ZEIS

ZONA ESPECIAL DE INTERESSE SOCIAL

Conselho Municipal do Plano Diretor - COMPLAD
SUMRIO

1. GT ZEIS
2. Apresentao
3. Assentamentos precrios e informais
4. Pressupostos Metodolgicos
5. Crescimento populacional
6. Pirmide de renda no Brasil
7. Fundamentos legais
8. O que so?
9. Para que servem?
10. Definies
11. Objetivos
12. Objetivos adotados no Plano Diretor
13. Justificativas
14. Tipos de Zeis
15. Critrios
16. O Papel do Poder Pblico
17. Sntese
18. Bibliografia
GRUPO DE TRABALHO: ESTUDO E PROPOSTA DE IMPLANTAO DE ZEIS
Composto por conselheiros do Conselho do Plano Diretor (COMPLAD)

dson Luiz Vargas da Silva UMAC

Fabiano Vargas da Silva - DGEO
Joo Santos - UMAC
Karl Heinz Kindel - ACI
Michele Luise Gomes - SMHAD
Odyr Jos Dupont - AEMO

Montenegro, fev/mar de 2016.

APRESENTAO

O crescimento desordenado das cidades no Brasil trouxe como consequncia questo urbana, a excluso da
populao mais pobre, que foi se aglomerando nas periferias, em ocupaes informais de reas pblicas e
privadas, reas de riscos ou de proteo ambiental, em assentamentos clandestinos e irregulares, sem
infraestrutura, sem cidade. Moram em barracos auto-construidos ou alugados, cmodos de cortio,
contribuindo para a deteriorao socioambiental do espao urbano. A segregao espacial, resultante, reflete
nas cidades a dissociao entre os polticas habitacionais e a necessidade de atacar o deficit de moradias.
A questo da organizao da cidade, nesses moldes, o embate entre as foras que a constroem - a produo
do espao resultante de uma lgica advinda das prticas e formas de apropriao do espao por um grupo
social hegemnico, sempre, com o apoio e consentimento do poder pblico.
Assim, este elevado grau de ocupaes e informalidade urbana, nas cidades brasileiras, exige uma urgente
reviso conceitual e legislativa, com vistas gesto da produo habitacional de interesse social que leve em
considerao a funo social da cidade e a da propriedade urbana.
A criao de Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), abrangendo a destinao de vazios urbanos e imveis
no utilizados para habitao de interesse social, estratgica para potencializr os efeitos dos programas
habitacionais, no sentido de baratear e viabilizar a produo habitacional destinadas s famlias de baixa renda.
PRESSUPOSTOS METODOLGICOS
Como delimitar e regulamentar ZEIS de Vazios Urbanos

Coleta de informaes e pesquisa da literatura sobre o assunto ZEIS;

Aprofundamento e nivelamento do entendimento sobre o assunto;
Definio das diretrizes , justificativas e critrios para o enquadramento das reas;
Definio das reas (polgonos);
Apresentao do estudo e proposta de implantao.
 CONTEXTUALIZAO
Crescimento populacional
Populao residente, por situao do domiclio
Brasil 1940/2010 Em 1940 a populao rural era 70%
180
da populao brasileira.
160
Em 1960 a populao rural era
38,8 milhes de hab. e a urbana
140
31,3 milhes
Milhes de habitantes

120
Entre 1960 e 1970 a populao
urbana ultrapassou a rural,
100 Urbana chegando a 56% em 1970.

80 Rural Ao final do sculo XX o Brasil j era

um pas urbano: em 2000 a
60 populao urbana ultrapassou os
4/5 da populao total, e atingiu a
40 marca dos 138 milhes de pessoas.

20
Em 2010, 84% dos brasileiros j
viviam nas cidades, somando 163
0
milhes de habitantes.
1940 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010
Em 50 anos a populao urbana
brasileira cresceu 245%
Fonte: IBGE 2010
CONTEXTUALIZAO
Crescimento populacional

POPULAO BRASILEIRA
POPULAO BRASILEIRA
(%)
(Milhes de Hab.) 90%
180

160 80%

140 70%

120 60%

100 50%
Urbana Urbana
80 Rural 40% Rural

60 30%

40 20%

20 10%

0 0%
1940 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010

Fonte: IBGE 2010

CONTEXTUALIZAO
Crescimento populacional x Produo de habitaes

PROGRAMAS HABITACIONAIS PIRMIDE DE RENDA NO BRASIL

IAPs / FCP 900.000
BNH 4.900.000
CEF / BCOS PRIVADOS 4.200.000
PAC / PMCMV (1) 6.300.000
(1) Subsdios aos bneficirios de baixa renda atravs do OGU

250

193,0
200

150
Total
100 Pobres

41,2
50

0
1940 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2015
ZEIS
Reviso de literatura

Com a regularizao de ocupaes urbanas e o investimento em infraestrutura, os moradores de ZEIS

passam a pagar impostos e taxas, aumentando a arrecadao do municpio. Nesse sentido, essa
regularizao torna-se interessante ao poder pblico, uma vez que a sua receita passa a ser maior e a
populao passa a ter uma melhor qualidade de vida. (ROLNIK, 2006)
A ZEIS se constitui num instrumento urbanstico cujo objetivo a incluso no zoneamento da cidade de uma
categoria que permita, mediante um plano especfico de urbanizao, estabelecer padres urbansticos
prprios e em geral mais flexveis para determinados assentamentos (SAULE JNIOR; MIRANDA; MORAES,
2007).
As ZEIS so uma espcie de zoneamento dentro do qual se admite a aplicao de regras especiais de uso e
de ocupao do solo, em reas j ocupadas ou que venham a ser ocupadas por populao de baixa renda,
tendo em vista a salvaguarda do direito moradia previsto no artigo 6 da Constituio da Repblica
Federativa do Brasil. (DIAS, 2008)
Trata-se de um instrumento de ordenao da produo do espao urbano habitacional, pblico e privado,
visando atender as necessidades dos cidados quanto qualidade de vida, justia social e ao
desenvolvimento das atividades produtivas (SPINOLA, 2010)
ZEIS
Fundamentos legais

Os contedos para este trabalho foram estabelecidos com base no conjunto jurdico-institucional
federal, consideradas as especificidades do nosso municpio:
A Constituio da Repblica de 1988, nos arts. 5, inciso XXIII, e 170, inciso III, indica a necessidade
de se observar a funo social da propriedade. Esta preocupao tambm pode ser observada nos
arts. 182 e 186 da Constituio da Repblica, tendo por objetivo promover o pleno
desenvolvimento das funes sociais da cidade, bem como os critrios para o cumprimento da
funo social da propriedade rural.
Urbanizao e Regularizao fundiria de assentamentos da populao de baixa renda mediante
normas urbansticas especiais, includas entre as diretrizes da poltica urbana (Estatuto da Cidade,
artigo 2, XIV);
Instrumento jurdico e poltico da poltica urbana (Estatuto da Cidade, artigo 4, V, f);
Plano Diretor deve estabelecer em que condies a propriedade urbana cumpre a sua funo social
(Estatuto da Cidade, artigo 39);
Define ZEIS (PMCMV-Lei 11.977/2009, artigo 47, V).
ZEIS
O que so?

Uma ZEIS uma rea da cidade que fica destinada, pelo Plano Diretor, para abrigar moradia popular.
A ZEIS um instrumento urbanstico que define reas da cidade, destinadas para construo de
moradia popular. uma categoria de zoneamento que permite o estabelecimento de regras
especiais para o uso do solo, mais permissivas, para determinadas rea da cidade.
O zoneamento ZEIS reserva espao para moradia popular em reas com boa infraestrutura,
facilitando a construo das moradias populares.
As ZEIS podem ser de diferentes tipos, servindo para:
destinar terrenos ou prdios vazios para moradia popular;
facilitar a urbanizao e a regularizao de reas ocupadas por ocupaes irregulares ou loteamentos clandestinos;
facilitar a produo de moradia nas reas consolidadas.

Fonte: Secretaria Nacional de Acessibilidade e Programas Urbanos / Instrumentos Urbansticos para o Planejamento, Nabil Bonduki
ZEIS
Para que servem?

Promover a urbanizao, a regularizao e a insero urbana de assentamentos precrios, por meio

de um zoneamento especfico, permitindo a introduo de infraestrutura, equipamentos e servios;
assegurar e ampliar a destinao social de terras bem localizadas e urbanizadas, criando uma
reserva de mercado de terras para a produo de habitao de interesse social.;
induzir a ocupao de imveis subutilizados em reas urbanizadas, dotadas de infraestrutura,
ideais para uso e a produo habitacional;
universalizar o acesso moradia digna;
ampliar a produtividade e melhorar a qualidade na produo habitacional
possibilitar a participao de amplos segmentos da sociedade na sua implantao;
fortalecer o papel do Estado na gesto da poltica habitacional objetivando atender a camada da
populao que realmente necessita.

Fonte: Secretaria Nacional de Acessibilidade e Programas Urbanos

ZEIS
Definies

Lei PMCMV:
Parcela de rea urbana instituda por lei municipal, destinada prioritariamente recuperao
urbanstica, regularizao fundiria e produo de moradias para a populao de baixa renda.

Art.91 do Plano Diretor:

As Zonas Especiais de Interesse Social ZEIS so regies delimitadas pelo Poder Pblico
Municipal, onde permitido por meio da elaborao de um Plano Urbanstico prprio, o
estabelecimento de padres de uso e ocupao diferenciados da Legislao em vigor.
Pargrafo nico. A instituio de Zonas Especiais de Interesse Social ser permitida nos casos
de cumprimento aos objetivos dispostos nesta Lei e critrios estabelecidos em lei municipal
especfica.
ZEIS
Objetivos

Estender o direito cidade e cidadania;

Incorporar a cidade clandestina cidade legal;
Estimular a produo de habitao de interesse social em reas urbanas consolidadas;
Estimular ampliao da oferta de equipamentos urbanos e servios;
Reconhecer a diversidade local no processo de desenvolvimento urbano;
Promover a regularizao urbano-fundiria sustentvel, considerando as dimenses social,
urbanstica, patrimonial e ambiental;
Associar o desenvolvimento do espao urbano gesto participativa, garantindo a participao da
populao moradora em todas as etapas de planejamento e implementao das intervenes;
Estimular a utilizao de imveis vazios e subutilizados para programas habitacionais de interesse
social;
Promover o respeito s reas de proteo cultural e ambiental.
ZEIS
Objetivos adotados no Plano Diretor

Art. 92. So objetivos das ZEIS:

I a incluso de parcelas da populao que se encontram margem do mercado legal de terras;
II a extenso dos servios e da infraestrutura urbana nas regies no atendidas;
III a qualidade de vida e equidade social entre as ocupaes.
ZEIS
Justificativas para a criao

Melhorar a qualidade de vida da populao;

Adequar a propriedade do solo sua funo social;
Exercer efetivamente o controle sobre o solo urbano;
Garantir o aproveitamento equilibrado da infraestrutura existente;
Estimular a diversidade de ocupao e a complementaridade de usos e funes;
Enfrentar a demanda habitacional observando princpios democrticos e redistributivos;
Garantir moradias com localizao adequada para todas as classes sociais;
Minimizar a necessidade de deslocamentos;
Utilizar todo o potencial investido na infraestrutura urbana j existente;
Evitar o uso especulativo da terra,
Utilizar os recursos pblicos, hoje disponvel, para a produo de moradias em terrenos localizados
em zonas consolidadas e providos de infraestrutura.
TIPOS DE ZEIS

ZEIS 1: reas pblicas ou privadas ocupadas por assentamentos precrios, cortios, loteamentos
irregulares, habitados por famlias de baixa renda, nos quais podem ser feitas intervenes de
recuperao urbanstica, regularizao fundiria e a produo e manuteno de habitaes de
interesse social.
ZEIS 2: reas e terrenos, vazios, subutilizados ou no utilizados, pblicos ou privados, localizados na
rea urbana, aos quais sero destinadas intervenes de adequao urbanstica e a produo de
habitao de interesse social.
ZEIS 3: Corresponde edificao ou conjunto de edificaes subutilizadas, desocupadas ou
ocupadas, predominantemente, sob a forma de cortios ou habitaes coletivas, localizados em
regies com infraestrutura urbana consolidada, pelos quais haja interesse pblico em promover a
regularizao edilcia, sua reutilizao e a regularizao das unidades imobilirias, destinando-as,
prioritariamente, a HIS e HMP.
CRITRIOS PARA A DEMARCAO
ZEIS 1

Ser rea com assentamento irregular de moradores de baixa renda;

Apresentar moradias precrias e situaes inadequadas de urbanizao:
Falta de infraestrutura bsica ou equipamentos pblicos;
Falta de mobilidade ou acessibilidade com ruas desconetadas ao sistema virio do entorno;
rea de risco em encostas ou alagadias;
Ocupando reas non aedificandi*.

* non aedificandi - Faixa de terreno ao longo de estrada ou cursos dgua onde, por disposio legal, vedado edificar.
CRITRIOS PARA DEMARCAO
ZEIS 2

Ser rea ou terreno, vazio, subutilizado ou no utilizado, localizado na rea urbana ou apropriada
para receber intervenes urbansticas;
Ser rea ou terreno prximo de assentamentos precrios ou que ocupem reas de risco, de
encostas, reas de alagamento, APP, reas non aedificandi* ou que demandem reassentamentos;
Ser rea em processo de mudana de uso e/ou que sero beneficiadas com obras e
empreendimentos pblicos;
Ser rea que no tenham restries ambientais para uso habitacional.

* non aedificandi - Faixa de terreno ao longo de estrada ou cursos dgua onde, por disposio legal, vedado edificar.
CRITRIOS PARA DEMARCAO
ZEIS 3

Prdio ou construo apropriada para moradia abandonado, vazio, subutilizado ou no utilizado e

localizado na rea urbana ou apropriada para receber intervenes urbansticas.
OS DESAFIOS DO PODER PBLICO

Realizar o planejamento e controle da ocupao do solo;

Terra bem Ampliar a gesto democrtica participativa;
localizada, com
servios e infra-
estrutura urbana e
Ampliar a Integrao social;
acessvel toda a Ampliar a receita;
populao
?!! Distribuir de forma equilibrada os investimentos ;
Redistribuir a renda urbana;
Minimizar os custos e impactos sociais e ambientais
decorrentes do controle sobre a expanso urbana;
Exercer a coordenao efetiva do desenvolvimento urbano.
O PAPEL DO PODER PBLICO
Terra bem
localizada, com
servios e infra-
Prestar assistncia tcnica gratuita - levantamento estrutura urbana e
acessvel toda a
topogrfico, elaborao de planta, memorial descritivo, etc; populao
Prestar assistncia jurdica gratuita para a populao; ?!!
Desenvolver polticas sociais junto comunidade - visando
urbanizao, regularizao, assegurando a participao no
Plano de Urbanizao;
Favorecer a incluso social, com mecanismos econmico-
financeiros como a iseno e anistia de taxas e impostos.
SNTESE

O sonho da casa prpria mobiliza milhes de brasileiros ano aps ano, figurando como uma das
principais demandas da populao. Por trs desse recorrente e genuno desejo h, porm, uma lgica
governamental que opera a servio da economia de mercado e do capital financeiro.
Os recursos operados para a produo de moradias, seja do FGTS ou das cadernetas de poupana,
no retornam como benefcio do trabalhador de baixa renda pois, funcionando pela lgica capitalista
contemplam, explicitamente, os agentes financeiros, empreiteiros, empresrios do setor habitacional.
Desta forma, estes sistemas operados a quase um sculo, no apenas, foram incapazes de eliminar
a penria de habitao na sociedade brasileira, como ampliaram o dficit quantitativo e qualitativo de
moradias, ao expulsar a populao de menor renda da cidade urbanizada, criaram passivos insolveis
ao estado, realimentaram o crescimento das ocupaes precrias e irregulares e aumentaram a
carncia da populao por esse direito fundamental.
BIBLIOGRAFIA

BONDUKI, N. Origens da habitao social no Brasil. Editora Estao Liberdade e FAPESP, So Paulo, 2001.
DIAS, Solange Gonalves. Regularizao fundiria em Zonas de Especial Interesse Social. Revista Integrao.
Abril/maio/junho 2008, Ano XIV, n. 53, 143-149.
MINISTRIO DAS CIDADES. Como delimitar e regulamentar Zonas Especiais de Interesse Social de Vazios Urbanos. Secretaria
Nacional de Habitaao, Braslia, 2009.
PALERMO, Carolina. Sustentabilidade social do habitar. Editora da autora, Florianpolis, 2009.
ROLNIK, R. (org.). Como produzir moradia bem localizada com os recursos do programa minha casa minha vida?
Implementando os instrumentos do Estatuto da Cidade. Braslia, Ministrio das Cidades, 2010. [web] Disponvel em:
https://www.mprs.mp.br/areas/urbanistico/arquivos/manuais_orientacao/pmcmv.pdf . Acesso em: 29 jan.2016.
VV.AA., SAULE JNIOR, Nelson (Org.), Direito Urbanstico Vias Jurdicas das Polticas Urbanas, Sergio Antonio Fabris Editor,
2007.
SPINOLA, R. M. G. ZEIS: O Interesse Social das Zonas Especiais para a habitao popular, aplicadas ao municpio de
Santos/SP. Dissertao Mestrado Escola Politcnica / USP . So Paulo,2010.
VILLAA, F. Espao intra-urbano no Brasil. Editora Nobel/FAPESP, So Paulo, 2001.
 ZEIS
ZONA ESPECIAL DE INTERESSE SOCIAL
Conselho Municipal do Plano Diretor - COMPLAD