Comparaia dintre promisiunea bilateral de vnzare-cumprare i pactul de opiune

Coninut. Promisiunea bilateral de vnzare reprezint o convenie prin care una

dintre pri (promitentul vnztor) se oblig s vnd, iar cealalt (promitentul cumprtor) s
cumpere un anumit bun, la un pre determinat, contractul de vnzare-cumprare urmnd a fi
ncheiat la o dat ulterioar.
Pactul de opiune este un contract prin care o parte se angajeaz fa de cealalt parte
s menin o ofert irevocabil de vnzare la dispoziia acesteia din urm, pentru un anumit
interval de timp, beneficiarul putnd s o accepte sau s o refuze. Pactul de opiune este un
contract pentru c este rezultatul acordului de voin a prilor.
Elemente necesare. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare trebuie s
cuprind pe lng consimmntul prilor referitor la obligaia de a ncheia n viitor
contractul i alte elemente cum sunt: bunul ce formeaz obiectul vnzrii, preul la care
urmeaz s se fac vnzarea i termenul n care obligaia de perfectare a contractului trebuie
ndeplinit. Pe lng aceste elemente, convenia poate prevedea i clauze referitoare la
predarea folosinei bunului, modalitile de plat a preului, la daunele ce se vor plti n caz de
nendeplinire a obligaiilor etc.
Ca orice contract, sub aspectul condiiilor de fond promisiunea bilateral de vnzare-
cumprare trebuie s ndeplineasc condiiile de valabilitate prevzute pentru aceast
categorie de acte juridice.
Sub aspectul formei, convenia analizat are caracter consensual. Acest caracter se
pstreaz chiar i n situaia n care promisiunea are ca obiect un bun n raport de care
contractul de vnzare-cumprare se impune a fi ncheiat n form autentic. Nicio dispoziie
legal nu condiioneaz valabilitatea promisiunii bilaterale de vnzare-cumprare, de
ncheierea ei n form autentic. Prin aceast convenie prile nu transfer proprietatea, ci
doar se oblig s fac acest lucru n viitor. De aceea apreciem c ea nu trebuie ncheiat n
form autentic nici atunci cnd se refer la ncheierea viitoare a unui contract de vnzare-
cumprare referitor la drepturi reale ce urmeaz a fi nscrise n cartea funciar.
Pactul de opiune trebuie s conin toate elementele contractului pe care prile
urmresc s l ncheie, astfel nct acesta s se poat perfecta prin simpla acceptare exercitat
de ctre beneficiarul opiunii. Acceptarea declaraiei de voin de ctre beneficiar, duce la
ncheierea contractului, fr a mai fi nevoie ca promitentul s exprime un nou consimmnt.
Prin acceptarea declaraiei de voin a promitentului se perfecteaz contractul de vnzare-
cumprare, cu toate consecinele ce le presupune acesta. Tocmai datorit ncheierii
contractului prin acceptarea declaraiei de voin a promitentului, este necesar ca att pactul
de opiune ct i declaraia de acceptare s fie ncheiate n forma cerut de lege n funcie de
obiectul vnzrii.
Dac termenul convenit pentru exercitarea dreptului de opiune trece fr ca
manifestarea de voin, n forma necesar pentru validitatea contractului, n sensul acceptrii,
s intervin, atunci contractul de vnzare-cumprare nu s-a ncheiat i nu se va mai ncheia,
pentru c oferta nu s-a ntlnit cu acceptarea.
Dac prile nu au prevzut, n convenia lor, termenul n care dreptul de opiune
trebuie s se exercite, oricare dintre ele se poate adresa instanei judectoreti pentru ca

1
 Comparaia dintre promisiunea bilateral de vnzare-cumprare i pactul de opiune

aceasta s determine, pe calea ordonanei preediniale respectivul termen n funcie de

mprejurrile concrete ale cauzei.
Pactul de opiune se deosebete de promisiunea unilateral de vnzare, pentru c n
cazul acesteia din urm promitentul se oblig s ncheie n viitor contractul de vnzare-
cumprare, dac promisiunea este acceptat, pe cnd n cazul pactului promitentul nu se mai
angajeaz a ncheia n viitor contractul (obligaie de a face) ci, deja, i manifest
consimmntul la ncheierea contractului subsecvent, astfel nct, la data la care beneficiarul
accepta declaraia sa, contractul de vnzare-cumprare se consider ncheiat fr a mai fi
nevoie de un nou consimmnt al promitentului. Pactul de opiune nu trebuie confundat nici
cu pactul de preferin. Acesta din urm este un contract unilateral ncheiat ntre proprietarul
unui bun i un beneficiar, prin care primul se oblig, pentru cazul cnd va vinde bunul su, s
dea preferin beneficiarului pactului, dac pltete acelai pre. Pactul de preferin se
deosebete de pactul de opiune prin faptul c proprietarul bunului nu se oblig s vnd,
astfel c el nu poate fi constrns s fac acest lucru. El se oblig doar s-l prefere pe
beneficiar, dac se va hotr s vnd i dac beneficiarul ofer acelai pre ca alt beneficiar
cumprtor.
Efecte ntre pri i n raport cu terii. Din promisiunea bilateral de vnzare-
cumprare se nasc obligaii reciproce i interdependente ntre pri. Obligaia principal pe
care i-o asum fiecare parte este o obligaie de a face i anume aceea de a ncheia n viitor
contractul proiectat. Antecontractul nu are ca efect transferul dreptului de proprietate nici
chiar atunci cnd contractul nu trebuie ncheiat n form autentic, deoarece prile nu vnd i,
respectiv, nu cumpr n momentul ncheierii promisiunii, ci se oblig doar s fac acest lucru
n viitor.
Neopernd un transfer al dreptului de proprietate, promitentul cumprtor nu poate
revendica bunul de la promitentul-vnztor nainte de perfectarea contractului. Dac bunul se
afl nc n patrimoniul promitentului-vnztor, se poate cere ca acesta s-i respecte obligaia
asumat prin antecontract, iar n caz de refuz, s se pronune o hotrre judectoreasc care s
in loc de contract de vnzare-cumprare. O astfel de posibilitate a fost acceptat de doctrin
i practica judiciar, pornind de la dispoziiile art. 970 alin. (2), 1073 i 1077 din vechiul Cod
civil. Odat cu intrarea n vigoare a actualului Cod civil, s-a prevzut c, n situaia n care,
dup ncheierea unei promisiuni bilaterale de vnzare-cumprare, una dintre pri refuz s
ncheie contractul, cealalt parte poate sesiza instana competent, pentru a pronuna o
hotrre care s in loc de contract (art. 1669 C. civ.). Se recunoate, aadar, n momentul de
fa, n mod expres, posibilitatea de obinere a unei hotrri care s in loc de contract, cnd
una dintre prile antecontractului refuz s ncheie contractul, dac toate celelalte condiii de
valabilitate sunt ndeplinite i sub condiia ca cealalt parte s-i fi ndeplinit propriile
obligaii. Este nevoie, deci, pentru admisibilitatea aciunii ca reclamantul s dovedeasc:
- existena valabil a promisiunii bilaterale de vnzare-cumprare;
- refuzul prtului de a consimi la ncheierea contractului;
- ndeplinirea propriilor obligaii din antecontractul invocat ca temei al admiterii
aciunii;
- inexistena unor impedimente legale de vnzare-cumprare;

2
 Comparaia dintre promisiunea bilateral de vnzare-cumprare i pactul de opiune

- faptul c bunul ce formeaz obiectul promisiunii este proprietatea promitentului-

vnztor, mprejurare ce trebuie dovedit chiar dac art. 1683 C. civ. permite vnzarea
bunului altuia.
Dac bunul a fost nstrinat unei tere persoane, promitentul-cumprtor nu poate s-l
revendice de la aceasta, nefiind proprietar. Mai mult dect att, promitentul-cumprtor nu
poate cere nici anularea eventualului contract prin care bunul a fost nstrinat terei persoane,
cu excepia situaiei cnd antecontractul este afectat de nulitate absolut pentru cauz ilicit,
cum ar fi, spre exemplu, cazul unei nelegeri frauduloase ntre promitentul-vnztor i ter.
Pentru situaia cnd nstrinarea fcut terului nu poate fi anulat, promitentul vnztor poate
fi obligat la plata unei daune-interese pentru prejudiciul creat ca urmare a ncheierii, din vina
sa, a contractului.
Pactul de opiune referitor la vnzarea unui bun este un contract unilateral deoarece
doar promitentul se oblig s menin oferta sa un anumit interval de timp, beneficiarul
acesteia nefiind obligat s o accepte. Dac, n schimbul obligaiei promitentului, beneficiarul
se oblig s plteasc o sum de bani ca pre al dreptului de opiune, drept ce presupune
imobilizarea bunului, atunci pactul de opiune devine un contract sinalagmatic.
n raport de dispoziiile art. 1668 C. civ., n cazul pactului de opiune privind un
contract de vnzare asupra unui bun individual determinat, ntre data ncheierii pactului i
data exercitrii opiunii sau, dup caz, accea a expirrii termenului de opiune, nu se poate
dispune de bunul care constituie obiectul pactului.
n privina imobilelor, n cadrul promisiunii bilaterale de vnzare-cumprare, situaia
este diferit, deoarece n raport de dispoziiile art. 627 C. civ., potrivit crora ,,clauza de
inalienabilitate este subneleas n conveniile din care se nate obligaia de a transmite n
viitor proprietatea ctre o persoan determinat sau determinabil, odat cu notarea n cartea
funciar a promisiunii, aceasta devine opozabil terilor i actul juridic de nstrinare cu
privire la bunul ce a format obiectul contractului, poate fi anulat ca urmare a nclcrii clauzei
de inalienabilitate devenit opozabil terilor. Notarea n cartea funciar a promisiunii nu
poate fi efectuat dac aceasta nu cuprinde i termenul n care trebuie ncheiat antecontractul
respectiv. Pentru ipoteza n care prile nu au prevzut n convenia lor termenul de ncheiere
a contractului, acest termen poate fi stabilit de instana de judecat n condiiile art. 1415 C.
civ. n acest caz promisiunea poate fi notat pe baza termenului stabilit prin hotrre.
Notarea poate fi radiat dac contractul nu s-a ncheiat i cel ndreptit nu cere
instanei, n termen de 6 luni de la expirarea termenului fixat pentru ncheierea contractului,
pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de contract de vnzare-cumprare.
n cazul n care promisiunea bilateral de vnzare-cumprare nu a fost notat n cartea
funciar, clauza de inalienabilitate implicit nu devine opozabil terilor i eventualul contract
de vnzare-cumprare ncheiat cu un ter nu poate fi anulat dect dac se poate dovedi o
nelegere frauduloas ntre teri i promitentul vnztor, sau cel puin cunoaterea de ctre
ter a inteiei de fraudare a promitentului vnztor [art. 1238 alin. (2) C. civ.].
Nendeplinirea, de ctre oricare dintre prile acestui antecontract, a obligaiilor
asumate poate duce i la rezoluiunea conveniei, la cererea prii care i-a ndeplinit propriile
obligaii.

3
 Comparaia dintre promisiunea bilateral de vnzare-cumprare i pactul de opiune

ncheierea pactului de opiune cu privire la un bun imobil implic i ea o interdicie de

nstrinare a acestuia. Pactul referitor la drepturi tabulare trebuie notat n cartea funciar
pentru ca interdicia s devin efectiv. Dac n intervalul de timp prevzut n convenie
beneficiarul pactului accept cumprarea imobilului, el poate cere n baza declaraiei de
opiune i a dovezii comunicrii acesteia ctre cealalt parte, intabularea dreptului astfel
dobndit. n cazul n care pn la expirarea termenului stipulat n contract pentru exercitarea
opiunii, beneficiarul pactului nu solicit, n baza declaraiei de opiune i a dovezii
comunicrii sale ctre cealalt parte, intabularea dreptului ce urmeaz a fi dobndit, se va
dispune din oficiu radierea pactului nscris n folosul su (art. 906 C. civ.).

Bibliografie:
Drept civil. Contracte civile speciale - Gheorghe Comni, Ioana-Iulia Comni.
Universul Juridic Bucureti 2013.