Marcus Vinicius Ginez da Silva Advogado OAB-PR.30.

664
Rua Minas Gerais, 297 - 9 Andar-Sala 94 Ed. Palcio do Comrcio Fone/Fax (43)321-3562 / 344-2184/ 8403-6163
Email-jurisdezainy@tdkom.net
Londrina-Pr.
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EXCELENTSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2 VARA CVEL DA
COMARCA DE LONDRINA-PR.

AUTOS: 194/2005

RESIDENCIAL SAN MARINO, j devidamente qualificado

nos autos em epgrafe de AO DE SUMRIA DE COBRANA proposta em
face de ANTNIO ALVES DE LIMA NEO E ZULEICA AMRAL ALVES LIMA, por
seu advogado e bastante procurador que esta subscreve, inconformado
com a r. deciso de fls.68/72 que Declarou Extinta a presente Ao,
vem com a devida vnia a douta presena de Vossa Excelncia,
interpor nos termos do artigo 496 e 513 do Diploma Processual Civil
o presente Recurso de APELAO, pelos fatos e motivos expostos nas
razes inclusas, requerendo se digne Vossa Excelncia receber o
presente em seus ambos efeitos para aps ser o mesmo remetido ao
Egrgio Tribunal de Justia com as homenagens e cautelas de estilo.

Nestes termos pede

E espera humildemente
O deferimento do presente Recurso
Londrina, 24 de agosto de 2005.

MARCUS VINICIUS GINEZ DA SILVA

Advogado OAB-PR.30664

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Marcus Vinicius Ginez da Silva Advogado OAB-PR.30.664
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RAZES DA APELAO

APELANTE: RESIDENCIAL SAN MARINO

APELADOS: ANTNIO ALVES DE LIMA NEO E ZULEICA AMRAL ALVES LIMA
AUTOS: 194/2005
ORIGEM: 2 VARA CVEL DA COMARCA DE LONDRINA-PR

EGRGIO TRIBUNAL

COLENDA CMARA

NCLITO JULGADORES

Em que pese o entendimento albergado na r. deciso de

fls.68/72, proferida pelo r. magistrado singular, data venia seu
entendimento no agiu com o costumeiro acerto, pois, declarou
Extinta a Ao de Cobrana proposta em face dos proprietrios do
apartamento que so responsveis pelo pagamento das taxas que recaem
sobre o imvel, que garante o pagamento da divida pretendida,
vejamos:

I DOS FATOS
O Apelante pretendendo o recebimento das taxa
condominiais impagas, ingressou com a presente ao de cobrana
objetivando dos Apelados que se encontram registrados na matrcula
do imvel como proprietrios, o pagamento das taxas condominiais do
apartamento 14-bloco A, que garante o pagamento do dbito.

Realizada audincia, a mesma restou infrutfera,

oportunidade em que os Apelados apresentaram sua defesa alegando
preliminarmente a Ilegitimidade Passiva, a qual foi acolhida pelo
Julgador monocrtico.

A fls. juntaram o Contrato de Compra e Venda alegando

que o Condomnio tinha cincia da alienao, deixando, contudo, de
comprovar tal alegao.

O Douto Juiz, carreando seu entendimento no documento

juntado pelos Apelados houve por bem Declarar a Extino da Ao nos
termos do artigo, 267, IV do CPC, condenando, consequentemente, o

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Apelado ao pagamento das custas e honorrios advocatcios fixados em
R$500,00 em prol do advogado dos Apelados.
Data venia, a r. deciso de primeiro grau merece ser
TOTALMENTE REFORMADA, visto que os Apelados so partes Legitima para
figurar no polo passivo da lide, pois, so eles os legais
proprietrios e garantidores do imvel, vejamos:

II P R E L I M I N A R M E N T E
II.I - DA LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM

PRIMA FACIE, necessrio DESTACAR que o Apelante NO

TEM BOLA DE CRISTAL PARA ADVINHAR A QUE TTULO O OCUPANTE DO IMVEL
EXERCIA A POSSE OU DOMNIO, eis que, em momento algum as partes
envolvidas na relao jurdica se preocuparam em notificar ou
simplesmente cientificar o Apelante da relao, no teve, portanto,
o Apelante conhecimento da alienao.

Logo, verifica-se que o Apelado ao ajuizar a presente

buscou a certeza atravs da certido expedida pelo CRI, saber quem
era o proprietrio e responsvel pelo imvel, vez que, este o
documento que da conhecimento erga omine a cerca da propriedade do
imvel.

O que ocorre, que o r. Juiz ao decidir o feito

decidiu mesmo pairando dvida, que o verdadeiro proprietrio do bem
era o adquirente que deixou cientificar o Apelante da alienao,
levando seu entendimento a extinguir a ao com a declarao de
ilegitimidade, vejamos:

Com efeito resta provado nos autos que o autos

credor do proprietrio do apartamento 14, Bloco A. No
entanto, paira dvida acerca de quem seja o
verdadeiro proprietrio e, via de conseqncia,
devedor do autor.

Com devido respeito, a fundamentao albergada pelo

r. magistrado no deve prosperar, pois, houve equivoco em sua
deciso, eis que, sabedor dos efeitos reais que recaem sobre o
imvel, e, que o mesmo garante, por via de conseqncia, o pagamento
do dbito, houve por bem acolher a preliminar levantada e declarar
extinta a ao.

cedio que h decises no sentido de que o
adquirente do imvel deve responder pelo pagamento das taxas
condominiais, inclusive pelas taxas pretritas a sua aquisio, o
qual deve prevalecer, todavia, anlise de cada caso que no podem
ser ignoradas, devendo, ser observadas e consideradas as
peculiaridades de cada caso, o que no ocorreu no caso in tela,
vejamos:

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No caso em comento, destaca-se que a peculiaridade
reside no CONHECIMENTO da alienao, que, em momento algum ocorreu,
fato este que nos autos no existe, destarte, no pode o Apelante
ser prejudicado pela desdia das partes que celebraram o contrato, e
deixaram de notificar o Apelante da relao havida entre os
Apelantes e o Adquirente.

No obstante, verifica-se que Condmino pode ser

qualquer pessoa, fsica ou jurdica, proprietria ou no, logo, a
posse do imvel pode ser exercida por qualquer pessoa que no o
proprietrio, no eximindo, todavia, o proprietrio in casu os
Apelados da obrigao de pagar.

A exemplo, cite-se a posse do imvel exercida pelo

locatrio que deixa de pagar o condomnio, neste caso, o
proprietrio responde pela obrigao, ficando este, resguardado em
seu direito de regresso, no caso in tela, os Apelados em face do
Adquirente.

Malgrado, ressalte-se ainda o direito de Constrio

do prprio imvel, que, como dito alhures, garante o pagamento do
dbito, fato, este, sem qualquer prejuzo aos Apelados.

Destarte, o que no pode ocorrer, o Apelante que

necessita do pagamento das taxa para sua sobrevivncia e manuteno
de sua existncia ser prejudicado pela negligncia e desdia das
partes que a seu bel prazer deixaram de dar cincia ao Apelante, no
obstante, do adquirente que deixou de registrar em seu nome o imvel
adquirido.

Excelncias ressalte-se, que o prprio bem garante o

pagamento do debito, e, se encontrando este registrado em nome dos
Apelados, devem ser mantidos no plo passivo como garantia de
penhora em eventual execuo.

No que diz respeito ao contrato de gaveta, cedio

que este no transfere o domnio do bem, logo, para que se transfira
o domnio, necessrio se faz o registro do contrato perante o
Cartrio de Registro de Imvel a afim de dar a todos conhecimento da
aquisio.

Aceitar, portanto, o entendimento do Juiz

monocrtico, seria um arrepio a lei, doutrina e jurisprudncia, sem
mencionar ao prprio feito, eis que, o entendimento albergado
frustraria, inclusive, os efeitos da Execuo em eventual penhora do
bem.

Destarte, conforme disciplina o artigo 12 da lei

4.591/64:
cada condmino concorrer nas despesas do
condomnio, recolhendo nos prazos previstos na
conveno a quota-parte que lhe couber no rateio.

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Ora, o condmino comunheiro que tem o domnio, e,

para efeitos de lei, o proprietrio, a pessoa com titulo
devidamente registrado na Circunscrio Imobiliria competente.

Portanto, como faz prova a Certido do Registro de

Imveis de fls. os Apelados so proprietrios do imvel, mantendo
ainda esta qualidade quando se aperfeioou a relao processual
vlida, por ocasio da citao e comparecimento espontneo ao ato de
fls.

No h, portanto, que se manter o entendimento da

deciso recorrida que declarou a Ilegitimidade Passiva do Apelados,
pois, o Apelante ao ingressar em juzo buscando a tutela
jurisdicional o fez contra aquele que reconhecido
legalmente como proprietrio do imvel.

Neste sentido o entendimento da Lei, da Doutrina e

da jurisprudncia vejamos:

O Cdigo Civil de 1916 definia a forma de aquisio

da propriedade, bem como a qualidade de proprietrio, vejamos:

Artigo 530. Adquire-se a propriedade imvel:

I - Pela transcrio do ttulo de transferncia no
registro do imvel.
II - ....

Artigo 860 - Se o teor do registro de imveis no

exprime a verdade, poder o prejudicado reclamar que
as retifique.
Pargrafo nico - Enquanto se no transcrever o
ttulo de transmisso, o alienante continua a ser
havido dono do imvel, e responde pelos seus
encargos. (grifo nosso)

O novo Cdigo Civil lei 10.406/02 ao dispor a

aquisio sobre o registro de ttulos manteve a regra geral de que
quem no registra no dono vejamos:

Art.1.245. transfere-se entre vivos a propriedade o

registro do ttulo translativo no Registro de
Imveis.
Pargrafo Enquanto no
primeiro.se
registra o ttulo translativo, o
alienante continua a ser havido
como dono do imvel.

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Art.1.246. O registro eficaz desde o momento em que
se apresentar o ttulo ao oficial do registro, e este
o prenotar no protocolo.

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em

que no se pactuou arrependimento, celebrada por
e registrada
instrumento pblico ou particular,
no Cartrio de Registro de
Imveis, adquire o promitente
comprador direito real aquisio
do imvel.
Os direitos reais sobre imveis
Art.1.227.
constitudos, ou transmitidos por atos
entre vivos, s se adquirem com o
registro no Cartrio de Registro de
Imveis dos referidos ttulos(arts. 1.245 a 1247),
salvo os casos expressos neste Cdigo.

De igual forma, nossos doutrinadores so unnimes em

afirmar a imprescindibilidade da transcrio do ttulo no Registro
de Imobilirio competente para determinar a transmisso da
propriedade, seno vejamos:

WASHINGTON DE BARROS MONTEIRO em seu Curso de Direito

Civil, afirma que:

Para a aquisio da propriedade imvel, no basta o simples

acordo de vontade entre o adquirente e o transmitente. O
contrato de Compra e Venda, por si s, para transferir o domnio.
Esta transferncia somente se opera com a transcrio do ttulo
no Registro Imobilirio(pg. 104, 3 volume de 1987, da
Editora Saraiva)

CARLOS ALBERTO BITTAR, ao tratar da exigncia da

transcrio no registro de imveis, traz em sua obra Direitos Reais,
Editora Universitria, pg 79, que:

Exigem-se, pois, para a aquisio da propriedade a prvia

titulao jurdica e a subseqente formalidade da transcrio,
operando-se o ingresso efetivo no patrimnio do interessado com
a realizao do registro.
O registro confere, para os imveis, a autenticidade, que decorre
da f pblica de que dispem os cartrios de registros, tornando
pblica, ademais, a respectiva situao, a qual se impe erga
omnes.

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Conhecem-se, assim, os contornos do imvel, suas
especificaes, seus titulares, eventuais nus e informaes
outras, para a segurana das relaes privadas e tambm como
prova de operaes realizadas com imveis.
Visa, basicamente, tranqilidade em negcios de cunho
imobilirio, consistindo em assento, nos livros prprios do
Cartrio de Registro de Imveis, dos elementos identificadores da
posio do bem e de seu titular.
Vislumbra-se que a lei e a doutrina esto de mos
dadas ao estabelecer e afirmar que o proprietrio do imvel aquele
devidamente inscrito no Registro de Imveis competente, sendo,
portanto, este, quem responde pelas despesas condominiais.

Portanto, dvida no resta que o autor pleiteou a

cobrana das taxas de condomnio em atraso dos proprietrios do
apartamento em comento.

A jurisprudncia por sua vez, j decidiu no sentido

de que a ao pode ser ajuizada tanto contra o transmitente ou
adquirente, prevalecendo aquele que melhor possa garantir o
pagamento do dbito, in casu os Apelantes registrados no CRI como
garantidor de eventual Constrio a ser averbada na matricula do
imvel perante o CRI.

Outrossim, para finalizar o deslinde da questo, me

permito colacionar alguns julgados de nossos Tribunais, seguindo o
entendimento do texto da lei e da doutrina dominante, vejamos:

DESPESAS DE CONDOMNIO. RESPONSABILIDADE PELO

PAGAMENTO. CONDMINO COM TTULO INSCRITO NO REGISTRO DE IMVEIS. A
responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomnio daquele
em nome de quem se encontra registrado o imvel. A obrigao perante
o condomnio do condmino, isto , aquele que ostenta a condio
de proprietrio da unidade e contra ele deve ser dirigida a cobrana
de cotas em atraso. E, proprietrio, aquele que tem ttulo de
propriedade registrado em seu nome. (Ac. 4 Cm. Cvel TARJ -
Votao unnime - Rel. Juiz Murillo Fbregas - In. ADV - n. 14 - p.
220 - ementa 27/08/82)

COBRANA DE COTAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE

PASSIVA. No sistema jurdico brasileiro, s se adquire a propriedade
imvel, com o registro do ttulo de aquisio, no respectivo oficio
do Registro de Imveis da situao do bem. Sem tal formalidade, no
o titular juridicamente condmino, devendo responder pelos
encargos reclamados aqueles, que tem o imvel registrado em seu
nome, no pertinente Ofcio do R.G.I. (Ac. da 6 CM. Cvel TARJ -
Cd. 93.001.12548 - Votao Unnime - Rel. Juiz Luiz Odilon Gomes
Bandeira - Num. Ementa 37269 de 14/12/93)

CONDOMNIO - TRANSFERNCIA DE PROPRIEDADE -

RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS. Enquanto no
transcrito no Registro Imobilirio o ttulo de transferncia da

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propriedade do imvel, continua o transmitente responsvel pelas
despesas condiminiais que oneram o apartamento. ( 1 TACSP - Ac.
Unn. Da 2 Cm., 30/03/77, Ap. 23.330-SP, Rel. Juiz Hlio Arruda -
BJ - ADECOAS 56232)

CONDOMNIO - DESPESAS - ALIENAO OU PROMESSA DE

ALIENAO DE UNIDADE AUTNOMA. A responsabilidade pelo pagamento
do proprietrio poca do ajuizamento da ao de cobrana. A
alienao - ou promessa de alienao - da unidade autnoma, no
exonera comunheiro alienante das suas obrigaes condominiais,
enquanto no transcrito o ttulo do domnio imobilirio. (2 Cm.
TARJ - Ac. Unm. - Ap. 81.164/88 - Rel. Juiz Carlos Motta)

CONDOMNIO - COTAS RESPONSABILIDADE DECORRENTE DO

DOMNIO. A obrigao de pagamento das cotas condominiais decorre do
domnio e no da posse. (5 Cm. TARJ - Ap. 29.304/85 - Ac. Unm.
Rel. Juiz Lindemberg Montenegro).

AO DE COBRANA - TAXA DE CONDOMNIO - EXTINO POR

ILEGITIMIDADE PASSIVA - ALEGAO DE DEVOLUO DO IMVEL AO CREDOR
HIPOTECRIO - INEXISTNCIA DE PROVA. APELAO PROVIDA. Como da
jurisprudncia: A responsabilidade pelo pagamento dos encargos
condominiais do titular do condomnio ou do direito real que
atribua a qualidade de condmino. O dever de contribuir para as
despesas de condomnio no decorre da posse ou ocupao da unidade,
mas da prpria qualidade de condmino, evidenciada pelo registro.
No vincula o condomnio. por ser estranho, qualquer estipulao
contratual entre o condmino e terceiros que envolve a transferncia
do cargo. (AC. da 5 Cm. Cv. 1 TARJ. Vot. Unm. Rel. Juiz Elmo
Arueira, in ADCOAS n. 11/84, p. 196, ementa 96105)

Por fim, o entendimento do STJ em recente

deciso, vejamos:

Processo:REsp 712661 / RS ; RECURSO ESPECIAL 2004/0181368-5

Relatora: Ministra NANCY ANDRIGHI (1118)
rgo Jugador: T3 - TERCEIRA TURMA
Data do julgamento: 14/06/2005

Ementa: Direito civil e processual civil. Condomnio. Ao de

cobrana. Quotas condominiais. Proposta em face daquele que figura
como proprietrio. Doao e instituio de usufruto. Legitimidade
passiva. Conveno de condomnio. Observncia.
- Nas aes de cobrana de quotas condominiais deve prevalecer o
interesse comum dos condminos.
- Tem o credor a faculdade de ajuizar a ao tanto em face daquele
que figura como proprietrio, quanto de eventuais adquirentes ou
possuidores, sempre em considerao s peculiaridades do caso
concreto.

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- Declarando o Tribunal de origem que a conveno de condomnio est
em harmonia com a Lei, vedado analisar no especial o acerto da
deciso porque tomada com lastro nas provas carreadas aos autos.
Recurso especial no conhecido.

Por fim:
Processo: REsp 223282 / SC ; RECURSO ESPECIAL 1999/0062498-0
Realator: Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR (1102)
rgo Julgador: T4 - QUARTA TURMA

1. CONDOMNIO. Despesas. Ao de cobrana. Legitimidade passiva.

- A ao de cobrana de quotas condominiais pode ser proposta tanto
contra o proprietrio como contra o promissrio comprador, pois o
interesse prevalente o da coletividade de receber os recursos para
o pagamento de despesas indispensveis e inadiveis, podendo o
credor escolher, - entre aqueles que tenham uma relao jurdica
vinculada ao imvel (proprietrio, possuidor, promissrio comprador,
etc.), - o que mais prontamente poder cumprir com a obrigao,
ressalvado a este o direito regressivo contra quem entenda
responsvel.

Pelo exposto, considerando os documentos juntados aos

autos, se comprova, pela peculiaridade que o Apelante no teve
conhecimento da alienao, devendo, portanto, permanecer os Apelados
no plo passivo como Garantidores de eventual Penhora que recair
sobre o prprio apartamento registrado em seus nomes.

III - DA NECESSIDADE DA TRASCRIO DA ESCRITURA NO

REGISTRO DE IMVEIS PRINCPIO DA PUBLICIDADE

Quanto ao registro do contrato perante o Cartrio de

Registro de Imvel, cedio que os fins gerais da existncia do
registro de imveis definidos pela Lei 6.015/73, consistem na
autenticidade, eficcia e segurana dos atos jurdicos praticados
pelas partes envolvidas na relao jurdica, visando assim atender a
publicidade oponvel a todos.

Logo, os registros pblicos existem e so regulados

por lei prpria para evitar que terceiros sejam lesados e obrigados
a peregrinar em diversas reparties pblicas em busca do histrico
do imvel. Razo esta pela qual a Lei 6.015/73, em seu artigo 167
estabelece que:

Art. 167 - No Registro de Imveis, alm da

matrcula, sero feitos:

I - o registro
.......
.......

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18 - dos contratos de promessa de compra e venda,
cesso ou promessa de cesso de unidades autnomas
condominiais a que alude a lei 4.591/64, enquanto a
incorporao ou a instituio se formalizar na
vigncia desta Lei.

Destarte, tem-se que os efeito da oponibilidade a

terceiros, se torna um dos princpios fundamentais do direito real
que decorre da publicidade. Portanto, o ato de registrar o contrato
de compra e venda junto ao registro imobilirio competente,
imperativo a todos que estejam submetidos ao ordenamento jurdico.

O Apelante por ocasio da presente demanda verificou

em nome de quem encontrava registrado o imvel em dbito com os
encargos condominiais, e conforme resta demonstrado pelo documento
de fls. o imvel esta registrado em nome dos Apelados, e assim
continua at a presente data.

Destarte, tem-se que a alienao sem o registro

exigido pela Lei, no poderia atingir seus efeitos a terceiros que
no fizeram parte da relao, pois se assim fosse, estaramos
deixando de lado o ordenamento jurdico vigente.

ad gurmentandum, se a ao de cobrana tivesse sido

proposta contra o adquirente, estaria ele usando em sua defesa a
ilegitimidade de parte, seja porque seu nome no consta da matrcula
(documento indispensvel propositura da ao), seja porque j
teria vendido atravs de outro contrato a outra pessoa, prejudicando
assim a manuteno do Apelante.

Admitir-se, portanto, o entendimento monocrtico

seria o mesmo que rasgar a lei em completo arrepio a legislao
vigente, inviabilizando por completo, a cobrana de taxas de
condomnio daquele legalmente havido como proprietrio do bem, que,
por si s garante o pagamento do dbito.

IV - DO PEDIDO
Pelo exposto, requer o Apelante sob a Luz do Grande
Arquiteto do Universo que Vossas Excelncias se dignem em conhecer e
receber o presente recurso dando-lhe TOTAL PROVIMENTO a fim de que
seja a Deciso monocrtica TOTALMENTE REFORMADA, aplicando-se outra
em seu lugar, com o reconhecimento da Legitimidade Passiva dos
Apelados, vez que, so os Apelados proprietrios do apartamento em
comento, condenando-os consequentemente ao pagamento dos encargos
condominiais em atraso devidamente corrigidos e acrescidos da multa
convencionada, observando-se a alterao do novel, juros de 1% ao
ms e correo monetria indexada pelo INPC, todos incidentes a
partir do respectivo vencimento de cada taxa em atraso at o efetivo
pagamento do dbito, bem como a condenao dos Apelados ao pagamento
das custas e honorrios advocatcios, estes em fixados em 20% dobre
o valor do dbito, por ser esta medida de direito e JUSTIA.

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E espera deferimento
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