ACERCA DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA:

SALIENDO DE LA CAVERNA?*

Guillermo Arribas I.**

Director de la Comisin de Contenido de THEMIS
Erick Lau G.***
Miembro de la Comisin de Contenido de THEMIS

Una de las ms importantes modificaciones que

plantea la Comisin Reformadora es la relativa

Guillermo Arribas I. y Erick Lau G.

al artculo 952 del Cdigo Civil, mediante la
cual se da solucin al polmico conflicto entre
el tercero adquirente de buena fe y aquel
que adquiere por prescripcin adquisitiva. La
Comisin Reformadora ha preferido al primero
de ellos, en la bsqueda de mayor seguridad en
el trfico jurdico.

En el presente artculo, los autores analizan

la institucin jurdica de la prescripcin
adquisitiva de dominio, en base a un estudio
comparativo con la regulacin que a ella se
ha dado en distintos sistemas jurdicos. Se
aborda el conflicto que se presenta entre esta
institucin y aqulla que protege al tercero
adquirente de buena fe, con miras a identificar
el real fundamento del proyecto de reforma del
artculo 952 y los efectos que generara esta
solucin.

*
Los autores agradecen de modo especial a los doctores Luis Felipe del Risco Sotil y Hugo Alonzo Navarro
por las crticas y comentarios realizados al presente ensayo.
**
Alumno de dcimo ciclo de la facultad de derecho de la Pontificia Universidad Catlica del Per. Asistente del
curso de Derechos Reales.
***
Alumno de dcimo ciclo de la facultad de derecho de la Pontificia Universidad Catlica del Per.

149
 I. INTRODUCCIN
Hace ms de 25 siglos un filsofo griego nos
propuso un mito1 en donde unos hombres
encadenados se encontraban dentro de
una caverna y solo podan ver la pared de su
prisin, tras ellos se haba colocado una gran
hoguera que creaba sombras al combinarse
con figuras estratgicamente situadas. Los
prisioneros no tenan ningn conocimiento
ms all que las sombras; por lo que no podan
ver la pequeez de su reducido mundo. No
conocan la inmensidad del mundo real que
exista tras ellos.
El presente ensayo pretende abordar una
controversia jurdica centenaria en nuestro
pas: la pugna entre la prescripcin adquisitiva
de dominio y la adquisicin amparada en la fe
registral. Tal como el caso de los prisioneros de
la caverna, consideramos que gran parte de la
comunidad jurdica ha vivido por mucho tiempo
encadenada a la tradicin, pudiendo ver solo
una parte del problema. Fruto de ello tenemos
hoy un sistema de transferencia de propiedad
poco coherente en aspectos fundamentales; a
pesar de esto, la tradicin y el contexto poltico
impiden la reforma. No se logra pues salir de la
caverna.
El artculo 952 de la Comisin Reformadora
del Cdigo Civil pretende darnos un poco de
ese conocimiento del cual se nos ha privado
por tanto tiempo. Ahora debemos romper
las cadenas de la caverna para poder ver la
institucin jurdica en su plenitud, en el derecho
comparado y en los antecedentes peruanos:
El sujeto que adquiere por prescripcin
adquisitiva de dominio un inmueble prima
sobre el tercero adquirente de buena fe?, a
dnde nos lleva la modificacin del artculo
952 y cul es el siguiente paso para salir de la
caverna?2
II. LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA:
FUNDAMENTOS DE SU EXISTENCIA
EN EL DERECHO COMPARADO Y EN LA
LEGISLACIN NACIONAL
Antes de pasar al anlisis de la modificacin que
propone la Comisin Reformadora del Cdigo
Civil en materia de prescripcin adquisitiva,
creemos conveniente iniciar el presente trabajo
detallando los fundamentos para la existencia
de esta figura en los sistemas jurdicos en
donde se ha desarrollado esta institucin.
A. Fundamentos en el Derecho Francs
Si queremos encontrar los fundamentos de
la prescripcin adquisitiva en el sistema del
Derecho Civil, no podemos dejar de mencionar
lo establecido en el Derecho Francs, el que
ha repercutido notoriamente en el sistema
jurdico peruano3.
Sobre la prescripcin adquisitiva4 se ha dicho
que es un modo de adquisicin de propiedad
por medio de la posesin por un espacio de
tiempo determinado. Los Mazeaud la han
definido cmo la adquisicin, por el poseedor
de una cosa, del derecho de propiedad o de
otro derecho real sobre esa cosa, por efecto
de la posesin prolongada durante cierto
plazo.5
Al igual que en nuestro ordenamiento, el
sistema francs tambin contempla dos clases
de prescripcin adquisitiva6, una prescripcin
larga y una abreviada, a esta ltima se accede

1
PLATON. El mito de la caverna. En: La Repblica. Libro VII. pp. 514a521b.
2
Debemos sealar que el presente trabajo se centra en el anlisis de la figura de la prescripcin adquisitiva
de dominio sobre bienes inmuebles. Ello es as pues consideramos que, si bien existe un registro de bienes
muebles, con lo cual el anlisis de la reforma que se intenta implantar cobrara eficacia respecto a ellos,
la mayor relevancia en la sociedad se dara con respecto a los bienes inmuebles, en donde el tema de la
inscripcin registral tiene mayor acogida. As, cuando nos refiramos a la prescripcin adquisitiva, deber
entenderse como la que opera sobre bienes inmuebles.
3
Se debe tomar en cuenta que el Cdigo Napolenico, an vigente en Francia, fue la principal influencia en
la elaboracin del Cdigo Civil peruano de 1852. Asimismo, en los posteriores Cdigos Civiles peruanos an
es notoria la presencia del derecho francs.
4
En el Cdigo Civil Francs, encontramos esta figura regulada junto a la prescripcin extintiva. La prescripcin
adquisitiva de dominio se refiere a obtencin de la propiedad de un bien por cumplir ciertos requisitos,
mientras la prescripcin extintiva se refiere a la inexigibilidad de un derecho crediticio por el paso del tiempo,
sin embargo, ambas figuras obedecen a reglas comunes. Ver: MAZEAUD, Henri; MAZEAUD, Len y Jean
MAZEAUD. Lecciones de Derecho Civil. Parte segunda. Vol. IV. Buenos Aires: EJEA. 1960. p. 196.
5
Ibidem.
6
La regulacin de est institucin se encuentra en el Cdigo Civil Francs de los artculos 2219 al 2281.

150
en virtud de un justo ttulo y buena fe7. En
ambos casos se requiere que el poseedor se
comporte como propietario8. Aqu se puede
ver la influencia del clsico Friedrich Karl von
Savigny en el derecho francs, quien se dedic
a estudiar las figuras jurdicas del antiguo
derecho romano. As, los conceptos de animus
possidendi y animus domini que, en palabras
de Valencia Zea, son conceptos idnticos que
suponen la intencin de ejercer el derecho de
propiedad a nombre propio. De este modo,
para que la posesin sea til para adquirir por
prescripcin adquisitiva, el poseedor debe
Sin embargo, consciente del doble matiz que
la figura de la prescripcin adquisitiva conlleva,
los Mazeaud agregan () en ocasiones, la
usucapin se vuelve contra el verdadero
propietario, que se encuentra despojado. Esta
consecuencia es inevitable. Es plenamente
conforme con el inters social; el propietario
no merece la proteccin de la ley ms que si
usa su bien ()13.
En ese mismo sentido se han pronunciado
Ripert y Boulanger, al explicar la funcin de la
usucapin en los siguientes trminos:

Guillermo Arribas I. y Erick Lau G.

pretender disponer de un bien tal y como un
propietario podra hacerlo en virtud de su
derecho9.
Adems de ello, se seala que esta posesin
debe estar exenta de vicios10.
Ahora bien, el efecto de la prescripcin
adquisitiva es poder adquirir la propiedad, ya
sea por medio de una posesin de buena o mala
fe. Sin embargo, los Mazeaud y otros autores
sealan que sta no es la funcin principal de la
institucin, sino que encuentra su real destino
en la prueba del derecho de propiedad.
As, seala [e]xiste en ello para el adquirente
regular, por lo tanto, para el legtimo propietario,
una seguridad muy grande; cuando puede
demostrar que, por s y por sus causantes,
posee hace ms de treinta aos, est seguro de
no poder ser inquietado, ya que presenta una
prueba irrefutable de su derecho11. De esta
manera, a modo de ejemplo se plantea: Yo no
habra podido adquirir la propiedad si mi autor
no la hubiese tenido. La misma cuestin se
plantea en los mismos trminos para todos los
poseedores sucesivos de la cosa, y si uno solo
de la serie no fue propietario, todo los que lo
siguieron tampoco lo han sido. La prescripcin
suprime esa dificultad que sera insoluble ()12.
La usucapin desempea, pues, una funcin
social considerable. Es cierto que puede
favorecer a un poseedor sin ttulo y de mala
fe; amparar en ese caso una expoliacin. Pero
ste es un caso raro y ser ms raro todava
que el propietario despojado por efecto de la
usucapin no haya pecado de negligencia. Se le
concede un plazo suficiente para enterarse de
la usucapin cometida contra l para protestar
()14.
Definido ello, debemos sealar que el
tratamiento de la prescripcin adquisitiva
en el Derecho Francs tiene una estrecha
vinculacin con el modo de transferencia de
propiedad que en este sistema se emplea, y,
en especial, con la funcin que la inscripcin
registral cumple al respecto de ello. As,
podemos sealar que, al igual que en nuestro
ordenamiento, el sistema francs posee
un registro declarativo, que no constituye
derechos, sino que sirve para la publicidad y
oponibilidad de derechos.
A partir de ello, creemos importante sealar
que en el sistema francs, a diferencia del
sistema adoptado por el Cdigo Civil peruano,
no se cuenta con un artculo que proponga
una proteccin especial a quien adquiere

7
Mazeaud nos seala que en el caso de la prescripcin adquisitiva larga el plazo que tendra que transcurrir
es de 30 aos, mientras que para la corta, dependiendo de la situacin del propietario, podr ser de 10 o 20
aos. Ver: MAZEAUD, Henri; MAZEAUD, Len y Jean MAZEAUD. Op. cit. Loc. cit.
8
PLANIOL, Marcel y Georges RIPERT. Tratado prctico de Derecho Civil Francs. Tomo III. La Habana:
Cultural S.A. 1940. p. 594.
9
VALENCIA ZEA, Arturo. La posesin. Bogot: Temis. 1968. p. 67.
10
Debemos sealar que, a diferencia de nuestro Cdigo Civil, el sistema francs contiene una definicin de la
posesin viciosa, resultante de la discontinuidad, violencia, clandestinidad y lo equvoco de la posesin.
11
MAZEAUD, Henri; MAZEAUD, Len y Jean MAZEAUD. Op. cit. p. 226
12
RIPERT, Georges y Jean BOULANGER. Tratado de Derecho Civil segn el Tratado de Planiol. Tomo VI:
Los Derechos Reales. Buenos Aires: La Ley. p. 331.
13
MAZEAUD, Henri; MAZEAUD, Len y Jean MAZEAUD. Loc. cit.
14
RIPERT, Georges y Jean BOULANGER. Op. cit. p. 332.

151
 derechos segn la confianza en el Registro15.
Por tanto, ante un conflicto entre quien
adquiere confiando en la informacin registral
y quien adquiere por usucapin; siempre se da
preferencia al segundo de ellos.
De este modo, en el sistema francs, al igual
que en el peruano, podemos hablar tanto de
una prescripcin secundum tabulas como una
contra tabulas. La primera de ellas sirve para
probar la propiedad del titular del inmueble.
El plazo de la prescripcin funciona como un
lmite temporal en el cual se deber verificar
que el tracto sucesivo de los anteriores
titulares a la fecha se ha dado sin vicios en
sus ttulos, es decir se busca reafirmar la
informacin de Registros. De este modo se
evita la conocida prueba diablica cuando
es necesario demostrar la titularidad de un
propietario. La prescripcin secundum tabulas
cobra especial relevancia al momento que el
propietario pretende transferir su derecho. As,
en principio16, el comprador slo deber hacer
el estudio de ttulos por el plazo de prescripcin
indicado en la norma para comprar bien.
Por otro lado la prescripcin contra tabulas
supone una situacin radicalmente opuesta.
A diferencia de la secundum tabulas en donde
se reafirma el derecho del propietario, la
prescripcin contra tabulas la contradice,
despoja al propietario del bien de su derecho.
Cuando un sujeto posee un inmueble ajeno
por el periodo y los requisitos establecidos
en la norma, ste adquiere originariamente
el derecho de propiedad sobre el bien sin
importar la informacin que se tiene del bien
en Registros, as el propietario registral pierde
su derecho.
B. Fundamentos de la Posesin Adversa
en el Derecho Anglosajn
Tal como se indic en el punto anterior, la
prescripcin adquisitiva de dominio tiene
una presencia importante en el sistema civil
romano en general, siendo este quizs el
sistema donde mayor ingerencia ha tenido.
Sin embargo, en el sistema angloamericano
se encuentra una institucin jurdica muy
cercana a la prescripcin adquisitiva de
dominio, conocida bajo el concepto de
posesin adversa.
Posner define la posesin adversa de la
siguiente manera:
Si durante un cierto nmero de aos (aunque
diferente en diversos estados, siete es un
nmero comn) usted posee la propiedad en
oposicin al dueo verdadero (es decir, no
como inquilino, agente, etc), la reclama como
suya y el dueo no demanda para reclamar
su derecho, la propiedad pasar a manos de
usted ()17.
En la misma lnea, Cooter y Ulen manifiestan:
La doctrina legal relevante es la de la
posesin adversa. Esa frase se refiere al
hecho de la posesin de la tierra por parte
de un invasor es adversa al inters del dueo.
Alguien puede adquirir la propiedad de la
tierra de otro ocupndola durante cierto
periodo especificado en un estatuto, siempre
que la ocupacin sea adversa a los intereses
del dueo y el dueo original no proteste o
ejercite una accin legal18.
Como se ve, lo fundamental en esta figura
jurdica es que el poseedor no propietario,
al momento de ejercer de hecho el control
sobre el bien, debe poseer un inters que se
contraponga al del propietario. Este inters,
consideramos, no puede ser otro que el de
reputarse a s mismo como propietario19.
Si bien, como se explicar al momento de
analizar la codificacin de la prescripcin
adquisitiva de dominio en el Per, la doctrina
de la posesin adversa as expuesta no exige
todos los requisitos previstos en nuestro

15
Lo que en Per, vendra a ser el contenido regulado en el artculo 2014, sobre buena fe pblica registral.
16
Ms adelante se explicar porque es en principio.
17
POSNER, Richard. Problemas en la transferencia del derecho de propiedad. En: El Anlisis Econmico del
Derecho. Mxico DF: Fondo de cultura econmica. 2007. p. 82.
18
COOTER, Robert y Thomas ULEN. Cmo se establecen y verifican los derechos de propiedad?. Mxico
DF: Fondo de cultura econmica. 2008. p. 186.
19
En esta misma lnea Posner indica: Conviene hacer hincapi en el requisito de la adversidad en la doctrina
de la posesin adversa. Debe ser evidente que alguien est ocupando la propiedad del dueo nominal por
un efecto no derivable de ese dueo En: POSNER, Richard. Problemas en la transferencia del derecho de
propiedad. Op. cit. p. 83.

152
Cdigo Civil20, s hay un punto comn entre
estas instituciones, que consideramos
innegable: el poseer como propietario.
Aunque de un sistema distinto, encontramos
gran similitud, al igual que en el caso francs,
con la doctrina del animus possidendi y
animus domini de Savigny, que desarrollamos
en el punto anterior.
Pero si bien sta es la doctrina de la posesin
adversa, cul es su fundamento?, por qu
un no propietario puede despojar de su
derecho al legtimo titular? Aqu encontramos
eliminar la prueba diablica, puesto que la
transferencia de propiedad en estos casos no
se da por un dato objetivo como el registro,
esto es, el registro no constituye el derecho,
solo lo publicita. Esta intencin conlleva dos
consecuencias: (i) la primera es que en algunos
casos se dar la propiedad a quien en realidad
no era propietario, es decir, el saneamiento
de los ttulos no ser propiamente un
saneamiento, sino un ttulo nuevo24; y, (ii) la
segunda es que la informacin en el Registro
no ser necesariamente correcta. Estas dos
conclusiones, que adems consideramos

Guillermo Arribas I. y Erick Lau G.

tambin grandes similitudes con el sistema
civil romano. Cooter y Ulen responden a estas
interrogantes sealando:
La ventaja econmica de la posesin adversa
reside en el hecho de que elimina las nubes
del ttulo (). En general, una regla para la
adquisicin del ttulo mediante la posesin
adversa reduce el costo de la determinacin
de los derechos de propiedad legtimos
al eliminar el riesgo de que la propiedad
sea disputada en la base de una pasado
distante.21
asimilables al caso peruano, se pueden inferir
de la siguiente afirmacin hecha por Posner:
Por otra parte, los registros ya no son un
ndice completo de la propiedad, porque un
poseedor adverso (una vez transcurrido el
plazo de prescripcin) es un propietario sin
registro25.
Es decir, en principio en el derecho anglosajn
puede existir tambin una especie de
prescripcin secundum tabulas como de
prescripcin contra tabulas.

Los mismos autores continan: C. Fundamentos en el Derecho peruano

Otra justificacin de eficiencia para la Tal como se ha expuesto, tanto en la

posesin adversa se destac en el pasado:
la posesin adversa impide que recursos
valiosos permanezcan ociosos durante largos
periodos, especificando procedimientos para
que un usuario productivo arrebate el ttulo
del usuario improductivo.22
Se puede estar o no de acuerdo con el
fundamento de la posesin adversa, en
especial con la segunda razn23, pero es
innegable el parecido con la fundamentacin
de la prescripcin adquisitiva de dominio
expuesta por la doctrina francesa sobre
el tema de la prueba de la propiedad. El
objetivo en ambos sistemas es el mismo,
doctrina francesa como en la anglosajona, la
prescripcin adquisitiva de dominio supone el
reconocimiento de una situacin de hecho. La
mayor parte de las veces, este reconocimiento
estar dirigido a facilitar la prueba del derecho
propiedad de los titulares; sin embargo,
en algunas ocasiones despojar al legtimo
titular de su derecho de propiedad. Si bien el
segundo efecto se puede dar, ambos sistemas
consideran que no es el fundamento principal
de la institucin.
En principio en el mbito nacional se ha acep-
tado de manera pacfica tales fundamentos.
La mayora de autores postulan que la funcin

20
El artculo 950 del Cdigo Civil de 1984 requiere que la posesin sea continua, pacfica, pblica y como
propietario.
21
COOTER, Robert y Thomas ULEN. Op. cit. p. 187.
22
Ibidem.
23
No profundizaremos sobre este fundamento por cuestin de espacio; sin embargo, cabe decir que ste se
ha visto deslegitimado a travs de los aos. Esto se dice, entre otras razones, porque parte del derecho de
disposicin del propietario es el no utilizar el bien, el no uso tambin configura un ejercicio del derecho de
disposicin. As, puede suceder que para el legtimo propietario el no usar el bien tenga un valor econmico
mayor a que el sujeto que pretende prescribir el bien siendo un sin sentido el preferir al segundo.
24
Esto se ve con todo claridad cuando estamos ante una prescripcin contra tabulas.
25
POSNER, Richard. Op. cit. p. 83.

153
 principal de la prescripcin adquisitiva de do-
minio es la prueba del derecho de propiedad,
postura que compartimos. Sin embargo, en
el ao 2008 se desarroll un pleno casatorio
acerca de esta materia, en el cual se defini el
fundamento de la prescripcin adquisitiva en
los siguientes trminos:
Se considera que el real fundamento de la
usucapin es el significado constituyente de
la apariencia como nica realidad del derecho
y de la propiedad. La usucapin es algo ms
que un medio de prueba de la propiedad
o un instrumento de seguridad del trfico,
es la realidad misma (la nica realidad) de
la propiedad. El substrato dogmtico de un
orden social patrimonial.26
El Pleno Casatorio genera ciertas dudas.
La posicin que se asume considera a la
prescripcin adquisitiva como el modo en
que se consolida una situacin de hecho
(real). Sin embargo, al indicar que se trata
de reconocer la realidad misma sin ms,
consideramos que enfatiza a la prescripcin
como medio de adquisicin de propiedad,
dejando relegado en un segundo plano la
funcin probatoria de dominio. Como hemos
visto, la adquisicin de propiedad de un non
domino es si se quiere una patologa de la
figura, no el fundamento de la institucin.
III. LA EVOLUCIN DE LA PRESCRIPCIN
ADQUISITIVA EN EL PER
Para poder identificar las reales implicancias de
la modificacin del artculo 952 en el proyecto
de Reforma del Cdigo Civil, creemos necesario
ver su codificacin en nuestro pas a travs del
tiempo. Nos pronunciaremos brevemente
sobre el Cdigo Civil de 1852, el de 1936 y el
de 1984.
A. Cdigo Civil de 1852
En el Cdigo Civil de 1852 la prescripcin
adquisitiva de dominio y la prescripcin
extintiva estaban reguladas bajo el mismo
ttulo27, habiendo una seccin de disposiciones
generales y luego, por separado, las normas
especiales para cada tipologa. Dentro de
las normas especiales sobre prescripcin
adquisitiva, se indicaba que el poseedor de
buena y mala fe poda hacerse propietario
del bien inmueble. En el caso del poseedor
de buena fe, se deba tener 10 aos de
posesin28; mientras que el poseedor de mala
fe deba poseer el bien por 40 aos29. Para
la prescripcin corta, se necesitaba tener,
adems, posesin continua y justo ttulo30;
mientras que para la larga solo era necesario
la posesin continua por el plazo sealado.

Antes de pasar al anlisis del conflicto entre A pesar de ya encontrase regulada la

el tercero adquirente de buena fe y aqul
que adquiere por prescripcin adquisitiva,
as como de la modificacin que se plantea
con la Propuesta de Reforma del Cdigo
Civil, revisaremos la evolucin de nuestro
ordenamiento en torno a la prescripcin
adquisitiva y el conflicto, lo cual nos dar una
mejor visin sobre la controversia.
institucin bajo comentario, todava no
exista un Registro Pblico unificado. Como
se desprende del articulado, cada escribano
pblico tena su propio registro de escrituras
pblicas31. Siendo as, an no se presentaba
el problema de la prescripcin adquisitiva de
dominio contra tabulas per se, ni el conflicto
con el adquirente registral de buena fe.

26
Sentencia del Pleno Casatorio. Casacin 2229-2008-Lambayeque. Publicada en El Peruano el 22 de agosto de 2008.
27
Artculo 526.- Prescripcin es un modo civil de adquirir la propiedad de una cosa ajena, de libertarse de una
obligacin, mediante el transcurso de un tiempo determinado, y bajo las condiciones sealadas por este cdigo.
La primera es prescripcin de dominio, y la segunda da prescripcin de accin. [El nfasis es nuestro].
28
Artculo 543.- Debe durar la posesin para prescribir el dominio:
()
2. Diez aos entre presente y veinte entre ausentes, cuando es inmueble.
29
Artculo. 545.- El que posea una cosa por cuarenta aos no estar obligado presentar titulo, ni responder
sobre su buena fe.
30
Artculo 536.- Para adquirir por prescripcin el dominio de una cosa, es necesario que concurran:
1. Posesin;
2. Justo titulo;
3. Buena fe;
4. Transcurso del tiempo sealado por este cdigo.
31
Artculo 1410.- El comprador de bienes inmuebles, o de derechos o acciones sobre ellos, aunque
se le haya entregado la cosa, puede retener el precio o la parte que debiere, mientras el vendedor le
demore el otorgamiento de escritura en registro pblico. En este caso, no debe el comprador intereses
convencionales ni legales de la cantidad retenida.

154
Solo a partir de 1888, con la creacin de los
Registros Pblicos, nace el problema. En este
primer momento, el derecho preponderante
era el de aqul que adquira por prescripcin,
pues an no exista proteccin para el tercero
adquirente apoyado en la informacin
registral. En este momento an no haba
mayores dudas sobre el tema.
adquiriera derecho findose de la informacin
del Registro, mantendra su derecho aunque
se anulare el derecho del enajenante por
ttulo anterior no inscrito o por inexactitud
imperceptible de la informacin registral.
Este artculo introduca en el sistema peruano
la figura de la fe pblica registral, tal como
manifiesta Romero Romaa:

B. Cdigo Civil de 1936 () que da garanta al tercero que contrata

amparado bajo la fe del registro, lo que
Para adquirir por prescripcin adquisitiva, el confirma este artculo, desde que el tercero
Cdigo Civil de 1936 requera poseer por 10 no tiene por qu sufrir las consecuencias si ha

Guillermo Arribas I. y Erick Lau G.

aos si se tena justo ttulo y buena fe32, al igual
que el Cdigo Civil de 1852; pero en el caso de
la prescripcin larga o de mala fe, donde no es
necesario el justo ttulo, se redujo el plazo de
40 a 30 aos.
El gran cambio legislativo aqu estuvo en
incluir33 en el Cdigo Civil el Registro Pblico tal
como lo conocemos hoy en da. Este sistema
se incluy en la Seccin Quinta del Libro de los
Derechos Reales, y con este elemento naci la
controversia entre el tercero que adquiere del
propietario registral y aqul que lo hace por
prescripcin. Esta disyuntiva parte entonces
del antecedente de los artculos 952 y 2014 del
Cdigo Civil vigente. El artculo 87234 del Cdigo
Civil de 1936, al igual que el actual artculo 952,
daba al sujeto que adquira por prescripcin
la facultad de recurrir al juez a pedir que se
declare y se inscriba su derecho. La inscripcin,
adems, cancelara los asientos del antiguo
propietario registral.
El artculo 105235, equivalente al actual 2014,
por su parte, manifestaba que aqul que
contratado de buena fe sobre la base de lo que
aparece en registro.36
Nuestro problema, como se ver en detalle
ms adelante, es quin deber mantener
la propiedad cuando se genera un conflicto
entre un tercero adquirente de buena fe con
derecho inscrito en el Registro y aquel que
adquiere por prescripcin y solicita que se
inscriba su derecho, cancelndose el ttulo del
anterior propietario. Parecera que el que debe
primar, solo por aplicacin normativa, es el
que adquiere por prescripcin, pues el artculo
872 da la facultad de cancelar el derecho de
los antiguos propietarios. Como veremos en
el siguiente apartado, esta controversia no fue
resuelta por el Cdigo Civil de 1984.
C. Cdigo Civil de 1984
La prescripcin en el Cdigo Civil de 1984
sigui en mucho los pasos dejados por el
Cdigo Civil de 1936; si bien hubieron mejoras,
muy a pesar de la Comisin Reformadora de
aquel entonces37, el conflicto entre el sujeto

Artculo 2051. Habr en cada capital de departamento y a cargo de un escribano pblico, un oficio de
hipotecas para el registro de todas las que se constituyan sobre bienes ciertos y determinados. Por las leyes
especiales y segn lo permitan las circunstancias de los pueblos, se determinar el establecimiento del oficio
de hipotecas, en los lugares que no sean capitales de departamento.
32
Artculo 871.- Adquieren inmuebles por prescripcin quienes los han posedo como propietarios de modo
continuo durante diez aos, con justo ttulo y buena fe, o durante treinta aos sin estos dos ltimos requisitos.
33
Se dice incluir porque el Registro Pblico fue creado por Ley el 2 de enero de 1888 ante la iniciativa de los
Doctores Alejandro Arenas y Mariano Nicols Valcrcel.
34
Artculo 872.- Quien adquiere un inmueble por prescripcin puede entablar juicio para que se le declare
dueo. La sentencia que acceda a la peticin es ttulo para la inscripcin de la propiedad en el registro y para
cancelar el asiento a favor del antiguo dueo.
35
Artculo 1052.- Los actos que se ejecuten o los contratos que se otorguen por persona que en el registro
aparezca con derecho para ello, una vez inscritos, no se invalidarn en cuanto a los que con ella hubiesen
contratado por ttulo oneroso aunque se anule el derecho del otorgante en virtud de ttulo anterior no inscrito
o de causas que no resulten claramente del mismo registro.
36
ROMERO ROMAA, Eleodoro. Derecho Civil. Derechos Reales.. Lima: PTCM. 1947. p. 429.
37
Se indica esto porque, en realidad, el Dr. Jorge Avendao, ponente del Libro de Reales del Cdigo Civil
de 1984, ofreci una solucin al problema, pero el miedo de los juristas clsicos y la presin poltica no
permitieron que el cambio y las soluciones pudieran ser plasmadas en la norma. Esta solucin recaa en la
clasificacin entre bienes registrados y no registrados, sobre esto volveremos ms adelante.

155
 que adquiere por prescripcin y el tercero
adquirente de buena fe se mantuvo inconcluso.
La prescripcin adquisitiva de dominio para los
bienes inmuebles est regulada en el artculo
950 del Cdigo Civil vigente38. Los plazos fueron
recortados ampliamente, cambio concordante
con la funcin esbozada al inicio de este ensayo
referente al saneamiento de ttulos y prueba
de propiedad. La prescripcin de mala fe, o
larga, requiere la posesin contina, pacfica,
pblica y como propietario por diez aos.
En el caso de la prescripcin de buena fe, o
corta, operar a los 5 aos; se necesitan los
mismos elementos que la larga, pero se agrega
la exigencia de la buena fe y el justo ttulo.
Como se ve, se mantiene la tesis del animus
domini en la posesin, expuesta por Savigny;
concordante tambin, como vimos, con la
doctrina angloamericana.
Brevemente, pasaremos a describir los
requisitos esenciales para que se pueda
adquirir la propiedad de un inmueble por
prescripcin adquisitiva cuando no existe justo
ttulo ni buena fe:
- Posesin continua por diez aos: Para que
se cumpla este requisito no es necesario que
el poseedor tenga un ejercicio permanente
de la posesin, sino que se comporte como
cualquier otro propietario lo hara. Por ello,
de acuerdo al artculo 904 de Cdigo Civil39,
la posesin se conserva aunque su ejercicio
est impedido por hechos pasajeros.
Asimismo, el artculo 915 del Cdigo Civil40
establece que la prueba de la posesin
actual y la de un momento anterior genera
que se presuma, iuris tantum, que durante
ese lapso existi posesin.
De otro lado, de acuerdo al artculo 953 de
Cdigo Civil41, se interrumpir el trmino
de la prescripcin si el poseedor pierde la
posesin o es privado de ella, a menos que
la interrupcin sea menor a un ao o que se
restituya por sentencia. Esta interrupcin
puede producirse por dos vas, una natural
y otra civil42. Existir interrupcin natural
cuando se abandone el bien o se pierda la
posesin por intervencin de un tercero
(la interrupcin contemplada en el artculo
953 antes citado) y, por su parte, existir
interrupcin civil cuando la posesin del
inmueble sea reclamada jurdicamente
(aplicacin analgica del artculo 1996 del
Cdigo Civil)43.
- Posesin pacfica: Se refiere a aquella
posesin libre o exenta de violencia. En
caso la posesin se haya obtenido de
manera violenta, el plazo para invocar la
prescripcin adquisitiva se contabilizar
desde el momento en que cese el estado
de violencia o el conflicto.
De otro lado, como seala Berastain44
existe jurisprudencia que establece que
el reclamo judicial por el cual se solicite al
poseedor la restitucin del bien, implica
que la posesin deje de ser pacfica. As, la
Corte Suprema ha indicado que:
La pacificidad, como presupuesto para
acreditar la presente accin, significa
que la posesin de quien pretende ser
declarado propietario por prescripcin
debe transcurrir sin generar ningn
conflicto con los derechos de los
dems; siendo de considerar que
dicho precepto legal se vulnera cuando
aparece de autos que la posesin ha
sido cuestionada a travs de algn
proceso judicial que se haya instaurado
en su contra y en la cual se discuta
respecto del bien sub litis 45.

38

Artculo 950.- La propiedad inmueble se adquiere por prescripcin mediante la posesin continua, pacfica
y pblica como propietario durante diez aos.
Se adquiere a los cinco aos cuando median justo ttulo y buena fe.
39
Artculo 904.- Se conserva la posesin aunque su ejercicio est impedido por hechos de naturaleza pasajera.
40
Artculo 915.- Si el poseedor actual prueba haber posedo anteriormente, se presume que posey en el tiempo
intermedio, salvo prueba en contrario.
41
Artculo 953.- Se interrumpe el trmino de la prescripcin si el poseedor pierde la posesin o es privado de ella,
pero cesa ese efecto si la recupera antes de un ao o si por sentencia se le restituye.
42
HERNNDEZ GIL, Antonio. Obras Completas. Tomo II. Madrid: Espasa-Calpe. 1987. p. 406.
43
GONZLEZ BARRN, Gunther. Curso de Derechos Reales. Lima: Jurista Editores. 2003. p. 529.
44
BERASTAN QUEVEDO, Claudio. Requisitos de la prescripcin adquisitiva. En: Cdigo Civil Comentado.
Tomo V. Lima: Gaceta Jurdica. 2003. p. 320.
45
Casacin No. 1298-01-Ucayali. Publicada en El Peruano el 2 de mayo de 2002. p. 8657.

156
 En el mismo sentido, ha sealado: ejercer oposicin.

Para que se adquiera la propiedad por - Como propietario: Hablar de posesin

prescripcin adquisitiva, se requiere,
entre otros requisitos, que la posesin
sea pacfica, entendindose por esta que
no se adquiri por la fuerza, que no est
afectada por violencia y que no es objetada
judicialmente en su origen. No es pacfica la
posesin cuando el poseedor es demandado
en va de accin reivindicatoria46.
Sin embargo, el Pleno Jurisdiccional Civil
como propietario significa que debe ser
en nombre propio y a ttulo de dueo, el
poseedor conserva el bien solo en inters
propio. No es necesario que posea en
virtud de un ttulo que lo legitime.
El poseedor mediato, como un arrendador
no propietario, y el poseedor pleno,
como un invasor, pueden prescribir
legtimamente un bien; sin embargo, el

Guillermo Arribas I. y Erick Lau G.

llevado a cabo el 27 de marzo de 2010 ha
establecido que, para que este reclamo
judicial interrumpa la pacificidad y, por
tanto, el plazo de prescripcin, debe
darse antes de haber transcurrido el plazo
exigido para la adquisicin de la propiedad
por medio de la prescripcin adquisitiva.
De esta manera el Pleno Jurisdiccional
manifiesta:
poseedor inmediato, como un arrendatario,
y el servidor de la posesin, por ejemplo
el guardin, no lo pueden hacer. Ello en
virtud de lo sealado en los artculos 89748
y 90549 del Cdigo Civil. De esta manera
aquellos que posean como arrendatarios,
comodatarios, depositarios, etc. no podrn
adquirir la propiedad por prescripcin,
puesto que no tienen animus domini.

No se interrumpe la posesin pacfica dado
que el requisito de pacificidad o posesin
pacfica, se habra configurado al cumplirse
el plazo sealado por ley para adquirir el
bien mediante la usucapin, sea ordinaria
o extraordinaria. Por tanto, una accin
posterior no configura la perturbacin de la
posesin47.
- Posesin pblica: Es la posesin conocida
socialmente. El poseedor debe conducir su
posesin de forma tal que sea conocida por
todos y, adems, debe conducirse con la
naturalidad que le dara tener un derecho
legtimo. Esta publicidad es necesaria para
que el verdadero propietario del bien
pueda darse cuenta de que el tercero est
ejerciendo sobre l un acto de propiedad y
Se agrega que ste requisito es una actitud
del poseedor que trasciende al exterior
en su comportamiento, consistente en
tener la cosa o derecho conservndola o
disfrutndola como suya propia50.
Por otro lado, el Cdigo Civil de 1984 recoge el
artculo 95251 sobre la sentencia de prescripcin
que, como se indic, recoge casi el mismo texto
que el artculo 872 del Cdigo Civil de 1936.
Lo mismo se puede decir respecto del artculo
201452, sobre tercero adquirente de buena fe,
en relacin al artculo 1052 del Cdigo Civil de
1936. En el caso del 2014, el cambio se dio en
una redaccin ms clara del supuesto de hecho
y una mencin expresa a la necesidad de tener
tambin buena fe subjetiva (no conocer la
inexactitud del registro).

46
Casacin No. 1676-96-Lima. En: El Cdigo Civil a travs de la Jurisprudencia Casatoria. p. 324.
47
Conclusiones del Pleno Jurisdiccional Nacional Civil. Lima, 27 de marzo de 2010.
48
Artculo 897.- No es poseedor quien, encontrndose en relacin de dependencia respecto a otro, conserva la
posesin en nombre de ste y en cumplimiento de rdenes e instrucciones suyas.
49
Artculo 905.- Es poseedor inmediato el poseedor temporal en virtud de un ttulo. Corresponde la posesin
mediata a quien confiri el ttulo.
50
SNCHEZ CALERO, Francisco Javier. Op. cit. pp. 61-62.
51
Artculo 952.- Quien adquiere un bien por prescripcin puede entablar juicio para que se le declare
propietario.
La sentencia que accede a la peticin es ttulo para la inscripcin de la propiedad en el registro respectivo y
para cancelar el asiento en favor del antiguo dueo.
52
Artculo 2014.- El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el
registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque
despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros
pblicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro.

157
 Es decir, el problema ya presente en el Cdigo
Civil anterior fue transcrito al nuevo Cdigo. No
se vincul la adquisicin del tercero adquirente
de buena fe con el adquirente por prescripcin.
IV. IDENTIFICANDO EL PROBLEMA: LA
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA VS. LA
BUENA FE REGISTRAL
Como ya hemos adelantado, nuestro problema
surge cuando colisiona al derecho de quien
obtiene la propiedad en base a la confianza de
la informacin contenida en Registros Pblicos
contra el derecho del adquirente que adquiri
el derecho por prescripcin53. La jurisprudencia
ha sido muy variada al analizar este problema,
dndole la razn a uno u otro sin seguir una
lnea cierta, lo cual cobra sentido toda vez que
el mismo Cdigo Civil no es claro respecto a
esta circunstancia.
Un ejemplo de ello lo encontramos en la
Casacin No. 865-2007 Cajamarca, en el cual
la Corte Suprema plante la necesidad de
que la demanda de prescripcin adquisitiva
sea inscrita en el registro correspondiente, a
efectos de dar la publicidad debida:
Sexto.- () En tal sentido, el artculo 2014
ab initio del Cdigo Civil prescribe que el
tercero que de buena fe adquiera a ttulo
oneroso algn derecho de persona que en el
Registro aparece con facultades para hacerlo,
mantiene su adquisicin una vez inscrito su
derecho, aunque despus se anule, rescinda o
resuelva el del otorgante por, virtud de causas
que no consten en los registros pblicos,
por lo que dicha norma es igualmente
pertinente para solucionar este conflicto.
Sptimo.- En efecto, para enervar la buena
fe del tercero adquiriente, Eustaquia Cema
Hernndez debi haber anotado su demanda
de prescripcin adquisitiva de dominio en los
Registros Pblicos, cosa que no hizo ()
Octavo.-Asimismo, Eustaquia Cema Hernndez
no inscribi el dominio que alega sobre el
predio en controversia, motivo por el cual,
de haberse aplicado el artculo 2022 ab initio
del Cdigo Civil otro hubiese sido el sentido
de la decisin, y la sentencia en que sustenta
su derecho es de fecha posterior al ttulo de
53
Posea ste o no, una sentencia judicial que lo declare propietario, cuya naturaleza, bien constitutiva o
declarativa, tambin ha sido materia de diversas interpretaciones dentro de la jurisprudencia nacional.
54
Casacin No. 865-2007 Cajamarca. Publicada en El Peruano el 30 de enero de 2008. p. 21456.
55
Casacin 2185-2008 Lima. Publicada en El Peruano el 02 de febrero de 2009.
158
adquisicin del actor54.
Asimismo, podemos citar la Casacin 2185-
2008 Lima, en el cual la Corte Suprema
prefiri la buena fe registral con la que actu
el adquirente frente a quien quera oponer su
derecho de propiedad por haberlo obtenido de
acuerdo a la prescripcin adquisitiva.
En ese sentido, la corte estableci:
Quinto.- De lo expuesto, se arriba a la
conclusin que tratndose de derechos de igual
naturaleza, resulta de aplicacin las normas en
comentario y especialmente la ltima norma en
mencin, que da solucin al conflicto surgido
en autos () Por lo dems, el artculo 2014 del
Cdigo Civil, al regular el principio de buena fe
registral, es claro en sealar que el tercero que
de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn
derecho de persona que en el registro aparece
con facultades para otorgarlo, mantiene su
adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque
despus se anule, rescinda o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten
en los registros pblicos. Siendo que en el caso
de autos, no existe ningn elemento de juicio
que destruya la buena fe con que procedi la
accionante al adquirir el bien sub judice ()55.
Por su parte, y siguiendo un razonamiento
contrario al de la anterior casacin reseada,
tenemos la Casacin No. 750-2008 Cajamarca,
en la que se estableci que, an en ausencia
de sentencia declarativa, el solo paso del
tiempo y el cumplimiento de los requisitos
para la prescripcin transforma en propietario
al poseedor, siendo que, acaecido estos
requisitos, el titular registral perda la propiedad
y, en ese sentido, quien adquira los bienes de
este ltimo, estaba adquiriendo los bienes de
un non domino y, de manera muy criticable,
declar la nulidad de la transferencia realizada
por el titular registral.
Expresamente, esta casacin seal:
Noveno.- Ahora bien, establecido que la
usucapin opera de pleno derecho, es decir,
que el efecto de la adquisicin del derecho
de propiedad sobre un bien en virtud a una
posesin cualificada y por el trmino legal
opera por la satisfaccin y comprobacin de
tales requisitos corresponde ahora determinar
cules son sus efectos en el tiempo, esto
es, si se es propietario recin a partir del
cumplimiento de los diez aos o cinco aos
de posesin, junto con los dems requisitos,
o se retrotrae al momento en que se inici la
posesin; al respecto esta Sala de Casacin se
inclina por la posicin de estimar que una vez
configurada la usucapin, esto es, cumplidos
todos los requisitos establecidos en el artculo
950 del Cdigo Civil, sta nos coloca en la
situacin de considerar la existencia de una
ficcin legal en virtud de la cual los efectos de la
usucapin deben retrotraerse al momento en
que se inici la posesin, dado que es en base a
la realidad de dicha posesin durante un lapso
de diez aos o ya de cinco aos que se adquiri
el derecho de propiedad; ()
Dcimo Tercero.- En tal virtud, tanto
los donantes como el donatario saban
perfectamente que el inmueble sub-judice era
ajeno, por consiguiente, estando a lo normado
en los artculos 70 de la Constitucin poltica
del Estado, el cual protege el derecho de
propiedad; y el artculo 923 del Cdigo Civil,
que regula los atributos de dicho derecho, entre
ellos, el de disponer, est reida contra nuestro
ordenamiento jurdico la enajenacin de
bienes, invocando la condicin de propietario,
cuando se carece de dicho derecho, precepto
que constituye norma de orden pblico, lo que
hace aplicable el artculo 219, inciso 8, del
Cdigo Civil, el mismo que prescribe: l acto
jurdico es nulo en el caso del artculo V del
Ttulo Preliminar56.
Aun en doctrina, no es pacfica la sustentacin
de cul de estos adquirentes debera primar.
En esta lnea de ideas, Arata Sols comentando
la posicin de Bullard afirma que la doctrina
se ha ocupado del caso especfico en que se
enfrenten el poseedor que ya logr cumplir
el plazo exigido por la ley para la prescripcin
adquisitiva, pero que an no ha logrado su
emplazamiento registral como nuevo titular
del bien (supuesto conocido como prescripcin
contra tabulas) y el titular registral que puede
invocar a su favor la proteccin que brinda el
56
Casacin 750-2008 Lima. Publicada en El Peruano el 30 de noviembre de 2010.
57
ARATA SOLS, Moiss. Comentario al Artculo 2022 del Civil. En: Cdigo Civil Comentado por los 100 mejores
especialistas. Tomo X. Lima: Gaceta Jurdica. p. 470.
58
ROCA TRIAS, Encarnacin. La usucapin contra tbulas: una visin general. En: http://www.cinder.
info/wp-content/uploads/file/DocumentosPeru/Encarna%20Roca%20_%20USUCAPACI%C3%93N%20
CONTRA%20TABULAS.pdf.
artculo 2014 del Cdigo Civil. Se ha considerado
que, por aplicacin de lo previsto en el
segundo prrafo del artculo 952 del Cdigo
Civil, el efecto final es que el Registro puede
oponerse a todos menos al poseedor actual
que ha sumado (...) diez aos. Curiosamente
la posesin se convierte en nuestro sistema en
un signo de cognoscibilidad, oponible incluso a
la inscripcin registral, a pesar de que resulta
obvio que el ltimo es un signo mucho ms
perfecto y cierto57.
Sin embargo, postura contraria asume Roca
Guillermo Arribas I. y Erick Lau G.
Tras analizando la usucapin contra tbulas
en los sistemas latinoamericanos, utilizando,
a manera de paradigma, el artculo 2014 del
Cdigo Civil peruano:
En este sentido se razona que, en caso de
que se diera preferencia a la usucapin sobre
el derecho del tercer adquirente protegido, se
estara introduciendo una nueva excepcin al
principio de fe pblica pues dicha preferencia
no resultara de la nulidad del negocio
jurdico por causa que constara en el Registro
y que, dado que esta excepcin no aparece
expresamente sancionada en ninguna ley, rige
la regla general de su interpretacin restrictiva
y falta de presuncin58.
Ahora bien, esta divergencia de postulados
tiene un acerbo dogmtico muy importante;
as, un anlisis de las distintas posturas nos
permitir observar cules son las contingencias
que ambas poseen y, a su vez, demostrar que
la decisin entre optar por una u otra de ellas
depender de la labor legislativa, no debiendo
dejarse ello a criterio judicial con el riesgo de
que, como se ha observado, surjan decisiones
contradictorias.
A este punto, reconocer que el adquirente por
prescripcin puede oponer su derecho aun
contra aqul que adquiriera el bien de acuerdo
a su confianza en registros traera un problema
de seguridad jurdica y un aumento en los
costos de transaccin. A decir de Bullard, ello
se dara pues, quien desee adquirir un bien, ya
no solo deber ser lo suficientemente diligente
de observar el estado del bien en los Registros
159
 Pblicos (extendindose esta diligencia a los
ttulos archivados), sino que deber tener la
diligencia suficiente para realizar un examen o
cateo del predio con la finalidad de identificar
que no haya un poseedor que busque
beneficiarse de la prescripcin adquisitiva59.
Sin embargo, darle primaca a la publicidad
registral por sobre la usucapin lleva a la
aplicacin de una inconsistencia en el sistema
adoptado, pues, al no suponer la inscripcin
registral un supuesto de interrupcin o
suspensin del plazo para que opere la
prescripcin adquisitiva, lo que en realidad
sucedera es que el prescribiente podra hacer
valer su prescripcin ganada tanto antes o
despus de haberse producido la inscripcin del
tercero que adquiri de acuerdo a la confianza
en Registros Pblicos, pues, en cualquiera
de los dos supuestos habra cumplido con el
plazo requerido por la ley para que opere esta
prescripcin60.
V. PASO PREVIO: TRATAMIENTO LEGISLA-
TIVO DEL CONFLICTO EN EL DERECHO
COMPARADO
A. Experiencia Alemana
Al momento de analizar el tratamiento alemn
que se ha dado al conflicto entre el tercero
adquirente de buena fe y el adquirente por
prescripcin adquisitiva, debemos hacer
mencin a su particular sistema de transferencia
de propiedad y el modo en que ste afecta a la
figura de la prescripcin adquisitiva.
Dado que no es nuestro tema de anlisis, nos
limitaremos a sealar que el sistema alemn
de transferencia de la propiedad se inscribe
dentro de un sistema registral constitutivo
convalidante61; por el cual, con referencia a
los bienes inmuebles, se produce la traslacin
de la propiedad por medio del acuerdo de
transmisin sumado a la inscripcin registral,
siendo el requisito de inscripcin uno
constitutivo del derecho de propiedad. As lo ha
expresado Wolff al sealar que: La transmisin
slo produce el trnsito de la propiedad en
unin con la inscripcin () Por consiguiente, la
posicin jurdica del que recibe la transmisin
no est an del todo libre de riesgos, antes de
haberse efectuado la inscripcin62. Es decir,
el ttulo ser el contrato de compraventa,
por ejemplo; y el modo ser la inscripcin en
Registros Pblicos.
Entendida la existencia de la necesidad de
inscripcin para que surja el derecho de
propiedad, se puede observar la irrelevancia
del conflicto entre la prescripcin y la buena fe
registral63, toda vez que no habra propiamente
una adquisicin por prescripcin adquisitiva
sin la correspondiente inscripcin registral.
Quedara, entonces, por el paso del plazo
establecido legalmente, solo una expectativa
de adquirir la propiedad, ms no la adquisicin
en s. No ser necesario el solo paso del tiempo
bajo ciertos requisitos, sino que la adquisicin
de la propiedad solo se producira luego de la
inscripcin en el registro correspondiente.
As, se ha sealado que: [c]uando hay bienes
sujetos a un rgimen de matrcula, la usucapin
puede perder su razn de ser. As ocurre todas
las veces que los enunciados de los registros
tienen una fuerza probatoria absoluta. Es
propietario aquel que est inscripto como
tal en los registros; una posesin que no
concordara con el ttulo oficial no podra ser
transformada en propiedad. Sin embargo, las
legislaciones que han organizado el rgimen
de los registros inmobiliarios han dejado algn
lugar a la usucapin64.
De ah que en la BGB se regule la usucapin
secundum tabulas, dejando la usucapin contra
tabulas un marco muy reducido de aplicacin,

59
BULLARD GONZLES, Alfredo. La prescripcin adquisitiva y la prueba de la propiedad inmueble En: THEMIS
7. Lima: THEMIS. p. 78.
60
Con mayor razn si es que el tercero adquirente no inscribe su adquisicin, en tanto, al amparo del artculo
952, el prescribiente, simplemente, inscribira su adquisicin desplazando a quien era titular registral.
61
El cual es un subsistema del sistema traslativo de causa abstracta, perteneciente, a su vez, al sistema de
separacin del contrato. Para mayor informacin, ver: WOOLCOT, Javier. Ventajas de tener un registro
constitutivo para la transferencia de propiedad. En: GACETA JURDICA. Artculos Publicados. Lima. 2011.
http://www.gacetajuridica.com.pe/informes/arch_infor/articulo_julio.pdf
62
WOLFF, Martn. Derecho de Cosas. En: ENNECCERUS, Ludwig; KIPP, Theodor; y, WOLFF, Martn,
Tratado de Derecho Civil, Tercer tomo, Volumen I. Tercera Edicin. Barcelona: Bosch. 1971. pp. 397-398.
63
Y, en algn sentido, salvo contados casos, se podra hablar de la irrelevancia de la existencia de la prescripcin
adquisitiva.
64
RIPERT, Georges y Jean BOULANGER. Op. cit. p. 332.

160
siendo esta, excepcional; de igual manera se
entiende que la BGB reduzca los requisitos para
la usucapin al paso del tiempo y una indebida
inscripcin registral.
As lo ha sealado Wolff al tratar sobre esta
figura:
El adquirente por usucapin tiene que haber
estado indebidamente inscrito como titular,
durante treinta aos; por ejemplo, si adquiri
en virtud de un acuerdo nulo () Efecto de la
usucapin inscrita es la adquisicin del derecho
inscrito65.
Aade el mismo autor:
La posesin en nombre propio junto con
la inscripcin en el registro por treinta aos
rompe la propiedad. La inscripcin, por antigua
que sea, sin posesin no produce nunca este
efecto. La posesin en nombre propio por
muchos aos sin inscripcin, no trae como
efecto inmediato la extincin de la propiedad
(con transmisin correlativa), pero puede
ser base de una intimacin conducente a la
supresin ()66 67.
De lo expuesto podemos sealar que la
BGB establece, guardando coherencia con
la finalidad que el sistema alemn le da al
registro y a la usucapin, que el titular que
se ve afectado por la inscripcin distinta en
el registro puede impugnar la misma durante
un plazo establecido. De lo contrario, prima lo
que se encuentre establecido en los registros,
el titular pierde su derecho por la omisin en
la actuacin, la apariencia se convierte en
realidad68. De esta manera, mientras que el
usucapiente posee una inscripcin registral que
lo respalda (presuncin de legitimidad); quien
es titular, no cuenta con ella. As, el segundo de
estos posee una carga de hacer valer su ttulo
frente a la inexactitud registral, durante un
periodo establecido, a costa de que la inscripcin
registral surta efectos en la realidad y pierda
el derecho (el cual, en realidad, no supera la
mera facultad de contradecir lo dispuesto en el
65
WOLFF, Martn. Derecho de Cosas. Op. cit. p. 314.
66
Ibid. p. 399.
67
Para entender mejor lo expuesto, debemos referirnos a la figura que complementa en el sistema alemn de
la usucapin; la prescripcin extintiva registral. Esta se entiende como la extincin, por el solo transcurso
del tiempo, de los derechos que existen en la realidad con toda validez, pero que no tienen un correlato en
los registros, pues no han sido inscritos. Ver: HEDEMANN, Justus. Tratado de Derecho Civil. Volumen II.
Madrid: Editorial Revista de Derecho privado. 1955. p. 134.
68
WOLFF, Martin. Derecho de cosas. Op. cit. 317
asiento registral, a fin de que se rectifique). A
manera de ejemplo, esta situacin se dara en
el caso de existir un adquirente cuyo ttulo es
nulo, pero que logr la inscripcin en registros,
frente al segundo adquirente con ttulo vlido.
Este ltimo podra contradecir lo dispuesto en
la segunda inscripcin, mientras que el primero
solo deber esperar el transcurso del tiempo
para poder subsanar la diferencia registral con
la realidad.
Como observamos, la funcin que cumple
la usucapin en el marco de la BGB, es la
Guillermo Arribas I. y Erick Lau G.
subsanacin de la inexactitud del Registro,
tendiente a que una posesin prolongada,
como situacin de hecho, se ajuste al estado
jurdico ya reconocido en el contenido inscrito
en los asientos registrales; y no de manera
contraria, por ello se ha sealado que en el
derecho alemn existe una inmunizacin del
derecho que se encuentre inscrito, contra los
efectos que acarrea la usucapin.
Esta primaca registral rgida, ha hecho que la
figura de la usucapin en el sistema alemn
sea utilizada con muy poca frecuencia en la
prctica, sin embargo, el sistema consigue
que exista una mayor seguridad jurdica en el
trfico de bienes, dada la necesidad de acudir
a los registros a efectos de que se constituya el
derecho de propiedad.
B. Experiencia Espaola
En Espaa se ha regulado el conflicto entre el
tercero adquirente de buena fe y aqul que
adquiere la propiedad por el Registro. En este
sistema se dan dos soluciones distintas a la
usucapin contra tabulas. El autor espaol
Bernaldo de Quiroz enuncia en este sentido:
Quin tiene ms fuerza, el registro o
la posesin? Vemos aqu en lucha dos
instituciones. Nuestro Derecho hace una
distincin fundamental en materia de
usucapin.
1 Si el conflicto se plantea entre el poseedor
y el titular registral, prevalece la usucapin.
161
 2 Si el conflicto se plantea entre el poseedor
y el tercero adquirente, entonces el respeto
a la posesin se modera con la necesidad de
amparar la seguridad del trfico.69
Es decir, cuando compite el derecho del
usucapiente con el titular registral primar
el primero; en cambio, cuando concurra
el derecho del usucapiente con el tercero
adquirente de buena fe70, se dan los
instrumentos al tercero para hacer primar su
derecho. Roca Sastre y Roca-Sastre Muncunill
precisan:
Aun en el caso de tratarse de un tercero
adquirente propiamente protegido por
la fe pblica registral, esta proteccin
se desvanece frente a una usucapin
consumada o que pueda consumarse dentro
del ao siguiente a la adquisicin si el
tercero hipotecario conoci o tuvo medios
racionales y motivos suficientes antes de
perfeccionarse su adquisicin, que la finca o
derecho estaba poseda de hecho y a ttulo de
dueo por persona distinta del transmitente,
o bien, cuando sin haber conocido o podido
conocer, en la forma dicha, tal posesin de
hecho contraria, al tiempo de la adquisicin,
el adquirente inscrito la consiente, expresa o
tcitamente durante todo el ao siguiente a
su adquisicin.71 [El nfasis es nuestro]
Asimismo la jurisprudencia espaola ha
sealado:
Enel caso de lausucapin contra
tabulasrespecto del tercero protegido
por la fe pblica registral, el artculo 36,
prrafo primero, establece que slo
prevalecer la prescripcin adquisitiva o
consumada, o la que pueda consumarse
dentro del ao siguiente a su adquisicin,
en los dos supuestos siguientes: a) Cuando
se demuestre que el adquirente conoci
o tuvo medios racionales para conocer,
antes de perfeccionar su adquisicin, que
la finca o derecho estaba poseda de hecho
y a ttulo de dueo por persona distinta
de su trasmitente; y b) siempre que,
no habiendo conocido ni podido conocer

69
PEA BERNALDO DE QUIROZ, Manuel. Derechos Reales. Derecho Hipotecario. Madrid: Agisa. 1986. p. 63.
70
El tercero adquirente de buena fe est regulado en el artculo 34 de la Ley Hipotecaria espaola:
Artculo 34.- El tercero que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el
Registro aparezca con facultades para transmitirlo, ser mantenido en su adquisicin, una vez que haya
inscrito su derecho, aunque despus se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no
consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del Registro.
Los adquirentes a ttulo gratuito no gozarn de ms proteccin registral que la que tuviere su causante o
transferente.
Asimismo, el artculo 36 de dicha Ley seala:
Artculo 36.- Frente a titulares inscritos que tengan la condicin de terceros con arreglo al artculo 34 slo
prevalecer la prescripcin adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del ao siguiente a su
adquisicin, en los dos supuestos siguientes:
a. Cuando se demuestre que el adquirente conoci o tuvo medios racionales y motivos suficientes para
conocer, antes de perfeccionar su adquisicin, que la finca o derecho estaba poseda de hecho y a ttulo
de dueo por persona distinta de su transmitente.
b. Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, segn las normas anteriores, tal posesin de
hecho al tiempo que la adquisicin, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tcitamente, durante
todo el ao siguiente a la adquisicin. Cuando la prescripcin afecte a una servidumbre negativa o no
aparente, y sta pueda adquirirse por prescripcin, el plazo del ao se contar desde que el titular pudo
conocer su existencia en la forma prevenida en el apartado a, o, en su defecto, desde que se produjo un
acto obstativo a la libertad del predio sirviente.
La prescripcin comenzada perjudicar igualmente al titular inscrito si ste no la interrumpiere en la forma y
plazo antes indicados y, sin perjuicio de que pueda tambin interrumpirla antes de su consumacin total.
En cuanto al que prescribe y al dueo del inmueble o derecho real que se est prescribiendo y a sus
sucesores, que no tengan la consideracin de terceros; se calificar el ttulo y se contar el tiempo con
arreglo a la legislacin civil.
Los derechos adquiridos a ttulo oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute
del derecho sobre el cual se hubieren constituido, no se extinguirn por usucapin de ste. Tampoco se
extinguirn los que impliquen aquella facultad cuando el disfrute de los mismos no fuere incompatible con la
posesin causa de la prescripcin adquisitiva, o cuando, sindolo, renan sus titulares las circunstancias y
procedan en la forma y plazos que determina el prrafo b) de este artculo.
La prescripcin extintiva de derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesin o de proteccin
posesoria, perjudicar siempre al titular segn el Registro, aunque tenga la condicin de tercero.
71
ROCA SASTRE, Ramn y Luis ROCA-SASTRE MUNCUNILL. Derecho hipotecario. Tomo I. Barcelona:
Bosch. 1979. p. 785.

162
segn las normas anteriores, tal posesin
de hecho al tiempo de la adquisicin, el
adquirente inscrito la consienta, expresa
o tcitamente, durante todo el ao
siguiente a la adquisicin. De lo expuesto
se desprende que si concurren estos
requisitos el adquirente no queda afectado
por la posesin, pero si falta alguno de
ellos la usucapin contra tabulas despliega
su eficacia, ya que nuestro ordenamiento
jurdico, en esta materia, sigue un sistema
mixto, como el alemn y el suizo, que intenta
conciliar las instituciones de la prescripcin
adquisitiva y el Registro de la Propiedad.72
El supuesto que aqu interesa es realmente el
segundo, el primero en realidad supone una
prdida de la buena fe ex ante, saliendo del
supuesto de hecho de la buena fe registral.
En el segundo supuesto el sujeto adquiere
como tercero adquirente de buena fe y,
cuando se acude al predio, se le sorprende
con el usucapiente. Lo que aqu hace la Ley
espaola es dar la posibilidad al tercero
adquirente amparado en la fe registral de
imponer su derecho frente al que adquiri por
prescripcin adquisitiva durante el plazo de
un ao desde que se produce la transferencia
de propiedad al primero. Lo que la norma
espaola prev realmente es la disquisicin
entre el tercero adquirente de buena fe y el
titular registral. Transcurrido el ao luego de
la adquisicin del tercero amparado en la fe
registral, este tercero deja de ser un tercero
para convertirse en un simple titular registral.
As, el usucapiente es preferido.
Esto significa que no existir prescripcin
contra tabulas frente al tercero adquirente de
buena fe? Creemos que s, pero esto slo bajo
el entendido que el adquirente amparado
por la fe registral ser nicamente aquel que
interponga accin durante el ao siguiente a
su adquisicin. De otro modo dejar de ser un
tercero amparado por la fe pblica registral y
se convertir en un simple titular registral. La
regulacin espaola ha sido recogida en parte
por la reforma propuesta en el Proyecto de
la Comisin Reformadora, como se ver ms
adelante.
72
Sentencia de la Seccin 3 de la A.P. de Tarragona de 12 de noviembre de 1998 (Rollo 264/97).
73
Se dice nuevamente porque, como ya expresamos, el Dr. Jorge Avendao propuso una solucin al momento
de realizar el Cdigo Civil de 1984. Luego de esa ocasin, de la misma mano han surgido distintas alternativas.
Lamentablemente la poltica y el tiempo no han permitido solucionar este problema centenario.
VI. EL PROYECTO DE REFORMA DEL
CDIGO CIVIL Y LA REIVINDICACIN
DEL TRATAMIENTO DEL CONFLICTO
PRESCRIPCIN VS. REGISTRO: LA
MUERTE DE LA PRESCRIPCIN
CONTRA TABULAS FRENTE AL
TERCERO ADQUIRENTE DE BUENA FE?
La Comisin Reformadora del Cdigo Civil,
presidida por el Doctor Jorge Avendao,
quien, a su vez, ha sido el ponente del Libro
de Derechos Reales nuevamente en esta
ocasin, ha propuesto el artculo 952
Guillermo Arribas I. y Erick Lau G.
Artculo 952.- Declaracin judicial de
prescripcin adquisitiva
1. Quien adquiere un bien por prescripcin
puede entablar juicio para que se le
declare propietario.
2. La sentencia que accede a la peticin es
ttulo para la inscripcin de la propiedad
en el registro respectivo y para cancelar el
asiento en favor del antiguo dueo.
3. No puede hacerse valer la prescripcin
adquisitiva contra el adquirente de buena
fe que se acoge a lo dispuesto en el
artculo 2014.
Como se ve, despus de poco ms de 123
aos, es decir desde la creacin de los
Registros Pblicos en 1988, se propone,
nuevamente73, una solucin al conflicto entre
la concurrencia de derechos del usucapiente y
el tercero adquirente de buena fe que inscribe
su derecho.
El artculo bajo comentario concluye a favor
del tercero adquirente de buena fe. La
Comisin Reformadora recoge finalmente
la misma disquisicin que la legislacin
espaola respecto a la prescripcin contra
tabulas. Es decir, se permite la prescripcin
contra tabulas en el caso del titular registral,
ms no en el caso del tercero adquirente de
buena fe. En principio podemos decir que la
intencin es plausible sin embargo creemos
que la norma propuesta presenta un vaco
que impide la solucin plena.
Si bien se prefiere al tercero adquirente de
buena fe subsiste la pregunta de hasta cundo
163
 se es un tercero adquirente de buena fe?,
en qu momento se deja de ser un tercero
adquirente de buena fe para transformase en
un simple titular registral?, un da?, un ao?,
cinco aos? Lamentablemente, a diferencia
de la regulacin espaola, esta pregunta ha
quedado sin respuesta en el proyecto de la
Comisin Reformadora.
En nuestra controversia, ya existente desde
el Cdigo Civil de 1936, el usucapiente tiene
la capacidad de cancelar el derecho del titular
registral. An en el proyecto de reforma de la
Comisin Reformadora es esto posible. Tanto
el artculo 952 Cdigo Civil de 1984, como el
artculo 872 del Cdigo Civil de 1936, amparaban
la prescripcin adquisitiva contra tabulas frente
al titular registral, ms no se indicaba nada
frente al tercero adquirente de buena fe. Esto
de por s generaba un problema, el vaco legal
era subsanado por la doctrina llevndonos a
posturas contrapuestas y, como ya hemos visto,
a sentencias de la Corte Suprema tambin
contrapuestas. El artculo 952 del proyecto de
reforma llena en parte el vaco, sin embargo no
soluciona el problema de fondo.
Las posturas de la doctrina nacional an
podran tener espacio con el proyecto de
reforma. As, una parte de la doctrina ha
sostenido que el usucapiente podra sumar
a su plazo posesorio una unidad ms de
tiempo cada vez que fuera necesario para
quitar la posibilidad que el tercero amparado
en la fe registral de adquirir la propiedad. As
si A adquira por prescripcin larga el 7 de
noviembre de 2011 y B adquira amparado
en la fe registral el 8 de noviembre de 2011
a las 6:00 pm, A podra alegar en juicio
que adquiri su derecho a las 6:01 del 8 de
noviembre despojando a B. Lo que este sector
postula no es otra cosa que la transformacin
perenne del tercero adquirente de buena
fe en un simple titular registral, de esta
manera, el usucapiente siempre ganara en la
concurrencia sobre el bien.
Otro sector de la doctrina alega la preferencia
del tercero adquirente de buena fe sobre
aquel que adquiri por prescripcin. Se indica
que si el primero adquiere luego que se ha
cumplido el plazo de prescripcin, a pesar de
74
Del mismo modo subsistir la prescripcin en el caso de los inmuebles no registrados, donde ciertamente
no podra darse una colisin entre el usucapiente y el derecho adquirido por el tercero de buena fe registral,
esto ltimo por una razn obvia, el tercero no tendra registro en que ampararse.
164
adquirir de un non domino cae en el supuesto
del artculo 2014 y prevalece su derecho sobre
el del usucapiente. Podemos hacer referencia
nuevamente al ejemplo del prrafo anterior,
en este caso la inscripcin de B despoja a
A, pero A no podr usar su plazo posesorio.
Esta postura, al otro extremo de la anterior,
considera que el adquirente amparado en la
fe registral siempre mantendr esta calidad,
nunca se transformar en un titular registral
simple por ms que transcurra el tiempo.
Las dos posturas expuestas parten de
interpretar que en principio el tercero
adquirente de buena fe puede despojar
de su derecho al usucapiente, el tema sin
embargo est en que no hay concordancia en
hasta cuando B ser un tercero adquirente
de buena fe y no un simple titular registral.
El presupuesto de estas posturas es lo que se
ha regulado hoy en el proyecto de reforma
del artculo 952, sin embargo, caemos en el
mismo problema, hasta cundo se puede
considerar que somos un tercero adquirente
de buena fe?
Entonces, qu rol subsiste en la prescripcin
adquisitiva de dominio con el proyecto de
reforma?:
Definitivamente la funcin del saneamiento
de la propiedad sigue teniendo plena vigencia.
La prescripcin secundum tabulas, supondr
que el estudio de ttulos se limitar al plazo
prescriptorio para dar seguridad al adquirente.
Tambin se mantendr la prescripcin contra
tabulas74, cuando colisione el derecho de
aqul que adquiere por prescripcin con
el titular registral, el posesionario seguir
transformndose en el nuevo propietario. Sin
embargo, es la muerte de la prescripcin
contra tabulas frente al tercero adquirente de
buena fe? Consideramos, con un razonamiento
similar al caso espaol, que la prescripcin
contra tabulas s morir respecto al tercero
adquierente de buena fe, el problema que
subsiste es hasta cundo se es un tercero
amparado en la fe registral?
A pesar de la deficiencia enunciada,
consideremos que con esta reforma se ha
buscado delimitar el mbito de ejercicio
de la prescripcin adquisitiva de dominio
a su principal fundamento, el mismo que
enunciamos al inicio de este trabajo: la prueba
de la propiedad. Se pretende restringir la
prescripcin contra tabulas dando un paso
ms hacia un sistema coherente de modo de
adquisicin de la propiedad. Sin embargo, es
esto suficiente?
VII. LOS ALCANCES DE LA REFORMA DE LA
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA
A. Registro constitutivo: Otro problema
centenario
Como se indic, el Doctor Jorge Avendao
propuso, hace ms de dos dcadas, un
modelo que en efecto resolva el problema;
sin embargo, debido al temor al cambio de
juristas tradicionales75, la modificacin qued
solo en intenciones. La propuesta prevea una
disquisicin entre bienes registrados y no
registrados; y, dentro de los no registrados,
los registrables y los no registrables. Para los
bienes no registrados, se aplicara el sistema
actual; y para los registrados, se aplicara un
sistema similar al alemn, es decir, el registro
como modo para la transferencia del derecho
de propiedad.
Lo que creemos no entendieron los juristas en
ese momento es que este cambio reposaba
principalmente en la autonoma privada, no
exista una obligacin a la inscripcin. Era
decisin de cada sujeto interesarse en inscribir
su predio o no. Es un hecho que los Registros
Pblicos, junto a muchos beneficios, trae
consigo tambin costos. Es por esto que se
quera dar la posibilidad, a quienes quisieran
asumir ese costo, de tener un derecho de
propiedad ms completo, que sea realmente
oponible.
En esta ocasin no se ha recogido esta reforma
por las propias instrucciones del encargo dado
a la Comisin Reformadora. Una vez ms, los
intentos por hacer el sistema ms coherente
han fracasado. As, siguen resonando en los
pasillos las casi centenarias palabras del
75
Entre ellas podremos indicar las clsicas posturas sobre la onerosidad de realizar un sistema constitutivo ante
la dificultad de acceso a los registros pblicos, as como el contexto nacional en el que un gran porcentaje del
territorio no se encuentra inmatriculado.
76
ROMERO ROMAA, Eleodoro. Derecho Civil. Derechos Reales. Lima: PTCM. 1947. p. 426.
fenecido maestro Elodoro Romero Romaa
quien reclama reforma:
Nuestro sistema establecido por la ley de
1888 era defectuoso. Ha seguido el sistema
francs, que es simplemente transcritorio de
derecho; slo mira la publicidad en beneficio
de terceros; pero la inscripcin no bonifica ni
sanea el ttulo, lo que obliga a hacer el estudio
independientemente de ste.76
B. La necesidad de una reforma de los
registros pblicos para el correcto
Guillermo Arribas I. y Erick Lau G.
funcionamiento de la reforma del
Cdigo Civil.
Como se ha observado, el proyecto de reforma
en el Cdigo Civil pone en una situacin
preponderante al tercero amparado en la fe
registral frente a la prescripcin adquisitiva;
dndole una relevancia incalculable a la
inscripcin registral.
Tal como hemos sealado en el punto anterior,
podemos ver esta reforma como un paso ms
fuera de la caverna; un paso ms hacia la
conversin a un sistema en donde el registro
es constitutivo del derecho. En ese sentido,
surge la preocupacin respecto a la necesidad
de reformar los Registros Pblicos para el
funcionamiento ptimo del sistema.
Pues bien, el establecimiento de una reforma
en materia de prescripcin requerir una
innovacin en los Registros Pblicos que le
permita brindar de manera idnea y eficiente el
servicio de publicidad registral. La importancia
de ello se encuentra en el hecho de que, ante
inexactitudes registrales, se estara dando
proteccin a personas que no merecen la
misma, por no ser los verdaderos propietarios
y; sin embargo, inmunes a una subsanacin
de la situacin registral va la prescripcin
adquisitiva.
VIII. A MANERA DE CONCLUSIN
Tal como se ha sealado el artculo 952
propuesto pretende solucionar la discusin
entre la concurrencia del adquirente por
165
 prescripcin adquisitiva de dominio y el tercer
adquirente amparado en la fe pblica registral,
controversia presente desde hace ms de
un siglo en nuestro ordenamiento jurdico
peruano. Sin embargo, al no haber previsto
hasta cuando se es un tercero adquirente
de buena fe, no se puede afirmar que se ha
solucionado el problema completamente. En
todo caso, el problema presentado tiene una
166
vigencia innegable y la necesidad de reforma
es definitivamente urgente.
Podemos concluir diciendo que el proyecto
presentado por la Comisin Reformadora
del Cdigo Civil es un primer paso fuera de la
caverna pero todava hay un largo camino
antes de contar con un sistema de transferencia
de propiedad coherente.