CAP.

1 - ASOCIATIA DE PROPRIETARI

Asociatia de proprietari are ca scop administrarea gestiunii proprietatii

comune, care pe langa drepturi impune si obligatii pentru toti proprietarii.
Asociatia este forma juridica de organizare si reprezentare a intereselor comune
ale proprietarilor din condominiu si este recunoscuta de lege. Prin sentinta
judecatoreasca aceasta devine persoana juridica cu caracter non-profit.
Caracterul non-profit al asociatiei confera dreptul acesteia ca toate sumele
provenite din alte venituri sa fie folosite numai pentru imbunatatirea si repararea
proprietatii comune, pentru remunerarea membrilor activi, pentru investitii in
scopurile asociatiei, toate acestea fiind hotarate in cadrul adunarii generale a
proprietarilor. Acolo unde numarul de proprietari este sub 20, Asociatia de
Proprietari se poate constitui pentru minim 3 proprietari.
Infiintarea Asociatiei de Proprietari, are deosebite avantaje unele stabilite
prin prevederi legale si anume:
- Calitatea de persoana juridica in fata oricarei institutii publice de stat sau
private;
- Scutire de impozite pe veniturile obtinute de asociatie;
- Scutire de la plata T.V.A. pentru activitatile desfasurate de Asociatia de
Proprietari, in situatiile cand aceasta emite facturi catre terti.
Scutire la plata taxei judiciare de timbru pentru actiunile in instanta
impotriva restantierilor;
Scutire la plata taxei judiciare de timbru pentru actiunile in instata
impotriva furnizorilor de servicii;
Privilegiul imobiliar asupra bunurilor mobile si imobile ale
restantierilor,la judecatorie;
Negocierea contractelor de furnizare si intermedierea serviciilor de
utilitati;
Aplicarea unui sistem propriu de penalizari aducator de venituri
asociatiei,pentru a compensa pierderile din asociatie sistem hotarat in adunarea
generala;
Obtinerea de cretite pentru lucrari de reabilitare,consolidare si
modernizare;
Obtinere de finantari nerambursabile;
Posibilitatea deschiderii de conturi la banci;
Posibilitatea retribuirii tuturor celor care se implica in activitati practice;

CAP2 STATUTUL ASOCIATIEI DE PROPRIETARI

Statutul propriu al asociatiei de proprietari reprezinta legea de

organizare si functionare a asociatiei de proprietari pentru care s-a
 constituit Asociatia de Proprietari si pe care toti proprietarii sunt
obligati sa o respecte.
Statutul Asociatiei de proprietari trebuie sa cuprinda urmatoarele
capitole:
1 Denumirea,forma juridica,sediul si durata
Asociatia de proprietari este o asociatie juridica romana non-profit,non-
guvernamentala,apolitica,cu scop administrativ.
Asociatia de Proprietari isi desfasoara activitatea in conformitate cu legile
statului roman si cu prezentul statut.Ea are stampila proprie de format rotund
Sediul asociatiei se afla,la adresa cladirii pentru care s-a constituit asociatia.
Asociatia de Proprietari se constituie pe perioada nedeterminata.
Denumirea Asociatiei de Proprietari cuprinde adresa condominiului pentru care
s-a constituit asociatia,incheierea judecatorului delegat si codul de inregistrare
fiscala.(pe aceste date de identificare se aplica stampila proprie).
2.Scopul si obiectul de activitate
Asociatia de Proprietari are drept scop urmatoarele:
Conservarea si dezvoltarea proprietatii imobiliare-(individuala si comuna)
din ansamblu cladirii.
Cresterea gradului de confort si siguranta al proprietarilor.
Cointeresarea proprietarilor la administrarea cladirii.
Cresterea calitatii serviciilor de orice fel catre proprietari, membrii ai
asociatiei.
Asigurarea unui climat optim de convietuire a tuturor proprietarilor
Apararea bunurilor asociatiei si gospodarirea spatiilor comune
Cointeresarea membrilor asociatiei in desfasurarea unor activitati
lucrative pentru eficienta financiara a asociatiei.
Obiectul de activitate al Asociatiei de Proprietati este urmatorul:
Crearea conditiilor pentru buna functionare a condominiului si
reglementarea modului de folosire,intretinere,reparare,inlocuire,si modificare a
partilor comune.Cartea tehnica a constructiei reglementata prin H.G.nr.237/1994
si Legea nr.10/1995 cu modificari si completari ulterioare,trebuie completata la
zi.
Urmarirea comportarii in timp a constructiei.
Stabilirea bugetului de venituri si cheltuieli.
Respectarea modului de repartizare a consumurilor,incasarea cotelor de
contributie la cheltuielilor asociatiei,pentru cheltuielile pe cota parte indiviza
Stabilirea unui sistem de recompensare a membrilor activi din asociatie.
Crearea unui sistem de penalizari pentru intarzierea platii cotelor de
contributie
Angajarea si daca este cazul demiterea din functie a administratorului,a
contabilului,a casierului,sau ingrijitorului.
Actionarea si sustinerea in justitie,in nume propriu sau in numele
proprietarilor a intereselor comune legate de cladire.
 Organizarea si desfasurarea de activitati lucrative,in interiorul si in afara
asociatiei
Pentru furnizarea unor servicii asociatia poate angaja,contracta persoane
fizice sau juridice din cadrul asociatiei sau din afara ei. Personalul care se ocupa
de gospodarirea si intretinerea curateniei proprietatii comune,se angajeaza prin
contract de munca individual,contract de munca cu timp partial de munca sau
conventie civila de prestari servicii.In cazul persoanelor juridice sau persoanelor
fizice autorizate asociatia va contracta si incheia contracte de prestari servicii cu
acestea.
Mijloace materiale si banesti ale asociatiei
Gestiunea asociatiei este formata din mijloace banesti si mijloace materiale.
La preluarea gestiunii de la fosta administratie,se intocmeste un proces verbal de
predare primire a mijloacelor materiale si banesti care se semneaza de catre
presedinte si fostul reprezentant al asociatiei.
Mijloacele banesti ale Asociatiei de Proprietari sunt urmatoarele:
Fondurile stabilite la infiintarea asociatiei respectiv fond de rulment,fond
de reparatii, fond special de risc sau fond de investitii.
Sumele incasate conform listelor lunare de plata a cotelor lunare de
contributie ale proprietarilor.
Numerarul din casa si disponibilul in contul curent.
Creantele asociatiei pentru care urmeaza a se solicita titluri executorii
Alte venituri ale asociatiei (chirii,venituri financiare,contracte economice.
Majorarea sau reducerea mijloacelor materiale ale asociatiei se poate dezbate
in adunarea generala si hotari de catre aceasta.
O asociatie de Proprietari poate avea mai multe conturi la aceeasi banca,la banci
diferite sau la C.E.C. stabilite la adunarea generala de constituire sau ulterior de
catre Comitetul Executiv prin decizie validata prin hotararea Adunarii Generale
a proprietarilor.

FONDUL DE RULMENT

Fondul de rulment este un fond de rulaj lunar a carei suma este stabilita, de
regula, la adunarea generala de constituire a Asociatiei de Proprietari sau
ulterior.
Necesitatea constituirii fondului de rulment consta in:
Modul de intocmire a listei lunare de plata si,perioada de afisare a
listei(30 zile calendaristice)
Termenul de plata a cotelor de contributie (20dezile calendaristice
de la data afisarii)
Sistemul de penalizari ale asociatiei si penalizarile aplicate de
furnizorii de servicii.
Valoarea fondului de rulment trebuie sa fie cel putin egala cu suma
corespunzatoare acoperirii propriei contributii lunare a fiecarui proprietar.
Fiecare proprietar va beneficia de propriul fond de rulment pentru acoperirea
cheltuielilor curente.
Fondul de rulment se foloseste numai pentru plata facturilor curente aferente
consumurilor sau costurilor lunii anterioare.
Fondul de rulment se incaseaza distinct fata de cota de contributie lunara,sau pe
chitanta separata sau pe aceeasi chitanta dar cu mentiune speciala.
In momentul schimbarii domiciliului fondul de rulment se returneaza
proprietarului pe baza de cerere.Exista si posibilitatea ca fondul de rulment sa
fie transmis noului proprietar odata cu transmiterea actelor de proprietate,fara ca
acesta sa mai plateasca fond de rulment decat in momentul recalcularii acestuia
in functie de cheltuielile aferente.

FOND DE REPARATII

Fondul de reparatii are caracter obligatoriu si se constituie pana la limita

maxima hotarata de Adunarea Generala a proprietarilor, la fiecare inceput de an
,odata cu stabilirea bugetului de venituri si cheltuieli.
Contributia proprietarilor la acest fond se stabileste in functie de cota parte
indiviza aferenta fiecaruia.
Dupa efectuarea platilor din bugetul asociatiei, daca suma a depasit ca valoare
fondul de reparatii stabilit,se recupereaza sumele,in fondul de reparatii lunar si
eliberand chitante separate sau o singura chitanta cu mentiunea fond de
reparatii.
In momentul pierderii calitatii de membru al Asociatiei de Proprietari,sau de
proprietar in cadrul condominiului,fondul de reparatii NU se returneaza.acesta
urmand a fi alimentat in continuare de noul proprietar
Fondurile speciale au acelasi regim ca si fondurile de reparatii.
Mijloacele materiale se compun din:mobilier,unelte,utilaje si mijloace
fixe,materiale pentru curatenie si iluminat,consumabile necesare desfasurarii
activitatii din cadrul asociatiei
Mijloacele materiale si banesti ale Asociatiei de Proprietari pot fi din
donatii,sponsorizari,subventii,finantari,credite, imprumuturi,fonduri realizate din
actiuni proprii sau prin cumparare.
Apartamentele sau spatiile cu alta destinatie decat cea de
locuinta,cumparate,dobandite de Asociatiea de Proprietari,vor face parte din
patrimoniul asociatiei,constituit la prima actiune de acest gen.
Gestionarea si evidenta mijloacelor materiale si banesti se efectueaza pe baza
prevederilor legale de catre o persoana calificata in domeniul economic si
financiar sau de catre alte persoane fizice sau juridice pe baza de contract sau
conventie civila.
Mijloacele materiale si banesti nu pot fi grevate de nici un fel de datorii sau alte
obligatii personale ale asociatilor.

MEMBRII ASOCIATIEI DE PROPRIETARI

Membrii ai asociatiei pot fi:

Titularii contractelor de vanzare-cumparare
Persoane juridice care isi au sediul societatii in suprafete detinute cu titlu
de proprietate.
Statul care detine titlu de proprietate asupra unor spatii de locuinta sau cu
alta destinatie decat cea de locuinta.
Inscrierea ulterioara in Asociatiei de Proprietari a unor proprietari se
face la simpla cerere a acestora si printr-un act aditional la contractul
de asociere.
DREPTURILE MEMBRILOR ASOCIATIEI

a) sa-si inscrie candidatura,sa aleaga si sa fie alesi in structura organizatorica

a asociatiei
b) sa convoace Adunarea Generala extraordinara in conditiile prevazute de
lege.
Sa solicite si sa primeasca explicatii cu privire la calculul cotelor de
contributie si sa conteste daca este cazul in scris.
c) Daca o hotarare a asociatiei este contrara prevederilor legale, statutului si
acordului de asociere proprietarii pot contesta in justitie in termen de 45
de zile de la adoptarea acesteia.
d)Membrii asociatiei au dreptul sa solicite in baza unei cereri catre
presedintele asociatiei,scutire de la plata cotelor de contributie privind
consumurile de:apa rece si canalizare,apa calda menajera,gaze
naturale,energia electrica(parti comune si ascensor),cheltuieli pentru
curatenie pentru o anumita perioada si un numar de persoane.Nu se poate
obtine scutire de la plata cheltuielilor pe cota-parte indiviza.
e)Fiecare proprietar este liber sa instraineze proprietatea individuala dar si
cota parte indiviza aferenta fara avizul asociatiei.
f)Sa participe(si sa fie retribuiti ) la activitati lucrative in functie de pregatirea
lor profesionala..

OBLIGATIILE MEMBRILOR,ALE PROPRIETARILOR

Proprietarii si membrii asociatiei de proprietari au urmatoarele obligatii;

Sa respecte statutul asociatiei;
Sa se supuna hotararilor asociatiei de proprietari;
Sa participe la Adunarile Generale;
Sa respecte orice angajament facut fata de asociatie;
Sa participe cand sunt solicitati la actiuni deosebite;
Sa anunte asociatia la sosirea in apartament a unor musafiri care locuiesc mai
mult de 15 zile calendaristice;
Sa anunte schimbarea destinatiei proprietatii individuale si sa obtina acordul
scris al asociatiei,acordul de principiu si mai ales acordul proprietarilor care
locuiesc in imediata lor vecinatate(pe plan vertical si orizontal).La 30 zile
dupa obtinerea acordului,este bine sa se incheie Conventia anuala cu
Asociatiei de Proprietari;
Proprietarul unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de
locuinta are obligatia ca,in baza unui preaviz din partea asociatiei de 5 zile sa
permita accesul unui reprezentant al asociatiei in spatiul respectiv.
Pentru daune sau stricaciuni legate de partea comuna proprietarul are
obligatia sa repare sau sa plateasca contravaloarea reparatiilor efectuate;
Pentru orice modificari aduse partii comune, lucrari care nu afecteaza
structura de rezistenta cladirii se obtine acordul celorlalti proprietari si apoi
este obligatorie autorizatia de construire.

Stuctura organizatorica in cadrul asociatiei de proprietari

Structura organizatorica a Asociatiei de Proprietari este formata

din:Comitetul Executiv,Presedinte si Comisia de Cenzori.
Asociatia de proprietari este condusa de Adunarea Generala a proprietarilor
asociati.
La adunarea de constituire se stabileste numarul membrilor Comitetului
Executiv si al Comisiei de Cenzori care trebuie sa fie impar iar componenta
lor se stabileste prin votul membrilor asociatiei.
Presedintele asociatiei,va fi ales dintre candidatii care au obtinut cel mai
mare numar de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv si totodata
se va hotari si durata mandatelor.

ATRIBUTIILE ADUNARII GENERALE

-Hotaraste necesitatea constituirii fondului de rulment precum si modul de

utilizare a acestuia.
-Hotaraste nivelul anual al fondului de reparatii obligatoriu prin lege.
-Stabileste competentele Comitetului Executiv.
-Mandateaza Comitetul Executiv reprezentat de Presedintele Asociatiei de
Proprietari pentru angajarea,contractarea precum si eliberarea din functie a
persoanei juridice sau fizice ca va detine functia de administrator precum si a
altor angajati sau prestatori de servicii.
-Hotaraste la data constituirii Asociatiei de Prorpietari numarul membrilor
comisiei de cenzori si numarul comitetului executiv(numar par) prcum si
durata mandatelor lor.
-Alege dintre membrii asociatiei,Comitetul executiv, precum si presedintele
care poate fi candidatul cu cel mai mare numar de voturi dintre membrii
comitetului executiv sau oricare alt membru ales prin vointa sa si a
majoritatii proprietarilor.
-Alege dintre membrii asociatiei, Comisia de Cenzori si stabileste sarcinile si
atributiile acestora.
-Revoca, atunci cand este cazul oricare dintre membrii Comitetului de
Cenzori sau Comitetului Executiv si se ocupa de alegerea unui succesor
pentru ocuparea locului vacant.
-Hotaraste cu minim 2/3 din voturile membrilor asociatiei necesitatea
angajarii de credite bancare sau contracte de asigurari.
-Hotaraste cu acelasi numar de voturi asupra cumpararii de apartamente sau
spatii cu alta destinatie decat cea de locuinta de la persoane particulare sau
fizicesi totodata hotaraste si destinatia spatiilor cumparate sau preluate de
Asociatiei de Proprietari.
-Adopta regulamentul de organizare si functionare al asociatiei conform
prevederilor legale.
-Hotaraste si adopta regulamente pentru taxe si sanctiuni cu privire la
nerespectarea sau incalcarea de catre proprietari a regulilor si regulamentelor
adoptate.
-Hotaraste cu acelasi numar de voturi modificarile statutului si ale acordului
de asociere ale societatii.
-Hotararile Asociatiei de Proprietari se iau in cadru Adunarii Generale
prin supunere la vot a cel putin 50% + 1din membrii acesteia.
Adunarea Generala se intruneste in sedinte ordinare cel putin o data pe an
in prima parte a anului (in primul semestru) si in sedinte extraordinare de
cate ori este nevoie.
Adunarea Generala Extraordinara poate fi convocata de presedinte,membrii
comitetului executiv sau cel putin 20% dintre membrii asociatiei de
proprietari pe baza de tabel convocatorcu ce putin 7 zile inainte,convocare ce
va fi afisata la loc vizibil mentinandu-se in anunt si ordinea de zi.
Adunarea Generala are loc obligatoriu la inceputul anului, in luna ianuarie
sau februarie si are de regula urmatoarea ordine de zi:
Raport de activitate administrativ-financiara pe anul care a trecut
precum si descarcarea de gestiune a Comitetului Executiv si a
personalului angajat.
Bugetul de venituri si cheltuieli pentru anul in curs,stabilirea valorii
fondurilor precum si stabilirea prioritatilor.Fondurile stabilite se
 repartizeaza pe fiecare luna in parte, pe lista de plata in functie de
cota-parte indiviza a fiecarui proprietar.
Stabilirea tuturor felurilor de servicii pe care le poate contracta
Asociatia de Proprietari pentru anul in curs,in interesul proprietarilor
si a partii comune.
O.B.S: daca la prima convocare nu s-a intrunit 50%+1 nu se pot lua
hotarari si se procedeaza la reconvocarea Adunarii Generale, in termen de
10 zile de al prima convocare.Adunarea generala reconvocata este legal
constituita indiferent de numarul participantilor prezenti daca exiata dovada
convocarii ei prin afis la avizier sau tabel convocator.Daca sunt proprietari
care nu sunt de acord cu hotararile luate la Adunarea Generala reconvocata
au dreptul sa conteste in justitie in termen de 45 de zile de la data adoptarii
sau pot convoca o Adunare Generala Extraordinara.
Hotarile Adunarii Generale referitoare la buna intretinere si exploatare a
cladirii sunt obligatorii si pentru ceilalti proprietari chiar daca nu sunt
membrii ai Asociatiei de Proprietari.
Discutiile si hotararile din cadrul Adunarii Generale se consemneaza in
Registru de Procese- Verbale,care se pastreaza de catre presedintele
asociatiei si fiecare proces- verbal va fi semnat de toti membrii participanti
si Presedinte.
COMITETUL EXECUTIV

-Urmareste functionalitatea si managementul de proprietate si

managementul financiar.
-Presedintele Comitetului Executiv este si Presedintele Asociatiei de
Proprietari.
Sarcinile Comitetului Executiv sunt urmatoarele:
-Asigura ducerea la indeplinire a hotararilor Adunarii Generale
-Executa bugetul de venituri si cheltuieli
-Prezinta dari de seama referitoare la activitati desfasurate si face propuneri
pentru anul urmator.
-Decide si supune validarii societatea bancara la care Asociatia de
Proprietari isi va deschide unul sau mai multe conturi.
-Avizeaza listele de plata si urmareste incasarea cotelor de contributie
-Rezolva contestatiile proprietarilor in termen de 5 zile calendaristice de la
depunerea acestora
-Emite notificari-somatii catre restantieri.
-Asigura elaborarea fiselor de apartament pentru citirea contoarelor.
-Decide termenul de plata(max. 20 zile calendaristice de la data comunicarii
prin afisare la avizier.
-Stabileste modul de calcul si incasare a fondului de rulment si decide
actualizarea acestuia daca este cazul.
-Decide actionarea in justitie a proprietarilor restantieri la plata cotelor de
intretinere.
-Decide conditiile de angajare a administratorului,contabilului,casierului.