A -1.- LAS ARRAS.

Las arras son cantidades que se entregan en seal de conclusin de un contrato

El contrato de arras, es un contrato privado, es decir, firmado por propietarios y compradores, sin
la presencia de un notario, donde las partes pactan la reserva de la compraventa de bienes, o
inmuebles como una vivienda, entregndose como prueba una cantidad de dinero en concepto de
seal. Forma parte de los denominados precontratos, dado que lo que se est contratando es la
obligacin de firmar un contrato (el de compraventa) en el futuro.

Las denominadas arras o seal no son ms que un accidente del contrato de compraventa, es
decir, son un elemento accidental. Podran definirse como la suma de dinero o cosa fungible que,
sin constituir el total del precio, entrega una de las partes a la otra en el momento de la
celebracin del contrato.

CLASES:

Hay dos clases de arras:

1.- Confirmatorias: Que confirman la celebracin del contrato y su contenido

2.- De retractacin: Son estipuladas para permitir a una de las partes retractarse de su voluntad de
contratar

2. ARRAS CONFIRMATORIAS:

Las arras confirmatorias estn prefijadas en el contrato con la finalidad de reforzar la existencia del
mismo contrato de compraventa inmobiliaria, al ser una seal constitutiva de una prueba de su
celebracin o el mismo comienzo del cumplimiento de la obligacin de pago.

Vienen a ser la reiteracin material de que las partes han concluido un contrato y en muchos casos
representa un adelanto de la prestacin, cuya ejecucin an no se ha materializado.

En caso de cumplimiento del contrato, el que recibi las arras las puede devolver o imputar al
precio de pago, segn sea la naturaleza de lo que se pact (art. 1477).

POR EJEMPLO:

En una compra venta entre X y Z, el comprador X entrego como arras una mquina de escribir.

Si se cumple el contrato el contrato, Z deber devolver la mquina de escribir, saldo que se haya
convenido al celebrarse el contrato, que el bien servir para amortizar parte del precio.

EFECTOS

De conformidad con lo establecido en el Art. 1477 del C. C., estas arras importan la conclusin del
contrato, y presentan los siguientes efectos:
 a. Si se cumple el contrato, quien las recibi deber devolverlas, o a su eleccin y salvo pacto
distinto, las imputar como adelanto de la prestacin, si ello es posible.
b. Si se incumple el contrato, por culpa de quien entreg las arras, ste las pierde. Si quien
no cumpli es la parte que las ha recibido, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato
y exigir el doble de las arras.

Quien se perjudica por el incumplimiento del contrato, acepta la frmula establecida

anteriormente o puede pedir alternativamente, la ejecucin judicial del contrato o la resolucin
del mismo, y en ambos casos el cobro de la indemnizacin por daos y perjuicios

3. ARRAS DE RETRACTACION:

Son las que permiten, al que las entrego, retractarse de la celebracin del contrato (art. 1480). No
es una indemnizacin, sino un precio del contrato.

Se utilizan nicamente en contratos preparatorios (compromiso de contratar en el futuro y

contrato de opcin), facultndose a una de las partes o ambas, a retractarse o arrepentirse de
celebrar el contrato definitivo.

Para el caso de incumplimiento las reglas son las mismas que las de las arras confirmatorias. Esas
arras funcionan solamente en los contratos de opcin o promesa de contrato.

Se puede renunciar al derecho de retractarse. (Art. 1482)

Si se celebra el contrato definitivo las arras sern devueltas o podrn imputarse al pago. (Art.
1483)

EFECTOS

El efecto de estas arras es el siguiente:

a. Si se celebra el contrato definitivo, quien recibe las arras las devolver de inmediato o las
imputar sobre su crdito, de ser posible (Art. 1483 del C.C).
b. Si se retracta la parte que entrega las arras, las pierde en beneficio de la otra parte. En
cambio, si se retracta quien recibe las arras, debe devolverlas dobladas al tiempo de
ejercitar el derecho.

RENUNCIA

Art. 1482 C.C..- Renuncia al derecho de retractacin: La parte que recibe las arras puede renunciar
al derecho de retractacin

Como sealaba Max Arias Schreiber "se infiere (oo.) que las arras de retractacin favorecen a
todos los contratantes, esto es, tanto a quien las entrega como a quien las recibe. Empero, no
existe impedimento para que este ltimo renuncie al derecho de retractacin, en cuya hiptesis el
nico que podr vlidamente desligarse del contrato es quien hizo entrega de las arras" (ARIAS
SCHREIBER, p. 158).

En trminos generales los derechos pueden ser materia de renuncia, expresa o tcita. As que se
puede renunciar a los derechos ganados como consecuencia del arrepentimiento del otro
contratante (p.e. el doble de lo entregado), como tambin cabe la renuncia al derecho de
retractarse.

4. CLAUSULA PENAL

Es el pacto o acuerdo de pago de una indemnizacin o penalidad para el caso de que una de las
partes incumpla con el contrato. El Art. 1343 del C.C. determina que para exigir la clusula penal
no es necesario probar la existencia del dao causado ni su cuanta, y como se trata de la pena
convencional, importa la fijacin anticipada del perjuicio, no siendo necesario que el acreedor
alegue y compruebe el dao causado por el incumplimiento.

Esta clusula tiene la naturaleza de ser una clusula accesoria y puede ser estipulada
conjuntamente con la obligacin principal (contrato de compraventa, arrendamiento, permuta,
suministro, comodato, donacin, etc.) o por acto posterior, pero en ningn caso despus de
producido el incumplimiento.

DIFERENCIAS ENTRE LAS ARRAS Y LA CLAUSULA PENAL

Existen caractersticas muy similares que han llevado a ciertos autores a identificarlas, como por
ejemplo:

a. Ambas aseguran una indemnizacin convenida anticipadamente.

b. Ambas plantean una valorizacin convencional de los daos ulteriores causados por
incumplimiento del contrato.
c. Ambas suponen que la parte dispuesta a ejecutar su prestacin se vea indemnizada por la
retractacin o incumplimiento de la otra parte.

Sin embargo, a pesar de que presentan ciertas analogas, su importancia radica en apreciar y
distinguir sus diferencias, tales como:

a. Las arras se entregan a la firma del contrato, en cambio la clusula penal contiene una
indemnizacin convenida anticipadamente, que se tiene que cobrar judicialmente como
consecuencia del incumplimiento contractual.
b. Las arras de retractacin dan derecho a desistirse del contrato y no supone
incumplimiento. La clusula penal por el contrario opera siempre en caso de
incumplimiento contractual.

B.2. EL SANEAMIENTO:

Artculo 1485.- En virtud del saneamiento el transferente est obligado a responder frente al
adquirente por la eviccin, por los vicios ocultos del bien o por sus hechos propios, que no
permitan destinar el bien transferido a la finalidad para la cual fue adquirido o que disminuyan su
valor.

Se adquiere un bien en propiedad, uso o posesin para destinarlo a la produccin de otros bienes
o servicios, o para revenderlo, donarlo, entregarlo en garanta, en prstamo, exhibirlo, guardarlo,
consumirlo, para cualquier uso lcito que se le pueda dar en el futuro de acuerdo a su naturaleza,
para usufructuarlo, etctera.

Por ejemplo, si el caballo comprado para fines de reproduccin es impotente (vicio oculto), o si A
vende a B un bien que es de propiedad de C, por lo que ste demanda al comprador por
reivindicacin y obtiene una sentencia que lo declara propietario y condena a ese comprador a
desocuparlo (el comprador es eviccionado del bien); o el propietario de un fundo vende la parte
baja conservando las tierras altas y, despus de la venta, desde las tierras altas desva el curso de
las aguas dejando sin agua a las tierras bajas vendidas (el comprador se ve perjudicado por un
hecho propio del vendedor), es evidente, en estos tres ejemplos, que el adquirente no podr
destinar el bien para la finalidad de la adquisicin, por lo que su transferente debe resarcirlo del
perjuicio sufrido.

2. SANEAMIENTO POR EVICCION

El saneamiento por eviccin es la obligacin del transferente de compensar al adquirente la

privacin del derecho que sufre por efecto de la eviccin.

Qu duda cabe que el adquirente, al ser despojado del derecho sobre el bien adquirido y no poder
destinarlo a la finalidad de la adquisicin, sufre una prdida o menoscabo de su patrimonio, por lo
que el saneamiento es de naturaleza indemnizatoria, o sea el transferente debe indemnizarle
pagndole todo lo que ha perdido como consecuencia de la eviccin.

Conforme al art. 1491 del Cdigo civil vigente, el transferente slo est obligado al saneamiento
por eviccin, cuando el adquirente es privado, sin su culpa, mediante resolucin judicial o
administrativa firme, de todo o parte, temporal o definitivamente, de la propiedad, uso o posesin
del bien adquirido, en virtud de un derecho preexistente de un tercero. Por ejemplo, A vende a B
un bien que es de C; el comprador B ya se encuentra en posesin del bien que compr. Ante esta
situacin, el propietario C puede interponer una accin reivindicatoria (art. 923) o una de mejor
derecho de propiedad, cualquiera de la dos, contra B. Si C pierde, el vendedor A no est obligado a
nada frente al comprador B. Pero si C gana, el vendedor A debe sanear a su comprador B
pagndole el valor que tiene el bien al momento de la eviccin, con los intereses legales, las
mejoras realizadas, los gastos e impuestos que fueron de cargo del comprador, y los daos que
ste ha sufrido.

La obligacin de saneamiento por eviccin existe ex lege en todos los contratos relativos a la
transferencia de la propiedad, la posesin o el uso de un bien (arts. 1484 y 1491)25. Esto significa
que el transferente est obligado a sanear no solamente cuando a enajenado un bien ajeno, sino
tambin cuando ha enajenado un bien propio, cuyo derecho de propiedad es indiscutible, pero el
adquirente es despojado a consecuencia de un mejor derecho de tercero al uso o posesin de un
bien que no es de su propiedad (usufructuario, arrendatario, ect.). En otros trminos, el
saneamiento procede cuando el adquirente es eviccionado del derecho de propiedad adquirido o,
cuando manteniendo ste derecho, es despojado solamente del uso o posesin. El tercero
evicente puede despojar al adquirente del derecho de propiedad o solamente del derecho al uso o
del derecho a la posesin.

CASOS EN EL QUE EL ADQUIRIENTE PIERDE EL DERECHO POR EVICCION

Son los siguientes: (art 1500)

El adquiriente pierde el derecho a exigir el saneamiento:

1. Si no pidi y cuid que se citara al transferente con la demanda del juicio de eviccin.
2. Si se someti la causa a arbitraje sin asentimiento del transferente y la perdi.
3. Si transigi el juicio sin anuencia del transferente.
4. Si al celebrar el contrato conoca que el bien era litigioso a ajeno.
5. Por caducidad, siendo el plazo de sta de un ao a partir de la fecha en que se produjo la
eviccin.

Articulo 1501.- Se refiere al caso en que el adquiriente es despojado de parte del bien, no de la
totalidad. El adquiriente podr optar por pedir el saneamiento de la parte del bien cuyo derecho
se pierde.

El adquiriente puede demandar la resolucin del contrato si es que ya no le interesa o quedarse

con la parte del bien que an conserva bajo su derecho.

Articulo 1502.- Cuando el adquiriente ha hecho la adquisicin de varios bienes en conjunto,

interdependientes, y es eviccionado en alguno de ellos, puede:

a) Pedir el saneamiento del bien o bienes eviccionados

b) Demandar la resolucin del contrato, si los bienes que le quedan, han perdido utilidad en
relacin a la finalidad para la que se celebr el contrato.

PLAZOS DE CADUCIDAD

OBLIGACIONES DE TRANSFERENTE FRENTE AL ADQUIRIENTE

De conformidad con el art. 1495 son los siguientes:

1. Devolver el bien al momento de la eviccin teniendo en cuenta la finalidad para el que

fue adquirido. No se devuelve el valor del bien en la fecha que se reclama si no el valor
del bien al momento que el adquiriente es eviccionado, es decir cuando termine el juicio.
2. Pagar los intereses legales desde que se produce la eviccin (desde la fecha que se
produce el contrato).
 3. Pagar los frutos devengados por el bien durante el tiempo que le posey el bien hasta el
momento que es demandado por reivindicacin, el poseedor de buena fe no est obligado
a devolver el bien con sus frutos.
4. Pagar las costas del juicio por eviccin.
5. Pagar los gastos impuestos que haya originado el contrato.
6. Pagar el valor de todas las mejoras que hubiera hecho de buena fe en esa casa.
7. Pagar la indemnizacin por daos y perjuicios.

ACCIONES QUE SE PUEDEN INCOAR

EXCEPCION DE SANEAMIENTO

Se contrae a la excepcin del saneamiento el Art. 1527 que dice: Si el transferente entabla
accin judicial destinada a enervar cualesquiera de los derechos sobre el bien que corresponden
al adquirente en virtud del contrato, tiene ste la facultad de deducir la excepcin de
saneamiento, cuyo objeto es poner definitivamente fin al juicio.

Es una norma procesal que no estaba en el C.C. derogado. Se trata de una excepcin destinada a
proteger al adquirente, frente a una demanda del transferente por efecto de la cual podran sufrir
desmedro los derechos de dicho adquirente atentando contra el goce pacfico y til del bien
adquirido; el transferente al demandar est infringiendo el conocido principio de la buena fe
contractual.

3. SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS

Consiste en la obligacin del vendedor de responder por la cosa vendida en caso de presentar
vicios o defectos ocultos que la hagan impropia para el uso a que est destinada, o que disminuya
el uso de ella de tal manera que si el comprador los hubiera conocido, no la habra comprado o
hubiera ofrecido un precio menor.

El transferente, independientemente de su buena o mala fe, est obligado al saneamiento por

vicios ocultos, llamados tambin redhibitorios (del latin redhibire: retomar; el transferente debe
retomar la cosa viciada).

En su sentido lato, los vicios redhibitorios son los defectos, imperfecciones, anomalas, deterioros,
averas, existentes en el bien al momento de la transferencia (art. 1503), no susceptibles de ser
apreciados a simple vista por el adquirente actuando con diligencia de acuerdo con su aptitud
personal y con las circunstancias (art. 1504), que disminuyan su valor o que lo hagan intil para la
finalidad para la cual fue adquirido (art. 1485).

Como dice Spota, el vicio redhibitorio es un defecto oculto de la cosa, o sea, que se opone al vicio
aparente. El defecto de la cosa no es oculto si el adquirente lo conoca; o aun, si en razn de su
profesin u oficio deba conocerlo; esto ltimo porque la ley exige una buena fe-diligente, es
decir, procediendo el contratante con cuidado y previsin.

PLAZO DE CADUCIDAD

El plazo de caducidad, segn el art. 1514 es de:

- Tres meses para los bienes muebles.

- Seis meses para los bienes inmuebles.

Este plazo se cuenta a partir del momento en que se entrega el bien al adquiriente.

4. SANEAMIENTO POR HECHO PROPIO DEL TRANSFERENTE

Se afirma que el deber que impone la lealtad al enajenante de no perturbar al adquirente en el

goce del derecho que le ha transmitido, no es el mismo que aquel deber general que pesa sobre
todos los hombres de no perturbar lo ajeno; se trata de un deber especial de abstencin que
emana del contrato, en opinin de Borda, citado por el Prof. Manuel de la Puente y Lavalle (pg.
248 y Ss. Tomo II). Estudios del Contrato privado. No se trata, pues, de que en virtud del
saneamiento el enajenante deba responder por sus actos de violencia, dolo o negligencia
inexcusable porque tales actos por ser ilcitos dan siempre lugar a una responsabilidad extra-
contractual. Se trata de aquellos otros actos que pudiendo ser ilcitos para otras personas que no
estn vinculadas por la relacin jurdica que nace del contrato, estn vedados al enajenante por
atentar contra aquello que l dese crear. Esta responsabilidad contractual es el fundamento de
La obligacin de saneamiento.

El Dr. Jos Len Barandiarn expresa que el cedente debe necesariamente la garanta del hecho
personal suyo. No puede obrar contra su concesionario, atacando el derecho de este a la cosa,
derecho que tal cedente precisamente le transmiti.

En efecto, sera incompatible con la posicin adoptada por el tradens un hecho de su parte que
significara desconocimiento a la alienacin por l practicada.

El saneamiento por el hecho propio del enajenante tiene su origen en una obligacin negativa,
consistente en abstenerse de perturbar. Comprende tanto las perturbaciones de hecho, como
las de derecho.

Nuestro C.C. vigente dedica al saneamiento por hecho propio del transferente, los Arts. 1524 al
1528 (Ca. IV - Ttulo XV Obligaciones de Saneamiento).

HIPOTESIS QUE CONFIRMA EL SANEAMIENTO POR HECHO PROPIO

El art. 1524 del C.C. dice: El transferente esta obligado alsaneamiento por hecho propio que
disminuye el valor del bien, lo hace intil para la finalidad de su adquisicin o reduce sus
cualidades para ese efecto.
Efectuada la transferencia, el transferente, esta impedido de realizar cualquier acto que pueda
afectar de alguna manera el goce del bien por parte del adquiriente. El legislador se esta refiriendo
a una perturbacin hecha por el propio transferente, que puede disminuir el valordel bien,
hacerla intil para el fin que se le pretenda dar o reducir sus cualidades para dicho fin.

La doctrina manifiesta que el fundamento de esta obligacin, se encuentra en un deber negativo

de abstencin, que emana del contrato y que no debe referirse a ciertos actos de violencia, dolo o
negligencia inexcusable del propio transferente, porque estos actos son ilcitos y generan sus
propias consecuencias, dando lugar a la responsabilidad extracontractual; deben referirse a otros
actos, que pueden ser lcitos para otros casos, para otras personas, con las cuales el enajenante no
est vinculado jurdicamente, pero que no pueden tener la misma eficacia para el adquiriente.

ACCIONES QUE PUEDE EJECUTAR EL ADQUIRIENTE

Estn contempladas en el art.1525 del C.C. que dice: En razn del saneamiento por hecho propio
del transferente, el adquiriente te puede ejercer las acciones previstas en los arts. 1511 y 1513.
Estas acciones son excluyentes.

La remisin corresponde a las acciones que se derivan de los vicios ocultos del bien; pues el art.
1511 permite al adquiriente solicitar la resolucin del contrato, mientras que el art.1513, faculta
solicitar solo la disminucin del precio para obtener la restitucin delo que el bien vale de menos.

La ltima parte del dispositivo dice: Estas acciones son excluyentes, refirindose a las acciones
de resolucin y de reduccin de precio o cuantiminoris. Luis Romero Zavala, manifiesta que No
existe declaracin semejante en el captulo del saneamiento por vicio oculto, lo que podra dar
lugar a entender que, solo resultan excluyentes tratndose de hecho propio del transferente, pero
no opera en el saneamiento por vicio oculto.

En la forma como est redactada la parte final del dispositivo da a entender que las acciones no
podrn ser usadas acumulativamente, dentro del mismo proceso, pero que si lo serian
alternativamente.

PLAZOS PARA INTERPONER LAS ACCIONES JUDICIALES

Est considerado en el art. 1526 del C.C. que dispone: Los plazos de las acciones de qu trata el
art. 1525 son los indicados en el artculo 1514.

Esta es una remisin a disposiciones que corresponden al saneamiento por vicio oculto. El artculo
1514 del C.C. establece que las acciones caducan a los 3 meses si se trata de bienes muebles y a
los 6 meses si se trata de bienes inmuebles, debiendo computarse tales plazos a partir del
momento de la entrega del bien, aun cuando la ley emplea el trmino recepcin, que para
algunos casos puede, efectivamente, ser otro momento diferente de la entrega.