Sunteți pe pagina 1din 70

UNIVERSITATEA DIN BUCURETI

FACULTATEA DE DREPT

LUCRARE DE LICEN

la disciplina
DREPT CIVIL. CONTRACTE SPECIALE

cu titlul

EFECTELE CONTRACTULUI DE LOCAIUNE

Coordonator
Conf. univ. dr. Radu Romeo Popescu
Absolvent
Maria Ctlina Marcu

BUCURETI
2015
PLANUL LUCRRII

TITLUL I. Consideraii generale


CAPITOLUL I. Istoricul contractului de locaiune
Seciunea 1. Dreptul roman
1.1. Noiuni generale
1.2.Varieti de locaiune
1.2.1. Locatio rei
1.2.2. Locatio operarum
1.2.3. Locatio operas faciendis
Seciunea 2. Tripticele din Transilvania
Seciunea 3. Perioada medieval

CAPITOLUL II. Caracterele juridice ale contractului de locaiune


Seciunea 1.Noiune
Seciunea 2. Varieti ale contractului de locaiune
Seciunea 3. Caractere juridice

CAPITOLUL III. Delimitarea contractului de locaiune de alte tipuri de contracte


Seciunea 1. Locaiunea i vnzarea
Seciunea 2. Locaiunea i depozitul
Seciunea 3. Locaiunea i antrepriza

CAPITOLUL IV. Condiiile cerute pentru valabilitatea contractului de locaiune


Seciunea 1. Capacitatea prilor
1.1. Cerina ca locatorul s poat folosi bunul (direct, sau prin altul)
1.2. Incapaciti speciale
Seciunea 2. Obiectul contractului
2.1. Bunul nchiriat
2.2. Preul

2
TITLUL II. Efectele contractului de locaiune
CAPITOLUL I. Obligaiile locatorului
Seciunea 1. Noiuni generale
1.1. Sediul materiei
1.2. 1.2. Opozabilitatea contractului fa de dobnditor
Seciunea 2. Obligaia de predare
2.1. Sediul materiei
2.2. Starea bunului
2.3. Neexecutarea obligaiei
Seciunea 3. Obligaia de a menine bunul n stare corespunztoare de folosin
3.1. Sediul materiei
3.2. Necesitatea reparaiilor
Seciunea 4. Obligaia de garanie
4.1. Sediul materiei
4.2. Coordonate principale
4.2.1. Obligaia de a garanta pentru tulburri provenite din fapta proprie
4.2.2. Obligaia de a garanta pentru tulburrile provenite din fapta terilor
4.2.3. Obligaia de a garanta pentru viciile ascunse ale bunului
CAPITOLUL II. Obligaiile locatarului
Seciunea 1. Noiuni generale
Seciunea 2. Analiza obligaiilor locatarului
2.1. Obligaia de a lua n primire bunul dat n locaiune
2.2. Obligaia de a plti chiria n cuantumul i la termenul stabilite prin contract
2.3. Obligaia de a folosi bunul cu pruden i diligen
2.4. Obligaia de restituire a bunului la ncetarea, din orice cauz, a contractului

CAPITOLUL III. Efectele ncetrii contractului de locaiune


Seciunea 1. Noiuni generale
Seciunea 2. Modaliti speciale de ncetare a contractului de locaiune
2.1 Decesul prilor
2.2. Denunarea unilateral
2.3. Expirarea termenului
2.4. Pieirea bunului dat n locaiune
3
2.5. Desfiinarea titlului locatorului
2.6. Transmiterea bunului dat n locaiune
2.7. Rezilierea contractului de locaiune pentru neexecutarea fr justificare a
obligaiilor

CAPITOLUL IV. Prerogativele locatarului


Seciunea 1. Sublocaiunea i cesiunea contractului de locaiune
1.1. Noiuni generale
1.2. Sublocaiunea
1.3. Cesiunea
Seciunea 2. Dreptul de preempiune
2.1. Noiuni generale
2.2. Dreptul de preferin
2.3. Dreptul de preempiune

TITLUL III. Concluzii

4
Titlul I
Consideraii generale

CAPITOLUL I
Istoricul contractului de locaiune

Pentru o bun nelegere a fizionomiei actuale a contractului de locaiune din


reglementarea civil actual este necesar s analizm evoluia pe care au avut-o relaiile
sociale n spaiul carpato-danubiano-pontic i modul n care acestea au fost reglementate de-a
lungul timpului.
Vom parcurge n acest scop perioada daco-roman, continund cu cea medieval,
apoi cu reglementrile mai recente, pentru a ajunge la final s analizm modul n care este
privit raportul de locaiune n prezent n dreptul romn.

Seciunea 1. Dreptul roman


1.1. Noiuni generale
Dreptul roman cuprindea patru contracte consensuale: vnzarea, locaiunea,
societatea i mandatul. S-a afirmat n mod justificat c apariia contractelor consensuale
marcheaz momentul de maxim abstractizare a formei juridice din care se nasc raporturi
juridice obligaionale1. Aceast concluzie apare deoarece contractele consensuale se ncheie
prin simpla manifestare de voin a prilor. Prin urmare, formarea lor nu reclam necesitatea
ndeplinirii vreunui fapt material din partea celor care contracteaz.
Cunoscut nc din dreptul roman ca unul dintre contractele consensuale, locaiunea
(locatio conductio) era contractul prin care, n funcie de scopul urmrit, o parte se obliga s
procure folosina unui lucru, serviciile sale sau s execute o anumit lucrare, n schimbul
preului pe care cealalt parte promite s-l plteasc.2

1
D. Oancea, Note de curs predate studenilor Facultii de Drept a Universitii din Bucureti, anul I,
seria a III-a, n anul universitar 2011-2012.
2
A se vedea O. Martin, Revue historique de droit franais et tranger, apud. E.Molcu, Drept privat
roman, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2011, p. 300.
5
1.2. Varieti de locaiune
Locaiunea putea mbrca n acea epoc urmtoarele forme: locatio rei (locaiunea
unui lucru), locatio operarum (locaiunea de servicii), locatio operis faciendi (locaiunea
pentru executarea unei lucrri determinate).3
n continuare ne vom ocupa de analiza formelor locaiunii, unele dintre acestea
mbrcnd n prezent n Codul civil forma altor contracte speciale: contractul de furnizare,
respectiv antrepriz.
Astfel, locatio rei consta n transmiterea unui lucru (teren sau cas) de ctre
proprietarul su, unei persoane (numit n terminologia modern chiria sau arenda), n
schimbul preului pe care acesta din urm se oblig s l plteasc. n dreptul modern, din
locatio rei s-au desprins mai multe contracte cu finaliti distincte: contractul de nchiriere i
contractul de arendare.
Fizionomia lui locatio rei este simpl: contract consensual (este necesar
consimmntul prilor cu privire la lucrul dat n locaiune i la pre), cu un obiect dublu ce
consta ntr-un lucru mobil sau imobil i un pre care trebuia s fie real, determinat i s constea
ntr-o sum de bani iniial, pentru ca mai apoi s fie admis i ca preul locaiunii s constea
ntr-o parte din recolt.
Efectele generate de acest contract in vechiul drept roman au constituit punctul de
plecare pentru efectele contractului n actuala reglementare a Codului civil: obligaia de a
transmite bunul prin tradiiune si obligaia de a garanta pentru eviciune pentru locator,
obligaia de a plti preul i a restitui bunul primit spre folosin pentru conductor (actualul
locatar) din legislaia civil.

Terminologie
Pentru a desemna prile n contractul de locaiune, romanii, spre deosebire de
doctrina modern, utilizau n operaiunile juridice de mai sus o terminologie unitar.4 Astfel,
prin cuvntul locator era desemnat cel care lua iniiativa contractului de locaiune, adic:
proprietarul care i nchiria casa, sclavul sau moia (locatio rei);
lucrtorul care i oferea serviciile (locatio operarum);

3
A se vedea O. Martin, op. cit., apud. E.Molcu, op. cit., p. 300.
4
D. Oancea, op. cit.
6
clientul unui ntreprinztor, adic proprietarul unui teren, care se nelegea cu o
persoan, numit ntreprinztor, pentru a i construi o cas pe terenul su (locatio operas
faciendi).
Romanii desemnau prin cuvntul conductor cealalt parte a contractului de
locaiune, i anume:
pe cel care lua n chirie o cas, un sclav sau o moie (locatio rei);
pe patronul care l angaja pe lucrtor (locatio operarum);
pe ntreprinztorul care se obliga s execute o anumit lucrare (locatio operis
faciendi).
Se poate observa c fizionomia celor trei forme ale locaiunii nu este ntru totul
simetric. Astfel, n timp ce n cazul lui locatio rei i al lui locatio operarum, preul era pltit
de ctre conductor, dac vorbim despre locatio operis faciendi, preul era pltit de ctre
locator. Acesta este motivul pentru care considerm necesar prezentarea distinct a celor trei
forme ale locaiunii.

1.2.1. Locatio rei


Locaiunea unui lucru, ca i celelalte tipuri de locaiune, s-a realizat n forma
contractului consensual5 nc de la nceputul secolului I . e. n., cnd actio locate i actio
conducti se aflau pe lista aciunilor de bun credin (list ntocmit de ctre Cicero).
Cel mai vechi tip de locaiune este locatio rei i avea ca obiect nchirierea unui
sclav. Apoi, n secolul al II-lea . e. n., n condiiile crizei de locuine de la Roma, a aprut o
nou aplicaiune a locaiunii unui lucru, sub forma nchirierii unei case. Aceste dou forma ale
locaiunii s-au realizat, la origine, prin intermediul a dou stipulaiuni.6
Ultima aplicaie a locaiunii unui lucru s-a realizat n secolul I .e. n. sub forma
arendrii unei moii. Aceasta s-a realizat de la nceput printr-un act consensual.

Elementele locaiunii unui lucru sunt:7


1. Un prim element al locaiunii unui lucru este consimmntul prilor cu privire la
lucrul dat n chirie i la pre.

5
A se vedea E.Molcu, op. cit., p. 301.
6
A se vedea R. Villers, Revue historique de droit franais et tranger, apud. E.Molcu, op. cit., p. 301.
7
D. Oancea, op. cit.
7
2. Al doilea element este obiectul, care const ntr-un lucru mobil sau imobil. Astfel,
locatio rei poate avea ca obiect o cas, un teren, un sclav sau un animal. Constatm c
serviciile sclavului fac obiectul lui locatio rei i nu a lui locatio operarum, ntruct sclavul este
un lucru i nu presteaz servicii ca parte n contract, ci ca obiect al contractului.
3. Cel de-al treilea element este preul (merces). Preul trebuia s fie certum, verum i s
constea dintr-o sum de bani. Spre sfritul epocii clasice, n cazul colonilor pariari, s-a admis
ca preul locaiunii s constea ntr -o parte din recolt i nu n bani (locatio partiaria).

Efectele locaiunii unui lucru


Locaiunea, ca orice contract bilateral, genereaz obligaii pentru ambele pri,
obligaii sancionate prin dou aciuni de bun credin: actio locati i actio conducti.8

Obligaiile locatorului sunt:


de a transmite lucrul (praestare rem) prin intermediul tradiiunii. Conductor va
dobndi numai titlul de detentor, calitate n care nu are mijloace proprii de aprare, trebuind s
se adreseze proprietarului, adic locatorului, pentru ca acesta s i asigure protecia.
de a garanta pentru eviciune. Aceast obligaia a lui locator corespunde
dreptului lui conductor de a se bucura de libera folosin a lucrului. Dac ns conductor nu
poate folosi lucrul nchiriat potrivit conveniei, are dreptul de a intenta mpotriva lui locator
actio conducti, pentru a obine despgubiri. Cu toate acestea, locatorul, rmnnd proprietarul
lucrului, poatedispune cum vrea de lucrul su. El poate nstrina lucrul, iar dac n contractul
de vnzare nu se prevede respectarea locaiunii, conductor (spre exemplu, chiriaul) rmne la
dispoziia cumprtorului. Rezult c, ntr-o asemenea situaie, conductor este lsat fr
aprare n faa lui locator. 9

Obligaiile lui conductor sunt:


de a plti preul (merces) pentru lucrul primit n folosin;
de a restitui acel lucru la stingerea locaiunii, obligaie sancionat prin
actio locati, pus la dispoziia lui locator.

8
A se vedea A. E. Giffard, Revue historique de droit franais et tranger, apud. E.Molcu, op. cit., p.
298.
9
J. Andrei, Note de curs predate studenilor Facultii de Drept a Universitii din Bucureti, anul I,
seria a II-a, n anul universitar 2011-2012.
8
n legtur cu aceste obligaii, trebuie s avem n vedere c n materia locaiunii
riscurileaparin locatorului. Astfel, dac lucrul nu ajunge n stpnirea efectiv a lui conductor,
chiar ifr vina lui locator, acesta din urm nu mai are dreptul la pre. Spre exemplu, dac
arendaul
nu poate exploata pmntul datorit unei inundaii sau chiriaul nu poate folosi locuina datorit
unui incendiu, proprietarul nu are dreptul de a intenta actio locati mpotriva lui conductor, n
scopul obinerii preului.
Conductor trebuie s restituie lucrul pe care l-a stpnit n calitate de chiria la
expirarea contractului de locaiune.
rspunde pentru pieirea lucrului, precum i pentru deteriorrile produse din
vina sa. El va rspunde pentru culpa levis in abstracto, deoarece comportarea sa fa de lucrul
datorat eracomparat cu cea a unui bun administrator.

Stingerea locaiunii unui lucru


n legtur cu stingerea locaiunii unui lucru, se disting dou situaii:10
cnd prile au prevzut un termen pentru stingerea contractului;
cnd prile nu au prevzut un asemenea termen.
n situaia n care prile prevedeau un termen, contractul se stingea, de regul, la
termenul stabilit.Contractul ce avea ca obiect un teren arabil, ncheiat pe termen de cinci ani
putea fi prelungit pe nc un an dac nici una dintre pri nu i manifesta intenia de a renuna
la contract. Acest sistem de prelungire a fost numit tacita reconductio.
Contractul putea fi desfcut i nainte de ajungerea la termen, dac prile erau de
acord. Acordul, prilor n vederea desfacerii contractului se numea mutuus dissensus. n
asemenea situaii, locaiunea putea fi desfcut chiar i prin voina unei singure pri. Aa este
cazul nendepliniriii obligaiei de ctre o parte. Spre exemplu, dac chiriaul nu pltea preul
un anumit timp (termen stabilit de Justinian la 2 ani), proprietarul casei putea obine rezilierea
contractului. De asemenea, proprietarul avea posibilitatea s rezilieze contractul i putea s-l
evacueze pe chiria dac dovedea c are nevoie de locuin. 11
Dac locaiunea se ncheia fr termen, situaie ce era mai rar ntlnit n practic,
prile puteau renuna la ea oricnd credeau de cuviin.

10
A se vedea Gaius, 3.143 apud. E.Molcu, op. cit., p. 303.
11
D. Oancea, op. cit.
9
n ipoteza decesului uneia din pri, contractul, att cel cu termen, ct i cel fr
termen, nu se stingea, deoarece motenitorii preluau drepturile i obligaiile celor care au
ncheiat contractul.

1.2.2. Locatio operarum


Prin locatio operarum se realiza operaiunea juridic a nchirierii serviciilor unui
om liber12. Dar locaiunea de servicii avea ca obiect numai serviciile oamenilor liberi din sfera
produciei materiale care, spre sfritul Republicii, s-a dezvoltat i diversificat, ntruct
serviciile prestate de anumite categorii de persoane, precum avocai, medici sau profesori nu f
ceau obiectul locaiunii de servicii, ci al contractului de mandat. Explicaia este dat de faptul
c la romani munca intelectual era considerat a fi superioare celei fizice i, prin urmare, nu
putea fi valorificat n forme proprii muncii fizice.13

Elementele locaiunii de servicii sunt:


consimmntul prilor;
obiectul, care consta n serviciile pe care omul liber se obliga a le presta;
preul, care trebuie s fie iustum (drept, cuvenit, potrivit).

Efectele locaiunii de servicii sunt:14


Lucrtorul (locator operarum) are obligaia de a presta serviciile promise pe
toat durata contractului.
Riscurile aparineau lui locator n epoca veche. Astfel, intervenia unor
mprejurri fortuite, de natur a face imposibil prestarea serviciilor promise,fcea ca
lucrtorul s nu aib dreptul la pre.
Patronul (conductor) are obligaia de plti preul (merces).
Obligaia patronului de a plti preul era numai n msura n care lucrtorul presta
efectiv serviciile sale fr a se ine seama de intervenia forei majore. Astfel, n cazul
inundrii minei, dei lucrtorul nu-i putea ndeplini obligaia datorit forei majore, patronul
nu trebuia s plteasc preul. Aceast reglementare a fost modificat n epoca clasic, astfel

12
Paul, Sent., 2.18. I., apud. E. Molcu, op. cit., p. 305
13
Este vorba despre aa numitul mandat pltit
14
D. Oancea, op. cit.
10
nct, dac intervenea fora major, lucrtorul avea totui dreptul la pre pentru zilelel n care,
fr vina sa, nu-i putuse ndeplini obligaia. 15

1.2.3. Locatio operis faciendi


Prin locatio operis faciendi (locaiunea pentru executarea unei lucrri), o persoan
se oblig s execute o lucrare determinat n interesul unei alte persoane, persoan care, la
rndul ei, se oblig a plti un pre.
Aceast form a locaiunii a aprut la Roma n secolul al II-lea . e. n., n condiiile
crizei de locuine16, cnd proprietarii de terenuri se nelegeau cu anumii ntreprinztori
pentrru a le construi locuine pe acele terenuri. Locuinele astfel construite erau apoi nchiriate.
Cu timpul, locatio operis faciendi a cunoscut i alte aplicaiuni, cum este cazul transporturilor
pe mare.

Elementele contractului
Proprietarul terenului, numit i clientul unui ntreprinztor, are iniiativa
contractului i prin urmare, calitatea de locator.
ntreprinztorul, adic cel care se oblig s construiasc sau s execute alt lucrare,
are calitatea de conductor.
consimmntul nu prezint aspecte speciale;
obiectul poate consta n construirea unei case, n executarea unui transport
maritime sau chiar n recondiionarea unor veminte;
preul urmeaz a fi pltit de ctre cel care are iniiativa contractului.

Efectele contractului sunt


locator are obligaia de a plti preul pentru lucrarea efectuat, obligaie
sancionat prin actio conducti;
conductor trebuie s execute lucrarea promis, conform nelegerii, obligaie ce
era sancionat prin actio locati.
n cazul transportului maritim se aplica o regul special, cunoscut sub denumirea
deLegea insulei Rhodos ( Lex Rhodia de jactu). Potrivit acestei reguli, n cazul unei furtuni,

15
E. Molcu, op. cit., p. 305.
16
L. Amirante, Rassegna di diritto romano, Napoli, 1967, apud. E. Molcu, op. cit., p.306.
11
dac o parte din marf este sacrificat pentru a fi salvat cealalt parte, paguba trebuie
suportat proporional de ctre toi proprietarii mrfurilor i nu numai de ctre cei a cror
marf a fost aruncat peste bord. Pentru aplicarea acestei reguli a fost creat un mecanism
procedural special: cpitanul avea actio conducti mpotriva proprietarilor a cror marf a fost
salvat, iar proprietarii mrfii sacrificate aveau actio locati mpotriva cpitanului, n vederea
obinerii de despgubiri.17

Seciunea 2. Tripticele din Transilvania

Informaii cu o importan istoric inestimabil n legtur cu modalitatea de


ncheiere a diverselor contracte din perioada daco-roman sunt cuprinse i n Tripticele din
Transilvania care dateaz din secolul al II-ea d. Hr. Acestea reprezint o dovad a unui regim
juridic extrem de complex rezultat din mpletirea unor elemente de drept civil cu elemente de
drept al ginilor i cu obiceiuri locale, ca o expresie a sintezei juridice daco-romane. Referiri la
contractul de locaiune18 (fie ea i locaiune de servicii) apar i n acestea.
Tripticele au fost descoperite ntr-o min de aur abandonat la Alburmus Maior
(Roia Montan), ntre anii 1786 i 1855, au forma a trei tblie din lemn de brad, tblie legate
ntre ele. Feele interioare ale tbliei (1 i 3) i ambele fee ale tabliei cu numrul doi sunt
uor scobite, iar scobitura este acoperit cu un strat de cear, pe care se gsesc scrieri fcute cu
ajutorul unui stilet. Acesta este i motivul pentru care se numesc ,,triptice" i ,,tblie cerate".
Au fost descoperite 25 de astfel de tblie, dintre care doar 14 sunt lizibile, restul
fiind n stare avansat de deteriorare. Cele 14 tablie conin patru contracte de vnzare, trei
contracte de munc, dou contracte de mprumut, un contract de depozit, un contract de
societate, un proces verbal (prin care se constat desfiinarea unei asociaii funerare), o list a
cheltuielilor efectuate pentru organizarea unui banchet, o obligaie a unei persoane de a plti o
datorie. Ele au fost traduse i publicate de Theodor Mommsen, la o editur din Viena denumit
,,Corpus inscriptiorum Latinarum".
Acesta a realizat i o analiz a istoricului lor plecnd de la ultimul act care este
datat 26 mai 167, perioad n care romnii se aflau n rzboi cu cvazii i marcomanii. Astfel,
Theodor Mommsen i-a explicat prezena tripticelor n mina de aur aprecind c localitatea a
17
D. Oancea, op. cit.
18
J. Andrei, op. cit.
12
fost parasit datorit razboiului, iar nainte de a o parasi, au fost ascunse n min cele mai
importante nscrisuri ale comunitii. Deoarece localnicii nu s-ar mai fi ntors din rzboi,
tbliele au ramas abandonate n mina de aur. Aceat explicaie nu poate fi acceptat ca fiind
valid deoarece pn la sfritul dominaiei romane n Dacia, exploatarea minelor de aur din
Apuseni a fost o preocupare constant, de aceea este mai plauzibil ipoteza ca doar un
membru al comunitii, cel insarcinat cu pastrarea nscrisurilor, s le fi ascuns i doar el s nu
se mai fi ntors din lupt, astfel ncat tbliele au fost pierdute i regsite n Epoca Modern.
ntr-unul dintre contractele de mprumut, una dintre pri este o femeie peregrin,
pe numele de Anduena lui Vato, ceea ce arat o derogare de la regulile stricte ale dreptului
roman, deoarece:
- n primul rand, n dreptul roman, femeia sui iuris era pus sub tutela permanent
a agnailor si, fiind considerat obstaculat intelectual i deci neputnd ncheia acte juridice
singur, ci numai cu autoritatis tutoris
- n al doilea rnd, peregrinii nu aveau dreptul de a ncheia acte juridice, potrivit
normelor de drept civil. 19
Un alt contract de mprumut este ntlnit ca o simpl convenie care d natere
pentru debitor la obligaia de a plti dobnzi. Problema apare deoarece, potrivit dreptului
roman, aceast obligaie nu putea izvor dintr-o singur convenie, ci doar dintr-un act solemn
,,stipulatio sortis et usurarum" (stipulaiunea capitalului i a dorinelor) sau ,,stipulation
usurarum" (stipulaiunea dobnzilor) alturat lui mutuum.
Contractul de depozit era operaiunea depozitului neregulat ncheiat ad
probationem i nu ad validitatem, adic pentru probarea unei obligaii nascut dintr-un alt act.
Foarte important este utilizarea stipulaiunii din actele speciale, de exemplu, att pentru
realizarea operaiunii mprumutului cu dobnd, precum i pentru constituirea unor garanii,
dei la epoca respectiv dreptul roman crease acte speciale, prin care s se realizeze
operaiunile juridice respective.
Referitor la contractul de munc, acesta cuprinde o clauz atipic prin care
muncitorul accept sa nu fie pltit pentru zilele n care nu ar fi putut munci din cauza unei
posibile inundaii a minei. Contractul de munc este o form de locatio operarum (locatiunea
de servicii), iar prtile contractului de munc sunt: locatorul (cel care i nchiriaz fora de
munc) i conductorul (cel care trebuie s plateasc preul locaiunii, patronul minei).

19
Ibidem.

13
Contractul de locaiune este un contract sinalagmatic i de aceea, n mod normal
n materia riscului n contract se aplic regula potrivit creia acesta este suportat de ctre
debitorul obligaiei imposibil de executat.
Riscul n contract este instituia potrivit cruia una dintre prile contractante
trebuie s i execute obligaia, dei cealalt parte contractant nu i-o poate executa, fr vina
sa. n dreptul roman vechi riscul n contract era suportat de locator. Aceast regul se explica
prin faptul c, dei n dreptul roman clasic riscul ntr-un contract este al conductorului, totui,
n tripticele din Transilvania apare o fizionomie distinct fa de dreptul roman vechi, n
sensul c riscul n contract nu este suportat de patron, ci de muncitor. Explicaia st n analiza
prilor contractante. Exista o diferen major ntre acestea sub aspectul statutului lor
economic i ca atare muncitorul era nevoit s accepte orice clauze apreau n contract, astfel
ncat contractul ncheiat de el semna foarte bine cu un contract de adeziune. 20
n ceea ce privete contractele de vnzare, unele contracte erau semnate nu numai
de martori, ci i de prti sau garani. n dreptul roman, sub acest aspect, actele erau de 2
categorii: ncheiate sub form subiectiv (ncheiate de pri) i ncheiate sub form obiectiv
(semnate de martori). Astfel, din mprejurarea c actele sunt semnate i de martori i de parti,
rezult c ne aflm ntr-o perioad de tranziie de la forma obiectiv, specific dreptului roman
vechi, la forma subiectiv, specific dreptului roman classic i postclasic, form mprumutata
de la greci. 21
Actele de vnzare din triptice au aceleai efecte juridice ca cele din dreptul roman,
dei forma este diferit. n dreptul roman, contractul consensual de vnzare ncheiat valabil n
momentul realizrii consimmntului dintre prti, cu privire la obiect i pret, produce
urmtoarele efecte juridice: obligaia vanztorului de a preda bunul, de a garanta pentru vicii,
pentru eviciune, obligaia cumprtorului de a plti preul. n actele de vnzare din triptice,
pentru fiecare efect exist o clauz distinct (clauza de cumprare) referitoare la pre cu privire
la garania pentru vicii i pentru eviciune. n alt tbli operatiunea de vnzare se realizeaz
prin mancipaiune. ns, din examinarea coninutului actului rezult c niciuna dintre
condiiile mancipaiunii nu sunt ndeplinite, adic prile nu sunt romani, nu au libripens, nu se
pronun formulele solemne specifice mancipaiunii.

20
D. Oancea, op. cit.
21
J. Andrei, op. cit.
14
Autorii au venit cu diferite explicaii pentru aceast mprejurare, susinndu-se c
operaiunea se realizeaz prin dou forme, dintre care una ste anulat prin nerespectarea
condiiilor cerute de dreptul roman. Unii autori au spus c ar fi vorba de o greeal de natur
terminologic: i c prile au folosit doar n mod repetat cuvntul mancipaiune n locul
cuvntului tradiiune, fr ca acesta s aib vreo semnificaie juridic.
Alii au considerat c pentru o mai mare siguran, prile au recurs i la
mancipaiune i la contractul consensual pentru realizarea operaiunii de vnzare. Aceast
opinie nu explic ns i de ce s-a recurs i la mancipaiune, n condiiile n care formele
pentru ncheierea acesteia nu au fost respectate. Alii au precizat c, dei este adevrat
susinerea c mancipaiunea nu produce efecte pentru c nu i ndeplinete condiiile sale de
form dac operaiunea juridic a vnzrii se realizeaz n virtutea contractului consensual.
Acesta nu este ns o explicaie, ci doar o constatare.

Seciunea 3. Perioada medieval

n materia contractelor, Pravilniceasca Condic22 reglementeaz contractul de


mprumut n detaliu, iar Legiuirea Caragea i Codul Calimah reglementeaz toate celalte
contracte.
Cel mai amnunit reglementat este vnzarea, corespunznd nivelului de
dezvoltare la care ajunseser la vremea respectiv relaiile de schimb. Sub aspectul formei,
vnzarea se poate realiza sub form scris sau oral, forma scris, potrivit Legiuirii Caragea,
fiind obligatorie la vnzrile de imobile i robi. Sunt instituite anumite incapaciti de
nstrinare (de ex, ecumenii cu privire la avere a mnstirilor pe care le administrau) i
incapaciti de dobndire (necretinii nu aveau dreptul de a cumpra moii), reglementate de
Codul Calimah. La vnzarea moiilor i a robilor trebuia respectat dreptul de protimis
(preempiune). Era reglementat i posibilitatea anulrii vnzrii pentru leziune, atunci cnd
preul este inferior jumtii valorii de circulaie a bunului, iar cumprtorul nu dorea s
completeze preul pn la aceast linie. n materia contractului de donaie, se prevd cauzele
de revocare a donaiei, deex. atingerea adus de ctre donator persoanei sau averii donatorului
si erau reglementate darurile de logodn, de dinaintea nunii i cele de-a doua zi dup nunt.

22
Ibidem.
15
n ceea ce privete contractul de mprumut, sediul materiei pentru acest contract se
afl cu precdere n Pravilniceasca Condic. Sunt reglementate meniunile contractului,
obligativitatea ncheierii acestuia n forma scris, necesitatea prezentrii a cel puin trei
martori pentru a se edita o tgduire ulterioar a nscrisului de ctre debitor. Dac debitorul nu
pltea la scaden, creditorul se adresa instanei care hotra vnzarea bunului zlogit la mezat,
adic la licitaie public, creditorul urmnd a se ndestula din preul estimat, iar dac
mprumutul era garantat cu chezai (garani personali), chezaul avea beneficiul de discuiune,
adic dreptul de a-i cere creditorului s-l urmreasc mai nti pe debitorul principal i numai
dac acesta e insolvabil, s se ndrepte mpotriva sa n limitele insolvabilitii debitorului
principal. Pravilniceasca Condic reglementa i instituii noi: cambie, denumit poli sau
carte de mprumutare, i mprumutul cu dobnd, dobnda fiind fixat la maxim 10% pe an cu
interzicerea anatocismului, ns aceste reglementri nu au stopat practic acordri de
mprumuturi cu dobnzi cmtreti, ba mai mult, s-a ncetenit practica tinerii la munc a
ranilor debitori de ctre creditorii lor n contul dobnzilor sumelor mprumutate. Un alt
contract reglementat este cel de locaiune cu variantele sale:
1. contract de arend, avnd ca obiect moiile;
2. contract de nchiriere, avnd ca obiect un imobil cu destinaie de locuin;
Legiuirile prevd un drept de protimis (preempiune) al coprtailor la ncheierea
sau arendarea unui bun stpnit n indiviziune i sunt reglementate i variante ale arendei:
contractul de amfiteoz i contractul de clac. n ambele sunt reglementate obligaiile ranilor
clcai, cuantumul dijmelor, al zilelor de clac, nartul, interdicia clcailor de a efectua
amenajri fr acordul stpnului, precum i dreptul acestuia de a lua n proprietate bunurile
efectuate de clcaii fugii de pe moii sau cei mori fr motenitori legali.23

23
Ibidem.

16
CAPITOLUL II
Caracterele juridice ale contractului de locaiune

Seciunea 1.Noiune
Prin locaiune nelegem acel contract prin care o persoan, numit locator, se oblig s
asigure celeilalte pri, numite locatar, folosina temporar, total sau parial a unui bun
neconsumptibil i individual determinat, n schimbul unui pre numit chirie24 care poate
consta ntr-o sum de bani sau alt prestaie. Contractul prezint utilitate att pentru proprietar,
ct i pentru neproprietar: astfel, proprietarul va obine un folos material n urma bunurilor
sale prin perceperea chiriei, iar neproprietarului va avea asigurat folosina bunului altuia.25
Locatarul primete doar dreptul de a i se asigura folosina bunului i n consecin
riscul pieirii bunului este suportat de proprietar dac prile nu au inserat n contract o clauz
contrar, dup cum prevede art. 558 C. civ26. Dreptul de folosin este exercitat de locatar n
calitate de detentor precar al bunului, beneficiind inclusiv de drepturile accesorii folosinei
care cuprind i dreptul de a culege fructele bunului dat n locaiune.
Titular al unui drept de folosin, locatarul nu poate altera substana lucrului, pe
care va fi obligat s il restituie la ncetarea contractului de locaiune. Este astfel necesar s
facem o distincie tradiional cu privire la dreptul bunurilor, ntre fructe si producte. Dei
ambele sunt accesorii ale lucrului, primele nu epuizeaz substana acestuia n timp ce celelalte
o diminueaz n timp. De aceea nu considerm a fi locaiune contractul ce permite perceperea
productelor de ctre locatar.27 Astfel, dac locatarul are inclusiv dreptul de a consuma bunul
dat in locaiune, vom vorbi despre un alt tip de contract, posibil vnzarea bunurilor viitoare.
De aceea am menionat n cuprinsul definiiei faptul c bunul de face obiectul contractului de
locaiune trebuie s fie neconsumptibil.
Un exemplu n acest sens este un contract de concesionare a unei galerii miniere
prin care se recunoate dreptul concesionarului de a i nsui minereul extras. Un astfel de
contract este supus regulilor din materia contractelor de concesiune care se vor completa cu

24
Art. 1777 C. Civ.
25
A se vedea C. Toader, Drept Civil. Contracte speciale, Ed. C.H.Beck, Bucureti, 2008, p. 145.
26
Conform art. 558 C. civ. Proprietarul suport riscul pieirii bunului, dac acesta n-a fost asumat de o
alt persoan sau dac prin lege nu se dispune altfel.
27
Ph. Malaurie, L Aynes, P.-Y Gautier, Contractele speciale, Ed. Wolters Kluwer, Bucureti, 2009,
traducere de Diana Dnior, p. 322.
17
cele de la vnzare, iar nu cu regulile de la locaiune ntruct contractul are natura juridic de
vnzare a minereului care urmeaz s fie extras din galeria ce face obiectul contractului. 28

Seciunea 2. Varieti ale contractului de locaiune.


Legislaia civil actual prevede reguli speciale pentru trei tipuri de locaiune:
locaiunea bunurilor cu destinaie agricol ce poart denumirea de contract de arendare (art.
1836-1850 C. civ.), locaiunea locuinelor numit contract de nchiriere a locuinei (art. 1824-
1835 C. civ.), i locaiunea spaiilor destinate exercitrii activitii unui profesionist spaii
comerciale, cldiri de birouri, hale industriale (art. 1836-1850 C. civ.).
Menionm c aceste contracte reprezint doar varieti ale contractului de
locaiune, iar nu contracte speciale distincte. n consecin, le sunt aplicabile dispoziiile
generale referitoare la locaiune, atta timp ct nu sunt incompatibile cu regulile particulare
prevzute pentru aceste contracte.29

Seciunea 3. Caractere juridice.


Contractul de locaiune este un contract sinalagmatic, cu titlu oneros, consensual,
n principiu comutativ i cu executare succesiv.30 Prin locaiune nu se transmite proprietatea
asuptra bunului nchiriat, ci doar folosina.
Locaiunea nu transmite un drept real, de proprietate asupra bunului, ci doar un
drept de crean - folosina temporar, aceast caracteristic difereniind locaiunea de
vnzare. Ca urmare a acestei caracteristici, dac prile nu au prevzut altfel, riscul pieirii
bunului este suportat de proprietar, dup cum prevede art. 558 C. civ. Mai mult, dreptul de
folosin este exercitat de locatar n calitate de detentor precar al bunului, ceea ce nseamn c
locatarul nu va putea dobndi proprietatea asupra bunului prin uzicapiune. n schimb, dac
bunul nchiriat este frugifer , locatarul are dreptul de culege fructele ca drept accesoriu
folosinei ce se transmite la ncheierea contractului.
Desigur, dac locatarul are inclusiv dreptul de a consuma bunul dat in locaiune,
vom vorbi despre un alt tip de contract, posibil vnzarea bunurilor viitoare. De aceea am

28
R. Dinc, Contracte civile speciale n noul Cod civil, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2013., p. 165.
29
A se vedea R. Popescu, Note de curs predate studenilor Facultii de Drept a Universitii din
Bucureti, anul al III-lea, seria a III-a, n anul universitar 2013-2014.
30
R. Dinc, op. cit., p. 166.
18
menionat n cuprinsul definiiei faptul c bunul ce face obiectul contractului de locaiune
trebuie s fie neconsumptibil.
Un exemplu n acest sens este un contract de concesionare a unei galerii miniere
prin care se recunoate dreptul concesionarului de a i nsui minereul extras. Un astfel de
contract este supus regulilor din materia contractelor de concesiune care se vor completa cu
cele de la vnzare, iar nu cu regulile de la locaiune ntruct contractul are natura juridic de
vnzare a minereului care urmeaz s fie extras din galeria ce face obiectul contractului.31
Locaiunea este un contract sinalagmatic (bilateral) deoarece ca efect al ncheierii
sale se nasc n sarcina prilor drepturi i obligaii reciproce i interdependente. Ambele pri
ncheie contractul n considerarea executrii obligaiilor ce incumb celeilalte pri. Astfel,
locatorul se oblig s predea bunul locatarului, sa-l menin n stare de a servi la ntrebuinarea
pentru care a fost nchiriat i s i asigure locatarului linitita i utila folosin. Locatarul se
oblig s ia n primire bunul dat n locaiune, s plteasc chiria, s foloseasc bunul cu
pruden i diligen i s l restituie la ncetarea locaiunii.
Este un contract cu titlu oneros ntruct ambele pri contractante urmresc s
obin un avantaj patrimonial pentru sine n schimbul obligaiilor pe care i le asum: locatarul
s primeasc chiria n temeiul dreptului corelativ obligaiei de asigurare a folosinei lucrului,
iar locatorul i asum aceast obligaie n considerarea preului pe care urmeaz s l plteasc
locatarul chiria. Aceast caracteristic este de esena contractului i cea care difereniaz
locaiunea de contractul de comodat al crui specific este folosina bunului cu titlu gratuit.
Locaiunea are caracter consensual se ncheie n mod valabil prin simpla
manifestare de voin a prilor, nefiind necesar ncheierea sa cu respectarea vreunei
formaliti speciale i n principiu comutativ existena i ntinderea obligaiilor este
cunoscut prilor la ncheierea contractului. Astfel, art. 1781 C. civ. dispune Contractul de
locaiune se consider ncheiat ndat ce prile au convenit asupra bunului i preului.
Spunem n principiu comutativ deoarece contractul poate deveni aleatoriu dac
exist elemente care pot afecta ntinderea obligaiilor prilor n mod neprevzut. Un exemplu
n acest sens este un contract de nchiriere a unui spaiu comercial n care chiria reprezint un
procent din profitul obinut de locatar de pe urma activitii economice pe care o desfoar n
acest spaiu.

31
Idem, p. 165.
19
Locaiunea este un contract cu executare succesiv n timp, elementul timp fiind de
esena locaiunii i este determinant pentru ntinderea obligaiilor ambelor pri. Astfel,
folosina lucrului de ctre locatar este asigurat pn la ncetarea locaiunii, iar preul se
calculeaz n funcie de durata folosinei. Aceast regul este valabil chiar dac preul este
stabilit n mod global. De asemenea, n mod normal durata contactului este determinat32, dar
locaiunea poate fi ncheiat i pe perioad nedeterminat, atta timp ct aceasta nu depete
49 de ani, dup cum spune art. 1783 C. civ.: Locaiunile nu se pot ncheia pentru o perioad
mai mare de 49 de ani. Dac prile stipuleaz un termen mai lung, acesta se reduce de drept la
49 de ani. n acest caz, prile pot denuna oricnd contractul n decursul celor 49 de ani, cu
respectarea unui termen de preaviz ce ofer protecie celeilalte pri contractante.
Tot referitor la durata locaiunii, dac n contract aceasta nu este prevzut, dar fr
ca prile s fi dorit ncheierea sa pe termen nedeterminat, pentru stabilirea duratei acesteia se
vor aplica uzanele. n lipsa uzanelor, art. 1785 dispune c locaiunea se va considera
ncheiat:
a) pentru un an, n cazul locuinelor nemobilate sau spaiilor pentru exercitarea
activitii unui profesionist;
b) pe durata corespunztoare unitii de timp pentru care s-a calculat chiria, n
cazul bunurilor mobile ori n acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;
c) pe durata locaiunii imobilului, n cazul bunurilor mobile puse la dispoziia
locatarului pentru folosina unui imobil.

32
Locaiunea ncheiat pentru un timp determinat nceteaz de la sine odat cu mplinirea termenului
fr s fie nevoie de o prealabil ntiinare. Dac locatarul este lsat n imobil dup expirarea
termenului, fr nicio mpiedicare, opereaz relocaiunea tacit. Relocaiunea tacit nu opereaz dac
locatarul nu-i ndeplinete obligaia de a achita chiria. Dar chiar i n cazul n care opereaz
relocaiunea tacit, convenia poate fi denunat fie prin notificara facut chiriaului, fie prin chemarea
lui n judecat. (C.S.J., s. Civ., Decizia 269/1993 n Buletinul jurispr., 1993, p. 60-62, apud. R. Motica,
Fl. Moiu, Contracte civile Sintez teoretic i practic judiciar, Ed. Luminalex, 1998, p. 197).
20
CAPITOLUL III
Delimitarea contractului de locaiune de alte tipuri de contracte

Seciunea 1. Locaiunea i vnzarea

La prima vedere diferena dintre vnzare i locaiune apare ca fiind evident: prin
vnzare se transfer33 un drept real n mod definitiv i imediat, drept care este n general cel de
proprietate, n timp ce prin locaiune se ofer un drept de folosin, drept esenialmente
temporar. Cu toate acestea, originea contractului de locaiune st n vnzarea fructelor i, mai
mult, poate duce deseori la transferul de proprietate dac este asociat vnzrii.34
n timp ce proprietarul are (ca regul) drept de dispoziie35 asupra bunului propriu,
locatarul este doar titular al unui drept de folosin i n consecin nu poate altera substana
bunului luat n locaiune, pe care are, dup cum vom arta n continuare, obligaia de a-l
returna36 odat ce nchirierea ajunge la termen. Apare astfel distinia important n materia
bunurilor ntre fructe i producte: dei ambele categorii sunt accesorii ale bunului, primele nu
epuizeaz esena acestuia i pot fi, n consecin, culese de ctre locatar ca accesoriu al
folosinei, n timp ce productele o diminueaz treptat, perceperea acestora fiind un atribut al
dreptului de proprietate transmis prin vnzare, iar nu i al locaiunii.
Ca o aplicaie practic a acestei distincii, contractul prin care un tert are drept de
exploatare a unei mine de crbune i de folosin a terenului aferent n schimbul unui pre
pltit n mod periodic nu reprezin o locaiune, ci o vnzare de materiale. n celalalt sens,
vnzarea fructelor este contract de locaiune dac presupusul cumprtor obine dreptul de
folosin asupra bunului i obligaia de a-l face fructifer.37
Dei distincia dintre cele dou tipuri de contracte este n definitiv clar, ea se poate
estompa n anumite cazuri. Astfel, la fel ca la vnzare, locaiunea i confer locatarului uzul;
33
Conform art. 1650, C. Civ. (1) Vnzarea este contractul prin care vnztorul transmite sau, dup
caz, se oblig s transmit cumprtorului proprietatea unui bun n schimbul unui pre pe care
cumprtorul se oblig s l plteasc.. (2) Poate fi, de asemenea, transmis prin vnzare un
dezmembrmnt al dreptului de proprietate sau orice alt drept.
34
Ph. Malaurie, L Aynes, P.-Y Gautier, Contractele speciale, Ed. Wolters Kluwer, Bucureti, 2009,
traducere de Diana Dnior, p. 322.
35
R. Dinc, op. cit., p. 23.
36
Potrivit alin.(1) al art. 1821, C. Civ., La ncetarea locaiunii, locatarul este obligat s restituie bunul
luat n locaiune n starea n care l-a primit, n afar de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza
vechimii.
37
Ph. Malaurie, op. cit., p. 322.
21
totui, n plus, anumite locaiuni i dau locatarului posibilitatea de a se transforma n proprietar
prin exercitarea dreptului de preemiune. Sunt importante aceste precizri atunci cnd
locaiunea nu este un scop n sine, ci un mijloc prin care se va anticipa transferul de
proprietate, acesta reprezentnd adevratul obiectiv al iniialului locatar. Este cazul aa
numitului credit-locaiune care altur locaiunii promisiunea de vnzare.

Seciunea 2. Locaiunea i depozitul

Trstura definitoarie a contractului de depozit este obligaia depozitarului de paz


i restituire a bunului. Din aceast privin, situaia juridic a locatarului este aceeai cu cea a
depozitarului, iar cea a locatorului identic cu a deponentului ntruct i unul i altul trebuie s
restituie, respectiv s primeasc bunul. Totui, aceast obligaie este accesorie n cazul
locaiunii i principal n cazul depozitului.
Aceste certitudini nasc ns ntrebri dac privim structura contractelor de seif sau
de parking. Este vorba despre o locaiune de lucruri sau despre un depozit?
n cazul contractelor de seif, jurisprudena francez stabilise cndva regula
contractului de locaiune, dar un contract de locaiune cruia i se aplica regimul depozitului, n
sensul c un banker era inut s raspund pentru dispariia bunurilr plasate n seif, cu excepia
dispariiilor cauzate de fora major. Astzi acest contract nu mai este ncadrat ntr-o categorie
anume, dar nu i sunt aplicabile regulile locaiunii.38
Vorbim de locaiune n cazul contractului de parking, cu excepia cazului n care
proprietarul amplasamentului, care este de regul un profesionist, i asum obligaia de
paz.39

38
S-a reinut n jurispruden c art. 1722 nu este aplicabil contractului prin care banca nchiriaz unui
client un compartiment sau o cutie de valori a cror supraveghere o asigur i la care clientul nu poate
accede dect cu concursul bancherului: rspunderea bncii (Le Crdit Lyonnais) deoarece i-a privat
clientul de accesul la cutia de valori pe motivul unor lucrri ce au urmat unui incendiu. (Cass. Com. 11
octombrie 2005, Contrats, conc. consom. 2006, no. 19, n. L.Leveneur RDC 2006.422, n. Puig; Bull.
civ. IV, no 20, apud. Ph. Malaurie, op. cit, p.323).
39
S-a reinut n jurisprudena francez c dac o caravan este staionat, n schimbul unei redevene,
pe terenul unde, n sezonul cald, acesta (proprietarul terenului) exploateaz un camping, contractul este
o locaiune, nu un depozit i c, prin urmare, proprietarul nu este responsabil de furtul caravanei. (Cass.
civ. 1 re, 3 februarie 1982, Bull. civ. I, no. 60; RTD civ., 1983.555, obs. Ph. Remy, apud. Ph. Malaurie,
op. cit, p.323).
22
Seciunea 3. Locaiunea i antrepriza

Diferena ntre aceste dou tipuri de contracte st n obligaia lor principal:


contractul de antrepriz l oblig pe antreprenor s execute, pe riscul su, o anumit lucrare
sau s presteze un anumit serviciu pentru beneficiar, n timp ce locatorul nu se oblig dect s
i asigure acestuia folosina bunului.
Locaiunea i antrepriza sunt uneori asociate. Este cazul contractului de hotelrie: o
persoan (profesionist, de regul) furnizeaz unor turiti folosina temporar a unui apartament
mobilat i le ofer servicii hoteliere de care beneficiarul poate s uzeze sau nu, n schimbul
unui pre stabilit peste chirie. Acesta nu este un contract de locaiune, ci unul original ce
permite mbinarea furnizrii de servicii proprii antreprizei cu avantajele nchirierii.

CAPITOLUL IV
Condiiile cerute pentru valabilitatea contractului de locaiune

Seciunea 1. Capacitatea prilor

n principiu, locaiunea este un act de administrare a patrimoniului40 i, n


consecin, att locatarul ct i locatorul trebuie s aib capacitatea de exerciiu necesar
pentru a ncheia acte de administrare. Spunem n principiu deoarece, potrivit art. 1784 alin.
(3) C. civ., Dac legea nu dispune altfel, locaiunile ncheiate de persoanele care, potrivit
legii, nu pot face dect acte de administrare nu vor depi 5 ani.. n consecin, vom
interpreta textul de lege n sensul c dac locaiunea este ncheiat pentru o perioad mai mare
de 5 ani, aceasta va constitui un act de dispoziie. Considerm c n acest caz locaiunea
reprezint act de dispoziie att pentru locator, ct i pentru locatar.41

40
Menionm c, potrivit art. 345 alin. (2) C. civ., un so poate face singur acte de conservare, de
administrare cu privire la oricare dintre bunurile comune, precum i acte de dobndire a bunurilor
comune.
41
Pentru o prere contrar, a se vedea L. Stnciulescu, Curs de drept civil. Contracte, Ed. Hamangiu,
2012, p.283.
23
Ca urmare, pentru ncheierea unei locaiuni pe o perioad mai mare de 5 ani, prile
trebuie s aib capacitatea de a ncheia acte de dispoziie. Dac ncheierea acestuia se face de
ctre o persoan cu capacitate restrns de exerciiu (care, n conformitate cu art. 41, alin (3)
C. civ., poate ncheia singur doar acte de administrare neprejudiciabile, nu i acte de
dispoziie), este necesar ncuviiarea prinilor sau a tutorelui. n lipsa acestei ncuviinri,
actul prin care s-a ncheiat locaiunea pe o durat mai mare de 5 ani este anulabil chiar n lipsa
producerii unui prejudiciu, dup cum prede art. 44, alin (1) C. civ. Totui, n temeiul
dispoziiilor privind nuliatea parial42 a actului juridic, considerm c dac actul a fost
ncheiat fr respectarea regulilor privind ncuviiarea prinilor sau a tutorelui, la cererea
persoanei ocrotite locaiunea si poate produce efectele prin reducerea duratei sale la 5 ani.

1.1. Cerina ca locatorul s poat folosi bunul (direct, sau prin altul).

n ceea ce privete valabilitatea contractului ncheiat, doctrina anterioar intrrii n


vigoare a noului Cod Civil prevedea cerina ca dreptul locatorului de a folosi bunul s includ
i posibilitatea transmiterii acestuia. Este necesar s facem dou precizri n privina acestei
cerine. Astfel, n primul rnd, noul Cod civil recunoate ca valabil asumarea de ctre debitor
a obligaiei de a efectua o prestaie asupra bunului altuia n ciuda faptului ca la momentul la
care se nate obligaia respectiv debitorul nu are dreptul legal de a realiza acea prestaie
asupra respectivului bun.43 n al doilea rnd, menionm c prin ncheierea unui contract de
locaiune dreptul de a folosi bunul nu se va transmite, ci se va exercita prin altul. Aceasta
nseamn c cel care are un drept de a folosi bunul se oblig s asigure pentru altul
posibilitatea de a exercita folosina bunului.
Dac locatorul nu ar avea drept de folosin asupra bunului, el nu ar putea asigura
altei persoane posibilitatea de a exercita acest drept. n consecin, dei nu este o condiie de
valabilitate a locaiunii, aceasta rmne o condiie necesar pentru executarea de ctre locator
a obligaiei sale principale ce decurge din contract, obligaie ce are ca obiect asigurarea
42
Astfel, art. 1255 C. civ. dispune: (1) Clauzele contrare legii, ordinii publice sau bunelor moravuri i
care nu sunt considerate nescrise atrag nulitatea contractului n ntregul su numai dac sunt, prin
natura lor, eseniale sau dac, n lipsa acestora, contractul nu s-ar fi ncheiat. (2) n cazul n care
contractul este meninut n parte, clauzele nule sunt nlocuite de drept cu dispoziiile legale aplicabile.
43
Conform art. 1230 C. Civ, Dac prin lege nu se prevede altfel, bunurile unui ter pot face obiectul
unei prestaii, debitorul fiind obligat s le procure i s le transmit creditorului sau, dup caz, s obin
acordul terului. n cazul neexecutrii obligaiei, debitorul rspunde pentru prejudiciile cauzate.
24
folosinei bunului de ctre locatar. n concluzie, spunem c dreptul locatorului de a folosi
bunul, direct sau prin intermediar, rmne o cerin a contractului de locaiune i sub imperiul
noului Cod civil, cerin care trebuie analizat sub dou aspecte: Are locatorul drept de
folosin asupra bunului? i Este acest drept personal sau nu? Mai precis, poate el s fie
exercitat printr-o alt persoan?. Astfel, ntruct locaiunea nu este translativ de proprietate,
poate avea calitatea de locator nu doar proprietarul, ci i orice alt persoan care are un anumit
drept de folosin (inclusiv prin altul) asupra bunului, cum ar fi uzufructuarul, locatorul,
coproprietarul etc. Totui, dei au dreptul de a folosi bunul, nu pot exercita acest drept prin
altul: uzuarul, cel care are un drept de abitaie, precum i comodatarul n lipsa acordului
comodantului.
Codul civil conine dispoziii speciale n aceast materie n ceea ce privete
coproprietatea, uzufructul sau locaiunile succesive cu perioade care se suprapun. Aceste
condiii sunt:
1. n ceea ce privete coproprietatea, pentru a fi opozabil tuturor coproprietarilor,
locaiunea ce poart asupra bunurilor comune i care are o durat de pn la trei ani trebuie s
fie ncheiat cu acordul coproprietarilor ce dein majoritatea cotelor pri din dreptul de
proprietate44 (acordul coproprietarilor ale cror cote nsumate depesc jumtate din dreptul de
proprietate asupra bunului). Dac locaiunea este ncheiat pe perioade mai mari de 3 ani, ea
trebuie realizat n cazul bunurilor aflate n coproprietate cu acordul tuturor coproprietarilor. 45
2. Dup cum am spus mai sus, nerespectarea acestei dispoziii se sancioneaz cu
inopozabilitatea contractului fa de aceia dintre coproprietari care nu i-au dat
consimmntul la ncheierea contractului, acetia putnd, drept consecin, s cear evacuarea
locatarului. Dac este vorba despre o locaiune ncheit pe o perioad mai mare de trei ani fr
respectarea regulii consimmntului tuturor coproprietarilor, dar cu acordul celor care dein
mpreun cota majoritar din dreptul de proprietate asupra bunului, cei care nu au consimit
vor putea cere evacuarea locatarului dup expirarea termenului de trei ani de la predarea
bunului ctre acesta. n cazul evacurii, locatarul va putea angaja rspunderea locatorilor

44
n acest sens, art. 641, alin. (1), C. Civ dispune: Actele de administrare, precum ncheierea sau
denunarea unor contracte de locaiune, cesiunile de venituri imobiliare i altele asemenea, cu privire la
bunul comun pot fi fcute numai cu acordul coproprietarilor ce dein majoritatea cotelor-pri.
45
Art. 641, alin (4), C. civ stabilete faptul c Orice acte juridice de dispoziie cu privire la bunul
comun, actele de folosin cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare i locaiunile ncheiate pe
termen mai mare de 3 ani, precum i actele care urmresc exclusiv nfrumusearea bunului nu se pot
ncheia dect cu acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de
dispoziie.
25
coproprietari (proporional cu cota lor parte din dreptul de proprietate) conform regulilor din
materia garaniei contra eviciunii provenite din fapta terului.
3. n ceea ce privete uzufructuarul, acesta poate da n locaiune bunul primit n
uzufruct, contractul de locaiune astfel ncheiat urmnd a fi opozabil nudului proprietar pe
durata pe care a fost ncheiat i uzufructul. O excepie de la aceast regul exist ns atunci
cnd uzufructul - i deci locaiunea, privesc un imobil iar uzufructuarul decedeaz, ceea ce,
potrivit dreptului comun, duce la ncetarea uzufructului. n acest caz, locaiunile nscrise n
cartea funciar vor supravieui pentru o perioad de maxim trei ani de la data stingerii
uzufructului.
4. n materia sublocaiunilor successive ale cror date se suprapun (vorbim despre
cazul bunului care face obiectul unui contract de locaiune n curs i cu privire la care se
ncheie o nou locaiune pentru o perioad ce se suprapune cu primul contract ncheiat), Codul
civil prevede pentru rezolvarea conflictului dintre locatari urmtoarele reguli:
dac vorbim despre o locaiune asupra unui imobil nscris n cartea funciar
i va produce efectele locaiunea notat n cartea funciar, sub rezerva
bunei credine (locatarul trebuie s nu fi avut cunotin la data ncheierii
contractului despre existena unei locaiuni preexistente);
dac este vorba despre un bun mobil supus formalitilor de publicitate,
conflictul se va soluiona n favoarea locatarului care a ndeplinit cu
prioritate aceste formaliti;
pentru toate celelalte bunuri, va produce efecte contractul ncheiat de
primul locatar care a nceput folosina bunului, sub condiia ca la data la
care a dobndit detenia bunului, s nu fi tiut despre existena dreptului
celuilalt locatar;
Aceste reguli sunt opozabile att celuilalt locatar, ct i locatorului
cocontractant. Astfel, de la locatorul cocontractant locatarul preferat va putea cere asigurarea
folosinei i deteniei bunului, iar locatarul evins i va putea angaja rspunderea locatorului
cocontractant pentru nendeplinirea obligaiilor asumate prin contract: asigurarea folosinei
bunului, predarea acestuia ori garantarea contra eviciunii.

26
1.2. Incapaciti speciale

n ceea ce privete incapacitile speciale, art. 1784 C. civ46 instituie regula


conform creia i contractului de locaiune i se aplic47, mutatis mutandis, dispoziiile Codului
civil din materia vnzrii, respectiv art. 1653-1655. Astfel, profesionitii care sunt implicai n
nfptuirea justiiei sunt incapabili de a contracta (att ca vnzare, ct i ca locaiune) asupra
bunurilor litigioase, adic acele bunuri n legtur cu care exist litigii n curs (litigiile n curs
fiind definite ca acele litigii care au fost ncepute i neterminate), litigii care sunt de
competena instanei judectoreti n circumscripia creia si desfoar activitatea. Intr n
aceast categorie judectorii, procurorii, grefierii, executorii judectoreti, avocaii, notarii
publici, consilierii juridici i practicienii n insolven. Dup cum menioneaz art. 1653,
acetia nu pot lua n locaiune bunuri litigioase nici personal, nici prin persoane interpose.
Interpretnd meniunea inclusiv atunci cnd exist litigiu cu privire la dreptul de
proprietate asupra bunului ce urmeaz a face obiectul locaiunii a art. 1784, alin. (2), ajungem
la concluzia48 c aceast incapacitate este aplicabil ori de cte ori litigiul poart asupra
dreptului ce permite locatorului s-i asigure locatarului folosina bunului. ntr n aceast
categorie dreptul de proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de folosin sau orice alt drept
care i-ar permite unui locator s ncheie un contract de locaiune cu una din persoane
enumerate mai sus.49
Tot art. 1784 C. civ. face aplicabile i n materia locaiunii dispoziiile din materia
vnzrii referitoare la incapacitile reprezentanilor legali sau convenionali, ale
administratorilor bunurilor altora, precum i ale persoanelor care supravegheaz administrarea
bunurilor altora. Detaliind, au interdicia de a lua n locaiune urmtoarele categorii de
persoane:
n scopul de a proteja interesul mandantului locator - mandatarii, pentru
bunurile pe care sunt nsrcinai s le dea n locaiune, sub sanciunea nulitii relative a

46
Art. 1784 C. civ. dispune: (1) Dispoziiile privitoare la incapacitile prevzute la art. 1654 i 1.655
sunt aplicabile, n mod corespunztor, i locaiunii. (2) De asemenea, sunt aplicabile, prin analogie, i
dispoziiile art. 1653, inclusiv atunci cnd exist litigiu cu privire la dreptul de proprietate asupra
bunului ce urmeaz a face obiectul locaiunii. (3) Dac legea nu dispune altfel, locaiunile ncheiate de
persoanele care, potrivit legii, nu pot face dect acte de administrare nu vor depi 5 ani.
47
A se vedea Fl. Moiu, Contractele speciale n noul Cod civil, ediia a II-a revzut i adugit, Ed.
Universul Juridic, Bucureti, 2011, p. 154
48
A se vedea R. Dinc, op. cit., p. 168.
49
R. Popescu, op.cit.
27
contractului de locaiune. Incapacitatea exist indiferent de tipul mandatului, inclusiv n cazul
celui general, dat pentru administrarea tuturor bunurilor locatorului. Exist o singur excepie,
i anume situaiile n care mandatarul are mputernicire expres pentru a lua bunul n locaiune
sau acelea n care prejudicierea intereselor locatorului este exclus ca urmare a includerii n
contractul de mandate a voinei mandatarului50;
n scopul de a proteja interesul locatorului reprezentat - prinii, tutorele,
curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe care le reprezint, sub
sanciunea nulitii relative;
funcionarii publici, judectorii-sindici, practicienii n insolven, executorii,
precum i alte asemenea persoane, care ar putea influena condiiile vnzrii fcute prin
intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administreaz ori a cror administrare
o supravegheaz, sub sanciunea nulitii absolute.
Mai mult, incapacitatea se extinde i asupra posibilitii de a da n locaiune un bun
propriu n schimbul chiriei provenit din exploatarea sau vnzarea unor bunuri pe care le
administreaz, a unor bunuri asupra crora poart drepturi dintr-un patrimoniu pe care l
administreaz ori a crui administrare o supravegheaz.51

Seciunea 2. Obiectul contractului


Contractul de locaiune are un obiect dublu, corespunztor obligaiilor prilor:
bunul ce se ofer spre nchiriere i preul (chiria).

2.1. Bunul nchiriat

n ceea ce privete bunul nchiriat (n totalitate sau parial), acesta poate fi mobil
sau imobil, prezent sau viitor, corporal sau incorporal (un exemplu n acest sens este dreptul
de proprietate industrial52). Astfel, conform art. 1779 C. civ., toate bunurile, att mobile ct i

50
Concluzie ce reiese din coroborarea art. 1784 alin. (1) cu art. 1654 alin. (1) lit a) i cu art. 1304 C.
Civ.
51
A se vedea art. 1784 alin. (1) coroborat cu art. 1655 C. civ.
52
A se vedea dispoziiile din Legea nr. 64/1991 privind brevetele de invenie; Legea nr. 129/1992
privind protecia desenelor i modelelor industriale; Legea nr. 16/1995 privind protecia topografiilor
produselor semiconductoar; Legea nr. 84/1998 privind mrcile i indicaiile geografice.
28
imobile, pot face obiectul locaiunii, dac dintr-o prevedere legal sau din natura lor nu rezult
contrariul.
Condiia esenial pentru orice tip de bun care face obiectul contractului este aceea
de a nu se consuma prin folosin conform destinaiei dup natura obiectului sau conform
destinaiei stabilite de ctre pri prin acordul lor. De asemenea, locaiunea poate avea ca
obiect chiar un bun viitor, atta timp ct nu este vorba despre bunuri dintr-o motenire
nedeschis nc.53 Totui, n situaia n care bunul viitor nu se realizeaz, locatorul va fi tras la
rspundere potrivit regulilor generale din materia obligaiilor.54
Dac locaiunea are ca obiect bunuri din domeniul public al statului sau al
unitilor administrativ-teritoriale, contractul poate fi ncheiat doar dac respect condiiile
impuse de Constituie55 i de legea special. Astfel, pentru nchirierea bunurilor proprietate
public a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale este necesar aprobarea, dup caz,
prin hotrre a Guvernului, a consiliului judeean, a Consiliului General al Municipiului
Bucureti sau a consiliului local, iar contractul de nchiriere trebuie s cuprind clauze de
natur s asigure exploatarea bunului nchiriat, potrivit specificului acestuia. n ceea ce
privete locatarul, contractul se poate ncheia cu orice persoan fizic sau juridic, romn sau
strin, de ctre titularul dreptului de proprietate sau de administrare.56
Tot dispoziiile legii speciale trebuie s fie respectate i n cazul locaiunii cu
privire la bunurile cu regim special (lum ca exemplu regimul armelor si muniiilor i
prevederile Legii 295/2004 privind regimul armelor i muniiilor i Normele metodologice de
aplicare a acestei legi cuprinse n Hotrrea de Guvern 130/2005).

n materia proprietii industriale, contractului de licen cu titlu oneros i se vor aplica dispoziiile din
Codul civil cu privire la locaiune, dac nu rezult altfel din voina prilor. De asemenea, conform
art. 63 alin. (2) din Legea nr. 8/1996 privind dreptul de autor i drepturile conexe, contractul de
nchiriere a unei opera este supus dispoziiilor de drept comun privind locaiunea.
53
Conform art. 956 C. civ., Dac prin lege nu se prevede altfel, sunt lovite de nulitate absolut actele
juridice avnd ca obiect drepturi eventuale asupra unei moteniri nedeschise nc, precum actele prin
care se accept motenirea sau se renun la aceasta, nainte de deschiderea ei, ori actele prin care se
nstrineaz sau se promite nstrinarea unor drepturi care s-ar putea dobndi la deschiderea
motenirii.
54
Conform art. 1350 C. civ., atunci cnd una dintre pri nu i ndeplinete obligaiile asumate prin
contract fr justificare, ea este obligat s repare acest prejudiciu, n condiiile legii.
55
Art. 136 alin. (4) din Constituia Romniei: Bunurile proprietate public sunt inalienabile. n
condiiile legii organice, ele pot fi date n administrare regiilor autonome ori instituiilor publice sau
pot fi concesionate ori nchiriate; de asemenea, ele pot fi date n folosin gratuit instituiilor de
utilitate public.
56
Conform art. 14 al Legii 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia.
29
n ceea ce privete bunurile aflate n coproprietate forat, acestea nu pot forma
obiectul locaiunii dect odat cu bunul principal de a crui existen este legat i
coproprietatea forat asupra bunului accesoriu.
Nu poate forma obiectul contractului de locaiune nici nuda proprietate, deoarece
nu s-ar putea transmite folosina asupra bunului esena locaiunii, ntruct aceasta nu se afl
n patrimonial locatorului.
Desigur c locaiunea nu poate avea ca obiect o persoan, ci doar un bun. Dac
contractul privete att un bun, ct i personalul care l deservete, recunoatem un contract
mixt: locaiune cu privire la bun i contract de prestre de servicii n privina personalului ce
deservete bunul. Putem ntlni acest tip de contract mixt n cazul unui automobil i a oferului
su.57

2.2. Preul

n ceea ce privete al doilea obiect al contractului de locaiune, acesta este


reprezentat de preul pltit de locatar n schimbul folosinei bunului i poart i denumirea de
chirie. Se stabilete la momentul ncheierii contractului, de regul pe uniti de timp (zile, luni,
ani etc.), dar poate fi stabilit i la nivel global, lund n considerarea durata de desfurare a
contractului. Se va plti la termenele stipulate n contract, n general n mod succesiv.
n mod normal, chiria este determinat la momentul ncheierii contractului ntruct
este hotrtoare pentru realizarea acordului de voine, dar ea poate fi doar determinabil la
acest moment, fr a afecta valabilitatea consimmntului sau a contractului.Astfel, ea poate
fi lsat la aprecierea ulterioar a unui ter sau poate reprezenta un procent din beneficiul
realizat de locatar, caz n care chiria este variabil.
n afar de a fi determinat sau cel puin determinabil, chiria trebuie s
ndeplineasc condiia de a fi sincer i serioas, adic s nu fie fictiv sau derizorie, caz n
care contractul nceteaz s mai fie de locaiune i devine un comodat (desigur, dac
ndeplinete condiiile ncheierii acestuia i bunul este predat, lund n calcul faptul c
comodatul este un contract real). Regula este reprezentat de plata chiriei n bani, dar spre
deosebire de contractul de vnzare pentru care aceasta este o condiie de valabilitate,
locaiunea permite i plata chiriei n bunuri sau sub forma oricrei alte prestaii.

57
A se vedea R. Popescu, op. cit.
30
Titlul II
Efectele contractului de locaiune

CAPITOLUL I
Obligaiile locatorului

Seciunea 1. Noiuni generale

1.1. Sediul materiei


Este reprezentat de art. 1786 C. civ. care dispune c nu este nevoie de o stipulaie
expres pentru ca locatorul s fie inut s predea locatarului bunul ce face obiectul contractului
de locaiune, s l menin n stare corespunztoare de folosin pe toat durata locaiunii i s
asigure tot pe aceast perioad folosina linitit i util a bunului.
Locatorul nu are obligaia de a pstra proprietatea bunului dat n locaiune,
contractul de locaiune rmnnd opozabil terilor i n caz de nstrinare (sub condiia
respectrii regulilor din materia publicitii, desigur). Aceast concluzie rezult din analiza
articolului 1812, alin (1) C. Civ, care dispune: dac prile convin astfel, locaiunea nceteaz
n cazul nstrinrii bunului dat n locaiune. Per a contrario, dac prile nu menioneaz
nimic n acest sens n contract, li se va aplica regula supletiv conform creia locaiunea este
opozabil terilor i la nstrinarea bunului care formeaz obiectul locaiunii.

1.2. Opozabilitatea contractului fa de dobnditor.


n ceea ce privete opozabilitatea contractului fa de dobnditor, pentru ca aceasta
s opereze este necesar ndeplinirea de ctre contractul iniial a regulilor prevzute de art.
1811 C. civ. n materia publicitii, care difer n funcie de tipul bunul i dup cum n legtur
cu acesta s-au realizat nscrierile cerute de lege.58

58
Conforn art. 1811 C. civ. intitulat Opozabilitatea contractului de locaiune fa de dobnditor:
Dac bunul dat n locaiune este nstrinat, dreptul locatarului este opozabil dobnditorului, dup cum
urmeaz:
a) n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, dac locaiunea a fost notat n cartea funciar;
b) n cazul imobilelor nenscrise n cartea funciar, dac data cert a locaiunii este anterioar datei
certe a nstrinrii;
31
n continuare vom arta efectele acestei nstrinri printr-o exemplificare.
Astfel, dac un contract de locaiune este ncheiat cu privire la un imobil nscris n
cartea funciar iar ulterior locatorul proprietar vinde imobilul respectiv unei tere persoane,
locaiunea i va produce efectele convenite ntre locator si locatar i fa de cumprtor, dac
locaiunea a fost n prealabil notat n cartea funciar a imobilului. Dac n contract s-a
prevzut expres ncetarea lui n cazul nstrinrii, locaiunea va rmne totui opozabil
dobnditorului pentru un anumit termen59, acesta fiind obligat s o respecte. Termenul se va
calcula conform art. 1812 alin (2) C. civ. n schimb, dac locaiunea nu era notat n cartea
funciar la data ncheierii vnzrii imobilului, nimic nu l mai oblig pe cumprtor la
respectarea locaiunii consimit de vnztor.
Aceast analiz este aplicabil pentru orice tip de nstrinare a bunului ce face
obiectul contractului, dobnditorii cu titlu particular ai acestuia fiind inui a o respecta. Este
cazul nstrinrii prin contract de schimb, donaie, ntreinere etc. Aceleai argumentele susin
opozabilitatea locaiunii i fa de cei n favoarea crora au fost constituite dezmembrminte
ale dreptului de proprietate asupra bunului n cauz (poate fi vorba despre dreptul de uzufruct,
folosin, superficie, etc)
Producerea efectelor acestui act juridic i fa succesorilor universali sau cu titlu
universal ai prilor i - n condiiile expuse mai sus, fa de succesorii cu titlu particular este
justificat i de principiul nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet,
principiu conform cruia un drept se transmite aa cum apare la acel moment n patrimoniul
nstrintorului deoarece nimeni nu poate transmite sau constitui mai multe drepturi dect are.

c) n cazul mobilelor supuse unor formaliti de publicitate, dac locatarul a ndeplinit aceste
formaliti;
d) n cazul celorlalte bunuri mobile, dac la data nstrinrii bunul se afla n folosina locatarului.
59
Astfel, art 1812 alin (2) dispune: Cu toate acestea, locaiunea rmne opozabil dobnditorului
chiar i dup ce locatarului i s-a notificat nstrinarea, pentru un termen de dou ori mai mare dect cel
care s-arfi aplicat notificrii denunrii contractului, conform prevederilor art. 1.816 alin. (2).
32
Seciunea 2. Obligaia de predare

2.1. Sediul materiei.


Conform art. 1787 C. Civ, locatorul este obligat s predea bunul dat n locaiune
mpreun cu toate aceesoriile ce servesc la folosina sa util. Predarea lucrului se face la locul
unde se gsea bunul la ncheierea contractului, n lips de stipulaie contrar. 60
n ceea ce privete momentul la care se poate cere executarea obligaiei, aceasta
poate fi cerut la termenul convenit de pri sau imediat, dac prile nu au stabilit un anumit
termen, pe cheltuiala locatorului. Deoarece regula n Codul civil este aceea c plata chiriei se
va face n mod anticipat (conform art. 1797 C. civ.), obligaia de predare a bunului devine de
regul exigibil dup plata primei trane a chiriei.

2.2. Starea bunului.


Spre deosebire de contractul de vnzare, n cazul cruia bunul trebuie predat n
starea n care se gsea la momentul ncheierii contractului, n cazul locaiunii aceast stare nu
mai prezint relevan, locatorul avnd obligaia de a preda bunul mpreun cu toate
accesoriile sale ntr-o stare corespunztoare utilizrii sale. n acest sens, locatorul este inut s
efectueze pe cheltuiala sa toate reparaiile necesare, nainte de preluarea bunului de ctre
locatar. Aceast obligaie a locatorului subzist chiar dac exist o stipulaie contrar care
pune toate reparaiile n sarcina locatarului deoarece se presupune c aceast clauz se refer
la reparaiile ce se vor ivi n cursul locaiunii. O astfel de clauz nu se opune obligaiei pe care
o are locatorul de a preda bunul n stare corespunzatoare folosinei.61
Numai n momentele n care contractul de nchiriere a expirat poate fi obligat
chiriaul s fac reparaiile necesare pentru a preda imobilul n starea n care l-a primit. Prin
urmare, proprietarul nu poate obliga pe chiria, pe parcursul executrii contractului de

60
Fl. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord.), Noul Cod civil. Comentarii pe
articole, Editura C.H. Beck, Bucureti, 2012, p. 1827.
61
Locatarul i poate opune locatorului nendeplinirea de ctre acesta a obligaiei de predare a bunului
n stare corespunzatoare folosinei ca excepie de neexecutare a contractului pentru a justifica neplata
chiriei deoarece ne aflm n cazul unui contract sinalagmatic n care una dintre obligaii reprezint
cauza juridic a celeilalte. (C.A.Buc., s. A III-a civ., dec.nr.920/2004, n Practic judiciar civil
2003-2004, p. 147-149).
33
nchiriere, s fac reparaii de ntreinere i nici s pretind refacerea imobilului n ceea ce
privete degradrile provenite din cauza vechimii.62

2.3. Neexecutarea obligaiei.


n situaia n care locatorul nu si indeplinete obligaia de predare a bunului n
stare de normal folosin, ntruct aceast obligaie de a face nu este alternativ i potrivit
dreptului comun aplicabil contractelor sinalagmatice, locatarul are la dispoziie urmtoarele
posibiliti: poate cere executarea silit a obligaiei (predarea silit a bunului) sau rezilierea
contractului i daune interese ori poate refuza plata chiriei (dac aceasta se face anticipat)
invocnd excepia de neexecutare.
De asemenea, dac obligaia de predare se execut cu ntrziere, locatarul poate
cere o diminuare a chiriei proporional cu durata n care a fost lipsit de folosina bunului.

Seciunea 3. Obligaia de a menine bunul n stare corespunztoare de


folosin

3.1. Sediul materiei.


Toate obligaiile locatorului decurg din necesitatea asigurrii pentru locatar a unei
folosine corespunztoare a bunului.63 Urmarea acestei necesiti este obligaia de a menine
bunul n stare corespunztoare de a fi ntrebuinat pe toat durata locaiunii. Astfel, din
coroborarea art. 1788 C. civ. i a art. 1799 C. civ. rezult obligaia locatorului de a efectua
toate reparaiile necesare pentru pstrarea bunului n stare corespunztoare de folosin pe
ntreaga durat a contractului de locaiune, n conformitate cu destinaia stabilit de pri la
ncheierea contractului sau, n caz c aceast destinaie nu a fost stabilit, potrivit destinaiei ce
poate fi prezumat din natura bunului, destinaiei sale anterioare sau celei potrivit creia
locatorul folosea bunul nainte de locaiune.64

62
T.S., s. civ., Decizia 1140/1970, nepublicat, n Repertoriu, 1960-1975, p. 174 (R. Motica, Fl. Moiu,
Contracte civile Sintez teoretic i practic judiciar, Ed. Luminalex, 1998, p. 185).
63
C. Toader, op. cit., p. 149.
64
Astfel, alin. (1) al art. 1.788 C. civ. stabilete Locatorul este obligat s efectueze toate reparaiile
care sunt necesare pentru a menine bunul n stare corespunztoare de ntrebuinare pe toat durata
locaiunii, conform destinaiei stabilite potrivit art. 1.799., iar art. 1799 C. civ dispune Locatarul este
obligat s foloseasc bunul luat n locaiune cu pruden i diligen, potrivit destinaiei stabilite prin
34
3.2. Necesitatea reparaiilor.
n acest scop, locatorul este inut pe ntreaga durat a locaiunii s realizeze toate
reparaiile pentru o bun utilizare a bunului, dac acestea devin necesare (reparaii capitale,
degradri provenite din uzul normal al bunului ori cauzate fortuit, inclusiv viciile de
construcie inclusiv la prile comune ale imobilului folosite de mai muli locatari)65.
Pentru a-i putea duce la ndeplinire aceast obligaie ns, locatorul trebuie s ia la
cunotin despre existena eventualelor degradri i a necesitii reparaiilor. n acest sens,
deoarece locatarul este cel care folosete bunul i care are, n consecin, o mai mare uurin
n a le constata, tot el are obligaia de a-l ntiina pe locator despre acestea. Astfel, art. 1801
C. civ. prevede: Locatarul este obligat, sub sanciunea plii de daune-interese i a suportrii
oricror alte cheltuieli, s i notifice de ndat locatorului necesitatea efecturii reparaiilor
care sunt n sarcina acestuia din urm.
Locatorul nu este inut ns s realizeze aa numitele reparaii locative, sau micile
reparaii66 care, din momentul predrii, sunt n sarcina locatarului 67, desigur, dac prile nu
au stabilit altfel prin contract. n acest sens, art. 1802 C. civ. dispune c, n lips de stipulaie
contrar, reparaiile de ntreinere curent sunt n sarcina locatarului, iar n decizia
1058/199868, secia comercial a Curii Supreme de Justiie a statuat Dac prin clauz
contractual, prile au convenit ca unele lucrri de mbuntire s fie executate de chiria, cu
decontare la finele contractului, el are dreptul la contravaloarea acelor lucrri ce depesc
nelesul de <<reparaii locative>>.
Totui, obligaia de a realiza reparaiile nu nseamn c locatorul este obligat s
reconstruiasc imobilul care a pierit n totalitate sau nu mai corespunde unei ntrebuinri
obinuite potrivit destinaiei stabilite. n aceast situaie contractul va nceta de drept, cauza

contract sau, n lips, potrivit celei prezumate dup anumite mprejurri, cum ar fi natura bunului,
destinaia sa anterioar ori cea potrivit creia locatarul l folosete.
65
A se vedea R. Popescu, op.cit.
66
Pentru a distinge ntre micile reparaii care sunt, de regul, n sarcina locatarului i marile reparaii
(sau reparaiile capitale) care reprezint obligaia locatorului, sunt utile dispoziiile alin. (3) ale art. 729
C. civ. din materia uzufructului: Sunt reparaii mari acelea ce au ca obiect o parte important din bun
i care implic o cheltuial excepional, cum ar fi cele referitoare la consolidarea ori reabilitarea
construciilor privind structura de rezisten, zidurile interioare i/sau exterioare, acoperiul, instalaiile
electrice, termice ori sanitare aferente acestora, la nlocuirea sau repararea motorului ori caroseriei unui
automobil sau a unui sistem electronic n ansamblul su.
67
C. Toader, op. cit, p. 150.
68
C. Turianu, Practic juridic adnotat, Ed. Fundaiei Romnia de mine, Bucureti, 1999, p. 133.
35
fiind imposibilitatea folosirii bunului69. n acest sens, n decizia civil nr. 272/1966, Tribunalul
Suprem a dispus Dac imobilul se gsete ntr-o stare avansat de uzur, care ar impune
drmarea i apoi reconstruirea lui, locatorul nu este obligat n virtutea contractului, la
reconstruire.70
Pe perioada n care dureaz reparaiile necesare, reparaii care nu pot si nu vor fi
amnate pn la sfritul locaiunii, ori a cror amnare ar expune bunul pericolului de a fi
distrus, locatarul este obligat s suporte restrngerea necesar a dreptului su cauzat de
efectuarea acestor reparaii. n consecin, locatarul nu poate introduce o aciune n instan
pentru c nu i este garantat linitita folosin a bunului.71 n acest sens, n art. 1046 C. proc.
civ. dispune c, prin ordonan preedinial, dat cu citarea prilor, locatarul poate fi obligat
la restrngerea folosinei spaiului nchiriat, dac aceast msur este justificat pentru
efectuarea reparaiilor ori lucrrilor prevzute de lege n sarcina locatorului. Mai mult, tot art.
1046 C. proc. civ. permite locatorului ca, prin ordonan preedinial dat cu citarea prilor,
s cear evacuarea locatarului cu scopul efecturii reparaiilor ori lucrrilor prevzute de lege
n sarcina locatorului.
Totui, n cazul n care natura reparaiilor face ca bunul s fie impropriu pentru
utilizarea convenit pe durata executrii lor, locatarul (i doar locatarul) poate rezilia
contractul.72
Dup notificare, locatorul trebuie s ia de ndat masurile necesare pentru
efectuarea reparaiilor73. Dac ns dup ncheierea contractului se ivete nevoia unor reparaii
care sunt n sarcina locatorului (de drept sau n virtutea contractului ncheiat), iar acesta din
urm, dei ncunotinat de ctre locatar cu privire la degradrile suferite de bun, nu ia de
ndat msurile necesare, reparaiile pot fi fcute de locatar. n acest caz, locatorul este dator
s plteasc att sumele avansate de locatar, ct i dobnzi calculate de la data efecturii
cheltuielilor de ctre acesta.74

69
Art. 1818 C. civ. dispune: (1) Dac bunul este distrus n ntregime sau nu mai poate fi folosit
potrivit destinaiei stabilite, locaiunea nceteaz de drept. (2) Dac imposibilitatea folosirii bunului
este numai parial, locatarul poate, dup mprejurri, s cear fie rezilierea locaiunii, fie reducerea
proporional a chiriei. (3) Atunci cnd bunul este doar deteriorat, locaiunea continu, fiind aplicabile
dispoziiile art. 1.788. (4) n toate cazurile n care imposibilitatea total sau parial de folosire a
bunului este fortuit, locatarul nu are drept la daune-interese.
70
J.N. nr. 6/1966, p. 170.
71
A se vedea R. Popescu, op.cit.
72
Ibidem..
73
Ibidem.
74
Art. 1788, alin (3) C. civ.
36
Tot legat de acest aspect, Tribunalul Suprem, secia civil, a reinut n decizia nr.
75
448/1972 faptul c n caz de nstrinare a imobilului, cererea chiriaului de a i se plti costul
mbuntirilor fcute de el trebuie s fie ndreptat mpotriva proprietarului anterior i
mpotriva noului proprietar deoarece prin efectuarea mbuntirilor a dobndit numai un drept
de crean care, indiferent de momentul n care ia natere, se exercit fa de proprietarul
imobilului din momentul efecturii acestor lucrri. ntr-o atare situaie, chiriaul, ntruct nu
este ndreptit s pretind vreo despgubire de la noul proprietar, nu-i poate opune niciun
drept de retenie, la ncetarea contractului de nchiriere.

Seciunea 4. Obligaia de garanie

4.1. Sediul materiei.


Obligaia de a garanta folosina linitit i util a bunului dat n locaiune este
reglementat asemntor cu obligaia de garanie a vnztorului, singura diferen notabil
fiind aceea c n cazul vnzrii dreptul care se garanteaz este proprietatea (de regul), iar n
cazul locaiunii, dreptul garantat este cel de folosin.76
Conform art. 1789 C. civ. Locatorul este obligat s ntreprind tot ceea ce este
necesar pentru a asigura n mod constant locatarului folosina linitit i util a bunului, fiind
dator s se abin de la orice fapt care ar mpiedica, diminua sau stnjeni o asemenea
folosin.

4.2. Coordonate principale.


Obligaia de garanie se concretizeaz aadar n trei coordonate principale:
1. obligaia de a rspunde pentru tulburri provenite din fapta proprie;
2. obligaia de a rspunde pentru tulburri provenite din fapta terilor;
3. obligaia de a rspunde pentru tulburri cauzate de viciile ascunse ale
bunului.

75
T.S., s. civ., Decizia 448/1972, nepublicat, n Repertoriu, 1969-1975, p. 173 (R. Motica, Fl. Moiu,
Contracte civile Sintez teoretic i practic judiciar, Ed. Luminalex, 1998, p. 187).
76
F. Moiu, op. cit., p. 159.
37
4.2.1. Obligaia de a garanta pentru tulburri provenite din fapta proprie
Const n faptul c locatorul este inut s se abin de la orice fapt personal care ar
putea avea drept consecin stnjenirea dreptului de folosin al locatarului, fr a se face vreo
distincie dup cum tulburarea este de fapt sau de drept.
Articolul 1789 C.civ. consacr, de principiu, obligaia locatorului de a asigura
locatarului folosina linitit i util a bunului i de a-l garanta pentru tulburrile, de fapt sau
de drept, ce provin din fapta personal, care ar mpiedica, diminua sau stnjeni folosina
bunului dat n locaiune. Deoarece este vorba despre o obligaie succesiv, locatorul are
ndatorirea de a asigura n mod constant folosina bunului dat n locaiune, iar nu doar la
momentul predrii bunului.77
Codul civil nu a preluat dispoziiile art. 1424 din C.civ 1864 care stabileau c
locatorul nu putea schimba forma bunului dat n locaiune. n schimb, este reglementat
ipoteza schimbrii formei ori destinaiei bunului de ctre locatar, ceea ce va atrage n sarcina
locatarului fie plata de daune-interese ctre locator, fie rezilierea contractului.78
Dei nu este expres reglementat, considerm c obligaia locatorului de a nu
schimba forma sau destinaia bunului supravieuiete i n sistemul legislativ actual, ca o
consecin a dou dintre ndatoririle principale ale locatorului aceea de a menine bunul n
stare corespunztoare de folosin i de a asigura folosina util a bunului pe toat durata
locaiunii.79
Nu constituie ns, dup cum am artat mai sus, nclcri ale obligaiei de asigurare
a folosinei i de garantare pentru tulburrile provenite din faptul personal, efectuarea
reparaiilor urgente care stnjenesc folosina locatarului, chiar dac acesta din urm va fi lipsit
n parte de folosina bunului deoarece, dup cum am artat, legea80 l oblig pe locatar s
suporte tulburrile cauzate de reparaii81 deoarece locatorul este inut s menin bunul n stare
corespunztoare de folosin pe toat durata locaiunii i nici examinarea bunului de ctre

77
Fl. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord.), op. cit., p. 1830;
78
Art. 1800 C. civ dispune astfel: Dac locatarul modific bunul ori i schimb destinaia sau dac l
ntrebuineaz astfel nct l prejudiciaz pe locator, acesta din urm poate cere daune-interese i, dup
caz, rezilierea contractului.
79
Fl. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord.), op. cit., p.1830;
80
Astfel, alin (1) al art 1803 C. civ. dispune astfel: Dac n timpul locaiunii bunul are nevoie de
reparaii care nu pot fi amnate pn la sfritul locaiunii sau a cror amnare ar expune bunul
pericolului de a fi distrus, locatarul va suporta restrngerea necesar a locaiunii cauzat de aceste
reparaii.
81
R. Popescu, op. cit.
38
locator n condiiile legii.82 Desigur, i aceast examinare trebuie facut cu respectarea numitor
coordinate: vizite anunate, fcute la ore rezonabile i cu o frecven corespunztoare cu natura
i destinaia bunului, n condiii ce nu sunt de natur s determine o ngrdire nejutificat a
dreptului de folosin al bunului pe care l are locatarul. Corelativ dreptului locatorului de a
examina bunul dat n locaiune i corespunde i obligaia locatarului de a permite aceast
examinare. Astfel, C. proc civ. dispune, n art. 1046-1047 c n cazul n care locatarul nu
permite examinarea bunului imobil, locatorul poate cere instanei ca, prin ordonan
preedinial, dat cu citarea prilor, s i permit locatorului examinarea imobilului, n
condiiile art. 1804 C. civ.83

4.2.2. Obligaia de a garanta pentru tulburrile provenite din fapta terilor


Este reglementat distinct, dup cum vorbim despre o tulburare de fapt sau una de
drept.84

A. Tulburrile de fapt

Codul civil prevede85 n art. 1793 faptul c locatorul nu este inut s l garanteze pe
locatar despre tulburarea cauzat prin fapta terului, atta timp ct terul nu pretinde un anumit
drept asupra bunului. Cu alte cuvinte, ca regul, locatorul nu rspunde dect pentru tulburrile
de drept, nu i pentru cele de fapt.
Prin excepie ns, locatorul este inut s rspund i pentru cele de fapt, dac
acestea ncepuser deja la data la care bunul a fost predat i l mpiedic pe locatar s preia
bunul. n acest caz, locatarul are obligaia de a nlture aceast tulburare imediat ce este
ntiinat de ctre locatar despre imposibilitatea prelurii bunului. Dac locatorul nu se

82
Art. 1804 C. civ. dispune astfel: Locatarul este obligat s permit examinarea bunului de ctre
locator la intervale de timp rezonabile n raport cu natura i destinaia bunului, precum i de ctre cei
care doresc s l cumpere sau care, la ncetarea contractului, doresc s l ia n locaiune, fr ns ca
prin aceasta s i se cauzeze o stnjenire nejustificat a folosinei bunului.
83
R. Popescu, op. cit.
84
C. Toader, op. cit., p. 150.
85
Art 1793 C. civ. prevede: Locatorul nu este inut s l garanteze pe locatar de tulburarea cauzat
prin fapta unui ter care nu pretinde vreun drept asupra bunului, afar numai dac tulburrile ncepute
naintea predrii bunului l mpiedic pe locatar s l preia, caz n care dispoziiile art. 1794 alin. (2)
sunt aplicabile.

39
conformeaz acestei obligaii, locatarul este ndreptit s cear scderea chiriei proporional
cu prejudiciul duferit, iar, n cazul n care aceast tulburare este suficient de grav nct, dac
locatarul ar fi cunoscut-o la data ncheierii contractului, nu ar mai fi contractat, acesta din
urm poate rezilia contractul n condiiile legii.86 Aceasta este singura excepie n care
locatorul va rspunde pentru tulburrile de fapt aduse prin fapta terilor.
n asemenea cazuri, locatarul se va apra singur, avnd deschis calea aciunilor
posesorii87 care sunt puse att la dispoziia proprietarului bunului, ct i a detentorului precar,
dup cum dispune alin. (2) al art. 949 C. civ. Astfel, n materia aciunilor posesorii calitatea
procesual activ aparine persoanei care exercit sau a exercitat efectiv elementul corpus. Ca
atare, exercitarea aciunilor posesorii este recunoscut att posesorului care a fost tulburat sau
deposedat de bunul su, ct i de detentorului precar. Posibilitatea recunoscut detentorului
precar de a exercita aciunile posesorii se justific pe considerentul c scopul acestora const
n redobndirea elementului material corpus, respectiv stpnirea bunului. Datorit
avantajelor de ordin probator, chiar proprietarul bunului poate avea calitate procesual activ
ntr-o aciune posesorie, fiind necesar ca el s produc dovada posesiei, iar nu a dreptului de
proprietate. Dac aciunea sa este respins, el poate introduce o aciune n revendicare fr a i
se putea opune autoritatea de lucru judecat.88
Totui, pentru folosirea cu succes a aciunilor posesorii de ctre locatar (dei nu
este un posesor, ci simplu detentor precar) n scopul aprrii folosinei sale fat de teri, este
necesar s fie ndeplinite anumite condiii:89
1. terul care provoac tulburarea s nu fie chiar locatorul, ntruct acesta este
chiar persoana fa de care locatarul are obligaia de restituire a bunului luat n locaiune 90 i
mpotriva cruia se poate apra n temeiul contractului de locaiune.
2. terul care provoac tulburarea s nu invoce un drept asupra bunului nchiriat
(un exemplu n acest sens poate fi dreptul de proprietate n cazul n care locatorul a dat bunul
n locaiune n virtutea unui alt drept sau chiar n virtutea unui pretins drept de proprietate).91

86
R. Popescu, op. cit.
87
A se vedea n acest sens i CSJ, s. civ., dec. nr. 1592/1991, n Dreptul nr. 6, 1992, p.83.
88
Fl. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord), op. cit, p.992;
89
R. Popescu, op. cit.
90
Astfel, alin. (2) al art. 950 C. civ dispune: Aciunea posesorie nu poate fi ns introdus mpotriva
persoanei fa de care exist obligaia de restituire a bunului.
91
La cererea asociaiei locatarilor, a fost admis aciunea mpotriva terului care provoca tulburrile de
fapt (era vorba despre un restaurant cu orchestr), care a fost obligat la ncetarea tulburrii fonice a
locatarilor (Trib. Jud. Constana, decizia nr. 109/1992, Dreptul nr. 5/1992, p. 89)
40
B. Tulburrile de drept

Dac dreptul de folosin al locatarului este tulburat prin exercitarea de ctre un ter
(care poate fi chiar un alt locatar) a unui drept asupra lucrului (poate fi vorba despre un drept
de proprietate, de folosin, de uzufruct etc), locatorul este inut s rspund pentru pierderea
sau reducerea folosinei, indiferent dac dreptul invocat va fi sau nu confirmat ulterior n
jusitie, dac el a mpiedicat folosina locatarului. ntr-un astfel de caz, locatarul va avea chiar
dreptul de a cere rezilierea contractului n cazul n care acesta nu mai poate fi executat sau
dac folosina a fost mult diminuat, mpreun cu daune-interese (el poate obine rezilierea
contractului i n cazul n care tulburarea este suficient de grav nct, dac ar fi avut
cunotin despre ea la momentul acordului de voin, nu ar mai fi contractat 92), ori
diminuarea chiriei n mod proporional cu pierderea parial a folosinei mpreun cu daune-
interese.93
n legtur cu tulburrile de drept suferite de ctre locatar, acesta are obligaia de a-
l ntiina pe locator despre tulburarea cauzat de ter. ntiinarea locatorului este de o
deosebit importan, deoarece de multe ori acesta nu domiciliaz n imobilul dat n locaiune,
astfel c are anse foarte mici de a lua la cunotin despre tulburare. n plus, n unele situaii
legea impune termene pentru exercitarea anumitor aciuni, cum este cazul aciunilor
posesorii94
Menionm c locatorul va rspunde doar dac a fost anunat despre ameninarea
eviciunii ntr-un timp util, adic dac a fost chemat n garanie n procesul dintre locatar i
terul evingtor. n caz contrar, el poate invoca exceptio mali processus (excepia procesului
ru condos), dovedind c dac ar fi fost introdus n proces, ar fi avut mijloace suficiente pentru
a respinge preteniile terului.95
n ipoteza n care locatarul nu si ndeplinete obligaia de comunicare, el va fi inut
s i plteasc locatorului despgubiri pentru prejudiciile suportate de acesta ca urmare a
conduitei sale culpabile. Face excepie de la aceast regul cazul n care locatarul
demonstreaz c, chiar i n ipoteza n care l-ar fi ntiinat despre existena tulburrii,

92
Art 1794, alin. (2), teza a doua, C. civ. dispune: Dac locatarul este lipsit n tot sau n parte de
folosina bunului, locatorul trebuie s l despgubeasc pentru toate prejudiciile suferite din aceast
cauz.
93
C. Toader, op. cit., p. 151.
94
Fl. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord.), op. cit., p. 1833.
95
C. Toader, op. cit., p. 151.
41
locatorul nu ar fi avut ctig de cauz ori c, aflnd despre existena tulburrii, locatorul nu a
luat nicio msur n sensul stoprii ei.96
Urmarea tulburrii de drept este stnjenirea, micorarea sau imposibilitatea total a
folosinei bunului luat n locaiune de ctre locatar. n acest caz, locatorul este inut s l
despgubeasc pe cel lezat n dreptul su de folosin pentru orice prejudiciu suferit din
aceast cauz. Exist o excepie de la aceast regul: cel care la data acordului de voin avea
cunotin despre cauza eviciunii nu va avea dreptul la daune-interese97, fiind considerat de
rea-credin98. Menionm ns c locatorul va rspunde pentru prejudiciul cauzat locatarului
indiferent dac dreptul invocat de ctre ter va fi confirmat n justiie sau nu, atta timp ct i-a
stnjenit (parial sau total) locatarului folosina99.
Mai mult, locatorul are obligaia de a-l garanta pe locator pentru tulburarea cauzat
de un ter care pretinde un drept (de exemplu, de proprietate, de uzufruct, de servitude etc.)
asupra bunului, chiar i n cazul n care aceasta nu este nsoit de o tulburare de fapt. De
altfel, atunci cnd tulburarea se produce mpotriva locatarului, dup ce arat cine este acela
mpotriva cruia se ndreapt n realitate preteniile terului (inclusiv o eventual aciune
posesorie) i care este obligat de lege s i apere i garanteze folosina, locatarul poate iei din
process. Este vorba despre instituia procedural de artare a titularului dreptului100,
reglementat prin art. 75-77 C. proc. civ.101
Este demn de analizat i cazul n care tulburarea suferit din partea terului
coincide cu o tulburare generat chiar de faptul personal al locatorului. Un exemplu n acest
sens este situaia n care locatorul d n locaiune o camer cu destinaia de locuin i restul
apartamentului unui lucrtor care l tulbur pe locatar. n acest caz se angajeaz rspunderea
locatorului pe temeiul obligaiei sale de a se abine de la orice fapt personal care s l
deranjeze pe locatar n folosina sa.102
Atunci cnd folosina sa este tulburat prin faptul colocatarului, a unui vecin ori a
unui ter oarecare, dar nu pe baza unui drept asupra lucrului sau a unui raport juridic cu

96
R. Popescu, op. cit.
97
Ibidem.
98
Fl. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord.), op. cit., p. 1833.
99
C Toader, op. cit., p. 151
100
Art. 75 C. proc. civ. dispune: Prtul care deine un bun pentru altul sau care exercit n numele
altuia un drept asupra unui lucru va putea arta pe acela n numele cruia deine lucrul sau exercit
dreptul, dac a fost chemat n judecat de o persoan care pretinde un drept real asupra lucrului.
101
Fl. A. P., E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord.), op. cit., p.1833.
102
C. Toader, op. cit, p. 152.
42
locatorul, (astfel nct nu exist culpa lui), ci printr-un fapt ilicit generator de prejudicii,
locatarul va avea aciune n despgubire mpotriva autorului faptei pe temeiul rspunderii
delictuale, fiind vorba despre un delict civil, dar nu va avea aciune n garanie mpotriva
locatorului. Putem da ca exemplu n acest sens cazul n care vecinul de la etaj las robinetul de
ap deschis, inundnd apartamentul aflat sub el103 ori cazul n care provoac tulburri fonice
prin intermediul unei orchestre.104

4.2.3. Obligaia de a garanta pentru viciile ascunse ale bunului

Potrivit alin. (1) al art. 1790 C. civ, locatorul garanteaz contra tuturor viciilor
lucrului care mpiedic sau micoreaz folosirea lui, chiar dac nu le-a cunoscut la ncheierea
contractului i indiferent dac ele existau nainte de ncheierea contractului i de predare sau
au aprut pe parcursul executrii contractului. Aceasta este o diferen fa de vnzare,
contract n executarea cruia vnztorul rspunde doar pentru viciile existente la data
predrii.105
Acelai regim se aplic i dac prile au convenit n mod expres ca bunul s aib
anumite caliti, iar aceste caliti dispar n timpul locaiunii.
Totui, ca i n cazul vnzrii, i aceste vicii trebuie s fie ascunse, n sensul de a
nu fi fost comunicate locatarului la data ncheierii contractului i, chiar dac nu au fost
comunicate, locatarul s nu le fi putut observa cu ocazia predrii, caz n care ar avea obligaia
de a le reclama. Astfel, distingem faptul c locatorul nu va rspunde pentru viciile aparente la
momentul ncheierii contractului i pe care locatarul nu le-a invocat la momentul la care a luat
bunul n primire. Numai dac vnztorul nu i-a executat aceast obligaie i a predat bunul cu
aceleai vicii, iar locatarul nu a obiectat fa de aceast predare, numai atunci se consider c
el a acceptat limitrile folosinei bunului ce decurg din viciile n cauz. n consecin, nu poate
pretinde remedierea acestor vicii.106

103
A se vedea TMB, , s.a III-a, dec.nr.99/1990 n Dreptul nr.3, 1992, p.67.
104
A se vedea TJ Constana, dec.civ. nr.109/1992, n Dreptul nr.5, 1992, p.88-90.
105
R. Dinc, op. cit. p 140-141.
106
R. Dinc, Note de curs predate studenilor Facultii de Drept a Universitii din Bucureti, anul al
III-lea, seria a II-a, n anul universitar 2013-2014.
43
De altfel, strict existena viciilor aparente la data acordului de voine nu
echivaleaz cu faptul c locatarul le-a acceptat, deoarece este o ateptare normal a locatarului
ca aceste vicii s fie acoperite de ctre locator ntre momentul ncheierii contractului i cel al
predrii bunului, n aa fel nct bunul s poat fi utilizat n stare corespunztoare dup
predare. Ceea ce este ns de datoria locatarului este verificarea bunului la momentul lurii lui
n primire la fel ca i un cumprtor, adic cu prudena i diligena omului obinuit, nefiind
necesar s apeleze la un specialist n domeniu. Dup aceast verificare, dac locatarul constat
existena viciilor aparente, el trebuie s le reclame locatorului ntr-un termen rezonabil
calculate prin raportare i la natura bunului, obligaie existent sub sanciunea decderii din
dreptul de a l sanciona pe locator n orice mod pentru respectivele vicii.107
Cu toate acestea, locatorul va fi inut s rspund pentru prejudiciile aduse vieii,
sntii sau integritii corporale a locatarului, chiar i n cazul n care aceste vtmri au fost
cauzate de vicii care erau aparente la ncheierea contractului i nici nu au fost reclamate de
ctre locatar odat cu predarea bunului. Reglementnt aceast situaie, legiuitorul Codului
civil a avut n vedere acele cazuri n care locatarul este ntr-o situaie material ndeajuns de
precar nct este dispus s ia n locaiune chiar i un bun aflat n stare vizibil de degradare
grav (ne putem imagina un apartament aflat ntr-o cldire ce st s se prbueasc). ntr-o
asemenea situaie, dei chiria este proporional cu starea n care se gsete bunul dat n
locaiune, iar contractul a fost ncheia de ctre locator n cunotin de cauz cu privire la
starea bunului, locatorul nu va fi exonerat de rspundere n cazul unor astfel de prejudicii.108
Spre exemplu, la nchirierea unui apartament, n momentul n care locatarul
inspecteaz bunul odat cu predarea acestuia, observ o fisur mare n tavan, dar nu comunic
nicio obieciune n legtur cu aceasta locatorului. Fisura este aparent, exist i este vizibil
la data predrii. Deoarece nu reclam existena acesteia, locatarul decade din dreptul de a se
prevala de acest viciu.
Totui, atta vreme ct fisura rmne n stadiul respectiv, locatarul nu poate obine
nicio despgubire. ns, dac din cauza strii avansate de avarie, tavanul se va prbui
producnd vtmri fizice locatarului, pentru acestea se vor putea cere despagubiri locatorului,
n ciuda faptului c starea de degradare a tavanului nu a fost reclamat locatorului la data
predrii imobilului (dei aceast lips de reclamare a atras decderea locatarului din

107
R. Dinc, op. cit., p 177.
108
R. Popescu, op. cit.
44
posibilitatea de a se prevala de viciul existent n sensul obinerii de despgubiri ori alte
foloase).
Temeiul juridic al acestei reglementri este acela c integritatea corporal i
sntatea omului sunt n afara comerului. n concluzie, orice manifestare de voin a oricrui
subiect de drept nu va putea fi interpretat ca i genernd consecine asupra vieii, sntii,
integritii corporale (asupra corpului uman). Aceste manifestri de voin pot produce doar
consecine de natur patrimonial. 109
S-a reinut n doctrin110 c viciile care nu erau aparente la momentul ncheierii
contractului, dar au devenit astfel pn la predarea bunului nu sunt supuse decderii impuse de
art. 1789, alin (2), teza 1 C. civ.111 Aceast concluzie este susinut i de prevederile alin. (2)
al art. 1821 C. civ. care prevede regula conform creia pn la proba contrar, locatarul este
prezumat c a primit bunul n stare corespunztoare de ntrebuinare potrivit destinaiei
stabilite.

CAPITOLUL II
Obligaiile locatarului

Seciunea 1. Noiuni generale

Art. 1796 C. civ instituie n sarcina locatarului patru obligaii principale:


1. Obligaia de a lua n primire bunul dat n locaiune;
2. Obligaia de a plti chiria n cuantumul i la termenul stabilite prin contract;
3. Obligaia de a folosi bunul cu pruden i diligen;
4. Obligaia de restituire a bunului la ncetarea, din orice cauz, a contractului.

109
R. Dinc, Note de curs predate studenilor Facultii de Drept a Universitii din Bucureti, anul al
III-lea, seria a II-a, n anul universitar 2013-2014.
110
R. Dinc, op. cit., p. 178.
111
Art. 1790, alin. (2), teza 1 C. civ. dispune: Locatorul nu rspunde pentru viciile care erau aparente
la data ncheierii contractului i pe care locatarul nu le-a reclamat n condiiile Art. 1690 alin. (3)
45
Seciunea 2. Analiza obligaiilor locatarului

2.1. Obligaia de a lua n primire bunul dat n locaiune


Corelativ obligaiei locatorului de a preda bunul, locatarul are obligaia de a lua n
primire bunul care face obiectul locaiunii.
Locatorul este obligat s l garanteze pe locatar i pentru tulburrile cauzate prin
fapta unui ter ncepute nainte de predarea bunului. De asemenea, n cazul n care bunul dat n
locaiune nu corespunde calitilor convenite de pri, locatarul poate obine reducerea
proporional a chiriei sau chiar rezilierea contractului, precum i daune-interese.112
n mod usual, prile ncheie, la momentul predrii bunului un process verbal de
predare-primire n care este menionat starea bunului i eventualele deficiente ale acestuia.
Reamintim c, pn la proba contrar, locatorul este prezumat de a fi predate bunul n stare
corespunztoare de folosin potrivit destinaiei stabilite.113
n ipoteza n care locatarul nu i-ar executa obligaia de preluare a bunului,
locatorul are n continuare dreptul de a primi chiria, care reprezin preul indisponibilizrii
bunului. Dei locatarul nu l-a preluat conform nelegerii iniiale dintre pri, locatorul
continu s i-l pun la dispoziie, asigurndu-i linitita i utila folosin. Tot locatorul mai
poate obine obligarea locatarului la plata eventualelor daune-interese (de exemplu, cu titlu de
cheltuieli facute cu paza i ngrijirea bunului) sau poate obine chiar rezilierea contractului
mpreun cu plata de daune-interese.114

2.2. Obligaia de a plti chiria n cuantumul i la termenul stabilite prin


contract
Principala obligaie a locatarului este aceea de a plti chiria. Dac prile nu au
prevzut altfel n cuprinsul contractului, chiria se va plti potrivit uzanelor. Totui, dac nu
exist uzane n aceast materie i nici nu s-a stipulat diferit n cuprinsul contractului, chiria se
va achita n avans fa de perioada de folosin a bunului pentru care se pltete, dup cum
urmeaz115:

112
Fl. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord.), op. cit., p. 1835.
113
Alin. (2) al art. 1821 C. civ.
114
R. Popescu, op. cit.
115
R. Dinc, Note de curs predate studenilor Facultii de Drept a Universitii din Bucureti, anul al
III-lea, seria a II-a, n anul universitar 2013-2014.
46
n cazul n care durata contractului de locaiune este mai mic de o lun, chiria
se pltete integral, n avans, nainte de predarea bunului; dac locatarul nu
respect aceast regul i nu pltete chiria, locatorul poate invoca excepia de
neexecutare i poate refuza astfel s i ndeplineasc propria obligaie:
predarea bunului.
dac durata contractului de locaiune este cuprins ntre o lun i un an, chiria
se datoreaz n avans n prima zi lucrtoare a fiecrei luni.
n cazul n care durata contractului de locaiune este mai mare de un an, atunci
chiria se datoreaz n avans n prima zi lucrtoare a fiecrui trimestru.
De la aceast regul se poate deroga fie prin voina prilor exprimat n contract,
fie pe temeiul uzanelor aplicabile innd cont de locul ncheierii contractului, locul siturii
bunului sau destinaia lui.
n legtur cu obligaia de a plti chiria, este de menionat i c, prin derogare de la
dreptul comun, aceast obligaie are caracter executoriu pentru plata chiriei la termenele i n
modalitile stabilite prin contract, n cazul n care contractul de locaiune a fost ncheiat prin
nscris autentic sau prin nscris sub semnatur privat nregistrat la organele fiscale.116
n anumite cazuri, prile pot conveni ca locatarul s plteasc, n plus fa de
chirie, o garanie n cuantum echivalent cu chiria pe 2-3 luni, garanie ce poate fi reinut
pentru acoperirea eventualelor daune aduse bunului de ctre locator, a costurilor cu utilitile
neachitate de ctre acesta, etc. Dac nu se va dovedi necesar pentru acoperirea acestor datorii
ale locatarului, garania se va compensa cu chiria datorat pentru ultimele luni.117
n ceea ce privete dovada plii chiriei, aceasta este supus dreptului comun
privind chitana liberatorie, cheltuielile ntocmirii ei cznd n sarcina locatarului, dac prile
nu decid altfel118. n plus, potrivit art. 1502 NCC care este aplicabil tuturor contractelor cu
executare succesiv, n cazul n care locatorul a eliberat chitan pentru plata chiriei
corespunztoare unei anumite perioade, fr a se prevedea nicio rezerv cu privire la chiriile
anterioare datorate, se va presupune relativ c acele chirii pentru perioada anterioar au fost
deja achitate. Desigur, se poate face proba contrar.

116
Conform art. 1798 C. civ.
117
R. Popescu, op. cit.
118
Conform alin (2) al art. 1500 C. civ.
47
Menionm c, n cazul n care locatorul refuz n mod nejustificat s elibereze
chitana, locatarul are dreptul de a suspenda plata chiriei.119
Cu privire la locul unde se face plata120, n lipsa unei stipulaii contrare i dac
chiria const ntr-o sum de bani, plata se va face potrivit regulilor generale, adic la
domiciliul sau sediul locatorului de la data plii. n cazul n care chiria const n alte bunuri
sau prestaii i nu n bani, plata se va face la locul unde se gsete bunul individual determinat
la data ncheierii contractului ori la domiciliul ori sediul locatarului, dac este vorba despre
alte prestaii.121
Dac exist mai muli colocatari, obligaia de plat a chiriei este divizibil, sub
rezerva meniunii ca solidaritatea ori indiviziunea s nu rezulte din contract.122 Excepia de la
aceast regul este cazul debitorilor unei obligaii contractuale asumate n exerciiul unei
intreprinderi, caz n care solidaritatea se prezum n lipsa unei meniuni contrare inserate n
contract.123
n cazul n care locatorul nu i execut obligaia de plat a chiriei, locatarul va
putea obine executarea silit a locatarului neplatnic (ntruct contractul de locaiune este titlu
executoriu124) sau rezilierea contractului. De cealalt parte, dac locatarul a pltit chiria n
avans, dar bunul nu i-a fost predat, acesta poate invoca excepia de neexecutare a contractului.
Mai trebuie menionat i faptul c dac bunul dat n locaiune este vndut fr ca
locatarul s fie ntiinat despre acest lucru, plata fcut fostului proprietar va fi valabil.125

119
Conform alin (3) al art. 1500 C. civ.
120
Art. 1494 C. civ. dispune: (1) n lipsa unei stipulaii contrare ori dac locul plii nu se poate stabili
potrivit naturii prestaiei sau n temeiul contractului, al practicilor statornicite ntre pri ori al
uzanelor:
a) obligaiile bneti trebuie executate la domiciliul sau, dup caz, sediul creditorului de la data plii;
b) obligaia de a preda un lucru individual determinat trebuie executat n locul n care bunul se afla la
data ncheierii contractului;
c) celelalte obligaii se execut la domiciliul sau, dup caz, sediul debitorului la data ncheierii
contractului.
(2) Partea care, dup ncheierea contractului, i schimb domiciliul sau, dup caz, sediul determinat,
potrivit prevederilor alin. (1), ca loc al plii, suport cheltuielile suplimentare pe care aceast
schimbare le cauzeaz.
121
R. Popescu, op. cit.
122
Dup cum reiese din coroborarea art. 1424 i 1445 C. civ.
123
Conform art. 1446 C. civ.
124
Astfel, art. 1798 C. civ prevede: Contractele de locaiune ncheiate prin nscris sub semntur
privat care au fost nregistrate la organele fiscale, precum i cele ncheiate n form autentic
constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele i n modalitile stabilite n contract sau, n
lipsa acestora, prin lege.
125
R. Popescu, op. cit.
48
2.3. Obligaia de a folosi bunul cu pruden i diligen

Dup cum dispune art. 1799 C. civ, locatarul are obligaia de a folosi bunul luat n
locaiune cu pruden i diligen, potrivit destinaiei stabilite prin contract sau, n lipsa acestei
meniuni n contract, potrivit celei prezumate dup anumite mprejurri, cum ar fi natura
bunului, destinaia sa anterioar, ori cea potrivit cu care locatarul l folosete. n acest sens, o
cas de locuit nu va putea fi folosit, de regul, ca sediul unei activiti de comer. Totui, dac
n contract nu s-a stabilit altfel, nu este interzis folosirea bunului pentru exercitarea unei
profesii liberale (avocat, executor judectoresc, notar etc.) sau a unei meserii (de exemplu un
atelier de croitorie), atta timp ct astfel nu se schimb destinaia imobilului (un exemplu n
acest sens ar fi un atelier mecanic)126.
Obligaia locatarului de a ntrebuina locuina nchiriat ca un bun proprietar
implic i obligaia de a o ntreine tot timpul locaiunii n starea n care i-a fost predat, afar
numai dac se dovedete c sarcinile i pierderile nu-i sunt imputabile lui sau sublocatarilor.
La ncetarea locaiunii, chiriaul este obligat s restituie locuina n starea n care i-a fost
predat, conform inventarului. Dup cum s-a reinut n jurispruden127, locatarul trebuie s
fac dovada c pierderea sau deteriorarea nu-i este imputabil deoarece se datoreaz vechimii,
forei majore sau cazului fortuit.
ntotdeauna, bunul nu este dat in locaiune pentru orice folosin, ci pentru acea
folosin considerat convenit de pri, iar folosirea bunului potrivit destinaiei este de esena
contractului de locaiune.
n legtur cu aceast obligaie trebuie s facem mai multe observaii:
1. n primul rand trebuie s distingem faptul c locatarul nu este obligat s
foloseasc bunul; doar n cazul n care alege s l foloseasc el este obligat s exercite acest
drept ca un bun proprietar, cu diligena i prudena pe care bunul proprietar ar manifesta-o fa
de bunurile proprii, deci, respectnd anumite limite. Cea mai uoar culp n raport cu
standardul bunului proprietar va antrena rspunderea locatarului.
2. locatarul nu va putea folosi bunul n scopul de a-l prejudicial pe locator.
3. n obligaia de a folosi bunul cu pruden i diligen intr i o a doua
component, i anume obligaia de a nu modifica forma bunului. Locatarul nu are dreptul

126
R Popescu, op. cit.
127
T.S., s. civ., Decizia 637/1978, n Repertoriu, 1975-198, p. 108 n R. Motica, Fl. Moiu, Contracte
civile Sintez teoretic i practic judiciar, Ed. Luminalex, 1998, p. 193.
49
de a dispune material de bun, de aceea, el trebuie s l pstreze n forma n care l-a primit i s
se abin de la a-i aduce modificri, n lipsa acordului locatorului. Aceasta este deoarece
locatarul este un simplu detentor precar n raport cu bunul luat n locaiune i n consecin
stpnete bunul n virtutea puterii proprietarului su, iar nu a puterii proprii. Limitele
delegrii de putere din parte proprietarului nu se intend i asupra dispoziiei materiale a
bunului. Acesta este motivul pentru care locatarul nu trebuie s modifice forma bunului.128
4. locatarul este inut, de asemenea, s ntrein bunul i s execute, n acest sens
reparaiile locative, adic reparaiile de ntreinere curent i care devin necesare ca o urmare
fireasc a utilizrii normale a bunului.129
Mai mult, locatarul nu poate aduce nici mcar mbuntiri bunului fr a obine n
prealabil acordul proprietarului. n acest registru, dup cum a primit sau nu acordul
locatorului, mbuntirile aduse de locatar pe parcursul locaiunii au dou regimuri juridice
distincte130:
i. dac mbuntirile au fost efectuate cu acordul locatorului, atunci locatorul nu
are dreptul s cear ridicarea lor la ncetarea contractului de locaiune. La acea dat locatarul
are ns dreptul de a fi despgubit pentru pierderile pe care i le-a cauzat executarea
mbuntirilor, indiferent dac acestea sunt lucrri adugate sau autonome.
Formularea textului despgubiri sugereaz c locatarul nu are dreptul la
restituirea tuturor cheltuielilor pe care le-a fcut, ci numai la restituirea acelor cheltuieli care
nu sunt compensate prin sporul de valoare de care a beneficiat folosind bunul in cursul
contractului, dupa efectuarea lucrrilor. n orice caz, acest drept la despgubiri este garantat cu
un drept de retenie asupra bunului care a fcut obiectul lucrrilor.131
ii. dac mbuntirile s-au efectuat fr acordul locatorului, atunci locatorul are
dreptul s pretind nlturarea lucrrilor, nainte de restituirea bunului sau poate alege s
pstreze lucrrile, caz n care locatarul nu are dreptul s i pretind locatorului plata vreunei
despgubiri, deci nu are niciun drept de retenie asupra bunului.

128
A se vedea R Dinc, op. cit., p. 183-184.
129
Ibidem.
130
A se vedea R. Dinc, Note de curs predate studenilor Facultii de Drept a Universitii din
Bucureti, anul al III-lea, seria a II-a, n anul universitar 2013-2014.
131
Art. 2495, alin. (1) C. civ. dispune: Cel care este dator s remit sau s restituie un bun poate s l
rein ct timp creditorul nu i execut obligaia sa izvort din acelai raport de drept sau, dup caz,
att timp ct creditorul nu l despgubete pentru cheltuielile necesare i utile pe care le-a fcut pentru
acel bun ori pentru prejudiciile pe care bunul i le-a cauzat. Cel care este dator s remit sau s restituie
un bun poate s l rein ct timp creditorul nu i execut.
50
Dimpotriv, locatorul poate cere despgubiri pentru prejudiciile pe care i le-a adus
executarea fr consimtamantul su a unor lucrari adugate sau autonome de modificare a
formei bunului dat n locaiune. Nu au regimul juridic al mbuntirilor reparaiile pe care
locatarul este ndreptit s le fac, potrivit regulilor: reparaiile locative de simpl ntreinere,
precum i reparaiile urgente pe care locatorul a refuzat s le execute el nsui.
5. o alt component a acestei obligaii o reprezint obligaia de a nu modifica
destinaia bunului, stabilit prin contractul de locaiune. n legtur cu aceasta, menionm c
bunul trebuie predat n stare de funconare potrivit destinaiei. De asemenea, viciile sale se
determin prin raportare la mpiedicarea sau limitarea folosinei pentru aceast destinaie, la
fel i necesitatea reparaiilor.
Putem susine n consecin faptul c destinaia bunului este un element important
n determinarea ntinderii obligaiilor care decurg din contract132, deoarece locatarului i se
pune la dispoziie o folosin limitat a bunului care se determin potrivit destinaiei lui i care
nu poate fi determinat de ctre locatar, de regul. Justificarea este dat de faptul c acest
drept ine de prerogativa posesiei cuprins n dreptul de proprietate, iar modul lui de exercitare
determin la rndul su alte drepturi, cum ar fi cel de folosire sau culegere a fructelor.
Destinaia poate fi stabilit n mod expres n contract, iar n lipsa unei dispoziii n
acest sens, art. 1799 C. civ. stabilete un sistem de prezumii. Astfel, destinaia poate fi dedus
din mprejurri, cum ar fi: natura bunului, destinaia sa anterioar, destinaia potrivit creia
locatorul folosete n mod curent bunul133. Din textul de lege nu rezult o ordine de preferin
ntre aceste criterii, ele urmnd s fie avute n vedere n mod global.

2.4. Obligaia de restituire a bunului la ncetarea, din orice cauz, a


contractului
Conform Art. 1821 C. civ., la ncetarea contractului, locatarul are obligaia de a
restitui lucrul primit n locaiune n starea n care acesta se afla atunci cnd i-a fost predat,
exceptnd cazul n care bunul (sau parte din bun) piere ori este deteriorat din cauza vechimii.
n lipsa unui nscris i pn la proba contrar, se prezum c locatarul a primit bunul n stare
corespunztoare de folosire potrivit destinaiei asupra creia prile s-au neles. Ca urmare,
locatarul trebuie s napoieze bunul n aceeai stare corespunztoare folosinei.

132
R. Dinc, op. cit., p. 186.
133
A se vedea Fl. Moiu, op. cit., p.161.
51
n sentina134 pronunat la data de 18.02.2009, Tribunalul Dolj a statuat n aceast
materie urmtoarele:
Potrivit art. 1436 C.civ., dac prtile nu au determinat durata unui contract de
locaiune, acesta ia sfrsit prin denunare unilateral de ctre oricare dintre prti, cu condiia
respectrii termenului de preaviz, legea neprevaznd vreo condiie sau form special pentru
intervenirea acestei denunri.
Instana apreciaz astfel c, de vreme ce prin notificarea expediat prtei prin
scrisoare potal cu confirmare de primire i primit de ctre aceasta, conform talonului
existent la dosar, reclamantul a solicitat acesteia s i elibereze apartamentul nchiriat n
termen de o saptamna, acesta a respectat cerina acordrii preavizului, contractul ncheiat
ntre pri ncetnd la o saptamna de la primirea notificrii, respectiv la data de 12 februarie
2008.
Ca urmare a ncetri acestor raporturi contractuale, instana consider c prta nu
mai justific niciun titlu locativ care s i permit s exercite folosina asupra spaiului anterior
deinut n folosin, reclamantul avnd posibilitatea redobndirii posesiei sale, n vederea
exercitrii depline a atributelor conferite de ctre dreptul su de proprietate.
Totodat, evacuarea locatarului ca urmare a ncetrii contractului de locaiune prin
denunarea unilateral a acestuia de ctre locator este consecina fireasc a obligaiei
locatarului de a restitui bunul nchiriat la data ncetarii locatiunii.

134
www.jurisprudenta.com, verificat la data de 20 mai 2015.
52
CAPITOLUL III
Efectele ncetrii contractului de locaiune

Seciunea 1. Noiuni generale


Contractul de locaiune este supus modalitilor de ncetare ce opereaz i n
dreptul comun, acestea fiind anularea, nulitatea absolut i rezilierea. Exist ns n Codul civil
i dispoziii speciale asupra ncetrii contractului de locaiune, cu privire la urmtoarele
modaliti de ncetare:135
a) Decesul prilor;
b) Denunarea unilateral;
c) Expirarea termenului locaiunii;
d) Pieirea bunului dat n locaiune;
e) Desfiinarea titlului locatorului;
f) Transmiterea bunului dat n locaiune;
g) Rezilierea contractului de locaiune.

Seciunea 2. Modaliti speciale de ncetare a contractului de locaiune

2.1 Decesul prilor


n principiu, locaiunea nu este un contract intuitu personae, astfel ncat, de regul,
decesul uneia dintre pri nu conduce la ncetarea contractului, ci la transferul locaiunii ctre
motenitorii prii decedate, care pot prelua poziia acestuia n contract.
Prin excepie, n cazul locaiunii cu durat determinat, motenitorii locatarului pot
denuna contractul n termen de cel mult 60 de zile de la data la care au luat cunotin de
moartea locatarului i cumulativ de existena locaiunii.136
Proba nceputului termenului revine prii interesate s demonstreze expirarea lui:
n principiu locatorului, care, eventual, contest c denunarea s-a fcut n termen. Regula este

135
R. Dinc, op. cit., p. 192,
136
Art. 1820 C. civ.
53
menit s rezolve acele situaii n care bunul dat n locaiune servea unei folosine legat de
situaia personal a locatarului, situaie care nu se aplic n mod necesar i motenitorilor si.
Pe de alt parte, dup cum rezult din textul expres, aceast regul nu se aplic
dect contractelor cu durat determinat, pentru c n contractele cu durata nedeterminat att
locatarul ct i locatorul pot pune capt unilateral locaiunii, la expirarea unui termen de
preaviz.137

2.2. Denunarea unilateral


n cazul locaiunilor pe durat determinat, prile au dreptul de a denuna
unilateral contractul numai dac acest drept a fost stipulat n mod expres n convenia lor.
Acest mod de ncetare a locaiunii este ns specific cazului n care locaiunea s-a ncheiat pe
durat nedeterminat. n asemenea locaiuni, nu numai c dreptul fiecrei pri de a denuna
contractul unilateral este recunoscut n lipsa clauzelor exprese, dar chiar dac exist clauze
care nltur acest drept sau l condiioneaz de plata unei contraprestaii, acele clauze vor fi
considerate nescrise.138
Notificarea denunrii unilaterale nu antreneaz ncetarea imediat a contractului,
ci numai ncetarea contractului la expirarea unui termen de preaviz, termen care curge de la
data la care cealalt parte a primit notificarea.
Astfel, dac locatorul a denunat contractul, termenul de preaviz este menit s
permit locatarului s gseasc un alt bun de aceeai natura pentru a-l putea folosi prin
intermediul unui contract adecvat (contract de locaiune, uzufruct, contract de vnzare). De
aceea, termenul de preaviz va fi mai lung sau mai scurt, n funcie de natura bunului.
Dac denunarea unilateral este decis de ctre locatar, termenul de preaviz este
menit s permit locatorului s gaseasc o alt persoan interesat de folosina bunului sau i
s ncheie un nou contract, de regul de locaiune, cu aceasta, pentru a asigura continuitatea
culegerii fructelor civile ale bunului.139

137
Art. 1276, alin. (2) C. civ.
138
Art 1277 C. civ.
139
R. Dinc, op. cit., p. 194.
54
2.3. Expirarea termenului
Contractul de locaiune pe durat deteminat nceteaz, n principiu, la expirarea
acestei durate. Totui, daca dup expirarea duratei prile continu s execute contractul n
sensul c locatorul continu s asigure sau mcar s permit folosina bunului de ctre locatar,
iar acesta continu s plateasc periodic chiria, folosindu-se de bun, atunci legiuitorul
interpreteaz comportamentul lor ca fiind o manifestare de voin tacit pentru ncheierea unui
nou contract de locaiune. Discutm n acest caz despre tacita relocaiune sau tacita
reconduciune.140
Contractul ncheiat prin tacita relocaiune poate nceta dac nainte de expirarea
primului contract una dintre prti notific celeilalte intenia sa de a mpiedica tacita
relocaiune. Aceast intenie trebuie manifestat nendoielnic oricnd nainte de expirarea
termenului primului contract, fr s fie necesar respectarea vreunui termen de preaviz,
ntrucat prile ar trebui s prevad ncetarea contractului la termenul tability potrivit
conveniei lor iniiale.
Contractul ncheiat prin tacita relocaiune, dac nu a fost mpiedicat n acest mod
are, n principiu, acelai coninut ca i contractul de locaiune iniial. De la aceast regul a
identitii ntre cele dou contracte exist o singur excepie: pe cnd contractul iniial era
ncheiat, prin ipotez, pe durat determinat, contractul ncheiat prin tacita relocaiune este pe
durat nedeterminat. Astfel nct el poate nceta prin denunare unilateral din partea
oricreia dintre pri, ns cu respectarea unui termen de preaviz.141

2.4. Pieirea bunului dat n locaiune


n cazul n care, n cursul contractului de locaiune, bunul piere sau nu mai poate fi
folosit; locaiunea nceteaz de drept.
Este de observat c, potrivit acestei reguli, imposibilitatea total de a folosi bunul
potrivit destinaiei convenite este asimilat pieirii sale. Totui, n practic este de ateptat c se
va face o distincie ntre cele dou situaii: n caz de pieire a bunului, locatorul nu este obligat
sa l reconstruiasc. n schimb, n caz de imposibilitate total de a folosi bunul, locatorul ar

140
R. Popescu, op. cit.
141
A se vedea art. 1810, alin. (2) C. civ.
55
putea fi obligat s l repare dac n raport cu durata locaiunii, durata reparaiei ar fi relativ
scurt.
n cazul n care imposibilitatea de a folosi bunul este numai parial, contractul nu
nceteaz de drept. n schimb, locatarul are posibilitatea de a obine o reducere a chiriei
proporional cu partea din folosina de care nu s-a putut bucura. Daca aceast parte este att
de important nct cunoscnd-o de la nceput, nu ar fi ncheiat contractul, atunci locatarul
poate cere rezilierea contractului.142
n lipsa unei clauze compromisorii exprese, el nu poate declara unilateral aceast
reziliere, ci o poate obine exclusiv pe cale judiciar. Explicaia pentru aceast derogare de la
dreptul comun rezid n aceea c legiuitorul a dorit s pstreze o anumit cenzur judiciar cu
privire la posibilitatea de a pune capt contractului, judectorul urmnd s verifice dac
imposibilitatea folosinei este suficient de nsemnat pentru a justifica ncetarea contractului.
n cazul deteriorrilor de mai mic nsemntate, care totui mpiedic ntr-o
oarecare msur folosina deplin a bunului, locatarul poate cere repararea bunului, potrivit
regulilor aplicabile obligaiilor locatorului.
n toate cazurile (distrugere, imposibilitate total de folosire, imposibilitate parial,
deteriorare) prejudiciile suferite de locatar ca urmare a mpiedicrii sau limitrii folosinei
bunului dat n locaiune vor putea fi reparate de locator prin plata de daune-interese numai
dac aceasta mpiedicare sau limitare a folosinei i este imputabil locatorului. Dac pieirea
total sau parial ori deteriorarea bunului au survenit fortuit, locatorul nu datoreaz daune-
interese locatarului.

2.5. Desfiinarea titlului locatorului


Pentru a-i putea executa obligaiile decurgnd din contractul de locaiune,
locatorul trebuie sa aiba dreptul de a folosi bunul, inclusiv de a-l folosi prin altul.
n cazul n care dreptul locatorului de a folosi bunul este desfiinat prin anulare,
rezoluiune, admiterea unei aciuni n revendicare sau a unei alte aciuni reale etc., contractul
de locaiune nceteaza de plin drept, cu excepia cazului n care locatarul a fost de bun-
credin la data ncheierii contractului. n acest caz, contractul va continua s produc efecte,

142
R. Dinc, op. cit., p. 196.
56
pn la expirarea termenului pentru care a fost convenit, ns nu mai mult de un an de la data
desfiinrii titlului locatorului.143
Aceste efecte privesc nu numai folosina bunului de ctre locatar, dar i drepturile
adevratului titular al prerogativei folosinei de a culege fructele civile ale acelui bun.
n consecin, dup desfiinarea titlului locatorului iniial, locul lui n contractul de
locaiune este luat att activ, ct i pasiv, de adevratul titular al dreptului de folosin a
bunului.
i n cazurile n care desfiinarea titlului locatorului conduce la ncetarea locaiunii
i acea desfiinare are caracter retroactiv, ncetarea locaiunii se produce numai pentru viitor,
pentru c, beneficiind de prezumia de validitate i de eficacitate pn la data desfiinrii, titlul
locatorului iniial a fost suficient spre a i asigura locatarului folosina bunului pn la acea
dat. Astfel, folosina cauz nu poate fi desfiinat retroactiv.

2.6. Transmiterea bunului dat n locaiune


De regul, dac n cursul contractului de locaiune, bunul dat n locaiune este
nstrinat, aceast nstrinare conduce la ncetarea locaiunii. De la aceast regul exist
excepii nu numai numeroase, dar i foarte largi ca domeniu de aplicare:144
i. dac bunul dat n locaiune este un bun imobil nscris n cartea funciar,
locaiunea continu i dup nstrinare dac a fost notat n cartea funciar naintea nscrierii
dreptului dobnditorului;
ii. dac bunul dat n locaiune este un bun imobil nenscris n cartea funciar,
atunci locaiunea continu i dup nstrinare n cazul n care data cert a locaiunii este
anterioar datei certe a nstrinrii;
iii. dac bunul dat n locaiune este un bun mobil supus unor formaliti de
publicitate (spre exemplu, nave, aeronave, fond de comert, drept de proprietate industrial),
atunci locaiunea continu i dup nstrinare n cazul n care publicitatea ei a fost asigurat
anterior publicitii nstrinrii;
iv. dac bunul dat n locaiune este un bun mobil pentru care nu exist formaliti
de publicitate, atunci locaiunea continu i dup nstrinare, dac la data nstrinrii locatarul
exercit folosina asupra bunului.
143
A se vedea art.1819, alin. (2), C. civ.
144
A se vedea art. 1811 C. civ.
57
Desigur, i n aceste cazuri este permis prilor s convin ncetarea contractului de
locaiune n caz de nstrinare.
Dac nstrinarea conduce la ncetarea locaiunii, fie pentru c nu au fost
ndeplinite cerinele de publicitate, fie pentru c dei aceste cerine au fost ndeplinite, prile
au convenit expres ncetarea locaiunii n caz de nstrinare, aceast ncetare nu se produce de
drept, ci numai prin denunarea contractului de ctre dobnditor.
Dobnditorul trebuie s-i exercite dreptul de denunare cu respectarea unui termen
de preaviz. Raiunea este aceea c nstrinarea bunului dat n locaiune are caracter
excepional, astfel nct locatarul ntiinat despre ncetarea contractului su este cu att mai
surprins de denunare.145

2.7. Rezilierea contractului de locaiune pentru neexecutarea fr justificare a


obligaiilor
ntruct art. 1817 C. civ. ce menioneaz aceast modalitate de ncetare nu prevede
practic nicio derogare de la dreptul comun, rezult c singurele derogri din materia locaiunii
n privina rezilierii sunt acelea prevzute n legtur cu sanciunea neexecutrii diferitelor
obligaii, astfel cum le-am examinat cu prilejul analizei efectelor contractului.
Totui, n legtur cu dreptul comun, este de menionat c rezilierea este admisibil
numai n cazul n care neexecutarea este nsemnat fa de echilibrul patrimonial al obligaiilor
reciproce ce izvorsc din contract.
Caracterul nsemnat poate rezulta dintr-o singur neexecutare (cum ar fi, spre
exemplu, mpiedicarea pentru o dat a folosinei bunului de ctre locatar), dar poate rezulta i
din repetarea unor neexecutri care, fiecare n parte, ar fi de mic nsemntate.146 Mai mult,
dreptul de a obine rezilierea pentru asemenea neexecutri nu poate fi nlturat printr-o clauz
expres, o asemenea clauz fiind considerat nescris.147

145
R. Dinc, Note de curs predate studenilor Facultii de Drept a Universitii din Bucureti, anul al
III-lea, seria a II-a, n anul universitar 2013-2014.
146
A se vedea art. 1549 i urm. C. civ.
147
A se vedea art. 1551, alin. (1), teza final, C. civ.
58
CAPITOLUL IV
Prerogativele locatarului

Seciunea 1. Sublocaiunea i cesiunea contractului de locaiune

1.1. Noiuni generale.


Deoarece Codul civil nu consider locaiunea un contract intuitu personae, este
permis transmiterea drepturilor prilor contractante att prin acte mortis causa, ct i prin
acte inter vivos.
Astfel, n art. 1805, Codul civil prevede n mod expres posibilitatea locatarului de a
subnchiria sau de a ceda contractul su de locaiune altuia, dac prin contractul iniial acest
lucru nu i-a fost interzis n mod expres. n cazul nscrierii unei asemenea prevederi n contract
acesta devine intuitu personae prin voina prilor. 148
De asemenea, deducem c transmiterea drepturilor i obligaiilor prilor se poate
realiza i pe cale succesoral odat cu ncetarea din via a uneia dintre pri din art. 1820 alin
(1) C. civ. potrivit cruia locaiunea nu nceteaz prin moartea locatorului sau a locatarului.,.

1.2. Sublocaiunea
Reprezint contractul ncheiat ntre locatarul principal (ce are calitate de locator n
acest contract), ca titular al dreptului de folosin dobndit printr-un contract de locaiune
valabil i un ter sublocatar (n calitate de locatar) prin care se transmite aceast folosin n
schimbul unui pre numit chirie. Este un act juridic subsecvent primului contract de locaiune.
Sublocaiunea poate fi total - caz n care se transmite n ntregime dreptul de folosin al
lucrului, sau parial caz n care acest drept este transmis doar parial.
Teza final a art. 1805 prevede c pentru ca sublocaiunea i cesiunea s fie
permise n cazul bunurilor mobile, este nevoie de obinerea acordului scris al locatorului.

148
Conform art. 1805, C. civ.,teza I, Locatarul poate s ncheie o sublocaiune, total sau parial, ori
chiar s cedeze locaiunea, n tot sau n parte, unei alte persoane, dac aceast facultate nu i-a fost
interzis n mod expres.
59
Mai mult, sublocaiunea este ncheiat n mod valabil doar cu respectarea a dou
condiii:149
1. Contractul principat nu interzice transmiterea folosinei;
Contractul de sublocaiune va fi ncheiat n mod valabil doar dac n contractul
principal nu este inserat o clauz ce interzice o asemenea subnchiriere. Astfel, art. 1805 C.
civ. prevede posibilitatea interzicerii (n tot sau n parte) a transmiterii folosinei. Totui,
aceast interdicie nu se prezum, ci trebuie prevzut expres de pri n cuprinsul
contractului: n acest caz, contractul devine intuitu personae. De asemenea, o asemenea
interdicie va fi interpretat restrictiv, n sensul c dac este prevzut interdicia subnchirierii
totale, cea parial va fi permis, iar dac interdicia este interpretabil (de exemplu, se
menioneaz doar nu se poate subnchiria), se va interpreta n sensul subnchirierii totale,
fiind din nou permis cea parial.150

2. Sublocaiunea respect condiiile din contractul principal;


Astfel, sublocaiunea trebuie s nu fie convenit n mprejurri care contravin
condiiilor din contractul principal, iar sublocatarul trebuie s se nvoiasc a menine destinaia
iniial a bunului dat n locaiune. De exemplu, casa de locuit nu va putea fi subnchiriat ca
spaiu comercial.
Ca urmare a nerespectrii acestor dou condiii de ctre locatar, locatorul va putea
cere executarea silit sau rezilierea contractului principal de locaiune pentru neexecutarea
obligaiilor.
Dei locatorul nu a participat la ncheierea contractului de sublocaiune, acesta i se
opune, producndu-i efectele i fa de el. Astfel, n caz de neplat a chiriei, locatorul l poate
urmri pe sublocatar pentru chiria pe care acesta o datoreaz n temeiul sublocaiunii
locatarului principal.

1.3. Cesiunea
Cesiunea contractului de locaiune de ctre locatar este permis n aceleai condiii
n care poate interveni sublocaiunea. Astfel, art. 1418 C. civ. nu face nicio distincie ntre cele
dou atunci cnd permite att sublocaiunea, ct i cesiunea contractului de locaiune.

149
A se vedea Fl. Moiu, op. cit., p. 163;
150
A se vedea C. Toader, op. cit, p. 157.
60
Efectele cesiunii contractului de locaiune sunt aceleai cu ale cesiunii oricrui
contract151. Astfel, ntre pri cesiunea produce efecte conform principiului forei obligatorii a
contractului152, principiu care implic i o obligaie de garanie. Conform acesteia, cedentul
are obligaia de a garanta validitatea contractului iniial, mai precis faptul c drepturile i
obligaiile care formeaz obiectul acestuia s-au nscut n mod legal.Mai mult, aceast obligaie
de garanie poate fi extins i asupra executrii contractului ca urmare a conveniei prilor,
cocontractantul cedent (locatarul iniial) fiind inut n acest caz ca fideiusor pentru obligaiile
contractantului cedat. 153
n ceea ce privete efectele cesiunii fa de contractantul cedat (locatorul), n lipsa
consimmntului acestuia cesiunea nu poate produce niciun efect, trebuind ca aceasta s i fie
notificat ori sau locatorul s o accepte n mod expres printr-un act autentic. Dac acest
consimmnt nu exist, ne vom afla n prezena unei cesiuni incomplete. nelegem
inexistenta consimmntului att dac contractantul cedat nu i-l exprim n niciun fel, ct i
n ipoteza n care declar c nu este de acord cu acceptarea cesiunii.
Dac acest consimmnt exist, cesionarul va pretinde folosina bunului direct de
la locator, iar cedentul va fi liberat de orice obligaii n afar de garania datorat, al crei
regim juridic l-am prezentat mai sus. n consecin, cesionarul dobndete calitatea de locatar,
iar n cazul neexecutrii contractului de ctre locator, are o aciune direct mpotriva acestuia.
Momentul n care se realizeaz cesiunea locaiunii sau mai precis - momentul din
care ncepe s i produc efectele, este acela al obinerii consimmntului de la locator
(contractantul cedat), cu excepia cazului n care acest consimmnt ar fi anticipat.

151
L. Pop, Tratat elementar de drept civil. Obligaiile,Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2012, p. 679 i
urm.
152
Astfel, art. 1270 C. civ. dispune: (1) Contractul valabil ncheiat are putere de lege ntre pri. (2)
Contractul se modific sau ncetez numai prin acordul prilor ori din cauze autorizate de lege
153
Conform art. 1320, C. civ.: (1) Cedentul garanteaz validitatea contractului. (2) Atunci cnd
cedentul garanteaz executarea contractului, acesta va fi inut ca un fideiusor pentru obligaiile
contractantului cedat.

61
Seciunea 2. Dreptul de preempiune

2.1. Noiuni generale.


n ideea protejrii dreptului chiriaului, acesta are un drept de preferin n
legtur cu locuinele spaii profesionale n ceea ce privete ncheierea unui nou contract de
nchiriere154 i un drept de preempiune la cumprarea imobilului nchiriat.

2.2. Dreptul de preferin


Este aplicabil numai dac locatarul i-a executat toate obligaiile din contractul
preexistent. Potrivit art. 1828 C. civ., dreptul se exercit numai n condiii egale, potrivit
acelorai reguli ca i dreptul de preempiune.
Acest dispozitiv legal ridic dou ntrebri155:
i. Chiriaul poate s-i exercite dreptul la fel ca i preemptorul: preemptorul trebuie
sa plteasc preul; ori chiriaul, ca sa plteasc preul, ar trebui s plteasc toat chiria de la
nceput pentru a-i putea exercita dreptul de preferin. De aici rezult c, teoretic, nu se va
aplica acest drept de preferin pentru c, prin exercitarea sa, chiriaul ar trebui s plteasc
toat chiria de la nceput i numai n situaiile n care noul contract are durat determinat
pentru a se cunoate cuantumul chiriei.
Dar atunci cnd contractul este pe durat nedeterminat, ct ar trebui s plteasc
chiriaul pentru a-i putea exercita dreptul de preferin?
ii. Ct timp se exercit dreptul de preempiune? Spre exemplu, dac se ncheie un
contract de nchiriere pe durata determinat, iar dup, chiriaul are drept de preferin la
ncheierea unui nou contract de nchiriere. Dac acest nou contract de nchiriere se ncheie
peste 10 ani, mai subzist dreptul de preferin al primului chiria?

Art. 132 din Legea de punere n aplicare a Codului Civil dispune n aceast materie
c dreptul de preferin al chiriaului prevzut la art. 1.828 C. civ. se aplic pentru orice
contract de nchiriere ncheiat n legtur cu aceeai locuin sau cu o parte din aceasta:
a) dup cel mult 3 luni de la ncetarea contractului de nchiriere, dac durata
acestuia a fost mai mare de un an;

154
Art. 1828, alin.(1) C. civ.
155
R. Dinc, Note de curs predate studenilor Facultii de Drept a Universitii din Bucureti, anul al
III-lea, seria a II-a, n anul universitar 2013-2014.
62
b) dupa cel mult o lun de la ncetarea contractului de nchiriere, dac durata
acestuia a fost mai mare sau egal cu o lun;
c) dup cel mult 3 zile de la ncetarea contractului de nchiriere, dac durata
acestuia a fost mai mic de o lun.

2.3. Dreptul de preempiune


Mai mult, potrivit alin. (2) al art. 1828 C. civ., sunt aplicabile locaiunii i
dispoziiile referitoare la exercitarea dreptului de preempiune n materia vnzrii. Astfel, dac
locatorul decide c dorete nstrinarea bunului dat n locaiune, locatarul va avea drept de
preempiune la vnzare, n condiiile stabilite prin lege sau contract. Corelativ acestui drept,
locatorul este obligat ca nainte de a pune bunul n vnzare s i acorde locatarului un termen
(10 zile n cazul vnzrii de bunuri mobile i 30 n cazul bunurilor imobile) n care acesta s
i poat exprima dorina de a cumpra bunul.156

156
Art 1730 C. civ. dispune astfel: (1) n condiiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului
de preempiune, numit preemptor, poate s cumpere cu prioritate un bun.
(2) Dispoziiile prezentului cod privitoare la dreptul de preempiune sunt aplicabile numai dac prin
lege sau contract nu se stabilete altfel.
(3) Titularul dreptului de preempiune care a respins o ofert de vnzare nu i mai poate exercita acest
drept cu privire la contractul ce i-a fost propus. Oferta se consider respins dac nu a fost acceptat n
termen de cel mult 10 zile, n cazul vnzrii de bunuri mobile, sau de cel mult 30 de zile, n cazul
vnzrii de bunuri imobile. n ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea ofertei ctre
preemptor.

63
Titlul III
Concluzii

1. Noiunea i felurile contractului de locaiune


Codul Civil menioneaz n mod expres felurile locaiunii, i anume: nchirierea i
arendarea. nchirierea are ca obiect bunurile imobile i mobile, iar arendarea privete bunurile
agricole.
2. Capacitatea necesar pentru ncheierea contractului de locaiune
Avnd n vedere c prin contractul de locaiune se cedeaz doar folosina unui bun
iar nu i un drept real asupra acestuia, contractul de locaiune este calificat, n general, ca un
act de administrare asupra imobilului, caz n care pentru ncheierea valabil, este suficient ca
persoana care cedeaz folosina s aib capacitate restrns de exerciiu. Doctrina a apreciat c
locaiunea ncheiat pe o durat mai mare de 5 ani are caracterele unui act de dispoziie, idee
ce a fost confirmat de Codul civil care dispune c locatorul trebuie sa aib capacitate de
exerciiu deplin n cazul n care ncheie un contract de locaiune pentru o perioad mai mare
de 5 ani.
3. Caracterul de titlu executoriu al contractelor de locatiune cu privire la
chirie si evacuarea locatarului dupa expirarea termenului de locatiune.
Contractele de locaiune sunt considerate titluri executorii pentru plata chiriei i
pentru evacuarea locatarului la expirarea locaiunii, sub condiia ndeplinirii urmtoarelor
cerine: contractul de locaiune s fie ncheiat n form autentic n faa notarului public sau
contractul de locaiune s fie nregistrat la organul fiscal competent. n legtur cu
nregistrarea contractelor de locaiune la organele fiscale, se impune precizarea c aceast
obligaie este prevzut n mod expres n legislaie doar n sarcina persoanelor fizice, n scopul
impozitrii veniturilor din chirii.
Cu privire la posibilitatea evacurii locatarului n baza contractului de locaiune
titlu executoriu, trebuie mentionat ca dispoziiile Codului civil se refer strict la situaia n care
termenul de locaiune a expirat, sugernd n acest mod c nu va putea fi considerat titlu
executoriu pentru evacuare contractul de locaiune n cazurile de ncetare anticipat ale
contractului.

64
4. Dreptul de preferin al locatarului la ncheierea unui nou contract de
locaiune
Locatarul beneficiaz de un drept de preferin la ncheierea unui nou contract de
locaiune n aceleai condiii ca cele oferite unui ter; acest drept este limitat de condiia ca
chiriaul s-i fi executat obligaiile nscute n baza nchirierii anterioare. Dreptul de preferin
este aplicabil att n cazul nchirierilor locuinelor ct i n cazul contractelor de nchiriere
ncheiate ntre profesioniti.
5. Dreptul locatarului de a efectua reparaiile care nu sunt fcute la timp de
ctre proprietar
Locatarul poate efectua asemenea lucrari de reparaii n cazul n care proprietarul,
dei notificat asupra acestei chestiuni, nu ia de ndat msurile necesare pentru remedierea
defeciunilor; proprietarul va fi dator s plteasc locatarului costurile reparaiilor precum i
dobnda aferent acestora calculat de la data efecturii cheltuielilor.
n cazurile urgente, locatarul poate ncepe de ndat lucrrile, ntiinarea
proprietarului putnd fi fcut dup nceperea reparaiilor. n acest caz proprietarul va trebui s
plteasc dobnzile aferente costurilor reparaiilor, ns dobnzile vor curge de la data primirii
ntiinrii.
6. Dreptul la despgubiri pentru mbuntirile fcute de locatar
Proprietarul are dreptul de a pstra orice mbuntiri sau lucrri efectuate de ctre
locatar fr aprobarea sa, fr a fi obligat la plata de despgubiri. De asemenea, proprietarul
are posibilitatea de a cere locatarului s readuca bunul nchiriat la starea iniial i s i se
plteasc despgubiri pentru orice pagub ce ar fi fost cauzat bunului. n cazul n care
proprietarul a aprobat lucrrile de mbuntire, regula general este c acesta trebuie s
plteasc locatarului costurile lucrrilor, cu excepia cazului n care prile au convenit n sens
contrar.
7. Efectuarea de reparaii n timpul locaiunii
Pe perioada de derulare a contractului de locaiune, locatorul poate efectua
reparaiile asupra bunului fr a rspunde pentru stnjenirea folosinei locatarului 10 zile.
Mai mult, locatarul are dreptul de a rezilia contractul n situaia n care reparaiile
ce trebuie efectuate cu urgen ar face ca bunul s devin impropriu pentru ntrebuinarea ce i
s-a dat.

65
8. Aciunea direct a proprietarului mpotriva sublocatarului
n cazul n care locatarul principal i ncalc obligaia de plat a chiriei,
proprietarul este n drept s cear sublocatarilor plata chiriei pn la concurena chiriei pe care
acetia o datoreaz locatarului principal. Proprietarul are de asemenea o aciune direct
mpotriva sublocatarilor cu privire la orice alt obligaie asumat de sublocatar prin contractul
de sublocaiune.
9. Durata maxima a locatiunii este de 49 de ani
10. Sublocaiunea i cesiunea contractului de locaiune
Locatarul poate s cedeze locaiunea unei alte persoane, n tot sau n parte, dac
acest lucru nu i-a fost interzis expres. n cazul n care obiectul contractului de locaiune este un
bun mobil, Codul civil condiioneaz cesiunea de existena acordului scris al locatorului. Ca
urmare a cesiunii, cesionarul dobndete drepturile i este inut de obligaiile locatarului
cedent izvorte din contractual de locaiune. Vechiul locatar este eliberat de obligaiile sale
fa de locator din momentul n care cesiunea i produce efectele.
11. Efectele desfiintarii titlului locatorului
Desfiinarea dreptului locatorului determin ncetarea de drept a contractului de
locaiune. Efectele locaiunii sunt prelungite fa de locatarul de bun-credin pentru durata
contractului de locaiune ncheiat, dar fr a depi 1 an de la data desfiinrii titlului
locatorului.

66
Bibliografie

I. LEGISLAIE
1.Codul civil
2.Legea nr.71/2011

II. TRATATE, CURSURI, MONOGRAFII


1.L. Amirante, Rassegna di diritto romano, Napoli, 1967.

2.Fl. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coordonatori), Noul Cod civil.


Comentarii pe articole, Editura C.H. Beck, Bucureti, 2012.
3.R. Dinc, Contracte civile speciale n noul Cod civil, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2013.
4.R. Dinc, Note de curs predate studenilor Facultii de Drept a Universitii din Bucureti,
anul al III-lea, seria a II-a, n anul universitar 2013-2014.

5.S. G. Longinescu, Elemente de drept roman, Ed. Librriei SOCEC & C-ie, Bucureti, vol. I,
1908.

6.Ph. Malaurie, L Aynes, P.-Y Gautier, Contractele speciale, Ed. Wolters Kluwer, Bucureti,
2009, traducere de Diana Dnior.

7.O. Martin, Revue historique de droit franais et tranger, Paris, 1936.

8.E.Molcu, Drept privat roman, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2011.

9.R. Motica, Fl. Moiu, Contracte civile Sintez teoretic i practic judiciar, Ed.
Luminalex, 1998.

10. Fl. Moiu, Contractele speciale n noul Cod civil, ediia a IV-a revzut i adugit, Ed.
Universul Juridic, Bucureti, 2013.

11. D. Oancea, Note de curs predate studenilor Facultii de Drept a Universitii din
Bucureti, anul I, seria a III-a, n anul universitar 2011-2012.

12. L. Pop, Tratat elementar de drept civil. Obligaiile,Ed. Universul Juridic, Bucureti,
2012.
13. R. Popescu, Note de curs predate studenilor Facultii de Drept a Universitii din
Bucureti, anul al III-lea, seria a III-a, n anul universitar 2013-2014.

67
14. L. Stnciulescu, Curs de drept civil. Contracte, Ed. Hamangiu, 2012.

15. C. Toader, Drept Civil. Contracte speciale, Ed. C.H.Beck, Bucureti, 2008.

16. C. Turianu, Contracte civile speciale. Culegere de practic judiciar, ediia a II-a,
Editura C. H. Beck, Bucureti, 2008.

17. C. Turianu, Practica juridic adnotat, Ed. Fundaiei Romnia de mine, Bucureti,
1999.

III. JURISPRUDEN

1. C.S.J., s. civ., Decizia 269/1993 n Buletinul jurispr., 1993, p. 60-62

2. Cass. civ. 1 re, 3 februarie 1982, Bull. civ. I, no. 60; RTD civ., 1983.555, obs. Ph. Remy.

3. Cass. com. 11 octombrie 2005, Contrats, conc. consom. 2006, no. 19, n. L.Leveneur
RDC 2006.422, n. Puig; Bull. civ. IV, no 20.

4. C.A.Buc., s. A III-a civ., dec.nr.920/2004, n Practic judiciar civil 2003-2004, p.


147-149.

5. T.S., s. civ., Decizia 1140/1970, nepublicat, n Repertoriu, 1960-1975, p. 174.


6. C.S.J., s. com., Decizia 1058/1998, n C. Turianu, Practic juridic adnotat, Ed.
Fundaiei Romnia de mine, Bucureti, 1999, p. 133.
7. T.S., s. civ., Decizia 448/1972, nepublicat, n Repertoriu, 1969-1975, p. 173 n R.
Motica, Fl. Moiu, Contracte civile Sintez teoretic i practic judiciar, Ed. Luminalex,
1998, p. 187.
8. T.S., dec. civ. nr. 272/1966 n J.N. nr. 6/1966, p. 170.
9. TJ Constana., decizia nr. 109/1992, Dreptul nr. 5/1992, p. 89
10. TMB, s.a III-a, dec.nr.99/1990 n Dreptul nr.3, 1992, p.67.
11. TJ Constana, dec.civ. nr.109/1992, n Dreptul nr.5, 1992, p.88-90.
12. T.S., s. civ., Decizia 637/1978, n Repertoriu, 1975-198, p. 108.

IV. SITE-URI INTERNET

www.jurisprudenta.com

68
Cuprins

PLANUL LUCRRII .............................................................................................................................................2


TITLUL I CONSIDERAII GENERALE ..........................................................................................................5
CAPITOLUL I ISTORICUL CONTRACTULUI DE LOCAIUNE ..................................................................................5
Seciunea 1. Dreptul roman.............................................................................................................................5
1.1. Noiuni generale .......................................................................................................................................5
1.2. Varieti de locaiune ...............................................................................................................................6
1.2.1. Locatio rei .............................................................................................................................................7
1.2.2. Locatio operarum ................................................................................................................................ 10
1.2.3. Locatio operis faciendi ........................................................................................................................ 11
Seciunea 2. Tripticele din Transilvania ....................................................................................................... 12
Seciunea 3. Perioada medieval .................................................................................................................. 15
CAPITOLUL II CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE LOCAIUNE .................................................. 17
Seciunea 1.Noiune ....................................................................................................................................... 17
Seciunea 2. Varieti ale contractului de locaiune. .................................................................................... 18
Seciunea 3. Caractere juridice. .................................................................................................................... 18
CAPITOLUL III DELIMITAREA CONTRACTULUI DE LOCAIUNE DE ALTE TIPURI DE CONTRACTE ...................... 21
Seciunea 1. Locaiunea i vnzarea ............................................................................................................. 21
Seciunea 2. Locaiunea i depozitul ............................................................................................................. 22
Seciunea 3. Locaiunea i antrepriza ........................................................................................................... 23
CAPITOLUL IV CONDIIILE CERUTE PENTRU VALABILITATEA CONTRACTULUI DE LOCAIUNE ....................... 23
Seciunea 1. Capacitatea prilor.................................................................................................................. 23
1.1. Cerina ca locatorul s poat folosi bunul (direct, sau prin altul). ........................................................ 24
1.2. Incapaciti speciale............................................................................................................................... 27
Seciunea 2. Obiectul contractului ................................................................................................................ 28
2.1. Bunul nchiriat........................................................................................................................................ 28
2.2. Preul ...................................................................................................................................................... 30
TITLUL II EFECTELE CONTRACTULUI DE LOCAIUNE ...................................................................... 31
CAPITOLUL I OBLIGAIILE LOCATORULUI....................................................................................................... 31
Seciunea 1. Noiuni generale ....................................................................................................................... 31
1.1. Sediul materiei........................................................................................................................................ 31
1.2. Opozabilitatea contractului fa de dobnditor. .................................................................................... 31
Seciunea 2. Obligaia de predare ................................................................................................................. 33
2.1. Sediul materiei........................................................................................................................................ 33
2.2. Starea bunului. ....................................................................................................................................... 33
2.3. Neexecutarea obligaiei. ......................................................................................................................... 34
Seciunea 3. Obligaia de a menine bunul n stare corespunztoare de folosin ........................................ 34
3.1. Sediul materiei........................................................................................................................................ 34
3.2. Necesitatea reparaiilor. ........................................................................................................................ 35
Seciunea 4. Obligaia de garanie ................................................................................................................ 37
4.1. Sediul materiei........................................................................................................................................ 37
4.2. Coordonate principale. .......................................................................................................................... 37
4.2.1. Obligaia de a garanta pentru tulburri provenite din fapta proprie ................................................. 38
4.2.2. Obligaia de a garanta pentru tulburrile provenite din fapta terilor ............................................... 39
A. Tulburrile de fapt .................................................................................................................................... 39
B. Tulburrile de drept .................................................................................................................................. 41
4.2.3. Obligaia de a garanta pentru viciile ascunse ale bunului .................................................................. 43
CAPITOLUL II OBLIGAIILE LOCATARULUI ..................................................................................................... 45
Seciunea 1. Noiuni generale ....................................................................................................................... 45
Seciunea 2. Analiza obligaiilor locatarului ................................................................................................ 46
2.1. Obligaia de a lua n primire bunul dat n locaiune .............................................................................. 46
2.2. Obligaia de a plti chiria n cuantumul i la termenul stabilite prin contract ...................................... 46
2.3. Obligaia de a folosi bunul cu pruden i diligen .............................................................................. 49

69
2.4. Obligaia de restituire a bunului la ncetarea, din orice cauz, a contractului ..................................... 51
CAPITOLUL III EFECTELE NCETRII CONTRACTULUI DE LOCAIUNE .............................................................. 53
Seciunea 1. Noiuni generale ....................................................................................................................... 53
Seciunea 2. Modaliti speciale de ncetare a contractului de locaiune ..................................................... 53
2.1 Decesul prilor....................................................................................................................................... 53
2.2. Denunarea unilateral .......................................................................................................................... 54
2.3. Expirarea termenului ............................................................................................................................. 55
2.4. Pieirea bunului dat n locaiune ............................................................................................................. 55
2.5. Desfiinarea titlului locatorului .............................................................................................................. 56
2.6. Transmiterea bunului dat n locaiune ................................................................................................... 57
2.7. Rezilierea contractului de locaiune pentru neexecutarea fr justificare a obligaiilor ...................... 58
CAPITOLUL IV PREROGATIVELE LOCATARULUI .............................................................................................. 59
Seciunea 1. Sublocaiunea i cesiunea contractului de locaiune ................................................................ 59
1.1. Noiuni generale. .................................................................................................................................... 59
1.2. Sublocaiunea ......................................................................................................................................... 59
1.3. Cesiunea ................................................................................................................................................. 60
Seciunea 2. Dreptul de preempiune ............................................................................................................ 62
2.1. Noiuni generale. .................................................................................................................................... 62
2.2. Dreptul de preferin .............................................................................................................................. 62
2.3. Dreptul de preempiune .......................................................................................................................... 63
TITLUL III CONCLUZII.................................................................................................................................... 64
BIBLIOGRAFIE................................................................................................................................................... 67

70