Facultatea de Arhitectur G. M.

Cantacuzino

Serban Mircea Constantin

An IV | Semian B | 2016 - 2017
INTRODUCERE

Proiectul Kwun Tong Town Centre este unul dintre cele mai mari proiecte de
redezvoltare n Hong Kong. Ocupnd un sit de o arie de 57,000mp, acest proiect de multi
miliarde a fost cel mai mare proiect ntreprins de Urban Renewal Authority (URA) n Hong Kong.
Acest proiect a afectat aproximativ 1,653 de proprieti i aproape 5,000 de oameni. URA a
aprobat planificarea urbanistic pentru proiect nc din Martie 2007. Datorit scrii largi i
complexitii proiectului, URA va munci mpreun cu comunitatea local pentru a asigura c
prerile investitorilor vor fi luate n considerare n timpul planificrii.
Centru existent Kwun Tong a fost construit n anii 1960. Design-ul centrului vechi de
peste 40 de ani a devenit nvechit i nu mai poate face fa cu cerinele unui ora al secolului
21.
n aceast zon sunt n principal cldiri de locuine de nlimi joase medii construite
pentru scopuri rezideniale i comerciale. Deoarece cldirile din centru sunt nvechite cu un
design demodat i servicii inadecvate, ntreinerea acestor cldiri devine din ce n ce mai
costisitoare i ineficient. Mediul de locuit nu este satisfctor datorit deteriorrii condiiilor
sanitare, a problemelor mari de securitate, a lipsa spaiilor verzi i a numrului limitat de dotri
comunitare. Condiiile de traffic sunt haotice i nu ndeplinesc standardele unui centru urban
pentru zona cu cea mai mare densitate de populaie din lume.
Reamenajarea centrului Kwun Tong este o soluie posibil care ar rezolva problemele
menionate mai sus. O schem de amenajare echilibrat, verificat i aprobat de public nu va
satisface doar nevoile de locuire, ci va transforma centrul oraului Hong Kong ntr-un hub de
dezvoltare i un reper al oraului.

Serban Mircea Constantin

An IV | Semian B | 2016 - 2017
PROBLEMA SUBUTILIZAREA TERENULUI I DELAPIDAREA
CLDIRILOR

Pe lng restaurarea cldirilor delapidate n centre urbane vechi, un obiectiv important

al rennoirii urbane este acela de a asigura dotri comunitare care lipsesc n asemenea zone.
URA n Hong Kong a fost responsabil de redezvoltarea centrului Kwun Tong care ar putea fi cel
mai mare proiect de reamenajare din istorie. Trebuiesc notate urmtoarele:

a) Proiectul de redezvoltare al centrului Kwung Tong acoper o arie de aproximativ 5

hectare, 70% fiind deinut de guvern. Putem presupune c viitorul centru al oraului va
avea ca funciuni principale cele rezideniale i comerciale. Pentru a putea mbunti
mediul local i condiiile de trafic, planul initial era acela de a asigura un spaiu deschis i
o reea de transport n comun cu un acces mai facil pentru pietoni. Pentru a putea
satisface nevoile populaiei n cretere i pentru a putea acomoda mai bine rezidenii,
centrul oraului va avea mai multe dotri comunitare cum ar fi coli, piee, centre de
colectare a gunoiului, faciliti culturale i recreaionale, azile de btrni. Aceste faciliti
sunt necesare pentru orice comunitate.
b) Centrul Kwun Tong este o zon cuprinztoare pentru reamenajare. innd cont de
viitoare distribuire a populaiei i de dotrile existente, o coal secundar sau o coala
Serban Mircea Constantin
An IV | Semian B | 2016 - 2017
 post-liceal a fost inclus n lista de dotri. Punerea la dispoziie a acestor faciliti
educaionale este adecvat pentru dezvoltarea comunitii.
c) n formularea planului detaliat de amenajare urbanistic, URA a efectuat studii detaliate
cu privire la proiectul Kwun Tong n relaie cu transportul n comun, folosirea terenului i
aranjamentele financiare. Diverse departamente ale guvernului asist activ URA-ul n
aceast privin.

Serban Mircea Constantin

An IV | Semian B | 2016 - 2017
SCURT ISTORIC AL CENTRULUI KWUN TONG

Centrul Kwun Tong este mprit n dou lumi diferite. Pe o parte se afl lumea societii
modern ca rezultat al revitalizrii zonei industriale care a fost convertit n cldiri de birouri si
mall-uri. La polul opus se afl o imagine mai invechit a Hong Kong-ului, unde blocurile de
nlime joas marcate de cladirile din piaa Yue Man se dezintegreaz, micile ntreprinderi
constau n tarabe, populaia btrn este cea predominant i teatrele de mod veche au
rmas abandonate i uitate.
Aceast parte a vechiului Hong Kong este subiectul acestui proiect de reamenajare
urban. Rennoirea centrului Kwun Tong dorete s ofere cartierului un face-lift potrivit
secolului 21 dar n consecin va trebui demolat o bucat preuit din istoria oraului.
Dei este un obiectiv principal al proiectului de reamenajare, piaa Yue Man, cu un
istoric de aproape jumtate de secol, este relativ tnr n comparative cu multe strzi i alte
pri ale Hong Kong-ului. Piaa este clasificat ca o strad pe hart dar astzi localnicii tind s se
refere la ea ca centrul Kwun Tong, incluznd i grdina Yue Man, terminalul de autobuz i
blocurile vecine.
n anii 50, guvernul colonial britanic a decis s dezvolte Kwun Tong ntr-un ora satelit
industrial i au nceput s recupereze marea. Zona pieei Yue Man a nceput s devine centrul
activitilor comunitare deoarece conecta zona industrial cu cea rezidenial. n anii 70 strzile
erau strns aliniate cu restaurant, teatre, magazine, bnci, amanete, etc. Cnd industria Hong
Kong-ului a cunoscut o cretere substanial teatrele au asigurat divertisment ieftin pentru
numrul mare de muncitori n cartier.
Din anii 80 antreprenorii au nceput s i mute fabricile la nord spre uscat i industria
local din Hong Kong a nceput s scad. Cartierul Kwun Tong a nceput gradual s se
deterioreze dei piaa Yue Man nc rmne cea mai aglomerat zon din tot cartierul. Astzi
zona industrial este n curs de revitalizare i centrul Kwun Tong n curs de reamenajare. Toate
ntreprinderile au fost relocate i cldirile vechi demolate.

Serban Mircea Constantin

An IV | Semian B | 2016 - 2017
ACHIZIIA TERENULUI I RELUAREA

PRINCIPIILE DE ACHIZIIE

Principiile de achiziie adoptate de URA au la baz Home Purchase Allowance (HRA) i

alocaia ex-gratia pentru proprietile comerciale sprijinite de Comitetul Financiar al Curii
Legislative n martie 2001.
Conform noii politici, oferta de achiziie a URA-ului pentru o proprietate ocupat de o
persoan fizic trebuie s fie egala cu valoarea de pe pia plus alocaia ex-gratia (HPA).
Evaluarea HPA-ului are la baz valoarea unui apartament vechi de 7 ani. Inspectori independent
au putut s determine valoarea unui asemenea tip de apartament, valoarea existent a HPA-
ului reprezint diferena dintre un apartament i valoarea de utilizare actual. Li s-au oferit
tuturor proprietarilor preul de achiziie de pe piaa plus HPA-ul. Pentru locuinele care nu au
fost ocupate oferta de achiziie reprezint valoarea actual plus un procentaj din HPA.
Proprietarii spaiilor comerciale li s-au oferit valoarea de pe pia plus alocaia ex-gratia
(EGA). Valoarea EGA-ului pentru proprietile non-domestice este 35% din valoarea de pe pia

Serban Mircea Constantin

An IV | Semian B | 2016 - 2017
sau de patru ori valoarea taxabil, mereu fiind aleas cea mai mare. EGA-ul pentru proprietile
non-domestice neocupate este 10% din valoarea de pe pia.

RELOCAREA I PRINCIPIILE DE PLATA EX-GRATIA

Conform politicii existente ale URA-ului, chiriaii domestici (afectai de proiectele de

reamenajare) care ndeplinesc criteriile pentru locuinele publice date spre chirie de ctre
Autoritatea Locala din Hong Kong pot opta pentru recazare n schimbul remuneraiei dac au
ocupat spaiul de dinainte de 9 iulie 2004. Pentru chiriaii care nu ndeplinesc aceast condiie
dar se afl n dificulti financiare se consider recazarea sponzorizat de stat.
Chiriaii civili care nu li s-au aprobat recazarea sau care o refuz vor primi alocaia ex-
gratia. n plus, chiriaii non-domestici eligibili sunt intitulai la o alocaie ex-gratia de 3 ori ct RV
proprietii afectate.

CONSULTAREA PUBLIC

Implicnd 5.3 hectare de teren urban, scara acestui proecti este substanial. O
consultaie public comprehensiv asupra diverselor probleme, n special asupra subiectelor
controversate cum ar fi design-ul, layout-ul i compensaiile primite, este necesar astfel nct
toate sectoarele societii s fie mulumite.
A fost ridicat importana transparenei informaiei pentru ca publicul s poat
monitoriza progresul proiectului i s-i poata manifesta opiniile de-a lungul tuturor stagiilor
procesului de reamanajare. Aceast consultan permanent solicit opiniile i susinerea
rezidenilor locali, a investitorilor i a altor pri implicate pentru a putea satisface pe toat
lumea.
Pentru c proiectul de rennoire a centrului Kwun Tong afecteaz foarte multe locuine
i ntreprinderi, un proces de consultaie riguroas a fost implementat pentru a asigura c noul
proiect este acceptat de ctre toi.
URA a adoptat o abordare proactiv de tip jos-sus n iniiativele sale de implicare n
comunitate, consultndu-se cu comunitatea local i investitori cheie n procesul de planificare
si design. Avnd la baz opiniile publice adunate n patru runde de consultare, schema final a
fost propus la TPB pentru considerare.

Serban Mircea Constantin

An IV | Semian B | 2016 - 2017
PROCESUL DE IMPLICARE N COMUNITATE

Procesul de implicare n comunitate a fost un proces de consultare foarte elaborat.

Procesul poate fi mprit n patru stadii, ultima fiind procesul legal necesar planificrii urbane
formale.

PRIMUL STADIU MSURAREA ASPIRAIILOR COMUNITARE

Un studiu asupra aspiraiilor comunitii a fost efectuat n Kwun Tong. Echipa de
cercettori au efectuat ntalniri i interviuri cu grupuri int. Aceast etap a implicat o mostr
stratificat de 930 de rezideni ce locuiau n zon i n vecinti.

STADIUL DOI DEZVOLTAREA PARAMETRILOR DE PLANIFICARE

Un Consiliul Consultativ de Circumscripie din Kwun Tong (KTDAC) a fost format n
timpul celui de-al doilea stadiu al procesului de implicare n comunitate. KTDAC a fost alctuit
din membrii consiliului URA, membrii consiliului Kwun Tong, reprezentani ai locatarilori i ali
profesioniti. Funcia KTDAC este aceea de a sftui URA-ul cu privire la redezvoltare, prezervare
i rennoirea centrului pentru a putea reflecta ct mai fidel aspiraiile i grijile comunitii i
pentru a putea facilita nelegerea publicului asupra muncii fcuta de URA.

STADIUL TREI: EXPOZIIA

Trei machete ale conceptelor alternative au fost expuse n patru locaii diferite din Kwun
Tong pentru a furniza ct mai multe informaii despre proiect rezidenilor. Consultaia extensiv a
implicat dialoguri constant cu diferite grupuri de oameni, o recenzie asupra aspiraiilor comunitare,
formarea de focus groups, stabilirea KTDAC-ului, ntruniri cu consiliul zonal, orgnziarea unui workshop
de design i gzduirea a unor serii de expoziii n aer liber ce au atras aproape 85,400 de vizitatori.

DEZVOLTAREA CONCEPTULUI DE DESIGN

Mai multe grupuri i unele partide politicie i-au exprimat intenia de a introduce
restricii mai severe asupra densitii de dezvoltare a proiectului astfel ncat viitorul centru s
fie ct mai ecologic i ca impactul pe care proiectul l va avea asupra mediului s fie minim.
Unele opinii susin faptul c o densitate mai mic de dezvoltare are putea afecta atractivitatea
i fezabilitatea financiar a proiectului.
n documentul de consultare public, URA a listat cinci principii de ghidare, care sunt
fundaia unei reamenajri de succes a centrului Kwun Tong:
1. O consultare intensiv cu publicul i participarea acestuia la faza de planificare i design
2. nelegerea i aceptarea compensaiilor i politicilor de recazare oferite de URA celor
afectai
Serban Mircea Constantin
An IV | Semian B | 2016 - 2017
 3. O dezvoltare n faze pentru a minimiza impactul i a susine economia zonei
4. Folosirea unui design creative i vizionar potrivit unui centru de ora al secolului 21
5. Strategii financiare prudente pentru a asigura durabilitatea financiar

Planurile de dezvoltare pentru proiectul centrului Kwun Tong au fost aprobate de

comisia de planificare urban a oraului (TPB) reprezentnd nceperea procedurilor legale
pentru acest mega proiect. Trsturile de design majore ale acestui proiect sunt rezultatele
consultaiei extensive cu comunitatea, incluznd trsturi de reper a unui design modern,
numrul ridicat de spaii deschise i verzi, servicii comerciale i comunitare comprehensive
precum i crearea unui bazar n stilul traditional kaifong.
Ocupnd o arie de 5.35 hectare, acest proiect se ateapt s creeze o suprafa
construit de aproximativ 400,000mp, 210,000mp pentru spaiile comerciale, 160,000mp
pentru cele rezideniale i 32,000mp pentru instituii guvernamentale. Pe lng acestea vor mai
fi i 8,700mp de spaiu deschis meticulous sculptat ce va fi pus la dispoziia publicului. Opinia
majoritar a cetenilor cules de-a lungul perioadelor de consultaii a fost folosit ca baza
acestui design.

Planul de dezvoltare a luat n seam opiniile rezidenilor i a investitorilor n ultimul

effort de design. n particular, 12 trsturi au fost incorporate pentru a reflecta aspiraiile
comunitii. Acestea sunt:
Diversitate n form i n arhitectur pentru scopurile comunitare, comerciale i
rezideniale, pornind de la un design modern ca i scop de reper la stilul tradiiona
kaifong
Un raport de teren proportional pentru un centru care va acomoda o populaie de
600,000 de oameni
O nlime corespunztoare a cldirilor pentru a elibera mai mult spaiu la nivelul solului
Reperele vor fi de form oval i vor fi centre civice multifuncionale, un turn iconic
comercial i un atriu de sticl conic pentru staia de transport n comun
O grdin terasat cu mult ap
30% din sit acoperit de verdea
Mrirea grdinii pieei Yue Man de patru ori i conservarea vechilor copaci
O staie de transport n comun care d posibilitate sitului s rmn fr maini n
zonele deschise
Folosirea unui design specific pentru a lrgi drumurile i pietonalele i a oferi
perspective favorabile tuturor cldirilor din sit
Plasarea comlexului comercial de-a lungul drumului Kwun Tong ca o barier de zgomot
pentru blocurile rezideniale din nord

Serban Mircea Constantin

An IV | Semian B | 2016 - 2017
 Prioritate de raprovizionare o vor avea cldirile guvernamentale
O reea sofisticat de pasarele i tunele pentru a spori conectivitatea dintre sit i mediul
nconjurtor

n plus, este de ateptat ca circulaia aerului sa fie mbuntit i poluarea fonic s se

reduc datorit noilor structuri.

Conceptele de design au fost bazate pe un raport de ocupare a terenului de 7.98 care

este n concordan cu standardele urbanistice ale Hong Kong-ului. Totui, dup ce au fost luate
n considerare opiniile diferitelor sectoare ale comunitii i dup o analiz a riscurilor
financiare, un raport de ocupare al terenului de 7.5 a fost adoptat.

Serban Mircea Constantin

An IV | Semian B | 2016 - 2017
EFECTUL ECONOMIC

Cu un cost de dezvoltare de peste $30 miliarde, centrul Kwun Tong este cel mai
provocator proiect asumat. n ciuda riscurilor financiare ridicate a fost adoptat noul design nu
doar pentru binele comunitii dar i pentru beneficiile socio-economice pentru comunitatea
Hong Kong-ului.
Conform unui studiu fcut de universitatea din Hong Kong la cererea URA-ului, proiectul
centrului Kwun Tong va aduce o cretere n medie de 0.11% n producia intern brut n fiecare
an de-a lungul perioade de 12 ani de redezvoltare i o cretere de 1.32% anual dup finalizarea
proiectului. Aceasta este considerate o contribuie destul de semnificativ pentru un singur
proiect. n plus, 3,308 de oportuniti de munc n construcii, supraveghere, finane, imobiliare
i asigurare vor fi create de-a lungul perioade de redezvoltare, astfel reducnd rata de omaj n
Hong Kong cu 0.09%
n adiie, aproape 17,320 de joburi noi vor fi create n Kwun Tong dup terminarea
proiectului datorit crerii de dotri noi. Aceast lucru reprezint o cretere de cinci ori mai mare
a numrului de locuri de munc n noua zon.

CONCLUZIE

Succesul acestui proiect se bazeaz pe documentarea extensiv i pe consultarea

intens cu publicul, implicarea acestuia n etapele de proiectare i pe susinerea rezidenilor.
Rennoirea urban mereu a fost un proces dificil i complicat pentru fiecare oras, succesul
acestui proiect va marca o noua er n dezvoltarea urban a Hong Kong-ului.

Serban Mircea Constantin

An IV | Semian B | 2016 - 2017
Serban Mircea Constantin
An IV | Semian B | 2016 - 2017