JUICIO ORDINARIO DE DAOS Y PERJUICIOS NUEVO.

SEOR JUEZ DE PRIMERA INSTANCIA DEL RAMO CIVIL DEL DEPARTAMENTO DE

GUATEMALA.

___________________________________, de veintisiete aos, soltero, guatemalteco,

Abogado y Notario, con domicilio en el departamento de Guatemala, respetuosamente

comparezco y;

Expongo:

I. De la calidad con la que acto:

Acto en mi calidad de Mandatario Especial Judicial y para Asuntos Administrativos con

representacin de_____________, cuya personera acredito mediante fotocopia

legalizada que acompao a este memorial del primer testimonio de la escritura pblica

nmero _________(__) autorizada en la Ciudad de Guatemala, por la

Notaria_______________, con fecha tres de marzo de dos mil once. Dicho mandato se

encuentra inscrito en el Registro Electrnico de Poderes del Archivo General de

Protocolos de la Corte Suprema de Justicia a la inscripcin nmero uno del poder

identificado con el nmero __________________________, el cual qued inscrito en el

referido registro pblico con fecha siete de marzo de dos mil once.

II. Del auxilio profesional bajo el cual acto:

Acto con mi propio auxilio, direccin y procuracin, as como con el auxilio profesional

del abogado _______________, quienes tendremos a nuestro cargo la direccin y

procuracin de este juicio, la cual podremos ejercer de forma conjunta o separada,

indistintamente;

1
III. Del lugar sealado para recibir notificaciones:

Sealo como lugar para recibir notificaciones la oficina profesional de los abogados

anteriormente indicados, situada en la _______________;

IV. De la razn de mi gestin:

En la calidad con que acto, comparezco con el objeto de promover JUICIO ORDINARIO

DE DAOS Y PERJUICIOS en contra de la entidad denominada _________, cuya entidad

carece de residencia por tratarse de una persona jurdica, pero puede ser notificada en

su sede social situada en ____________________de la Ciudad de Guatemala,

departamento de Guatemala, de conformidad con la siguiente relacin de:

Hechos:

A. DE LA CONSTITUCIN DEL RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y DEL

DESARROLLO DEL PROYECTO DE EDIFICIOS PARA APARTAMENTOS DE

VIVIENDA, DENOMINADO _____:

La sociedad demandada____________, SOCIEDAD ANNIMA, desarroll en la Colonia

__________ de la zona diez de la ciudad de Guatemala, un proyecto habitacional

consistente en tres edificios de apartamentos para vivienda, de cinco niveles cada uno.

Para efectos de implementar el rgimen legal y de propiedad de las diferentes fincas

filiales que constituyen el Condominio_______, la entidad demandada, mediante

escritura pblica nmero______, autorizada en la ciudad de Guatemala el da ____de

septiembre del ao dos mil seis, por la Notaria _____________, someti al rgimen de

Propiedad Horizontal la finca inscrita en el Registro General de la Propiedad de la Zona

2
Central con el nmero ________, folio______________, del libro __________de

Guatemala, sobre cuyo inmueble se construyeron los tres edificios de cinco niveles cada

uno, que hoy en da conforman el condominio antes identificado.

Queda entonces fehacientemente probado con la fotocopia simple de la escritura

pblica relacionada en el prrafo anterior, que la entidad propietaria y desarrolladora

de ese proyecto habitacional denominado _______es la sociedad mercantil_________,

SOCIEDAD ANNIMA.

B. DE LA VENTA DEL PROYECTO__________, POR PARTE DE LA ENTIDAD

DESARROLLADORA Y PROPIETARIA DEL MISMO, DENOMINADA ___________,

SOCIEDAD ANNIMA:

Como lo pruebo con fotocopia simple de varias de las escrituras de compraventa de los

apartamentos que conforman los edificios de __________, la entidad

demandada__________, SOCIEDAD ANNIMA, en su calidad de desarrolladora y

propietaria de ese proyecto habitacional, vendi a distintas personas individuales y

jurdicas, las fincas filiales que conforman los diferentes departamentos, bodegas y

parqueos de los tres edificios en referencia; cuya venta aparej tambin la transmisin

de los derechos de copropiedad sobre las reas y elementos comunes del condominio.

Por disposicin del CAPTULO II de la clusula SEXTA de la escritura constitutiva del

rgimen de propiedad horizontal del Condominio _________ y de lo establecido por los

artculos 533 y 534 del Cdigo Civil, CADA COMPRADOR O ADQUIRENTE DE UNIDADES

HABITACIONALES EN EL REFERIDO CONDOMINIO, ADQUIRA EL DERECHO A SER

3
DUEO EXCLUSIVO DE SU RESPECTIVA FINCA O FINCAS FILIALES, AS COMO

COPROPIETARIO DE LOS ELEMENTOS Y PARTES COMUNES DEL EDIFICIO TOTAL.

Aqu, es importante referir lo dispuesto por los artculos 528 y 533 del Cdigo Civil, que

respectivamente establecen lo siguiente: El primero de ellos, que Los distintos pisos,

departamentos y habitaciones de un mismo edificio de ms de una planta,

susceptibles de aprovechamiento independiente, pueden pertenecer a diferentes

propietarios, en forma separada o en condominio, siempre que tenga salida a la va

pblica o a determinado espacio comn que conduzca a dicha va. Y el segundo, que

cada titular es dueo exclusivo de su piso y copropietario de los elementos y partes

comunes del edificio total. Son elementos comunes, adems del terreno, las cosas

necesarias para la seguridad, conservacin y servicios generales para el uso y goce de

todo el inmueble y de cada planta. De acuerdo con dicha normativa, se infiere que el

rgimen de propiedad horizontal permite que un mismo edificio de ms de una planta,

se divida en varios pisos, departamentos y habitaciones, susceptible cada uno de

apropiacin en forma independiente de la finca matriz y del resto de fincas filiales.

Ahora bien, cada finca filial debe tener salida a la va pblica o a determinado espacio

comn que conduzca a dicha va.

Por ello, para que el rgimen de propiedad horizontal sea funcional en trminos de

garantizarle a cada comprador o adquirente de fincas filiales la til posesin y uso de su

propiedad, todo el condominio (fincas filiales y reas comunes) debe ser entregado por

el vendedor a sus respectivos adquirentes, en perfectas condiciones de habitabilidad,

funcionamiento y seguridad, de manera que cada comprador pueda aprovechar su

propiedad para el propsito para el cual la adquiri. Por supuesto que en los regmenes

4
de propiedad horizontal, la til posesin y uso de cada finca filial adquirida

individualmente, se hace extensiva tambin a los elementos y reas comunes del

condominio.

Sobre todo en un condominio de esta naturaleza, en el que los precios de cada unidad

habitacional sobrepasaron los DOSCIENTOS CINCUENTA MIL DLARES DE LOS ESTADOS

UNIDOS DE AMRICA (US$250,000.00). En efecto, constitua una obligacin ineludible

de la entidad vendedora, entregar todo el condominio en condiciones ptimas de

habitabilidad y seguridad, sin que el mismo presentase defectos como los que se

denuncian a travs de esta demanda, a tan poco tiempo de haber sido entregado el

condominio.

En sntesis Seor Juez, lo que me interesa destacar en este apartado, es que como

queda probado con las fotocopias de las escrituras de compraventa que adjunto a esta

demanda, la entidad vendedora del proyecto y, por ende, de cada una de las unidades

habitacionales que conforman el condominio de marras, fue la sociedad mercantil

denominad ____________, SOCIEDAD ANNIMA. En ese contexto, de conformidad con

lo establecido por el artculo 1809 del Cdigo Civil, una de las obligaciones esenciales

que dicha entidad tena en su calidad de desarrolladora y vendedora del proyecto,

respecto de los adquirentes y/o compradores de propiedades en dicho condominio, era

la de garantizar a los mismos la til posesin de cada una de sus unidades

habitacionales, as como de las reas y elementos comunes del condominio. Ms

adelante, me referir a este tema en particular.

5
 C. DE LOS DAOS GRAVES QUE PRESENTA EL CONDOMINIO EN GENERAL Y

VARIAS DE LAS UNIDADES HABITACIONALES QUE LO CONFORMAN:

Como ya qued sealado previamente, la entidad desarrolladora y propietaria del

proyecto habitacional__________, fue la sociedad denominada__________, SOCIEDAD

ANNIMA. En su calidad de sociedad desarrolladora del proyecto y vendedora de las

diferentes fincas filiales que constituyen el rgimen de propiedad horizontal del

condominio, una de las prestaciones primordiales que deba satisfacer a favor de los

adquirentes y/o compradores de unidades habitacionales en el proyecto, era la de

garantizar a los mismos la TIL POSESIN, USO Y APROVECHAMIENTO DE CADA UNA

DE LAS FINCAS FILIALES, AS COMO DE LAS REAS Y ELEMENTOS COMUNES DEL

CONDOMINIO. Ello, de conformidad con lo dispuesto por el artculo 1809 del Cdigo

Civil.

No obstante lo anterior Seor Juez, a partir del mes de junio del ao dos mil diez, tanto

la estructura general de uno de los Edificios ___________, as como varias de las

unidades habitacionales que constituyen el referido complejo, presentaron una serie de

defectos de construccin, tales como enormes grietas y rajaduras en los techos y

paredes de los edificios, una excesiva y descomunal humedad en la parte interior de las

paredes de algunos de los apartamentos, que se evidencia con manchas en la parte

interna y externa de las mismas y mal olor, llegando a afectar incluso la salud de quienes

habitan esas unidades.

Es ms, en el Edificio identificado con el nmero tres (3), se produjo una enorme grieta,

como resultado del desprendimiento del mezcln que protege la losa fundida

6
estructural, que provoc la cada de varias tejas. Como quedar probado dentro de este

proceso, esa enorme grieta, desestabiliza la proteccin de la estructura, y tomando en

cuenta que Guatemala es un pas con un alto riesgo ssmico, podra llegar a ocasionar

una lamentable tragedia en dicho lugar. Adems, esa descomunal rajadura, que el Seor

Juez puede observar en las fotografas que forman parte del acta notarial que se

acompaan a esta demanda, pone en inminente riesgo no solo la estructura general de

la torre nmero tres, sino que adems de los apartamentos o unidades habitacionales

que se encuentran construidos por debajo de esa terraza, a los que respectivamente

corresponden los apartamentos identificados como Penthouse nmeros ocho (8) y

nueve (9).

Este solo hecho podra hacer inhabitable la torre nmero tres del complejo habitacional

o, cuando menos, los apartamentos que se encuentran construidos por debajo de la

terraza que presenta la rajadura antes indicada. Incluso existe el riesgo inminente de

que personas en el primer nivel o banqueta pblica puedan ser vctimas de la cada de

un fragmento o totalidad de la losa.

Imagine el Juzgador como una persona o un grupo familiar podran atreverse a vivir en

un apartamento situado en el quinto nivel de un edificio sobre cuyo techo se produjo

una enorme y descomunal grieta. Sobre todo, tomndose en cuenta que el territorio

guatemalteco es altamente ssmico, como ya se seal con anterioridad.

Respecto de lo indicado en el prrafo anterior, es importante sealar que las tres torres

o edificios que constituyen el Condominio __________ fueron construidos bajo los

mismos parmetros de construccin, por lo que dada la enorme grieta que se ha abierto

7
en la terraza de la torre nmero tres (3) resulta muy probable que la misma situacin se

presente en los otros dos edificios. En todo caso, ello constituye un grave riesgo que ha

causado temor en todos los habitantes del condominio (DE LAS TRES TORRES) y que

obviamente tiene incidencia directa en la prdida de inters por parte de terceros, en

adquirir o arrendar propiedades en cualesquiera de esos tres edificios.

Adems de lo anterior y como quedar probado en el curso de este proceso, los

apartamentos a los que corresponden los nmeros ciento uno (101), apartamento

nmero ciento dos (102); Apartamento nmero ciento cuatro (104),; Apartamento

nmero ciento seis (106), Apartamento nmero ciento siete (107), Apartamento nmero

doscientos uno (201); Apartamento doscientos seis (206), Apartamento nmero

trescientos uno (301), apartamento trescientos dos (302), Apartamento trescientos tres

(303), Apartamento trescientos cinco (305), Apartamento cuatrocientos uno (401),

Apartamento cuatrocientos dos (402), Apartamento PH UNO (PH1), Apartamento PH

dos (PH2), Apartamento PH cinco (PH5), , Apartamento PH seis (PH6), y Apartamento PH

ocho (PH8); los cuales desde el mes de junio del ao pasado, presentaron una excesiva

humedad a lo interno de las paredes de los mismos, la cual se lleg a hacer evidente con

grandes manchas en la parte externa de las paredes, haciendo insoportable la

habitabilidad de tales unidades o fincas filiales.

Es ms, uno de los dueos de esos apartamentos, especficamente, el propietario del

apartamento nmero CIENTO SEIS (106), Seor__________, tuvo la necesidad de

desocupar su unidad habitacional y trasladarse a vivir a otro lugar, debido a la

DESCOMUNAL humedad que present su unidad habitacional. Ese apartamento, hasta

la presente fecha, se encuentra desocupado, y sin ninguna posibilidad de arrendarse.

8
Otro hecho grave Seor Juez. En el mes de julio del ao pasado, en el apartamento

nmero CIENTO SIETE (107) donde habitan los seores _________y _____, se produjo

una inundacin ocasionada por la explosin de la tubera instalada dentro de dicho

apartamento y cuya tubera forma parte del sistema hidroneumtico del condominio.

Tal evento, motiv que la administracin del condominio se asesorara de un experto en

la materia para determinar la causa del problema antes referido. Dicho perito concluy

irrefutablemente que el siniestro se haba debido a que la tubera que la entidad

desarrolladora del proyecto utiliz para todo el sistema hidroneumtico del condominio

era sumamente delgada y, por ende, no apta e insuficiente para soportar la presin de

bombeo que se requiere en un edificio, a los efectos de llevar el suministro de agua de

manera eficiente, a todos los pisos que lo conforman. De suerte que, ante esta situacin,

en el mes de julio del ao pasado, la administracin del edificio tuvo conocimiento de

que la tubera utilizada por la entidad desarrolladora del proyecto para la instalacin de

todo el sistema hidroneumtico de los tres edificios que lo conforman, es insuficiente

para proveer de agua a todos los apartamentos. Esto ha redundado en mltiples

explosiones de la tubera instalada y las consecuentes reparaciones que constantemente

se han tenido que realizar. Adems, ha provocado que el sistema de bombas de agua

(sistema de bombeo) de los edificios se mantenga constantemente trabajando a su

mxima capacidad, incrementando ostensiblemente el consumo de energa elctrica del

condominio y desgastando considerablemente las bombas de agua. En sntesis Seor

Juez, la entidad vendedora del proyecto, probablemente por ahorrarse costos en la

construccin opt por instalar una tubera que no era la adecuada para edificaciones de

esta naturaleza, lo cual, como ya qued sealado, ha repercutido en los daos y

perjuicios referidos con antelacin.

9
Como quedar probado dentro de este proceso, el techo del rea comn del

condominio tambin ha presentado una serie de desperfectos e inconvenientes, que se

han traducido en notorios daos y perjuicios. Por ejemplo, filtraciones de agua en el

techo del rea social, que han provocado daos internos a la misma y que han impedido

su uso, cada de tejas, por solo mencionar algunos. Tales extremos puede constatarlos el

Seor Juez, con las fotografas incorporadas a acta notarial que acompao a la presente

demanda. Como podr notar el Honorable Juzgador, a estas alturas, son considerables

los daos y perjuicios que han sufrido los propietarios de apartamentos en los Edificios

de ___________ por los extremos que me he permitido puntualizar con anterioridad,

dentro de los cuales se pueden mencionar, sin ser esto limitativo, ostensibles gastos por

reparaciones de emergencia, reparaciones que deben hacerse y respecto de las cuales

no se cuenta en la actualidad con los recursos econmicos para llevarlas a cabo,

contratacin de profesionales para dicho efecto, minusvala (contrario a plusvala) de los

edificios en general as como de las unidades habitacionales que los componen.

Importante es resaltar que con todos esos desperfectos de construccin que han

presentado los edificios, los cuales ahora son evidentes a simple vista, se disminuye

considerablemente la posibilidad de vender a terceros o arrendar las unidades

habitacionales de los edificios, toda vez que la gente tiene temor de ir a vivir a ese lugar

y ms an de invertir en el mismo. Adems, todo ello ha repercutido en considerables

incomodidades para los compradores y ocupantes de los edificios, que ante tales

situaciones se han visto imposibilitados de usar y gozar de sus respectivas propiedades,

de acuerdo al fin para el que las adquirieron oportunamente.

10
Cabe sealar que ante las situaciones descritas, la administracin del Condominio

___________le ha formulado mltiples requerimientos a los personeros de

___________, SOCIEDAD ANNIMA, para que den una solucin a todos los problemas

antes sealados, pero hasta la presente fecha han sido completamente renuentes a ello,

negndose a cumplir las prestaciones contractuales en lo que les concierne y a asumir la

responsabilidad como entidad desarrolladora y vendedora del proyecto.

D. DE LOS DAOS Y PERJUICIOS PROVENIENTES DEL INCUMPLIMIENTO

CONTRACTUAL POR PARTE DE LA ENTIDAD_____________, SOCIEDAD

ANNIMA:

El primer prrafo del artculo 1809 del Cdigo Civil estipula lo siguiente: El vendedor

est obligado a entregar la cosa vendida y a garantizar al comprador la pacfica y til

posesin de la misma. Conforme dicho precepto legal, en el contrato de compraventa,

una de las prestaciones principales que debe cumplir el vendedor a favor del comprador,

es la de garantizar a ste la til posesin de la cosa objeto de la compraventa.

Es decir, que el comprador pueda usar o disfrutar de la cosa, destinndola al fin para el

cual la adquiri, sin encontrarse con limitaciones o desperfectos que de alguna manera

imposibiliten, limiten, obstaculicen, restrinjan o menoscaben de alguna manera, ese

aprovechamiento.

En el caso de condominios o apartamentos para vivienda construidos en edificios

sometidos al rgimen de propiedad horizontal, esa obligacin de garantizar la TIL

POSESIN del apartamento o apartamentos adquiridos, apareja, evidentemente, el

11
derecho del comprador de disfrutar de su vivienda, as como de las reas y elementos

comunes del condominio, en plenas condiciones de habitabilidad, limpieza, salubridad y

seguridad. Principalmente en casos como el que nos ocupa, en el que el Condominio

_________ fue ofrecido y vendido por la entidad desarrolladora del proyecto, como

edificios de SUPER LUJO. En este caso, la obligacin a cargo del vendedor de garantizar

al comprador la til posesin de la cosa vendida, debe estar en concordancia con el tipo

de edificio que se ofreci en venta (DE SUPER LUJO) y con lo que cada comprador

invirti para adquirir su propiedad. Es decir, que en edificios como el indicado, la

obligacin de garantizar la til posesin apareja adems el derecho para los

compradores de gozar y aprovechar sus respectivas unidades habitacionales y las reas

comunes, en absolutas condiciones de comodidad y placer, sin tener que estar lidiando,

a tan poco tiempo de haberse entregado el condominio, con tantos desperfectos y

problemas, como los que se han mencionado en esta demanda, que llegan incluso a

comprometer la seguridad y salud de los habitantes de los edificios.

Queda claro entonces, que una de las prestaciones fundamentales a cargo del vendedor

en el contrato de compraventa, es la de garantizarle al comprador la til posesin de la

cosa adquirida. En ese contexto Seor Juez, en lo relativo a los efectos del contrato,

dispone el artculo 1534 del Cdigo Civil, que los que celebren un contrato, estn

obligados a concluirlo y a resarcir los daos y perjuicios resultantes de la inejecucin o

contravencin por culpa o dolo. En ese mismo sentido, el artculo 1535 del cuerpo legal

en referencia precepta lo siguiente: En todo contrato bilateral hay condicin

resolutoria y esta se realiza cuando alguna de las partes falta al cumplimiento de la

obligacin en lo que le concierne. El interesado puede pedir la resolucin del contrato o

reclamar su ejecucin, y en ambos casos, el pago de daos y perjuicios, si los hubiere.

12
Como podr notar el Seor Juez, las normas referidas en el prrafo precedente, regulan

la RESPONSABILIDAD CIVIL CONTRACTUAL. Es decir, aquella que se deriva de la

inejecucin o incumplimiento de un contrato. O bien de su cumplimiento imperfecto.

En ambos casos, el contratante que hubiese incumplido su prestacin o la hubiese

cumplido de manera imperfecta es responsable frente al otro contratante, de los daos

y perjuicios que le hubiese causado.

En el caso concreto que nos ocupa, como ha quedado sealado previamente, la entidad

demandada __________, SOCIEDAD ANNIMA fue la desarrolladora y propietaria del

proyecto________________. En esa calidad le vendi a los actuales propietarios las

correspondientes fincas filiales que conforman los apartamentos, parqueos y bodegas

de los edificios, as como los derechos de copropiedad sobre los elementos y reas

comunes del condominio.

De suerte que a dicha entidad, en calidad de vendedora, es a quien corresponda la

obligacin de cumplir la prestacin contemplada en el artculo 1809 del Cdigo Civil,

consistente en garantizarle a los compradores la til posesin, uso y aprovechamiento

de sus respectivas unidades habitacionales, as como de las reas comunes del

condominio. No obstante, como se ha sealado en el curso de esta demanda, la entidad

_____________, SOCIEDAD ANNIMA ha incumplido esa prestacin, toda vez que por

las razones expuestas en el presente memorial, actualmente, los condminos de

__________ no estn pudiendo gozar, disfrutar y aprovechar sus unidades

habitacionales y las reas comunes del condominio, en las condiciones de habitabilidad,

seguridad, salud e higiene que debiera tener un proyecto de esta envergadura.

13
El incumplimiento contractual de la entidad __________, SOCIEDAD ANNIMA ha

generado serios daos a los propietarios del condominio, en virtud del menoscabo

patrimonial que han tenido por todos los desperfectos que han presentado los edificios.

En efecto, ello ha hecho perder valor al condominio en general y, consecuentemente, a

cada una de sus fincas filiales. Situaciones como la descomunal grieta que se abri en la

terraza de la torre tres, la excesiva humedad interna de algunas de las paredes de los

apartamentos, constituyen daos materiales atribuibles a desperfectos en la

construccin, que obviamente han menoscabado el valor del condominio y de sus

unidades habitacionales. Ello, sin perjuicio de los gastos excesivos que tendrn que

hacer los condminos para reparar tales daos.

Aunado a lo anterior, el incumplimiento contractual de la demandada, tambin ha

repercutido en ostensibles perjuicios para los condminos, entre ellos, la minusvala del

condominio y de sus unidades habitacionales, el desprestigio que le ha sobrevenido a

raz de todo esto, lo cual ha redundado en una disminucin del inters de terceros, en

arrendar o adquirir propiedades en ___________.

Como podr notar el Seor Juez, el incumplimiento contractual de la demandada

___________, SOCIEDAD ANNIMA ha causado daos y perjuicios a los condminos del

condmino _________, por lo que en el momento oportuno deber dictarse sentencia

condenando a la entidad demandada al pago de los mismos.

14
 E. DE LA RESPONSABILIDAD CIVIL DE LA ENTIDAD_____________, SOCIEDAD

ANNIMA, POR EL SOLO HECHO DE HABER SIDO LA DESARROLLADORA Y

PROPIETARIA DEL PROYECTO DENOMINADO CONDOMINIO_______:

En el apartado anterior de esta demanda, me refer a la responsabilidad civil de la

entidad demandada, proveniente del incumplimiento contractual en el que ha incurrido,

al no haber cumplido con su prestacin como vendedora del proyecto, de garantizar a

los compradores la til posesin, uso y aprovechamiento de sus unidades habitacionales

y del condominio en general.

Sin perjuicio de esa responsabilidad civil contractual (proveniente del incumplimiento

contractual), es importante manifestar ante el Honorable Juzgador que

independientemente de la misma, la entidad ______, SOCIEDAD ANNIMA, en todo

caso, tambin tiene responsabilidad civil en los hechos descritos en el curso del

presente escrito, por el solo hecho de haber sido la desarrolladora y propietaria del

proyecto denominado CONDOMINIO_________. Ello, con fundamento en los artculos

1645 y 1671 del Cdigo Civil.

Efectivamente, el artculo 1645 de dicho cuerpo legal precepta lo siguiente: Toda

persona que cause dao o perjuicio a otra, sea intencionalmente, sea por descuido o

imprudencia, est obligada a repararlo, salvo que demuestre que el dao o perjuicio se

produjo por culpa o negligencia inexcusable de la vctima. Y el artculo 1671 del

precitado Cdigo que regula: El propietario de un edificio es responsable del dao o

perjuicio causado por la ruina total o parcial del mismo. Si la ruina se debi a defecto de

construccin, la responsabilidad del dueo ser solidaria con la del constructor, pero el

15
propietario podr repetir contra aqul para reembolsarle de lo que hubiere pagado por

los daos o perjuicios sufridos.

Como podr advertir el Seor Juez, el artculo 1671 del Cdigo Civil le atribuye

responsabilidad civil al propietario de un edificio, por los daos y perjuicios causados

por la ruina total o parcial del mismo, a causa de defectos en la construccin. Como

quedar probado en el curso de este juicio, la enorme grieta que se abri en la terraza

de la torre nmero tres del condominio, adems de ser un evidente defecto de

construccin, constituye un estado de ruina parcial del edificio, en virtud que

compromete su habitabilidad y la estructura general del mismo, poniendo en grave

riesgo a todos los que lo habitan. Por ende, los hechos atribuibles a la entidad

_____________, SOCIEDAD ANNIMA, como desarrolladora y propietaria del

proyecto____________, encuadran perfectamente dentro de los supuestos

contemplados en los artculos 1645 y 1671 del Cdigo Civil, por lo que en el momento

procesal oportuno, tambin deber declararse la responsabilidad civil de esa entidad,

con fundamento en dichas disposiciones legales.

F. DE LAS PROVIDENCIAS PRECAUTORIAS:

Que para garantizar las resultas del presente proceso, se decreten las siguientes

medidas precautorias:

EMBARGO PRECAUTORIO sobre la finca inscrita en el Registro General de la

Propiedad de la Zona Central con el nmero ______, folio __________, del libro

___________de Propiedad Horizontal de Guatemala;

Ofrezco probar mis proposiciones de hecho, con los siguientes medios de,

16
 PRUEBA:

1. DECLARACIN DE PARTE que deber prestar la entidad _________, SOCIEDAD

ANNIMA, a travs del representante legal que designe para el efecto, en la

audiencia que para dicho propsito seale ese Juzgado, de conformidad con el

pliego de posiciones que en el momento procesal oportuno acompaar;

2. DECLARACIN DE PARTE CONSISTENTE EN LA CONFESIN SIN POSICIONES, que

mediante la ratificacin de los memoriales que oportunamente indicar, deber

prestar la entidad _____________, SOCIEDAD ANNIMA, a travs del

representante legal que designe para el efecto, en la audiencia que para ese

propsito seale ese rgano jurisdiccional;

3. DECLARACIN DE TESTIGOS, que oportunamente propondr;

4. DICTAMEN DE EXPERTOS, sobre los puntos que oportunamente indicar;

5. RECONOCIMIENTO JUDICIAL, sobre las personas, lugares y cosas, que

oportunamente indicar;

6. PRUEBA DE DOCUMENTOS: Consistentes en:

Fotocopia simple del primer testimonio de la escritura pblica nmero

_________, autorizada en la ciudad de Guatemala, con fecha cinco de

septiembre del ao dos mil seis, por la Notaria ____________ y que contiene la

constitucin del rgimen de Propiedad Horizontal del Condominio

___________; cuyo documento acompao al presente memorial;

17
 Acta notarial faccionada en la ciudad de Guatemala con fecha veintiocho de

junio de dos mil diez, por el Notario __________, que certifica la autenticidad de

las fotografas tomadas a las reas de los Edificios __________, que presentan

algunos de los daos indicados en el presente escrito; documento que

acompao al presente memorial.

Fotocopia simple del primer testimonio de la escritura pblica nmero

________, autorizada en la ciudad de Guatemala, el da diecisis de julio del ao

dos mil siete, por la Notaria _____________; documento que acompao al

presente memorial;

Fotocopia simple de la escritura pblica nmero ____, autorizada en la ciudad de

Guatemala, el da doce de mayo del ao dos mil ocho, por el Notario

__________; documento que acompao al presente memorial;

Fotocopia simple del primer testimonio de escritura pblica nmero ____,

autorizada en la ciudad de Guatemala, el da veintitrs de febrero del ao dos mil

siete, por la Notaria _______________; documento que acompao al presente

memorial;

7. PRUEBA DE DOCUMENTOS EN PODER DEL ADVERSARIO, consistente en la

totalidad de los planos de construccin del condominio __________, cuyo

documento deber presentar la entidad __________, SOCIEDAD ANNIMA, dentro

del perodo de prueba correspondiente, de conformidad con lo establecido en el

artculo ciento ochenta y do (182) del Cdigo Procesal Civil y Mercantil;

18
 8. PRUEBA DE DOCUMENTOS consistente en INFORMES que deber requerir el

Seor Juez a las oficinas pblicas o instituciones bancarias que oportunamente

indicar;

9. PRUEBA DE DOCUMENTOS consistente en la EXHIBICIN DE LOS LIBROS DE

CONTABILIDAD de la entidad _________, SOCIEDAD ANNIMA; cuya diligencia

deber celebrarse oportunamente en la forma contemplada en la ley;

10. PRUEBA DE DOCUMENTOS consistente en la EXHIBICIN DE LOS LIBROS DE

COMERCIO de la entidad _______, SOCIEDAD ANNIMA; cuya diligencia deber

celebrarse oportunamente en la forma contemplada en la ley;

11. MEDIOS CIENTFICOS DE PRUEBA;

12. PRESUNCIONES LEGALES Y HUMANAS QUE DE LOS HECHOS PROBADOS SE

DERIVEN.

FUNDAMENTO DE DERECHO:

Me fundo en los artculos citados en el curso de esta demanda y, adems, en los

siguientes:

El artculo quinientos veintiocho (528) del Cdigo Civil establece que: Los distintos

pisos, departamentos y habitaciones de un mismo edificio de ms de una planta,

susceptibles de aprovechamiento independiente, pueden pertenecer a diferentes

propietarios, en forma separada o en condominio, siempre que tengan salida a la va

pblica o a determinado espacio comn que conduzca a dicha va.;

19
El artculo quinientos veintinueve (529) del Cdigo Civil precepta que: El rgimen de

propiedad horizontalmente dividida puede originarse:

a. Cuando el propietario o los propietarios comunes de un

edificio decidan someterlo a ese rgimen para efectuar

cualquier negocio jurdico con todos o parte de sus diferentes

pisos, una vez que se hayan inscrito en el Registro de la

Propiedad como fincas independientes;

b. Cuando una o varias personas construyan un edificio con el

mismo propsito; y

c. Cuando en disposicin de ltima voluntad se instituya a los

herederos o a alguno de ellos como legatarios de pisos de un

mismo edificio susceptible de propiedad horizontal.

El artculo quinientos treinta (530) del Cdigo Procesal Civil y Mercantil: Todo

inmueble, para que pueda organizarse en el rgimen de propiedad horizontal, debe

encontrarse libre de gravmenes, limitaciones, anotaciones o reclamaciones de

cualquier naturaleza. En caso contrario, deben prestar su consentimiento expreso las

personas a cuyo favor aparecieren inscritos tales gravmenes, limitaciones o

reclamaciones.;

El artculo quinientos treinta y uno (531) del Cdigo Civil, dispone que: El rgimen de la

propiedad horizontal se debe constituir por escritura pblica, que ha de inscribirse en el

Registro de la Propiedad Inmueble.

La escritura constitutiva debe contener los requisitos siguientes:

1. Declaracin del propietario o propietarios de someter a este rgimen el inmueble de

su propiedad;

20
2. Situacin, medidas y colindancias del terreno, as como una descripcin total del

edificio y mencin de sus servicios de agua, electricidad y cualesquiera otros de que

goce;

3. Descripcin de cada piso con los datos que sean necesarios para su identificacin;

4. El valor del inmueble y el de cada piso;

5. Descripcin de los elementos y partes comunes del edificio y de los elementos y

partes comunes limitados a las unidades independientes; y

6. Cualquier otro dato que consideren conveniente los otorgantes.

El artculo quinientos treinta y dos (532) del Cdigo Civil establece: Se entiende por piso

el conjunto de departamentos y habitaciones construidos en un mismo plano horizontal,

en un edificio de varias plantas; por departamento la construccin que ocupa parte de

un piso, y por habitacin el espacio constituido por un solo aposento.;

El artculo quinientos treinta y tres (533), precepta que: Cada titular es dueo

exclusivo de su piso y copropietario de los elementos y partes comunes del edificio total.

Son elementos comunes, adems del terreno, las cosas necesarias para la seguridad,

conservacin y servicios generales para el uso y goce de todo el inmueble y de cada

planta.;

El artculo quinientos treinta y cuatro (534) del Cdigo Civil, dispone: Los elementos y

partes comunes se han de mantener en indivisin forzosa, mientras dure el rgimen de

propiedad horizontal, siendo nulo cualquier pacto en contrario.;

El artculo quinientos treinta y cinco (535) del Cdigo Civil establece: Cada piso,

departamento o habitacin puede transmitirse o gravarse con independencia del edificio

21
total de que forma parte. El propietario tiene derecho de usar, gozar y disponer de l con

las limitaciones que establecen las leyes, escritura constitutiva del rgimen y reglamento

de copropiedad y administracin.;

El artculo quinientos treinta y seis (536), del Cdigo Civil dispone que: Cada

propietario de piso, departamento o habitacin debe abstenerse de destinar su

propiedad a usos contrarios a la moral y buenas costumbres, hacerla servir a otros

objetos que los convenidos en la escritura constitutiva, efectuar actos que perturben la

tranquilidad de los dems propietarios u ocupantes, o realizar hechos que comprometan

la seguridad, solidez y salubridad del edificio, as como incurrir en omisiones que

produzcan los mismos resultados.;

El artculo quinientos treinta y siete (537), precepta: Si el dueo de un piso,

departamento o habitacin faltare en forma grave a las obligaciones que determina el

artculo anterior, los propietarios pueden acudir al juez para que comprobados los

hechos, declare la exclusin del demandado del goce personal de la unidad y responda

de los daos y perjuicios causados a los dueos u ocupantes de los dems

departamentos.; el artculo 538, establece: Las infracciones a que se refieren los

artculos anteriores cometidas por inquilinos u ocupantes, son causales para el

desahucio; y la accin puede ejercitarla el administrador como representante legal de

los propietarios.;

El artculo quinientos treinta y nueve (539) del Cdigo Civil, indica que: El propietario

del ltimo piso, departamento o habitacin situados en la planta ms alta, no podr

elevar el nivel de dicha planta sin el consentimiento unnime de los dems propietarios y

la autorizacin municipal respectiva. Sin cumplir estos mismos requisitos, el propietario

22
de la planta baja o del subsuelo o de departamento o habitacin situados en los mismos,

no podr hacer stanos o excavaciones de ninguna especia.;

El artculo quinientos cuarenta (540) del Cdigo Civil, precepta: Las reformas a todo el

edificio, destinadas al mejoramiento del mismo o al uso ms cmodo de los elementos

comunes, as como las modificaciones que alteren su estructura, deben ser acordadas

por todos los propietarios, y cuando afecten especialmente alguna planta, el

consentimiento de su propietario es indispensable.;

El artculo quinientos cuarenta y uno (541) del Cdigo Civil, establece que: Cuando el

edificio o sus elementos comunes requieran obras urgentes o necesarias de reparacin

para su seguridad o conservacin, cualquier propietario de piso, en ausencia del

administrador, pueda hacerlas a su expensa y tiene derecho a repetir contra los dems

para el pago proporcional de los gastos hechos, mediante la presentacin de los

comprobantes respectivos.; e

El artculo quinientos cuarenta y dos (542) del Cdigo Civil, indica: La estimacin de la

urgencia o necesidad de las obras y su importe, corresponde a la mayora de los

propietarios o, en su defecto, al juez competente, cuando lo solicite cualquiera de ellos,

si no hubiere acuerdo.;

El artculo quinientos cuarenta y tres (543) del Cdigo Civil precepta que: Cada

propietario puede hacer toda clase de obras y reparaciones en su piso, siempre que no

dae la estructura o partes esenciales del edificio, perjudicando su seguridad, solidez o

salubridad.;

23
El artculo quinientos cuarenta y cuatro (544) del Cdigo Civil dispone: En caso de que

cualquier interesado considere que las obras o reparaciones perjudican el edificio o

limitan el libre uso y goce a otras unidades del mismo, puede acudir al juez ejercitando

las acciones procedentes.;

El artculo quinientos cuarenta y cinco (545) del Cdigo Civil indica que: Cada

propietario debe contribuir a los gastos comunes de administracin, mantenimiento,

reparacin, pago de servicios generales y primas de seguros sobre el edificio total; as

como al pago de los impuestos que a ste correspondan, sin perjuicio de cubrir por su

cuenta los impuestos de su propiedad particular.;

El artculo quinientos cuarenta y seis (546) del Cdigo Civil establece lo siguiente: La

obligacin de los propietarios de pagar los gastos comunes se transmite al

causahabiente, siendo ste responsable solidariamente con el enajenante de los

adeudos pendientes ocurridos antes de la enajenacin.;

El artculo quinientos cuarenta y siete (547), precepta: Los edificios sometidos al

rgimen de propiedad horizontal deben ser administrados por la persona que designe la

mayora de propietarios.

El administrador ejercer su cargo con sujecin a las disposiciones que debe contener el

reglamento de copropiedad y administracin.;

El artculo quinientos cuarenta y ocho (548) del Cdigo Civil, indica que: El

administrador es el representante legal de los propietarios en todos los asuntos

judiciales o extrajudiciales comunes relacionados con el edificio, sea que se promuevan a

nombre o en contra de ellos.;

24
El artculo quinientos cuarenta y nueve (549), precepta lo siguiente: El administrador

tendr las facultades generales que la ley otorga a todo mandatario, y las que requieran

clusula especial que se le confieran por el reglamento de copropiedad y administracin,

o en disposicin tomada por los propietarios con el voto favorable de la mayora.

El artculo un mil doscientos cincuenta y uno (1251) del Cdigo Civil, establece: El

negocio jurdico requiere para su validez: capacidad legal del sujeto que declara su

voluntad, consentimiento que no adolezca de vicio y objeto lcito.,

El artculo un mil trescientos diecinueve (1319) del Cdigo Civil establece: Toda

obligacin resultante de un acto de declaracin de voluntad consiste en dar, hacer o no

hacer alguna cosa.,

El artculo un mil cuatrocientos veintitrs (1423) del Cdigo Civil: El incumplimiento de

la obligacin por el deudor se presume por culpa suya mientras no pruebe lo contrario.,
El artculo un mil cuatrocientos veinticuatro (1424) del Cdigo Civil, establece: La culpa

consiste en una accin u omisin perjudicial a otro, en que se incurre por ignorancia,

impericia o negligencia

El artculo un mil cuatrocientos veinticinco (1425) del Cdigo Civil, establece: La

responsabilidad por culpa debe graduarse atendiendo a la naturaleza de la obligacin y

a las circunstancias de las personas, de tiempo y de lugar

El artculo un mil cuatrocientos veintiocho (1428) del Cdigo Civil, establece: El deudor

de una obligacin exigible se constituye en mora por la interpelacin del acreedor.

El artculo un mi cuatrocientos treinta y tres (1433) del Cdigo Civil establece:

Establecida legalmente la situacin de mora, el deudor est obligado a pagar al

25
acreedor los daos y perjuicios resultantes del retardo, y corren a su cargo todos los

riesgos de la cosa.

El artculo un mil quinientos diecisiete (1517) del Cdigo Civil establece: Hay contrato

cuando dos o ms personas convienen en crear, modificar o extinguir una obligacin.

El artculo un mil quinientos dieciocho (1518) del Cdigo Civil establece: Los contratos

se perfeccionan por el simple consentimiento de las partes, excepto cuando la ley

establece determinada formalidad como requisito esencial para su validez.,

El artculo un mil quinientos diecinueve (1519) del Cdigo Civil, establece: Desde que se

perfecciona un contrato obliga a los contratantes al cumplimiento de lo convenido,

siempre que estuviere dentro de las disposiciones legales relativas al negocio celebrado,

y debe ejecutarse de buena fe y la comn intencin de las partes.

El artculo un mil quinientos treinta y cuatro (1534) del Cdigo Civil establece: Los que

celebren un contrato, estn obligados a concluirlo y a resarcir los daos y perjuicios

resultantes.

El artculo un mil quinientos treinta y cinco (1535) del Cdigo Civil, establece: En todo

contrato bilateral hay condicin resolutoria y sta se realiza cuando alguna de las

partes, falta al cumplimiento de la obligacin en lo que le concierne. El interesado

puede pedir la resolucin del contrato o reclamar su ejecucin, y en ambos casos, el pao

de daos y perjuicios, si los hubiere.

El artculo un mil quinientos treinta y siete (1537) del Cdigo Civil, establece: El que ha

dado motivo para la falta de cumplimiento o invalidez de un contrato, no podr invocar

en su favor esa causa para pedir su resolucin.

26
El artculo un mil seiscientos cuarenta y cinco (1645) del Cdigo Civil, establece: Toda

persona que cause dao o perjuicio a otra, sea intencionalmente, sea por descuido o

imprudencia, est obligada a repararlo, salvo que demuestre que el dao o perjuicio se

produjo por culpa o negligencia inexcusable de la vctima.

El artculo un mil seiscientos setenta y uno (1671) del Cdigo Civil, establece: El

propietario de un edificio es responsable del dao o perjuicio causado por la ruina total

o parcial del mismo. Si la ruina se debi a defecto de construccin, la responsabilidad

del dueo ser solidaria con la del constructor, pero el propietario podr repetir contra

aqul para reembolsarse de lo que hubiere pagado por los daos o perjuicios sufridos.

El artculo un mil seiscientos setenta y tres (1673) del Cdigo Civil, establece: La accin

para pedir la reparacin de los daos o perjuicios a que se refiere este ttulo, prescribe

en un ao, contado desde el da en que el dao se caus, o en que el ofendido tuvo

conocimiento del dao o perjuicio, as como de quien lo produjo.

El artculo un mil setecientos noventa (1790) del Cdigo Civil, establece: Por el contrato

de compra venta el vendedor transfiere la propiedad de una cosa y se compromete a

entregarla, y el comprador se obliga a pagar el precio en dinero.,

El artculo un mil setecientos noventa y uno (1791) del Cdigo Civil, establece que: El

contrato de compraventa queda entre las partes desde el momento en que convienen en

la cosa y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado. Queda prohibido

el pacto de retroventa.

El artculo un mil ochocientos nueve (1809) del Cdigo Civil establece: El vendedor est

obligado a entregar la cosa vendida y a garantizar al comprador la pacfica y til

27
posesin de la misma. La entrega se har en el lugar sealado en el contrato, y a falta

de convenio, en el lugar en que la cosa se encuentra al tiempo de la venta.;

El artculo noventa y seis (96) del Cdigo Procesal Civil y Mercantil, establece: Las

contiendas que no tengan sealada tramitacin especial en este Cdigo, se ventilarn en

juicio ordinario.

En virtud de lo expuesto con antelacin en este memorial, formulo las siguientes:

Peticiones:

1. Que con el presente memorial y documentos adjuntos, se inicie la formacin del

expediente respectivo;

2. Que con base en el documento cuya fotocopia legalizada acompao a este

memorial, se reconozca la calidad con que acto;

3. Que se tome nota que acto bajo mi propio auxilio, direccin y procuracin, as

como con el del abogado ________, quienes tendremos a nuestro cargo la

direccin y procuracin de este juicio, la cual podremos ejercer de forma conjunta

o separada, indistintamente;

4. Que se tome nota del lugar sealado para recibir notificaciones;

5. Que de mi parte, en la calidad con que acto, se tenga por promovido JUICIO

ORDINARIO DE DAOS Y PERJUICIOS, en contra de la entidad __________,

SOCIEDAD ANNIMA, la que por ser persona jurdica carece de residencia, pero

28
 puede ser notificada en su sede social situada en _______________de la ciudad de

Guatemala, departamento de Guatemala;

6. Que se admita para su trmite en JUICIO ORDINARIO, la presenta DEMANDA DE

DAOS Y PERJUICIOS que promuevo en contra de la entidad __________,

SOCIEDAD ANNIMA;

7. Que se emplace a la entidad __________, SOCIEDAD ANNIMA, confirindole

audiencia por el plazo de NUEVE DAS;

8. Que oportunamente se abra a prueba este juicio ordinario, por el plazo comn de

TREINTA DAS;

9. Que de mi parte, se tengan por ofrecidos los medios de prueba individualizados en

el apartado respectivo de este memorial; y por acompaados los documentos que

adjunto al mismo;

10. Que se decreten las siguientes medidas precautorias:

EMBARGO PRECAUTORIO sobre la finca inscrita en el Registro General de la

Propiedad de la Zona Central con el nmero ______, folio __________, del libro

___________de Propiedad Horizontal de Guatemala;

11. Que concluido el correspondiente perodo de prueba, se seale da y hora para la

vista;

12. Que oportunamente se dicte la correspondiente SENTENCIA, declarando lo

siguiente:

29
 a. CON LUGAR la presente DEMANDA DE DAOS Y PERJUICIOS promovida

por el suscrito en mi calidad de Mandatario Especial Judicial y para

Asuntos Administrativos con representacin de ___________, en contra

de la entidad denominada __________, SOCIEDAD ANNIMA;

b. Que se condene a la entidad __________, SOCIEDAD ANNIMA al pago

de daos y perjuicios, a favor de la totalidad de propietarios del

Condominio Sometido al rgimen de Propiedad Horizontal denominado

___________; debiendo estimarse el monto de los daos y perjuicios a

travs de expertos, conforme lo contemplado en el artculo 150 de la Ley

del Organismo Judicial;

c. Que se condene a la entidad __________, SOCIEDAD ANNIMA, al pago

de las costas y gastos procesales.

Cita de leyes: Fundo mi peticin en los artculos citados y en los siguientes: 528, 529, 530,

531, 532, 533, 534, 535, 536, 537, 538, 539, 540, 541, 542, 543, 544, 545, 546, 547 548,

549, 1251, 1319, 1423, 1424, 1425, 1428, 1433, 1517, 1518, 1519, 1534, 1535, 1537,

1645, 1671, 1673, 1790, 1791, 1809 del Cdigo Civil; 1, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 44, 45, 50,

51, 61, 63, 66, 67, 71, 79, 81, 83, 96, 106, 107, 111, 112, 123, 126, 127, 128, 129, 130, 131,

132, 139, 141, 142, 164, 165, 166, 167, 168, 169, 170, 171, 172, 173, 177, 178, 183, 186,

189, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 198, 527, 531, 534, 535, 536, 537, 572, 573 y 574 del

Cdigo Procesal Civil y Mercantil; 141, 142, 143, 150, 171, 172, 173, 174 y 175 de la Ley del

Organismo Judicial.

Acompao dos copias del presente memorial y de los documentos adjuntos.

30
En la Ciudad de Guatemala, el tres de mayo de dos mil once.

EN MI PROPIO AUXILIO, DIRECCIN Y PROCURACIN:

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