrul special,organizarea birourilor de
carte funciar.
Rezumat: Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7 din 26 martie1996 a
reglementat instituia cadastrului, prin abrogarea actelor normative anterioare.
Cadastrul general este sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i
juridic prin care se rcalizeaz, identificarea, inregistrarea, rcprezentarea pe harti i planuri
cadastrale a tuturor terenurilor, precum i a celorlalte bunuri imobile de pe intreg teritoriul
rii, indiferent de destinaia lor i de proprietar.

Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general are

ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele
din acelai teritoriu administrativ i se realizeaz de ctre oficiile teritoriale pentru
imobilele situate n raza de activitate a acestora.

Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7 din 26 martie 1996 a reglementat

instituia cadastrului, prin abrogarea actelor normative anterioare, in materie de cadastru i
cri funciare, menite a inlocui sistemele actuale de publicitate imobiliar, adic registrele
de transcripiuni i inscripiuni, crile funciare existente in Transilvania si crile de
publicitate funciar.
Intarea in vigoare a legii nu a insemnat i punerea in aplicare a cadastrului i a
crilor funciare, intruct acestea urmeaz s fie intocmite n viitor; cadastrul pe msura
efecturii lucrrilor cadastrale, iar crile funciare noi pe msura finalizrii lucrrilor
cadastrale i trimiterea acestora la judectorii in vederea efecturii si definitivrii
documentelor de carte funciar.
Legea nu a fixat o dat calendaristic pan la care s se incheie cadastrarea
teritoriului trii i s se intocmeasc in totalitatea lor noile cri funciare.
Introducerea doar treptat a crilor funciare face ca Legea nr. 7/1996 s cuprind
dispoziii de aplicare difereniat in timp i anume: pe de o parte, dispoziii de aplicare
imediat, de la intrarea in vigoare, cum sunt cele referitoare la infiinarea birourilor de
carte funciar, iar pe de alt parte, dispoziii de aplicare ealonat in timp, cum sunt cele
referitoare la intocmirea i funcionarea crilor funciare (art.72).
Legea nr.7/1996 este alctuit prin sistematizarea in trei titluri: in primul, intitulat
Regimul general al cadastrului (art. 1-19), sunt definite i reglementate in esena lor,
cadastrul general, pe localiti, judee i la nivel naional, i cadastrele de specialitate, pe
ministere, alte instituii de stat, regii autonome i alte persoane juridice, in cel de-al doilea,
intitulat Publicitatea imobiliar (art. 20-57), sunt reglementate noile cri funciare, in
structura lor, organizarea i conducerea acestora; in cel de-al treilea, intitulat Dispoziii
tranzitorii, sanciuni i dispoziii finale (art. 58-72), sunt reglementate documentele de
finalizare a lucrrilor de cadastru i de carte funciar, se indic faptele care constituie
contravenii i infraciuni, iar in incheiere cuprinde dispoziii referitoare la punerea in
aplicare a legii i abrogarea actelor normative anterioare acesteia.

Organiznrea i conducerea cadastrului

l.Cadastrul general i cadastrele de specialitate. Legea reglementeaz distinct cadastrul
general i cadastrele generale.

Cadastrul general.
 Conform legii, cadastrul general este sistemul unitar i obligatoriu de eviden
tehnic, economic i juridic prin care se rcalizeaz, identificarea, inregistrarea,
rcprezentarea pe harti i planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum i a celorlalte
bunuri imobile de pe intreg teritoriul rii, indiferent de destinaia lor i de proprietar (art.
1).
Cadastrul general se intocmete pe comune, orae, municipii, judee i la nivelul
intregii ri (art. 2), ceea ce inseamn c in terminologia legii, noiunea de cadastrul
general cuprinde in sfera ei cadastrele localitilor, cadastrele judeelor i cadastrul rii
(intr-o terminologie mai potrivit, denumirea de cadastru general ar trebui rezervat,
pentru cadastru rii; acesta putnd fi numit i cadastrul naional).
Funciile cadastrului general sunt:
- funcia tehnic, realizat prin determinarea, pe baz, de msurtori, a poziiei,
configuraiei i mrimii suprafeei terenurilor, pe destinaii, categorii de folosin
i proprietari, precum i ale construciilor;
- funcia economic, prin care se evideniaz, destinaia, categoriile de folosin a
parcelelor, precum i elementele necesare stabilirii valorii economice a bunurilor
imobile;
- i funcia juridic, realizat, prin identificarea proprietarilor pe baza actelor de
proprietate i prin publicitatea imobiliar.
Operaiunile prin care se realizeaz, cadastrul general sunt:
a) identificarea, inregistrarea i descrierea in documentele cadastrale a
terenurilor i a celorlalte bunuri imobile prin natura lor, msurarea i
prezentarea acestora pe hri i planuri cadastrale, precum i stocarea
datelor pe suporturi informative;
b) asamblarea i integrarea datelor furnizate de cadastrele de specialitate;
h) indeplinete sarcinile ce rczult din angajamentele internaionale in domeniul su de
activitate.

n subordinea Oficiului de cadastru naional se organizeaz Oficiile de cadastru

judeene, precum i al municipiului Bucureti, care au urmtoarele atribuii:
a) organizeaz, conduc, indrum i controleaz executarea lucrrilor de
geodezie, topografie, fotogrametrie, teledetecie, cadastru i cartografie la
nivelul lor teritorial;
b) avizeaz coninutul topografic al hrilor, planurilor, atlaselor, ghidurilor
i alte documente cartografice necesare uzului public;
c) pun la dispoziia autoritilor publice i a altor instituii interesate, in
condiiile legii, situaii statistice de sintez privind terenurile i
construcile (art.3, alin.2, art.6).
Ministerele, alte institulii centrale de stat, regiile autonome i alte persoane juridice
organizeaz cadastrele de specialitate, prin executarea, in funcie de domeniile lor
specifice de activitate, lucrri geodezice, topografice, fotogrametrice i altele, pentru
satisfacerea nevoilor proprii (art.4, alin.2-3).

3 Cadastrele localiilor baza tehnic a crilor funciare. Documentele cadastrale

finalizate ale comunelor, oragelor i municipiilor sunt cele care stau la baza intocmirii
crilor funciare, care se intocmesc i se in pe aceste uniti administrativ-teritoriale
(art.20 ).
La nivelul localitilor, lucrrile tehnice de cadastru constau in:
a) stabilirea, potrivit legii, i marcarea pe teren, prin borne, a hotarelor
localitilor;
b) marcarea pe teren, prin borne, a intravilanului localitilor, potrivit legii;
c) identificarea bunurilor imobile pe baza actelor de proprietate sau, in lipsa
acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar, msurarea
tuturor parcelelor de teren din cuprinsul fiecrei localiti, cu specificarea
destinaiei, a categoriei de folosin i a proprietarului sau a posesorului;
iar pentru terenurile ocupate de construcii i curi, precum i pentru
terenurile cu alte destinaii situate in intravilan sau in extravilan, se vor
specifica, pe baza datelor fumizate de cadastrele de specialitate,
categoriile de folosin a terenurilor, incadrarea acestora pe zone in
cadrul localitii, respectiv pe clase de calitate;
d) nregistrarea litigiilor de hotare, in cazul neinelegerilor intre proprietarii
 i/sau posesorii invecinai;
e) msurtori pentru realizarea i actualizarea planurilor cadastrale ( art. 11
L.c.p.).

Funcia tehnic a cadastrului general se realizeaz prin determinarea, pe baz

de msurtori, a poziiei configuraiei i mrimii suprafeelor terenurilor pe
destinaii, categorii de folosin i pe proprietari, precum i ale construciilor. n
cadrul funciei economice a cadastrului general se evideniaz elementele tehnice
necesare stabilirii valorii de impozitare a imobilelor i calculrii impozitelor asupra
veniturilor realizate din tranzacii imobiliare. Funcia juridic a cadastrului general
se realizeaz prin identificarea proprietarului pe baza actului de proprietate i prin
nscrierea n cartea funciar.

La nivelul unitilor administrativ-teritoriale - comun, ora i municipiu lucrrile

tehnice de cadastru constau n:

a) stabilirea, potrivit legii, a hotarelor unitii administrativ-teritoriale i a limitelor

intravilane componente;

b) identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de proprietate sau, n

lipsa acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar i determinarea
formei i dimensiunilor tuturor imobilelor din cuprinsul fiecrei uniti
administrativ-teritoriale;
c) consemnarea litigiilor de hotare aflate pe rolul instanelor judectoreti;
d) ntocmirea documentelor tehnice cadastrale. Delimitarea i marcarea hotarelor
administrative ale unitilor administrativ-teritoriale prevzute mai sus, precum i
limitele intravilanelor localitilor se fac de ctre comisia stabilit n acest scop prin
ordin al prefectului; regulamentul de organizare i funcionare a comisiei de
delimitare se aprob prin ordin al ministrului administraiei i internelor.

Documentele tehnice ale cadastrului general, care se vor ntocmi la nivelul

comunelor, oraelor i municipiilor, sunt:
a) registrul cadastral al imobilelor;
b) indexul alfabetic al proprietarilor;
c) registrul cadastral al proprietarilor;
d) planul cadastral i anexele la partea I a crii funciare. Deintorii de imobile sunt
obligai s permit accesul specialitilor pentru executarea lucrrilor de cadastru
general, s admit, n condiiile legii, amplasarea, pe sol sau pe construcii, a
semnelor i semnalelor geodezice i s asigure protecia i conservarea acestora.

Baza de date poate fi redactat i arhivat i sub form de nregistrri, pe suporturi

accesibile echipamentelor de prelucrare automat a datelor, avnd aceleai efecte
juridice i for probant echivalent cu cea a nscrisurilor n baza crora au fost
nregistrate.

Primarii localitilor au obligaia s ntiineze deintorii imobilelor, n scris, prin

afiare i prin alte mijloace de publicitate, s permit accesul specialitilor pentru
executarea lucrrilor de cadastru sau, dup caz, s se prezinte personal pentru a da
lmuriri privitoare la imobile i a participa la identificarea i marcarea limitelor
acestora. Dac deintorii imobilelor nu se prezint, identificarea limitelor se face n
lipsa acestora.

Dup finalizarea lucrrilor de teren, pentru fiecare unitate administrativ-teritorial,

datele obinute se prelucreaz, se nregistreaz n documentele tehnice ale
cadastrului, se recepioneaz i se introduc n baza de date cadastrale. Datele
definitorii ale fiecrui imobil se transmit de ctre oficiul teritorial consiliului local,
care are obligaia s le aduc la cunotina deintorilor prin ntiinare scris i prin
afiare la sediul primriei.

Contestaiile cu privire la exactitatea datelor comunicate, nsoite de documente

doveditoare, pot fi prezentate de deintori, n scris, n termen de 60 de zile de la
ntiinarea scris, oficiului teritorial care le va soluiona n termen de 30 de zile. Cei
nemulumii de modul de soluionare a contestaiilor de ctre oficiul teritorial pot
face plngere la judectoria n a crei raz de competen teritorial se afl imobilul,
n termen de 30 de zile de la comunicarea rezultatelor.
 nscrierea n cartea funciar se face din oficiu, dup finalizarea cadastrului general
pe un teritoriu administrativ i expirarea termenului de soluionare a contestaiilor,
n baza unui regulament aprobat prin ordin al directorului general al Ageniei
Naionale.

Planul cadastral conine reprezentarea grafic a datelor din registrele

cadastrale, referitoare la imobilele din cadrul unitilor administrativteritoriale

- comune, orae i municipii -, i se pstreaz la oficiul teritorial. Registrele,

planurile cadastrale i anexele la partea I a crii funciare vor sta la baza completrii
sau, dup caz, a ntocmirii din oficiu a crilor funciare, la finalizarea msurtorilor
cadastrale la nivelul unitilor administrativ-teritoriale. O copie a acestora se
pstreaz n arhiva oficiilor teritoriale. Un exemplar din planurile i registrele
cadastrale se transmite cu titlu gratuit la consiliile locale.

Planurile, registrele cadastrale i anexele la partea I a crii funciare se in la zi, n

concordan cu documentaiile cadastrale ntocmite pentru nscrierea actelor i
faptelor juridice, n baza cererilor i comunicrilor fcute potrivit legii.

Agenia Naional i oficiile teritoriale din subordine au obligaia de a furniza, la

cerere, organelor abilitate evidenele necesare stabilirii valorii de impunere.

Completarea, modernizarea i meninerea n stare de utilizare a reelei geodezice

naionale necesare ntocmirii i inerii la zi a planurilor cadastrale i hrilor
topografice se realizeaz sub coordonarea Ageniei Naionale.

Registrul cadastral de publicitate imobiliar

Noua reglementare n domeniul publicitii imobiliare a fost justificat de progresul

pe care sistemul de drept romnesc l-a realizat, mai ales dup evenimentele petrecute n
decembrie 1989. Dezvoltarea economiei de pia modern i democrat a contribuit la
apariia sistemului de publicitate imobiliar prin noile cri funciare, reglementat prin
dispoziiile Legii nr.7/1996, Legea cadastrului i a publicitii imobiliare. Prin acest act
normativ s-a urmrit asigurarea unei mai bune securiti privind circulaia juridic a
terenurilor, dar i o cunoatere mai bun a situaiei juridice n care se gsete un imobil, n
raport cu un ter interesat de acesta.

Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr.7/1996 a reglementat dou instituii

distincte ns interferente i anume instituia tehnic a cadastrului (art.1-19) i
instituia juridic a crilor funciare. Prin aceast lege s-au creat premizele ca ara
noastr s ajung a avea un cadastru naional general unitar i modern real unitar de
publicitate imobiliar. Prin intermediul acestor instituii se urmrete consolidarea
proprietii imobiliare i sporirea ncrederii publice n operaiunile de eviden tehnic,
economic i juridic privind bunurile imobile. Sistemul este inspirat din Decretul-Lege
nr.115/1938 care a fost valorificat deja n practic i ale crui efecte pozitive au fost
remarcate. Aa se explic i de ce n localitile unde era aceasta aplicat se va aplica i n
continuare, pn cnd Legea nr.7/1996 va putea efectiv s fie aplicat, adic dup
terminarea lucrrilor de cadastru general.

Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr.7/1996 ne d o definiie a noiunii de

cadastru nc de la nceput, din art.1 alin1: Cadastrul general este sistemul unitar i
obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic prin care se realizeaz identificarea,
nregistrarea, reprezentarea pe hri i planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum i a
celorlalte bunuri imobile de pe ntreg teritoriul rii, indiferent de destinaia lor i de
proprietar. Din aceast definiie ar putea exista tendina de confunda noiunea de cadastru
cu noiunea de carte funciar, ns cele dou instituii nu se acoper, ci se completeaz.
Att doar c registrul cadastral este alctuit din totalitatea crilor funciare ntocmite pe
localiti. Cele dou instituii au fost cuprinse ntr-un singur act normativ de ctre legiuitor
tocmai datorit strnsei legturi dintre ele.

Cele dou instituii se completeaz reciproc n sensul c are loc un schimb de

informaii tehnice i juridice ntre ele. i anume cadastrul, pe baza mijloacelor de
ntocmire, furnizeaz crii funciare informaiile cu privire la mai multe aspecte legate de
situaia imobilelor i identificarea posesorului, cum ar fi: aezare, mrime, categorie de
folosin, calitate, venitul cadastral, individualizarea prin numerotare i posesorul
imobilului respectiv. Dup ce verific informaiile primite, cartea funciar le completeaz
cu altele referitoare la drepturi reale, cum ar fi: proprietatea i dezmembrmintele de
proprietate (superficie, servitute, uz i abitaie, uzufruct).

Unele din documente [...] servesc la ntregirea crilor funciare (registrul special de
intrare, planul i mapa nscrisurilor justificative), ntruct numai n crile funciare
propriu-zise se vor face nscrieri, iar nu i n registrele cadastrale de publicitate imobiliar,
care sunt doar o unitate pur material. Alte documente repertoriul imobilelor, indexul
alfabetic al proprietarilor la care se adaug i registrul special de intrare (care ndeplinete
n fapt funcii multiple) sunt ntocmite pentru a uura consultarea crilor funciare i a
nlesni, totodat, activitatea de carte funciar. Tot cartea funciar se oprete cu meniuni
i asupra titularului acestor drepturi lund n considerare i faptele juridice care
influeneaz situaia imobilului, dup care nscrie aceste informaii n documentele oficiale
publice. Rezult aadar c ambele instituii sunt foarte necesare ntr-un stat modern i
democrat, deoarece ofer o biografie complet asupra situaiei juridice a imobilelor,
informaii necesare i utile terilor interesai de aceasta.

Instituia cadastrului este reprezentat pe de o parte prin cadastrul general iar pe de

alt parte prin cadastrul de specialitate. Cum am vzut cadastrul general ofer o imagine
de ansamblu asupra imobilelor i asupra proprietarilor acestora. n schimb, cadastrul de
specialitate, dup cum reiese chiar din denumire, se axeaz pe cteva aspecte de detaliu
precum: suprafaa, categoria de folosin i proprietar.

Pentru o mai bun nelegere a rolului cadastrului general n sistemul de publicitate

imobiliar este binevenit prezentarea obiectivelor care stau la baza acestui sistem i care
sunt urmtoarele:

a) Identificarea, nregistrarea i descrierea, n documentele cadastrale, a terenurilor i a

celorlalte bunuri imobile prin natura lor, msurarea i reprezentarea acestora pe hri i
planuri cadastrale, precum i stocarea datelor pe suporturi informatice;
b) Asamblarea i integrarea datelor furnizate de cadastrele de specialitate;

c) Identificarea i nregistrarea tuturor proprietarilor i a altor deintori legali de terenuri

i de alte bunuri imobile, n vederea asigurrii publicitii i opozabilitii drepturilor
acestora fa de teri;

d) Furnizarea datelor necesare sistemului de impozite i taxe pentru stabilirea corect a

obligaiilor fiscale ale contribuabililor (art.2 alin.2).

n primul rnd, pentru ca un imobil s poat fi nregistrat ntr-un registru

public este necesar s se efectueze o serie de operaiuni de ordin material, prin care se
ofer imobilului o identitate distinct. Aceste operaiuni sunt de delimitare, bornare,
msurare i reprezentare pe hri i registre de suprafee. n acest sens preia informaiile de
la tiina msurtorilor terestre, care studiaz globul pmntesc. Apoi cadastrul trebuie s
ofere informaii legate de calitatea imobilului, astfel c apeleaz la informaiile de
pedologie, referitoare la capacitatea de producie a solului i calitatea acestuia comparativ
cu alte terenuri. Ca orice proprietar de imobil, persoana n cauz trebuie s cunoasc
valoarea imobilului su n vederea valorificrii pe de o parte, iar pe de alt parte cadastrul
s poat determina impozitul, situaie n care se face apel la informaiile puse la dispoziie
prin evidenele contabile i metodologice de calcul elaborate de economia agrar. i nu n
ultimul rnd se stbilesc diferite legturi ntre ceteni, ntre acetia i stat, ntre diferite
organizaii obteti i stat, ntre acetia i ceteni. Aceste legturi (raporturi) sunt
reglementate de acte normative i respectarea lor este obligatorie, iar la nevoie este impus
prin fora de constrngere a statului. Cadastrul are strnse legturi cu dreptul civil, dreptul
administrativ i dreptul funciar, de ale cror prevederi trebuie s in seama pe parcursul
executrii lucrrilor de inventariere. nsui scopul, metodica i succesiunea executrii
lucrrilor de ntocmire, pstrare i modificare a cadastrului sunt precis determinate de legi,
regulamente i instruciuni.

Cadastrul i documentaia cadastral nu servesc doar publicitii imobiliare ci i altor

sectoare de activitate, pe lng documentaia tehnic, cea mai ampl de altfel, ce folosete
la ntocmirea crii funciare. Astfel documentaia tehnic a cadastrului servete la stabilirea
impozitului funciar, la proiectarea amenajrii teritoriului, n economie i administraie, la
completarea hrilor topografice, n statistic, n cercetare, tiin i cultur, n
administrarea justiiei.

De la adoptarea Legii nr.7/1996 au mai aprut n domeniu i alte reglementri care fie
au adus modificri Legii cadastrului i a publicitii imobiliare, fie au completat-o, pentru
a asigura o mai bun interpretare i aplicare. Exist astfel mai multe acte normative cu
caracter general care guverneaz materia noului sistem de publicitate imobiliar, respectiv:

Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr.7/1996;

Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de carte funciar ale
judectoriilor, aprobat prin Ordinul Ministrului Justiiei nr.2371/C/1997;
Instruciunile privind nfiinarea noilor cri funciare cu caracter nedefinitiv
aprobate prin Ordinul Ministrului Justiiei nr.1330/C/1999, nepublicate;
Ordinul nr.946 din 12 octombrie 2000 care aprob Instruciunile privind ntocmirea
documentelor tehnice necesare la nscrierea cu caracter nedefinitiv n noile cri
funciare;
Ordinul nr.451 din 15 ianuarie 1999 pentru aprobarea Regulamentului privind
autorizarea persoanelor fizice i juridice care pot s realizeze i s verifice lucrri de
specialitate n domeniile cadastrului, geodeziei i cartografiei pe teritoriul
Romniei;
Ordinul nr.452 din 2 februarie 1999 privind aprobarea Normelor tehnice pentru
introducerea cadastrului general;
O.U.G. nr.291/2000;
O.U.G. nr.70/2000;
Legea nr.78/2002;
O.U.G. nr.41/2004;

Aceste din urm patru acte normative modific Legea nr.7/1996.

La aceste dispoziii se mai pot aduga i alte cteva acte normative care nu
reglementeaz doar acest domeniu dar conin cteva norme speciale care au ca obiect
unele operaiuni juridice susceptibile de nscrisuri n noile cri funciare. Mai importante
dintre aceste prevederi sunt:
 Art. 35/1 i 69 din Legea locuinei nr.114/1996;
Art.15 din Legea nr.54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor;
Art.16 din O.G. nr.51/1997 privind operaiunile de leasing;
Art.34 din Legea 219/1998 privind regimul concesiilor.

Aceste modificri i completri ulterioare au n vedere mai multe aspecte tehnice,

organizatorice i pentru aducerea la ndeplinire a dispoziztiilor de ordin juridic ale legii n
cauz.

n legtur cu punerea n aplicare a Legii nr.7/1996, este de reinut c ea a introdus un

sistem real, unic i unitar de publicitate imobiliar care este de aplicabilitate imediat, dar
unificarea sistemelor de publicitate imediat existente se realizeaz pe ntreg teritoriul
rii, dup definitivarea cadastrului la nivelul ntregii ri. Pentru a unifica cele trei
sisteme de publicitate existente n dreptul romnesc pn n anul 1996 (sistemul de
publicitate personal al registrelor de transcripiuni i inscripiuni, sistemul de publicitate
real al crii funciare i sistemul crilor de publicitate funciar) trebuie s se realizeze
cadastrul general naional, proces care presupune o perioad de timp ndelungat, precum
i o multitudine de investiii i lucrri tehnice.

Acesta este motivul pentru care urmeaz ca i n continuare s se aplice Decretul-lege

nr.115/1938, acolo unde s-a aplicat i pn acum, ca i celelalte sisteme de publicitate
existente, dar limitativ. Publicitatea imobiliar care se va realiza numai prin crile
funciare se bazeaz pe o serie de documente cadastrale ale localitilor a cror ntocmire se
realizeaz progresiv, n timp.

Ca orice alt act normativ, Legea nr.7/1996 are un caracter general, iar dispoziiile pe
care le cuprinde nu pot reglementa toate situaiile juridice posibile. Din aceast cauz pot
s apar mai multe interpretri n ceea ce privete modul ei de aplicare ori momentul
intrrii n vigoare.

Examinnd cuprinsul Legii nr.7/1996 se constat c n titlul I dispoziiile vizeaz

aspecte tehnice cu privire la organizarea i efectuarea lucrrilor de cadastru pn la
preluarea acestora de ctre Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar, prin
reorganizarea Oficiului Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie O.N.C.G.C. n al
doilea titlu se reglementeaz finalizarea lucrrilor cadastrale care conduce la aplicarea
concret a Legii publicitii imobiliare prin crile funciare, iar n titlul III sunt prevzute
dispoziii tranzitorii i finale care accentueaz faptul c momentul intrrii n vigoare a
prezentei legi coincide cu momentul n care sunt finalizate lucrrile cadastrale.

Ca orice alt act normativ i noua reglementare cuprinde o serie de sanciuni care
urmeaz a fi aplicate celor care nu respect dispoziiile pe care le prevede. Astfel n
articolul 66 sunt prevzute urmtoarele fapte ce constituie contravenii:

a) folosirea, n documente oficiale a altor date cu privire la proprietari, terenuri s-au

construcii dect cele

nscrise n documentele cadastrului;

b) refuzul proprietarilor imobilelor de a permite accesul personalului de specialitate

pentru executarea lucrrilor de cadastru, de geodezie, topografice sau fotogrammetrice;

c) refuzul de a pune la dispoziia organelor cadastrale a bazei topografice a altor date sau
a documentelor necesare lucrrilor de cadastru de ctre cei care le dein; excepie
Ministerul Aprrii Naionale, Ministerul de Interne, Serviciul Romn de Informaii,
Serviciul de Informaii Externe i Serviciul de Protecie i Paz;

d) publicarea sau difuzarea de materiale cartografice de orice fel, fr avizul Oficiului

Naional de Cadastru Geodezie i Cartografie, reorganizat n Agenia Naional de
Cadastru i Publicitatea Imobiliar i al ministerelor interesate, care execut lucrri de
cadastru de specialitate.

Publicitatea imobiliar

Evidena cadastral-juridic

Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general are

ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele
din acelai teritoriu administrativ i se realizeaz de ctre oficiile teritoriale pentru
imobilele situate n raza de activitate a acestora.

Una sau mai multe parcele alturate de pe teritoriul unei uniti administrativ-
teritoriale, indiferent de categoria de folosin, aparinnd aceluiai proprietar, formeaz
imobilul, se identific printr-un numr cadastral unic i se nscrie ntr-o carte funciar.

Crile funciare ntocmite i numerotate pe teritoriul administrativ al fiecrei localiti

alctuiesc, mpreun, registrul cadastral de publicitate imobiliar al acestui teritoriu, ce se
ine de ctre biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial n a crui raz teritorial de
activitate este situat imobilul respectiv.

Acest registru se ntregete cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu registrul

cadastral al imobilelor, indicnd numrul cadastral al imobilelor i numrul de ordine al
crilor funciare n care sunt nscrise, cu un index alfabetic al proprietarilor i cu o map n
care se pstreaz cererile de nscriere, mpreun cu un exemplar al nscrisurilor
constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse nscrierii.

Activitatea de publicitate imobiliar n cadrul oficiilor teritoriale este ndeplinit de

registratori de carte funciar, denumii n continuare registratori, numii prin ordin al
directorului general al Ageniei Naionale, n urma unui concurs organizat de aceasta

Organizarea si functionarea birourilor de carte funciara

n circumscriptia fiecarei judecatorii se nfiinteaza cte un birou de carte funciara,

ca unitate subordonata Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara, care va prelua
activitatea actualelor birouri de carte funciara ale judecatoriilor.

Prin organizarea si functionarea, n circumscriptia fiecarei judecatorii, a unui birou

de carte funciara se va evita aglomerarea excesiva a acestora, fata de volumul mare de
munca, complexitatea si dificultatea lucrarilor de carte funciara .

Daca era organizat numai un singur birou de carte funciara, n municipiul resedinta
de judet, pentru orice problema importanta sau mai putin importanta legata de publicitatea
imobiliara, persoanele interesate, mai ales cele care domiciliaza la distante mari fata de
municipiul resedinta de judet, ar fi trebuit sa se deplaseze la sediul judetului, unde se afla
biroul de carte funciara. n acest fel, n mod evident, se ngradea si accesul la acest
serviciu public .

Activitatea birourilor de carte funciara din cadrul oficiilor de cadastru si publicitate

imobiliara este data n responsabilitatea unui registrator asimilat consilierului juridic,
licentiat n drept a unei faculttai de drept acreditate, cu o vechime de cel putin 5 ani n
activitatea juridica, potrivit punctului 4 alin 1 din Legea nr.499/2004.
 CAPITOLUL V

Structura i obiectul crilor funciare

Obiective: Studierea apofundat a structurii i a imobilelor i a categoriilor de

drepturi ce se nscriu n cartea funciar.
Competene: Studenii dobndesc noiuni care s i ajute s delimiteze instituia, s
citeasc i s completeze o carte funciar.
Cuvinte cheie: corp funciar, nscrieri, carte funciar.

Rezumat: Cartea funciar este alctuit din titlu, indicnd numrul ei i

numele localitii n care este situat imobilul, precum i din trei pri: A. Partea I,
referitoare la descrierea imobilelor; B. Partea a II - a, referitoare la nscrierile
privind dreptul de proprietate i C. Partea a III a, referitoare la nscrierile privind
dezmembrmintele dreptului de proprietate i sarcini.

Cartea funciar propriu-zis, respectiv coala sau foaia de carte funciar, are ca obiect
trei categorii de nscrisuri, fiecare cu regim juridic specific privind:

corpul de proprietate sau corpul funciar, ca entitate de referin preluat din cadastrul
general;
drepturile reale imobiliare, corespunztoare corpului de proprietate;
actele, faptele juridice, drepturile de crean sau alte raporturi juridice legate de
imobilele ce fac parte din corpul de proprietate .

Este ceea ce prevede Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr.7/1996, art.20, 21,
44 i 45. n obiectul crii funciare se concretizeaz i rolul deosebit de important al
acestei instituii. Cartea funciar face cunoscute, prin intermediul publicitii, actele i
faptele de natur juridic ce afecteaz situaia unui imobil, realiznd n acest mod
securitatea n domeniul circulaiei juridice a imobilelor.

Excepie de la procedura specific publicitii imobiliare fac doar cteva acte juridice,
relative la drepturile reale imobiliare. Printre acestea se numr succesiunea, accesiunea,
vnzarea silit i uzucapiunea, drepturile dobndite de ctre stat prin expropriere pentru
utilitate public, precum i cele dobndite de ctre stat sau orice alte persoane prin efectul
legii sau hotrrilor judectoreti. Acest fapt apare reglementat n art.28 Legea cadastrului
i publicitii imobiliare. Nu nseamn c respectivele acte juridice nu vor fi nscrise n
cartea funciar, ci doar c pentru a se constitui un drept asupra lor nu este necesar
nscrierea; nscrierea opereaz n aceste cazuri mai degrab pentru a realiza opozabilitatea
erga omnes, fie fa de terii dobnditori, fie fa de orice persoane interesate.

Cum am precizat i mai sus sistemul crilor funciare se bazeaz pe sistemul de

eviden a cadastrului general conform art.20 din Legea nr.7/1996, astfel c este necesar
existena unei permanente legturi ntre cele dou instituii. Doar astfel se poate asigura o
coresponden ntre starea de fapt i cea de drept a fiecrei entiti nmatriculate n cartea
funciar. Am fcut din nou referire la acest fapt deoarece obiectivul publicitii imobiliare,
respectiv constituirea unor drepturi sigure, nu se poate realiza dect cu condiia unei bune
desfurri a activitii de cadastru i de carte funciar.

Coninutul sau structura crii funciare este prezentat foarte clar i concis n cuprinsul
art.21 al Legii nr.7/1996: Cartea funciar este alctuit din titlu, indicnd numrul ei i
numele localitii n care este situat imobilul, precum i din trei pri:

A. Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care cuprinde:

a) numrul de ordine i cel cadastral al fiecrui imobil ;

b) suprafaa terenului, categoria de folosin i, dup caz, construciile;

c) amplasamentul i vecintile;

d) valoarea impozabil.

B. Partea a II - a, referitoare la nscrierile privind dreptul de proprietate, care cuprinde:

a) numele proprietarului;
b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum i
menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept;

c) stmutrile proprietii;

d) servituile constituite n folosul imobilului;

e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile
privitoare la proprietate;

f) orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face n titlu ,n partea nti sau a
doua a crii funciare, cu privire la nscrierile fcute.

C. Partea a III a, referitoare la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de

proprietate i sarcini, care va cuprinde:

a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosin, abitaie, servituile n sarcina fondului

aservit, ipoteca i privilegiile imobiliare, precum i locaiunea i cesiunea de venituri pe
timp mai mare de 3 ani;

b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile
privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte;

c) sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale;

d) orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu privire la nscrierile fcute n
aceast parte.

n primul rnd cartea funciar are un titlu cu rolul de a deosebi crile funciare ntre ele i
de a le crea o individualitate. Atunci cnd coninutul crii funciare este att de vast nct
nu mai poate fi trecut nici o alt meniune legat de modificrile suferite de situaia
imobilului ori dac imobilul a fost alipit la un altul, se nchide cartea funciar. Titlul este
partea n care se fac meniuni despre acest aspect. ntr-o astfel de situaie se deschide o
nou foaie, iar imobilul este transcris n cuprinsul acesteia. Vechea carte funciar, care a
fost nchis pentru c nu se mai putea trece nici o operaiune n ea, nu se va arunca, ci se
va pstra la locul ei de ordine pentru a servi la identificarea imobilului i a modificrilor
care au survenit succesiv n legtur cu acesta.

Titlul crii funciare este prevzut n partea stng sus a colii, unde se trece i numrul
crii funciare n cadrul teritoriului cadastral, iar n partea opus, dreapta sus, se trece
denumirea teritoriului cadastral, respectiv sat, comun, municipiu. Tot din titlu putem afla
dac este vorba de o proprietate cu o valoare economic deosebit cum ar fi de exemplu o
proprietate minier sau dac este nscris un drept de superficie sau orice alt drept care
afecteaz n mod serios dreptul de proprietate nscris.

Partea I, denumit, ca s zicem aa, descrierea imobilului este structurat pe mai multe
coloane care fac referire la: numrul de ordine i numrul cadastral al fiecrui imobil,
suprafaa terenului, calitatea acestuia (fnee, arabil sau pune), numrul casei , dac este
vorba despre o construcie, amplasamentul i vecintile, valoarea impozabil. Fiind
indicat numrul cadastral am putea spune c indicarea vecuintilor este inutil, doar c
ofer mai mult precizie n localizarea i identificarea unui imobil.

Sunt i situaii cnd un proprietar deine mai multe corpuri de proprietate ce formeaz o
partid cadastral; toate sunt trecute ns n cuprinsul aceleiai cri funciare i nu este
nscesar ntocmirea de carte funciar pentru fiecare corp de proprietate n parte. Mai sunt
i alte cazuri n care se ntocmete tot o carte funciar, dei ar putea exista tendina de a
crede altceva. Astfel este cazul proprietii imobiliare comune sau n indiviziune, cnd n
cuprinsul aceleiai cri funciare sunt trecui toi proprietarii, fiecare dintre ei cu cota parte
pe care o deine. La fel se procedeaz i n cazul proprietii comune; singurele excepii le
fac devlmia i construciile cu mai muli proprietari de apartamente unde nu este
suficient ntocmirea unei cri funciare colective i se ntocmete i cte una individual,
pentru fiecare proprietar n parte.

n cea de-a doua parte care aduce informaii legate de tilturile de proprietate, coninutul
crii funciare este prezentat din nou pe mai multe coloane care se refer la numele
titularului dreptului de proprietate, actul sau faptul juridic care st la baza constituirii
dreptului de proprietate, servituile constituite n favoarea imobilelor, alte fapte juridice,
modificri, ndreptri sau aciuni care privesc proprietarul n cauz.
Proprietar poate fi orice persoan, fie ea fizic sau juridic, chiar i copilul conceput are un
drept funciar i poate fi trecut n tiltul de proprietate. Acest proprietar nu este fix. Adic,
printr-un act juridic o alt persoan poate deveni noul proprietar. n acest caz apar
modificri n cartea funciar doar la coloana privitoare la numele proprietarului, dar numai
atunci cnd are loc nstrinarea ntregului corp de proprietate. Deoarece, dac are loc
strmutarea doar a unei pri din imobil, atunci se radiaz n primul rnd imobilul din
partea I i se va transcrie sau nscrie, dup caz, n cartea funciar a dobnditorului, dac
are una, altfel i se va ntocmi una.

Iar n coloana pentru servitui este nscris dreptul titularului imobilului dominant asupra
imobilului vecin acestuia, avnd obligaia de a suporta eventualele restricii (poate fi vorba
despre un drept de trecere sau orice alt drept stabilit prin faptele proprietarilor, de comun
acord).

n final, partea a III-a se oprete asupra drepturilor terului asupra imobilului, respectiv
cuprinde toate drepturile reale imobiliare principale, dar i accesorii, care afecteaz
proprietatea. Alturi de aceste drepturi mai sunt trecute i alte drepturi personale prevzute
de lege i care devin opozabile terilor prin nscrierea n cartea funciar, la fel i locaiunea
sau cesiunea de venituri pe o durat de peste trei ani. Fa de toate aceste drepturi reale
menionate pot surveni o serie de modificri ce vor fi trecute bineneles n cartea funciar.
 CAPITOLUL VI

PRINCIPIILE FUNDAMENTALE ALE CARTILOR FUNCIARE

Obiective: Studierea principiilor care guverneaz cartea funciar i funcie de

care se realzeaz nscrierile.
Competene: Studenii dobndesc noiuni care s i ajute s delimiteze instituia, s
citeasc i s completeze o carte funciar.
Cuvinte cheie: publicitate, relativitate, disponibilitate, specialitate, legalitate,
prioritate, efectul translativ.

La baza regimului juridic al cartilor funciare stau anumite reguli fundamentale, cu

valoare de principii. Cele mai multe dintre aceste principii instituite prin Decretul lege nr.
115/1938, au fost pastrate si de legea nr.7/1996 i de noul Cod civil.
O parte din principiile fundamentale ale cartilor funciare apartin dreptului civil, insa
la fiecare din aceste principii intalnim aspecte specifice cartilor funciare. De aceea, este
necesara examinarea acestor principii in cadrul acestei discipline.

1. PRINCIPIUL PUBLICITATII

Opozabilitatea drepturilor reale imobiliare poate fi asigurata numai prin publicitatea

operatiunilor juridice privitoare la aceste drepturi.
Conform principiului publicitatii toate operatiunile prin care se constituie, transmit,
modifica sau sting drepturile reale imobiliare trebuie inscrise in cartea funciara, pentru a
deveni opozabile tertilor si pentru ca titularii drepturilor reale tabulare sa poata dispune de
ele.
Legea nr.711996 in art.33 si Decretul-lege nr. 115/1938, in art.32, instituie doua
prezumtii legale in domeniul cartilor funciare:
a) Un drept real inscris in favoarea unei terte persoane creeaza prezumtia
ca dreptul exista in folosul ei;
b) Daca un drept real s-a radiat in cartea funciara se presupune ca acel
drept nu exista.
Aceste prezumtii instituite de legile cartilor funciare au fost imprumutate r din Codul
civil german potrivit caruia: "Daca un drept este inscris in favoarea unei persoane, se
presupune ca acelei persoane i se cuvine acel drept. Daca in cartea funciara un drept este
radiat, se presupune ca acel drept nu mai exista" (art.891 si art.892 din acest cod).
Deci, in virtutea principiului publicitatii, se considera ca intreg cuprinsul cartii
funciare este exact, fiind in concordanta cu situatia juridica reala. Cu alte cuvinte, se
prezuma ca "starea tabulara" corespunde starii de drept material. Ca sa opereze aceasta
prezumtie este necesar sa existe, in realitate, concordanta intre situatia juridica si starea
tabulara, deoarece persoana care isi valorifica dreptul inscris poate suporta consecintele
rasturnarii acestei prezumtii prin prezentarea unei situatii juridice reale diferita de cea din
cartea funciara. Astfel, potrivit art.98 din Regulamentul de aplicare al Legii nr.7/1996,
cuprinsul cartii funciare poate fi invocat de orice persoana interesata, avand forta probanta
a prezumtiei legale relative care opereaza pn la proba contrara.
O limitare a principiului publicitatii o constituie practica judecatoreasca, intrucat
desi instantele nu vor putea contesta starea tabulara si concordanta acesteia cu situatia
juridica reala, au totusi drept de apreciere ori de cate ori intervine un litigiu si poate fi pusa
in discutie buna-credinta.
Prezumtiile (sau cu alte cuvinte concluziile pe care legea sau judecatorul le trage de
la un fapt cunoscut pentru a stabili un fapt necunoscut) opereaza in privinta tuturor
drepturilor reale imobiliare susceptibile de inscriere in cartea funciara, precum si in cazul
faptelor si raporturilor juridice care se pot inscrie.

2. PRINCIPIUL RELATIVITATII

Prin acest principiu se asigura publicitatea integrala a carii funciare si securitatea

statica a circuitului civil, adica protectia juridica a titularilor de carte funciara inscrisi in
cartea funciara.
Intr-adevar, potrivit art 19 "Inscrierea unui drept se poate savarsi numai:
 1. Impotriva aceluia care, la inregistrarea cererii este inscris ca titular al
dreptului asupra caruia inscrierea urmeaza sa fie facuta.
2. Impotriva aceluia, care, inainte de a fi fost inscris, si-a grevat dreptul,
daca amandoua inscrierile se cer deodata".
In plus, in cazul in care mai multe persoane si-au cedat succesiv, una celeilalte,
dreptul de a dobndi prin inscriere un bun nemisctor, iar inscrierile nu s-au facut, cel din
urm ndreptit va putea cere inscrierea dobandirilor succesive deodata cu aceea a
dreptului sau, dovedind prin inscrierile originale, ntreg sirul actelor juridice, care
intemeiaza inscrierile (art.20). Este cazul vanzarilor succesive, ultimul cumparator avand
dreptul sa cear inscrierea dobandirilor succesive deodata cu aceea a dreptului sau, in
conditiile art.24.
Pe baza celor de mai sus putem defini principiul relativitii ca fiind acea regula in
temeiul careia inscrierea unui drept in cartea funciara se poate face numai impotriva
aceluia care, la inregistrarea cererii, este inscris ca titular al dreptului asupra caruia
inscrierea urmeaza a fi facuta. Cel inscris in cartea funciara este posesorul tabular (numit
si antecesor tabular), iar cel care urmeaz sa fie inscris se numeste succesor tabular.

3. PRINCIPIUL NEUTRALITATII (DISPONIBILITATII)

Regula este ca inscrierea in cartea funciara se face la cererea persoanei indreptatite

conform principiului disponibilitatii ce guverneaza raporturile juridice private. Exceptiile
de la acest principiu sunt limitativ determinate de lege.
Prin urmare, este interzis sa se dispuna efectuarea de inscrieri in cartea funciara fara
ca persoana indreptatita sa fi solicitat acest lucru.

3. PRINCIPIUL SPECIALITATII

In conformitate cu acest principiu inscrierile in cartea funciara trebuie sa arate

persoana in favoarea careia se face inscrierea, imobilul la care se refera inscrierea si
dreptul care se dobandeste, modifica sau stinge. Se va preciza, de asemenea, daca
inscrierea se refera la intregul corp funciar sau la o anumita parte determinanta. La dreptul
de ipoteca se precizeaza suma datoriei, iar in cazul ipotecilor colective corpurile funciare
ce se greveaza cu ipoteca.
Inscrierile drepturilor tabulare trebuie s se refere la corpul de proprietate si la
parcelele care intra in alcatuirea acestuia. De asemenea, se va indica, atunci cand exista o
proprietate indiviza, partea indiviza a fiecarui proprietar. Este necesara o individualizare
exacta si atunci cand este vorba de proprietate pe etaje ori pe apartamente.
Drepturile de uzufruct, uz, abitatie sau servitute pot s se inscrie si numai asupra
unei parcele din corpul funciar, dar trebuie atasata o schita din care sa reiasa care anume
din parcele. n schimb, ipoteca inscrisa pentru o anumita suma determinat trebuie sa
greveze intregul corp funciar.

4. PRINCIPIUL LEGALITATII

Principiul legalitaii este acea regula care obliga biroul de carte funciara sa se
supuna numai legii in solutionarea cererilor, pastrandu-si neutralitatea fata de actele
juridice incheiate de parti, acte a caror legalitate este tinut sa o verifice. Legea nr.7/1996
determina procedura pe care trebuie sa o urmeze biroul de carte funciara de la
inregistrarea cererii si pana la solutionarea acesteia. Pe cerere se va face mentiune despre
existenta sau inexistenta vreunei cauze de impiedicare a inscrierii.
In sistemul registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni, acest principiu se reducea
exclusiv la aspecte de ordin formal, mai exact la verificarea fapfului daca actul sau faptul
juridic este sau nu supus inscrierii.
In sistemul de carte funciara principiul legalitatii comporta doua aspecte: legalitatea
formala si legalitatea materiala.
Legalitatea formala evoca ideea ca nu se poate incuviinta decat inscrierea actelor si
faptelor juridice anume, prevazute de lege si nu poate sprijini decat cererea si actele ce o
insotesc.
Legalitatea materiala vizeaza faptul ca judecatorul trebuie sa cerceteze, pe de o
parte, daca inscrisul, pe baza caruia se solicita inscrierea, intruneste conditiile cerute de
lege pentru inscrierea dreptului sau faptului juridic, iar, pe de alta parte, daca din cuprinsul
cartii funciare nu exista vreo piedica la savarsirea inscrieri. Aceast latur a principiului
legalitii nu a mai fost cuprins de Legea nr.7 din 1996 care permite registratorului de
carte funciar doar verificarea legalitii formale.

6. PRINCIPIUL EFECTULUI TRANSLATIV SAU CONSTITUTIV DE

DREPTURI REALE IMOBILIARE AL INSCRINRII IN CARTEA FUNCIARA

Potrivit art.17 din Decretul lege nr.115/1938 "Drepturile reale asupra imobilelor se
vor dobandi numai daca intre cel care da si cel care primeste dreptul este acord de vointa
asupra constituirii sau stramutarii, in temeiul unei cauze aratate, iar constituirea sau
stramutarea a fost inscrisa in cartea funciara.
Drepturile reale se vor stinge numai daca radierea s-a inscris in cartea funciara cu
consimtamantul titularului; consimtamantul nu va fi de trebuinta daca dreptul se va stinge
prin implinirea termenului aratat in inscriere sau prin moartea titularului.
Daca dreptul care urmeaza sa fie radiat, este grevat in folosul unei terte persoane,
radierea se va face cu pastrarea dreptului acestei personae.
b) Definitie si caracterizare generala
Conform acestei reguli, atat intre pri, cat si fata de terti, drepturile reale imobiliare
se dobandesc, modifica sau sting numai prin inscrierea in cartea funciara. Cu alte cuvinte,
inscrierea in cartea funciara este translativa sau constitutiva de drepturi, intrucat drepturile
reale imobiliare nu pot fi stramutate, constituite, modificate ori stinse prin vointa partilor,
ci numai daca s-a facut inscrierea in cartea funciara.
In sistemul cartilor funciare, orice operatiune juridica prin care se tinde la
stramutarea sau constituirea de drepturi reale imobiliare se compune: a) dintr-un act
obligational care da nastere obligatiei de a stramuta ori a constitui un drept real; b) dintr-
un act real prin care partea care si-a luat aceasta obligatie, consimte prin inscris ca acel
drept sa fie intabulat in cartea funciara; c) din inscrierea dreptului real in cartea funciara si
care ia nastere, ca atare, de la data inregistarii cererii de inscriere la biroul de carte
funciara.
Asadar, spre deosebire de sistemul registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni
imobiliare, dobandirea de drepturi reale imobiliare poate avea loc numai daca exista
cumulative consimtamantul partilor si inscrierea in cartea funciara.
 Cu toate acestea, de la regula efectului translativ sau constituitiv de drepturi reale al
inscrierii in cartea funciara exista si exceptii. Astfel, dobandirea unui drept real prin
succesiune, accesiune, vanzare silita si expropriere are loc independent de inscriere (art.
26). Totusi, chiar si in aceste cazuri, pentru a putea dispune de drept, prin cartea funciara,
achizitorul trebuie mai intai sa ceara inscrierea dreptului sau. In caz contrar, tertul
dobanditor nu poate fi inscris in cartea funciara ca succesor tabular (art. 19, 20 si 26). In
felul acesta se asigura respectarea principiului publicitatii integrale a transmisiunilor
imobiliare prin cartea funciara, dar si aplicarea principiului relativitatii.
Acest principiu,care a constituit baza sistemului anterior de carte funciar, nu a mai
fost reluat de noua lege a publicitii imobiliare dect n cazul radierii drepturilor reale, iar
aceast inconsecven a legiuitorului ni se pare principalul aspect negativ al acestui act
normativ.
O confirmare legislativa a regulii efectului constitutiv de drepturi reale al inscrierii
in cartea funciara apare totui n noua Lege a cadastrului si publicitatii imobiliare
nr.7/1996 potrivit careia actul juridic privind constituirea sau transmiterea unui drept
imobiliar, valabil, incheiat anterior intrarii sale in vigoare insa neinscris in cartea funciara
"isi produce efectele la data inscrierii in cartea funciara, potrivit regimului juridic la data
incheierii lui", (art.59). Aceasta inseamna ca desi noua lege consacra numai efectul
opozabilitatii fata de terti al inscrierii in cartea funciara, totusi, in cazul actelor juridice
supuse Decretului-Lege nr. 115/1938, inscrierea in noua cartea funciara are efecte
constitutive de drepturi reale. Este o aplicatie a regulii tempus regit actum in materia
legislatiei de carte funciara.

6. PRINCIPIUL PRIORITATII

Inscrierile in cartea funciara isi produc efectele de la data inregistrarii cererii, dupa
cum reiese din art.31 din Decretul-Lege nr. 115/1938 si art.49 alin.3 si 4 din Legea
rn.7/1996. Ordinea inregistrarilor va statornici rangul, daca cererile respective au fost
incuviintate. Rangul inscrierii este determinat de data si de ora inscrierii.
 Daca mai multe cereri au fost depuse deodata la acelasi birou de carte funciara,
drepturile de ipoteca si privilegiile vor avea acelasi rang, iar celelalte drepturi reale
principale, intrand in concurenta, vor primi provizoriu rang egal, urmand ca prin
judecata sa se hotarasca asupra rangului si asupra radierii inscrierii nevalabile.
Daca mai multe cereri sunt prezentate prin acelasi curier sau primite prin posta in
aceeasi zi, aceste sunt considerate ca fiind prezentate simultan si vor fi inregistrate cu
aceeasi data si aceeasi ora (art.93 alin.7 din Regulament).
Daca dobanditorul ulterior a fost de buna-credinta si a dobandit cu titlu oneros,
dobanditorul anterior, care si-a inscris mai in urma dreptul in cartea funciara, nu va
putea obtine un rang preferential al inscrierii sale. Dimpotriva, se va mentine inscrierea
in cartea funciara a dreptului dobanditorului ulterior care va putea cere radierea inscrierii
efectuata mai in urma a dreptului dobanditorului anterior.
Potrivit legii, dobanditorul ulterior este considerat de buna-credinta daca sunt
intrunite cumulativ urmatoarele conditii:
a) dreptul dobanditor sa fi fost inscris in cartea funciara in favoarea
transmitatorului in momentul achizitionarii de catre subdobanditor;
a) dreptul sa fi fost dobanditor prin act juridic cu titlu oneros;
b) in momentul dobandirii dreptului nu a fost inscrisa in cartea funciara
vreo actiune prin care se contesta cuprinsul ei;
c) dobnditorul nu a cunoscut, pe alta cale anterior sau in momentul
dobandirii dreptului, aceasta inexactitate din cuprinsul cartii funciare.
In concluzie, prin aceste dispozitii legale sunt ocrotite drepturile reale imobiliare
dobandite cu titlu oneros si cu buna-credinta.

8. PRINCIPIUL FORTEI PROBANTE ABSOLUTE A INSCRIERII IN

CARTEA FUNCIARA (PRINCIPIUL PUBLICITATII MATERIALE A
CARTILOR FUNCIARE)
Daca in cartea funciara s-a inscris un drept real in folosul unei persoane, se
prezuma ca dreptul exista in folosul ei.
 Daca un drept s-a radiat din cartea funciara, se prezuma ca acel drept nu exista.
b) Definitie si caracterizare generala
Principiul fortei probante absolute a inscrierii in cartea funciara este acea regula
potrivit careia cuprinsul cartii funciare, in afara ingradirilor si exceptiilor legale, se
considera exact in folosul acelora care si-au inscris cu buna-credinta un drept real in
cartea funciara.
Publicitatea materiala a cartilor funciare comporta atat un efect juridic negativ, cat
si un efect juridic pozitiv.
Publicitatea materiala a cartilor funciare asigura deopotriva atat securitatea statica
a circuitului civil prin faptul ca posesorul tabular (cel inscris) nu-si poate pierde dreptul
decat daca a consimtit sau daca este in culpa ori neglijent, cat si securitatea dinamic
deoarece tertii dobanditori de buna-credinta sunt pusi la adapost fa orice cauza de
evictiune anterioara titlului lor de dobandire, daca cei vatamati prin inscriere nu
reactioneaza in termenele prevazute de lege in vederea rectificarii cuprinsului cartii
funciare.
Regula fortei probante absolute a inscrieri este strict reglementata de lege atat sub
aspectul operatiunilor juridice la care se refera, cat si in privinta persoanelor in folosul
carora actioneaza.
Prin urmare, principiul publicitii materiale nu se aplica:
Inscrierilor materiale;
Faptelor juridice, care desi nu sunt inscrise, exista independent de
inscriere;
Drepturilor personale patrimoniale;
Ingradirilor legale
Exceptiunilor legale
In al doilea rand, pricipiul publicitatii materiale a cartilor funciare opereaz numai
in folosul tertilor de buna-credinta care au dobandit cu titlu oneros sau gratuit vreun
drept real intemeindu-se pe cuprinsul cartii funciare. In consecinta, publicitatea
materiala nu poate fi invocata:
 Intre parti;
De dobanditorul prin act juridic cu titlu oneros sau gratuit de rea-
credinta;
De mostenitor;
De creditorul care dobandeste dreptul de ipoteca inscris in cadrul
executarii silite;
Intre aceeasi dobanditori.
d) Conditii de aplicare
Principiul fortei probante absolute a inscrierii in cartea funciara actioneaza numai
daca sunt intrunite urmatoarele conditii:
- in momentul dobandirii dreptului sa nu fi fost notata in cartea funciara
vreo actiune prin care se contesta cuprinsul ei si nici sa nu fi fost cunoscuta
aceasta inexactitate de catre tertul dobanditor;
- tertul sa fi dobandit cu buna-credinta vreun drept real intemeindu-se pe
cuprinsul cartii funciare;
- - la data dobandirii publicitatea materiala sa nu fi fost suspendata prin efectul
legii.
Principiul fortei probante absolute a inscrierii este deci regula de drept care asigura
stabilitatea si consolidarea proprietatii funciare, precum si siguranta tranzactiilor
imobiliare.

TEST DE EVALUARE modulul 2:

1. Care este structura unei cri funciare?
2. Indicai categoriile de nscrieri n cartea funciar.
3. Ce este nscrierea provizorie?
4. Care sunt actele i faptele juridice care se noteaz n cartea funciar.
5. Cadastrul general.
6. Cadastrul de specialitate.
 7. Organizarea birourilor de carte funciar.

Teme de control:
1. Comparaie ntre sistemul personal i sistemul real de publicitate imobiliar.
2. Categoriile de nscrieri n cartea funciar i efectele acestora.

BIBLIOGRAFIE:
3. M. Nicolae, Publicitatea imobiliar i noile cri funciare, Bucureti, 2006;
4. I. Albu, Noile cri funciare, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1997.
 CAPITOLUL VII

NSCRIERILE N CARTEA FUNCIAR

Obiective: Studiul celor trei categorii de nscrieri n cartea funciar i a

procedurii de efectuare a acestora.
Competene: Studenii dobndesc noiuni care s i ajute s delimiteze i s
efectueze aceste nscrieri.
Cuvinte cheie: ntabulare, nscrierea provizorie i notare.

Rezumat: nscrierile sunt de trei feluri:

a) intabularea, avnd ca obiect nscrierea definitiv a drepturilor reale;

b) nscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiia justificrii ulterioare;
c) notarea, avnd ca obiect nscrierea drepturilor personale, a actelor i
faptelor juridice referitoare la starea i capacitatea persoanelor, aciunilor i
cilor de atac n justiie, precum i a msurilor de indisponibilizare, n
legtur cu imobilele din cartea funciar.

n sens larg, prin nscrieri de carte funciar se nelege orice meniune cuprins n
cartea funciar sau n documentele cu care aceasta se ntregete, care este fcut de un
funcionar public competent.
n sens restrns, acestea privesc numai meniunile din cartea funciar, fcute de
funcionarul competent, care au ca obiect descrierea imobilelor, artarea drepturilor
reale corespunztoare, consemnarea actelor sau faptelor juridice privitoare la starea i
capacitatea persoanelor, precum i a altor raporturi juridice n legtur cu imobilele
respective.

Potrivit Codului civil, nscrierile sunt de trei feluri:

- ntabularea, avnd ca obiect nscrierea drepturilor reale;
- nscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiia justificrii lor ulterioare;
- notarea, avnd ca obiect nscrierea drepturilor personale, a actelor i faptelor
juridice referitoare la starea i capacitatea persoanelor, a aciunilor i cilor de atac
n justiie, precum i a msurilor de indisponibilizare, n legtur cu imobilele din
cartea funciar.

nscrierea propriu-zis este aceea care menioneaz dobndirea ori modificarea

unui drept real imobiliar, precum i, dup caz, drepturile personale, actele sau faptele
juridice privitoare la starea i capacitatea persoanelor aflate n legtur cu imobilele
nscrise n cartea funciar.

ntabularea n cartea funciar

Este nscrierea avnd ca obiect drepturi reale imobiliare care produce efecte
imediate i definitive, de la data nregistrrii cererii de nscriere.
ntabularea este o nscriere definitiv, n sensul c, odat cu cererea de nscriere
admis, efectele ntabulrii se produc instantaneu i deplin, pe data nregistrrii
cererii de nscriere. Cu alte cuvinte, nu dreptul ci nscrierea este definitiv,
desvrit, deoarece ntabularea unui drept real imobiliar se poate face i sub
condiie rezolutorie ori afectat de un termen extinctiv sau cu restricii izvorte din
lege sau voina prilor.

Obiectul ntabulrii
Drepturile reale imobiliare nscrise n cartea funciar sunt numite drepturi
tabulare, iar drepturile tabulare alctuiesc ceea ce n jurispruden i doctrin s-a
numit i se numete starea tabular.
 Sunt astfel susceptibile de nscriere n cartea funciar: dreptul de proprietate,
dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, uz, abitaie, folosin, servitute, dreptul de
ipotec i privilegiile imobiliare.
ntabularea stingerii unui drept real se numete radiere.

Condiii de ntabulare
Dintre condiiile generale, amintim: cererea de nscriere, nsoit de nscrisul
original, autentic sau sub semntur privat, sau de copia legalizat de pe aceasta.

Efectele ntabulrii
De lega lata, n sistemul actualei reglementri, drepturile reale se transmit, se
dobndesc sau se modific fr nscrierea n cartea funciar, adic de la data
svririi actului sau faptului juridic de care legea leag naterea, transmiterea sau
modificarea acestor drepturi. nscrierile n noile cri funciare au doar un efect
limitat, i anume de a face ca drepturile reale imobiliare s devin opozabile fa de
teri i, cnd este cazul, s stabileasc rangul acestora.
ntre pri i fa de avnzii lor cauz ntabularea nu este constitutiv sau
atributiv de drepturi reale imobiliare, de unde rezult c ntre prile contractante i
succesorii lor universali actul juridic i va produce toate efectele sale de-ndat ce
actul a fost valabil ncheiat, indiferent dac a fost sau nu nscris, conform
principiului efectului translativ sau constitutiv de drepturi al contractelor. Cu alte
cuvinte, lipsa ntabulrii n cartea funciar nu poate fi opus de o parte contractant
ori de succesorii si universali sau cu titlu universal celeilalte pri, dup cum nici
faptul ntabulrii nu poate fi opus de o parte celeilalte pri drept cauz de validare a
actului lovit de nulitate, ntruct, nefiind atributiv de proprietate, ntabularea nu
aduce nimic n plus actului sau efectelor lui.
Fa de teri, dreptul real imobiliar produce efecte numai de la data ntabulrii n
cartea funciar.
 n cazul stingerii drepturilor reale, nu mai este suficient producerea actului sau
faptului juridic extinctiv, ci este necesar i radierea din cartea funciar a drepturilor
respective.
Sanciunea lipsei ntabulrii drepturilor reale dobndite sau, dup caz, modificate,
este inopozabilitatea acestora fa de teri, care, pentru a se prevala de aceast
sanciune trebuie s ntruneasc anumite condiii sau cerine legale, n absena crora
vor fi inui s respecte drepturile reale anterior dobndite sau modificate.

nscrierea unui drept se poate efectua numai:

a) mpotriva aceluia care, la nregistrarea cererii sale, era nscris ca titular al

dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz s fie fcut;
b) mpotriva aceluia care, nainte de a fi nscris, i-a grevat dreptul, dac
amndou nscrierile se cer deodat.
Dac mai multe persoane i-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real
asupra unui imobil, iar nscrierile nu s-au fcut, cel din urm ndreptit va putea
cere nscrierea dobndirilor succesive odat cu aceea a dreptului su, dovedind
prin nscrisuri originale ntreg irul actelor juridice pe care se ntemeiaz
nscrierile.
nscrierile ntemeiate pe obligaiile defunctului se vor putea face i dup ce
dreptul motenitorului a fost nscris, n msura n care se dovedete c
motenitorul este inut de aceste obligaii.

nscrierile n cartea funciar i vor produce efectele de opozabilitate fa de

teri de la data nregistrrii cererilor; ordinea nregistrrii cererilor va determina
rangul nscrierilor.

Dac mai multe cereri de nscriere a drepturilor reale au fost depuse deodat la
biroul teritorial, ele vor primi provizoriu acelai rang, urmnd ca instana s
hotrasc asupra rangului fiecreia.
 Dac au fost depuse deodat mai multe cereri avnd ca obiect nscrierea mai
multor drepturi de ipotec asupra aceluiai imobil, ele vor primi acelai rang.

Dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale sunt opozabile fa de teri,

fr nscrierea n cartea funciar, cnd provin din succesiune, accesiune, vnzare
silit i uzucapiune. Aceste drepturi se vor nscrie, n prealabil, dac titularul
nelege s dispun de ele.

n aceleai condiii sunt opozabile fa de teri i drepturile reale dobndite de stat

i de orice persoan, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotrri
judectoreti.

Titularul drepturilor dobndite prin modurile enumerate nu poate ns dispune de

ele dect dup ce acestea au fost nscrise n prealabil n cartea funciar.

nscrierea provizorie n cartea funciar

Este nscrierea avnd ca obiect drepturile reale imobiliare care devin opozabile
terilor cu rangul determinat de cererea de nscriere, ns numai cu condiia i n
msura justificrii ei.
Dac se produce justificarea, nscrierea provizorie se transform n ntabulare i
va avea atributele acesteia, cu rangul dobndit de nscrierea provizorie, iar nu de la
data justificrii sale.
Cazurile de nscriere provizorie sunt prevzute n lege n art. 29 i se refer la
situaia n care dreptul real ce se cere a fi nscris este afectat de o condiie suspensiv;
sau a fost dobndit n temeiul unei hotrri judectoreti care nu este irevocabil;
dac se dobndete un drept tabular care, anterior, a fost nscris provizoriu; dac
debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris ipoteca ori privilegiul; dac
pentru soluionarea cererii sunt necesare nscrisuri suplimentare, care nu aduc
atingere fondului dreptului ce se cere a fi nscris i nu fundamenteaz noi capete de
cerere.
Enumerarea este limitativ.

nscrierea provizorie devine opozabil terilor cu rangul determinat

de cererea de nscriere, sub condiie i n msura justificrii ei.

nscrierea provizorie poate fi cerut n urmtoarele situaii:

a) cnd dreptul real ce se cere a fi nscris este afectat de o condiie suspensiv;

b) cnd se solicit intabularea unui drept real n temeiul unei hotrri judectoreti
ce nu a rmas irevocabil;
c) dac se dobndete un drept tabular care, anterior, a fost nscris provizoriu;
d) dac debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris ipoteca ori
privilegiul imobiliar;
e) dac pentru soluionarea cererii sunt necesare nscrisuri suplimentare, care nu
aduc ns atingere fondului dreptului ce se cere a fi nscris i nu fundamenteaz
noi capete de cerere.(3) n acest din urm caz, solicitantul va fi ntiinat pentru a
depune ntr-un termen stabilit, dup caz, de registrator nscrisurile necesare, sub
sanciunea radierii nscrierii provizorii. Dac nscrisurile vor fi depuse n termenul
fixat, se va proceda la justificarea nscrierii provizorii, printr-o ncheiere dat de
registratorul de carte funciar.

Justificarea nscrierii provizorii se va face n temeiul consimmntului celui n

contra cruia s-a efectuat nscrierea provizorie, a unei hotrri judectoreti
irevocabile ori a ncheierii registratorului de carte funciar, n situaia ultimului
caz de nscriere provizorie menionat.

Justificarea radierii dreptului de ipotec se va face n baza consimmntului dat

n form autentic al titularului dreptului de ipotec ori n temeiul unei hotrri
judectoreti definitive i irevocabile.
Notarea n cartea funciar

n scopul realizrii unor publiciti complete, integrale, sunt supuse nscrierii n

cartea funciar, prin notare, anumite drepturi de crean, fapte sau raporturi juridice
n legtur cu imobilele nscrise n cartea funciar, astfel nct terii s aib cunotin
de situaia juridic real a imobilului, iar drepturile i interesele lor s fie ct mai bine
aprate, n msura n care se folosesc de datele nscrise n cartea funciar.
Cu titlu de exemplu, pot fi notate n cartea funciar: minoritatea, interdicia
judectoreasc, curatela disprutului, hotrrea judectoreasc declarativ de moarte
a proprietarului tabular, calitatea de bun comun a imobilului, hotrrea
judectoreasc de deschidere a procedurii falimentului, interdicia de nstrinare i
grevare, contractul de nchiriere pe o durat mai mare de 3 ani, pactul de preferin,
promisiunea bilateral de vnzare-cumprare etc.
n ceea ce privete efectele notrilor, s-a apreciat c ele difer n funcie de
obiectul sau natura lor, de la simpla informare i publicitate, la opozabilitate i
constituire a unor prioriti juridice, rmnnd, desigur, principiul instituit de lege, c
notarea se face cu efect e opozabilitate fa de teri.
Cel care s-a obligat s strmute sau s constituie n folosul altuia un drept real
asupra unui imobil este dator s i predea toate nscrisurile necesare pentru nscrierea
acelui drept.

Efectul de opozabilitate al nscrierilor este inoperant cu referire la:

a) suprafaa terenurilor, destinaia, categoria de folosin, valoarea sau alte

asemenea aspecte;
b) restricii aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecintate,
expropriere sau prin prevederi legale privind protecia ecologic, sistematizarea
localitilor i alte asemenea aspecte.
 CAPITOLUL VIII

Procedura de nscriere n cartea funciar

nscrierea drepturilor tabulare

Potrivit dispoziiilor art. 885 alin. 1 Cod civil sub rezerva unor dispoziii legale
contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar se dobndesc,
att ntre pri, ct i fa de teri, numai prin nscrierea lor n cartea funciar, pe baza
actului sau faptului care a justificat nscrierea.
Textul art. 56 alin. 1 din Legea de punere n aplicare a Noului Cod civil prevede, ca
dispoziie tranzitorie, c principiul constitutiv al nscrierii n cartea funciar se aplic
numai dup finalizarea lucrrilor cadastrale pentru fiecare unitate administrativ
teritorial i deschiderea, la cerere sau din oficiu, a crilor funciare pentru imobilele
respective, n conformitate cu dispoziiile Legii cadastrului i a publicitii imobiliare nr.
7/1996.
Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea
funciar, cu consimmntul titularului, dat prin nscris autentic notarial. Acest
consimmnt nu este necesar dac dreptul se stinge prin mplinirea termenului artat
n nscriere ori prin decesul sau, dup caz, prin ncetarea existenei juridice a titularului,
dac acesta era o persoan juridic.

Dac dreptul ce urmeaz s fie radiat este grevat n folosul unei tere persoane,
radierea se va face cu pstrarea dreptului acestei persoane, cu excepia cazurilor anume
prevzute de lege.
 Hotrrea judectoreasc definitiv sau, n cazurile prevzute de lege, actul autoritii
administrative va nlocui acordul de voin sau, dup caz, consimmntul titularului.

Dac se pune problema modificrii unui drept real nscris n cartea funciar,
aceasta se va face potrivit regulilor stabilite pentru dobndirea sau stingerea drepturilor
reale, dac prin lege nu se dispune altfel.

Cu titlu de excepie art. 887 alin. 1 din Codul civil prevede c drepturile reale se
dobndesc fr nscriere n cartea funciar cnd provin din motenire, accesiune
natural, vnzare silit, expropriere pentru cauz de utilitate public, precum i n alte
cazuri expres prevzute de lege.

Renunarea la un drept poate fi fcut de ctre proprietar printr-o declaraie

notarial nregistrat la biroul de cadastru i publicitate imobiliar, urmnd a se nscrie
radierea dreptului.

Pentru efectuarea nscrierii, cererea de nscriere trebuie nsoit de nscrisul

original, autentic sau, dup caz, sub semntur privat, sau copia legalizat de pe
acesta. Dac nscrierea se efectueaz n temeiul unei hotrri judectoreti, se va
prezenta o copie legalizat , cu meniunea c este definitiv sau irevocabil. Dac
nscrierea se face n temeiul unei decizii administrative, se va prezenta nscrisul original
(de pild p-v de sechestru) sau o copie legalizat a acestuia.
Dac prin lege nu se prevede altfel, nscrierile n cartea funciar i vor produce
efectele de la data nregistrrii cererilor, inndu-se ns cont de data, ora i minutul
nregistrrii acestora n toate cazurile n care cererea a fost depus personal, prin
mandatar ori notar public sau, dup caz, comunicat prin telefax, pot electronic ori
prin alte mijloace ce asigur transmiterea textului i confirmarea primirii cererii de
nscriere cu toate documentele justificative.
n cazul drepturilor de ipotec, ordinea nregistrrii cererilor va determina i rangul
acestora.
Dac mai multe cereri s-au primit n aceeai zi prin pot sau curier, drepturile de
ipotec vor avea acelai rang, iar celelalte drepturi vor dobndi numai provizoriu rang
egal, urmnd ca instana s se pronune, la cererea oricrei persoane interesate, asupra
rangului i, dac va fi cazul, asupra radierii nscrierii nevalabile.
n cazul n care dou sau mai multe drepturi au primit provizoriu rang egal, potrivit
celor de mai sus, va fi preferat, indiferent de data cert a titlurilor aflate n concurs, cel
care a fost pus n posesia bunului sau, dup caz, cel fa de care debitorul i-a executat
cel dinti obligaiile ce i incumb, cu excepia drepturilor de ipotec care vor avea
acelai rang. n situaia n care niciunul din dobnditori n-a fost pus n posesia bunului
sau, dup caz, debitorul nu i-a executat obligaiile fa de niciunul dintre ei, va fi
preferat cel care a sesizat cel dinti instana de judecat n temeiul dispoziiilor
prezentului articol.

Potrivit dispoziiilor art. 893 Cod civil, nscrierea unui drept real se poate efectua
numai:
a) mpotriva aceluia care, la data nregistrrii cererii, este nscris ca titular al dreptului
asupra cruia nscrierea urmeaz s fie fcut;
b) mpotriva aceluia care, nainte de a fi fost nscris, i-a grevat dreptul, dac
amndou nscrierile se cer deodat.
n cazul n care un drept supus nscrierii n cartea funciar a fcut obiectul unor
cesiuni succesive fr ca nscrierile s fi fost efectuate, cel din urm ndreptit nu va
putea cere nscrierea dreptului n folosul su dect dac solicit, odat cu nscrierea
acestuia, i nscrierea dobndirilor succesive anterioare pe care le va dovedi cu
nscrisuri originale sau copii legalizate, dup caz.

Cursul nr. 5
nscrierea drepturilor tabulare, continuare

Noul Cod civil menine principiul consensualismului n formarea contractelor,

ns, n cazul conveniile avnd ca obiect imobile, a instituit regula potrivit creia
drepturile asupra acestor bunuri se constituie sau se transcriu numai prin nscrierea lor n
cartea funciar. Reamintim, ns, c, potrivit art. 56 alin. 1 din LPA, dispoziile art. 885
NCC privitoare la efectul constitutiv de drepturi al nscrierii n cf se aplic numai dup
finalizarea lucrrilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ teritorial
deschiderea la cerere sau din oficiu a crlor funciare pentru imobilele respective, n
conformitate cu dispoziile Legii nr. 7/1996. Pn la acea dat, nscrierea n cf a
dreptului de proprietate a altor drepturi reale se face numai cu efect de opozabilitate.
nscrierea dreptului se face numai n baza actelor doveditoare ncheiate cu
respectarea dispoziilor legale. Pentru aceasta, registratorul de carte funciar verific
legalitatea formal a actului. Astfel, conform art. 48 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, cererea
de ntabulare sau de nscriere provizorie a unui drept real imobiliar poate fi admis
numai dac nscrisul doveditor al actului juridic din care izvore acel drept ndeplinee
urmtoarele condii de form: este ncheiat cu respectarea formelor prescrise de lege;
identific n mod corect numele sau denumirea prlor menioneaz datele de
identificare ale acestora prevzute n lege, individualizeaz imobilul printr-un numrul
de carte funciar i un numr cadastral sau topografic.
n mod simetric, stingerea drepturilor reale imobiliare are loc numai prin radierea
lor din cartea funciar, care poate avea loc numai cu consimmntul expres al titularilor
acestora, exprimat printr-un nscris autentic. Aceast condiie a radierii drepturilor reale
tabulare este expresia principiului consensului care caracterizeaz deopotriv nscrierea
i radierea drepturilor reale.
 Prin excepie de la principiul consensualismului, radierea nscrierii unui drept real
imobiliar din cf se poate face fr consimmntul titularului su n urmtoarele cazuri:
- Dreptul se stinge prin mplinirea termenului artat la nscriere (de ex., dreptul
de superficie se stinge prin radierea din cf la expirarea termenului pentru care
a fost constituit;

- Dreptul real imobiliar se stinge prin decesul titularului su (de ex., uzufructul
se stinge, pe cale principal, prin moartea uzufructuarului).

Dac pentru radierea dreptului e nevoie de consimmntul titularului dar acesta

refuz s-l dea, instana de judecat va putea pronuna o hotrre prin care s suplineasc
acest consimmnt.
n afara excepiilor prevzute de lege, radierea unui drept real imobiliar, ca
urmare a ncetrii lui, nu afecteaz drepturile terilor asupra imobilului nscris n cf. De
pild, locaiunea unui imobil, consimit de uzufructuar i nscris n cf, sunt opozabile
proprietarului sau motenitorilor acestuia, pn la mplinirea termenului acesteia, dar nu
mai mult de 3 ani de la ncetarea uzufructului (art. 715NCC).
Modificarea drepturilor reale imobiliare vizeaz existena i coninutul acestor
drepturi.
Modificarea ce vizeaz aspecte tehnice (de pild, descrierea, destinaia imobilelor)
se face de ctre biroul de cadastru i publicitate imobiliar.
Potrivit dispoziiilor art. 887 NCC drepturile reale se dobndesc fr nscriere n
cartea funciar n caz de motenire, accesiune natural, vnzare silit, expropriere
pentru cauz de utilitate public i n alte cazuri anume prevzute de lege. Acest text este
o excepie de la principiul constitutiv de drepturi al nscrierii n cf. Aceste drepturi au un
coninut limitat, n sensul c nu confer titularilor lor prerogativa dispoziiei juridice.
Potrivit art. 888 NCC nscrierea n cf se face potrivit nscrisului autentic notarial, a
hotrrii judectoreti rmas definitiv, a certificatului de motenitor sau n baza unui
alt act emis de autoritile administrative, n cazurile n care legea prevede aceasta.
 Renunarea la proprietate se nscrie n cf n baza declaraiei autentice a titularului
dreptului, ce se nregistreaz la biroul de cadastru. n urma radierii dreptului de
proprietate al renuntorului, imobilul devine proprietatea unitii administrativ
teritoriale pe teritoriul creia este situat acesta. Dobndirea ulterioar a acestui drept se
face prin hotrrea consiliului local corespunztor.
Dac prin lege nu se prevede altfel, nscrierile n cf i vor produce efectele
juridice de la data nregistrrii cererilor, innd cont de data, ora i minutul nregistrrii
acestora. Momentul nregistrrii cererilor are importan mai ales n chestiunea
ipotecilor, care vor primi rang n funcie de acest moment i vor putea fi executate n
ordinea nscrierii lor n cf (prior temporepotior jure)
n cazul n care dou sau mai multe persoane au fost ndreptite s dobndeasc,
prin acte ncheiate cu acelai autor, drepturi asupra aceluiai imobil, care se exclud
reciproc, cel care i-a nscris primul dreptul va fi socotit titularul dreptului tabular,
indiferent de titlul n temeiul cruia s-a realizat nscrierea n cf (principiul anterioritii
nscrierii n cf).
Excepie de la acest principiu vizeaz nscrierea n cf a dreptului terului
dobnditor de rea-credin. Astfel, potrivit art. 892 NCC, cel care a fost ndreptit,
printr-un act juridic valabil ncheiat, s nscrie un drept real n folosul su, poate cere
radierea din cf a unui drept concurent sau, dup caz, acordarea de rang preferenial fa
de nscrierea efectuat de o alt persoan, dac sunt ntrunite trei condiii:
- Actul juridic n temeiul cruia se solicit nscrierea sau acordarea rangului
preferenial s fie anterior aceluia n baza cruia terul i-a nscris dreptul;

- Dreptul reclamantului i al terului s provin de la acelai autor comun;

- nscrierea dreptului n folosul reclamantului s fi fost mpiedicat de terul

dobnditor prin violen sau viclenie.

Aceast aciune poart denumirea de aciune n prestaie tabular special i se

prescrie n 3 ani de la data nscrierii de ctre terul de rea-credin a dreptului su n cf,
adic de la data nregistrrii cererii de nscriere depus de acesta la biroul de cadastru i
publicitate imobiliar. mplinirea termenului de prescripie face ca, n raporturile dintre
cei doi dobnditori, prezumia de exactitate a nscrierii n cf a dreptului real imobiliar s
devin o prezumie absolut n favoarea dobnditorului din cf.
 CAPITOLUL IX

ACIUNILE DE CARTE FUNCIAR

Obiective: Studiul aciunilor de cartea funciar i a procedurii acestora.

Competene: Studenii dobndesc noiuni care s i ajute s le delimiteze i s
cunoac obiectul acestora.
Cuvinte cheie:aciune n rectificare i aciune n prestaie tabular.
Rezumat: Aciunile de carte funciare sunt acele mijloace procesuale, create prin
lege i puse la dispoziia celor interesai, de a solicita instanelor judectoreti aprarea
drepturilor nscrise n cartea funciar, prin obligarea celor care le-au nclcat s le
respecte sau s le recunoasc.

Aciunile de carte funciare sunt acele mijloace procesuale, create prin lege i puse
la dispoziia celor interesai, de a solicita instanelor judectoreti aprarea drepturilor
nscrise n cartea funciar, prin obligarea celor care le-au nclcat s le respecte sau s le
recunoasc.

Aciunea n prestaie tabular

Potrivit Codului civil dreptul de proprietate sau celelalte drepturi reale asupra unui
imobil se vor nscrie n cartea funciar pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au
transmis n mod valabil. Drepturile reale se sting numai prin nscrierea radierii lor n
cartea funciar, cu consimmtul titularului dreptului; acest consimmnt nu este
necesar dac dreptul se stinge prin moartea titularului dreptului sau prin mplinirea
termenului artat n nscriere; dac dreptul ce urmeaz s fie radiat este grevat n folosul
unei persoane, radierea se va face prin pstrarea dreptului acestei persoane.
Hotrrea judectoreasc definitiv i irevocabil sau, n cazuri anume prevzute
de lege, decizia autoritii administrative va nlocui acordul de voin cerut n vederea
nscrierii drepturilor reale, dac sunt opozabile titularilor.
Legiuitorul a reglementat dou mprejurri n prezena crora afirmarea dreptului
real imobiliar de ctre dobnditor, spre a fi nscris n cartea funciar, iese din sfera
voluntar i capt o natur contencioas. Este vorba de aciunea n prestaie tabular,
reglementat de dispoziiile art. 27 i 28 din Lege.
Modificrile aduse art. 27 de Legea nr. 247/2005 au preluat ntocmai dispoziiile
din D-l nr. 115/1938, stabilind n sarcina celui care a strmutat sau a constituit un drept
real asupra unui imobil n favoarea unei alte persoane, obligaia de a-i preda nscrisurile
necesare pentru nscrierea sau, dup caz, pentru radierea dreptului. Refuzul celui obligat
la predarea nscrisurilor deschide pentru persoana ndreptit posibilitatea promovrii
aciunii n prestaie tabular, iar hotrrea instanei de judecat prin care este admis
aciunea va suplini lipsa consimmntului la nscriere a prii care nu i-a ndeplinit
obligaia de a preda nscrisurile necesare nscrierii dreptului de carte funciar.
n interpretarea vechii reglementri s-a artat c obligaia la care se refer D-l nr.
115/1938 este o obligaie de a face, respectiv de a ncheia actul juridic translativ de
proprietate n forma cerut de lege pentru a fi nscris n cartea funciar dreptul real, n
timp ce sub imperiul Legii nr. 7/1996 aceast obligaie dobndete natura unei obligaii
de a da (a preda) actul juridic prin care s-a transmis sau s-a constituit un drept real 1.
Explicaia const n faptul c n primul caz dobnditorul urmrea nsei naterea,
constituirea sau realizarea dreptului su, prin nscrierea lui n cartea funciar, pe cnd n
cel de-al doilea caz dobnditorul nu mai urmrete realizarea dreptului su, acesta
nscndu-se mutuus consensus, ca efect al conveniei prilor.

1
Exist n doctrin i opinia contrar, potrivit creia n sistemul Legii nr. 7/1996 aciunii n prestaie tabular i
corespunde o obligaie de a face (C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru).
 Este mijlocul procedural prin care o persoan poate obine nscrierea unui drept
real imobiliar n cartea funciar i a fost preluat de NCC din vechea legislaie, art. 22-24
din D-l nr. 115/1938 i art. 27 din Legea nr. 7/1996.
Aceast aciunea a fost definit ca fiind acea aciune prin care dobnditorul unui
drept real imobiliar solicit instanei obligarea prtului s-i predea nscrisul necesar
pentru ntabularea n cartea funciar, iar n caz contrar s dispun instana ntabularea n
cartea funciar a dreptului.
Aciunea n prestaie tabular este evaluabil n bani, iar competena material de
soluionare a cauzei se determin dup valoarea obiectului dreptului ce a fcut obiectul
transferului.
Dreptul la aceast aciune se prescrie n termen de 10 ani de la data la care
reclamantul a cunoscut sau trebuia s cunoasc naterea dreptului (art. 2518 pct. 1 i
2523 NCC).
Hotrrea pronunat, potrivit principiului relativitii, are efecte numai ntre
prile din proces. Prin excepie, ea este opozabil i terelor persoane care au dobndit
vreun drept asupra imobilului n litigiu i pe care i l-au nscris ulterior notrii n cf a
aciunii n prestaie tabular. O asemenea situaie este posibil, ntruct promovarea
aciunii n prestaie tabular nu indisponibilizeaz imobilul asupra cruia poart aceast
aciune, dar cel care contracteaz cu proprietarul tabular, cunoscnd c imobilul este
litigios, i asum riscul pierderii dreptului asupra acestui bun n cazul eviciunii
nstrintorului. De aceea, biroul de cadastru va nscrie dreptul real imobiliar al
reclamantului n baza hotrrii judectoreti de admitere a aciunii n prestaie tabular
obinuit, att mpotriva proprietarului tabular, ct i a terului care a dobndit dreptul,
dup notarea aciunii n cf.
Aciunea n prestaie tabular poate fi ndreptat i mpotriva terului care a
dobndit acelai drept real cu cel al reclamantului i pe care l-a nscris n cf, dei titlul
su este ulterior celui al reclamantului. Aceast aciune mai poart denumirea de aciune
n prestaie tabular special
Definiie
 Aceast aciune poate fi definit ca fiind aceea prin care dobnditorul unui drept
real imobiliar cere instanei obligarea celui care a consimit la constituirea sau
strmutarea dreptului s-i predea nscrisul constatator pentru nscrierea n cartea
funciar, iar n caz de refuz s dispun nscrierea.

Opinii n ceea ce privete natura juridic a acestei aciuni:

- aciune personal. S-a argumentat c actul juridic ce d natere unui drept real
creeaz ntre pri doar un drept personal, izvort din obligaia nstrintorului de
a preda nscrisul necesar la ntabulare2; principal (nu poate fi promovat dect pe
cale principal), n realizarea dreptului (pt. c reclamantul urmrete obligarea
prtului la predarea nscrisului necesar nscrierii dreptului n cartea funciar);
imprescriptibil extinctiv, ntruct prin derogare de la dreptul comun (art. 1 din
Decretul 167/1958) dreptul la prestaia tabular este imprescriptibil contra
antecesorului tabular i avnzilor si cauz (art. 27 alin. 4). S-a spus c obligarea
terului achizitor s tolereze nscrierea dreptului real concurent n favoarea
reclamantului izvorte din lege, iar nu din contractul ncheiat cu antecesorul
tabular, astfel nct aciunea n prestaie tabular ndreptat mpotriva sa, cnd a
dobndit cu titlu gratuit sau a fost de rea-credin, mbrac caracterul unei aciuni
revocatorii, pauliene,motiv pentru care o astfel de aciune urmeaz regimul de
drept comun al prescripiei extinctive. Asta nseamn 3 ani de la data cnd cel
pgubit a cunoscut ori trebuia s cunoasc paguba i pe cel care rspunde de ea
(art 8 alin. 2 din Decretul nr. 167/1958), adic cel mai trziu de la data cnd s-a
respins, n tot sau n parte, cererea de nscriere a dreptului real n folosul su.
n concluzie, dreptul la aciune n prestaiei tabular este imprescriptibil extinctiv
contra antecesorului tabular, dar rmne prescriptibil mpotriva terilor achizitori
cu titlu gratuit sau de rea-credin, potrivit dreptului comun.
- S-a exprimat i opinia c o asemenea aciune este una real.
Cerine:
2
M.D. Bocan, Natura juridic a aciunii n prestaie tabular, n revista Dreptul nr. 10/1998, p. 28; A.A. ulu,
Aciunile de carte funciar n lumina actualei reglementri, n revista Dreptul nr. 11/1999, p. 40.
- s existe un nscris doveditor, translativ sau constitutiv de drepturi reale
imobiliare;
- nscrisul s ndeplineasc acele condiii de form necesare pentru ca dreptul s
poat fi nscris n cartea funciar;
- nstrintorul sau constituitorul dreptului s refuze s predea nscrisul necesar
pentru ntabularea dreptului.
nscrisul este unul sub semntur privat, pentru c numai acesta poate fi ncheiat
ntr-un singur exemplar, o copie a unui nscris autentic putnd fi oricnd procurat de
cei interesai.
Cum nstrinarea imobilelor de orice fel este admis numai prin act autentic,
potrivit art.2 din Legea nr. 247/2005, sfera de aplicare a aciunii n prestaie tabular
obinuit este extrem de restrns.

Aciunea n prestaie tabular special

Este reglementat de art. 28 din Lege i 49 din Regulament.

Definiie
Este aciunea prin care dobnditorul anterior al unui drept real imobiliar solicit
instanei acordarea rangului preferenial fa de nscrierea efectuat de un ter care a
dobndit ulterior un drept real cu titlu gratuit ori care a fost de rea-credin la data
cnd a ncheiat actul.
Aceast aciune pstreaz aceleai caractere juridice ca i ale aciunii n prestaie
tabular obinuit.

Condiii
Potrivit art. 30 din Lege, pentru a fi admisibil aceast aciune trebuie ca:
 - actul juridic n temeiul cruia se cere prestaia tabular s fie anterior celui n baza
cruia terul i-a nscris dreptul n cartea funciar;
- terul s fi dobndit dreptul fie n temeiul unui act juridic cu titlu gratuit, fie, dac
l-a dobndit cu titlu oneros, s fi fost de rea-credin.
Legea nr. 7/1996 a renunat la condiia, prevzut n D-l 115/1938, ca cel care cere
prestaia tabular s fi fost n posesia bunului la data la care a contractat terul
dobnditor. S-a urmrit astfel uurarea sarcinii probei pentru dobnditorul iniial
relativ la reaua-credin a subdobnditorului.

Dispoziii procedurale
Nu se prevd nici n Lege i nici n Regulament dispoziii procedurale relativ la
aceste aciuni.
S-a opinat c judectoriei n aparine competena material n soluionarea
aciunii,ca instan de drept comun. Dac, ns, valoarea imobilului este de peste 500
000 lei, competena revine tribunalului (art. 2 alin. 1 lit. b Cod pr. civil).
n ceea ce privete competena teritorial, dispoziiile art. 10 pct 2 Cod pr. civil
prevd c n afara domiciliului prtului mai este competent i instana locului n care
se afl situat imobilul. Ne aflm deci n faa unei competene teritoriale alternative.
Calitatea procesual activ aparine, n aciunea n prestaie tabular, celui n
favoarea cruia s-a transmis un drept real imobiliar ori celui ndreptit s cear radierea
dreptului nscris i care s-a stins.
Calitatea procesual pasiv n aciunea n prestaie tabular obinuit revine celui
care a constituit sau a transmis, prin nscris sub semntur privat, un drept real
imobiliar. n cealalt aciune, devin pri att cei care au transmis sau constituit un drept
real n favoarea reclamantului, ct i terii care i-au nscris ulterior acestei transmisiuni
drepturi de proprietate asupra imobilului. n situaia nstrinrilor succesive, reclamantul
va trebui s-i cheme n judecat pe toi fotii proprietari ai imobilului pentru ca instana
s dispun ntabularea tuturor, conform art. 25 din Lege.
 Efectele aciunii n prestaie tabular
Prin admiterea aciunii, reclamantul devine singurul titular al dreptului tabular.
Dac aciunea a fost admis i contra achizitorilor ulteriori cu titlu gratuit sau de rea-
credin, cel de-al doilea titlu va fi inopozabil reclamantului, fiind socotit revocat, n
tot sau n parte, dar va trebui s fie n fiin, producnd ns numai efecte personale,
obligaionale, n raporturile dintre prile contractante, respectiv ntre nstrintor i
cel de-al doilea achizitor.

Aciunea n justificare tabular

Definiie
Este acea aciune prin care dobnditorul unui drept tabular nscris
provizoriu solicit instanei obligarea prtului s consimt la justificarea nscrierii
provizorii n folosul reclamantului, iar n caz contrar s dispun ntabularea n cartea
funciar.

Aceast aciune nu se regsete n Legea nr. 7/1996, dar sintagma aciune

n justificare tabular se regsete n art. 10 pct. 2 Cod pr. civil. Art. 4 din Legea nr.
247/2005 vorbete despre justificarea nscrierii provizorii.

n lipsa unei reglementri legale, e dificil de identificat caracterele juridice

ale unei asemenea aciuni. Cu toate acestea, s-a spus c aceast aciune este una
personal, principal, n realizare de drepturi, prescriptibil extinctiv.

Aceast aciune este mijlocul juridic specific sistemului de carte funciar

de aprare a dreptului real imobiliar nscris provizoriu contra refuzului
antecesorului tabular de a consimi la transformarea nscrierii provizorii n ntabulare,
ca urmare a producerii faptului juridic de care depinde justificarea (de pild,
ndeplinirea condiiei suspensive care afecta dreptul real nscris).

Dispoziii procedurale

Calitatea procesual activ aparine celui n favoarea cruia acest drept a

fost nscris provizoriu, iar calitatea procesual pasiv revine antecesorului tabular,
precum i terului subdobnditor care i-a nscris ulterior vreun drept real imobiliar
asupra celui ntabulat, condiionat de nejustificarea nscrierii provizorii.

Obiectul: obligarea prtului s consimt la justificarea nscrierii provizorii,

urmare a ndeplinirii condiiei suspensive ori considerrii ca fiind ndeplinit, n
temeiul legii, iar n caz contrar instana s dispun ntabularea, adic nscrierea
definitiv a dreptului n cartea funciar.

Instana competent: judectoria (ratione materiae), cu excepia situaiei n

care valoarea imobilului este de peste 500000 lei, cnd aceasta revine tribunalului.
Ratione loci, competena revine fie instanei domiciliului prtului, fie celei
corespunztoare locului unde se afl imobilul (art. 10 pct. 2 Cod pr. civil).

Aciunea, fiind una personal, este supus termenului general de prescripie

de 3 ani, care curge de la data ndepliniri condiiei suspensive (art. 7 alin. 3 din
Decretul nr. 167/1958). Totui, dac creditorul este i rmne nscris n cartea
funciar ca titular al dreptului real imobiliar, chiar nscris provizoriu, prescripia
dreptului la aciune nu ncepe s curg efectiv, iar dac a nceput este ntrerupt,
deoarece ct timp cel mpotriva cruia dreptul real a fost nscris provizoriu nu a cerut
radierea lui, nseamn c recunoate, implicit, dreptul creditorului de a cere
justificarea nscrierii provizorii n cazul n care condiia suspensiv s-a realizat.
 Aciunea n rectificare tabular

Definiie
Este acea aciune prin acre orice persoan interesat poate solicita, n
cazurile prevzute de lege, radierea sau ndreptarea nscrierilor de carte funciar n
scopul restabilirii concordanei dintre starea tabular i situaia juridic real a
imobilului nscris n cartea funciar.

Caractere juridice
Dac aciunea n rectificare are un caracter principal (cnd se cere anularea
ncheierii de carte funciar sau a nscrierii nevalabile, radierea dreptului stins sau a
nscrierii devenite inexacte), este vorba de o aciune personal (art. 34 pct.1) sau,
dup caz, de o veritabil aciune negatorie (deci real), cnd se tinde la radierea
dreptului stins din diferite cauze (art. 34 pct. 3 teza I) ori la suprimarea nscrierii
devenite, din orice motiv, inexacte (art. 34 pct. 4);
Dac aciunea n rectificare are un caracter accesoriu (n cadrul procesului
n care se cere desfiinarea titlului prtului sau calificarea exact a dreptului tabular,
care constituie temeiul juridic al rectificrii crii funciare, art. 34 pct. 1 i pct. 3 teza
II), ea este o veritabil aciune personal.
Dreptul de a cere rectificarea nscrierilor de carte funciar este, dimpotriv,
n toate cazurile, un drept subiectiv derivat sau secundar, ntruct deriv din
nclcarea dreptului real sau de crean ori a unui alt drept vtmat prin nscrierea
svrit n cartea funciar.
Aceast aciune este una n realizare de drepturi, ntruct se urmrete
radierea sau ndreptarea cuprinsului crii funciare.
 Aciunea n rectificare, sub rezerva prescripiei dreptului material la
aciunea de fond ce servete drept temei pentru rectificarea cuprinsului crii
funciare, este imprescriptibil extinctiv, cel puin contra dobnditorului nemijlocit i
terilor subdobnditori de rea-credin.

Sediul juridic al materiei

- art. 31 alin.2 , 33 alin. 1, 36 39 din Lege i 66, 100-102, 124 din Regulament

Condiii de admisibilitate:
1. nscrierea sau actul n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea nu a fost valabil;
2. dreptul nscris a fost greit calificat;
3. nu mai sunt ntrunite condiiile de existen ale dreptului nscris sau au ncetat
efectele actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea;
4. nscrierea de carte funciar nu mai este n concordan cu situaia real actual
a imobilului.

Dispoziii procedurale

Cnd aciunea n rectificare se exercit pe cale accesorie, determinarea instanei

competente urmeaz regulile prevzute de art. 17 Cod pr. civil, aa nct va fi
soluionat de instana competent s judece aciunea principal.
Dac aciunea este exercitat pe cale principal, competena revine judectoriei.
Are calitate procesual activ orice persoan interesat. n definirea noiunii de
persoan interesat art. 89 alin. 2 din Regulament prevede c este aceea care a avut
sau are un drept referitor la imobilul nscris n cartea funciar, drept care a fost lezat
prin nscrierile anterioare.
Pot dobndi calitate procesual pasiv: dobnditorul nemijlocit i succesorii si
universali sau cu titlu universal; succesorii cu titlu particular ai dobnditorului
nemijlocit, n condiiile art. 35, 36 din Lege.
TEST GRIL:
1. Legea nr.7 din 1996 consacr principiul constitutiv al nscrierii n cartea funciar?
a. da.
b. nu.
c. doar parial, pentru radierea drepturilor reale.

2. Principiul prioritii nscrierii nseamn c are prioritate:

a.cererea cu data cea mai veche.
b. cererea ce se ntemeiaz pe contractul cu data cea mai veche.
c. nscrierea aleas de registratorul de CF.
3. Structura noilor crii funciare cuprinde:
a. titlul, descrierea imobilului, nscrierile privind dreptul de proprietate i
nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de proprietate i sarcini.
b. foaia de avere, foaia de proprietate i foaia de sarcini.
c. orice nscriere, fr a fi important ordinea.
4. n ce situaii se poate cere rectificarea crii funciare?
a. cnd nu corespunde suprafaa imobilului.
b. n cazul n care cuprinsul crii funciare nu corespunde, n privina nscrierii, cu
situaia juridic real.
c. oricnd se schimb proprietarul imobilului.
5. nscrierea n CF nu este opozabil n ceea ce privete:
a. suprafaa terenurilor, destinaia, categoria de folosin, valoarea sau alte
asemenea aspecte.
 b. restriciile aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecintate,
expropriere sau prin prevederi legale privind protecia ecologic, sistematizarea
localitilor i alte asemenea aspecte.
c. ambele aspecte artate la punctele a i b.
6. n ce temei se face justificarea unei nscrieri provizorii:

a. n temeiul consimmntului celui n contra cruia s-a efectuat nscrierea

provizorie, a unei hotrri judectoreti irevocabile ori a ncheierii registratorului
de carte funciar.

b. n temeiul unui act juridic prezentat de petent.

c. numai n temeiul unei hotrri judectoreti definitive.

Rspunsuri corecte gril:

1.c; 2.a; 3.a; 4.b; 5.c; 6.a.

TEST DE EVALUARE modulul 1:

a. Enumerai avantajele sistemului real de publicitate imobiliar.
b. Enunai i detaliai cel puin dou dintre principiile crilor funciare.
c. Care sunt diferenele dintre sistemul personal i cel real de publicitate
imobiliar?
d. Ce este ntabularea i care sunt efectele ntabulrii?

TEST DE EVALUARE modulul 2:

8. Care este structura unei cri funciare?
9. Indicai categoriile de nscrieri n cartea funciar.
10.Ce este nscrierea provizorie?
 11.Care sunt actele i faptele juridice care se noteaz n cartea funciar.
12.Cadastrul general.
13.Cadastrul de specialitate.
14.Organizarea birourilor de carte funciar.

TEST DE EVALUARE modulul 3:

1. Regimul juridic al aciunilor de carte funciar.
2. Procedura de reconstituire a crilor funciare.
3. Rectificarea nscrierilor de CF.
4. Principiul prioritii nscrierilor n CF.
5. Procedura de nregistrare i rezolvare a cererilor de nscriere n CF.

Teme de control:
1.Comparaie ntre sistemul personal i sistemul real de publicitate imobiliar.
2.Categoriile de nscrieri n cartea funciar i efectele acestora.

BIBLIOGRAFIE:
1.M. Nicolae, Publicitatea imobiliar i noile cri funciare, Bucureti, 2006;
2.Noul Cod civil comentariu pe articole, Editura CH Beck Bucureti, 2012, p.905-
945.