TASACIONES DE BIENES INMUEBLES

SATIPO, 30 SETIEMBRE Y
1 DE OCTUBRE DEL 2011

CRITERIOS PARA LA
ELABORACIN DE UN
INFORME DE TASACIN
Expositor: Ing. Martin Muoz Alegria
 QUE ES UNA TASACION?

PROCEDIMIENTO

ESTIMAR
FECHA DICTAMINA
EL
VALOR,
ESTUDIA
CUALIDADES Y JUSTIPRECIO

ANALIZA CARACTERISTICAS

Se entiende por tasacin o valuacin al procedimiento mediante el cual el perito

tasador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y caractersticas en
determinada fecha para establecer la estimacin del valor razonable y justo del
bien de acuerdo a las normas del RNT. (ARTICULO I.02)
 TASACIONES

MUEBLES INMUEBLES
IMPORTANCIA Y USO
Para efectos de
Compra
Venta.
Para la
determinacin de la
base imponible para Garantas en
el clculo del Operaciones
SISTEMA Crediticias
impuesto predial, ECONOMICO
Expropiaciones.

ADMINISTRACION SISTEMA
PUBLICA FINANCIERO

SISTEMA
Revalorizac. de CONTABLE En los procesos
Activos fijos. JUDICIAL
Judiciales y
Conciliatorios
 QUE ES UN PERITO VALUADOR?

PROFESIONAL
COLEGIADO CAPACITADO

para efectuar la
valuacin de un bien

estudios superiores y
a su EXPERIENCIA
 Se efectan
tasaciones en:
MINISTERIOS

REPEJ

EMPRESAS
PRIVADAS
NORMATIVIDAD
 EL REGLAMENTO
NACIONAL DE
TASACIONES

R. M. N 126 2007 - VIVIENDA, 07-05-2007

 Resolucin Ministerial N126-2007-VIVIENDA

ALCANCE

Rige la actividad en
toda la Repblica
Ttulos 6
Criterios,
31 Captulos Conceptos,
215 Artculos Definiciones y
Procedimientos tcnicos
normativos
 NORMATIVIDAD EXISTENTE

EL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERU.- Tiene como soporte la siguiente

Normatividad Tcnico Legal vigente:
(Decreto Supremo N 011-2006-VIVIENDA) EL REGLAMENTO NACIONAL DE
EDIFICACIONES.
(Decreto Supremo N 008-2000-MTC del 16.02.00) REGLAMENTO LEY 27157 DE
REGULARIZACION DE EDIFICACIONES, EL PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA DE
FABRICA Y DEL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE
PROPIEDAD COMN Y SUS MODIFICATORIAS (TITULO I).
( Ley N 29090 ) LEY y SU REGLAMENTO DE REGULACION DE HABILITACIONES URBANAS Y
DE EDIFICACIONES (MODIFICA TITULO II, REGLAMENTO LEY 27157).
( Ley N 27117 ) LEY GENERAL DE EXPROPIACIONES.
( Ley N 27628 ) LEY QUE FACILITA LA EJECUCION DE OBRAS VIALES.
(Ley N 28687 y su Reglamento) FORMALIZACION DE LA PROPIEDAD INFORMAL
OCUPADO POR POSESIONES INFORMALES.
(Ley que modifica el Articulo 21 de la Ley N 28687) LEY DE DESARROLLO Y
COMPLEMENTARIA DE LA FORMALIZACION DE LA PROPIEDAD INFORMAL, ACCESO AL
SUELO Y DOTACION DE SERVICIOS BASICOS.
(Ley N 26569 y su Reglamento) LEY DE PRIVATIZACION DE MERCADOS PUBLICOS.
(Decreto Legislativo N 295 y sus Modificatorias) CODIGO CIVIL PERUANO.
EL REGLAMENTO
NACIONAL DE
EDIFICACIONES
 TITULO I GENERALIDADES

TITULO II HABILITACIONES URBANAS (25 NORMAS)

TITULO I GENERALIDADES
DEFINICIONES - RNE
 TITULO II HABILITACIONES URBANAS - RNE

CONSIDERACIONES GENERALES DE LAS HABILITACIONES

GH.010 ALCANCES Y CONTENIDO
GH.020 COMPONENTES DE DISEO URBANO
II.1 TIPOS DE HABILITACIONES
TH.010 HABILITACIONES RESIDENCIALES
TH.020 HABILITACIONES COMERCIALES
TH.030 HABILITACIONES INDUSTRIALES
TH.040 HABILITACIONES PARA USOS ESPECIALES
TH.050 HABILITACIONES EN RIBERAS Y LADERAS
TH.060 REURBANIZACIONES
Art.28 cap. IV: HABILITACIONES PARA USO DE VIVIENDA TIPO CLUB, TEMPORAL O
VACACIONAL

REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES

-RNE
 PROCEDIMIENTOS
PARA LA EJECUCIN
DE TASACINES
 TASACIONES INMOBILIARIAS
TASACIONES
INMOBILIAIAS
Oficinas
Vivienda Social

SECTOR
Residencial
Comercial / Industrial

Terrenos
 Cmo se ejecutan las valuaciones?

1 FASE: REVISION DE LA DOCUMENTACION TECNICA LEGAL

2 FASE: INSPECCION OCULAR
3 FASE: INFORME TECNICO
 Cmo se ejecutan las valuaciones?

1 FASE: REVISION DE LA DOCUMENTACION TECNICA LEGAL

Documento Registral y/o Testimonio y/o

Minuta de compra - venta
Autovalo-PU

Planos
PREVIO A LA INSPECIN
OCULAR
 Reconocer la zona
Zonificacin :
Plantear una estrategia
Complementar informacin
2 FASE: INSPECCION OCULAR
Se verifica en el inmueble lo descrito en la ficha registral y documentos que
acrediten la existencia de edificaciones, determinando su estado de
conservacin, antigedad y material predominante.

Deben realizarse tomas fotogrficas del ingreso del inmueble e interiores.

En caso de tener el rea del terreno dimensiones considerables deber

tomarse las fotos de los linderos.

Se constata las edificaciones que no se indican en los documentos tcnicos,

se anota en el rubro de observaciones y se valoriza.

Se procesa la informacin obtenida, y los resultados de la inspeccin ocular

verificando la existencia de gravmenes, y situacin legal del inmueble.
 3 FASE: INFORME TECNICO

Se determina el valor de tasacin

requerido.
Se concluye remitiendo el informe
tcnico de tasacin con la firma del
perito ejecutor y del supervisor
asignado (si la existiera)
TIPOS DE TASACIONES
DE INMUEBLES
 LA VALUACION DE UN PREDIO
URBANO

ARTICULO II.A.06
La valuacin del predio urbano consiste en la determinacin del
valor de todos sus componentes, en trminos de terreno,
edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y
permanentes. A estos valores de los componentes fsicos, si
corresponden al estado de similar nuevo, se les aplicar, segn los
casos, los factores de depreciacin por antigedad y estado de
conservacin que estn determinados en el presente reglamento.
En el caso de una valuacin reglamentaria se utilizar los valores
unitarios oficiales de terreno y de edificacin aprobados por el
dispositivo legal pertinente. Cuando se trata de una valuacin
comercial se determinar en base a los valores obtenidos en el
estudio de mercado con el mtodo utilizado, adems si los hubiere,
se adicionar aquellos factores que se considere pertinentes, los
mismos que debern ser justificados por el perito.
 LA VALUACION

REGLAMENTARIA COMERCIAL
 VALUACIONES
REGLAMENTARIAS
APROBADOS
POR R.M.

VALUACION DE VALUACION DE
EDIFICACIONES + TERRENOS +

+ VALUACION DE OBRAS
COMPLEMENTARIAS E
INSTALACIONES FIJAS Y art. II.A.07, RNT
PERMANENTES

VALORES OFICIALES: TERRENOS, EDIFICACION, FACTOR DE

OFICILIZACION
 VALUACIONES
- PLANOS DE VALORES
REGLAMENTARIAS OFICIALES DE TERRENOS
- LISTA DE VALORES
OFICIALES DE TERRENOS
VUO-TERRENOS VALUACION DE EN CENTROS POBLADOS
TERRENOS MENORES

- CUADRO DE VALORES
VALUACIONES VALUACION DE OFICIALES DE
REGLAMENTARIAS EDIFICACIONES EDIFICACION (COSTA ,
SIERRA Y SELVA)
VALUACION DE
OBRAS - ANEXO N 01 CUADRO DE
VUE-EDIFICACIN COMPLEMENTARIAS VALORES OFICIALES DE
E INSTALACIONES EDIFICACION (FACTOR DE
FIJAS Y OFICIALIZACION)
ARTICULO I.07 PERMANENTES

se distingue con el nombre de tasacin valuacin

reglamentaria, cuando los valores que se utilizan en la pericia
corresponden a los aranceles o valores unitarios oficiales de terrenos y
de edificacin que son aprobados por los dispositivos legales
correspondientes.
 VALUACIONES
REGLAMENTARIAS

Se llama valuacin reglamentaria a aquella

que utiliza como informacin de precios
los llamados aranceles en el caso de
precios de terrenos y valores oficiales de
la construccin en el caso de precios de la
edificacin. (Artculo I.09)
VALUACIONES
COMERCIALES

+ VALUACION
DE OBRAS VALUACION DE
COMPLEM. E TERRENOS +
INST. FIJAS Y
PERMANEN.

+ VALUACION DE
EDIFICACIONES

-ESTUDIO DE MERCADO DE VALORES

-PRESUPUESTO DE OBRA
 VALUACIONES COMERCIALES

ARTICULO I.07
..
Se denomina tasacin o valuacin comercial cuando los
valores corresponden a los del libre mercado.
- ESTUDIO DE MERCADO DE
VALUACION DE VALORES COMERCIALES DE
TERRENOS TERRENOS URBANOS.

- ESTUDIO DE MERCADO DE
VALUACIONES VALUACION DE VALORES COMERCIALES DE
COMERCIALES EDIFICACIONES EDIFICACIONES.

VALUACION DE - PRESUPUESTO DE OBRA

OBRAS
COMPLEMENTARIAS E - ESTUDIO DE MERCADO DE
INSTALACIONES FIJAS VALORES COMERCIALES DE OC
Y PERMANENTES .
- PRESUPUESTO DE OBRA
 VALUACIONES
COMERCIALES

ARTICULO I.07
..
Se denomina tasacin o valuacin comercial
cuando los valores corresponden a los del
libre mercado.
..VALOR DE MERCADO:

Es el precio ms alto, expresado en trminos

de dinero, que una propiedad que ha sido
expuesta para la venta pueda producir al haber
encontrado al comprador dentro de un tiempo
razonable; y de manera tal que el adquiriente
del bien tenga conocimiento de todos los usos
a los cuales pueda ser destinada la propiedad
y sea apta para ello. (Artculo II.A.07)
VALUACION DE TERRENOS
 DETERMINACION DE VALORES OFICIALES PARA DIVERSAS CATEGORIAS DE
TERRENOS
TERRENO URBANO

El valor oficial de terreno urbano (Vou), contenido en

los planos bsicos arancelarios (residencial, comercio e
industria), as como en listados para centros poblados
menores de toda la repblica, se determinan mediante
la aplicacin de la denominada Norma para determinar
los valores unitarios oficiales de terrenos urbanos
TERRENO RUSTICO EN ZONA DE EXPANSION
URBANA
El valor oficial de terrenos rsticos en zona
de expansin urbana e islas rsticas, se
determina mediante la aplicacin de lo
establecido en el Reglamento Nacional de
Tasaciones del Per, en su Ttulo III,
captulo J;
TERRENO RUSTICO

El valor oficial de terreno rstico (Vor),

contenido en listados, se determina
mediante la aplicacin de la denominada
Norma para determinar los aranceles de
terrenos rsticos
 VALOR REGLAMENTARIA DE TERRENO

Es el procedimiento mediante el cual se determina el valor

oficial del terreno, tomando como base los valores
oficiales de terrenos formulados por el MVCS.
La valuacin de terrenos, puede ser clasificada de la
siguiente manera:
1.- Valuacin de terrenos urbanos
2.- Valuacin de terrenos en zona de expansin urbana
3.- Valuacin de terrenos eriazos
4.- Valuacin de terrenos rsticos
Los Valores oficiales de terrenos tienen vigencia de 01 ao
y son formulados al 31 de octubre del ao anterior. Pueden
ser obtenidos de los siguientes documentos oficiales:
Planos bsicos de valores oficiales de terrenos urbanos.
Listados de valores oficiales de terrenos para centros
poblados menores.
Listados de valores oficiales de terrenos rsticos.
 VALOR COMERCIAL DE TERRENO

obras

+ renta

Mejor uso

valor de un
terreno
valor del terreno urbano siempre est en funcin de lo
que tiene como obras o de las posibilidades de tenerlas.
VALUACION DE EDIFICACIONES
 VALOR REGLAMENTARIO Y COMERCIAL DE LAS
EDIFICACIONES (VE)

En la valuacin de las edificaciones (VE), se incluir la totalidad de

las construcciones existentes tanto edificaciones principales
como las obras complementarias y las instalaciones fijas y
permanentes.

Para este efecto se tomar en cuenta siguiente factores:

En el caso de la valuacin reglamentaria, el rea Techada (AT) y

los Valores Unitarios de Edificacin (VUE) que, segn los casos,
sern los valores oficiales que hayan sido aprobados por
autoridad competente y que estn vigentes a la fecha de la
valuacin.
 COMO SE CALCULA EL VALOR COMERCIAL DE LA
EDIFICACIN?

el anlisis de los Mano de obra,

costos unitarios Los materiales y
directos los Equipos
Medicin de los
componentes-
Metrado Los gastos
el anlisis de los generales: fijos y
costos unitarios variables, la utilidad
indirectos e impuestos
VALUACION REGLAMENTARIA
Y COMERCIAL DE LAS OBRAS
COMPLEMENTARIAS
VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC) E INSTALACIONES FIJAS Y
PERMANENTES (VI)

Las edificaciones con caractersticas o usos especiales, las obras

complementarias, las instalaciones fijas y permanentes, as como
las construcciones inconclusas, se valuarn de acuerdo a los
elementos que la conforman; y las depreciaciones por
antigedad y estado de conservacin sern estimada por el
perito en concordancia con las caractersticas y vida til de
dichas obras.
(ARTICULO II. D.32)

En el caso de la valuacin reglamentaria, las obras

complementarias e instalaciones fijas y permanentes; de estar
ubicadas en una edificacin techada e incluidas en los cuadros de
valores unitarios oficiales de edificacin, se valorizar de
conformidad a dichos cuadros
De no estar incluidas en los cuadros mencionados o ser exteriores
a la edificacin techada se deber efectuar los correspondientes
anlisis de costos unitarios de las partidas que conforman la obra o
instalacin, con precios a la fecha de los valores unitarios oficiales
de edificacin, exclusivamente al costo directo real, es decir sin
tomar en cuenta gastos generales, direccin tcnica, utilidad e
impuestos; y a este resultado se le aplicara el factor de
oficializacin aprobado por los dispositivos legales
correspondientes.

EL FACTOR DE OFICIALIZACIN es la cantidad por la que hay que

multiplicar el costo directo real de las obras complementarias e
instalaciones fijas y permanentes.

(ARTICULO II. A.07)

 VALOR COMERCIAL DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS

Para determinar el valor de las obras complementarias

es necesario operar de la misma manera que las obras
de edificacin, realizar las mediciones (metrados) y
realizar los anlisis de costos unitarios respectivos.
Obtenido as el valor de reposicin.
VALOR TOTAL DEL PREDIO
LA VALUACION DE BIENES INMUEBLES

VTP= VT + VE + VI + VOC

art. II.A.06, RNT

COMO TASAMOS EN PROPIEDAD
HORIZONTAL?
VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS
DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN
VALOR DEL TERRENO
En estos casos, el terreno matriz es un bien comn y pertenece a
todas las unidades inmobiliarias independizadas.
Para su valuacin por unidad inmobiliaria se proceder de la
siguiente manera:
a) Se asignar a cada unidad el valor proporcional del terreno que
corresponda al porcentaje de participacin que, segn los
ttulos de propiedad o el reglamento interno del inmueble en su
conjunto, estn debidamente registrados.

b) En caso que en los ttulos de propiedad no se indique los

porcentajes de participacin de cada una de las secciones del
bien, se prorratear el valor total del terreno entre las secciones
del edificio o conjunto, proporcionalmente al rea de uso
exclusivo de cada uno.
(ARTICULO II. F.37)
VALOR DE LA EDIFICACION
En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva y de propiedad comn, el valor de la edificacin
se obtendr aplicando todas las disposiciones que estn
fijadas en el Titulo II del RNT.

Para el efecto, debern considerarse tanto las reas

propias de uso privado, cuanto las que le corresponden a
la seccin por las obras o reas techadas que son de uso
comn, de acuerdo con el porcentaje de bienes comunes.

(ARTICULO II. F.38)

ESTUDIO DE
MERCADO
ESTUDIO DE MERCADO

Es el procedimiento que el perito efecta con la finalidad de

obtener valores de bienes inmuebles ofertados en el entorno
del inmueble a valuar y con similares caracteristicas.

VISTAS DESDE EL PROGRAMA

GOOGLE
De las muestras encontradas se evalan los siguientes factores:

- Valor de oferta
- Ubicacin
- Caractersticas del terreno (rea, frente, N de frentes)
- Caractersticas de la va (tipo, estado de conservacin, ancho, etc)
- Uso y zonificacin del terreno .
- Factores de entorno (estrato socioeconmico, contaminacin ambiental,
seguridad, etc)
- Servicios Pblicos

Luego estos datos son procesados por el perito con la finalidad de determinar el
valor comercial de terreno valuado, sustentando debidamente los criterios
considerados en la asignacin del valor.

Las muestras consideradas en el estudio de mercado

pasan a formar la base de datos del perito,
las misma que ser consultada para futuras valuaciones .
A falta de . mercado inmobiliario en la zona, en el
caso de valuaciones comerciales, se adoptar como
tal el que se obtenga por comparacin con otro
terreno que tenga la misma zonificacin, que posea
similares obras de infraestructura urbana, que
corresponda al mismo nivel socioeconmico y que
se encuentre ubicado en lugares prximos al
terreno materia de valuacin; o en su defecto el
perito calcular el valor en base a criterios objetivos
y tcnicos.
(ARTICULO II C.21)
 FUENTES DE INFORMACIN

PERIODICOS

EMPRESAS
PAGINAS
INMOBILIA
WEB
RIAS

BASE DE
NOTARIAS
DATOS

INSPECCION
OCULAR
PAGINAS WEB

http://www.sbs.gob.pe/0/modulos/JER/JER_Interna.aspx?ARE=0&PFL=1&JER=320
http://www.evisos.com.pe/alquiler-inmuebles/clasificados-el-trome.htm
http://www.greenblueinmobiliaria.com/index.htm
http://www.grupoinmobiliariofox.com/index.php?prod=3
http://www.inmueblesypunto.com/
http://www.colliers.com.pe/inmuebles_cartera.php
http://www.planetacasas.com/

http://terrennos.blogspot.com/2009/04/casa-250m2-cusco-santiago.html
http://pe.anuncioo.com/inmobiliario/venta/terrenos/apurimac/abancay/venta-de-
terreno-en-abancay-2362125
http://www.coldwellbankerperu.com/
http://www.penthouseperu.com/index.asp
http://www.penthouseperu.com/busqdpto.asp?ID=14
http://www.sgibson.info/lima.htm
http://www.telesterio.com/
http://www.scotiabank.com.pe/muebles_inmuebles.shtml
http://www.ausonia.com.pe/
http://www.mivivienda.com.pe/portal/Canales/Comprador/Orientacin%20al%20Compra
dor/Manual%20del%20Postulante%20a%20TP/OfertaActual.aspx
http://chiclayo.locanto.com.pe/terrenos-en-venta/352/
http://www.tinsa.com.pe/pagina.php?contenido=4
http://www.upav.org/
http://www.mak.com.pe/res.php
http://www.grupoacuario.com.pe/
http://www.munlima.gob.pe/imp/zonificacion.html
http://www.propiedades.com.pe/
http://paginasamarillas.com.pe/result.do?status=P&stateId=&suburbId=&cityId=&keywor
d=Tasaciones&letterIdFilter=&page=3&stateIdFilter=&suburbIdFilter=&cityIdFilter=&keyw
ordId=&brandId=&termId=&seeAlsoId=&seed=68420&maxResultPage=20