LOCAIUNEA

NOTIUNE - ART 1777 - Locaiunea este contractul prin care o

parte, numit locator, se oblig s asigure celeilalte pri,
numite locatar, folosina unui bun pentru o anumit perioad,
n schimbul unui pre, denumit chirie.

Inchiriere - locatiunea bunurilor mobile/imobile

Arendare - locatiunea bunurilor agricole ( art 1836 - bunuri ce
pot fi arendate)

Caractere juridice - sinalagmatic, oneros( de esenta locatiunii -

altfel comodat), in principiu comutativ(chirie stabilita ca
procent din profitul locatarului obtinut in spatiul inchiriat), in
principiu consensual( exceptie - bunurile din dom.public sau
din dom privat al statului), cu executare succesiva.

OBS - determinare termen - art 1783 - 49 de ani

- art 1785

Locatiunea - act de administrare( act de dispozitie daca

depaseste 5 ani - capacitate ceruta ambelor parti)
- aplicabile dispozitiile art 1654, 1655, 1653 -
incapacitati
OBIECT - de esenta contractului ca bunul sa fie
neconsumptibil ( prin natura sa ori prin act juridic - vezi art
544 alin 3)
- pretul - chirie - suma de bani sau alte bunuri sau
prestatii ( aplicabile dispozitiile care privesc pretul vanzarii -
art1780 alin 2 )

OBS - prin locatiune se asigura folosinta bunului

( locatorul trebuie sa aiba la randul sau dreptul de a
folosi bunul iar acest drept nu trebuie sa fie unul
personal deoarece nu s-ar putea exercita prin locatar)
- pot avea calitate de locator - proprietarul,
coproprietarul, uzufructuarul, locatarul( comodatarul nu
poate fi locator fara acordul comodantului )
- in materia coproprietatii se aplica art 641( sanctiune
inopozabilitate - art 642)
 OBLIGATIILE PARTILOR

LOCATOR LOCATAR
1.luarea in primire a
bunului

2.sa foloseasca bunul cu

prudenta si diligenta
- in raport cu bunul -
locatarul este detentor
precar
- imbunatatiri aduse
1.predarea bunului
bunului
1787- in stare
a)cu acordul locatorului -
corespunzatoare utilizarii
despagubiri pentru
locatar(dreptul la
2.sa mentina bunul in
despagubiri poate fi
stare corespunzatoare de
garantat cu un drept de
folosinta pe toata durata
retentie)
locatiunii
b)fara acordul locatorului
- locatorul poate cere
aducerea bunului in starea
initiala si poate cere
despagubiri (daca locatorul
opteaza pentru pastrarea
lucrarilor atunci locatarul nu
are drept de retentie)

efectueaza - reparatii efectueaza - reparatii

capitale locative ( de intretinere
( efectueaza toate reparatiile curenta)
necesare mentinerii bunului
in stare de intrebuintare
potrivit destinatiei stabilite)
efectueaza reparatii care
nu pot fi amanate pana la
sfarsitul locatiunii

1801 - locatarul
instiinteaza de indata
( sub sanctiunea platii de
daune interese) locatorul
despre nevoia efectuarii
reparatiilor care sunt in
sarcina acestuia

- reparatii care
sunt in sarcina locatorului
care a fost incunostiintat dar
nu le efectueaza de
indata(locatorul va restitui
sumele avansate si dobanzi
socotite de la data efectuarii
cheltuielilor)
- reparatii
urgente care sunt in sarcina
locatorului, instiintarea
locatorului fiind facuta dupa
inceperea
reparatiilor( restituite de
catre locator sumele
avansate si dobanzi de la
data instiintarii)

pentru reparatiile care nu

se pot amana pana la
sfarsitul locatiunii
locatarul suporta
restrangerea folosintei
cauzata de aceste reparatii
 a)durata mai mare de 10
zile - scadere proportionala
a pretului locatiunii
1800 -daca locatarul b)daca in timpul executarii
modifica B, schimba reparatiilor bunul devine
destinatia, il impropriu pentru
intrebuinteaza astfel incat intrebuintare, locatarul
prejudiciaza locatorul - poate rezilia contractul
acesta poate cere daune
interese si, dupa caz, 1799 - bunul trebuie
reziliere folosit potrivit destinatiei
din contract sau a celei
prezumate

3.sa asigure locatarului

linistita si utila folosinta a
bunului

- garanteaza contra tuturor

viciilor( chiar daca nu le-a
cunoscut la incheierea
contractului), fara a tine
seama daca existau dinainte - pentru viciile care nu erau
sau au survenit in cursul aparente la incheierea
contractului contractului dar devin astfel
- nu raspunde pentru viciile pana la predare nu intra in
aparente la data incheierii sfera decaderii prevazute de
contractului dar nereclamate art 1790 alin 2 teza 1(vezi
- poate fi obligat la 1821 alin 2 - pana la proba
despagubiri pentru contrara locatarul e
prejudiciile pe care viciile prezumat ca a primit bunul
aparente le cauzeaza vietii, in stare corespunzatoare de
sanatatii, integritatii intrebuintare_)
corporale

evictiune
a) fapta locatorului -
exceptie de la
raspundere( art1803 si art
 b1- pentru tulburarile de
fapt locatarul se poate
apara prin actiuni posesorii
sau in RCD( rasp.civ.delict)(
exceptie - 1793 teza 2 -
tulburari incepute inainte de
predare care impiedica
preluarea bunului)
1804)
b2 - daca locatarul este
b)fapta tertului
lipsit de folosinta bunului -
b1.tulburari de fapt ( 1793)
despagubire pentru
b2.tulburari de drept (1794)
prejudiciu
- daca a comunicat
locatorului tulburarea si nu
a inlaturat-o de indata
-scadere proportionala a
chiriei sau reziliere
- daca locatarul
cunostea cauza evictiunii la
incheierea ccontractului - nu
are dreptul la daune
interese

art 1795 - introducerea in

proces a locatorului
3.plata chiriei
a)art 1797
-potrivit prevederilor
contractuale
/uzantelor/art.1797 alin 2
b)locul - art.1494
c)aplicabil art.1502 - proba
platii
d)titlu executoriu - art1798
 4.restituirea bunului -
art1821
- la locul predarii - pt B
mobile
- in starea in care s-a primit
bunul (raspunde locatarul
pentru deteriorare fata de
starea in care s-a primit
bunul mai putin pentru
deteriorari fortuite sau
cauzate de vechime, inclusiv
pentru cele cauzate de
incendiu daca nu dovedeste
ca a survenit fortuit)
- obligatia de restituire este
executorie - art.1816 alin 3

sublocatiunea si cesiunea

SUBLOCATIUNE CESIUNE
totala sau partiala daca nu totala sau partiala daca nu
este interzisa expres este interzisa expres
daca BUNUL ESTE MOBIL
daca BUNUL ESTE MOBIL
permisa numai cu acord
permisa numai cu acord scris
scris
interdictia incheierii
interdictia incheierii cesiunii
sublocatiunii priveste
priveste cesiunea totala si
sublocatiunea totala si
partiala
partiala
interdictia de a incheia o interdictia de a ceda
sublocatiune O INCLUDE SI locatiunea NU INCLUDE SI
PE CEA DE A CEDA INTERDICTIA DE A INCHEIA
LOCATIUNEA O SUBLOCATIUNE

OBS - ACTIUNE DIRECTA A LOCATORULUI IMPOTRIVA

SUBLOCATORULUI
a)pentru toate obligatiile asumate de sublocator
b)pana la concurenta chiriei datorate sublocatarului principal
c)nu se poate opune locatorului plata anticipata a chiriei catre
locatarul principal
d)nu se poate opune cesiunea catre un tert (de catre locatarul
principal )a creantei corelative obligatiei sublocatarului de a
plati chiria

INCETAREA CONTRACTULUI
art 1816 - Denuntarea unilaterala - notificare, cu
respectare termen de preaviz
art 1818 - Imposibilitatea folosirii bunului
- imposibilitate totala si definitiva ( incetare de drept)
- imposibilitate partiala ( reziliere/reducere proportionala a
chiriei)
- bunul este deteriorat - aplicabil art.1788
OBS - locatorul datoreaza daune interese in toate
cazurile daca imposibilitatea totala sau partiala de a
folosi bunul nu se poate justifica(nu sunt datorate in caz
fortuit, culpa locatarului, lipsa reparatiilor justificata prin
exceptie de neexecutare)

art 1817 - Rezilierea - neexecutare fara justificare a

obligatiilor
art.1819 - Desfiintarea titlului locatorului
- incetare de drept
- pentru locatarul de buna credinta - continuare pe perioada
stabilita de parti dar nu mai mult de 1 an de la desfiintarea
titlului -

art.1820 - Deces locator/locatar

- locatiunea se transmite mostenitorilor partii decedate
- locatiune pe durata determinata - mostenitorii locatarului pot
denunta contractul in 60 de zile ( notificare, preaviz)

art.1809 - Expirarea termenului

- incetare de drept
- art.1810 - tacita relocatiune ( o noua locatiune pe durata
nedeterminata - daca prin lege sau vointa partilor nu se
prevede altfel)
art.1811 si urmatoarele - Instrainarea bunului dat in
locatiune
2 ipoteze
a) 1811 - dreptul locatarului este opozabil
dobanditorului
- contractul se transfera dobanditorului
- dobanditorul executa obligatiile locatorului initial ( se
subroga in drepturile acestuia si de asemenea in
drepturile izvorate din garantiile date de locatar)
- locatorul ramane raspunzator de prejudiciile cauzate
prin neexecutarea obligatiilor sale( anterioara insa
transmiterii )

OBS - contractul poate prevedea incetarea sa in caz de

instrainare( art 1812)
- incetarea opereaza in acest caz de la expirarea unui termen
de preaviz care va curge de la momentul notificarii instrainarii (
termenul este unul dublu fata de termenul aplicabil potrivt
uzantelor in cazul denuntarii unilaterale a unui contract incheiat
pe durata nedeterminata - ex. art 1824)

b) nu se efectueaza opozabilitate potrivit 1811

- contractul nu este opozabil dobanditorului
- se poate solicita predarea de indata a bunului - in acest caz
locatarul va putea angaja raspunderea pentru evictiune a
locatorului - locatorul se poate apara daca demonstreaza ca
neindeplinirea formalitatilor de publicitate este cauzata de
culpa locatarului