Este roteiro prtico traz esclarecimentos gerais

acerca da tributao do ITBI e tambm especcos para

transaes imobilirias relativas a terrenos ou suas
fraes que envolvam ou no a obrigao de entrega
de unidades habitacionais prontas, parcialmente
edicadas ou na planta.
Em seus diversos itens, so fornecidas informaes
relevantes para a correta declarao da transao
imobiliria, assim como um esquema das normas legais
atinentes.
Esperamos, com este instrumento, eliminar ou
minimizar as dvidas sobre os direitos e deveres dos
cidados na tributao imobiliria, inerentes ao amplo
escopo negocial.
O Fisco de Belo Horizonte, pela Secretaria
Municipal Adjunta de Arrecadaes (SMAAR) e suas
gerncias, est disposio dos contribuintes e
considera a interlocuo importante instrumento de
educao scal.

Registre-se que qualquer reproduo, publicao ou

divulgao desse material que, por fora de edio ou
formatao grca ou de linguagem, suprima ou
altere seu contedo ou alcance no tero validade
contra a Fazenda Pblica Municipal, correndo por
conta e responsabilidade de seus executores.
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1 O que o ITBI?
O Imposto sobre a transmisso "inter vivos", a qualquer
ttulo, por ato oneroso, de bens imveis, por natureza ou acesso
fsica, e de direitos reais sobre imveis, exceto os de garantia, bem
como cesso de direitos a sua aquisio, tambm designado
Imposto Sobre Transmisso de Bens Imveis por Ato Oneroso
"Inter Vivos" (ITBI) cobrado pelo Municpio nos casos de
transferncia - transmisso ou cesso - de propriedade de imveis
como terrenos, casas, apartamentos, salas, lojas e galpes (alm
dos casos de transmisso de direitos reais sobre imveis, que no
sejam os de garantia, bem como a cesso dos direitos a sua
aquisio). O pagamento do tributo condio para o registro em
cartrio da transferncia do imvel.
O ITBI deve ser pago quando h equilbrio econmico na
relao de transferncia imobiliria, o qual pode ser expresso em
equivalente em moeda (carter pecunirio). Contribuinte do
imposto o adquirente ou cessionrio do bem ou direito e, na
permuta, cada um dos permutantes. Os transmitentes ou cedentes
respondem solidariamente pelo pagamento do tributo.
Para esclarecimento, quando no h o referido equilbrio
entre preo e bem transmitido, caracteriza-se a doao, cuja
tributao se d pelo Governo Estadual.

2 O ITBI e sua forma de incidncia

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2 Qual o valor do ITBI?

O valor do ITBI o resultado da aplicao 3% (alquota),
sobre o valor dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos (base de
clculo), apurado no momento da transmisso ou cesso (art. 5
da Lei n 5.492/88). Quanto ao momento da transmisso, de
acordo com o Cdigo Civil Brasileiro, transfere-se, entre vivos, a
propriedade mediante o registro do ttulo translativo no Registro de
Imveis (art. 1.245).
Assim, para se determinar o montante a ser pago
imprescindvel a precisa avaliao dos bens ou direitos
efetivamente transmitidos, devendo o ITBI ser quitado de forma
antecipada, nos termos do art. 9 da Lei n 5.492/88.

3 Como pagar o ITBI?

O ITBI um imposto lanado ordinariamente por
declarao, ou seja, a guia emitida a partir do processamento
da Declarao de Transao Imobiliria inter vivos (DTIIV)
apresentada pelo contribuinte, em duas vias, na Central de
Atendimento Presencial BH Resolve, ou nas Administraes
Regionais Venda Nova ou Barreiro.
A declarao e informaes sobre seu preenchimento esto
disponveis no Portal da PBH, no endereo eletrnico
http://fazenda.pbh.gov.br, opo ITBI.
possvel, ainda, a apresentao da declarao e a
emisso da guia de TBI atravs dos cartrios de notas de Belo
Horizonte que participem do Programa ITBI nos Cartrios.

O ITBI e sua forma de incidncia 3

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4 Quando efetuar o
pagamento integral do ITBI?
Conforme art. 9 da Lei 5.492/88, com nova redao dada
pelo art. 2 da Lei 9.532/08, o imposto dever ser pago
observados os seguintes prazos:
I - na transmisso ou cesso formalizada por instrumento
pblico ou contrato particular com fora de instrumento
pblico, assim denido nos termos de lei especca, o
pagamento integral do imposto dever preceder
lavratura do instrumento respectivo;
II - na transmisso ou cesso formalizada por instrumento
particular, ou decorrente de ato ou deciso judicial, o
pagamento integral do imposto dever preceder
inscrio, transcrio ou averbao do instrumento
respectivo no registro competente.

5 Quero uma reviso de valor do

meu ITBI, como proceder? O
ITBI foi avaliado
incorretamente devido ao
preenchimento incorreto da
declarao de transao
imobiliria, como proceder?
Consulte no endereo http://www.pbh.gov.br, no Portal de
Informaes e Servios, no Servio Reviso de ITBI esto
registrados os procedimentos e orientaes do servio.

4 O ITBI e sua forma de incidncia

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6 Posso pedir reviso ou correo

mesmo aps ter pagado o ITBI?
E se houver diferena a pagar
ou receber?
Sim. Voc poder pedir a reviso ou a correo que desejar.
Se o valor inicial for alterado para mais, ser emitida a guia de
ITBI com a diferena a pagar. No caso do valor inicial ser
corrigido para menos, dever solicitar a restituio do indbito
atravs de processo especco. Consulte no endereo
http://www.pbh.gov.br (Portal de Informaes e Servios, no
servio Restituio de ITBI Pessoa Fsica e Restituio de ITBI
Pessoa Jurdica para maiores informaes sobre os
procedimentos e orientaes pertinentes).

7 Comprei um imvel na planta

(imvel pronto para entrega
futura). Como declarar essa
operao para o ITBI?
A DTIIV dever ser preenchida com os dados da unidade
adquirida, conforme projeto de edicao e conveno de
condomnio ou especicao de unidades (essas duas ltimas, se
existentes). Como o bem transacionado uma unidade pronta e
acabada, ainda que para entrega em data futura, a base de
clculo do imposto ser o valor venal do imvel como se pronto
estivesse (caput do art. 16 da Lei n 5.492/88).

O ITBI e sua forma de incidncia 5

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8 Comprei um terreno sem

projeto de construo
aprovado, sobre o qual planejo
edificar. Como declar-lo?
Se a aquisio de terreno, com ou sem construo (acesso
fsica) antiga a ser demolida, est plenamente desvinculada
da entrega futura de unidades edicadas pelo transmitente ou por
terceiro, ou seja, se o prprio adquirente assumir o nus jurdico
da construo, e no o simples nus nanceiro (no sentido de
pagamento de preo determinado ou determinvel), deve-se
declarar a aquisio de terreno com a eventual acesso fsica
existente (casa, barraco, etc.) com ou sem reserva de frao pelo
proprietrio. A base de clculo do ITBI ser o valor venal do
terreno ou sua parcela adquirida, acrescido do valor venal da
construo (eventualmente) pr-existente.

9 Comprei um terreno com

projeto de construo
aprovado, sobre o qual planejo
edificar. Como declar-lo?
Presume-se legalmente a vinculao entre a alienao de
terreno (ou frao) e o negcio de construo, se, ao ser
contratada a venda, ou promessa de venda ou de cesso das
fraes de terreno, j houver sido aprovado e estiver em vigor, ou
pender de aprovao de autoridade administrativa, o respectivo

6 O ITBI e sua forma de incidncia

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projeto de construo, respondendo o alienante como

incorporador (pargrafo nico do art. 29 da Lei n 4.591/64).
A presuno do pargrafo nico do art. 29 da Lei n
4.591/64 relativa (tambm chamada iuris tantum),
comportando prova contrria produzida pelo interessado (1 do
art. 16 da Lei n 5.492/88) de que assumiu (obra em andamento)
ou assumir (obra no iniciada) o nus jurdico da construo,
mediante a apresentao do contrato particular de promessa de
compra e venda do terreno ou de sua frao ideal, com rmas
reconhecidas, dos documentos scais ou registros contbeis de
compra de servios e de materiais de construo nas operaes j
realizadas, e de quaisquer outros documentos que, a critrio do
Fisco, possam comprovar que o adquirente assumiu o referido
nus.

10Comprei uma frao ideal de

terreno em uma incorporao
imobiliria ajustada no
regime de preo fechado.
Como declarar?
Trata-se da mesma situao do item 7. A frao ideal de terreno
adquirida est vinculada a uma unidade autnoma no
empreendimento. Como o bem transacionado uma unidade
pronta e acabada, a base de clculo do imposto ser o valor venal
do imvel como se pronto estivesse (caput do art. 16 da Lei n
5.492/88).

O ITBI e sua forma de incidncia 7

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11Comprei uma frao ideal de

terreno em uma incorporao
imobiliria ajustada no
regime de administrao ou
preo de custo.
Como declar-la?
De acordo como o art. 58 da Lei n 4.591/64, nas
incorporaes em que a construo for contratada pelo regime de
administrao, tambm chamado "a preo de custo", ser de
responsabilidade dos proprietrios ou adquirentes o pagamento
do custo integral de obra.
Assim, os adquirentes das fraes ideais atuam no
empreendimento como donos da obra, e no como
compradores de unidades autnomas para entrega futura, com a
contraprestao do pagamento do preo determinado ou
determinvel.
Pela caracterstica do empreendimento e para proteo dos
contratantes, diversos elementos so arrolados na Lei n 4.591/64
e na Lei n 5.492/88 em relao a esta modalidade de contrato.
Em especial, devem ser observadas as disposies dos artigos 58
a 62 da Lei n 4.591/64.
Casos comuns de descumprimento da Lei n 4.591/64
incluem: (1) a no contabilizao das despesas em nome do
condomnio constitudo pelos contratantes da construo; (2) a
ausncia, a no utilizao ou a confuso entre contas bancrias
em nome do condomnio e de terceiros (especialmente a
construtora), com movimentao distinta da especicada em
contrato; (3) omisses oramentrias ou de reviso de estimativa

8 O ITBI e sua forma de incidncia

Secretaria Municipal Adjunta de Arrecadaes

de custos aprovada pelos condminos; (4) inexistncia ou

inoperncia da comisso de representantes dos contratantes nas
suas atribuies de efetivo e permanente exame, scalizao,
contratao e demais obrigaes; (5) inconsistncias como (5.1)
na composio dos condomnios (presena de terceiros e
ausncia de adquirentes), (5.2) instituio assncrona do
condomnio (muito posterior ou anterior ao tempo do
empreendimento); (5.3) inoperncia ou inexistncia material do
condomnio, dentre outros.

Assim, no basta a simples denominao do

contrato ou do empreendimento como
incorporao imobiliria ajustada no regime de
administrao ou preo de custo, sendo necessria
a correspondncia dos fatos e a compatibilidade do
negcio com o tipo legal.

Sendo efetiva, na incorporao imobiliria ajustada no

regime de administrao ou preo de custo, a base de clculo do
imposto ser o valor venal do terreno acrescido do valor venal da
construo existente no momento em que o adquirente comprovar
que assumiu o nus da construo ( 2 do art. 16 da Lei n
5.492/88).

O ITBI e sua forma de incidncia 9

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12Considerando-se o princpio
da autonomia da vontade, h
espao para o ajuste de
clusulas nos contratos de
construo ou incorporao?
A liberdade de contratar expressa no Cdigo Civil (arts.
104 e 421). Em relao identicao do fato gerador, o Fisco
nortear-se- pelo princpio de que nas declaraes de vontade se
atender mais inteno nelas consubstanciada do que ao
sentido literal da linguagem (art. 112 do Cdigo Civil). No
determinante, igualmente, a quantidade ou denominao dos
instrumentos, se nico ou separados, mas sim o contedo que
surge da leitura e da interpretao do negcio.
Nos contratos, deve-se dedicar especial ateno para
clusulas que podem desnaturar o ato denominado ou pretendido
pelas partes, tais como garantias excessivas (leoninas) e
irrevogveis construtora que afetem ou digam respeito a
negcios exclusivamente entre condminos ou condminos e
terceiros, retenes de bens ou valores em favor do prestador de
servios, limitaes sobre as unidades em favor do administrador
da obra (e.g. exclusividade de venda e comisso) sem
contraprestao aparente, dentre outras.

Considerando que a vontade das partes pode

elaborar ilimitadamente (no universo da licitude)
clusulas contratuais, delineando atos jurdicos
especcos e particulares, somente a anlise do

10 O ITBI e sua forma de incidncia

Secretaria Municipal Adjunta de Arrecadaes

caso concreto poder determinar a tributao

correta da transmisso imobiliria efetivada. No
obstante, a adoo de critrios razoveis de
garantia, de termos de negociao que no
ultrapassem o sentido da Lei n 4591/64 no direito
e no fato (em sua execuo), assegura a
concordncia entre Fisco e contribuinte na anlise
do fato gerador e sua correspondente tributao.

13claro
Sou construtor, como deixar
que estou sendo
contratado para construir por
regime de empreitada ou
administrao e que estou
no vendendo unidades para
entrega futura?
O incorporador, neste caso, ser a pessoa fsica ou jurdica,
comerciante ou no, que embora no efetuando a construo,
compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de terreno
objetivando a vinculao de tais fraes a unidades autnomas,
em edicaes a serem construdas ou em construo sob regime
condominial (art. 29 da Lei 4.591/64). J o construtor ser o
prestador de servios contratado para efetuar a construo de
edicao sob regime condominial.
O art. 16 da Lei n 5.492/88 estabelece trs bases de prova
do negcio efetivado: a) a base contratual de aquisio do terreno
e de prestao de servio de construo; b) a base contbil; e c) a
base geral, incluindo a prova do pacto mtuo.

O ITBI e sua forma de incidncia 11

 Secretaria Municipal de Finanas

A primeira trata do conjunto de relaes oriundas da

aquisio do terreno e posterior contratao do servio de
construo por empreitada ou administrao. Embora
transmitente e contratado possam ser a mesma pessoa, as
clusulas contratuais devem comprovar cabalmente a ausncia da
unicidade negocial, no podendo, de forma alguma, impedir, ou
mesmo limitar, o efetivo controle dos adquirentes sobre a obra
contratada, ressalvadas, evidentemente, as condies que devem
ser dadas ao construtor para o desempenho de suas tarefas.
As despesas e pagamentos relativos obra devem ser
rigorosamente contabilizados em nome do condomnio e no, em
hiptese alguma, da construtora ou administradora. Deve-se
atentar para que, se a administradora da obra tambm fornece
mo de obra, se observe o correto tratamento tributrio de tal
fornecimento (ISSQN), distinto do servio de administrao.
A terceira base trata do pacto mtuo entre os adquirentes ou
condminos. Considerando-se que a contratao do servio de
administrao ou empreitada ordinariamente realizada por um
grupo de pessoas (em condomnio) e no por um indivduo, devem
estar claras as condies do negcio entre os mesmos, incluindo a
legitimidade da contratao, sua representao, assim como o
registro dos atos gerais da associao (scalizao, deliberaes,
etc.), documentados nas atas das assembleias realizadas.
No esclarecimento do caso concreto, informaes
complementares podero ser solicitadas ou aprecidas pelo Fisco.

12 O ITBI e sua forma de incidncia

Secretaria Municipal Adjunta de Arrecadaes

14Quais so os elementos ou
atos que facilitam a prova de
assuno do nus construtivo
pelos adquirentes, em
ateno ao disposto no 1
do art. 16 da lei n 5.492/88?
Facilitam a comprovao da assuno do nus
construtivo a execuo e a formalizao natural dos eventos
de acordo com a modalidade contratada.
Embora possa existir ampla conana entre contratantes
ou entre condminos, acordos verbais ou tcitos so de difcil
ou mesmo impossvel prova, da a necessidade de se reduzir a
termo todas as condies do acordo e decises assembleares,
no momento de sua efetivao.
O reconhecimento de rma nos instrumentos
particulares, alm de atestar o signatrio, serve como prova
da data de celebrao, no devendo ser negligenciado. A
transmisso imediata dos direitos adquiridos, com a lavratura
dos instrumentos pblicos e o respectivo registro imobilirio
no deve ser postergada, pois quanto maior o prazo de
execuo da obra, maior o perodo o ser auditado e a dilao
no exame dos elementos, dicultado, inclusive, eventuais
correes de procedimentos pelos gestores ou condminos.
Cabe lembrar, por m, que todas as aquisies de bens
e contratao de servios devem estar respaldadas em
documentos scais vlidos, idneos e correspondentes aos
fatos.

O ITBI e sua forma de incidncia 13

 Secretaria Municipal de Finanas

15Sou proprietrio de terreno e

o permutei com uma unidade
pronta para entrega futura a
ser edificada no mesmo.
Mantive a propriedade sobre
a frao correspondente
unidade a ser entregue
(reserva de frao).
Como devo declarar?
Se a construo realizada em terreno (ou frao de terreno)
prprio, em permuta, no haver transmisso imobiliria, mas
prestao de servio, sujeita ao imposto sobre servios de
qualquer natureza (ISSQN). No ocorrendo a transmisso
imobiliria, no ocorre o fato gerador e o tributo consequente
(ITBI).
Observar, porm, que em relao ao alienante
(primeiro permutante), no constitui rea sub-rogada a
frao de terreno de terceiros, eventualmente
englobados no empreendimento, ou seja, se a unidade
pronta dada em permuta tiver sido edicada em rea
que abranja mais um lote de titulares distintos, sobre a
rea edicada correspondente a lote de terceiro
haver transmisso imobiliria para o primeiro
permutante, sujeita ao ITBI, cuja base de clculo ser o
valor venal da parcela da unidade relativa, na
proporo da metragem de cada terreno (lote) sobre a
metragem total dos terrenos inseridos no projeto.
14 O ITBI e sua forma de incidncia
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16registro
Qual o ITBI devido no
imobilirio da
promessa de compra e venda
de unidade pronta para
entrega futura?
De acordo com o inc. I do art. 2 da Lei n 5.492/88, o ITBI
tem como fato gerador, dentre outras hipteses, a transmisso
onerosa, a qualquer ttulo, da propriedade ou domnio til de bens
imveis, por natureza ou acesso fsica, situados no territrio do
Municpio.
Entretanto, no registro do instrumento pblico ou particular
da promessa de compra e venda ocorre o fato gerador do ITBI
pela aquisio do direito real do promitente comprador do imvel
(inc. III do 2 do art. 1 da Lei n 5.492/88; inc. VII do art.
1.225, art. 1.417 e 1.418 do Cdigo Civil). Tal fato gerador no
se confunde com a transmisso da propriedade e o fato gerador
do ITBI respectivo (inc. I do 2 do art. 1 da Lei n 5.492/88; inc. I
do art. 1.225 do Cdigo Civil). Para cada fato gerador dever ser
recolhido o ITBI respectivo.

Estas so informaes que cer tamente

contribuiro para a melhor orientao dos
contribuintes e empreendedores, evitando -se
lanamentos e revises decorrentes anlise de
documentos e informaes equivocadas ou
inadequadas aos ns que se propem.

O ITBI e sua forma de incidncia 15

16 O ITBI e sua forma de incidncia