U.S.A.M.V.

IASI
Facultatea: AGRICULTURA
Specializarea: I.E.A.
An: IV , Grupa: 427

RAPORT DE EVALUARE
A BUNURILOR IMOBILIARE

IANUARIE 2012
 CUPRINS

1.Introducere
1.1. Certificarea evaluatorului
1.2. Rezumatul faptelor principale si concluziile importante

2. Premizele evaluarii
2.1. Obiectul si scopul evaluarii. Clientul si destinatarul raportului
2.2. Data estimarii valorii
2.3. Moneda raportului
2.4. Standardele aplicate
2.5. Procedura de evaluare: etape parcurse, surse de informatii
2.6. Clauza de nepublicare
2.7. Responsabilitatea fata de terti
2.8. Inspectia si identificarea proprietatii
2.9. Dreptul de proprietate evaluat
2.10. Ipoteze si conditii limitative
2.10.1. Ipoteze
2.10.2. Conditii limitative

3.Prezentarea datelor
3.1. Analiza pietei imobiliare
3.1.1. Piata imobiliara specifica proprietatii evaluate
3.1.2. Analiza ofertei si cererii tendintele pietei
3.2. Descrierea terenului si a constructiei

4. Analiza privind cea mai buna utilizare a

proprietatii
5. Evaluarea proprietatii imobiliare
5.1. Evaluarea terenului
5.1.1. Metoda comparatiei pe terenuri
5.1.2. Tehnica reziduala
5.2. Evaluarea constructiei
5.2.1. Abordarea prin costuri
5.2.2. Abordarea prin comparatii
5.2.3. Abordarea prin venit

6. Reconcilierea valorilor. Opinia evaluatorului

 1. Introducere

1.1 Certificarea evaluatorului

Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certificam ca
afirmatiile prezentate si sustinute in acest raport sunt adevarate si corecte.
De asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate
numai de ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile
si concluziile noastre personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere profesional.
In plus, certificam ca nu avem nici un interes prezent sau de perspectiva referitor
fata de imobilele subiect ale prezentului raport de evaluare si nici un interes sau
influenta legata de partile implicate.
Suma ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o
legatura cu declararea in raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de
valori care sa favorizeze clientul si nu este influentata de aparitia unui eveniment
ulterior.
Analizele si opiniile noastre au fost bazate si dezvoltate conform cerintelor din
standardele Comitetului International de Standarde in Evaluare IVSC si metodologia de
lucru recomandata de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din
Romnia).
In elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenta semnificativa din partea
nici unei alte persoane in afara evaluatorilor care semneaza mai jos.
S-au primit, insa, informatii importante (suprafete, valori de inregistrare si alte elemente
legate de identificarea tehnica si juridica a imobilelor) de la reprezentantii desemnati ai
Consiliului Judetean.
Prezentul raport se supune normelor ANEVAR si poate fi expertizat (la cerere, cu
acordul scris si prealabil al evaluatorului) si verificat, in conformitate cu Standardul
International de Practica in Evaluare GN11- Verificarea evaluarii.
La data elaborarii acestui raport, evaluatorii care semneaza mai jos sunt membri
ANEVAR, au indeplinit cerintele programului de pregatire profesionala al ANEVAR si
au competenta necesara intocmirii acestui raport.
Vitalariu Andrei Lungu Bogdan
Expert evaluator, membru ANEVAR Analist piata

1.2. Rezumatul faptelor principale si concluziile importante

Prin evaluarea bunurilor din acest raport s-a urmarit stabilirea valorii de vanzare a
acestora, pentru vanzarea lor de catre lichidatorul judiciar desemnat. Avand in vedere
prevederile Standardelor Internationale de Evaluare, adoptate de catre Romania, tinand
cont de scopul pentru care s-a efectuat evaluarea bunurilor din prezentul raport, pot fi
analizate doua tipuri de valori recunoscute de Standarde, si anume: valoarea de piata si
valoarea de vanzare fortata. Conform Standardelor Internationale de Evaluare, valoarea
de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii,
intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat
obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile au actionat in
cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.
Spre deosebire de valoarea de piata, valoarea de vanzare fortata (sau valoarea de
lichidare) reprezinta suma care ar putea fi primita, in mod rezonabil, din vanzarea unei
proprietati, intr-o perioada de timp prea scurta pentru a fi conforma cu perioada de
comercializare necesara, specificata in definitia valorii de piata. Altfel spus, valoarea de
vanzare fortata poate implica, de asemenea, un vanzator obligat sa vanda si un
cumparator sau niste cumparatori care cumpara, fiind constienti de dezavantajul
vanzatorului.
In urma aplicarii metodelor de evaluare recunoscute de Standarde, a rezultat ca
valoarea de vanzare a bunului imobil detinut de Rebenciuc Cosmin este de :

Valoare estimata a imobilului = 439.385 eur (1.904.339 ron)

 2. Premizele evaluarii

2.1. Obiectul si scopul evaluarii. Clientul si destinatarul raportului

Obiectul evaluarii il reprezinta bunul imobil teren si constructie situata in

Botosani, str. Primaverii, nr. 2, aflat in proprietatea lui Rebenciuc Cosmin.
Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata (asa cum este definita in
standardele IVS1) a bunului imobil cu care urmeaza sa garanteze un imprumut
imobiliar.

2.2. Data estimarii valorii

La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul preturilor

corespunzatoare lunilor octombrie - decembrie 2011, data la care se considera valabile
ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre evaluator ianuarie 2012.
Trebuie avut in vedere ca la data intocmirii prezentului raport de evaluare, piata
bunurilor imobile a suferit o scadere semnificativa fata de data achizitiei bunurilor de
catre debitoare.

2.3. Moneda raportului

Opinia finala a evaluarii va fi prezentata in EUR si LEI. Avand in vedere ca

metodele utilizate conducla exprimarea valorii finale in Lei, cursul de schimb utilizat
pentru transpunerea in si din valuta este 4,3341 Lei pentru un EUR. Exprimarea in
valuta a opiniei finale o consideram adecvata doar atata vreme cat principalele premise
care au stat la baza evaluarii nu sufera modificari semnificative (nivelul riscurilor
asociate unei investitii similare, cursul de schimb si evolutia acestuia comparativ cu
puterea de cumparare si cu nivelul tranzactiilor pe piata imobiliara specifica etc.)
 2.4. Standardele aplicate

Standardele internationale evaluare adoptate de catre Asociatia Nationala a

Evaluatorilor dinRomania prin Hotararea Conferintei Nationale ANEVAR - 2004,
publicate sub denumirea SIE editia a sasea:
Standardele internationale de evaluare 1, 2, 3:
IVS 1 - Valoarea de piata - baza de evaluare
IVS 3 - Raportarea evaluarii
Standarde Internationale de aplicatie in evaluare
IVA 2 Evaluarea pentru garantarea imprumutului
Standarde Internationale de Practica in Evaluare - GN
GN 1: Evaluarea proprietatii imobiliare
GN 8: Costul de inlocuire net

2.5. Procedura de evaluare: etape parcurse, surse de informatii

Baza de evaluare este valoarea de piata Definitia valorii de piata data de

Comitetul International pentru Standarde de Evaluare (IVSC) si de Grupul European al
Evaluatorilor de Active (TEGOVA), si a standardului IVS 1, este urmatoarea: valoarea
de piata este suma estimata pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluarii,
intre un cumparator hotart sa cumpere si un vnzator hotart sa vnda, intr-o tranzactie
libera, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte a actionat in cunostinta de cauza,
prudent si fara constrngere.
Fiecare din expresiile cuprinse in definitia de mai sus are propriul sau cadru
conceptual care, in esenta, reflecta suma de bani la care se poate efectua o tranzactie cu
un activ intre vnzatori si cumparatori independenti (nelegati prin relatii preferentiale) si
in care fiecare isi cunoaste interesul, are convingerea satisfactiei din tranzactia realizata,
fara a fi constrnsi sa o faca. Valoarea de piata este deci expresia valorii de schimb
stabilita in mod obiectiv pe piata bunului supus evaluarii, piata caracterizata prin
ipotezele enumerate in definitia IVSC/TEGOVA a valorii de piata.
 Prin stabilirea valorii de piata, tinnd cont de definitia si expresia acesteia, se
asigura posibilitate gasirii numitorului comun de convertire a valorilor imobiliare, in
valori mobiliare pe baza unui coeficient de convertibilitate a valorilor de piata a celor
doua categorii de valori.
In procesul de evaluare sunt recunoscute trei abordari ale evaluarii: cost,
comparatia vanzarilor si capitalizarea venitului. Cu exceptia cazurilor cand exista
restrictii sau cand exista alte constrangeri pentru anumite omisiuni, este rezonabil ca
evaluatorul sa ia in considerare fiecare abordare. Fiecare abordare se bazeaza pe
principiul substitutiei, conform caruia, atunci cand sunt disponibile mai multe bunuri sau
servicii similare, cel cu pretul cel mai scazut va avea cea mai mare cerere si cea mai
raspandita distributie. Cu alte cuvinte, pretul unei proprietati stabilit pe o piata data, este
limitat de preturile platite in mod frecvent pentru proprietati competitive pe acelasi
segment de piata, de alternativele financiare pentru investirea banilor in altceva, si de
costul de construire a unei noi proprietati sau de adaptare a unei proprietati vechi pentru
o utilizare similara cu cea a proprietatii evaluate.

Informatiile utilizate au fost:

Standardele internationale de evaluare;

Buletinele informative publicate de ANEVAR si de Corpul Expertilor Tehnici
6;
Evaluarea proprietatii imobiliare si alte documentatii de specialitate;
Buletinele informative publicate de Corpul Expertilor Tehnici din Romania;
Rapoarte anuale privind Piata Imobiliara editate de unele agentii imobiliare;
Publicatii on-line ale agentiilor imobiliare;

2.6. Clauza de nepublicare

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor furnizate de catre

proprietar, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In
conformitate cu uzantele din Romania valorile estimate de catre evaluator sunt valabile
la data prezentata in raport si inca un interval de timp limitat dupa aceasta data, in care
conditiile specifice nu sufera modificari semnificative care pot afecta opiniile estimate.
Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general (ianuarie 2012)
cand are loc operatiunea de evaluare si stadiul de dezvoltare al pietii imobiliare.
Acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat. Nu
acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul
declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstanta.

2.7. Responsabilitatea fata de terti

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor furnizate de catre

reprezentant autorizat din partea clientului, corectitudinea si precizia datelor furnizate
fiind responsabilitatea acestuia.
In conformitate cu uzantele din Romania valorile estimate de catre evaluator sunt
valabile la data prezentata in raport si inca un interval de timp limitat dupa aceasta data,
in care conditiile specifice ale pietei imobiliare nu sufera modificari semni-ficative care
afecteaza opiniile estimate.
Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general in care are
loc operatiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pietei imobiliare si scopul prezen-
tului raport. Daca acestea se modifica semnificativ in viitor evaluatorul nu este respon-
sabil decat in limita informatiilor valabile si cunoscute de acesta la data evaluarii.
Acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat si
numai pentru uzul clientului. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei
alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nicio circumstanta.

2.8. Inspectia si identificarea proprietatii

Inspectia proprietatii a fost realizata de catre evaluator in data de 05.01.2012.

Bunul imobil supus evaluarii a fost identificat pe baza planurilor de amplasament. De
asemenea au fost verificate prin sondaj utilitatile (apa si electricitate), au fost
fotografiate bunurile imobile si au fost realizate descrieri ale proprietatii.
Identificarea proprietatii evaluate:
Localizare: Imobilul este amplasat in Botosani, str. Primaverii, nr. 2, in apropierea
unitatii militare;
Accesul: Acces facil
Descriere cladiri: pe teren se afla o constructie de locuinte cu regim de inaltime S+P+1E
Suprafete: Suprafata construita desfasurata 330 mp, iar suprafata de teren de 1091 mp
Regimul juridic: Imobil proprietatea Rebenciuc Cosmin
Racorduri utilitati: Toate utilitatile
Vecinatati: Zona mixta rezidentiala, comerciala, birouri

2.9. Dreptul de proprietate evaluat

Pentru scopul evaluarii am considerat ca drepturile evaluate reprezinta dreptul
real de proprietate asupra proprietatii imobiliare analizate, considerate ca fiind libera de
sarcini, valabila si vandabila. In conformitate cu actele prezentate, imobilul este
proprietatea Rebenciuc Cosmin, actele de proprietate fiind:
Contract de vanzare cumparare nr. 3698/18.07.2005
Incheiere de intabulare 12431/21.07.2005 nr. 7815/11.11.2003
Certificat de urbanism nr. 1695/01.08.2005
Autorizatie de construire nr. 55/60227/16.03.2006
Proces verbal de receptie la terminarea lucrarilor nr. 1/21.08.2008
Incheiere de intabulare nr. 404304/11.09,.2008
Extras de carte funciara nr. 405229/12.08.2008

2.10. Ipoteze si conditii limitative

Acest raport este destinat numai pentru scopul enuntat, numai pentru beneficiarul
si destinatarul acestuia. Posesia raportului sau a mai multor copii ale acestuia nu confera
nimanui dreptul de publicare, cu exceptia situatiei prevazute de lege in vederea efectuarii
formalitatilor de vanzare, de catre lichidatorul judiciar desemnat. Informatiile continute
in raport pot fi utilizate numai de catre lichidatorul judiciar desemnat, sau de catre
proprietarul sau utilizatorul bunului evaluat, in cadrul procedurilor prevazute de lege in
vederea vanzarii acestuia. La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative,
prezentate in cele ce urmeaza. Opinia evaluatorului este exprimata in concordanta cu
aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele
ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt
urmatoarele:

2.10.1. Ipoteze

Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate privind situatia juridica, a

suprafetei si consideratiilor privind titlul de proprietate. Se presupune ca dreptul de
proprietate este considerat real si tranzactionabil;
Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe documentele puse la dispozitie
evaluatorului (anexate in copie) si au fost prezentate fara a se intreprinde verificari
sau investigatii suplimentare;
Proprietatea imobiliara a fost evaluata in ansamblul ei, in ipoteza transferului
integral al dreptului de proprietate;
Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si
restrictiilor de zonare si utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o non-
conformitate, descrisa si luata in considerare in prezentul raport;
Situatia actuala a proprietatii imobiliare si scopul prezentei evaluari au stat la
baza selectarii metodelor de evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a
acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduca la estimarea cea mai probabila a
valorii proprietatii in conditiile tipului valorii selectate;
Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de
evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii;
Evaluatorul nu a efectuat masuratori ale proprietatii, ci a estimat valoarea acesteia
bazandu-se pe suprafata inscrisa in actele puse la dispozitie si anexate in copie;
Metoda comparatiei relative a fost aplicata terenului, sub rezerva insuficientei si
nivelului redus de incredere asupra informatiilor privind tranzactii libere incheiate cu
proprietati similare in zona;
Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la
dispozitie, existand posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu
avea cunostinta.
 2.10.2. Conditii limitative

Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare si de

mediatizare a acestuia;
Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare
consultanta sau sa depuna marturie in instanta relativ la proprietatea in chestiune, in
afara cazului in care s-au incheiat astfel de intelegeri in prealabil;
Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori,
identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil
al evaluatorului;
Valoarea estimata in EUR este valabila atat timp cat premizele si conditiile in
care s-a realizat evaluarea (starea pietei, nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia
cursului de schimb, etc) nu se modifica semnificativ;
Se are in vedere faptul ca pe pietele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau
descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in raport cu cursul valutar nu
este liniara; piata imobiliara in ansamblu nu este pe deplin influentata de trecerea la
cursul de referinta RON/EUR;

3. Prezentarea datelor

3.1. Analiza pietei imobiliare

Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in

contact in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba
drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. O serie de caracteristici
speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sau serviciilor. Fiecare
proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fix. Pietele imobiliare nu
sunt piete eficiente: numarul de vanzatori si cumparatori care actioneaza este relativ mic,
proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare de cumparare, ceea
ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului
salariilor, numarul de locuri de munca precum si sa fie influentate de tipul de finantare
oferit, volumul creditului care poate fi dobandit, marimea avansului de plata, dobanzile,
etc. In general, proprietatile imobiliare nu se cumpara cu banii jos iar daca nu exista
conditii favorabile de finantare tranzactia este periclitata.
Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este
deseori influentata de reglementarile guvernamentale si locale. Cererea si oferta de
proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic
si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta. Oferta pentru un
anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, fiind posibil
astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu echilibru.
Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati iar actele de vanzare-
cumparare nu au loc in mod frecvent. De multe ori, informatiile despre preturi de
tranzactionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietatile imobiliare
sunt durabile si pot fi privite ca investitii. Sunt putin lichide si de obicei procesul de
vanzare este lung. Datorita tuturor acestor factori comportamentul pietelor imobiliare
este dificil de previzionat. Sunt importante motivatiile, interactiunea participantilor pe
piata si masura in care acestia sunt afectati de factori endogeni si exogeni proprietatii.

3.1.1. Piata imobiliara specifica proprietatii evaluate

In cazul proprietatii evaluate, pentru identificarea pietei sale imobiliare specifice,
s-au investigat o serie de factori, incepand cu tipul proprietatii. Aceasta este o
proprietate imobiliara de teren liber situata in zona Splaiul Unirii, cu restrictii la
construire datorita traversarii terenului pe jumatatea din spate, de linii de curent de inalta
tensiune, si evaluat in ipoteza unei posibile viitoare dezvoltari prin construire a terenului,
conform amplasamentelor vecine, cu aceleasi caracteristici tehnico-economice, ca ale
terenului supus evaluarii.
Valoarea unui teren creste automat, daca exista pentru el o Autorizatie de
construire, un proiect sau un Plan Urbanistic de Dezvoltare (PUD) aprobat.
Avand in vedere cele prezentate anterior, piata imobiliara specifica se defineste
ca fiind piata proprietatilor imobiliare tip teren intravilan si locuinte, piata a carei arie
geografica se poate defini ca fiind zona Primaverii Mun Botosani , partea dreapta pe
sensul de mers Sos de Centura periferia Mun Botosani. In analiza acestei piete am
investigat aspecte legate de situatia economica la nivel local, comportamentul
participantilor la piata, trenduri ale ultimilor ani, cererea specifica si oferta competitiva
pentru tipul de proprietate delimitat.

3.1.2. Analiza ofertei si cererii tendintele pietei

Cerere - Cererea de cumparare, in cel de-al treilea trimestru al anului 2011, a
ramas scazuta in sectorul imobiliar din Romania. Avand in vedere slaba revenire
economica nu se intrevad imbunatatiri imediate in cresterea cererii de cumparare a
categoriei de bunuri supuse evaluarii.
Oferta - Pentru capitala, piata terenurilor ramane cel mai spectacular sector, atat
ca numar de tranzactii, cat si ca varietate si dinamica a preturilor. Cei mai multi
cumparatori sunt din randul investitorilor in sectorul imobiliar. In schimb, sunt din ce in
ce mai putini botosaneni care isi achizitioneaza un teren cu scopul de a-si construi o casa
in regie proprie.
Bazele de date ale agentiilor imobiliare si rubricile de mica publicitate sunt
impanzite de oferte de vanzare de terenuri. Preturile pornesc de la 20-50 Euro/mp (in
zone limitrofe intravilane) si ajung pana la 500-1000 Euro/mp ultracentral.
Tendinte - Ca o tendinta generala, expertii imobiliari sustin, de altfel, ca in
ultima perioada se cumpara terenuri fie pentru a doua casa, in zone linistite de la
marginea orasului, fie pentru initierea unor afaceri, precum construirea unor sedii de
birouri sau apartamente luxoase, destinate inchirierii, fie numai pentru a face o
investitie.

3.2. Descrierea terenului si a constructiei

Zona de amplasare, conform inspectiei efectuate de evaluator, in baza
documentelor atasate la Raport si conform discutiilor purtate cu proprietarul, este zona
sudica a Mun. Botosani , in apropierea Soselei de Centura, cu acces direct din Strada
primaverii ( drum amenajat asfaltat cu doua benzi pe sens), terenul fiind situat pe
partea stanga a Strazii Primaverii pe directia de mers spre Strada Sucevei.
 Proprietatea este reprezentata de un lot de teren cu latura comuna, ce totalizeaza o
suprafata de 1091 mp, cu o suprafata construita de 330mp, situat in intravilanul Mun.
Botosani (conform documentatia atasata la Raport,), imprejmuit, cu forma aproximativ
dreptunghiulara , cu o topografie plana , orientat N S si un front stradal total de 35.8
ml la Strada Primaverii.
Terenul este localizat, conform documentatiei atasata la Raport , la cca 200 ml de
Sos de Centura, pe partea dreapta pe sensul de mers Sos de Centura Strada Sucevei, cu
deschidere directa la Strada Primaverii.
Cladirea are o sprafata la sol de 150 mp, iar suprafata desfasurata este de 420 mp.
Regimul de inaltime al cladirii este S+P+1E, avand caregoria de folosinta locuina.
Cladirea este racordata la toate utilitatile si se afla situata intr-o zona mixta rezidentiala
comnerciala birouri.

4. Analiza privind cea mai buna utilizare a

proprietatii
Cea mai buna utilizare - este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si
legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat,
fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare.
Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru
criterii:
permisibila legal
posibila fizic
fezabila financiar
maximum productiva

Permisibila legal in toate cazurile sunt analizate doar acele utilizari permise de
lege. Este necesar sa se analizeze reglementarile privind donarea, restrictiile de vnzare-
cumparare, normativele de constructii, impactul asupra mediului, restrictiile de
dezvoltare.
 Posibila fizic Dimensiunea, forma, suprafata, structura geologica a terenului si
accesibilitatea unui lot de teren si riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundatii,
etc.) afecteaza utilizarile unor proprietati imobiliare. Este necesar de asemenea sa fie
analizata capacitatea si disponibilitatile utilitatilor publice.

Fezabila financiar Este necesara analiza pentru a determina daca utilizarea

proprietatii produce un venit care sa acopere cheltuielile de exploatare, obligatiile
financiare si amortizarea capitalului.

Maxim productiva Dintre utilizarile fezabile financiar, cea mai buna utilizare
este aceea care conduce la cea mai mare valoare reziduala a terenului, in concordanta cu
rata de fructificare a capitalului ceruta pe piata pentru acea utilizare si conform
limitarilor urbanistice .

Prin analiza CMBU, se identifica cea mai competitiva si mai profitabila utilizare
a proprietatii imobiliare. Analiza CMBU este un studiu economic al impactului fortelor
de piata asupra proprietatii analizate. CMBU se bazeaza pe datele colectate si analizate
pentru estimarea valorii proprietatii prin analizarea fezabilitatii legata, respectiv, de
estimarea profitului potential generat de proprietate, de investitii, stabilitatea ocuparii,
managementului, precum si de cresterea potentiala a valorii. Tipul de utilizare reprezinta
elementul esential in estimarea valorii proprietatii, iar valoarea terenului trebuie
considerata din acest punct de vedere, obiectivul evaluatorului constand in gasirea
utilizarii care maximizeaza valoarea proprietatii.

Pe baza studiului pietei imobiliare specifice tipurilor de proprietati existente in

zona si care urmaresc tendintele de dezvoltare urbana, proprietatea de evaluat a fost
analizata pentru cea mai buna utilizare in ipoteza terenului intravilan cu condstructie de
locuinte.
 5. Evaluarea proprietatii imobiliare
5.1. Evaluarea terenului

5.1.1. Metoda comparatiei pe terenuri

Abordarea prin comparatia directa pleaca de la premisa ca preturile pentru
proprietati sunt determinate de catre piata. O indicatie asupra valorii de piata poate deci
fi calculata dintr-o studiere a preturilor de pe piata ale proprietatilor competitive pe
segmentul respectiv de piata. Procesele comparative aplicate sunt fundamentale pentru
procesul de evaluare.
Atunci cand exista informatii disponibile, abordarea prin comparatia directa este
cea mai directa si sistematica abordare pentru estimarea valorii.
Cand nu exista informatii suficiente, aplicabilitatea abordarii prin comparatia
direcata poate fi limitata. Cercetarea insuficienta de catre evaluator nu este o scuza
pentru omisiunea acestei abordari, atunci cand exista informatii disponibile sau cand
acestea pot fi procurate in mod rezonabil.
Dupa ce au fost colectate si verificate informatiile privind vanzarile, vor fi
selectate si analizate unul sau mai multe criterii de comparatie. Criteriile de comparatie
utilizeaza doua componente pentru a genera un factor (de ex. , pret pe unitatea de
masura sau rata rezultata prin raportarea pretului de vanzare a proprietatii la venitul sau
net, adica multiplicatorul venitului net sau al anului de cumparare) care reflecta precis
diferentele dintre proprietati. Criteriile de comparatie pe care cumparatorii si vanzatorii
de pe o anumita piata le utilizeaza in deciziile de cumparare si de vanzare au o relevanta
speciala si pot avea o greutate mare.
Elementele de comparatie sunt caracteristicile specifice ale proprietatii si
tranzactiilor care conduc la variatia pretului platit pentru proprietatea imobiliara. Acestea
sunt consideratii esentiale in abordarea prin comparatia directa.
 Pentru a realiza o comparatie directa intre o proprietate comparabila vanduta si
proprietatea evaluata, evaluatorul ar trebui sa ia in considerare posibile corectii bazate pe
diferente dintre elementele de comparatie. Corectiile pot fluctua in functie de diferentele
intre fiecare element comparart. Evaluatorii aplica metode cantitative si/sau calitative
pentru analizarea diferentelor si estimarea corectiilor.

5.1.2. Tehnica reziduala

Metoda reziduala, se foloseste cnd nu sunt disponibile date referitoare la laturi
similare de teren liber. Se foloseste cnd valoarea cladirilor este cunoscuta sau poate fi
estimata cu o precizie buna si se pot extrage de pe piata date credibile pentru calculul
ratelor de capitalizare separat pentru cladiri si separat pentru teren.

5.1.3. Abordarea prin costuri

Abordarea prin cost, este reprezentata printr-o aplicatie distincta, numita Costul
de Inlocuire Net (CIN), care este folosit in circumstante specifice. Abordarea stabileste
valoarea prin estimarea costurilor de achizitionare a terenului si construire a unei noi
proprietati cu aceeasi utilitate sau pentru adaptarea unei proprietati vechi pentru aceeasi
utilizare, fara cheltuieli pentru intarziere. Stimulentul estimat al antrepreno-rului, sau
profitul / pierderea promotorului imobiliar, se adauga, de obicei, la costul de construire,
iar costul terenului se adauga la costul total de constructie. Abordarea prin cost stabileste
limita superioara pana la care piata ar plati in mod normal pentru o proprietate anumita
cand aceasta ar fi noua. Pentru o proprietate veche, pentru estima-rea unui pret care
aproximeaza valoarea de piata, se scad unele alocari care reflecta diferitele forme de
depreciere cumulata (deteriorare fizica: functionala sau tehnica, demodare; si economica
sau depreciere externa). In functie de cantitatea de informatii de piata disponibile pentru
calcule, abordarea prin cost poate conduce la o indicatie directa a valorii de piata.
CIN este o metoda substitut acceptabila pentru obtinerea unei valori derivata din
piata pentru proprietati cu piata limitata si pentru cele specializate, atunci cand
informatiile relevante sunt sarace sau inexistente. CIN poate fi utilizat pentru situatii
financiare atunci cand nu poate fi determinata valoarea de piata.
Evaluarea cladirii pe baza de costuri
1. Denumire obiect si amplasare in teren: Cladirea de locuinte, situata in Botosani
str, Primaverii, nr. 2,
2. Data punerii in functiune: 2006;
3. Caracteristici specifice obiectului:
Cladire de locuintei cu regim de inaltime S+P+1E
Structura din cadre si plansee de beton armat,
Anvelopa din zidarie de caramida si pereti cortina
Compartimentari cu pereti usori din gipscarton
Tamplarie interioara din lemn
Finisaje de calitate foarte buna
Instalatii: executate
4. Unitatea de referinta:1 mp arie desfasurata (Ad) = suprafata orizontala a cladirii,
masurata imediat deasupra soclului pe.conturul exterioral obiectului;
5. Suprafata construita ( amprenta la sol ): Suprafata construita este de 150 mp;
6. Suprafata desfasurata: Suprafata construita desfasurata 425 mp;
7. Aprecieri si deprecieri. Avand in vedere ca subiectul evaluarii este o cladire de
locuinte amplasata intr-o zona de interes rezidential (in vecinatatea unor complexe
comerciale, depozite si in apropierea mijloacelor de transport in comun, profit promoter
imobiliar) se considera o apreciere de 15%
8. Calculul valorii de inlocuire in preturi valabile la 01.01.2006: In conformitate cu
Brosura pentru evaluarea rapida a cladirilor editata de MatrixRom, Fisa 20 Cladire
administrativa curenta.
Brosura 4: Cladiri pentru invatamant, stiinta, cultura si arta, constructii administrative
Fisa 20: Cladire administrativa curenta pentru administratie judeteana, locala, comunala,
intreprindere si alte unitati.

Valoarea de inlocuire pe mp Ad - 714 lei

Masuratorile pe teren - 1091 mp Ad
Valoarea de inlocuire nivel 2006: 714 lei x 1091 mp Ad = 778.974 lei
La care s-au aplicat corectiile :
Pentru punct termic propriu 8lei x 1091 mp Ad = 8.728lei
Pentru acoperis - terasa 3lei x 1091 mp Ad = 3.273lei
Pentru centrala termica cu gaze - deserveste numai propria cladire
21lei x 1091 mp Ad = 22.911 lei
______________________________________________________
Valoarea corectiilor: 34912 lei
Valoare obiect la nivel 2006: 778974 + 34912 = 813886 lei
Uzura fizica conform P135 / 99 : 0.00
Actualizare :
Actualizarea datorata deprecierii leului: 1
Rezultand un total/mp pentru obiect: 746 lei
Total valoare mp pe expertiza 746 lei
TOTAL - 746 lei/mp
Total costuri de inlocuire in preturi valabile la 01.01.2006:
1091 mp x 746 lei/mp = 813886 lei;
9. Indicele mediu de actualizare a valorii cladirilor si constructiilor speciale ca
mijloace fixe evaluate in preturi valabile la 01.01.2006 conform aviz CET-R nr.
6601/28.05.2008 Buletin 107, pentru data de 15.05.2008, pentru grupa 15D cladiri
locuinte este de 2,2803 inclusiv TVA sau 1,839 fara TVA.
10. Valoarea tehnica de inlocuire, calculata in preturi valabile la data evaluarii:
1,839 x 813886 lei = 1496736 lei
11.Valoare de piata obtinuta prin metoda costurilor:

1496736 lei x (1+15%) = 1.721.246 lei echivalent a 397.140 Euro

5.1.4. Abordarea prin comparatii

Metoda comparatiilor de piata isi are baza in analiza pietei si utilizeaza analiza
comparativa, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pietei pentru a gasi
proprietati similare, comparnd apoi aceste proprietati cu cea "de evaluat".
 Premiza majora a metodei este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati
imobiliare este in relatie directa cu preturile de tranzactionare a unor proprietati
competitive si comparabile. Analiza comparativa se bazeaza pe asemanarile si
diferentele intre proprietati si tranzactiile care influenteaza valoarea.
Avand in vedere calitatea si cantitatea informatiilor de piata utilizate, s-a utilizat
metoda comparatiilor directe. Metoda este o abordare globala, care aplica informatiile
culese urmarind raportul cerere-oferta pe piata, reflectate in mass-media sau alte surse
credibile de informare. Ea se bazeaza pe valoarea unitara rezultata in urma tranzactiilor
cu imobile similare sau asimilabile efectuate in zona, sau zone comparabile satisfacator.
Pentru a stabili valoarea de piata a imobilului subiect s-a procedat la un studiu de
piata in general la nivelul zonei si in special in zona de amplasare a imobilului subiect.
Analiza pe criterii de piata a caracteristicilor si a datelor disponibile, calculul si
aplicarea corectiilor de comparatie prezentate au urmarit (cuantificarea pentru ajustare)
urmatoarele elementele de comparatie: drepturi de proprietate, corectie pentru finantare,
conditii de vnzare, conditii ale pietei, localizare, caracteristici fizice, caracteristici
economice, utilizarea, componente non-imobiliare ale valorii.

5.1.5. Abordarea prin venit

Proprietatile imobiliare si in deosebi cele comerciale, bancare si de prestari

servicii, sunt generatoare de venituri, care se achizitioneaza ca investitii, iar din punct de
vedere al investitorului capacitatea de a produce profit este un element esential, care
influenteaza valoarea proprietatii.
1. Caracteristicile spatiului de depozitare:
spatiu de birouri;
locuri de parcare - 15;
suprafata totala inchiriata - 1516 mp
2. Stabilirea chiriei de lucru obtenabile (CL)
Din analiza pietei imobiliare a spatiilor comerciale, chiria posibil de obtinut din spatiul
analizat este de 5 euro/mp.
CL = 5 euro/mp/luna x 1516mp = 7580 euro/luna;
3. Stabilirea venitului potential brut (VPB) si a venitului brut efectiv (VBE)
VPB = 12 x CL = 12 x 7580 = 90.960 euro/an
Gradul de neocupare (GN) are valoarea estimata de 20%;
VBE = 90960 x 80% = 72.768 euro/an
4. Estimarea cheltuielilor aferente proprietatii, suportate de catre proprietar
(CH)
Cheltuielile aferente proprietatii sunt urmatoarele:
CE = cheltuieli anuale cu impozitele si taxe locale: pentru societatile comerciale acesta
este de 1% din valoarea declarata (de obicei valoarea de piata)
1800000 EURO x 1% = 18000 EURO
A = cheltuieli cu asigurarea imobilului. Pentru acest tip de spatiu comercial prima anuala
de asigurare este de 0,1% din valoarea spatiului comercial:
1.800.000 EURO x 0,1% = 1.800 EURO
R = provizioane pentru reparatia capiatala a spatiului comercial precum si a partilor
comune din cladire: apreciate de expert la 0,5% din valoarea de nou (la 15 ani trebuiesc
reparate/inlocuite instalatiile, finsajele, invelitoarea, etc.):
1.800.000 EURO x 0,5% = 9.000 EURO
G = gestionare contract de inchiriere 0,5% din venituri
90.960 EURO x 0,5% = 454 EURO
Rezulta total cheltuieli aferente proprietatii:
CH=CE +A+R+G CH =
11.254 euro/an + 1.800 euro/an + 9.000 euro/an + 454 euro/ an = 11.254euro/an.
5. Determinarea venitului net din exploatare (VNE)
VNE = VBE - CH
VNE = 72.768 - 11.254 = 61514 euro
6. Stabilirea ratei de capitalizare
Algoritmul de calcul C = Co + R, unde:
Co = rata neutra de capitalizare egala cu dobnda la plasamentele financiare cu risc zero
se determina ca rata dobanzilor reale (curatate de inflatie) practicate de catre banci, CEC
sau alte institutii financiare, sau randamentul real al unor plasamente alternative
(certificate de trezorerie).
putem estima o dobanda la plasamentele in certificatele de trezorerie de 9% (in
conditii de inflatie);
rata inflatiei pentru anul 2012 = 3%
Rezulta: Co = (0,09-0,03)/(1+0,03) = 0,1165 = 1,165%, rotund 2
R = riscurile specifice de plasament
risc de afacere imobiliara cu spatii pentru birouri, riscul de plasament este mediu,
respectiv 4%
risc pentru spatiu aflat intr-un amplasament bun, riscul de plasament este mediu,
respectiv 4%
randamentul suplimentar asteptat de investitori 4%
Rezulta: C =2% + 4% + 4% + 4% = 14%
VF = VNE/C = 61.514/0,14 = 439.385 euro

REZULTATELE EVALUARII
Rezultatele evaluarii sunt:
Conform metodei costurilor - 397.140 euro
Conform metodei veniturilor - 439.385 euro
 6. Reconcilierea valorilor.
Opinia evaluatorului
In urma aplicarii metodelor de evaluare recunoscute de Standarde, a rezultat ca
valoarea de vanzare in cadrul procedurii de lichidare judiciara a bunurilor imobile din
proprietatea Rebenciuc Cosmin, bunuri imobile descrise in prezentul raport de evaluare,
este de :
Valoare estimata = 439.385 eur (1.904.339 ron)
Evaluatorul recomanda ca metoda de valorificare a imobilului sa fie cea
comerciala spatii de birouri. Se recomanda o puternica mediatizarea in ziare si pe
siteurile de specialitate.
Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerente
privind valoarea sunt:
valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative
si aprecierile exprimate in prezentul raport si este valabila in conditiile generale si
specifice aferente perioadei lunii ianuarie 2012;
valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de
conformarea la cerintele legale;
valoarea nu contine TVA;
evaluarea este o opinie asupra unei valori;
cursul valutar luat in considerare pentru calcule a fost de 4.3341 lei / EUR.
valoarea estimata in EUR este valabila atat timp cat conditiile in care s-a realizat
evaluarea (starea pietei, nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb
valutar, etc) nu se modifica semnificativ. Pe pietele imobiliare valorile pot evolua
ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in raport cu cursul
valutar nu este neaparat liniara;
valoarea este o predictie si este orientata spre viitor;
valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu;
valoarea este subiectiva;
 evaluarea este o opinie asupra unei valori;
Raportul a fost pregatit in conformitate cu standardele, recomandarile si
metodologie de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a
Evaluatorilor din Romania).
EVALUATOR,
Membru ANEVAR Ing. Andrei VITALARIU